mötesplatserförmänniskor,handelochaffärer”

Atrium Ljungberg

2008

”Vi skapar levande mötesplatser för människor, handel och affärer”

Innehåll

INLEDNING

1

2008 i korthet

2

VD har ordet

verksamhet

4

Affärsidé och vision

5

Mål och måluppfyllelse

6

Affärsmodell och processer

8

Projektutveckling

12

Projektportföljen

14

Marknadsposition

16

Fastighetsmarknaden

17

Detaljhandelsmarknaden

19

Kontorsmarknaden i Stockholm

22

Fastighetsbeståndet

25

Köpcentrum

32

Citygallerior

34

Storbutikshandelsplatser

37

Kontor

41

Bostäder

42

TL Bygg AB

44

Risker och möjligheter

46

Hållbart företagande

52

Aktien och ägare

54

Styrelse

55

Bolagsledning 2009

56

Bolagsstyrningsrapport

60

Definitioner

61

Nyckeltal

62

Flerårsöversikt

ÅRSREDOVISNING

66

Förvaltningsberättelse

69

Koncernens räkningar

74

Moderbolagets räkningar

79

Tilläggsupplysningar

103

Revisionsberättelse

övrigt

104

Fastighetsförteckning

108

GRI-index

Kallelse till årsstämma Årsstämma äger rum torsdagen den 2 april 2009 klockan 17.00, i Glashuset vid Slussen, Katarinavägen 15. Kallelse utsänds med brev till aktieägarna samt annonseras i Dagens Nyheter och Post- och Inrikes Tidningar.

K gi kVgjb~g`Z KVgjb~g`Zi 6ig^jb A_jc\WZg\ h`V heZ\aV WdaV\Zih k~gYZg^c\Vg Y~g WVhZc ~g V[[~gZc dX] `jcYZc ^ [d`jh# K g kZg`hVb]Zi Wn\\Zg e a c\h^`i^\]Zi ^ W YZ ~\VcYZ dX] ^ gZaVi^dcZg bZY `jcYZg dX] hVbVgWZiheVgicZgh# HVbkZg`Vc! e a^ia^\]Zi dX] ^ccdkVi^ki i~c`VcYZ h`V \Zcdb" hngV k gi VgWZihh~ii dX] eg~\aV k gi kVgjb~g`Z# K^ hVbkZg`Vg kZg \g~chZg k^a`Zi h`VeVg b _a^\]ZiZg [ g dhh hdb WdaV\ dX] [ g k gV `jcYZg# K gi kVgjb~g`Z h`V kVgV hiVg`i [ g`c^eeVi bZY e a^ia^\]Zi# 6ig^jb A_jc\WZg\ ~g Zii Vk HkZg^\Zh hi ghiV

K^ ] aaZg kVY k^ adkVg dX] Zii ]VcYhaV\ \~aaZg# BZY Zii ^ccdkVi^ki

[Vhi^\]ZihWdaV\ bZY inYa^\i [d`jh e jikZX`"

i~c`VcYZ \Zcdb ]ZaV V[[~ghegdXZhhZc h`V 6ig^jb A_jc\WZg\

a^c\ dX] [ gkVaic^c\ Vk ]VcYZah" dX] `dcidgh"

jee[ViiVh hdb Zii WdaV\ hdb k \Vg \ h^c Z\Zc k~\ dX] i~c`V

[Vhi^\]ZiZg# 7daV\Zi ~g cdiZgVi e C6H96F

^ cnV WVcdg# K^ Wn\\Zg ^ciZ ]jh Ä k^ h`VeVg aZkVcYZ b iZheaVihZg

DBM HidX`]dab hZYVc &..)#

[ g b~cc^h`dg! ]VcYZa dX] V[[~gZg#

K gV [gVb\ c\h[V`idgZg <Zcdb k g V[[~gh^Y h`VeVg k^ k~gYZi^aak~mi ^ WdaV\Zi dX] bZgk~gYZ [ g k gV `jcYZg# ;gVb\ c\h[V`idgZgcV ^ YZiiV VgWZiZ ~g ÓZgV/ K^ ]Vg Z\Zc Zc\V\ZgVY dX] `dbeZiZci eZghdcVa hdb b iZg k g `jcY ^ VaaV aZY ^ V[[~gh"

:\Zc `dbeZiZch

egdXZhhZc# BZY Z\cV bZYVgWZiVgZ aZYZg dX] Yg^kZg k^ jikZX`a^c\! egd_Z`i\Zcdb[ gVcYZ dX] [ gkVaic^c\#

@jcY[d`jh

@jcYZch WZ]dk dX] ch`Zb a i^aa\dYdhZh# <Zcdb c~gkVgd dX] eZghdcVa e eaVih b iZg k^ `jcYZc bZY ] \ \gVY Vk egd[Zhh^dcVa^hb#

6iigV`i^kV b^a_ Zg e hiVg`V YZabVg`cVYZg

K gi [Vhi^\]ZihWZhi cY ~g `dcXZcigZgVi i^aa hiVg`V YZabVg`cVYZg# K^ h`VeVg ViigV`i^kV

Hidg egd_Z`i" edgi[ a_

K^ ]Vg Zc hidg egd_Z`iedgi[ a_ bZY hidgV WZÒcia^\V Wn\\g~iiZg# 9ZiiV \ g Vii k^ `Vc k~mV

A c\h^`i^\i ~\VcYZ

<Zcdb k g a c\h^`i^\]Zi `Vc k^ [ViiV WZhaji hdb ~g Z`dcdb^h`i dX] b^a_ b~hh^\i ] aa"

HiVg` ÒcVch^Zaa WVh EVhh^dc

b^a_ Zg hdb d[iV ^ccZ] aaZg h k~a WdZcYZ dX] VgWZiVcYZ hdb ]VcYZa dX] hZgk^XZ# 9Zi h`VeVg YgV\c^c\h`gV[i dX] hncZg\^Z[[Z`iZg#

dg\Vc^h`i! ^ YZc iV`i bVg`cVYh[ gjih~iic^c\VgcV bZY\Zg dX] bZY k~hZcia^\i W~iigZ a chVb]Zi ~c [ gk~gkhVaiZgcVi^kZc#

WVgV kZg i^YZc# A c\h^`i^\]Zi h`VeVg dX`h ign\\]Zi [ g k gV `jcYZg# HiVg`V cnX`ZaiVa dX] Zc hiVg` ÒcVch^Zaa WVh \Zg dhh [ gjih~iic^c\Vg Vii \ gV \dYV V[[~gZg ^ da^`V bVg`cVYhh^ijVi^dcZg# K^ Wg^ccZg [ g YZi k^ \ g

yHI:GHJC9

K€gi [Vhi^\]ZihWZhi€cY K€g kZg`hVb]Zi ~g `dcXZcigZgVY i^aa Zii VciVa hiVg`V dX] ZmeVch^kV YZabVg`cVYZg ^ HkZg^\Z! ]jkjYhV`a^\Zc ^ HidX`]dab! JeehVaV dX] BVabŽ# ;Vhi^\]ZihWZhi€cYZi k~gYZgVYZh k^Y €ghh`^[iZi i^aa &.#%*. B`g dX] db[ViiVYZ ** [Vhi^\]ZiZg# ,- egdXZci Vk YZ idiVaV ]ngZh^ci~`iZgcV ]~ggŽg [g€c [Vhi^\]ZiZg ^ HidX`]dabhdbg€YZi# 9Zc idiVaV ji]ngc^c\hWVgV niVc jee\^X` k^Y €ghh`^[iZi i^aa X^g`V .%%#%%% b' bZY Zc `dcigV`iZgVY €gh]ngV e€ X^g`V &#+*% B`g# Ji]ngc^c\h\gVYZc jee\^X` k^Y €ghh`^[iZi i^aa .) egdXZci ^c`ajh^kZ egd_Z`i" [Vhi^\]ZiZg# > [Vhi^\]ZihWZhi€cYZi Òcch dX`h€ hidgV Wn\\g~iiZg hdb ~g Zc k^`i^\ YZa Vk 6ig^jb A_jc\WZg\h [Vhi^\]ZihjikZX`a^c\# >cdb YZc c~gbVhiZ [Zb€gheZg^dYZc eaVcZgVh ^ckZhiZg^c\Vg e€ * BY`g \Zcdb db"! cn" dX] i^aaWn\\cVYZg ^ Z\cV jikZX`a^c\hegd_Z`i#

JEEH6A6

.

HID8@=DAB

KtHI:GuH :H@>AHIJC6

=VcYZah[Vhi^\]ZiZg! `dcidg dX] Wdhi~YZg

-.

BDI6A6

K€gi [Vhi^\]ZihWZhi€cY WZhi€g ]jkjYhV`a^\Zc Vk ]VcYZah" dX] `dcidgh[Vhi^\]ZiZg# 7Zhi€cYZi db[ViiVg ~kZc Zc b^cYgZ VcYZa Wdhi~YZg#

7DGuH

=VcYZah[Vhi^\]ZiZgcV! hdb ^cYZaVh ^ gZ\^dcVaV `ŽeXZcigjb! X^in\VaaZg^dg dX] hidgWji^`h]VcYZaheaVihZg hi€g [Žg *+ egdXZci dX] `dcidgh[Vhi^\]ZiZgcV [Žg (& egdXZci Vk ]ngZh^ci~`iZgcV#

=6ABHI69

KtM?y @6AB6G

@ŽeXZcigjb! X^in\VaaZg^dg dX] hidgWji^`h]VcYZaheaVihZg K€gV [ngV gZ\^dcVaV `ŽeXZcigjb ~g k~a ^cVgWZiVYZ e€ higViZ\^h`V a~\Zc ^ HidX`]dab! JeehVaV dX] BVabŽ# =~g Òcch Zc hiVg` YV\" a^\kVgj]VcYZa! Zii WgZii [VX`]VcYZahjiWjY dX] k~a jiWn\\Y hZgk^XZ# 8^in\VaaZg^dgcV ]Vg XZcigVaV V[[~gha~\Zc ^ HidX`]dabh ^ccZghiVY dX] ^ hiVYh`~gcdgcV ^ JeehVaV! K~hiZg€h! :h`^ahijcV! yhiZghjcY!

KuG6 ;6HI><=:I:G 6C9:A 6K IDI6A6 =NG:H>CIt@I:G ;yG G:HE:@I>K: 9:AB6G@C69#

, B6ABy

BdiVaV! K~m_Ž dX] @VabVg# =~g Òcch Zii hVbaVi jiWjY Vk [VX`]VcYZa! [gVb[Žg Vaai ^cdb bdYZ# > \gjeeZc X^in\VaaZg^dg ^c`ajYZgVh ~kZc Dgb^c\Z 8Zcigjb ^ CVX`V dX] Hidg`cVaaZc ^ 7dg€h# K€gV hidgWji^`h]VcYZaheaVihZg ~g [g~bhi eaVXZgVYZ jibZY YZ hidgV igVÒ`aZYZgcV ^ HidghidX`]dabhdbg€YZi dX] eg~\aVh Vk gVi^dcZaa ]VcYZa Vk YV\a^\kVgdg! h~aaVc"

=NG:H>CIt@I:G! AD@6AINE ykg^\i &%

7dhi~YZg ( =VcYZa *+

`ÂŽehkVgdg dX] kdanbkVgdg ^cdb [gVb[ÂŽg Vaai Wn\\! hedgi! ]Zb dX] [g^i^Y# @dcidg (&

@dcidg K€gV `dcidgh[Vhi^\]ZiZg ~g `dcXZcigZgVYZ i^aa HidX`]dabh ^ccZghiVY! @^hiV! H^X`aV dX] ;VghiV# ;Vhi^\]ZiZgcV ^ HidX`]dabh ^ccZghiVY ~g bdYZgcV `VgV`i~gh[Vhi^\]ZiZg bZY inYa^\ egdÒa! Y~g <aVh]jhZi k^Y HajhhZc ~g Zii k~a`~ci ZmZbeZa# > @^hiV `dbW^" cZgVh `dcidg bZY Wdhi~YZg! k^a`Zi ]Vg Wa^k^i Zc [gVb\€c\ dX] h`VeVi aZkVcYZ dX]

=NG:H>CIt@I:G! <:D<G6;>H@ ykg^\V HkZg^\Z &&

ign\\V b^a_ÂŽZg# H^X`aVh jc^`V b^m Vk kZg`hVb]ZiZg ]Vg h`VeVi Zc Z\Zc b^`gdbVg`cVY [ÂŽg `dcidg dX] ^ ;VghiV ~g `dcidghVgWZiheaVihZg Zc cVijga^\ YZa Vk hiVYhYZahXZcigjbZi#

JeehVaV B~aVgYVaZc &&

7dhi~YZg > [Vhi^\]ZihWZhi€cYZi Òcch ~kZc Zc b^cYgZ VcYZa WdhiVYh[Vhi^\]ZiZg WZa~\cV ^ hiVYhYZaZc tgk^c\Z ^ @^hiV dX] ^ BdW^a^Vdbg€YZi ^ BVabŽ#

HidX`]dabh ^ccZghiVY '*

ykg^\V HidX`]dab *(

(&&. _ aehj^[j =~cYZahZg JcYZg '%%- ]Vg kZg`hVb]ZiZc ^ 6ig^jb A_jc\WZg\ eg~\aVih Vk ] \ jikZX`a^c\hiV`i ^ e \ ZcYZ egd_Z`i dX] Ygn\i &!' BY`g ]Vg ^ckZhiZgVih jcYZg gZi# ;gVb[ g Vaai ~g YZi jee[ gVcYZi Vk H^X`aV @jch`Veh\VaaZg^V! jiWn\\" cVYZc Vk H^X`aV <VaaZg^V dX] <g~cWn 8Zcigjb hVbi dbkVcYa^c\Zc Vk EJ7 dX] K~hiWZg\V =VcYZa hdb e \ ii jcYZg gZi# 9ZhhV egd_Z`i ~g i^aa ]Zai Ydb^cZgVcYZ YZa ji]ngYV dX] ]Vg [~gY^\hi~aaih ^ hajiZi Vk '%%- dX] ^ W g_Vc Vk '%%.# Ji]ngc^c\hVgWZiZi jcYZg gZi ]Vg kVg^i anX`dhVbi dX] b c\V cnV ]ngZh`dcigV`i ]Vg iZX`cVih# 9Z k~hZcia^\VhiZ ]~cYZahZgcV eZg `kVgiVa jcYZg gZi [gVb\ g Vk cZYVchi ZcYZ jeehi~aac^c\#

@kVgiVa & ●

; gh~a_c^c\ Vk V[[~gh]jhZi H YZgejc`iZc ^ =Zah^c\Wdg\ hVbi [g cig~YZ Vk Zii ÓZgiVa [Vhi^\]ZiZg h aYV jcYZg '%%,#

=ngZh^ci~`iZg Egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYdbh~iic^c\ CZiiddbh~iic^c\ G gZahZgZhjaiVi [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\ G gZahZgZhjaiVi egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi ;^cVchcZiid GZhjaiVi [ gZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg K~gYZ[ g~cYg^c\Vg H`Vii ugZih gZhjaiVi >ckZhiZg^c\Vg

(&&.

'%%,

&#*%%

&#*&(

(**

((-

&#-** &#-*% --, "(

"(

"(),

"'-.

*(,

+%.

●

;dgihVii hidgV ji]ngc^c\Vg ^ CdggV HiVi^dchdbg YZi#

●

I^aaig~YZ i^aa [Vhi^\]ZiZc Hidg &% ^ ;VghiV hdb [ gk~gkVYZh '%%,#

●

?d]Vc :YajcY Z[iZgig~YZg @jgi ?~kZgi hdb K9 ^ YdiiZgWdaV\Zi IA 7n\\ 67#

@kVgiVa ( ●

;Vhi^\]ZiZc 7a~hiZgc + ^ CdggV HiVi^dchdbg YZi [ gk~gkVh i^aa *%

"(.-

●

")%' &#+(+

K~hiWZg\V =VcYZa ^ck^\h Z[iZg db[ViiVcYZ dbWn\\cVi^dc#

●

EaVc ' ^ EJ7 [~gY^\hi~aah dX] ^ck^\h#

●

Cn YZiVa_eaVc VciVh ^ JeehVaV hdb b _a^\\ g db" dX] i^aaWn\\"

●

Cn YZiVa_eaVc VciVh ^ ;VghiV hdb b _a^\\ g cn ]VcYZahniV

(&%

@VhhVÓ YZ [g c YZc a eVcYZ kZg`hVb]ZiZc

*.(

),)

'%%-

'%%,

.)

.'

Hda^Y^iZi

)'!'

)*!*

7Za c^c\h\gVY

)(!-

(.!-

BZYZag~ciV! eZg^dYZch haji

)!,

)!+

G~ciZi~X`c^c\h\gVY

'!*

(!%

'%%-

'%%,

ugZih gZhjaiVi

@kVgiVa '

"&#'*% &#)'+

&#,*%

`g$V`i^Z

HidgV ji]ngc^c\Vg h`Zg [g~bhi VkhZZcYZ `dcidg ^ CdggV

.%%

&#*)%

Ji]ngc^c\h\gVY

;Vhi^\]ZiZc EgdeeZc + ^ =VbbVgWn H_ hiVY [~gY^\hi~aah#

●

HiVi^dchdbg YZi#

CnX`ZaiVa B`g

●

"(!%. &'!**

GZhjaiVi [ gZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg! Zm`a WZg~`cVY h`Vii

'!.,

(!(+

JiYZac^c\ '%%- [ gZhaV\Zc

'!%%

'!%%

7 gh`jgh (& YZXZbWZg

+'!*% +(!,*

:\Zi `Ve^iVa

+*!',

,&!&)

egdXZci i^aahVbbVch bZY =jbaZ\ gYZc bZY i^aaig~YZ & d`idWZg#

cVY Vk G Y]jhZi# ^ ;VghiV 8Zcigjb bZY ,#%%% b'# ●

Cn YZiVa_eaVc VciVh [ g H^X`aV hdb b _a^\\ g jiWn\\cVYZc Vk H^X`aV <VaaZg^V dX] h`VeVg [ gjih~iic^c\Vg [ g niiZga^\VgZ jikZX`a^c\ Vk H^X`aV#

●

BdW^a^V ^ BVab ÒgVg )% g hdb ]VcYZaheaVih#

@kVgiVa ) ●

6kiVa iZX`cVh bZY 6iaVh 8deXd db jee[ gVcYZ Vk Zii ]Zai cnii `dcidgh]jh ^ H^X`aV bZY Zii &&" g^\i ]ngZh`dcigV`i# ;~gY^\hi~aah '%&&#

●

>ck^\c^c\ Vk i^aaWn\\cVYZc ZiVee & ^ <g~cWn 8Zcigjb#

&

VD har ordet ”Vi ska ha beredskap för olika framtidsscenarios och både kunna gasa och bromsa”

Året som gått 2008 var på många sätt ett turbulent år med en snabb vändning av konjunkturen och en global finanskris. Detta har påverkat hela näringslivet och inte minst fastighetsbolagen vars förutsättningar blivit mer osäkra. För första gången på ett decennium har konsumtionen mattats av och finansiering av utvecklingsprojekt har inte varit någon självklarhet. Under ett så osäkert år är det en styrka att leverera ett resultat av den löpande verksamheten på 537 Mkr, vilket överstiger prognosen på 500 Mkr. Året har präglats av hög utvecklingstakt i pågående projekt. Vårt mål var att investera 1 Mdkr i egna utvecklingsprojekt. Vi investerade 1,2 Mdkr med en avkastning som är betydligt högre än förvärvsalternativen. Att vi lyckats nå våra övergripande mål beror till stor del på ett fantastiskt arbete av våra medarbetare i nära samverkan med våra kunder. Tack för alla goda insatser! Investeringar i projekt under året har gjort oss ännu starkare på flera strategiska delmarknader. Gränby Centrum i Uppsala har byggts ut, Sickla har utvecklats ytterligare som helhetsmiljö med en utbyggnad av Sickla Galleria och den nya och unika Kunskapsgallerian. Vi har också på allvar påbörjat omdaningen av Farsta Centrum och Mobilia i Malmö till attraktiva helhetsmiljöer. Vi har varit mycket framgångsrika i arbetet med våra kontorsfastigheter under året. Stora uthyrningar har gjorts i bland annat Sickla till Atlas Copco och i Norra Stationsområdet där vi dessutom har gjort ett strategiskt förvärv av en kontorsfastighet under året. Ekonomisk utveckling, hyres- och fastighetsmarknad Vi är inne i en lågkonjunktur vars djup och längd är svår att förutse. Finansmarknaden har förändrats dramatiskt på kort tid och skapat allt större svårigheter för företag att klara sin finansiering. Trots statliga initiativ har finansmarknaden ännu inte börjat fungera tillfredsställande. Lågkonjunkturen har också lett till viss avmattning av konsumtionen. Hyresmarknaden har totalt sett varit stark under året på de marknader där Atrium Ljungberg verkar. För kontorsfastigheter har vakanserna sjunkit i Stockholm och hyrorna har varit stabila. Under slutet av 2008 fanns dock tecken på minskad efterfrågan och sjunkande hyror i spåren av lågkonjunkturen. Inom handeln har efterfrågan på lokaler sjunkit kraftigt från detaljhandelsföretag som säljer kapitalvaror. Även inom andra detaljhandelsbranscher finns en ökad försiktighet till framförallt nyetableringar. Hyresutvecklingen inom detaljhandeln bromsade upp under 2008 och kommer med största sannolikhet att ha en fortsatt svag utveckling den närmaste tiden. Fastighetsmarknaden präglades 2008 av väsentligt färre transaktioner jämfört med de senaste åren och flera, framförallt utländska, investerare har helt lämnat den svenska fastighetsmarknaden. Avkastningskraven på fastigheter har generellt ökat och skillnaden mellan starka och svaga lägen och produkter har blivit större. För Atrium Ljungbergs del har vi bedömt att avkastningskravet för våra fastigheter i genomsnitt har ökat med 0,6 procent under året. Detta har delvis kompenserats av väl genomförda projekt och ökade driftnetton. Börsen har utvecklats negativt sett över året. SIX fastighetsindex har sjunkit med 24 procent. Atrium Ljungberg har klarat sig väl med i stort sett oförändrad kurs under året (-2 procent).

2

Verksamhet och strategi Vi ska äga och utveckla attraktiva helhetsmiljöer på starka delmarknader i Sverige. Vi finns koncentrerade i Stockholm, Uppsala, Mälardalen och Malmö. Jag tror att dessa delmarknader tillhör de framtida vinnarna i Sverige, även i lågkonjunktur. Även lokalt är vi koncentrerade på starka delmarknader. I till exempel Stockholm finns vi i Sickla, Kista, Farsta, Södermalm, Norra Station och kring Hötorget. Dessa delmarknader har bra lägen med goda framtidsutsikter och här kan vi medverka till att skapa långsiktigt hållbara helhetsmiljöer. Strategiskt är det fortsatt viktigt att vi själva möter våra kunder och driver utveckling med egen kompetens. Vi har därför medarbetare med nyckelkompetens inom alla delar i vår affärsprocess – affärsutveckling, projektledning, uthyrning och förvaltning. Att arbeta för en långsiktigt hållbar utveckling är både självklart och naturligt för oss på Atrium Ljungberg. Vi vill skapa och utveckla trivsamma och hälsosamma miljöer och mötesplatser som bidrar till en god samhällsutveckling såväl ekonomiskt som miljömässigt och socialt. Hållbarhetsaspekten ska därför beaktas genom hela affärsprocessen och ingå som en del i den dagliga verksamheten. En mindre men viktig del av Atrium Ljungbergs verksamhet är det lönsamma dotterbolaget TL Bygg som i första hand bygger åt externa beställare. Inriktningen är reparation, underhåll och byggservice vilket visat sig vara framgångsrikt i både hög- och lågkonjunktur. Genom TL Bygg har vi egen byggkompetens inom företaget vilket kan användas vid till exempel komplexa ombyggnader. Framtidsutsikter Sällan har det varit så svårt att bedöma den framtida ekonomiska spelplanen som nu. Vissa talar om att det vänder inom något år medan andra tror på en mycket lång och djup lågkonjunktur. Vi ska ha beredskap för olika framtidsscenarios och både kunna gasa och bromsa. Konkurrensen om kunderna och var de väljer att etablera sig kommer att bli stor. I det korta perspektivet råder också stor osäkerhet omkring finansiering för både kunder och oss fastighetsbolag. Atrium Ljungbergs förutsättningar är goda. Vår största styrka är vår långsiktighet med goda kundrelationer och långa hyreskontrakt. Vi har en kombination av lokaltyper med kontors- och handelsfastigheter som bas, och finns på de delmarknader som jag är övertygad om kommer att klara sig bäst i framtiden. Vi har starka nyckeltal och en stark finansiell bas som ger oss förutsättningar att göra goda affärer i olika marknadssituationer. Vi har dessutom en projektportfölj som ger oss möjlighet att expandera och genomföra våra projekt i etapper beroende på marknadens förutsättningar. Atrium Ljungberg bygger inte bara hus – vi skapar levande mötesplatser för människor, handel och affärer. Vi ska vara det fastighetsbolag i Sverige som bäst tar hand om sina kunder, mötesplatser och fastigheter. I vårt arbete utgår vi alltid från kund och affär och vårt agerande följer våra grundvärderingar långsiktighet, samverkan och pålitlighet. Vi bygger partnerskap och håller det vi lovar. Det dagliga arbetet bygger på intern och extern samverkan och att vi hela tiden vågar tänka nytt och välja egna vägar. Min övertygelse är att befintliga och framtida kunder sätter ännu större värde på Atrium Ljungbergs grundvärderingar i dagens osäkra marknad. Ett bra 2008, med bland annat väl genomförda projekt som ger ökade hyresintäkter framöver, lägger grunden för att även 2009 ska bli ett bra år.

Anders Nylander Verkställande Direktör

3

7\\ hi_Z eY^ l_i_ed K^h^dc

6[[~gh^Y

HigViZ\^Zg

ÇK^ h`VeVg aZkVcYZ b iZheaVihZg

<Zcdb a c\h^`i^\i ~\VcYZ! jikZX`a^c\ dX]

@JC9CtG=:I# <Zcdb jikZX`a^c\ dX] [ gkVaic^c\ ^

[ g b~cc^h`dg! ]VcYZa dX] V[[~gZgÇ

[ gkVaic^c\ ZgW_jYZg k^ k gV `jcYZg ViigV`i^kV

c~gV hVbVgWZiZ bZY `jcYZg dX] hVbVgWZiheVgicZgh

]VcYZah"! `dcidgh" dX] ]Za]Zihb^a_ Zg e

`Vc `jcYZgcVh WZ]dk b iVh hVbi^Y^\i hdb ViigV`i^kV

hiVg`V YZabVg`cVYZg#

dX] ~cYVb ahZca^\V b^a_ Zg ji[dgbVh# 6aa [ gkVai"

BZY Z\Zc `dbeZiZch dX] ]Za]ZiheZgheZ`i^k

c^c\heZghdcVa ~g ad`Vai eaVXZgVY ^cdb gZheZ`i^kZ

VYYZgVg k^ bZgk~gYZ [ g k gV `jcYZg dX]

bVg`cVYhdbg YZ [ g Vii ÒccVh c~gV `jcY# 6bW^i^d"

hVbVgWZiheVgicZgh dX] h`VeVg k~gYZi^aak~mi

cZc ~g Vii ]V WgVchX]Zch bZhi c _YV `jcYZg#

^ WdaV\Zi# @DBE:I:CH# K^ ]Vg Z\Zc `dbeZiZci eZghdcVa ^ cnX`" ZaWZ[Viic^c\Vg [ g YZi hdb ~g WVhZc ^ k g kZg`hVb]Zi Ä `jcYZc dX] V[[~gZc# K^ Yg^kZg dX] aZYZg h_~akV ]ZaV V[[~ghegdXZhhZc [g c [ gk~gk! ^Y VgWZiZ dX] `dcXZei" jikZX`a^c\ i^aa Wn\\Zcdb[ gVcYZ dX] [ gkVaic^c\# 9Zi W^YgVg i^aa ] \gZ a chVb]Zi dX] h`VeVg bZgk~gYZ [ g k gV `jcYZg# 9Zi h`VeVg dX`h b _a^\]Zi Vii ]V

I

I

WgVchX]Zch bZhi Zc\V\ZgVYZ bZYVgWZiVgZ# @DC8:CIG6I>DC# 6[[~gZc `dcXZcigZgVh i^aa a c\h^`i^\i hiVg`V YZabVg`cVYZg Y~g YZi Òcch [ gjih~iic^c\Vg [ g a c\h^`i^\ k~gYZi^aak~mi dX] Y~g k^ `Vc kVgV i^aag~X`"

K^ Wn\\Zg ^ciZ WVgV ]jh Ä k^ h`VeVg aZkVcYZ b iZheaVihZg#

a^\i hidgV [ g Vii aZYV jikZX`a^c\Zc hVbi ]V Zc \dY `~ccZYdb db YZc ad`VaV bVg`cVYZc# 9Zi \Zg `VY `dc`jggZch`gV[i# @DCI>CJ>I:I# 6[[~ghb~hh^\V WZhaji WVhZgVh e Zii

Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största fastighetsbolag och noterat på NASDAQ OMX Stockholm sedan . Bolaget har ett långsiktigt ägarperspektiv och en målsättning att skapa attraktiva och funktionella miljöer för såväl våra kunder som för våra kunders kunder. Vi utvecklar befi ntliga och uppför nya fastigheter i kombination med egen professionell förvaltning. På så sätt kan vi uppnå våra målsättningar och skapa god lönsamhet och värdetillväxt. I fastighetsbeståndet finns till övervägande del handels- och kontorsfastigheter samt en mindre andel bostadsfastigheter. Fastigheterna är koncentrerade till Stockholm och Mälardalen men fi nns även på andra platser i Sverige, främst då i Malmö. Våra fastigheter ska ha starka lägen, dvs vara belägna på starka delmarknader med hög ekonomisk tillväxt i regionen och med goda kommunikations- och konkurrensförutsättningar. Genom att ge en fastighet och ett område ett varierat innehåll skapas attraktiva helhetsmiljöer att leva, arbeta, handla och vistas i. Kombinationen kan bestå av handel, arbetsplatser och boende och även av olika service- och samhällsfunktioner som restauranger, friskvårdsanläggningar samt kultur som biografer, gallerier, hantverkare och utbildning. Därför är vår vision att skapa levande mötesplatser och inte bara bygga hus. Vår ambition är att vara det fastighetsbolag i Sverige som leder utvecklingen inom detta område och som bäst tar hand om sina kunder och fastigheter.

)

a c\h^`i^\i ~\VgeZgheZ`i^k k^a`Zi WaVcY VccVi h`VeVg [ gjih~iic^c\Vg [ g \dYV dX] a c\kVg^\V `jcYgZaVi^d" cZg! [ gcnVYZ ]ngZh`dcigV`i dX] Zii ] aaWVgi [ gZ" iV\VcYZ# @DB7>C6I>DC# @dcidgh" dX] ]VcYZah[Vhi^\]ZiZg `dbW^cZgVh bZY ^chaV\ Vk hZgk^XZ! `jaijg! jiW^aYc^c\ dX] WdZcYZ ^ hn[iZ Vii h`VeV aZkVcYZ dX] ViigV`i^kV [Vhi^\]ZiZg dX] b^a_ Zg# 9Zi \Zg dX`h Zc g^h`heg^Yc^c\ hdb \ g dhh a c\h^`i^\i hiVg`VgZ kZg `dc_jc`ijgXn`aZg#

C b eY^ c bkff\obb[bi[ B€a

B€ajee[naaZahZ

™ 9g^[iŽkZgh`diiZi h`V Ž`V bZY &% egdXZci eZg €g# ™ >ckZhiZg^c\Vg ^ Z\cV egd_Z`i h`V h`Z bZY & BY`g eZg €g ^ [Zb €g# ™ Hda^Y^iZiZc h`V kVgV a~\hi (% egdXZci#

9G>;IyK:GH@DII! y@C>C< &*

&)

&%

™ G~ciZi~X`c^c\h\gVYZc h`V kVgV a~\hi '!%#

*

™ JiYZac^c\Zc h`V bdihkVgV b^chi *% egdXZci Vk gZhjaiViZi [ŽgZ

%

gZVa^hZgVYZ dX] dgZVa^hZgVYZ k~gYZ[ÂŽg~cYg^c\Vg! Z[iZg WZg~`cVY

"*

h`Vii! db ^ciZ ^ckZhiZg^c\Vg ZaaZg WdaV\Zih Ă’cVch^ZaaV hi~aac^c\ ^ ÂŽkg^\i bdi^kZgVg Zc Vkk^`ZahZ#

"%!+) '%%-

'%%,

>CK:HI:G>C<6G :<C6 EGD?:@I

I

I

'%%- ]Vg kVg^i Zii €g Vk ^ciZch^k egd_Z`ijikZX`a^c\ k^a`Zi e€kZg`Vi Yg^[iŽkZgh`diiZi cZ\Vi^ki jcYZg €gZi bZc `dbbZg Vii \Z edh^i^kV Z[[Z`iZg '%%.#

B`g & (%% & '%% & %%%

.),

.%% -%% ,%%

'%%-

'%%,

HDA>9>I:I +% *% )%

)'!)

)*!*

'%%-

'%%,

(% '% &% %

DriftÜverskottet uppgick fÜr till Mkr ( ) vilket är en minskning med mindre än procent. Atrium Ljungberg har under üret drivit münga stora utvecklingsprojekt som har resulterat i att ytor har varit tomställda fÜr ombyggnadsarbeten. Ett fl ertal fastigheter süldes ocksü i och med omstrukturering av bestündet, under med frünträde under . Detta har sammantaget medfÜrt att driftÜverskottet under har sjunkit jämfÜrt med . Ett fl ertal av de projekt som pügütt under har färdigställts i slutet av üret eller färdigställs i bÜrjan av , vilket leder till Ükade hyresintäkter . Under üret har Mdkr investerats i egna fastigheter. Fastigheter har fÜrvärvats fÜr Mkr och fÜrsäljningar har skett motsvarande ett underliggande fastighetsvärde av Mkr. Nettoinvesteringen uppgür totalt till Mkr. Dü ekonomisk historik fÜr bolaget i dess nuvarande form, efter samgüendet mellan LjungbergGruppen och Atrium Fastigheter i slutet av , endast blir rättvisande frün och med har jämfÜrelsetal längre tillbaka i tiden inte redovisats annat än i fl erürsÜversikten pü sidorna . De fi nansiella mülen gäller ofÜrändrade även fÜr . De fÜretagsÜvergripande mülen har fÜr samtliga avdelningar och funktioner inom bolaget brutits ner och konkretiserats i affärsoch handlingsplaner, süväl per fastighet som fÜr projekt och administrativa funktioner.

&#''%

& &%%

GtCI:It8@C>C<H<G69 \\g (

(!% '!*

' & %

'%%-

'%%,

JI9:AC>C< > EGD8:CI ,%

+,!( *.!)

+% *% )%

'%%-

'%%,

*

7\\ hiceZ[bb eY^ fheY[ii[h 6ig^jb A_jc\WZg\h V[[~ghbdYZaa eg~\aVh i^aa hidg YZa Vk [Vhi^\]ZihjikZX`a^c\! Vk Z\Zc `dbeZiZch dX] Vk hVbkZg`Vc h k~a ^ciZgci [Vhi^\]ZihjikZX`a^c\! Vk Z\Zc `dbeZiZch dX] Vk hVbkZg`Vc h k~a ^ciZgci hdb ZmiZgci#

; gk~gk

>Y dX] k^h^dc

JikZX`a^c\

; gk~gk `Vc h`Z db higViZ\^h`V

6[[~gh" dX] dbk~gaYhVcVanh ^ hVb"

K^h^dcZc `dc`gZi^hZgVh bZY Vg`^iZ`iZg#

[ gYZaVg `Vc jeec h ZaaZg db bnX`Zi

kZg`Vc bZY `jcYZg dX] hVbVgWZih"

Ji[dgbc^c\ dX] ^ccZ] aa [ gVc`gVh

\dY Vk`Vhic^c\ `Vc Zg] aaVh \Zcdb

eVgicZgh aZYZg i^aa Zc k^h^dc [ g

]dh `jcYZg dX] hVbVgWZiheVgicZgh

jikZX`a^c\#

^ccZ] aa dX] ji[dgbc^c\#

\Zcdb VkiVa#

6[[~gZc dX] `jcYZc ^ [d`jh! a c\h^`i^\]Zi! hVbkZg`Vc! K~gYZg^c\Vg Våra värderingar genomsyrar allt vi gör under hela affärsprocessen. Affären och kunden i fokus är basen. Vår verksamhet bygger på långsiktighet i både ägande och i relationer med kunder och samarbetspartners. Samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande ska genomsyra vårt arbetssätt. Vi samverkar över gränser vilket skapar möjligheter inom bolaget och tillsammans med våra kunder. Vårt varumärke ska vara starkt förknippat med pålitlighet. Vi håller vad vi lovar och ett handslag gäller. Med ett innovativt tänkande genom hela affärsprocessen skapar vi förutsättningar för att våga gå vår egen väg och tänka i nya banor. 6aaV [ gk~gk h`Zg ^cdb gVbZc [ g kVaY V[[~gh^Y dX] higViZ\^# ; gk~gk `Vc h`Z db YZi bZY[ g higViZ\^h`V [ gYZaVg ZaaZg Y YZc [gVbi^YV Vk`Vhic^c\Zc \Zcdb Z\Zc egd_Z`ijikZX`a^c\ WZY bh

; gk~gkh" egdXZhhZc

k~hZcia^\i `jccV kZghi^\V Vk`Vhic^c\Zc k^Y [ gk~gkZi# 9Zi ~g ^ ]jkjYhV` dW_Z`i ^ hiVg`V a~\Zc bZY hidg jikZX`a^c\hediZci^Va dX]$ZaaZg Wn\\g~iiZg! d[iV `dbeaZmV egd_Z`i! hdb ~g ^cigZhhVciV# ; gk~gkhegdXZhhZg Yg^kh Vk WdaV\Zih V[[~ghjikZX`a^c\hVkYZac^c\ dX] [ gk~gkhWZhaji [ViiVh Vk hingZahZc#

Egd_Z`i" jikZX`a^c\h" egdXZhhZc

Egd_Z`ijikZX`a^c\hegdXZhhZc WZhi g Vk igZ [VhZg0 ^Y dX] k^h^dc! jikZX`a^c\ hVbi \Zcdb[ gVcYZ# HVbia^\V [VhZg aZYh Vk Z\Zc `dbeZiZci eZghdcVa ^cdb da^`V [jc`i^dcZg ^ WdaV\Zi# Egd_Z`ijikZX`a^c\h" egdXZhhZc ]Vg \Zcdb gZc h`VeVi \dY a chVb]Zi dX] k~gYZi^aak~mi ^ WdaV\Zi dX] WZh`g^kh bZg YZiVa_ZgVi e h^YdgcV -".# K^Y ^c\ c\Zc Vk '%%. jee\^X` WdaV\Zih WZÒcia^\V Wn\\g~iiZg i^aa X^g`V ',%#%%% b' dX] niiZga^\VgZ ediZci^Va Òcch db ~cYg^c\ ^ YZiVa_eaVc \Zcdb[ gh# 7n\\g~iiZgcV egZhZciZgVh ^ iVWZaa e h^YVc &'# ;Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\Zc ~g ^cYZaVY ^ Zii i^diVa bVg`cVYhdbg YZc ji^[g c \Zd\gVÒ dX] ad`Vaine#

; gkVaic^c\h" egdXZhhZc

6aa eZghdcVa ~g eaVXZgVY ^ YZ [Vhi^\]ZiZg hdb ] g i^aa bVg`cVYhdbg YZi bZY X^g`V *"&* bZYVgWZiVgZ ^cdb kVg_Z bVg`cVYhdbg YZ# ; gkVaic^c\hegdXZhhZc `Vc YZaVh jee ^ ik hVbkZg`VcYZ YZaVg0 Vii k gYV `jcYZc dX] V[[~gZc hVbi Vii h` iV db [Vhi^\]ZiZc# EaVcZgVYZ dX] higj`ijgZgVYZ `jcYb iZc! ji kZg YV\a^\V `dciV`iZg! \Zcdb[ gh &") \ c\Zg eZg g bZY kVg_Z `jcY WZgdZcYZ e hidgaZ` dX] WZ]dk# ;Vhi^\]ZihgdcYZg \Zcdb[ gh YV\a^\Zc ZaaZg kZX`dk^h dX] WjY\Zi" dX] gZhjaiVi\Zcdb\ c\ \Zcdb[ gh [Zb \ c\Zg eZg g [ g kVg_Z [Vhi^\]Zi#

+

<Zcdb[ gVcYZ

; gkVaic^c\

Jee]VcYa^c\ dX] \Zcdb[ gVcYZ Vk

6chkVg [ g `jcY dX] [Vhi^\]Zi kZg"

Wn\\egdXZhhZc ^ hVbkZg`Vc bZY `jcY

\ g i^aa [ gkVaic^c\ Y [Vhi^\]ZiZc ~g

dX] [ gkVaic^c\hdg\Vc^hVi^dc#

[~gY^\hi~aaY dX] `jcYZc ~g ^cÓniiVY#

e a^ia^\]Zi dX] ^ccdkVi^ki i~c`VcYZ#

K gi [Vhi^\]ZihWZhi cY ~g `dcXZcigZgVi i^aa hiVg`V YZabVg`cVYZg dX] WZa~\Zi ^

Hing`Z[V`idgZg

ViigV`i^kV b^a_ Zg hdb d[iV ^ccZ] aaZg h k~a WdZcYZ dX] VgWZiVcYZ hdb ]VcYZa dX] hZgk^XZ# 9Zi h`VeVg YgV\c^c\h`gV[i dX] hncZg\^Z[[Z`iZg# HiVg`V cnX`ZaiVa dX] Zc hiVg` ÒcVch^Zaa WVh \ g Vii k^ ]Vg hidgV [ gjih~iic^c\Vg Vii \ gV \dYV V[[~gZg ^ da^`V bVg`cVYhh^ijVi^dcZg#

K^ ]Vg Zc he~ccVcYZ dX] kVg^ZgVY egd_Z`iedgi[ a_ bZY hidgV WZÒcia^\V Wn\\g~iiZg hdb \ g Vii k^ `Vc k~mV dg\Vc^h`i ^ YZc iV`i bVg`cVYh[ gjih~iic^c\VgcV bZY\Zg dX] bZY k~hZcia^\i W~iigZ a chVb]Zi ~c [ gk~gkhVaiZgcVi^kZc# <Zcdb k g a c\h^`i^\" ]Zi `Vc k^ [ViiV WZhaji hdb ~g Z`dcdb^h`i dX] b^a_ b~hh^\i ] aaWVgV kZg i^YZc#

K^ ]Vg Z\Zc Zc\V\ZgVY dX] `dbeZiZci eZghdcVa ^ VaaV aZY hdb b iZg k g `jcY! Ykh Z\cV bZYVgWZiVgZ hdb VgWZiVg bZY jikZX`a^c\! egd_Z`i\Zcdb[ gVcYZ dX] [ gkVaic^c\# @jcYZc h`V Vaai^Y `~ccV h^\ k~a db]~cYZgiV\Zc dX] bdiiV\Zc bZY ] \ \gVY Vk egd[Zhh^dcVa^hb# K^ Wg^ccZg [ g YZi k^ \ g

,

I I I

Fhe`[ajkjl[Yab_d] <Zcdb Vii Yg^kV jikZX`a^c\hegd_Z`i ^ Z\Zc gZ\^ h`VeVh egdYj`iZc dX] V[[~gZc jg Zii ]Za]ZiheZgheZ`i^k# Jc^`V dX] a c\h^`i^\i ] aaWVgV a hc^c\Vg VgWZiVh [gVb ^ c~gV hVbkZg`Vc bZY `dbbjcZg! `jcYZg dX] kg^\V ^cigZhhZciZg# Egd_Z`ijikZX`a^c\ Ä Zc YZa Vk 6ig^jb A_jc\WZg\h V[[~ghegdXZhh En betydande del i Atrium Ljungbergs affärsprocess är projektutveckling. En ständig förädling av befintliga handels-, kontors- och verksamhetsmiljöer pågår genom omvandling, utveckling och ny- och tillbyggnad. Det handlar ofta om komplexa projekt som syftar till att skapa lönsamhet, långsiktigt hållbara miljöer och att bidra till en positiv stadsutveckling i de områden där Atrium Ljungberg är verksamt. Målsättningen är att Atrium Ljungbergs utvecklingsprojekt ska ge en avkastning som är procentenheter högre än förvärvsalternativet. Projektportföljen återfi nns på sidan .

6[[~gZc dX] `jcYZc ^ [d`jh En lönsam affär och fokusering på kundens behov är det primära och det som genomsyrar hela projektutvecklingsprocessen. För att säkerställa att produkten är affärsmässigt och långsiktigt hållbar, attraktiv för de tänkta målgrupperna och att den stärker kundens affär, drivs därför hela utvecklingsarbetet i nära samarbete med kommuner, nyckelkunder och andra intressenter.

:\Zc egd_Z`ijikZX`a^c\ Ä Zc hing`V [ g WdaV\Zi Projektutvecklingen drivs från idé till färdigställande av egen kompetens inom bolaget. För större projekt tillsätts en styrgrupp bestående av medarbetare inom affärsutveckling, projektledning och förvaltning som aktivt deltar genom hela processen. Styrgruppens arbete leds av en styrgruppsordförande från bolagets ledningsgrupp. Under projektets gång samverkar styrgruppen, i olika hög grad, med fl era delar inom bolaget och med externa kompetenser beroende på projektets art och var i processen man befi nner sig. Att driva projektutvecklingen i egen regi ger Atrium Ljungberg följande fördelar: ● Alltid direktkontakt med kunden. ● Ett tidigt engagemang från olika delar av organisationen möjliggör att vision och målsättning följs från projektets början till slut. ● Ett affärsmässigt förhållningssätt byggs in i varje del av projektet. ● Snabbare och enklare överlämnande från en del av organisationen till en annan. ● Mixen av kompetenser säkerställer att alla aspekter beaktas och att både produkten och affären ses utifrån ett helhetsperspektiv. ● Helhetsperspektivet skapar möjlighet att arbeta fram unika

>Y " dX] k^h^dch[Vh När ett behov eller en möjlighet uppstår startar arbetet med att utifrån en idé utforma en bärande vision. Arbetet drivs av bolagets affärsutvecklingsavdelning och består framförallt i att undersöka marknaden och de förutsättningar som gäller för det specifi ka projektet. Noggranna omvärlds- och marknadsanalyser görs för att få kunskap om målgrupper, näringslivsstruktur och områdets framtida förutsättningar. Här analyseras också fastighetens styrkor och svagheter och koppling till omgivningen. Samverkan i idé- och visionsfasen är ett nyckelbegrepp. Ett nära samarbete med företrädare från kommunen är viktigt för att Atrium Ljungberg ska kunna bygga långsiktigt starka miljöer som bidrar till en positiv stadsutveckling, men också för att se hur projektet kan nå synergieffekter med omgivningen. Synpunkter och intryck från nyckelkunder, konsumenter och andra intressenter samlas in för att identifiera behoven hos den tilltänkta målgruppen och vilka baskvaliteter som krävs. Här hämtas dessutom inspiration från andra goda exempel på marknaden. En långsiktig vision formuleras där projektets innehåll, målgrupp, profi l och förutsättningar är tydligt beskrivna. Visionen är den bärande idé som sedan genomsyrar hela projektet i allt från innehåll till utformning.

; gk~gk

-

●

lösningar, vilket är en förutsättning för bolag som vill leda utvecklingen inom området. Korta och snabba beslutsvägar möjliggör att projektet kan hålla ett högt tempo, vilket sänker kostnaderna.

>Y dX] k^h^dc

JikZX`a^c\

<Zcdb[ gVcYZ

6iaVh 8deXd dX] 6ig^jb A_jc\WZg\ Y^h`jiZgVg h^ii \ZbZchVbbV egd_Z`i! YZi cnV `dcidgh]jh hdb h`V Wn\\Vh ^ H^X`aV dX] hdb h`V ^cgnbbV W YV [ gZiV\Zch ]jkjY`dcidg# =~g Vk]VcYaVh WaVcY VccVi VgWZihb^a_ c i^aahVbbVch bZY DC 6g`^iZ`iZg#

JikZX`a^c\h[Vh När det fi nns potential att förverkliga den långsiktiga visionen kan utvecklingsarbetet påbörjas. Här utreds de fysiska och affärsmässiga förutsättningarna grundligare för att utgöra underlag för en övergripande programbeskrivning. De fysiska förutsättningarna kan vara trafi ksituationen, miljö, buller och antikvariska aspekter. Vid behov påbörjas här också detaljplanearbetet. Med visionen som utgångspunkt utformas programbeskrivningen i samverkan med kommunen. Visionen utgör också underlag för de arkitekter som involveras, ofta i parallella uppdrag. Arkitekternas förslag utvärderas tillsammans med kommunen och när arkitekt är vald inleds arbetet med att ta fram en mer detaljerad programbeskrivning. Utredningarna fördjupas ytterligare och interna översiktsritningar och layouter arbetas fram. Affärskontakter tas med nyckelkunder och kontrakt tecknas. En preliminär tidplan och en detaljerad investeringskalkyl upprättas och presenteras för styrelsen, och utgör underlag för investeringsbeslut. Investeringsbeslut för hela byggenomförandet förutsätter god avkastning och att större delen av ytorna är kontrakterade. Om investeringsbeslut fattas av styrelsen startas en rad delprojekt såsom bland annat skyltprogram, belysningsprogram, utemiljöprogram med mera.

; gkVaic^c\

<Zcdb[ gVcYZ[VhZc I genomförandefasen styrs projektet mot uppställda projektmål. Generella mål för samtliga projekt är nöjda kunder och ett långsiktigt tänkande i utformningen av byggnader där låga drift- och underhållskostnader, fl exibilitet och hållbara lösningar eftersträvas. Mål för avkastning, tid och produkt är specifi ka för varje projekt. Atrium Ljungbergs större ny- och ombyggnadsprojekt leds och drivs av bolagets egen projektavdelning. Arbetet organiseras av projektledare som ingår i projektets styrgrupp och som ansvarar för projektets genomförande från det att byggbeslut tagits till överlämnande till förvaltningspersonal. Ambitionen är att projektledare, projekteringsledare och hyresgästsamordnare ska bestå av egen personal. Externa konsulter används främst för att förstärka den egna organisationen. Det valda arbetssättet kortar ledtiderna och förbättrar kontrollen av byggprocessen, vilket underlättar i kundkontakter. Projektering och byggnation kan löpa parallellt, vilket möjliggör en tidigare byggstart och tidigare färdigställande. Byggenomförandet sker i fortsatt nära samverkan med styrgruppen och med övrig personal inom affärsutveckling och förvaltning. Här intensifi eras också det viktiga samarbetet med kunder och kundernas kunder. En viktig del under genomförandet är att säkerställa att alla inblandade, såväl internt i bolaget som externa leverantörer, arbetar mot samma målbild. Därför är tydliga projektrutiner framarbetade där arbetsmetoder, rutiner, mallar med mera beskrivs. Vartefter genomförandet fortskrider och entreprenad upphandlas sker en kontinuerlig avrapportering till styrelsen där uppföljning av kalkyler och avkastning görs. Haji[ gVcYZ När byggprocessen är avslutad och projektet färdigställt övergår det huvudsakliga ansvaret till förvaltningspersonal på plats. Förvaltningen ansvarar för kunden, den fortsatta driften och för att koncept och vision tas vidare i affärsplaner och marknadsplaner.

.

H^X`aV @jch`Veh\VaaZg^V Ä Zii anX`Vi egd_Z`i >Y‚c db Zc `gZVi^k bŽiZheaVih [Žg a~gVcYZ [ŽYYZh ji^[g€c Zii WZ]dk# IVX` kVgZ jeeVgWZiVYZ gZaVi^dcZg dX] Zc ŽeeZc hVbkZg`VchbdYZaa \Zcdb[ŽgYZh egd_Z`iZi e€ ZcYVhi ik€ €g# K^Y k€giZgb^cZch hiVgi ^ _VcjVg^ '%%. ŽeecVYZ Zc jc^` a~gb^a_Ž Y~g \nbcVh^jb! ]Ž\h`daV! c~g^c\ha^k! [dgh`c^c\ dX] dg\Vc^hVi^dcZg aZkZg h^YV k^Y h^YV#

JI=NG76G NI6 &%#%%% B' EA6IH ;yG &#*%% E:GHDC:G ™ N78 Ä cnhiVgiVi `dbbjcVai \nbcVh^jb Z`dcdb^! ZcigZegZcŽgh`Ve dX] >7 ™ Gnibjh Bjh^`Zg\nbcVh^Zi Ä [g^h`daV ™ K^iigV Ä [g^h`daV cVijgkZiZch`Ve dX] Z`dcdb^ ™ @Vgg^~g CVX`V k~\kVa! 6; jc\V! hnk! bZcidgZg ™ =~ahdXZciZg cVegVeVi! [nh^dad\Zg! a~`VgZ ™ 9^YV`ijh [Žgh`daZa~gVgZ! h_j`h`ŽiZgh`V ™ 6iaVh 8deXd Iddah CdgY^X [dgh`c^c\ jikZX`a^c\! aVW ™ B~aVgYVaZch =Ž\h`daV ^ccdkVi^dc YZh^\c ™ Hi^aa]ZiZch Gjb! `dciZbeaVi^dc ^ hVbkZg`Vc bZY HkZch`V @ng`Vc ™ @Vdhe^adiZgcV egdXZhhegd_Z`iaZYc^c\! hdX^Vai ZcigZegZcŽgh`Ve ™ GZhiVjgVc\ H^X`aV ZiVWa^hhZbVc\ ™ 8^g`jh aZ ;dj X^g`jhh`daV ™ =jhk~gY ™ >ciZgV`i^kV >chi^ijiZi ^ciZgV`i^k `dchi hdb eZYV\d\^h`i kZg`in\

K^h^dcZc db Zc a~gb^a_ÂŽ [dgbVh IdĂŠn om en plats, där utbildning och lärande är en del av ett stĂśrre sammanhang, fĂśddes utifrĂĽn Nacka kommuns behov av fl er utbildningsplatser. Atrium Ljungberg, som nĂĽgra ĂĽr tidigare hade moderniserat en industrifastighet i Sickla och Ăśppnat lokalerna fĂśr Designgymnasiet, var redo att ta nästa steg i utvecklingen av lärande som en del i SicklaomrĂĽdet. I tät samverkan med Nacka kommun formades visionen om en modern lärmiljĂś där unga mĂśter vuxna pĂĽ ett naturligt och informellt sätt, där samtida och framtida utbildningsbehov tillgodoses och där näringsliv, forskning och organisationer integreras med gymnasium och hĂśgskola. I ambitionen om Sickla som ett nav fĂśr arbete, handel, kultur och service adderades nu lärande som ytterligare en ingrediens i helhetsmiljĂśn. ;aZgV W^Ygd\ i^aa Vii jikZX`aV ^Y‚c IdĂŠn om en Kunskapsgalleria prĂśvades hos mĂĽnga olika aktĂśrer, där skolledare frĂĽn friskolor och kommunala skolor bidrog med mycket kunskap. Intresset fĂśr idĂŠn blev stort och reaktionerna positiva. Det bildades en styrgrupp bestĂĽende av representanter frĂĽn bĂĽde Atrium Ljungberg och Nacka kommun och genom nätverk frĂĽn samarbetspartners kontaktades fl er mĂśjliga aktĂśrer. Den ursprungliga visionen var fortsatt projektets bärande idĂŠ och i samverkansprocessen utvecklades och fĂśrfi nades produkten ytterligare. D`dckZci^dcZaai hnch~ii Ă„ Zc [ÂŽgjih~iic^c\ Av de mĂĽnga som var intresserade valdes samarbetspartners som var rätt utifrĂĽn den vision som fanns. En ambition hos alla att vilja och kunna arbeta gemensamt, och med ett okonventionellt synsätt, var en grundfĂśrutsättning fĂśr att visionen skulle kunna fĂśrverkligas. AvsiktsfĂśrklaringar tecknades med dem som valde att delta i projektet och programbeskrivning skrevs i samverkan. FĂśr att skapa en gemensam mĂĽlbild anordnades bland annat gemensamma studieresor. Inspiration hämtades frĂĽn bland annat IKEA:s mĂśtes- och utbildningscenter Sockerbruket, Dunkers kulturhus i Helsingborg och MalmĂś HĂśgskola.

Ç9Zi Òcch b€c\V [ŽgYZaVg bZY Vii Yg^kV Zc \nbcVh^Zh`daV ^ i~ii hVbVgWZiZ bZY VcYgV jiW^aYc^c\hV`iŽgZg# K^ `Vc VaaV \ŽgV Z[[Z`i^k^iZihk^chiZg ^ `gV[i Vk hbVgi gZhjghjicnii_VcYZ# N78 hZg hidgV bŽ_a^\]ZiZg i^aa he~ccVcYZ dX] cnYVcVcYZ \ZbZchVbbV egd_Z`i i^aahVbbVch bZY k€gV `daaZ\dg ^ ]jhZi#Ç =6CH G:CB6C! G:@IDG N78

&%

Jc^` dX] \g~chaÂŽh a~gdeaVih Genom stor handlingskraft, starkt ambassadĂśrskap och god samverkan genomfĂśrdes projektet pĂĽ mycket kort tid, frĂĽn idĂŠ till färdigställande pĂĽ tvĂĽ ĂĽr. Visionen har blivit verklighet och idag fi nns en unik, gränslĂśs läroplats i Sickla. Här kan ungdomar vistas i ett vuxet klimat och här kan gymnasium, hĂśgskola, näringsliv, forskning och organisationer mĂśtas i samma lokaler. PĂĽ sĂĽ sätt kan ny energi och lust till lärande uppstĂĽ. I Kunskapsgallerian samverkar kultur- och musikutbildningar med internationella ekonomioch handelsutbildningar som är skapade fĂśr morgondagens värld och framtidens entreprenĂśrer.

Kunskapsgallerians restaurang med inriktning på hälsosam mat är öppen för alla som är verksamma i huset men också för allmänheten.

Här finns det nystartade kommunala gymnasiet YBC, friskolorna Vittra med program inom naturvetenskap och Rytmus Musikergymnasium. Dessutom kompletteras lärmiljön av cirkusskolan Cirkus le Fou. Hälsoperspektivet genomsyrar hela Kunskapsgallerians koncept. Ett hälsocenter med naprapat, fysiolog och läkare finns på plats och här ges möjlighet för träning av både kropp och själ. En gemensam restaurang med inriktning på hälsosam mat är byggd i en öppen lösning i husets entréplan. Restaurangen är öppen för alla som är verksamma i Kunskapsgallerian, men också för allmänheten. I samarbete med Svenska Kyrkan har ett Stillhetens rum inretts som ger möjlighet till lugn och eftertanke som ett verktyg för lärande. Arkitektur och inredning uppmuntrar till kreativitet och spontana möten mellan unga och vuxna och mellan utbildning och näringsliv. De interaktiva konstverken i huset, som tagits fram i samarbete med Interaktiva Institutet, kryddar miljön med ytterligare kreativa inslag. Kunskapsgallerian har en egen husvärd som är en gemensam service- och trygghetsfunktion för alla i huset. Husvärden finns tillgänglig för alla, svarar på frågor och hjälper människor i huset med både stora och små frågor.

”Jag vill att alla som kommer till Kunskapsgallerian ska få ett bra bemötande och frågar alltid om det är något jag kan hjälpa till med.” Goran Pejcic, Husvärd Kunskapsgallerian M7. Utsedd av Stockholm City till ”Stockholms bÄsta biträde 2008”.

I Kunskapsgallerian vistas ungdomar i ett vuxet klimat och ny energi och lust till lärande kan uppstå genom att gymnasium, högskola, näringsliv, forskning och organisationer möts i samma lokaler.

11

Projektportföljen Atrium Ljungberg har som mål att investera 1 Mdkr per år i egna utvecklingsprojekt. Genomförandetakten påverkas av marknadsläge och framkomlighet i detaljplanearbete. Projekten uppdelas normalt i etapper kopplat till uthyrningsläget. Projektportföljen är omfattande och uppgår för närvarande till 389.000 m 2 projektyta, fördelat på om- och nybyggnad inom färdiga respektive möjliga byggrätter. Projektportföljen motsvarar en tillkommande investering på cirka sex miljarder kronor och sammanfattas i nedanstående tabeller. Pågående / beslutade investeringsprojekt Projekt/Fastighet Ombyggnad Nybyggnad Lokaltyp

Projektyta, m 2, LOA

Inv, Mkr 1)

Färdigställs

Gränby Centrum, Gränby 21:4

x

x

Handel

9.000

2009

PUB, Torgvågen 7

x

Handel

7.000

2009

Sickla Galleria, Sicklaön 83:22 x x

Parkering/ Handel

10.000

2009

Sickla Kunskapsgalleria, Sicklaön 83:22

x

Utbildning

12.000

2009

Västberga Handel, Arbetsstolen 3 2)

x

Handel

18.000

2009

Mobilia Malmö, Bohus 7 x

Handel/ Bostäder

x

9.000

2009

Arosian Västerås, Igor 8

x

x

Handel

14.000

2010

Mittpunkten Östersund, Månadsmötet 9

x

Handel

10.000

Haninge, Söderby Huvudgård 2:43

x

x

Handel

13.000

Farsta Centrum, Storö 21

x

x

Handel

20.000

2010

Nytt kontor Atlas Copco Sickla, Sicklaön 83:22

x

Kontor

14.000

2011

Summa

136.000

Varav kvarstående investering per 2008-12-31

2010

2010

2.800 1.600

Möjliga utvecklingsprojekt – färdig detaljplan Projekt/Fastighet Ombyggnad Nybyggnad Lokaltyp

Projektyta, m 2, BTA

Inv, Mkr 1)

Möjlig start

Rådhuset Uppsala, Dragarbrunn 19:1

x

x

Handel

4.000

2009

Botkyrka Handel, Tegelbruket 1

x

Handel

12.000

2009

Gränby Centrum, Brillinge

x

Handel

60.000

2009

Sickla, Sicklaön 115:1

x

Kontor

2.000

2009

Sickla, Sicklaön 83:22

x

Kontor

20.000

2009,2011

Sickla, Sicklaön 83:32

x

Kontor

10.000

Haninge, Söderby Huvudgård 2:43

x

Handel

10.000

Sickla, Sicklaön 346:1

x

Kontor

15.000

x

Summa

133.000

2009

2010 2015

2.000

Möjliga utvecklingsprojekt – förändring av detaljplan krävs Projekt/Fastighet Ombyggnad Nybyggnad Lokaltyp,

Mobilia Malmö, Bohus 8

Inv, Mkr 1)

Möjlig start

x

x

Handel

30.000

2009-2011

Kista, markanvisning

x

Kontor

20.000

2010

Rotebro, Rotundan 1

x

Handel

10.000

2010

Gränby Centrum, Gränby 21:4

x

Handel

35.000

2010

Halmstad, Stormarknaden 1

x

Handel

10.000

2010

Sickla, Sicklaön 117:17

x

Kontor

10.000

2011

Sickla, Sicklaön 87:1

x

Kontor

5.000

2011

Summa 1)

12

Projektyta, m2, BTA

Uppskattad investering exkl förvärvskostnad.

2)

Tillfälligt bygglov.

120.000

2.500

13

Marknadsposition Text och diagram | Leimdörfer

Atrium Ljungberg är ett av de största noterade fastighetsbolagen i Sverige och det enda börsbolaget med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handelsfastigheter. Bolaget har även en stark ställning inom kontorsfastigheter i Stockholmsregionen. Börsvärde och uthyrbar area 1) Mdkr 15

2 800

9

2 100

6

1 400

3

700

0

0

m

riu

ud fv

Ca

st ad e st n el Lj lum un Ku gbe ng rg sl ed e Fa n W ih be W lb ge a or l gs len Fa sta m st ig he te Kl r öv er n

12

At

Hu

1 000 m2 3 500

Börsvärde, Mdkr

Uthyrbar area

Atrium Ljungberg – ett av Sveriges största noterade fastighetsbolag Vid utgången av 2008 var 18 svenska fastighetsbolag med ett samlat börsvärde om cirka 60 Mdkr noterade på NASDAQ OMX Stockholm. Atrium Ljungbergs börsvärde uppgick till 8,1 Mdkr per 31 december 2008, vilket motsvarade 14 procent av den noterade fastighetssektorn i Sverige. Motsvarande siffra var för ett år sedan 10 procent och under 2008 har Atrium Ljungberg gått från att vara det femte till det tredje största svenska noterade fastighetsbolaget. De bolag som har större börsvärde än Atrium Ljungberg är Hufvudstaden och Castellum. Koncentration och renodling Atrium Ljungberg är det enda större noterade fastighetsbolaget i Sverige med tydligt fokus på utveckling och förvaltning av handelsfastigheter. Bolagets samlade hyresvärde uppgick till 1,7 Mdkr vid årsskiftet. Handel representerade 56 procent av hyresvärdet, vilket är betydligt mer än för något annat bolag. Däremot finns bolag med en hög renodling till andra fastighetstyper, exempelvis Home Properties (hotell) och Heba (bostäder).

hyresvärde per användning 1)

Grad av renodling till typ av fastighet

Castellum

Home Properties

Kungsleden

Heba

Din Bostad

Fabege

HÖG

Atrium Ljungberg

Klövern

Sagax Balder

Klövern

Brinova 1,0

1,5

2,0

Kontor

Handel

2,5

3,0 Mdkr

Whilborgs Fastigheter

Diös

Wihlborgs Fastigheter 0,5

Fabege

Fast Partner

Catena 0

Atrium Ljungberg

Castellum

Dagon

Wallenstam Hufvudstaden

Hufvudstaden

LÅG

Wallenstam

Övrigt

Grad av geografisk koncentration

Kungsleden hyresvärde per region 1) LÅG

Castellum Kungsleden

HÖG

Fastighetsbolag med hög grad av geografisk koncentration återfinns till höger i matrisen och bolag med hög grad av renodling till fastighetstyp återfinns i den övre delen av matrisen. Varje bolag representeras av en cirkel vars storlek är proportionell mot en schablonmässig uppskattning av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Diagrammet är baserat på en modell som Leimdörfer utarbetat för att mäta geografisk koncentration respektive renodling till fastighetstyp.

Fabege Atrium Ljungberg Klövern Wallenstam Hufvudstaden Wihlborgs Fastigheter 0

0,5

1)

14

1,0

1,5

2,0

Stockholm

Göteborg

Malmö

Övrigt

Per 2008-12-31, enligt Leimdörfers databas

2,5

3,0 Mdkr

Atrium Ljungberg har även en hög geografisk koncentration, där fastigheter i Stockholmsregionen representerar 78 procent av det totala hyresvärdet. Med ett hyresvärde på 1,3 Mdkr hänförligt till Stockholmsregionen är Atrium Ljungberg tillsammans med Fabege och Hufvudstaden de största noterade fastighetsbolagen på denna delmarknad. Bostadsbolaget Heba är också geografiskt koncentrerat till Stockholm men betydligt mindre i storlek.

Några noterade fastighetsbolag är även specialiserade inom andra områden än geografi och fastighetstyp. Exempel på sådana bolag är Catena (bilhandel) och Sagax (långa hyresavtal).

Uthyrbar handelsarea i sverige 1) Boultbee ICA Fastigheter

Castellum Diligentia KF Fastigheter Steen & Ström Eurocommercial Properties Kungsleden 0

100

200

300 400 500 600 Uthyrbar area, 1 000 m2

soliditet och räntetäckning 2)

Soliditet, % 60 Hufvudstaden 50 Atrium Ljungberg Wallenstam

40 Castellum 30

Klövern Fabege Wihlborgs Fastigheter

Kungsleden 20

1,0

1,4

1,8

2,2

2,6

3,0

Räntetäckningsgrad, ggr

Låneränta, räntebindning och kapitalbindning 2) 3) % 5,6

År 6

5,4

5

5,2

4

5,0

3

4,8

2

4,6

1

4,4

0

Kl W öve al rn le ns ih ta lb C m or a gs ste Fa llu m st ig he te Fa r b At Kun eg e riu g m sle Lj den un Hu g fv ber ud g st ad en

Belåningsstruktur I jämförelse med övriga noterade svenska fastighetsbolag har Atrium Ljungberg en hög soliditet och en god räntetäckning, vilket implicerar en låg finansiell risk. Per 30 september 2008 hade Atrium Ljungberg en soliditet på 43 procent och en räntetäckningsgrad på 2,6. Motsvarande siffror för samtliga noterade svenska fastighetsbolag var i genomsnitt 30 procent respektive 2,1. Atrium Ljungberg hade en effektiv låneränta på 4,9 procent per 30 september 2008. Bland de större noterade fastighetsbolagen var det endast Hufvudstaden som hade en lägre effektiv låneränta. Vidare uppgick Atrium Ljungbergs genomsnittliga räntebindning till 2,4 år och genomsnittliga kapitalbindning till 3,2 år vid samma tidpunkt. Det kan jämföras med genomsnittet bland samtliga noterade fastighetsbolag på 1,9 år respektive 3,3 år 3). Sammantaget medför detta en jämförelsevis låg och förutsägbar finansiell kostnad för Atrium Ljungberg framöver.

Unibail-Rodamco Atrium Ljungberg

W

Handelsfastigheter Atrium Ljungberg är den fjärde största aktören på den svenska marknaden för handelsfastigheter med en uthyrbar area om cirka 425.000 m². I fastighetsbeståndet ingår exempelvis Sickla Köpkvarter och PUB i Stockholm, Mobilia i Malmö samt Gränby Centrum i Uppsala. Under 2008 har beståndet även utökats med cirka 25.000 m² genom bland annat färdigställda och invigda handelsytor i Gränby Centrum. Den största ägaren av handelsfastigheter i Sverige är det brittiska fastighetsbolaget Boultbee med en uthyrbar handelsarea om cirka 550.000 m². I portföljen återfinns bland annat tio köpcentrum i Stockholmsregionen som förvärvades från Stockholms Stad under 2007 (CentrumKompaniet). Andra stora ägare av handelsfastigheter i Sverige är ICA Fastigheter med en uthyrbar area överstigande 500.000 m² och KF Fastigheter med en uthyrbar area om cirka 290.000 m². Dessa bolag förvaltar i huvudsak fastigheter som används internt för dagligvaruhandel inom respektive koncern. Den tredje största ägaren av handelsfastigheter i Sverige är det fransk-holländska köpcentrumbolaget Unibail-Rodamco med en uthyrbar handelsarea om cirka 440.000 m². Andra betydande utländska ägare av handelsfastigheter i Sverige är köpcentrumbolagen Steen & Ström från Norge samt holländska Eurocommercial Properties. Bland övriga aktörer med stor uthyrbar handelsarea i Sverige återfinns ett antal fastighetsbolag och institutioner som inte fokuserar enbart på handelsfastigheter. Exempel på dessa typer av aktörer är de noterade fastighetsbolagen Castellum och Kungsleden samt fastighetsbolaget Diligentia som är helägt av Skandia Liv.

Låneränta

Räntebindning,år Kapitalbindning,år

1) 2)

Per 2008-12-31

Per 2008-09-30

Uppgift om kapitalbindning saknas för vissa bolag

3)

15

Fastighetsmarknaden Text och diagram | Leimdörfer

Den globala kreditoron hade en stor påverkan på den svenska fastighetsmarknaden under 2008, vilket blev tydligt framförallt under hösten. Transaktionsaktiviteten mattades av betydligt och fastighetspriserna började sjunka. Transaktionsvolym per fastighetstyp Mdkr 160 140 120 100 80 60 40 20

08

07

20

06

Kontor

20

05

20

04

Handel

20

03

20

20

20

02

0

Övrigt

Direktavkastningskrav för handel och kontor samt swap-ränta % 8 7 6 5 4 3

08

07

20

20

06 20

04

05 20

20

03 20

20

02

2

Direktavkastningskrav handel, Stockholm CBD Direktavkastningskrav kontor, Stockholm CBD 5-årig swapränta (SEK)

Ökad omsättning driven av stora transaktioner Trots den globala kreditoron ökade omsättningen på den svenska fastighetsmarknaden något under 2008. Den totala transaktionsvolymen uppgick till drygt 140 Mdkr, vilket var en ökning med 4 procent jämfört med 2007. Transaktionsvolymen var dock till stor del driven av ett fåtal mycket stora transaktioner, främst statens försäljning av Vasakronan till AP Fastigheter och relaterade följdaffärer samt försäljningen av norska Steen & Ström med nio köpcentrum i Sverige. Exklusive dessa affärer uppgick den totala transaktionsvolymen till cirka 80 Mdkr. Sett till andel av total transaktionsvolym är kontorsfastigheter det största segmentet med en omsättning på nästan 90 Mdkr under 2008. Det motsvarar drygt 60 procent av den totala transaktionsvolymen, vilket är en ökning med cirka 20 procentenheter från föregående år. Den totala omsättningen av handelsfastigheter uppgick till drygt 15 Mdkr under 2008, vilket motsvarar cirka 15 procent av den totala transaktionsvolymen. De största förvärven av handelsfastigheter under året var holländska ABPs och franska Klépierres gemensamma köp av Steen & Ström samt tyska UBS Real Estates köp av handelsfastigheten Stansen 1 norr om Stockholm. Svenska investerare stod för nästan 75 procent av omsättningen under 2008, jämfört med cirka 50 procent under 2007. Vändning i prisutvecklingen för handels- och kontorsfastigheter Den avmattning i prisutvecklingen på fastighetsmarknaden som började under slutet av 2007 fortsatte under 2008. Tilltagande kreditoro och försämrade konjunkturutsikter bidrog till sjunkande fastighetspriser, framförallt under hösten. Det begränsade antalet genomförda transaktioner skapade även en stor prisosäkerhet. En tydlig trend är att riskpremierna blivit högre. Det har inneburit ökade direktavkastningskrav generellt men särskilt för äldre, orenoverade fastigheter i sämre lägen och på mindre orter. Prisnedgången har varit betydligt mindre för fastigheter med låg risk, exempelvis välbelägna bostäder samt kommersiella fastigheter med långa hyresavtal och starka hyresgäster. Tidigare förväntningar om högre hyror har i stort sett försvunnit, vilket bidragit till att direktavkastningskraven vänt uppåt. Den negativa prisutvecklingen i kombination med sjunkande marknadsräntor har dock skapat ett attraktivt ”yield-gap”1) som kan ha en dämpande effekt på prisnedgången framöver.

1)

16

Yield-gap = direktavkastning – låneränta

Detaljhandelsmarknaden Text Detaljhandeln | Handelns Utredningsinstitut (HUI)

Efter tio år av historiskt stark tillväxt spås en mer blygsam tillväxt för 2009. Köpcentrum med ett utbud av mer traditionella detaljhandelsbranscher där konsumenterna i större grad konsumerar på lönekontot, kan sannolikt vara vinnare inom handel i lågkonjunktur.

Prognos för 2009 2009 kommer med all sannolikhet att bli ännu tuffare för många aktörer inom detaljhandeln. I HUI:s sista prognos 2008 skrevs utvecklingen för 2009 ner och nu spås en tillväxt på blygsamma 0,5 procent för hela året, i löpande priser. Volymtillväxten förväntas vara oförändrad jämfört med 2008, vilket innebär nolltillväxt inom både daglig- och sällanköpsvaruhandeln. I dagligvaruhandeln spås fortsatta, men svagare prisökningar på livsmedel vilket innebär att utvecklingen i löpande priser blir svagt positiv, 2.0 procent, och i sällanköpsvaruhandeln ger fortsatta prisminskningar, inom främst elektronik- och möbelhandeln, en negativ utveckling i löpande priser, -1,0 procent. Kraftiga räntesänkningar i kombination med relativt omfattande finanspolitiska åtgärder har tagits emot positivt av marknaden, men avgörande för detaljhandelns tillväxt de kommande åren blir utvecklingen på arbetsmarknaden och bostadsmarknaden. I oroliga ekonomiska tider anpassar hushållen sin konsumtion på flera olika sätt; de avstår från köp eller skjuter dem på framtiden, de reducerar kvantiteten i sina inköp och de söker sig till billigare alternativ. Debatt om överetablering Under 2008 har också debatten om överetablering av köpcentrum och gallerior åter tagit fart. Flera stora projekt har lanserats under året och många frågande röster har höjts om dessa är realistiska med tanke på den avsvalnande ekonomin och den allt lägre tillväxten i detaljhandeln. HUI genomförde i början av 2008 en studie som visade att den totala detaljhandeln inte kan ses som överetablerad på aggregerad nivå då den varken uppvisar vikande tillväxt eller sjunkande omsättning per kvadratmeter. Däremot kan det sannolikt på kort sikt uppstå ett visst överskott av detaljhandelsytor på lokal nivå när många nya projekt färdigställs samtidigt på en begränsad yta. I Stockholm har debatten främst rört de norra förorterna där flera stora projekt är planerade under de kommande åren. Konkurrensen om stockholmskonsumenterna kommer tveklöst att

detaljhandel % 10 8 6 4 2 0 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

2008 – ett händelserikt år För den svenska detaljhandeln blev 2008 ett händelserikt år med en stark inledning och en svag avslutning. Avmattningen i detaljhandeln märktes redan under 2007 och förstärktes ytterligare under andra och tredje kvartalen 2008. Inledningen av året var dock mycket god och det såg länge ut som om detaljhandeln skulle klara sig relativt oskadd ur finanskrisen. Stigande räntor, relativt kraftiga prishöjningar på främst livsmedel och sjunkande tilltro till den ekonomiska tillväxten ledde dock till snabbt förändrade konsumtionsmönster efter sommaren. De branscher som under de senaste åren haft en mycket god tillväxt blev också de mest sårbara i den vikande konjunkturen. Järn- och bygghandel, möbelhandel och hemelektronik, det vill säga branscher som i hög grad bygger på lånefinansierad konsumtion, gick från flera år av tvåsiffriga tillväxttal till minusutveckling inom loppet av någon månad. Trots en bra inledning av året för många aktörer i dessa branscher kommer 2008 inte att gå till historien som ett lyckat år.

-2 -4 -6 -8 Total detaljhandel Dagligvaruhandel Sällanköpsvaruhandel

prognos % 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0 -1,5

2009

2010

Total detaljhandel Dagligvaruhandel Sällanköpsvaruhandel

försäljningsutveckling 2008 jämfört med 2007 Leksakshandeln Sport- och fritidshandeln Bokhandeln Järn- och bygghandeln Elektronikhandeln Möbelhandeln Skohandeln Klädhandeln Livsmedel Total detaljhandel Dagligvaruhandeln Sällanköpsvaruhandeln -6

-4

-2

0

2

4

6

8%

17

stärkas ytterligare de närmaste åren, men det är också viktigt att poängtera att marknadsunderlaget samtidigt växer kraftigt i regionen. Trots en försvagad ekonomi krävs satsningar på detaljhandel och andra servicenäringar för att möta den ökade efterfrågan som inflyttning och befolkningsökning innebär. Att konkurrensen ytterligare kommer att hårdna blir dock en högst påtaglig verklighet för alla aktörer. Köpcentrum och gallerior Sverige var ett av de första länderna i världen med att lansera ett helt inbyggt köpcentrum, Shopping i Luleå som öppnade redan 1955. Sedan dess har utvecklingen gått snabbt. Över de senaste tio åren har antalet köpcentrum och gallerior i Sverige ökat med 50 procent och i dag finns cirka 350 stycken. De senaste åren har dock detaljhandelsförsäljningen i landets köpcentrum haft en något sämre utveckling än detaljhandeln totalt. Det finns sannolikt flera förklaringar till detta. Den viktigaste och största anledningen är att den typ av handel som har drivit detaljhandelns tillväxt de senaste åren (stormarknader och lågprishandel inom dagligvaruhandeln och volymhandelsbranscher som byggvaruhandel, hemelektronik och möbelhandel inom sällanköpsvaruhandeln) sällan återfinns i de traditionella köpcentrumen. När den övergripande detaljhandelskonjunkturen nu viker blir det intressant att se hur denna utvecklig fortsätter. En möjlig utveckling är att de mer traditionella detaljhandelsbranscherna, som i hög grad utgör stommen i köpcentrumens utbud och där konsumenterna i större grad konsumerar på lönekontot, kommer att ha en bättre utveckling än de tidigare vinnarna, åtminstone på kort sikt och inom sällanköpsvaruhandeln. Inom dagligvaruhandeln kommer sannolikt även fortsättningsvis stormarknader och lågpris att vara vinnare. Köpcentrum som försäljningskanal i detaljhandel kan alltså vara en vinnare i den lågkonjunktur vi nu står inför.

Hyresutveckling detaljhandeln Text Stockholms hyresutveckling | Jones Lang LaSalle

Hyrorna för butikslokaler i bästa läge var oförändrade under 2008 till skillnad från rekordåren 2006 och 2007 då hyrorna i bästa läge ökade med 10-15 procent. Detta beror till stor del på detaljhandelns lägre tillväxt under 2008 och det kraftigt utökade utbudet av handelsytor. Speciellt stor var ökningen av köpcentrumytor i Stockholmsområdet under 2008. Hyresnivån för externa köpcentrum i Stockholms bästa förortsläge, avseende en 100 m 2 stor lokal, bedöms uppgå till drygt 7.000 kr per m2 och år. Även nivåer upp mot 8.000-9.000 kr per m2 har noterats. Hyresnivån för volymhandelsområden har även den varit oförändrad under 2008 och högsta hyresnivån för en 1.000 m 2 stor lokal uppgår till 2.300 kr per m 2 och år. Finanskrisen och det sämre konjunkturläget i kombination med ett utökat utbud av handelsytor i och med nya projekt, kan komma att medföra en generell minskad efterfrågan av butikslokaler under det kommande året. HUI:s prognos för totala detaljhandelsomsättningen för helåret 2009 visar en svag ökning vilket skulle kunna innebära oförändrade hyror. Dock har risken för konkurser ökat och många detaljhandlare har dragit ner på etableringstakten samtidigt som utbyggnationen av nya handelsytor är relativt hög. Hyresnivån för nytecknade detaljhandelsbutiker i köpcentrum och volymhandelsområden förväntas därför generellt att sjunka något under 2009. Variationen mellan olika handelsplatser är stor och handelsplatser med goda konkurrensförutsättningar (läge och utformning) i områden med ökande befolkning och låg utbyggnation av handelsyta har möjlighet att klara sig bättre i en lågkonjunktur. Även storleken på handelsplatsen har betydelse och större handelsplatser som till exempel Sicka Köpkvarter, där även en utbyggnation av köpcentrumet pågår, förväntas stå sig bättre i konkurrensen om kunderna under de kommande åren.

18

Kontorsmarknaden i Stockholm Text Stockholms kontorsmarknad och hyresutveckling | Jones Lang LaSalle

Nybyggnationer av kontorsytor i Stockholm förväntas fortsätta att öka under de kommande två åren. Efterfrågan liksom hyresutvecklingen beräknas variera på Stockholms olika delmarknader.

Hyresutveckling 2008 I CBD 1) uppgår hyran i moderna fastigheter i bra läge till drygt 4.000 kr per m 2 , mätt som prime rent 2), vilket motsvarar en nedgång på omkring 5 procent. Den bästa hyresutvecklingen under 2008 återfinns i närförort där prime rent steg under början av året för att i slutet av året sjunka tillbaka. Även Kista och Solna/Sundbyberg har haft en liknande utveckling under 2008. Hyresnivån för kontor i Farsta har på kort tid stigit betydligt och ligger idag omkring 1.500 kr per m2 .

vakansgrad % 30 25 20 15 10

0

K1-02 K2-02 K3-02 K4-02 K1-03 K2-03 K3-03 K4-03 K1-04 K2-04 K3-04 K4-04 K1-05 K2-05 K3-05 K4-05 K1-06 K2-06 K3-06 K4-06 K1-07 K2-07 K3-07 K4-07 K1-08 K2-08 K3-08 K4-08

5

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Stockholm CBD Stockholm Övriga Innerstaden Kista Uppsala Göteborg Malmö

marknadshyror Kr/m2 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500

K1-02 K2-02 K3-02 K4-02 K1-03 K2-03 K3-03 K4-03 K1-04 K2-04 K3-04 K4-04 K1-05 K2-05 K3-05 K4-05 K1-06 K2-06 K3-06 K4-06 K1-07 K2-07 K3-07 K4-07 K1-08 K2-08 K3-08 K4-08

Nybyggnationer och hyresutveckling 2008 Under 2008 färdigställdes totalt 114.000 m 2 kontorsyta i Stockholm. Detta var betydligt mer än under perioden 2004-2007 då motsvarande siffra var 39.000 m 2 per år i snitt. Efterfrågan på kontorslokaler har under 2008 varit hög, särskilt under det första halvåret, vilket har medfört sjunkande vakanser på nästan alla Stockholms delmarknader under året. En något avstannande efterfrågan märktes under den senare delen av 2008 i linje med den konjunkturella inbromsningen under hösten. Under året var bruttouthyrningen totalt i Stockholm 375.000 m 2 , vilket är en nedgång med 36 procent jämfört med 2007. Vid ingången av 2008 var vakansgraden totalt för Stockholms kontorsmarknad närmare 11 procent för att vid slutet av fjärde kvartalet ligga på drygt 9 procent. Vakanserna har minskat kraftigast i närförort där de gått från över 13 procent till knappt 10 procent, där framförallt konsult- och finanssektorn utökat sina ytor. Vakansgraden i Kista har under året ökat något upp till drygt 13 procent. En stor anledning till denna ökning är Ericssons verksamhetsflytt från en befintlig byggnad till en nybyggd, där den befintliga byggnaden numera står tom. Sickla är ett område där det på senare tid skett stora om- och tillbyggnationer och där vakansgraden vid årsskiftet endast var omkring 5 procent. Efterfrågan på Södermalm har varit fortsatt hög och ett antal renoveringsprojekt är här i full gång. Här var vakansgraden cirka 10 procent vid utgången av 2008. Vid Norra Stationsområdet var vakansgraden cirka 8 procent vid årets slut. Området har en spännande tid framför sig med visionen att skapa en vetenskapsstad med inriktning på life science.

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Stockholm CBD Stockholm övriga innerstaden Kista Uppsala Göteborg Malmö

Prognos för efterfrågan, nybyggnationer och vakanser Nybyggnationer förväntas fortsätta att öka under de kommande två åren. Under 2009 beräknas drygt 150.000 m 2 kontorsyta att färdigställas i Stockholm. Motsvarande siffra förväntas bli drygt

1) 2)

CBD = Central Business District, det mest centrala området i en tätort. Prime Rent = Genomsnittlig topphyresnivå vid nyuthyrning av lokaler i byggnader av bästa kvalitet i bästa läge. Endast lokaler större än 500 m 2 avses.

19

direktavkastningskrav % 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0

4,0

K1-02 K2-02 K3-02 K4-02 K1-03 K2-03 K3-03 K4-03 K1-04 K2-04 K3-04 K4-04 K1-05 K2-05 K3-05 K4-05 K1-06 K2-06 K3-06 K4-06 K1-07 K2-07 K3-07 K4-07 K1-08 K2-08 K3-08 K4-08

4,5

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Stockholm CBD Stockholm Övriga Innerstaden Kista Göteborg CBD Malmö CBD

european office property clock q4 2008

Rental Growth Slowing

Rents Falling

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming out

Amsterdam, Athens, Budapest, Copenhagen, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, Lisbon, Luxembourg, Munich, Paris, Rome, Prague Berlin, Stuttgart, Vienna Lyon Istanbul Bucharest, Helsinki, Milan Madrid, St. Petersburg Barcelona, Dublin, Oslo, Kiev, Moscow, Stockholm Brussels, London City London West End, Warsaw

20

200.000 m 2 under 2010, där tonvikten kommer att ligga i CBD. Ökningen som andel av den totala kontorsstocken är relativt begränsad, omkring en procent för 2008. Den hittills höga efterfrågan på yteffektiva och moderna kontorsytor har resulterat i att större delen av ytorna som nu färdigställs är på spekulativ basis. Efterfrågan förväntas dock att minska i finanskrisens och lågkonjunkturens spår med risk för att hyresnivåerna på nytillkommande lokaler kommer att sjunka. Totalt för Stockholmsmarknaden bedöms efterfrågan understiga det kommande utbudet, vilket gör att vakansgraderna överlag prognostiseras att börja öka under 2009. Med dagens osäkerhet bedöms vakansgraden även öka under 2010. Hyresutveckling Med fortsatt lågkonjunktur och bedömd ökad vakansgrad förväntas hyrorna sjunka något under 2009 och 2010. Vissa delmarknader i Stockholm beräknas på lång sikt komma att stärkas som etablerade kontorslägen. Norra Stationsområdet är en sådan delmarknad, med ett flertal planerade projekt och förbättrade kommunikationer genom Norra länken, Citybanan och eventuell tunnelbana. Hyresnivåerna vid Norra Station kan på sikt komma att närma sig hyrorna i mer centrala innerstadslägen. Södermalm har på senare år etablerat sig som en stark kontorsmarknad, framför allt kring Slussen och Medborgarplatsen. Dessa delar förväntas stå sig starka även i en lågkonjunktur. Området i och omkring Farsta står inför kommande tillbyggnader av bostäder och handel för att göra området mer levande. Kontorsmarknaden är begränsad vilket gör det svårt att bedöma hyresutvecklingen. Med nya infrastruktursatsningar i området vid Danvikstull och fortsatt utbyggnad av Hammarby Sjöstad kommer sannolikt Sickla att bli ett mer attraktivt område för kontorsetablering. Sickla är med sitt serviceutbud och läge intressant även i en lågkonjunktur. Kista drabbades hårt av IT-kraschen med sjunkande hyror som följd omkring år 2000. Kista har dock en sådan näringslivsstruktur att situationen i dagens lågkonjunktur är bättre. Trender Fortfarande är det främst moderna och yteffektiva kontorsytor som efterfrågas. Tydligt är också trenden att vilja finnas i levande helhetsmiljöer och klusterbildningar som Kista och Norra Stationsområdet. Kontorsstandarden har dock successivt höjts under de senaste åren genom renoveringar av klass B-beståndet, vilket resulterat i god uthyrning av även äldre men uppgraderade kontorslokaler. Upprustade äldre byggnader med god yteffektivitet och goda baskvaliteter kommer fortsättningsvis att vara efterfrågade. Efterfrågan i lågkonjunktur drivs inte av att företagen expanderar utan av att företag ser möjligheterna att flytta till en annan lokal som är mer effektiv eller på annat sätt ger produktivitetsvinster eller kostnadsbesparingar. Flexibiliteten med möjligheten att krympa eller öka sina lokaler är fortsatt mycket viktig för företagen.

Vid vårterminens start i januari 2009 öppnade en unik lärmiljö i nya Kunskapsgallerian i Sickla.

21

Fastighetsbeståndet Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd är av hög standard och koncentrerat till starka och expansiva delmarknader, främst inom Stockholmsregionen. Fastighetsbeståndet värderades vid årsskiftet till 19.059 Mkr och omfattade 55 fastigheter. Marknadsvärderingen beskrivs utförligt i not 15 på sidan 92. Den uthyrningsbara ytan uppgick till 904.478 m 2 . 78 procent av beståndet ligger i Stockholmsregionen. Övervägande del av intäkterna, 56 procent, kommer från handel, 31 procent från kontor, 3 procent från bostäder och 10 procent från övrigt, så som t ex kultur, service, parkering mm. Uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 94 procent (92) inklusive projektfastigheter. Hyresintäkterna för 2008 uppgick till 1.500 Mkr. Hyreskontrakten är övervägande långa och hyresgästerna utgörs av starka varumärken. Under 2008 har ett stort antal utvecklingsprojekt genomförts med färdigställande i slutet av 2008 och början av 2009, vilket medför ökade hyresintäkter 2009. De fastigheter som helt eller delvis har tomställts och genomgår ombyggnad överstigande 50 Mkr har klassificerats som projektfastigheter. Dessa omrubriceras till respektive delmarknad vid färdigställande. Projektfastigheter per 2008-12-31 framgår av fastighetsförteckningen. Projektportföljen beskrivs utförligare på sidan 12.

förfallostruktur hyreskontrakt Mdkr 500

Antal 700

450

600

400

500

350 300

400

250 300

200 150

200

100

100

50 0

0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bostäder och senare Årshyra

Kontrakt, exkl parkeringskontrakt

Fastighetsbestånd 2008-12-31

Fastighetsbestånd Antal uppdelat per segment fastigheter

Uthyrbar area 1.000 m 2

Verkligt värde Mkr

Verkligt värde kr/m 2

januari – december 2008 Hyres- värde Mkr

Hyres- värde kr/m 2

Ekonomisk uthyrnings- grad %

Hyres- intäkter Mkr

Fastighets- kostnader Mkr

Fastighets- kostnader kr/m 2

Driftöverskott Mkr

Stockholms innerstad

11

134

4.708

35.246

361

2.703

98

333

-92

-692

240

Övriga Stockholm

25

427

8.369

19.600

814

1.906

96

701

-252

-590

449

Uppsala Mälardalen

4

69

1.961

28.470

168

2.439

97

139

-51

-741

88

Övriga Sverige

6

88

1.507

17.205

159

1.815

97

158

-54

-621

103

Projektfastigheter Summa

9

187

2.514

13.412

258

1.376

76

175

-110

-587

65

55

904

19.059

21.072

1.760

1.946

94

1.506

-560

-619

946

2009 Kv 2

2009 Kv 3

2009 Kv 4

O vanstående sammanställning avser fastighetsbeståndet per 2008-12-31 där förvärvade fastigheter redovisas med intäkter och kostnader som om de ägts hela året. Skillnaden mellan driftöverskott om 946 Mkr och resultaträkningens driftöverskott för fastighetsförvaltningen om 935 Mkr förklaras även av att driftöverskott från sålda fastigheter exkluderats.

Största hyresgäster 2008 Företag

Coop

Utveckling hyresintäkter 1)

m 2 Etableringar

100.491

11

Atlas Copco

23.863

6

ICA

17.381

3

H&M

14.142

8

Nacka kommun

14.094

4

Stadium

13.424

8

Stockholms läns landsting

13.382

12

Tieto

11.620

1

Telenor

10.337

1

8.650

1

Rica Hotels

22

2008 Utfall

2008 Utfall Kv4 2)

Stockholms innerstad

308

338

352

352

348

348

Övriga Stockholm

701

738

782

779

782

776

Uppsala Mälardalen

139

154

163

162

162

162

Övriga Sverige

157

156

155

155

155

153

Projektfastigheter

175

188

196

197

198

207

1.645

1.646

Sålda fastigheter Totalt 1) 2)

2009 Kv 1

11 1.491

1.574

1.648

1.645

Kontrakterade hyresintäkter exklusive marknadsföringsbidrag samt engångsersättningar. Hyresintäkters utfall kvartal 4 2008 är omräknat till helårseffekt exklusive marknadsföringsbidrag och engångsersättningar.

yHI:GHJC9

JEEH6A6

.

HID8@=DAB

KtHI:GuH :H@>AHIJC6

-.

BDI6A6

7DGuH =NG:H>CIt@I:G! AD@6AINE

=6ABHI69

KtM?y @6AB6G

,

ykg^\i &%

7dhi~YZg ( =VcYZa *+

@dcidg (&

=NG:H>CIt@I:G! <:D<G6;>H@ ykg^\V HkZg^\Z &&

B6ABy JeehVaV B~aVgYVaZc &&

KuG6 ;6HI><=:I:G 6C9:A 6K IDI6A6 =NG:H>CIt@I:G ;yG G:HE:@I>K: 9:AB6G@C69#

ykg^\V HidX`]dab *(

HidX`]dabh ^ccZghiVY '*

'(

Den 26 november 2008 invigdes den fÜrsta etappen av vidareutvecklingen av Gränby Centrum i Uppsala.

24

AÂ?fY[djhkc 9Z [ngV gZ\^dcVaV `ÂŽeXZcigjbZc Ă’cch e€ hiVg`V \Zd\gVĂ’h`V i^aak~mibVg`cVYZg dX] ~g k~a ^cVgWZiVYZ ]VcYZaheaVihZg! k^a`Zi ~g Zc hing`V ^ i^YZg Vk ÂŽ`VY `dc`jggZch# HVbia^\V ]Vg hidg ediZci^Va Vii k^YVgZjikZX`aVh i^aa ]Za]Zih" b^a_ÂŽZg ^ da^`V \gVY dX] 6ig^jb A_jc\WZg\ eaVcZgVg [ÂŽg [dgihVii ZmeVch^dc# Atrium Ljungberg äger fyra stĂśrre regionala kĂśpcentrum; Sickla KĂśpkvarter och Farsta Centrum i Stockholm, Gränby Centrum i Uppsala och Mobilia i MalmĂś. Anläggningarna har en sammanlagd uthyrbar yta om cirka m varav cirka m avser butiksytor. KĂśpcentrumens sammanlagda hyresintäkter under uppgick till cirka Mkr vilket motsvarar cirka procent av bolagets totala hyresintäkter. Tillsammans har kĂśpcentrumen drygt butiker och restauranger som totalt omsatte cirka Mdkr och hade närmare miljoner besĂśkare under . >cVgWZiVYZ `ÂŽeXZcigjb bZY \dY i^aa\~c\a^\]Zi Atrium Ljungbergs kĂśpcentrum är sedan mĂĽnga ĂĽr väl inarbetade som handels- och mĂśtesplatser vilket är en stor styrka i tider av Ăśkad konkurrens. Farsta Centrum har sedan -talet fungerat som stadsdelscentrum med handel, service, arbete och bostäder. Den fĂśrsta delen av Gränby Centrum byggdes fĂśr omkring ĂĽr sedan och har genom ĂĽren blivit Uppsalas enskilt stĂśrsta handelsplats. Ă„ven Mobilia i MalmĂś har ett lĂĽngt fĂśrfl utet som kĂśpcentrum och fi rade ĂĽr som handelsplats under . Sicka KĂśpkvarter har pĂĽ kort tid utvecklats frĂĽn ett industriomrĂĽde till en av Stockholm stĂśrsta handelsdestinationer. KĂśpcentrumen har starka geografi ska lägen pĂĽ delmarknader med ett stort upptagningsomrĂĽde och en expansiv befolkningsutveckling. De är alla väl tillgängliga fĂśr kollektivtrafi kresenärer, bilburna och gĂĽng- och cykeltraďŹ kanter.

;V`iV ) G:<>DC6A6 @yE8:CIGJB H>8@A6 @yE@K6GI:G ;6GHI6 8:CIGJB <GtC7N 8:CIGJB BD7>A>6 JI=NG76G NI6 ('-#*%% B' =6C9:AHNI6 &-'#)%% B' 7JI>@:G )%% DBHtIIC>C< ,#+%% B@G 7:Hy@6G: (- B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G *%% B@G 9G>;IC:IID (&* B@G

7ji^`hb^m dX] egdĂ’a KĂśpcentrumens butiksmix och profi lering varierar beroende pĂĽ lokala fĂśrutsättningar och konkurrenssituation. Gemensamt är att de bestĂĽr av stark dagligvaruhandel kombinerat med ett brett fackhandels- och serviceutbud. I olika stor utsträckning kombineras stora kedjefĂśretag med mindre, privata aktĂśrer fĂśr att skapa en spännande mix och ett bredare utbud. ;g€c ]VcYZaheaVihZg i^aa ]Za]Zihb^a_ÂŽZg Att utveckla helhetsmiljĂśer är en viktig del i bolagets strategi. Ambitionen är att, pĂĽ marknader där det är mĂśjligt, utveckla kĂśpcentrumen frĂĽn rena handelsplatser till omrĂĽden som innehĂĽller en mix av handel, arbetsplatser och boende och där det fi nns ett utbud av olika servicefunktioner och kulturella inslag. HelhetslĂśsningar kan utvecklas i olika grad beroende pĂĽ lokala fĂśrutsättningar. Under den närmaste femĂĽrsperioden planerar Atrium Ljungberg att investera Mdkr i egna utvecklingsprojekt varav stĂśrre delen av investeringen är planerad fĂśr bolagets befi ntliga kĂśpcentrum.

'*

I?9AB7 AzFAL7HJ;H <JAAB6GHEA6C

Iz:;HC7BC

IKtG76C6C

;yGKtGK6I &.., JI=NG76G NI6 &*%#(%% B' =6C9:AHNI6 ++#+%% B' 7JI>@:G &)% DBHtIIC>C< '#)%% B@G 7:Hy@6G: &% B>A?DC:G E"EA6IH:G '#'%% =NG:H>CIt@I:G &,( B@G

Hy9G6 AtC@:C H>8@A6 HI6I>DC

KtGB9yA:9:C ?tGA6A:9:C

KtGB9yKt<:C H6AIH?y76C6C

H>8@A6 C68@6 HI6I>DC

ÇH^X`aV @ÂŽe`kVgiZg ~g ^ciZ hdb VcYgV ]VcYZaheaVihZg Ă„ ]~g Wn\\Zg k^ Zc hiVYÇ :c `dbeaZii ]Za]Zihb^a_ÂŽ I Sickla i Nacka kommun i sydĂśstra Stockholm har Atrium Ljungberg utvecklat konceptet helhetsmiljĂś fullt ut. Sedan Atrium Ljungberg fĂśrvärvade ett stort fastighetsbestĂĽnd av Atlas Copco, har omrĂĽdet i snabb takt fĂśrvandlats frĂĽn ett historiskt industriomrĂĽde till en dynamisk stadsdel. Sickla bestĂĽr idag av en mix av handel, arbetsplatser, service, utbildning och kultur. Utvecklingen fortsätter och i bĂśrjan av färdigställdes Kunskapsgallerian som ytterligare ett tillskott till helhetsmiljĂśn i Sickla. Läs mer om Kunskapsgallerian pĂĽ sidorna . Cirka personer bor idag inom nĂĽgra kilometers avstĂĽnd frĂĽn Sickla och Nacka kommuns antal invĂĽnare väntas fortsätta att Ăśka, vilket skapar goda fĂśrutsättningar fĂśr Atrium Ljungbergs fortsatta utvecklingsarbete i omrĂĽdet.

;gVbi^YheaVcZg# 9Zc hiZ\k^hV jikZX`a^c\Zc Vk H^X`aV hdb ]Za" ]Zihb^a_Ž [dgih~iiZg# JcYZg '%%- Vcid\h Zc cn YZiVa_eaVc [Žg dbg€YZi hdb bŽ_a^\\Žg k^YVgZ" jikZX`a^c\ Vk `dcidg! ]VcYZa dX] hZgk^XZ# > hVbVgWZiZ bZY CVX`V `dbbjc dX] HA Yg^kZg 6ig^jb A_jc\WZg\ YZhh" jidb VgWZiZi bZY [ŽgW~iigVY `daaZ`i^kigVÒ` dX] ]Ž\gZ i^aa\~c\a^\]Zi [Žg Xn`a^hiZg dX] \€ZcYZ ^ dbg€YZi# 6bW^i^dcZc ~g Vii H^X`aV h`V [dgih~iiV k~mV bZY hidg b€c\[VaY ^ jiWjYZi Vk ]VcYZa! `dcidg! hZgk^XZ! `jaijg dX] jiW^aY" c^c\# JikZX`a^c\hVgWZiZi h`Zg bZY [d`jh e€ Zc a€c\h^`i^\i ]€aaWVg b^a_Ž#

'+

Det strategiska läget vid SĂśdra Länken, VärmdĂśleden och Järlaleden samt SaltsjĂśbanans och Tvärbanans stationer i direkt anslutning till Sickla, gĂśr omrĂĽdet lättillgängligt fĂśr bĂĽde bilburna och kollektivtrafi kresenärer. BÂŽiZheaVih bZY hiVg` hiVYhh_~a Ambitionen med utvecklingen av Sickla har frĂĽn start varit att skapa ett nav där handel, arbete, service, utbildning och kultur fĂśrenas – en mĂśtesplats med stark stadssjäl och stort folkliv. En naturlig del har varit att ta tillvara kulturarvet genom att bevara den gamla industri- och verkstadsmiljĂśn och krydda den med moderna inslag i en spännande mix. I Sickla KĂśpkvarter fi nns idag cirka detaljhandelsbutiker, restauranger, cafĂŠer, servicebutiker och kulturplatser. Butiksmixen

Naked Juicebar i Sickla Köpkvarter står för rena, ärliga produkter av naturliga råvaror som blandas i en öppen enhet med medvetet god insyn för kunderna.

handelsbild

är en kombination av kedjeföretag och enskilda aktörer. De stora kontrasterna i både miljö och utbud ger Sickla en unik och personlig profil och butikernas mångfald och variation ger möjlighet till såväl lustfylld shopping som rationell handel och restaurang- och kulturbesök. Mitt i Sickla finns bland annat ett av Sveriges mest besökta kulturhus, Dieselverkstaden, som under större delen av 1900-talet var en verkstad för tillverkning och montering av dieselmotorer. Här sjuder numera av kulturverksamhet med allt från skapande verkstäder, bibliotek och biograf till konsthall, scener och ett stort inomhuscenter för klättring. Enbart Dieselverkstaden har årligen cirka 800.000 besökare. Utvecklingen 2008 Sickla Köpkvarter tillhör numera en av Stockholms mest välbesökta handelsdestinationer. Förklaringen är den starka inflyttningen i området och ett brett, kompletterande handelsutbud som bidragit till ett stort intresse för handelsplatsen. Genom invigning av en ny galleriadel i början av 2009 förväntas en ökning av såväl omsättning som antalet besökare under 2009. Intresset från företag att etablera sig i Sickla Köpkvarter är fortsatt stort.

Sickla Galleria etapp 2 klar att invigas Arbetet med utbyggnaden av Sickla Galleria har pågått under hela 2008. Utbyggnaden omfattar cirka 9.000 m 2 ny butiksyta i två plan – en fördubbling av den tidigare gallerians yta – samt 300 nya parkeringsplatser i två plan ovanpå galleriadelen. Samtliga ytor i den nybyggda delen är fullt uthyrda och vid invigningen den 19 mars öppnar ett 20-tal butiker inom främst mode och kosmetik. Här öppnar modebutiker för både kvinnor, män och barn såsom Lindex, Monki, Twilfit, Mexx, Jack & Jones, Selected, Vero Moda, Oasis och Warehouse. Best of Brands som redan finns i Sickla Köpkvarter öppnar en ny butik som är tre gånger så stor som den redan etablerade. Ytterligare butiker som öppnar i mars 2009 är Rizzo, Kicks, Barnskospecialisten, Polarn&Pyret, Aubergine, The Casbah, Claire och Your Face. Restauranger och caféer som öppnar är Chinoise, Espresso House och Forno Romano. I och med invigningen av den nya galleriadelen förstärks Sicklas utbud av starka modevarumärken betydligt. Ambitionen och målsättningen är att Sickla Galleria ska bli en tydlig och stark modedestination för konsumenter i hela Stockholmsområdet.

27

=HuD8O 9;DJHKC

JEEH6A6 9DB@NG@6

K6@H6A6<6I6C B6G@C69H<6I6C

;yGKtGK6I &.., JI=NG76G NI6 ((#,%% B' =6C9:AHNI6 ((#%%% B' 7JI>@:G *+ DBHtIIC>C< &#+%% B@G 7:Hy@6G: *!, B>A?DC:G E"EA6IH:G &#-%% =NG:H>CIt@I:G ,( B@G

<GtC7N 8:CIGJB yHI:GA:9:C

ÇK^ ]Vg h`VeVi bZg eaVih [ÂŽg h]dee^c\ ^ <g~cWn 8Zcigjb# JeehVaVh hiÂŽghiV `ÂŽeXZcigjb ]Vg Wa^k^i ~ccj hiÂŽggZÇ Hidg Wa^g hiÂŽggZ Gränby Centrum, Uppsalas stĂśrsta kĂśpcentrum, byggdes fĂśr omkring ĂĽr sedan och har därefter utvecklats kontinuerligt i fl era steg. FrĂĽn att ha bestĂĽtt av tio butiker, där OBS Stormarknad, OBS InteriĂśr och ICA var dominerande, har antalet Ăśkat till butiker, restauranger och serviceenheter vid slutet av . Under fĂśrsta och andra kvartalet kommer antalet butiker att stiga ytterligare. Inom de närmaste ĂĽren planeras fĂśr er utbyggnader av gallerian och etablering av en stor volymhandelsplats intill. Gränby Centrum har ett mycket starkt läge nära centrala Uppsala och är beläget intill den norra avfarten frĂĽn nya E :an, som invigdes fĂśr ett ĂĽr sedan. Intill ligger ocksĂĽ Bärbyleden som är en nyĂśppnad trafi klänk mellan E och utfarten frĂĽn Uppsala mot Sala och EnkĂśping.

;gVbi^YheaVcZg# Cdgg db YZc WZÒcia^\V \VaaZg^Vc higViZ\^h`i WZa~\Zi ^ci^aa cdggV Vk[VgiZc [g€c :)! a^\\Zg Zii hidgi bVg`dbg€YZ hdb [Žgk~gkVYZh Vk 6ig^jb A_jc\WZg\ '%%, ^ hn[iZ Vii jiŽ`V <g~cWn 8Zcigjb bZY `dbeaZiiZgVcYZ kdanb]VcYZa# Dbg€YZi ~g eaVcaV\i [Žg h~aaVc`Žeh" kVgdg dX] ]VcYZa bZY h`gnbbVcYZ kVgdg# 6ig^jb A_jc\WZg\ eaVcZgVg Vii jee[ŽgV hVbbVcaV\i X^g`V +%#%%% b' ]VcYZa [Žg hiŽggZ Wji^`Zg ^cdb WgVchX]ZgcV Wn\\ dX] ig~Y\€gY! ]ZbZaZ`igdc^`! ]Zb^cgZYc^c\! hedgi dX] [g^i^Y# 6bW^i^dcZc ~g Vii h`VeV Zc kdanb]VcYZaheaVih jiŽkZg YZi kVca^\V Y~g Wn\\cVYZgcV VcYVh cni~c`VcYZ dX] ]Vg bdYZgcV Vg`^iZ`idc^h`V [dgbZg# BZY Zc ig^khVb jiZb^a_Ž dX] Wji^`ZgcV i~ii eaVXZgVYZ h`V YZc hVbaVYZ

'-

>ck^\c^c\ Vk cnV <g~cWn 8Zcigjb Under har ett omfattande arbete pĂĽgĂĽtt med om- och tillbyggnad av den sĂśdra delen av Gränby Centrum. Här har en tvĂĽplansbyggnad kopplats till den befi ntliga gallerian i bĂĽda plan. Den nya delen om cirka m är uppfĂśrd i en spektakulär arkitektur med bland annat en stor helglasad entrĂŠdel. Tio nya butiker Ăśppnade i november och ytterligare ĂĽtta butiker Ăśppnar i februari . I juni fortsätter etableringen av ytterligare tre butiker. De nya butikerna har fĂśrstärkt Gränby Centrums utbud väsentligt inom mode, hem och fritid. Av de stĂśrre nyetablerade butikerna kan nämnas Ă…hlĂŠns och Stadium. Invigningen av Gränby Centrums nya galleriadel i november var mycket lyckad med mĂĽnga besĂśkare. Under december hade Gränby Centrum bĂĽde besĂśksrekord fĂśr enskild handelsdag och fl era butiker noterade fĂśrsäljningsrekord.

<g~cWn 8Zcigjb ^ JeehVaV k~mZg# > cdkZbWZg '%%- ŽeecVYZ i^d cnV Wji^`Zg! WaVcY VccVi HiVY^jb! 7Vg^hiV dX] u]a‚ch# > [ZWgjVg^ '%%. ~g YZi YV\h [Žg niiZga^\VgZ €iiV cnV#

I samband med invigningen fĂśrnyades dessutom den grafi ska profi len och logotypen. Nya Gränby Centrum har marknadsfĂśrts konsekvent under senare delen av under parollen â€?Mer plats fĂśr shoppingâ€?. y`VY i^aa\~c\a^\]Zi I samband med invigningen av den nya galleriadelen fĂśrbättrades parkeringskapaciteten genom nya parkeringsplatser vid gallerians Ăśstra sida, där ocksĂĽ en provisorisk entrĂŠ Ăśppnades. Infrastrukturen i näromrĂĽdet har under ĂĽret fĂśrstärkts med den nya Ă–sterleden och tre nya rondeller. Ă„ven en ny bussterminal har färdigställts intill gallerians tillbyggnad. Bussterminalen kommer att bĂśrja trafi keras med fl era nya busslinjer under .

6gWZiZ [ÂŽg [dgihVii jikZX`a^c\ e€\€g Arbete pĂĽgĂĽr fĂśr att utveckla Gränby Centrum ytterligare. Den stora kraftledning som gĂĽr Ăśster om kĂśpcentrumet grävs ner under mark fĂśr att mĂśjliggĂśra fortsatt tillbyggnad. DĂĽ arbetet med kraftledningen är klart, vilket beräknas ske under kan den provisoriska entrĂŠn och den nya parkeringsplatsen Ăśsterut färdigställas helt. Den Ăśstra entrĂŠn kan därefter byggas ut med cirka m ny butiksyta.

`VgV`i~gZc Wa^ bZg Vk Zc h]dee^c\b^a_Ž Y~g Wji^`ZgcVh a~\Z hi~g`Zg kVgVc" YgV# 7Z`k~ba^\]ZiZc dX] i^aa\~c\a^\]ZiZc h`V [Žghi~g`Vh niiZga^\VgZ Vk Zc k~a [jc\ZgVcYZ igVÒ`b^a_Ž bZY ]€aaeaVih [Žg hiVYhWjhhVg! Zii ÓZgiVa \€c\" dX] Xn`Zak~\Vg dX] &#,%% k~a i^aaiV\cV eVg`Zg^c\heaVihZg# Dbg€YZi `dbbZg Vii jee[ŽgVh ZiVeek^h kVgiZ[iZg ji]ngc^c\ h`Zg# :c [dgihVii jiWn\\cVY Vk \VaaZg^Vc eaVcZgVh dX`h€ bZY X^g`V '*#%%% b' Wji^`hniV dX] Zii eVg`Zg^c\h]jh bZY &#%%% eaVihZg# 9ZccV ZiVee ~g WZgd" ZcYZ Vk cn YZiVa_eaVc# 9ZiVa_eaVcZc db[ViiVg ~kZc Zc i~c`i ZkZcZbVc\h" VgZcV hdb `Vc `dbbV Vii a~c`Vh hVbbVc bZY <g~cWn 8Zcigjb# 6gZcVc jee[Žgh Vk Zii [g^hi€ZcYZ WdaV\#

'.

<7HIJ7 9;DJHKC

CNCtHKt<:C

;6GHI6 HIG6C9

E:C9:AIu<

IJEHz '& ;yGKtGK6I &.., JI=NG76G NI6 &%.#.%% B' =6C9:AHNI6 *&#,%% B' 7JI>@:G &)* DBHtIIC>C< '#&%% B@G 7:Hy@6G: &* B>A?DC:G E"EA6IH:G &#,%% =NG:H>CIt@I:G &,& B@G

IJCC:A76C6

;6GHI6 8:CIGJB

Ç;VghiV 8Zcigjbh a^k[jaaV idg\ dX] `dbeaZiiV jiWjY h`VeVg Zc hiVYhb^a_ŽÇ ;da`a^\i hiVYhYZahXZcigjb Farsta Centrum är beläget i sĂśdra Stockholm och är med sina butiker ett av Stockholms stĂśrsta kĂśpcentrum. Det är dessutom en arbetsplats fĂśr mĂĽnga dĂĽ ett stort antal fĂśretag är etablerade i direkt anslutning till kĂśpcentrumet. Med det stora utbudet av butiker, arbetsplatser, kultur, service samt frisk- och hälsovĂĽrd fungerar Farsta Centrum inte enbart som en handelsplats utan som ett folkligt stadsdelscentrum. Det livfulla utomhustorget mitt i centrumet fĂśrenar omrĂĽdet och skapar en genuin stadskänsla. Butiksutbudet är omväxlande frĂĽn stora detaljhandelskedjor till lokala aktĂśrer. Banker, apotek, systembolag, närpolis och jobbtorg ger god service och biblioteket samt teatern berikar centrumet med kultur. Frisk- och hälsovĂĽrdsutbudet utgĂśrs av gym, läkare, tandläkare, vĂĽrdcentral, naprapater och sjukgymnaster. Under ĂĽret har ocksĂĽ Farsta tandvĂĽrdsteam tillkommit. ;aZg eVg`Zg^c\heaVihZg Farsta Centrum är en knutpunkt fĂśr kollektivtrafi k med buss, tunnelbana och pendeltĂĽg inom gĂĽngavstĂĽnd. I takt med centrumets

;6GHI6Kt<:C

utbyggnad har behovet av fl er parkeringsplatser Ăśkat. Under genomfĂśrdes en Ăśverdäckning av Farstaplan och ytterligare parkeringsplatser tillkom. I juni tillträdde Atrium Ljungberg fastigheten StorĂś som fĂśrvärvades under december och som har inreglerats i StorĂś . Ett fl ertal uthyrningar till kontorshyresgäster och servicefĂśretag har gjorts under ĂĽret. Bland nĂĽgra kan nämnas Manpower Hälsopartner, Neova, Farsta StadsdelsfĂśrvaltning, Swedbank och Friskis & Svettis. Flera hyresgästanpassningar och renoveringsarbeten pĂĽgĂĽr i fastigheten. 9ZiVa_eaVcZ~cYg^c\ bÂŽ_a^\\ÂŽg db" dX] i^aaWn\\cVY Den detaljplaneändring som genomfĂśrdes under hĂśsten mĂśjliggĂśr en om- och tillbyggnad av cirka m butiksyta. Arbetet med ombyggnaden och evakueringar av butiker pĂĽbĂśrjades under och kommer att fortsätta under och . Ambitionen är att Farsta Centrum ska utvecklas till ett komplett stadsdelscentrum och helhetsmiljĂś där omrĂĽdets starka kvaliteter, breda utbud, historia och stadsmässighet kommer att synliggĂśras och fĂśrstärkas ytterligare.

;gVbi^YheaVcZg# ;VghiV 8Zcigjb ~g Zc k^`i^\ `cjiejc`i ^ HidX`]dabh hŽYZgdgi# 6ig^jb A_jc\WZg\ ]Vg e€WŽg_Vi jikZX`a^c\Zc Vk ;VghiV 8Zcigjb i^aa Zii `dbeaZii hiVYhYZahXZcigjb dX] ]Za]Zihb^a_Ž# JikZX`a^c\hVgWZiZi h`Zg ^ c~gV hVb" VgWZiZ bZY HidX`]dabh hiVY! `jcYZg! WZhŽ`VgZ dX] ^cigZhhZciZg# Dbg€YZih hiVg`V `kVa^iZiZg! WgZYV jiWjY! ]^hidg^V dX] hiVYhb~hh^\]Zi `dbbZg Vii hnca^\\ŽgVh dX] [Žghi~g`Vh niiZga^\VgZ# 9Zc YZiVa_eaVcZ~cYg^c\ hdb \Zcdb[ŽgYZh jcYZg ]ŽhiZc '%%- bŽ_a^\\Žg Zc db" dX] i^aaWn\\cVY Vk X^g`V ,#%%% b' Wji^`hniV# @dcidghad`VaZg eaVcZ" gVh Vii Wn\\Vh db i^aa Wji^`Zg dX] Zc jiWn\\cVY ^ ik€ eaVc e€ Bjc`[dgheaVc bŽ_a^\" \Žg Vii Wn\\cVYZc [€g Zc ^ck~cY^\ `jcY\ViV# DbWn\\cVYh" dX] ZkV`jZg^c\hVgWZiZi e€WŽg_VYZh jcYZg '%%- dX] `dbbZg Vii [~gY^\hi~aaVh jcYZg '%%. dX] '%&%#

(%

CE8?B?7 B6ABy 8:CIGJB

96A6EA6C

E:G 6A7>C =6CHHDCH Kt< HI69>DC<6I6C

Ç=~g h`V h`VeVh Zc ign\\ hiVYhYZa b^ii ^ BVabŽ hdb aZkZg VaaV Yn\cZih i^bbVg dX] WaVcYVg ]VcYZa! `jaijg! [g^h`k€gY! hZgk^XZ dX] Wdhi~YZgÇ

BD7>A>6 IG:AA:7DG<HKt<:C

;g€c iZmi^a^cYjhig^ i^aa ]VcYZaheaVih Mobilia, MalmĂśs stĂśrsta kĂśpcentrum, har en lĂĽng historia som handelsplats. De gamla industrilokalerna frĂĽn -talets bĂśrjan, där textilindustri bedrevs fram till mitten av -talet, omvandlades och Ăśppnade fĂśr handel . Sedan dess har omfattande renoveringar och ombyggnationer skett fĂśr att stärka Mobilia som handels- och mĂśtesplats. MalmĂśs lĂĽngsiktigt positiva tillväxt och de utvecklingsplaner som ďŹ nns fĂśr Medeon- och MobiliaomrĂĽdena gĂśr omrĂĽdet till en av Atrium Ljungbergs mest prioriterade marknader. BdW^a^V )% €g Under en uppmärksammad och uppskattad jubileumshelg i september fi rade Mobilia ĂĽr som kĂśpcentrum tillsammans med kunder, konsumenter och samarbetsparters. I samband med -ĂĽrsjubileumet fĂśrnyades den grafi ska profi len som en markering fĂśr det framtida Mobilia. BesĂśks- och omsättningsutvecklingen i Mobilia har under varit stabil och Mobilia befäster sin position som en av landets mest besĂśkta handelsplatser och som ett av Sveriges

;gVbi^YheaVcZg# > c~gV hVbVgWZiZ bZY BVabŽ hiVY VgWZiVg 6ig^jb A_jc\WZg\ a€c\h^`i^\i bZY Vii dbkVcYaV YV\Zch BdW^a^V i^aa Zc hiVYhYZa Y~g WdZcYZ!

;yGKtGK6I '%%' JI=NG76G NI6 ()#.%% B' =6C9:AHNI6 (&#&%% B' 7JI>@:G ,% DBHtIIC>C< &#*%% B@G 7:Hy@6G: , B>A?DC:G E"EA6IH:G &#'*% =NG:H>CIt@I:G -) B@G

kĂśpcentrum med hĂśgst omsättning per kvadratmeter. Intresset fĂśr att etablera verksamhet i omrĂĽdet är därfĂśr stort. DbkVcYa^c\Zc i^aa hiVYhYZa ]Vg WÂŽg_Vi Atrium Ljungbergs lĂĽngsiktiga omvandling av Mobilia till en dynamisk stadsdel bestĂĽende av inspirerande handels-, kultur-, och hälsoutbud i kombination med boende har pĂĽbĂśrjats. De genuina tegelfasaderna som i ĂĽr dolts tas nu fram och renoveras fĂśr att bevaras in i framtiden. Under pĂĽbĂśrjades detta arbete längs Per Albin Hanssons väg och arbetet kommer att fortsätta under . Platsens historia kommer tydligt att kunna avläsas i den framtida stadsmiljĂśn. I fastigheten Bohus som ligger i direkt anslutning till Mobilia, och som fĂśrvärvades av Atrium Ljungberg i november , har ett omfattande arbete startats. Totalt fi nns cirka lägenheter i kvarteret och nu byggs ytterligare nya bostäder. GĂĽrdsmiljĂśn rustas upp och i stadskvarterets bottenvĂĽning omvandlas tomma lokaler till levande affärsverksamheter som vänder sig ut emot omgivande gator och torg och blir en naturlig del av MobiliaomrĂĽdet.

`jaijg! [g^h`k€gY dX] ]VcYZa WaVcYVh dX] kVgh higj`ijg `Vc VceVhhVh Z[iZg i^YZch `gVk# =~g h`VeVh Zc ign\\ hiVYhYZa hdb aZkZg VaaV Yn\cZih i^bbVg dX] Y~g [jc`i^dch" b^mZc Vk kZg`hVb]ZiZg ~g YZc XZcigVaV eg^cX^eZc# 9Zc cnV hiVYhYZaZc h`V k~mV jee bZaaVc 9VaVeaVc dX] HiVY^dc\ViVc ^ BVabŽ Y~g BdW^a^V ji\Žg `~gcVc# BdW^a^Vdbg€YZi `dbbZg Vii WaVcYV `aVhh^h` ^cYjhig^Vg`^iZ`ijg bZY cni^aa`dbcV bdYZgcV ^chaV\! WaVcYV WZ`k~bV ^cdb]jhb^a_ŽZg bZY ViigV`i^kV jiZb^a_ŽZg ^ [dgb Vk idg\ dX] \€\Vidg# BZY h^ii a~\Z b^ii ^ BVabŽ i~idgi! i^aahVbbVch bZY YZ db[ViiVcYZ hVihc^c\Vg e€ i^aa\~c\a^\]Zi [Žg \€ZcYZ! Xn`aVcYZ dX] `daaZ`i^k" gZhZc~gZg hdb eaVcZgVh! `dbbZg BdW^a^V Vii kVgV i^aa\~c\a^\i dX] c~gV [Žg VaaV# Hajib€aZi ~g Zc aZkVcYZ hiVYhYZa Y~g da^`V V`i^k^iZiZg a^\\Zg h^YV k^Y h^YV ^ Zc he~ccVcYZ b^m# HiŽggZ [Žg~cYg^c\Vg [Žgjih~iiZg Zc YZiVa_eaVcZ~cYg^c\ [Žg dbg€YZi# 9ZiiV VgWZiZ ~g e€WŽg_Vi i^aahVbbVch bZY BVabŽ hiVY dX] `dbbZg Vii [dgiaŽeV jcYZg '%%.#

(&

9_jo]Wbb[h_eh EJ7! HID8@=DAB JI=NG76G NI6 &+#&%% B' =6C9:AHNI6 ,#-%% B' 7JI>@:G (, DBHtIIC>C< '%- B@G 7:Hy@6G: (!' B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G ). B@G JC9:G DB7N<<C69

DGB>C<: 8:CIGJB! HID8@=DAB JI=NG76G NI6 &%#+%% B' =6C9:AHNI6 &%#+%% B' 7JI>@:G ', DBHtIIC>C< (-% B@G 7:Hy@6G: '!' B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G &+ B@G

I:A<:=JH:I! Hy9:GItA?: JI=NG76G NI6 &%#)%% B' =6C9:AHNI6 *#)%% B' 7JI>@:G &* DBHtIIC>C< &)* B@G 7:Hy@6G: '!& B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G &) B@G

;DGJB<6AA:G>6C! JEEH6A6 JI=NG76G NI6 &+#*%% B' =6C9:AHNI6 &%#&%% B' 7JI>@:G (DBHtIIC>C< (+- B@G 7:Hy@6G: +!, B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G )* B@G

8>IN=JH:I! :H@>AHIJC6 JI=NG76G NI6 &-#,%% B' =6C9:AHNI6 -#.%% B' 7JI>@:G '+ DBHtIIC>C< ')% B@G 7:Hy@6G: (!' B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G '& B@G

6ig^jb A_jc\WZg\ ]Vg jcYZg €gZi [dgihVii gZcdY" a^c\Zc Vk [Vhi^\]ZihWZhi€cYZi \Zcdb [ÂŽgh~a_c^c\ Vk V[[~gh]jhZi HÂŽYZgejc`iZc ^ =Zah^c\Wdg\# HidgV YZaVg Vk EJ7/h dbkVcYa^c\ ~g `aVg dX] ^ K~hiZg€h e€\€g dbkVcYa^c\Zc Vk ]VcYZaheaVihZc 6gdh^Vc i^aa Zii bdYZXZcigjb# > JeehVaV ]Vg Zc cn YZiVa_eaVc VciV\^ih hdb bÂŽ_a^\\ÂŽg db" dX] i^aaWn\\cVY Vk G€Y]jhZi# <VaaZg^dg e€ i^aak~midgiZg bZY bÂŽ_a^\]Zi Vii aZYV jikZX`a^c\Zc Atrium Ljungberg har elva citygallerior. Galleriorna har centrala lägen i Stockholms innerstad och i stadskärnorna i Uppsala, VästerĂĽs, Eskilstuna, Ă–stersund, Motala, VäxjĂś och Kalmar. Här fi nns ett samlat utbud av fackhandel och fl era av citygalleriorna har en stark modeprofi l. I gruppen citygallerior inkluderas även Orminge Centrum i Nacka och Storknallen i BorĂĽs. Galleriornas totala antal butiker är cirka och de omsatte under totalt Mkr. Atrium Ljungbergs strategi är att äga och fĂśrvalta centralt belägna citygallerior pĂĽ starka tillväxtorter med en positiv handelsutveckling, och där det fi nns fĂśrutsättningar att vara ledande bland handelsaktĂśrerna. Det är av stĂśrsta vikt fĂśr att kunna erbjuda de mest attraktiva etableringsmĂśjligheterna och fĂśr att kunna säkerställa en lĂĽngsiktig tillväxt fĂśr bĂĽde kunderna och Atrium Ljungberg. ;ÂŽgh~a_c^c\ Vk HÂŽYZgejc`iZc ^ =Zah^c\Wdg\ I januari avyttrades affärshuset SĂśderpunkten i Helsingborg. FĂśrsäljningen var ytterligare ett steg i Atrium Ljungbergs strategi att renodla fastighetsbestĂĽndet. DbkVcYa^c\Zc Vk <aVh]jhZi dX] kVgj]jhZi EJ7 Glashuset färdigställdes helt under och är nu fullt uthyrt och infl yttat. I det moderna modehusets fyra plan etablerade sig bland andra Bestseller och Esprit under ĂĽret. Med nĂĽgra av marknadens starkaste aktĂśrer samlade under ett tak, i ett av Stockholms bästa lägen, pĂĽgĂĽr nu arbetet med att skapa en gemensam kraftfull proďŹ l och marknadsfĂśring fĂśr att sätta destinationen Glashuset pĂĽ kartan.

;gVbi^YheaVcZg# G€Y]jhZi ^ JeehVaV! hdb ~g Zc Vk hiVYZch bZhi `~cYV egdÒaWn\\cVYZg! ]Vg Zii jghegjc\ [g€c &+)* dX] ~g WZa~\Zc k^Y HidgV Idg\Zi b^ii ^ XZcigVaV JeehVaV# G€Y]jhZi [Žgk~gkVYZh Vk 6ig^jb A_jc\WZg\ jcYZg '%%+ ^ hn[iZ Vii jicnii_V ]jhZih XZcigVaV a~\Z dX] jc^`V Vibdh[~g [Žg ]VcYZa# 6ig^jb A_jc\WZg\ eaVcZgVg ]~g [Žg Zii bdYZ" kVgj]jh db X^g`V '#*%% b' dX] X^g`V &#%%% b' `dcidghniV# JcYZg '%%- ]Vg Zc cn YZiVa_eaVc iV\^ih [gVb# EaVcZc Vcid\h Vk Wn\\cVYhc~bcYZc jcYZg ]ŽhiZc '%%- dX] bZY\Zg [Žgjidb ~cYgVY Vck~cYc^c\ [Žg ]VcYZa dX] `dcidg ~kZc Zc i^aaWn\\cVY Vk [Vhi^\]ZiZc#

('

A>CCw<6AA:G>6C! KtM?y JI=NG76G NI6 ,#*%% B' =6C9:AHNI6 ,#'%% B' 7JI>@:G '& DBHtIIC>C< &+( B@G 7:Hy@6G: '!, B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G &) B@G

@K6HI:C! @6AB6G JI=NG76G NI6 -#)%% B' =6C9:AHNI6 ,#+%% B' 7JI>@:G &+ DBHtIIC>C< '(, B@G 7:Hy@6G: '!+ B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G &, B@G

6GDH>6C! KtHI:GuH JI=NG76G NI6 '.#)%% B' =6C9:AHNI6 &%#&%% B' 7JI>@:G &( DBHtIIC>C< '*' B@G 7:Hy@6G: '!, B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G &* B@G JC9:G DB7N<<C69

Varuhuset PUB har under de senaste üren genomgütt en omvandling frün ett traditionellt varuhus till ett modernt livsstilsvaruhus med ett ständigt levande och fÜränderligt utbud. Under üret fortsatte färdigställandet av PUB och tvü av fyra plan är nu helt klara. I augusti invigdes det andra planet, PUB , där inriktningen är dressat mode. Här har bland andra The Casbah med ett -tal olika varumärken Üppnat. PUB kommer att invigas i mars med ett utbud av mode inom konceptet street smart. Här Üppnar starka varumärken süsom Acne, Whyred, Nudie och Fifth Avenue Shoepair.

<6AA:G>6C! BDI6A6 JI=NG76G NI6 &&#+%% B' =6C9:AHNI6 ,#&%% B' 7JI>@:G ') DBHtIIC>C< &+) B@G 7:Hy@6G: &!- B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G &( B@G

HIDG@C6AA:C! 7DGuH

B^iiejc`iZc ^ yhiZghjcY Mittpunkten i Ă–stersund omvandlades frĂĽn Domusvaruhus till galleria och sedan dess har Domus varit den enskilt stĂśrsta hyresgästen i gallerian. Under lämnade Domus sina ytor och Atrium Ljungberg pĂĽbĂśrjade en omvandling av gallerian. I Domus tidigare lokaler planeras fĂśr ett fl ertal nya butiksetableringar med inriktning pĂĽ mode. Efter ytterligare ombyggnation av Mittpunkten kommer totalt ett -tal nya butiker inrymmas. Hela projektet beräknas vara färdigställt under hĂśsten . Mittpunktens parkeringsdäck med parkeringsplatser kommer att ĂśvergĂĽ frĂĽn Domus till Atrium Ljungberg. Efter att ny driftoperatĂśr kontrakteras under kommer parkeringsdäcket att renoveras och uppgraderas med avseende pĂĽ skyltning, belysning och teknik.

JI=NG76G NI6 &)#)%% B' =6C9:AHNI6 &(#)%% B' 7JI>@:G &( DBHtIIC>C< ((% B@G 7:Hy@6G: '!' B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G &. B@G

B>IIEJC@I:C! yHI:GHJC9 JI=NG76G NI6 &.#+%% B' =6C9:AHNI6 &'#'%% B' 7JI>@:G DBHtIIC>C< )%& B@G 7:Hy@6G: (!, B>A?DC:G =NG:H>CIt@I:G &- B@G

;gVbi^YheaVcZg# K~hiZg€h a^\\Zg ^ Zc gZ\^dc bZY dkVca^\i hidg ediZci^Va# JeeiV\c^c\h" dbg€YZi ~g hidgi dX] `Že`gV[iZc WZYŽbh Ž`V jcYZg YZ c~gbVhiZ €gZc# =~g Òcch Zc hiVg` Z[iZg" [g€\Vc ]dh V`iŽgZg dX] `dchjbZciZg Vk Vii k^iVa^hZgV X^in]VcYZac# 6ig^jb A_jc\WZg\h ]VcYZaheaVih 6gdh^Vc ^ K~hiZg€h! `dbbZg Vii \Zcdb\€ Zc hidg [ŽgcnZahZ jcYZg YZ c~gbVhiZ €gZc# 6gdh^Vc ~g Zii )% €g \VbbVai ]VcYZah`kVgiZg hdb ]Vg Zii jib~g`i a~\Z XZcigVai k^Y HidgV Idg\Zi ^ K~hiZg€h dX] ~g ViigV`i^ki eaVXZgVY bZaaVc YZ `dbbZgh^ZaaV dX] `jaij" gZaaV YZaVgcV Vk hiVYZc# 7Za~\Zi k^Y HidgV Idg\Zi Òcch ]~g Zc cVijga^\ dX] ]^hidg^h`i [ŽgVc`gVY idg\]VcYZa dX] ^ci^aa Òcch ]Ž\h`daV! W^Wa^diZ` dX] Ydb`ng`V# 9Zc cnV ]VcYZaheaVihZc h`V Wa^ Zc bdYZgc bdYZYZhi^cVi^dc hdb h`V W_jYV e€ ^che^gVi^dc dX] jeeaZkZahZg# HnhiZbWdaV\Zi! 8dde dX] 8aVh D]ahdc `dbbZg Vii Wa^ igVÒ`Yg^kVcYZ dX] ^ccZ]€aaZi h`V `gnYYVh bZY Zc jikVaY b^m Vk bZY^V! ZaZ`igdc^`! WŽX`Zg! gZhdg! bVi dX] `jaijg#

((

IjehXkj_ai^WdZ[bifbWji[h > iV`i bZY Vii 8dde ;dgjb [Žg~cYgVg h^ii `dcXZei dX] b^ch`Vg h^cV nidg h`VeVh bŽ_a^\]ZiZg Vii Z[[Z`i^k^hZgV nidgcV dX] `dbeaZiiZgV jiWjYZi Vk Wji^`Zg e€ ÓZgV Vk 6ig^jb A_jc\WZg\h hidgWji^`h]VcYZaheaVihZg# 7DI@NG@6 JI=NG76G NI6 '&#*%% B' =6C9:AHNI6 '&#%%% B' =NG:H>CIt@I:G &+ B@G

=6C>C<: JI=NG76G NI6 '*#+%% B' =6C9:AHNI6 '*#+%% B' =NG:H>CIt@I:G '- B@G

GDI:7GD JI=NG76G NI6 '*#(%% B' =6C9:AHNI6 '*#(%% B' =NG:H>CIt@I:G (& B@G

Hy9:GItA?: JI=NG76G NI6 ''#(%% B' =6C9:AHNI6 ''#(%% B' =NG:H>CIt@I:G (% B@G

KtHI7:G<6 JI=NG76G NI6 &,#)%% B' =6C9:AHNI6 &*#'%% B' =NG:H>CIt@I:G , B@G

=6ABHI69

HigViZ\^h`V a~\Zc ^ HidghidX`]dab Atrium Ljungbergs storbutikshandelsplatser är främst placerade utmed de stora trafi klederna i StorstockholmsomrĂĽdet. De präglas av rationell handel inom dagligvaror, sällankĂśpsvaror och volymvaror och har alla Coop Forum som stĂśrsta butik och nyckelkund. I takt med att Coop Forum fĂśrändrar sitt koncept och minskar sina ytor skapas mĂśjligheter att effektivisera ytorna och komplettera utbudet av butiker pĂĽ fl era av Atrium Ljungbergs storbutikshandelsplatser. Ambitionen är att skapa storbutikshandelsplatser där traditionell volymhandel kompletteras med ett utbud av mindre butiker med service- och upplevelsebaserad verksamhet. EfterfrĂĽgan pĂĽ etableringar har de senaste ĂĽren varit stor fĂśr denna typ av handelsplats. Efter den konjunkturella avmattning som skett under främst slutet av har dock fl era stora kedjefĂśretag inom framfĂśr allt branscherna hemelektronik, bygg och hem och fritid visat en stĂśrre fĂśrsiktighet vad gäller nyetableringar. Under hĂśsten Ăśppnade byggvaruhuset Hornbach sin anläggning i Botkyrka pĂĽ den mark som de under fĂśrvärvade av Atrium Ljungberg. Hornbach är tillsammans med Coop Forum huvudaktĂśrer i Botkyrka Handel. I rĂĽdande konjunkturläge har Atrium Ljungberg valt att avvakta med en fortsatt utbyggnad av handelsplatsen. Cn ]VcYZahYZhi^cVi^dc ^ =Vc^c\Z I Haninge sĂśder om Stockholm pĂĽbĂśrjas under vĂĽren omvandling och utveckling av den befi ntliga handelsplats som idag är en av Sveriges stĂśrsta livsmedelsdestinationer. Befi ntliga Coop Forum i Haninge, som är en av Coops stĂśrsta anläggningar, nyinvigdes och har sedan dess haft en mycket positiv utveckling. Haninge handelsplats strategiska läge stärks ytterligare dĂĽ regionen Haninge – Nynäshamn växer och utbyggnaden av väg (Nynäsvägen) är klar. I en fĂśrsta etapp färdigställer Atrium Ljungberg cirka m där bland andra KappAhl, Lindex, JULA, Apoteket, Intersport och Deichmann fl yttar in. Projektets byggstart sker under vĂĽren och Ăśppningen av etapp beräknas ske under hĂśsten .

JI=NG76G NI6 &%#-%% B' =6C9:AHNI6 &%#)%% B' =NG:H>CIt@I:G . B@G

;gVbi^YheaVcZg# 6ig^jb A_jc\WZg\ e€WŽg_Vg jcYZg k€gZc '%%. Zc db" kVcYa^c\ dX] jikZX`a^c\ Vk Zc cn ]VcYZahYZhi^cVi^dc ^ =Vc^c\Z# Dbg€YZi a^\\Zg ^ W~hiV a~\Z a~c\h k~\ ,( Cnc~hk~\Zc dX] ]~g Òcch ^YV\ 8dde ;dgjb dX] ^ YZhh c~g]Zi >86 BVm^# 6bW^i^dcZc bZY YZc cnV ]VcYZahYZhi^cVi^dcZc ~g Vii [ŽgZcV kdanb bZY ~gZcYZ" gZaViZgVY h]dee^c\# EaVihZc `dbbZg Vii ZgW_jYV gVi^dcZaa ]VcYZa ^ `dbW^cVi^dc bZY Zc b€c\[VaY ^cdb ~gZcYZc hdb [ŽgZc`aVg kVgYV\Zc [Žg b~cc^h`dg ^ [gVb[Žg Vaai YZi eg^b~gV jeeiV\c^c\hdbg€YZi =Vc^c\Z dX] IngZhŽ# =~g h`V kVgYV\hh]dee^c\ `jccV aŽhVh e€ eaVih [Žg [Vb^a_Zch hVbia^\V bZYaZbbVg dX] \Zcdb YZhi^cVi^dcZch higViZ\^h`V a~\Z `Vc `dchjbZciZgcV e€ Zii Zc`Zai dX] ~cYVb€ahZca^\i h~ii [ŽgZcV cniiV bZY cŽ_Z#

()

CnV YZiVa_]VcYZahdbg€YZi K~hiWZg\V =VcYZa ^ck^\YZh ^ hZeiZbWZg '%%-# =~g Òcch 8dde ;dgjb dX] A^Ya dX] k€gZc '%%. ŽeecVg ~kZc 8n`adiZ`Zi#

K~hiWZg\V =VcYZa Ă„ cnii YZiVa_]VcYZahdbg€YZ ^ck^\i Under har arbetet med att omvandla fastigheten Arbetsstolen i Västberga i sĂśdra Stockholm intensifi erats. I september invigdes det nya detaljhandelsomrĂĽdet, Västberga Handel, där Coop Forum pĂĽ cirka m var fĂśrsta butiken att etablera sig. EfterfrĂĽgan av dagligvaror har hittills varit stort i omrĂĽdet och Coop Forums fĂśrsta mĂĽnader har varit framgĂĽngsrika. I december Ăśppnade Lidl i Västberga Handel och i slutet av februari Ăśppnar dessutom Cykloteket. OmrĂĽdet ska kompletteras med ytterligare verksamheter under , bland annat med ett snabbmatskoncept. Den fortsatta ambitionen är att Västberga Handel ska erbjuda en kombination av attraktiv dagligvaru-, sällankĂśpsvaru- och volymhandel fĂśr primärt stadsdelarna Liljeholmen, Ă„lvsjĂś och Hägersten – ett stort upptagningsomrĂĽde med en positiv befolkningstillväxt. Västberga Handel ligger strategiskt och lättillgängligt intill E (SĂśdertäljevägen), i anslutning till Västberga Trafi kplats. PĂĽ motsatt sida av E ligger Telefonplan – ett omrĂĽde som genomgĂĽtt en omfattande utveckling under de senaste ĂĽren och där det fĂśr tillfället byggs bĂĽde bostäder och kontor. Västberga Handel har utformats utifrĂĽn ambitionen att ge fastigheten en tydlig prägel av kommersiell verksamhet och samtidigt bevara industrikaraktären frĂĽn den tid dĂĽ bageriverksamhet bedrevs i omrĂĽdet.

@~gck~gYZc [Žg egd_Z`iZi ~g bVi! [Vb^a_! i^Y dX] ~gZcYZ# =Vc^c\Z ~g Zc Vk HkZg^\Zh bZhi [g^i^Yh]jhi~iV `dbbjcZg# >cdb `dcXZeiZi [Žg cnV ]VcYZaheaVihZc gnbh Vii YZc V`i^kZ [g^i^Yh]jh~\VgZc `Vc \ŽgV ^c`Že hdb [Žg" cnV ]VcYZaheaVihZc gnbh Vii YZc V`i^kZ [g^i^Yh]jh~\VgZc `Vc \ŽgV ^c`Že hdb [Žg" kZg`a^\Vg hZbZhiZg" dX] aZY^\]ZihYgŽbbVg# > Zc [ŽghiV ZiVee [~gY^\hi~aaZg 6ig^jb A_jc\WZg\ X^g`V &'#%%% b'# 7n\\hiVgi h`Zg jcYZg k€gZc '%%. dX] Žeec^c\ Vk ZiVee & ~g eaVcZgVY i^aa hZeiZbWZg '%&%# > WZÒcia^\ YZiVa_eaVc `Vc niiZga^\VgZ b^chi &*#%%% b' ]VcYZa VYYZgVh! k^a`Zi `Vc jiŽ`Vh Y€ 6ig^jb A_jc\WZg\ ^ cja~\Zi eaVcZgVg i^aaWn\\cVYZg ^ Zii VaiZgcVi^ki ik€ eaVc#

(*

Förlaget LRF Media är hyresgäster i den nyförvärvade fastigheten Blästern 6 vid Norra Station.

36

Aedjeh :c `dci^cjZga^\ jikZX`a^c\ \Zcdb [ÂŽgW~iig^c\! `dbeaZiiZg^c\ dX] ZmeVch^dc e€\€g hdb Zc cVijga^\ YZa ^ YZc V`i^kV [ÂŽgkVaic^c\Zc dX] jikZX`a^c\Zc Vk 6ig^jb A_jc\WZg\h `dcidghWZhi€cY# Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter ĂĽterfi nns i Stockholmsregionen. Här är fĂśretaget ledande pĂĽ lĂĽngsiktigt starka delmarknader. Kärnan i kontorsbestĂĽndet ĂĽterfi nns i Stockholms innerstad, Sickla, Kista och Farsta och omfattar totalt m kontor samt blandfastigheter och verksamhetslokaler. Under uppgick hyresintäkterna fĂśr Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter till cirka Mkr vilket motsvarar procent av fĂśretagets totala hyresintäkter. AZYVcYZ e€ kVg_Z YZabVg`cVY Att koncentrera kontorsfastigheterna i stĂśrre fĂśrvaltningsenheter till ett fĂĽtal utvalda delmarknader gĂśr Atrium Ljungberg till en framträdande aktĂśr pĂĽ respektive delmarknad. Denna medvetna strategi gäller fĂśr fĂśretagets hela bestĂĽnd, kontor som handel. God lokalkännedom ger Ăśkad konkurrenskraft. PĂĽ varje delmarknad arbetar bolaget aktivt med att fi nna nya och olika samarbetsformer med omkringliggande aktĂśrer och inte minst med lokala myndigheter. Det goda samarbetet har resulterat i att en rad starka och namnkunniga fĂśretag valt att etablera sig i Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter. Under har bland annat Bonnier AB, Alcro-Beckers AB och Huawei Technologies Sweden AB fl yttat in.

;V`iV ) 9:AB6G@C69:G HID8@=DABH >CC:GHI69 B:9 Hy9:GB6AB D8= CDGG6 HI6I>DCHDBGu9:I @>HI6 ;6GHI6 H>8@A6 JI=NG76G NI6 ')-#%%% B' =NG:H>CIt@I:G )+* B@G

A~\Zi Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter är belägna där Stockholm växer, i starka geografi ska lägen med bra kommunikationer. Ofta är kontorsfastigheten en del i en helhet innehĂĽllande sĂĽväl boende och arbetande som handel och service vilket ger mĂśjligheter fĂśr bolaget att skapa och forma morgondagens mĂśtesplatser, i linje med beslutade strategier. I Stockholms innerstad är bestĂĽndet av moderna karaktärsfastigheter med tydlig profi l tongivande. Glashuset vid Slussen är ett välkänt exempel, fastigheterna vid strategiska Norra Station ett annat med tanke pĂĽ den framtida etableringen av ett life science kluster i den nya stadsdelen. I anslutning till shoppingdestinationerna PUB och Glashuset pĂĽ Drottninggatan/Kungsgatan fi nns kontorsytor i klassiska fastigheter. Sicklas unika mix av arbete, handel, utbildning och kultur skapar ett berikande arbetsliv fĂśr alla aktĂśrer och det har skapat en egen mikromarknad fĂśr kontoren. Ă„rvinge i Kistas medvetna mix av bĂĽde kontor och bostäder har blivit ett fĂśredĂśme fĂśr levande och trygga miljĂśer och i Farsta fortsätter utvecklingen av den självklara mĂśtes- och arbetsplatsen i sĂśdra Stockholm.

<aVh]jhZi k^Y HajhhZc! Zii Vk HidX`]dabh bZhi `~cYV dX] `VgV`i~g^hi^h`V aVcYb~g`Zc#

(,

Forma Publishing Group, med kontor på Hälsingegatan 49 vid Norra Station, är ett av Sveriges största förlag med tidningar som Icakuriren och Hus&Hem.

Norra Station. Under 2008 förvärvade Atrium Ljungberg tillsammans med Humlegården

kontorsfastigheten Blästern 6, belägen i hörnet Norra Stationsgatan och Gävlegatan och i anslutning till företagets övriga fastigheter Blästern 11 och 13 vid Norra Station. Fastigheten uppfördes i slutet av 30-talet och förädlades under 90-talet till modern kontorsfastighet. Hyresgäster i fastigheten är bland andra LRF Media AB, Amadeus Scandinavia AB, Hjemmet Mortensen AB och IBM. Med det strategiska förvärvet av Blästern 6 blir Atrium Ljungberg på ett än mer tydligt sätt delaktig i visionen för Norra station – ett av Sveriges största framtida utvecklingsområden. Nyuthyrningar i Blästern har under året gjorts till bland annat Karolinska Universitetssjukhuset, Stockholms läns landsting och IP Only. City. På Kungsgatan 49 har Bonnier AB flyttat in under året. Det är i de nyrenoverande lokalerna högst upp som företaget samlat sina affärsområden för att skapa ”ett helt nytt Bonnier”. Andra hyresgäster på samma adress är bland andra Forsen Projekt AB och Apple. Slussen. Vid Slussen ligger en av Stockholms mest uppmärksammade kontorsbyggnader, Glashuset. Redan när huset invigdes 1974 var det en föregångare inom modern kontorsarkitektur. Vid årsskiftet 2003/2004 startade en omfattande renovering för att möta dagens krav på komfort och teknik och Glashuset Slussen är sedan ett par år tillbaka nyinvigt. Största hyresgäst är Telenor. Medborgarplatsen. Vid Medborgarplatsen ligger fastigheterna Fatburssjön 8 och Fatburen 1.

Kontorsfastigheten Fatburssjön 8 på Magnus Ladulåsgatan står med sin djupröda tegelfasad i stilig kontrast till grannens ljusa funkisfasader. I Fatburen 1 samsas allt från kontorsmiljöer och butiker till restauranger och biografsalonger. Fastigheten utgör en del av Söderhallarna som totalt omfattar de två huskropparna Saluhallshuset och Björkhallshuset där Atrium Ljungberg äger det sistnämnda. Fridhemsplan. Nära Fridhemsplan och mittemot Västermalmsgallerian ligger fastigheten Roddaren 7. Uppförd vid förra seklets början och då inrymmande A. Wiklunds velocipedfabrik, nu förädlad till kontor med kreativa och representativa miljöer. Hammarby Sjöstad. I Hammarby Sjöstad har Atrium Ljungberg skapat en av de främsta arbetsmiljöerna söder om Slussen i sin fastighet Proppen 6 på Textilgatan 31. Rymd, ljus och god gestaltning har varit ledord i projektet och resultatet har gått under parollen ”som ett kontor, fast bättre”. Under året har hyreskontrakt tecknats med bland annat Netgiro.

38

Cognos ett IBM-företag, med kontor på Gävlegatan 22 vid Norra Station, är verksamma inom lösningar för beslutsstöd och verksamhetsstyrning.

Sickla. I Sickla har nytillskottet Kunskapsgallerian M7 gett området ännu ett lättigenkännligt landmärke. Här samverkar kultur- och musikutbildningar med internationell ekonomi- och handelsutbildning skapad för morgondagens värld och dess entreprenörer. Atrium Ljungbergs ambition att skapa levande mötesplatser har här förverkligats då huset även innehåller ytor för andra än utbildningsaktörerna samt en mängd mötesplatser och lounger som uppmuntrar till spontana möten. Läs mer om Kunskapsgallerian på sidorna 10-11. Kontoren i Sickla ligger integrerade i Sickla Köpkvarters handelsmiljö och i Dieselverkstadens kulturutbud vilket skapar ett berikande arbetsliv. I Sickla uppförs nu även en ny kontorsbyggnad för Atlas Copco så att alla Atlas Copcos verksamheter i Sickla kan samlas. Hit flyttar dessutom Atrium Ljungberg sitt eget huvudkontor. Byggnaden beräknas stå färdig vid årsskiftet 2010/2011. Läs mer på sidan 40. Kista. Genom ett unikt samarbete mellan näringsliv, akademi och Stockholms stad är Kista idag

en levande vetenskapsstad med tyngdpunkt inom mobila tjänster, multimedia, trådlösa system och bredbandssystem. Ärvinge, som utgör en egen stadsdel vid entrén till Kista, är en småskalig trädgårdsstad innehållande både kontor och bostäder. Kontorsfastigheterna har utvecklats i etapper längs med Kymlingelänken (framtida E18) och är mycket flexibla i sin utformning. Det har bidragit till att

Alcro-Beckers, med kontor på Textilgatan 31 i Hammarby Sjöstad, är ett av Sveriges mest kända varumärken inom färg.

39

flera världsledande företag inom IT, telekom och elektronik har valt Ärvinge, till exempel Novell, Oracle, Atea, Arrow, Agilent och Tieto. Under 2008 har bland annat Digital Network Services Sweden AB och Huawei Technologies Sweden AB flyttat till Ärvinge. Farsta. En förnyelse och utveckling av Farsta Centrum påbörjades under 2008 och kommer att

fortsätta de närmaste åren. Här skapas ljusa och effektiva arbetsmiljöer som möter det moderna företagets alla behov, med rätt känsla, effektivitet och med en servicenivå utöver det vanliga. Farsta Centrum är idag ett av de äldsta och mest omtyckta centrumen i Stockholm. Mångfald i handel, levande torgliv, väl utbyggd service, trivsel och en tidstypisk arkitektur är kännetecknande för Farsta Centrum vilket resulterar i en naturlig förening av arbete, handel, service och bostäder. Atrium Ljungberg vill skapa en helhetsmiljö och en än mer komplett stadsdel av Farsta Centrum och detta kommer att stärka området ytterligare både gällande kontor och handel.

Nytt kontorshus för Atlas Copco

I oktober 2008 tecknade Atrium Ljungberg avtal med Atlas Copco om att uppföra en ny kontorsbyggnad i Sickla för Atlas Copco. Avtalet innebär en långsiktig och hållbar lösning för Atlas Copcos verksamhet i Sickla och att samtliga verksamheter i Sickla kan samlas i en och samma byggnad. Den nya kontorsbyggnaden kommer att stärka Sickla som mötesplats för arbete, handel, service, kultur och utbildning. Byggnadens totala uthyrbara yta är cirka 13.800 m 2 . Det nya, långsiktiga hyreskontraktet med Atlas Copco som omfattar 10.800 m 2 ersätter ett antal existerande hyreskontrakt. I resterande yta i kontorshuset kommer bland annat Atrium Ljungberg att förlägga sitt huvudkontor. I nya moderna lokaler ska skapas en produktiv och inspirerande miljö för de cirka 800 personer som kommer att arbeta där. Kontoret ska utformas till en professionell mötesplats med goda möjligheter att stärka relationer med kunder och andra intressenter. Stort fokus kommer att läggas på hållbarhetsaspekten i utvecklingen och genomförandet av den nya byggnaden, med högt ställda ambitioner vad gäller bland annat energi- och mediaförbrukning, konstruktions- och materialval samt persontransporter. Byggnaden beräknas stå färdig vid årsskiftet 2010/2011 då Atlas Copco och Atrium Ljungberg flyttar in. Byggkostnaden bedöms uppgå till 350 Mkr.

40

8eij Z[h <Zcdb Vii VceVhhV WZWn\\ZahZc h€ Vii Wdhi~YZg dX] VgWZiheaVihZg b^mVh h`VeVh Zii dbg€YZ bZY Zc aZkVcYZ ]Za]Zihb^a_ÂŽ hdb cnii_Vh jcYZg Yn\cZih VaaV i^bbVg# BVabÂŽ I november fĂśrvärvade Atrium Ljungberg fastigheten Bohus vid Mobilia i MalmĂś innehĂĽllande bostäder, kontorslokaler, butikslokaler och även parkeringar. Hela MobiliaomrĂĽdet är inne i en intressant utvecklingsfas där Atrium Ljungberg tillsammans med MalmĂś stad ska skapa en mĂśtesplats fĂśr handel, kultur, friskvĂĽrd och bostäder i ett fĂśr MalmĂś nytt stadsmässigt kvarter. FĂśrvärvet medfĂśr utĂśkade mĂśjligheter fĂśr bolagets utvecklingsarbete av Mobilia som helhet. Sedan fĂśrvärvet har kontorslokalerna byggts om till fyrtio nya lägenheter vilka kompletterar de befi ntliga hyresrätterna. I kvarterets bottenvĂĽning kommer cirka m tomma lokaler att omvandlas till butikslokaler. Butikerna integreras med bostäderna och omgivande gator och torg och blir en naturlig del av det nya MobiliaomrĂĽdet.

;V`iV B6ABy &.) At<:C=:I:G &"( GD@ 7N<<I &.++ @>HI6 )(* At<:C=:I:G &"* GD@ 7N<<I &..'"&..(

@^hiV Ă„rvinge är en smĂĽskalig och lĂĽgbebyggd trädgĂĽrdsstad där bostäderna integrerats med Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter. SmĂĽskalighet kombinerat med Ăśppna ytor är ledord vad gäller trygghetsskapande i ett bostadsomrĂĽde och detta beaktades redan vid uppfĂśrandet i bĂśrjan av -talet. Erfarenheterna frĂĽn Ă„rvinge ligger bland annat till grund fĂśr skriften Bo Tryggt , en handbok i tryggt boende framtagen av Polismyndigheten i Stockholms län. I Ă„rvinge äger Atrium Ljungberg hyresrätter. I omrĂĽdet fi nns även bostadsrätter.

tgk^c\Z ^ @^hiV ~g Zc ign\\ dX] WVgc" k~ca^\ ig~Y\€gYhhiVY bZY Zc anX`VY `dbW^cVi^dc Vk Wdhi~YZg! c~ghZgk^XZ dX] `dcidg#

)&

JB 8o]] 78 JcYZg €gZi ]Vg IA 7n\\ ]V[i ]ÂŽ\ jeeYgV\hkdanb €i W€YZ WZĂ’cia^\V dX] cnV `jcYZg# <Zcdb Vii VgWZiV a€c\h^`i^\i ]Vg WdaV\Zi \dYV [ÂŽgjih~iic^c\Vg Vii bÂŽiV Zc ]€gYcVcYZ `dc`jggZch dX] [dgih~iiV h^c edh^i^kV jikZX`a^c\ dX] ZmeVch^dc# IA 7n\\ dX] kZg`hVb]ZiZc Atrium Ljungbergs helägda dotterbolag TL Bygg är ett byggmästarbolag med inriktning pĂĽ alla typer av ombyggnader, tillbyggnader och byggservice. Verksamheten är koncentrerad till Stockholmsregionen och Uppsala. Ombyggnadsverksamheten omfattar ombyggnationer i bostads-, kontors- och handelsfastigheter medan byggserviceuppdragen bestĂĽr av ombyggnationer samt reparationer av vatten- och brandskador ĂĽt fĂśrsäkringsbolag. StĂśrre delen, cirka procent, av TL Byggs uppdrag bestĂĽr av arbeten ĂĽt externa byggherrar och resterande ĂĽt moderbolaget Atrium Ljungberg. A€c\h^`i^\V `jcYgZaVi^dcZg \Zg ign\\]Zi TL Bygg har en mĂĽngĂĽrig erfarenhet av ombyggnadsentreprenader och byggservice, viket har lett till hĂśg kompetens inom bolaget och en stark konkurrenskraft inom omrĂĽdet. En genom ĂĽren upparbetad stark kundbas ger stabilitet och trygghet i bolaget, men arbete med att fi nna nya kunder pĂĽgĂĽr kontinuerligt fĂśr att mĂśjliggĂśra fortsatt expansion. ?d]Vc :YajcY! K9#

DBHtIIC>C< E:G 7:HItAA6G@6I:<DG> ;ÂŽgh~`g^c\hWdaV\ && ;Vhi^\]ZihWdaV\ eg^kViV 7G; &-

6ig^jb A_jc\WZg\ &.

;Vhi^\]ZihWdaV\ `dbbjc ',

HiVi dX] `dbbjc '*

DBHtIIC>C< E:G JEE9G6<HINE Hedgi dX] [g^i^Y &% 7ji^`Zg dX] ]VcYZa &+

K€gY dX] dbhdg\ )

:\Zc `dbeZiZch FÜr att säkerställa kvalitet och kompetens arbetar TL Bygg i huvudsak med egen personal. UnderentreprenÜrer anlitas fÜr installationer och specialarbeten. Bolagets mycket lüga personalomsättning medfÜr att lüng och gedigen erfarenhet och kompetens behülls i bolaget och kontinuerligt fÜrs vidare till nya medarbetare. Lüg personalomsättning och lüngsiktig nyrekrytering medfÜr dessutom en bra balans i bolagets üldersstruktur. @kVa^iZi TL Bygg är medlem i byggfÜretagens bransch- och arbetsgivarorganisation Sveriges byggindustrier/Stockholms ByggmästarefÜrening som fÜreträder byggsektorn och driver branschgemensamma frügor. TL Bygg är certifi erat enligt BF K, som är ett produktcertifi eringssystem fÜr byggbranschen. Certifi eringen säkerställer kvalitet, miljÜ och arbetsmiljÜ där Statens Provningsanstalt utfÜr revision en güng per ür.

GZhjaiVig~`c^c\Vg ^ hVbbVcYgV\

7dhi~YZg ))

B`g @dcidg '+

:miZgc dbh~iic^c\ Dbh~iic^c\ `dcXZgc[ÂŽgZiV\ CZiiddbh~iic^c\ GÂŽgZahZgZhjaiVi ;^cVchcZiid GZhjaiVi Z[iZg Ă’cVchcZiid 6ciVa Vchi~aaYV

)'

'%%-

'%%,

'%%+

'%%*

'%%)

'.&!)

')*!(

'.,!(

'*%!)

'('!)

+,!)

,(!)

((!*

(-!(

&+!,

(*-!-

(&-!,

((%!-

'--!,

').!&

(&!)

(%!,

'-!+

''!&

&*!&

&!&

%!+

%!)

%!&

%!(

('!*

(&!(

'.!%

''!'

&*!)

&%%

..

.,

-+

,,

I Slakthusområdet har TL Bygg byggt om en råvind till nytt kontor för Gateau.

Personalen genomgår utbildning enligt plan i kvalitetssystemet BF9K och bolaget har krav på att de yrkesarbetande har yrkesbevis. Flera nya uppdrag under 2008 2008 har varit ett år med hög uppdragsvolym och god lönsamhet. Arbeten har utförts åt flera nya kunder såsom Stockholmshem, Tyresö kommun, Folksam och Stockholms Idrottsförvaltning. Bland återkommande kunder kan nämnas Fastighetskontoret, för vilka ett nytt bageri uppförts i Slakthusområdet, ombyggnad av Hovstallet och Oskar 11 Skridskopaviljong på Kastellholmen åt Statens Fastighetsverk och stambyte i cirka 450 lägenheter på uppdrag av Familjebostäder. Under året har TL Bygg dessutom genomfört entreprenader i Uppsala som är en ny marknad för bolaget. Målet är att etablera sig på Uppsalamarknaden och förlägga ett fast kontor där. Den 1 april 2008 tillträdde Johan Edlund som VD efter Kurt Jävert. I ledningsgruppen har ett generationsskifte skett. Bolaget har dessutom stärkt sin organisation under året med stabsfunktioner inom inköp/kalkyl och ekonomi. Framtidsutsikter Under 2009 kommer sannolikt konkurrensen om uppdragen att hårdna. TL Byggs strategi att arbeta långsiktigt med befintliga och nya kunder gör att bolaget har stora förutsättningar att möta konkurrensen och fortsätta sin positiva utveckling och expansion.

Restaurangakademin i Slakthusområdet växer fram. Här ska tävlingen Årets Kock avgöras och TV-inspelas under våren 2009.

43

Risker och möjligheter hyresintäkter, lokaltyp Bostäder 3%

Övrigt 10%

Handel 56% Kontor 31%

hyresintäkter, geografisk Övriga Sverige 11% Uppsala Mälardalen 11%

Övriga Stockholm 53%

Stockholms innerstad 25%

förfallostruktur hyreskontrakt Mdkr 500

Antal 700

450

600

400

500

350 300

400

250 300

200 150

200

100

100

50

0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bostäder och senare

0

Kontrakt, exkl parkeringskontrakt

Årshyra

fördelning av kontraktsstorlek Mdkr 900

Antal 1 600

800

1 400

700

1 200

600

1 000

500

800

400

600

300

400

200

200

100

0

r kk

r ›3

00

0

kk

r

Hyresutveckling Hyresutvecklingen för kommersiella lokaler påverkas i stor utsträckning av det allmänna konjunkturläget och av respektive delmarknads utveckling avseende befolkning och sysselsättning. Hyresutvecklingen påverkas också av utbudet av befintliga ytor respektive planerad nyproduktion. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan och minskade vakanser med ökade hyresnivåer som följd. Vid en lågkonjunktur bedöms det omvända inträffa. Förändringar i marknadshyrorna får en begränsad omedelbar effekt på hyresintäkterna då de kommersiella hyreskontrakten oftast tecknas för en löptid på 3-5 år. För Atrium Ljungberg ligger den genomsnittliga löptiden på tre år. Hyreskontrakten kan normalt sägas upp senast nio månader innan kontraktidens slut, antingen för omförhandling av villkor eller för avflyttning. Om ingen uppsägning görs förlängs kontrakten på samma löptid och till samma villkor. För hyreskontrakt avseende handelsytor är det vanligt förekommande med en fast hyra med en omsättningsklausul som innebär att hyresgästen betalar ett tillägg till hyran, baserat på hyresgästens omsättning. I en uppåtgående konjunktur medför detta möjlighet till ökade hyresintäkter. Vid en omvänd situation begränsas risken genom att hyresgästen betalar en fast minimihyra. För 2008 uppgick de rörliga omsättningstilläggen till 1 procent av de totala hyresintäkterna. Hyreskontrakten har en indexklausul som innebär att hyran justeras årligen i takt med inflationen. Det medför att ökade kostnader till följd av stigande inflation kan kompenseras genom hyreshöjningar. Kundberoende och vakansrisk Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju större andel stora hyresgäster ett fastighetsbolag har och ju lägre spridningen på kontraktens löptider är. Därtill påverkar även den enskilda hyresgästens verksamhet och ekonomiska stabilitet. I samband med nytecknande av kontrakt utvärderas därför hyresgästens ekonomiska situation och förmåga att betala avtalad hyra. Totalt har Atrium Ljungberg cirka 1.200 kommersiella hyreskontrakt, med en stor spridning över löptider och hyresgästsammansättning. Årshyran för det enskilt största kontraktet uppgår till 1,9 procent av bolagets årshyror. De tio största kunderna står för 26 procent (26,8) av hyresintäkterna, fördelat på 55 etableringar. Den genomsnittliga återstående avtalslängden i Atrium Ljungbergs kontraktsportfölj uppgick vid årsskiftet till 32 månader, bostäder exkluderat. Bolagets kontraktsstruktur med avseende på löptider, storlek och branschfördelningen ger en god riskspridning. Under 2008 har uthyrningsgraden ökat från 92 procent till 94 procent inklusive projektfastigheter. Långsiktigt bedöms en vakansgrad på 2-3 procent som nödvändig för att kunna möta kundernas behov av förändring.

1

00

0-

3

00

0

kk

r 0

kk 50

0-

1

00

0 50 0-

25 0-

25

0

kk

r

0

Marknader och fastighetsbestånd Atrium Ljungbergs fastigheter är koncentrerade till delmarknader som bedöms som långsiktigt starka med avseende på läge, befolkningstillväxt, sysselsättning, allmänna kommunikationer och konkurrenssituation. Bolaget arbetar strategiskt för fortsatt tillväxt på starka delmarknader, vilka bedöms klara sig bättre i såväl hög- som lågkonjunktur. Fastighetsbeståndet innehåller olika typer av kommersiella lokaler men även bostäder finns i beståndet. Kombinationen av olika lokaltyper ska i första hand ses som en strategi att för kunden skapa attraktiva helhetsmiljöer men kan också ses som ett led i att sprida risker och affärsmöjligheter över konjunkturcykler.

Årshyra

44

Kontrakt

Drift- och underhållskostnader Förvaltningsrelaterade kostnader utgörs främst av taxebundna kostnader som el, värme, vatten och renhållning samt av fastighetsskatt, förvaltningsadministration och reparationer. Antalet leverantörer av taxebundna kostnader är lokalt begränsat vilket kan påverka priset. En stor del av

bolagets taxebundna kostnader och fastighetsskatt vidaredebiteras hyresgästen genom reglering i hyreskontrakten, varför kostnadsökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i bolagets resultat. Bolaget arbetar målmedvetet med effektivisering av förbrukningstal och systematiserade upphandlingar i syfte att begränsa kostnadsökningar och miljöpåverkan samt att öka konkurrenskraften i hyressättningen. Bolagets fastighetsbestånd håller god standard och är väl underhållet. Oförutsedda skador och reparationer kan påverka bolagets resultat negativt.

Mdkr 400 350 300 250 200 150

Media

Tillverkning, industri

Bostäder

Bank- och finans

Elektronik

Övrigt handel

Hälsa och vård

Kultur och utbildning

IT/Telecom

Hem och fritid

Restauranger och hotell

Kontor övrigt

0

Dagligvaror (livsmedel)

50

Räntebindning Räntebindningstid

Rörligt

Känslighetsanalys kassaflöden

Hyresintäkt

100

Mode och beklädnad

Ränterisk och likviditetsrisk Räntekostnaderna utgör utöver värdeförändringar den enskilt största kostnadsposten i Atrium Ljungbergs resultat. I syfte att begränsa risken för ökade marknadsräntor har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider. Genom en längre räntebindning begränsas bolagets risk för negativa resultateffekter vid ökande marknadsräntor och omvänt vid sjunkande marknadsräntor. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgår till 2,7 år. Den genomsnittliga räntenivån uppgår till 4,7 procent och räntetäckningsgraden, dvs förmågan att betala den årliga räntekostnaden uppgår till 2,5 ggr. En förändring av marknadsräntorna med +/- 1 procent skulle vid en helt osäkrad räntebindningsstruktur medföra en resultatförändring med +/- 84 Mkr. Med bolagets räntebindningsstruktur begränsas resultateffekten år 1 till +/- 18 Mkr. Det är också viktigt att säkerställa tillgång till ny finansiering för bolagets projektutveckling samt för refinansiering av befintliga lån. Atrium Ljungbergs räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 8.351 Mkr. Bolagets kassaflöde uppgick 2008 till 593 Mkr och belåningsgraden uppgick till 43,8 procent. Den genomsnittliga återstående löptiden för bolagets räntebärande skulder uppgick till 3,0 år. Enligt bolagets finansiella policy får maximalt 50 procent av finansieringen tillgodoses av en långivare i syfte att begränsa finansieringsrisken. Vid utgången av året hade bolaget kreditavtal med fem olika långivare. Bolaget har ingen valutarisk då lån i utländsk valuta inte förekommer.

kontraktsfördelning per bransch

Belopp Mkr

Andel %

Medelränta, %

6,3

1.877

22

2009

366

4

5,0

2010

1.238

15

4,6 4,0

2011

830

10

2012

1.235

15

4,1

2013

1.350

16

4,6

2014 och senare

1.455

18

3,8

Totalt

8.351

100

4,7

Belopp Mkr

Andel %

Förändring i %

Resultateffekt år 1, Mkr

Resultateffekt helår, Mkr

Hyresnivå, kommersiella lokaler

5

11

75

Hyresnivå, bostäder

5

3

3

Uthyrningsgrad

1

18

18

Räntenivå

1

18

84

2009

1.673

20

2010

1.155

14

2011

1.282

15

2012

1.337

16

2013

1.350

16

2014 och senare

1.554

19

Totalt

8.351

100

Fastighetsvärden Faktorer som påverkar värdeförändringen av fastighetsbeståndet är bland annat fastigheternas driftöverskott, utbud och efterfrågan på fastighetsmarknaden, tillgång till kapital och gällande marknadsräntor. Under 2008 har fastighetsvärdena sjunkit efter ökade avkastningskrav till följd av den finansiella oron och lågkonjunkturen. Av nedanstående tabell framgår hur fastighetsvärdet i Atrium Ljungberg påverkas vid förändringar i dessa olika värdefaktorer. Se även information i not 15 om bolagets marknadsvärdering av fastigheter på sidan 92. Samtliga bolagets fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom Länsförsäkringar.

Kapitalbindning Räntebindningstid

Känslighetsanalys fastighetsvärdering Värdeparameter

Antagande

Värdepåverkan

1.900 Mkr

Hyresnivå

+/- 10%

Driftkostnad

+/- 50 kr/kvm

660 Mkr

Avkastningskrav

+/- 0,25%

-780/+850 Mkr

Långsiktig vakansgrad

+/- 2%

500 Mkr

45

> bbXWhj \ h[jW]WdZ[ 9Zi VaagV k^`i^\VhiZ ^ 6ig^jb A_jc\WZg\h ] aaWVg]Zih" VgWZiZ ~g Vii h`VeV ]Za]Zihb^a_ Zg hdb jcYZg a c\ i^Y [jc\ZgVg k~a [ g YZ b~cc^h`dg hdb Wdg! VgWZiVg dX] k^hiVh ^ YZb# Ç6ii VgWZiV [ g Zc ] aaWVg jikZX`a^c\ ~g W YZ h_~ak`aVgi dX] cVijga^\i [ g dhhÇ 6C9:GH CNA6C9:G! K9

7Zh `VgZ

BZYVgWZiVgZ @jcYZg

AZkZgVci gZg

:cigZegZc gZg

@dbbjcZg

t\VgZ

@dchjaiZg

;^cVch^ZaaV V`i gZg

)+

9ZiVa_]VcYZa

>YZZaaV dg\Vc^hVi^dcZg

= aaWVg jikZX`a^c\ Ä cVijga^\ YZa ^ ]ZaV kZg`hVb]ZiZc Att arbeta för en långsiktigt hållbar utveckling är både självklart och naturligt för ett fastighetsbolag som Atrium Ljungberg. Bolaget har ett långsiktigt ägarperspektiv där långsiktig lönsamhets- och värdetillväxt skapas genom att vårda kunder, medarbetare, handelsplatser och fastigheter på bästa sätt. I bolagets uppgift ingår att skapa och utveckla trivsamma och hälsosamma miljöer och mötesplatser som bidrar till en god samhällsutveckling såväl ekonomiskt som miljömässigt och socialt. Atrium Ljungbergs verksamhet ska alltid präglas av långsiktighet, pålitlighet, samverkan och innovativt tänkande. Dessa värden ska ligga till grund för en framgångsrik företagskultur och säkerställa ett ansvarsfullt företagande. Det fi nns fl era miljömässiga och sociala hållbarhetsaspekter som är direkt kopplade till Atrium Ljungbergs affärsprocess, vilket gör hållbarhetsfrågorna till en väsentlig del av affären. Förutom risk- och kostnadsaspekter har ett allt större intresse för hållbarhetsfrågor och ett mer genuint hållbarhetsmedvetande noterats bland kunder och hos anställda. Dessa faktorer driver bolagets hållbarhetsarbete framåt på ett mycket positivt sätt. Förmågan att uppmärksamma omvärldens förändrade värderingar och anpassa verksamheten efter kundernas, intressenternas och marknadens krav på miljömässiga och hållbara lösningar kommer att vara mycket viktigt i framtiden. Atrium Ljungberg anser att det allra viktigaste i hållbarhetsarbetet är att skapa helhetsmiljöer som under lång tid fungerar väl för de människor som bor, arbetar och vistas i dem. En av Atrium Ljungbergs största utmaningar är därför att utveckla och förankra arbetet för en hållbar utveckling som ingår och pågår i den dagliga verksamheten. B _a^\]ZiZg Vii e kZg`V Det globala koldioxidmedvetandet har en tydlig inverkan på energipriser, vilket i sin tur innebär osäkerheter för både bolaget och kunderna. Insatser för att reducera eller eliminera källor till energirelaterade kostnader är därför prioriterade hos Atrium Ljungberg. Insatserna omfattar dels en femårig elhandelsportfölj som bidrar till mindre variationer i enhetspriser, dels ett långsiktigt energiarbete inom projektering och förvaltning som skapar effektivare resursutnyttjande. Ett annat prioriterat område är att beakta hållbarhetsaspekterna i och omkring Atrium Ljungbergs mötesplatser. Det innebär bland annat att göra långsiktiga val när tekniska lösningar för byggnadskonstruktioner, material, installationer, avfallshantering, kemikaliehantering, dagvattenhantering och person- och varulogistik ska bestämmas. De intressentdialoger som förs i olika delar av affärsprocessen säkerställer att hållbarhetsaspekten beaktas. Kommuners ambitioner kring säker och effektiv kollektivtrafik, interkulturell integration och handels- och tjänsteutbud väger till exempel alltid tungt i utvecklingsarbetet kring större fastigheter. På central nivå är det i första hand viktigt att utveckla dialogen med detaljhandeln, ägare och medarbetare. Syftet här är att bidra till förståelse och engagemang i de sammanhang där Atrium Ljungberg tror att beslut med bred förankring kommer att krävas i framtiden.

Hållbarhetsstrategi Atrium Ljungbergs övergripande strategi för hållbart företagande innebär att hållbarhetsaspekterna beaktas i hela affärsprocessen. Kontinuerliga intressentdialoger kring inriktning, mål och tekniska lösningar påverkar verksamheten i positiv riktning. Kvaliteten understöds av kompetensutveckling, dokumenterad styrning och uppföljning. Hållbarhetsarbetet redovisas enligt den internationellt erkända standarden GRI (Global Reporting Initiative). Korsreferenslista GRI-index återfinns på sidan 108.

principskiss, hållbarhetsinlsag i affärsprocessen

0-2 år

0-2 år

0-2 år

0-2 år

50-100 år

Driftkostnad/risk utan hållbarhetsperspektiv

Påverkansmöjlighet

Driftkostnad/risk med hållbarhetsperspektiv

Miljöbelastning

Förvärv

Idé och vision

Utveckling

Genomförande

Förvaltning

Värdering av miljörisker görs genom konsultarbeten och dialoger med förvaltare. Fastighetstyp, historisk användning och lokalisering avgör omfattningen.

Inriktning väljs efter kundoch kommundialoger. Hänsyn tas t ex till lokala ambitioner kring utveckling av näringsliv, trafikflöden, demografisk mångfald, koldioxid och mötesplatsens utbud.

Beslutsunderlag tas fram tillsammans med kunder och konsulter. Underlagen omfattar definition av mål och tekniska lösningar inom områden som resurseffektivitet, kretloppsanpassning, utemiljöer, transporter, arbetsmiljöer, hälsa och komfort.

Styrning och kontroll sker utifrån lagstadgade bestämmelser för upprättande av byggnader. Styrningen omfattas av Miljöplanen.

Energi- och mediaflöden samt miljökvaliteter styrs och kontrolleras. Lokala förutsättningar är grund för insatser och resultat.

Strategin förväntas resultera i en långsiktig förbättring av verksamhetens hållbarhetsprestanda och en minskning av den totala driftkostnaden. Redan idag finns exempel på byggnadskonstruktioner, materialval, installationer, avfallshantering, kemikaliehantering, dagvattenhantering och person- och varulogistiklösningar som tillkommit genom att intressentdialoger med hållbarhetsaspekter har integrerats i affärsprocessen. Med rätt perspektiv, känsla och projektmål i utvecklingsarbetet förbättras ständigt möjligheterna för flexibla och resurssnåla produkter som inte kräver omfattande ombyggnationer eller har högt materialutbyte över tid.

47

B^a_Žeda^Xn ™ 6ig^jb A_jc\WZg\h kZg`hVb]Zi h`V WZYg^kVh bZY b^chiV bŽ_a^\V cZ\Vi^kV e€kZg`Vc e€ b^a_Žc [Žg Vii W^YgV i^aa Zii ]€aaWVgi hVb]~aaZ# ™ K€gi b^a_Žb~hh^\V VchkVghiV\VcYZ h`V kVgV Zc ^ciZ\gZgVY YZa Vk [ŽgZiV\Zih kZg`hVb]Zi# 9Zi h`V k^aV e€ \~aaVcYZ V[[~gh^Y‚ dX] k~gYZ" \gjcYZg dX] W^YgV i^aa a€c\h^`i^\ aŽchVb]Zi dX] Zii hi~g`i kVgjb~g`Z# ™ K^ h`V aŽeVcYZ jikZX`aV gji^cZg dX] bZidYZg [Žg Vii e€ Zii inYa^\i h~ii `jccV b~iV! [Ža_V jee dX] gZYdk^hV gZhjaiVi Vk k€gi b^a_ŽVgWZiZ# ™ B^a_ŽVgWZiZi h`V WVhZgVh e€ Zc `dci^cjZga^\ jikZX`a^c\ Vk k€g `dbeZiZch dX] hi~cY^\V [ŽgW~iig^c\Vg# ™ K€g hig~kVc ~g Vii hiŽY_V dX] hVbkZg`V bZY k€gV `jcYZg dX] hVbVgWZiheVgicZgh ^ YZgVh b^a_ŽVgWZiZ#

ui\~gYZg k^YiV\cV jcYZg '%%Ett fl ertal ĂĽtgärder och aktiviteter relaterade till hĂĽllbarhetsarbetet har genomfĂśrts under . SĂĽväl styrelse och ledningsgrupp som medarbetare har deltagit i arbetet. Dialoger har ocksĂĽ fĂśrts med kunder, entreprenĂśrer och andra intressenter. Inledningsvis har verksamhetens miljĂśaspekter utvärderats. Baserat pĂĽ utvärderingen har bolagets miljĂśpolicy, prioriteringar och handlingsprogram reviderats. Handlingsprogrammet sträcker sig Ăśver cirka tvĂĽ ĂĽr och omfattar fl era fĂśretagsĂśvergripande insatser fĂśr att utveckla bolagets affärsprocess och säkerställa kompetens, lagkrav och transparens. Handlingsprogrammet har bland annat omfattat utbildning av samtliga anställda genom stiftelsen Det Naturliga Steget samt medlemskap i Stockholms stads Klimatpakt och Nordic Council of Shoppingcenters Green Group. Under hĂśsten utsĂĽgs en intern projektledare med uppgift att samordna och stĂśdja utvecklingen och genomfĂśrandet av programmet. Projektledaren rapporterar direkt till ledning och styrelse. Den interna uppfĂśljningen och kompetensen inom energiomrĂĽdet har stärkts, bland annat genom att koncernens dataprogram fĂśr energi- och mediauppfĂśljning har bytts ut. DärutĂśver har en mängd nya och pĂĽgĂĽende hĂĽllbarhetsrelaterade fastighetsprojekt utvecklats och fl era inventeringar genomfĂśrts. Som exempel har energideklarationer och PCB-inventeringar upprättats fĂśr alla fastigheter som berĂśrs av de aktuella lagkraven. E€\€ZcYZ b^a_ÂŽ" dX] hVb]~aah^chVihZg Atrium Ljungbergs hĂĽllbarhetsĂĽtgärder är i fĂśrsta hand inriktade mot de lokalsamhällen där bolaget har sina fastigheter. Insatserna ska ses ur ett helhetsperspektiv och medverkar generellt sett till bättre miljĂśer att arbeta, bo och vistas i. Nedan fĂśljer nĂĽgra exempel pĂĽ insatser som har pĂĽgĂĽtt under ĂĽret.

Eg^dg^iZg^c\Vg '%%- Ä '%&' ™ H~`Zghi~aaV Vii b^a_ŽaV\hi^[ic^c\Zc Z[iZgaZkh ^ [ŽgZiV\Zih VaaV kZg`hVb]ZiZg# ™ B^ch`V k€gi WZgdZcYZ Vk ZcZg\^ dX] igVc" hedgiZg bZY ]jkjYhV`a^\i [dhh^ai jghegjc\# ™ y`V i^aa\~c\a^\]ZiZc i^aa k€gV ]VcYZaheaVihZg [Žg \€c\" dX] Xn`ZaigV[^`VciZg hVbi `daaZ`i^k" igV[^`gZhZc~gZg# ™ ;ŽgW~iigV k€gV [Vhi^\]ZiZgh b^a_ŽZ\Zch`VeZg# ™ :gh~iiV b^a_Že€kZg`VcYZ Yg^[iegdXZhhZg bZY bZg a€c\h^`i^\V aŽhc^c\Vg# ™ <Zcdb[ŽgV cn" dX] dbWn\\cVi^dcZg hdb ~g dei^bVaV ji^[g€c Zii ]€aaWVg]ZiheZgheZ`i^k#

Vid 7G>AA>C<:! som är en tomt intill Gränby Centrum i Uppsala, planeras fĂśr ett nytt handelsomrĂĽde. Under utreddes mĂśjligheterna fĂśr att utnyttja energilagring i mark. Den initiala investeringskalkylen tyder pĂĽ att tekniken bĂĽde är mĂśjlig och lĂśnsam. BD7>A>6 i MalmĂś beďŹ nner sig i ett idĂŠ- och utvecklingsskede. I detta arbete pĂĽgĂĽr bland annat

en hüllbarhetsdialog med MalmÜ stad. Atrium Ljungbergs ambition är att skapa ett lüngsiktigt hüllbart stadscentrum genom en anpassning av trafi kfl Üden, energianvändning, utbudsmix och befi ntliga och nya byggnader. Konkreta resultat av arbetet fÜrväntas falla ut under . H>8@A6 @yE@K6GI:G i Nacka färdigställde under Kunskapsgallerian. Det är en fastighet

med mycket lĂĽg energifĂśrbrukning och som fyller ett stort samhällsbehov. Vidare pĂĽbĂśrjades ett nytt byggprojekt, upprättande av Atlas Copcos nya huvudkontor med hĂśgt ställda ambitioner vad gäller energianvändning, materialval och personaltransporter. Under ĂĽret har även Sickla KĂśpkvarter och Svenska NaturskyddsfĂśreningen tecknat en Ăśverenskommelse om ett antal framtida miljĂśinsatser i omrĂĽdet. tGK>C<: i Kista är ett kontors- och bostadsomrĂĽde. Under hĂśsten inleddes en hĂĽllbarhetsdialog med kunderna i Ă„rvinge, vilket bland annat har resulterat i snabba fĂśrbättringar vad gäller eloch energiuppfĂśljning. Dialogen omfattar ocksĂĽ avfallshantering, miljĂśkvaliteter pĂĽ de tjänstebilar som rĂśr sig i omrĂĽdet samt kollektivtrafi kens utbyggnad. Arbetet kommer att fortsätta under . Hy9:G=6AA6GC6 vid Medborgarplatsen i Stockholm, är en välbesĂśkt destination pĂĽ SĂśder-

malm i Stockholm. Atrium Ljungberg har under tagit initiativ till att skapa och medverka i ett nätverk fÜr att gÜra Medborgarplatsen till en säkrare och tryggare miljÜ att vistas i. Andra medverkande är bland andra Polisen, Socialtjänsten och andra fastighetsägare.

)-

Malawiprojektet är ett internt arbete där Atrium Ljungberg har utsett interna ambassadörer

för bolagets deltagande i UNICEF Sveriges projekt Företag för Malawi. Ambassadörerna har skapat ett engagemang för projektet hos medarbetarna vilket bland annat bidragit till att 42 anställda valt att bli så kallade världsföräldrar och därmed ger extra stöd till UNICEF via lönen.

förbrukning värme MWh 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000

Blästern 6 vid Norra Station förvärvades under 2008. Förvärvet omfattade miljöriskbe-

dömning. Energi- och mediastatistik I Atrium Ljungbergs redovisade energi- och mediastatistik ingår såväl försålda som nytillkommande fastigheter (transaktioner) samt om- och tillbyggda ytor (projekt).

20 000 10 000 0

2007

2008

förbrukning kyla MWh 20 000 15 000

FJÄRRVÄRME används i alla Atrium Ljungbergs fastigheter med undantag av en fastighet som

försörjs med olja. Totalt sett har förbrukningen av fjärrvärme minskat med 3 procent under året. Det beror på försäljning av handelsfastigheter och effektiviseringsåtgärder såsom installationer av värmepumpar, nya ventilationssystem och isolering av tak. Enskilda ökningar under året förklaras av ökad uthyrning av kontorslokaler. Värmestatistiken är normalårskorrigerad.

10 000 5 000 0

2007

2008

förbrukning el

FJÄRRKYLA används i vissa av bolagets kontors- och handelsfastigheter. Totalt sett har förbruk-

ningen ökat med 22 procent under året. Den enskilt största ökningen beror på en ny anslutning till Sickla. Övriga betydande förändringar är relaterade till tillkommande ytor, ökad uthyrning av kontorslokaler samt försäljning av handelsfastigheter.

MWh 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000

EL förbrukas i samtliga bebyggda fastigheter. Totalt sett har förbrukningen ökat med 4 procent

vilket beror på ökad uthyrning av butiks- och kontorslokaler. Betydande minskningar har åstadkommits genom avveckling av kylmaskiner i Sickla och generella effektiviseringsåtgärder i hela koncernen. Kunder med egna abonnemang ingår ej i den redovisade statistiken. Allt VATTEN som används i Atrium Ljungbergs fastigheter har kommunalt ursprung. Totalt sett har förbrukningen minskat med 7 procent. En stor del av detta beror på justeringar av kylanläggningar.

20 000 0

2007

2008

förbrukning vatten 1 000 m3 600 500 400 300 200

Avvikelser i energi- och mediastatistik jämfört med 2007 års redovisning beror på fel vid registrering och aggregering av data. Sedan 2008 används ett nytt koncernövergripande energioch mediauppföljningssystem.

100 0

2007

2008

Köpcentrum Citygallerior och Storbutikshandel Kontor och bostäder Totalt

Generering av koldioxid KOLDIOXIDGENERERING härrör till största del från fastigheternas uppvärmnings- och kylproces-

ser samt resor och varulogistik som verksamheten ger upphov till. All el som Atrium Ljungberg tillhandahåller sina kunder är ursprungsgaranterad vattenkraft och antas ej generera koldioxid. Minskningen av koldioxidgenereringen var under året 7 procent och beror huvudsakligen på minskad fjärrvärmeförbrukning. Personalens tjänsteresor med bil, flyg och kollektiva färdmedel bedöms sammantaget ha frigjort cirka 100 ton koldioxid. Genom förändringar i bolagets bilpolicy, högre utnyttjande av tåg- och kollektivtrafik samt beslut om införande av videokonferensutrustning bedöms koldioxidgenereringen från personalens resor minska ytterligare framöver. Besökares resor till och från bolagets handels- och mötesplatser bedöms generera drygt 50.000 ton koldioxid per år. Atrium Ljungberg arbetar kontinuerligt med att förbättra tillgängligheten för gång-, cykel- och kollektivtrafikresenärer till dessa platser.

koldioxidgenerering kg CO2 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0

2007

2008

Fjärrvärme Fjärrkyla Olja El

49

BZYVgWZiVgZ :i^`eda^Xn ™ 6ig^jb A_jc\WZg\h kZg`hVb]Zi h`V eg~\aVh Vk e€a^ia^\]Zi! a€c\h^`i^\]Zi! hVbkZg`Vc dX] ^ccdkVi^ki i~c`VcYZ# ™ 6chi~aaYV h`V jeeig~YV ]ZYZga^\i dX] bZY dbiVc`Z! Zc\V\ZbVc\ dX] ^ciZ\g^iZi \ZciZ" bdi V[[~gheVgicZgh dX] VcYgV bZYVgWZiVgZ# ™ K^ h`V hi€ [Žg YZi k^ \Žg dX] YZi k^ h~\Zg# 6[[~gh^Y‚ dX] higViZ\^Zg! k~gYZc dX] Zi^h`V cdgbZg h`V ^cVgWZiVh ^ dg\Vc^hVi^dcZc ^ hVbWVcY bZY ^cigdYj`i^dc Vk cnVchi~aaYV dX] k^Y [ŽgZiV\Zih €ga^\V `dc[ZgZchZg hVbi ^ Žkg^\i ^c\€ ^ [ŽgZiV\Zih aŽeVcYZ [ŽgkVaic^c\# :miZgcV `dchjaiZg hdb [ŽgZig~YZg WdaV\Zi h`V dX`h€ kVgV k~a [Žgigd\cV bZY YZiiV# ™ 9ZccV eda^Xn h`V jeeYViZgVh €ga^\Zc dX] [Vhihi~aaVh k^Y `dchi^ijZgVcYZ hingZahZbŽiZ#

Medarbetarna är en av Atrium Ljungbergs viktigaste tillgĂĽngar och kompetensfĂśrsĂśrjning en viktig faktor fĂśr bolagets framgĂĽng. DärfĂśr arbetar bolaget aktivt och strukturerat med planeringssamtal, uppfĂśljningar av handlingsplaner och utvecklingsprogram fĂśr att utveckla Atrium Ljungberg till en än mer attraktiv arbetsgivare. Under inledningen av slutfĂśrdes integrationsarbetet av Atrium Fastigheter AB och LjungbergGruppen AB. Ambitionen har varit att organisera fĂśr korta beslutsvägar i affärsprocessen och styrning mot stärkt kund- och affärsfokus. Parallellt med utvecklingsarbetet av affärsprocessen har bolaget även fokuserat pĂĽ andra viktiga omrĂĽden sĂĽsom personalomsättning, jämställdhet och mĂĽngfald. BZYVgWZiVgjcYZghÂŽ`c^c\ '%%En medarbetarundersĂśkning genomfĂśrdes under maj . UndersĂśkningen visar att Atrium Ljungberg har nĂśjdare medarbetare än analysfĂśretagets index och resultatet styrker att bolagets gemensamma värdegrunder och visioner upplevs som väl fĂśrankrade och att upprättade policydokument ger god vägledning fĂśr arbetet. Resultatet visade ocksĂĽ att medarbetarna känner trygghet i sin anställning och ser att bolaget har en utmanande framtid. FĂśrbättringspotential fi nns inom den interna informationen och samarbetet. Här har Atrium Ljungberg en tydlig ambition att fĂśrbättra utfallet. Resultatet av medarbetarundersĂśkningen har bearbetats inom bolagets respektive affärsomrĂĽden, där ocksĂĽ handlingsplaner har gjorts. UppfĂśljning av dessa kommer att ske under och därefter planeras fĂśr ytterligare en undersĂśkning. 6chi~aaYV! gZ`gniZg^c\ dX] eZghdcVadbh~iic^c\ Atrium Ljungberg hade vid utgĂĽngen av anställda. Personalomsättningen har varit hĂśgre under än tidigare ĂĽr. Ett fl ertal nyrekryteringar under ĂĽret har lett till stärkt kompetens i fl era delar av bolaget. Resurser har tillsatts utifrĂĽn verksamhetsbehov och med fokus pĂĽ Ăśkad kundnytta. Intern rekrytering har tillämpats vid fem tillsättningar under . @daaZ`i^kVkiVa Alla anställda är anslutna till kollektivavtal och Atrium Ljungberg är medlem av arbetsgivarefĂśrbundet Almega. FĂśr tjänstemännen gäller avtalet â€?Fastigheterâ€? mellan Almega och Unionen/ Ledarna och Sveriges ingenjĂśrer. Kollektivavtal fĂśr arbetare styrs av avtalet mellan Almega och Fastighetsanställdas fĂśrbund. Medarbetarna pĂĽ dotterbolaget TL Bygg omfattas liksom tidigare av kollektivavtalen mellan Sveriges Byggindustrier och SIFU/CL/Ledarna eller Svenska ByggnadsarbetarfĂśrbundet. Som regel gäller tillsvidareanställning som anställningsform. Undantagen är sommaranställningar och extra personal under andra tider pĂĽ ĂĽret sĂĽsom värdinnor i gallerior, parkeringsvakter etc, dĂĽ Atrium Ljungberg tillämpar visstidsanställning. uaYZg MedelĂĽldern i bolaget har sjunkit marginellt och ligger pĂĽ ĂĽr ( ). NĂĽgra yrkesgrupper genomgĂĽr en generationsväxling och under ĂĽret har Atrium Ljungberg arbetat aktivt mot studerande med praktikbehov.

*%

@ÂŽch[ÂŽgYZac^c\ dX] _~bhi~aaY]Zi Den totala kĂśnsfĂśrdelningen inom koncernen är procent kvinnor och procent män. Exkluderat TL Bygg är fĂśrdelningen procent kvinnor och 66 procent män. Atrium Ljungberg har en jämn kĂśnsfĂśrdelning beträffande mellanchefer och fĂśretagsledningen har under ĂĽret bestĂĽtt av procent kvinnor, en fĂśrdelning som frĂĽn ĂĽrsskiftet fĂśrändrats till procent kvinnor och procent män.

Andelen kvinnliga fastighetsskötare i bolaget har under 2008 ökat från en till tre. Fortsatt arbete pågår för en ökad jämställdhet och mångfald i bolaget. Dessa frågor är ständigt aktuella i rekryteringsprocessen eftersom Atrium Ljungberg strävar efter att rekrytera den för uppgiften bästa kompetensen. En jämställd lönesättning tillämpas i bolaget. En lönekartläggning genomfördes under 2008 där det konstaterades att inga osakliga löneskillnader mellan män och kvinnor föreligger. Atrium Ljungbergs förmåner för medarbetarna kompletterades redan 2007 med Försäkringskassans föräldrapenning som innebär löneutfyllnad upp till 90 procent av den faktiska månadslönen. Löneutfyllnaden skapar större möjligheter för både män och kvinnor att vara hemma för att ta hand om sina barn. Under 2008 utnyttjade sju personer denna förmån. Fyra av dessa var män.

Antal anställda

Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron har under 2008 minskat marginellt med 0,2 procent. Atrium Ljungberg har under året satsat på friskvård för de anställda genom hälsokontroller, friskvårdspeng och frivillig privat sjukvårdsförsäkring.

Ekonomi / adm Fastighetsförvaltning Affärsutveckling Projekt

Kompetensutveckling Utöver utbildningsinsatser som görs för alla anställda i samband med större årliga konferenser, genomförs även individanpassad utbildning och kompetenshöjning. Varje medarbetare har tillsammans med respektive chef eget ansvar att värna kompetensutvecklingen. Flera medarbetare har genomgått specialistutbildningar, vilka har beslutats i samband med de obligatoriska planeringssamtalen. Dessutom har ett antal yrkesrelaterade utbildningar genomförts inom respektive marknadsområde under året. Under andra hälften av 2008 deltog fem personer från bolaget i en basutbildning för chefer, UGL – Utveckling av grupp och ledare.

TL Bygg 0

20

40

60

80

100

120 Antal

Medelantal anställda Antal 300 250 200 150 100 50

Redovisningstal

0

2008-12-31 2007-12-31 Förändring, %

Antal anställda

233

Personalomsättning, %

14,0

9,3

Andel kollektivavtal, %

100

100

48,8

49,0

Könsfördelning, %

21 K/79 M

21 K/79 M

Anställningstid, år

9,1

9,2

Sjukfrånvaro, %

2,0

2,2

Medelålder, år

2003 2004 2005 2006 Medelantalet anställda

2007 2008 Män Kvinnor

228 2 4,7

Ålders- och könsfördelning Antal 70 60 50

-0,2

40 30 20

Könsfördelning

8

7

16

Sjukfrånvaro

170

39

209

Totalt

191

50

241

2,5

Bolagsledning

5

3

8

2,0

Ekonomi /Administration

8

20

28

1,5

55

16

71

1,0

8

5

13

0,5

Projekt

12

1

13

0,0

TL Bygg

96

4

100

184

49

233

Affärsutveckling

Totalt

To ta Kv lt in no r

Övriga

% 3,0

Fastighetsförvaltning

60-

To ta lt

9

Män

år

8

Mellanchefer

50-59

år

3

40-49 Kvinnor

50

1

5

30-39

Totalt

år

7

Bolagsledning

0-29

-4 9

Styrelse

0

029

Totalt

30

Kvinnor

än

Män

M

10

51

Aktien och ägare Aktien Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Antalet registrerade aktier uppgick 2008-12-31 till 133.220.736, varav 4.000.000 av serie A och 129.220.736 av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Mellan bolagets A-aktieägare finns ett avtal som innebär att A-aktier endast får överlåtas till person som tidigare är A-aktieägare. I annat fall ska A-aktie först omvandlas till B-aktie innan överlåtelse får ske. För A-aktier gäller förbehåll om hembud enligt bolagsordningen. Antalet utestående aktier uppgick till 130.156.828 efter avdrag för 3.063.908 återköpta B-aktier. Återköpta aktier är inte berättigade till utdelning eller rösträtt. Aktien var tidigare noterad på Stockholmsbörsens O-lista. Under året har 7.420.263 aktier omsatts, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet på 5,7 procent. Atrium Ljungberg har anlitat Remium som likviditetsgarant i syfte att förbättra likviditeten i aktien. Remium har åtagit sig att ställa köp- och säljkurser för en aktievolym motsvarande 30.000 kronor och med en differens om maximalt 4 procent, beräknat från säljkurs.

atrium ljungberg-aktien 120 100 80 60 40

20 10

3

94 95

96 97

98

99

00

01

02

03

04

05

06

07

08

B-Aktien SIX Generalindex Carnegie Real Estate Index

Ägarstruktur Bolaget hade vid årets utgång 843 aktieägare. Drygt 90 procent av ägandet finns i Sverige varav cirka 89 procent i Stockholmsregionen. De tio största aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

Aktiekursens utveckling

Större aktieägare i Atrium Ljungberg

2008

2007

Atrium Ljungberg-aktien

-2%

-24%

69%

Six Real Estate (SIXREX)

-24%

-17%

42%

Six Generalindex (SIXGX)

-42%

-10%

25%

2006

aktieägare per region

Totalt

Röster

Kapital

-

50.766

50.766

30,6

38,1

Familjen Ljungberg 1)

1.810

20.935

22.745

23,5

17,1

Familjen Holmström 1)

1.810

14.725

16.535

19,8

12,4

KP Pensionsstiftelse

-

13.718

13.718

8,3

10,5

Folksam Försäkring

-

6.041

6.041

3,6

4,6

380

462

842

2,6

0,6

AFA Försäkring 1)

-

2.490

2.490

1,5

1,9

Swedbank Robur Fonder

-

1.969

1.969

1,2

1,5

Skandia Liv

-

1.948

1.948

1,2

Margaretha af Ugglas

-

1.425

1.425

0,9

Konsumentföreningen Stockholm

Övriga Totalt utestående aktier 1)

Fördelning av aktieinnehav Aktieinnehav antal aktier

Antal Andel Antal aktier, Andel ägare % ’000 %

1-1.000

427

51

139

1.001-10.000

264

31

882

1

10.001-50.000

84

10

1.898

1

50.001-100.000

19

2

1.443

1

8

1

1.160

1

200.001-1.000.000

22

3

8.995

7

1.000.001-

19

2

118.705

89

843

100

133.221

100

100.001-200.000

Totalt

52

0

Andel, %

B-aktier

Ulf Holmlund

Stockholmsregionen Övriga Sverige Storbritannien Övriga Europa

Antal (’000) A-aktier

Direkt och indirekt via olika bolag.

-

11.678

11.678

6,8

4.000

126.157

130.157

100,0

1,5 Stockholmsregionen Övriga 1,1 Sverige Övriga Norden 10,7 Storbritannien Övriga Europa 100,0 USA Övriga Världen

Substansvärde Aktiekursen uppgick vid årsskiftet till 62,50 kronor vilket motsvarade ett börsvärde på 8.135 Mkr. Eget kapital uppgick till 8.496 Mkr. Då tillgångar och skulder är redovisade till verkligt värde, med undantag för uppskjuten skatt som fr o m 2008-12-31 redovisas till 26,3 procent, kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens eget kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än 26,3 procent till följd av att fastigheter kan avyttras genom skattefri försäljning av aktier i dotterbolag. Eget kapital per aktie uppgick vid årsskiftet till 65 kronor. Substansvärdet vid en kalkylmässig uppskjuten skatt på 10 procent motsvarar vid samma tidpunkt 72 kronor per aktie.

@VaZcYZg

HjWhiVchk~gYZ

'%%-

'%%,

'%%+

ughhi~bbV '%%.

%."%)"%'

:\Zi `Ve^iVa! B`g

-#).+

.#'*.

,#-%*

9Za€ghgVeedgi _Vc"bVg

%."%)"')

uiZga~\\c^c\ \ddYl^aa! B`g

")*-

")-*

"*''

9Za€ghgVeedgi _Vc"_jc

%."%,"&%

'#''%

'#+(-

'#((,

9Za€ghgVeedgi _Vc"hZe

%."&%"'(

uiZga~\\c^c\ gZYdk^hVY jeeh`_jiZc h`Vii! B`g & HjWhiVchk~gYZ k^Y % jeeh`_jiZc h`Vii! B`g

&%#'*-

&&#)&'

.#+'%

7d`hajih`dbbjc^`‚ '%%.

Jeeh`_jiZc h`Vii &% ! B`g

"-))

".)'

"-(*

ughgZYdk^hc^c\ '%%.

HjWhiVchk~gYZ k^Y &% jeeh`_jiZc h`Vii! B`g

.#)&)

&%#),%

-#,-*

HjWhiVchk~gYZ k^Y % jeeh`_jiZc h`Vii! `g$V`i^Z

,.

--

,)

HjWhiVchk~gYZ k^Y &% jeeh`_jiZc h`Vii! `g$V`i^Z

,'

-%

+,

HjWhiVchk~gYZ gZYdk^hVY jeeh`_jiZc h`Vii! `g$V`i^Z &

+*

,&

+%

;ZW '%&% BVgh '%&%

6cVani^`ZgWZkV`c^c\

6`i^Z`jgh (&$&'! `g$V`i^Z JiYZac^c\ '%%- [ÂŽgZhaV\Zc ! `g$V`i^Z &

+'

+)

-)

'!%%

'!%%

&!+'

H`ViiZhVihZc ~cYgVY [g€c & _VcjVg^ '%%. [g€c '- egdXZci i^aa '+!( egdXZci! k^a`Zi bZY[Žgi Vii jeeh`_jiZc h`Vii eZg (& YZXZbWZg '%%- k~gYZgVih i^aa '+!( egdXZci#

:ch`^aYV HZXjg^i^Zh

7Zc\i 8aVZhhdc

=VcYZahWVc`Zc BVg`Zih

IdW^Vh @V_

@Vjei]^c\ 7Vc` HkZg^\Z

:g^` CnbVc

GZb^jb

?d]Vc :YWZg\

HlZYWVc`

6cYgZVh 9VV\

JiYZac^c\ Utdelningen ska motsvara minst procent av resultat fĂśre värdefĂśrändringar efter beräknad skatt ( procent) om inte investeringar eller bolagets ďŹ nansiella ställning i Ăśvrigt motiverar en avvikelse. FĂśr räkenskapsĂĽret fĂśreslĂĽs en utdelning pĂĽ kr/aktie. Den fĂśreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning pĂĽ procent beräknat pĂĽ aktiekursen vid ĂĽrets utgĂĽng. >c[dgbVi^dc i^aa V`i^Z~\VgZ Atrium Ljungberg erbjuder olika valmĂśjligheter avseende ekonomisk information och pressmeddelanden. Samtliga ekonomiska rapporter trycks och distribueras till samtliga ägare. DelĂĽrsrapporterna fi nns ocksĂĽ tillgängliga pĂĽ bĂĽde svenska och engelska pĂĽ bolagets webbplats www.atriumljungberg.se. Pressmeddelanden publiceras pĂĽ webbplatsen och kan erhĂĽllas via e-post eller sms direkt vid offentliggĂśrandet. PĂĽ webbplatsen fi nns ocksĂĽ aktuell och historisk information om aktiekurs.

>ckZhidg GZaVi^dch HiV[[Vc A^cYZ! HZc^dg 6Yk^hdg BdW^a %,%"*'* (* .* hiV[[Vc#a^cYZ5Vig^jba_jc\WZg\#hZ lll#Vig^jba_jc\WZg\#hZ

*(

Styrelse

Ulf Holmlund

Laszlo Kriss

Birgitta Holmström

Mats Israelsson

Dag Klackenberg

Gunnar Andersson

Sune Dahlqvist

Johan Ljungberg

Laszlo Kriss

Ulf Holmlund

Dag Klackenberg

Född 1946. Byggnadsingenjör. VD i Konsumentföreningen Stockholm (KfS). Styrelsens ordförande. Styrelseledamot sedan 2006. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i KfS och MedMera Bank AB. Innehav i Atrium Ljungberg: 10.000 B-aktier.

Född 1947. Civilingenjör. VD i LjungbergGruppen AB under perioden 1983 ‒ 2003. Styrelseledamot sedan 1983. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i NCC AB, Anticimex Holding AB och Nils Hanssons Åkeri AB. Innehav i Atrium Ljungberg: 380.000 A-aktier och 462.080 B-aktier.

Född 1948. VD i Svensk Handel. Styrelseledamot sedan 2004. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Exportkreditnämnden, Ersta Sköndal högskola AB, Nyréns Arkitektkontor AB och AB Svensk Byggtjänst. Innehav i Atrium Ljungberg: 4.000 B-aktier.

Gunnar Andersson

Född 1949. Fil dr. Vice VD i Folksam och VD i Kooperationens pensionsanstalt (KP) Fondförsäkring. Styrelseledamot sedan 2006. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Gyllenforsen Fastigheter KB, KPA Pension AB, Folksams Forskningsstiftelse och KP:s jubileumsfond. Styrelseledamot i Cefin (Centrum för bank och finans, KTH) och Socialförsäkringsklubben. Ordförande i Försäkringstekniska Forskningsnämnden. Innehav i Atrium Ljungberg: -

54

Birgitta Holmström

Född 1940. Styrelseledamot sedan 1990. Innehav i Atrium Ljungberg: 82.800 A-aktier och 2.470.320 B-aktier. Mats Israelsson

Född 1940. Civilingenjör. Verksam som konsult i eget bolag. Styrelseledamot sedan 2006. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Forsen Projekt AB och Culmen AB. Styrelseledamot i Veidekke Fastighetsutveckling AB. Innehav i Atrium Ljungberg: 15.000 B-aktier.

Sune DaHlqvist

Född 1948. Internkonsult Hyresgästföreningen Region Stockholm. Styrelsesuppleant sedan 2006. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Konsumentföreningen Stockholm. Styrelseledamot i Kooperativa Förbundet, Norstedts Förlag och Folksam Liv. Innehav i Atrium Ljungberg: 1.000 B-aktier. Johan Ljungberg

Född 1972. Civilingenjör. VD i TageHus Förvaltning AB. Styrelsesuppleant under perioden 2001 ‒ 2006, styrelseledamot under del av 2006, åter styrelsesuppleant sedan november 2006. Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i bolag inom TageHus-koncernen. Innehav i Atrium Ljungberg: 1.206.400 A-aktier och 4.747.600 B-aktier.

Bolagsledning 2009

Anders Nylander

Magnus Alteskog

Micael Averborg

Kristina Johnson

Anders Nylander

Född 1952. VD. Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 1987. VD i bolaget sedan 2003. 30-årig erfarenhet av utveckling och förvaltning av fastigheter. Anställd i Stockholm stad 1977-1987. Övriga väsentliga uppdrag utanför bolaget: Styrelseledamot i Stiftelsen Electrum och Kista Science City AB. Innehav i Atrium Ljungberg: 241.600 B-aktier och 10.000* köpoptioner utställda av bolaget.

Carola Lavén

Annica Ånäs

Micael Averborg

Carola Lavén

Född 1965. Affärsområdeschef Kontor. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2000. Innehav i Atrium Ljungberg: 10.000* köpoptioner utställda av bolaget.

Född 1972. Affärsutvecklingschef. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2003. Innehav i Atrium Ljungberg: 10.000* köpoptioner utställda av bolaget.

Magnus Alteskog

Kristina Johnson

Annica ånäs

Född 1965. Projektchef. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 1999. Innehav i Atrium Ljungberg: 1.600 B-aktier och 10.000* köpoptioner utställda av bolaget.

Född 1962. Affärsområdeschef Handel. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 1996. Innehav i Atrium Ljungberg: 8.000** köpoptioner utställda av bolaget.

Född 1971. Ekonomichef och tf CFO 2009. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2008. Innehav i Atrium Ljungberg: 2.000 B-aktier och 3.500** köpoptioner utställda av bolaget.

Övriga ledande befattningshavare

Ingalill Berglund

Jens Halvarsson

Johan Edlund

Staffan Linde

Ingalill Berglund

Jens Halvarsson

Johan edlund

Född 1964. CFO, föräldraledig 2009. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2001. Innehav i Atrium Ljungberg: 40.000 B-aktier och 10.000* köpoptioner utställda av bolaget.

Född 1967. Affärsområdeschef Citygallerior och storbutikshandelsplatser. Ingick i bolagsledning 2008. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2004. Innehav i Atrium Ljungberg: 10.000** köpoptioner utställda av bolaget.

Född 1972. VD TL Bygg. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 1994. Innehav i Atrium Ljungberg: 5.320 B-aktier och 8.000* köpoptioner utställda av bolaget. Staffan Linde

Uppgifter på sidorna 54-55 avser förhållandet i februari 2009. * En köpoption berättigar till köp av 4 aktier till en lösenkurs 64,38 kr per aktie enligt optionsprogram 2006. ** En köpoption berättigar till köp av 4 aktier till en lösenkurs 104,50 kr per aktie enligt optionsprogram 2007.

Född 1945. Senior Advisor. Ingick i bolagsledning 2008 samt vice VD 2008. Anställd i Atrium Ljungbergkoncernen sedan 2004. Innehav i Atrium Ljungberg: 10.000** köpoptioner utställda av bolaget.

55

Bolagsstyrningsrapport Denna rapport har upprättats i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning, avsnitt 11:1, och utgör inte del av de formella årsredovisningshandlingarna. Rapporten har inte granskats av bolagets revisorer.

Organ och regelverk Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Bolaget har cirka 850 aktieägare. Styrning och ledning av bolaget fördelas mellan aktieägare, styrelse, VD och bolagsledning. Styrningen regleras i huvudsak av svensk lagstiftning, EU-direktiv, Börsens noteringsavtal, Svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordning samt interna riktlinjer och policys. Genom öppenhet strävar Atrium Ljungberg att ge god insikt i beslutsvägar, ansvar och befogenheter samt olika kontrollsystem. Alla bolag som är noterade på NASDAQ OMX Stockholm ska tillämpa Svensk kod för bolagsstyrning, ”koden”. Kodens övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag och är en del av näringslivets självreglering. Koden finns att läsa på www.bolagsstyrning.se. Den bygger på principen att avvikelser från koden ska motiveras och förklaras. Enligt koden ska också en bolagsstyrningsrapport fogas till årsredovisningen. Rapporten tillhör inte de formella årsredovisningshandlingarna och har inte granskats av bolagets revisor. Atrium Ljungberg avviker från koden gällande styrelsens sammansättning, se kommentar nedan. Årsstämma 2008 Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom bolagsstämman som är bolagets högsta beslutande organ. Bolagsstämman utser styrelse och revisorer samt fastställer principer för ersättningar till styrelse, revisorer och ledning. Bolagsstämman fattar också beslut om bolagsordning, utdelningar och eventuella ändringar i aktiekapitalet. På årsstämman som ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut ska också bolagsstämman fastställa balans- och resultaträkningar samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Datum för årsstämma offentliggörs i samband med kvartalsrapporten för tredje kvartalet. Kallelse till årsstämma ska ske 4-6 veckor före stämma och sker genom pressmeddelande och genom annonsering i Dagens Nyheter samt Post- och Inrikes Tidningar. Kallelsen publiceras även på bolagets webbplats. Med kallelsen följer en detaljerad dagordning. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat vid stämma om det anmäls hos styrelsen senast 8 veckor före stämmodatum. Årsstämma 2008 hölls den 3 april 2008. Vid årsstämman deltog 58 aktieägare representerande 72 procent av aktiekapitalet och 78 procent av rösterna. Atrium Ljungbergs ägarstruktur framgår på sidan 52. På årsstämman fattades beslut om: ● Fastställande av resultat- och balansräkningar för moderbolaget respektive koncernen. ● Beviljande av ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör.

56

Fastställande av vinstdisposition innebärande en utdelning om 2,00 kr per aktie. ● Omval av styrelseledamöter och suppleanter, se tabell på sidan 57. ● Fastställande av styrelsearvode till 1.800.000 kr fördelat på 400.000 kr till styrelseordförande och 200.000 kr vardera till styrelseledamöter och suppleanter. ● Fastställande av revisionsarvode enligt godkänd räkning. ● Inrättande av valberedning representerande de fem röstmässigt största aktieägarna per 31 augusti 2008. ● Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i koncernen. Dessa innebär att löner och arbetsvillkor ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. VD´s lön beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar föreslås av VD och godkänns av styrelsen. Ersättningarna utgörs av fast grundlön. Rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår ej. VD´s pensionsålder är 60 år, pensionsåldern för övriga i bolagsledningen är 65 år. Avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida uppgår för VD till två årslöner och för vice VD en årslön. För övriga befattningshavare gäller kollektivavtal. ●

Fullständigt bolagsstämmoprotokoll finns tillgängligt på bolagets webbplats, www.atriumljungberg.se. Styrelse Atrium Ljungbergs styrelse ska enligt gällande bolagsordning bestå av lägst tre och högst sex ledamöter samt högst fem suppleanter. Styrelsen har under året bestått av sex ledamöter och två suppleanter. Styrelsen presenteras på sidan 54. Atrium Ljungberg avviker mot koden punkt 4.2 då två suppleanter till bolagsstämmovalda styrelseledamöter har utsetts. Suppleanterna ingick i styrelserna för LjungbergGruppen respektive Atrium Fastigheter före samgåendet 2006 och har utsetts för att på bästa sätt fullfölja samgåendet mellan bolagen. Enligt koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende till bolaget och bolagsledningen. Minst två ledamöter av de oberoende ledamöterna ska även vara oberoende till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning uppfyller oberoendekraven enligt koden. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltning och ska förvalta bolagets angelägenheter i bolagets och samtliga aktieägares intresse. Styrelsens arbetsuppgifter finns skriftligt dokumenterade i en arbetsordning som revideras och fastställs en gång per år. Styrelsen har under året haft nio möten varav ett konstituerande. Arbetet leds av styrelsens ordförande som har ett särskilt ansvar för att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt. Det innebär bland annat att se till att styrelsen får tillfredsställande information och beslutsunderlag samt att styrelsens arbete årligen

utvärderas. Styrelsens ordförande har också täta och löpande kontakter med bolagets verkställande direktör. Under 2008 har styrelsen fastställt de övergripande målen för bolagets verksamhet och beslutat om strategierna för att nå dessa mål. Styrelsen har fattat beslut om alla investeringar överstigande 20 Mkr samt om genomförda förvärv och försäljningar. Vidare har de interna ramverk och policys som ska gälla för styrning av bolaget fastställts. Styrelsens arbete har i stor utsträckning inriktats på pågående och framtida investeringsprojekt samt rådande konjunktur och finansiellt läge. Styrelsemöten har förlagts så att studiebesök har kunnat genomföras i syfte att skapa god kunskap kring pågående projekt, fastighetsbeståndet i allmänhet och de olika delmarknadernas affärsmässiga förutsättningar. Löpande på styrelsemötena har avrapportering skett från koncernledningen kring bolagets ekonomiska och finansiella ställning, aktuella marknadsfrågor och pågående projekt. Under december 2007 presenterades affärsplaner och budget för 2008. Kvartalsvis under året har utfall rapporterats mot budget och reviderade prognoser för verksamhetsåret 2008 presenterats. Hela styrelsen har fullgjort de åtaganden som ska ske enligt kodens anvisningar om revisions- och ersättningsutskott, då styrelsen funnit det mest ändamålsenligt att hantera frågorna inom det ordinarie styrelsearbetet. Två gånger under året har bolagets revisor avrapporterat genomfört arbete och iakttagelser till styrelsen varav vid ett tillfälle utan bolagsledningens närvaro. Styrelsen har i enlighet med koden utvärderat verkställande direktörens arbete samt sitt eget arbete under 2008. Bolagets jurist har varit styrelsens sekreterare. Bolagsledning Bolagsledningen 2008 utgjordes av VD, vice VD samt ansvariga chefer för funktionerna fastighetsförvaltning, affärsutveckling, projektgenomförande samt ekonomi- och finans. Fastighetsförvaltning var uppdelad på tre affärsområden; regionala köpcentrum, citygallerior och storbutikshandelsplatser samt kontor. Bolagsledningens arbete under 2008 har präglats av åtgärder för bland annat investeringsprojekt, fastighetstransaktioner och förvaltningsaktiviteter i rådande finansiell marknad. Bolagsledningen för

2009 har ändrats med anledning av en organisationsförändring. Bolagsledningen 2008 respektive 2009 presenteras på sidan 55. Revision Vid årsstämman 2007 valdes revisionsbolaget Deloitte AB till revisor i bolaget för tiden fram till slutet av årsstämman 2011. Som huvudansvarig revisor har auktoriserade revisorn Lars Egenäs utsetts. Bolaget har löpande informationskontakter med revisionsteamet under året, utöver de granskningsåtgärder som genomförs. Styrelsen träffar revisorn minst två gånger per år, varav en gång per år utan närvaro av bolagets ledning. Bolagets revisorer granskar boksluten för kvartal 3 respektive för helår. Valberedning 2009 Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsärenden med syfte att skapa ett bra underlag för stämmans behandling i dessa ärenden. Valberedningen har till uppgift att till årsstämman bereda och lämna förslag till: ● Val av stämmoordförande. ● Styrelseordförande samt övriga ledamöter till bolagets styrelse. ● Styrelsearvode till ordförande, övriga ledamöter samt eventuell ersättning för utskottsarbete. ● I förekommande fall, val av och arvodering till revisor och revisorssuppleant. ● Beslut om principer för utseende av valberedning inför kommande årsstämmor. På årsstämman 2008-04-03 beslutades att valberedning inför årsstämma 2009 skulle utgöras av representanter för bolagets fem största aktieägare per den 31 augusti 2008. Till valberedningens ordförande har utsetts Lars Öhrstedt representerande AFA Försäkring. Övriga ledamöter i valberedningen är Carina Lundberg Markow representerande Folksam och KP Pensionsstiftelse, Laszlo Kriss representerande Konsumentföreningen Stockholm, Gunilla Fjelde representerande familjen Holmström och Johan

Styrelse 2008 Styrelse

Invald

Ersättning

Oberoende*

Oberoende**

Not

Laszlo Kriss

Ordförande

2006

400.000

Ja

Nej

1

9 av 9

Gunnar Andersson

Ledamot

2006

200.000

Ja

Nej

2

9 av 9

Ulf Holmlund

Ledamot

1983

200.000

Ja

Birgitta Holmström

Ledamot

1990

200.000

Ja

Mats Israelsson

Ledamot

2006

200.000

Dag Klackenberg

Ledamot

2004

200.000

Sune Dahlqvist

Suppleant

2006

200.000

Ja

Nej

4

9 av 9

Johan Ljungberg

Suppleant

2001

200.000

Ja

Nej

3

9 av 9

Ja Nej

Styrelsemöten

9 av 9

3

9 av 9

Ja

Ja

9 av 9

Ja

Ja

8 av 9

Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. **) Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. VD för Konsumentföreningen Stockholm som är större aktieägare i bolaget. 2) Vice VD i Folksam som är större aktieägare i bolaget. 3) Direkt och/eller indirekt större aktieägare i bolaget. 4) Ordförande i Konsumentföreningen Stockholm som är större aktieägare i bolaget. *)

1)

57

Ljungberg representerande familjen Ljungberg. Valberedningen har hållit åtta protokollförda möten. Vid mötena har valberedningen behandlat samtliga de frågor som det åligger valberedningen att hantera enligt Svensk kod för bolagsstyrning.

Valberedningen har bland annat tagit del av den utvärdering som skett av styrelsens arbete och bedömt om den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som ställs på bolagets styrelse under kommande mandatperiod.

Styrelsens beskrivning av intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen Inledning Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport har upprättats i enlighet med Svenska koden för bolagsstyrning, avsnitt 10.5 och 10.6, och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Denna beskrivning utgör inte del av de formella årsredovisningshandlingarna. Kontrollmiljö Kontrollmiljön utgör basen för bolagets interna kontroll och innefattar bland annat de värderingar och den företagskultur som styrelse och ledning kommunicerar. En viktig del av kontrollmiljön är tydlighet vad gäller beslutsvägar, ansvar och befogenheter samt att styrande dokument i form av policys, rutiner och manualer omfattar väsentliga områden och ger tillräcklig vägledning. Kontrollmiljön i Atrium Ljungberg präglas av ett decentraliserat verksamhetsnära operativt arbete inom alla funktioner med en chefsnivå utöver bolagsledning och VD. Höga krav ställs på såväl kompetens som engagemang hos samtliga medarbetare. Under 2008 har rutiner och administrativa stödsystem blivit väl inarbetade efter det stora förändringsarbete som inletts efter samgåendet i slutet av 2006 och som varit mycket intensivt under 2007. Bolagets värderingar och mål är väl kända hos medarbetarna, vilket även bekräftas av en medarbetarundersökning som genomförts under året. Pålitlighet är en av företagets viktigaste värderingar, som i detta sammanhang kan kopplas till att alla som har ett resultatansvar och som arbetar med den finansiella rapporteringen genomför detta på ett mycket noggrant och ansvarsfullt sätt. Koncernen utgörs av 42 bolag vilka sammantaget äger 55 fastigheter. Varje fastighet utgör ett resultatställe och ingår i ett marknadsområde, för vilket en marknadsområdeschef har resultatansvar. Marknadsområdeschefen rapporterar till en affärsområdeschef som ingår i bolagsledningen. Fullständigt bokslut upprättas för respektive fastighet och bolag vid varje kvartalsskifte. Inom koncernen finns totalt sex redovisningsansvariga som upprättar dessa bokslut i samarbete med organisationen i övrigt. Därutöver görs analyser och

58

kontroller av bolagets CFO, ekonomichef och fyra controllers. Resultatanalys, budget och prognoser utförs minst fem gånger per år för varje fastighet och sker i samverkan mellan marknadsområdeschef, affärsområdeschef samt redovisningsansvariga och ekonomichef. Riskbedömning och kontrollaktiviteter Riskbedömningen innebär att Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsprocesser och resultat- och balansposter där risk finns att felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontrollmoment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analyseras således om fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. Det gäller exempelvis om tillgångar och skulder existerar vid ett givet datum, om de är rätt bokförda och rätt värderade, om en affärstransaktion verkligen har inträffat samt om poster är rätt redovisade enligt lagar och förordningar. Vid riskbedömningarna tas särskild hänsyn till risken för oegentligheter och otillbörligt nyttjande av annan part på bolagets bekostnad samt risk för förlust och förskingring av tillgångar. I den riskbedömning bolaget har genomfört har bland annat processer kopplade till bokslut, fastighetstransaktioner, fastighetsvärderingar, hyresintäkter, skatt, attest- och betalningskontroll, IT-system, momshantering och projektredovisning analyserats. Samtliga identifierade risker i detta arbete har resulterat i att ett antal kontrollmål har definierats. För att förhindra att felaktigheter ska uppstå har ett antal kontrollaktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbedömning och utformande av kontrollaktiviteter har genomförts av de personer som löpande är involverade i respektive process, i samarbete med bolagets ekonomichef och controllers, i syfte att skapa delaktighet och förståelse för risker och för vikten av att interna kontroller genomförs. Inom bolaget bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och effektivisera kontrollaktiviteterna. Kontrollerna genomförs både på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter finns definierade i de löpande processerna och rutinbeskrivningarna.

Information och kommunikation Regelverk, policys och rutinbeskrivningar som gäller för bolagets styrning finns tillgängliga på bolagets intranät. Dessa introduceras enligt en fastställd plan för alla nyanställda. Bolagets chefer har ett löpande ansvar att kommunicera och informera om dessa inom sina respektive avdelningar och alla anställda har ett ansvar att hålla sig uppdaterade med dessa regelverk. Därutöver sker löpande informationsutbyte mellan olika funktioner i bolaget i syfte att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. För att säkerställa att den externa kommunikationen mot aktiemarknaden blir korrekt finns en informationspolicy som reglerar hur informationsgivning ska ske. En extern revision av bolagets system för informations- och IT-säkerhet har också genomförts i syfte att säkerställa att information lagras tillfredsställande och enligt fastställda behörighetsprinciper.

Uppföljning Samtliga processbeskrivningar, policys och styrdokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Årligen genomförs också en utvärdering av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg har inte någon egen avdelning för internrevision. Uppföljning av systemet för internkontroll utförs av koncernens CFO, ekonomichef, sex redovisningsansvariga, bolagets controllers med särskild specialistkompetens och genom självutvärderingar. Dessa kontroller bedöms nödvändiga och tillräckliga för att skapa god kunskap, erfarenhetsåterföring och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet och därigenom i den finansiella rapporteringen. Därför görs bedömningen att en separat funktion för internrevision inte är motiverad.

Stockholm den 18 februari 2009

Laszlo Kriss

Gunnar Andersson

Ulf Holmlund

Styrelseordför ande

Styrelseledamot

Styrelseledamot

Birgitta Holmström

Mats Israelsson

Dag Klackenberg

Styrelseledamot

Styrelseledamot

Styrelseledamot

59

Definitioner Aktiens direktavkastning

Kassaflöde per aktie

Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut.

Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med antal utestående aktier per 31 december.

Antal utestående aktier Antal registrerade aktier med avdrag för återköpta aktier,

P/E-tal

vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.

Börskurs vid periodens utgång dividerad med resultat efter skatt per aktie för den senaste tolvmånadersperioden.

Antal utestående aktier efter utspädning Antal utestående aktier efter utspädning beräknat enligt IAS 33.

Resultat före värdeförändringar

Utspädning uppstår vid optionsprogram då lösenkursen under-

Resultat före värdeförändringar, efter beräknad skatt, dividerat

stiger aktuell börskurs.

med antal utestående aktier.

Avkastning på eget kapital

Räntetäckningsgrad

Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.

Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader i förhållande till räntekostnader.

Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av

Skuldsättningsgrad

genomsnittlig balansomslutning.

Räntebärande skulder i procent av redovisat eget kapital.

Avrundningar

Soliditet

Då belopp har avrundats till Mkr summerar inte alltid tabellerna.

Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång.

Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde.

Uthyrningsgrad Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning.

Eget kapital per aktie

Fastigheter under ombyggnad ingår i uthyrningsgraden. Fastig-

Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier

heter under uppförande ingår fr o m färdigställandetidpunkten.

per 31 december. Årets resultat per aktie Hyresvärde

Årets resultat dividerat med medelantalet utestående aktier

Kontrakterade årshyror samt bedömd marknadshyra för

efter utspädning.

vakanta ytor i befintligt skick.

60

DoYa[bjWb ;aZg gh kZgh^`i & CN8@:AI6A

'%%-

'%%,

'%%+

'%%*

'%%)

Ji]ngc^c\h\gVY!

.)

.'

.)

.&

-.

Hda^Y^iZi!

)'!'

)*!*

)(!(

)'!%

(.!&

H`jaYh~iic^c\h\gVY! \\g

&!%

%!-

%!,

&!%

&!'

7Za c^c\h\gVY!

)(!-

(.!-

((!)

)(!'

),!*

G~ciZi~X`c^c\h\gVY! \\g

'!*

(!%

(!&

'!,

'!)

6k`Vhic^c\ e Z\Zi `Ve^iVa!

")!*

&.!'

(&!(

')!&

&%!-

gZVa^hZgVYZ dX] dgZVa^hZgVYZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg

)!%

*!*

)!,

+!,

+!.

6k`Vhic^c\ e idiVai `Ve^iVa!

"&!,

&'!)

&.!+

&(!.

-!(

gZVa^hZgVYZ dX] dgZVa^hZgVYZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg

)!(

)!.

*!+

(!,

+!'

BZYZaVciVa Vchi~aaYV

'((

''-

&,'

&(,

&('

BZYZag~ciV g~ciZW~gVcYZ h`jaYZg eZg^dYZch haji !

)!,

)!+

)!+

*!%

*!'

96I6 E:G 6@I>: @g '

ugZih gZhjaiVi

"(!%.

&'!**

'&!&+

-!((

(!'(

GZhjaiVi [ gZ k~gYZ[ g~cYg^c\! Z[iZg WZg~`cVY h`Vii

'!.,

(!(+

&!*'

'!&'

&!.,

JiYZac^c\ '%%- [ gZhaV\Zc

'!%%

'!%%

&!+'

&!(,

&!&'

JiYZac^c\hVcYZa!

+,!(

*.!*

&%+!.

+)!+

*+!.

6`i^Zch Y^gZ`iVk`Vhic^c\!

(!'

(!&

&!.

'!,

(!&

E$:"iVa

cZ\

*!&

)!%

+!%

&&!(

6k`Vhic^c\ e Z\Zi `Ve^iVa! ! Zm`a

6k`Vhic^c\ e idiVai `Ve^iVa! ! Zm`a

@VhhVÓ YZ

)!**

(!+)

)!*-

'!*%

'!'-

:\Zi `Ve^iVa

+*!',

,&!&)

*.!.,

(,!**

(&!''

7 gh`jgh (& YZXZbWZg

+'!*%

+(!,*

-)!(,

).!-,

(+!(,

6ciVa jiZhi ZcYZ V`i^Zg! ijhZciVa

&(%#&*,

&(%#&*,

&(%#&*,

*-#,%%

+&#,+)

BZYZaVciVa jiZhi ZcYZ V`i^Zg Z[iZg jihe~Yc^c\! ijhZciVa

&(%#&*,

&(%#'.*

,(#*,&

*.#+(+

+&#,+)

;g d b '%%) ~g gZYdk^hVYZ jee\^[iZg WVhZgVYZ e ^ciZgcVi^dcZaaV gZYdk^hc^c\hhiVcYVgYZg! >;GH# 9ViV eZg V`i^Z ~g WZg~`cVi Z[iZg \Zcdb[ gY hea^i )/& ^ Veg^a '%%, dX] Z[iZg jihe~Yc^c\#

& '

+&

<b[h hi l[hi_aj 7Zadee ^ B`g

G:HJAI6IGt@C>C<6G

'%%,

'%%+

'%%*

'%%)

&#)..!+

&#*&'!,

++.!*

)')!,

)+&!(

=ngZh^ci~`iZg

Egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYdbh~iic^c\

(**!&

((,!,

(%.!,

'+.!,

'*%!-

CZiiddbh~iic^c\

&#-*)!,

&#-*%!)

.,.!&

+.)!)

,&'!'

@dhicVYZg [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\

"*+)!+

"*,&!)

"'(+!)

"&)%!+

"&*+!+

@dhicVYZg egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi

"()(!-

"('.!%

"'-)!-

"'*,!-

"'(*!*

7gjiidgZhjaiVi

.)+!(

.*%!%

)*,!.

'.+!%

('%!%

.()!.

.)&!(

)((!&

'-)!&

(%)!,

" kVgVk WgjiidgZhjaiVi egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi

&&!(

-!,

')!-

&&!.

&*!(

" kVgVk WgjiidgZhjaiVi [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\ 8ZcigVa VYb^c^higVi^dc [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\

"),!,

")&!%

")*!*

"&,!%

"&*!+

8ZcigVa VYb^c^higVi^dc egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi

"&)!'

"&&!-

"&(!-

"&%!&

".!)

G gZahZgZhjaiVi

--)!(

-.,!'

(.-!*

'+-!.

'.*!%

--,!'

.%%!(

(-,!*

'+,!&

'-.!&

" kVgVk g gZahZgZhjaiVi egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi

"'!.

"(!&

&&!%

&!-

*!.

"

'!+

"&!&

)!(

"

" kVgVk g gZahZgZhjaiVi [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\

GZhjaiVi [g c VcYZaVg ^ `dcXZgc[ gZiV\

+'

'%%-

;^cVch^ZaaV ^ci~`iZg

'&!'

&)!,

*!*

(!)

*!*

;^cVch^ZaaV `dhicVYZg

"(+-!(

"(%+!%

"&'-!.

"&%&!)

"&'*!,

"(),!&

"'--!,

"&')!)

".(!,

"&'%!'

GZhjaiVi [ gZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg

*(,!'

+%-!*

',)!&

&,*!'

&,)!-

DgZVa^hZgVYZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg

"&#'%'!&

&#'-+!,

&#--&!%

)&*!%

&%'!)

GZVa^hZgVYZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg

"'&!+

&,+!'

"

&(!(

"

CZYh`g^kc^c\ \ddYl^aa

"'+!'

"(,!%

"

"

"

"&#').!.

&#)'*!.

&#--&!%

)'-!(

&%'!)

GZhjaiVi [ gZ h`Vii

",&'!,

'#%()!)

'#&**!&

+%(!*

',,!'

H`Vii e gZih gZhjaiVi

(&%!(

"(.-!*

"*.-!(

"&%+!)

",,!(

ugZih gZhjaiVi

")%'!)

&#+(*!.

&#**+!-

).,!&

&..!.

76A6CHGt@C>C<6G

; gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg

&.#%*-!,

&-#-%&!&

&+#-*)!.

)#.-%!%

)#+.%!%

BViZg^ZaaV Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg

&(!.

.!*

,!,

*!*

)!,

<ddYl^aa

)*-!(

)-)!*

*'&!*

"

"

ykg^\V Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg

%!.

-!*

&(!-

'(!+

&)!-

Dbh~iic^c\hi^aa\ c\Vg

)&)!.

&#%'&!+

()*!(

&((!'

-*!)

A^`k^YV bZYZa

&,-!)

.'!+

',-!'

&%(!'

&(%!*

HjbbV i^aa\ c\Vg

'%#&'*!%

'%#)&,!-

&-#%'&!)

*#')*!*

)#.'*!)

:\Zi `Ve^iVa

-#).*!-

.#'*.!)

,#-%*!&

'#'%(!.

&#.'-!&

Jeeh`_jiZc h`Vii

'#''%!%

'#+(,!+

'#((,!(

+)*!&

*((!*

A c\[g^hi^\ h`jaY i^aa `gZY^i^chi^iji

+#+,+!*

*#*&*!+

(#).'!,

&#++(!&

&#)*-!'

ykg^\V a c\[g^hi^\V h`jaYZg

&%!)

(!*

'!&

-!%

&(!.

@dgi[g^hi^\ h`jaY i^aa `gZY^i^chi^iji

&#+,)!.

&#.+.!.

'#&(.!)

)-.!'

,,%!.

ykg^\V `dgi[g^hi^\V h`jaYZg

&#%),!)

&#%(&!-

'#'))!-

'(+!&

''%!,

HjbbV Z\Zi `Ve^iVa dX] h`jaYZg

'%#&'*!%

'%#)&,!-

&-#%'&!)

*#')*!*

)#.'*!)

<b[h hi l[hi_aj 7Zadee ^ B`g

'%%-

'%%,

'%%+

'%%*

'%%)

@6HH6;Ay9:H6C6ANH:G 9:C AyE6C9: K:G@H6B=:I:C GZhjaiVi [ gZ h`Vii

",&'!,

'#%()!)

'#&**!&

+%(!*

',,!'

uiZg[ g^c\ Vkh`g^kc^c\Vg

(%!'

)%!%

'!.

'!)

'!&

uiZg[ g^c\ gZVa^hZgVYZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg

'&!+

"&,+!'

"

"&(!(

"

uiZg[ g^c\ dgZVa^hZgVYZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg

&#'%'!&

"&#'-+!,

"&#--&!%

")&*!%

"&%'!)

ykg^\V edhiZg hdb ^ciZ ^c\ g ^ `VhhVÓ YZi

"

"

%!&

"(!+

%!.

7ZiVaY ]ngZh\VgVci^

"

"(!%

"'!*

"(!%

"(!%

7ZiVaY h`Vii

"(*!&

"('!&

"&(!%

"&-!-

"'.!+ &)*!'

@VhhVÓ YZ [g c YZc a eVcYZ kZg`hVb]ZiZc [ gZ [ g~cYg^c\Vg ^ g gZahZ`Ve^iVaZi

*%+!&

*,+!)

'+&!+

&*'!'

CZiid[ g~cYg^c\ g gZahZ`Ve^iVa

-+!(

"&%'!&

,*!(

"'!.

&!.

@VhhVÓ YZ [g c YZc a eVcYZ kZg`hVb]ZiZc

*.'!*

),)!(

((+!.

&).!(

&),!&

"+%!,

>CK:HI:G>C<HK:G@H6B=:I:C

; gk~gk Vk [Vhi^\]ZiZg

"+)&!(

"(-+!,

"++!(

"-%!(

; gk~gk Vk [ gZiV\

"

"

&'*!*

"

"

Db" dX] cnWn\\cVY Vk [Vhi^\]ZiZg

"&#'%,!.

".)+!+

"(,%!'

"'-*!-

"&(-!)

; gh~a_c^c\ Vk [Vhi^\]ZiZg

,*&!+

,%*!'

)&!-

).'!+

"

ykg^\V ^ckZhiZg^c\Vg

+!&

"-%!.

"'!.

"(!+

"'!*

@VhhVÓ YZ [g c ^ckZhiZg^c\hkZg`hVb]ZiZc

"&#%.&!*

",%.!%

"','!&

&''!.

"'%&!+

;>C6CH>:G>C<HK:G@H6B=:I:C

>cX^iVbZcihegd\gVb

%!&

*!&

(!)

"

"

JiWZiVaY jiYZac^c\

"'+%!(

"&#-&&!*

"-%!,

"+.!*

"+&!-

uiZg` e Z\cV V`i^Zg

"

"

"

"&*(!'

"

; g~cYg^c\ a c\[g^hi^\V h`jaYZg

-)*!%

&#-**!*

&-,!*

",+!-

",)!)

@VhhVÓ YZ [g c ÒcVch^Zg^c\hkZg`hVb]ZiZc

&&%!'

"'..!*

"&(+!' "&.%!,

*-)!-

).!&

ugZih `VhhVÓ YZ

-*!-

"&-*!+

&,*!%

"',!(

A^`k^YV bZYZa k^Y gZih W g_Vc

.'!+

',-!'

&%(!'

&(%!*

('&!'

A^`k^YV bZYZa k^Y gZih haji

&,-!)

.'!+

',-!'

&%(!'

&(%!*

+(

Farsta Centrums livfulla torg och kompletta utbud skapar en stadsmiljรถ.

64

Årsredovisning 2008 Sid

innehållsförteckning

66

Förvaltningsberättelse

69

Resultaträkningar för koncernen

70

Balansräkningar för koncernen

72

Förändringar i koncernens eget kapital

73

Kassaflödesanalys för koncernen

74

Resultaträkningar för moderbolaget

75

Balansräkningar för moderbolaget

77

Förändringar i moderbolagets eget kapital

78

Kassaflödesanalys för moderbolaget

79

Redovisningsprinciper och noter

65

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), organisationsnummer 556175-7047, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2008. Uppgifterna inom parantes avser föregående räkenskapsår. Förvaltningsberättelsen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och ingår inte i de finansiella rapporter som ska lämnas enligt IFRS. Verksamhet Atrium Ljungberg AB bedriver fastighetsförvaltning samt projektoch entreprenadverksamhet. Verksamheten bedrivs i moderbolaget samt dotterbolag och intressebolag som framgår av not 21 och not 22 i tilläggsupplysningarna. Verksamheten i Atrium Ljungberg har under 2008 präglats av hög utvecklings- och investeringstakt i pågående projekt där drygt 1.220 Mkr (947) har investerats under året. Framför allt är det uppförandet av Sickla Kunskapsgalleria, utbyggnaden av Sickla Galleria och Gränby Centrum samt omvandlingen av PUB och Västberga Handel som pågått under året. Sickla Galleria har byggts ut med 9.000 m 2 och den nya delen invigs den 19 mars 2009 med ett 20-tal nya butiker. Samtliga ytor är uthyrda. Kunskapsgallerian i Sickla med 10.000 m 2 har färdigställts med inflyttning under första kvartalet 2009. Även här är samtliga ytor uthyrda. Den 26 november invigdes ny butiksyta om 10.000 m 2 i Gränby Centrum i Uppsala. Vid invigningen fanns ett tiotal nya butiker på plats och ytterligare elva butiker öppnar under första respektive andra kvartalet 2009. All ny yta är uthyrd och kommer i juni 2009 att vara slutligt inflyttad. 500 nya parkeringsplatser färdigställdes i Gränby Centrum under året. Mobilia i Malmö har under året firat 40 år som handelsplats. Utvecklingsprojektet för Mobilia som ett levande stadscenter fortskrider enligt plan. Mobilia ska omvandlas till en helhetsmiljö där kultur, boende och upplevelser kombineras med handel och där Mobilia handelsplats utgör basen. Planeringsarbetet sker i nära samarbete med Stadsbyggnadskontoret i Malmö stad och detaljplanen förväntas vara klar 2009, då den stegvisa omvandlingen kan påbörjas. I bostadsfastigheten Bohus 7, som förvärvades av Atrium Ljungberg 2007, har arbetet med att bygga 5.000 m 2 butiker och ytterligare 40 bostäder påbörjats. I september 2008 invigdes det nya detaljhandelsområdet Västberga Handel. Två större matvarukedjor öppnade under september respektive december 2008 och i februari 2009 utökas utbudet ytterligare med en butik. Området ska kompletteras med fler verksamheter under 2009. Den fortsatta ambitionen är att Västberga Handel ska erbjuda en kombination av attraktiv dagligvaru-, sällanköps- och volymhandel.

66

En ny detaljplan för Farsta antogs under året vilket möjliggör ny handelsyta i Farsta Centrum på 7.000 m 2 . Ambitionen är att fortsätta utveckla Farsta centrum till ett komplett stadsdelscentrum och helhetsmiljö. Under året skapades ytterligare 200 parkeringsplatser i Farsta Centrum. Dessa stod klara till julhandeln. En ny detaljplan har även antagits i Uppsala som möjliggör om- och tillbyggnad av Rådhuset och därmed användning av fastigheten för handel och kontor. På kontorssidan har fastigheten Proppen 6 i Hammarby Sjöstad färdigställts under året. En överenskommelse har träffats med Atlas Copco om att uppföra en ny kontorsbyggnad i Sickla på 13.800 m 2 uthyrningsbar yta. Hyresavtalet är 11-årigt och uthyrd yta uppgår till 10.800 m 2 . På övriga ytor planeras bland annat för ett nytt huvudkontor för Atrium Ljungberg AB. Inflyttningen beräknas till årsskiftet 2010/2011 och investeringen bedöms uppgå till 350 Mkr. Dessutom har ett antal stora uthyrningar, främst avseende kontor i Norra Stationsområdet gjorts under året. Under 2008 har fastigheten Blästern 6 i Norra Stationsområdet i Stockholm förvärvats tillsammans med Humlegården. Atrium Ljungbergs andel av förvärvet uppgick till 320 Mkr. Fastigheten omfattar 24.574 m 2 uthyrbar yta samt garage med 215 parkeringsplatser. Tillträde skedde den 1 oktober. Därutöver har tomträtten Storö 10, i Farsta, som förvärvades i slutet av 2007 tillträtts per 1 juni 2008. Under första kvartalet 2008 såldes Holland 25 i Helsingborg till Jetfast AB. Försäljningen baserades på ett underliggande fastighetsvärde uppgående till 88 Mkr och värderades vid årsskiftet 2007/2008 till 85 Mkr. Ett stort antal fastigheter som avyttrades under 2007 har också frånträtts under 2008. Segmentrapportering Från och med 2008-12-31 rapporterar Atrium Ljungberg segment i sina rapporter. Segmenten är indelade enligt följande: Stockholms innerstad, Övriga Stockholm, Uppsala Mälardalen, Övriga Sverige, Projektfastigheter, Sålda fastigheter samt Projekt- och entreprenadverksamhet. Omsättning och resultat Koncernens omsättning uppgick till 1.855 Mkr (1.850). Koncernen redovisar ett resultat före värdeförändringar på 537,2 Mkr (608,5). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -1.202,1 Mkr (1.286,7) och resultat för fastighetsförsäljningar till -21,6 Mkr (176,2). Nedskrivning av goodwill uppgick till -26,2 Mkr (-37,0) hänförlig till fastighetsförsäljningar och ändrad bolagsskattesats. Resultatet efter skatt uppgick till -402,4 Mkr (1.635,9), vilket motsvarar -3,09 kr/aktie (12,55).

Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 15,2 Mkr (139,5). Förändringen består i huvudsak av bokslutsdispositioner. Nettoomsättningen uppgick till 519,5 Mkr (267). Omsättningsförändringen består i huvudsak av en internfakturering uppgående till 257 Mkr avseende en fastighetstransaktion. Fastighetsförvaltning Hyresintäkterna uppgick till 1.500 Mkr (1.513) och rörelseresultatet uppgick till 887,2 Mkr (900,2). Förändringen av rörelseresultatet är beroende på att ett antal fastigheter såldes under 2007. Uthyrningsgraden i fastigheterna uppgår till 94 procent (92) inklusive projektfastigheter. Projekt- och entreprenadverksamhet Omsättningen för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick under perioden till 355 Mkr (338). Rörelseresultatet för räkenskapsåret var -2,9 Mkr (-3,1). Resultatet har belastats med kostnader för pågående utvecklingsprojekt. TL Byggs omsättning var 359 Mkr (319) varav 67 Mkr (73) utgjorde arbeten åt koncernbolag. Finansiell ställning Likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 178 Mkr (93). De räntebärande skulderna uppgick till 8.351 Mkr (7.486) och medelräntan var 4,7 procent (4,6). Medellöptiden för räntebindningen var 2,7 år (2,4). Eget kapital uppgick på balansdagen till 8.496 Mkr (9.260) vilket motsvarar 65 kr/aktie (71). Soliditeten uppgick till 42,2 procent (45,4). Belåningsgraden uppgick till 43,8 procent (39,8). Fastighetsvärden Den avmattning i prisutvecklingen på fastighetsmarknaden som började under slutet av 2007 fortsatte under 2008. Tilltagande kreditoro och försämrade konjunkturutsikter bidrog till sjunkande fastighetspriser, framförallt under hösten. Det begränsade antalet genomförda transaktioner skapade även en stor prisosäkerhet. En tydlig trend är att riskpremierna blivit högre. Det har inneburit ökade direktavkastningskrav för äldre, orenoverade fastigheter i allmänhet och för fastigheter i sämre lägen och på mindre orter i synnerhet. Prisnedgången har varit betydligt mindre för fastigheter med låg risk, exempelvis välbelägna bostäder och kommersiella fastigheter med långa hyreskontrakt. Tidigare förväntningar om högre hyror har i stort sett försvunnit, vilket även bidragit till att direktavkastningskraven vänt uppåt. Det redovisade värdet för hela fastighetsbeståndet per 2008-12-31 uppgår till 19.059 Mkr (18.801). Byggrätter och mark ingår med 371 Mkr (379). Investeringar i fastigheter uppgår under 2008 till 1.540 Mkr varav nyförvärv uppgår till 320 Mkr. Fastigheter motsvarande ett värde av 85 Mkr vid utgången av 2007 har sålts under 2008.

Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -1.202 Mkr (1.287). För jämförbart bestånd innebär det en värdenedgång med -6 procent. Av värdenedgången är -10 procent hänförliga till ökningen av avkastningskravet med 0,6 procentenheter till 5,9 procent. Vidare har nedskrivningar gjorts för ett par projekt i mycket tidiga skeden. Mot dessa nedskrivningar och värdeförändringar ställs positiva värdeförändringar genom färdigställda utvecklingsprojekt, nyuthyrningar och hyresökningar. I not 15 redovisas värderingen närmare. Personal Kompetensförsörjning är en viktig faktor för bolagets framgång. Därför arbetar Atrium Ljungberg strukturerat med planeringssamtal, uppföljningar av handlingsplaner, olika utvecklingsprogram och ledarutveckling för att utveckla bolaget till en än mer attraktiv arbetsgivare. Arbetsmiljö och jämställdhet är frågor som varje avdelning aktivt arbetar med. Riktlinjer för åsättande av lön och ersättningar till VD och ledande befattningshavare framgår av not 8. Händelser efter balansdagen Från och med den första januari 2009 har ledningsgruppens sammansättning förändrats med anledning av en organisationsförändring samt föräldraledighet. Bolagsledningen utgörs av Anders Nylander, bolagets VD, Micael Averborg och Kristina Johnson, ansvariga chefer för fastighetsförvaltningen, Carola Lavén, ansvarig för affärsutveckling, Magnus Alteskog ansvarig för projektutveckling samt Annica Ånäs ekonomichef och tf CFO. Utsikter för 2009 Den närmaste tiden är svårbedömd och det mesta talar för en fortsatt avmattning av den svenska ekonomin. Atrium Ljungberg har en bra position på starka delmarknader vilket ger en stabil grund för framtiden. Vidare har bolaget en omfattande projektportfölj som kan anpassas efter olika marknadsscenarios. Under 2008 färdigställdes ett antal projekt och investeringstakten för 2009 bedöms minska något i förhållande till föregående år. Merparten av investeringarna avser utveckling av helhetsmiljöer i Sickla, Farsta Centrum, Mobilia och Gränby Centrum. Hyresintäkter för 2009 förväntas överstiga hyresintäkter för 2008. Resultatprognos före värdeförändringar lämnas i halvårsrapporten. Risker och osäkerhetsfaktorer Atrium Ljungbergs stora fastighetsbestånd med helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregioner. Bedömningen är att dessa marknader drabbas mindre under en lågkonjunktur. Bolaget har en stark finansiell ställning med starka nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad. En relativt hög andel

67

av bolagets räntebärande lån har bundits till längre löptider och räntebindning. Sammantaget medför detta en låg risk och förutsägbar finansiell kostnad för Atrium Ljungberg framöver. På investeringssidan gäller även fortsättningsvis bolagets försiktighetsprincip som innebär att inga nya investeringar påbörjas utan att en god avkastning är säkerställd genom tecknade hyreskontrakt. Aktier Totalt finns 133.220.736 aktier i bolaget fördelat på 4.000.000 A-aktier och 129.220.736 B-aktier. En A-aktie berättigar till tio röster och en B-aktie berättigar till en röst. A-aktier och B-aktier medför lika rätt till andel i bolagets resultat och tillgångar. Atrium Ljungberg AB äger genom återköp 3.063.908 aktier. De återköpta aktierna som innehas av bolaget berättigar inte till utdelning eller till rösträtt. Mellan bolagets A-aktieägare finns ett avtal som innebär att A-aktier endast får överlåtas till person som tidigare är A-aktieägare. I annat fall ska A-aktie först omvandlas till B-aktie innan överlåtelse får ske. För A-aktie gäller förbehåll om hembud enligt bolagsordningen.

68

Utdelning Utdelningen ska motsvara minst 50 procent av resultatet före realiserade och orealiserade värdeförändringar, efter beräkad skatt, fn 28 procent, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret föreslås en utdelning på 2,00 kr per aktie (2,00). Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst Årets vinst

4.364.199.240 kr 15.200.168 kr 4.379.399.408 kr

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 2,00 kr per aktie I ny räkning balanseras

260.313.656 kr 4.119.085.752 kr 4.379.399.408 kr

GZhjaiVig~`c^c\Vg `dcXZgcZc Cdi

'%%-

'%%,

=ngZh^ci~`iZg Egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYdbh~iic^c\ CZiiddbh~iic^c\

&#)..#*+& (**#&(' &#-*)#+.(

& *&'#,(+ ((,#++) & -*%#)%%

@dhicVYZg [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\Zc IVmZWjcYcV `dhicVYZg ykg^\V Yg^[i`dhicVYZg ; gkVaic^c\h`dhicVYZg GZeVgVi^dcZg ;Vhi^\]Zihh`Vii Idbig~iihVk\~aYZg :_ VkYgV\h\^aa bZgk~gYZhh`Vii

"&,+#&(- "&'&#&(- "&&&#+%' "(.#%*) "-)#&.' "'*#(.- ",#&'(

"&*)#''+ "&&&#),. "&(&#++) "**#-%' "-*#.%. "'+#'.. "+#%*%

,!-!.

"*+)#+)*

"*,&#)'.

Egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]ZiZch `dhicVYZg

"()(#,-*

"('-#.*(

7gjiidgZhjaiVi

.)+#'+(

.*%#%&-

" kVgVk WgjiidgZhjaiVi [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\ " kVgVk WgjiidgZhjaiVi egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi

.()#.&+ &&#(),

.)&#(%, -#,&&

8ZcigVa VYb^c^higVi^dc [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\ 8ZcigVa VYb^c^higVi^dc egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi (!,!-!. G gZahZgZhjaiVi '!)!*!+

"),#,%* "&)#''' "+&#.', --)#((+

")&#%'"&&#,-% "*'#-%-.,#'&%

--,#'&& "'#-,*

.%%#',. "(#%+.

GZhjaiVi [g c VcYZaVg ^ `dcXZgc[ gZiV\ ;^cVch^ZaaV ^ci~`iZg ;^cVch^ZaaV `dhicVYZg GZhjaiVi [ gZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg

&% && &&

" '&#&-% "(+-#'+. "(),#%-. *(,#'),

'#*.&)#+)( "(%*#.*+ "'--#,&* +%-#).*

K~gYZ[ g~cYg^c\Vg ;Vhi^\]ZiZg! dgZVa^hZgVYZ ;Vhi^\]ZiZg! gZVa^hZgVYZ CZYh`g^kc^c\ \ddYl^aa

&* &* &'

"&#'%'#%,- "'&#+&' "'+#'%' "&#').#-.'

&#'-+#+-, &,+#')% "(,#%'. &#)'*#-.-

",&'#+)*

'#%()#(.(

&(!&) &(

",'#.'% (-(#&+) (&%#')) ")%'#)%& "(!%. "(!%. &(%#&*, &(%#&*, &((#''&

".(#(%% "(%*#&., "(.-#)., &#+(*#-.+ &'!*, &'!** &(%#&*, &(%#'.* &((#''&

'!%%

'!%%

7Zadee ^ ``g

" kVgVk g gZahZgZhjaiVi [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\ " kVgVk g gZahZgZhjaiVi egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi

GZhjaiVi [ gZ h`Vii 6`ijZaa h`Vii Jeeh`_jiZc h`Vii ugZih gZhjaiVi ugZih gZhjaiVi eZg V`i^Z! `g ugZih gZhjaiVi eZg V`i^Z Z[iZg jihe~Yc^c\! `g BZYZaVciVa jiZhi ZcYZ V`i^Zg! ijhZciVa BZYZaVciVa jiZhi ZcYZ V`i^Zg Z[iZg jihe~Yc^c\! ijhZciVa 6ciVa Zb^iiZgVYZ V`i^Zg! ijhZciVa JiYZac^c\ eZg V`i^Z! `g '%%- [ gZhaV\Zc

+.

7VaVchg~`c^c\Vg `dcXZgcZc 7Zadee ^ ``g

I>AA<uC<6G 6ca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg ; gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg E \ ZcYZ cnWn\\cVYZg BViZg^ZaaV Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg <ddYl^aa 6cYZaVg ^ ^cigZhhZ[ gZiV\ 6cYgV a c\[g^hi^\V [dgYg^c\Vg HjbbV Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg Dbh~iic^c\hi^aa\ c\Vg @jcY[dgYg^c\Vg H`ViiZ[dgYg^c\Vg ykg^\V [dgYg^c\Vg ; gjiWZiVaYV `dhicVYZg dX] jeeajecV ^ci~`iZg A^`k^YV bZYZa HjbbV dbh~iic^c\hi^aa\ c\Vg HjbbV i^aa\ c\Vg

,%

Cdi

&*!&+ &, '% &' '& '(!(&

%-"&'"(&

&.#%*-#,%% &-#+.-#+%% " &%'#*%% &(#.)- .#*%) )*-#(%- )-)#*&% &%* &%* ,), -#)%( &.#*(&#-%- &.#(%(#+''

') '* '+

,&#,&- &)*#(*& &(.#'&( *-#*.& &,-#(+* *.(#'(-

%,"&'"(&

--#'&% )+#*). -((#(.* *(#)'. .'#+)% &#&&)#''(

'%#&'*#%)+ '%#)&,#-)*

7VaVchg~`c^c\Vg `dcXZgcZc Cdi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

:<:I @6E>I6A D8= H@JA9:G :\Zi `Ve^iVa 6`i^Z`Ve^iVa ykg^\i i^aah`_jiZi `Ve^iVa GZhZgkZg 7VaVchZgVYZ k^chibZYZa ^c`ajh^kZ gZih gZhjaiVi HjbbV Z\Zi `Ve^iVa ]~c[ ga^\i i^aa bdYZgWdaV\Zih V`i^Z~\VgZ

(((#%*' (#.*.#,*% "++#.), )#'+.#.(& -#).*#,-+

(((#%*' (#.*.#+(' (%#'+' )#.(+#)). .#'*.#(.*

A c\[g^hi^\V h`jaYZg Jeeh`_jiZc h`ViiZh`jaY H`jaYZg i^aa `gZY^i^chi^iji ykg^\V a c\[g^hi^\V h`jaYZg <VgVci^gZhZgk HjbbV a c\[g^hi^\V h`jaYZg

(' '- '. &

'#''%#%)& +#+,+#)*& -#+%. &#,.) -#.%+#-.*

'#+(,#*-) *#*&*#*++ &#.,% & *.* -#&*+#,&*

'.!(' (& (( (%

&#+,)#.&% " &,%#&)( &.%#.*, ').#*+( )(+#,.' '#,''#(+*

&#.+.#.&' *&% &'.#(+. &&+#&-+ )*(#,%. (('#%). (#%%&#,(*

7Zadee ^ ``g

@dgi[g^hi^\V h`jaYZg H`jaYZg i^aa `gZY^i^chi^iji =ngZh\VgVci^ AZkZgVci ghh`jaYZg H`ViiZh`jaYZg ykg^\V h`jaYZg JeeajecV `dhicVYZg dX] [ gjiWZiVaYV ^ci~`iZg HjbbV `dgi[g^hi^\V h`jaYZg HjbbV Z\Zi `Ve^iVa dX] h`jaYZg EDHI:G >CDB A>C?:C Hi~aaYV h~`Zg]ZiZg [ g h`jaYZg i^aa `gZY^i^chi^iji ;Vhi^\]Zih^ciZX`c^c\Vg ykg^\V hi~aaYV h~`Zg]ZiZg ; gZiV\h^ciZX`c^c\Vg He~ggVYZ WVc`bZYZa [ g ]ngZh\VgVci^

6chkVgh[ gW^cYZahZg <VgVci^[ gW^cYZahZg

'%#&'*#%)+ '%#)&,#-)* -#&()#%(' ,#(+-#.'* &%#%%% &%#%%% " *&% -#&))#%(' ,#(,.#)(* ,.

-(

,&

Förändringar i koncernens eget kapital Belopp i kkr Not Aktiekapital

Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt till- skjutet kapital

Säkrings- reserver

Balanserade vinstmedel

Totalt eget kapital

Ingående balans per 1 januari 2007 333.052 3.954.574 5.455 3.512.058 7.805.139 Årets förändring säkringsreserv 25 - - 34.454 - 34.454 Skatt hänförlig till säkringsreserv - - -9.647 - -9.647 Intäkter och kostnader redovisade mot eget kapital - - 24.807 - 24.807 Årets resultat - - - 1.635.896 1.635.896 Summa intäkter och kostnader för perioden - - 24.807 1.635.896 1.660.703 Incitamentsprogram 8 - 5.058 - - 5.058 Utdelningar - - - -211.505 -211.505 Utgående balans per 31 december 2007 333.052 3.959.632 30.262 4.936.449 9.259.395 Årets förändring säkringsreserv 32,33 - - -131.898 - -131.898 Skatt hänförlig till säkringsreserv - - 34.689 - 34.689 Intäkter och kostnader redovisade mot eget kapital - - -97.209 - -97.209 Årets resultat - - - -402.401 -402.401 Summa intäkter och kostnader för perioden - - -97.209 -402.401 -499.610 Incitamentsprogram 8 - 118 - - 118 Utdelningar - - - -260.314 -260.314 Omklassificering - - - -3.803 -3.803 Utgående balans per 31 december 2008 333.052 3.959.750 -66.947 4.269.931 8.495.786 Antalet aktier uppgår till 133.220.736 (133.220.736), varav 4.000.000 (4.000.000) av serie A och 129.220.736 (129.220.736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 130.156.828. Bolagets egna innehav av aktier uppgår till 3.063.908 B-aktier.

72

@VhhVÓ YZhVcVanh `dcXZgcZc Cdi

'%%-

'%%,

&'!'%

",&'#+)* (%#'(' '&#+&' &#'%'#%,- " "(*#%-)

'#%()#(.( )%#%'' "&,+#')% "&#'-+#+-, "'#..% "('#%+*

*%+#&.(

*,+#)((

y`c^c\$b^ch`c^c\ `dgi[g^hi^\V [dgYg^c\Vg y`c^c\$b^ch`c^c\ `dgi[g^hi^\V h`jaYZg ; g~cYg^c\ Vk g gZahZ`Ve^iVa

"-%#&&* &++#)&. -+#(%)

")--#*.) (-+#*&+ "&%'#%,-

@VhhVÓ YZ [g c YZc a eVcYZ kZg`hVb]ZiZc

*.'#).,

),)#(**

>CK:HI:G>C<HK:G@H6B=:I:C ; g~cYg^c\ Vk kg^\V [dgYg^c\Vg >c` e bVh`^cZg dX] ^ckZciVg^Zg Db" dX] cnWn\\cVY Vk [Vhi^\]ZiZg ; gk~gk Vk [Vhi^\]ZiZg ; gh~a_c^c\ Vk [Vhi^\]ZiZg ; gh~a_c^c\ ÒcVch^ZaaV i^aa\ c\Vg ; gh~a_c^c\ Vk bVh`^cZg dX] ^ckZciVg^Zg @VhhVÓ YZ [g c ^ckZhiZg^c\hkZg`hVb]ZiZc

&)#).( "-#*-. "&#'%,#-,' "+)&#((. ,*&#+)' " &&+ "&#%.&#*).

"-%#((* ")#,.( ".)+#+&( "(-+#,%% ,%*#&+& )#'*& " ",%.#%'.

'. '. -

.&*#%%% ",%#%', &&- "'+%#(&) *-)#,,,

'#***#,&* ",%%#'&& *#&%% "&#-&&#*%* ).#%..

7Zadee ^ ``g

9:C AyE6C9: K:G@H6B=:I:C GZhjaiVi [ gZ h`Vii uiZg[ g^c\ Vk" dX] cZYh`g^kc^c\Vg GZVa^hZgVYZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg [Vhi^\]ZiZg DgZVa^hZgVYZ k~gYZ[ g~cYg^c\Vg [Vhi^\]ZiZg 7ZiVaY ]ngZh\VgVci^ 7ZiVaY h`Vii @VhhVÓ YZ [g c YZc a eVcYZ kZg`hVb]ZiZc [ gZ [ g~cYg^c\Vg Vk g gZahZ`Ve^iVa

;>C6CH>:G>C<HK:G@H6B=:I:C JeeiV\cV a c 6bdgiZg^c\ Vk h`jaY >cX^iVbZcihegd\gVb JiWZiVaY jiYZac^c\ @VhhVÓ YZ [g c ÒcVch^Zg^c\hkZg`hVb]ZiZc ugZih `VhhVÓ YZ

-*#,'*

"&-*#*,*

A^`k^YV bZYZa k^Y gZih W g_Vc

.'#+)%

',-#'&*

A^`k^YV bZYZa k^Y gZih haji Jeeanhc^c\ db WZiVaYV g~cidg :g] aaZc g~ciV jee\^X` i^aa 7ZiVaY g~ciV jee\^X` i^aa Jeeanhc^c\ db a^`k^YV bZYZa k^Y gZih haji 7Vc`bZYZa Zm`a he~ggVYZ bZYZa

&,-#(+* '&#&-% "(-(#+)% &,-#(+*

.'#+)%

&)#+)( "(&-#,-.

.'#+)%

,(

GZhjaiVig~`c^c\Vg bdYZgWdaV\Zi Cdi

'%%-

'%%,

,!-!.

*&.#)-- "(-)#+%. &()#-,.

'+,#)(( "&'%#&,) &),#'*.

8ZcigVa VYb^c^higVi^dc dX] bVg`cVYh[ g^c\ GZhjaiVi [Vhi^\]Zih[ gh~a_c^c\ G gZahZgZhjaiVi

(!,!-!. )!*!+

"(.#%,( "&#)), .)#(*.

"(.#.'. " &%,#((%

GZhjaiVi [g c VcYZaVg ^ `dcXZgc[ gZiV\ G~ciZ^ci~`iZg dX] a^`cVcYZ gZhjaiViedhiZg G~ciZ`dhicVYZg dX] a^`cVcYZ gZhjaiViedhiZg

&%!'' && &&

&()#%*) -#)(+ "&++#(.- "'(#.%-

&&'#*+& )+#,'( "&**#*.% (#+.)

)

,%#)*&

&&&#%')

7d`hajihY^hedh^i^dcZg

',

"+.#'+-

.*#)+(

6`ijZaa h`Vii Jeeh`_jiZc h`Vii

&) &)

&*#**) "&#*(, &)#%&,

"-#,(* "*-#'-+ "+,#%'&

ugZih gZhjaiVi

&*#'%%

&(.#)++

JiYZac^c\ eZg V`i^Z! `g '%%- [ gZhaV\Zc

'!%%

'!%%

7Zadee ^ ``g! Zca^\i uGA

CZiiddbh~iic^c\ @dhicVYZg [ g [ gkVaic^c\ dX] egdYj`i^dc 7gjiidgZhjaiVi

GZhjaiVi Z[iZg ÒcVch^ZaaV edhiZg

,)

7VaVchg~`c^c\Vg bdYZgWdaV\Zi Cdi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

I>AA<uC<6G 6CAt<<C>C<HI>AA<uC<6G BViZg^ZaaV Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg 7n\\cVYZg! bVg` dX] bVg`Vca~\\c^c\Vg E \ ZcYZ cn"! i^aa" dX] dbWn\\cVYZg BVh`^cZg dX] ^ckZciVg^Zg HjbbV bViZg^ZaaV Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg

&- &. '%

&#+(*#)'+ &&'#%,& *#.%. &#,*(#)%+

&#+(+#((& &+)#'(, *#-.( &#-%+#)+&

;^cVch^ZaaV Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg 6cYZaVg ^ `dcXZgc[ gZiV\ 6cYgV a c\[g^hi^\V [dgYg^c\Vg

(' '' '(

*#*')#)(% "

*#(.,#''' '-

HjbbV ÒcVch^ZaaV Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg

*#*')#)(%

*#(.,#'*%

HjbbV Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg

,#',,#-(+

,#'%(#,&&

') (' '* '+

&#,,* (#+).#--- ))#-', '&#))& &)#'). &&'#%+& (#-))#')&

)#-)( &#)&&#''. " )+#*.& &,#+*( '(+#'-% &#,&+#*.+

&&#&''#%,,

-#.'%#(%,

7Zadee ^ ``g

DBHtIIC>C<HI>AA<uC<6G @jcY[dgYg^c\Vg ;dgYg^c\Vg ]dh `dcXZgc[ gZiV\ H`ViiZ[dgYg^c\Vg ykg^\V [dgYg^c\Vg ; gjiWZiVaYV `dhicVYZg dX] jeeajecV ^ci~`iZg @VhhV dX] WVc` HjbbV dbh~iic^c\hi^aa\ c\Vg HjbbV i^aa\ c\Vg

,*

7VaVchg~`c^c\Vg bdYZgWdaV\Zi Cdi

%-"&'"(&

(((#%*' '+*#)%+ *.-#)*- "++#.), ( .)-#(++ )-'#,-% &*#'%% )#(,.#(.. )#.,,#-*,

DWZh`ViiVYZ gZhZgkZg

',

.*#&-*

6kh~iic^c\Vg Jeeh`_jiZc h`ViiZh`jaY A c\[g^hi^\V h`jaYZg H`jaYZg i^aa `gZY^i^chi^iji

'- '.

&+)#,)& '#,%+#.()

'#+-&#,-+

(&!(' '. (( (%

&#',%#)&( )%#,*. &#)-%#'+) &)(#)%% &)(#)&% ..#&&) (#&,,#(+%

+*.#'-. &+#*.)%+ .*#+&, &'#+%. -%#)-* -+*#%%*

7Zadee ^ ``g

:<:I @6E>I6A D8= H@JA9:G :\Zi `Ve^iVa 7JC9:I :<:I @6E>I6A 6`i^Z`Ve^iVa &((#''%#,(+ hi V`i^Zg! `kdik~gYZ '!* GZhZgk[dcY ;G>II :<:I @6E>I6A ;dcY [ g kZg`a^\i k~gYZ ykZg`jgh[dcY 7VaVchZgVY k^chi ugZih gZhjaiVi HjbbV Z\Zi `Ve^iVa

@dgi[g^hi^\V h`jaYZg H`jaYZg i^aa `gZY^i^chi^iji AZkZgVci ghh`jaYZg H`jaYZg i^aa `dcXZgcWdaV\ H`ViiZh`jaYZg ykg^\V h`jaYZg JeeajecV `dhicVYZg dX] [ gjiWZiVaYV ^ci~`iZg

,+

%,"&'"(&

(((#%*' '+*#)%+ *.-#)*(%#'+' ( .)-#'))((#',) &(.#)++ ) **&#'*% *#&).#,%'*#.&+ &.,#-.'

HjbbV Z\Zi `Ve^iVa dX] h`jaYZg EDHI:G >CDB A>C?:C Hi~aaYV h~`Zg]ZiZg [ g h`jaYZg i^aa `gZY^i^chi^iji ;Vhi^\]Zih^ciZX`c^c\Vg 6k YdiiZgWdaV\ i^aa [ g[d\VcYZ hi~aaYV [Vhi^\]Zih^ciZX`c^c\Vg

&&#&''#%,, &#+')#-%) '#%++#*%%

-#.'%#(%,

ykg^\V hi~aaYV h~`Zg]ZiZg ; gZiV\h^ciZX`c^c\Vg

" (#+.&#(%)

" (#)+&#&.,

6chkVgh[ gW^cYZahZg 7dg\Zch[ gW^cYZahZg [ g YdiiZgWdaV\ 6chkVg h hdb `dbeaZbZci~g ^ `dbbVcY^iWdaV\

'*#%%% .-#%%% &'(#%%%

'*#%%% ))#..& +.#..&

&#*.)#+., &#-++#*%%

Förändringar i moderbolagets eget kapital Belopp i kkr Not Aktiekapital Reservfond

Fond för Balanserade verkligt värde Överkursfond vinstmedel

Totalt eget kapital

Ingående balans per 1 januari 2007 333.052 265.406 5.455 3.942.376 454.345 5.000.634 Koncernbidrag - - - - 190.434 190.434 Årets förändring säkringsreserv 25 - - 34.454 - - 34.454 Skatt hänförlig till säkringsreserv - - -9.647 - - -9.647 Intäkter och kostnader redovisade mot eget kapital - - 24.807 - 190.434 215.241 Årets resultat - - - - 139.466 139.466 Summa intäkter och kostnader för perioden - - 24.807 - 329.900 354.707 Incitamentsprogram 8 - - - 5.872 - 5.872 Utdelningar -211.505 -211.505 Utgående balans per 31 december 2007 333.052 265.406 30.262 3.948.248 572.740 5.149.708 Koncernbidrag - - - - 170.354 170.354 Årets förändring säkringsreserv 32,33 - - -131.898 - - -131.898 Skatt hänförlig till säkringsreserv - - 34.689 - - 34.689 Intäkter och kostnader redovisade mot eget kapital - - -97.209 - 170.354 73.145 Årets resultat - - - - 15.200 15.200 Summa intäkter och kostnader för perioden - - -97.209 - 185.554 88.345 Incitamentsprogram 8 - - - 118 - 118 Utdelningar - - - - -260.314 -260.314 Utgående balans per 31 december 2008 333.052 265.406 -66.947 3.948.366 497.980 4.977.857

Antalet aktier uppgår till 133.220.736 (133.220.736), varav 4.000.000 (4.000.000) av serie A och 129.220.736 (129.220.736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 130.156.828. Bolagets egna innehav av aktier uppgår till 3.063.908 B-aktier.

77

@VhhVÓ YZhVcVanh bdYZgWdaV\Zi Cdi

'%%-

'%%,

&-! '%

,%#)*& '%#()* &#-). "&()#)*+ "()#'%,

&&&#%') &.#*)* "&#&,& "&&'#*+& &%#&-(

",+#%&-

',#%'%

y`c^c\$b^ch`c^c\ `dgi[g^hi^\V [dgYg^c\Vg y`c^c\$b^ch`c^c\ `dgi[g^hi^\V h`jaYZg ; g~cYg^c\ Vk g gZahZ`Ve^iVa

"*))#'(+ &),#(). "(.+#--,

"&*&#(&"('*#%)( "),+#(+&

@VhhVÓ YZ [g c YZc a eVcYZ kZg`hVb]ZiZc

"),'#.%*

")).#()&

>CK:HI:G>C<HK:G@H6B=:I:C ; g~cYg^c\ Vk a c\V [dgYg^c\Vg$h`jaYZg >c` e bVh`^cZg dX] ^ckZciVg^Zg Db" dX] cnWn\\cVY Vk [Vhi^\]ZiZg ; gk~gk Vk ÒcVch^ZaaV i^aa\ c\Vg @VhhVÓ YZ [g c ^ckZhiZg^c\hkZg`hVb]ZiZc

'#%&) "'#-+. "'+#*(* " "',#(.%

" "(#(-& "&),#-&* "-*#%%% "'(+#&.+

'. '. -

+(,#%%% ",'- &&- "'+%#(&) (,+#%,+

&#&*-#,+) "&'%#(&' *#&%% "'&&#*%* -('#%),

ugZih `VhhVÓ YZ

"&')#'&.

&)+#*&%

A^`k^YV bZYZa k^Y gZih W g_Vc

'(+#'-%

-.#,,%

A^`k^YV bZYZa k^Y gZih haji

&&'#%+&

'(+#'-%

Jeeanhc^c\ db WZiVaYV g~cidg :g] aaZc g~ciV jee\^X` i^aa 7ZiVaY g~ciV jee\^X` i^aa Jeeanhc^c\ db a^`k^YV bZYZa k^Y gZih haji 7Vc`bZYZa

-#)(+ "&-)#&%% &&'#%+&

7Zadee ^ ``g

9:C AyE6C9: K:G@H6B=:I:C GZhjaiVi Z[iZg ÒcVch^ZaaV edhiZg uiZg[ g^c\ Vk" dX] cZYh`g^kc^c\Vg uiZg[ g^c\ gZhjaiVi [Vhi^\]Zih[ gh~a_c^c\ ykg^\V edhiZg hdb ^ciZ ^c\ g ^ `VhhVÓ YZi 7ZiVaY h`Vii @VhhVÓ YZ [g c YZc a eVcYZ kZg`hVb]ZiZc [ gZ [ g~cYg^c\Vg Vk g gZahZ`Ve^iVa

;>C6CH>:G>C<HK:G@H6B=:I:C JeeiV\cV a c 6bdgiZg^c\ Vk h`jaY >cX^iVbZcihegd\gVb JiWZiVaY jiYZac^c\ @VhhVÓ YZ [g c ÒcVch^Zg^c\hkZg`hVb]ZiZc

,-

-#')* "&))#)') '(+#'-%

Tilläggsupplysningar Sid

innehållsförteckning Noter

80

Not 1 Redovisningsprinciper

84

Not 2

Segmentrapportering

86

Not 3

Central administration

86

Not 4

Upplysningar om närstående

87

Not 5

Hyreskontrakt

87

Not 6

Tomträttsavtal och övriga leasingavtal

87

Not 7

Personal

88

Not 8

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

90

Not 9

Avskrivningar

90

Not 10 Resultat från andelar i koncernföretag

90

Not 11 Finansiella intäkter och kostnader

91

Not 12 Goodwill

91

Not 13 Skattekostnad koncernen

92

Not 14 Skattekostnad moderbolaget

92

Not 15 Förvaltningsfastigheter

94

Not 16 Taxeringsvärden

94

Not 17 Pågående nybyggnader

95

Not 18 Byggnader, mark och markanläggningar

96

Not 19 Pågående ny-, till- och ombyggnader

96

Not 20 Materiella anläggningstillgångar/

maskiner och inventarier

96

Not 21 Andelar i intresseföretag

96

Not 22 Andelar i koncernföretag

98

Not 23 Andra långfristiga fordringar

98

Not 24 Kundfordringar

98

Not 25 Övriga fordringar

98

Not 26 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

99

Not 27 Obeskattade reserver

99

Not 28 Uppskjuten skatteskuld

99

Not 29 Fördelning av räntebärande och icke ränte

bärande skulder

100 Not 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 100 Not 31 Fastighets AB Celtica 100 Not 32 Finansiella instrument och riskhantering 102 Not 33 Övriga skulder 102 Not 34 Händelser efter balansdagen 102

Årsredovisningens undertecknande

79

Tilläggsupplysningar NOT 1

REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmän information

Samtliga genomförda bolagsförvärv har klassificerats som rörelseför-

Atrium Ljungberg AB (publ), Org.nr: 556175-7047, är ett aktiebolag

värv och full nominell skatt redovisas därmed. I koncernredovisningen

registrerat i Sverige med säte i Stockholm, besöksadress Medborgar-

ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med

platsen 3, 11 tr 116 93 Stockholm. Atrium Ljungbergs B-aktie är sedan

värden avseende innehavstiden.

1994 börsnoterad, tidigare på Stockholmsbörsens O-lista men genom lanseringen av den nya Nordiska Börsen är Atrium Ljungberg sedan

Intresseföretag

2 oktober 2006 noterat på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap. Atrium

Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20 procent

Ljungberg ska långsiktigt äga, utveckla och förvalta handelsfastig-

och högst 50 procent redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden.

heter, kontorsfastigheter och helhetsmiljöer på starka delmarknader

Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på

främst i storstadsregioner. De finansiella rapporterna avseende

aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intres-

räkenskapsåret 2008 har den 18 februari 2009 godkänts av styrelsen

seföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmäs-

och kommer att att föreläggas för fastställande på årstämman den

siga över- och undervärden. Vinstandelar upparbetade efter förvärven

2 april 2009.

av intresseföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernens egna

Koncernens redovisningsprinciper

kapital. Andelar i intresseföretag redovisas i not 21.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolk-

Intäktsredovisning

ningar av International Financial Reporting Interpretations Committée

Intäkterna utgörs av hyror samt ersättningar för extern projekt- och

(IFRIC) per den 31 december 2008. Vidare har koncernredovisningen

entreprenadverksamhet. Samtliga hyresavtal klassificeras som opera-

upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi-

tionella leasingavtal. Hyresintäkter periodiseras linjärt såvida inte vill-

nansiell rapporterings RFR 1.1, Kompletterande redovisningsregler för

koren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre

koncerner. Resultaträkningens uppställning har ändrats jämfört med

speglar hur de ekonomiska fördelarna som hänförs till uthyrning av

föregående år efter beslut i styrelsen i december 2008. Anledningen

förvaltningsfastigheten förändras över tiden. Förskottshyror redovisas

till ändringen är att den nya uppställningen bättre speglar verksamhe-

som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vidare-

ten och de värden som ligger till grund för styrelserapporteringen.

debiterade kostnader för fastighetsskatt, el och värme. Hyresrabatter

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som kon-

har periodiserats över kontraktens löptid. Omsättningsbaserad hyra har

cernen med de undantag och tillägg som anges nedan under avsnittet

i bokslutet uppskattats med inrapporterade omsättningsuppgifter som

”Moderbolagets redovisningsprinciper”. Moderbolaget följer Årsre-

grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efterföljande

dovisningslagen som innebär att moderbolaget i årsredovisningen för

år efter att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. För projekt-

den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS

och entreprenadverksamhet tillämpas successiv vinstavräkning, vilket

och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredo-

innebär att intäkten redovisas i förhållande till projektets färdigstäl-

visningslagen och Tryggandelagen samt med hänsyn till sambandet

landegrad på balansdagen. Färdigställandegraden har bestämts som

mellan redovisning och beskattning.

förhållandet mellan nedlagda uppdragsutgifter för utfört arbete på balansdagen och beräknade totala uppdragsutgifter.

Koncernredovisning

Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas normalt på kontrakts-

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget, dotterbolagen och

dagen såvida inte särskilda villkor i köpekontraktet medför att en

intressebolag. Vid förvärv av bolag, över vilka Atrium Ljungberg har ett

annan tidpunkt bör väljas.

bestämmande inflytande, har förvärvsmetoden tillämpats vilket inne-

80

bär att tillgångar och skulder har övertagits till marknadsvärde enligt

Leasing

upprättad förvärvsanalys. Endast den del av eget kapital i det övertag-

Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor

na bolaget som intjänats efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens

under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång

eget kapital. Det innebär att intäkter och kostnader som upparbetas

i utbyte mot betalningar. Atrium Ljungberg är leasegivare i samband

efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens resultaträkning. Interna

med upplåtelse av lokaler till hyresgäster och leasetagare för fordon

fordringar och skulder samt intäkter och kostnader som uppkommer

och tomträttsavgälder. Uppgifter om dessa avtal framgår av not 5 och

vid koncerninterna transaktioner elimineras i sin helhet med undantag

not 6. Samtliga leasingavtal klassificeras som operationella leasing-

för internhyror, som är resultatneutrala för koncernen. Obeskattade

avtal då i allt väsentligt del av riskerna och fördelarna med ägandet

reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

behålls av leasegivaren. Intäkter och kostnader avseende leasingavtal

De bolag som konsoliderats redovisas i not 22. Några andra bolag där

periodiseras linjärt över kontraktsperioden. Några förhöjda leasingav-

Atrium Ljungberg har ett bestämmande inflytande förekommer inte.

gifter har ej förkommit.

Segmentrapportering Segmentrapporteringen följer IFRS 8. Koncernens verksamhet orga-

ning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Vid varje balansdag utvärderar bolaget om det finns objektiva indi-

niseras, styrs och rapporteras utifrån de två verksamhetsgrenarna

kationer om att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar

Fastighetsförvaltning och Projekt- och entreprenadverksamhet samt

är i behov av nedskrivning på grund av inträffade händelser. Finansiella

till stor del dess geografiska indelning. Den interna informationens

instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt

rapportstruktur framgår av not 2. Fördelning av gemensamma kostna-

värde beroende på den initiala kategoriseringen enligt IAS 39.

der mellan segmenten är ej gjord utan återfinns i segmentet ”Ej fördelade poster”. Tillgångar är uppdelade per segment, däremot redovisas

Fastställande av verkligt värde för finansiella instrument

merparten av koncernens skulder i segmentet ”Ej fördelade poster”.

Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument används officiella marknadsnoteringar på bokslutsdagen. Vid fastställande av verkligt

Förvaltningsfastigheter

värde för låneskulder sker diskontering av framtida kassaflöden med

Atrium Ljungbergs samtliga färdigställda fastigheter, med undan-

noterad ränta för respektive löptid. För samtliga finansiella tillgångar

tag för en materialgård vars redovisade värde uppgår till 0 kr, utgör

och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en

förvaltningsfastigheter. I koncernen redovisas förvaltningsfastigheter

god approximation av det verkliga värdet.

i enlighet med IAS 40, Förvaltningsfastigheter, och har värderats till marknadsvärde. Mellanskillnaden mellan de senaste marknadsvärde-

Kvittning av finansiella skulder och tillgångar

ringarna redovisas i resultaträkningen som värdeförändring. Uppgifter

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett net-

avseende värdering av fastighetsbeståndet framgår av not 15.

tobelopp i balansräkningen när det finns en legal rätt att kvitta och när

Förvaltningsfastigheter värderas och redovisas i koncernen till marknadsvärde vilket medför att avskrivningar ej förekommer i kon-

avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

cernens resultaträkning från och med 2004. Endast moderbolaget som ej tillämpar IFRS fullt ut visar avskrivningar på fastigheter, se not 18.

Likvida medel / Kassa och bank Likvida medel utgörs av placeringar med en löptid på tre månader

Materiella anläggningstillgångar / Maskiner och inventarier

eller mindre som lätt och med obetydlig risk för värdeförändringar

Materiella anläggningstillgångar har redovisats i enlighet med IAS 16,

kan konverteras till kontanta medel. Spärrade bankmedel redovisas

Materiella anläggningstillgångar, samt IAS 36, Nedskrivningar. Mate-

i koncernen som anläggningstillgångar. Enligt Atrium Ljungbergs

riella anläggningstillgångar har upptagits till anskaffningsvärde med

finansiella policy får placeringar endast ske i kontanta medel, stats-

avdrag för ackumulerade avskrivningar. Uppförande av nya fastigheter

skuldsväxlar eller räntefonder och ska kunna omsättas till likvida

redovisas i enlighet med IAS 16. Nedlagd tid för egen projektledning

medel inom 3 dagar.

vid större om- och nybyggnadsprojekt har aktiverats liksom lånekostnader till den del de uppkommit under byggnadstiden. Vid beräkning av

Kundfordringar

aktiveringsbar ränta har en räntesats motsvarande bolagets genom-

Kundfordringar kategoriseras som ”Lånefordringar och kundfordring-

snittliga ränta på samtliga lån använts. Aktiverade räntor har under

ar” vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Kund-

tidigare år i vissa fall lagts till anskaffningsvärdet men behandlats som

fordringarnas förväntade löptid är dock kort, varför redovisning sker

kostnader vid inkomsttaxeringen för moderbolaget.

till nominellt belopp utan diskontering, med avdrag för fordringar som bedömts som osäkra. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i

Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar /

rörelsens kostnader.

Maskiner och inventarier I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar

Långfristiga fordringar och övriga fordringar

enligt plan. Planenliga avskrivningar för datautrustning har skett med

Långfristiga fordringar och övriga kortfristiga fordringar kategorise-

33 procent på anskaffningsvärdet. För övriga maskiner och inventarier

ras som ”Lånefordringar och kundfordringar” vilket innebär värdering

har avskrivning skett med 20 procent på anskaffningsvärdet.

till upplupet anskaffningsvärde. Fordringar vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Avdrag görs för

Nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar

fordringar som bedömts som osäkra.

I samband med varje bokslut görs en utvärdering om eventuella nedskrivningsbehov av koncernens tillgångar föreligger. En tillgångs värde

Derivatinstrument och säkringsredovisning

ska skrivas ned om dess redovisade värde överstiger det verkliga vär-

För derivatinstrument eller så kallade ränteswapavtal som ingåtts i

det. Om det finns indikationer på att en tidigare nedskrivning, helt eller

syfte att uppnå önskad räntebindningstid för de räntebärande skulderna

delvis, inte längre är motiverad ska tillgångens redovisade värde ökas.

tillämpas säkringsredovisning enligt reglerna om kassaflödessäkringar. Den risk som säkras är risken för förändringar i framtida räntebetal-

Finansiella tillgångar och finansiella skulder

ningar till följd av förändrade marknadsräntor på en viss del av bolagets

En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen

skulder till kreditinstitut. Derivatinstrumenten värderas löpande till

när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finan-

verkligt värde i balansräkningen och redovisas som en tillgång om det

siell tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avta-

verkliga värdet är positivt för Atrium Ljungberg och som en skuld om

let realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den.

det verkliga värdet är negativt. Ränteintäkter och räntekostnader från

En finansiell skuld bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i

derivatinstrumenten redovisas i resultaträkningen som ett nettobe-

avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivatinstrument

lopp på raden Räntekostnader. Övriga värdeförändringar på derivatin-

tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsälj-

strumenten redovisas direkt mot eget kapital till den del säkringen är

81

effektiv. Ineffektivitet som uppkommer i säkringsförhållandet redovisas i

Väsentliga bedömningar och antaganden

resultaträkningen.

Atrium Ljungberg har värderat samtliga förvaltningsfastigheter. Gjorda

Säkringsredovisning tillämpas endast om säkringsförhållandet kan

antaganden och bedömningar framgår av not 15.

förväntas vara mycket effektivt. Säkringsrelationens effektivitet ska ligga inom spannet 80-125 procent. I de fall förutsättningarna för säk-

Eventualförpliktelser

ringsredovisning inte längre är uppfyllda redovisas derivatinstrumen-

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande

tet till verkligt värde med värdeförändringen via resultaträkningen, dvs

orsakat av en inträffad händelse eller en framtida osäkerhet som inte

resultateffekten som är hänförlig till derivatet resultatredovisas vid

redovisas som en skuld eller avsättning, då ett utflöde av resurser inte

samma tidpunkt som det underliggande lånet. På balansdagen mark-

är troligt.

nadsvärderas samtliga derivat. Moderbolagets redovisningsprinciper Leverantörsskulder

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen

Leverantörsskulder kategoriseras som ”Övriga finansiella skulder”

med de undantag och tillägg som regleras i rekommendationer från

vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörs-

Rådet för finansiell rapportering RFR 2.1, Redovisning för juridiska

skuldernas förväntade löptid är kort, varför skulden redovisas till

personer. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt

nominellt belopp utan diskontering.

Årsredovisningslagen (ÅRL), RFR 2.1, Redovisning för juridiska

Övriga finansiella skulder

UFR.

personer, samt uttalanden från Rådet för finansiell rapportering Atrium Ljungbergs skulder till kreditinstitut och dess övriga skulder kategoriseras som ”Övriga finansiella skulder” och värderas till

Förvaltningsfastigheter

upplupet anskaffningsvärde. Skulder vars förväntade löptid är kort

I moderbolaget sker redovisning i enlighet med RR 24, Förvaltnings-

redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Långfristiga skulder

fastigheter. Fastigheterna värderas till anskaffningsvärde med avdrag

har en förväntad löptid överstigande ett år medan kortfristiga skulder

för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar och rubriceras i

har en förväntad löptid kortare än ett år.

moderbolagets balansräkning som Byggnader, markanläggningar och mark. Utgifter för ombyggnation som medfört att standard och funk-

Skatter

tionalitet höjts i förhållande till den nivå som gällde då fastigheten ur-

Atrium Ljungberg följer IAS 12, Inkomstskatter. Tillämpningen innebär

sprungligen anskaffades eller senast blev föremål för standardhöjande

i korthet att såväl uppskjutna skatteskulder som uppskjutna skat-

åtgärder, har lagts till anskaffningsvärdet. Den del av ombyggnads-

tefordringar ska tas med i redovisningen till nominella belopp och

kostnaden som kan anses utgöra reparation har kostnadsförs. Utgifter

aktuell skattesats. Uppskjuten skattefordran eller uppskjuten skat-

avseeende ombyggnader och underhåll som medfört ekonomisk nytta

teskuld är skatt som är hänförlig till temporära skillnader som medför

har lagts till anskaffningsvärdet.

eller reducerar skatt i framtiden. I december 2008 beslöt riksdagen att reducera skattesatsen från 28 procent till 26,3 procent. Den lägre

Avskrivningar på förvaltningsfastigheter /

skattesatsen gäller för räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller

Byggnader, byggnadsinventarier och markanläggningar

senare. Vid beräkning av uppskjuten skatt på temporära skillnader den

I moderbolagets resultaträkning belastas rörelseresultatet med

31 december 2008 har den reducerade skattesatsen på 26,3 procent

avskrivningar enligt plan. Bokförda avskrivningar enligt plan har skett

använts. I not 28 lämnas upplysningar om uppskjutna skatteskulder.

med 1 procent av anskaffningsvärdet för byggnader, markanlägg-

Det belopp som avsatts till obeskattade reserver i moderbolaget utgör

ningar och byggnadsinventarier. Byggnaderna skrivs skattemässigt av

skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan

med 2-4 procent på anskaffningsvärdet och markanläggningar med 5

redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatte-

procent. Skattemässigt skrivs samtliga byggnadsinventarier av med

skuld som är hänförlig till de obeskattade reserverna i moderbolaget.

20 procent av anskaffningsvärdet. Uppskjuten skatt på mellanskillna-

Däremot görs i koncernen en uppdelning av obeskattade reserver där

den mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar redovisas som

73,7 procent redovisas som eget kapital och 26,3 procent redovisas

uppskjuten skatt i resultaträkningen och som uppskjuten skatteskuld i

som uppskjuten skatteskuld.

balansräkningen.

I not 13 och 14 lämnas upplysningar om Atrium Ljungbergs skattekostnad. Fastighetsskatt och löneskatt redovisas som rörelsekostnad.

Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar / Maskiner och inventarier

Avsättningar

Skattemässigt skrivs samtliga inventarier av med 20 procent av

Avsättningar redovisas i balansräkningen när det föreligger en

anskaffningsvärdet. Skillnaden mellan avskrivningar enligt plan och

förpliktelse och det är sannolikt att förpliktelsen kommer att infrias

gjorda skattemässiga avskrivningar avseende inventarier redovisas i

samt att beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt men tidpunkten

moderbolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskat-

för infriandet är okänd eller osäker. Avsättning till garantireserv för

tade reserver. I koncernens resultaträkning redovisas 73,7 procent av

entreprenadarbeten sker med 0,5 procent av entreprenadsumman un-

obeskattade reserver som eget kapital och 26,3 procent som upp-

der garantiperioden. Avsättningen överstiger de under året nedlagda

skjuten skatteskuld. Aktiverade räntor har under tidigare år i vissa

kostnaderna för garantiarbeten. Avsättningar redovisas i koncernens

fall lagts till anskaffningsvärdet men behandlats som kostnader vid

balansräkning som långfristiga skulder. I moderbolaget redovisas

inkomsttaxeringen för moderbolaget.

avsättningar under egen rubrik i balansräkningen.

82

Avsättningar

Beloppskonvention

I moderbolagets balansräkning redovisas avsättningar under egen

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor. Samtliga belopp

rubrik.

är i tusen kronor, om inte annat anges.

Redovisning av koncernbidrag Atrium Ljungberg redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 2. Koncernbidrag som lämnas och tas emot i syfte att minimera koncernens skattebetalningar redovisas som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Även skatteeffekten på dessa redovisas direkt mot eget kapital och påverkar således inte resultatet.

Nya redovisningsprinciper Standarder, reviderade standarder eller tolkningar med

Standarder, reviderade standarder eller tolkningar med

ikraftträdande 2008 eller tillämpade i förtid, påverkande

ikraftträdande 2009

årets koncernredovisning. IAS 1 ”Presentation of Financial Statements, amendments”. Alla IFRS 8 ”Rörelsesegment”, standarden ersätter IAS 14 ”Segment-

intäkter och kostnader presenteras i en utökad Resultaträkning

rapportering”och är anpassad till kraven i den amerikanska standarden

”Total Comprehensive Income” vilken innehåller poster som tidigare

FASB 131. IFRS 8 kräver att ett företag lämnar finansiella och beskri-

redovisats direkt mot eget kapital. Standarden föreskriver att alla icke

vande upplysningar om rapportsegment. Ett rapportsegment kan bestå

ägartransaktioner ska presenteras i resultaträkningen. En följdändring

utav en verksamhetsgren eller flera sammanlagda verksamhetsgre-

av en ny uppställning blir också att Eget Kapital-rapporten ändras.

nar. Den externa informationen om de olika verksamhetsgrenarna

Ändringarna i standarden innebär en förändring för Atrium Ljungberg

presenteras på samma sätt som den interna informationen som går till

som presenteras i delårsrapporten för kvartal 1, 2009 under förutsätt-

den högste operative beslutsfattaren. Atrium Ljungberg har valt att för-

ning att ändringen i standarden godkännes.

tidstillämpa IFRS 8 och har därmed ändrat noten för segmentrapportering till att följa den interna rapporteringen. Föregående års siffror har

IAS 23 Lånekostnader. Räntekostnader direkt knutna till en anlägg-

räknats om till att följa den nya segmentindelningen.

ningstillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för användning ska aktiveras. Atrium Ljungberg tillämpar sedan tidigare

IAS 39 Finansiella instrument, redovisning och värdering.

denna princip som IAS 23 fastställer.

IFRS 7 Finansiella instrument, upplysningar, omklassificering av

IFRIC 13 Kundlojalitetsprogram såsom flygbonusar, hotellnätter etc.

finansiella tillgångar.

ska skuldföras till den del de inte är levererade. Uttalandet förväntas inte få någon påverkan för Atrium Ljungberg.

IFRIC 11, IFRS 2 ”Transaktioner med egna aktier”. Klassificering av aktierelaterade ersättningar när anställda i ett dotterföretag erhål-

IFRIC 15 ”Agreement for the Construction of Real Estate”. Behandlar

ler egetkapitalinstrument i moderföretaget. Moderföretaget ska inte

frågan om uppförande av en byggnad är att se som ett entreprenadavtal

redovisa IFRS 2 kostnad för dotterbolagsanställda utan kostnader ska

enligt IAS 11 eller en försäljning enligt IAS 18.

redovisas i de dotterföretag där de uppstår. Atrium Ljungberg berörs för närvarande inte av tillägget i rekommendationen.

IAS40/IAS 16 Förvaltningsfastigheter/Materiella anläggningstillgångar. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte

IFRIC 12 ”Service Concession Arrangements”. Tillgång som överförs

av ägaren att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en

till staten när avtalet är slut t ex uppförande av broar, vägar, sjukhus

kombination av dessa. Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas

mm. Atrium Ljungberg berörs inte av denna rekommendation då de inte

av ägaren för produktion och tillhandahållande av varor eller tjänster,

levererar denna typ av lösningar.

lagring eller för administrativa ändamål. Exploateringsfastigheter är fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning

IFRIC 14, IAS 19 Förmånsbestämd pensionplan med krav på minsta

som förvaltningsfastigheter fram till dess att arbetena är färdigställda.

fondering. Atrium Ljungberg har endast avgiftsbestämda pensions-

Enligt IFRS ska dessa tre typer av fastigheter redovisas enligt olika re-

planer och berörs inte av IAS 19.

kommendationer, förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 och de övriga två enligt IAS 16. Fr o m 2009 ska dock exploateringsfastigheter redovisas som förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Atrium Ljungberg har vid årsskiftet klassificerat samtliga fastigheter som förvaltningsfastigheter vilket medför att dessa ska värderas till verkligt värde.

83

NOT 2

SEGMENTRAPPORTERING

Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på de olika verksamhetsgrenarna fastighetsförvaltning samt projekt- och entreprenadverksamhet. Fastighetsförvaltningen är indelad på geografisk marknad. 2008

2008

2008

2008

Uppsala Mälardalen

Övriga Sverige

138.766

157.620

Sålda fastigheter

Övriga Stockholm

701.246

Projektfastigheter

Stockholms innerstad

315.724

2008

2008

2008 Koncernen

2008

Ej fördelade poster

2008

Projekt- och entreprenadverksamhet

Hyresintäkter

175.354

10.851

1.499.561

Projekt- och entreprenadomsättning

355.132

355.132

Nettoomsättning

315.724

701.246

138.766

157.620

175.354

10.851

355.132

1.854.693

Kostnader fastighetsförvaltning

-88.044

-251.802

-51.064

-54.358

-110.019

-9.358

-564.645

Produktionskostnader -343.785

-343.785

Bruttoresultat

227.680

449.444

87.702

103.262

65.335

1.493

11.347

946.263

- varav bruttoresultat fastighetsförvaltning 227.680

449.444

87.702

103.262

65.335

1.493

934.916

- varav bruttoresultat projektoch entreprenadverksamhet

11.347

11.347

Central administration fastighetsförvaltning

-47.705

-47.705

Central administration projektoch entreprenadverksamhet Rörelseresultat

227.680

449.444

87.702

103.262

65.335

1.493

-14.222 -2.875

-47.705

-14.222 884.336

- varav rörelseresultat fastighetsförvaltning 227.680

449.444

87.702

103.262

65.335

1.493

-47.705

887.211

-2.875

-2.875

- varav rörelseresultat projektoch entreprenadverksamhet

Resultat från andelar i koncernföretag

-

-

Finansiella intäkter

21.180

21.180

Finansiella kostnader

-368.269

-368.269

-347.089

-347.089

Resultat före värdeförändringar och skatt 227.680

-394.794

537.247

449.444

87.702

103.262

65.335

1.493

-2.875

Orealiserade värdeförändringar

-221.828

-370.459

-2.657

-209.162 -397.972 -1.202.078

Realiserade värdeförändringar Nedskrivning goodwill

-221.828

-370.459

-2.657

-209.162 -397.972

-21.612 -793 -22.405

-25.409

-21.612 -26.202

-25.409 -1.249.892

Aktuell skatt

-72.920

-72.920

Uppskjuten skatt

383.164

383.164

-109.959

-402.401

Årets resultat

84

5.852

78.985

85.045

-105.900 -332.637

-20.912

-2.875

NOT 2

SEGMENTRAPPORTERING [forts.] 2008

2008

2008

2008

2008

Projektfastigheter

Övriga Sverige

Uppsala Mälardalen

Övriga Stockholm

Stockholms innerstad

2008

2008 Koncernen

2008

Ej fördelade poster

2008

Projekt- och entreprenadverksamhet

Sålda fastigheter

Investeringar per rörelsegren Förvaltningsfastigheter

61.481

565.743

180.411

20.764

394.795

1.223.194

Projekt- och entreprenadverksamhet

328

328 1.223.5221)

61.481

565.743

180.411

20.764

328

Tillgångar per rörelsegren Förvaltningsfastigheter

4.708.000 8.368.700

1.961.000 1.507.000 2.514.000 19.058.700

Projekt- och entreprenadverksamhet

55.546

55.546

Ej fördelade gemensamma tillgångar 1.010.800

1.010.800

4.708.000 8.368.700 1.961.000 1.507.000 2.514.000

55.546 1.010.800 20.125.046

Skulder per rörelsegren Skulder till kreditinstitut 8.351.361 Projekt- och entreprenadverksamhet

8.351.361

55.144

55.144

Ej fördelade gemensamma skulder 3.222.755

3.222.755

1)

55.144 11.574.116 11.629.260

Investeringar är exklusive nyförvärv.

Föregående år Hyresintäkter

2007

2007

2007

2007

2007

288.438

654.935

137.028

177.198

148.188

2007

2007

2007

2007

104.801

2.148

1.512.736

Projekt- och entreprenadomsättning

337.664

337.664

Nettoomsättning

337.664

Kostnader fastighetsförvaltning

288.438

654.935

137.028

177.198

148.188

104.801

-77.159

-242.251

-52.594

-64.576

-85.759

-46.894

2.148 1.850.400 -2.196

-571.429

Produktionskostnader -328.953

-328.953

Bruttoresultat

211.279

412.684

84.434

112.622

62.429

57.907

8.711

-48

950.018

- varav bruttoresultat fastighetsförvaltning 211.279

412.684

84.434

112.622

62.429

57.907

-48

941.307

8.711

8.711

- varav bruttoresultat projektoch entreprenadverksamhet

Central administration fastighetsförvaltning

-41.028

-41.028

Central administration projekt- och entreprenadverksamhet

-11.780

Rörelseresultat

-3.069

211.279

412.684

84.434

112.622

62.429

57.907

-41.076

-11.780 897.210

- varav rörelseresultat fastighetsförvaltning 211.279

412.684

84.434

112.622

62.429

57.907

-41.076

900.279

-3.069

-3.069

- varav rörelseresultat projektoch entreprenadverksamhet

Resultat från andelar i koncernföretag

2.598

2.598

Finansiella intäkter

14.643

14.643

Finansiella kostnader

-305.956

-305.956

-288.715

-288.715

Resultat före värdeförändringar och skatt 211.279

-329.791

608.495

412.684

84.434

112.622

62.429

57.907

-3.069

Orealiserade värdeförändringar

598.189

349.432

213.179

125.887

1.286.687

Realiserade värdeförändringar

176.240

Nedskrivning goodwill

-37.029

176.240 -37.029

598.189 349.432 213.179 125.887 139.211

1.425.898

Aktuell skatt

-93.300

-93.300

Uppskjuten skatt

-305.197

-305.197

Årets resultat

-728.288

1.635.896

809.468

762.116

297.613

238.509

62.429

197.118

-3.069

85

DEJ ( H:<B:CIG6EEDGI:G>C< P;DGIH#R '%%,

'%%,

'%%,

'%%,

'%%,

Egd_Z`i" [Vhi^\]ZiZg

H aYV [Vhi^\]ZiZg

Egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVY" kZg`hVb]Zi

'%%,

'%%,

:_ [ gYZaVYZ edhiZg

'%%,

>ckZhiZg^c\Vg eZg g gZahZ\gZc

'.*#'-) &#%.*#.%,

; gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg

'&-#)'-

()%#,)%

&#.*%#(*.

&#%-)

&#%-)

'.*#'-) &#%.*#.%,

'&-#)'-

()%#,)%

&#%-)

&#.*&#))(&

*#),+#%%% -#.'&#)%% &#,.'#%%% '#&+-#%%%

))(#,%%

&-#-%&#&%%

*'#+&%

Egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi

I^aa\ c\Vg eZg g gZahZ\gZc ; gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg

Egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi

:_ [ gYZaVYZ \ZbZchVbbV i^aa\ c\Vg

*#),+#%%% -#.'&#)%% &#,.'#%%% '#&+-#%%%

@dcXZgcZc

ykg^\V HkZg^\Z

'%%,

JeehVaV B~aVgYVaZc

ykg^\V HidX`]dab

HidX`]dabh ^ccZghiVY

*'#+&%

&#*+)#&(*

&#*+)#&(*

))(#,%%

H`jaYZg eZg g gZahZ\gZc

*'#+&% &#*+)#&(* '%#)&,#-)*

H`jaYZg i^aa `gZY^i^chi^iji

,#)-,#))-

Egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]Zi

:_ [ gYZaVYZ \ZbZchVbbV h`jaYZg

*+#&'*

,#)-,#))-

*+#&'*

(#+&)#-,,

(#+&)#-,,

*+#&'* &&#&%'#('* &&#&*-#)*%

9Zc `dcXZgc^ciZgcV [ gh~a_c^c\Zc VkhZZcYZ egd_Z`i" dX] ZcigZegZcVYkZg`hVb]ZiZc ^ `dcXZgcZc jee\ g i^aa +,#(.- ``g ,( ))- dX] ]Vg Za^b^cZ" gVih ^ `dcXZgcZch dbh~iic^c\# > bdYZgWdaV\Zi ]Vg &#**+ ``g +,& dbhViih VkhZZcYZ ^ciZgc egd_Z`ikZg`hVb]Zi# E WVaVchYV\Zc jee\ g hjbbVc Vk jeeYgV\hji\^[iZg e e \ ZcYZ jeeYgV\ Zca^\i ZcigZegZcVYVkiVa i^aa &+*#,+) ``g &'*#.-. dX] gZYdk^hVY k^chi i^aa ,#(., ``g ,#+', # 6k WZhi~aaV" gZc ^ccZ] aacV WZadee e e \ ZcYZ jeeYgV\ jee\ g i^aa (#%&* ``g (#'(, # &

>ckZhiZg^c\Vg ~g Zm`ajh^kZ cn[ gk~gk dX] h aYV [Vhi^\]ZiZg#

DEJ ) 8:CIG6A 69B>C>HIG6I>DC > XZcigVa VYb^c^higVi^dc ^c\ g `dhicVYZg [ g hingZahZ! K9 dX] kg^\ aZYc^c\heZghdcVa hVbi gZk^h^dc dX] WdaV\h`dhicVYZg VkhZZcYZ WaVcY VccVi ^c[dgbVi^dc i^aa V`i^Z~\VgcV! `dhicVYZg [ g jeeg~ii] aaVcYZ Vk W ghcdiZg^c\ dX] [gVbiV\VcYZ Vk ghgZYdk^hc^c\ hVbi Vkh`g^kc^c\Vg e bVh`^cZg dX] ^ckZciVg^Zg hdb ~g `deeaVYZ i^aa VYb^c^higVi^dcZc hZ cdi . #

@dcXZgcZc

6gkdYZc dX] `dhicVYhZgh~iic^c\ i^aa gZk^hdgZg

9Zad^iiZ 67 GZk^h^dchjeeYgV\ ykg^\V jeeYgV\ @EB<

BdYZgWdaV\Zi

'%%-

'%%,

'%%-

+#*(*

(#*%.

+#)(*

'%%,

(#*%.

.%-

)*.

.%-

)*.

,#))(

(#.+-

,#()(

(#.+-

GZk^h^dchjeeYgV\

"

)'*

"

)'*

HjbbV

"

)#(.(

"

)#(.(

DEJ * JEEANHC>C<6G DB CtGHIu:C9: 6k YdiiZgWdaV\Zi IA 7n\\ 67/h cZiiddbh~iic^c\ ji\_dgYZ +,#(.- ``g ,(#))- VgWZiZc i `dcXZgc[ gZiV\! k^a`Zi bdihkVgVg &. egdXZci '( Vk cZi" iddbh~iic^c\Zc [ g IA 7n\\ 67# 6k bdYZgWdaV\Zih dbh~iic^c\ ji\_dgYZ ',%#+&. ``g *%& [ gh~a_c^c\ i^aa YdiiZgWdaV\! k^a`Zi bdihkVgVg *' egdXZci % Vk bdYZgWdaV\Zih cZiiddbh~iic^c\# @dcXZgc^ciZgcV igVchV`i^dcZg h`Zg i^aa h_~ak`dhicVYheg^h jiVc k^chie haV\# JeeYgV\ Òcch [ g @dchjbZci[ g" Zc^c\Zc HidX`]dab \~aaVcYZ [Vhi^\]Zih[ gkVaic^c\ VkhZZcYZ H`niiZ]dabh @jgh\ gY# BdYZgWdaV\Zi ]Vg Zc c~ghi ZcYZgZaVi^dc bZY h^cV YdiiZg[ gZ" iV\ hZ cdi ''#

-+

BdYZgWdaV\Zi

'%%-

'%%,

;dgYg^c\Vg e c~ghi ZcYZ `dcXZgc[ gZiV\ #

(#+).#-(-

&#--+#%'&

H`jaYZg i^aa c~ghi ZcYZ `dcXZgc[ gZiV\ #

&#)-%#'+)

&-&#&.-

:gh~iic^c\Vg i^aa K9! aZYVcYZ WZ[Viic^c\h]VkVgZ VkhZZcYZ ji[ gi VgWZiZ [gVb\ g Vk cdi -#

DEJ + =NG:H@DCIG6@I 9Zc gZYdk^hVYZ gh]ngVc [ g iZX`cVYZ ]ngZh`dcigV`i! jee\ g [ ghiV `kVgiVaZi '%%. i^aa &#+)- B`g &#(.( ^ `dcXZgcZc! kVgVk ',* B`g ''- ^ bdYZgWdaV\Zi#

@dcXZgcZc

Ad`VaZg! `dcigV`i[ g[Vaadhigj`ijg

BdYZgWdaV\Zi

=ngV! B`g

6cYZa

=ngV! B`g

'%%.

'')

&)

'&

6cYZa

-

'%&%

'.(

&-

*)

'%

'%&&

&+&

&%

(%

&&

'%&'

'-.

&-

*'

&.

'%&(

&+-

&%

&,

+

'%&) dX] hZcVgZ

)*.

'-

*,

'&

7dhi~YZg IdiVai

*)

(

))

&+

&#+)-

&%%

',*

&%%

Ji]ngc^c\h\gVY '%%."%&"%& &

=ngZhk~gYZ

=ngZh`dcigV`i

Ji]ngc^c\h\gVY!

HidX`]dabh ^ccZghiVY

(+&

(*'

.-

ykg^\V HidX`]dab

-&)

,-'

.+

JeehVaV B~aVgYVaZc

&+-

&+(

.,

ykg^\V HkZg^\Z Egd_Z`i[Vhi^\]ZiZg ' IdiVai

JikZX`a^c\ ]ngZh^ci~`iZg '%%. &

&*.

&**

.,

&#*%'

&#)*'

.,

'*-

&.+

,+

&#,+%

&#+)-

.)

'%%- Ji[Vaa

'%%- Ji[Vaa @k ) (

'%%. @k &

'%%. @k '

'%%. @k (

'%%. @k )

HidX`]dabh ^ccZghiVY

(%-

((-

(*'

(*'

()-

()-

ykg^\V HidX`]dab

,%&

,(-

,-'

,,.

,-'

,,+

JeehVaV B~aVgYVaZc

&(.

&*)

&+(

&+'

&+'

&+'

ykg^\V HkZg^\Z

&*,

&*+

&**

&**

&**

&*(

Egd_Z`i[Vhi^\]ZiZg '

&,*

&--

&.+

&.,

&.-

'%,

&&

"

"

"

"

"

&#).&

&#*,)

&#+)-

&#+)*

&#+)*

&#+)+

H aYV [Vhi^\]ZiZg IdiVai

@dcigV`iZgVYZ ]ngZh^ci~`iZg Zm`ajh^kZ bVg`cVYh[ g^c\hW^YgV\ hVbi Zc\ c\hZgh~iic^c\Vg# ' ;Vhi^\]ZiZg bZY e \ ZcYZ db" ZaaZg i^aaWn\\cVY kZghi^\VcYZ *% B`g hdb bZY[ gi idbhi~aaYV nidg# =ngZh^ci~`iZgh ji[Vaa `kVgiVa ) ~g dbg~`cVi i^aa ]Za ghZ[[Z`i Zm`ajh^kZ bVg`cVYh[ g^c\hW^YgV\ dX] Zc\ c\hZgh~iic^c\Vg#

& (

DEJ , IDBIGtIIH6KI6A D8= yKG><6 A:6H>C<6KI6A ugZih `dhicVY [ g idbig~iihVk\~aYZg jee\^X` i^aa '* B`g '+ ! kVgVk . B`g . VkhZg bdYZgWdaV\Zi#

@dcXZgcZc

Idbig~iihVkiVa! [ g[Vaadhigj`ijg

BdYZgWdaV\Zi

6k\~aY! B`g

6cYZa

6k\~aY! B`g

'%%.

&

(

"

"

'%&%

.

()

"

"

'%&&

&%

(,

.

&%%

'%&'

,

'+

"

"

'%&( dX] hZcVgZ

"

"

"

"

',

&%%

.

&%%

IdiVai

6cYZa

IZX`cVYZ aZVh^c\VkiVa VkhZg [dgYdc dX] ]Vg Zc [ g[Vaadi^Yejc`i ^cdb ( g# 6k YZhhV jee\^X` gZih aZVh^c\`dhicVYZg i^aa &#)-. ``g (#&** ! iZghi ZcYZ `dhicVYZg jee\ g i^aa (#(.& ``g (#*'( #

DEJ - E:GHDC6A

BZYZaVciVaZi Vchi~aaYV B~c @k^ccdg

@dcXZgcZc

BdYZgWdaV\Zi

'%%-

'%%,

'%%-

'%%,

&-*

&,.

--

-(

)-

).

)*

)*

'((

''-

&((

&'-

-,

DEJ - E:GHDC6A ;DGIH#

@dcXZgcZc

@ ch[ gYZac^c\ ^ hingZahZ dX] aZYc^c\

BdYZgWdaV\Zi

'%%-

'%%,

'%%-

B~c! hingZahZ

,

,

@k^ccdg! hingZahZ

&

&

B~c! [ gZiV\haZYc^c\

*

*

@k^ccdg! [ gZiV\haZYc^c\

(

(

&!*

'%%,

H_j`[g ckVgd [ gYZaVY e ` c ^ B~c

'!(

'!)

&!%

@k^ccdg

%!.

&!*

%!.

&!*

IdiVa [g ckVgd

'!%

'!'

&!%

&!*

H_j`[g ckVgd [ gYZaVY e aYZgh`ViZ\dg^Zg ^

'!'

&!(

%!-

%!(

(%"). g

&!)

'!'

%!*

&!)

*% g ZaaZg ~aYgZ

'!+

(!%

&!-

'!,

IdiVa [g ckVgd

'!%

'!'

&!%

&!*

'. g ZaaZg nc\gZ

9Zc hVbbVc]~c\VcYZ h_j`[g ckVgdc jcYZg Zc i^Y Vk +% YV\Vg ZaaZg bZg jee\ g [ g `dcXZgcZc i^aa %!- egdXZci %!* dX] [ g bdYZgWdaV\Zi i^aa %!) egdXZci %!( #

'%%-

'%%,

'%%-

&'#.(-

&'#*--

&'#.(-

DEJ . AyC:G! 6C9G6 :GHtIIC>C<6G D8= HD8>6A6 @DHIC69:G

@dcXZgcZc

``g

HingZahZ! K9 dX] aZYVcYZ WZ[Viic^c\h]VkVgZ A cZg

'%%,

&'#*--

HdX^VaV `dhicVYZg

)#(,%

)#,(+

)#(,%

)#,(+

EZch^dch`dhicVYZg

(#&.+

(#))+

(#&.+

(#))+

ykg^\V

A cZg

.'#.&*

&%%#.')

*+#(-%

+(#&.(

HdX^VaV `dhicVYZg

(%#)+%

()#.',

&-#(+%

'&#%*+

EZch^dch`dhicVYZg

&&#,-%

&%#&',

-#,-(

+#(%(

&**#+*.

&++#,)-

&%)#%',

&&&#(''

HjbbV

--

BdYZgWdaV\Zi

AZYVcYZ WZ[Viic^c\h]VkVgZh k^aa`dg dX] Zgh~iic^c\Vg

; g kZg`hi~aaVcYZ Y^gZ`i gZc h~iih a c Vk hingZahZc# >c\V VkiVa db iVci^Zb

hi~aaVcYZ Y^gZ`i g ^c\ ii ^ [ gZiV\haZYc^c\Zc# ; g aZYVcYZ WZ[Viic^c\h]VkV"

[ gZa^\\Zg# KZg`hi~aaVcYZ Y^gZ`i gZc ^ bdYZgWdaV\Zi ~\Zg k^Y jeeh~\c^c\ [g c

gZ h~iih a c dX] [ gb cZg Vk kZg`hi~aaVcYZ Y^gZ`i gZc Z[iZg \dY`~ccVcYZ

WdaV\Zih h^YV g~ii i^aa Vk\ c\hkZYZgaV\ bdihkVgVcYZ ik gha cZg# ; g k^XZ

Vk hingZahZc# A cZg dX] kg^\V Vchi~aac^c\hk^aa`dg [ g WdaV\haZYc^c\Zc h`V

kZg`hi~aaVcYZ Y^gZ`i g! k^Y jeeh~\c^c\ [g c [ gZiV\Zi! \~aaZg &' b cVYZgh

kVgV bVg`cVYh" dX] `dc`jggZch`gV[i^\V! bZc ^ciZ a cZaZYVcYZ ^ [ g] a"

jeeh~\c^c\hi^Y dX] &' b cVYZgh Vk\ c\hkZYZgaV\# K^Y Z\Zc jeeh~\c^c\

aVcYZ i^aa _~b[ gWVgV [ gZiV\# >c\V VcYgV VkiVa db g ga^\ Zgh~iic^c\ ZaaZg

ji\ g ^c\Zc Zgh~iic^c\# ykg^\V ^ WdaV\haZYc^c\Zc ]Vg jee i^aa + b cVYZgh

[ gb cZg ^ [dgb Vk ÒcVch^ZaaV ^chigjbZci [ gZ`dbbZg# G^`ia^c_ZgcV Zca^\i

jeeh~\c^c\hi^Y# BZY VcYgV aZYVcYZ WZ[Viic^c\h]VkVgZ VkhZh YZ + +

dkVc [ g [g c\ h Vk hingZahZc db YZi ^ Zii Zch`^ai [Vaa Òcch h~gh`^aYV h`~a

eZghdcZg hdb jcYZg gZi ji kZg kZg`hi~aaVcYZ Y^gZ`i gZc dX] k^XZ kZg`"

[ g YZi#

NOT 8

LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER (forts.)

2008, kkr

Grundlön/ styrelsearvode

Övrig ersättning

Övriga förmåner

Pensions- kostnad

Aktierelaterade ersättningar

Summa

Styrelsens ordförande Laszlo Kriss

400

-

-

-

-

400

Övriga styrelseledamöter Gunnar Andersson

200

-

-

-

-

200

Ulf Holmlund

200

-

-

-

-

200

Birgitta Holmström

200

-

-

-

-

200

Mats Israelsson

200

-

-

-

-

200

Dag Klackenberg

200

-

-

-

-

200

Sune Dahlqvist

200

-

-

-

-

200

Johan Ljungberg

200

-

-

-

-

200

1.800

-

-

-

-

1.800 3.798

VD Anders Nylander

2.464

-

46

1.153

135

Vice VD Staffan Linde

1.425

-

60

483

0

1.968

Andra ledande befattningshavare

5.782

300

325

1.561

540

8.508

9.672

300

431

3.196

675

14.274

Summa 11.472 300 431

3.196

675

16.074

Aktierelaterade ersättningar

Summa

2007, kkr

Grundlön/ styrelsearvode

Övrig ersättning

Övriga förmåner

Pensions- kostnad

Styrelsens ordförande Laszlo Kriss

300

-

-

-

-

300

Övriga styrelseledamöter Gunnar Andersson

200

-

-

-

-

200

Ulf Holmlund

200

-

-

-

-

200

Birgitta Holmström

200

-

-

-

-

200

Mats Israelsson

200

-

-

-

-

200

Dag Klackenberg

200

-

-

-

-

200

Sune Dahlqvist

200

-

-

-

-

200

Johan Ljungberg

200

-

-

-

-

200

1.700

-

-

-

-

1.700

VD Anders Nylander

1.921

-

46

1.314

-

3.281

Vice VD Staffan Linde

1.961

-

60

683

-

2.704

Andra ledande befattningshavare

6.593

-

307

1.449

-

8.349

10.474

-

414

3.446

-

14.334

Summa

12.174

-

414

3.446

-

16.034

Pensioner

Optioner

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän och

Enligt årsstämmans beslut den 4 april 2006 genomfördes ett options-

kollektivanställda tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa utgör

program riktat till alla anställda i Atrium Ljungberg att till marknads-

i grunden förmånsbestämda planer som omfattar flera arbetsgivare.

pris förvärva köpoptioner. Totalt har 168.200 köpoptioner tecknats.

Bolaget redovisar dessa pensioner som avgiftsbestämda i enlighet

Varje option berättigar till förvärv av fyra aktier till en lösenkurs

med UFR 3, Klassificering av ITP-planer som finansieras genom för-

på 64,38 kr per aktie. Löptiden sträcker sig till 2009-12-31. Genom

säkring i Alecta.

tecknandet av optionerna har bolaget tillförts 20 kr per option. I syfte

Pensionsålder för verkställande direktör i moderbolaget är 60 år.

att stimulera deltagande i optionsprogrammet beslutade bolaget att

Pensionen är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har något

lämna en subvention i form av lönekompensation. Hälften av lönekom-

ytterligare åtagande efter att ha erlagt den årliga premien. Pensions-

pensationen, 13,50 kronor per option, utbetalades under april 2006

åldern för andra ledande befattningshavare än verkställande direk-

och den andra hälften, 13,50 kronor per option, utbetalades under ja-

tören i moderbolaget är 65 år. Endast avgiftsbestämda pensioner

nuari 2008 till de som då var anställda i företaget och innehar optioner.

förekommer utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal.

89

DEJ . AyC:G! 6C9G6 :GHtIIC>C<6G D8= HD8>6A6 @DHIC69:G P;DGIH#R :ca^\i ghhi~bbVch WZhaji YZc '. bVgh '%%, ]Vg Zii `dbeaZiiZgVcYZ

Vii a~bcV Zc hjWkZci^dc ^ [dgb Vk a cZ`dbeZchVi^dc# ,* egdXZci Vk

dei^dchegd\gVb \Zcdb[ gih# Dei^dchegd\gVbbZi ~g g^`iVi i^aa VaaV

a cZ`dbeZchVi^dcZc! *'!*% `gdcdg eZg dei^dc! jiWZiVaVYZh jcYZg Veg^a

Vchi~aaYV ^ WdaV\Zi Z[iZg hVb\ ZcYZi bZY 6ig^jb ;Vhi^\]ZiZg 67 hdb

'%%, dX] `kVghi ZcYZ '* egdXZci! &,!*% `gdcdg eZg dei^dc! jiWZiVaVh

^ciZ db[ViiVh Vk dei^dchegd\gVbbZi [g c '%%+#

jcYZg _VcjVg^ '%%. i^aa YZ hdb Y ~g Vchi~aaYV ^ [ gZiV\Zi dX] ^ccZ]Vg

Dei^dchegd\gVbbZi db[ViiVg bVm^bVai '%%#%%% ` edei^dcZg i^aa

dei^dcZg# 9Zc a cZ`dbeZchVi^dc hdb jiWZiVaVih ^ hVbWVcY bZY de"

bVg`cVYheg^h# ; g c~gkVgVcYZ ]Vg &(*#**% ` edei^dcZg iZX`cVih#

i^dchegd\gVbbZc ]Vg ^ dkVchi ZcYZ iVWZaa gjWg^XZgVih hdb V`i^ZgZaV"

KVg_Z dei^dc WZg~ii^\Vg i^aa [ gk~gk Vk [ngV V`i^Zg i^aa Zc a hZc`jgh e

iZgVY Zgh~iic^c\# <Zcdb dei^dchegd\gVbbZc ^ccZ]Vg kZg`hi~aaVcYZ

&%)!*% `g eZg V`i^Z# A ei^YZc hig~X`Zg h^\ i^aa '%%."&'"(&# <Zcdb

Y^gZ`i gZc &%#%%% ` edei^dcZg! k^XZ kZg`hi~aaVcYZ Y^gZ`i g &%#%%%

iZX`cVcYZi Vk dei^dcZgcV ]Vg WdaV\Zi i^aa[ gih )' `g eZg dei^dc# > hn[iZ

` edei^dcZg dX] kg^\V aZYVcYZ WZ[Viic^c\h]VkVgZ ^ccZ]Vg *-#%%%

Vii hi^bjaZgV YZaiV\VcYZ ^ dei^dchegd\gVbbZi WZhajiVYZ WdaV\Zi

` edei^dcZg#

DEJ / 6KH@G>KC>C<6G

@dcXZgcZc

@dhicVYZg [ g [ gkVaic^c\ dX] egdYj`i^dc

BdYZgWdaV\Zi

'%%-

'%%,

'%%-

'%%,

7n\\cVYZg

"

"

&+#.%-

&+#-..

7n\\cVYh^ckZciVg^Zg

"

"

'%)

'%(

BVg`Vca~\\c^c\Vg

"

"

(,.

(-%

BVh`^cZg dX] ^ckZciVg^Zg

(#)+'

'#*-'

'#-*(

&#,*)

(#)+'

'#*-'

'%#())

&.#'(+

8ZcigVa VYb^c^higVi^dc

*+-

)+-

"

(%.

)#%(%

(#%*%

'%#())

&.#*)*

'%%-

'%%,

'%%-

'%%,

H^X`aV >cYjhig^[Vhi^\]ZiZg @7! .&++&+"&,'%

"

"

&()#%*)

&&'#*+&

;Vhi^\]Zih 67 8Zai^XV! **+(*%".,',

"

'#*.-

"

"

"

'#*.-

&()#%*)

&&'#*+&

'%%-

'%%,

'%%-

'%%,

&.#&.'

.#-+.

-#(,,

*#-)%

&#+*+

'#,.-

('

'#&).

(('

&#.,+

',

,*+

"

"

"

(,#.,-

'&#&-%

&)#+)(

-#)(+

)+#,'(

(*.#.&+

(%&#.%+

&+'#%,.

BVh`^cZg dX] ^ckZciVg^Zg IdiVaV Vkh`g^kc^c\Vg

DEJ '& G:HJAI6I ;GuC 6C9:A6G > @DC8:GC;yG:I6<

@dcXZgcZc

GZhjaiViVcYZaVg [g c `dcXZgc[ gZiV\

BdYZgWdaV\Zi

DEJ '' ;>C6CH>:AA6 >CIt@I:G D8= @DHIC69:G

;^cVch^ZaaV ^ci~`iZg G~ciZ^ci~`iZg WVc` G~ciZ^ci~`iZg h`ViiZ[g^ ykg^\V ÒcVch^ZaaV ^ci~`iZg @dcXZgcg~ciZ^ci~`iZg ;^cVch^ZaaV `dhicVYZg G~ciZ`dhicVYZg WVc`

@dcXZgcZc

BdYZgWdaV\Zi

&)'#'(-

G~ciZ`dhicVYZg Z_ VkYgV\h\^aa

&#%.*

"

+&&

"

ykg^\V ÒcVch^ZaaV `dhicVYZg

,#'*-

)#%*%

(#(&-

(#,.*

@dcXZgcg~ciZ`dhicVYZg

"

"

(.%

.#**,

(+-#'+.

(%*#.*+

&++#(.-

&**#*.%

&.#*')

&&#-)*

-#)%)

)&#*,)

(*.#.&+

(%&#.%+

&+'#)+.

&*&#,.*

KVgVk g~ciZ^ci~`iZg [g c ÒcVch^ZaaV i^aa\ c\Vg Z_ k~gYZgVYZ i^aa kZg`a^\i k~gYZ k^V gZhjaiVig~`c^c\Zc KVgVk g~ciZ`dhicVYZg [g c ÒcVch^ZaaV h`jaYZg Z_ k~gYZgVYZ i^aa kZg`a^\i k~gYZ k^V gZhjaiVig~`c^c\Zc

.%

DEJ '' ;>C6CH>:AA6 >CIt@I:G D8= @DHIC69:G P;DGIH#R

@dcXZgcZc

6`i^kZgVYZ g~ciZ`dhicVYZg

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

',#--'

''#--(

+#,**

,%-

)!.

)!*

"

"

&(+#,+)

&%-#--'

+&#'.%

*)#*(*

GZYdk^hc^c\hb~hh^\i ]Vg `dhicVYZc ^ bdYZgWdaV\Zi [gVb`dbb^i hdb Zc Wd`hajihY^hedh^i^dc jcYZg gjWg^`Zc g~ciZcZYh`g^kc^c\Vg#

ugZih V`i^kZgVYZ g~ciZ`dhicVYZg G~ciZhVih hdb Vck~cih k^Y WZg~`c^c\ Vk V`i^kZgVY g~ciV IdiVai V`i^kZgVYZ g~ciZ`dhicVYZg ^c\ ZcYZ ^ [ gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg

6k YZ V`i^kZgVYZ g~ciZ`dhicVYZgcV VkhZg .#.*& ``g g~cidg hdb k^Y i^Y^\VgZ gh ^c`dbhiiVmZg^c\ WZ]VcYaVih hdb `dhicVYZg#

DEJ '( <DD9L>AA 9Zc &, d`idWZg '%%+ [ gk~gkVYZ A_jc\WZg\<gjeeZc 67 hVbia^\V

jeehidY Zc \ddYl^aa ]~c[ ga^\ i^aa k~gYZg^c\ Vk jeeh`_jiZc h`Vii hVbi

V`i^Zg ^ 6ig^jb ;Vhi^\]ZiZg 67 \Zcdb WZiVac^c\ ^ [dgb Vk cnZb^iiZgVYZ

i^aa Vkk^`ZahZ bZaaVc YZi [ gk~gkVYZ `Ve^iVaZi dX] W gh`jghZc YZc &+

V`i^Zg# Hi~c\c^c\h`jghZc YZc &+ d`idWZg '%%+ ]Vg Vck~cih [ g WZg~`"

d`idWZg '%%+#

c^c\ Vk Vch`V[[c^c\hk~gYZ dX] Z\Zi `Ve^iVa# > hVbWVcY bZY [ gk~gkZi

@dcXZgcZc

>c\ ZcYZ WVaVch

'%%-

'%%,

)-)#*&%

*'&#*(.

CZYh`g^kc^c\

"'+#'%'

"(,#%'.

Ji\ ZcYZ WVaVch

)*-#(%-

)-)#*&%

ugZih cZYh`g^kc^c\ Vk \ddYl^aa ~g Zc Z[[Z`i Vk ~cYgVY egdXZcihVih [ g jeeh`_jiZc h`Vii hVbi _jhiZg^c\Vg VkhZZcYZ h aYV [Vhi^\]ZiZg#

DEJ ') H@6II:@DHIC69 @DC8:GC:C

6`ijZaa h`Vii

Jeeh`_jiZc h`Vii

'%%-

'%%,

'%%-

GZYdk^hVi gZhjaiVi [ gZ h`Vii

",&'#+)*

'#%,&#)''

H`ViiZb~hh^\i VkYgV\h\^aaV Vkh`g^kc^c\Vg

"'+,#-**

"&(%#.(,

'+,#-**

H`ViiZb~hh^\i VkYgV\h\^aaV ^ckZhiZg^c\Vg & @dcXZgcb~hh^\V k~gYZ_jhiZg^c\Vg [ gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg 6kniig^c\ [Vhi^\]ZiZg$WdaV\ uiZg[ g^c\ [g c eZg^dY^hZg^c\h[dcY ^ `dcXZgcWdaV\ G~ciV e eZg^dY^hZg^c\h[dcYZg ^ `dcXZgcWdaV\ >ci~`iZg hdb Z_ ~g h`ViiZea^`i^\V dX] `dhicVYZg hdb Z_ ~g VkYgV\h\^aaV JcYZgh`diihVkYgV\

'%%,

&(%#.(,

"

"+(#-**

"

+(#-**

&#'%'#&('

"&#'-+#+-,

"&#'%'#&('

&#'-+#+-,

),#*&'

"'(*#)'*

"

")).#&,-

"+,#(..

.,#(..

+,#(..

".,#(..

"

'#))(

"

"

-#',&

'#+,%

"

"

"+#'.*

"

'(-

"

'%(#,'&

)*,#%(%

"-++#+)%

.()#.%'

'- V`ijZaa h`Vii hVbi '+!( jeeh`_jiZc h`Vii

*,#%)'

&',#.+-

"'',#.'+

'+&#,,(

?jhiZg^c\ h`ViiZg VkhZZcYZ i^Y^\VgZ g

&*#-,-

"

"'#+.,

"

"

"

"&*'#*)&

"

"

"()#++-

"

)(#)')

,'#.'%

.(#(%%

"(-(#&+)

(%*#&.,

H`ViiZea^`i^\i gZhjaiVi

:[[Z`i Vk ~cYgVY h`ViiZhVih H`Vii ]~c[ ga^\ i^aa dbiVmZg^c\ Vk i^Y^\VgZ WZh`Viic^c\h g ' GZYdk^hVY h`ViiZ`dhicVY

HkZg^\Zh g^`hYV\ WZhajiVYZ ^ YZXZbWZg '%%- Vii gZYjXZgV ^c`dbhih`ViiZc [ g V`i^ZWdaV\ [g c '- egdXZci i^aa '+!( egdXZci [g c dX] bZY ^c`dbhi gZi '%%. $ iVmZg^c\h gZi '%&%# 6`ijZaa h`Vii [ g ^c`dbhi gZi '%%- ]Vg WZg~`cVih ji^[g c Zc cdb^cZaa h`ViiZhVih db '- egdXZci! bZYVc YZc jeeh`_jicV h`ViiZc WZg~`cVih ji^[g c YZc a~\gZ h`ViiZhVihZc '+!( egdXZci# tkZc i^Y^\VgZ gh Vkh~iic^c\ i^aa jeeh`_jicV h`ViiZg ]Vg Y~g[ g cZY_jhiZgVih bZY &!, egdXZci dX] Y~gbZY e kZg`Vi gZhjaiViZi edh^i^ki# Jeeh`_jicV h`ViiZ[dgYg^c\Vg [ gZ`dbbZg Z_ ^ 6ig^jb A_jc\WZg\ `dcXZgcZc# & '

6gWZiZ e \ g bZY Vii ng`V Y^gZ`iVkYgV\ [ g cZYaV\YV ^ckZhiZg^c\Vg# JcYZg '%%, ]Vg H`ViiZkZg`Zi bZY\^k^i VkYgV\ VkhZZcYZ h`ViiZb~hh^\i VkYgV\h\^aaV ^ckZhiZg^c\Vg ^ 6ig^jb A_jc\WZg\ 67 ]~c[ ga^\V i^aa gZc '%%&"'%%)# B _a^\V VkYgV\ [ g h`ViiZb~hh^\i VkYgV\h\^aaV ^ckZhiZg^c\Vg ^ 6ig^jb ;Vhi^\]ZiZg 67"`dcXZgcZc VkhZZcYZ '%%+ dX] i^Y^\VgZ ]Vg Z_ jigZiih#

.&

DEJ '* H@6II:@DHIC69 BD9:G7DA6<:I

6`ijZaa h`Vii

Jeeh`_jiZc h`Vii

'%%-

'%%,

'%%-

'%%,

GZYdk^hVi gZhjaiVi [ gZ h`Vii

&#&-(

'%+#)-,

"

"

H`^aacVY h`ViiZb~hh^\V dX] Wd`[ g^c\hb~hh^\V ")&#,).

"('#+'&

)&#,).

('#+'&

H`ViiZb~hh^\i VkYgV\h\^aaV ^ckZhiZg^c\Vg &

Vkh`g^kc^c\Vg Wn\\cVYZg dX] bVg`Vca~\\c^c\Vg

"

"'%#)*,

"

'%#)*,

HX]VWadcg~ciV e eZg^dY^hZg^c\h[dcYZg

"

'#))(

"

"

>ci~`iZg hdb Z_ ~g h`ViiZea^`i^\V dX] `dhicVYZg +#&*.

"-)&

"

"

@dcXZgcW^YgV\

hdb Z_ ~g VkYgV\h\^aaV

'(+#+%*

'(&#.-(

"

"

H`ViiZea^`i^\i gZhjaiVi

'%'#&.-

(-+#..)

)&#,).

*(#%,-

*+#+&*

&%-#(*-

&%#.-%

&)#-+'

"++#').

"+)#.**

"

"

"*#.'%

"

'#*+.

"

'- V`ijZaa h`Vii hVbi '+!( jeeh`_jiZc h`Vii H`Vii e `dcXZgcW^YgV\ ?jhiZg^c\ h`ViiZg VkhZZcYZ i^Y^\VgZ g :[[Z`i i^aa [ a_Y Vk ~cYgVY h`ViiZhVih

"

"

"&'#%&'

"

H`Vii ]~c[ ga^\ i^aa dbiVmZg^c\ Vk i^Y^\VgZ WZh`Viic^c\h g '

"

"()#++-

"

)(#)')

"&*#**)

-#,(*

&#*(,

*-#'-+

GZYdk^hVY h`ViiZ`dhicVY

HkZg^\Zh g^`hYV\ WZhajiVYZ ^ YZXZbWZg '%%- Vii gZYjXZgV ^c`dbhih`ViiZc [ g V`i^ZWdaV\ [g c '- egdXZci i^aa '+!( egdXZci [g c dX] bZY ^c`dbhi gZi '%%. $ iVmZg^c\h gZi '%&%# 6`ijZaa h`Vii [ g ^c`dbhi gZi '%%- ]Vg WZg~`cVih ji^[g c Zc cdb^cZaa h`ViiZhVih db '- egdXZci! bZYVc YZc jeeh`_jicV h`ViiZc WZg~`cVih ji^[g c YZc a~\gZ h`ViiZhVihZc '+!( egdXZci# tkZc i^Y^\VgZ gh Vkh~iic^c\ i^aa jeeh`_jicV h`ViiZg ]Vg Y~g[ g cZY_jhiZgVih bZY &!, egdXZci dX] Y~gbZY e kZg`Vi gZhjaiViZi edh^i^ki# Jeeh`_jicV h`ViiZ[dgYg^c\Vg [ gZ`dbbZg Z_#

6gWZiZ e \ g bZY Vii ng`V Y^gZ`iVkYgV\ [ g cZYaV\YV ^ckZhiZg^c\Vg# ' JcYZg '%%, ]Vg H`ViiZkZg`Zi bZY\^k^i VkYgV\ VkhZZcYZ h`ViiZb~hh^\i VkYgV\h\^aaV ^ckZhiZg^c\Vg ^ 6ig^jb A_jc\WZg\ 67 ]~c[ ga^\V i^aa gZc '%%&"'%%)#

&

DEJ '+ ;yGK6AIC>C<H;6HI><=:I:G 9ZÒc^i^dc dX] `aVhh^ÒXZg^c\

K~gYZg^c\hbZidY

; gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg ~g [Vhi^\]ZiZg hdb ^ccZ]Vh ^ hn[iZ Vk ~\VgZc

;Vhi^\]Zihk~gYZg^c\Zc \Zcdb[ gh ^ ]jkjYhV` \Zcdb Zc ^ciZgc k~gYZ"

Vii \ZcZgZgV ]ngZh^ci~`iZg ZaaZg k~gYZhiZ\g^c\ ZaaZg Zc `dbW^cVi^dc

g^c\ hdb WVhZgVh e Zii WZY bi Vk`Vhic^c\h`gVk [ g gZheZ`i^kZ [Vhi^\"

Vk YZhhV# G gZahZ[Vhi^\]ZiZg ~g [Vhi^\]ZiZg hdb ^ccZ]Vh Vk ~\VgZc [ g

]Zi# 6k`Vhic^c\h`gVkZi [Vhihi~aah Zca^\i dgiheg^hbZidYZc! k^a`Zi ^ccZW~g

egdYj`i^dc dX] i^aa]VcYV] aaVcYZ Vk kVgdg ZaaZg i_~chiZg! aV\g^c\ ZaaZg

Vii ^c[dgbVi^dc ^c]~biVh [g c \Zcdb[ gYV a^`k~gY^\V igVchV`i^dcZg e

[ g VYb^c^higVi^kV ~cYVb a# :meadViZg^c\h[Vhi^\]ZiZg ~g [Vhi^\]ZiZg

a^`k~gY^\V bVg`cVYZg# 6k`Vhic^c\h`gVkZi Vck~cYh [ g Vii [Vhihi~aaV k~g"

hdb WZWn\\h ZaaZg ZmeadViZgVh [ g [gVbi^YV Vck~cYc^c\ hdb [ gkVai"

YZi \Zcdb Zc cjk~gYZhWZg~`c^c\ jcYZg YZc h `VaaVYZ `Va`naeZg^dYZc

c^c\h[Vhi^\]ZiZg [gVb i^aa YZhh Vii VgWZiZcV ~g [~gY^\hi~aaYV# :ca^\i

hVbi \Zcdb Zc cjk~gYZhWZg~`c^c\ Vk gZhik~gYZi k^Y `Va`naeZg^dYZch

>;GH h`V YZhhV igZ ineZg Vk [Vhi^\]ZiZg gZYdk^hVh Zca^\i da^`V gZ`db"

haji# @Va`naeZg^dYZc jee\ g cdgbVai i^aa *"&% g bZc `Vc ^ k^hhV [Vaa

bZcYVi^dcZg! [ gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg Zca^\i >6H )% dX] YZ kg^\V ik

kVgV a~c\gZ WZgdZcYZ e `dcigV`ihh^ijVi^dcZc# 9Zi k~gYZg^c\hhnhiZb

Zca^\i >6H &+# ;g d b '%%. h`V YdX` ZmeadViZg^c\h[Vhi^\]ZiZg gZYdk^hVh

hdb Vck~cYh ]Vg ` eih Vk ;dgjb ;Vhi^\]ZihZ`dcdb^ hdb VchkVgVg

hdb [ gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg Zca^\i >6H )%# 6ig^jb A_jc\WZg\ ]Vg k^Y

[ g Vii bdYZaaZc jeeYViZgVh `dci^cjZga^\i ^ hn[iZ Vii h~`Zghi~aaV Zc

ghh`^[iZi `aVhh^ÒXZgVi hVbia^\V [Vhi^\]ZiZg hdb [ gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg

`dggZ`i cjk~gYZhWZg~`c^c\# K^Y k~gYZg^c\Zc WZY bh kVg_Z [Vhi^\]Zih

k^a`Zi bZY[ g Vii YZhhV h`V k~gYZgVh i^aa kZg`a^\i k~gYZ# ; gkVaic^c\h"

^ci_~c^c\h[ gb \V ^cY^k^YjZaai# JcYZg `Va`naeZg^dYZc ji\ gh ^ci~`iZgcV

[Vhi^\]ZiZgcVh kZg`a^\V k~gYZ ~g YZi eg^h i^aa k^a`Zi [Vhi^\]ZiZc h`jaaZ

Vk VkiVaVYZ ]ngZhc^k Zg [gVb i^aa YZhh Vii ]ngZhVkiVa jee] g ZaaZg h`V

`jccV h~a_Vh ^ Zc igVchV`i^dc bZaaVc `jcc^\V eVgiZg hdb ~g dWZgdZcYZ

db[ g]VcYaVh# ; g eZg^dYZc Y~gZ[iZg WZg~`cVh ]ngZh^ci~`iZgcV i^aa YZc

Vk kVgVcYgV dX] hdb ]Vg Zii ^cigZhhZ Vk Vii igVchV`i^dcZc \Zcdb[ gh#

bVg`cVYh]ngV hdb \~aaZg ^YV\# 9g^[i" dX] jcYZg] aah`dhicVYZgcV ]Vg

:c [ gkVaic^c\h[Vhi^\]Zih kZg`a^\V k~gYZ h`V heZ\aV bVg`cVYhk^aa`dgZc

WZY bih ji^[g c WdaV\Zih kZg`a^\V `dhicVYZg dX] ~g VceVhhVYZ Z[iZg

eZg WVaVchYV\Zc#

[Vhi^\]ZiZch aYZg dX] h`^X`# JcYZg] aah`dhicVYZg gZYdk^hVh hdb

9Z [Vhi^\]ZiZg ^ k^a`V 6ig^jb A_jc\WZg\ ~kZc ]Vg ad`Va`dcidg [ g VYb^c^higVi^dc dX] [ gkVaic^c\ ]Vg `aVhh^ÒXZgVih hdb [ gkVaic^c\h[Vh"

^ckZhiZg^c\ ^ WdaV\Zih g~`Zch`VeZg# 7n\\g~iiZg dX] bVg` ]Vg k~gYZgVih ji^[g c Zii WZY bi bVg`cVYh"

i^\]ZiZg Y VcYZaZc hdb cnii_Vh [ g Z\Zc kZg`hVb]Zi YZah ~g bVg\^cZaa

k~gYZ eZg `kVYgVibZiZg dX] db[ViiVg ZcYVhi [Vhihi~aaYV Wn\\g~iiZg

dX] YZah gZYdk^hVh hdb ^ciZgc]ngV i^aa hVbbV k^aa`dg hdb Zc ZmiZgc

Zca^\i \dY`~cY YZiVa_eaVc# @dhicVY [ g hi~beZah`Vii ]Vg YgV\^ih Vk [g c

ji]ngc^c\ h`jaaZ ^ccZW~gV#

bVg`cVYhk~gYZi [ g YZ [Vhi^\]ZiZg hdb WZY bh jia hV hi~beZah`Vii k^Y Zc [ gh~a_c^c\#

.'

NOT 15

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER [FORTS.]

Projektfastigheter som tidigare år redovisats som pågående nybyggnad

de 35 procent av det totala värdet. Värderingarna har utförts av Forum

har vid årsskiftet marknadsvärderats som övriga förvaltningsfas-

Fastighetsekonomi samt DTZ Sweden. Därutöver har de antaganden

tigheter då projekten är att betrakta som slutförda och en tillförlitlig

om hyresnivåer och avkastningskrav liksom modell som använts vid

kassaflödesberäkning kan göras.

värderingen kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. I tabellen nedan redovisas en sammanställning över de parametrar som använts

Som ett led i att säkerställa att värderingen blir rättvisande har

vid värderingen.

oberoende värderingsmän externvärderat en normportfölj motsvaranVärderingsparametrar vid kalkylperiodens slut

Dirkektavkast- Lokaltyp ningskrav

Avkastning, snittt

Kontor

5,0 - 7,5

5,9

Butiker

4,8 - 7,5

5,9

Bostäder

4,5 - 6,0

4,8

Övrigt

5,0 - 8,0

6,3

Totalt

4,5 - 8,0

5,9

Dirkektavkast- Region ningskrav

Avkastning, snittt

Värderingsparametrar vid kalkylperiodens slut

Stockholms innerstad

4,8 - 7,0

Övriga Stockholm

4,5 - 8,0

5,3 5,9

Uppsala Mälardalen

5,8 - 6,9

6,0 6,4

Övriga Sverige

6,0 - 7,5

Projektfastigheter

5,8 - 7,5

6,2

Totalt

4,5 - 8,0

5,9

Hyresintäkter och marknadshyra är exklusive tillägg för bränsle, el och fastighetsskatt. Driftkostnader är exklusive el. Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd 2008-12-31

2008-12-31

Fastighetsbestånd Antal uppdelat per segment fastigheter

Uthyrbar area kvm

Verkligt värde Mkr

Verkligt värde kr/kvm

Hyres- värde Mkr

Hyres- värde kr/kvm

Ekonomisk uthyrnings grad %

98

Stockholms innerstad

11

134

4.708

35.246

361

2.703

Övriga Stockholm

25

427

8.369

19.600

814

1.906

96

4

69

1.961

28.470

168

2.439

97 97

Uppsala Mälardalen Övriga Sverige

6

88

1.507

17.205

159

1.815

Projektfastigheter

9

187

2.514

13.412

258

1.376

76

55

904

19.059

21.072

1.760

1.946

94

Summa

Nedanstående sammanställning avser fastighetsbeståndet per 2008-12-31 där förvärvade fastigheter redovisas med intäkter och kostnader som om de ägts hela året. Skillnaden mellan driftöverskott om 946 Mkr och resultaträkningens driftöverskott för fastighetsförvaltningen om 935 Mkr förklaras även av att driftöverskott från sålda fastigheter exkluderats. januari – december 2008 Fastighetsbestånd uppdelat per segment

Hyres- intäkter Mkr

Fastighets- kostnader Mkr

Fastighets- kostnader kr/kvm

Driftöverskott Mkr

Stockholms innerstad

333

-92

-692

240

Övriga Stockholm

701

-252

-590

449

Uppsala Mälardalen

139

-51

-741

88

Övriga Sverige

158

-54

-621

103

175

-110

-587

65

1.506

-560

-619

946

Projektfastigheter Summa

93

DEJ '+ ;yGK6AIC>C<H;6HI><=:I:G P;DGIH#R

; g~cYg^c\ Vk kZg`a^\i k~gYZ

'%%,

H aYV [Vhi^\]ZiZg

7ZWn\\YV [Vhi^\]ZiZg ^c`a e \ ZcYZ dbWn\\cVYZg

>c\ ZcYZ bVg`cVYhk~gYZ

&#%.%#)-,

&*#*%'#)&(

&+#*.'#.%%

Db`aVhh^ÒXZg^c\ [g c Wn\\g~iiZg dX] e \ ZcYZ cnWn\\cVYZg

&%.#%%%

&%.#%%%

>ckZhiZg^c\Vg

"

; gk~gk

&#)*.#(%%

&#)*.#(%%

; gh~a_c^c\Vg

"&#%.%#)-,

"&#%.%#)-,

K~gYZ[ g~cYg^c\ [ gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg

&#'-+#+-,

&#'-+#+-,

Ji\ ZcYZ bVg`cVYhk~gYZ

%

&#)*.#(%%

&+#-.-#&%%

&-#(*,#)%%

BVg` dX] Wn\\g~iiZg

>c\ ZcYZ bVg`cVYhk~gYZ

'+'#%%%

'+'#%%%

Db`aVhh^ÒXZg^c\ i^aa WZWn\\YV [Vhi^\]ZiZg

"&%.#%%%

"&%.#%%%

; gk~gkVYZ ;Vhi^\]ZiZg [Vhi^\]ZiZg ~\YV ]ZaV gZi

IdiVai

Db`aVhh^ÒXZg^c\ i^aa e \ ZcYZ cnWn\\cVYZg

"(,#*%%

"(,#*%%

; gk~gk

''*#,%%

''*#,%%

Ji\ ZcYZ bVg`cVYhk~gYZ

%

&--#'%%

&*( %%%

()&#'%%

'%%-

H aYV [Vhi^\]ZiZg

; gk~gkVYZ ;Vhi^\]ZiZg [Vhi^\]ZiZg ~\YV ]ZaV gZi

IdiVai

7ZWn\\YV [Vhi^\]ZiZg ^c`a e \ ZcYZ dbWn\\cVYZg

>c\ ZcYZ bVg`cVYhk~gYZ

-*#%%%

&-#','#)%%

Db`aVhh^ÒXZg^c\ [g c Wn\\g~iiZg dX] e \ ZcYZ cnWn\\cVYZg

&((#%.,

&((#%.,

>ckZhiZg^c\Vg

&#'&)#,''

&#'&)#,'' ('%#**.

&-#(*,#)%%

; gk~gk

('%#**.

; gh~a_c^c\Vg

"-*#%%%

"-*#%%%

K~gYZ[ g~cYg^c\ [ gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg

"'%#**.

"&#'('#*&.

"&#'*(#%,-

Ji\ ZcYZ bVg`cVYhk~gYZ

%

(%%#%%%

&-#(-,#,%%

&-#+-,#,%%

BVg` dX] Wn\\g~iiZg

>c\ ZcYZ bVg`cVYhk~gYZ

()&#'%%

()&#'%%

Db`aVhh^ÒXZg^c\ i^aa WZWn\\YV [Vhi^\]ZiZg

"(%#%%%

"(%#%%%

K~gYZ[ g~cYg^c\ bVg` dX] Wn\\g~iiZg

*&#%%%

*&#%%%

>ckZhiZg^c\Vg

-#-%%

-#-%%

Ji\ ZcYZ bVg`cVYhk~gYZ

(,&#%%%

(,&#%%%

DEJ ', I6M:G>C<HKtG9:C

@dcXZgcZc

7n\\cVYZg

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

+#-%'#%+%

+#,*)#,))

&#&)%#,(,

&#&)%#,(,

BVg`

'#&)'#+((

'#&&)#,%)

')-#''%

')-#''%

-#.))#+.(

-#-+.#))-

&#(--#.*,

&#(--#.*,

&#.-%

&#.-%

KVgVk g gZahZWn\\cVY ^ IA 7n\\ 67

DEJ '- Eu<u:C9: CN7N<<C69:G K^Y ji\ c\Zc Vk '%%- ~g [ gZ\ ZcYZ gh e \ ZcYZ cnWn\\cVi^dcZg Vii WZigV`iV hdb haji[ gYV dX] Zc i^aa[ ga^ia^\ `VhhVÓ YZhWZg~`c^c\ ]Vg `jccVi \ gVh# ;Vhi^\]ZiZgcV ]Vg Y~gbZY gZYdk^hVih hdb [ gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg# E \ ZcYZ cnWn\\cVYZg ji\ g ZmeadViZg^c\h[Vhi^\]ZiZg dX] k~gYZgVh [gVb i^aa [~gY^\hi~aaVcYZ i^aa cZYaV\YV `dhicVYZg ^ Zca^\]Zi bZY >6H &+! BViZg^ZaaV Vca~\\c^c\hi^aa\ c\Vg# ;g d b '%%. gZYdk^hVh ZmeadViZg^c\h[Vhi^\]ZiZg hdb [ gkVaic^c\h[Vhi^\]ZiZg#

.)

DEJ '- Eu<u:C9: CN7N<<C69:G P;DGIH#R

@dcXZgcZc

E \ ZcYZ cnWn\\cVYZg >c\ ZcYZ k~gYZ

%-"&'"(&

%

%

+* %%%

%

(, *%%

>c` e Db`aVhh^ÒXZg^c\ [g c bVg` dX] Wn\\g~iiZg Db`aVhh^ÒXZg^c\ i^aa WZWn\\YV [Vhi^\]ZiZg

%,"&'"(&

&%' *%%

"&%' *%%

"

%

&%' *%%

Ji\ ZcYZ k~gYZ

DEJ '. 7N<<C69:G! B6G@ D8= B6G@6CAt<<C>C<6G

BdYZgWdaV\Zi

7n\\cVYZg

%-"&'"(&

%,"&'"(&

>c\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

&#+.&#(-*

&#+,)#'-(

Db`aVhh^ÒXZg^c\ [g c e \ ZcYZ cn"! i^aa" dX] dbWn\\cVYZg

&)#(%+

&,#)%+

DbgjWg^XZgVY Wn\\cVY i^aa Wn\\cVYh^ckZciVg^Z

"

"(%)

>ckZhiZg^c\

'#'-&

"

Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

&#,%,#.,'

&#+.&#(-* "&,'#*++

>c\ ZcYZ Vkh`g^kc^c\Vg

"&-.#)+*

ugZih Vkh`g^kc^c\Vg

"&+#.%-

"&+#-..

Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vkh`g^kc^c\Vg

"'%+#(,(

"&-.#)+*

Ji\ ZcYZ eaVcZca^\i gZhik~gYZ

&#*%&#*..

&#*%&#.'%

H`ViiZb~hh^\i k~gYZ

&#'%.#-,)

&#'*)#(..

7n\\cVYh^ckZciVg^Zg

>c\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

'%#(**

'%#(+)

Db`aVhh^ÒXZg^c\ [g c e \ ZcYZ cn"! i^aa" dX] dbWn\\cVYZg

"

".

Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

'%#(**

'%#(**

>c\ ZcYZ Vkh`g^kc^c\Vg

"&#(%)

"&#&%&

ugZih Vkh`g^kc^c\Vg

"'%)

"'%(

Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vkh`g^kc^c\Vg

"&#*%-

"&#(%)

Ji\ ZcYZ eaVcZca^\i gZhik~gYZ

&-#-),

&.#%*&

H`ViiZb~hh^\i k~gYZ

+#%&(

(#'(,

BVg`Vca~\\c^c\Vg

>c\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

(-#%&)

(-#%&)

Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

(-#%&)

(-#%&) "*#&',

>c\ ZcYZ Vkh`g^kc^c\Vg

"*#*%,

ugZih Vkh`g^kc^c\Vg

"(,.

"(-%

Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vkh`g^kc^c\Vg

"*#--+

"*#*%,

Ji\ ZcYZ eaVcZca^\i gZhik~gYZ

('#&'-

('#*%,

H`ViiZb~hh^\i k~gYZ

-#*.)

&%#).)

BVg`

>c\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

-'#-*'

-'#-*'

Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

-'#-*'

-'#-*'

IdiVai ji\ ZcYZ eaVcZca^\i gZhik~gYZ

&#+(*#)'+

&#+(+#((&

IdiVai h`ViiZb~hh^\i k~gYZ

&#(%,#(((

&#(*%#.-'

.*

DEJ '/ Eu<u:C9: CN"! I>AA" D8= DB7N<<C69:G

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

>c\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

&+)#'(,

('#*&+

>ckZhiZg^c\Vg

',#*-+

+)#)((

E \ ZcYZ VgWZiZ [ g VccVch g~`c^c\

"+(#)+.

+,#'--

Db`aVhh^ÒXZg^c\ i^aa Wn\\cVYZg! bVg` dX] bVg`Vca~\\c^c\Vg

"&+#'-(

"

Ji\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

&&'#%,&

&+)#'(,

%,"&'"(&

DEJ (& B6I:G>:AA6 6CAt<<C>C<HI>AA<uC<6G $ B6H@>C:G D8= >CK:CI6G>:G

@dcXZgcZc

>c\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc @dcXZgc^ciZgc kZgÓniic^c\ >c` e ; gh~a_c^c\Vg $ jigVc\Zg^c\Vg Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc >c\ ZcYZ Vkh`g^kc^c\Vg @dcXZgc^ciZgc kZgÓniic^c\ ; gh~a_c^c\Vg $ jigVc\Zg^c\Vg ugZih Vkh`g^kc^c\Vg Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vkh`g^kc^c\Vg

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

()#%*)

'.#*(-

')#(+&

&(#()*

"

'#**)

"

.#-**

-#*.'

'#')*

'#.'.

&#&+&

")+*

"'-(

"(&.

"

)'#&-&

()#%*)

'+#.,&

')#(+&

"')#**%

"'&#-()

"&-#)+-

"-#.)&

"

"

"

",#(&(

(),

'')

'*.

"

")#%(%

"'#.)%

"'#-*(

"'#'&)

"'-#'((

"')#**%

"'&#%+'

"&-#)+-

Ji\ ZcYZ eaVcZca^\i gZhik~gYZ

&(#.)-

.#*%)

*#.%.

*#-.(

H`ViiZb~hh^\i k~gYZ

&(#.)-

.#*%)

*#.%.

*#-.(

DEJ (' 6C9:A6G > >CIG:HH:;yG:I6<

Dg\#cg

H~iZ

6ciVa %-"&'"(&

@Ve^iVaVcYZa %-"&'"(&

67 ;7"h_ c `dbeaZbZci~g

**++%*"*&-&

@7 ;ViWjghh_ c *

.+.+,%"()(.

Eg^[Vhi LZhi :cY 7K

6bhiZgYVb

JeehVaV 6gZcV '%&% 67

**+,%."&+).

HidX`]dab

<g~cWn B^a_ GZijg 67

**+'''"'&..

JeehVaV

7d`[ gi k~gYZ 7d`[ gi k~gYZ %-"&'"(& %,"&'"(&

HidX`]dab

*%%

*%

*%

*%

HidX`]dab

)#...

*%

"

"

'%

*%

"

"

'*#%%%

'*

'*

'*

(%%

(%

(%

(%

&%*

&%*

DEJ (( 6C9:A6G > @DC8:GC;yG:I6<

.+

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

>c\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

-#),( *''

-#&+,#'(,

; gk~gk

"

&.%#&'*

Db`aVhh^ÒXZg^c\

"

(#-%%

; g~cYg^c\ `Ve^iVaVcYZa

&()#)*+

&&'#++%

6kniig^c\Vg

"

"(%%

Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

-#+%,#.,-

-#),(#*''

>c\ ZcYZ cZYh`g^kc^c\Vg

"(#%,+#(%%

ugZih cZYh`g^kc^c\Vg

",#')-

"

Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ cZYh`g^kc^c\Vg

"(#%-(#*)-

"(#%,+#(%%

7d`[ gi k~gYZ

*#*')#)(%

*#(.,#'''

"(#%,+#(%%

NOT 22

ANDELAR I koncernFÖRETAG [forts,]

Direktägda dotterbolag Org.nr Säte

Antal 08-12-31

Kapitalandel 08-12-31

Bokfört värde 08-12-31

07-12-31

TL Bygg AB

556225-4440

Stockholm

10.000

100%

6.010

6.010

Järfälla Skrivarfabrik AB

556063-1128

Stockholm

10.000

100%

4.805

4.805

Fastighets AB Blästern

556282-8052

Stockholm

10.000

100%

100

100

Årstalunden AB

556357-8094

Stockholm

1.000

100%

100

100

Sickla Industrifastigheter KB 1), 3)

916616-1720

Stockholm

999

99,9%

1.047.980

913.524

Suhob Fastighets AB

556739-7772

Stockholm

1.000

100%

340

190.125

LjungbergGruppen Holding AB

556669-3221

Stockholm

1.000

100%

189.885

100

Fastighets AB Celtica

556350-9727

Stockholm

2.781.000

100%

155.156

162.403

Atrium Fastigheter AB 2)

556006-4239

Stockholm

5.924.941

100%

4.120.054

4.120.054

5.524.430

5.397.222

Indirekt ägda dotterbolag LjungbergGruppen Fastighets AB TX 31

556688-4283

Stockholm

1.000

100%

-

-

LjungbergGruppen Svindersvik AB

556674-6045

Stockholm

1.000

100%

-

-

Svenska Kvarter AB

556717-8305

Stockholm

1.000

100%

-

-

Gränby Nord AB

556731-8265

Stockholm

1.000

100%

-

-

LjungbergGruppen Aktiebolag

556731-7283

Stockholm

1.000

100%

-

-

Mobilia Nord AB

556745-4888

Stockholm

1.000

100%

-

-

Atrium Ljungberg Gävlegatan 22 AB

556745-4870

Stockholm

1.000

100%

-

-

Impluvium Tre AB

556745-4748

Stockholm

1.000

100%

-

-

Impluvium Fyra AB

556745-4862

Stockholm

1.000

100%

-

-

Impluvium Fem AB

556745-5182

Stockholm

1.000

100%

-

-

Walls Fastighets AB

556004-9909

Stockholm

6.000

100%

-

-

Fastighets AB Brogatan

556060-5536

Stockholm

1.000

100%

-

-

Fastighets AB Österbotten

556019-4408

Stockholm

1.250

100%

-

-

Paul U Bergströms AB

556021-7506

Stockholm

1.500

100%

-

-

Fatburstrappan Syd AB

556622-5974

Stockholm

1.000

100%

-

-

Fatburstrappan Öst AB

556622-5958

Stockholm

1.000

100%

-

-

Fatburstrappan Väst AB

556622-5966

Stockholm

1.000

100%

-

-

Skytteholms Kursgård & Pensionat AB

556040-4229

Stockholm

2.000

100%

-

-

Jupiter Fastighets AB

556015-4030

Stockholm

400

100%

-

-

KB Arbetsstolen 3 3)

969651-2350

Stockholm

1.000

99,9%

-

-

KB Wårbyriggen 3)

969651-2251

Stockholm

1.000

99,9%

-

-

PUB AB

556720-3111

Stockholm

1.000

100%

-

-

Atrium i Uppsala AB

556691-3603

Stockholm

1.000

100%

-

-

Högbergsgatan 62 AB

556624-3225

Stockholm

1.000

100%

-

-

Fastighets AB Stadsgården

556029-0602

Stockholm

31.993.074

100%

-

-

Fastighets AB Stenalyckan

556357-3244

Stockholm

1.000

100%

-

-

Gränby Centrum AB

556409-6708

Stockholm

100

100%

-

-

Mobilia Shopping Centre AB

556412-5242

Stockholm

100

100%

-

-

KB T-bodarne 3)

969646-1392

Stockholm

990

99%

-

-

AB Farsta Centrum

556065-3023

Stockholm

1.000

100%

-

-

Farsta Centrum HB 3)

916404-1361

Stockholm

950

95%

-

-

556321-0896

Stockholm

1.000

100%

-

-

Farsta Centrumledning AB

Bokfört värde på andelarna i Sickla Industrifastigheter KB har ökats med årets vinst 134.456 (112.561) kkr. Moderbolaget förvärvade 2006-10-17 samtliga aktier i Atrium Fastigheter AB. 3) Resterande andelar ägs av andra koncernföretag. 1)

2)

97

DEJ () 6C9G6 AuC<;G>HI><6 ;DG9G>C<6G

@dcXZgcZc

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

>c\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

-#)%(

.#),&

'-

'-

6kWZiVac^c\Vg

",#+('

"&#&)-

"'-

"

"

-%

"

"

I^aa`dbbVcYZ [dgYg^c\Vg Db`aVhh^ÒXZg^c\ i^aa kg^\V [dgYg^c\Vg

"')

"

"

"

Ji\ ZcYZ Vch`V[[c^c\hk~gYZc

,),

-#)%(

"

'-

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

@jcY[dgYg^c\Vg

--#)'+

&%)#'))

'#(++

+#&,.

>c\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ gZhZgkZg^c\Vg [ g dh~`gV [dgYg^c\Vg

"&)#.+,

"&&#*)%

"',+

"'#*-+

EZg^dYZch gZhZgkZg^c\Vg [ g dh~`gV [dgYg^c\Vg

"&+#+%*

"&'#%&%

"*.%

"&#%'.

&'#)&,

(#)%)

((-

+'+

'#)),

) &&'

"+(

&#+*)

"&+#,%-

"&+#%()

"*.&

"&#((*

,&#,&-

--#'&%

&#,,*

)#-)(

uaYZgh[ gYZac^c\ [ g[VaacV Z_ gZhZgkZgVYZ `jcY[dgYg^c\Vg

&"&% YV\Vg

&#&*)

)#*-+

"

"

&&"(% YV\Vg

'#-%'

*#%*+

&'.

&,)

DEJ (* @JC9;DG9G>C<6G

@dcXZgcZc

EZg^dYZch iZg[ gYV gZhZgkZg^c\Vg EZg^dYZch `dchiViZgVYZ `jcY[ gajhiZg Ji\ ZcYZ VX`jbjaZgVYZ gZhZgkZg^c\Vg [ g dh~`gV [dgYg^c\Vg HjbbV `jcY[dgYg^c\Vg

(&"+% YV\Vg › +% YV\Vg

BdYZgWdaV\Zi %,"&'"(&

(%-

+#).)

"

&)

)#(%,

&#*&,

((

&#%,*

-#*,&

&,#+*'

&+'

&#'+(

DEJ (+ yKG><6 ;DG9G>C<6G

@dcXZgcZc

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

9Zg^kVi^chigjbZci hdb Vck~cYh [ g h~`g^c\hgZYdk^hc^c\

"

)'#%(&

"

)'#%(&

@ eZh`^aa^c\ [ gh~a_c^c\ [Vhi^\]ZiZg

"

+'-#*-(

"

"

+%#&()

'-#(+.

"

)#*&.

BZgk~gYZhh`ViiZ[dgYgVc ykg^\V [dgYg^c\Vg

,.#%,.

&()#)&'

'&#))&

)&

&(.#'&(

-((#(.*

'&#))&

)+#*.&

DEJ (, ;yGJI7:I6A96 @DHIC69:G D8= JEEAJEC6 >CIt@I:G

; gjiWZiVaYV idbig~iihVk\~aYZg

@dcXZgcZc

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

+#'&,

+#&.'

(#&)'

'#%**

;dgYg^c\Vg e WZhi~aaVgZ [ g e \ ZcYZ jeeYgV\ Zca^\i ZcigZegZcVYVkiVa

.#)&*

.#%(*

"

"

ykg^\V [ gjiWZiVaYV `dhicVYZg

&(#+.'

',#'-'

+#).(

&%#*%+

EZg^dY^hZgVYZ ]ngZhgVWViiZg

&.#,'%

&%#.'%

)#%&'

*#%.'

JeeajeZc ]ngV

'#+()

"

"

"

ykg^\V jeeajecV ^ci~`iZg

+#.&(

"

+%'

"

*-#*.&

*(#)'.

&)#').

&,#+*(

.-

DEJ (- D7:H@6II69: G:H:GK:G

BdYZgWdaV\Zi

DWZh`ViiVYZ gZhZgkZg

%-"&'"(&

%,"&'"(&

6X`jbjaZgVYZ kZgVkh`g^kc^c\Vg

&, -(*

&* .+*

6X`jbjaZgVYZ g~ciZcZYh`g^kc^c\Vg

. .*&

. .*&

EZg^dY^hZg^c\h[dcYZg

+, (..

"

.* &-*

'* .&+

7d`hajihY^hedh^i^dcZg

ykZgVkh`g^kc^c\ Wn\\cVY

"& -+.

6kh~iic^c\ i^aa eZg^dY^hZg^c\h[dcY

"+, (..

"

uiZg[ g^c\ [g c eZg^dY^hZg^c\h[dcY

"

.* )+(

"+. '+-

.* )+(

"

DEJ (. JEEH@?JI:C H@6II:H@JA9 @dcXZgcZch dX] bdYZgWdaV\Zih iZbedg~gV h`^aacVYZg ^ccZW~g jeeh`_jicV h`ViiZh`jaYZg VkhZZcYZ [ a_VcYZ edhiZg/

@dcXZgcZc

Jeeh`_jicV h`ViiZh`jaYZg VkhZZcYZ/

7n\\cVYZg! bVg` dX] bVg`Vca~\\c^c\Vg 6X`jbjaZgVYZ kZgVkh`g^kc^c\Vg ^ `dcXZgc[ gZiV\ G~ciZcZYh`g^kc^c\Vg ^ `dcXZgc[ gZiV\ EZg^dY^hZg^c\h[dcY ^ `dcXZgc[ gZiV\ DgZVa^hZgVY k~gYZ[ g~cYg^c\ ÒcVch^ZaaV ^chigjbZci

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

'#&,%#'(%

'#+%.#(.*

&--#(,)

&-+#&')

*(#&%&

&(#+(*

"

"

'#+&,

'#,-+

"

"

&,#,'+

"

"

"

"'(#+((

&&#,+-

"'(#+((

&&#,+-

'#''%#%)&

'#+(,#*-)

&+)#,)&

&.,#-.'

HkZg^\Zh G^`hYV\ ]Vg WZhajiVi Vii h~c`V ^c`dbhih`ViiZc ^ hkZch`V V`i^ZWdaV\ [g c '- egdXZci i^aa '+!( egdXZci [g d b ^c`dbhi gZi '%%. $ iVmZg^c\h gZi '%&%# Jeeh`_jicV h`ViiZh`jaYZg ]Vg eZg (& YZXZbWZg '%%- Y~g[ g WZg~`cVih e h`ViiZhVih db '+!( egdXZci# ; g~cYg^c\Zc ]~c[ ga^\ i^aa cn h`ViiZhVih ]Vg edh^i^ki e kZg`Vi '%%- gh gZhjaiVi#

DEJ (/ ;yG9:AC>C< 6K GtCI:7tG6C9: D8= >8@: GtCI:7tG6C9: H@JA9:G

@dcXZgcZc

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

>X`Z g~ciZW~gVcYZ h`jaYZg

&#%*,#-*-

&#%(*#(--

&#.%+#.),

'%*#,&*

G~ciZW~gVcYZ h`jaYZg

-#(*&#(+&

,#)-*#),-

(#.,,#(),

(#()&#%,*

.#)%.#'&.

-#*'%#-++

*#--)#'.)

(#*)+#,.%

%,"&'"(&

>X`Z g~ciZW~gVcYZ h`jaYZg ^c`ajYZgVg Z_ jeeh`_jiZc h`ViiZh`jaY# 6k cZYVchi ZcYZ iVWZaa [gVb\ g db[ g]VcYa^c\hi^Yejc`iZgcV [ g YZ g~ciZW~gVcYZ h`jaYZgcV# G~ciZW^cYc^c\hi^Y i^aa dX] bZY

@dcXZgcZc A cZWZadee! B`g

BdYZgWdaV\Zi

BZYZag~ciV!

A cZWZadee! B`g

BZYZag~ciV!

'%%.

'#')(

+!%

*%%

*!+

'%&%

&#'(-

)!+

**(

(!-

'%&&

-(%

)!%

)%)

(!,

'%&'

&#'(*

)!&

+&*

(!)

'%&(

&#(*%

)!+

)*%

)!%

'%&)

&#%**

)!&

&#%**

)!&

)%%

(!*

)%%

(!*

-#(*&

)!,

(#.,,

*!'

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

-#+&-

,#)-%

)#%*%

(#((-

'%&* ZaaZg hZcVgZ

G~ciZW~gVcYZ h`jaYZgh kZg`a^\V k~gYZ! B`g

@dcXZgcZc

BdYZgWdaV\Zi

..

DEJ )& JEEAJEC6 @DHIC69:G D8= ;yGJI7:I6A96 >CIt@I:G

@dcXZgcZc

HZbZhiZga cZh`jaY dX] hdX^VaV `dhicVYZg

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

'+#,&+

'(#('%

&,#.'(

'(#(&)

H`jaYZg i^aa WZhi~aaVgZ [ g e \ ZcYZ jeeYgV\ Zca^\i ZcigZegZcVYVkiVa

,#+&(

&(#%*)

"

"

('#&'&

')#+(.

&)#&'.

&(#&+%

JeeajeZc [Vhi^\]Zihh`Vii

-)#*&'

&)#.-%

&&#,(,

"

ykg^\V jeeajecV `dhicVYZg

*%#.'*

.&#*&)

&'#--%

'&#,')

'(&#'%,

&+)#*)'

)'#(+,

''#'-,

(#+.-

"

,-

"

)(+#,.'

(('#%).

..#&&)

-%#)-*

JeeajecV g~ciZ`dhicVYZg

; gjiWZiVaYV ]ngdg ykg^\V [ gjiWZiVaYV ^ci~`iZg

DEJ )' ;6HI><=:IH 67 8:AI>86 8Zai^XV VkkZX`aVYZ jcYZg '%%' h^ii [Vhi^\]ZihZc\V\ZbVc\ ^ Inh`aVcY

]Vg ^ W g_Vc Vk '%%. kZg`aV\Vi `VbbVgg~iiZch WZhaji i^aa gZ\Zg^c\h"

dX] ~g Y~gZ[iZg Zii k^aVcYZ WdaV\# K^Y VkkZX`a^c\Zc a~bcVYZ WdaV\Zi

g~iiZc dX] Vch `i db eg kc^c\hi^aahi cY# ; g Vii WZ\g~chV g^h`ZgcV

Zc ]ngZh\VgVci^ i^aa ` eVgZc hdb \~aaYZ i^aa '%%-"%&"(&# K^Y '%%( gh

VkhZZcYZ h`ViiZh^ijVi^dcZc dX] ]ngZh\VgVci^c ]Vg 8^k^iVh =daY^c\ 67!

iVmZg^c\ ng`VYZ 8Zai^XV VkYgV\ [ g [ gajhi k^Y VkkZX`a^c\Zc bZY .*

i^Y^\VgZ hi ghiV ~\VgZ ^ 8Zai^XV! ^ VkiVa bZY 6ig^jb A_jc\WZg\ [ gWjcY^i

B`g! k^a`Zi bZY[ gYZ Zii jcYZgh`dii ^ WdaV\Zih YZ`aVgVi^dc db )* B`g#

h^\ Vii YZaV YZhhV g^h`Zg# G^h`ZgcV ^ 8Zai^XV hVbi \VgVci^c [g c 8^k^iVh

H`ViiZkZg`Zi ]Vg ^ciZ \dY`~ci VkYgV\Zi# H`ViiZkZg`Zih WZhaji ]Vg

=daY^c\ WZV`iVYZh Vk WdaV\Zi ^ WjYZi i^aa kg^\V V`i^Z~\VgZ '%%( k^Y

kZg`aV\Vih i^aa a~chg~iiZc jcYZg '%%) hdb jcYZg '%%+ VkhaV\^i WdaV\Zih

eg^hh~iic^c\Zc e V`i^ZgcV# > Wd`hajiZi '%%-"&'"(& ]Vg `VbbVgg~iiZch

kZg`aV\VcYZ# 7daV\Zi ]Vg jcYZg '%%, kZg`aV\Vi a~chg~iiZch WZhaji i^aa

Ydb VciV\^ih k^ccV aV\V `gV[i dX] YZc `dcXZgcb~hh^\V gZhZgkZc dX]

`VbbVgg~iiZc hdb ^ YZXZbWZg '%%- VkhaV\^i kZg`aV\VcYZi# 7daV\Zi

\VgVci^c [g c 8^k^iVh =daY^c\ ]Vg iV\^ih ^ Vcheg `#

DEJ )( ;>C6CH>:AA6 >CHIGJB:CI D8= G>H@=6CI:G>C< Eg^cX^eZg [ g ÒcVch^Zg^c\ dX] ÒcVch^Zaa g^h`]VciZg^c\

;^cVch^Zg^c\ dX] ÒcVch^ZaaV g^h`Zg ]VciZgVh Zca^\i Vk 6ig^jb A_jc\"

`jcY[dgYg^c\Vg hVbi a cZ[dgYg^c\Vg# ;^cVch^ZaaV h`jaYZg VkhZg [Vhi^\"

WZg\h hingZahZ [Vhihi~aaYV g^`ia^c_Zg# @dcXZgcZch ÒcVch[jc`i^dc hdb

]Ziha c! aZkZgVci gh`jaYZg hVbi gZkZghh`jaYZg# 7daV\Zi ]Vg Y~gji kZg

VchkVgVg [ g ÒcVch^Zg^c\! a^`k^Y^iZi dX] ÒcVch^ZaaV g^h`Zg ~g `dcXZcigZ"

^c\ ii g~ciZhlVeVkiVa# JeeYZac^c\ Vk ÒcVch^ZaaV i^aa\ c\Vg dX] h`jaYZg

gVY i^aa bdYZgWdaV\Zi# 9Z ÒcVch^ZaaV i^aa\ c\VgcV ji\ gh Vk WVc`bZYZa!

[gVb\ g Vk cZYVchi ZcYZ iVWZaa#

@dcXZgcZc

I^aa\ c\Vg

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

"

)'#%(&

"

)'#%(&

A cZ[dgYg^c\Vg dX] `jcY[dgYg^c\Vg

'()#,-*

.''#))-

(#+,.#*.,

&#,(.#%'%

'()#,-*

.+)#),.

(#+,.#*.,

&#,-&#%*&

9Zg^kVi^chigjbZci hdb Vck~cYh [ g h~`g^c\hgZYdk^hc^c\

%,"&'"(&

H`jaYZg -.#-*.

"

-.#-*.

"

;^cVch^ZaaV h`jaYZg k~gYZgVYZ i^aa jeeajeZi Vch`V[[c^c\hk~gYZ

9Zg^kVi^chigjbZci hdb Vck~cYh [ g h~`g^c\hgZYdk^hc^c\

-#-,'#&),

,#+)&#.++

*#++-#,-.

(#(-(#-)-

-#.+'#%%+

,#+)&#.++

*#,*-#+)-

(#(-(#-)-

JcYZg g~`Zch`Veh gZi ]Vg ^ciZ c \gV ÒcVch^ZaaV i^aa\ c\Vg ZaaZg ÒcVch^ZaaV h`jaYZg db`aVhh^ÒXZgVih bZaaVc k~gYZg^c\h`ViZ\dg^ZgcV dkVc#

A^`k^Y^iZihg^h`

BZY a^`k^Y^iZihg^h` VkhZh WdaV\Zih g^h` Vii YZi hV`cVh a^`k^YV bZYZa

jee\ g ^c`ajh^kZ djicnii_VY X]ZX`g~`c^c\h`gZY^i i^aa ),- B`g# @dgi[g^hi^\

ZaaZg `gZY^iZg [ g Vii `jccV [jaa\ gV WZiVac^c\h[ gea^`iZahZg# ; g Vii

kZgh`diiha^`k^Y^iZi h`V eaVXZgVh ^ `dgi[g^hi^\V hiVih"! `dbbjc"! dX]

]VciZgV a^`k^Y^iZihg^h`Zc [ g ] \hi )% egdXZci Vk a cZedgi[ a_Zc [ g[VaaV

WVc`eVeeZg ZaaZg a^`cVcYZ jihi~aaYV Vk [ gZiV\ bZY ] \hiV gVi^c\#

^cdb Zii g dX] ] \hi *% egdXZci Vk a cZÒcVch^Zg^c\Zc [ g h`Z [g c Zc

EaVXZg^c\Zc h`V `jccV dbh~iiVh i^aa `dciVciZg hZcVhi ^cdb ( YV\Vg#

dX] hVbbV `gZY^i\^kVgZ# K^YVgZ h`V a^`k^Y^iZiZc k^Y kVg_Z i^aa[~aaZ jee\

6k iVWZaaZc e c~hiV h^YV [gVb\ g `Ve^iVaW^cYc^c\hhigj`ijgZc ^

i^aa a~\hi &%% B`g dX] ] \hi )%% B`g kVgVk (%% B`g [ g ji\ gVh Vk

a cZedgi[ a_Zc# 9Zc \Zcdbhc^iia^\V a ei^YZc [ g a cZ[ g[Vaa jee\^X`

X]ZX`g~`c^c\h`gZY^i# 7daV\Zih a^`k^Y^iZihgZhZgk eZg '%%-"&'"(&

eZg '%%-"&'"(& i^aa (!% g#

&%%

NOT 32

FINANSIELLA INSTRUMENT OCH RISKHANTERING [forts.]

Kapitalbindning

Belopp, Mkr

Andel, %

2009

1.673

20

2010

1.155

14

2011

1.282

15

2012

1.337

16

2013

1.350

16

2014

1.154

14

2015 och senare Totalt

400

5

8.351

100

Av nedanstående uppställning framgår de betalningsåtaganden som är förknippade med bolagets finansiella skulder. 2008-12-31

Koncernen

2007-12-31

Amortering

Räntor

Amortering

Räntor

2.722.365

22.416

3.003.330

41.454

Förfallotid mellan 1 och 5 år

5.133.104

695.489

3.363.786

557.701

Förfallotid efter 5 år

1.553.750

420.167

2.153.750

623.622

9.409.219

1.138.072

8.520.866

1.222.777

Förfallotid inom 1 år

2008-12-31

Moderbolaget

2007-12-31

Amortering

Räntor

Amortering

Förfallotid inom 1 år

3.177.360

16.708

865.004

Räntor

9.211

Förfallotid mellan 1 och 5 år

1.491.934

189.982

1.266.786

159.244

Förfallotid efter 5 år

1.215.000

351.353

1.415.000

413.155

5.884.294

558.043

3.546.790

581.610

Marknadsrisk Med marknadsrisk avses risken för resultatpåverkan. Marknadsris-

använts som ett medel att direkt binda lånen på längre löptider i syfte

ken är främst hänförlig till utvecklingen av räntenivåer för kort- och

att skapa en flexibilitet vid eventuella omstruktureringar i fastighets-

långfristig upplåning samt av aktuella marknadshyror. För begränsning

beståndet. De framtida kassaflöden som omfattas av säkringsredovisning för-

av ränterisken har låneportföljens omförhandlingstidpunkter avseende räntejusteringar fördelats med jämna förfall till maximalt 10 års bind-

väntas uppkomma i samband med att räntan på de lån som är berörda

ningstid. Maximalt 55 procent av lånen får förfalla till villkorsändring

förfaller till betalning. Ingen ineffektivitet från säkringsförhållandena

inom 1 år och maximalt 30 procent får utgöras av lån med rörlig ränta. I

har uppkommit under perioden. Räntan på lånen förfaller kvartalsvis

not 29 specificeras förfallotidpunkterna för bolagets räntebärande skul-

fram till år 2015. De påverkar resultaträkningen löpande under de

der. Medellöptiden för räntebindningen uppgick per 2008-12-31 till 2,7

aktuella lånens löptid genom att upplupen ränta redovisas. Atrium

år. Atrium Ljungberg har för totalt 2.762 Mkr av den totala låneportföljen

Ljungberg har också eftersträvat en spridning av omförhandlingstid-

på 8.351 Mkr förlängt räntebindningstiden med så kallade ränteswapav-

punkter för befintliga hyreskontrakt som ett led i att minimera den år-

tal. Verkligt värde för dessa ränteswapavtal uppgår på balansdagen till

liga marknadsrisken. Av not 5 framgår hur stor andel av intäkterna som

2.852 Mkr, innebärande en värdeminskning med 90 Mkr som redovisas

omförhandlas under kommande år. Den genomsnittliga återstående

som övrig skuld i balansräkningen. Ränteswapavtalen har främst

löptiden avseende hyreskontrakten uppgår till 32 månader.

Känslighetsanalys

Förändring i %

Resultateffekt år 1, Mkr

Resultateffekt totalt , Mkr

Hyresnivå, kommersiella lokaler

5

11

75

Hyresnivå, bostäder

5

3

3

Uthyrningsgrad

1

18

18

Räntenivå

1

18

84

Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leveranser

värderas denna risk och avtalen kompletteras i förekommande fall

eller betalningsförpliktelser. Atrium Ljungbergs kreditrisker ligger i

med från hyresgästerna ställda säkerheter i form av deposition eller

att hyresgästerna eventuellt inte skulle kunna fullgöra sina betalningar

bankgarantier på motsvarande 3-12 månaders hyra.

enligt gällande hyreskontrakt. I samband med kontraktens tecknande

101

DEJ )) yKG><6 H@JA9:G

@dcXZgcZc

BdYZgWdaV\Zi

%-"&'"(&

%,"&'"(&

%-"&'"(&

%,"&'"(&

9Zg^kVi^chigjbZci hdb Vck~cYh [ÂŽg h~`g^c\hgZYdk^hc^c\

-.#-+,

"

-.#-+,

"

@ÂŽeZh`^aa^c\ [Vhi^\]ZiZg

.(#-+%

)*(#'%%

"

"

BZgk~gYZh`Vii

*&#')%

"

*&#')%

"

ykg^\V h`jaYZg

&)#*.+

*%.

(&-

&'#+%.

').#*+(

)*(#,%.

&)&#)'*

&'#+%.

DEJ )* =tC9:AH:G :;I:G 76A6CH96<:C ;g€c dX] bZY & _VcjVg^ '%%. ]Vg aZYc^c\h\gjeeZch hVbbVch~iic^c\

[ŽgkVaic^c\Zc! 8VgdaV AVk‚c! VchkVg^\ [Žg V[[~ghjikZX`a^c\! BV\cjh

[ÂŽg~cYgVih bZY VcaZYc^c\ Vk Zc dg\Vc^hVi^dch[ÂŽg~cYg^c\ hVbi [ÂŽg~aY"

6aiZh`d\! VchkVg^\ [ÂŽg egd_Z`ijikZX`a^c\ hVbi 6cc^XV uc~h Z`dcdb^X]Z[

gVaZY^\]Zi# 7daV\haZYc^c\Zc ji\ÂŽgh Vk 6cYZgh CnaVcYZg! WdaV\Zih K9!

dX] i[ 8;D#

B^XVZa 6kZgWdg\ dX] @g^hi^cV ?d]chdc! VchkVg^\V X]Z[Zg [ÂŽg [Vhi^\]Zih"

ughgZYdk^hc^c\Zch jcYZgiZX`cVcYZ Styrelsen och verkställande direktĂśren intygar härmed att ĂĽrsredovisningen har upprättats enligt Ă…rsredovisningslagen samt RFR 2 och ger en rättvisande bild av fĂśretagets ställning och resultat och att fĂśrvaltningsberättelsen ger en rättvisande Ăśversikt Ăśver utvecklingen av fĂśretagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som fĂśretaget stĂĽr infĂśr. Styrelsen och verkställande direktĂśren intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), sĂĽsom de antagits av EG, och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat och att fĂśrvaltningsberättelsen fĂśr koncernen ger en rättvisande Ăśversikt Ăśver utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de fĂśretag som ingĂĽr i koncernen stĂĽr infĂśr. Stockholm den februari

Laszlo Kriss

Gunnar Andersson

Ulf Holmlund

StyrelseordfĂśr ande

Styrelseledamot

Styrelseledamot

Birgitta HolmstrĂśm

Mats Israelsson

Dag Klackenberg

Styrelseledamot

Styrelseledamot

Styrelseledamot

Anders Nylander Verkställande direktÜr

Vür revisionsberättelse har avgivits den februari Deloitte AB

Lars Egenäs Auktoriser ad revisor

&%'

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Atrium Ljungberg AB (publ.). Organisationsnummer 556175-7047

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Atrium Ljungberg AB (publ.) för räkenskapsåret 2008. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 65-102. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 18 februari 2008 Deloitte AB

Lars Egenäs Auktoriser ad Revisor

103

<Wij_]^[ji\Â?hj[Yad_d]

Ji]ngWVg VgZV! b'

;Vhi^\]ZihWZiZX`c^c\

@dbbjc

7Zh`g^kc^c\$6YgZhh

7n\\cVYh€g$ dbWn\\cVY

HID8@=DABH >CC:GHI69

6YVb :kV &,

HidX`]dab

9gdiic^c\\ViVc +-

7a~hiZgc + &

HidX`]dab

<~kaZ\ViVc '%"'' CdggV HiVi^dch\ViVc ,*"-&

7a~hiZgc &&

HidX`]dab

=~ah^c\Z\ViVc )(")*

7a~hiZgc &( &

HidX`]dab

=~ah^c\Z\ViVc ),"*&

&.()$'%%&

;VhiV EVk^a_dc\Zc & &

HidX`]dab

A€c\]dabZc

&.&*$'%%-

;ViWjgZc &

HidX`]dab

HÂŽYZg]VaaVgcV

&..&

;ViWjghWgjccZc &,

HidX`]dab

=ÂŽ\WZg\h\ViVc +'

&.'.$'%%'

;ViWjghh_ÂŽc -

HidX`]dab

BV\cjh AVYja€h\ +(

GdYYVgZc ,

HidX`]dab

Hi :g^`h\ViVc )+

&.'.$'%%+

=VcYZa @dcidg 7dhi~YZg

<VgV\Z

IVmZg^c\h" k~gYZ ykg^\i HjbbV &#%%% @g

(#++,

)#&*&

'-*

-#&%(

(%(#%%%

&.(.$&..*

-.'

&%#-)+

(#'()

,*,

&*#,'.

'%%#*%%

&.(%$'%%+

&#*()

-#)%-

(#&+-

+&,

&(#,',

&*.#%%%

*&%

&*#.-(

(#)%%

**%

'%#))'

'((#%%%

&#&&+

&#&&+

'#%+%

.#%*.

(#,,(

(#'%,

&-#%..

+)+

'#&.,

'#-)(

&.(%$'%%+

+#-&&

&#%',

,#-(-

&+&#'%%

&.%%$&..*

-&-

,#%&&

,-%

&&(

-#,''

&(+#%%% ((*#%%%

(%)#%%%

H`diiZc +

HidX`]dab

<aVh]jhZi 9gdiic^c\\ViVc

&.*.$'%%-

+#'.%

(#*+%

.(*

&%#,-*

Idg\k€\Zc , '

HidX`]dab

EJ7

&.'.$'%%.

,#,-*

-#'+-

&+#%*(

+&%#%%%

IgVcWdYVgcZ &'

HidX`]dab

@ViVg^cVk~\Zc &*

&.,'$'%%+

.'

'(#&.(

'#--+

'+#&,&

*-'#%%%

HjbbV

'(#+)-

-.#++-

&,#')&

&.#%,'

&).#+'-

6gWZihhidaZc ( '

HidX`]dab

K~hiWZg\Vk~\Zc )"&'

&.**$'%%-

&*#&.*

*.(

&#++%

&,#))-

8]Vg`jiZg^hiZc &! ,

HidX`]dab

=Vaak~\Zc ',"'.

&.,(

&#+*)

&#'++

'#.'%

&&#&''

@daY^c\ &

HidX`]dab

tgk^c\Z! @^hiV

&..(

&'-

&*#,+-

(#%-,

()

&.#%&,

&&*#-+&*'#,.%

yKG><6 HID8@=DAB (%#&%)

@daY^c\ '

HidX`]dab

tgk^c\Z! @^hiV

&..'

*%-

))%

'%#+%+

&#,*%

'+&

'(#*+*

@daY^c\ (

HidX`]dab

tgk^c\Z! @^hiV

&..(

-()

&+#*+-

&#'*,

+#-,%

,)(

'+#','

&,,#'..

@daY^c\ )

HidX`]dab

tgk^c\Z! @^hiV

&..($'%%&

'*&

'(#-)(

-#%+,

&#'&%

((#(,&

(,(#-%%

EgdeeZc +

HidX`]dab

IZmi^a\ViVc (&! =VbbVgWn H_ÂŽhiVY

&.(,$'%%-

).%

&%#(.'

&#,*&

&'#+((

)*#%%%

HidgÂŽ '

HidX`]dab

;VghiV 8Zcigjb

&.+&$'%%+

+#)+-

(#,(+

&#(-*

&&#*-.

&''#'%%

HidgÂŽ &*

HidX`]dab

;VghiV 8Zcigjb

&.+&$&..-

'&,

)(+

-')

&#),,

&)#&))

HidgÂŽ '& '

HidX`]dab

;VghiV 8Zcigjb

&.+&$'%%*

)(#%.(

''#,*-

&(#,)'

-#--(

--#),+

..*#(+-

HidgÂŽ '(

HidX`]dab

;VghiV 8Zcigjb

&.+&$&..-

&#.%)

&#+..

&#),%

(#''.

-#(%'

HidgÂŽ ')

HidX`]dab

;VghiV 8Zcigjb

&.+&$&..-

(#(.,

Dgb^c\Z ),/&

CVX`V

Dgb^c\Z 8Zcigjb

&.+,$&..'

&%#**.

&%

&%#*+.

&&%#)%%

H^X`aVÂŽc -(/''

CVX`V

H^X`aV

&-.-$'%%.

++#*++

)-#((,

&*#,%%

&.#,&*

H^X`aVÂŽc -(/('

CVX`V

JYYk~\Zc &

&-,,

(%%

(%%

H^X`aVÂŽc -,/&

CVX`V

6ae]nYYZk~\Zc )

&.+'

.%

'#&-+

'#',+

&*%#(&- &#(--#%'*

H^X`aVÂŽc &&*/&

CVX`V

EaVc^Vk~\Zc &

&.'.

(,(

(,(

H^X`aVÂŽc &&,/&,

CVX`V

EaVc^Vk~\Zc *",

&.,-

'%

&#(.%

&#)&%

H^X`aVÂŽc '+*/*

CVX`V

6iaVhk~\Zc '

H^X`aVÂŽc ()+/&

CVX`V

JYYk~\Zc ,

IZ\ZaWgj`Zi & '

7di`ng`V

&#&)*

&.-&

)-)

)#*%%

)#.-)

)&#'%%

7di`ng`V ]VcYZaheaVih

&.,,$'%%,

'%#.+-

**.

'&#*',

..#(,( &%(#'%%

HŽYZgWn =jkjY\€gY '/)( '

=Vc^c\Z

=Vc^c\Z ]VcYZaheaVih

&.,)$'%%,

'*#**.

'*#**.

K~hicdgV )/'+

=Vc^c\Z

K~hicdgV! K~hiZg]Vc^c\Z

G^WWVc &+

Cnc~h]Vbc

7VX`ajgVk~\Zc

HidgWn\€gYZc &/&*! &/(&

Cnc~h]Vbc

IdgÂŽ! yhbd

GZhVc &

HdaaZcijcV

@dchjbZcik~\Zc '

&.,'

&#&++

&#&++

+#.()

GdijcYVc &

HdaaZcijcV

GdiZWgd ]VcYZaheaVih

&.+*$'%%)

'*#'*&

'*#'*&

&(,#-%%

(.

?je^iZg &*

HÂŽYZgi~a_Z

IZa\Z]jhZi

&.+'$&.-.

*#(**

'#*',

'#*(%

&%#)&'

,(#-%%

G^c`Zc '

HÂŽYZgi~a_Z

KVhV ]VcYZaheaVih

&..'$'%%+

''#'+)

''#'+)

&&.#'%%

HjbbV

')+#%*+ &(-#%%)

(,#+(&

*(#'&+ )+#*,'

*'&#),.

t\h i^aa *% egdXZci Vk 6ig^jb A_jc\WZg\# 6c\^kcV k~gYZc VkhZg 6ig^jb A_jc\WZg\h ~\VgVcYZa# ' =ZaV ZaaZg YZaVg Vk [Vhi^\]ZiZc `aVhh^Ă’XZgVY hdb egd_Z`i[Vhi^\]Zi eZg '%%-"&'"(&# &

&%)

HidghidX`]dab

HidX`]dabh ^ccZghiVY

HAMMARBY SJÖSTAD

SICKLA

&%*

<Wij_]^[ji\ hj[Yad_d]

;Vhi^\]ZihWZiZX`c^c\

Ji]ngWVg VgZV! b' @dbbjc

7Zh`g^kc^c\$6YgZhh

7n\\cVYh g$ DbWn\\cVY

=VcYZa @dcidg 7dhi~YZg

<VgV\Z

IVmZg^c\h" k~gYZ ykg^\i HjbbV &#%%% @g

JEEH6A6 BtA6G96A:C

7g^aa^c\Z

JeehVaV

<g~cWn 8Zcigjb

9gV\VgWgjcc &./& '

JeehVaV

G Y]jhZi HidgV idg\Zi

&+)*$&--(

()-

'#(',

*)

'#,'.

'*#-%%

9gV\VgWgjcc ',/'

JeehVaV

;dgjb\VaaZg^Vc

&.%'$'%%*

&%#%*,

*#%&+

&#&)%

(%*

&+#*&-

(%)#%'% '*,#%%%

<g~cWn '&/)

JeehVaV

<g~cWn 8Zcigjb

&.,&$'%%-

('#.-+

'.%

(.%

((#+++

>\dg - '

K~hiZg h

6gdh^Vc

&.,%$'%%+

&%#%.'

&#++%

&*#-*%

&#-'*

'.#)',

.&#-%%

KZhiVaZc &%

:h`^ahijcV

8^in]jhZi

&.++$'%%'

-#-.%

&)+

'#'&'

+#)-&

.+,

&-#+.+

.-#'*'

HjbbV

+'#(,(

.#)(.

(#(*'

''#((&

(#*)&

&%&#%(+

yKG><6 HK:G><: 7d]jh , '

BVab

BdW^a^V

&.++

(#*&*

+#%.(

-#+,'

+#+-%

'&(

'*#&,(

&%%#,*&

7d]jh -

BVab

BdW^a^V

&.+-$'%%+

(&#%+,

'#...

,-&

()#-),

)',#**)

B cVYhb iZi . '

yhiZghjcY

B^iiejc`iZc

&.+'$'%%*

&'#&..

)+,

+#)%&

*%*

&.#*,'

-&#)%%

Ea ihaV\VgZc ,

BdiVaV

<VaaZg^Vc

&.,)$'%%)

,#&&-

)+)

)#%%%

&&#*-'

*(#+%%

HidgbVg`cVYZc &

=VabhiVY

8dde ;dgjb :jgdhide

&..%

&%#)&%

)%%

&%#-&%

+%#%%%

HjcVbVc *

K~m_

A^cc \VaaZg^Vc

&.+*$'%%*

,#&,*

('%

&*

,#*&%

-,#)%%

IZgb^iZc &

7dg h

Hidg`cVaaZc

&.,&$'%%+

&(#)'%

.-)

&)#)%)

&&)#%%%

uaYZgbVccZc '*

@VabVg

@kVhiZc

&.()$'%%*

,#+')

)%

),&

(%'

-#)(,

.*#%.&

HjbbV

.'#*'-

&%#,-(

.#&)(

&,#%-&

'#-%%

&('#((*

IdiVai

)')#+%* '),#-.)

*%#&'+

&%.#-+.

,&#.-*

.%)#),-

t\h i^aa *% egdXZci 6ig^jb A_jc\WZg\# 6c\^kcV k~gYZc VkhZg 6ig^jb A_jc\WZg\h ~\VgVcYZa# =ZaV ZaaZg YZaVg Vk [Vhi^\]ZiZc `aVhh^ÒXZgVY hdb egd_Z`i[Vhi^\]Zi eZg '%%-"&'"(&#

JeehVaV

BVab

GRÄNBY CENTRUM

ILIA

'

MOB

&

; g~cYg^c\Vg ^ [Vhi^\]ZihWZhi cYZi '%%H aYV [Vhi^\]ZiZg '%%, bZY [g cig~YZ '%% ;Vhi^\]ZihWZiZX`c^c\

@dbbjc

Ji]ngWVg VgZV

EZg^dY &

tiiZa~\\Zc & KVaadcZc &

;g cig~YZ

? c` e^c\

'#*%%

@k ) '%%,

%-"%&"&*

HidX`]dab

)#()*

@k ) '%%,

%-"%'"%& %-"%'"&*

HeZY^i gZc &

:h`^ahijcV

&&#..*

@k ) '%%,

A k`d_Vc &%

@Vig^cZ]dab

,#.,,

@k ) '%%,

%-"%'"&*

B^Y\ gY &'

@ e^c\

(#)-.

@k ) '%%,

%-"%'"&*

<jbhWVX`Zc &' &*

Cn` e^c\

&(#%)-

@k ) '%%,

%-"%'"&*

>bg gZi &%

HidX`]dab

*#&-,

@k ) '%%,

%-"%'"&*

I]dg^aY &'

JYYZkVaaV

&%#.'%

@k ) '%%,

%-"%'"&*

K^cYgjkVc &)

HidX`]dab

&#.)+

@k ) '%%,

%-"%'"'.

taiV ./&(%

CVX`V

&#-%,

@k ) '%%,

%-"%,"%&

Ji]ngWVg VgZV

EZg^dY '

I^aaig~YZ

('#--'

@k ) '%%,

%-"%*"(%

Ji]ngWVg VgZV

EZg^dY '

I^aaig~YZ

&'#'-,

@k ( '%%-

%-"&%"%&

Ji]ngWVg VgZV

EZg^dY &

;g cig~YZ

'&#*-)

@k & '%%-

%-"%("&,

@ eiV [Vhi^\]ZiZg '%%, bZY i^aaig~YZ '%%;Vhi^\]ZihWZiZX`c^c\

@dbbjc

Hidg &%

HidX`]dab

@ eiV [Vhi^\]ZiZg '%%- bZY i^aaig~YZ '%%;Vhi^\]ZihWZiZX`c^c\

@dbbjc

7a~hiZgc +! *%

HidX`]dab

H aYV [Vhi^\]ZiZg '%%;Vhi^\]ZihWZiZX`c^c\

@dbbjc

=daaVcY '*

=Zah^c\Wdg\

&

GZhjaiVieZg^dY [ g gZYdk^hc^c\ Vk [ gh~a_c^c\# EZg^dY [ g Wd`[ g^c\ Vk [ gk~gk dX] gZYdk^hc^c\ Vk kZg`a^\i k~gYZ#

'

&%,

=H?#_dZ[n 6ig^jb A_jc\WZg\ ]Vg jcYZg '%%- kVai Vii gZYdk^hV h^ii ] aaWVg]ZihVgWZiZ ^ Zca^\]Zi bZY <G>/h <adWVa GZedgi^c\ >c^i^Vi^kZ g^`ia^c_Zg dX] gVeedgiZgVg Zca^\i c^k 8# 6gWZiZi bZY Vii YZÒc^ZgV gZYdk^hc^c\Zch ^ccZ] aa ji\ g [g c YZ [g \dg hdb ^ciZgci WZY bih hdb eg^dg^iZgVYZ0 egd_Z`iZg^c\! jee[ gVcYZ dX] [ gkVaic^c\ Vk ] aaWVgV b^a_ Zg [ g `jcYZg dX] WZh `VgZ a^`hdb Zc jikZX`aVcYZ VgWZiheaVih [ g WdaV\Zih bZYVgWZiVgZ# 9ZhhV [g \dg ]Vg ~kZc WZ`g~[iVih ^ Y^Vad\Zg dX] gZaVi^dcZg bZY [ gZiV\Zih ^cigZhhZciZg# 6ig^jb A_jc\WZg\ gZYdk^hVg hZYVc c \gV g ] aaWVg]Zih^c[dgbVi^dc ^ ghgZYdk^hc^c\Zc#

9ViV dX] ^c[dgbVi^dc hdb egZhZciZgVh ]Vg hVbaVih ^c jcYZg `VaZcYZg gZi '%%- dX] gVeedgiZc db[ViiVg hVbia^\V [Vhi^\]ZiZg hdb [ gkVaiVh Vk 6ig^jb A_jc\WZg\! bZY _jhiZg^c\Vg [ g Vkniig^c\Vg dX] [ gk~gk jcYZg gZi# B^a_ YViV dX] hdX^Va YViV ^c`ajYZgVg YZi ]Za~\YV YdiiZgWdaV\Zi IA 7n\\# 9~g jcYVciV\ ZaaZg gZhZgkVi^dcZg [ gZ`dbbZg jee\Zh YZiiV# > iVWZaaZc cZYVc Vc\Zh i^aa k^a`Zc \gVY gVeedgiZg^c\Zc i~X`Zg YZc Z[iZg[g \VYZ ^c[dgbVi^dcZc# IVWZaaZc ^ccZ] aaZg hVbia^\V `~gc^cY^" `VidgZg hVbi YZ i^aa~\\h^cY^`VidgZg hdb 6ig^jb A_jc\WZg\ WZY bi hdb gZaZkVciV#

G:9D"

=tC"

G:9D"

<G>ÄG:;:G:CH:G

K>HC>C<

K>HC>C<

<G>ÄG:;:G:CH:G

K>HC>C< K>HC>C<

&# HigViZ\^ dX] VcVanh

:C# B^a_ b~hh^\V ^cY^`VidgZg

&#& K9 ]Vg dgYZi

G

'"(

:C& @ BViZg^VaVck~cYc^c\

G:

"

&#' E kZg`Vc Vk! dX] g^h`Zg dX] b _a^\]ZiZg bZY ] aaWVg jikZX`a^c\#

G

))")*! )+

:C' @ 6ck~cYc^c\ iZgkjccZi bViZg^Va egdXZciVcYZa

G:

"

'# Dg\Vc^hVi^dchegdÒa

:C( @ 9^gZ`i ZcZg\^[ gWgj`c^c\

G

).

'#& Dg\Vc^hVi^dcZch cVbc

G

;a^` ^ch^YV

:C) @ >cY^gZ`i ZcZg\^[ gWgj`c^c\

G

).

'#' =jkjYhV`a^\V egdYj`iZg! i_~chiZg dX] kVgjb~g`Zc

G

>ch^YV! '*")(

:C* I :cZg\^WZheVg^c\Vg

G

).

'#( Dg\Vc^hVi^dchhigj`ijg

G

*,

:C+ I >c^i^Vi^k [ g ZcZg\^Z[[Z`i^kV egdYj`iZg dX] i^aa~bec^c\

G

&%"&&! )+").

'#) =jkjY`dcidgZih h~iZ

G

LZWWeaVih

:C, I >c^i^Vi^k dX] gZhjaiVi [ g Vii b^ch`V ^cY^gZ`i ZcZg\^[ gWgj`c^c\

G9

)+

'#* A~cYZg hdb dg\Vc^hVi^dcZc kZg`Vg ^

G

>ch^YV

:C- @ KViiZcVck~cYc^c\ dX] kViiZc`~aadg

G

).

'#+ t\Vg[ g] aaVcYZc

G

*'

:C&& @ KZg`hVb]Zi ^ dbg YZc bZY g^` W^dad\^h` b c\[VaY

G:

"

'#, BVg`cVYZg

G

>ch^YV! &)"&*

:C&' @ E kZg`Vc e YZc W^dad\^h`V b c\[VaYZc

G:

"

'#- Dg\Vc^hVi^dcZch hidgaZ`

G

>ch^YV! ''"'(

:C&+ @ 9^gZ`iV dX] ^cY^gZ`iV jiha~ee Vk k~mi]jh\VhZg

G

).

'#. 7ZinYVcYZ dg\Vc^hVidg^h`V [ g~cYg^c\Vg jcYZg gZYdk^hc^c\heZg^dYZc

G

+,

:C&, @ 6cYgV gZaZkVciV ^cY^gZ`iV jiha~ee Vk k~mi]jh\VhZg

G9

).

'#&% Jib~g`ZahZg hdb dg\Vc^hVi^dcZc ]Vg Zg] aa^i jcYZg gZYdk^hc^c\heZg^dYZc

G:

:C&- I >c^i^Vi^k dX] gZhjaiVi [ g Vii b^ch`V jiha~ee Vk k~mi]jh\VhZg

G

).

(# GZYdk^hc^c\Zch egdÒa dX] db[Viic^c\

:C&. @ Jiha~ee Vk dodccZYWgniVcYZ ~bcZc

G:

"

(#& GZYdk^hc^c\heZg^dY

G

&%-

:C'% @ Jiha~ee Vk CDM! HDM dX] VcYgV ~bcZc

G:

"

(#' I^Yejc`i [ g hZcVhiZ gZYdk^hc^c\

G

&%-

:C'& @ Jiha~ee i^aa kViiZc

G:

"

(#( GZYdk^hc^c\h[gZ`kZch

G

&%-

:C'' @ 6k[Vaahk^`i dX] ]VciZg^c\

G:

"

(#) @dciV`ieZghdcZg

G

*(! lZWWeaVih

:C'( @ K~hZcia^\i he^aa

G:

"

(#* EgdXZhh [ g Vii iV [gVb gZYdk^hc^c\Zch ^ccZ] aa

G

),! &%-

:C'+ @ >c^i^Vi^k dX] gZhjaiVi [ g Vii b^ch`V b^a_ e kZg`Vc Vk egdYj`iZg

G

)+").

(#+ GZYdk^hc^c\Zch db[Viic^c\

G

&%-

:C', @ 6cYZa iZgkjccV egdYj`iZg

G:

"

(#, H~gh`^aYV WZ\g~chc^c\Vg ^ gZYdk^hc^c\Zc

G

).! &%-

:C'- @ 7ZinYVcYZ W iZg! hVbi hVc`i^dcZg i^aa [ a_Y Vk b^a_ Wgdii

G:

"

(#- Ji\ c\hejc`iZg [ g gZYdk^hc^c\ hdb `Vc e kZg`V _~b[ gWVg]ZiZc

G

&%-

:C'. I B^a_ e kZg`Vc Vk igVchedgiZg

G9

).

(#. <gjcYZg dX] VciV\VcYZc [ g WZg~`c^c\Vg

G:

"

A6# 6chi~aac^c\h[ g] aaVcYZc dX] VgWZihk^aa`dg

(#&% ; g`aVg^c\ i^aa [ g~cYg^c\ Vk i^Y^\VgZ Vc\^kZc ^c[dgbVi^dc

G

&%-

A6& @ EZghdcVahing`V

G

*%"*&! -,"--

(#&& 7ZinYVcYZ [ g~cYg^c\Vg ^ db[Viic^c\! Vk\g~chc^c\Vg ZaaZg b~ibZidYZg

G

&%-

A6' @ 6ciVa Vchi~aaYV dX] eZghdcVadbh~iic^c\

G

*%"*&! -,"--

(#&' <G>"^cYZm

G

&%-

A6( I ; gb cZg i^aa ]Zai^YhVchi~aaYV

G

*&! .%

(#&( :miZgc \gVch`c^c\

G:

"

A6) @ 6cYZa bZYVgWZiVgZ hdb db[ViiVh Vk `daaZ`i^kVkiVa

G

*%

)# Hingc^c\! iV\VcYZc dX] Zc\V\ZbVc\

A6* @ >c[dgbVi^dch\^kc^c\ k^Y kZg`hVb]Zih[ g~cYg^c\Vg

G:

"

)#& Higj`ijg [ g WdaV\hhingc^c\

G

*+"*-

A6, @ 6gWZihgZaViZgVYZ danX`dg dX] h_j`Ydbh[Vaa

G9

*&

)#' HingZahZdgY[ gVcYZch hi~aac^c\ ^ dg\Vc^hVi^dcZc

G

*+"*-

A6- @ ui\~gYZg [ g Vii W^hi Vchi~aaYV k^Y h_j`Ydb

G9

*&

)#( 6ciVa dWZgdZcYZ! Z_ kZg`hi~aaVcYZ hingZahZaZYVb iZg

G

*+"*-

A6&% @ 6ciVa jiW^aYc^c\hi^bbVg eZg bZYVgWZiVgZ

G:

"

)#) B _a^\]ZiZg Vii a~bcV gZ`dbbZcYVi^dcZg dX] hncejc`iZg i^aa hingZahZc

G

)-! *+"*-

A6&& I Egd\gVb [ g `dbeZiZchjikZX`a^c\

G

*&

)#* @deea^c\ Vk hingZahZch dX] K9h Zgh~iic^c\ hVbi dg\Vc^hVi^dcZch egZhiVi^dc

G

*,

A6&' I 6cYZa bZYVgWZiVgZ bZY gZ\ZaWjcYcV jikZX`a^c\hhVbiVa

G

*&

)#+ EgdXZhhZg [ g hingZahZc Vii jcYk^`V ^cigZhhZ`dcÓ^`iZg

G:

"

A6&( @ B c\[VaYh^cY^`VidgZg [ g hingZahZ! aZYc^c\ dX] bZYVgWZiVgZ

G

*&! --

)#, HingZahZch `dbeZiZch `g^c\ Z`dcdb^h`V! b^a_ b~hh^\V dX] hdX^VaV VheZ`iZg

G:

"

A6&) @ A cZ`kdi bZaaVc `k^ccdg dX] b~c eZg ng`Zh`ViZ\dg^

G9

*&