Residencial Minas Gerais
CHAPECĂ“/SC
Oportunidade Ăşnica de investimento com excelente lucratividade.
OPORTUNIDADE Uma oportunidade única de investimento na construção e incorporação, assegurando solidez, competitividade, segurança e lucratividade.
R$ 5.239.500,00 = Investimento do terreno R$ 80.744.000,00 = VGV (valor global de vendas) R$ 32.297.000,00 = Resultado Líquido Base de dados extraído do estudo de viabilidade – Plano Empresário (anexo).
CHAPECÓ/SC • 200 mil habitantes
• 31,73% dos domicílios urbanos são representados pela classe B
• 5ª maior cidade e 6a economia do Estado
• Classe B com 48,82% concentra o maior potencial de consumo, ocupando a 3ª posição de SC
• Capital nacional da agroindústria e pólo econômico
• 16% da sua população residem em apartamentos
• 5ª posição em geração de empregos do Estado • Excelência em ensino e pesquisa
RESIDENCIAL MINAS GERAIS Um projeto contemporâneo e funcional
• Localização estratégica a 500m do centro comercial de Chapecó • Terreno diferenciado com 1.497 m² • Coeficiente de aproveitamento 9,0 • Demanda crescente do potencial investidor concentrado na classe B
• Potencial construtivo de 20.590 m² • 92 Unidades Habitacionais (três suítes) • 44 aptos com 120 m² • 44 aptos de 145 m² • 4 duplex de 235m² • 220 vagas de garagem • VGV de R$ 80.744.000,00 • Resultado líquido: R$ 32.297.000,00 • Investimento do terreno: R$ 5.239.500,00
PROJETO A concepção preliminar do Projeto Arquitetônico tem como parâmetro a pesquisa mercadológica compilada pela SGN Sistema de Gestão de Negócios que determina o perfil predominante dos investidores - Classe B, aspectos do Plano Diretor do Município de Chapecó e, em especial, a localização e característica privilegiada do terreno. A resultante permitirá auferir uma velocidade maior nas vendas à construtora/incorporadora, bem como a captação de recursos junto às instituições financeiras na ordem de até 80% do investimento, vinculando, das 92 unidades, no máximo 42 a serem repassadas para a quitação do financiamento (optativo).
Mapa de localização
PROJETO
PROJETO IMPLANTAÇÃO
CORTE ESQUEMÁTICO
1 IMPLANTAÇÃO ESC. 1:250
1
CORTE ESQUEMÁTICO ESC. 1:400
“Fundada em Curitiba no ano de 1989, a Dória Lopes Fiuza Arquitetos Associados, traz em seu portfólio mais de 8 milhões de metros quadrados projetados. Seja no Sul do Brasil, em São Paulo ou no exterior, o escritório conquistou grandes clientes e adquiriu uma vasta experiência em projetos de diversas áreas, viabilizando obras industriais, esportivas, comerciais, hoteleiras, residenciais e na saúde. Passado 28 anos de relevante desenvolvimento, conta hoje com uma equipe de 30 profissionais nas sedes de Curitiba e de Florianópolis, mantendo a mesma filosofia de trabalho: o prazer de propor, de criar, em superar os desafios da limitação, a satisfação da viabilização e a alegria da realização da obra concluída.” Manoel Dória
Projetos executados em Chapecó/SC por Dória Lopes Fiuza.
ESTUDO DE VIABILIDADE PRÉVIA DE ESTUDO DE VIABILIDADE - PLANO EMPRESÁRIO (Nº 001 / 2017) "TERRENO/CASA CHAPECÓ" Proprietário: WALTER PASQUAL PATUSSI
PRÉVIA DE ESTUDO DE VIABILIDADE - PLANO EMPRESÁRIO INTERESSADO:
WALTER PASQUAL PATUSSI
NOME
Walter Pasqual Patussi
ENDEREÇO
Rua Minas Gerais, nº 145 E
BAIRRO
Centro
CIDADE
Chapecó
ESTADO
SC
CONCLUSÃO
O empreendimento apresenta índices satisfatórios de viabilidade de construção/incorporação e/ou para um possível financiamento junto a uma instituição bancária, levando-se em consideração o estudo econômico prévio elaborado.
DATA
Florianópolis/SC, 29/03/2017.
VISTO
Engº Vitor Hugo Patussi CREA N.º 250305210-0
ÍNDICE
I
- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
II
- ÁREAS DE TERRENO / CONSTRUÇÃO / UNIDADES
III - SITUAÇÃO ATUAL DA OBRA IV - CUSTO TOTAL DA OBRA / FINANCIAMENTO V - AVALIAÇÕES / VALORES DE VENDAS VI - ESTUDO ECONÔMICO VII - COEFICIENTE DE GARANTIA VIII - COMENTÁRIOS
I- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO SITUAÇÃO DO BAIRRO
O imóvel objeto deste estudo localiza-se no bairro Centro, município de Chapecó/SC, distante aproximadamente 500 m do centro comercial da cidade de Chapecó/SC, com fácil acesso por ruas pavimentadas/asfaltadas.
OCUPAÇÃO PRINCIPAL
A ocupação predominante da região é mista (comercial/residencial multifamiliar).
PADRÃO PREDOMINANTE DAS CONSTRUÇÕES EXISTENTES
O padrão predominante das construções existentes na região é médio alto a alto.
MELHORAMENTOS MELHORAMENTOSPÚBLICOS PÚBLICOS
A região onde se localiza o imóvel em estudo é dotada dos seguintes melhoramentos públicos: rede de água encanada, rede de águas pluviais, rede de coleta/tratamento de esgoto, energia elétrica, iluminação pública, telefone, pavimentação em asfalto com guias e sarjetas.
EQUIPAMENTOS EQUIPAMENTOSCOMUNITÁRIOS COMUNITÁRIOS Até 500 m
Comércio local
x
Escolas
x
Transporte público
x
De 500 a 1000 m
Acima de 1000m
Hospital
x
Correio
x
Praças Igreja
x x
II- ÁREAS ÁREA DO TERRENO
Área Alodial Área Marinha Área Total
1.497,00 m² 0,00 m² 1.497,00 m²
ÁREAS GLOBAIS DE CONSTRUÇÃO
Área Real Área Construção Área de Planta
20.590,00 m² 14.880,00 m² 20.590,00 m²
As áreas de construção/real foram estimadas, baseando-se na consulta de viabilidade do terreno/plano diretor municipal e anteprojeto elaborado: Coeficiente de Aproveitamento=9,0 Taxa de Ocupação: base=90% / torrre=60%;
ÁREAS DAS UNIDADES
Tipo/Unidade
Qtdd
Privativa
Comum ñ Prop.
Comum Prop.
Total
Apartamentos: 101 a 2201, 102 a 2202
44
120,00
24,00
0,00
144,00
103 a 2203, 104 a 2204
44
145,00
29,00
0,00
174,00
2301, 2302, 2303, 2304
04
235,00
40,00
0,00
275,00
220
12,00
13,00
0,00
25,00
15240,00
5352,00
Garagens: 01 a 220
RESUMO DO EMPREENDIMENTO
Nº de unidades Nº de vagas
92 apartamentos
Nº de torres
01 torre c/ 22 pav. tipos + 01 pav. duplex (88 aptos. tipo + 04 aptos. duplex)
220 vagas de garagens cobertas
Observação: As áreas das unidades (privativas/comuns) p/ fins de elaboração deste estudo foram estimadas do anteprojeto elaborado.
20592,00
F. Ideal
III- SITUAÇÃO ATUAL DA OBRA
Obra não iniciada
IV- CUSTO TOTAL DA OBRA Área adotada (m2 )
14.880,00
Custo global apresentado
R$
31.992.000,00
Custo por m² de área construída
R$
2.150,00
Custo global adotado (já incluso despesas financeiras)
R$
36.456.000,00
Custo por m² adotado (já incluso despesas financeiras)
R$
2.450,00
Financiamento pleiteado
R$
29.164.800,00
2.127,50 2.413,33 80,00%
do custo adotado
O custo apresentado/adotado foi estimado baseado em valores praticados no mercado da construção civil (obras com características semelhantes) - já incluso o valor das despesas financeiras de um possível financiamento junto a uma instituição financeira.
V - AVALIAÇÕES / VALORES DE VENDA AVALIAÇÃO NA PRESENTE FASE
Terreno
R$
3.500,00
/m²
Construção
R$
2.450,00
/m²
x
1.497,00
m²
x
14.880,00
m²
x
1,00 x
x
-
1,00 =
R$
- =
R$
=
R$
x Total
VALOR ADOTADO:
R$
5.250.000,00
5.239.500,00 5.239.500,00
(Cinco Milhões e Duzentos e Cinquenta Mil Reais)
AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O EMPREENDIMENTO COMO CONCLUÍDO
Custo Unitário da Construção Coeficiente de Comercialização Área Homogeneizada Unidade
R$ 2.450,00 Apto tipo 101/102 c/ 2 Vagas = Apto tipo 101/102 c/ 2 Vagas = Qtdd
1,87 169,00 m²
Valor Unitário
Valor Total
Apartamentos: 101 a 2201, 102 a 2202 103 a 2203, 104 a 2204 2301, 2302, 2304, 2305
44 44 04
R$ 676.000,00 R$ 800.000,00 R$ 1.200.000,00
R$ 29.744.000,00 R$ 35.200.000,00 R$ 4.800.000,00
220
R$ 50.000,00
R$ 11.000.000,00
Faturamento Total
R$ 80.744.000,00
Garagens: 01 a 220
- Cálculo para apartamento tipo 101/102 com 02 vagas de garagens. - Para cálculo da área homogeneizada foi considerado 100% das áreas privativas e 50% das áreas de uso comum.
VI- ESTUDO ECONÔMICO A
CUSTO DO TERRENO R$ 5.250.000,00
B
CUSTO DA OBRA R$ 32.202.881,47
C
DESPESAS FINANCEIRAS R$ 4.253.118,53
D
LUCRO DO EMPRESÁRIO (ADOTADO 40,00 % DA RECEITA) R$ 32.297.600,00
E
DESPESAS COM VENDAS (ADOTADO 6,00 % DA RECEITA) R$ 4.844.640,00
F
VALOR DE VENDA MÍNIMO PARA OBTENÇÃO DO LUCRO ESTABELECIDO R$ 78.848.240,00
G
VALOR DE AVALIAÇÃO R$ 80.744.000,00
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Considerando-se os valores acima entendemos como sendo satisfatórios os parâmetros por nós adotados no presente estudo.
ÍNDICE DE LIQUIDEZ IL =
R$ 29.164.800,00 ------------------------------------------------------= R$ 80.744.000,00
X
0,80
0,45
OU SEJA, 42 UNIDADES A SEREM REPASSADAS PARA A QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO (OPTATIVO).
VII- COEFICIENTES DE GARANTIA
INICIAL =
R$ 5.250.000,00 ---------------------------------------------- = =
4,85
R$ 1.082.104,93
FINAL
=
R$ 80.744.000,00 ---------------------------------------------- = =
2,77
R$ 29.164.800,00
VIII- COMENTÁRIOS QUANTO AO PROJETO Foi desenvolvido um anteprojeto com padrão de construção compatível com a média local. O condominio residencial multifamiliar vertical, será composto por um único bloco, com um total de 88 apartamentos tipos, 04 apartamentos duplex e 220 vagas de garagens, com cômodos possuindo áreas compatíveis/suficientes as funções a que se destinam; bem como apresentando uma ampla e completa área de uso comum/lazer.
QUANTO A LOCALIZAÇÃO Trata-se de uma localização muito boa no contexto geral do bairro/cidade, próxima ao centro da cidade de Chapecó/SC. A região possui fácil acesso por ruas pavimentadas/asfaltadas, dotada de toda infra-estrutura disponível do município tais como: redes de água potável/águas pluviais/coleta e tratamento de esgoto, energia elétrica e telefonia. O bairro é bastante procurado p/ fins residenciais devido a proximidade do centro da cidade de Chapecó/SC.
QUANTO A COMERCIALIZAÇÃO Entendemos que pelas características do empreendimento (padrão de construção médio alto, boa localização/próximo ao centro da cidade/região procurada para fins residenciais), a comercialização das unidades deverão transcorrer dentro da normalidade do mercado imobiliário local.
QUANTO A CONSTRUTORA A obra deverá ser executada por uma incorporadora idônea (a ser ainda definida), que possua experiência na execução de edifícios residenciais no mercado imobiliário local/estadual e/ou tenha já executado outros empreendimentos de padrão/porte de construção semelhantes ao empreendimento do presente estudo.
HISTÓRICO E INDICATIVOS CHAPECÓ
CHAPECÓ, A CIDADE QUE ACONTECE.
Com aproximadamente 200 mil habitantes, Chapecó é a quinta maior cidade do Estado de Santa Catarina, depois de Joinville, Florianópolis, Blumenau e São José. É reconhecido como capital nacional da agroindústria e pólo econômico de uma região com 118 municípios, com mais de dois milhões de habitantes.
CHAPECÓ
também é reconhecida por manter um alto nível de qualidade de vida ao mesmo tempo em que cresce rapidamente. A cidade ocupa uma posição central em relação aos grandes centros consumidores e equidistante das capitais – Florianópolis (552 km), Porto Alegre (451 km) e Curitiba (482 km). É referência nacional na produção de carne suína, de frango e derivados, por ser sede das principais agroindústrias do País e também na fabricação de máquinas e equipamentos para a agroindústria. Conta com uma economia diversificada, com destaque para os setores de prestação de serviços, metal mecânica, moveleiro, plásticos, transportes, bebidas, biotecnologia, industrialização de carnes, softwares, confecções, instituições educacionais e outros. Os índices de geração de emprego estão acima do nível Estadual e Federal, que garantem à população, renda e estabilidade social. Quanto ao índice FIRJAN de Desenvolvimento Municipal (IFDM) - estudo que acompanha o desenvolvimento de todos os 5.564 municípios brasileiros em três áreas: emprego e renda, educação e saúde, Chapecó ocupa a 5ª colocação no Estado de Santa Catarina e 93ª em relação ao Brasil. Dados da mesma pesquisa mostram que o município de Chapecó obteve melhor desempenho do Estado de Santa
a 5ª posição em geração de empregos entre os 293 municípios do Estado de Santa Catarina em termos relativos, e a 72ª posição entre os 5.564 municípios no Brasil. Com Índice de Desenvolvimento Humano de 0,79, detém o 67º maior IDH municipal do Brasil e o 12º de Santa Catarina; e com IDSUS correspondente a 7,35, eleva Chapecó a posição de 2º colocado como melhor na saúde em âmbito nacional e em 1º de Santa Catarina. Possui 03 hospitais de referência regional, sendo 02 públicos e um particular, mais de 200 clínicas médicas, 01 curso de medicina e 01 curso de odontologia. Além disso, possui mais de 170 unidades escolares de ensino, 23 instituições de ensino superior e mais de 15 mil empresas em atividade. Conta ainda com 43 empreendimentos de hospedagem, que oferecem cerca de 2.700 leitos.
Chapecó, um presente com olhos no futuro. O aeroporto Municipal Serafin Enoss Bertaso está em vias de internacionalização, recebendo cerca de 45 mil passageiros por mês, transportando cerca de noventa toneladas de mercadorias e movimenta cerca de 750 aeronaves mensalmente.
Destaca-se o distrito industrial, com área de 484 mil
Confortável rodoviária, dispõe de 10 empresas de transportes rodoviários que ligam Chapecó a todo o país, movimentando mais de 60 mil passageiros/mês.
m² e o Recinto Especial de Despacho Aduaneiro para
Principal acesso a Chapecó (BR-282). Segunda maior obra do estado. Após a finalização, será chamada BR-480.
Um shopping center (Pátio Chapecó) foi inaugurado em
Rodoanel (Contorno Viário). É uma obra que irá desviar as cargas pesadas, que irá ligar as cidades vizinhas e outras cidades do estado de SC e RS.
ao shopping, está o Hipermercado da Rede Wallmart. É
As duas mais importantes ferrovias do Brasil estão em construção e passarão por Chapecó e trarão muito mais desenvolvimento. A Ferrovia da Integração também conhecida como Ferrovia do Frango, interligará Dionísio Cerqueira ao porto de Itajaí sendo que a principal passagem é a cidade de Chapecó, e algumas outras como Joaçaba, Rio do Sul e Blumenau.
Em fase de construção, Chapecó terá mais um shopping
Exportação, que é um porto seco voltado para agilizar o processo de exportação de bens do município e região.
2011 e conta com 120 lojas, 4 salas de cinema. Integrado o maior Hipermercado da Rede em Santa Catarina, com uma área de 22.000m².
center, empreendimento idealizado e executado pelo grupo Almeida Junior - o maior grupo de shopping centers em Santa Catarina - 40.000 m² de área bruta locável, 100. 000 m² de área construída, mais de 200 lojas, 6 salas de cinema e um hipermercado.
Aspectos mercadológicos Segundo o censo do IBGE, Chapecó tem quase 16% da sua população (32 mil pessoas) residindo em apartamentos, superando outras cidades como Joinville, Itajaí e Blumenau. 60,10% da população de Chapecó são adultos de 20 a 59 anos (120 mil pessoas). Considerando as características do seu Plano Diretor, Chapecó é uma das cidades com maior número (%) de prédios mais altos (bairro-centro) de Santa Catarina, contribuindo significativamente para a lucratividade das incorporações.
Gran Palazzo (25 pavimentos) Av. Porto Alegre, 581 - Centro Scala Engenharia e Construção
Monet (21 pavimentos) Rua Lauro Muller, 385 - Centro Construtora Santa Maria
Le Blanc (22 pavimentos) Rua Marechal Bormann – Centro Construtora Bellei Salvador
Comercial Centenario (24 pavimentos) Rua Fernando Machado – Centro Contrutora Nostra Casa
Aspectos mercadológicos População de Chapecó Faixa Etária
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O número de domicílios urbanos, extraído de uma pesquisa realizada por classe econômica em Chapecó, demonstra números fortemente favoráveis para o potencial comprador/investidor. CLASSE
CHAPECÓ
SANTA CATARINA
A
2.102
3,81%
78.012
4,6%
B
17.532
31,73%
613.602
36,0%
C
27.641
50,02%
790.790
46,3%
D
7.694
13,92%
214.236
12,5%
E
299
0,52%
9.696
0,6%
Total
55.268
100%
1.706.336 100%
Aspectos mercadológicos Na análise de domicílios em Chapecó, a classe B (perfil do investidor) ocupa a segunda posição, indicador determinante que, somado à localização privilegiada do terreno, integra o estudo do projeto apresentado por DÓRIA LOPES FIUZA Arquitetos Associados.
Domicílios Urbanos em Chapecó
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O município de Chapecó possui a maior concentração do potencial de consumo na classe B com 48,82%.
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Potencial de Consumo Urbano em Chapecó por Classe Econômica
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Indicadores Demais conquistas nacionais de Chapecó (dentre 5.565 municípios): Indicadores Fiscais
39º
Classificação Geral
19º
Exec. Orçamentária
20º
Classificação Geral
Nas cidades de Santa Catarina com maiores crescimentos de
1º
Mercado de Trabalho
potencial de consumo entre 2010 a 2015, Chapecó ocupou o
37º
Padrão de Vida
36º
Classificação Geral
Bruto) Chapecó aparece na 6ª posição, respondendo por
5º
Qualidade de Vida
3,35% da composição do PIB catarinense.
14º
Atenção ao Jovem
22º
Habitação
R$ 38.184,47, representando um aumento de 92% em relação
37º
Desenv. Humano
aos últimos 10 anos. Ficou em 44% acima da média nacional.
40º
Saúde
47º
Respons. Social
Indicadores Econômicos
3ª posição (Joinville 1ª e Blumenau 2ª). No ranking estadual de municípios pelo PIB (Produto Interno
O PIB per capita de Chapecó a preços correntes em 2014 foi de
O IDHM (Índice de Desenvolvimento Humano Municipal) é determinante pelos indicadores: longevidade, educação e renda. Este índice varia entre 0 a 1, sendo que quanto mais próximo de 1, maior o desenvolvimento humano. Chapecó apresenta IDHM correspondente a 0,79. A Prefeitura de Chapecó recebeu o reconhecimento do Governo Federal, através da Caixa Econômica, pelos índices alcançados em 2015 nas áreas de gestão administrativa, social e desenvolvimento econômico
Indicadores Sociais
A variação do valor do CUB/m² em Chapecó no período de fev/2014 (R$ 1.325,89) a fev/2017 (R$ 1.652,81) corresponde a 24,65%. Média dos últimos três anos: 8,21% O projeto Chapecó 2030 é uma ação da SAC - Sociedade Amigos de Chapecó, que visa debater o desenvolvimento do município. Seu objetivo é debater, integrar e produzir ações e estratégias que promovam, pelos próximos 20 anos, o desenvolvimento sustentável do município e da região.
Fontes consultadas: IBGE, SEBRAE-SC, IDEP e Associação comercial de Chapecó, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (Censos disponíveis), SINDUSCON Chapecó e SANTUR.
CONTATO COMERCIAL Volmar Patussi patussi@sgnconsult.com.br +55 41 99255-7182 e/ou corretor credenciado.