FRIDAY, 2 AUGUST 2019 ISSUE NO. 205
BOOK 2
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205
AUG 2019
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Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019
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Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019
本周新房上市
Place地产专栏
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物业管理常见问题解说
**原创文章 请勿转载**
Place Sunnybank Director 韩萍谈出租投资房常见问题 常见问题回顾：再谈租客拖欠房租的处理方式？
前几期讨论过这个问题以后，我收到很多读者询问。有一些是自己正在管理投资房的屋主，有一些是交由中介公司管理却由于处理
不当造成重大损失的屋主。我觉得这些案例可以拿来讨论，给大家敲个警钟。我经常说，决定自己管理房子，还是交由专业团队管理， 这是个人决定。两种都是合情合法的管理方式。不同在哪里？不同在，前者决定利用自 己对物业管理常识的理解进行管理。相对优势
Place Sunnybank 董事: 韩萍
是，账面投资净回报可能略高，节省下物业管理公司的收费，一些小维修可以自己解决。相对劣势是，物业管理是法律错综复杂的领
作者介绍：韩萍，北京人，本科毕业于北 京航空航天大学机械工程系，后在澳大 利亚昆士兰大学获得应用金(Applied Finance）和专业会计 (professional accounting) 的双硕士学位，一毕业即 以优异的毕业成绩和面试成绩被昆士 兰财政(Queensland Treasury) 录取， 进入Government Superannuation Office 现 QSuper 任职。韩萍之后在QIC (Queensland Investment Corporation) 实习及工作，后又担任 Sunsuper 的投 资效率专家 (Investment Efficiency Specialist) 主要负责投资效率，风险管 理，计算和进行 unit pricing tax 咨询以 及负责国际相关税法与compliance 的 相关工作。韩萍是注册会计师（CPA）并 从地产界最具权威的认证机构REIQ获 得地产经纪的 full Licence。韩萍的先 生Owen Chen，Place Sunnybank 的 Principal, 是在地产界有着10年以上丰 富经验的新一代地产经纪人。韩萍与先 生Owen Chen 在2016年初开设 Place 在南区的新公司Place Sunnybank，把这 个布里斯班孕育, 一向引领行业前沿, 追 求质量的品牌带给我们南区的业主们。
域。屋主对物业管理的理解，大多停留在，开开门，收收房租，做做帐，修修房子上。当租客和屋主配合的时候，一切都相安无事。一旦 租客和屋主有矛盾或纠纷时，屋主相对 比较不容易实行法律对屋主本有的保护。之前举过一个实例，下面来谈谈下一个案例：
案例二 我以前的物业管理经理给我造成的几千元损失
两个月前一位屋主微信我，咨询把正在市场上其他中介两个月租不掉的房子转给我们出租。聊下来才了解，这套房子六个月内已经 换过一次中介，这次是第二次换。屋主非常焦虑的跟我说，去年10月左右，当时屋主在国内，发现账户上并没有按时收到租金。屋主
联系当时的中介公司，被告知，租客拖欠房租，他们也没有办法，况且他们也不确定租客一共拖欠多少房租，建议屋主自己检查银行
statement。屋主当时没有办法，决定把物业转给朋友介绍的另外一家中介。这家中介公司将不付租金的租客驱逐，却并没有办法协
助讨回拖欠的租金。房子在市场上空置两个多月，使屋主更加焦虑。与此同时，屋主发现当时买的保险，第一个中介公司告知是会有
租金赔偿保护，可是真的到想要claim保险，却被告知买的保险并不能赔偿拖欠的租金。从租客不付租金，到联系我们再次转中介，中 间拖了4个月，扣除bond金屋主也要损失4000多块，何况房子还没有租掉，屋主苦不堪言。我们的团队接手以后，当机立断给屋主制
定了量身策略，从照片，广告，到开放展示次数，全部一路绿灯，2周收到多个申请，2周半成功租掉。物业管理其实中介和中介差别很 大，用不用心非常重要。选错一次，就可能损失连连。真心希望广大屋主选择中介要慎重，避免不必要的损失。
出租业务咨询微信: @hp_place | 地产销售•房屋租赁管理•金融贷款 0466 998 885 | sunnybankrentals@eplace.com.au facebook.com/placesunnybank
T: 07 3193 8788 | Office: Shop 3a/531 Kessels Road, Macgregor QLD
韩萍
官方微信账号 @hp_place
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Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019
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Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019 近一段時間，“全球經濟蕭條”一
不用10年，明星都可能會失業。
直是被人們廣泛熱議的話題。拿澳洲來 說， 今 年 來，3 分 之 1 的 Big W 門 店 關 門！ 第 一 國 民 百 貨 Kmart、Target 也 要 大量閉店！年利潤的大幅下降意味著，
人說，未來智能偶像可以“十情九欲”，
上有老，下有小，正是養家糊口的關鍵
退休已經 26 年了。相比同齡人的歲月靜
公司倒下撤出，而同時，David Jones、
去。那些只刷顔值、但演技不太過關的
顯然毫無優勢。但很多人說，被裁的甲骨
她開始學習電腦，用智能手機，有十幾
一家又一家公司宣布破産，一家又一家 Coles、Commonwealth 等 這 些 國 民 大 公司逐一宣布，大裁員！華人在朋友圈 感慨：“經濟蕭條周期要來了，現在只 是一個開始。”
僅靠臉就成爲偶像的時代可能會慢慢過 楊幂們，Angelababy 們，再不小心機會 就少了。明星尚且如此，普通人更加無 法幸免。
要結束了，而與此同時，另一個新的時 代正在開始，人工智能，一個全新的時 代正在洗牌。
就在今天，四大行之一，中國建設
銀行突然宣布，國內首家“5G+ 智能銀 行”，在北京正式開業！沒有櫃員、沒
有保安，只有仿真機器人營業員——“小 龍女”。澳媒報道，隨著機器人時代的
到來，1/3 的澳洲人即將就此失業，這一 切，似乎正在向我們每一個人靠近，就
位，她的故事從 3000 份簡歷中脫穎而出，
顧客，這家酒店裏，人是多餘的。首先，
面。公司福利也超好，正式員工即有 16
酒店完全不需要前臺及服務員，甚至連 保潔阿姨都免了，所有你能想到的服務，
人工智能都能滿足。而且，酒店的智能系
統分分鐘都能超越人工。酒店辦理入住 時，機器人會通過人臉識別技術，將客人 的容貌錄入系統。與此同時，電梯已經 開啓等候系統，等到登記完畢，就可以
直接上電梯，等梯時間就爲客人省下了。
這裏的員工，平時沒有打卡制，每
些工作五年以上的老員工基本不怎麽露 天的帶薪年假，而且時間越久，年假越 長。公司內部員工看病全報銷，甚至連
子女的看病費用都能報銷一半。這樣一 份人人艶羨、安逸無憂的工作，却讓很
多人失掉競爭的屬性，缺乏創新的動力， 如同溫水裏的青蛙，被烹殺却不自知。 最安穩的時候，往往是最危險的時候。
《孟子》裏說：“生于憂患，死于
進入房間之後，就更方便了。一個天猫
安樂。”他們以爲自己高枕無憂的時候，
簾等服務，只要動動嘴巴，一切全搞定。
中年失業有多可怕？ 2017 年 12 月 10 日，
精靈全方位等待操作，燈光、空調、窗
購買消費，系統也通過人臉識別功
却已被公司悄悄切割，被時代拋弃了。
42 歲中興程序員歐建新從高樓跳下的新
連明星都可能逃不掉。
能自動將購買記錄劃入個人的結算清單， 聞占據各大媒體頭條。去世之前，他剛
所發布研究報告。2030 年，也就是 12 年
有得消費一目了然，只要在手機裏一鍵
今年 6 月 25 日，英國牛津事務研究
以後，全球將有 8 億人因爲人工智能失
業！機器人將取代 2000 萬的工作崗位。 英格蘭銀行首席經濟學家安迪•哈爾丹指
出，當前世界正面臨著人工智能引領的 “第四次工業革命”。人工智能在各行 各業悄悄進行著“換人游戲”，他們有
能力替代人類的雙手，甚至人類的大腦。 前段時間，一條機器人撰寫地震新聞的消 息橫空出世，地震發生後，新聞機器人
可以獨立完成一篇資料豐富，報道全面， 有圖有數據的稿件！關鍵是反應迅速，僅
他是課堂裏的蹭課大叔，夜晚，他又化
身校園的安全衛士。就是通過這種方式， 5 年內他通過了 40 多門考試，獲得厦門
大學法學學士學位。今年 51 歲的他，沒
有在平凡的崗位日漸消磨自己，而是經 由努力把自己打造得更加搶手。
你在哪裏花時間，你的能力就在哪
裏。能力才是立足于世界的終極法寶。
有能力的人到哪都有飯吃，而沒本事的 人只能在時代的淘洗中逐漸消失。
中年危機是一場遲早要來的灾難，
給予我們短暫的快感的同時，也消耗著我
礎工作已逐漸被人工智能取代。 比如：
智能化的無人超市，自動的無人加油站， 無人快遞，無人餐廳甚至無人駕駛。 這
對于很多人而言，是一場不能承受之重。
穩定的工作。請記住，時代很殘酷，它
慣安逸的中年人甚至連滑落底層的資格
個時代，沒有穩定不變的行業，更沒有 不會對任何人手下留情。在未來，你可
能連做底層的資格都沒有。這幷不是危 言聳聽。不用等到那麽久，所謂的未來 在當下已經悄然發生。
今年 5 月份，全球最大的互聯網公
而機器人代替大量簡單操作的工作，習 都沒有。當那一天來臨，你是否後悔，
最該武裝自己的時間却被自己荒廢。這
碗。中關村的甲骨文公司樓底下，聚集了 前，他們都得到了少則幾十萬，多則百
萬的補償費用。但是他們仍難以接受裁 員的事實。抗議的橫幅上寫著：“我們
要工作，我們要養家。”其實很好理解。
被裁掉的員工大都處在 37 左右的年紀，
愛因斯坦說過：我從來不把安逸和
基礎，我叫它猪欄的理想。安逸的生活
們成長爲更好的自己的能量。當有一天 我們的能量被消耗殆盡，再也沒有上場 的權利。這一生，你走的每一步都會留下 痕迹。這一路，沒有什麽東西可以蒙混過
個世界上從來沒有什麽一勞永逸的事情， 關。現在的每一步都决定著最後的結局， 也從來沒有所謂的“穩定”。
我們邁向的是自己選定的終點。別在該 在該吃苦的年紀，提前預支未來的舒適；
白岩松曾說過一句很認同的話：“一
只有適應這種變化，練好自己的獨家本領
可熱的流量明星都無法避免。明星投資
搜。厦門大學的保安大叔周德新，白天，
快樂，當成是生活目的本身，這種倫理
子和高齡的老人，選擇跳樓。
拉橫幅抗議的被裁員工。儘管被裁掉之
人將無班可上，無薪水可拿。連現在炙手
高考結束，有個大學保安大叔被頂上熱
塌，壓力過大，拋下兩個嗷嗷待哺的孩
人工智能來勢凶猛，可以預見的未
覺的機器人競爭工作崗位。結果是，很多
絕你的藉口，實力不够才是。前段時間
操作就可以。不知不覺，身邊的一些基
N+1 的補償方案，但他還是覺得生活崩
個人的價值，社會地位，和他的不可替代
爭，跟年輕人競爭，還要跟 24 小時不睡
秒殺很多年輕人。年齡不會成爲世界拒
剛收到公司的勸退通知，儘管人事提出
司甲骨文宣布大幅度裁員，900 人沒了飯
來是：到那時，人們不僅要跟同齡人競
相信她的審美和眼光。所以應聘這個職
省時省力。等到退房時就更便利了，所
用時 25 秒！很多記者的第一感受是“服 了”！自己要被退休了！
在此之前，她已經有了 6 年的網購
滿一年，就可以申請一天在家辦公。有
的無人酒店在杭州開業，引起轟動。除了
達百貨全部 37 家門店！一個時代似乎就
在被裁員之前，你想像不到甲骨文的福
個微信群，她是群主。
汰。無人時代似乎已經來臨。去年，阿裏
美國，2000 多家零售店倒閉，購物中心
近東今年宣布了一個消息：正式收購萬
序員調侃：“中關村最大的養老院倒了。”
經驗，身邊的老閨蜜想買什麽就來找她，
新自己，那麽最後的結果就只能是被淘
變得荒無人烟。在中國，蘇寧董事長張
文員工根本不值得同情。甚至，有位程
好，李奶奶喜歡接觸新事物，退休之後，
利待遇有多好。
你若什麽都不變，不隨著變化而更
然而，這遠不止是一個國家的問題，
全球都似乎正迎來恐怖的“倒閉潮”。
點，這時被炒掉，再出去跟年輕人競爭，
性成正比。”在劇烈變化的時代裏面，你 與能力，以防掉下時代這艘大船。穩定，
早已不符合這個時代的主流思想，能力 才是。當你還在擔心年紀是職業的阻礙，
別人已在適應時代的變化中找到新機會。 83 的李路奶奶畢業于清華大學機電系，
奮鬥的年紀，沉溺在安逸的快感裏；別
每一個不如意的未來，都有一個放縱懶散 的現在。請不要相信任何安全的舒適區， 現在偷的懶，將來都會變成打臉的巴掌！ 保持清醒，保持危機，不斷學習！
你嚮往更多選擇的安全人生，唯有
努力與奮鬥能够給你。
Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019
究竟什麽物業值得海外投資者投資？ 澳洲房産市場上充斥著各種能讓投
背後有一個更大的分地開發商，把你這
給你報價。因此，你需要預留的時間也
正值得投資呢？在解答這個問題前，我要
具體表現爲，買地建房的總成本等于周
一般情况下，在更小的土地上，特別是
建房以後打算長期持有，那麽還需要考
物業，那麽最終的利潤會更高。
資者虧錢的物業，究竟什麽樣的物業才真 先講兩個道理：第一個道理是，你的投
資成敗，不取决于物業本身，而取决于
你的投資操盤能力。哪怕是同一類物業，
也有很多種玩法，看你是否有通過諮詢 或者學習，獲得房産投資的知識和技能，
從而懂得該如何運營房産投資這項事業。 第二個道理是，沒有人主動向你推銷的 物業，不等于該物業不存在。值得你投
資的，往往占市場上所有物業的極少數，
個小開發商本來想得到的利潤也榨幹了。 要更多，持有成本會比買地建獨棟房高。 邊同類産品的售價，沒有利潤！如果你
慮當地的空房率是多少，最好能控制在
保的是，你開發出來的産品的最終售價
子在建成之後，很難出租。空房率高的地
審批、建房、持有（利息、市政廳費、保
29%，這些區域是一定要避免的，因爲房 方，往往也是有大批量新房供應的地方， 容易出現供過于求的情况。
在新房設計方面，你要想好你最終
是出售還是出租幷長期持有，因爲這兩種
場營銷做得特別差，懂行的人一眼就看
如果你要出售，那麽就要按照當地自住
到幷且抓住機會，不懂行的人看到也會 忽略掉。在明白這兩個道理的基礎上，
我們今天來看看，什麽樣的物業值得海 外投資者投資。
由于澳洲政府對海外投資者投資住
宅物業有一定的限制，因此，以下精選
出來的投資物業類別，均符合澳洲政府 對海外投資者的要求的，當然了，它們 也是適合本地投資者的。 1、買空地建房
買空地建房，顧名思義，就是購入
一塊空地，然後在這塊空地上蓋房子， 最後要麽出租，要麽賣掉。整個過程，
你就是開發商，你開發出你客戶（租客或 買家）認可的産品，從而獲利。你要確
保的是，你開發出來的産品的最終售價， 起碼要達到你的購地、設計、審批、建
房、持有（利息、市政廳費、保險費等）、 銷售的總成本的 115%，如果能達到你的 總 成 本的 120% 以上那就最好。 例 如， 如果你的總成本是 100 萬澳元，那麽你
得看周邊同類産品的售價，是否至少 115 萬澳元，如果周邊同類産品能賣到 120 萬澳元，那就更好。你的總成本和你開
發出來的産品的最終售價之間的差額， 就是你的稅前利潤。
千萬別小看這個篩選條件，一旦你
算好這筆賬，你可以馬上排除掉市場上 許多買空地建房的機會。因爲許多做營 銷做得特別好的買地建房的機會，往往
跟買空地建獨棟房類似，你需要確
2% 以內。有些區域的空房率很高，高達
埋沒在茫茫房産海洋裏面。它們有些還 沒有上市就被高級投資者買走，有些市
價格高的土地上，盡可能建更高密度的
的總和，起碼要達到你的購地、設計、
險費等）、銷售的總成本的 120% 以上。 爲什麽這裏是 120% 呢？因爲這樣的項
目比買空地建獨棟房更複雜，風險更高，
因此你做可行性分析的時候，所要求的
不同的投資道路有各自合適的設計方案。 的利潤回報率也要更高，這個項目才值 買家的需求去設計你的房子。如果你要 出租，就要按照當地租客的需求去設計，
同時最好設計成帶有兩份或以上租金收 入的房型，最大限度的提高租金回報。 2、買老房子開發密度更高的物業
一般情况下，海外人士在澳洲不能
購買二手住宅物業，但是，如果你買了
這二手住宅物業後推倒重建密度更高的 物業（兩套或以上可單獨出租或出售的 物業），那麽你仍然可以買該二手物業。 需要注意的是，你買入的這套二手物業， 在推倒前，不能出租或者自住，必須空 置著。當然，如果你購入的房子有多餘
的空地，你也可以不用推倒目前的房子，
而只需要在多餘空地上建新的房子，前
得去做。
3、買租金回報高的商業物業
海外人士可以購買二手的商業物業，
沒有什麽限制。商業物業的租金回報率普
遍高于住宅物業，大多數商鋪、辦公室類 的商業物業的租客負責物業相關開支（如 市政廳費、維修費用等），租期普遍比
較長，而且很多租約有固定的每年加租 的條款。因此，對于已經有優質租客的
商業物業來說，它們的現金流的穩定性是 很强的。另一方面，商業物業的價值評
估方法與住宅物業不一樣，商業物業的 價值取决于租約，租金越高、租期越長、
租客質量越高，則該商業物業的價值就 越高。
業或者在空餘地塊上新建房子。開發密度
更高的物業與買空地建獨棟房的最大區 別在于規劃、設計與審批的過程。建獨
棟房子是一件比較容易的事情，因此很
多建築商可以幫你把整個流程包辦下來。 但是如果你要推倒房子，然後開發雙拼、 三拼或聯排別墅，那麽你需要專門的公司
給你做規劃、設計與審批，拿到市政廳的
批文和最終設計圖後，再找多家建築商
空租期可能會很長，在下一個租客來臨 之前的貸款還款要自掏腰包。
如果這個缺點嚇到你，那麽你可以
考慮居住型商業物業，例如寄宿公寓。許
多寄宿公寓看上去像一棟普通的獨立房， 但走進去之後你才會發現，每個房間都 是可以獨立出租的。這類寄宿公寓屬特 殊的商業物業，大多數都建在交通便利、
臨近商業中心的地段，租金回報率一般 在 8% 以上，部分寄宿公寓租金回報率可 達 14% 以上。
舉個例子，某棟寄宿公寓有 14 個獨
立出租的臥室、3 個共用的厨房、3 個共
用的浴室。這類居住型的商業物業的空 房率普遍很低，很好地避免了單一商業 租客在租約期滿後不再續約造成空租的 風險。投資寄宿公寓的另一個好處是，
由于政府鼓勵這類物業的開發，以便給
更多單身人士提供廉價的長期居住環境， 因此寄宿公寓是免地稅的。
海外投資者來說，這是一個重大的
福利，因爲海外投資者投資其他物業類 型，都需要繳納額外的地稅附加稅，少
了這項開支，你的實際投資回報就更高。 你需要注意的是，一定要做好盡職調查，
確保該你所買的寄宿公寓是有牌照的寄
宿公寓，因爲市場上也有不少非法經營 的無牌照寄宿公寓。
綜上所述，海外投資者投資澳洲房
結果，切忌拿中國的房産投資思路硬搬
長，那麽該商業物業的價值也就自動地
確保該地塊可以推倒重建密度更高的物
商業物業的缺點是一旦租客不租了，其
政府部門等）幷且租約規定租金逐年增
使用這種策略的關鍵，就是要諮詢
劃師，讓他們對該土地進行可行性分析，
做法都提升物業的價值。有人可能會說，
産，一定不要隨波逐流，你對澳洲房産
租客（例如大公司、長盛不衰的行業、
一位熟悉當地市政廳規劃政策的城鎮規
在原有建築基礎上往外延伸加建，這些
因此，如果一套商業物業有優質的
提條件是，新建的房子的建築面積不能 少于目前已有的房子。
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逐年增長。有許多商業物業還有翻新、
擴建和進一步開發的潜力，例如舊的商 鋪翻新後可以租更高的價格，一棟商業
的知識以及操盤技能，决定了你投資的 到澳洲。如果認爲自己在這方面的知識 有所欠缺，一定要找房産投資教練諮詢，
或者找專業的買家代理中介協助購房，
也可以參加專門的培訓課程以提升自己，
樓做分契後可拆分爲可單獨出售的空間， 讓自己成爲一個高級投資者。
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Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019
墨爾本地產
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Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019
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墨爾本地產
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雪梨地產
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雪梨地產
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Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019
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Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019
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Book 2, Issue No.205 / Friday August 2,2019
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唐嘉琛 Jason Tang
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會計學士 / 格里菲斯大學銀行財政碩士 MFAA 會員 / 太平紳士 語言：韓語 / 國語 / 英語
昆士蘭科技大學 訊息科技碩士
工商管理本科；市場行銷碩士
語言：國語 / 英語 / 粵語
語言：國語 / 英語
0415 417 799
Building 8, 18 Torbey Street Sunnybank Hills
0430 908 220
T: 07 3171 9890 F: 07 3319 6658
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▼ 董事長兼首席貸款經理 Director/ Chief loan Manager
郭俊峰 Jeffrey Guo
ratech88.sarah@gmail.com
ratech88@gmail.com
0433 758 484 ratech88@gmail.com 格里菲斯大學 會計學士 銀行財政碩士 MFAA 會員 語言：國語 / 英語
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Alan Ng 吳緯倫 • 澳大利亞最高法院註冊律師 • 澳洲聯邦法院註冊律師 • 昆士蘭最高法院註冊律師 • 昆士蘭律師公會會員 • 澳大利亞移民協會
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主任律師
MOB: +61 415 668 668
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• 註冊移民代理（MARN 1574947） ID: Alanng-A • 法律學碩士（昆士蘭科技大學） • 法律實踐研究生文憑（昆士蘭科技大學） • 法律學學士（昆士蘭大學） • 商科學士（昆士蘭大學）
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FRIDAY, 2 AUGUST 2019 ISSUE NO. 205
BOOK 2
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項目開發已批准 ! Springwood 中心區域 60 間公寓開發項目 !
• 設計完善且精良的 11 層公寓項目，開發申請已經到位，將是一個簡單明了的建築項目。在整個 Logan 區，只有 0.1％的 劃為中密度住宅區，所以這是一個獨特而罕見的項目。 • 這是一個壯觀且私密的位置，距離主路有一段距離，並位於靜街盡頭，背靠 Thornhill 公園。這個向上傾斜的 2284 平方 米的街區，正面近 20 米，是住宅開發的理想選擇。 • 該開發項目包括 26 間兩居室公寓，25 間兩臥室帶書房公寓以及 9 間三臥室帶書房公寓。無論是家庭，學生，工作的成 年人還是投資者，這都是 Springwood 商業和文化中心的熱門投資地點。 • 2018 年的資本增長率為 5.53％（R.P.Data） • 步行可到 Springwood 區 2 個最大的購物中心，直達布里斯班的巴士站和 2 個著名的學校。該項目沒有配套其他便利設施。
投標：結束於8月21日 週三12pm 面積：2,284m2
地址：7＆10 Athena Grove, Springwood
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