Ă…rsredovisning 2008
Innehållsförteckning Detta är Dagon
1
Året i korthet
3
VD har ordet
4
Affärsidé, mål och strategi
6
Väsentliga förvärv
7
Dagons fastighetsbestånd
8
Projektutveckling
20
Medarbetare och organisation
24
Miljö och hållbarhet
26
Finansiell information
28
Aktien och ägarna
32
Fastighetsförteckning
34
Förvaltningsberättelse
38
Finansiella rapporter och noter
40
Revisionsberättelse
60
Bolagsstyrningsrapport
62
Styrelse och ledning
66
S i do r n a 3 8 – 5 9 h a r va r i t f ö r e m å l f ö r g r a n s k n i n g av bo l ag e t s r e v i so r e r , O C H D E S S A S I D O R U TGÖR D EN F O RMELLA ÅR S RE D O VI S NINGEN .
kalendarium
Delårsrapport januari-mars: 19 maj Delårsrapport januari-juni: 21 augusti Delårsrapport januari-september: 20 november Bokslutskommuniké för 2009: februari 2010
Årsstämma 2008
Dagon ABs årsstämma äger rum klockan 18.00 tisdagen den 28 april 2009, i Dagons fastighet på Kosterögatan 13, Malmö. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska • dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken onsdagen den 22 april 2009. • dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den 22 april 2009 klockan 16.00, till adress: Dagon AB, Box 50445, 202 14 Malmö. Anmälan kan också ske per telefon 040-607 48 00 eller via e-post till info@dagon.se. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/ organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinne
Dagon skickar av miljö- och kostnadsskäl inte automatiskt ut årsredovisningen till sina aktieägare. Om du önskar en årsredovisning vänligen kontakta huvudkontoret på telefonnummer 040-607 48 00 alternativt info@dagon.se.
hav samt eventuella biträden vid stämman. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 22 april, genom förvaltares försorg, tillfälligt in registrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att del taga i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller det värdepappersinstitut som förvaltar aktierna. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall regist reringsbevis. Styrelsen föreslår en utdelning till aktieägarna på 3 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning, innebä rande rätt att erhålla utdelning, föreslås måndagen den 4 maj. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas ut delningen komma att utsändas av VPC torsdagen den 7 maj 2009.
Innehåll
Detta är Dagon Dagon AB är ett expansivt utvecklingsbolag i fastighetsbranschen med verk samhet i alla delar av landet. Sedan 2007 är aktien noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Dagons affärsidé är att med hög kompetens förvärva, för ädla, förvalta och försälja fastigheter. Genom detta skapar Dagon långsiktig avkastning och tillväxt. Dagons över gripande mål är att bli ett av de ledande fastighetsbolagen på utvalda marknader samt att skapa god långsiktig av kastning till bolagets aktieägare. Dagon kombinerar fastig hetsförvaltning, vilket ger långsiktighet och finansiell styrka, med projektutveckling där försäljning skapar resurser för vidare tillväxt. Vid årets utgång hade Dagon 106 fastigheter fördelade på fem regioner. Totalt förvaltar Dagon 723 000 kvadrat meter egna kommersiella lokaler och 16 000 kvadratmeter bostäder. Därutöver förvaltas fastigheter åt andra aktörer om cirka 350 000 kvadratmeter. Dagons egna bestånd har ett marknadsvärde på cirka 4,9 miljarder kronor och består av kommersiella fastigheter, projektfastigheter och bostadsfastigheter. Förvaltnings- och utvecklingsom rådena sträcker sig från Malmö till Sollefteå men tyngd punkten ligger på kommersiella fastigheter i södra och mellersta Sverige. Dagon har förvaltningskontor på tio platser i landet.
Dagons fastighetstillväxt mkr 5 000
kvm 800 000 700 000
4 000
600 000 500 000
3 000
400 000 2 000
300 000 200 000
1 000
100 000 0
2006
2007
fastighetsvärde
2008
0
uthyrningsbar yta
Dagon har funnits sedan 1994. De senaste åren har tillväxten varit snabb både för fastighetsvärden och ytor.
DAGONS HISTORIK
1994
Fastighetsbolaget Dagons verksamhet startar inom byggprojektledning
1996
Förvärvar den första fastigheten
1998
Koncernens dittills största projektfastighet – Pripps bryggerier i Malmö – förvärvas
2000 Snabb expansion genom förvärv, bland annat av 38 Swebus-fastigheter 2004 Förvärv av förädlingsfastigheten Kullen 1 i Malmö på 95 000 kvadratmeter 2006 Dagon förvärvar Amazun, bestående av ett antal före detta regementsområden 2007 Verksamheten växer kraftigt genom flera betydande fastighetsförvärv 2007 Dagon noteras på NASDAQ OMX Stockholm
1
Innehåll
Varje fastighet är en möjlighet En typisk Dagonfastighet kan vara en kontorsfastighet be lägen strax utanför de mest centrala delarna av en stad, ett så kallat starkt B-läge. Det kan också vara en industri- eller lagerlokal. Dagon bedömer att dessa typer av fastigheter erbjuder en gynnsam balans mellan avkastning och risk. Fastighetsbeståndet är indelat i fem geografiska om råden; Öresund/Skåne, Storstockholm, Småland/ Blekinge, Norra Sverige och Övriga Sverige. Industrioch lagerfastigheter är den största fastighetska tegorin och utgör 49 procent av den uthyrnings bara ytan. Kontors- och handelsfastigheter utgör cirka 33 procent, bostäder 2 procent och projekt och mark utgör 16 procent.
So ll e
ft e å
Härnö
sand
Fa lu n S äte r
H u d d in E s k il s
ge
tu n a
Förvaltningskontor Öresund/ Skåne: Malmö Storstockholm: Huddinge
H a lm s
ta d K a lm a
Småland/Blekinge: Kalmar, Karlskrona Norra Sverige: Falun, Härnösand, Sollefteå, Säter
K a r ls
r
krona
M a lm ö
Övriga Sverige: Eskilstuna, Halmstad
FASTIGHETSVÄRDE PER Geografiskt område
FastighetsVÄRDE PER kategori
Hyresintäkter PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
26 % Öresund/Skåne
40 % Kontor/handel
19 % Öresund/Skåne
24 % Storstockholm
43 % Industri/Lager
24 % Storstockholm
18 % Småland/Blekinge
5 % Bostad
20 % Småland/Blekinge
19 % Norra Sverige
12 % Projekt och mark
25 % Norra Sverige
13 % Övriga Sverige
12 % Övriga Sverige
Fördelning av fastighetsvärde och hyresintäkter per geografiskt område, samt fördelning av fastighetsvärde per kategori avser 31/12 2008.
2
Innehåll
Året i korthet Finansiell utveckling
• Fastighetsintäkterna ökade till 458,3 mkr (382,6). • Driftöverskottet ökade till 279,3 mkr (233,3). • Årets förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar uppgick till 72,8 mkr (69,7). • Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till -215,1 mkr (104,0), motsvarande cirka 4,5 procent av fastighetsvärdet. • Eget kapital per aktie uppgick till 67,32 kr (75,60). • Årets resultat efter skatt uppgick till -14,3 mkr (193,1), vilket motsvarar -0,73 kronor per aktie (10,77). • Styrelsen föreslår utdelning om 3,00 kr per aktie (4,00). Viktiga händelser
• Fem större fastigheter på prioriterade orter förvärvades under året. Verksamhet etablerades i Göteborg. Mindre avyttringar skedde även i syfte att renodla beståndet och effektivisera förvaltningen. • Dagon kom på tredje plats i Fastighetsbarometerns årliga Nöjd Kund-undersökning där ett flertal större fastighetsbolag deltog. • Effektivisering av verksamheten genom färre administrativa enheter.
Årets resultat I SAMMANDRAG, mkr*
2008
2007
2006
Fastighetsintäkter
458,3
382,6
191,7
Fastighetskostnader
-179,0
-149,3
-80,4
Driftöverskott
279,3
233,3
111,3
-51,3
-49,3
-28,8
-155,2
-114,3
-40,8
72,8
69,7
41,7
–
–
5,2
Avsättning till vinstandelsstiftelse
-2,6
–
–
Värdeförändringar fastigheter, realiserade
10,5
23,6
34,1
Administration och övrig verksamhet Finansnetto Förvaltningsresultat Andel i intressebolags resultat
-215,1
104,0
333,8
Värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade
28,6
14,4
-0,2
Skatt
91,5
-18,6
-102,1
-14,3
193,1
312,5
Värdeförändringar fastigheter, orealiserade
Resultat efter skatt *Ordinarie resultaträkningsuppställning återfinns på sidan 40.
3
Innehåll
VD har ordet
Positivt scenario för 2009 trots svag konjunktur 2008 var Dagons första hela år på Stockholmsbörsen. Jag är därför särskilt nöjd över att vårt förvaltningsresultat, det vill säga resultat före skatt, exklusive orealiserade värde minskningar, blev bättre än året innan. Resultatökningen är bland annat en följd av de två senaste årens förvärv och den fortlöpande förädlingen av vårt fastighetsbestånd. Våra finansiella säkringsinstrument bidrog genom att hålla vår genomsnittliga räntenivå nere trots allmänt höga räntor under en stor del av året. Effektiv förvaltning och fram gångsrikt uthyrningsarbete har bidragit att även driftöver skottet blev vårt hittills bästa. Samtidigt kan jag konstatera att den finansiella oron och kraftigt försvagade konjunkturen har skapat osäkerhet på fastighetsmarknaden. Fastigheter har tappat i värde vil ket för Dagons del medför en orealiserad värdeminskning på fastighetsbeståndet, vilken inte påverkar kassaflödet men försämrar det redovisade resultatet. På liknande sätt har fallande långräntor inneburit att värdet på de räntede rivat som vi använder för att minska vår långsiktiga ränte risk har sjunkit. Detta påverkar inte resultatet, men minskar det egna kapitalet.
Skärpt fokus
Vi har under det senaste året förfinat vår strategi och be slutat att fokusera vår förvaltning på följande typer av fastig heter som vi bedömer erbjuder en gynnsam balans mel lan avkastning och risk: kontor, främst i starka så kallade B-lägen, industri och lager samt handel. Inom handel vill vi inte engagera oss i gallerior och köpcentra. När det gäller utveckling och försäljning ska vi fokusera på samma typer av fastigheter, men också på bostäder, vilket vi bedömer ger oss större möjligheter att värdeutveckla förvärvade bestånd och driva projektutveckling. Vi vill också växa oss större på prioriterade orter för att bättre kunna utnyttja de kostnads- och marknadsfördelar som ligger i en starkare närvaro. Denna utvecklade strategi för verksamheten bedömer vi ska medföra både förstärkt lönsamhet och ökad tydlighet mot aktiemarknaden. Högsta driftöverskottet
För 2008 redovisar Dagon ett resul tat efter skatt på -14,3 miljoner kronor. Som framgått har detta resultat belastats med orealise rade värdeminskningar på vårt fastighetsbestånd till följd av den finansiella orons inverkan på fastighetsmarknaden. Den ope rativa verksamheten utveck lades emellertid väl och drift överskottet på 279,3 miljoner kronor var Dagons högsta någonsin. En av Dagons styrkor är att vi arbetar nära våra kunder och hyresgäster. Detta är särskilt värdefullt i sämre tider och vårt re sultat visar att vi kan tjäna pengar även i en turbulent marknad genom att arbeta kundnära och effektivt. Vi har kunnat bromsa nedgången på fastighetsmarknaden genom bra uthyrningar samtidigt som vi har investe
Vidareutvecklad strategi
Dagon är ett relativt ungt och okänt fastighetsbolag och jag vill därför gärna börja med att kommentera vår strategi och hur vi har vidareutvecklat den under året. Grunden för vår strategi är att vi vill arbeta med förvärv, förädling, förvaltning och försäljning. Vi tror på att arbeta lokalt och vara välkända på enskilda marknader. Med vår kunskap om fastigheter och specifika geografiska om råden kan vi skapa lönsamma affärer både genom förvärv och projektutveckling. God förvaltning ger långsiktighet och finansiell styrka samtidigt som framgångsrik försälj ning skapar nya resurser för tillväxt. Att vår verksamhet spänner över hela värdekedjan stäl ler krav på olika kompetenser. Att genomföra byggprojekt och fastighetsaffärer är de aktiviteter som kräver mest resurser och därför måste vi ha noggrann kontroll över dessa aktiviteter. Det får vi genom att dels se till att våra medarbetare har rätt kompetens, exempelvis i form av ingenjörskunnande, dels ha bra rutiner och system som stödjer verksamheten och hjälper oss fatta rätt beslut.
4
Innehåll
rat i befintliga fastigheter för att höja det underliggande vär det och öka hyresintäkterna. Sammantaget har detta medfört ett stärkt kassaflöde. Särskilt god var utveckling en inom regionerna Öresund/Skåne och Storstockholm. Mot bakgrund av marknadens efterhand allt mer avvak tande inställning till förvärv och försäljning valde vi att genomföra färre transaktioner än under 2007, då vårt fastig hetsbestånd nära nog fördubblades. Vi har dock genom fört ett antal fastighetsaffärer bland annat för att skapa större och mer samlade bestånd på våra prioriterade orter. Vidare har vi förvärvat vår första fastighet i Göteborg där vi avser att öka vår närvaro. Vi har också påbörjat ett stort hotellprojekt i Karlskronas centrum tillsammans med NCC där hotellkedjan Scandic blir hyresgäst. Jag vill gärna framhålla att vi utöver vårt samarbete med Riksbyggen kring bostadsprojekt och kommersiella projekt nu har inlett gemensamma projekt med HSB i Falun och planerar för närvarande ytterligare partnersamarbeten. Till fördelarna med dessa samarbeten är att parterna hjälps åt att utveckla och genomföra projekt samtidigt som Dagon kan sprida riskerna och delta i fler och större projekt.
Stark finansiell ställning
Det nya verksamhetsåret kommer i flera avseenden att präglas av den försvagade konjunkturen som påverkar både allmänheten och företagen. Vi måste räkna med att minskade behov och lägre betalningsförmåga hos hyres gästerna till följd av lågkonjunkturen kan påverka oss negativt. Vidare kan värdet på vårt fastighetsbestånd be höva skrivas ner i större eller mindre grad beroende på hur djup och långvarig lågkonjunkturen blir. Det finns samtidigt anledning att anta att dessa faktorer inte kommer att få någon avgörande betydelse för Dagons utveckling under 2009. Företaget går in i det nya året med god likviditet och en stark finansiell ställning. Den goda spridningen på vårt bestånd gör att risken för större bortfall av hyresintäkter är begränsad. Vi har ju drygt 1 500 kommersiella hyreskontrakt, relativt låga hyror och fastig heter på skilda orter. Ur detta perspektiv är det också posi tivt att Dagon inte har några stora byggen i gång. Dess utom har de genomförda effektiviseringarna minskat våra administrativa kostnader. Det finns också externa faktorer som talar för att inves teringar i fastigheter kan bli mer attraktiva under året. Den viktigaste faktorn är att de räntesänkningar som Riksban ken har genomfört är positiva för fastighetsmarknaden och att mycket talar för att räntan förblir låg under året. Detta ska då ses i perspektivet av att en indexuppräkning av hyrorna för flertalet fastigheter på 3-4 procent har skett från årsskiftet vilket stärker våra intäkter.
Effektivare verksamhet
Internt fokuserade vi under året på att effektivisera verk samheten för att sänka de administrativa kostnaderna och öka den ekonomiska kontrollen. Vi har också förstärkt organisationen med fler kvalificerade medarbetare. I takt med att vi avyttrar fastigheter på icke prioriterade orter har vi avvecklat en del lokala administrativa enheter och kun nat reducera personalen med ett tiotal personer, inklu sive minskningar genomförda efter verksamhets årets slut. Det innebär en rätt betydande effektivisering om man betänker att Dagon vid årets början endast hade 75 anställda. Mycket glädjande är att Dagon kom på tredje plats efter två av lan dets främsta fastighetsbolag i den årliga Fastighetsbarometern som visar vilka fastighetsägare som har de mest nöjda hyres gästerna. Det är ett kvitto på att vi arbetar på rätt sätt och ett erkännande av det arbete som våra medarbetare lägger ner på våra hyresgäster. Framgången går hand i hand med att Dagon också fick mycket höga värden i de mätningar som vi har gjort under året av hur våra medarbetare upplever sitt arbete. Vårt kvalitetsarbete handlar ytterst om att stärka vårt driftnetto och årets fram gångar sporrar oss till att bli ännu bättre.
Positiv utveckling under 2009
Räntenivån var ju ganska hög under en stor del av det gångna året, men vid årsskiftet hade Dagon en genom snittlig ränta på cirka 3,50 procent inklusive effekter av räntesäkringsinstrument. Vi kommer fortsätta att via olika finansiella instrument säkerställa en långsiktig räntenivå som är gynnsam för bolaget. Därigenom får vi också möj lighet att med god lönsamhet genomföra fastighetsaffärer även om finansmarknaden temporärt skulle präglas av oro och stora räntefluktuationer. Sammantaget räknar jag därför med att Dagon ska ut vecklas positivt under 2009 och att vår finansiella ställning kommer att möjliggöra intressanta fastighetsaffärer när rätt förutsättningar uppstår på marknaden. Malmö i mars 2009
Roger Stjernborg Eriksson VD och koncernchef
5
Innehåll
Affärsidé, mål och strategi Affärsidé
Måluppfyllelse
Genom att med hög kompetens förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter skapar Dagon långsiktig avkast ning och tillväxt.
Mål
Utfall
Avkastning på eget kapital, %
> 11,8
-1,1
Soliditet, %
> 25,0
25,2
> 1,5
1,5
Räntetäckningsgrad, ggr
De senaste fem årens genomsnittliga statsobligations ränta var 2008 3,7757 procent enligt Riksbanken.
Mål
Dagons övergripande mål är att bli ett av de ledande fastig hetsbolagen på utvalda marknader samt att skapa god långsiktig avkastning till bolagets aktieägare. Finansiella mål
• Att över en konjunkturcykel uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan (femårig statsobligation) plus 8 procent enheter. • Att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 25 procent. • Att räntetäckningsgraden ej ska understiga 1,5 gånger.
Övergripande strategi
Dagon ska vara skickligt på att förvalta vissa typer av fastigheter. Dessa är kontor i starka B-lägen, industri och lager samt handel, dock ej köpcentra. Dagon ska också vara skickligt på att utveckla och sälja vissa typer av fastigheter. Dessa är bostäder, kontor i starka B-lägen, industri och lager samt handel. Dagon ska ha byggrelaterad nyckelkompetens i organisationen för att kunna leda stora byggentreprenader. Dagon ska ha skickliga, lojala och motiverade medarbetare genom att rekrytera rätt medarbetare och ständigt utveckla dem, ha ett tydligt och strukturerat arbetssätt samt en anda som präglas av öppenhet och medverkan. Strategi för fastighetsförvaltning
Strategi för fastighetsbeståndet
Strategi för projektutveckling
Dagons förvaltningsstrategi bygger på att tillse att kunderna är nöjda och hyr på långa löptider. Detta uppnår Dagon genom att:
I förvaltningen av Dagons fastighets bestånd ska bolaget sträva efter att:
Dagons projektutveckling ska genom föras genom om- och tillbyggnad för att minska vakanser i befintligt bestånd eller genom nyproduktion. Dagon ska:
• långsiktigt och strategiskt arbeta nära kunderna. • vara lyhört för kundernas behov och i största möjliga utsträckning tillmötesgå behov avseende den befintliga lokalen/bostaden.
• vara aktivt med att komplettera fastighetsbeståndet genom förvärv på orter med positiv utveckling och fungerande andrahandsmarknad.
• arbeta aktivt med att identifiera nya projektmöjligheter.
• kontinuerligt och strategiskt arbeta med att sänka vakansgraden i beståndet.
• kontinuerligt arbeta med att utveckla goda kontakter med kommuner och andra intressenter.
• genom aktiv förvaltning arbeta med att optimera resultatet från varje enskild fastighet.
• arbeta med de mest välrenommerade arkitektbyråerna och eftersträva hög nivå på utformning och gestaltning. • hålla god balans mellan produktions kostnad och pris mot kund.
6
Innehåll
Väsentliga förvärv Under året förvärvade Dagon fem större fastig heter i bolagsform. Förvärven skedde på prio riterade orter och innebar bland annat att verk samhet etablerades i Göteborg. Några mindre avyttringar har även skett i syfte att renodla be ståndet och effektivisera förvaltningen. Campus Härnösand I mars förvärvade Dagon större delen av Campus Härnösand som är beläget i centrala Härnösand. Fastigheten har en sammanlagd markareal om 72 000 kvadratmeter och ytan på de förvärvade lokalerna uppgår till 31 000 kvadrat meter. Byggnaderna är i gott skick med en välutvecklad teknisk infrastruktur. Större hyresgäster är Mittuniversitetet samt Härnösands kommun. Området har stor potential för förädling i form av vakanta ytor. Köpeskillingen uppgick till 135 miljoner kronor.
Campus, Härnösand
Kvarnberget, Falun
Kvarnberget i Falun Dagon har förvärvat kontorsfastigheten Kvarnberget 1:6 i Falun med en uthyrbar area på cirka 11 000 kvadratmeter. Fastigheten består av moderna lokaler och till de större hyresgästerna hör Logica, Ramböll och Dotcom. Tillträde skedde i juni och köpeskillingen uppgick till 40 miljoner kronor. Första fastigheten i Göteborg Bolagets första fastighet i Göteborg förvärvades i juni. Gamlestaden 39:13 är på totalt 10 400 kvadratmeter och används huvudsakligen som fryshus. I om rådet Gamlestaden planeras omfattande trafikbyggnationer, bland annat har en ny järnvägsled byggts till fastigheten, och ett nytt partihallscentrum ska stå klart under 2011. Köpeskillingen uppgick till 63 miljoner kronor. Stort hotellprojekt för Scandic i Karlskrona Dagon har träffat avtal om ett stort hotellprojekt i Karlskrona som ska uppföras i samarbete med bygg- och fastighetsutvecklingsföretaget NCC. Det handlar om ett hotell på cirka 7 500 kvadratmeter med 180 rum som ska byggas vid Fisk torget på Trossö i Karlskronas absoluta centrum. Scandic, som är Nordens ledan de hotellkedja, har tecknat ett 15-årigt hyresavtal avseende hela fastigheten. Byggstart skedde sommaren 2008 och hotellet planeras att stå klart i mars 2010. Köpeskillingen som ska erläggas vid färdigsställandet kommer att uppgå till cirka 170 miljoner kronor. Köpingeskolan i Trelleborg I maj förvärvades fastigheten Kyrkoköpinge 20:60 i Trelleborg som tidigare har använts till skola. Fastigheten på cirka 7 600 kvadratmeter är outhyrd förutom idrotts hallen och avsikten är att hyra ut ytorna till företag inom vård, utbildning och kontors verksamhet. På sikt är planen att bygga bostäder samt delta i utvecklingen av angränsande områden. Köpeskillingen uppgick till 29 miljoner kronor varav 9 miljoner erlagts under 2008 och resterande del erläggs då detaljplan fastställts.
7
Gamlestaden, Göteborg
Scandic, Karlskrona
Köpingeskolan, Trelleborg
Innehåll
Dagons fastighetsbestånd I enlighet med strategin utgörs Dagons fastighetsbestånd främst av vissa typer av fastigheter som bedöms er bjuda en gynnsam balans mellan av kastning och risk. Det gäller kontor, främst i starka så kallade B-lägen, ofta strax utanför centrum och i in dustriområden, industri och lager samt handel. Fastigheterna är främst lokaliserade på orter som har en po sitiv utveckling och där det finns en aktiv och fungerande marknad för fastigheter. Det gör att beståndets värdeutveckling följer utvecklingen i landet i stort. Östra Kasern, Kristianstad
Geografiskt område Öresund/Skåne Storstockholm Småland/Blekinge Norra Sverige Övriga Sverige Totalt Dagon
Fastighetskategori Kontor/handel Industri/lager Bostad Summa förvaltningsfastigheter Projekt och mark Totalt Dagon
Ekonomisk uthyrnings- Hyresintäkt, grad, % tkr
Antal fastigheter
Uthyrbar area, kvm
Verkligt värde, mkr
Hyresvärde, tkr
35 21 24 11 15 106
233 398 125 217 130 006 170 976 79 191 738 788
1 295 1 173 907 926 616 4 917
138 168 124 124 101 574 136 371 68 324 568 561
Antal fastigheter
Uthyrbar area, kvm
Verkligt värde, mkr
Hyresvärde, tkr
42 41 4 87 19
246 099 358 005 18 190 622 294 116 494
1 949 2 119 260 4 328 589
225 144 269 452 16 400 510 996 57 565
91 89 100 90 48
204 588 240 511 16 396 461 495 27 687
106
738 788
4 917
568 561
86
489 182
8
66 94 95 91 90 86
91 479 116 550 96 545 123 423 61 185 489 182
Ekonomisk uthyrnings- Hyresintäkt, grad, % tkr
Innehåll
Hyresvärde och uthyrningsgrad
Dagons tio största hyresgäster
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde bedöms uppgå till cirka 569 miljoner kronor. Det bedömda hyresvärdet för vakanta lokaler motsvarar cirka 79 miljoner kronor. Av fastig heternas totala area om 738 788 kvadratmeter, är 137 047 vakant vilket motsvarar cirka 18 procent. Av den vakanta arealen kan den enskilt största vakansen om cirka 61 000 kvadratmeter hänföras till fastigheten Kullen 1 i Malmö.
Hyresgäst
Geografiskt område
Karlskrona kommun
Småland/Blekinge
Telefonaktiebolaget L M Ericsson
Småland/Blekinge
Fortifikationsverket
Norra Sverige
Landstinget Dalarna
Norra Sverige
Bosch Rexroth Teknik AB
Storstockholm
Posten AB
Storstockholm, Småland/Blekinge, Öresund/Skåne, Övriga Sverige
Hyresintäkter och kontraktsstruktur
Kunskapskolan i Sverige AB
Dagons kontrakterade hyresintäkter uppgår till cirka 489 miljoner kronor. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för fastig hetsskatt, värme och elkostnader som vidarefaktureras till hyresgästerna. Dagon bedömer att hyresintäkterna ligger på en marknadsmässig nivå. Dagon hade vid årets utgång totalt 1 557 lokalhyres avtal. Hyresavtal med en löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årliga hyresjusteringar i form av upp räkningar mot konsumentprisindex. Hyresintäkterna från Dagons tio största hyresgäster uppgår till cirka 134 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 27 procent av kontrakterade hyresintäkter.
Högskolan Dalarna
Norra Sverige
Elanders Sverige AB
Storstockholm
Norra Sverige, Öresund/Skåne
Scandic Hotels AB
Öresund/Skåne
Hyresintäkter efter kontraktslängd Hyreskontraktens längd
Antal avtal
Uthyrbar area, kvm
Hyresintäkt, mkr1
Andel, %
13,2
Lokalhyresavtal
Västerbotten 9, Malmö
2009
576
102 758
64,6
2010
351
143 943
119,7
24,5
2011
228
112 665
99,1
20,3
2012
90
75 909
59,3
12,1
>2012
102
137 904
120,3
24,6
Övriga tillsvidare
210
10 903
6,5
1,3
1 557
584 082
469,5
96,0
Bostäder
177
17 659
15,3
3,1
P-platser/Garage
562
-
4,4
0,9
2 296
601 741
489,2
100,0
-
137 047
79,4
-
2 296
738 788
568,6
100,0
Hyres intäkt, mkr1
Andel, %
Summa
Summa Vakant Totalt 1
Baserat på kontraktsituationen per den 31 december 2008.
Hyresintäkter efter kontraktsstorlek Antal avtal
Uthyrbar area, kvm
>3
27
133 001
132,3
2,0-3,0
10
49 421
48,6
9,9
1,0-2,0
69
111 016
95,8
19,6
0,5-1,0
125
111 948
88,6
18,1
0,25-0,5
144
62 707
50,9
10,4
Kontraktsstorlek, mkr Lokalhyresavtal
<0,25
1 182
115 989
53,3
10,9
Summa
1 557
584 082
469,5
96,0
Bostäder
177
17 659
15,3
3,1
P-platser/Garage
562
-
4,4
0,9
2 296
601 741
489,2
100,0
-
137 047
79,4
-
2 296
738 788
568,6
100,0
Summa Vakant Totalt
Rektangeln 3, Huddinge
1
9
27,0
Baserat på kontraktsituationen per den 31 december 2008.
Innehåll
Region Öresund/Skåne Fakta: Dagon har 35 fastigheter i regionen med en uthyrnings bar yta på 235 000 kvadratmeter och beståndet omfattar framför allt industri-, kontors- och lagerlokaler samt ett antal projektfastigheter. Dagon har fastigheter på orterna Burlöv, Eslöv, Helsingborg, Hässleholm, Höganäs, Kristianstad, Lands krona, Lund, Malmö, Trelleborg, Ystad och Ängelholm.
Per Johansson, chef för Öresund/Skåne. Hässleholm Höganäs
Helsingborg Landskrona
Burlöv Malmö Trelleborg
Kristianstad
Marknadsvärde
Hyresintäkter
Yta
Eslöv Lund
Ystad
28 % Industri/lager
40 % Industri/lager
27 % Industri/lager
32 % Kontor/handel
36 % Kontor/handel
26 % Kontor/handel
40 % Projekt och mark
24 % Projekt och mark
47 % Projekt och mark
I fastigheten Östra Kasern i Kristianstad har ett vånings plan om drygt 400 kvadratmeter hyrts ut till kommunen. Detta är en utbyggnad åt Kristianstad Montessoriskola som totalt disponerar ytor om knappt 3 100 kvadratmeter. Under året har industrifastigheten Piken 4 i Berga industriområde i Helsingborg förvärvats. Ytan uppgår till 1 500 kvadratmeter och hyrs ut till Camp Scandinavia som sedan tidigare hyr lokaler av Dagon i Malmö. Under året har kompletterande förvärv gjorts i området Elisedal i Malmö. Här tillträddes i början av året fastigheten Stiglädret 10 vars yta uppgår till 3 000 kvadratmeter. Här med förstärker Dagon närvaron i området som bedöms vara mycket lovande. Under året har Dagon avyttrat fastigheten Lerberget 49:710 i Höganäs till ett lokalt fastighetsbolag.
Aktiviteter under året
I fastigheten Västerbotten 11 i Malmö har Hermods gym nasie- och yrkesutbildning flyttat in och utgör ett passande komplement till Lernia som redan finns i fastigheten. 1 700 kvadratmeter har färdigställts till klassrum, lärarrum och lokaler för yrkesutbildning. Avtalet är långsiktigt och ytter ligare utbyggnader planeras. Espresso House har under året flyttat in sitt bageri i fastigheten Kullen 1 i Malmö. Råa ytor om 2 400 kvadrat meter har omvandlats till livsmedelsklassade utrymmen för produktion. Arbetet pågick under sex månader och inflytt ning skedde i november. Fastigheten Tränsbettet 2 i Elisedalsområdet i Malmö som tidigare var tomställd har under året hyrts ut till logistik företaget UBQ. Drygt 2 700 kvadratmeter har anpassats för logistik, lager och kontor. I fastigheten Lerberget 63:4 har 3 600 kvadratmeter färdigställts under två år och ett antal nya företag flyttat in. Exempelvis byggdes under året ytor omfattande 900 kvadratmeter om åt Posten för brevsortering och företags center. Inflyttning skedde i februari 2009 och fastigheten är fullt uthyrd.
Utsikter
Bland de fastigheter som är centrala för Dagons strategi i regionen under de kommande åren finns Köpingeskolan i Trelleborg som förvärvades under året. Fastigheten står idag huvudsakligen tom och är en renodlad projektfastighet om 7 500 kvadratmeter och en tomt på 40 000 kvadrat
10
Innehåll
Kristianstad 4:7, Kristianstad
Ventilen 4, Malmö
ÖRESUND
/SK Å NE
Tränsbettet 2, Malmö
meter. Möjligheterna med fastigheten är många, både till ny verksamhet i befintlig fastighet och till nyproduktion av exempelvis bostäder på tomten. Arbete med detaljplaner pågår för att omvandla fastigheten från skolmiljö till en företagspark med en mängd olika verksamheter. Detalj planearbetet beräknas vara färdigt under det andra halv året 2010. Andra betydande fastigheter är Kullen 1 i Malmö som är Dagons till ytan största. Hyresgästerna utgörs bland andra av Bring Express, Espresso House, Inredningsglas Scandinavian AB och NCC. I lokalerna finns också Dagons huvudkontor. Kvarteret Västerbotten 9 & 11 i Malmö har idag bland andra Friskis & Svettis, Silvan, Hermods och Lernia som hyresgäster. På längre sikt finns här möjligheter att genom planarbete skapa förutsättningar för nyproduktion av exempelvis bostäder i ett område som beräknas bli alltmer attraktivt. Vid sidan av tidigare nämnda Köpingeskolan i Trelle borg har en viktig strategisk affär gjorts i Ystad genom förvärvet av Urmakaren 18, en fastighet som idag är fullt uthyrd. I detta område görs detaljplanearbete för att möjlig
göra framtida byggande av bostäder. Dagon äger sedan tidigare grannfastigheten Urmakaren 23 och genom för värvet skapas förutsättningar för ett homogent bostads område. Dagon har under året även förvärvat den 2 300 kvadrat meter stora fastigheten Gustavshem 2 i Lund som är belägen vid köpcentrat Nova Lund. Fastigheten förvär vades tom men är idag fullt uthyrd med Vianor som störs ta hyresgäst. Här görs ett långsiktigt detaljplanearbete för att möjliggöra byggande av bostäder.
11
Innehåll
Region Storstockholm Fakta: Totalt har Dagon 21 fastigheter i regionen med en uthyrningsbar yta på 125 000 kvadratmeter. Vid årsskiftet fanns vakanser endast i sex av dem. Fastigheterna är belägna i kommunerna Danderyd, Haninge, Huddinge, Järfälla, Sollentuna och Stockholm. Sollentuna Danderyd
Järfälla Stockholm
Johan Widström, chef i Storstockholm.
Huddinge Haninge
Marknadsvärde
Hyresintäkter
Yta
51 % Industri/lager
50 % Industri/lager
59 % Industri/lager
49 % Kontor/handel
50 % Kontor/handel
41 % Kontor/handel
holm och företaget planerar att centrera sin verksamhet i Stockholmsregionen dit. Området är placerat vid en av de planerade avfarterna till Förbifart Stockholm och har därför stor potential. För att tydligare marknadsföra området sammanförs de båda fastigheterna till en enhet med ett namn på kartan. Under året har även samhällskontakter prioriterats och Dagon är engagerat i lokala företagsföreningar ibland annat Huddinge och Vällingby. Detta ger ett utökat kontakt nät, bättre information och nya möjligheter till samarbeten. Dagon arbetar aktivt tillsammans med Skanska och Huddinge kommun för att utveckla Flemingsberg till ett mer livligt och stadslikt område. Sedan tidigare finns bland annat Södertörns tingsrätt och Södertörns Högskola i området. Dagon är också delägare i marknadsföringsbolaget Arena Huddinge vars syfte är att arbeta för att förstärka den positiva bilden av Huddinge, främja tillväxt och öka kommunens konkurrenskraft. Bolaget ägs gemensamt av kommun och näringsliv och Dagons regionchef sitter i styrelsen tillsammans med representanter från bland annat Nordea, Skanska och Företagarna.
Aktiviteter under året
Dagon etablerade verksamheten i Stockholmsregionen under hösten 2007 och under det första året har fokus varit på att bygga upp förvaltningsorganisationen samt ut veckla och befästa marknadspositionen. Två förvaltare har anställts, varje fastighet har utvärderats och underhålls planer upprättats. Under året har en genomgång av kundstocken och kontraktsportföljen gjorts för att se till att rätt hyresgäster finns i rätt fastigheter. I detta arbete har grunderna för fort satt samarbete med hyresgästerna och utveckling av lokaler utvärderats. I fastigheten Ringpärmen 6, belägen i Sollentuna med en yta på cirka 7 800 kvadratmeter, har arbete gjorts med att anpassa lagerytor och kontor vilket lett till att nästan hela fastigheten kunnat hyras ut till fem olika hyresgäster. I Fastigheten Båglampan 35 har under året CM-tryckeris lokaler utökats och förbättrats. 1 700 kvadratmeter har färdigställts för höglagerutrymmen. Totalt uppgår CMtryckeris hyrda yta nu till cirka 5 000 kvadratmeter. Elanders har under året flyttat verksamhet till Dagons fastigheter Johannelund 7 och Stenen 1 i Vinsta i Stock
12
Innehåll
Ringpärmen 6, Sollentuna
S to r s
tock ho
lm
Timmerhuggaren 2, Danderyd
Johannelund 7, Stockholm
Utsikter
För 2009 finns önskemål från befintliga hyresgäster att bygga ut lokaler, bland annat för Södra Djursjukhuset i Huddinge. Önskemål finns också om att utöka lagerytor i Dagons fastighet Domnarvet 11 i Stockholm. I Danderyd äger Dagon fastigheten Timmerhuggaren 2, även kallad Åkarnas hus. Området där fastigheten är be lägen har goda kommunikationer och Dagon ser stora möjligheter till utveckling. Arbete pågår med att förädla fastigheten, bland annat genom att ändra entrén, utöka de uthyrningsbara ytorna och finna lämpliga hyresgäster. Det finns planer på att bygga bostäder i det område där Dagons fastighet Brandstegen 9 i Huddinge ligger. Arbete med fördjupad översiktsplan pågår och Dagons fastighet är den naturliga platsen att inleda byggandet på.
Ekplantan 1, Sollentuna
Båglampan 35, Stockholm
13
Innehåll
Region Småland/Blekinge Fakta: Dagons fastigheter i regionen är belägna i Kalmar och Karlskrona samt en fastighet i Växjö. Totalt omfattar be ståndet 24 fastigheter med en uthyr ningsbar yta på 130 000 kvadratmeter.
Martin Wallin, chef i Karlskrona.
Växjö
Björn Åfors, chef i Kalmar.
Kalmar
Marknadsvärde
Hyresintäkter
Yta
Karlskrona
22 % Bostäder
16 % Bostäder
14 % Bostäder
30 % Industri/lager
29 % Industri/lager
37 % Industri/lager
38 % Kontor/handel
50 % Kontor/handel
44 % Kontor/handel
10 % Projekt och mark
5 % Projekt och mark
5 % Projekt och mark
Kalmar
Försäkringskassan har utökat sina lokaler och etablerat ett nationellt centrum för behandling av bostadsbidrag i Dagons fastighet Korpen 18.
Totalt uppgår ytan på Dagons bestånd till 62 500 kvadrat meter i centrala lägen varav hälften ligger i områdena Kvarnholmen och Malmen. Ytorna utgörs till största delen av kontorsytor men även utbildning upptar omfattande ytor. Inga förvärv eller försäljningar har gjorts under året. Den absolut största hyresgästen är Kalmar kommun, men stora ytor hyrs även av Drivkraft och Baggium (fri skolor på gymnasienivå), med flera.
Utsikter
Under 2009 planeras ett kallager i fastigheten Gumsen 31 att omvandlas till ett lekland. Folkuniversitetet kommer att flytta in lokaler omfattande cirka 500 kvadratmeter i fastig heten Lärlingen 5.
Aktiviteter under året
Karlskrona
Flera befintliga hyresgäster har utökat sina ytor under året. Exempelvis har John Bauergymnasiet utökat med 450 kvadratmeter och företaget Plain Capital Asset Manage ment med 250 kvadratmeter. Kalmar kommun är Dagons största hyresgäst i staden med 9 500 kvadratmeter fördelat på ett flertal olika verk samheter som exempelvis kommunens IT-avdelning. Under året har kommunen flyttat in verksamheten Kommun hälsan i lokaler på 760 kvadratmeter i Dagons fastighet Guldfisken. I denna fastighet har även Husläkarcentrum flyttat in i lokaler omfattande cirka 260 kvadratmeter.
Totalt uppgår ytorna till cirka 70 000 kvadratmeter och de största hyresgästerna utgörs av Ericsson, som också är Dagons enskilt största hyresgäst, och Karlskrona kommun. Kommunen hyr ytor om cirka 15 000 kvadratmeter främst bestående av äldreboende, skola, dagis men även kontor och konferenslokaler. Vid årets slut fanns inga lediga ytor. Aktiviteter under året
Ett långsiktigt hyresavtal har tecknats med Ericsson. I Karlskrona hyr företaget 14 000 kvadratmeter i fastigheten
14
Innehåll
Guldfisken 2, Kalmar
n Smål a
in d/Blek
ge
Gullberna Park, Karlskrona
Psilander 60, mestadels bestående av kontorsytor för ut vecklingsverksamhet. Dagon har under året bland annat installerat en ny kylanläggning som försörjer testlabben med processkyla. Överskottsvärmen från kylmaskinerna nyttjas för uppvärmning av fastigheten. I fastigheten Gullbernahult 82 har ytor om 1 200 kvadrat meter färdigställts för dansakademin Tony Irving. För Littorina folkhögskola har råa ytor som bland annat en tidigare kulvert renoverats till toppmoderna utbildnings lokaler. Totalt omfattar detta ytor om 600 kvadratmeter.
Lärlingen 5, Kalmar
Utsikter
På Trossö i den södra delen av Karlskrona uppför Dagon tillsammans med NCC ett hotell åt Scandic. Hotellet pla neras att stå klart i mars 2010. Hotellet får 183 rum och restaurang alldeles intill Borgmästarefjärden. Under året har planarbetet för Gullberna Park förts vidare. Detta ska leda till en ny detaljplan för upp till 250 lägenheter och beräknas bli färdigt under det första halv året 2010. Psilander 60, Karlskrona
15
Innehåll
Region Norra Sverige Fakta: I regionen har Dagon fastigheter och kontor på orterna Falun, Härnösand, Sollefteå och Säter. Därut över finns fastigheter i Hudiksvall och Sandviken. Totalt omfattar beståndet i regionen 11 fastigheter med en ut hyrningsbar yta på 171 000 kvadratmeter.
Ulf Gustafsson, chef i Norra Sverige.
Sollefteå Härnösand
Falun Säter
Marknadsvärde
Hyresintäkter
Yta
75 % Industri/lager
76 % Industri/lager
75 % Industri/lager
25 % Kontor/handel
24 % Kontor/handel
25 % Kontor/handel
Falun
frågningar om bostäder och tillstånd har sökts för om byggnad av två hus till bostäder. Planer finns på samarbete med HSB Dalarna i detta projekt. Fastigheterna Kvarnberget och Kvarnporten förvärva des under året och består av 12 000 kvadratmeter färdiga kontorsytor varav i dagsläget drygt 800 kvadratmeter är vakant. Flera förfrågningar har kommit från befintliga hyresgäster om utökning av kontorsytor.
I Falun består Dagons bestånd av tre fastigheter: Dalrege mentets gamla område, Högboområdet samt Kvarnberget. Dalregementets gamla område är idag en attraktiv stadsdel i Falun. Området innehåller arbetsplatser, service och studentboende och har en total uthyrningsbar yta på 45 000 kvadratmeter varav idag 1 500 kvadratmeter loge mentsyta står outhyrt. Dagon har avtal med cirka 200 hyresgäster. Högskolan i Dalarna är den största hyres gästen med lokaler på 3 600 kvadratmeter vilka används för högskolans Mediahus. En ombyggnad på 1 000 kvadrat meter kontor för Kronofogdemyndigheten har under året genomförts och inflyttning skedde i januari 2009. Utöver detta färdigställdes efter årets slut en auktionslokal på 400 kvadratmeter i samma område åt denna hyresgäst. Ett flertal ytterligare förfrågningar om ytor från detaljhandels kedjor finns och Dagon har återkommande möten med potentiella hyresgäster och spekulanter på tomtmark. Högboområdets yta uppgår till 7 000 kvadratmeter varav 5 000 är lokaler för utbildning. Utöver detta är idag 2 500 kvadratmeter inte förädlade och står tomma. Bland de större hyresgästerna märks Kunskapsskolan. Dagon har fått för
Sollefteå Det gamla regementet T3s område i Sollefteå utgör idag fastigheten Nipan. Hyresgästerna består bland annat av ett flertal energirelaterade verksamheter, exempelvis Norska Statkraft, Svenska Kraftnät och Sweco. Utöver detta finns även ett kontorshotell samt restaurang och hotell. Ytan upp går till totalt 33 000 kvadratmeter och är uthyrd till 97 pro cent. Uthyrning av de sista ytorna pågår och inga hyres gäster har lämnat under året. Den största tillkommande hyresgästen under året var norska Statkraft som etablerat sitt tekniska huvudkontor för Sverigeverksamheten. Verk samheten upptar nu 1 650 kvadratmeter kontorsyta.
16
Innehåll
Härnösand
Dalregementet, Falun
Dagons bestånd i Härnösand består främst av två fastig heter: det gamla militärområdet Kusthöjden samt den centrala fastigheten Campus Härnösand. Kusthöjden består av 29 000 kvadratmeter uthyrnings bar yta där strax under 80 procent var uthyrt vid årets slut. De tre enskilt största hyresgästerna är Försvarsmakten, som har lokaler för bland annat Hemvärnet, samt Kust bevakningen och Landsarkivet. Stora ytor hyrs också av Bolagsverket som sedan 2008 har sitt arkiv lokaliserat till Kusthöjden. En ny detaljplan för området där olika verk samheter görs möjliga, vilket ökar områdets attraktivitet, beräknas bli klar under 2009. Campus Härnösand förvärvades under året av Dagon och är en centralt belägen utbildnings- och kontorsfastig het på 31 000 kvadratmeter av vilket knappt 85 procent var uthyrt vid året slut. Stora delar av ytorna upptas av utbildningsverksamhet, exempelvis Mittuniversitetet, Gym nasieskola, KY-utbildning och Friskolan Kastellskolan.
Säter I Säter består Dagons bestånd av Skönviksområdet som omfattar tre fastigheter om sammanlagt 60 000 kvadrat meter. Av detta är 45 000 kvadratmeter i dagsläget uthyr ningsbart och uthyrt till 80 procent. Dagon förvärvade fastigheterna under 2006. Den största hyresgästen är Landstinget som under året har skrivit nya långa hyres avtal på 6 000 kvadratmeter. En ny enhet för övervikts behandling har också öppnats på området vilket inneburit 600 kvadratmeter ombyggda ytor. Säters kommun har tecknat långa hyresavtal för ytor på 4 000 kvadratmeter för stadens gymnasieskola. Ett omfattande, tvåårigt arbete för att öka säkerheten i den rättspsykiatriska verksamhetens lokaler slutfördes under året.
Norr a
Sv e r i g
Nipan, Sollefteå
Campus, Härnösand
e
Skönvik, Säter
17
Innehåll
Region Övriga Sverige Fakta: De 16 fastigheterna i region Övriga Sverige utgör, till värdet 11 och till ytan 10 procent, av Dagons totala bestånd. Regionen genererar 11 procent av Dagons hyresintäkter. Regionens fastigheter finns huvudsakligen i Eskilstuna och Halmstad samt en fastighet i Göteborg, vilken förvär vades under året.
Carl-Johan Berthilsson, Magnus Fält, chef i Halmstad. chef i Eskilstuna.
Marknadsvärde
Hyresintäkter
Yta
Eskilstuna
Göteborg
Halmstad
32 % Industri/lager
41 % Industri/lager
54 % Industri/lager
68 % Kontor/handel
59 % Kontor/handel
46 % Kontor/handel
Halmstad
stads Flygplats, har Dagon under året förvärvat fastigheten Slåttern 2. Fastigheten omfattar 3 800 kvadratmeter och vid periodens slut var 64 procent av ytan uthyrd. Efter periodens slut har avtal tecknats om återstående utrymme. Dagons fastighet Orkanen har tidigare varit kontor, lager och industrilokaler. Ytan uppgår till 4 500 kvadratmeter och utrymmena färdigställs till utbildningslokaler åt två kunder. Lokalerna beräknas vara färdiga för inflyttning under slutet av 2009.
Dagon äger tio fastigheter i Halmstad med en total yta om 40 000 kvadratmeter. Fastigheten Tullhuset som är belägen vid Nissans strand centralt i Halmstad tillträddes vid början av året och har en yta om totalt 3 300 kvadratmeter uppdelat på tre plan. Planarbetet för fastigheten fullbordades under året och den nya planen innebär att bottenplanet kommer att innehålla hotell, mittenplanet kontor och det översta planet bostäder. Idag är de två nedersta planen fullt uthyrda och Ramböll och AF-Bygg är stora hyresgäster. Intresset för de planerade bostäderna är större än utbudet och byggstart beräknas till andra halvan av 2009. I utkanten av centrum ligger fastigheten Lokstallarna vars yta idag uppgår till 13 000 kvadratmeter. Detta är ett attraktivt område för främst företag genom dess närhet till centrum och järnvägen. Bland hyresgästerna finns sedan tidigare HMS Networks som planerar utökning av sina lokaler. Under året har SYSteam AB flyttat in i lokaler om knappt 800 kvadratmeter vilka tidigare hyrdes av Dom stolsverket och där ytorna fått en lätt uppfräschning. I Flygstaden, ett handelsområde beläget kring Halm
Eskilstuna Dagons bestånd i Eskilstuna utgörs av fyra fastigheter. Under året har inga förvärv eller avyttringar gjorts. I fastigheten Valpen 3 hyr Posten samtliga ytor, totalt drygt 4 100 kvadratmeter. Fastigheten är centralt belägen och används idag till Postens tunga transporter samt brevsortering. Beslut har fattats om att de tunga transpor terna ska flyttas längre ut från centrum och Posten sam manför istället ett antal andra verksamheter, som tidigare varit spridda i staden, till en enhet som placeras i loka lerna. Under året har vissa anpassningar för hyresgästen
18
Innehåll
Vågskålen 24, Eskilstuna
Fregatten 17, Halmstad
Öv r i g
a Sv e r
ige
Gamlestaden 39:13, Göteborg
projekt för att skapa en levande stadskärna. Fastigheten firade också 40-årsjubileum, till vilket företagarföreningen tog fram en ny logotyp för huset. I samband med detta på börjades ett projekt för att ytterligare öka tillgängligheten där första steget var omformning av entréer och skärmtak. PCB-sanering av fasader och fönster utfördes också under året. Arbetet med att göra fastigheten än mer attraktiv fort sätter under 2009.
skett och förhandlingar om en långtidsförlängning av hyreskontraktet beräknas slutföras under det första kvar talet 2009. Den drygt 3 500 kvadratmeter stora fastigheten Våg skålen 24, som tidigare var Studenternas hus, utgörs idag av 43 studentlägenheter om drygt 1 000 kvadratmeter samt kontor och utbildningsutrymmen med mera på res terande ytor. Förhandlingar pågår med olika parter för att hitta en långsiktig helhetslösning för fastigheten. Fastigheten Nötknäpparen 24 omfattar knappt 2 300 kvadratmeter och ytorna hyrs till största delen av en åter försäljare av Citroën. Dagons största fastighet i Eskilstuna är det centralt belägna affärshuset Vampyren 9 vars yta uppgår till drygt 16 500 kvadratmeter. Idag utgörs hyresgästerna av ett 25-tal butiker, John Bauer-gymnasiet, Eskilstuna Kom mun, Kronofogdemyndigheten samt ett antal lägenheter. Vissa vakanser finns bland butiksytorna och under året har vissa omdisponeringar gjorts för att göra dessa ytor mer tillgängliga. Detta är ett av fyra affärshus i staden och Dagon deltar tillsammans med andra företag i ett löpande samarbets
19
Innehåll
Projektutveckling Att förädla fastigheter är en viktig del av Dagons affärskoncept. Kreativa idéer, framåtblickande arkitektur och spännande lösningar leder sammantaget till attraktiva fastigheter som Dagon bedömer ska ge god avkastning. Förädlingsprocess
FÖRSTUDIE
PROJEKTERING
Värde
Vision
Koncept Marknadsanalys Kalkyl
Ramhandlingar Förfrågningsunderlag Säljstart
Förslagshandlingar Utredningar Kalkyl Tidplan
PRODUKTION
Byggfas Eftermarknad Fortsatt försäljning
Tid Kommunal planprocess
Översiktsplan Planering
Detaljplan
Bygglov
Bygganmälan
Arbetet med projektutveckling kan inordnas i ett antal faser där Dagons arbete löpande ökar värdet på fastigheten.
Dagon äger 16 utvecklingsfastigheter (se illustration på nästa uppslag) som befinner sig i olika faser av förädlings processen, med möjliga byggrätter på cirka 305 000 kvadratmeter. Dessa ger möjligheter för handel, kontor, lager och industri men framför allt för bostäder. Totalt pla neras drygt 1 800 lägenheter, villor och radhus. Under 2008 har 9,5 miljoner kronor investerats i projektutveckling. Kategorin utvecklingsfastigheter står för cirka 9 procent av värdet på Dagons bestånd. Cirka 83 procent av utveck lingsfastigheterna är bostadsprojekt, i huvudsak belägna i tillväxtkommuner. Utvecklingsportföljen är spridd mellan kommuner och varje projekt har en egen tidplan. Detta minskar känsligheten för tillfälliga variationer i marknadens utveckling. Innan pro jektet övergår i produktionsfas säkerställer Dagon också att det planerade avkastningsmålet fortfarande är realistiskt. Dagon har kompetens inom samtliga delar av utveck lingsprocessen som gäller fastigheter. Medarbetarna är erfarna inom såväl kommersiella projekt som bostadspro jekt och har insikt i vilka parametrar som är viktiga för fram gångsrik utveckling. En betydelsefull aspekt där Dagon har kompetens är stadsplanering. Detta innebär i praktiken
att ta hand om planeringen av de områden där husen ska byggas. Detta, tillsammans med arkitektur och teknisk kvalitet, är särskilt viktigt för Dagon då företaget har en hög ambitionsnivå i sina projekt.
20
Innehåll
fas anlita konsulter för att göra generella undersökningar som rör specifika förutsättningar, exempelvis hur topografi, buller och ekonomi påverkar det aktuella projektet.
Projektutvecklingsprocessen
Varje fas i förädlingsprocessen adderar värde till fastig heten. En fastighet bestående av råmark får exempelvis betydligt högre marknadsvärde när en detaljplan som medger utveckling av fastigheten har vunnit laga kraft.
Förstudie Dagons kärnkompetens ligger i att leda och driva projekt med ett till situationen välanpassat innehåll. Det är bety delsefullt att projekten drivs med en tydlig struktur och att utredningar och ansökningar görs i rätt tid och i rätt ordning. Med hjälp av konsulter med hög kompetens inom olika områden skapar Dagon ett välgrundat underlag. I förstudieskedet kan det finnas anledning att omarbeta kommunens detaljplan. En sådan process beror på vilka möjligheter som finns för fastigheten sedan tidigare och vilket målet med utvecklingen är. Ska användningen för ändras, exempelvis från industri till kontor, eller antalet våningsplan justeras finns det anledning av att omarbeta den gällande detaljplanen. I samband med en förändring av planen finns det ofta ett behov av att komplettera med ytterligare utredningar av olika slag. Planen bekostas van ligtvis av exploatören. Många av Dagons utvecklingsfastigheter belastas av en föråldrad detaljplan som blir föremål för en planändring när fastigheten ska utvecklas. Därför är det väsentligt att Dagons medarbetare har kunskap om den kommunala planprocessen och förståelse för det arbetssätt och de visioner som styr i respektive kommun. De ska även kunna omsätta den tidiga visionen som skapats till en faktisk detaljplan i dialog med kommunerna. Dagon arbetar därför långsiktigt med att förankra idéer och koncept hos kommunen.
Vision Visionsarbete kan initieras för en fastighet som Dagon äger sedan en längre tid men även för en fastighet som Dagon planerar att förvärva i samband med att visionen utformas. En lyckad projektutveckling bygger till stor del på täta och regelbundna kontakter med kommuner. Långsiktiga och förtroendefulla relationer bidrar till att Dagon kan iden tifiera behov, lägen och möjligheter i ett tidigt skede. Med denna vetskap kan Dagon utarbeta koncept som både är bra för företaget och passar kommunens behov. I projekt som inbegriper ett större område eller flera kvarter i en stad kräver kommunen ofta att ett planprogram utarbetas, om detta inte är gjort tidigare. Huvudsyftet med programmet är att presentera en övergripande vision för området baserat på dess möjligheter, förutsättningar och historik. Visionen kan vara baserad på ett bebyggelseför slag som byggherren, exempelvis Dagon, har utarbetat i förväg. Ofta ventileras andra idéer parallellt. Kostnaden för planprogrammet kan fördelas på olika sätt beroende på förutsättningarna, såväl byggherre som kommun kan vara ansvarig. I visionsskedet utarbetas vanligtvis en marknadsanalys och en översiktlig kalkyl innan beslut fattas om att gå vidare. I syfte att förbättra beslutsunderlaget kan Dagon i denna
Östra Kasern, Kristianstad
Campus, Härnösand
21
Innehåll
Parallellt med att utarbeta en detaljplan, i de fall detta är nödvändigt, fortsätter arbetet med kalkyl och tidplan. Dessa båda måste vara under ständig utveckling för att vara anpassade till projektets tidsmässiga och ekonomiska förutsättningar, vilka ständigt förändras.
Projektering påbörjas när ett väl grundat material för pro jektet föreligger. Detaljplanen ska ha vunnit laga kraft och alla nödvändiga utredningar vara genomförda. Byggna derna ska med hjälp av teknisk och arkitektonisk kompe tens ha genomarbetats och anpassats till det som mark naden efterfrågar. Under projekteringsskedet ansöker Dagon om bygglov. Denna ansökan har föregåtts av flera möten med kommu nen så att samförstånd kring projektet nåtts. Råder det tvivel om kommunens inställning, marknadens mottagande eller andra aspekter arbetar Dagon vidare med att förbättra förutsättningarna för projektet utan att påbörja projektering eller ansöka om bygglov. Detta arbete kan innebära möten
Projektering I projekteringsfasen är den tekniska kompetensen central. Förutsättningarna för projekteringen är ett väl utarbetat förfrågningsunderlag. För Dagon är det betydelsefullt att även ha kompetens inom projekteringsledning så att de ramhandlingar som upprättas i denna fas uppfyller de krav och mål som Dagon har för projektet.
Produktions- och säljfas
Projekteringsfas
förstudiefas
Visionsfas
Exempel på UTVECKLINGSfaserna Kv. Västerbotten Ännu finns inget planprogram för området som inbegriper Dagons fastighet, vilket i detta fall krävs av kommunen för att en detaljplan för det enskilda kvarteret ska kunna påbörjas. Dagon har utarbetat ett koncept för kvarteret genom en analys som mottagits positivt av kommunen. En diskussion mellan kommunen och olika fastighetsägare ska påbörjas under året. Under tiden har Dagon fått klartecken för en liten detaljplan, en så kallad frimärksplan, för en liten del av kvarteret. Detta i syfte att kunna påbörja en utveckling av kvarteret i enlighet med den övergripande målsättning som fastlagts för kvarterets framtid mellan kommunen och Dagon. Kv. Sjöjungfrun Dagon förvärvade fastigheten med befintlig detaljplan. Utifrån denna har en projektidé skapats och bearbetats fram till och med projektering som ännu ej är påbörjad. Mycket resurser har i detta fall lagts på kalkylen eftersom projektet är mycket begränsat i storlek vilket gör de ekonomiska förutsättningarna svårare att lösa än vid ett större projekt. Bygglov har erhållits.
Kv. Rådjuret Projekteringen är påbörjad men för tillfället pausad. Dagon har tillsammans med kommunen utvecklat en detaljplan för fastigheten. Därefter har husen bearbetats, bygglov sökts och en del av projekteringen påbörjats. Försäljningsprocessen är påbörjad genom annonsering, presalesida och inkopplad mäklare.
Brf A3 – Kristianstad 2005 förvärvade Dagon Östra Kasern i Kristianstad. En detaljplaneprocess hade drivits av den tidigare ägaren vilket ledde till en plan som vann laga kraft 2004. Den medgav bostadsbyggnation i området. Dagon fortsatte utvecklings arbetet i samband med förvärvet och en förstudiefas som innebar utveckling av lägenheter, i en av det gamla regementets byggnader, inleddes. Ett beslut togs därefter av Dagons styrelse att fortsätta processen med projektering och produktion. 2008 stod bostadsrättsföreningen A3 färdig med 24 exklusiva bostadsrätter. Försäljningen av dessa pågår.
Dagons utvecklingsportfölj omfattar 16 projekt med potential för sammanlagt mer än 300 000 kvadratmeter byggrätter. Ett av de 16 projekten är färdigställt. Därutöver har sex projekt lämnat förstudiefasen, vilket innebär att de är möjliga att avyttra.
22
Innehåll
med berörda parter på kommunen, ytterligare marknads undersökningar etc. Under projekteringsfasen intensifieras även arbetet med marknadsföring i form av skyltning, annon sering, projekthemsidor och försäljningskataloger.
och stor kundnytta. Det är också betydelsefullt för Dagon att ha stor kompetens avseende upphandling av bygg entreprenörer. Detta för att kunna föra en dialog med entreprenören och för att kunna hitta de mest kostnads effektiva kombinationerna av olika entreprenörer. Kompetens om byggmetoder är viktigt redan i tidigt skede av projekt. Kunskap om byggande gör att tidsplan och budget snabbt kan preciseras. Kan effektiva och kost nadsbesparande lösningar identifieras tidigt blir effekten av dem större genom att resurser kan fokuseras där de be hövs. Detta leder till förbättrad lönsamhet.
Produktion Produktion av ett bostadsprojekt inleds normalt när 50-70 procent av bostäderna är sålda. För ett kommer siellt projekt är motsvarande krav att cirka 75 procent av lokalerna ska vara uthyrda eller sålda. Dagon bygger inte i spekulationssyfte. I byggfasen är det av stor vikt att ha kunskap om bygg metoder för att kunna bygga rationellt med god ekonomi
DAGONS UTVECKLINGSFASTIGHETER Projekt
Typ
Byggrätt BTA
Visionsfas
Förstudiefas
Projekteringsfas
Produktions- och säljfas
Möjlig byggstart
Pålstorp 1, Höganäs
Handel
6 040 kvm
Kv 2, 2011
Västerbotten 9, 11, Malmö
Bostad, 140 lägenheter
13 000 kvm
2010
Gjuteriet 21, Malmö
Bostad, 140 lägenheter
14 000 kvm
2012
Programmeraren 9, Ängelholm
Handel/kontor/industri
26 950 kvm
2012
Högbo 1:1 m.fl., Falun
Bostad, 40 villor
5 000 kvm
2010
Maglarps Strand, Trelleborg
Bostad, 490 lägenheter, villor och radhus
72 200 kvm
2012
Triangeln 3, Helsingborg
Bostad, 300 lägenheter och atriumhus
30 000 kvm
2011
Urmakaren 23, Ystad
Bostad, 150 lägenheter
21 500 kvm
2011
Triangeln 3, Helsingborg
Handel/kontor, utbildning
10 000 kvm
2014
Sunnanå 12:26, Burlöv
Kontor/lager/industri
4 000 kvm
Kv 4, 2009
Rådjuret 1, Eslöv
Bostad, 150 lägenheter och atriumhus
Sjöjungfrun 11, Trelleborg
Bostad, 11 radhus
21 000 kvm
2010
2 400 kvm
2010
Bågen 20, Malmö
Bostad, 130 lägenheter och radhus
17 900 kvm
2011
Gullbemahult 1, 12, 13, 31, Karlskrona
Bostad, 240 lägenheter
30 000 kvm
2010 /2011
Flemingsberg, Huddinge
Kontor
4 000 kvm
2011
Kristianstad 4:7, Kristianstad
Bostad, 24 lägenheter
5 793 kvm
Färdigställt
SUMMA
16 projekt, 1 815 lägenheter, villor och radhus
304 683 kvm
23
Innehåll
Lokal kunskap och närhet till kunderna Genom en decentraliserad organisation med god kunskap om varje lokal marknad skapar Dagon affärsmöjligheter och kundnytta.
Näringsliv Ägare Medarbetare
Kommuner
Huvudkontor
Lokalkontor
Samarbetspartner
Hyresgäster Finansiärer Myndigheter Leverantörer
Kärnan i Dagons organisation är lokalkontoren där kundkontakterna sker.
För att förbättra konkurrenskraften och öka kundnyttan uppmuntras varje medarbetare att söka vidareutbildning inom sitt kompetensområde. Under året har utbildnings satsningar inom exempelvis arbetsmiljö genomförts. Dagons decentraliserade organisation gör det nödvändigt att skapa arenor för kunskapsspridning. Exempelvis möts förvaltningscheferna varje kvartal för erfarenhetsutbyte och vidareutbildning.
Dagons organisation är utformad för att stödja affärsverk samheten och tillgodose behov hos viktiga intressenter som kunder och medarbetare. Kompetens grunden för goda affärer
Fastighetsförvaltningen utgör den största delen av Dagons verksamhet. Förvaltningen är indelad i fem geografiska områden med ett antal lokala kontor i varje. Dessa enhe ter utgör Dagons kärna. Fastighetscheferna är starkt lokalt engagerade, även i andra verksamheter såsom företagar organisationer och idrottsföreningar. Denna starka lokala anknytning skapar viktiga kontakter och gör att Dagon tidigt kan uppfatta möjligheter och kundbehov. Att detta ger resultat understryks av den årliga under sökningen Fastighetsbarometern där Dagon deltog för första gången 2008. Undersökningens resultat visas i ett Nöjd Kund-index där snittresultatet för alla företagen blev 70. Ett flertal större fastighetsbolag deltog och Dagon placerade sig på tredje plats med ett resultat på 75.
Nöjd Kund-index, Fastighetsbarometern. Hufvudstaden 80
Vasakronan 79
2
1
Dagon 75
3
Övriga deltagare: Alecta, AP Fastigheter, Diligentia, Diös, Jernhusen, KF Fastigheter, Kungsleden, Landic Property, Luftfartsverket, Newsec och SEB.
24
Innehåll
min syn på Dagon. Resultaten visar att medarbetarna är nöjda men att det finns utrymme för förbättringar, främst avseende vi-känsla och gemenskap mellan verksamhets områden. Medarbetarundersökning
Inom respektive kategori blev resultatet mätt som index där 100 innebär fullständigt nöjd: Min arbetssituation: 76 Min närmaste chef: 76 Mina arbetsuppgifter: 81 Min syn på Dagon: 74 I Dagons systematiska arbetsmiljöarbete kartlägger res pektive chef löpande arbetsmiljön och inventerar risker. De största riskerna för Dagons medarbetare kan exempelvis vara fallrisker, kemiska ämnen och bilkörning. Med hjälp av bra rutiner inom dessa områden har få olyckor inträffat sedan starten av Dagons verksamhet. Medarbetarna går på regelbundna hälsokontroller. Dagon samarbetar med företagshälsovård, vilken även används för rehabilitering och arbetsmiljöutveckling. Sjuk frånvaron är låg och var 2008 i genomsnitt 5,2 dagar per anställd. Varje anställd har tillgång till ett årligt motionsbi drag som fritt disponeras i enlighet med Skatteverkets rikt linjer. Dagon avsätter årligen en del av resultatet till en vinst andelsstiftelse för företagets medarbetare. Storleken på avsättningen beror på företagets utveckling. Samtliga medarbetare som är anställda vid årets utgång omfattas och vinstandelen delas ut efter fem år. 2008 uppgick av sättningen till 2,6 miljoner kronor.
Kärnvärden stödjer verksamheten
Samtliga medarbetare har deltagit i arbetet med att ta fram kärnvärden som bidrar till att skapa överensstämmelse mellan verksamhetens, kundens och meda rbetarnas bästa. Kärnvärdena är Enkelhet, Gemenskap och Enga gemang. Dessa är nära kopplade till Dagons affärsidé och präglar verksamheten i allt från rekryteringsprofiler till kundbemötande. Bra arbetsmiljö
Dagon hade vid årets utgång 77 medarbetare (75) varav 24 (22) är kvinnor. Medelåldern bland Dagons medarbetare är 48 år. Under året genomfördes en medarbetarenkät där samt liga medarbetare fick svara på frågor om hur pass nöjda de är med sitt arbete inom fyra kategorier: min arbets situation, min närmaste chef, mina arbetsuppgifter och
Dagons kärnvärden FÖRVALTNING
ENKELHET
FÖRVÄRV
Flexibilitet • Tydlighet • Effektivitet
GEMENSKAP Delaktighet • Generositet • Erfarenhetsutbyte
ENGAGEMANG Våga: vara kreativ • ta egna initiativ • ta eget ansvar FÖRÄDLING
FÖRSÄLJNING
Tillsammans med Dagons affärsidé genomsyrar företagets kärnvärden verksamheten.
25
Innehåll
Dagons fastigheter är en del av ett långsiktigt hållbart samhälle Dagon strävar efter att verksamheten ska ha så liten miljö påverkan som möjligt. Ambitionen i miljöarbetet är att gå utöver de krav som ställs av rådande lagstiftning. Det inne bär att medarbetarna ska visa ekologisk hänsyn, hushålla med resurser, förebygga föroreningar och eftersträva bra
miljöval. I miljöarbetet ska företagets samlade kunskap och kompetens utnyttjas och ambitionen är att genom ständigt fortsatt lärande på området åstadkomma konti nuerliga förbättringar. Integrerat hållbarhetsarbete
Dagon har en organisation för miljöarbetet som gör ansvar och befogenheter tydliga avseende såväl strategi som ut förande och uppföljning. Samtliga Dagons medarbetare har fått utbildning i allmänna miljöfrågor. Utbildningen syftar till att skapa medvetenhet om var verksamheten har betydande miljöpåverkan och om hur arbetet med att minimera denna påverkan ska drivas. Dagon har identifierat de lagar och förordningar som är av betydelse för företagets verksamhet. Personalen hålls uppdaterad om förändringar i dessa genom ansvariga per soner som rutinmässigt ser till att väsentlig information sprids till dem som berörs. Dagon ställer höga miljökrav på den egna verksam heten och motsvarande krav ställs även på partners och underleverantörer. Detta inkluderas i företagets inköps mallar och Dagon följer upp att leverantörerna agerar på ett hållbart sätt, exempelvis att rivningsavfall deponeras korrekt. Dagon har också skrivit avtal om att de sopor som sorteras också tas till vara och, i mån av möjlighet, åter vinns av avfallsföretaget.
Dagon strävar efter att öka andelen el från förnyelsebara källor.
Betydande åtgärder under 2008
Under året har arbetet med att införa ett gemensamt miljö ledningssystem slutförts. Detta arbete utgör en stabil grund för kontinuerliga förbättringar under lång tid fram över. Systemet består av tre delar. En miljöpolicy styr allt arbete inom miljöområdet, en miljömanual beskriver syfte, organisation och ansvar för miljöarbetet, och ett måldoku ment sätter upp övergipande och detaljerade mål samt fastställer åtgärder, ansvar och tidplan. Under året har också PCB-sanering av fogtätningar runt fönster genomförts i de av Dagons fastigheter där sådana fogar funnits. Energideklaration av samtliga fastigheter har inletts under året och beräknas vara slutförd under 2009.
26
Innehåll
Dagons miljöpolicy Dagons verksamhet ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett effektivt, ekonomiskt och resurssnålt sätt, för att bidra till en miljömässigt hållbar samhällsutveckling. Vårt miljöarbete säkerställs bland annat: • med hjälp av övergripande miljömål som anger inriktningen inom miljöområdet. • i samarbete med hyresgästers och samarbetspartners miljökrav. • genom medarbetarnas engagemang och kompetens som gör det till en naturlig och integrerad del i vår verksamhet. • genom hushållande med resurser och naturtillgångar samt minskad användning av naturfrämmande ämnen.
Dagons miljömål för 2009
För att säkerställa kontinuerliga förbättringar i miljöarbetet har Dagon ett antal övergripande mål. Dessa bryts ner i detaljerade mål som i sin tur konkretiseras i handlings planer med specifika aktiviteter. För varje aktivitet finns en ansvarig chef, en tidpunkt när den ska vara genomförd samt en metod för hur resultatet ska mätas. Nya mål sätts upp årligen.
1. Dagon strävar efter att minska miljöpåverkan vid alla typer av energianvändning • Minska energiförbrukningen med 5 procent • Minska värmeförbrukningen med 3 procent per år, normalårskorrigerat • Grönytemaskiner ska köras på miljövänliga drivmedel
2. Dagon väljer och utför transporter på ett miljöeffektivt sätt • Alla servicebilar som köps in ska vara miljöklassade • Alla däck som köps in ska vara fria från HA-olja • Alla transporter ska i möjligaste mån samordnas
3. Bidra till ökad återvinning och återanvändning i hela fastighetsbeståndet i samverkan med hyresgäster • Allt kontorsavfall ska återvinnas • Dokumenterad rutin ska finnas för uppsamling och återvinning enligt kommunens avfallsförordning • Minska antalet utskrifter och använda dubbelsidiga utskrifter • Begränsa användandet av kemikalier upptagna på Kemikalieinspektionens lista
4. Sträva efter att anlita leverantörer och entreprenörer som arbetar aktivt med miljöfrågor • Rivningsentreprenörer ska ha dokumenterat kvalitets- och miljörutiner • Öka andelen el från förnyelsebara källor
5. Använda material, produkter och produktionsmetoder som är fördelaktiga ur miljösynpunkt • Kylanläggningar med ozonnedbrytande ämnen ska inventeras
27
Innehåll
Finansiell information Fastighetsvärdering
Kassaflöde och finansiell ställning
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Dagon värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet. Varje kvartal värderas 20-30 procent externt, resten värderas internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt under en rullande 12-månaders period. Per den 31 december 2008 har Dagon externvärderat 45 fastigheter. Dessa 45 fastigheter motsvarar ett värde om 2 045,2 mkr vilket är 41,6 procent av det totala beståndet. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflö desmetoden, dvs baserade på prognoser av framtida kas saflöden. Fastigheternas avkastningsnivå har bedömts ut ifrån deras unika risk samt gjorda transaktioner på respek tive ort enligt ortsprismetoden. De externa värderingarna har utförts av CBRE, Newsec och Ernst & Young i enlighet med internationell värderingsstandard.
Kassaflödet uppgick under året till -128,4 mkr (136,5). Av detta står den löpande verksamheten för 55,6 mkr (126,4) investeringsverksamheten för -528,5 mkr (-1 528,6) och nettoupplåningen till +423,1 mkr (1 548,4). Eget kapital uppgick till 1 321,7 mkr (1 484,5) och soliditeten till 25,2 procent (29,8). De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 3 485,6 mkr (3 075,0) med en genomsnittlig räntekostnad om 3,5 procent. Den genomsnittliga ränte bindningstiden inklusive effekter av nyttjade derivatinstru ment uppgick per den 31 december 2008 till 29 månader. I huvudsak upptas lån med kort räntebindning. Genom att utnyttja möjligheten att använda ränteswappar och ränte tak kan en önskad räntebindningstid och ett önskat skydd av Dagons totala räntekostnader uppnås. Ränte-swappar nas verkliga värde per den 31 december 2008 uppgick till -52,2 mkr (14,1). Säkringsredovisning tillämpas sedan 1 juli 2008. Säkringsreserven i eget kapital uppgår per 31 december 2008 till 69,9 mkr. Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 19,7 mkr (18,0). Omsättningstillgångar inklusive likviditet uppgick till 222,5 mkr (335,0). Ej räntebärande skulder uppgick till 433,3 mkr (424,3) varav uppskjuten skatteskuld uppgick till 138,9 mkr (224,5). Investeringar och förvärv översteg fastighetsförsäljningar med 528,5 mkr (1 528,6). Koncernens likvida medel upp gick till 151,6 mkr (280,0). I följande tabeller framgår låneförfallodatum och hur för ändringar i räntemarknaden skulle påverka Dagons ränte kostnader med hänsyn taget till de räntesäkringsinstrument som var avtalade per den 31 december 2008. Bolaget har inga stora investeringsåtaganden för 2009, varför inget större upplåningsbehov blir aktuellt under året.
Sammanfattning Värdetidpunkt
31 december 2008
Verkligt värde
4 916,9 mkr
Kalkylperiod
Varierar mellan 5-10 år
Direktavkastning för bedömning av restvärde
För övervägande delen av beståndet mellan 6,0-10,0 procent med ett vägt genomsnitt på cirka 7,5 procent
Inflationsutveckling
2 procent
Kalkylränta/diskonteringsränta En funktion av direktavkastning inflationsutveckling Långsiktig vakans
Normalt mellan 5-10 procent
Drift- och underhållskostnader Erfarenhetsvärden relaterade till ålder, typ av fastighet etc samt utfallsvärden
Förvärv och försäljningar
Under året har investeringar om 571 mkr genomförts, varav 334 mkr avser förvärv och 237 mkr avser ny-, tilloch ombyggnation. Av förvärven avser 77 mkr Övriga Sverige, 82 miljoner kronor Öresund/Skåne och 175 mkr Norra Sverige. Förändring av fastighetsbeståndet Antal Verkligt fastigheter värde, mkr Fastighetsbestånd 1 januari 2008
102
4 586
+ Förvärv
9
334
+ Investeringar
-
237
- Försäljningar
-5
-25
-
-215
106
4 917
+ Orealiserade värdeförändringar Fastighetsbestånd 31 december 2008
28
Innehåll
Finansiella instrument Instrument
Start
Nominellt Värde per Slut belopp, tkr 08-12-31, tkr
Värde Säkrings förändreserv ring, tkr 73,7%, tkr Villkor
CAP
2007-03-29 2010-10-04
800 000
-2 174
-21 681
15 979
Motpart betalar Stibor 90 - 3,90% om Stibor 90 överstiger 3,90. Premie 0,42 % årligen.
SWAP
2007-03-29 2011-10-02
400 000
-20 949
-34 962
25 767
Motpart betalar Stibor 90, Dagon betalar 4,21 % fast.
SWAP
2010-10-04 2018-12-16
400 000
-9 885
-9 885
7 285
Motpart betalar Stibor 90, Dagon betalar 3,71 % fast.
PARTSWAP 2007-04-02 2014-04-02
500 000
-13 925
-27 973
20 616
Motpart betalar Stibor 90 på 500 mkr, Dagon betalar 5 % på 145 mkr och Stibor 90 (max 5 %) på 355 mkr.
-1 268
År 1-5 betalar motpart Stibor 90, år 1 betalar Dagon Stibor 90 -1,21 %. År 2-5 betalar Dagon Stibor 90-1,21 % + 5 gånger (2-års ränta - 10-års ränta). År 1-5 betalar motpart Stibor 90, år 1 betalar Dagon Stibor 90 -1,15 %. År 2-5 betalar Dagon Stibor 90-1,15 % + 5 gånger (2-års ränta - 10-års ränta).
CMS Swap 2008-06-30 2013-06-28
CMS Swap
300 000
2008-07-04 2013-07-04
-3 133
1 720
200 000
-2 107
-2 106
1 552
2 600 000
-52 173
-94 887
69 932
Instrumenten effektivitetstestas varje kvartal för att mäta dess effektivitet i säkringshänseende. Den del av värdeförändringar som härör från icke effektiv säkring, bokförs i resultaträkningen som orealiserad värdeförändring finansiella instrument. Resterande bokförs mot en säkringsreserv i eget kapital.
Låneförfallostruktur
Intjäningsförmåga
År
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets intäk ter samt bedömda kostnader. Den ger en ögonblicksbild av tillståndet och ska inte jämställas med en prognos för inne varande år. Den innefattar inte heller någon bedömning av den framtida utvecklingen för hyror, vakansgrad, driftkost nader, räntor eller andra faktorer. Dagons resultat påverkas även av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt av eventuella framtida förvärv och avyttringar av fastigheter.
mkr
2009
44
2010
1 542
2011 2012 >2012 Totalt
501 1 399 3 486
Räntekostnad vid alternativ ränteutveckling Snittränta, Dagon, %
Differens mot nuläge, %
Nuläge (STIBOR 7d cirka 2,10 %)
3,52
-
ökning +1,0 %-enhet
4,35
0,83
ökning +2,0 %-enhet
5,05
1,53
ökning +3,0 %-enhet
5,60
2,08
ökning +4,0 %-enhet
6,10
2,58
minskning –1,0 %-enhet
2,69
–0,83
Följande faktorer utgör underlag för beräkningen av intjäningsförmågan: • Hyresintäkter enligt gällande kontrakt per 1/1 2009 • Bedömda drift- och underhållskostnader • Fastighetsskatt baserad på fastigheternas taxerings värde och kostnader för tomträttsavgäld 2008 • Bedömda kostnader för fastighetsadministration, central administration och marknadsföring
Årets resultat i sammandrag, mkr* 2008
458,3 -179,0 279,3 Driftöverskott -51,3 Administration och övrig verksamhet -155,2 Finansnetto 72,8 Förvaltningsresultat Andel i intressebolags resultat -2,6 Avsättning till vinstandelsstiftelse 10,5 Värdeförändringar fastigheter, realiserade Värdeförändringar fastigheter, orealiserade -215,1 Fastighetsintäkter
Fastighetskostnader
Värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade Skatt Resultat efter skatt
28,6 91,5 -14,3
2007
2006
382,6
191,7
• Räntenivå per 1/1 2009 inklusive säkringsinstrument
-149,3
-80,4
233,3
111,3
-49,3
-28,8
Bedömd intjäningsförmåga på 12-månadersbasis exklusive värdeförändringar
-114,3
-40,8
mkr
69,7
41,7
-
5,2
-
-
23,6
34,1
104,0
333,8
14,4
-0,2
-18,6
-102,1
193,1
312,5
Fastighetsintäkter Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Driftöverskott Administration Övriga intäkter och kostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat före skatt
*Ordinarie resultaträkningsuppställning återfinns på sidan 40.
29
495 -176 -12 307 -48 2 261 -121 140
Innehåll
ko n c e r n e n s n y c k e lta l 2008
2007
2006
Avkastning på eget kapital, %
-1,0
17,0
50,4
Avkastning på totalt kapital, %
1,5
8,8
24,5
Soliditet, %
25,2
29,8
29,6
Belåningsgrad fastigheter, %
70,9
67,1
63,6
Räntetäckningsgrad, ggr
1,5
1,8
2,9
Skuldsättningsgrad, ggr
2,6
2,1
2
Antal aktier vid periodens utgång
19 629 346
19 629 346
12 704 612
Genomsnittliggt antal aktier
19 629 346
17 921 877
12 704 612
Resultat per aktie, kr
-0,73
10,77
24,6
Eget kapital per aktie, kr
67,32
75,6
61,6
106
102
68 2 407
Finansiella
Aktierelaterade
Fastighetsrelaterade Antal fastigheter Fastighetsvärde, mkr Uthyrbar area, kvm
4 917
4 586
738 788
681 837
-
86
86
-
Ekonomisk uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % Förvaltningsresultat, mkr
61
61
58
72,8
69,7
41,7
Fördelning per geografiskt område per den 31 december 2008, mkr
Fastighetsintäkter Geografiskt område
2008
Driftöverskott
2007
2006
2008
2007
2006
Öresund/Skåne
84,4
89,4
82,1
48,3
52,9
48,1
Storstockholm
111,5
62,3
-
75,8
46,2
-
96,5
100,1
49,2
58,2
59,9
29,1
112,6
92,3
52,3
65,4
53,5
29,9
Småland/Blekinge Norra Sverige Övriga Sverige Totalt Dagon
53,3
38,5
8,1
31,6
20,8
4,2
458,3
382,6
191,7
279,3
233,3
111,3
D E F I N I T I ONER Avkastning på eget kapital | Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.
Antal fastigheter | Totalt antal fastigheter i Dagons ägo per den 31 december 2008.
Avkastning på totalt kapital | Resultat före skatt plus finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning.
Fastighetsvärde | Värde för byggnader, mark och pågående nyanläggningar och fastighetsinventarier vid periodens slut.
Soliditet | Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Uthyrbar area | Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Belåningsgrad fastigheter | Räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet.
Ekonomisk uthyrningsgrad | Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde.
Räntetäckningsgrad | Rörelseresultat minus orealiserade värdeförändringar divide rat med netto av finansiella intäkter och finansiella kostnader.
Överskottsgrad | Driftöverskott i procent av hyresintäkter. Förvaltningsresultat | Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar och avsättning till vinstandelsstiftelse.
Skuldsättningsgrad | Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
30
Inneh책ll
31
Innehåll
Aktien och ägarna Dagonaktien är sedan våren 2007 noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Noteringen skedde genom övertagande av den börsplats som Wise Group AB hade sedan tidigare. Från 1 januari 2008 handlas aktien på Small Cap-listan. Antalet aktieägare var vid årets slut 1 423. den 30 juni 2008 utan att någon av optionerna som pro grammet omfattade hade påkallats.
HISTORIK
Dagonaktiens notering på NASDAQ OMX Stockholm skedde genom ett så kallat omvänt förvärv med över tagande av den börsplats som Wise Group AB haft sedan 2002. Efter det omvända köpet ändrade Wise Group namn till Dagon AB (publ) och bolaget bytte inriktning till fastig hetsbolag. Tidigare verksamhet i Wise Group AB skiftades därvid ut till de tidigare ägarna. Aktien är sedan den 13 april 2007 listad med symbolen DAG och under namnet Dagon AB (publ). Aktien handlas sedan 1 januari 2008 på Small Cap-listan.
UTDELNINGSPOLICY
Dagon ska överföra 30-50 procent av årets resultat exklu sive orealiserade värdeförändringar till aktieägarna. Utdel ningar utanför detta intervall är också möjliga. Utdelning ska ske med hänsyn taget till ägarnas avkastningskrav samt företagets finansiella stabilitet och framtidsutsikter. UTDELNING
Styrelsen föreslår en utdelning till aktieägarna på 3 kronor per aktie (4), vilket motsvarar cirka 75 procent av resultatet. Se sidan 59 för mer information.
AKTIER OCH AKTIEKAPITAL
Vid verksamhetsårets slut uppgick antal aktier till 19 629 346 st. Varje aktie berättigar till en röst. Aktiekapi talet uppgick till 98 146 730 kronor. I tabell på sidan 33 redovisas förändringar i aktiekapitalet sedan 2002. Det nominella aktievärdet redovisas fram till och med 2005, varefter bolaget i enlighet med den nya aktiebolagslagen har övergått till kvotvärde.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Vid årets slut uppgick antalet aktieägare i Dagon AB till 1 423. Andelen institutionella ägare (juridiska personer) ut gjorde 82,6 procent och det utländska ägandet 1,2 procent. Ett stort antal av Dagons medarbetare är aktieägare i bolaget. Koncernens största ägare vid verksamhetsårets slut fram går av vidstående tabell.
BEMYNDIGANDEN
Vid bolagets årsstämma den 28 april 2008 bemyndigades styrelsen att före årsstämman 2009 förvärva och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av samtliga bola gets utgivna aktier. Vidare bemyndigades styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen, fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av aktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. För ytterligare information om styrelsens bemyndigan den se avsnittet om bolagsstyrning på sidorna 62– 65.
ANALYTIKERBEVAKNING
Dagons aktie följs särskilt av finansanalytiker Andreas Daag på Swedbank. Aktieägare vid årets slut Aktieägare
Cormac Förvaltning AB Arvid Svensson Invest AB Zebub Förvaltnings AB Göran Malmgren Kent Svensson Ateneum AB Fastighets AB Frösundavik Sagax Alpha AB Länsförsäkringar Fastighetsfond Sundsborg AB S-Kon Fastigheter Brinova Inter AB Övriga aktieägare Totalt Återköp egna aktier Totalt antal aktier
ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER
Under året har Dagon i enlighet med bemyndigandet från årsstämman och tagna beslut återköpt 1 300 aktier. Aktierna är förvärvade till genomsnittskursen 49,37 kronor per aktie. INCITAMENTSPROGRAM
Ett teckningsoptionsprogram härrörande från bolagets tidigare verksamhet under firman Wise Group AB löpte ut
32
Antal aktier
Andel, %
4 385 420 3 009 648 2 027 099 1 369 400 1 166 100 1 060 500 1 060 500 1 000 000 761 115 743 100 520 000 340 151 2 185 013 19 628 046 1 300 19 629 346
22,3 15,3 10,3 7,0 5,9 5,4 5,4 5,1 3,9 3,8 2,6 1,7 11,3 100,0
Innehåll
Kursutveckling och jämförelseindex (kr)
Ägare per kategori vid årets slut
Kategori
Banker Värdepappersbolag & fondkommissionärer Fondbolag Försäkringsbolag och pensionsinstitut Övriga finansiella företag Socialförsäkringsfonder Hjälp- och fackliga organisationer Övriga svenska juridiska personer Utlandsboende ägare Svenska fysiska personer Summa
Antal aktier
Andel av totala antalet aktier och röster (%)
11
0,00
1 826
0,01
805 015
4,10
186 424
0,95
200
0,00
28 600
0,15
13 705
0,07
15 186 272
77,37
232 910
1,19
3 174 383
16,17
19 629 346
100,00
AKTIEKURSENS UTVECKLING
Aktiekursens utveckling från 13 april 2007, som var den första handelsdagen för Dagons aktie efter det omvända förvärvet, redovisas i diagrammet ovan. På verksamhetsårets sista handelsdag den 30 decem ber 2008 var börskursen för Dagons aktie 38,60 kronor och substansvärdet per aktie 67,32 kronor.
Aktiefördelning vid årets slut Antal aktier
1 - 100 101 - 500 501 - 1 000 1 001 - 2 000 2 001 - 10 000 10 001 - 50 000 50 001 - 100 000 100 001 - 500 000 500 001 - 1 000 000 1 000 001 Summa
Antal aktieägare
1 195 115 24 20 24 21 6 6 6 6 1 423
Aktier
Andel av totala antalet aktier och röster
31 855 29 757 19 721 32 315 141 130 549 646 470 732 1 251 308 4 190 315 12 912 567 19 629 346
0,16 % 0,15 % 0,10 % 0,16 % 0,72 % 2,80 % 2,40 % 6,37 % 21,35 % 65,78 % 100,00 %
Marknadsvärde (tkr)
1 230 1 149 761 1 247 5 448 21 216 18 170 48 300 161 746 498 425 757 693
Aktiekapitalets utveckling År
Transaktion
2002 2002 2002 2003 2003 2005 2006 2007 2007 2007 2007 2007
Ingående balans Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission Minskning av aktiekapitalet Apportemission Nyemission Sammanläggning, (500:1) Apportemission
Ändring av antalet aktier
Ökning av aktiekapitalet, kr
Totalt antal aktier
Totalt aktiekapital, kr
Nominellt belopp/ kvotvärde, kr
170 000 170 000 857 618 8 966 618 35 766 472 8 500 000 2 777 779 9 000 395 075 438 – 9 046 543 654 1 500 000
34 000 34 000 171 524 1 793 324 7 153 294 1 700 000 555 556 – 12 212 723 90 003 951 4 7 500 000
7 239 000 7 409 000 8 266 618 17 233 236 52 999 708 61 499 708 64 277 487 64 277 487 9 064 672 562 9 064 673 000 18 129 346 19 629 346
1 447 800 1 481 800 1 653 324 3 446 647 10 599 942 12 299 942 12 855 498 642 775 90 646 726 90 646 730 90 646 730 98 146 730
0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,01 0,01 0,01 5,00 5,00
33
Innehåll
Fastighetsförteckning * Fastigheter i denna lista där totalytan anges till 0 kvadratmeter består av obebyggd tomtmark.
Uthyrbar area, kvm Industri Fastighet Kommun Adress Kontor Handel /lager Bostäder Övrigt Totalt Storstockholm Timmerhuggaren 2 Danderyd Vendevägen 90 6 792 1 725 1 714 Söderbymalm 6:4 Haninge Hantverkarvägen 22 6 031 Brandstegen 9 Huddinge Förrådsvägen 3 273 Brynjan 5 Huddinge Solfagravägen 33-35 596 1 932 404 Ellipsen 5 Huddinge Ellipsvägen 400 2 400 Förstugan 1 Huddinge Fullersta Torg 18-20 1 600 Luna 1 Huddinge Lunastigen 1-7 6 054 584 Opalen 40 Huddinge Gymnasievägen 22 770 Rektangeln 3 Huddinge Pyramidbacken 2-4 1 529 1 407 Valen 2 Huddinge Kommunalvägen 1-5 4 248 232 Kallhäll 9:36 Järfälla Galgbacken 3 500 4 550 100 Ekplantan 1 Sollentuna Djupdalsvägen17-19 2 600 Revisorn 3 Sollentuna Bergkällavägen 31C 1 108 30 60 Ringpärmen 6 Sollentuna Bergkällavägen 36 4 867 2 835 Sjöhjälten 2 Sollentuna Domherrevägen 9-11 1 855 1 358 Båglampan 35 Stockholm Ranhamsvägen 21 1 585 537 5 733 127 Domnarvet 11 Stockholm Domnarvsgatan 35 1 126 2 539 Johannelund 7 Stockholm Krossgatan 10-18 8 231 14 507 758 Konsumenten 3 Stockholm Konsumentvägen / Varuvägen 7 10 500 Mandelblomman 1 Stockholm Kronofogdevägen 54 2 137 969 2 846 859 Stenen 1 Stockholm Krossgatan 15-17, Sorterargatan 33 8 376 2 087 586 Summa Storstockholm
56 118
1 506
60 834
0
6 599
Öresund/Skåne Sunnanå 12:26 * Burlöv G:a Staffanstorpsvägen Kyrkstöten 11 * Eslöv Tempelgatan 3 Kyrkstöten 2 * Eslöv Gröna Torg 6 Rådjuret 1 Eslöv Föreningstorget 4-6 3 047 159 Piken 4 Helsingborg Kabingatan 38 461 1 029 Tegelbruket 1 Helsingborg Gustav Adolfs gata 45 9 898 Triangeln 3 Helsingborg Industrigatan 61 mfl 1 308 240 3 400 Ekstaven 2 Hässleholm Industrigatan 4/Spångatan 1 673 1 650 5 441 Köpmannen 4 Hässleholm Andra Avenyn 3 164 160 1 393 Lerberget 63:4 Höganäs Sporthallsvägen 4,6,8 1 236 4 835 Pålstorp 1 Höganäs Pål Anders Väg 6 282 5 219 Björkhem 19 Kristianstad Blekingevägen 14 B 1 052 Härbärget 1 Kristianstad Östra Boulevarden 60/Östra Vallgatan 60 2 147 286 1 760 Kristianstad 4:7 del av Kristianstad Östra Kaserng 3/Croniusgatan 4/Kockumsgatan 6 5 969 5 532 Ratten 6 Landskrona Rattgatan 7 458 1 647 Timglaset 1 Landskrona Axeltoftavägen 170 3 360 Gustavshem 2 Lund Gustavshemsvägen 9 125 2 166 Bågen 20 * Malmö Vattenverksvägen 2-6/Lundavägen 33-43, Torngatan Getingen 5 Malmö Sallerupsvägen 90, Singelgatan 1-5 3 760 3 384 Gjuteriet 21 * Malmö Limhamnsvägen 113 Krukskärvan 9 Malmö Stenyxegatan 32 150 1 980 Kullen 1 Malmö Hanögatan 9-11, Kosterögatan 13-15 9 400 1 285 81 930 2 550 Stammen 9 och 15 Malmö Lantmannagatan 54-56 237 Stiglädret 10 Malmö Sadelgatan 16 3 044 Tränsbettet 2 Malmö Travbanegatan 4 1 450 2 500 Ventilen 4 Malmö Kamaxelgatan 7-11/Ventilgatan 8 1 318 989 Västerbotten 11 Malmö Estlandsgatan 2-6 /Fosievägen 4-8 2 517 4 382 3 765 4 743 Västerbotten 9 Malmö Ystadvägen 15-19 / Fosievägen 2 7 717 8 872 588 4 727 Hjorten 14 Trelleborg Östergatan 59 2 820 Kyrkoköpinge 20:60 Trelleborg Klövervallsvägen 7 056 Sjöjungfrun 11 * Trelleborg Lotsgränden 5, Västergatan 5-9 Snickeriet 10 Trelleborg Vannhögsgatan 7,9,11 1 873 537 Urmakaren 18 Ystad Herrestadsgatan 10-12 1 672 Urmakaren 23 Ystad Stora Herrestadsgatan 6/Disponentgatan 4-6 50 4 196 480 Programmeraren 9 * Ängelholm Metallgatan 23 Summa Öresund/Skåne 35 448 31 050 139 346 825 28 400
34
10 231 6 031 3 273 2 932 2 800 1 600 6 638 770 2 936 4 480 5 150 2 600 1 198 7 702 3 213 7 982 3 665 23 496 10 500 6 811 11 049 125 057
0 0 0 3 206 1 490 9 898 4 948 7 764 1 717 6 071 5 501 1 052 4 193 11 501 2 105 3 360 2 291 0 7 144 0 2 130 95 165 237 3 044 3 950 2 307 15 407 21 904 2 820 7 056 0 2 410 1 672 4 726 0 235 069
Innehåll
Uthyrbar area, kvm Industri Fastighet Kommun Adress Kontor Handel /lager Bostäder Övrigt Totalt Småland/Blekinge Apotekaren 20 Kalmar Storgatan 28-30/Västra Sjögatan 13 771 817 100 182 1 870 Fredriksdal 1 Kalmar Lorensbergsleden (Smedjegatan 2) 750 1 108 1 640 3 498 Guldfisken 2 Kalmar Postgatan 2 2 587 468 3 055 Gumsen 31 Kalmar Verkstadsgatan 1-5, 15-17. Torsåsgatan 6-14 3 460 1 531 20 916 159 26 066 Koljan 24 Kalmar Norra vägen 18/Södra Malmgatan 7 5 002 140 717 1 349 7 208 Korpen 18 Kalmar Fabriksgatan 31 3 238 50 418 3 706 Korpen 20 Kalmar Fabriksgatan 29/Nygatan 30 2 266 92 3 450 5 808 Lärlingen 5 Kalmar Kaggensgatan 40-44/Strömgatan 7 3 356 805 191 4 352 Matrosen 1 Kalmar Tjärhovsgatan 1-7 1 293 889 2 182 Mästaren 28 Kalmar Kaggensgatan 30/Fiskaregatan 20 567 748 21 1 336 Tenngjutaren 1 Kalmar Strömgatan 2/Larmgatan 40 1 354 297 1 651 Fregatten 16 (15-16) Karlskrona Långgatan 7 4 269 1 666 5 935 Garvaren 26 (25, 26) - Pantarholmen Karlskrona Långgatan 11 2 080 1 545 3 625 Garvaren 27 (24-27) Karlskrona Långgatan 14 2 088 3 603 5 691 Gullbernahult 1 * Karlskrona Gullberna park 0 Gullbernahult 12 * Karlskrona Gullberna park 0 Gullbernahult 13 * Karlskrona Gullberna park 0 Gullbernahult 21 Karlskrona Gullberna park 734 5 535 6 269 Gullbernahult 26 Karlskrona Gullberna park 13 831 Gullbernahult 31 Karlskrona Gullberna park 3 765 255 4 020 Gullbernahult 82 Karlskrona Gullberna park 7 631 Hammaren 1 Karlskrona Gullbernavägen 22 5 378 5 378 Psilander 60(58-60) Karlskrona Ölandsgatan 1 14 470 14 470 Lågan 22 Växjö Fagrabäcksvägen 1 2 420 2 420 Summa Småland/Blekinge 41 928 6 129 32 538 12 093 15 852 Norra Sverige Falun 8:9 Falun 9 607 3 038 11 607 7 363 Högbo 1:22 Falun Högbo 550 4 640 Kvarnberget 1:6 Falun Peller Bergs Backe 3 8 840 870 1 427 Cedern 1 Härnösand Industrigatan 5 1 722 539 Seminariet 16 Härnösand Kastellgatan/Gånsviksvägen 2 191 2 097 Ädelstenen 6 Härnösand Brunnshusg/Nybrog/Trädgårdsg/Gånsviksv 6 021 20 489 Ön 2:41 Härnösand 14 252 870 8 934 Reparatören 2 Sandviken Gävlevägen 98 1 993 315 Föraren 3 Sollefteå Söderleden 3 1 284 Remsle 13:64 Sollefteå Nipan 15 774 2 947 6 685 Skönvik 1:16 & 1:15 Säter Vedgårdsvägen 7B 5 131 4 807 1 798 332 25 450
130 002
Summa Norra Sverige
171 573
61 816
12 532
18 404
882
77 939
Övriga Sverige Starrkärr 4:61 * Ale Tågvägen Nötknäpparen 24 Eskilstuna Gustafsvägen 5 185 1 899 180 Valpen 3 Eskilstuna Björkgatan 5-7 4 134 Vampyren 9 Eskilstuna Kriebsensgatan 8, Kungsgatan 25 4 654 6 344 1 373 1 643 2 605 Vågskålen 24 Eskilstuna Kriebsengatan 5, Rademachergatan 23 1 345 101 1 040 1 041 Gamlestaden 39 Göteborg Slakthuset, Slakthusgatan 8 2 894 328 7 168 Eketånga 24:37 Halmstad Kristinebergsvägen 18-20 1 716 Eketånga 24:49 Halmstad Kristinebergsvägen 22 743 4 581 Eketånga 5:417 Halmstad Industrivägen 1 544 3 005 Fotbollen 17 Halmstad Bolmengatan 11 480 Fregatten 7 Halmstad Svetsargatan 8 1 517 Halmstad 2:25, 2:28 Halmstad Stationsgatan 37, Margaretagatan 1 411 2 177 8 434 Halmstad 2:49 Halmstad Strandgatan 19 2 363 Orkanen 1 Halmstad Stationsgatan 52 183 927 Ostkupan 3 Halmstad Stålverksgatan 1 1 785 6 631 3 656 Summa Övriga Sverige 18 104 10 849 38 149 2 683 Totalt 213 414 62 066 289 271 16 483
35
31 615 5 190 11 137 2 261 4 288 26 510 24 056 2 308 1 284 25 406 37 518
0 2 264 4 134 16 619 3 527 10 390 1 716 5 324 3 549 480 1 517 12 022 2 363 1 110 12 072
7 302
77 087
136 092
738 788
Inneh책ll
36
Innehåll
Förvaltningsberättelse
38
Koncernen
Resultaträkning
40
Balansräkning
41
Eget kapital
42
Kassaflödesanalys
42
Noter
43
Moderbolaget
Resultaträkning
55
Balansräkning
55
Eget kapital
56
Kassaflödesanalys
56
Noter
57
Vinstdisposition
59
Revisionsberättelse
60
37
Innehåll
Förvaltningsberättelse Dagon AB (org.nr. 556431-0067) är ett utvecklingsbolag i fastighetsbranschen. Efter ett omvänt förvärv av Wise Group AB under 2007 är verksamheten noterad på NASDAQ OMX Stockholms nordiska lista. Detta stärker företagets möjlig heter för långsiktig tillväxt. Dagons affärsidé är att med kunnande och kompetens kring fastigheter samt byggstenarna förvärv, förädling, förvalt ning och försäljning skapa långsiktig tillväxt och värdeökning. Vid årets utgång hade Dagon 106 fastigheter fördelade på fem regioner. Totalt förvaltar Dagon knappt 723 000 kvadratmeter egna kommersiella lokaler och 16 000 kvadrat meter bostadslägenheter, därutöver förvaltas fastigheter åt andra aktörer om cirka 350 000 kvadratmeter. Dagons egna bestånd har ett marknadsvärde på cirka 4,9 miljarder kronor och består av kommersiella fastigheter, projekt fastigheter och bostadsfastigheter. Förvaltnings- och utveck lingsområdena sträcker sig från Malmö till Sollefteå men tyngdpunkten ligger på kommersiella fastigheter i södra och mellersta Sverige. Dagon har förvaltningskontor på 10 platser i landet. Dagons övergripande mål är att bli ett av de ledande fastighetsbolagen med projektverksamhet samt att förädla och realisera värden för att skapa god och långsiktig av kastning till sina aktieägare. För att nå detta arbetar Dagon med ett helhetskoncept inom fastighetssektorn baserat på förvärv, förädling, förvaltning och försäljning.
Byte av redovisningsprinciper
Dagon hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av räntederivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett finansiellt instrument som ska värderas till verkligt värde i balansräkningen på det sätt som Dagon hanterar ränterisker, medan värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Till och med kvartal två 2008 tillämpade Dagon inte säkringsredovisning. Alla värdeförändringar på finansiella instrument redovisades i resultaträkningen. Under 2008 har Dagon redovisat ett resultat om 28,6 mkr i resultaträkningen avseende orealiserad värdeförändring finansiella instrument. Motsvarande siffra för 2007 var 14,4 mkr för hela året. Tidigare fanns inga sådana instrument. Eftersom Dagon fr o m 1 juli 2008 tillämpar säkringsredo visning har värdeförändringarna helt eller delvis redovisats mot eget kapital. Återköp av egna aktier
Dagons styrelse har från årsstämman 2008 fått bemyndi gande om återköp av egna aktier till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Från slutet av andra kvartalet har Dagon i enlighet med tagna beslut återköpt 1 300 aktier. Aktierna är förvärvade för 64 175 kr vilket ger en genomsnittskurs på 49,37 kr per aktie. Förvärvet mot svarar 0,007 procent av aktiekapitalet. Investeringsåtaganden
Under året tecknades avtal om köp av hotellfastighet i Karlskrona. Tillträde sker mars 2010. Affären uppgår till cirka 170 mkr. Detta finansieras med lån om cirka 125 mkr, vilka beräknas lånas till marknadsmässiga villkor. Under 2007 tecknades avtal om köp av en fastighet i Trelleborgs kommun för uppförande av bostadsfastigheter. Tilläggsköpeskilling kan komma att utgå när detaljplan för området vinner laga kraft. Tilläggsköpeskillingens storlek blir beroende av hur många byggrätter som skapas. Det slut liga beloppet kan komma att hamna mellan 0 och 40 mkr.
Väsentliga händelser under verksamhetsåret
• Fem större fastigheter på prioriterade orter förvärvades under året. Verksamhet etablerades i Göteborg. Mindre avyttringar skedde även i syfte att renodla beståndet och effektivisera förvaltningen. • Dagon kom på tredje plats i Fastighetsbarometerns årliga Nöjd Kund-undersökning där ett flertal större fastighetsbolag deltog. • Effektivisering av verksamheten genom färre admi nistrativa enheter. Resultat och ställning
Väsentliga händelser efter verksamhetsårets utgång
Årets resultat uppgick till -14,3 mkr (193,1) eller -0,73 kr per aktie (10,77). Eget kapital uppgick per 31 december 2008 till 1 321,7 mkr (1484,5), vilket gav en soliditet om 25,2 pro cent (29,8). Räntebärande skulder ökade till 3 485,6 mkr (3 075,0) på grund av fastighetsförvärv.
Dagon AB har efter balansdagen förvärvat två fastigheter i Malmö och två fastigheter i Lund. Fastigheternas totala uthyrningsbara area uppgår till cirka 12 500 kvadratmeter. Hyresintäkterna uppgår på årsbasis till cirka 11,5 mkr. Köpeskillingen uppgår till cirka 112 mkr.
Finansiering
Förväntad framtida utveckling
Finansmarknaden drabbades 2008 av stora problem. Detta ledde i vissa fall till utebliven och/eller fördyrad upplåning för många företag. Även Dagons upplåning fördyrades till följd av högre marknadsräntor. På grund av Dagons port följ av finansiella derivatainstrument kunde dock ränte höjningarna begränsas. Vid utgången av 2008 hade Dagon en genomsnittlig räntenivå på cirka 3,5 procent.
Dagons resultat före skatt exkulsive värdeförändringar för 2009 förväntas överstiga resultatet för 2008. Framförallt är det den låga räntenivån som bidrar till detta. Risker och Riskhantering Hyresmarknaden
Hyresmarknaden är beroende av utvecklingen i den reala
38
Innehåll
ekonomin. En god realekonomisk utveckling med ökande BNP och stigande sysselsättning leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler. Detta har medfört att lokalefter frågan har varit relativt god. Kreditrisken avseende kon cernens hyresfordringar är begränsad då samtliga hyror betalas i förskott och antalet hyreskontrakt uppgår till cirka 1 500 stycken.
stads- och industrifastigheter. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. I flertalet hyresavtal finns inskriven rätt för Dagon att överföra ökad fastighetsskatt på hyresgästen om den kommer att ändras i framtiden. Beroende av anställda
Dagon är beroende av anställda då företaget bygger på lokal närvaro på sina orter. Den organisatoriska förmågan är viktig för Dagon och möjligheten att förverkliga affärsidé, vision och strategi vilar ytterst på medarbetarna. För att kunna rekrytera och behålla kompetenta medarbetare är det av ytterst vikt att kunna erbjuda en intressant och ut vecklande arbetsplats.
Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värde metoden. Verkligt värde på förvaltningsfastigheter baseras på externt och internt genomförda värderingar. Dagon vär derar varje kvartal hela fastighetsbeståndet vilket är en in tegrerad del av affärsprocessen. För varje fastighet finns alltid en affärsplan, som uppdateras minst en gång om året och innehåller den senaste externa värderingen, en handlingsplan för vilka åtgärder som bedöms optimera fastighetens driftnetto och värde samt ett ställningstagande om fastighetens värde. Varje kvartal värderas 20-30 procent externt, resten värderas internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt under en rullande 12-månaders period. Per den 31 december 2008 har Dagon externvärderat 45 fastigheter. Dessa 45 fastigheter motsvarar ett värde om 2 045,2 mkr vilket är 41,6 procent av det totala beståndet. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassa flödesmetoden, dvs baserade på prognoser av framtida kassaflöden. Fastigheternas avkastningsnivå har bedömts utifrån deras unika risk samt gjorda transaktioner på res pektive ort enligt ortsprismetoden. De externa värde ringarna har utförts av CBRE, Newsec och Ernst & Young i enlighet med internationell värderingsstandard.
Finansiell riskhantering
Moderbolaget är i finansiellt hänseende framförallt expo nerat för risker kopplade till innehavet av dotterbolag och mellanhavanden till dem. Moderbolaget är även utsatt för likviditetsrisk. Genom god likviditet och tillgång till erfor derliga krediter förebygger Dagon risken att inte ha tillgång till likvida medel för att fullgöra sina förpliktelser. Se not 31 för ytterligare beskrivning av risker, policies och särskilda överväganden för moderbolag och dess dotterbolag. Dagonaktien
Dagon har inte kännedom om avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktierna. Vid eventuellt offentligt uppköpserbjudande utlöses inga avtal eller överenskommelser som ger väsentlig effekt på Dagons resultat och ställning. För mer informations se not 22. Riktlinjer företagsledning
Grunden för principerna för ersättning är att Dagon AB ska erbjuda en marknadsmässig ersättning så att bolaget kan attrahera och behålla kompetenta ledande befattningsha vare. Den totala ersättningen till de ledande befattnings havarna ska bestå av fast lön, pensionsförmåner samt avgångsvederlag vid förtida uppsägning av anställnings- avtalet från Dagon ABs sida. Den fasta lönen ska revideras årligen och baseras på den enskilde befattningshavarens kompetens och ansvarsområde. Pensionsåldern för de ledande befattningshavarna är 65 år. Pensionsavtal mot svarar i all väsentligt ITP-planen. Vid uppsägning av ledande befattningshavare från Dagon ABs sida får ersättningen under uppsägningstiden samt avgångsvederlag vara ett belopp som motsvarar maximalt 18 månadslöner.
Förutsättningar för gjorda värderingar
Kalkylperioden för värderingar varierar från 5 till 10 år. Direktavkastningskravet ligger i intervallet 6,0 till 10,0 pro cent. Ett vägt genomsnitt hamnar på cirka 7,5 procent. Den genomsnittliga inflationen har satts till 2 procent för kalkylperioderna. Den bedömda långsiktiga vakansen har i värderingskalkylerna satts från 5 till 10 procent. Driftoch underhållskostnaderna sätts utefter erfarenhet rela terat till fastighetens ålder, typ samt efter faktiska utfalls värden. Det är vanligt vid fastighetsvärderingar att man anger fastighetsvärdena inom ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10 procent; för Dagons del innebär ett intervall om +/- 5 procent ett värdeintervall om +/- 245 mkr. Drift- och underhållskostnader
Flera av de större kostnadsposterna inom fastighetsdriften utgörs av taxebundna kostnader, såsom kostnader för värme, el, vatten och sophantering. I flertalet fall är Dagon beroende av en lokal leverantör, ofta kommunägd, för vatten, fjärrvärme och sophantering. Avgifterna för dessa tjänster beror på flera olika faktorer såsom kostnader för råvaror och skatter. Beträffande el är kostnaden i regel beroende på efterfrågan på den öppna elmarknaden.
Moderbolaget
Resultat efter skatt för moderbolaget uppgick till -103,7 mkr (6,6). Omsättningen uppgick till 1,0 mkr (0). Moder bolagets tillgångar består i huvudsak av aktier i dotter bolagen om 868,3 mkr (988,3) och interna fordringar om 426,4 mkr (493,1). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 1 309,5 mkr (1 491,8). Förslag till vinstdisposition
Styrelsen föreslår en utdelning om 3 kr per aktie. Se vidare vinstdisposition på sidan 59.
Fastighetsskatt
Hyresmarknaden i Sverige belastas av en statlig fastighets skatt. Skatten uppgår för närvarande till 1,0 procent av taxe ringsvärdet på lokalhyresfastigheter samt 0,5 procent för bo
39
Innehåll
Resultaträkning Koncernen Belopp i tkr Fastighetsintäkter Fastighetskostnader Driftöverskott Administration Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Värdeförändringar fastigheter, realiserade Värdeförändringar fastigheter, orealiserade Rörelseresultat
Not
2008
2007
5
458 288 -179 027 279 261
382 564 -149 284 233 280
6, 9 4 4
-50 889 26 013 -29 025 10 499 -215 063 20 796
-48 774 12 249 -12 820 23 597 104 045 311 577
24 506 -179 676 28 614 -105 760
8 933 -123 152 14 367 211 725
-2 235 93 712 -14 283
-10 464 -8 123 193 138
-14 208 -75
193 137 1
-0,73
10,77
7, 8, 10, 26
Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändringar finansiella instrument, realiserade Värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade Resultat före skatt
11 11 11 2
Aktuell skatt Uppskjuten skatt Resultat efter skatt
12 12
Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintresse Resultat per aktie (kr)
24
40
Innehåll
Balansräkning Koncernen Belopp i tkr
Not
2008-12-31
2007-12-31
TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Goodwill
13
762
762
Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier
14 15
4 916 865 5 948
4 585 724 4 158
18 12 19
16 720 72 516 2 990 5 015 801
17 220 40 221 750 4 648 835
Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjutna skattefordringar Långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager
307
Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
19 19, 20 17
Kortfristiga placeringar
24 619 31 370 14 958
7 693 37 381 9 569
-
-
Kassa och bank Summa omsättningstillgångar
21
151 591 222 538
279 968 334 918
SUMMA TILLGÅNGAR
16
5 238 339
4 983 753
22
98 147 735 413 -69 932 572 076 -14 208 1 321 496
98 147 735 413 457 520 193 138 1 484 218
176
251
27 27 12
3 455 591 27 793 138 889 3 622 273
3 045 042 4 924 224 514 3 274 480
27
30 001 61 610 12 757 24 852 95 584 224 804 4 983 753
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Säkringsreserv Balanserade vinstmedel Årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Minoritetsintressen Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder
26 26
30 001 46 804 9 625 76 119 131 845 294 394
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
16
5 238 339
41
Innehåll
Förändringar av eget kapital Koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i tkr
Övrigt tillskjutet Aktiekapital kapital
Eget kapital 2006-12-31 Utdelningar Förskjutning mellan Övrigt tillskjutet kapital och Balanserade vinstmedel Nyemission Förändring av minoritet Överföring föregående års resultat Årets resultat Eget kapital 2007-12-31 Utdelningar Förändring säkringsreserv Köp egna aktier Förändring av minoritet Överföring föregående års resultat Årets resultat Eget kapital 2008-12-31
Säkrings Balanserade reserv vinstmedel
32 150
327 085
226 372 -9 753
65 997
-43 481 451 809
43 481 197 420
98 147
735 413
457 520 -69 932
735 413
-69 932
Totalt eget kapital
197 420
783 027 -9 753 517 806
-197 420 193 138 193 138
193 138 1 484 218
-193 138 -14 208 -14 208
-78 517 -69 932 -65 -14 208 1 321 496
-78 517 -65 193 138
98 147
Årets resultat
572 076
Summa Minoritet eget kapital
Summa 1 309
784 336 -9 753
251
517 806 -1 058 193 138 1 484 469
-75 176
-78 517 -69 932 -65 -14 283 1 321 672
-1 058
Kassaflödesanalys Koncernen Belopp i tkr
Not 29
2008
2007
Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster exkl avskrivningar och värdeförändringar Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
70 190 1 178 -5 368
69 716 867 -3 744
66 000
66 839
Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital
-15 997 5 569 -10 428
-12 391 71 952 59 561
55 572
126 400
Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter Förvärv av och investeringar i fastigheter 1) Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar
27 617 -551 389 -1 806 -2 968
421 727 -1 943 324 -762 -3 346 -2 884
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-528 546
-1 528 589
Finansieringsverksamheten Upplåning Amortering Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten
453 115 -30 001 -78 517 344 597
1 578 409 -30 001 -9 753 1 538 655
Årets kassaflöde Ingående likvida medel Likvida medel vid årets slut
-128 377 279 968 151 591
136 466 143 502 279 968
Kassaflöde från den löpande verksamheten
1)
Fastighetsförvärven 2007 är delvis finansierade med apportemissioner om sammanlagt 543 mkr. Beloppet ingår ej i kassaflödet
42
Innehåll
Noter – koncernen Not 1 Redovisningsprinciper De finansiella rapporterna för Dagon AB (Moderbolaget) för räken skapsåret som slutar den 31 december 2008 har godkänts av styrel sen och den verkställande direktören den 26 mars 2009 och kommer att föreläggas årsstämman 2009 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Malmö, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.
• IFRIC 15 Agreements for construction of real estates klargör om IAS 18 Intäkter eller IAS 11 Entreprenadavtal ska tillämpas på vissa transaktioner. Tolkningen är i dagsläget inte relevant för koncernen. Tolkningen är fortfarande föremål för EUs godkännandeprocess. • Ändring av IAS 40 Förvaltningsfastigheter, gäller from 1 januari 2009 och är en del av IASBs årliga förbättringsprojekt. Förvaltningsfastig heter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter ska redovisas enligt IAS 40, vilket i Dagons fall innebär att dessa fastigheter ska redovisas till verkligt värde istället för som tidigare till anskaffningsvärde. Ändringen förväntas inte ge några väsentliga effekter på Dagons ställning och resultat. Tolkningen är fortfarande föremål för EUs godkännandeprocess.
Allmänna redovisningsprinciper, koncernen Koncernredovisningen för Dagon AB (publ) har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, International Financial Reporting Stan dards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), sådana de har antagits av EU. Där utöver tillämpas även Redovisningsrådets rekommmendation RFR 1:1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner”.
Eventuella effekter av de uppdaterade standarderna IAS 27 och IFRS 3, vilka träder i kraft 1 juli 2009, men som ännu inte antagits av EU har ännu inte utvärderats. Mot bakgrund av bolagets nuvarande ägarbild, affärsmodell och redovisningsprinciper förväntar sig inte ledningen någon väsentlig inver kan på bolagets koncernredovisning då tolkningarna träder i kraft. Övriga standarder och tolkningar, vilka omfattar IFRS 1 (ändring), IFRS 2 (ändring), IAS 32 (ändring), IAS 39 (ändring), IFRIC 12, IFRIC 13, IFRIC 14, IFRIC 16, IFRIC 17 samt IASB årliga förbättringsprojekt, anses inte vara relevanta för koncernens verksamhet.
Byte av redovisningsprinciper Dagon hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av ränte derivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett finansiellt instrument som ska värderas till verkligt värde i balansräk ningen medan, på det sätt som Dagon hanterar ränterisker, värdeför ändringar redovisas i resultaträkningen. Till och med kvartal två 2008 tillämpade Dagon inte säkringsredovisning, varför samtliga värdeför ändringar på finansiella instrument redovisades i resultaträkningen. Under 2008 har Dagon redovisat ett resultat om 28,6 mkr i resultat räkningen avseende orealiserad värdeförändring finansiella instru ment. Motsvarande siffra för 2007 var 14,4 mkr för hela året. Tidigare fanns inga sådana instrument. Eftersom Dagon från och med 1 juli 2008 tillämpar säkringsredovisning har värdeförändringarna helt eller delvis redovisats mot eget kapital. Säkringsreserven uppgår till -69,9 mkr per balansdagen.
Förutsättningar vid upprättande av finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Samtliga belopp är om inte annat anges angivna i tusen kronor (tkr). Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffnings värden, förutom förvaltningsfastigheter och finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Förändring av verkliga värden redovisas i resultaträkningen. Dagons verksamhet består av ett stort antal hyresfastigheter som hyrs ut till utomstående hyresgäster. Hyreskontrakt upprättas initialt normalt på en hyrestid som omfattar 3 år. Hyresperioden varierar dock och kan löpa på upp till 20 år. Före avtalstidens utgång sker omför handling med hyresgästen med avseende på hyresnivå och övriga vill kor i avtalet, om avtalet inte är uppsagt. Det är dock svårt att efter det initiala avtalstillfället veta hur länge ett avtal kommer att löpa, samt att det vid varje tillfälle finns ett stort antal parallellt löpande avtal med olika avtalslängd. Detta gör det svårt att definiera Dagons affärscykel. Det är även svårt att definiera hur länge en fastighet förväntas innehas. Med hänsyn till detta presenteras tillgångar och skulder i balansräkningen i minskande likviditetsordning då det ger information som är tillförlitlig och relevant i förhållande till verksamheten. Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kost nader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållan den synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Slutligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar beskrivs närmare i not 31.
Ändringar av befintliga standarder samt tolkningar som trätt i kraft under 2008 Varken ändringarna i IAS 39 och IFRS 7 ”Omklassificering av finansiella instrument” eller IFRIC 11 ”IFRS 2 – Transaktioner med egna aktier, även koncerninterna” anses vara relevanta för koncernens verksamhet. Ändrade standarder och tolkningar har därmed inte haft någon in verkan på koncernens finansiella rapporter. Nya standarder och tolkningar som ännu inte börjat tillämpas Nya standarder och tolkningar som träder i kraft från och med räken skapsåret 2009 och senare, har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. • IFRS 8 Rörelsesegment träder i kraft den 1 januari 2009 och ersätter IAS 14 Segmentrapportering. Enligt IFRS 8 ska de rapporterbara rörelsesegmenten härledas utifrån ledningens perspektiv och intern rapporteringsstruktur. Dagons bedömning är att detta inne bär att rörelsesegment kommer att rapporteras utifrån regions indelning. Dagons segmentrapportering kommer därmed att för ändras från och med 1 januari 2009. • Enligt den ändrade IAS 23 Lånekostnader, vilken träder i kraft den 1 januari 2009, ska aktivering göras för alla de låneutgifter som är di rekt hänförliga till en kvalificerad tillgång, för vilken lånekostnader kan inräknas i anskaffningsvärdet. Tidigare valmöjlighet har således ta gits bort. Enligt IAS 23 behöver inte ett företag tillämpa standarden på låneutgifter som är direkt hänförliga till inköp, uppförande eller till verkning av en kvalificerad tillgång som värderas till verkligt värde. Dagon har dock valt att från och med 1 januari 2009 aktivera låne utgifter på kvalificerade tillgångar, vilket inkluderar förvaltningsfastig heter. Eftersom förvaltningsfastigheter efter det första redovisnings tillfället redovisas till verkligt värde enligt IAS 40 Förvaltningsfastig heter så beräknas tillämpningen av reviderade IAS 23 att endast få en marginell påverkan på koncernens ställning och resultat.
Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget, dotterbolagen och in tressebolag. Med dotterbolag menas bolag över vilka moderbolaget har bestämmande inflytande. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden som innebär att tillgångar och skulder har värderats till verkligt värde vid förvärvstidpunkten enligt upprättad förvärvsanalys. Förvärvade bolags intäkter och kostnader ingår i koncernredovisningen från och med tillträdestidpunkten. Avyttrade bolags resultaträkningar tas med till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upp rättandet av koncernredovisningen.
• IAS 1 Utformning av finansiella rapporter har omarbetats och träder i kraft den 1 januari 2009. Förändringen innebär bland annat att före taget ska särskilja ägartransaktioner från andra transaktioner, vilket medför vissa förändringar i så väl resultaträkning som rapporten för förändringar i eget kapital. Vissa poster som tidigare redovisats di rekt mot eget kapital, till exempel kassaflödessäkringar, redovisas i en egen rapport direkt efter resultaträkningen. Förändringarna inne bär inga effekter för Dagon förutom ändrade uppställningsformer.
43
Innehåll
Förvärv och avyttringar Ett förvärv eller en avyttring redovisas från den dag de till affären hörande väsentliga ekonomiska rättigheterna och riskerna tillfaller /belastar eller utgår från koncernen, vilket nästan uteslutande är på till trädes eller -frånträdesdagen.
Förvaltningsfastigheter Byggnader och mark som ägs eller leasas genom ett finansiellt leasing avtal i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringar rubri ceras i koncernen som förvaltningsfastigheter. Enligt IFRS definieras samtliga av Dagons fastigheter som förvaltningsfastigheter. Förvalt ningsfastigheter bokförs initialt i dotterbolagen till anskaffningsvärde. Aktivering sker sedan av utgifter när åtgärderna leder till ekonomisk nytta i framtiden. I koncernen sker sedan värdering till marknadsvärde. Andra tillkommande utgifter inklusive ränteutgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer. Under verksamhetsåret sker om värdering löpande och redovisas i kvartalsrapportens resultaträkning på raden ”Värdeförändringar fastigheter, orealiserade” utifrån de externa och interna värderingarna.
Tillgångsförvärv Under senare år har det varit vanligt att fastighetsaffärer sker indirekt med bolag innehållande fastigheter och inte genom direkta fastighets affärer. Vid ett tillgångsförvärv genom bolagsaffär hanteras förvärvet som om fastigheten/-erna förvärvats direkt. Denna typ av förvärvade bolag har normalt inga anställda eller någon organisation eller annan verksamhet. Anskaffningsvärdet motsvarar det verkliga värdet på fastig heter och eventuella medföljande lån. Uppskjuten skatt redovisas inte vid tillgångsförvärv på eventuella övervärden hänförliga till förvärvet.
Byggnader under uppförande Fastigheter som är under uppförande för framtida användning som förvalt ningsfastigheter eller rörelsefastigheter bokförs till nedlagda kostnader till dess arbetena är slutförda. IAS 16 tillämpas tills fastigheten är uppförd.
Rörelseförvärv Vid förvärv där Dagon får bestämmande inflytande över en eller flera, i princip självständiga, verksamheter tillämpas förvärvsmetoden i enlig het med IFRS 3 Rörelseförvärv. Den förvärvade enhetens identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten och resultat hänförligt till den förvärvade verk samheten inräknas från och med tillträdelsedagen. Uppskjuten skatt redovisas för eventuella övervärden hänförliga till förvärvet. Aktuella rörelseförvärv framgår av not 3.
Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden. Verk ligt värde på förvaltningsfastigheter baseras på externt och internt genomförda värderingar. Dagon värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet vilket är en integrerad del av affärsprocessen. För varje fastighet finns alltid en affärsplan, som uppdateras minst en gång om året och innehåller senaste externa värderingen, en handlingsplan för vilka åtgärder som bedöms optimera fastighetens driftnetto och värde samt ett ställningstagande om fastighetens värde. Varje kvartal värderas 20-30 procent externt, resten värderas internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt under en rullande 12-månaders period. Per den 31 december 2008 har Dagon extern värderat 45 fastigheter. Dessa 45 fastigheter motsvarar ett värde om 2 045,2 mkr vilket är 41,6 procent av det totala beståndet. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmetoden, dvs baserade på prognoser av framtida kassaflöden. Fastigheternas avkastningsnivå har bedömts utifrån deras unika risk samt gjorda transaktioner på respek tive ort enligt ortsprismetoden. De externa värderingarna har utförts av CBRE, Newsec och Ernst & Young i enlighet med internationell vär deringsstandard.
Segmentsrapportering Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen som är utsatt för risker och möjligheter som skiljer sig från andra seg ment. Segmentsrapporteringen sker för rörelsegrenar och geografisk marknad. Den dominerande bakgrunden till och karaktären hos före tagets risker och möjligheter innebär att rörelsegrenar för Dagon är den primära indelningsgrunden för segmentsrapporteringen. Koncernens interna rapporteringssystem är också en faktor i valet av segments indelning. Rörelsegrenarna utgörs av Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet. Övrig verksamhet består av projektledning, byggservice och extern förvaltning. Intäkter Hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal med utgångs punkten att fastigheten kvarstår i Dagons ägo även om avtalet kan löpa på upp till 20 år. Hyresintäkterna fördelas över tiden enligt avtalens innebörd, vilket bland annat innebär att hyresrabatter redovisas i den period de avser.
Förutsättningar för gjorda värderingar Kalkylperioden för värderingar varierar från 5 till 10 år. Direktavkast ningskravet ligger i intervallet 6,0 till 10,0 procent. Ett vägt genomsnitt hamnar på cirka 7,5 procent. Den genomsnittliga inflationen har satts till 2 procent för kalkylperioderna. Den bedömda långsiktiga vakansen har i värderingskalkylerna satts från 5 till 10 procent. Drift- och under hållskostnaderna sätts utefter erfarenhet relaterat till fastighetens ålder och typ samt efter faktiska utfallsvärden.
Inkomstskatter I resultaträkningen redovisas aktuell skatt och uppskjuten inkomstskatt utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Skattesatsen i Sverige har under de senaste sex åren varit 28 procent, men sänks från och med 2009 till 26,3 procent. Skatten beräknas på nominellt bok fört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Inkomstskatt redovisas enligt balansräknings metoden, vilket innebär att uppskjuten skatt beräknas för på balans dagen identifierade temporära skillnader mellan tillgångarnas eller skul dernas skattemässiga värden och deras redovisade värden.Temporära skillnader förekommer i fastigheter, andelar i dotterbolag, inkomst skatter (underskottsavdrag) och räntebärande skulder. Temporära skillnader värderas till den skattesats som gäller nästkommande tids period, dvs 26,3 procent och förändringen från föregående balansdag redovisas över resultaträkningen som uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skilln ader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skatte fordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Inventarier och installationer Inventarier och installationer har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. IAS 16 tillämpas. Inventarier avskrivs linjärt enligt plan på fem år. Finansiella instrument Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IAS 39, vilket innebär att de initialt redovisas till anskaff ningsvärde, motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument utom de som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Därefter sker redovis ningen efter hur de klassificerats. Verkligt värde på noterade finansiella tillgångar motsvaras av till gångens noterade köpkurs på balansdagen. Verkligt värde på onote rade finansiella tillgångar fastställs genom att jämföra med liknande instrument eller diskonterade kassaflöden. Långfristiga fordringar, som bland annat utgörs av så kallade säljar reverser, har värderats till upplupet anskaffningsvärde. Kortfristiga ford ringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för säkra fordringar som bedömts individuellt. Likvida medel omfattar kassa och omedelbart tillgängligt postgirooch banktillgodohavande. Skulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transak tionskostnader. Efter anskaffningstidpunkten värderas lånen till upp lupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetod. Leverantörsskulder värderas utan diskontering till nominellt belopp. I koncernen utgör skuldportföljen en stor del av balansräkningens passivsida och värdeförändringar i de räntebärande skulderna, givet vald räntebindingsstrategi, antas vara korrelerande med värdeför ändringarna i fastighetsportföljen. Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen
Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro etc redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. Dagon följer IAS 19, Ersättningar till anställda, såväl som de ytterligare upplysningar som krävs enligt ÅRL. Åtaganden för ledande befattningshavare tryggas genom avgiftsbestämda pensionsplaner. Åtaganden för övriga anställda tryggas genom en försäkring i Alecta. I enlighet med uttalanden från Redovisningsrådets akutgrupp redo visas pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom försäkring hos Alecta som en avgiftsbestämd plan så länge ITP-planen är oförändrad i sin grundkonstruktion. Transaktioner med närstående Vid leverans av tjänster mellan koncernens bolag och andra närstående företag och privatpersoner tillämpas affärsmässiga villkor och mark nadsprissättning.
44
Innehåll
och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvär deringar. Metoden för att redovisa den vinst eller förlust som uppkom mer vid omvärdering beror på om derivatet identifierats som ett säk ringsinstrument, och, om så är fallet, karaktären hos den post som säkrats. Då säkringstransaktionen ingås, dokumenterar koncernen förhål landet mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten, liksom även koncernens mål för riskhanteringen och riskhanteringsstrategin avseende säkringen. Koncernen dokumenterar också sin bedömning, både när säkringen ingås och fortlöpande, av huruvida de derivatin strument som används i säkringstransaktioner är effektiva när det gäl ler att motverka förändringar i verkligt värde eller kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna. Säkringsredovisning används sedan 1 juli 2008, varför den effekti va delen av förändringar i verkligt värde på ett derivatinstrument som identifieras som kassaflödessäkring och som uppfyller villkoren för säk ringsredovisning redovisas i eget kapital. Den vinst eller förlust som hänför sig till den ineffektiva delen redovisas omedelbart i resultaträk ningen i posten ”Värdeminskningar finansiella instrument, orealisera de”. Ackumulerade belopp i eget kapital återförs till resultaträkningen i de perioder då den säkrade posten påverkar resultatet. Nedskrivningar De redovisade värdena på koncernens tillgångar prövas vid varje ba lansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinnings värde. En nedskrivning återförs endast i den utsträckning tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle haft om nedskrivning inte skett. Undantag från nedskrivningsprinciperna görs för materiella anlägg ningstillgångar som innehas för försäljning, förvaltningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar som värderas i enligt särskilda regler vilket beskrivs på respektive ställen i redovisningsprinciperna.
45
Innehåll
Noter – koncernen
Not 2 Segmentsrapportering Verksamhetstyp (primärt segment) mkr
Fastighetsförvaltning
Övrig verksamhet
Ofördelat
Totalt koncernen
2008
2007
2008
2007
2008
2007
2008
2007
Fastighetsintäkter Fastighetskostnader
458,3 -179,0
382,6 -149,3
-
-
-
-
458,3 -179,0
382,6 -149,3
Driftöverskott
279,3
233,3
0,0
0
0,0
0
279,3
233,3
-
-
26,0 -29,0 -
12,2 -12,8 -
-50,9 -
-48,7 -
-50,9 26,0 -29,0 0,0
-48,7 12,2 -12,8 0,0
10,5
23,6
-
-
-
-
10,5
23,6
-215,1 74,7
104,0 360,9
-3,0
-0,6
-50,9
-48,7
-215,1 20,8
104,0 311,6
24,5 -179,7
8,9 -123,2
-
-
-
-
24,5 -179,7
8,9 -123,2
28,6 -51,9
14,4 261,0
-3,0
-0,6
-50,9
-48,7
28,6 -105,8
14,4 211,7
Fastigheter Inventarier Övriga tillgångar Summa tillgångar
4 916,9 4 916,9
4 585,7 4 585,7
0,1 14,5 14,6
0,8 16,7 17,5
5,8 301,0 306,8
3,3 377,3 380,6
4 916,9 5,9 315,5 5 238,3
4 585,7 4,1 394,0 4 983,8
Eget kapital Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Summa skulder
3 485,6 3 485,6
3 075,0 3 075,0
0,0
12,4 12,4
1 321,7 431,0 1 752,7
1 484,5 411,9 1 896,4
1 321,7 3 485,6 431,0 5 238,3
1 484,5 3 075,0 424,3 4 983,8
Resultaträkning
Administration Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Andel i intressebolags resultat Värdeförändringar fastigheter, realiserade Värdeförändringar fastigheter, orealiserade Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade Resultat före skatt Balansräkning
Se not 14 för investeringar i fastighetsförvaltning. Geografi (sekundärt segment) mkr Öresund/Skåne Storstockholm Småland/Blekinge Norra Sverige Övriga Sverige Totalt Dagon
Not 3
Fastighetsintäkter
Driftöverskott
2008
2007
2008
2007
84,4 111,5 96,5 112,6 53,3 458,3
89,4 62,3 100,1 92,3 38,5 382,6
48,3 75,8 58,2 65,4 31,6 279,3
52,9 46,2 59,9 53,5 20,8 233,3
Förvärv av fastigheter via bolag
Tillgångar 2008-12-31
2007-12-31
1 295,0 1 173,0 907,4 926,0 615,5 4 916,9
1 199,0 1 208,0 957,7 712,4 508,6 4 585,7
Not 4 Övriga intäkter och övriga kostnader
Fastigheter förvärvas vanligtvis genom förvärv av bolag bland annat för att stämpelskatt utgår vid fastighetsöverlåtelser. Förvärv via bolag kan antingen klassificeras som förvärv av rörelse eller tillgångsförvärv. Under 2008 genomfördes inga förvärv av rörelse, utan endast till gångsförvärv.
Övriga intäkter består av de externa intäkter som genereras av stöd verksamheterna projektledning, byggservice och extern förvaltning. tkr Koncernen Projektledning Byggservice Extern förvaltning SUMMA
2008
2007
7 305 11 663 7 045 26 013
5 927 3 369 2 953 12 249
Övriga kostnader består av ovanstående verksamheters kostnader för att generera ovanstående intäkter samt avsättning till vinst andelsstiftelse. Se not 10 för specifikation på kostnadsslag.
46
Innehåll
Not 5
Kontraktslängd
Kontraktslängd
Not 6 Administrationskostnader
Antal Uthyrbar Hyres- Andel,% avtal area, mkr intäkter, kvm
Lokalhyresavtal 2009 2010 2011 2012 >2012 Övriga tillsvidare Summa
576 351 228 90 102 210 1 557
102 758 143 943 112 665 75 909 137 904 10 903 584 082
64,6 119,7 99,1 59,3 120,3 6,5 469,5
13,2 24,5 20,3 12,1 24,6 1,3 96,0
Bostäder P-platser/ Garage Summa
177 562 2 296
17 659 601 741
15,3 4,4 489,2
3,1 0,9 100,0
Vakant TOTALT
2 296
137 047 738 788
79,4 568,6
100,0
tkr Koncernen Personalkostnader Avskrivningar Övriga kostnader SUMMA
2008
2007
-25 203 -1 064 -24 622 -50 889
-24 040 -742 -23 992 -48 774
Avser främst kostnader för koncernens ledning och centrala funktioner såsom ekonomi, finansiering, juridik, analys och informationstek nologi samt börsnoteringskostnader. Innefattar även fastighetsad ministration såsom kostnader för löpande fastighetsförvaltning inklu derande kostnader för hyresdebitering, hyresförhandling, hyreskrav och redovisning. Avskrivning på inventarier ingår i administrations kostnader.
Hyresavtalen i Dagonkoncernen är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Tabellen ovan visar hyresintäk terna beräknade på aktuella hyreskontrakt, per 31 december 2008. En stor del av de kommersiella avtalen förfaller inom fem år. Hyresavtalen avseende lokaler ingås på 3-20 år. Hyran indexregleras oftast. Som tillägg på bashyran utgår i de flesta fall tillägg för värme och fastig hetsskatt. Tilläggen grundar sig på de faktiska kostnader som hyres värden haft.
Not 7 Anställda och personalkostnader tkr
2008 Löner, andra Avsättning till ersättningar vinstandelsstiftelse*
Koncernen Styrelse, VD Pensionskostnader, styrelse och VD Övriga anställda Pensionskostnader, övriga anställda Summa
2 047 219 30 093 4 745 37 104
27 2 106 2 133
2007 Sociala kostnader
Löner, andra ersättningar
670 11 095 11 765
1 004 198 27 142 4 705 33 049
Sociala kostnader
Bonus
20 1 274 1 294
338 9 485 9 823
* För mer information se sidan 25.
Antal och könsfördelning Medeltal anställda Totalt koncernen
Antal Andel 2008 kvinnor, % 76
Könsfördelning i styrelse och ledning Styrelsen 6 Övriga ledande befattningshavare 6
30
Antal Andel 2007 kvinnor, % 69
Sjukfrånvaro, %
6
-
-
4
-
2007
Sjukfrånvaro som andel av varje grupps ordinarie arbetstid Total sjukfrånvaro som andel av ordinarie arbetstid
28
-
2008
Andel av total sjukfrånvaro som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer Sjukfrånvaro efter kön Män Kvinnor
2,1
50,8 1,6 3,3
1,1
1,3 0,8
Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori, procentenheter 29 år eller yngre 0,1 30-49 år 1,0 0,6 50 år eller äldre 1,0 0,5
47
Innehåll
Noter – koncernen
Not 8 Ersättningar till ledande befattningshavare Till styrelsen utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Till ledamot anställd i bolaget utgår inget arvode. Ersättningar till VD och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension. Med andra ledande befattningshavare menas de personer som under 2008 utöver VD ingick i koncernledningen. Enligt årsstämmans beslut, kommer arvoden att utgå till styrelsens ordförande med 250 tkr och till övriga styrelseledamöter med 125 tkr. Grundlön/ styrelsearvode
tkr Styrelsens ordförande, Lennart Olsson Jan Länsberg Fredrik Svensson Lars Rosvall Mats Nilstoft VD, Roger Stjernborg Eriksson Andra ledande befattningshavare, 5 personer Summa
Övriga förmåner 1)
250 150 125 150 125 1 154 3 886 5 840
Pensions kostnad
93 186 279
219 1 160 1 379
Summa 250 150 125 150 125 1 466 5 232 7 498
Övriga förmåner avser tjänstebil och avsättning till vinstandelsstiftelse.
1)
Pensioner Samtliga ledande befattningshavares pensionsålder är 65 år. Samtliga ledande befattningshavare har premiebaserad pension, utan andra förpliktelser för bolaget än skyldigheten att erlägga årliga premier. Pensionspremierna för koncernledningen baseras på ITP-planen. Uppsägning Mellan bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhåller VD därtill ett avgångsveder lag på tolv månader. Avgångsvederlaget avräknas mot ev annan lön eller ersättning som VD erhåller från annan än bolaget. För övriga ledande be fattningshavare gäller att tre personer har 12 månaders, en har fem månaders och en har två månaders uppsägning från arbetsgivarens sida. Från medarbetarna sida gäller att två personer har sex månaders, en har fyra, en har tre och en har två månaders uppsägningstid vid egen uppsägning Ersättning till VD beslutas av styrelsen. Principer om ersättning till koncernledning och övriga befattningshavare beslutas av styrelsen.
Not 10 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag
Not 9 Arvode och kostnadsersättning till revisorer tkr
2008
2007
Grant Thornton Revision Andra uppdrag Summa
2 000 2 000
1 540 616 2 156
Ernst & Young Revision Andra uppdrag Summa Totalt
1 073 1 073 3 073
271 2 430 2 701 4 857
tkr
2008
2007
-81 990 -28 512 -29 134 -16 234 -6 509 -16 648 -179 027
-69 743 -25 979 -16 092 -13 185 -7 852 -16 433 -149 284
Administrationskostnader Lokalkostnader Transporter och resor Reklam, PR Personalkostnader Revisionsarvoden Tele- och IT Övriga kostnader Summa
-2 578 -4 063 -4 024 -25 203 -2 000 -2 406 -10 615 -50 889
-1 852 -3 368 -3 582 -24 040 -981 -3 822 -11 129 -48 774
Övriga kostnader Personalkostnader Avsättning till vinstandelsstiftelse Övriga kostnader Summa
-13 365 -2 634 -13 026 -29 025
-11 172 -1 648 -12 820
Fastighetskostnader El, kyla, värme och VA Förvaltning och skötsel Reparationer och underhåll Fastighetsskatt och tomrättsavgäld Personalkostnader Övriga fastighetskostnader Summa
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok föring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övri ga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgif ter. Allt annat är andra uppdrag.
48
Innehåll
Not 13 Goodwill
Not 11 Finansnetto tkr Finansiella intäkter Ränteintäkter Övrigt Summa finansiella intäkter Finansiella kostnader Räntekostnader Övrigt Summa finansiella kostnader
2008
2007
24 451 55 24 506
8 933 8 933
-178 266 -1 410 -179 676
-122 409 -743 -123 152
Värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade Räntetak 11 774 Swappar 16 840 Summa värdeförändringar 28 614
tkr
-2 235 93 712 91 477
-10 464 -8 123 -18 587
-105 760 29 613 -1 601 6 865
211 725 -59 283 -3 200 40 518
11 443
-
45 157 91 477
3 378 -18 587
86
9
2008-12-31
2007-12-31
Aktuell skattekostnad Uppskjuten skattekostnad Totalt redovisad skattekostnad
tkr Verkligt värde vid årets början Förvärv av fastigheter Investeringar i fastigheterna Värde sålda fastigheter Orealiserad värdeförändring Utgående verkligt värde
2 406 776 2 233 100 224 144 -382 341 104 045 4 585 724
Sammanfattning Värdetidpunkt Verkligt värde Kalkylperiod Direktavkastning för bedömning av restvärde
40 221 -
72 516
40 221
2008-12-31
2007-12-31
124 299 3 125 11 465 138 889
214 922 5 569 4 023 224 514
Taxeringsvärden, tkr Redovisade uppskjutna skatteskulder Inkomstskatter (uppskjutna) fastigheter Obeskattade reserver Finansiella instrument Summa uppskjutna skatteskulder
4 585 724 333 504 237 300 -24 600 -215 063 4 916 865
72 516 -
Redovisade uppskjutna skattefordringar Inkomstskatter (underskottsavdrag) Fastigheter Summa uppskjutna skattefordringar Balansräkningen
2007-12-31
31 december 2008 4 916,9 mkr Varierar mellan 5-10 år För övervägande delen av beståndet mellan 6,0-10,0 procent med ett vägt genomsnitt på cirka 7,5 procent Inflationsutveckling 2 procent Kalkylränta/diskonteringsränta En funktion av direktavkastning inflationsutveckling Långsiktig vakans Normalt mellan 5-10 procent Drift- och underhållskostnader Erfarenhetsvärden relaterade till ålder, typ av fastighet etc samt utfallsvärden
Effektiv skattesats, % Balansräkningen
2008-12-31
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden. Dagon värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet. Varje kvartal värderas 20-30 procent externt, resten värderas internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt under en rullande 12-må naders period. Per den 31 december 2008 har Dagon externvärderat 45 fastigheter. Dessa 45 fastigheter motsvarar ett värde om 2 045,2 mkr vilket är 41,6 procent av det totala beståndet. Värderingarna är av kastningsbaserade enligt kassaflödesmetoden, dvs baserade på prog noser av framtida kassaflöden. Fastigheternas avkastningsnivå har be dömts utifrån deras unika risk samt gjorda transaktioner på respektive ort enligt ortsprismetoden. De externa värderingarna har utförts av CBRE, Newsec och Ernst & Young i enlighet med internationell värde ringsstandard.
Avstämning av effektiv skatt Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats (28%) Verkligt värde intressebolags andel Ej avdragsgilla kostnader Ej skattepliktiga intäkter Förändring skattesats (28,0 - 26,3 %) avseende uppskjuten skatt Skatteeffekt av utnyttjade underskotts avdrag Totalt redovisad skattekostnad
762 762
Not 14 Förvaltningsfastigheter
Not 12 Skatter 2007
762 762
Avser 30 procent i Dagon Projektledning AB.
7 734 6 633 14 367
2008
2007-12-31
Verkligt värde vid årets början Förvärv av minoritet i dotterbolag Utgående verkligt värde
Värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade härrör sig från ränteswappar och räntetak.
Resultaträkningen, tkr
2008-12-31
Taxeringsvärden, byggnader Taxeringsvärden, mark Summa
2008-12-31
2007-12-31
1 405 079 372 939 1 778 018
1 342 575 329 111 1 671 686
Investeringsåtaganden Under året tecknades avtal om köp av hotellfastighet i Karlskrona. Till träde sker i mars 2010. Affären uppgår till cirka 170 mkr. Detta finan sieras med lån om cirka 125 mkr, vilka beräknas lånas till marknads mässiga villkor. Under 2007 tecknades avtal om köp av en fastighet i Trelleborgs kommun för uppförande av bostadsfastigheter. Tilläggs köpeskilling kan komma att utgå när detaljplan för området vinner laga kraft. Tilläggsköpeskillingens storlek blir beroende av hur många byggrätter som skapas. Det slutliga beloppet kan komma att hamna mellan 0 och 40 mkr.
Utöver de underskottsavdrag som har aktiverats och anges ovan, finns ytterligare underskottsavdrag om cirka 174 mkr. Det föreligger vissa be gränsningar att utnyttja dessa under en period av 5 år på grund av den så kallade koncernbidragsspärren. Det innebär att dessa kan utnyttjas utan begränsningar tidigast under beskattningsåret 2013. Skatteeffekter av avsättning till säkringsreserv har redovisats mot eget kapital.
49
Innehåll
Noter – koncernen
Not 15 Inventarier och installationer tkr
2008-12-31
2007-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början Investeringar Avyttringar / utrangeringar Summa
8 411 3 612 -78 11 945
5 527 2 884 8 411
Ackumulerade avskrivningar vid årets början Investeringar Avyttringar / utrangeringar Årets avskrivningar Summa
-4 253 -449 -117 -1 178 -5 997
-3 386 -867 -4 253
5 948
4 158
Planenligt restvärde vid årets slut Not 16 Finansiella instrument
2008, tkr
Finansiella Finansiella Finansiella Finansiella tillgångar tillgångar skulder skulder värderade till värderade till värderade till värderade till verkligt värde upplupet Lånefordringar upplupet verkligt värde via resultat- anskaffnings/ kund anskaffnings- via resultaträkningen värde fordringar värde räkningen
Justering ej finansiella instrument
Fordringar hos intresseföretag
-
Andra långfristiga värdepappersinnehav
16 720
Långfristiga fordringar
16 720 2 990
Kundfordringar Övriga fordringar
Summa
2 990
24 619 14 980
24 619
12 666
3 724
Kortfristiga placeringar
31 370 -
Långfristiga räntebärande skulder
3 455 591
3 455 591
Övriga långfristiga skulder
27 793
27 793
Kortfristiga räntebärande skulder
30 001
30 001
Leverantörsskulder
46 804
46 804
Övriga kortfristiga skulder SUMMA
14 980
29 386
27 609
6 332
67 153
2 634
76 119
3 566 521
67 153
6 358
3 712 007
2007, tkr Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Långfristiga fordringar Kundfordringar Övriga fordringar Kortfristiga placeringar Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder SUMMA
17 220 750 7 693 14 980
14 980
6 546
23 766
15 855
8 443
50
17 220 750 7 693 37 381 -
3 045 042 4 924
3 045 042 4 924
30 001 61 610 21 777 3 163 354
30 001 61 610 24 852 3 229 473
880 880
2 195 18 050
Innehåll
Dagon hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av räntderivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett finansiellt instrument som ska värderas till verkligt värde i balansräkningen på det sätt som Dagon hanterar ränterisker, medan värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Till och med andra kvartalet 2008 tillämpade Dagon inte säkringsredovisning. Alla värdeförändringar på finansiella instrument redovisades i resultaträkningen. Under 2008 har Dagon redovisat ett resultat om 28,6 mkr i resultaträkningen avseende orealiserad värdeföränd ring finansiella instrument. Motsvarande siffra för 2007 var 14,4 mkr för hela året. Tidigare fanns inga sådana instrument. Eftersom Dagon nu tillämpar säkringsredovisning kommer värdeförändringar helt eller delvis att redovisas mot eget kapital. Instrumenten effektivitetstestas varje kvartal för att mäta deras effektivitet i säkringshänseende. Den del av värdeförändringar som härrör från icke effektiv säkring, bokförs i resultaträkningen som orealiserad värdeförändring finansiella instrument. Resterande bokförs mot en säk ringsreserv i eget kapital.
Instrument
Start
Slut
Värde Nominellt Värde per förändring, belopp, tkr 08-12-31, tkr tkr
Säkrings reserv 73,7%, tkr
Villkor
CAP
2007-03-29 2010-10-04
800 000
-2 174
-21 681
15 979
Motpart betalar Stibor 90 - 3,90 % om Stibor 90 överstiger 3,90 %. Premie 0,42 % årligen
SWAP
2007-03-29 2011-10-02
400 000
-20 949
-34 962
25 767
Motpart betalar Stibor 90, Dagon betalar 4,21 % fast
SWAP
2010-10-04 2018-12-16
400 000
-9 885
-9 885
7 285
Motpart betalar Stibor 90, Dagon betalar 3,7 % fast
PARTSWAP 2007-04-02 2014-04-02
500 000
-13 925
-27 973
20 616
Motpart betalar Stibor 90 på 500 mkr, Dagon betalar 5 % på 145 mkr och Stibor 90 (max 5 %) på 355 mkr
-1 268
År 1-5 betalar motpart Stibor 90, År 1 betalar Dagon Stibor 90 -1,21 %. År 2-5 betalar Dagon Stibor 90-1,21 % + 5 gånger (2-års ränta - 10-års ränta) År 1-5 betalar motpart Stibor 90, År 1 betalar Dagon Stibor 90 -1,15 %. År 2-5 betalar Dagon Stibor 90-1,15 % + 5 gånger (2-års ränta - 10-års ränta)
CMS Swap
CMS Swap
2008-06-30 2013-06-28
2008-07-04 2013-07-04
300 000
-3 133
1 720
200 000
-2 107
-2 106
1 552
2 600 000
-52 173
-94 887
69 932
Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Not 19 Förfallostruktur fordringar
tkr
tkr
Förutbetald leasing Förutbetalda försäkringspremier Upplupna hyresintäkter Upplupna räntor Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Totalt
2008-12-31
2007-12-31
231 544 365 5 374
236 1 003 32 30
8 444 14 958
8 268 9 569
Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansda gen Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen Summa
2008-12-31
2007-12-31
56 189
45 424
2 790
400
58 979
45 824
Kostnaden för konstaterade och befarade kundförluster uppgick till 2 017 tkr. Not 18 Andra långfristiga värdepappersinnehav tkr Innehav vid årets början Årets anskaffningar/försäljningar Innehav vid årets slut
2008-12-31
2007-12-31
17 220 -500 16 720
9 524 7 696 17 220
Not 20 Övriga fordringar tkr Fordran likvider fastighetsaffärer Ränteswappar, räntetak Övriga kortfristiga fordringar Summa
2008-12-31
2007-12-31
11 976 14 980 4 414 31 370
6 169 14 980 16 232 37 381
Not 21 Kassa och bank Koncernen har en checkräkningskredit om 50 mkr, vars utnyttjande vid årsskiftet var 0 mkr.
51
Innehåll
Noter – koncernen
Not 22 Aktiekapital Transaktion
Totalt antal aktier
Ingående balans 2007-01-01
12 855 498
0,20
-
-12 212 723
0,01
9 000 395 075
90 003 951
0,01
438
4
0,01
-9 046 543 654
-
5,00
Nyemission Sammanläggning (500:1)
Nominellt belopp/ kvotvärde, kr
64 277 487
Minskning av aktiekapitalet Apportemission
Totalt aktiekapital, kr
Apportemission
1 500 000
7 500 000
5,00
Utgående balans 2007-12-31
19 629 346
98 146 730
-
Ingående balans 2008-01-01
19 629 346
98 146 730
-
-1 300
-
-
Återköp egna aktier Utgående balans 2008-12-31
19 628 046
-
98 146 730
Antal aktier vid räkenskapsårets slut uppgår till 19 629 346 st. Föreslagen utdelning till aktieägare uppgår till 3 kr (4).
Not 23 Finansiella mål
Not 25 Pensioner
Dagons finansiella mål är:
Genomsnitt 5 års statsobligationsränta 2008 var 3,7757 % enligt Riksbanken.
Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2008 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1,9 mkr (1,9). Alectas överskott kan för delas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2008 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolide ringsnivån till 112 procent (152). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäk ringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringtekniska beräk ningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Not 24 Resultat per aktie
Not 26 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Beräkningen av resultat per aktie för 2008 har baserats på årets resultat uppgående till -14 283 tkr (193 197) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående aktier under 2008 uppgående till 19 629 346 stycken (17 921 877).
tkr
– att över en konjunkturcykel uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan (femårig statsobligation) plus åtta procentenheter. – att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 25 %. – att räntetäckningsgraden ej ska understiga 1,5 gånger. Måluppfyllelse Avkastning på eget kapital, % Soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr
Mål
Utfall
> 11,8 > 25,0 > 1,5
-1,1 25,2 1,5
Upplupna lönerelaterade kostnader Upplupna räntor Förutbetalda hyresintäkter Övriga förutbetalda intäkter Övriga upplupna kostnader Totalt
52
2008-12-31
2007-12-31
6 284 31 651 66 973 804 26 133 131 845
4 470 24 520 53 136 41 13 417 95 584
Innehåll
Not 27 Räntebärande skulder tkr Förfallotidpunkt inom 1 år från balansdagen Förfallotidpunkt 1-5 år från balansdagen Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen Summa
Not 30 Transaktioner med närstående
2008-12-31
2007-12-31
74 001
30 001
2 043 305
1 726 455
1 368 285 3 485 591
1 318 587 3 075 043
Dagon har ingått ett fastighetsförvaltningsavtal med AB ERLAB Fastig heter, vilket delvis ägs av Dagons verkställande direktör Roger Stjern borg Eriksson. Arvodet från AB ERLAB Fastigheter, uppgår för 2008 till 36 285 kr. Förutom ovanstående avtal har räntebetalningar skett till och från moderbolaget. Ersättning till styrelseledamöter och ledande befatt ningshavare avseende utfört arbete framgår av not 7. Not 31 väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
Övriga långfristiga skulder tkr Förfallotidpunkt inom 1 år från balansdagen Förfallotidpunkt 1-5 år från balansdagen Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen Summa
2008-12-31
2007-12-31
-
-
27 099
4 500
694 27 793
424 4 924
Värdering av förvaltningsfastigheter Verkligt värde på förvaltningsfastigheter baseras på externt genomförda värderingar. Dagon genomför löpande värderingar, vilka är en integre rande del av affärsprocessen. För varje fastighet finns alltid en affärs plan, som uppdateras minst en gång om året och innehåller senaste externa värderingen, en handlingsplan för vilka åtgärder som bedöms optimera fastighetens driftnetto och värde samt ett ställningstagande om fastighetens värde. Till grund för de externa värderarnas bedöm ning av fastighetens värde används en nuvärdesberäkning av fastig hetens framtida driftnetto. Hänsyn tas till fastighetskategori, geografi, hyresavtalens löptid, kalkylränta, direktavkastningskrav, långsiktig vakans och drift- och underhållskostnader. Alla fastigheterna värde rades externt under 2008. Det är vanligt vid fastighetsvärderingar att man anger fastighetsvärdena inom ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10 procent; för Dagons del innebär ett intervall om +/- 5 procent ett värde intervall om +/- 245 mkr.
Dagon är i finansiellt hänseende framförallt exponerat för ränterisker. Med ränterisk avses risken att förändringar i räntenivån påverkar finansnettot. Genom att arbeta med simulering av framtida ränteut veckling kan Dagon välja vilka instrument och åtgärder som bäst be gränsar volatiliteten i finansnettot. I tabellen nedan framgår hur förändringar i räntemarknaden skulle påverka Dagons räntekostnader med hänsyn taget till de ränte säkringsinstrument som var avtalade per 31 december 2008.
Finanspolicy Dagons finansverksamhet styrs av den finanspolicy som fastställs årligen av styrelsen. Finanspolicyn anger de övergripande reglerna för hur Dagons finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i finansverk samheten ska begränsas. Finansfunktionen är en koncernfunktion med ansvar för koncernens finansiering, likviditetsplanering och hantering av finansiella risker.
Räntekostnad vid alternativ ränteutveckling Procentenheter Nuläge (STIBOR 7d cirka 2,10 %) ökning +1,0 %-enhet ökning +2,0 %-enhet ökning +3,0 %-enhet ökning +4,0 %-enhet minskning –1,0 %-enhet
Snittränta, Differens mot Dagon, % nuläge, % 3,52 4,35 5,05 5,60 6,10 2,69
0,83 1,53 2,08 2,58 –0,83
De övergripande målen för finansfunktionen är: – Att på ett kostnadseffektivt sätt minimera de finansiella riskerna som uppstår i verksamheten. – Att fortlöpande bevaka och planera för att säkerställa tillräcklig likviditet för den dagliga verksamheten. – Att skapa en god avkastning på överskottslikviditeten med hänsyn tagen till de riktlinjer som gäller för placeringsverksamheten. – Att upprätthålla en god intern kontroll genom effektiva rutiner.
Not 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
– Att effektivt hantera företagets upplåning.
tkr
Hantering av finansiella risker
Fastighetsinteckningar Aktier i dotterbolag Borgensförbindelser till förmån för koncernbolag Summa
2008
2007
3 501 200 608 572
3 061 650 608 571
1 876 020 5 985 792
172 021 3 842 242
Likviditets- och upplåningsrisk Med likviditets- och upplåningsrisk avses risken att inte kunna uppfylla betalningsförpliktelser som en följd av otillräcklig likviditet eller svårig het att uppta nya lån. För Dagon bör aldrig tillgången till kapital vara en begränsande faktor. Dagon ska alltid kunna genomföra affärer när till fälle ges och alltid kunna fullgöra sina åtaganden. Likviditetsrisken han teras genom att Dagon har tillgång till krediter eller likvida medel med kort varsel. Upplåningsrisk är risken för att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. I syfte att begränsa upplåningsrisken ska Dagon eftersträva krediter med lång löptid såväl som en bred kredit givningsbas.
Not 29 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalysen Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mkr
2008
2007
Avskrivningar på inventarier Andel av intressebolags resultat Summa
1 178 1 178
867 867
Motpartsrisk Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften.
I likvida medel i Kassaflödesanalysen ingår kortfristiga placeringar om de är av sådan art att de kan betraktas som likvida medel.
53
Innehåll
Noter – koncernen
För att reducera motpartsrisken anges i finanspolicyn att upplåning av likviditet får ske med följande motparter: – Stat och kommun. – Banker och andra finansieringsinstitut med en rating om sämst A3/A-. – Utländska banker med sämst A3/A- i kreditbetyg. All upplåning ska ske med tillämpning av svensk lag och svensk låne dokumentation. Beträffande Dagons kundfordringar genomförs sedvanliga kreditpröv ningar innan en ny hyresgäst accepteras. I fall där det anses nöd vändigt ska hyresgästen även lämna bankgaranti eller förskottshyra. På motsvarande sätt prövas kreditvärdigheten på de eventuella revers fordringar som uppstår i samband med avyttringar av fastigheter och/ eller bolag. Operationell risk Med operationell risk i finansiella verksamheter avses risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetens utveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. Dagons finansfunktion arbetar kontinuerligt med att övervaka den administrativa säkerheten och kontrollen. Kreditgivare Dagons finansieringskälla är penningmarknaden och Dagon arbetar framför allt med långa bilaterala kreditfaciliteter. Bland Dagons finan siärer av långfristiga lån finns både nationella och internationella banker. Dagon för en kontinuerlig dialog med banker och andra aktörer på finansmarknaden för att säkerställa att Dagon över tiden har en ända målsenlig och kostnadseffektiv finansiering. Dagon har gentemot vissa banker lovat att ha en soliditet på minst 25 procent och en ränte täckningsgrad på 1,5 procent. Räntekänslighet Räntenivån har betydelse för Dagons verksamhet inom ett flertal om råden. Fastigheternas marknadsvärden, och därmed bokförda värden, är avhängiga räntenivån. Stigande ränta sänker marknadsvärdet på fastigheter men även på låneportföljen givet vald räntebildningsstrategi. Även verksamhetens nettokassaflöde beror i viss mån på räntan. Verk samhetens nettokassaflöde påverkas kortsiktigt negativt av stigande ränta. På längre sikt, givet att en ränteuppgång uppstår ur en normal konjunkturförstärkning, ökar hyresintäkterna genom sjunkande vakan ser, stigande marknadshyror och inflations/index-relaterade hyreshöj ningar i befintliga hyresavtal. Ökningen av hyresintäkterna kan vara lika stora eller större än de ökade räntekostnaderna. Finansieringsmöjligheter De fastigheter som Dagon äger är finansierade med lån och eget kapital. Dagons möjligheter att uppnå konkurrenskraftig finansiering har stärkts över tiden och är numera mycket bra. Kreditrisk Kreditrisken avseende koncernens hyresfordringar är begränsad då samtliga hyror betalas i förskott och antalet hyreskontrakt uppgår till cirka 1 500 stycken. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen i tabellen nedan visar hur rörelsen påverkas av förändringarna i de viktigaste variablerna. Den baseras på situationen på den 31 december 2008. Förändring Hyresintäkter Ekonomisk vakans Fastighetskostnader Finansieringskostnad vid ändrad räntenivå*
Resultat påverkan, mkr
+/- 1 procent +/- 1 procentenhet +/- 1 procent
4,9 5,7 1,8
+/- 1 procentenhet
28,9
*Effekt av derivatinstrument medtagen
54
Innehåll
Moderbolaget
Resultaträkning
Balansräkning
Moderbolaget
Moderbolaget
Belopp i tkr
Not
2008
2007
1 000 1 000
-
-4 186 -120 000 -123 186
-4 340 -4 340
6 6
19 744 -303 -103 745
13 521 -7 9 174
14 7 7
-103 745
-2 624 6 550
Intäkter Kostnader Bruttoresultat Administrationskostnader Nedskrivning aktier i dotterbolag Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Avvecklad verksamhet Aktuell skatt Uppskjuten skatt Resultat efter skatt
2, 3, 4 ,5
Belopp i tkr
Not
TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar
-
-
1 974
1 219
8
868 263
10
426 436
988 263 493 124
Materiella anläggningstillgångar Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar
08-12-31 07-12-31
1 296 673 1 482 606
Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank
10 10 9
Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR
107 673
187 948
98 147 2 98 149
Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa fritt eget kapital
98 147 2 98 149
1 315 107 1 387 139 -103 745 6 550 1 211 362 1 393 689 11 1 309 511 1 491 838
Övriga avsättningar
-
-
Långfristiga skulder Övriga långfristiga skulder
-
-
237 21 299 -
6 943 26
171 21 707
305 7 274
Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
55
13 484 376 1 511
34 545 16 506 1 331 218 1 499 112
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital
Summa eget kapital
33 197 475 93
12 12
15
1 331 218 1 499 112
Innehåll
Förändring av eget kapital Moderbolaget Belopp i tkr Eget kapital 2006-12-31 Överföring föregående års resultat Nedsättning av aktiekapital Minskning av reservfond för förlusttäckning Utdelning av dotterbolagsaktier Nyemission (efter avdrag för emissionskostnader 35 177 tkr) Årets resultat Eget kapital 2007-12-31 Överföring föregående års resultat Utdelningar Köp av egna aktier Årets resultat Eget kapital 2008-12-31
Aktiekapital
Reservfond
Balanserade vinstmedel
Årets resultat
Totalt eget kapital
12 856
9 693
-6 247
-3 444
12 858
-3 444 12 213 9 691 -9 676
3 444
-9 676
-12 213 -9 691
97 504
1 384 602
98 147
2
1 387 139 6 550 -78 517 -65
6 550 6 550
-103 745 -103 745
-78 517 -65 -103 745 1 309 511
2008
2007
-103 745 120 000 -99
6 550 -35
16 156
6 515
Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Summa förändring av rörelsekapital
-18 215 14 433 -3 782
1 895 -28 413 -26 518
Kassaflöde från den löpande verksamheten
12 374
-20 003
Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag/verksamheter Avyttring tidigare verksamhet Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar
66 688 -820
-988 264 21 366 -493 124 -1 219
Kassaflöde från investeringsverksamheten
65 868
-1 461 241
Finansieringsverksamheten Nyemission Emissionskostnader Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-78 517 -78 517
1 517 285 -35 177 1 482 108
-275 948 673
864 84 948
98 147
2
1 315 107
-6 550
1 482 106 6 550 1 491 838
Kassaflödesanalys Moderbolaget Belopp i tkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster exkl avskrivningar och värdeförändringar Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital
Årets kassaflöde Ingående likvida medel Likvida medel vid årets slut
56
Innehåll
Noter – moderbolaget Not 1 Redovisningsprinciper
Not 6 Finansnetto
Moderbolagets, Dagon AB, årsredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2:1. Tillämpade redovisnings principer framgår av tillämpliga delar av koncernens not 1 med följande tillägg för moderbolaget.
tkr Ränteintäkter Koncernbolag Övriga Summa
Koncernbidrag Koncernbidrag efter skatteavdrag redovisas som en minskning eller ökning av fritt eget kapital. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital.
Räntekostnader Koncernbolag Övriga Summa
Not 2 Administrationskostnader
Not 7 Skatter
tkr Personalkostnader Övriga kostnader Summa
2008
2007
-373 -3 813 -4 186
-248 -4 092 -4 340
Avstämning av effektiv skatt Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats (28%) Ej avdragsgilla kostnader Ej skattepliktiga intäkter Skatteeffekt av utnyttjade underskottsavdrag Totalt redovisad skattekostnad
2007
Löner, Löner, andra andra ersättSociala ersättSociala ningar kostnader ningar kostnader 800 800
259 259
-
2007
19 696 48 19 744
13 486 35 13 521
-300 -3 -303
-7 -7
2008
2007
0 0 0
0 0 0
-103 745 29 049 -33 602 3
9 174 -2 569 -
4 550 0
2 569 0
2008
2007
988 263 -
Aktuell skattekostnad Uppskjuten skattekostnad Totalt redovisad skattekostnad
Not 3 Anställda
Moderbolaget Styrelse, VD pensionskostnader Övriga anställda pensionskostnader Summa
2008
Resultaträkningen, tkr
Avser främst kostnader för koncernens ledning och centrala funktioner såsom ekonomi, finansiering, juridik, analys och informationsteknologi samt börsnoteringskostnader.
2008
Not 8 Andelar i koncernföretag tkr
-
Dagon AB har inte några anställda. Medarbetare inom Dagon är till största delen anställda i dotterbolaget Dagon Förvaltning AB.
Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början Förvärv Avyttringar Aktieägartillskott Summa
988 263
19 091 988 263 -19 091 988 263
Not 4 Ersättning till styrelsen
Ingående nedskrivningar Nedskrivningar Summa
-120 000 -120 000
-
Bokfört värde vid årets slut
868 263
988 263
Till styrelsen utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Arvode har utgått om totalt 0,8 mkr (0), varav till styrelsens ordförande 0,25 mkr (0).
Från 2007 är endast Dagon Sverige AB direktägt av Dagon AB. Övriga koncernbolag ägs av dotterbolag till Dagon AB. Direktägda dotterbolag framgår nedan. Övriga i koncernen ingående bolag redovisas ej i moderbolagets årsredovisning eftersom uppgifter na med hänsyn till kravet på rättvisande bild är av ringa betydelse. Öv riga bolag framgår dock av respektive dotterbolags årsredovisningar.
Not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Inga arvoden eller kostnadsersättningar har utgått från moderbolaget till revisorer. Samtliga arvoden och ersättningar till revisorer har utgått från dotterbolag i koncernen. tkr Grant Thornton Revision Andra uppdrag Ernst & Young Revision Andra uppdrag Summa
2008
2007
440 -
-
440
448 448
Moderbolagets innehav av aktier och andelar i koncernföretag
Dotterbolag/ Org.nr/ Säte Dagon Sverige AB, 556473-1213, Malmö Summa
57
Andel % 100 100
Bokfört värde, tkr 2008-12-31 868 263 868 263
Innehåll
Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Not 14 Avvecklad verksamhet
tkr
Avvecklad verksamhet avser den verksamhet i Wise Group AB som bedrevs under kvartal 1 2007, och som såldes till ett dotterbolag och sedan utskiftades till tidigare aktieägare i Wise Group AB. Den verk samheten har inget alls att göra med Dagons verksamhet, varför denna redovisas på egen rad i resultaträkningen.
2008-12-31
2007-12-31
13
-
94 107
187 187
Pensioner och sjukförsäkringar Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa
tkr Not 10 Förfallostruktur fordringar tkr Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen Summa
2008-12-31
2007-12-31
33 290 -
1 511 -
426 436 459 726
493 124 494 635
Not 12 Förfallostruktur skulder 2007-12-31
237
6 969
-
-
21 299 21 536
6 969
Förfallostruktur avser skulder exklusive skatteskulder. Not 13 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser tkr Pantförskrivna kundfordringar Summa
2008-12-31 1 582 250 1 582 250
-
3 963 -6 587 -2 624
Skatt Resultat efter skatt
-
-2 624
Upplupna lönerelaterade kostnader Övriga förutbetalda Intäkter Övriga upplupna kostnader Summa
Antalet registrerade aktier vid räkenskapsårets slut uppgår till 19 629 346. En uppställning av aktiekapitalet och antal aktier återfinns i not 22 för koncernen. Vägt genomsnittligt antal aktier har under året varit 19 629 346 (17 921 877).
Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen Summa
Intäkter Kostnader Resultat före skatt
tkr
Not 11 Eget kapital
2008-12-31
2007
Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Förfallostruktur avser fordringar exklusive skattefordringar.
tkr
2008
2007-12-31 -
58
2008 29 142 171
2007 29 276 305
Innehåll
Vinstdisposition Förslag till vinstdisposition
Dagons utdelningspolicy är att Dagon ska överföra 30-50 procent av årets resultat exklusive orealiserade värdeförändringar till aktieägarna. Utdelningar utanför detta intervall är också möjliga. Det är också uttalat att utdelningen ska vara stabil över tiden. Styrelsen föreslår en vinstutdelning om 3 kr per aktie för verksam hetsåret 2008. Årets resultat rensat från orealiserade värdeförändringar (inklusive uppskjuten skatt) uppgår till 78 454 tkr. Utdelningen om 3 kr per aktie motsvarar 58 884 tkr vilket utgör 75 procent av detta resultat. Den föreslagna vinstutdelningen till aktieägarna reducerar moderbola gets soliditet med 0,1 procent och koncernens soliditet med 0,8 pro cent till 98,3 respektive 24,4 procent. Efter utbetalningstillfället bedöms soliditeten vara över 25 procent pga den resultatintjäning som sker under tiden fram till denna tidpunkt. Soliditeten bedöms vara betryg gande mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fort satt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms vara fortsatt stark. Bolagets och koncernens soliditet be döms även vara god i relation till den bransch bolaget och koncernen verkar inom. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed motiveras med hänsyn till vad som anförs i aktiebolagslagen 17 kap 3 § 2-3 st (för siktighetsregeln). Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna utdelningen. Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till de resultat- och balansräkningar som följer av 2008 års årsredovisning.
kr Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel Balanserade vinstmedel 1 315 107 369 Årets resultat -103 745 013 Totalt 1 211 362 356 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt Till aktieägare utdelas 3 kr per aktie I ny räkning överföres Totalt
58 884 138 1 152 478 218 1 211 362 356
I bolaget finns 19 629 346 registrerade aktier, varav per 31/12 2008 1 300 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier. Summan av ovan föreslagen utdelning om 58 884 138 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämnings dag för utdelning. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Med anledning av den av styrelsen föreslagna vinstutdelningen får sty relsen härmed avge följande yttrande enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 §. Föreslagen vinstutdelning grundar sig på 2008 års årsredovisning. Den föreslagna vinstdispositionen samt resultat- och balansräkningar ska framläggas för fastställelse vid årsstämman den 28 april 2009.
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat samt att för valtningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verk samhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Malmö 26 mars 2009
Lennart Olsson Ordförande
Lars Rosvall
Fredrik Svensson
Jan Länsberg
Mats Nilstoft
Lars Schönhult
Roger Stjernborg Eriksson Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 26 mars 2009. Grant Thornton Sweden AB
Mats Pålsson Auktoriserad revisor
Håkan Andréasson Auktoriserad revisor
59
Innehåll
Revisionsberättelse Till årsstämman i Dagon AB (publ) Org nr 556431-0067
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisning en och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Dagon AB (publ) för år 2008. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 38 – 60. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och för valtningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att in ternationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovis ningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisions sed i Sverige. Det innebär att vi planerat och ge nomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga fel aktigheter. En revision innefattar att granska ett ur val av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrel sen och verkställande direktören gjort när de upprät tat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredo visningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat vä sentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget
för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bo laget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisnings standarder IFRS sådana de antagits av EU och års redovisningslagen och ger en rättvisande bild av kon cernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo visningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträk ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel sens ledamöter och verkställande direktören ansvars frihet för räkenskapsåret. Malmö den 26 mars 2009
Mats Pålsson Auktoriserad revisor
60
Håkan Andréasson Auktoriserad revisor
Inneh책ll
61
Innehåll
Bolagsstyrningsrapport bolagsordningen och interna styrinstrument som styrelsens arbetsordning och instruktion för verkställande direktören.
Bolagsstyrningsrapport
Från 1 juli 2008 omfattas Dagon av Svensk Kod för bo lagsstyrning. Koden har införts successivt under året och under perioden fram till årsstämman 2009. Som ett led i tillämpningen har bolaget upprättat föreliggande bolagsstyrningsrapport.
Årsstämma 2008
Dagons årsstämma hölls den 28 april 2008 i Dagons lokaler på Kosterögatan 13 i Malmö. Stämmoprotokollet finns till gängligt på Dagons hemsida, www.dagon.se. De viktigaste besluten var i korthet:
Koden bygger på principen ”följa eller förklara”, vilket inne bär att ett företag kan avvika från Kodens bestämmelser under förutsättning att avvikelserna kan förklaras på ett tillfredsställande sätt. Dagon avviker från Kodens bestäm melser genom att arbeta utan ersättnings- och revisions utskott vilket förklaras under rubriken ”Styrelsens arbets former” nedan.
• Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att styrelsen ska bestå av sex ordinarie leda möter, utan några suppleanter. • Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att omvälja styrelseledamoterna Jan Länsberg, Mats Nilstoft, Lennart Olsson, Lars Rosvall och Fredrik Svensson samt att välja Lars Schönhult till ny ordinarie styrelseledamot. Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att Lennart Olsson ska vara ordförande i styrelsen.
Aktieägare
Aktieägarna påverkar bolagets styrning genom att delta och utöva sin rösträtt på bolagsstämman som är Dagons högsta beslutande organ. Samtliga aktier har samma röst rätt vilket innebär att detta överensstämmer med varje aktieägares andel i aktiekapitalet. Dagonkoncernens ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören enligt aktiebolags lagen, andra lagar och förordningar, noteringsavtalet med NASDAQ OMX Stockholm, svensk kod för bolagsstyrning,
• Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om bemyndigande för styrelsen att förvärva och över låta egna aktier. • Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission.
62
Innehåll
Årsstämma för 2009 kommer att äga rum den 28 april 2009 i Dagons lokaler på Kosterögatan 13 i Malmö.
förande, Jan Länsberg, Lars Rosvall, Mats Nilstoft, Fredrik Svensson och Lars Schönhult. En presentation av styrel sens ledamöter finns på sidan 66 i årsredovisningen. Samtliga sex bolagsstämmovalda ledamöter är obero ende i förhållande till Dagon och bolagsledningen enligt Kodens bestämmelser och NASDAQ OMX Stockholm fort löpande noteringskrav. Lars Rosvall, Jan Länsberg, Mats Nilstoft och Lars Schönhult är aven att betrakta som obe roende i förhållande till Dagons större ägare.
Valberedning
Valberedningens ledamöter väljs på årsstämman till och med nästa årsstämma. På årsstämman 2008 valdes till valberedning Carina Schönhult (representerande Cormac Förvaltnings AB), Rickard Svensson (representerande Arvid Svensson Invest), Berit Persson (representerande Ateneum Aktiebolag) och Peter Larsson (representerande Zebub Förvaltnings AB). Carina Schönhult valdes till val beredningens ordförande. En redogörelse av valbered ningens arbete finns på bolagets hemsida. Valberedningens uppgift är att bland annat förbereda och framlägga förslag till årsstämman avseende styrelse sammansättning, arvoden till styrelsen och revisorer och i förekommande fall val av revisorer.
STYRELSENS ARBETSORDNING
Styrelsen arbetar efter en arbetsordning innehållande instruktioner avseende arbetsfördelning och ekonomisk rapportering. Styrelsen har även fastställt finanspolicy, miljöpolicy och informationspolicy för bolaget. Arbets ordningen utgör ett komplement till aktiebolagslagens bestämmelser och Dagons bolagsordning är föremål för årlig översyn. Styrelsen ska enligt arbetsordningen tillse att verkställande direktören fullgör sina åligganden. Verk ställande direktörens prestationer utvärderas årligen och jämförs därvid med fastställda lång- och kortsiktiga mål. Styrelsen ska vidare fortlöpande utvärdera Dagons handläggningsrutiner, riktlinjer för förvaltning och placering av bolagets medel. Styrelsen ska fastställa mål, väsentliga policies och strategiska planer för Dagon samt fortlöpande
Styrelsens sammansättning
Dagons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter med högst lika antal supp leanter. Ledamöter och suppleanter väljs årligen på års stämma för tiden intill dess nästa årsstämma hållits. Som framgått ovan består styrelsen av sex ledamöter valda av årsstämman 28 april 2008: Lennart Olsson, ord
63
Innehåll
övervaka såväl efterlevnaden av dessa som att de, efter rapport från verkställande direktören, blir föremål för upp datering och översyn. Styrelsemötena behandlar bland annat ekonomiska rapporter, finansrapporter, försäljningar och investeringar, aktuella marknadsfrågor samt personalfrågor. Extra möten kan hållas för överläggning och beslut i ärenden som inte kan hänskjutas till ordinarie styrelsemöten. Enligt arbetsordningen åligger det styrelsens ordförande att genom kontakter med verkställande direktören följa Dagons utveckling och se till att styrelseledamöterna genom verkställande direktörens försorg får den information som behövs. Styrelsens ordförande ska även samråda med verkställande direktören i strategiska frågor samt tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestäm melserna i aktiebolagslagen, bolagsordningen eller koden för bolagsstyrning.
träden som föredragande av särskilda frågor eller om så annars bedömts lämpligt. Styrelsen har genomfört en årlig utvärdering av sitt arbete med syfte att utveckla dess arbets former och effektivitet. Utvärderingen har sammanställts av styrelsens ordförande på uppdrag av styrelsen. Resultatet av utvärderingen har diskuterats i styrelsen och redovisats till valberedningen i relevanta delar. I tabellen nedan redogörs för bolagsstämmovalda styrelseledamöters närvaro vid styrelsemöte, totalt tre möten före årsstämman och åtta efter årsstämman.
Styrelsens ledamöter, antal sammanträden och närvaro Antal möten/ närvaro
Styrelsens utskott
Enligt Svensk Kod för bolagsstyrning ska Dagon inrätta ett ersättningsutskott och ett revisionsutskott. Dagons sty relse har i stället valt att hantera ersättnings- och revisions frågor inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet, varvid sådana frågor bereds och beslutas av styrelsen som helhet. Motivet för att ej inrätta ett ersättningsutskott är att sty relsen har bedömt att behov för detta inte föreligger med hänvisning till bolagets storlek. Det bör också noteras att ingen i bolagsledningen ingår i styrelsen. Motivet för att ej inrätta ett revisionsutskott är att styrel sen anser att redovisning och revision är viktiga frågor som mest ändamålsenligt fullgörs av styrelsen som helhet.
Lennart Olsson, ordf
11
Jan Länsberg
11
Lars Rosvall
11
Mats Nilstoft
8
Fredrik Svensson
8
Lars Schönhult*
8
*Nyvald vid årsstämma 2008
Ersättning till styrelsen
Till styrelsen utgår arvode enligt beslut på årsstämman. Stämman beslutar även, efter förslag från valberedningen, hur arvodet ska fördelas mellan ordföranden och leda möterna. 2007 års årsstämma beslutade att styrelsearvodet för 2008 ska utgå med 875 000 kronor att fördelas med 125 000 kronor till ledamöterna vardera, med 250 000 kronor till styrelsens ordförande.
Styrelsens arbete under 2008
Enligt nu gällande arbetsordning ska styrelsen utöver det konstituerande styrelsemötet sammanträda vid fyra till fällen per år. Därutöver ska styrelsesammanträde hållas när så erfordras. Styrelsen har under året hållit elva styrelse sammanträden, varav fyra telefonmöten och ett möte per capsulam. Styrelsearbetet har under året särskilt inriktats mot strategi- och finansieringsfrågor. Samtliga beslut har fattats enhälligt. Verkställande direk tören har återkommande närvarat på styrelsemöten och har därvid redogjort för bolagets utveckling. Utöver VD har andra tjänstemän i Dagon deltagit i styrelsens samman
Koncernledning
Verkställande direktören är ansvarig för bolagets löpande förvaltning och att leda verksamheten i enlighet med sty relsens riktlinjer, instruktioner och anvisningar. I Dagons arbetsordning för styrelsen ingår en instruktion för verk ställande direktören som har att tillse att styrelsen erhåller erforderligt informations- och beslutsunderlag inför styrelse mötena, att styrelsen hålls informerad mellan styrelse mötena, samt att den ekonomiska rapporteringen fullföljs på ett sådant sätt att styrelsen kan göra en välgrundad be dömning. Vidare ingår en särskild rapporteringsinstruktion med angivande av tidplaner.
64
Innehåll
Styrelsen får löpande ekonomisk rapportering och vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas bolagets ekonomiska ställning. Ledningen har av styrelsen fått ansvar för att säkerställa den finansiella rapporteringen i bolaget. Uppföljning och utvärdering av bolagets alla delar sker kontinuerligt och eventuella brister åtgärdas. Dagon har ingen internrevisionsfunktion och i dagsläget bedöms den interna kontrollen vara god och ändamålsenlig för bolagets storlek med stöd av finanspolicy, ekonomi handbok, arbetsordning för ledningen med mera samt kvalificerade interna analysfunktioner.
KONCERNLEDNINGENS SAMMANSÄTTNING
Roger Stjernborg Eriksson, Verkställande direktör Peter Olsson, Ekonomidirektör Lars Axelsson, Transaktions- och analysansvarig Per Johansson, Fastighetschef Öresund/Skåne Lars Nihlén, Byggchef Nicklas Lundquist, Projektutvecklingschef Principer för anställningsvillkor för VD och koncernledning
Grunden för principerna för ersättning är att Dagon AB ska erbjuda en marknadsmässig ersättning så att bolaget kan attrahera och behålla en kompetenta ledande befatt ningshavare. Den totala ersättningen till de ledande befatt ningshavarna ska bestå av fast lön, pensionsförmåner samt avgångsvederlag vid förtida uppsägning av anställ ningsavtalet från Dagon ABs sida. Den fasta lönen ska revideras årligen och baseras på den enskilde befattnings havarens kompetens och ansvarsområde. Pensions åldern för de ledande befattningshavarna är 65 år. Pensions avtal motsvarar i all väsentligt ITP-planen. Vid uppsägning av ledande befattningshavare från Dagon ABs sida får ersätt ningen under uppsägningstiden samt avgångsvederlag vara ett belopp som motsvarar maximalt 18 månadslöner.
Granskning
Denna bolagsstyrningsrapport har inte granskats av Dagons revisorer.
Revisorer
På årsstämman 2007 valdes auktoriserade revisorerna Håkan Andréasson och Mats Pålsson, båda från Grant Thornton Sweden AB. Arvode till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Under 2008 uppgick revisionsarvodet till 2 miljoner kronor. Intern kontroll
Enligt aktiebolagslagen och svensk kod för bolagsstyrning ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Styrelsen ska årligen skriftligen lämna en rapport över hur den interna kontrollen till den del den avser den finansiella rapporte ringen är organiserad. Rapporten är upprättad utifrån den vägledning som tagits fram av Svenskt Näringsliv och FAR. Dagons information ska kännetecknas av öppenhet, korrekthet och snabbhet. För att kunna förmedla information på ett bra sätt krävs en förståelse för mottagarens behov, oavsett vem mottagaren är. I bolagets informationspolicy beskrivs bland annat hur den finansiella rapporteringen ska ske.
65
Innehåll
Styrelse och ledning Styrelse
Jan Länsberg Ledamot Födelseår: 1945 I styrelsen sedan: 2007
Lennart Olsson Ordförande Födelseår: 1953 I styrelsen sedan: 2007 Övriga styrelseuppdrag: Cormac Förvaltning AB, Eden Park Invest AB, Advokatfirma Hugo Olsson AB Anställd i: Wistrand Advokatbyrå Utbildning: Jur kand Antal aktier: 0 st
Namn:
Fredrik Svensson Ledamot Födelseår: 1961 I styrelsen sedan: 2007
Namn:
Post i styrelse:
Post i styrelse:
Övriga styrelseuppdrag:
Ordförande i Case, ledamot i Balder, Klövern och United Logistics Anställd i: AB Arvid Svensson, Verkställande direktör Utbildning: Civilekonom Antal aktier: Via bolag 3 199 148 st
Epifyt AB, Länsberg Förvaltning AB, Optinator AB, Restaurang AB Molekylen och Sunds borgs AB Utbildning: Byggnadsingenjör Antal aktier: Privat samt via helägt och delägt bolag 551 500 st
Namn:
Lars Schönhult Ledamot Födelseår: 1947 I STYRELSEN sedan: 2008
Namn:
Mats Nilstoft Ledamot Födelseår: 1960 I styrelsen sedan: 2007
Namn:
POST I STYRELSE:
Post i styrelse:
Post i styrelse:
ÖVRIGA STYRELSEUPPDRAG:
Övriga styrelseuppdrag:
Övriga styrelseuppdrag:
Lantchark i Harlösa AB Utbildning: Ingenjör Antal aktier: 0 st
Coolguard AB, Micro Holding AB Anställd i: Ägare och VD Sundet Investment AB Utbildning: Civilekonom Antal aktier: 100 000 st
Klövern AB, Backahill AB, Frösundaviksparken AB Anställd i: Ateneum AB Utbildning: Civilekonom Antal aktier: Via bolag 1 231 500 st
Övriga styrelseuppdrag:
Namn:
Post i styrelse:
Lars Rosvall Ledamot Födelseår: 1959 I styrelsen sedan: 2007
Revisorer Grant Thornton Sweden AB
Mats Pålsson, född 1960, Håkan Andréasson, född 1949. Valda av årsstämman 2007 till och med årsstämman 2011.
66
Innehåll
Ledning
Roger Stjernborg Eriksson Verkställande direktör Födelseår: 1970 I ledningsgrupp sedan: 2003 Tidigare erfarenhet: Bankdirektör/ företagschef i före detta Föreningsspar banken, numera Swedbank Utbildning: Studier vid Lunds Ekonomi högskola Antal aktier: 175 102 st
Per Johansson Fastighetschef Födelseår: 1960 I ledningsgrupp sedan: 2006 Tidigare erfarenhet: VD Axlins i Stockholm AB, Vice VD i Axlinsgruppen, Förvaltningsansvarig i Helsingborg, Jones Lang La Salle AB Utbildning: Ekonomiskt gymnasium Antal aktier: 1 946 st
Namn:
Lars Nihlén Byggchef Födelseår: 1959
Namn:
Befattning:
Befattning:
2008 Tidigare erfarenhet: VD Carillion Rail Sverige AB, Area Manager, vVD Skanska International, Teknisk Chef Skanska International Utbildning: Byggnadsingenjör och Executive MBA, EFL Antal aktier: 0 st
Transaktions- och analysansvarig Födelseår: 1951 I ledningsgrupp sedan: 2006 Tidigare erfarenhet: VD Nordifagruppen AB, VD Amazun AB, Ekonomidirektör i Fundia Bygg, PEAB, Active Biotech samt Nordifagruppen Utbildning: Civilekonom Antal aktier: 76 132 st
Namn:
Befattning:
I ledningsgrupp sedan:
Namn:
Befattning:
Lars Axelsson
Peter Olsson Ekonomidirektör Födelseår: 1959 I ledningsgrupp sedan: 2006 Tidigare erfarenhet: Ekonomichef Dresser Wayne Scandinavia, Ekonomichef Kvällsposten AB och Ekonomichef Wilh. Sonesson AB Utbildning: Civilekonom Antal aktier: 3 900 st Namn:
Befattning:
Nicklas Lundquist Projektutvecklingschef Födelseår: 1968 I ledningsgrupp sedan: 2008 Tidigare erfarenhet: Affärsutvecklare kommersiella projekt JM, ansvarig Riks byggens projektportfölj region syd, andra positioner inom Skanska och NCC Utbildning: BSc (hons) Landmanagement Antal aktier: 0 st Namn:
Befattning:
67
Dagon AB (publ), Box 50445, 202 14 Malmรถ Besรถksadress Hanรถgatan 11 Telefon 040-607 48 00, Fax 040-19 41 60, E-post info@dagon.se www.dagon.se
Org nr 556431-0067
Projektledning och texter: Dagon i samarbete med Aspekta, Grafisk form: KyokoDesign, Foto: Exakta, Reporter.se, Fotograf Nicklas Rudfell AB, Tryckeri: Rotaform.