FRIDAY, 23 AUGUST 2019 ISSUE NO. 208
BOOK 2
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AUG 2019
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Kollosche welcomes Faith Liu to the team.
歡迎劉松青加入團隊 劉松青是一位專業的房地產專業人士。出生於中國上海。劉松青的普通話非常流利，使她運用 暢通的中文溝通技巧及時傳遞房產信息和購買時相關的政策和流程，以滿足具有中國背景的客 戶的需求。 劉松青在過去14年一直在黃金海岸生活，在黃金海岸和海外的華人社區中發展了牢固的聯繫。 劉松青從事這個行業已經四年了，對房地產充滿激情。她喜歡面對嶄新的每一天，充滿信心並 勇於接受各個方面的挑戰。她是一個優秀的溝通者，善於輕鬆地建立融洽的關係，同時努力幫 助她的客戶取得最好的結果。 她是TSS中國媽媽微信群的創始人。她的兩個兒子從學前班就開始在這所坐落於黃金海岸的南港 男子私立教會學校讀書。她的丈夫彼得福斯特是一個非常成功的船舶經紀人，使她與遊艇愛好 者社區有著緊密的聯繫。 劉松青充滿激情和活力得為廣大客戶提供傑出的個性化服務。
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Alan Ng 吳緯倫 • 澳大利亞最高法院註冊律師 • 澳洲聯邦法院註冊律師 • 昆士蘭最高法院註冊律師 • 昆士蘭律師公會會員 • 澳大利亞移民協會
引自今年（2019 年）2 月新南威
爾士州地方法院判決物業經理由於失 職未及時安排維修感應燈引起租客摔
傷事故 物業經理和屋主被判賠償租客
主任律師
MOB: +61 415 668 668
微信 | LINE | WhatsAp
• 註冊移民代理（MARN 1574947） ID: Alanng-AE • 法律學碩士（昆士蘭科技大學） • 法律實踐研究生文憑（昆士蘭科技大學） • 法律學學士（昆士蘭大學） • 商科學士（昆士蘭大學）
一個由物業管理仲介失職引發屋主巨額賠償的案例丨法律
33 萬 澳 幣。（Than v Galletta & Ors
理無法提供任何證據電工已經完成維修。
職義務，造成疏忽，從而致使租客摔傷。
自己維修居多）
背景回顧
的 事， 只 是 猜 測 維 修 已 經 完 成。 租 客
幣。物業經理於是和屋主開撕，互相指
物業經理又不能證明自己一直堅持做
應燈有問題的第 23 天。租客 Karen 把物
並沒有收到物業經理關於維修的通知而
能證明當租客通知房子需要維修後及
[2019] NSWDC 9.）
租 客 Karen 把 她 的 物 業 管 理 經
理和屋主一起告到法庭，宣稱他們沒
有 履 行 對 租 客 的 Duty of Care（ 盡 職
義務），引發她摔倒受傷。原告租客 Karen 租的是兩層樓裡的一間房。樓 裡面房間之間有一個公共內部樓梯。
事故發生的時候，租客聽到樓下有噪
物業經理之後並沒有查詢電工關於維修 Karen 摔傷，是在第二次通知物業經理感
業經理和屋主告上法庭，緣由是屋主和 物業經理沒有及時維修感應燈，沒有提 醒他由於光線不足而會摔倒的可能性。
法庭判決
法庭認為既然樓梯是公用的，原告
音，打算下樓查看。樓梯很暗，租客
租客在使用樓梯時，物業經理和房東應
租客在下樓的時候踩空摔下樓梯，左
線不足問題，從而產生安全隱患。被告
嘗試開燈。但燈泡已經很久不工作了。 腳骨折。租客 Karen 和樓裡的另一位 租客之前至少有兩次告訴物業管理經
理，樓梯處的感應燈失靈了。第一次 告之時，物業經理有聯繫電工檢查。
但是，過了不久問題又出現了，
三個月以後，租客又告訴物業經理燈
不亮了。物業經理有提供證據，他有 口頭安排公司常用的電工維修。但是
並沒有發出書面 work order。物業經
法 庭 判 物 業 經 理 賠 償 租 客 33 萬 澳
責 ...... 最終最終，此案例中屋主以證明
僥倖逃脫罪名。看到這裡大家未免一身 冷汗，我的物業經理都做什麼了，怎麼 做的，會發書面維修申請給電工嗎，和
我說的維修建議我聽了嗎？我給物業的 回復沒有書面形式的怎麼辦？我怎麼才 能證明我是無辜的？我的物業有安全問
當以上狀況造成意外時，屋主和
常規房檢，以便及時發現問題，或不 時安排維修，屋主就具有被訴訟的危 險。破解以上的辦法其實很簡單 :
1. 找正規公司，瞭解公司流程和
人員配置實力，儘量選擇具備高行業 標準的公司
2. 維修及時 維修及時 維修及時
題嗎？一旦意外發生，我的保險保嗎？
（重要的事情說三遍）3. 儘量不要因
應該採取預防措施防止意外發生。法庭
知道自己的物業經理怎麼安排維修的，書
普及法律常識 保護自己 保護自己的物
式，而不是感應燈，或者貼上警告標記，
會不會租客反映了維修我的物業經理忘
該可以預見由於感應燈失靈而造成的光 認為，被告應該把燈調節成永久亮的模 防止摔倒意外發生，提醒行人注意。
另外，法庭認為，一旦意外發生，
很大可能性會造成嚴重摔傷，這是可以預 見的。然後摔傷這一結果其都可以通過簡
單的警告標記或及時維修避免的。由此 法庭認為被告物業經理和房東，違反盡
大部分屋主，10 個裡有 9 個，是不
為貪圖便宜而自己維修或管理物業 4.
面還是口頭安排？有沒有系統跟蹤查詢， 業 5. 不要輕視保險 瞭解保險內容
大家還在糾結那一兩百塊管理費
了跟我說？物業經理有沒有法律常識？
差別的同時，應該深入的和自己選擇
對屋主疏忽責任的訴訟 :1. 房屋破損維修
業度，和對自己全方位的保護。一個
接下來我們給大家總結一下最常見的針 不當 2. 室外黴菌引起滑倒摔傷 3. 沒有符
合建築標準 4. 沒有符合防火標準 5. 維修 人員缺乏執照，沒有正當維修 （以屋主
的物業經理對話，瞭解他們的業務專
對的建議，一個認真負責的維修，可 能省下來的是幾十萬的賠償，和幾年 花在法庭的時間與精力。
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Book 2, Issue No.208 / Friday August 23,2019
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Book 2, Issue No.208 / Friday August 23,2019
Book 2, Issue No.208 / Friday August 23,2019
經濟衰退和房市暴跌？ 專家：只會發生其中一件
澳洲的零售業現在已經進入衰退中，而澳洲 的經濟活動水平已經到達了自上一次金融風暴起 的最低點。南非 Woolworths 公司的發言人在澳 洲連鎖零售店 David Jones 宣布經歷巨額虧損後 如是說。澳洲正在面臨著自 1990-1991 年來第一 次國民經濟萎縮的威脅。無論 RBA 把利率調低 多少，David Jones 以及其他零售企業遭遇的巨 大損失都在表明澳洲人民對于自己的消費能力是 越來越不自信了。
由 于 經 濟 環 境 影 響 了 零 售 業 市 場 的 表 現， David Jones 的企業資産價值被其位于南非的控 股 集 團 Woolworths 宣 布 减 半。Woolworths 于 5 年 內 在 David Jones 的 運 營 和 管 理 上 虧 損 了 120 億澳幣的資金。就在今天，澳洲證券交易市 場（ASX）在開盤後隨即經歷了一次巨大的跌幅。 受中國和美國貿易戰政策的影響，ASX 的交易總 額在昨天已經遭受了 380 億澳幣的損失，這大多 是受人民幣匯率跌幅的影響，使得澳幣的匯率也 持續下滑。由澳洲政府發行的十年債券也經歷了 1% 的跌幅。而在今天上午股市開盤後的兩個小 時內，ASX 的交易總額就已經經受了 510 億澳幣 的損失。 澳洲前首相約翰·霍華德（John Howard） 在接受 ABC 電視臺的采訪時表示，降低利率可 能幷不是一項能適當促進經濟活動增長的舉措。 “我們之所以沒有在上一次金融危機中被打 垮，是因爲在危機開始的時候，我們的利率比現 在要高，”霍華德說道，“這樣中央銀行會在危 機加重的時候擁有更多的空間去調整。就現在的 情况來看，我們的利率降得有點過頭了。”
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重磅 !
RBA 在今年七月初宣布再次降低利率，使澳 洲利率達到歷史新低——1%。許多經濟學家和 市場評估人員預測利率會在今年 11 月時降低至 0.75%，幷在 2020 年初達到 0.5%。但是，在全 澳經濟面對消費者的懷疑和中美貿易戰的威脅的 時候，有專家却指出，原來幷不是所有行業都會 受到相當規模的衝擊。恰恰相反，有些行業不退 反進。
統 計： 房 産 市 場 基 本 不 受 影 響。 位 于 Fotitude Valley 的 房 産 買 賣 投 資 中 心 Propertology 發布的統計報告顯示，在歷史上， 澳洲的房産市場在全澳經歷經濟萎縮甚至衰退 的時候仍然保持著一定的上漲趨勢。 即使是在 1990-1991 年的全澳經濟衰退中，澳洲房市也沒 有出現大範圍的跌幅。Propertology 的一位投資 顧問 Simon Pressley 稱，“澳洲的房市就和房 子本身一樣堅固。”。 “自從房産市場有數據記錄結果開始，從來 沒有在任何一個地方的任何一年會被稱作‘糟 糕’或者‘差勁’的一年的。”報告顯示，即使 是在新南威爾士州 2012-2013 年經歷的經濟衰 退中，其房産市場也沒有經歷大的跌幅，恰恰相 反——悉尼地區的房價在從 2013 年開始到 2017 年 的 四 年 裏 平 均 增 長 了 70%。 而 在 1990-1991 年的上一次全澳經濟衰退時期，悉尼和墨爾本的 房價也僅僅受到了輕微的影響，分別跌落 0.7% 和 2.3%，而在同一時期裏，布裏斯班的房産價 值反而攀升了 6.8%，維持著和經濟衰退之前一 樣的升幅。中介：經濟衰退影響房市？ Yes & No
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上次澳洲經歷經濟衰退的時候，大部分位于布裏 斯班的房産持有者都做了正確的决定——省著點 花，把房子好好地捂在手裏。這樣過了一年半， 房價又上升到比之前的利潤還要高的水平了。這 樣應對可能到來的經濟衰退會大大减少房産持有 者經受的損失，還可以最大限度地在已有的房産 上獲取相當的利潤。 布裏斯班地區的房産市場已經在經歷連續七 個月的下跌後迎來了新的上漲，而之前的跌幅從 未超過 1%。企業數據分析事務所 CoreLogic 的 分析師 Cameron Kusher 說，他不會爲這一個月 的漲幅感到興奮，真正讓他期待的是布裏斯班房 市長遠來看會達到的發展規模。
Kusher 表示，布裏斯班未來將會替代悉尼 和墨爾本的地位，成爲全澳房市增值幅度和發展 規模的領跑者。不過他也提到，布裏斯班房市今 年最大的挑戰是在即將到來的春季交易期：如果 有足够的賣家帶著他們手頭上的房産資源進入市 場，帶來充足的房産供應，那麽一直在觀望的買 家們就可能會受到吸引而選擇購買房産，從而真 正地促進昆士蘭地區的經濟增長。“我相信布裏 斯班本地的房市需求是很充足的：借貸政策放寬 了，借貸利率下調了，來自其他州份的移居人 口越來越多了——現在我們需要的就是對于房産 供應量的自信來說服消費者和投資者去進入市 場。”
澳洲著名地産公司 Ray White 的一名中介說，
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Book 2, Issue No.208 / Friday August 23,2019
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西澳駕考越趨嚴格，通過率逐年降低！這到底是好還是壞？ 西澳駕考越趨嚴格，通過率逐年
次評估 90 澳元）和數月駕駛課程（每小
前所需的最低受監督駕駛時間從 25 小時
前的學長們拿著中國的駕照來到珀斯
駕駛的車輛可能都沒有考駕照的花費高。
“有人認為在考試之前強迫司機再
降低！這到底是好還是壞？真羡慕以 後只要完成機考就可以換去西澳本地
的駕照 . 而現在的我們必須一切從頭來 過！大家對自己在珀斯學車考牌的經
歷應該還是記憶猶新的吧 . 或冒著嚴寒 酷暑，或頂著教練的怒駡 ... 然而在付 出辛苦汗水之後，最終成功地取得自 己的駕照，一定是很開心的一件事！
可 是， 你 知 道 嗎？ 現 在， 在 澳
大利亞，想要拿到駕照越來越不容易
了， 尤 其 是 在 西 澳。 據 悉 統 計： 在 過 去 的 10 年 裡， 西 澳 通 過 駕 照 考 試
的 人 數 一 直 在 下 降！ 今 年 到 目 前 為 止，實際駕駛評估（practical driving assessment，以下簡稱 PDA）的平均 通過率為 43％，而 2010 年為 56％，
而且，現在的駕照學員多少都開過車， 比以往的學員更有經驗。17 歲的高中
生 Cormac Taylor 最 近 成 功 拿 到 了 駕 照，不過，算上這一次，他總共考過 四次了。他估計，多次測試費用（每
時 60 澳元）將花費數千澳元。“我們所 這非常令人沮喪。”擁有 17 年教練經驗 的 Martin Collis 表示，人們失敗兩次是 很常見的，但是也有人失敗了九次。
“父母和學生每次失敗都要付出額
外的代價，這顯然有很強的挫敗感。但
是人們也會說，在路上多一個更安全的 司機會更好。”Martin Collis 還說，長途
跋涉到某些較遠的機構參加考試的人也 並不少見。“有時你會聽到朋友說某個
駕考中心很容易通過，所以他們會去那 裡，而某個地方很難通過，所以他們就 不會去，我也聽過，有些人在大都會地
增加到了 50 小時。
做 25 個小時的受監督駕駛會提高他們的 通過率。然而恰恰相反，通過率下降了。
這給年輕人以及他們的家庭帶來了巨大 的壓力，而且在許多情況下，這個制度正
在剝奪年輕人的駕照，政府和交通運輸
駛員做好準備，包括將參與評估（考試）
對於我們而言，有多少司機通過考 試並不重要，重要的是我們的道路 上有多少合格的駕駛員。”另外，
議會委員會還發現不同地點的 PDA 通過率有著顯著差異，這表明評估 標準的應用不一致。
“有時你在某個機構的通過率
疑。我們要求的是一個公平的競爭
都會幾個考點的通過情況，居然在華人 圈謠傳中很難考過的 Cannington 考區， 通過率排在了第一位！
而被很多華人教練認為“最容易”
試通過率持續下降，但新手駕駛員嚴重
制度進行了修改，旨在更好地為學習駕
機的事故方面所取得的成功來衡量，
的一面。官方也公佈了 2018 年，珀斯大
這個更加嚴格的駕考制度似乎也有積極
針 對 這 種 情 況， 自 由 党 議 員 Peter
統已經“破損”。2017 年，西澳政府對
料。“我們需要利用在減少實習司
部必須考慮這一點。”但是，即便如此，
的考點 Kelmscott 則跌出了前三！你對
Katsambanis 認 為，西 澳 的 駕 考制 度 系
Brierley 說 這 才 是 更 重 要 的 統 計 資
比另一個機構更高。這就像是刮彩
區沒考過，然後跑到 Northam 或者 York 等鄉鎮地區進行嘗試的事情。”
部 司 機 和 車 輛 服 務 代 理 主 管 Joan
考牌越來越難，怎麼看？因為，雖然考 的撞車事故卻減少了 80％以上。
2008 年 共 有 376 名 實 習 司 機 死 亡
或 重 傷， 而 2017 年 只 有 52 名。 難 道，
這個跟考牌嚴格沒有關係嗎？交通運輸
票一樣，這使整個制度系統受到質 環境。”但 Joan Brierley 認為情況
並非如此，而且一些近期參與人數 較多的駕考中心，其通過率可能更 低。“這真的是取決於人們在考試
時的表現，我們的一些駕考中心有 很多新學員。他們有很多的駕駛經 驗，但在考試的時候，他們的習慣 往往很不好。”
手握方向盤，你和你家人的命
運都在你自己手上！所以，考牌越 來越嚴格，未嘗不是一件好事？
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Book 2, Issue No.208 / Friday August 23,2019
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智睿縱橫金融貸款專題 27—重磅！各大銀行推出大幅優惠利息和千元貸款返現！ 新財年剛剛過去一個多月，關于貸款政策的利好新聞頻頻發 布。各大銀行爲了吸引客戶，紛紛宣布下調浮動及固定利息， 延長現金反贈的申請時間。 如果您正在考慮購買第一套住房，或者做進一步投資，那麽現 在對您來說就是一個比較好的貸款時機。作爲您專業的貸款經 紀人，我們不僅會幫助您簡化貸款程序，也會結合您的自身狀 况，提供給您一個最優的貸款組合方案。目前，各大銀行貸款 利好消息頻發，智睿縱橫金融團隊將會在未來的更新中持續報 道最優利息和銀行優惠，敬請關注。請大家參考以下幾款目前 市場上較好的利率産品： 自住： 基礎利率本息同還（無對沖帳戶）: 3.11%（CPR 3.12%） 套裝産品本息同還（100% 對沖帳戶）: 3.23%（CPR 3.56%） 固定一年 : 2.94%（CPR 3.9%） 固定兩年（100% 對沖帳戶）: 2.94%（CPR 3.66%） 固定三年 : 2.94%（CPR 3.81%）
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Book 2, Issue No.208 / Friday August 23,2019
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高回報 Brassall 退休村 $ 1,900,000 淨收入：$380,645.50；經理薪酬：$ 91,792.56 + GST; Letting Pool：6; 總單位：61 經理單位：$600,000; 您在尋找高回報的生意嗎？該退休村管理權交通便利，近商店，社區和政府服務，娛樂，公園和 Bremer 河 ; 對退 休人員來說十分具吸引力。附近的 Warrego 高速公路方便客人前往昆士蘭東南部主要中心，包括布裏斯班和伊普 斯威奇。退休村包括 60 個單位加上經理單位，易維護。經理單位有兩間臥室，一間浴室，停車場，辦公室，帶空 調和食堂區。提供用餐和個人護理服務。用餐服務從周一到周四提供，合同中沒有規定的辦公時間 ; 賣家目前周 一至周五上午 9 點至下午 2 點開設辦公室。
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Goodna 退休村 $730,000 淨收入：$105,387.50; 經理報酬：$83,341.50+GST; Letting Pool：27; 總單位：51; 經理單位價格：$280,000; 位于 Goodna 的退休村小區，位置方便，近商店，政府服務，公園和娛樂場所，是退休人員理想下榻之地。 附近 Ipswich 高速公路方便客人前往昆士蘭東南部的主要中心。退休村包括 50 個單位加上經理單位，易打理。 經理單位帶空調有兩間臥室，一間浴室，車位和辦公室。生意特點：此生意僅是管理權業務，不需要提供用餐 服務；辦公時間爲：上午 9:00 至下午 5:00（周一至周五）；當前經理可以幫助將協議添加到 2040 年；距離 Woolworths 的 St. Ives 購物中心 950 米；距離 Goodna 火車站有 1.4 公里。
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Book 2, Issue No.208 / Friday August 23,2019
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Book 2, Issue No.208 / Friday August 23,2019
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FRIDAY, 23 AUGUST 2019 ISSUE NO. 208
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