FRIDAY, 16 AUGUST 2019 ISSUE NO. 207
BOOK 2
A: PO BOX 796, SUNNYBANK, QLD 4109 T: 1800 3323 3988 F: 07- 3344 2788 E: ADS@FIRSTMEDIAAUSTRALIA.COM
207
AUG 2019
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79 White Cedar Cct Stretton 高尚住宅區時尚家居
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位於獨特且備受追捧的尊貴小區 The Parks 888 內，在 Stretton College 學區內，距離學校，商店，公車站，公園，幼兒園等都只有幾步之遙。寧靜，便利和 私密是這個位置的主要元素！經過翻新的精緻住宅選材優質結合了現代設計及實用性兩大主要因素的考量，擁有高寬闊開放的生活空間及合理的空間搭配。第 一層設有寬敞的門廳，雙開門入口，大方得體的木質樓梯和寬敞的起居空間，擁有 2.7 米挑高天花板，另空間更顯寬敞寬敞。無論是日常生活還是週末聚會娛 樂放鬆，都可滿足您的需求。寬敞的起居區毗鄰開放式廚房及獨立用餐區可通過推拉門連接戶外生活區，舒適美觀而實用。門廳旁邊有一間大臥室，配有獨立 衛浴，非常適合來訪的客人或家庭里的老人居住。樓下另外一間臥室可用作媒體室，書房或多功能廳。整體建築空間充裕，為大家庭每個成員提供舒適的私隱 空間。廚房配有高品質的 Miele 電器設施，石檯面，及擁有大量的存儲空間，另烹飪變得充滿樂趣。 第二層擁有家庭休息室。主臥則配有獨立浴室和步入式衣櫃。另外三間臥室均帶衣櫃，使房屋非常適合大家庭居住。郁郁蔥蔥的戶外娛樂區及碧波蕩漾的泳池 非常適合週末下午燒烤，家庭聚會或日常生活。房屋前部用混凝土特色地板完全覆蓋了，極易維護和打理，並且提供額外充足的停車位。
-700 平方米的土地面積
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- 混凝土特色地板覆蓋前院和後院
- 兩個汽車遮陽帆
- 樓下的臥室帶有精緻的浴室
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拍賣 : 8 月 31 日上午 11:00am 參觀 : 週六上午 10:30 11:00am
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免責聲明：在準備以上資訊時，我們盡量確保其真實性和準確性，但我們不為信息中可能包含的任何錯誤、遺漏、不准確或錯誤的陳述負責。房產買家應自行諮詢核實信息的準確性。
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土地面積：700m2
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
80 Elderbury Place Stretton
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時尚奢華 坐 落 於 最 負 盛 名 的 888 The Parks Estate 內 最 後 一 期 的 高 地 上， 位 於 Stretton College 學 區 內。 距 離 Sunnybank Hills Shopping Town，Calamvale Central 和其他當地購物中心僅數分鐘車程，步行可致公共交通（如 150 快速公車），並臨近公園和其他設施。住宅 按照最高標準建築可以堪稱業界典範。豪宅位於靜街末端，佔地 892 平方米的高地。 多個室內生活空間，包括開放式廚房，大型步入式儲物櫃和第二個廚房，寬敞的開放式家庭生活區，通向寬敞的戶外娛樂區，擁有寧靜 的私人花園，寬敞的用餐區毗鄰戶外娛樂區，樓上和樓下均設有分區式中央空調。
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整潔全瓷磚浴室配有高級石質台面，優質水龍頭和無框玻璃淋浴隔斷。樓下的第 5 間臥室可作為家庭辦公室使用，高貴而華麗的水晶吊 燈令大堂更顯氣派，高級木質樓梯及合理定話的樓下高級瓷磚和樓上優質地毯，美觀而實用。所有用於外部建築框架的材料都是防火的， 其中包括所有的門、窗戶玻璃和防蠅屏等等。 健身房可用作多媒體室或第 6 間臥室等，房屋設有 5KW 太陽能發電系統，安全系統和數 字視頻對講機，雙車位遙控車庫，存儲空間以及其它停車位。必須親臨參觀體驗！
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
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土地面積 : 597m2
50 Greenmeadow Rd Mansfield 甜蜜温溫馨 位置絕佳，步行即可到達 ALDI，Bunnings，Carindale 商店以及位於前門的便利巴士站。距離布里斯班中央商務區約 13 公里，臨近 Pacific Golf Club，Westfield Carindale 購物中心，Westfield Garden City 購物中心以及 M3 Motorway and Gateway Motorway，並且靠近許多基本生活設施。另 外也臨近非常受歡迎的多所學校，如 Mansfield State High School and Primary School, Mt Gravatt East State School, Citipointe Christian College 以 及 Cavendish Road State High School。 這間經過翻新的時尚住宅擁有 3 間臥室，室內配有空調系統。室內中性色調將給您留下時尚清潔的視覺感受，臥室鋪有地毯更顯溫馨。半開放式廚房
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相鄰的開放式生活起居區使日常生活變得簡單實用，能滿足所有生活需求。帶頂棚的戶外娛樂區，為您提供寬廣而宜人的街景，非常適合與家庭成員 休閒茶聚或週末 BBQ。主臥室外的額外生活空間可用作多用途室、書房或兒童遊戲室等。除了帶鎖雙車庫，房子前面還有充足的停車位。後院的大型 花園小屋還提供額外的存儲空間。這個美好的家園擁有您需要的一切。歡迎您來參觀，親身感受它上乘的品質以及舒適的生活空間。
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019 紐西蘭作為一個教育資源大國，
紐西蘭留學，這些專業是剛需！
很多專業都備受關注，想要留學或者
有移民計畫的朋友可以選擇這些專業， 既可以順利在紐西蘭學到新知識，還 能在當地找到滿意的工作，更可以為 移民做打算。一起來看看吧！
1. 商科類專業 對於一個服務產業
佔據極大比重的國家而言，商業類別 的職位需求一直位居首位。商科類別 涉及的專業方向比較多，選擇就更需 要慎重。管理、市場行銷、旅遊管理
等專業方向因為本身在紐西蘭適用範 圍比較寬泛，所以職位的需求量也最
大。而目前列入緊缺職業名單的會計、 金融等，以移民為目的的學生建議不 要輕易涉足。因為這方面的職位通常 與企業的財務安全息息相關，所以大
多數企業更願意招聘具有本地身份的 求職者而非留學生。
2. 建築類專業 紐西蘭作為移民國
年期間內將長期存在。建築方面可以選
業，尤其在南島地區，許多畢業生起薪
移民問題了。至於收入方面，普通的
設計、專案管理、結構工程、土木工程、
教育專業對於英文要求比較嚴格，雅思
入可能會達到 10 萬紐幣以上。
合英文基礎好的學生。高中畢業生可以選
大片的取景地，紐西蘭的電影和動漫
的申請人，則可以選擇一年零四個月的
設計、影視後期製作、視覺特效等專
擇的專業範圍比較多。通常而言，建築
工程造價、道路施工與給排水等專業方 向一直處於供不應求的狀態。留學生畢 業之後不僅就業相對容易，薪酬待遇提 升的也比較快。
3. 健康及社區服務類 紐西蘭作為一
個全民公費醫療的國家，在公共醫療健 康領域的支出也逐年增加。醫療健康領 域的職業也長期處於極度緊缺的狀態。
擇幼教專業本科。對於國內有本科學歷 幼教學士後課程，畢業後成為註冊教師，
在奧克蘭以外地區找到工作，就可以遞 交技術移民申請。
5. 電子、資訊技術行業 IT 一直盤踞
在紐西蘭移民局的長期短缺清單之上，這
通常都要求 7 分以上，適合語言特別好
作並實現移民目標。但正因為其太熱門，
助產士等當然是非常好的專業，但雅思 的學生就讀。護理專業的語言門檻相對 較低。
4. 教育專業 說到教育行業，紐西蘭
的教師一直很緊缺。在奧克蘭地區教師緊
加上政府 10 萬套公房的建設計畫，使
此教育專業的畢業生就業選擇餘地很大。
得建築行業的人才短缺情況在未來十
分數需要達到總分 7，單科不低於 7，適
臨床醫學、理療、藥劑師、X 光、超聲波、
家，每年均有大量的移民流入，這對 住房市場需求有著極大的刺激作用，
就能達到技術移民標準 (5.2 萬紐幣 / 年 )。 電氣工程師畢業之後三到五年時間收
缺的問題一直困擾著大多數中小學，因
幼教屬於另一類別全國範圍內緊缺的職
些年也使得不少留學生得以順利找到工 導致近年來 IT 的就業不如當年，但是對
6. 電影產業 作為許多好萊塢著名
產業在全球享有盛譽。電腦 3D，動畫 業方向更是在紐西蘭極為搶手。紐西
蘭有全球名列前茅的影視特效公司和 影視後期製作公司，擁有這一行業的
經驗，以後的職業前景將一片光明。 對藝術感興趣的學生可以申請影視製 作方面的專業，接受全球領先的專業 訓練。
於許多安排實習的學校而言，畢業生大 多數都能順利找到工作。但是需要注意，
在紐西蘭學軟體比學硬體更為搶手。電 氣、電力、通信工程這類專業因為更為偏 向於技術型，所以在紐西蘭非常受歡迎，
畢業生基本都不愁工作問題，更不要提
AE &_ Associates L AW A N D M I G R AT I O N
宏信律師及移民事務所 商業法務
土地開發
遺產管理
意外索賠
僱主擔
刑事辯護
民事訴訟
婚姻家庭
商業投資
各類移
Alan Ng 吳緯倫 • 澳大利亞最高法院註冊律師 • 澳洲聯邦法院註冊律師 • 昆士蘭最高法院註冊律師 • 昆士蘭律師公會會員 • 澳大利亞移民協會
主任律師
MOB: +61 415 668 668
微信 | LINE | W
• 註冊移民代理（MARN 1574947） ID: Alanng • 法律學碩士（昆士蘭科技大學） • 法律實踐研究生文憑（昆士蘭科技大學） • 法律學學士（昆士蘭大學） • 商科學士（昆士蘭大學）
Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
國外生活怎麽樣？留學老司機爲你準備了鶏湯， 早點看到少吃虧！
每個出國留學的小夥伴都有不同的
故事 , 申請名校，出國旅行，异域風光 ,
看起來光鮮的留學黨都有自己的心酸。 留學生活到底怎麽樣？來聽一聽留過學 的人怎麽說！ 15 個故事，每個都是良心 建議！早點看到少吃虧！
1. Wenjie：來自中國，上海；在英國，
倫敦留學；留學真的幫我重新認識了自 己，也讓我改變了自己，我比我想像的 還要更自信獨立。在我來英國之前，我
是那種連去洗手間也要拉著別人一起的 人，我就是沒法自己一個人。但是現在， 我享受自己一個人的時光，自己去購物？
可以！自己看電影？沒問題！留學對我， 是獨立的開始，是一種成長。
2. Carlos Olivieri：來自美國，華盛
頓；在中國，北京留學；我真正在留學
中學到的東西？任何語言中，首先要學
習，最重要的的一個詞就是“Friend（朋 友）”。
3. Ann Foo：來自馬來西亞；在英國
留學；如果非要給留學生一條建議：我的 建議就是，多多旅行！我在倫敦留學了 2
年，還是覺得時間不够。充分利用學生的 優勢，以及你在國外的優勢，利用假期， 周末的時間，如果你提前預定，還有機
會買到打折機票。還有，抓住各種學生
折扣，買東西的時候問問學生打不打折。 最後的建議，免費工作！申請盡可能多 的實習，或者志願者，活動，可能剛開
始覺得很忙，但當這些都出現在你的簡 歷上的時候，你就會覺得一切都值得。
4. Nanako Kogiku： 來 自 日 本； 在
西班牙留學；人們好像總會根據不同的種 族，宗教，國家給大家分類，甚至更糟糕 的是，對你抱有成見。來國外留學，讓
擔保我意識到，不管是什麽背景，什麽性別， 什麽年紀和種族，歧視每個人都一樣。
5. Bernd Gartner：來自納米比亞；
移民在中國，北京留學；我在北京留學的 5
年時間裏，認識了非常好的朋友們，在你 遠離家鄉，在一個完全陌生的環境中時， 你的朋友，就是你的家人。他們不僅陪
你完成學業，支持你，而且和當地人做 WhatsApp 朋友也是融入當地文化的最佳方式了。 g-AE 我的中國朋友真的是最棒的！ 6. Shelby McGreachan： 來 自 澳 大
留學不僅僅是來另一個地方生活學
習，也是來認識不同的人，體驗不同的 環境。
7. Jennifer：來自中國，臺灣；在英
國，倫敦留學；我從留學中得到最重要的
一點就是，住在一個新環境中能開闊視 野，讓你瞭解不一樣的事物。我給留學生
我認識了幾個新朋友，安定下來的時候，
留學；在中國，我體驗了中國文化和英國
得，最初的目的，你當初爲什麽來留學，
玩。有一次我的按摩師告訴我，我很瘦，
建議是：在國外，最重要的事就是要記
幷一步步實現你的目標。記住是什麽吸 引你來到這裏，天氣，文化，城市。
10. Ronya：來自德國；在法國留學；
對我而言，留學最大的收穫就是學會了
8. Jessica：來自美國，新澤西；在
認識了來自世界各地的朋友。目前爲止，
法國，巴黎留學；儘管我愛巴黎的博物 館，教堂，和整個城市，但讓我收穫最
大的，還是和朋友們在一起的經歷。和
不同的語言，瞭解了不同的文化，以及
我已經參加過 7 個國家的婚禮了，我覺 得挪威的婚禮最好玩！
11. Tom O’Sullivan： 來 自 英 國；
他們一起，我體驗了真正的法國文化，
在荷蘭留學；我學到的一件事，也是我
園野餐。留學真的是一段很棒的綠城，
要知道自己通過留學得到什麽，選一個
體驗了巴士底日，走過塞內河畔，去公 會把你的人生推向一個全新的境界。
9. Annie：來自英國；在澳大利亞，
墨爾本留學；當我第一次來墨爾本，我
真的很興奮，我媽媽和我一起在墨爾本待 了一周，當她走的時候，我覺得事情一 團糟。我感覺很孤獨，我想回家。但當
最想和留學生說的就是：留學前，一定
特定學校，或特定的課程能不能幫到你。
這一點聽起來很明顯，但很多人在出國 前其實幷沒有想清楚。
我的留學收穫就是，西班牙的文化和國 家真的很棒，而且比我想像的要更熱情！
了按摩師的神奇理論之外，我發現很多 中國人都對中藥格外熱情。我的重點是， 如果你和當地人多交流，你就能知道， 他們的思考方式，他們的文化，你會學 到超級多的新東西！
14. Natelie：來自英國；在比利時留
學；留學的確是改變了我的生活，我能 感覺到我的思維方式，我的生活方式，
我認識了來自各個地方，最有趣的朋友， 也是一輩子的朋友。
15. Rafael：來自危地馬拉；在美國
波士頓留學；留學教會我最重要的一件 事，就是永遠要嘗試新事物。我在留學
中最棒的時光，就是我做了許多我從來 但幸運的是，我們都生活在一個科技發 達的時代，有無數種方式保持聯繫。
最 新 的 Equity Bank 對 澳 洲 人 的
another job so there's certainly no signs
原因，還是因為不少澳洲人壓根沒有
戶裡只有不到 $1000 的存款。而在這
市場中，有一半的人都表示現在很難找到
的 是， 有 一 次 CommenWealth Bank
調查中發現：有 1/4 的澳洲人銀行帳
of a pick-up in incomes.' 而 且， 在 勞 工
群人中，有一半的人，存款不到 $100。 另一份工作，而且很難找到更高的薪資 也就是說，在澳洲，幾乎有 600 萬的
從 2014 年開始，澳洲的薪資漲幅就低於
人連 $100 都拿不出手。當然，他們也
幅比之前降低了一半。
人 銀 行 存 款 不 到 $1000， 其 中 300 萬 並不是過不下去，而是沒有存錢的習
2.5% 一年。而從 2011-17 年間，薪資漲 不過看看澳洲人的消費習慣，你也
慣，賺多少，就花多少。
就知道為啥澳洲人都沒錢了。身邊有個從
的，是：2/3 的澳洲人過去一年沒有漲
作的姑娘，家裡人非常熱愛 footy，所以
不過，讓大部分澳洲人不太開心
過工資！而且，有 1/4 的澳洲人在過 去一年的收入不升反降！
調 查 員 發 現：'A significant
坎培拉來墨爾本讀書，畢業後在墨爾本工 一到重要比賽，她的爸爸就會帶全家來墨 爾本看比賽，玩幾天。
身邊很多澳洲朋友不管有錢沒錢，
都去過巴厘島，去海外旅遊，其中有的人
入一切活動，即使你很緊張，一切充滿
the labour market, you've got one in
況。對於自己熱愛的東西，都會計畫購
那你融入，一切都會迎刃而解。
而且胃不好，這種體驗在英國就沒有。除
承認吧，你比600萬的澳洲人更，有，錢！
number of people are getting income
未知，想家，或者覺得孤獨，因爲一旦
文化有多不一樣，我在這裏的經歷非常好
沒有做過的事。很多留學党都會覺得留學 12. Josh：來自英國；在西班牙留學； 會失去國內的朋友，雖然隔著很遠距離，
利亞，布裏斯班；在土耳其留學；最重
要的是，對一切“Say Yes”，盡可能融
13. May：來自英國，在中國，上海
我覺得留學是我做過最棒的决定！我的
的建議就是：要自信！要有開放的心態！ 你會成功的！
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cuts,' 有 一 大 批 人 的 工 資 被 降 低。'In
two people saying it's difficult to find
還經歷過在巴厘島花到一分錢不剩的情 買，不然賺錢的目的是什麼呢？最重要的
存錢和計畫投資的習慣。印象很深刻 的 Banker 問我的理財計畫，我跟她說 想投資房產，她表示這樣很好。然後，
我就說我現在要存錢。結果她就問了 一個令人窒息的問題：“為什麼要存 錢呀？”
我當時愣了一下，回答：“不存錢，
怎麼拿出買房的首付呢？也許是澳洲 人的福利太好，也許是他們對自己財 產的管理並不夠成熟，外加現在工資 漲幅真的很低，在澳洲的生活成本其 實也蠻高的。但不管怎麼樣，澳洲的 普通人銀行裡沒錢是很普遍的一個現
象。現在看看你的銀行帳戶餘額，你 是不是比至少 1/4 的澳洲人還富有呢？
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
澳洲留學需要注意哪些問題？ 每月生活費多少錢？
應屆高中畢業生，獲得優秀的高考成績，雅思 6
分甚至於 6.5 分以上。在這種情況下學生可以憑高考
成績，直接進入澳洲大學學習。當下，澳洲越來越多
的大學開始認可中國的考生的高考成績，其中有很多 世界名校，例如悉尼大學、澳洲國立大學等澳洲八大
名校 ( 墨爾本大學除外 )。這個方案的優點就是學生利 用都有的高考成績，且只要符合條件，就可以直接進
入澳洲大學的一年級。澳洲大學的開學時間一般為每 年的 2 月、7 月，少數學校一年會有三個學期入學，
但是對於高考後才準備申請的學生，現在只能考慮明 年的 2 月份入學了。我想這並不會影響我們的選擇，
畢竟在高考完之後我們能有更多的時間去準備，以 及選擇是否出國留學。
完成高二學習之後，平均成績中等，雅思成績
達到 5.0 至 6.0 分。關於預科是入讀澳大利亞大學的 另一個路徑，目前澳大利亞大學一般都要求學生在 完成預科後才能去讀本科一年級，這是因為讀預科
可以順利完成中、澳高中學校的對接，緩解學生因 為教學內容、文化差異帶來的不適應。申請大學的 預科，一般要求雅思不低於 5.0，在澳洲大學預科一 般要讀 8 個月到 1 年。目前澳大利亞大學預科共設
自然科學、生命科學、商學、設計與媒體、藝術和社會科學 等許多可供選擇的專業方向。
快捷課程升大二：重點學校高中生，至少完成高二學習，
平均成績 80 分以上，雅思 5.0 以上。所謂快捷課程就是澳 大利亞的 Diploma 類似於中國的大專文憑。高二結業或者 高三畢業學生在提供快捷課程的院校完成 8 個月或 1 年的快 捷課程後，由於專科課程和本科課程是相連接的，然後就能
直接升入大學二年級，只需完成後兩年或三年的課程就能畢 業，這樣算來三年時間就可拿到學位證書。
如果你想申請就讀醫科、教育、法律、藥劑、藝術等專
業，最好選讀預科，理由是大學這些專業一般不讓直接就讀
快捷課程 ; 如果學生想讀會計、保險、電腦、旅遊酒店管理 等專業，那麼快捷課程是一個很好的選擇。但是由於快捷課
程要求較高，以往的通過率不是特別高，因此，就讀該課程 的同學須具備較強的學習能力。
澳洲大學留學生各州大概生活費介紹
新南威爾士州：以悉尼為例，生活費用約為 1.8 萬澳幣
一年。維多利亞州：以墨爾本為例，生活費用約為 1.8 萬澳 幣。昆士蘭州：以布里斯班為例，生活費用約為每年 1.6 萬
澳幣。南澳州：以阿德雷德為例，生活費用約為 1.6 萬澳幣。 西澳州：以珀斯為例，生活費用約為 1.6 萬澳幣。 澳洲大學留學生生活費 -- 住
寄 宿 家 庭： 每 週 110-270 澳 元。 合 租 住 房： 每 週 50-
160 澳元。寄宿學校：每年 8000-11000 澳元。大學住宿： 每週 80-250 澳元。
澳洲留學生飲食：
（1）早餐：7 刀——最簡單的早餐就是一個三明治 or
漢堡加上一杯咖啡，大部分店裡都有套餐，價格就在 6~10
刀左右。有時候早上起晚了不吃早飯，一個月就算成 150 刀 好了。至於自己做，需要根據當地牛奶麵包麥片培根雞蛋和 煤氣的價格，並且你要確定住的地方有廚房並且你能早起。
（2）午餐：10+ 刀——什麼 ? 早餐不吃 ? 那午餐總是
要吃的吧，最最簡單的麥當勞套餐也需要 10 刀啊！但對於 有些男生來說，一頓麥當勞根本吃不飽啊 ~ 想要吃飽，再加 5 刀！雞翅零食什麼的。
（3）晚餐：12 刀——午餐再簡單，晚餐總要吃的好點
吧 ! 來頓好點的家鄉菜，中餐 ! 吃的稍微健康一點就要 10 刀 起，再吃飽點加個飲料什麼的，怎麼也要 15 刀朝上。
澳洲留學生交通費用
步行 + 公共交通：50 刀——就算你就住在學校旁邊 !
就算你永遠不出 city! 但一個月不可以只靠走啊！每個月總 有那麼幾天要出門坐公共交通吧…就拿墨爾本來算，出門一 天就要 7 刀，聽說悉尼就更貴了…真的按照最小值來算，每
個月大概 50 刀。開車：40 刀 / 周——不在 city 上學上班的
小夥伴，買了車之後發現油費真是貴啊 ! 每週只是開車去上 班上學都要 40+ 每月要 40*4=160 刀這樣平均算下來：100 刀。
Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
擁有大量物美價廉住宅的地區 維多利亞州Ballarat市區
Ballarat市區地處內陸，位於墨爾本西側約100公里處，在2017年曾被列為熱點地區 。根據2016年的統計結果，其人口數量約為101,686，與2011年相比有8.8%的增長 （數據來源於澳大利亞統計局的人口普查）。在2017-18年度，本區生產總值高達56 億澳元，與2015-16的50億生產總值相比有12.8%的增長。2016年的數據表明，儘管 Ballarat市區距離墨爾本只有不到1.5小時的車程，其房屋貸款月均還款數額僅為 $1,350澳元，遠遠低於墨爾本的$1,800澳元。同期數據還表明，Ballarat的租戶比例 為31.4%，高於維多利亞州28.7%的數值。這一切使得本區地產市場成為投資者的理 想選擇。 在過去十年期間（2009-2018），Ballarat市區房屋中位價每年平均增長5.3%，土地 中位價年均增長4.6%，單元房中位價年均增長2.5%。在過去12個月內（2017-2018 ），房屋市場表現尤其突出。據稱，房產中位價有高達7.6%的增長。儘管本區地產 價格有明顯上漲，整體看來依然可稱物美價廉，仍然是首次購房者的理想之選。
2018年12月的數據表明，Ballarat市區的地產空置率極低，僅為0.9%。這一數值遠 遠低於墨爾本2.2%的空置率。除此之外，在過去3年內，本區空置率保持著不斷下降 的勢頭。這意味本區的租房市場正處於穩健發展之中。在2018年12月，Ballarat市區 在多個方面的表現都超越了墨爾本。本區住宅的平均租金收益率為3.8%，單元房為 4.7%，遠超墨爾本的2.9%和3.9%。這些數據表明Ballarat市區擁有低廉的價格、有 利的環境和可期的收益，是一個極具潛力的投資市場。
在2019年全年，本區計劃投資的開發項目總額預計可達8.062億澳元*。其中大部分投 資集中於商業項目，其總額預計可達5.123億澳元*（所佔百分比為63.5%）。各種各 樣的商業項目將為本地居民提供就業機遇，為本區經濟持續發展提供有力保障。除此 之外，本區還將斥資1.616億澳元*（所佔百分比為20.0%）進行基礎設施建設，其中 包括優化交通、改善醫療服務設施和修建公共休閒設施。住宅和綜合用途項目的投資 為1.203億澳元*，將在2019年及以後為Ballarat市區帶來1,204個開發地塊和407套住 宅。
BALLARAT LGA 出售量 & 中位價 2,000
房屋出售量
$200,000
500
$100,000
0
$0
房屋出售量 房價中位數
空置土地出售量 空置土地售價中位數
房價中位數
$300,000
(2018)
$365,682
(2018)
$144,750
(2018)
$250,000
土地價格中位數 單元房價格中位數 空置率
(基於截至2018年12月的，郵編為4740的地區)
0.9%
(基於截至2018年12月的，郵編為4740的地區)
3.8%
(基於截至2018年12月的，郵編為4740的地區)
4.7%
獨立房租金回報率 單元房租金回報率 預計2019年未來 開發項目總價值
2019年即將開建的 住房項目（區塊）
$806,160,000
失業率
(截至2018年9月)
1204片土地 407物業 4.5%
(基於ABS2016年普查)
$1,160
(基於ABS2016年普查)
$1,350
(基於ABS2016年普查)
21.8%
(基於ABS2016年普查)
32.1%
(基於ABS2016年普查)
33.0%
(基於ABS2016年普查)
31.4%
房貸月度還款數中位數
$400,000
1,000
房價中位數
家庭周收入中位數
$600,000 $500,000
1,500
關鍵數據
專業人員
直接購買房產人數比例 用貸款方式購買房產人數比例 租房人數比例
*Disclaimer: Estimated value is the value of construction costs as per provided by the relevant data authority, it does not reflect the project’s sale/commercial value. Source: APM Pricefinder, SQM Research, Cordell Database, Mackay Regional Council, Australian Bureau of Statistics, Australian Government Department of Jobs and Small Business. © PRDnationwide 2019.
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太不可思議了吧？ 澳洲租房者住房支出 超 20%，比有房者更慘？
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今日根據政府的出具的一份報告顯示，與房
20% 左右徘徊，比起搫年前略有下降。庫舍爾指
洲的特點，膍長遠來看，資本價值的下降是不正
例明顯更大。這份報告並不是像其他報告一樣暗
對於抵押貸款的家庭來說更低，因此租房者的在
如果你不確定自己跽不跽長期呆在一摽地方，也
穊擁有者相比，租房者住房支出所占總支出的比 示漇房相對于租房是更明智的選擇，而是反映出
很多人在住房支出比例過多而在生活中苦苦掙扎
出，這種情褟可能反映看租房者的家庭總收入相 住房支出的比例上更高。
澳大利瞃統計局 (ABS) 最近的資料表示，低
的現象。根據這份報告顯示：一般來說，私人住
收入家庭在住房支出的比例甚至更高。而隨著時
同時抵押貸款的房屋擁有者鴐只有 16%。
蒰的蔊臊也隨之越來越少。而收入相對更低的租
房者跽將收入的 20% 來用於住房支出，而與此 也就是說，有相當一部分的抵押貸款房主，
將房屋租賃出去之後，回收的租金在補齊住房貸
款之後還有結餘。報告同時顯示，對於整摽澳大
間的推移，抵押貸款的房主在慢慢還清貸款，他 房家庭而言，住房仍然將是一項無法避免的大額 支出。租房者似乎陷入了一摽惡性循環之中。
誤解，如果你背負著和房貸類似的租金，你當然
呢？根據澳大利瞃統計局的計算方法，住房成本
是，轉氋時候是否跽貶值的風險。朅什麼大家，
包括房屋抵押貸款的支出，房租，水電費，網費 等等的一般雜費。
CoreLogic 調查簻庫舍爾 (Cameron Kusher)
經過研究指出了，對抵押貸款的房主來說，住房
所以說，如果你有承擔房貸的能力，又有想
要穩定生活的想法，漇房相對于租房是一摽更理 想的選擇。
一摽非常有吸引力的慔西，如果選擇對了正確的 地點條件，漇房是一摽非常可靠的投資。
如果一摽家庭可以負擔房貸的話，這筆錢絕
一直下降，在今年，這摽數字是 16%。
果你在還沒有能力的時候漇房，按揭還款的額度
前最低的體現之一。而租房者的住房支出鴐在
出去，由於“漲租”或者“自住”的理由。
尤其是中麷人，對漇房那麼執著呢。因朅房穊是
對比存到銀行更划算的。但是也不能盲目的說，
這一現象也是在抵押貸款利率持續下跌到目
房穊擁有者的權利。澳洲的租房者可能隨時被趕
希望最後房子是你的，但是漇房還有一種風險
支出占比膍 06 年的達到的 19% 的峰值之後，由 於住房租金的上升，住房支出占總收入的比例在
是可以漇房的，因朅澳洲的法律保護的更多的是
但是，覺得租房的錢是浪費的說法也是一種
利瞃而言，一摽完全擁有自己住房的家庭總體的
住房支出只占收入的 3%。住房成本都包括什麼
常的。大約 12% 的租房者是有自己的房子的。
漇房就是賺錢，漇房就能讓生活鎪得更舒適，如 太高，你可能跽成朅“房奴”。這樣跽很大的降 低生活品質。雖然漇房有一定風險，可是根據澳
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019 Johnson 教授說，“如果你的目標是
從小我的父母和老師就告誡我：找
創新，你的美國教授肯定願意跟你一
到了正確的答案再講出來。”“在沒想
但是，這需要你有尖銳的看問題
現。”“當我發現我的答案跟別人不一樣
起合作或者協助你。
的眼光去質疑已有的知識，而不是重
複那些別人已經發現的理論。”一位 紐約大學的教說， “中國學生很善於
總結，但不善於批評、分析和提出自 己的觀點。”為什麼提出問題分析問
題的能力對我們如此重要 ? 這是因為 提問讓我們可以把閱讀從靜態的、單
向的看變為動態的、雙向的交流，是 一個深度理解的過程。提出問題的過 程，讓我們可以思考所讀內容的表達
是否清楚明白，是否符合邏輯，是否
還有其他更為恰當的傳遞資訊的方法。 這就是為什麼簡單的記錄和抄寫只能 是膚淺的理解，而提問或者批評指摘 才能帶來深入的思考。提問除了對理 解學術文章大有裨益，對於有效的社
清楚就說出自己的看法是非常淺薄的表 的時候，我不好意思說出來。”事實上， 當時你發現自己想的跟別人不同時，恰恰 應該說出來。說出自己的看法，可以幫
助你理清自己的思路、加深自己的理解、
並幫助你迸發新的想法。我曾經這樣鼓 勵班裡的學生表達他們的想法：發言的
的頭腦風暴嗎？來自不同背景的人說出 自己的看法，那會極大地豐富每個人的
己擅長的方向上來，實現了成功的話 題轉移還擔心自己無話可說嗎？事實 說明，許多中國學生覺得參與課堂討
論難也跟他們不會問問題有關。第三， 提問可以讓交流的目標更加明確，讓 交流的過程更加有效，可以避免雞同 鴨講的狀況。
良好的表達和溝通能力
亞利桑那大學的 Levin 教說在答
卷中抱怨， “不論我怎麼鼓勵我的中 國學生，他們就是不說話！。在我的
課上，最安靜的一群人肯定是中國學
生。他們不說話，我無法確定他們是 否聽懂了我講的內容。”伯克利大學 教育學院的教授 Gomez 回饋說，“我 的中國學生只有在得了低分後才找我
溝通。其實，他們應該早點來跟我討 論一下怎樣才能得高分。我真的不太 理解，他們似乎很少在課外與教授們 接觸，他們完全可以利用這些機會更
好地進行溝通啊。”我問過許多中國 學生為什麼他們在課堂上這麼安靜。 他們的觀點不外乎以下幾種：
中國學生先嘗試跟自己的教授多交流， 告訴他們自己有什麼困惑，或者把在課 堂上沒有機會說的話都說出來。這樣的 一對一交流會大大增加你的自信，並轉 化成參與課堂討論的動力。
文章給小洪，請他閱讀並指出文章裡存在
個別交流的甜頭。逐漸地，他有了信心，
開始在課堂上勇敢地發表自己的看法和
觀點。上面談到的三種能力對於培養有 創造性、有適應性的學生尤其重要。
中國的教育界需要進一步關注並思
我舉一個例子，有個叫小洪的學生
考：我們的學生在跨文化的背景下學習
下，他跟自己的一位曾經獲得過諾貝爾
們的發展和成功？我們的教育工作者應
小洪說，這位教授非常耐心地聽他談了 自己的研究計畫，並給予了深入的指導。
時表現如何？哪些能力的欠缺限制了他 該如何提高學生所需要的這些能力？在 教育全球化浪潮的今天，我們必須反思 是否為培養全球化的人才做好了準備。
RBA考慮採取一攬子 “量化寬鬆” 刺激措施
澳 大 利 亞 儲 備 銀 行（RBA） 行 長
RBA 需要考慮採取其他國家使用過的
通過提問可以説明你把話題轉移到自
哪些問題。這是小洪第一次嘗到跟教授
獎的教授進行了 30 分鐘的談話。事後聽
現共識所在，這在協作或者團隊性合
制話題的走向。還是以課堂討論為例，
我建議那些不善於參與課堂討論的
流的機會嗎？
每個人都說出自己的想法，不就是最好
Philip Lowe 透露，該行正在準備應急
作中尤其重要。其次，提問有利於控
教授甚至拿出自己尚未發表的一篇相關
以前從來不跟教授們交流，在我的建議
會性交流也起著很重要的作用。
首先，提問可以幫助交談雙方發
視野和頭腦，這不是最好的多元文化交
時候，沒有人指望你說出一個盡善盡美、 毫無瑕疵的觀點和看法，何必擔心呢？
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計畫，以應對如果利率降至零，並且
非常規貨幣刺激措施。Lowe 博士希望
經濟現正處於走向積極的 “轉捩點” ，因為最近的降息，個人所得稅減免， 澳幣匯率走低、基建支出等因素都會
刺激需求。但他承認，由於全世界範 圍內的儲蓄過剩和經濟投資不足，其
他國家央行紛紛降低利率，RBA 也因 此其無法免於全球降息的趨勢。他說 : “在全球範圍內，如果其他國家央行 都降息為零，那麼我們也必須考慮這
一點，”在議會聽證會上被工党議員
Andrew Leigh 問 到 RBA 在 非 常 規 貨 幣刺激手段方面所做的準備工作時，
Lowe 博士說：“我們有可能最終走向 零利率。”他表示：“如果情況需要， 我們已經準備採取非傳統的手段。不 過他也指出目前似乎還不太可能“。
由於現金利率以達到歷史新低的
1％，如果銀行將利率降至 “非常接 近” 零利率，則購買“無風險”政府 債券以降低長期收益率可能是下一個 選擇。Lowe 博士說““我認為重點是
努力降低無風險利率。如果情況需要， 我們可以採取行動，在一段時間範圍
內進一步降低無風險利率。”
供資金。”Lowe 博士表示，一些中央
退歐帶來的“政治衝擊”，如果全球經濟
證券，以降低市場貸款利率。日本央
他還表示，由於美中貿易戰和英國
“下滑”，那麼澳洲聯邦政府的財政應對
方案將成為“一攬子”應對方案的一部 分。 他 希 望 避 免 類 似 2008-09 全 球 金 融
危機之後，美國，英國，歐洲和日本央行
銀行 - 例如美聯儲 - 購買了政府和房貸 行購買了股票，而另外一些國家央行 則利用 “外匯干預” 對該國貨幣施加 了下行壓力。
他承認，RBA 銀行已跟隨其他國
採取的負利率或資產購買方案。
家央行，轉而採用 “前瞻性指引” 或
澳大利亞央行一直在研究海外的量化寬鬆
很長一段時間內維持低位” 。他說：
作為“審慎”準備工作的一部分，
（QE）經驗。他說，海外採取的一些措
施對澳大利亞來說“不合適”。 “一些 國家央行已經走向負利率。這是一種可能
性。” Lowe 博士引用了瑞士，日本和歐 洲的例子。“我們還看到一些國家的央行 支持在本國促進信貸，特別是在銀行不想
放貸的歐洲。在銀行願意放貸的情況下， 這些央行以比市場價便宜的價格向銀行提
提供更多 “透明度” ，承諾 “利率在 “其他國家央行已經採取了非常明確
的前瞻性指引，不會過一段時間又提 高利率。前瞻性指導只是透明度的另 一種形式。”不過他說目前還為時尚 早，還不需 “全面評估”此類非常規
刺激手段。“如何將這些經驗運用到
澳大利亞的實際情況中，取決於我們 所處的具體情況。
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
35位美國大學教授：沒有自己的 觀點是中國學生的突出問題！
作者簡介：林曉東教授是哥倫比亞
大學教師學院創新教育科學亞洲中心主
任，哥倫比亞大學教師教育學院文化和 技術學系的終身教授。她的博士論文曾 經被美國教育傳播與技術協會 AECT 評為
論和自由提問。教授們鼓勵學生根據提
難。如果您是一位美國教授，我會直接
他們太習慣於複述別人的觀點，卻不能
國教育研究學會 American Educational
批判性地思考和吸收前人的觀點。這種
她的話讓我陷入了沉思。像這位同學以
是最大的問題——沒有自己的觀點。”
1994 年度最佳博士研究，1994 年獲得美 Research Association 最 佳 研 究 獎。 她 于 1999 年 任 美 國 國 家 教 育 科 學 院
National Academy of Education， 斯 賓
前佈置的閱讀材料自由提問、深入分析、
教育方式背後蘊含的豐富理念至少可以 歸納為兩點：
一、學生不僅向老師學習，而且也
把課退掉，再去選一門我更習慣的課。”
及小楊這樣的中國留學生並非少數，他
說出自己的故事、形成自己的觀點。這
我問過許多中國學生為什麼覺得寫
們在課堂上遇到的問題也往往具有共性， 作難。他們的回答如出一轍，“我們在 不善於參與課堂討論就是典型的問題之
本科的時候沒怎麼寫過這樣的東西，老
塞基金會博士後學者，2003 年被評為卡
應該盡可能多地與同學交流並互相學習， 一。而且，他們會錯誤地預設美國教授不
習，教師教育及技術應用等方面都有獨
二、同學擁有和老師同等的提問與質疑的
面臨困難的時候，中國學生往往只知道
要提高寫學術性論文的能力，好多學生
不習慣這樣的理念和做法。在他們看來，
訴，尋求説明。他們忽略了非常重要的一
不知道如何佐證自己的看法。看來，我
內基學者。 林曉東教授在兒童認知及學
到之處，特別擅長於從認知、文化和技
術的角度研究教育問題。元認知是林曉 東教授的一個重要研究領域。她長期致 力於提高人們對隱性知識的關注，尤其 是隱性知識在學校教學、問題解決和跨 文化交流等方面起到的作用。林曉東教 授特別善於通過精心設計的實驗 從不同 角度研究教育教學問題。
前幾天，我在去辦公室的路上遇到
了小楊，她是今年哥大教育學院剛剛錄 取的百位來自中國的碩士研究生之一。 跟幾個月前她給我的感覺不同，這次她 看起來很緊張，表情裡甚至帶有幾分痛 苦。我關切地問她這三個多月的學習和 生活進展如何。她說：“嗯，怎麼說呢， 我很喜歡統計、程式設計、教育經濟學 之類的課，因為課上老師講得很多，我
也感覺很適應。但是，那些以課堂討論、
口頭報告、小組辯論為主的課程簡直要 把我逼瘋了。我一到星期二晚上就失眠，
飯也吃不下，因為週三有兩門討論課。”
我接著問她為什麼討論課讓她這麼
痛苦。她說，“唉，我的那些美國同學
都很擅長表達自己的想法，整堂課都聽 他們不停地提問題、討論。而我呢，根
本插不上嘴，光忙著聽他們在說什麼，
好不容易我自己想出一些答案，下課鈴 卻響了。唉，我感覺自己特別笨，連別
人的話都不知道怎麼回答。”她接著說，
“林教授，愁死我了。您說我該怎麼辦？
其實不光我，我的好多中國同學都有類 似的“討論課程恐懼症”，您快幫幫我 們吧。”
權利。然而，很多來自中國的留學生並
學習就是為了獲取正確答案或者標準答 案，而課堂討論和互相提問始終沒有直接 給出一個他們想要的答案，這怎麼能行？
曾經有一個中國學生在開學幾周後
來向我抱怨。她說：“林老師，我沒有 從您的課裡面學到任何的東西，您的課 跟我想的完全不一樣。”當我問其緣由的
時候，她說：“您從不告訴我們任何答案， 卻一直讓我們這些學生利用大好的課堂 時間去討論。您也看到了，學生們對您指 定的閱讀文章理解很不一樣，大家的看法 似乎都有有道理的地方，討論來討論去，
我不知道該聽誰的，更不清楚什麼才是 正確的答案。您覺得這種討論有意義嗎？
難道不是浪費時間嗎？我父母花了這麼 多錢讓我來讀書，是讓我從頂尖教授那 裡學習知識的，不是聽一幫同學談他們 的個人看法的。”
面對這位同學的問題和困惑，我首
先表揚了她。因為她敢於和我交流、並
直接提出她所遇到的問題。如果她不告 訴我她的困境，我可能永遠無法幫助她解 決眼前的問題和挑戰。我告訴她，勇於
交流絕對比默默放棄要好得多，跟某些
尋找來自同一文化背景的、熟悉的對象傾
點：不論是同文化背景還是跨文化背景，
只要通過充分有效的溝通，很多問題都 可以得到合理的解決。這一點，我在前 幾期的專欄中也討論過。
確保在美學習成功的三大必要能力
前不久，我請 35 位美國大學教授回
答了兩個問題。這些教授執教于美國各 地不同類型的大學，所教授的課程涉及 科學、人文、商科和工程等等，他們的
回答可以比較全面地代表美國教授的普 遍看法。第一個問題：在你們的課堂上， 中國學生經常遇到哪些困難？第二，你
會建議中國學生提高自己的哪些技能， 從而讓他們在學術上獲得成功？歸納這 些教授們的答案，有三種技能是所有教 授都提到的。
第一：良好的寫作能力；第二：提
出問題並批判性思考問題的能力；第三：
良好的表達和溝通能力，特別是跟教授 和同學。下面，我們對這三種能力進行 更為詳盡的分析。
良好的寫作能力
“坦率的講，寫作對每個學生來說
從不跟老師交流就直接退課的學生來說， 都是一件很不容易的事情，不光中國學生
要麼無法明確地提出自己的觀點，要麼 們有必要反思一下如何在大學階段繼續
提高學生的寫作能力、特別是寫學術性 論文的能力。
是不是英語的能力限制了他們的寫
作水準？我把這個問題提給很多教授。 他們都說，英文水準確實會有所影響，
但是還有更重要的兩個因素：大量閱讀和
批判性思考的能力。在美國讀書的中國 學生常常抱怨教授們佈置的閱讀材料太 多了。確實，在美國讀大學或者研究生， 每週的閱讀量動輒就上百頁。
一個歷史系的教授告訴我，每兩周
讀一本厚厚的大部頭著作對她的學生來
說是家常便飯。範德比爾特大學工程學 院的 Jonnason 教授說，“要想寫得好，
首先要多讀。一個讀過 50 本書的人肯定 比唯讀過 2 本的人寫得好。”此外，不
少美國教授指出，工作經驗和社會經歷 的不足也導致了中國學生在寫文章的時 候很難把理論和實踐結合起來。其實，
必要的社會實踐和經歷不僅是文學創作
者不可或缺的條件，對學術寫作同樣也 有很大的幫助。
提出問題並批判性思考問題的能力
多位教授在問卷回答中指出，中國
她的做法已經說明她具備了起碼的溝通
覺得難，每一個學生都覺得難。” 加州
學生在課上需要更主動更積極地參與，
調整自己的定式思維和心態、盡力去適
我完全贊同他的這一觀點。但為什麼中
質疑能力，需要問問自己哪些證據可以證
大學經濟系的 Voli 教授的回答很給我們
對於中國學生習慣以考試成績高低論優
能力。接下來，如果她能再往前走一步，
應美國課堂的授課方式，她的求學之路 很可能會平坦許多。
但是，這位中國學生後來的幾句話
為什麼美國課堂喜歡討論式教學？
卻讓我非常驚訝：“林老師，我之所以
體會到一點：美國的課堂充滿討論、辯
國人，我猜想您一定會理解我的苦衷和困
越來越多的中國留學生已經深刻的
師也沒教過該如何寫學術的文章。”從
教授絕不是學生們汲取知識的唯一途徑。 會理解或幫助國際學生解決遇到的困難。 學生們交上來的論文來看，他們確實需
來找您，說出我的困難，因為您也是中
大學洛杉磯分校的 Siegal 教授這樣回答。 而不是被動地坐在那裡聽。他們需要有 國學生覺得寫學術文章尤其難呢？西北 啟發，“大多數中國學生學習都很勤奮 刻苦，他們也很聽話。我佈置的任何作 業他們都會盡全力完成。然而，他們只
明或者證偽前人或者其他人提出的觀點。 劣的思維模式，這些教授們頗有微詞也 頗為擔心。他們認為考試分數決不是唯 一尺度，學生思考能力的提高是評判學
是把我告訴他們的或者書上說的寫下來， 習效果重要指標。斯坦福大學心理系的
Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
客戶所有的信貸記錄 住址 甚至之
貸款利率創新低！你必須要知道這些貸款知識
由於銀行放寬了償貸評估利率標
準，貸款人借貸能力大大提升。大量 首次置業者和投資者正以更高的預算
和更充足的信心重回市場 ! 近期拍賣 行情依舊火爆！比如一對居住在澳洲
的夫婦，暫不用撫養孩子，生活開銷 標準正常的話，將可在澳洲已降息， 及新的緩衝利率（加上 2.5%）標準被
使用的情況下，比以前多借出 115,790 澳元，只要他們的每年收入加起來達 到 20 萬澳元。
這 樣 的 話， 總 借 貸 能 力 可 從
1,368,425 刀 增 加 到 1,484,215 刀， 意 味著如果首付足夠，可買下超過 180 萬澳元的房子。如果兩人加起來年入
15 萬，將可比之前多貸出 47,370 刀，
達 到 1,047,370 澳 元。Corelogic 高 級 研 究 分 析 師 Cameron Kusher 表 示， 有能力獲得抵押貸款的人現在可以借 到更多資金，靠低利率和借貸能力的
改善來升級住房的買家在之後的春季市 場將出現不少。
Picker Financial Solution 的房地產
投資者和抵押貸款經紀人 Justin Picker
表示，對於目前被困在抵押貸款中的投 資者這也是機會，之前由於還貸能力受 限的人現在也將有轉機可以尋求再融資
的方式。悉尼和墨爾本已經連續第二個 月錄得房價增長。當然，你依然需要一
定的收入才能得以在這些熱門區域置業。 澳大利亞儲備銀行（RBA）在今天舉
行的月度董事會會議上維持官方利率 1%
不變；以及預測今年澳洲 GDP 增長約為 2.5%。市場預測下個月有 50% 的降息機 會，另外還預計在 11 月時也會降息。從 2020 年 2 月開始，澳洲的 4 大銀行將可
以開放共用客戶的交易及信用資訊。尤 其擁有良好信用的用戶可授權銀行向另
一機構開放自己的資訊，以便可以在市
前的 雇主資訊等等。每個客戶都有
一個信用分數，如果客戶有不良信 用紀律，大多數銀行的系統會自動
場上幾乎任何金融理財產品上獲得更好
decline 客 戶 申 請。 所 以 千 萬 不 要
的價格和權利。那麼哪些因素會影響銀
有任何 帳單，水電煤網 手機帳單不
行的貸款評估和申請呢？
交，信用卡逾期還款等都會影響信
借款能力：你的借貸能力主要取決
用。
於，年收入，債務包括，已有房貸，車 貸，個人貸款，信用卡，家庭日常支出，
性就尤為重要。如果是 PAYG 的，拿
款和日常花銷後還是否有繼續貸款的能
工資的員工 Full time permanent 和
力，值得注意的是 車貸，個人貸款，信
Part time permanent 優於 casual，
用卡，絕大多數都是短期 short term 和
這也就是為什麼 大多數銀行需要
unsecured 非抵押類貸款，這些非常佔
causal 客 人 要 至 少 在 current job
用客戶的信用額度 使客戶貸款能力下。
3-6 個月。而 Permanent 的工作即
所以提前諮詢做好貸款方案尤為重要。
便是在 probation 也有銀行可以接，
客人的個人消費習慣也非常重要，比如
只要有雇主出的 letter 或用工合同
外轉帳和取現等等都會引起銀行的注意， 這就會有可能出現有的客戶 收入很好 但 是消費習慣不好導致貸款量降低。
信用記錄：澳洲的信用報告會顯示
工作的穩定性：由於一般銀行
貸款都是 30 年，所以，工作的穩定
銀行審核客戶在支付完現有每個月的還
經常去賭場，TAB，或者經常大量現金對
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就 好 了。 如 果 是 自 雇 人 士（selfemployed）銀行通常會要求自雇人
士在貸款申請前，需要有連年的報 稅記錄，然後銀行根據過去兩年的 報稅收入來審批貸款。
★地產交易
★各類租約
★移民留學
★遺囑繼承
★生意買賣
★商業諮詢
★婚姻家庭
★公證授權
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
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物业管理常见问题解说
**原创文章 请勿转载**
Place Sunnybank Director 韩萍谈出租投资房常见问题 常见问题之三：租客破产，欠我的租金还拿得回来吗？
租客破产看似是小概率事件，可它却真真实实的发生在我们身边。尤其在租客是小生意业主，在提交租房申请的时候 经济条件不错，却在短短半年以后告知物业管理经理自己面临破产，没办法继续缴纳房租。遇到这种情况，屋主首先
要明白，under Bankruptcy Act 1966（Cth） ，following a declaration of bankruptcy, a tenant is relreased from most
Place Sunnybank 董事: 韩萍 作者介绍：韩萍，北京人，本科毕业于北 京航空航天大学机械工程系，后在澳大 利亚昆士兰大学获得应用金(Applied Finance）和专业会计 (professional accounting) 的双硕士学位，一毕业即 以优异的毕业成绩和面试成绩被昆士 兰财政(Queensland Treasury) 录取， 进入Government Superannuation Office 现 QSuper 任职。韩萍之后在QIC (Queensland Investment Corporation) 实习及工作，后又担任 Sunsuper 的投 资效率专家 (Investment Efficiency Specialist) 主要负责投资效率，风险管 理，计算和进行 unit pricing tax 咨询以 及负责国际相关税法与compliance 的 相关工作。韩萍是注册会计师（CPA）并 从地产界最具权威的认证机构REIQ获 得地产经纪的 full Licence。韩萍的先 生Owen Chen，Place Sunnybank 的 Principal, 是在地产界有着10年以上丰 富经验的新一代地产经纪人。韩萍与先 生Owen Chen 在2016年初开设 Place 在南区的新公司Place Sunnybank，把这 个布里斯班孕育, 一向引领行业前沿, 追 求质量的品牌带给我们南区的业主们。
debt and obligations preceding the declaration, including rental arrears. 也就是说，租客一旦宣布破产，屋主是无
法从租客本人身上让租客追缴拖欠的房租的，如果要租客追缴，只能向租客的破产托管委员会提交申请，通过委员会 清点租客剩余财产，来决定屋主是否可以分到一点破产利息。另外，如果租客拖欠房租，对物业经理发出的notice of
remedy breach故意视而不见，这种情况即便立即申请去法庭调解，一旦法庭得知租客不缴付租金是由破产造成，法 庭会终止租约，屋主得不到任何赔偿。 （赔偿是指，除去拖欠租金，屋主重新打广告出租本来要支付的广告费，出租费
用，及由于房子空置而失去的租金等）。听上去仿佛对于租客破产我们也没有什么能做的，只能自认倒霉，或者寻求保
险赔偿。其实优秀的物业管理经理，通过每天监控租金支付状况，有异常会及时发现，及时电话和租客沟通。当租客不
接电话时，要以书面形式沟通按时缴付租金的重要性。当租客表示有经济困难时，要以人为本给予以帮助，以化解为目 的去沟通，可以签写额外条款使租客分期付款，尽量减少去法庭的必要 。上法庭也许是最简单的解决方式，但屋主往 往要支付法庭费用，又得不到破产赔偿，最后去claim 保险，得不偿失。很多租客往往自己也不想拖欠房租，当我们认
真给他们讲法，讲道理，积极寻求解决方案的时候，有些租客会被耐心的物业经理感动进而合作。我们曾经有一名租客
从不接电话，抵触，不合作，不付租金也不搬家，到最后本来要分期付款偿还拖欠租金，却因为我们的专业处理而一次性 付清全款。我们无间隙帮屋主找到了接手租客，为屋主创造零损失的佳绩，更避免的去法庭和申请保险的麻烦。
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韩萍
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
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淨收入：$330,82; 經理工資：$190,000; Letting pool：60; 經理單位：$435,00； 經理房：3 臥室 該小區位於一個強大租賃區，距離 Deception Bay 購物中心，North Lakes 購物中心以及 Costco 和 Bunning 僅幾分鐘車程。 經理房包括三臥室 , 現代廚房，兩間現代品質浴室和獨立衛生間， 辦 公室，寬敞前臺，有充足的存儲空間，雙車庫。高薪，每年 12 月通過 CPI 調整每年 $190,000。 如果您想購買一個好房子和高收入生意，請聯繫 Robert 0433 000 888 瞭解詳情。
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
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該項目位置距離Underwood最大購物中心和Springwood 第二大購物中心只有數分鐘車程， 便 捷駛入Pacific Moterway 及方便搭乘Brisbane市區直達公交。 Bunnings Warehouse, 社區公立 圖書館，泳池及其他公共設施也只有數分鐘車程。
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Book 2, Issue No.207 / Friday August 16,2019
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