De SFDR is een grote stap vooruit, maar er is

De SFDR is een grote stap vooruit, maar er is nog veel te doen

ESG heeft de laatste tijd nogal wat negatieve pers gekregen. Het zou bijvoorbeeld lastig zijn om dit goed te meten. We spraken met Christine Fritz, Co-Portfolio Manager voor de Europese core strategy van PGIM Real Estate, over de uitdagingen van ESG en de SFDR. ‘Uitdagingen zijn er zeker, maar door de SFDR is de trein ineens veel sneller gaan rijden.’

Door Harry Geels ESG is een belangrijk aandachtspunt bij PGIM Real Estate en voor de strategie die u beheert. Of gaat het verder dan alleen een aandachtspunt? ‘Ja, ook als de focus puur op rendement en risico ligt, is ESG een volkomen logisch concept binnen vastgoed. Het verbreedt de blik om naar allerlei soorten risico’s te kijken. Belangrijke vragen bij vastgoed zijn ook hoe liquide de beleggingen blijven en of in de toekomst gemakkelijk nieuwe huurders kunnen worden gevonden. Vanuit een ESG-perspectief krijgen we deze vragen makkelijker beantwoord. Veel beleggers focussen nu erg op het klimaat. PGIM Real Estate wil zich daartoe niet beperken. Wij zetten bijvoorbeeld ook zwaar in op de S. Hoe ziet een inclusievere samenleving eruit? Intern speelt een vergelijkbare vraag. Hoe kunnen we

‘Met operational carbon zet de industrie, door het stroomlijnen van de verzameling en analyse van data, al grote stappen vooruit, maar dat geldt nog niet voor embodied carbon.’

voor de juiste besluitvorming luisteren naar zoveel mogelijk verschillende meningen? Onze Europese core vastgoedstrategie, die ik mede beheer, heeft daarom twee Portfolio Managers. Je moet regelmatig je eigen ego ter discussie stellen. Als dat lukt, zijn twee hoofden beter dan één. Het hebben van Co-Portfolio Managers is bij asset management nog niet echt gebruikelijk. Maar in de maatschappij wordt dit concept langzaam maar zeker omarmd, vooral in de politiek.’

Wat kunt u, naast het hebben van twee Co-Heads, nog meer zeggen over de ESG-benadering van jullie Europese core vastgoedstrategie? ‘De strategie steunt op twee pijlers. De eerste is data, het zo goed mogelijk kwantitatief ‘begrijpen’ van de ‘prestaties’ van een gebouw, vastgelegd in onze GRESBscore, wat de benchmark is voor het beoordelen van duurzaamheidsdoelstellingen en -prestaties van vastgoed. Een doel behalen, begint met goed bepalen waar we nu precies staan. Ons doel is zo snel mogelijk een vier of vijf sterrenrating te halen. We zitten nu op drie sterren, vooral vanwege onze goede governance-scores. De tweede pilaar is net zero. We hebben recent ons pad naar net zero in 2050 vastgelegd. We hebben daarbij onder meer bepaald welke investeringen nodig zijn

‘Een bestaand gebouw heeft al een bepaalde CO2-uitstoot gehad en heeft in dit opzicht waarde.’

om deze doelstelling te bereiken voor elk onderdeel van onze portfolio. Het is de bedoeling op jaarbasis te rapporteren over de mate waarin we onze doelstelling halen. Momenteel liggen we op schema.’

Heeft vastgoed meer klimaatuitdagingen dan andere beleggingscategorieën? ‘Het is voor alle beleggingscategorieën nog altijd een uitdaging om de juiste data te verkrijgen. Bij vastgoed is het bijvoorbeeld om bekende redenen, zoals privacy, lastig diverse footprints te berekenen van de individuele huurders van residentieel vastgoed. Maar er is gelukkig veel vooruitgang op dit vlak. In Frankrijk zien we bijvoorbeeld al dat bij elk vastgoedobject van meer dan 1000 m2 zowel de huurder als de eigenaar veel data moet rapporteren. Dit heeft geleid tot dialogen die eerder niet mogelijk waren en die meestal tot win-winsituaties voor beide partijen leiden. Bij de meeste vastgoedprojecten zal het uiteindelijk mogelijk zijn om op net zero uit te komen. Maar er zullen in alle eerlijkheid ook bestaande, potentieel oudere gebouwen zijn waar we dat uiteindelijk niet gaan bereiken. De industrie moet de vraag nog beantwoorden wat daarmee gaat gebeuren.

Dit onderwerp raakt de tweede grote uitdaging, namelijk de zogeheten embodied carbon in gebouwen. Deze omvat de broeikasgasemissies die verband houden met de reeds verrichte bouw alsmede het vervoer en de fabricage van gebruikte materialen. Met operational carbon zet de industrie, door het stroomlijnen van de verzameling en analyse van data, al grote stappen vooruit, maar dat geldt nog niet voor embodied carbon. We missen hier data en goede monitoringsmethodieken. Een bestaand gebouw heeft al een bepaalde CO2-uitstoot gehad en heeft in dit opzicht waarde.’ Wat zien jullie als de grootste duurzaamheidsrisico’s voor vastgoed en wat kunnen beleggers doen om zich daartegen te beschermen? ‘Er zijn twee grote, voor de hand liggende risico’s: fysieke klimaatrisico’s en transitierisico’s. Fysieke klimaatrisico’s kunnen regiospecifiek zijn. Sommige regio’s staan bijvoorbeeld bloot aan overstromingsrisico’s. Transitierisico’s hebben betrekking op nieuwe regels. Een voorbeeld daarvan is de eis dat gebouwen een Minimum Energy Performance Standard moeten hebben, die weer per land verschilt. Dit is vooral een groot risico als een belegger hier niet op anticipeert. Vanuit een breder perspectief is er nog het risico dat beleggers geen actie ondernemen, omdat er te veel zaken op hen afkomen. Zaken die ook nog eens lang niet allemaal goed te meten zijn. Het is echter belangrijk om toch stappen te zetten. Afwachten is geen optie meer. Ja, nog niet alles is perfect, maar de klimaatrisico’s zijn heel reëel. Het zou een ideaal scenario zijn als beleggers samenwerken en elkaar hierop niet beconcurreren. Een door de hele industrie gedeelde standaardisatie van wat en hoe we meten, zou enorm behulpzaam zijn.’

Is de SFDR daar niet een goed voorbeeld van? Gaat deze regelgeving helpen betere beslissingen te nemen? ‘De ESG-trein is hierdoor inderdaad ineens veel harder gaan rijden. Alle lagen van de meeste asset managers, van de top tot de bodem, zijn ermee aan de slag gegaan. Dat is ook positief. We zien echter dat de beheerders de regelgeving nog op verschillende manieren oppakken. Het is nog niet perfect. Wat is bijvoorbeeld een EPC-rating, de Energy Performance Certificate? Deze is niet geharmoniseerd in alle EU-landen. Wat betreft vastgoed zet een dergelijke rating ook aan tot het kopen van vooral nieuwe gebouwen. Dat lost echter het eerder besproken probleem van de embodied carbon niet op. Maar nogmaals, de SFDR is een grote stap vooruit en ik denk dat we de kinken in de kabel snel zullen verhelpen. Tot slot, ondanks alle extra regels en klimaatonzekerheden mikken wij nog steeds op voor risico gecorrigeerde rendementen voor de lange termijn, die aan de bovenkant van de range van andere kernvastgoedstrategieën liggen. Een sterk veranderende markt, zoals we mede door de klimaattransitie nu zien, biedt ook grote kansen voor actieve beheerders.’

Dit artikel geeft de opvattingen en meningen van de auteur weer. Een volledige disclaimer is te vinden op: www.pgim.com/real-estate/.

Christine Fritz

Co-Portfolio Manager voor de Europese core strategy, PGIM Real Estate

IN HET KORT

De Europese core vastgoedstrategie van PGIM Real Estate wordt beheerd door twee Co-Portfolio Managers.

De strategie is gebaseerd op twee pijlers: data voor het kwantitatief ‘begrijpen’ van de prestaties van gebouwen en net zero in 2050.

De SFDR is ook voor vastgoed een grote stap vooruit, maar er zijn nog uitdagingen, zoals de harmonisatie ervan in alle EU-landen.

Een uitdaging van ESG bij vastgoed is ook de ‘embodied carbon’ van bestaande gebouwen.