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Planung & Vorbereitung
Hausbau mit einem Architekten oder mit einem Generalunternehmer/Bauträger
Christian Teege
PRO UND KONTRA
N
och vor einigen Jahrzehnten wurden Wohnhäuser fast ausschließlich mit Hilfe von Architekten errichtet. Ist es ein Zeichen der Zeit, dass sich dieser Anteil zu Gunsten der Bauträger und Generalunternehmer verschoben hat oder ist der Berufsstand der Architekten zu bescheiden in der Werbung?
Berater oder Hersteller Der freie Architekt ist der Vertraute des Bauherrn, er muss seine Unabhängigkeit in der Berufsausübung wahren. Er verkauft kein Haus, er berät und erbringt Dienstleistungen, um gemeinsam mit dem Bauherrn ein Haus zu errichten. Die Bezahlung des Architekten erfolgt nach Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Diese vom Gesetzgeber geschaffene HOAI regelt eindeutig den Leistungsumfang sowie die Vergütung (ca. 20 % der anfallenden Handwerkerleistungen für die Planung, Statik und Bauleitung) der Architekten und Ingenieure. Der Generalunternehmer/Bauträger verdient mit der Marge zwischen Einkauf und Verkauf von Handwerks- und Ingenieurleistung sein Geld. Dies ist je nach Struktur seines Unternehmens sehr unterschiedlich. Mythos: ein Architektenhaus kostet mehr Der Handwerker bietet seine Leistungen dem privaten Bauherrn zum gleichen Preis an wie dem Generalunternehmer. Bei gleicher Qualität sind diese Kosten vorerst auf beiden Seiten gleich. Beim Bauträger/GU kommt die bereits angesprochene Einkaufs- / Verkaufsspanne hinzu. Wie sieht es mit den Vertriebskosten aus: Der Architekt hat im Normalfall eine Internetseite, führt Akquisitionsgespräche und legt vielleicht einen Flyer aus. Beim Bauträger/GU entstehen neben derartigen Kosten meist hohe Aufwendungen für Musterhaus, Provisionsverkäufer, Kataloge u. ä. Die Architekten- und Ingenieurleistungen können bei einem Bauträger/GU günstiger sein, dann, wenn in der Planungsphase durch Standardprojekte nur Kosten für Anpassung und Modifizierung anfallen oder die Vielfalt der möglichen Bau- und Ausstattungsmaterialien auf ein eingeschränktes Sortiment bei der Bemusterung reduziert wird. Der Bauherr selbst muss letztendlich entscheiden wie hoch sein Anspruch auf Individualität ist und ob er mit einem Kaufmann oder einem beratenden Architekten sein Haus bauen will. Immobilien Ratgeber 2014
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Addiert man diese drei Kostengruppen, wird das Architektenhaus nicht teurer sein. "Alles aus einer Hand" Beim Bauen mit dem Bauträger/GU hat der Bauherr nur einen Vertragspartner und ca. 12 Rechnungen zu begleichen. Eine, beim ersten Betrachten, bequeme Variante. Nachteil: Nach erfolgter Bemusterung kann der Bauherr meist nur durch nachträgliche Aufpreise noch Einfluss auf Änderungswünsche während der Bauphase nehmen. Dagegen ist es aufwendiger, beim Bauen mit dem Architekten, etwa 20 Verträge mit Einzelhandwerkern zu schließen und demzufolge rund 50 Rechnungen zu bezahlen. Aber: Der Architekt trägt den Hauptaufwand. Er holt die Angebote ein, stimmt mit dem Bauherrn die Vergabe ab, führt die Vertragsverhandlungen, kontrolliert die Rechnungen. Besonderer Vorteil: Der Bauherr kann bei jedem Gewerk Einfluss auf die Preisgestaltung und die Auswahl der jeweiligen Handwerksfirma nehmen. Sicherheit Der Bauherr hat Anspruch auf die mängelfreie Ausführung der Bauarbeiten an seinem Haus. Beim Bauträger/GU ist der Bauherr gut beraten, wenn er zur baubegleitenden Qualitätsüberwachung einen Architekten oder Bauingenieur beauftragt, der seine Interessen bei der Einhaltung der Qualität, der Bauzeit und der Baukosten überwacht. Dies ist beim Hausbau mit einem Architekten nicht erforderlich, denn das ist ein wesentlicher Bestandteil der Aufgaben des Architekten. Ein Architekt hat zur Absicherung seiner Arbeit eine Berufshaftpflichtversicherung mit einer sehr hohen Deckung. Bei den Verträgen mit den Handwerkern werden vertraglich Einbehalte zur Absicherung gegen Überzahlung und Einhaltung der Gewährleistungspflichten vereinbart. Beim Bauvertrag mit einem Bauträger/GU muss darauf geachtet werden, dass der Zahlungsplan so gestaltet ist, dass bei jeder Ratenzahlung eine äquivalente Bauleistung in der entsprechenden Qualität auf der Baustelle vorhanden ist und darüber hinaus noch Sicherheitseinbehalte bestehen. Eine Gewährleistungsbürgschaft für die 4 - 5 Jahre Garantie ist bei einem Bauträger/GU meist mit Mehrkosten verbunden.
Qualität Vom ersten Entwurf über die Kostenberechnungen bis hin zu den eingeholten Handwerkerangeboten und Abrechnungen bietet der Architekt eine 100%ige Transparenz. So kann der Bauherr z.B. bei der Einholung von Alternativangeboten die Qualitäten der Materialen und Bauleistungen nach dem Preis-LeistungsVerhältnis selbst direkt bewerten. Es liegt in der Natur der Sache, dass ein Bauträger/GU seine Kalkulation und damit seine Gewinnspanne nicht offenlegen wird. Durch lückenhafte, oberflächliche und zweideutige Bauund Leistungsbeschreibungen kommt es oft zu Missverständnissen (Bauherr: „… ich dachte...“ – Bauträger/GU „… ich meinte …“). Dies kann sogar zu notwendigen teuren Nachträgen führen. Beim Bauträger/GU übernimmt vor dem Vertragsabschluss meist ein Verkaufsberater die Planung des Hauses. Er verdient sein Geld am Hausverkauf. In eigener Sache Seit über 20 Jahren leite ich ein Architekturund Ingenieurbüro. Unser Team hat sich neben einer anspruchsvollen Architektur auf energieeffizientes Bauen spezialisiert. Eine Vielzahl von Passivhäusern, Sonnenhäusern und Solarhäusern wurden von uns in den letzten Jahren in der Region Berlin-Brandenburg errichtet. Das Streben nach einer hohen Autarkie, einer weitgehenden Unabhängigkeit von jeglichen Energieversorgern, ist dabei unser Anspruch und vielfach auch die Aufgabenstellung unserer Bauherren. Die große Herausforderung – neben individueller Architektur und Energieeffizienz – ist natürlich die Wirtschaftlichkeit, die Überwachung des gemeinsam mit den Bauherren aufgestellten Kostenplanes. ■ Christian Teege – Architekt Telefon 0 33 03 - 52 42 00, www.teege.de Bitte erwähnen Sie beim Anbieter den Immobilien Ratgeber Berlin & Brandenburg