FRIDAY, 26 JULY 2019 ISSUE NO. 204
BOOK 2
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204
JUL 2019
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Book 2, Issue No.204 / Friday July 26,2019
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Book 2, Issue No.204 / Friday July 26,2019
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Alan Ng 吳緯倫 • 澳大利亞最高法院註冊律師 • 澳洲聯邦法院註冊律師 • 昆士蘭最高法院註冊律師 • 昆士蘭律師公會會員 • 澳大利亞移民協會
主任律師
MOB: +61 415 668 668
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• 註冊移民代理（MARN 1574947） ID: Alanng-AE • 法律學碩士（昆士蘭科技大學） • 法律實踐研究生文憑（昆士蘭科技大學） • 法律學學士（昆士蘭大學） • 商科學士（昆士蘭大學）
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Book 2, Issue No.204 / Friday July 26,2019
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開放式廚房想做中餐？這份吸油煙機選購指南快收藏起來！ 開放式廚房油煙重怎麼辦？點擊這份廚電指南一鍵收藏！ 從《老友記》開始，美劇中的開放式廚房就深深地吸引了眾多愛好者，開放式廚房
打通了廚房與餐廳、客廳的物理界限，讓一家人能夠在整體的烹飪空間中享受到更多溝 通的樂趣。
最後在選擇 內循環和外排兩種排煙方式 的時候，如果可以選擇外排，
切記一定要選擇可以外排的大吸力油煙機！！！如果公寓沒有公共煙道，只能選 擇內循環機器，請一定要考慮煙機的風壓值！過濾性！這將影響您在爆炒時，廚 房的煙霧報警器是否會將警察蜀黍帶來的重要因素！
綜上，一台好的吸油煙機一定要：
吸！力！夠！大！ 風！壓！夠！大！
不過，大吸力的油煙機難免會面臨工作時噪音更大的問題，如何平衡完美吸
煙效果和較小吸煙噪音的問題，是每一台吸油煙機在一生中都會面臨的問題。在
這裡，小編重點推薦老板電器生產的大吸力油煙機。老板電器創立於 1979 年，40 年始終專注廚房領域，研發生產最適合中式烹飪的廚電產品，吸油煙機是其核心
圖片來源：網絡
然而對於愛好中國美食的人來說，提起開放式廚房可謂是又愛又恨 ；愛就愛在，
開放式廚房打通了家居中的整體空間，讓烹飪成為生活的一部分，在設計美感上也遠超 過傳統有隔斷的廚房。恨則在於，在開放式廚房裡做中國美食，簡直是難上加難！中式
烹飪方法眾多，煎、炸、爆、炒、燒、煮、熗，不一而足。這些烹飪方式，不僅容易讓 廚房煙薰火燎，油煙不及時吸排乾淨，還容易讓整個廚房油膩膩的。
偏偏沒有身處中國，難以經常吃到中國美食，這讓每一個吃貨的胃，都忍不住在深
品類之一。由於吸力大、噪音小，能迅速吸排廚房裡的油煙，在中國深受市場的
認可和消費者的信賴。根據世界權威市場調查機構歐睿國際發佈的調查數據顯示， 2015-2018 年，老板電器的吸油煙機連續 4 年全球銷量第一。同時，截至 2018 年 底，老板電器的吸油煙機銷量已連續 21 年全國第一。目前，中國市場上每賣出 3 台吸油煙機，就有一台是老板牌。在中國消費者的心中，“大吸力”已成為老板 電器的一個代名詞。
夜發出對烤鴨火鍋小龍蝦再到水煮魚大盤雞渴望的“咕咕”聲。忍受不了中國美食“誘 惑”的吃貨們，就只能琢磨著自己動手豐衣足食了。 只是在動手之前，首先要考慮到
中式烹飪重油重味重爆炒的特點，解決好廚房裡的油煙問題，才能舒心地開啟中國美食
烹飪之旅。歐式吸油煙機針對的大多是西餐的烹飪場，普遍吸力較小，顯然難以滿足中 式烹飪的需求。小編在這裡用盡“洪荒之力”，為大家做出了一份可能是開放式廚房最 全面的吸油煙機選購指南，立刻一鍵收藏起來吧！
吸力、風量、風壓以及運行噪音等是選購吸油煙機十分關鍵的考慮因素。 首先要
考慮深罩型的中式油煙機。 市面上一些淺罩型的歐式油煙機，儘管外觀簡潔大
方，但是油煙抽淨率只有 40% 左右。對於沒有公共煙道的澳洲居民們來說，油煙抽淨 率在 50%-60% 左右的深罩型中式油煙機，更為適合。
其次要考慮吸油煙機的功
率。功率大的吸油煙機對於油煙的抽排效果更好；此外，在保證風量的前提下，選擇
風壓更大的吸油煙機，風壓值越大，吸油煙機的負壓速排能力越強，排煙效果就越好。
老板電器吸油煙機（A830）
例如老板全新推出的內嵌式雙排大吸力油煙機 A830，配置了廚電行業頂配的
變頻無刷電機，每小時 10 萬轉的轉速帶來了 800pa 超強風壓，是普通煙機的 2-3
倍，更快抽掉廚房油煙；同時，在內循環配置方面，採用了世界頂級的汽車空調
格、空氣淨化過濾器結構，碳粉活性高、吸附性更強、除臭性更好，對有害氣體
的淨化效果更佳，可謂是廚電領域的又一創新。不管您是想吃西餐還是中餐，9 段 滑觸控制設計，都可以給您需要的風量，或大或小，總有一檔能滿足您！最後， 270mm 超薄縱深，完美嵌入櫥櫃，給您一個整潔的廚房。
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剛剛!! 澳洲又傳來噩耗! 零售巨頭大批撤離, 倒閉裁員! 市場一片哀嚎, 背後原因竟然是...
記得前一陣小編與一位 Local 友人
攀談，當說及他的生意時，他唉聲嘆氣， 對我傾訴道：這兩年生意太難做了！眼
睜睜看著營業額和客人越來越少，附近 很多店鋪都倒閉了，經濟也越來越差！ 聽完他的話，我不禁打了個冷顫，難道
保持幾十年强勁經濟的澳洲就要進入“寒 冬期”了嗎？
據《悉尼先驅晨報》報道，澳洲經
濟已經連續三個季度增長疲軟。家庭債 務水平創下新高，儲蓄减少、工資停滯， 房價下跌、巨頭們大裁員，大批家庭在
苦苦掙扎！澳洲零售巨頭們紛紛陷入“倒
閉潮”昨天的神話帝國，今天可能就轟然 倒塌！你以爲的歲月靜好，現實中却是大
江奔流。如今的澳洲零售業正經歷著“末 日恐慌”！一切都變化太快了！然而最 近一個又一個的噩耗連月傳來 ......
01
澳洲或迎來經濟蕭條！？零售巨頭
墨爾本總部及分店裁掉 120 員工！這又
濟收入减少了約 40 萬元！克拉伯認爲，
布倒閉。大家可能早就忘記了這家店。
洲經濟從奇迹轉而蕭條呢？
別是導致零售業低迷的後果，仍會繼續，
5.2 億澳元的 Dick Smith，也在前兩年宣 美 國 時 尚 品 牌 Gap 在 澳 洲 的 代 理
Westpac 銀行 3500 萬澳元的債務，再加
消費者不得不削减開支，造成居民消費
的低迷，自己已經是步履維艱，還欠著
上 Gap 連續兩年營業額下降，不得不痛 下 殺 手， 于 2018 年 1 月 關 閉 了 Gap 在
售銷售額再次出現倒退，僅僅在 4 月份 就下滑了 0.1% ！經濟學家表示，澳洲零 售業正面臨巨大壓力。
據 Big W 的 報 告 顯 示，2018 財 年
虧損 1.1 億美元，2019 財年上半年虧損
800 萬美元。因面臨巨大的虧損壓力， Woolworths 集 團 忍 痛 宣 布， 未 來 三 年
歷史低位，高企的電價及房貸，都迫使
减少，轉而對零售行業造成更大的壓力。
澳洲國民銀行首席經濟學家 Alan Oster
澳洲的全部 6 家門店。2018 年 6 月 29 日， 指出，“最近的形勢惡化已導致零售業的
業壟斷巨頭就這樣在澳洲市場消失了。
Ed Harry 也對外宣布破産，加入了
男裝品牌自 1993 年成立以來，經歷了各 擁有 87 家門店、498 名員工。女裝品牌
Esprit 在 2018 年，也關閉了澳洲的所有 門店。Target 這個澳洲人感覺最爲親切
些擔憂，消費者對除必需品以外的消費 都持有高度謹慎態度！”據澳洲統計局
最新數據顯示，今年 4 月份全澳失業率 爲 5.2%，澳洲國立銀行 NAB 預計失業率
還會進一步上升。瑞士銀行分析師稱，高
失業率導致家庭現金流正處于壓力之下， 這種狀態很難在短時間內有緩解的可能
性！對于澳洲經濟來說幷不會有所改善。
不僅 Big W 慘遭大洗牌，澳洲零售巨頭
相比前幾個，他的下場算是好一些。 除
此
之
外 ， To p s h o p 、
Herringbone、Rhodes & Beckett、
大品牌零售商也在澳洲面臨崩潰、宣布 關店。近兩年，澳洲的零售業生存越來 越艱難！在瘋狂關店的大潮下，緊接著
蔓延而來的就是失業潮！這是一個被任 意洗牌的時代， 所有的經驗和積累， 都 隨時可能被顛覆、被清零。
02
300 家門店擺脫債務。旗下擁有 Rivers,
背後原因到底是什麽？據《ABC News》
在澳洲經濟的衝擊下，David Jones
名學術界經濟學家組成的專家團隊預測
Katies, Millers 和 City Chic 等品牌。
也遭遇了 10 年來最糟糕的業績，銷售額 連續三年萎縮！估值降低 7.12 億澳幣！
最 近 David Jones 也 突 然 宣 布， 將 從 其
專家預測：澳洲經濟將繼續惡化！
報道，一支由來自六個州 12 所大學的 19 指出：2019 年股市不會復蘇，工資增長
不會復蘇，失業率不會進一步改善，悉尼
和墨爾本的房價將進一步中等幅度下跌，
然而，如果你看得更深一點，很明顯，高 昂的零售租金、優質商鋪的短缺、不斷增
加的庫存和工資成本也是主要的影響因 素。”相較于零售業的不景氣，電子銷
售則是交出了一份令人比較滿意的答卷。 澳大利亞是一個正在成長的，非常
元增長到 2017 年的 30 億美元，年增長
人口奇迹。怎麽理解這句話呢？他指出：
Target， 用 Kmart 來 逐 步 替 代 Target，
全球快時尚品牌進入澳洲零售業的趨勢。
出：澳洲不是一個經濟奇迹，而是一個
我”這個詬病隨著經濟寒冬的愈發彰顯，
Wesfarmers 在 近 兩 年 合 幷 了 Kmart 和
Grimmer 博士曾表示，這背後還有其他
有潜力的電子商務零售市場。澳大利亞
報道，常駐悉尼的美國社會學家巴博斯提
利亞的零售業“福將”，但無法找到“自
Speacialty Fashion Group，經歷了持續 六 年 的 下 滑 後， 也 于 2017 年 緊 急 關 閉
網 絡 零 售 的 崛 起。 零 售 業 的 關 門
移民配額大幅度削减。據《福布斯》
的品牌，曾經一度是聖誕節的寵兒，澳大
“事實上，澳洲的經濟奇迹幷不是因爲良 好的經濟管理，良好的商品周轉周期，或 者中國的崛起，而是因爲移民的增加！”
“移民削减必然會打擊澳洲的經濟
批資本流出而結束，只會因爲移民的减
不 够 的， 至 少 要 關 閉 60 家 門 店 才 行！
經逐漸褪去。
因素。她說：“網絡購物的激增，以及
額，也是很多澳洲人的童年記憶的玩具
Pumpkin Patch 和 Payless Shoes 等其他
加 上 行 業 競 爭 加 劇， 僅 僅 關 閉 30 家 是
間刺激經濟政策帶給地産行業的熱力已
高債務水平和對房價下跌可能存在的一
布，Woolworths 集 團 宣 布 關 閉 位 于 悉
有分析師稱，目前澳洲經濟放緩，
消費力流失的行業，因爲 2009-2010 年
個不僅占據了澳洲零售市場 20% 市場份
增長，但是看似很多人願意承擔這個風
Big W 門店，成爲這 30 家門店的前三個！
他說，房地産將會是下一個感受到
潮幷不只是購買力的問題。澳洲零售業
平。”這表明“由于持續的低收入增長，
Topman、Marcs、David Lawrence、
尼 Chullora，Auburn 和 Fairfield 的三家
而建築業也已經開始感覺到這種痛楚了。
狀况跌落至全球金融危機以來的最低水
Us 宣布在澳洲的 44 家門店全部倒閉！這
計 劃 關 閉 澳 洲 30 家 Big W 門 店！ 果 不 其然，《悉尼先驅晨報》昨天就突然發
削减移民給國民經濟造成的巨大損耗，特
成立于 1948 年的美國玩具公司 Toys 'R'
種 風 波， 與 2011 年 重 新 啓 動， 在 全 澳
衰”。據澳洲統計局數據顯示，今年零
工資停滯不前，失業率飈高。目前，
澳大利亞整體經濟疲軟，工資增長率跌至
利亞似乎也沒能躲過這波冷空氣。一系列 多家零售巨頭倒閉，澳洲經濟被普遍“唱
濟陷入衰退！那麽，到底是什麽導致澳
商 Oroton 集團，面對這幾年澳洲零售業
澳洲零售業凄慘破産的名單之中。這一
的製造業工廠關門、各大企業紛紛裁員，
每削减一個移民，就相當于國民經
現預算赤字。未來兩年有 25％的機會經
紛紛撤離，經濟奇迹將被打破？最近兩 年，在一波經濟寒潮的來襲之下，澳大
此外，他們預測下個財政年度會出
將有百人失業，情况越來越糟。市值曾達
險。澳洲多年來的經濟奇迹不會因爲大 少而終結！” 有數據顯示，移民减少令 澳洲經濟損失了 300 億元，單單是零售
的電子商務銷售額從 2014 年的 23 億澳
率約爲 8％。與全球電子商務銷售增長相
比，澳大利亞約從 2016 年的 8％增長到
2017 年的 10％。現在，越來越多的澳洲
年輕人也將更多的時間花費在網上沖浪 上，這也意味著，他們對于網絡購物的 需求會越來越高。eBay、亞馬遜等，成 爲了澳洲比較大的電商主體。
03
近兩年，零售業面臨的巨大困境無
業就虧掉了 50 億！
疑衝擊著澳洲整體的經濟。然而最可怕
（Tony Crabb）早些于墨爾本召開的 API
Mehran Gholami 零售業倒閉，到裁員，之後大批人失業， 0431171829 家庭收入降低，沒錢消費或愈加謹慎， mehran.gholami@ m8realty.com.au 最終導致其他行業繼續受挫 ...... 想一想
Savills 研究部門的全澳主管克拉伯
年會上指出，澳洲的移民政策就像是“房
間裏的大象”，問題明顯但人人都避而 不談。他說，如果全澳一年削减了 20 萬 個移民名額，這就相當于砍掉了 7 萬座 房子，10 萬輛汽車，7 萬台洗衣機，7 萬
的，是我們恐怕會陷入一個惡性循環。從
就覺得膽戰心驚。
在如此大的經濟困境之下，澳洲政
台洗碗機以及 15 萬張床的消費額。“他
府又會有怎樣的表現呢？還記得莫裏森
穿暖大約要花 50 億元，這還不算包含建
來。”如今總理已成功當選，强勁的經
們每年購買家裝用品、讓全家大小吃飽 設 7 萬棟住房在內的日常生活開支。”
總理的競選口號：“經濟强勁，保障未 濟何時才來？讓我們拭目以待吧！
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Book 2, Issue No.204 / Friday July 26,2019
移民局透露：大多數澳洲TR幷未轉PR！ 這幾類移民職業最稀缺！
一部澳洲史其實就是移民史！
移民，在世界範圍內其實都是一個
充滿爭議的話題，尤其在移民人口約占 三分之一的澳洲。長期以來，很多人反
洲的臨居技術移民經歷了多次改革，最大
食品服務，信息媒體和通信， 專 業， 科
民簽證的重要因素。根據移民局的數據，
臨居移民搶走了當地人的飯碗，還拉低
代。每一次改革都離不開保護澳洲人就業
機械維修等。2017-18 財年，獲簽最多的
居移民簽證發給了境內持有臨居技術移
對移民的一個主要論點就是：移民尤其是 了工資水平。但是，今天澳大利亞經濟
發展委員會（CEDA）最新發布的一份報 告用數據和事實力證，這樣的說法是“沒 有根據的”。相反，臨居移民還拉高了 澳洲的工資，填補了技能短缺，帶來了
新的知識和經驗，爲澳洲的繁榮和發展 做出了積極貢獻。總之，CEDA 的研究告
訴人們：那些天天擔心自己的工作會因 爲臨居移民而不保的人，可以歇歇了。
打破某些誤解
澳洲的臨居移民主要包括臨居技術
移民（457 和 482），留學生，打工度假 者（背包客）和在澳的新西蘭公民。截
止 2019 年初，澳洲的臨居移民人數超過 200 萬人，其中新西蘭人占據大頭，約有
70 萬人。但是澳洲人經常抨擊的却是留 學生和臨居技術移民。
留學生
的一次莫過于 2017 年 457 簽證被 482 取 這個中心。很多澳洲人認爲，臨居技術移 民搶了本地人的就業，培訓和發展機會，
破壞了當地人的就業環境，還拉低了收
的勞動力技能，在某些情况下使澳洲能
根據這次調查，70% 的臨居技術移
而且預計今年還會再次大幅增加，國際 教育已成爲澳洲第三大出口産業。截至 2019 年 3 月， 澳 洲 已 經 有 超 過 60 萬 名
留學生。這也導致很多人越來越關注大 學部門的不平衡問題，因爲許多課程都 由外國學生（尤其是中國學生）主導。
不過學校校長們以及管理人員堅持
認爲留學生市場的大規模增長會帶來巨 大好處，因爲留學生的學費高昂，除此
之外還有吃飯住宿等一系列相關的消費。 對于留學生擠占本地人工作的批判早已 有之，他們因爲簽證條款的限制，根本 不可能去無限制地工作。至于移民，的
確澳洲很多移民是通過讀書來的，但是可
別忘了留學生在移民之前爲澳洲經濟所 做的貢獻。而且澳洲明確表示歡迎真正有
技術的年輕移民，那麽這些依靠自己的 知識和技能移民澳洲的留學生何錯之有 ?
臨居技術移民
從 1996 年 457 簽證推出到現在，澳
過知識和專業技能的轉移提升了更廣泛 够建立關鍵的新勞動力，比如不斷發展
至少從 2012-13 財年起，超過半數的永 民簽證的申請人。相反，臨居移民中，
學生簽人數比臨居技術移民還多，但是 他們轉永居的機會要小得多，只有 16% 在 20 年後成爲拿到 PR。
改進建議
對 于 當 前 的 臨 居 技 術 移 民 體 系，
民都集中在新州（45%）和維州（25%）。 的網絡安全行業。但是目前澳洲學校提
CEDA 也提出了自己的改進建議。1. 聯邦
僅僅通過教育和培訓不可能解决一系列
缺，評估哪些職業可以出現在技術移民
而這兩個州恰恰是澳洲失業率最低的地
供的課程與所需的技能幷不完全匹配，
5.2%。而且研究還發現，臨居技術移民
迫在眉睫的勞動力短缺問題。
方，分別是 4.4% 和 4.7%，澳洲平均是 的薪資超過了澳洲的平均水平。臨居技術
例如預計到 2030 年，澳洲將有多達
移民比其他移民更符合澳洲勞動力市場
123,000 名護士短缺。到 2026 年還需增
以他們的收入也比較高。2016 年，42%
大學每年培養出來的人才却很有限，比
的需求，因爲經過了勞工市場測試。所 的臨居技術移民年收入在 78,000 澳元，
相比之下，達到這一標準的永居移民只 占 35%。
2017-18 財年，他們從事提名職業的
薪資和就業條件。雖然，某些雇主確實
入學人數增長都很明顯，尤其是留學生，
可以看到，臨居技術移民爲澳洲的
用工短缺問題。但事實真相如何呢？
術移民簽證剝削員工，而非真正來解决
且很多人把讀書當做移民澳洲的後門，拿
否認，目前澳洲無論是大學還是 TAFE，
析人員， 大學講師，厨師。
一些關鍵領域帶來了經驗和技術，還通
平均基本薪資在 95,000 澳元左右。這意
到 PR 後又不從事學歷相關的工作。不可
4 類職業是：開發編程人員，ICT 商業分
入水平。另外還有不良雇主利用臨居技
很多澳洲人認爲，留學生大量涌入，
擠占了高校的學位，降低了教育質量。而
學和技術服務，其他服務如個人護理，
味著這些海外工人不太可能削弱當地的 利用臨居簽證剝削工人，大家有這樣的 憂慮也可以理解。但是我們相信，政府
制定這個移民政策的出發點是好的。執 行的過程中出了問題，應該受罰的不應 該是不守法的雇主嗎？把責任歸咎到臨 居移民頭上不是本末倒置嗎？另外，臨
居技術移民對于澳洲財政預算的好處很 大 。他們不能享受衆多的福利或補貼，
但是又和本地人一樣照章納稅，增加了 對商品和服務的需求，從而支持了本地 的經濟活動和就業。
移民有利于商業發展
移民增加了澳洲的人口不假，但是
技術移民對商業增長，經濟和勞動力發 展更加“至關重要”。澳洲目前有大約
1350 萬勞動力，處于工作年齡的臨居技 術移民比例還不到其 1%。臨居技術移民
中，英國，印度和菲律賓人最多。因爲
簽證申請要求的限制，96% 的臨居技術
移民年齡都在 50 歲以下，可以說正是創
造經濟收益的黃金年齡，而澳洲 50 歲以 下的人口比例只有 67%。超過半數臨居 技術移民集中在 4 個行業工作：住宿與
加 18,000 名網絡安全人才，可是澳洲的
如網絡安全每年只有 500 名合格畢業生。 所以，未來澳洲對人才的需求還很大，
就算沒有臨居技術移民，就算增加工資，
也不會有足够的本地人來進入這些行業。 而目前存在的問題是，澳洲對臨時技術移
民影響的擔憂一直在提高，導致該簽證 類別經常改革，包括取消 457 簽證。臨
居技術移民簽證變化太多，削弱了企業 規劃勞動力需求的能力。在 CEDA 看來，
即使政府和企業采取一致行動來提高永 久居民的技能，短期內差距仍將存在，
因此有針對性的臨時簽證才是最靈活最 有效的解决方案。
臨居 / 永居移民和人口
CEDA 在報告中稱，短期來看，臨居
移民是澳洲淨海外移民與人口的最大來 源。比如，2016-17 財年，臨居移民占據
淨移民增長的 71%，相當于當年全部人 口增長的 45%。長期來看，因爲臨居簽
證都有時間限制，最終離開澳洲的人要 比留下的人多。因此，對于淨海外移民
影響最大的永居移民，不過這類移民每 年都有人數限制。2019-20 財年已經减少
至 16 萬。截止 2016-17 財年的 10 年裏，
政府應該明確哪些行業的確存在技能短 職業清單上。而評估的過程中，所使用 的數據以及方法應該做到透明。同時，
立即審查 ANZSCO 職業，確保上面的職
業符合澳洲目前和新興的市場需求，尤 其是科技影響不可忽視。建立一個獨立 的委員會，類似于英國的移民諮詢委員 會，對于技術移民職業清單上的職業進 行分析，討論磋商幷提供建議。2. 如果
技術移民職業清單的制定流程能够加强， 那麽聯邦政府應該取消勞工市場測試的 要求。3. 爲公司內部的員工從境外轉移 到澳洲提供一條特殊的，簡化的途徑，
幷表示這將通過爲公司提供更大的靈活
性來培養其最佳的全球人才，從而更好 地提升跨國公司在澳大利亞的競爭力。4.
改進 SAF 的運作，CEDA 認爲該基金似乎
與解决技能短缺沒有密切聯繫。5. 每 3-5
年對臨居技術移民簽證項目進行審查， 爲未來政策的制定提供指導。
結語
當前，澳洲近三分之一的人口出生
在海外，近一半的澳洲人至少有一個父 母出生在另一個國家。而且移民支撑了 澳洲近三十年來不間斷的經濟增長。尤 其是技術移民支持商業投資和生産力， 這對于保持澳洲的經濟强勁至關重要。
所以，爲澳洲的發展做出來貢獻的
澳洲人口增長了 370 萬，其中 225 萬即
移民，值得一個公平公正的評價和待遇！
是永居移民。
改變，轉而重點推廣偏遠地區州擔和雇
60% 是淨海外移民，而這裏面 190 萬都
當然，從長遠來看，臨居移民如果
滿足一定的條件，可以轉成永居移民，這
個優惠政策也是吸引很多人申請臨居移
現在澳洲依然歡迎移民，只是風向已經 主擔保。作爲普通的留學生和准移民，
我們可能無力改變任何移民政策，但是 可以選擇最適合自己的移民方式。
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Book 2, Issue No.204 / Friday July 26,2019
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最經濟實惠的偏遠地區 Douglas Shire --- LGA
Douglas Shire LGA位於布里斯班以北約1,500公里處。位於昆士蘭州北部沿海的 凱恩斯上方。 該地區在過去5年中在地理邊界上有所發展，但與周圍的地方政府 相比，面積相對較小。截至2016年，人口估計為11,714（ABS人口普查）。 旅 遊業和食用糖生產是該地區的主要就業驅動因素。地區失業率為5.2％（截至 2018年9月季度），低於昆士蘭州和布里斯班失業率（均為6.1％）。
在過去10年（2009-2018），該地區的住宅價格中位數年平均上升比例為1.0％（ 房屋），-0.9％（土地）和-0.6％（單元房）。 隨著沿海生活的吸引力幫助穩步 提高房價中位數（從2017年到2018年上漲2.0％），現在是進入Douglas Shire LGA房地產市場的理想時機。特別是土地是一種經濟實惠的選擇，2018年的中位 數價格為130,000澳元。 截至2018年12月，Douglas Shire LGA的投資者受益於房屋5.0％和單元房3.8％ 的平均租金收益率，遠高於布里斯班房屋（3.8％）。 此外，空置率僅為2.0％， 也遠低於布里斯班，同期擁有3.2％的空置率。 在過去的5年裡，這種低空置率一 直是Douglas Shire LGA房地產市場不可或缺的一部分。 從投資潛力的角度來看 ，Douglas Shire LGA憑藉其實惠的入門價格和有利於積極回報的環境，成為一 個具有吸引力的偏遠地區市場。
整個2019年，計劃投資總額約為1.373億澳元的項目將在LGA開始。 這筆支出的 62.4％（或8570萬澳元*）將歸於基礎設施項目。這種類型的支出被視為繼續支 持活躍地區的關鍵。 此外，大量投資將用於商業項目，總價值約為4710萬澳元* （佔總支出的34.3％）。 這些商業支出大部分用於旅遊業和度假住宿，這表明開 發商預計該地區旅遊業將有強勁增長的潛力。 此外，450萬澳元*的住房投資將使 Douglas Shire LGA在2019年及之後增加105處房產。
DOUGLAS LGA 出售量 & 中位價 2,000
房價中位數
$300,000 房屋出售量
(2018)
$426,000
(2018)
$130,000
(2018)
$343,000
土地價格中位數 單元房價格中位數 空置率
(基於截至2018年12月的，郵編為4873的地區)
2.0%
(基於截至2018年12月的，郵編為4873的地區)
5.0%
(基於截至2018年12月的，郵編為4873的地區)
4.4%
獨立房租金回報率 單元房租金回報率 預計2019年未來 開發項目總價值
2019年即將開建的 住房項目（區塊）
$137,250,000
失業率
$400,000
1,000
$200,000 500
房價中位數
(截至2018年9月)
$500,000
1,500
關鍵數據
$100,000
家庭周收入中位數
空置土地出售量 空置土地售價中位數
5.2%
(基於ABS2016年普查)
$1,169
(基於ABS2016年普查)
$1,560
(基於ABS2016年普查)
12.1%
(基於ABS2016年普查)
31.4%
(基於ABS2016年普查)
29.1%
(基於ABS2016年普查)
35.4%
房貸月度還款數中位數 專業人員
直接購買房產人數比例 用貸款方式購買房產人數比例
房屋出售量 房價中位數
105片土地
租房人數比例
*Disclaimer: Estimated value is the value of construction costs as per provided by the relevant data authority, it does not reflect the project’s sale/commercial value. Source: APM Pricefinder, SQM Research, Cordell Database, Mackay Regional Council, Australian Bureau of Statistics, Australian Government Department of Jobs and Small Business. © PRDnationwide 2019.
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物业管理常见问题解说
**原创文章 请勿转载**
Place Sunnybank Director 韩萍谈出租投资房常见问题 租客破产，欠我的租金还拿得回来吗？
租客破产看似是小概率事件，可它却真真实实的发生在我们身边。尤其在租客是小生意业主，在提交租房申请的时候 经济条件不错，却在短短半年以后告知物业管理经理自己面临破产，没办法继续缴纳房租。遇到这种情况，屋主首先
要明白，under Bankruptcy Act 1966（Cth） ，following a declaration of bankruptcy, a tenant is released from most
Place Sunnybank 董事: 韩萍 作者介绍：韩萍，北京人，本科毕业于北 京航空航天大学机械工程系，后在澳大 利亚昆士兰大学获得应用金(Applied Finance）和专业会计 (professional accounting) 的双硕士学位，一毕业即 以优异的毕业成绩和面试成绩被昆士 兰财政(Queensland Treasury) 录取， 进入Government Superannuation Office 现 QSuper 任职。韩萍之后在QIC (Queensland Investment Corporation) 实习及工作，后又担任 Sunsuper 的投 资效率专家 (Investment Efficiency Specialist) 主要负责投资效率，风险管 理，计算和进行 unit pricing tax 咨询以 及负责国际相关税法与compliance 的 相关工作。韩萍是注册会计师（CPA）并 从地产界最具权威的认证机构REIQ获 得地产经纪的 full Licence。韩萍的先 生Owen Chen，Place Sunnybank 的 Principal, 是在地产界有着10年以上丰 富经验的新一代地产经纪人。韩萍与先 生Owen Chen 在2016年初开设 Place 在南区的新公司Place Sunnybank，把这 个布里斯班孕育, 一向引领行业前沿, 追 求质量的品牌带给我们南区的业主们。
debt and obligations preceding the declaration, including rental arrears. 也就是说，租客一旦宣布破产，屋主是无
法从租客本人身上让租客追缴拖欠的房租的，如果要租客追缴，只能向租客的破产托管委员会提交申请，通过委员会 清点租客剩余财产，来决定屋主是否可以分到一点破产利息。另外，如果租客拖欠房租，对物业经理发出的notice of
remedy breach故意视而不见，这种情况即便立即申请去法庭调解，一旦法庭得知租客不缴付租金是由破产造成，法 庭会终止租约，屋主得不到任何赔偿。 （赔偿是指，除去拖欠租金，屋主重新打广告出租本来要支付的广告费，出租费
用，及由于房子空置而失去的租金等）。听上去仿佛对于租客破产我们也没有什么能做的，只能自认倒霉，或者寻求保
险赔偿。其实优秀的物业管理经理，通过每天监控租金支付状况，有异常会及时发现，及时电话和租客沟通。当租客不
接电话时，要以书面形式沟通按时缴付租金的重要性。当租客表示有经济困难时，要以人为本给予以帮助，以化解为目 的去沟通，可以签写额外条款使租客分期付款，尽量减少去法庭的必要 。上法庭也许是最简单的解决方式，但屋主往
往要支付法庭费用，又得不到破产赔偿，最后去claim保险，得不偿失。很多租客往往自己也不想拖欠房租，当我们认真 给他们讲法，讲道理，积极寻求解决方案的时候，有些租客会被耐心的物业经理感动进而合作。我们曾经有一名租客从
不接电话，抵触，不合作，不付租金也不搬家，到最后本来要分期付款偿还拖欠租金，却因为我们的专业处理而一次性付 清全款。我们无间隙帮屋主找到了接手租客，为屋主创造零损失的佳绩，更避免的去法庭和申请保险的麻烦。
出租业务咨询微信: @hp_place | 地产销售•房屋租赁管理•金融贷款 0466 998 885 | sunnybankrentals@eplace.com.au facebook.com/placesunnybank
T: 07 3193 8788 | Office: Shop 3a/531 Kessels Road, Macgregor QLD
韩萍
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會計學士 / 格里菲斯大學銀行財政碩士 MFAA 會員 / 太平紳士 語言：韓語 / 國語 / 英語
昆士蘭科技大學 訊息科技碩士
工商管理本科；市場行銷碩士
語言：國語 / 英語 / 粵語
語言：國語 / 英語
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郭俊峰 Jeffrey Guo
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0433 758 484 ratech88@gmail.com 格里菲斯大學 會計學士 銀行財政碩士 MFAA 會員 語言：國語 / 英語
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FRIDAY, 26 JULY 2019 ISSUE NO. 204
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