Projeto Residencial Minas Gerais - Chapecó

Residencial Minas Gerais

CHAPECĂ“/SC

Oportunidade Ăşnica de investimento com excelente lucratividade.

OPORTUNIDADE Uma oportunidade única de investimento na construção e incorporação, assegurando solidez, competitividade, segurança e lucratividade.

R$ 5.239.500,00 = Investimento do terreno R$ 80.744.000,00 = VGV (valor global de vendas) R$ 32.297.000,00 = Resultado Líquido Base de dados extraído do estudo de viabilidade – Plano Empresário (anexo).

CHAPECÓ/SC • 200 mil habitantes

• 31,73% dos domicílios urbanos são representados pela classe B

• 5ª maior cidade e 6a economia do Estado

• Classe B com 48,82% concentra o maior potencial de consumo, ocupando a 3ª posição de SC

• Capital nacional da agroindústria e pólo econômico

• 16% da sua população residem em apartamentos

• 5ª posição em geração de empregos do Estado • Excelência em ensino e pesquisa

RESIDENCIAL MINAS GERAIS Um projeto contemporâneo e funcional

• Localização estratégica a 500m do centro comercial de Chapecó • Terreno diferenciado com 1.497 m² • Coeficiente de aproveitamento 9,0 • Demanda crescente do potencial investidor concentrado na classe B

• Potencial construtivo de 20.590 m² • 92 Unidades Habitacionais (três suítes) • 44 aptos com 120 m² • 44 aptos de 145 m² • 4 duplex de 235m² • 220 vagas de garagem • VGV de R$ 80.744.000,00 • Resultado líquido: R$ 32.297.000,00 • Investimento do terreno: R$ 5.239.500,00

PROJETO A concepção preliminar do Projeto Arquitetônico tem como parâmetro a pesquisa mercadológica compilada pela SGN Sistema de Gestão de Negócios que determina o perfil predominante dos investidores - Classe B, aspectos do Plano Diretor do Município de Chapecó e, em especial, a localização e característica privilegiada do terreno.

A resultante permitirá auferir uma velocidade maior nas vendas à construtora/incorporadora, bem como a captação de recursos junto às instituições financeiras na ordem de até 80% do investimento, vinculando, das 92 unidades, no máximo 42 a serem repassadas para a quitação do financiamento (optativo).

Mapa de localização

PROJETO

PROJETO IMPLANTAÇÃO

CORTE ESQUEMÁTICO

1 IMPLANTAÇÃO ESC. 1:250

1

CORTE ESQUEMÁTICO ESC. 1:400

“Fundada em Curitiba no ano de 1989, a Dória Lopes Fiuza Arquitetos Associados, traz em seu portfólio mais de 8 milhões de metros quadrados projetados.

Seja no Sul do Brasil, em São Paulo ou no exterior, o escritório conquistou grandes clientes e adquiriu uma vasta experiência em projetos de diversas áreas, viabilizando obras industriais, esportivas, comerciais, hoteleiras, residenciais e na saúde.

Passado 28 anos de relevante desenvolvimento, conta hoje com uma equipe de 30 profissionais nas sedes de Curitiba e de Florianópolis, mantendo a mesma filosofia de trabalho: o prazer de propor, de criar, em superar os desafios da limitação, a satisfação da viabilização e a alegria da realização da obra concluída.”

Manoel Dória

Projetos executados em Chapecó/SC por Dória Lopes Fiuza.

ESTUDO DE VIABILIDADE PRÉVIA DE ESTUDO DE VIABILIDADE - PLANO EMPRESÁRIO (Nº 001 / 2017) "TERRENO/CASA CHAPECÓ" Proprietário: WALTER PASQUAL PATUSSI

PRÉVIA DE ESTUDO DE VIABILIDADE - PLANO EMPRESÁRIO INTERESSADO:

WALTER PASQUAL PATUSSI

NOME

Walter Pasqual Patussi

ENDEREÇO

Rua Minas Gerais, nº 145 E

BAIRRO

Centro

CIDADE

Chapecó

ESTADO

SC

CONCLUSÃO

O empreendimento apresenta índices satisfatórios de viabilidade de construção/incorporação e/ou para um possível financiamento junto a uma instituição bancária, levando-se em consideração o estudo econômico prévio elaborado.

DATA

Florianópolis/SC, 29/03/2017.

VISTO

Engº Vitor Hugo Patussi CREA N.º 250305210-0

ÍNDICE

I

- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

II

- ÁREAS DE TERRENO / CONSTRUÇÃO / UNIDADES

III - SITUAÇÃO ATUAL DA OBRA IV - CUSTO TOTAL DA OBRA / FINANCIAMENTO V - AVALIAÇÕES / VALORES DE VENDAS VI - ESTUDO ECONÔMICO VII - COEFICIENTE DE GARANTIA VIII - COMENTÁRIOS

I- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO SITUAÇÃO DO BAIRRO

O imóvel objeto deste estudo localiza-se no bairro Centro, município de Chapecó/SC, distante aproximadamente 500 m do centro comercial da cidade de Chapecó/SC, com fácil acesso por ruas pavimentadas/asfaltadas.

OCUPAÇÃO PRINCIPAL

A ocupação predominante da região é mista (comercial/residencial multifamiliar).

PADRÃO PREDOMINANTE DAS CONSTRUÇÕES EXISTENTES

O padrão predominante das construções existentes na região é médio alto a alto.

MELHORAMENTOS MELHORAMENTOSPÚBLICOS PÚBLICOS

A região onde se localiza o imóvel em estudo é dotada dos seguintes melhoramentos públicos: rede de água encanada, rede de águas pluviais, rede de coleta/tratamento de esgoto, energia elétrica, iluminação pública, telefone, pavimentação em asfalto com guias e sarjetas.

EQUIPAMENTOS EQUIPAMENTOSCOMUNITÁRIOS COMUNITÁRIOS Até 500 m

Comércio local

x

Escolas

x

Transporte público

x

De 500 a 1000 m

Acima de 1000m

Hospital

x

Correio

x

Praças Igreja

x x

II- ÁREAS ÁREA DO TERRENO

Área Alodial Área Marinha Área Total

1.497,00 m² 0,00 m² 1.497,00 m²

ÁREAS GLOBAIS DE CONSTRUÇÃO

Área Real Área Construção Área de Planta

20.590,00 m² 14.880,00 m² 20.590,00 m²

As áreas de construção/real foram estimadas, baseando-se na consulta de viabilidade do terreno/plano diretor municipal e anteprojeto elaborado: Coeficiente de Aproveitamento=9,0 Taxa de Ocupação: base=90% / torrre=60%;

ÁREAS DAS UNIDADES

Tipo/Unidade

Qtdd

Privativa

Comum ñ Prop.

Comum Prop.

Total

Apartamentos: 101 a 2201, 102 a 2202

44

120,00

24,00

0,00

144,00

103 a 2203, 104 a 2204

44

145,00

29,00

0,00

174,00

2301, 2302, 2303, 2304

04

235,00

40,00

0,00

275,00

220

12,00

13,00

0,00

25,00

15240,00

5352,00

Garagens: 01 a 220

RESUMO DO EMPREENDIMENTO

Nº de unidades Nº de vagas

92 apartamentos

Nº de torres

01 torre c/ 22 pav. tipos + 01 pav. duplex (88 aptos. tipo + 04 aptos. duplex)

220 vagas de garagens cobertas

Observação: As áreas das unidades (privativas/comuns) p/ fins de elaboração deste estudo foram estimadas do anteprojeto elaborado.

20592,00

F. Ideal

III- SITUAÇÃO ATUAL DA OBRA

Obra não iniciada

IV- CUSTO TOTAL DA OBRA Área adotada (m2 )

14.880,00

Custo global apresentado

R$

31.992.000,00

Custo por m² de área construída

R$

2.150,00

Custo global adotado (já incluso despesas financeiras)

R$

36.456.000,00

Custo por m² adotado (já incluso despesas financeiras)

R$

2.450,00

Financiamento pleiteado

R$

29.164.800,00

2.127,50 2.413,33 80,00%

do custo adotado

O custo apresentado/adotado foi estimado baseado em valores praticados no mercado da construção civil (obras com características semelhantes) - já incluso o valor das despesas financeiras de um possível financiamento junto a uma instituição financeira.

V - AVALIAÇÕES / VALORES DE VENDA AVALIAÇÃO NA PRESENTE FASE

Terreno

R$

3.500,00

/m²

Construção

R$

2.450,00

/m²

x

1.497,00

m²

x

14.880,00

m²

x

1,00 x

x

-

1,00 =

R$

- =

R$

=

R$

x Total

VALOR ADOTADO:

R$

5.250.000,00

5.239.500,00 5.239.500,00

(Cinco Milhões e Duzentos e Cinquenta Mil Reais)

AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O EMPREENDIMENTO COMO CONCLUÍDO

Custo Unitário da Construção Coeficiente de Comercialização Área Homogeneizada Unidade

R$ 2.450,00 Apto tipo 101/102 c/ 2 Vagas = Apto tipo 101/102 c/ 2 Vagas = Qtdd

1,87 169,00 m²

Valor Unitário

Valor Total

Apartamentos: 101 a 2201, 102 a 2202 103 a 2203, 104 a 2204 2301, 2302, 2304, 2305

44 44 04

R$ 676.000,00 R$ 800.000,00 R$ 1.200.000,00

R$ 29.744.000,00 R$ 35.200.000,00 R$ 4.800.000,00

220

R$ 50.000,00

R$ 11.000.000,00

Faturamento Total

R$ 80.744.000,00

Garagens: 01 a 220

- Cálculo para apartamento tipo 101/102 com 02 vagas de garagens.

- Para cálculo da área homogeneizada foi considerado 100% das áreas privativas e 50% das áreas de uso comum.

VI- ESTUDO ECONÔMICO A

CUSTO DO TERRENO R$ 5.250.000,00

B

CUSTO DA OBRA R$ 32.202.881,47

C

DESPESAS FINANCEIRAS R$ 4.253.118,53

D

LUCRO DO EMPRESÁRIO (ADOTADO 40,00 % DA RECEITA) R$ 32.297.600,00

E

DESPESAS COM VENDAS (ADOTADO 6,00 % DA RECEITA) R$ 4.844.640,00

F

VALOR DE VENDA MÍNIMO PARA OBTENÇÃO DO LUCRO ESTABELECIDO R$ 78.848.240,00

G

VALOR DE AVALIAÇÃO R$ 80.744.000,00

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Considerando-se os valores acima entendemos como sendo satisfatórios os parâmetros por nós adotados no presente estudo.

ÍNDICE DE LIQUIDEZ IL =

R$ 29.164.800,00 ------------------------------------------------------= R$ 80.744.000,00

X

0,80

0,45

OU SEJA, 42 UNIDADES A SEREM REPASSADAS PARA A QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO (OPTATIVO).

VII- COEFICIENTES DE GARANTIA

INICIAL =

R$ 5.250.000,00 ---------------------------------------------- = =

4,85

R$ 1.082.104,93

FINAL

=

R$ 80.744.000,00 ---------------------------------------------- = =

2,77

R$ 29.164.800,00

VIII- COMENTÁRIOS QUANTO AO PROJETO Foi desenvolvido um anteprojeto com padrão de construção compatível com a média local. O condominio residencial multifamiliar vertical, será composto por um único bloco, com um total de 88 apartamentos tipos, 04 apartamentos duplex e 220 vagas de garagens, com cômodos possuindo áreas compatíveis/suficientes as funções a que se destinam; bem como apresentando uma ampla e completa área de uso comum/lazer.

QUANTO A LOCALIZAÇÃO Trata-se de uma localização muito boa no contexto geral do bairro/cidade, próxima ao centro da cidade de Chapecó/SC. A região possui fácil acesso por ruas pavimentadas/asfaltadas, dotada de toda infra-estrutura disponível do município tais como: redes de água potável/águas pluviais/coleta e tratamento de esgoto, energia elétrica e telefonia.

O bairro é bastante procurado p/ fins residenciais devido a proximidade do centro da cidade de Chapecó/SC.

QUANTO A COMERCIALIZAÇÃO Entendemos que pelas características do empreendimento (padrão de construção médio alto, boa localização/próximo ao centro da cidade/região procurada para fins residenciais), a comercialização das unidades deverão transcorrer dentro da normalidade do mercado imobiliário local.

QUANTO A CONSTRUTORA A obra deverá ser executada por uma incorporadora idônea (a ser ainda definida), que possua experiência na execução de edifícios residenciais no mercado imobiliário local/estadual e/ou tenha já executado outros empreendimentos de padrão/porte de construção semelhantes ao empreendimento do presente estudo.

HISTÓRICO E INDICATIVOS CHAPECÓ

CHAPECÓ, A CIDADE QUE ACONTECE.

Com aproximadamente 200 mil habitantes, Chapecó é a quinta maior cidade do Estado de Santa Catarina, depois de Joinville, Florianópolis, Blumenau e São José. É reconhecido como capital nacional da agroindústria e pólo econômico de uma região com 118 municípios, com mais de dois milhões de habitantes.

CHAPECÓ

também é reconhecida por manter um alto nível de qualidade de vida ao mesmo tempo em que cresce rapidamente.

A cidade ocupa uma posição central em relação aos grandes centros consumidores e equidistante das capitais – Florianópolis (552 km), Porto Alegre (451 km) e Curitiba (482 km). É referência nacional na produção de carne suína, de frango e derivados, por ser sede das principais agroindústrias do País e também na fabricação de máquinas e equipamentos para a agroindústria. Conta com uma economia diversificada, com destaque para os setores de prestação de serviços, metal mecânica, moveleiro, plásticos, transportes, bebidas, biotecnologia, industrialização de carnes, softwares, confecções, instituições educacionais e outros.

Os índices de geração de emprego estão acima do nível Estadual e Federal, que garantem à população, renda e estabilidade social.

Quanto ao índice FIRJAN de Desenvolvimento Municipal (IFDM) - estudo que acompanha o desenvolvimento de todos os 5.564 municípios brasileiros em três áreas: emprego e renda, educação e saúde, Chapecó ocupa a 5ª colocação no Estado de Santa Catarina e 93ª em relação ao Brasil.

Dados da mesma pesquisa mostram que o município de Chapecó obteve melhor desempenho do Estado de Santa

a 5ª posição em geração de empregos entre os 293 municípios do Estado de Santa Catarina em termos relativos, e a 72ª posição entre os 5.564 municípios no Brasil.

Com Índice de Desenvolvimento Humano de 0,79, detém o 67º maior IDH municipal do Brasil e o 12º de Santa Catarina; e com IDSUS correspondente a 7,35, eleva Chapecó a posição de 2º colocado como melhor na saúde em âmbito nacional e em 1º de Santa Catarina.

Possui 03 hospitais de referência regional, sendo 02 públicos e um particular, mais de 200 clínicas médicas, 01 curso de medicina e 01 curso de odontologia. Além disso, possui mais de 170 unidades escolares de ensino, 23 instituições de ensino superior e mais de 15 mil empresas em atividade.

Conta ainda com 43 empreendimentos de hospedagem, que oferecem cerca de 2.700 leitos.

Chapecó, um presente com olhos no futuro.

O aeroporto Municipal Serafin Enoss Bertaso está em vias de internacionalização, recebendo cerca de 45 mil passageiros por mês, transportando cerca de noventa toneladas de mercadorias e movimenta cerca de 750 aeronaves mensalmente.

Destaca-se o distrito industrial, com área de 484 mil

Confortável rodoviária, dispõe de 10 empresas de transportes rodoviários que ligam Chapecó a todo o país, movimentando mais de 60 mil passageiros/mês.

m² e o Recinto Especial de Despacho Aduaneiro para

Principal acesso a Chapecó (BR-282). Segunda maior obra do estado. Após a finalização, será chamada BR-480.

Um shopping center (Pátio Chapecó) foi inaugurado em

Rodoanel (Contorno Viário). É uma obra que irá desviar as cargas pesadas, que irá ligar as cidades vizinhas e outras cidades do estado de SC e RS.

ao shopping, está o Hipermercado da Rede Wallmart. É

As duas mais importantes ferrovias do Brasil estão em construção e passarão por Chapecó e trarão muito mais desenvolvimento. A Ferrovia da Integração também conhecida como Ferrovia do Frango, interligará Dionísio Cerqueira ao porto de Itajaí sendo que a principal passagem é a cidade de Chapecó, e algumas outras como Joaçaba, Rio do Sul e Blumenau.

Em fase de construção, Chapecó terá mais um shopping

Exportação, que é um porto seco voltado para agilizar o processo de exportação de bens do município e região.

2011 e conta com 120 lojas, 4 salas de cinema. Integrado o maior Hipermercado da Rede em Santa Catarina, com uma área de 22.000m².

center, empreendimento idealizado e executado pelo grupo Almeida Junior - o maior grupo de shopping centers em Santa Catarina - 40.000 m² de área bruta locável, 100. 000 m² de área construída, mais de 200 lojas, 6 salas de cinema e um hipermercado.

Aspectos mercadológicos Segundo o censo do IBGE, Chapecó tem quase 16% da sua população (32 mil pessoas) residindo em apartamentos, superando outras cidades como Joinville, Itajaí e Blumenau.

60,10% da população de Chapecó são adultos de 20 a 59 anos (120 mil pessoas).

Considerando as características do seu Plano Diretor, Chapecó é uma das cidades com maior número (%) de prédios mais altos (bairro-centro) de Santa Catarina, contribuindo significativamente para a lucratividade das incorporações.

Gran Palazzo (25 pavimentos) Av. Porto Alegre, 581 - Centro Scala Engenharia e Construção

Monet (21 pavimentos) Rua Lauro Muller, 385 - Centro Construtora Santa Maria

Le Blanc (22 pavimentos) Rua Marechal Bormann – Centro Construtora Bellei Salvador

Comercial Centenario (24 pavimentos) Rua Fernando Machado – Centro Contrutora Nostra Casa

Aspectos mercadológicos População de Chapecó Faixa Etária

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O número de domicílios urbanos, extraído de uma pesquisa realizada por classe econômica em Chapecó, demonstra números fortemente favoráveis para o potencial comprador/investidor.

CLASSE

CHAPECÓ

SANTA CATARINA

A

2.102

3,81%

78.012

4,6%

B

17.532

31,73%

613.602

36,0%

C

27.641

50,02%

790.790

46,3%

D

7.694

13,92%

214.236

12,5%

E

299

0,52%

9.696

0,6%

Total

55.268

100%

1.706.336 100%

Aspectos mercadológicos Na análise de domicílios em Chapecó, a classe B (perfil do investidor) ocupa a segunda posição, indicador determinante que, somado à localização privilegiada do terreno, integra o estudo do projeto apresentado por DÓRIA LOPES FIUZA Arquitetos Associados.

Domicílios Urbanos em Chapecó

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O município de Chapecó possui a maior concentração do potencial de consumo na classe B com 48,82%.

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Potencial de Consumo Urbano em Chapecó por Classe Econômica

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Indicadores Demais conquistas nacionais de Chapecó (dentre 5.565 municípios): Indicadores Fiscais

39º

Classificação Geral

19º

Exec. Orçamentária

20º

Classificação Geral

Nas cidades de Santa Catarina com maiores crescimentos de

1º

Mercado de Trabalho

potencial de consumo entre 2010 a 2015, Chapecó ocupou o

37º

Padrão de Vida

36º

Classificação Geral

Bruto) Chapecó aparece na 6ª posição, respondendo por

5º

Qualidade de Vida

3,35% da composição do PIB catarinense.

14º

Atenção ao Jovem

22º

Habitação

R$ 38.184,47, representando um aumento de 92% em relação

37º

Desenv. Humano

aos últimos 10 anos. Ficou em 44% acima da média nacional.

40º

Saúde

47º

Respons. Social

Indicadores Econômicos

3ª posição (Joinville 1ª e Blumenau 2ª).

No ranking estadual de municípios pelo PIB (Produto Interno

O PIB per capita de Chapecó a preços correntes em 2014 foi de

O IDHM (Índice de Desenvolvimento Humano Municipal) é determinante pelos indicadores: longevidade, educação e renda. Este índice varia entre 0 a 1, sendo que quanto mais próximo de 1, maior o desenvolvimento humano. Chapecó apresenta IDHM correspondente a 0,79.

A Prefeitura de Chapecó recebeu o reconhecimento do Governo Federal, através da Caixa Econômica, pelos índices alcançados em 2015 nas áreas de gestão administrativa, social e desenvolvimento econômico

Indicadores Sociais

A variação do valor do CUB/m² em Chapecó no período de fev/2014 (R$ 1.325,89) a fev/2017 (R$ 1.652,81) corresponde a 24,65%. Média dos últimos três anos: 8,21% O projeto Chapecó 2030 é uma ação da SAC - Sociedade Amigos de Chapecó, que visa debater o desenvolvimento do município. Seu objetivo é debater, integrar e produzir ações e estratégias que promovam, pelos próximos 20 anos, o desenvolvimento sustentável do município e da região.

Fontes consultadas: IBGE, SEBRAE-SC, IDEP e Associação comercial de Chapecó, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (Censos disponíveis), SINDUSCON Chapecó e SANTUR.

CONTATO COMERCIAL Volmar Patussi patussi@sgnconsult.com.br +55 41 99255-7182 e/ou corretor credenciado.