Wallenstam årsredovisning 2008 by Flashpaper.se

wallenstam 책rsredovisning 2008

Tema energieffektivitet

VI BYGGER FÖR VÅRA HYRESGÄSTER. Och vi bygger för en

hållbar tillväxt. För varje investerad miljon i byggnation skapar vi ett års heltidsjobb för en person samt en ny bostad för ett hushåll. När vi renoverar och bygger hyresrätter, bostadsrätter, lokaler, områden och vindkraftverk gör vi det så energieffektivt vi bara kan. Vårt mål är att sänka vår egen förbrukning av energi med 15 % fram till 2012. Nu arbetar vi för fullt för att inspirera och göra det möjligt för våra hyresgäster att leva miljövänligt. Många kan göra mycket tillsammans.

innehåll verksamhet

2008 på en minut Verksamhetsöversikt VD Hans Wallenstam har ordet Koncernledning och revisorer Styrelse Ordförande Christer Villard har ordet Värdeskapande strategi Organisation och medarbetare Metodiskt arbete för ett hållbart boende Vårt sociala och etiska ansvar

fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet

Fastighetsöversikt Fastighetsutveckling Större Wallenstamprojekt Projektlista Om bostadsmarknaden Om lokalmarknaden Om fastighetsmarknaden Fastigheternas värde

finansiell rapportering

Finansiell strategi Möjligheter och risker Aktiefakta Flerårsöversikt Innehållsförteckning förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Koncernens resultaträkning Koncernens balansräkning Koncernens förändring eget kapital Koncernens kassaflödesanalys Koncernens redovisningsprinciper och noter Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning Moderbolagets förändring eget kapital Moderbolagets kassaflödesanalys Moderbolagets redovisningsprinciper och noter Revisionsberättelse Bolagsstyrningsrapport

fastighetsförteckning och kartor

Fastighetsförteckning Stockholm Fastighetsförteckning Helsingborg Fastighetsförteckning Göteborg Hela Wallenstamkoncernen Fastighetsförsäljningar och förvärv 2008

övrigt

Ordlista Välkommen till årsstämman Kalendarium Definitioner

3 4 6 10 11 12 14 16 19 25 26 28 29 30 33 35 39 42 44 46 49 53 56 59 60 66 67 68 69 70 83 84 85 86 87 93 94 98 100 101 105 105 106 107 107 se flik

Innehåll 1

kort om oss. Wallenstam är ett fastighetsföretag som gör mer än förvaltar hus. I nära samarbete med staden arbetar vi engagerat för att skapa trygga och trevliga områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. Vi har byggt och förvaltat ända sedan 1944 och tar miljöfrågan och det ökade behovet av trygghet i vårt samhälle på största allvar. Ett av målen i 2012 års affärsplan är att med egna vindkraftverk kunna förse alla våra hyresgäster med förnyelsebar el till bra pris.

2008 PÅ EN MINUT

t Verksamheten fortsatte att utvecklas positivt under  med både ökade hyresintäkter och högre driftnetto. Uthyrningsgrad och överskottsgrad är fortsatt hög.

t Resultatet är lägre än  främst som en effekt av att föregående års värdeökningar ersatts med minskade värden på fastigheterna. t Fastigheter har sålts för  Mkr till priser som översteg värdering med i genomsnitt   .

t Investeringstakten har varit fortsatt hög. Sammantaget har   Mkr ( ) investerats, varav  Mkr () i ny- och ombyggnation av fastigheter,  Mkr () i vindkraft och  Mkr () i förvärv av fastigheter. t Soliditeten uppgår till   ().

t Mot bakgrund av Wallenstams starka ställning föreslår styrelsen för verksamhetsåret  en oförändrad utdelning om  kr per aktie ().

NYCKELTAL Resultat Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Rörelseresultat, Mkr Realiserat resultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Uthyrningsgrad – yta, % Finansiell ställning Fastigheternas värde, Mkr Soliditet, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr Genomsnittlig låneränta per 31 december, % Genomsnittlig räntebindningstid, månad Data per aktie, kr Resultat efter skatt Eget kapital Substansvärde Utdelning

2008

2007

2006

1 250 810 65 416 292 368 5 98

1 241 804 65 1 436 582 1 008 13 99

1 239 776 63 2 286 419 2 007 30 98

18 881 40 55,0 1,6 4,23 30

18 725 42 50,6 2,6 4,26 25

18 930 39 52,1 2,1 4,26 27

17 138 181 3,00

32 125 165 2,50

6 137 176 3,00*

* Föreslagen utdelning

20 08 på en minut 

WALLENSTAMS VISION Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fastighetsägare i utvalda storstadsregioner.

BOSTADSFASTIGHETER t Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till några av Sveriges mest expansiva orter, Stockholm, Göteborg och Helsingborg. t Antal lägenheter uppgår till cirka   st.

t Uthyrningsbar bostadsyta är drygt   kvm.

VERKSAMHETSÖVERSIKT

t Bostäderna är fullt uthyrda och utgör cirka   av Wallenstams fastighetsbestånd.

LÄGESFÖRDELNING BOSTÄDER Närområde 55%

Innerstad 45%

GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Helsingborg 8%

Göteborg 29%

LÄGENHETSFÖRDELNING

Antal 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000

Stockholm 63%

500 0

1 rok

2 rok

3 rok

4 rok

5 rok eller större

KOMMERSIELLA FASTIGHETER t Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstadslägen samt i attraktiva företagslägen. t Antal lokaler uppgår till cirka   st.

t Uthyrningsbar yta är cirka   kvm.

t Uthyrningsgraden ska årligen överstiga   och uppgick  till   .

AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Öster 26%

Innerstad 58%

AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, YTA Övrigt 13%

AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Övrigt 6%

Kontor 51% Utbildning 9%

Utbildning 7%

Industri/ lager 8%

Väster 3% Hisingen 10% Mölndal 3%

 Verksamhetsöversikt

Industri/ lager 18% Butik 11%

Kontor 54%

Butik 23%

WALLENSTAMS MÅL 2012 Substansvärde per aktie > 300 kr.

NYPRODUKTION t Wallenstam har som mål att producera   nya lägenheter till och med .

t Wallenstam bygger välbyggda, energieffektiva hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på  kWh/kvm. Kraven i Boverkets byggregler för nybyggnation uppgår till  kWh/kvm.

INVESTERING I NYPRODUKTION

300 250 200 150

ANTAL PRODUCERADE LÄGENHETER

Mkr 800

350

700

300

600

250

500

200

400

150

300

100

200

100

VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION 47%

85%

100 50 0

Antal 400

2004

2005

2006

2007

2008

2005

2006

2007

2008

60%

2005

2006

41%

2007

Anskaffningskostnad

2008 Värdering

VINDKRAFT t Wallenstam ska vid utgången av  ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kWh månadsbehov.

t För att täcka koncernens samt kunders behov krävs en energiproduktion på  MW. Hittills har Wallenstam beslutat om investeringar i sammanlagt  vindkraftverk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om nästan  MW.

Mkr 300

INVESTERINGAR I VINDKRAFT

250

Antal 10

FÄRDIGSTÄLLDA VINDKRAFTVERK, ACKUMULERAT

% 15

ELPRODUKTION AV TOTALT EGET BEHOV PÅ MÅNADSBASIS

200

10 6

150 4 100

5 2

50 0

2006

2007

2008

2006

2007

2008

2006

2007

2008

Verksamhetsöversikt 

VERKSAMHETSÖVERSIKT

Mkr 350

vd HANS WALLENSTAM har ordet

Trots ett turbulent 2008 fortsatte Wallen stam att bygga bostäder och vindkraftverk till 7 % avkastning. Med en lönsam förvalt ning kombinerad med attraktiva produkter finns stora möjligheter till att göra bra affä rer även i tider av nedgång. Wallenstams VD Hans Wallenstam ser positivt på fram tiden. Hur vill du sammanfatta året som gått? 2008 har varit ett annorlunda år. Våren präglades av optimism och Sveriges största fastighetsaffär genom tiderna genomfördes till ett mycket bra pris i och med att Vasakronan såldes. Detta förbyttes under hösten till den mest turbulenta finansiella situationen i modern tid. Jämförelser har gjorts med börskraschen på 30-talet. Wallenstam har en styrka i att vara snabba och flexibla och vi har nu anpassat oss efter de nya förutsättningarna. Vi har lärt oss mycket på de erfarenheter som vi fick under fastighetskrisen på 90-talet och står väl rustade inför framtiden. 2008 har inte bara handlat om kriser. Några av våra höjdpunkter under året var att vi startade nybyggnation av 196 energi effektiva lägenheter. Att bygga nya hem känns fantastiskt stort och viktigt i en marknad med så stor bostadsbrist som vi har i våra storstadsregioner i Sverige. Vi har gått vidare med vår vindkraftsatsning och har under året tagit ytterligare fyra verk i drift. För att säkra leveranser av vindkraftverk till våra projekt har vi träffat ett avtal med Enercon om 29 verk. Det ger oss möjlighet att fullfölja vår målsättning att bli självförsörjande på el på månads basis. Är du nöjd med 2008 års resultat? Jag är nöjd med resultatet även om det är sämre än föregående år. Förändringen beror i första hand på att 2007 års positiva värdeförändringar avseende fastigheter er sattes med värdeminskning 2008. Fas tigheter är en typ av investering vars värde kan öka och minska. Fastigheter har dock alltid ökat i värde över tid.

6 V D Hans Wallenstam har ordet

Wallenstams hyresintäkter är stabila. Vi fortsätter att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och vårt driftnetto ligger på samma nivå som förra året. Wallenstams löpande verksamhet, d v s uthyrning av bostäder och lokaler, går bra och utvecklas positivt. Vi har, som de flesta andra fastighetsbolag, påverkats av högre räntekostnader vilket fått genomslag i resultatet. För att motverka resultatbortfallet har vi under hösten analyserat samtliga kostnader och vidtagit omfattande åtgärder, vilka kommer att få full effekt under 2009. Nuvarande ränteläge har fått effekter på våra finansiella instrument som har tappat i värde. Det är dock bara teoretiska förluster och påverkar inte kassaflödet. Fluktuationer i resultatet är något som vi får vänja oss vid, det är en effekt av de redovisningsregler vi har att följa. För 2008 redovisar vi en stor skatteintäkt, vilket främst är en effekt av att vi under året fastställt nya underskottsavdrag och att nettoskatteskulden omräknats enligt den nya bolagsskattesatsen 26,3 %. Hur resonerar Wallenstam när det gäller värdeförändringar i fastigheter? Detta har varit huvudfrågan i bokslutsarbetet. Läget är svårbedömt då antalet transaktioner varit lågt. Våra fastigheter ligger i Sveriges tre starkaste regioner och dessutom i attraktiva lägen som behåller sin dragkraft även i lågkonjunktur både ur investerar- och kundperspektiv. Wallenstam justerade upp avkastningskravet redan sista kvartalet 2007 och har därefter gjort fler justeringar. Vår uppfattning är att avkastningskraven generellt har höjts ytterligare under fjärde kvartalet främst i det kommersiella beståndet. Wallenstams fastighetsvärden ligger på ungefär samma nivå som föregående år främst tack vare ökade hyresintäkter och en fortsatt hög uthyrningsgrad. I slutet av året såg vi räntorna sjunka drastiskt. Historiskt sett har räntesänkningar aldrig påverkat fastighetsvärdena negativt.

Jag känner mig mycket trygg med den värdering som vi gjort. Vi har tagit höjd för marknadsläget och kan motivera de värden fastigheterna har. Dessutom sitter vi nära marknaden och räknar på många fastigheter som är aktuella både för förvärv och försäljningar. Vårt fastighetsbestånd är värderat väsentligt lägre än nyproduktionskostnaden vilket också känns betryggande. Vilka fastighetsaffärer har genomförts under året? Wallenstams stabila situation gör att vi har möjlighet att ta tillvara affärsmöjligheter även i tider av nedgång. Under året har vi genomfört ett stort antal affärer och räknat på ännu fler. Jag ser det som en styrka att kunna genomföra både förvärv och försäljningar även under perioder när marknaden försvagats kraftigt. Vi har förvärvat flera fina bostadsfastigheter i Mölnlycke centrum och en kommersiell fastighet i Mölndal. Båda förvärven innebär att de fullt utvecklade kommer att tillföra både nya lägenheter och lokaler. Vi har även under 2008 sålt ett flertal fastigheter till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Bostadsrätts ombildningar fortsätter, intresset finns i första hand i de mest centrala lägena. Möjligheten för hyresgästerna att förvärva sina fastigheter och därmed få del av den rabatt som finns i priset i förhållande till andrahandsmarknaden är mycket attraktivt. Vårt bostadsrättsprojekt vid Slussen som omfattade 14 nyrenoverade stora, vackra lägenheter såldes slut under året till genomsnittspriser som är de högsta för Wallenstam någonsin. I slutet av året skrev vi avtal med JM om förvärv av 550 lägenheter i Älta samt ett stort utvecklingsområde där vi kan tillföra nya bostäder i Nacka kommun. Vi tillträdde fastigheterna i januari 2009.

“Wallenstam har ett bra utgångsläge inför de närmaste åren. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter”, säger Wallenstams VD Hans Wallenstam.

V D Hans Wallenstam har ordet 7

Vad innebär hållbar byggnation för Wallenstam? Med den extrema bostadsbrist som fortfarande råder på våra orter känns det självklart för oss att fortsätta vår satsning på nyproduktion av hyresrätter. Vårt mål är att bygga 2 500 nya bostäder fram till och med 2012. Hållbarhet är en nyckelfråga för oss. Vi bygger kostnads- och energieffektivt där fler människor kan bo bekvämt på färre kvadrat till rimlig hyra. Vi bygger välbyggda hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kWh/kvm, vilket är mindre än för så kallade lågenergihus. För oss på Wallenstam handlar hållbar nybyggnation om allt från materialval till vattensparprodukter och värmeåtervinning. Individuell energimätning har varit standard sedan 2006 i all vår nyproduktion. Hur arbetar Wallenstam för ett tryggt boende? Våra hyresgästers behov är styrande för vår verksamhet och därför har trygghet och kvalitet länge varit prioriterade frågor i och runt våra fastigheter. Ett lugnt och tryggt boende skapar en positiv spiral av stabilitet. I det genomgripande kvalitetsoch trygghetsprogram som sjösattes 2008 inventerades och kartlades hela fastighetsbeståndet inklusive närmiljöer utifrån ett hyresgästperspektiv. Arbetet kommer att resultera i åtgärder utifrån varje områdes behov. Aktiekursen för 2008, hur ser du på den? Hela aktiemarknaden gick ner kraftigt under 2008 och så även Wallenstams aktie. Men under de senaste fem åren har värdet på Wallenstams aktie fördubblats. Aktie kurser går upp och ner och påverkas av många olika faktorer. Wallenstams aktie har nu en mycket hög substansrabatt. Vår underliggande mycket stabila verksamhet kombinerat med attraktiva produkter och stora möjligheter till att göra bra affärer

8 V D Hans Wallenstam har ordet

gör att vi har mycket goda förutsättningar till framtida värdetillväxt. Hur ser du på framtiden? Jag anser att vi har ett mycket gott utgångsläge inför de närmaste åren. Huvuddelen av Wallenstams fastigheter är bostadsfastigheter i attraktiva lägen vilket ger oss en stabil grund. Vi har en lönsam förvaltning som genererar en grundläggande trygg inkomst för verksamheten. Uthyrningsgraden i våra kommersiella fastigheter är bibehållet hög. Våra lokaler finns i attraktiva lägen och vi har bra och stabila kunder som arbetar inom flera olika branscher. Sammantaget ger det trygghet och en bra grund för framtida tillväxt. Vi är mycket nöjda med avkastningskravet på 7 % för nyproduktion. Det gör att vi kan fortsätta bygga bostäder till rimlig hyra även i dessa tider. Den ökade konkurrens som nu råder mellan byggbolag förbättrar våra möjligheter till kostnadseffektiv upphandling och därmed värdetillväxt i projekten. Det känns också bra att vi genom våra projekt kan bidra till sysselsättning i dessa tider av varsel och uppsägningar. Varje satsad miljon i nyproduktion ger en årsanställd arbete. Vi värnar om hyresrätten, den är en enkel och riskfri boendeform. Det är därför glädjande att se att den fått en renässans. Stockholms Stad vidtar konkreta åtgärder för att styra om nybyggnationen mot hyresrätter. Vi tror att detta kommer att öppna möjligheter för oss i flera kommuner eftersom vi är ganska ensamma om att vilja och kunna bygga hyresrätter. Räntekostnaderna kommer att minska under 2009 och våra projektkalkyler blir än mer positiva. Det kommer också att underlätta för våra hyresgäster som vill köpa sina bostäder. Vi kommer att fortsätta vår offensiva vindkraftsatsning med målet att vid utgången av 2012 vara självförsörjande på förnyelsebar energi på månadsbasis.

Jag kan konstatera att 2009 kommer att bli ett tufft år men jag vill poängtera att Wallenstam står stabilt. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter!

96 nybyggda lägenheter på Henriksdalskajen i stockholm. Hammarby Sjöstadsborna älskar sin nya stadsdel. Nu riktas blickarna mot stadsdelens nya gräddhylla Henriksdalskajen, där bostäder och hippa fik, restauranger och butiker väntas växa fram för ett tillbakalutat liv runt hamnplanens trädäck. Bakom en sober fasad på kajen bygger Wallenstam 96 ytsmarta lägenheter med högt i tak och låg energiåtgång. Byggstart hösten 2008, inflyttning hösten 2010.

Från vänster: Ulf Ek, Benny Olsson, Marie Ideström, Th omas Dahl, Mathias Aronsson Metzner och Hans Wallenstam.

KONCERNLEDNING MATHIAS ARONSSON METZNER

ULF EK

BENNY OLSSON

vVD Wallenstam AB samt VD Wallenstam Bostad Född  Anställningsår:  Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: - VD Wallenstam Stockholm AB - Regionchef Stockholm, Wallenstam Bostad AB

Finansdirektör Född  Anställningsår:  Utbildning: Civilekonom MBA Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: - Finans- och informationsdirektör

vVD Wallenstam AB med ansvar för fastighetsutveckling och vindkraft Född  Anställningsår:  Utbildning: Byggnadsingenjör Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: - Bygg-& förvaltningschef Wallenstam i Göteborg AB - VD Wallenstam i Göteborg AB - VD Wallenstam Lokaler AB - Byggnadsdirektör - VD Wallenstam Bostad AB

Aktieinnehav i Wallenstam:   B-aktier och   syntetiska optioner.

THOMAS DAHL vVD Wallenstam AB med ansvar för kommunikation samt VD Wallenstam Företag AB Född  Anställningsår:  Utbildning: Förvaltningsjurist Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: - Fastighetschef Wallenstam i Göteborg AB - Fastighetschef Lennart Wallenstam Byggnads AB - Marknadsdirektör - Marknads- och Informationsdirektör Externa uppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsägarna Göteborg :a regionen. Aktieinnehav i Wallenstam:   B-aktier* och   syntetiska optioner.

Aktieinnehav i Wallenstam:   B-aktier och   syntetiska optioner.

MARIE IDESTRÖM Administrativ direktör med ansvar för ekonomi, juridik, personal och IT Född  Anställningsår:  Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: - Ekonomichef Wallenstam i Göteborg AB - Ekonomidirektör Externa uppdrag: Styrelseledamot Fastigo Aktieinnehav i Wallenstam:   B-aktier* och   syntetiska optioner.

 Koncernledning och revisorer

HANS WALLENSTAM VD Wallenstam AB Född  Anställningsår:  Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: - Finansdirektör - VD Wallenstam i Göteborg AB

Aktieinnehav i Wallenstam:    A-aktier,    B-aktier** och   syntetiska optioner.

REVISORER SVEN-ARNE GÅRDH

* Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag. ** Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag inklusive familjemedlemmar.

Aktieinnehav i Wallenstam:   B-aktier* och   syntetiska optioner.

Revisor Född  Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till ordinarie revisor . Övriga uppdrag, noterade bolag: Global Health Partner, New Wave Group och Nilörngruppen.

INGMAR RINDSTIG

Revisorssuppleant Född  Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till revisorsuppleant . Övriga uppdrag, noterade bolag: Castellum, JM och Sagex.

Från vänster: Ulrica Messing, Jan-Olle Folkesson, Ulf Norén, Christer Villard, Marie-Anne Lervik Nivert, Anders Berntsson och Erik Åsbrink.

styrelse Anders Berntsson

Marie-Anne Lervik Nivert

Ulf Norén

Ledamot Född 1954 Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant 1981-1996) Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Dadbro Holding AB, Atrox Elteknik AB. Ledamot i Förvaltnings AB Aranea.

Vice ordförande Född 1940 Styrelseledamot sedan 1991 Utbildning: Fil. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB, Vice ordförande i Systembolaget. Ledamot i SSAB, Beijer Alma AB, Bolagsstyrningskollegiet.

Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Överdomstolen för Svensk Travsport.

Ulrica Messing

Christer Villard

Aktieinnehav i Wallenstam: 3 434 475 B-aktier*

Jan-Olle Folkesson Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2004 Utbildning: Realexamen i Höganäs och Köpmannainstitutet i Malmö. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i CBN AB, Handelns Forskningsstiftelse i Göteborg, Sahlgrenska International Care AB, Gamla Kamrater (IFK), Partnerskap för framgång. Ledamot i Hakon Invest AB, Robera AB, Sporthaus Moxter AB, Stiftelsen Jonsereds herrgård, Wordfinder Software Int. AB.

Aktieinnehav i Wallenstam: 20 000 B-aktier

Ledamot Född 1968 Styrelseledamot sedan 2008 Utbildning: Gymnasieexamen Samhällsvetenskaplig linje Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Länsförsäkringar Livbolag, Växjö Universitets styrelse, Astrid Lindgrens värld. Aktieinnehav i Wallenstam: 400 B-aktier.

Aktieinnehav i Wallenstam: 1 000 B-aktier.

Ordförande Född 1949 Styrelseledamot sedan 1995 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Länsförsäkringar Stockholm, Segulah III, Segulah IV, Ramundbergets Alpina AB, Drottningholmsteaterns vänner, Aptic AB, Kaupthing Sverige AB. Vice ordförande i Sällskapet i Stockholm, Stockholms Köpmansklubb. Ledamot i AB Segulah, Länsförsäkringar Bank. Aktieinnehav i Wallenstam: 11 000 B-aktier

Aktieinnehav i Wallenstam: 1 500 B-aktier

Erik Åsbrink

* inklusive familjemedlemmar

Aktieinnehav i Wallenstam: 500 B-aktier

Ledamot Född 1947 Styrelseledamot sedan 2000 Utbildning: Fil. kand. och Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Alecta, Svensk Hypotekspension AB, Handelshögskolan i Stockholm, Försäkringskassan, LightLab Sweden AB, Återvinningsindustrierna, Bemanningsföretagens auktorisationsnämnd. Ledamot i Nordiska Investeringsbanken, Finanspolitiska Rådet.

Styrelse 11

ordförande christer villard har ordet

Hur skulle du beskriva marknadsläget 2008? 2008 måste beskrivas som ett oerhört turbulent finansiellt år. Året präglades av den globala krisen då likviditeten i världens finansiella system försvann. Det ligger nära till hands att göra en jämförelse med den fastighetskris som vi hade i början på 90-talet. Den krisen var framför allt svensk och berodde på förändringar i skattesystem och kreditmarknadsregler. Den situation vi nu befinner oss i är en global kris som till stor del beror på bristande förtroende för det finansiella systemet i allmänhet såväl som en för troendekris mellan marknadens aktörer. Hur har Wallenstam anpassat sig till den globala krisen? Wallenstam står väl rustat jämfört med situationen på 90-talet. Det är glädjande att konstatera att vi har lärt oss mycket sedan dess. Då fastlades en koncentrationsstrategi som sedan genomförts på ett lyckosamt sätt. Vi har i dag huvudsakligen bostäder och vi finns enbart i attraktiva städer där efterfrågan på bostäder är stark oavsett konjunktur. Wallenstam har också sedan före gående kris haft fokus på en kostnads effektiv fastighetsförvaltning och har satt upp mål för detta. Fastighetsförvaltning är Wallenstams grundaffär och den ska ut föras så lönsamt som möjligt. Vad är Wallenstams främsta styrka? Wallenstam har en utomordentligt professionell organisation som är snabb att anpassa sig. Organisationen präglas av ett utomordentligt entreprenörskap parat med skicklighet och försiktighet. Jag bedömer att dessa egenskaper utgör goda förutsättningar för att hantera fortsatt svåra tider.

12 Ordf örande Christer Villard har ordet

Hur ser du på resultatet för 2008? Vi har en stark verksamhet men har som alla andra fastighetsbolag påverkats av fastigheternas minskade värden. Vi har under året sett över och justerat avkastningskraven löpande och anser att vår värdering vid årsbokslutet är trygg. Varför valde ni att gå ur Heba? Wallenstam är i första hand ett utvecklande fastighetsbolag som vill finnas med och utveckla städer och områden. Vi tycker att det är viktigt att tillföra hyresrätter till en marknad som är i stort behov av dessa. Organisationen är anpassad för att bygga kostnadseffektivt och med bra kvalitet. Därför strävar vi i första hand efter att investera direkt i fastigheter. Vid den tidpunkt då vi förvärvade aktier i Heba var det mycket svårt att kunna göra direkta investeringar i fastigheter på våra orter, så vi valde då möjligheten att istället investera i fastighetsaktier. Konsekvensen av affären med JM är att vi lämnat vårt innehav i Heba. Vi bedömer att Heba fortfarande har ett mycket bra fastighetsbestånd och en stor potential för god värdeutveckling. Nu känns det dock naturligt för oss att ta möjligheten att istället göra en direktinvestering i fas tigheter i ett område som passar oss mycket bra och där vi dessutom kan bygga nya bostäder. Hur har styrelsens arbete fungerat under 2008? Styrelsen sammansättning under året är densamma som 2007 med tillägg av att Ulrica Messing tillkommit som ny styrelseledamot. Hon har på ett mycket bra sätt tillfört nya synpunkter och tankar för vår verksamhet. Sammantaget fungerar arbetet i styrelsen mycket väl. Med våra olika erfarenheter kompletterar vi varandra väl och jag känner att vi kommit fram till goda och bra beslut. Jag ser det som mycket viktigt i

sådana här tider att ha en bred kompetens i styrelsen. Vi har en god diskussionsanda, en lättsam stämning och högt i tak i vårt arbete. Vi har haft fler möten under 2008 än andra år då vi haft några stora affärer att ta ställning till. Vi har dock inte alltid nått ända fram i alla affärer utan får se dessa tillfällen som en del av en läroprocess som bidrar till att ständigt utveckla oss. Under året har vi gjort en styrelseutvärdering så som föreskrivs. Våra årliga utvärderingar är värdefulla och leder till kontinuerliga förbättringar i arbetet. Två av styrelsens ledamöter, Jan-Olle Folkesson och Ulf Norén fyller 70 år under 2009. Därför kommer de att lämna styrelsen vid årsstämman 2009. Jag vill rikta ett varmt tack till Jan-Olle och Ulf för deras insats i styrelsens arbete de gångna åren. Hur ser du på Wallenstams valda strategi och mål? Det har visat sig vara mycket framgångsrikt att ”bliva vid sin läst”. Den strategi vi har valt – att finnas i Stockholm, Göteborg och Helsingborg – står fast även i fortsättningen. Så även att vi satsar på kommersiella fastigheter enbart i Göteborg där organisationen kan marknaden på sina fem fingrar. Det mål som vi ställt upp för 2012 är för oss alla ett mycket tufft mål, men om inte världen blir alltför konstig längs vägen är det min tro att vi kommer att nå dit. Hur ser du på framtiden? Jag tror att 2009 blir ett mycket besvärligt år och att vi inte har sett den värsta krisen ännu. Överbelånade fastighetsbolag och därmed banker kommer få bekymmer med sin låneportfölj. Senaste tidens räntesänkningar har dock förbättrat förutsättningarna. De aviserade varslen från svensk industri som kommunicerats men ännu inte genomförts kommer åtminstone till viss del att realiseras under 2009. Detta

kommer förstås att leda till bekymmer för de orter som berörs och inte minst för de privatpersoner som drabbas. Hur påverkas Wallenstam av det finansiella läget? Det svåra läget kommer givetvis också att påverka Wallenstam. Vi har dock ännu inte sett tecken på att de aviserade varslen kommer att drabba oss speciellt hårt, eftersom det är en bra spridning inom verksamheterna i våra kommersiella fas tigheter i Göteborg. Sammanfattningsvis kommer vi enligt min bedömning inte se reell tillväxt förrän sent 2009 eller början av 2010. Det finns dock ljuspunkter för Wallenstams del. Eftersom vi har ett gott finansiellt läge kommer det säkerligen att öppnas affärsmöjligheter för oss liksom för andra företag som har finansiell stabilitet. Vi har beredskapen och vi ser stora möjligheter att ytterligare förbättra och förfina vår verksamhet. Vi i styrelsen ser ljust på Wallenstams framtid och föreslår därför en utdelning på 3 kr, vilket är på samma nivå som förra året.

“Jag ser mörkt på 2009 men ljust på Wallenstams möjligheter till nya affärsmöjligheter”, säger styrelseordförande Christer Villard.

Ordf örande Christer Villard har ordet 13

VÄRDESKAPANDE STRATEGI Hållbart boende för människor och företag

Wallenstam är ett långsiktigt stadsutvecklande fastighetsbolag med fokus på hållbart boende och byggande. Verksamheten styrs utifrån affärsplaner, mål och strategier. Innevarande aﬀärsplan fastställdes av styrelsen i början av  och gäller för perioden -.

VISION Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Wallenstam erbjuder ett bra boende för människor och företag i tre av Sveriges starkaste regioner. Goda boendemiljöer är en viktig del för staden och dess utveckling. Wallenstam tar ett aktivt ansvar för denna utveckling på de orter där Wallenstam har valt att vara verksamt.

AFFÄRSIDÉ Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag.

MÅLSTYRNING Wallenstams verksamhet är målstyrd. Målen fastställs i affärsplanen av styrelsen och utgör sedan en drivkraft för verksamheten. Förmågan att uppfylla mål och på så sätt leverera ett utlovat resultat är en viktig parameter i hur Wallenstam blir bedömt av sina intressenter. Wallenstam har arbetat med målstyrning under en längre tid och har alltid uppfyllt samtliga mål som fastställts i tidigare affärsplaner. Målen delas upp i ﬁnansiella mål och verksamhetsmål (ledstjärnor). I verksamhetsmålen ingår kvalitativa mål avseende hållbarhet och miljö. MÅL 2012 Substansvärde per aktie >  kr Wallenstams övergripande finansiella mål tar fokus på substansvärdet. Målet sammanfattar hur väl Wallenstam lyckas i arbetet med att skapa en eﬀektiv förvaltning, en framgångsrik affärsverksamhet

samt att skapa värdetillväxt i projekt. Nyckeltalet ger också en indikation på hur verksamheten värderas jämfört med aktiekursen.

LEDSTJÄRNOR För att uppnå de externa målen styrs verksamheten av ett antal verksamhetsmål – ledstjärnor. Dessa ledstjärnor har identifierats som extra viktiga för att uppnå det övergripande finansiella målet. t Soliditeten ska årligen överstiga   . t Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga   . t Under perioden ska   nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger   . t Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kWh månadsbehov. t En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet.

AFFÄRSPROCESS Wallenstams fastighetsbestånd utgörs till cirka   av bostadsfastigheter. Utifrån nuvarande och potentiella kunders behov genomför Wallenstam fastighetsförvärv, utvecklar och förädlar fastigheter samt bygger nya, yteﬀektiva fastigheter i bra lägen med hög kvalitet. På så sätt uppnås en god ekonomi både för Wallenstams kunder och för bolaget. Wallenstams verksamhet bedrivs på ett långsiktigt hållbart sätt genom en sund fastighetsförvaltning, en miljövänlig produktion samt genom att arbeta med en ständig förbättring av koncernens huvudprocesser. Wallenstam arbetar även med social utveckling av de egna bostadsområdena. Under devisen Lugnt och tryggt boende utvecklas utemiljön i anslutning till fastigheterna.

 Värdeskapande strategi

VÄRDETILLVÄXT

HÅLLBART BOENDE, STADSUTVECKLING OCH LÖNSAM FÖRVALTNING

KÖPER OCH BYGGER

SÄLJER

UTDELNING

Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägarna del av resultatet.

Mål Substansvärde per aktie, kr Ledstjärnor Soliditet, % Uthyrningsgrad, % Nya lägenheter, st - Inﬂyttade, 60 st - Under produktion, 196 st Egen energiproduktion, %

Utfall 2008 176

Mål 2012 > 300

40 96 256

> 25 > 95 2 500

100

FOKUS FÖR VERKSAMHETEN Wallenstam förvaltar och utvecklar fastigheter i områden där människor vill bo och verka. En kostnadseffektiv fastighetsförvaltning med en effektiv uthyrningsprocess tillsammans med en god soliditet ger en bra bas för verksamheten. Att arbeta nära kunden och förstå kundens behov är en förutsättning för att kunna leverera rätt lokal. Detta uppnås med hjälp av ett flexibelt arbetssätt. En hög uthyrningsgrad ger möjlighet för organisationen att fokusera på förädling av fastigheter och kunders behov. Detta medför i förlängningen högre fastighetsvärden. Utöver en effektiv och kundanpassad förvaltning producerar Wallenstam även fastigheter. Produktionen består av bostäder i attraktiva lägen till god kvalitet. Produktionsprocessen är flexibel vilket gör att en marknadsanpassning snabbt kan genomföras vid en förändrad efterfrågan. Wallenstam bygger i huvudsak hyresrätter men kan, när efterfrågan finns, även producera lägenheter för försäljning, i form av bostadsrätter eller ägarlägenheter. En viktig del i att uppnå de uppställda avkastningskraven är dels val av läge, dels en effektiv produktionsprocess. Wallenstams produktionsprocess möjliggör hyror som är mycket konkurrenskraftiga i jämförelse med andra nyproducerade bostäder i motsvarande lägen. För att säkerställa de externa målen har Wallenstam även interna nyckeltal som följs upp löpande. Några av de interna nyckeltalen är: uthyrningsgrad, driftkostnad per kvadratmeter, avkast-

ning på investeringar, överskottsgrad, administrationskostnadernas andel av omsättningen i  , nöjdkundindex – NKI och nöjdmedarbetarindex – NMI.

STRATEGIER FÖR ATT NÅ MÅLEN Wallenstams strategier för att nå målen omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallenstams verksamhet. Organisationsstrategi Wallenstams organisation utgår från kundens behov. Wallenstam driver verksamheten i affärsområden som har eget ansvar inom ramen för uppsatta mål. Specialiserade staber stödjer affärsområdenas verksamhet. Affärsstrategi Aﬀärsområdena ska arbeta utifrån handlingsplaner för köp, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning. Förvaltningsstrategi Förvaltningsarbetet ska utgå från kundens behov. Wallenstam ska ha handlingsplaner för att uppnå mål inom kvalitet, trygghet, socialt ansvar och ekonomi. Hållbarhetsstrategi Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. Handlingsplaner ska ﬁnnas för att minska miljöbelastningen. Wallenstam ska minska energiförbrukningen samt bli självförsörjande på miljövänlig el genom egen produktion. Personalstrategi Wallenstam möter omvärldens krav genom att bolagets personal ska vara positiv, flexibel och kundorienterad. Wallenstam ska ständigt utveckla, utbilda och värna om bolagets personal.

marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur.

VERKSAMHETSPOLICY OCH KÄRNVÄRDEN Wallenstams verksamhetspolicy styr verksamheten som kännetecknas av kundfokus och omsorg kring människa och miljö. Genom engagerat och omdömesgillt agerande strävar Wallenstam efter att uppnå långsiktigt hållbara kundrelationer. Utifrån samhällskraven skapas levande miljöer när fastigheter byggs eller byggs om. Genom ett systematiskt arbete förbättrar vi oss ständigt. Wallenstams kärnvärden är ledord för de grundläggande värderingar som ska genomsyra verksamheten.

WALLENSTAMS KÄRNVÄRDEN t Ansvar för utveckling t Respekt för människa och miljö t Engagemang för boendet VARUMÄRKET Wallenstam har en lång historia i Göteborg, Stockholm och Helsingborg och är ett välkänt varumärke. Wallenstams logotyp och graﬁska proﬁl förnyades under  och bolagets trogna följeslagare sedan , myran, har nu knutits ännu intimare till logotypen. Varumärkesbyggande är en process som ständigt pågår. Ett starkt varumärke måste kontinuerligt fyllas med innehåll för att behålla sin styrka och attraktionskraft.

Aktieägarstrategi Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på

Värdeskapande strategi 

ORGANISATION OCH MEDARBETARE

”Vår inspiration är myrorna. De lyckas bygga fantastiska myrstackar och myrsamhällen, tillsammans gör de underverk,” VD, Hans Wallenstam. Wallenstam arbetar med kunden i fokus och verksamheten är organiserad i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad respektive Företag och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för nyproduktion och ombyggnation av fastigheter samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt och försäljning av förnyelsebar el. En administrativ organisation med specialistkompetens stöttar de aﬀärsdrivande enheterna.

VD BOSTAD Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning

FÖRETAG Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning

UTVECKLING Energi Ny- och ombyggnad

STABSFUNKTIONER: Affärer, Ekonomi, Finans, IT, Juridik, Kommunikation, Kontorsservice, Personal, Säkerhet.

LOKAL FÖRANKRING Wallenstams organisationsstruktur bygger på kundnärhet och lokal förankring. Affärsområde Bostad är organiserat i tre geografiska regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Verksamheten inom affärsområde Företag är koncentrerad till Göteborg. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor ger goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad. GOD KVALITET OCH SERVICE För att erbjuda kunderna god tillgänglighet och bästa möjliga service är Wallenstams kundservicefunktion uppbyggd med

 Organisation och medarbetare

specialistkunskap inom respektive aﬀärsområde. Fastighetsskötsel och underhåll av fastigheter är tjänster som upphandlas av externa leverantörer. För att säkerställa att kvaliteten på servicen hålls har Wallenstam utvecklat ett partnerkoncept för fastighetsskötsel. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgästerna. Med Wallenstams logotype på bilar, kläder samt id-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna.

NÖJDA MEDARBETARE Wallenstam strävar efter att alla medarbetare ska känna stor delaktighet i företagets utveckling och erbjuder en öppen miljö i en organisation som är flexibel och snabb till beslut. För att stämma av hur det står till med trivsel, motivation och engagemang genomför Wallenstam regelbundet ett nöjdmedarbetarindex (NMI). Senaste undersökningen genomfördes  och visade på hög arbetsglädje och stort engagemang. JÄMSTÄLLDHET OCH TRIVSEL Wallenstam eftersträvar en så jämn fördelning som möjligt mellan könen. Kvinnor och män har samma förutsättningar för de olika tjänster som ﬁnns inom bolaget. Alla anställda har rätt att behandlas med respekt och med hänsyn till var och ens rättmätiga krav på integritet, oavsett kön och andra olikheter. I företaget ﬁnns ett stort antal personer som varit anställda under många år i ett flertal olika befattningar. Wallenstam har under de senaste åtta åren fördubblat antalet anställda. Störst ökning har skett inom Fastighetsutveckling och Energi. Medelanställningstiden uppgår till sex år. UTVECKLAR MEDARBETARNA Medarbetarsamtal genomförs årligen för att stödja personlig utveckling och att stämma av arbetssituationen i grupperna samt följa upp mål. I anslutning till dessa

TOTALT ANTAL ANSTÄLLDA

Antal 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

2004

2005

2006

2007

2008

ANSTÄLLNINGSTID 20%

20%

23%

37%

0-2 år

6-10 år

3-5 år

11- år

ÅLDERSFÖRDELNING

Antal 60 50 40 30 20 10 0

20-29

30-39

Kvinnor

40-49

50-59

Män

60-69

Ålder

REKRYTERING Wallenstam eftersträvar att vara en attraktiv arbetsgivare och försöker så långt det är möjligt bereda möjligheter till utveckling inom företaget. Ledig tjänst utlyses alltid först internt och vid nyrekryteringar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter. Trots att Wallenstam har växt snabbt råder fortfarande det mindre företagets klimat, med personlig omtanke om medarbetarna. NAMNGIVNING AV VINDKRAFTVERK Från och med hösten  namnger Wallenstam sina vindkraftsprojekt efter de medarbetare som har arbetat ﬂest år i bolaget. Namngivningen är ett bevis på uppskattning och de medarbetare som hittills har fått vindkraftsprojekt namngivna efter sig har i snitt arbetat nästan  år i bolaget. Hittills har sex vindkraftsprojekt fått nya namn.

POLICIES OCH KÄRNVÄRDEN Vid utgången av  fanns ett stort antal policies och riktlinjer som Wallenstam arbetar med för att fortlöpande sprida bolagets anda och värderingar bland medarbetarna. Alla anställda ska agera i enlighet med de kärnvärden som genomsyrar Wallenstam. WALLENSTAMS KÄRNVÄRDEN t Ansvar för utveckling t Respekt för människa och miljö t Engagemang för boendet ARBETSPROCESSER Wallenstam arbetar kontinuerligt med kartläggning av processer. Dessa leder sedan till förbättringsförslag. Under  har bland andra processerna nedan analyserats: t Bokslutsprocessen t Budget- och prognosprocessen t Förvärvsprocessen t Värderingsprocessen t Deklarationsprocessen System för energiuppföljning har utvecklats och tagits i bruk. Därutöver har investeringar gjorts i utbyggnad av datalagret för att skapa möjligheter att sammankoppla information från olika verksamhetssystem. Löpande utbyte av datorer och servrar har gjorts under året för att åstadkomma en säker och effektiv driftmiljö. Dessutom har en stor satsning på IT-säkerhet genomförts.

Dagar

UTBILDNINGAR

VÄLMÅENDE MEDARBETARE Wallenstam är och vill vara ett friskt företag. Sjukfrånvaron är låg och uppgick under året till knappt  . Frisk och positiv personal är en förutsättning för engagemang, motivation och utveckling. Medarbetarna har regelbundet möjlighet att genomgå en hälsobedömning i syfte att främja fortsatt välmående. Wallenstam stödjer också medarbetarnas friskvårdsaktiviteter genom att subventionera inköp av träningskort och erbjuda ﬁna träningslokaler på kontoren. Den fysiska arbetsmiljön är mycket god. Samtliga kontor är nyligen ombyggda och utrustade med moderna och ergonomiska arbetsplatser.

INCITAMENTSPROGRAM Wallenstam erbjöd under  samtliga tillsvidareanställda att delta i ett syntetiskt optionsprogram som togs fram i samband med att Affärsplan  fastställdes. Med det syntetiska optionsprogrammet strävar både personal och aktieägare mot samma mål. Intresset var mycket stort och   av personalen deltar.

M ar kn a Ju d r Pe idik rs on Ad al m in is IT t Re ra do tio vi n sn in Fa g st Sk ig Fa he Sä att st tsf ke ig ör rh he va et ts ltn ut ve ing ck lin g

samtal planeras också kompetensutveckling för kommande år. Wallenstams medarbetare deltar kontinuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling.

Under året har antalet utbildningsdagar uppgått till 230 st.

KVALITETSSÄKRING Hela koncernen präglas av kvalitetstänkande inom alla verksamhetsgrenar. Nedan följer några exempel på kvalitetsarbete under året: Kompetensutveckling Under  har anställda genomgått kurser inom bland annat byggledning, entreprenadbesiktning, inköp, IT, juridik, kommunikation, redovisning och skatt. NKI och åtgärdsplaner Wallenstam genomför årliga kundundersökningar för att mäta hur hyresgästerna upplever kvaliteten. Resultaten ger värdefull återkoppling som resulterar i åtgärdsplaner.

Organisation och medarbetare 

Wallenstams senaste NMI visar på hög arbetsglädje och stort engagemang.

Kvalitetssäkrad förvaltning Fastighetsskötseln upphandlas externt enligt ett väldefinierat koncept. För att kvalitetssäkra fastighetsskötseln ronderas samtliga fastigheter av Wallenstams förvaltare enligt ett rullande schema. Effektiv administration De senaste årens ökade krav på dokumentation med avseende på intern kontroll har resulterat i att de administrativa processerna analyserats och effektiviserats. Detta har även medfört ökade möjligheter att säkerställa en god kvalitet i processerna avseende finansiell rapportering.

18 Organisation och medarbetare

Forskning och utveckling Wallenstam har under de senaste åren genomfört ett omfattande utvecklingsarbete för att göra byggproduktionsprocessen kostnads- och energieffektiv. Wallenstam följer även aktivt den forskning som bedrivs inom förnyelsebar energi. Under året har Wallenstam satsat på utveckling av elförsörjning genom bland annat vindkraft. Vidare har system för att kunna införa separata elmätare utvecklats.

METODISKT ARBETE FÖR ETT HÅLLBART BOENDE

Miljö- och hållbarhetsfrågor är högt prioriterade inom Wallenstam. Bolaget arbetar metodiskt för att minska miljöpåverkan tillsammans med sina hyresgäster. Sedan  har Wallenstam varit godkänt för samtliga Roburs etikfonder. Wallenstams hållbarhetsstrategi uttrycker att Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. I det dagliga arbetet kan Wallenstam, tillsammans med sina hyresgäster, göra stora och konkreta insatser för en minskad miljöbelastning. Kretsloppstänkande är en naturlig och självklar del i Wallenstams bygg- och förvaltningsprocess, liksom i det administrativa arbetet. Wallenstam letar hela tiden möjligheter för att bygga och arbeta mer hållbart. Organisationens hållbarhetssamordnare ser till att processer och projekt genomförs utifrån ett hållbart perspektiv. Wallenstams hållbarhetsarbete och värderingar ligger väl i linje med FN:s uppförandekod Global Compact och dess tio principer.

MÅLSÄTTNING MED HÅLLBARHETSARBETET Wallenstams målsättning är att verksamheten ska utvecklas och fastigheterna förvaltas utifrån minsta möjliga negativa miljöpåverkan. Utöver det ska ett etiskt förhållningssätt prioriteras gentemot medarbetare, kunder, samarbetspartners och andra viktiga intressentgrupper. ORGANISATION OCH STYRNING VD och koncernledning har det yttersta ansvaret för Wallenstams hållbarhetsarbete. I varje aﬀärsområde och inom stabsfunktionen finns en hållbarhetssamordnare som följer upp arbetet inom respektive område. Styrningen av hållbarhetsarbetet sker utifrån ett antal övergripande riktlinjer och policies inom arbetsmiljö, jämställdhet, hållbarhet, tjänstebilar och kommunikation. Arbetet med att kart-

lägga företagets miljö- och arbetsmiljöpåverkan samt de samhällskrav som omger verksamheten fortgår ständigt. Detta arbete medför en fördjupad medvetenhet bland medarbetarna och ger en gedigen grund för Wallenstams fortsatta hållbarhetsarbete.

SAMHÄLLSPÅVERKAN Wallenstam tillhör de större fastighetsägarna på de orter där bolaget är verksamt vilket i sin tur bidrar till en påtaglig samhällspåverkan. Wallenstam är också en relativt stor bostadsproducent som engagerar ett stort antal människor i samband med att nya fastigheter utvecklas. Utöver att bygga och utveckla fastigheterna ser Wallenstam till hela samhällsbilden och tar aktivt ansvar för att utveckla hela områden utifrån ett stadsutvecklingsperspektiv. Wallenstam tillför förutom nya bostäder även arbetstillfällen. En fastighet om  lägenheter innebär att cirka  årsanställda får arbete. För att bidra till ett hållbart samhälle har Wallenstam en konstruktiv och kontinuerlig dialog om miljö- och hållbarhetsfrågor med flertalet samarbetspartners, företagarföreningar och intresseorganisationer. MILJÖPÅVERKAN Wallenstams fastighetsförvaltning och nybyggnation drivs med utgångspunkt från att fastigheter påverkar miljön under hela sin livscykel. Därför tar Wallenstam hänsyn till både materialval och utförande i sin byggnation för att uppnå en långsiktigt hållbar förvaltning. Wallenstams miljöpåverkan kommer främst från fastigheternas energibehov. Sedan ett antal år tillbaka pågår ett aktivt arbete för minskad miljöpåverkan; bland annat genom investeringar i förnyelsebar energi samt en tydlig målsättning gällande bolagets energieffektivisering.

Arbetet med energieﬀektivisering har resulterat i att energibehovet under  har minskat, främst tack vare: t Ett resurseﬀektivt byggande och förvaltande med individuell mätning av el och vatten som standard i all nybyggnation. t Att Wallenstam i befintligt bestånd ersatt fossila bränslen mot ny och mer miljövänlig teknik, byggt om ventilation, installerat vattensparprodukter och använt spillvärmen. t En engagerad och kunnig driftsorganisation som optimerar driften och på så sätt minskar energibehovet i fastigheterna.

MILJÖRISKER Wallenstam undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i sina fastigheter så som exempelvis PCB och radon. Skulle eventuella miljörisker förekomma i fastigheterna upprättas handlingsplaner för att åtgärda detta. MILJÖMÅL Wallenstam har utifrån bolagets energibehov valt att aktivt fokusera på energieffektivitet. Enligt energimyndigheten står fastigheter för cirka   av energianvändningen i Sverige. Den största delen av detta utgörs av energi för uppvärmning. I aﬀärsplan  fokuserar Wallenstam på att minska företagets miljöpåverkan genom följande miljömål: t Att bli självförsörjande på förnyelsebar energi genom investering i egna vindkraftverk. t Att reducera bolagets totala energioch vattenanvändning (värme, kyla, el och vatten) med   . t Att bygga energieffektivt med energismart teknik.

Metodiskt arbete f ör ett hållbart boende 

EL FÖR CIRKA 13 750 HUSHÅLL FRÅN VÅRA FEM VINDKRAFTVERK VID STENTJÄRNÅSEN. Vindkraftsprojekt tar tid. Och slutfasen kan liknas vid sista krystningen i en förlossning. Där befinner sig Stentjärnåsen i Jämtland; ett 10 MW-projekt med 5 verk som Wallenstam varit mamma till från allra första början. I augusti 2008 togs första spadtaget, i maj-juni 2009 planeras gjutning med påföljande leverans av verk i september samt planerad driftsättning i oktober. Med verken följer underhålls- och tillsynsjobb för boende i trakten. Stentjärnåsen är bara ett av många långt gångna Wallenstamprojekt. 2012 siktar Wallenstam på att vara självförsörjande på fönyelsebar el.

20 Metodiskt arbete f ör ett hållbart boende

SJÄLVFÖRSÖRJANDE PÅ FÖRNYELSEBAR EL Wallenstam arbetar intensivt med att säkerställa koncernens energiförsörjning och energikostnad i framtiden. Målet är att koncernen vid utgången av  ska vara helt självförsörjande på förnyelsebar el på månadsbasis. För att uppnå det och täcka koncernens samt kundernas behov krävs en elproduktion på  MW. Hittills har Wallenstam beslutat om investeringar i sammanlagt  vindkraftverk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om nästan  MW. Utöver det har leveransen av ytterligare  vindkraftverk säkrats under kommande femårsperiod genom ett avtal med vindkraftsleverantören Enercon. Eftersom efterfrågan på vindkraftverk överstiger utbudet, tryggar detta samarbete Wallenstams framtida vindkraftsatsning. Sju vindkraftverk i drift Wallenstam hade vid årsskiftet sju vindkraftverk i drift med en sammanlagd kapacitet om , MW vilket motsvarar det årliga energibehovet av hushållsel för cirka   lägenheter.

VINDKRAFTSPARKER 2008 I drift

Effekt Ann-Marie S. (Tängelsbol) 1,8 MW Birgitta L. (Västergården) 3,6 MW Bengt C. (Gategården, Kvänum) 1,8 MW Dan C. (Rålanda) 0,8 MW Susan H. (Hörby) 0,6 MW Rose-Marie G. (Lyngby) 1,5 MW Summa 10,1 MW Under byggnation Silkomhöjden Summa Under projektering Middagsberget Rätans – Digerberget Stentjärnåsen Summa Kommande projekt 29 vindkraftverk

Effekt 4,0 MW 4,0 MW Effekt 6,0 MW 10,0 MW 10,0 MW 26,0 MW Effekt 58 MW

Långt framme i processen Wallenstam är aktivt i beskrivnings- och tillståndsarbetet och har flera projekt som ligger långt framme i processen. Tidsaxeln från det att ett första layoutförslag görs till dess att rotorbladen börjar snurra kan vara

allt från - år. Några av de projekt som Wallenstam har under utredning är bland andra Lunnekullen i Tibro/Karlsborgs kommun, Bjälebo i Oskarshamns kommun och samarbetsprojektet med Vattenfall som omfattar ett stort offshoreprojekt om cirka - vindkraftverk i Hanöbukten utanför Åhus. Under  beräknas ytterligare sju vindkraftverk driftsättas. Lönsam investering Wallenstams vindkraftsatsning är en god och lönsam aﬀär både för miljön och Wallenstam. Genom att både producera och konsumera el påverkas Wallenstam mindre av de prisfluktuationer som sker på marknaden. Wallenstams vindkraftsprojekt genererar en avkastning på minst   år ett och minst   under verkets ekonomiska livslängd. Denna offensiva satsning har möjliggjorts genom att Wallenstam har en lång erfarenhet av elhandel och har varit en aktör på elbörsen NordPool sedan .

VINDKRAFTSPROCESS

Metodiskt arbete f ör ett hållbart boende 

Minskad energioch vattenanvändning med 15 % Wallenstam har som mål att reducera bolagets totala energioch vattenanvändning (värme, kyla, el och vatten) med 15 % till och med 2012 utan negativ inverkan på miljön. Det innebär till exempel ett aktivt arbete med att ersätta allt fossilt bränsle för uppvärmning med mer miljövänlig teknik. Det innebär även att styr- och reglersystem uppdateras med modern teknik för att driftoptimera fastigheterna på ett ännu effektivare sätt. Energieffektiv byggnation Wallenstam arbetar med lösningar som är långsiktigt lönsamma och samtidigt bra för miljön. Det innebär bland annat att Wallenstam bygger välbyggda hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kWh/kvm, vilket är strax under så kallade lågenergihus. I varje moment undersöks möjligheten att minimera företagets och kundernas energikonsumtion och bidra till ett hållbart boende i en levande stad. Individuell mätning är standard Sedan flera år arbetar Wallenstam konsekvent med att införa individuell eloch vattenmätning i all nybyggnation. I de fall det är möjligt genomförs installationer även vid ombyggnation. Det innebär att respektive hyresgäst debiteras utifrån den faktiska förbrukningen av el och vatten. Förbrukningen sjunker vanligtvis med 20-25 % när hyresgästen själv betalar för sin egen förbrukning, ett stort framsteg ur miljösynpunkt som samtidigt ger ekonomiska besparingar.

22 Metodiskt arbete f ör ett hållbart boende

Övriga prioriterade frågor Utöver prioriterade åtgärder och mål utifrån hållbarhetsstrategin arbetar Wallenstam även aktivt med hållbarhetsfokus när det gäller fastighetsförvärv, tjänstebilar, avfall etc. Wallenstam driver flera andra miljöprojekt, med utgångspunkten att de alltid ska vara affärsdrivna. Wallenstam ser det som sin uppgift som fastighetsägare att öka hyresgästernas medvetenhet om hur de kan bidra till ett hållbart boende.

Fastighetsförvärv I samband med fastighetsförvärv har Wallenstam som rutin att undersöka förekomsten av kemikalier och att se på tidigare samt nuvarande verksamheter i fastigheten för att få reda på eventuella miljörisker. Samtidigt görs en genomgång av fastighetens energiförbrukning, var på en åtgärdsplan tas fram för att minska fastighetens miljöpåverkan. Dessa kontrollpunkter utgör underlag för en medve-

ten och effektiv fastighetsförvaltning. En utförlig miljöinformation bedöms också vara viktig för eventuella köpare, försäkringsbolag samt finansiärer. Miljöklassade tjänstebilar I samband med att nya tjänstebilsavtal tecknas ska bilarna vara miljöklassade enligt Miljöklass . I Miljöklass 

VÄRMEBEHOVET GRADDAGSKORRIGERAT

GWh 200

ingår bilar med etanol-, gas- och/eller eloch hybriddrift. Från och med  gäller för nya tjänstebilar att gränsen för utsläpp av koldioxid ska understiga  gr/km. Att köra miljövänligt är både kostnadseffektivt för Wallenstam och positivt för miljön. Totalt har Wallenstam  tjänstebilar.

GWh 200

150

VÄRMEBEHOVET TIDSKORRIGERAT

Minskat avfall Wallenstam arbetar kontinuerligt med att minska den totala avfallsmängden från egen, hyresgästers, entreprenörers och leverantörers verksamhet. Avfall som uppstår ska om möjligt omhändertas enligt kretsloppsprincipen. Wallenstam ser kontinuerligt över källsorteringsmöjligheter för så många hyresgäster som möjligt.

% 15

ELPRODUKTION AV TOTALT EGET BEHOV PÅ MÅNADSBASIS

150 10

100

2004

2005

2006

2007

2008

FASTIGHETSEL TOTALT

MWh 80 000

2004

2005

2006

2007

2008

2006

2007

2008

ENERGISLAG FÖR UPPVÄRMNING

VATTENANVÄNDNING

m3 2 000 000

1,5% 0,5%

98%

70 000 60 000

1 500 000

50 000 40 000

1 000 000

30 000 20 000

500 000

10 000 0

2004

2005

2006

2007

2008

2004

2005

2006

2007

2008 Fjärrvärme

Olja

Gas

Metodiskt arbete f ör ett hållbart boende 

LUGNT OCH TRYGGT BOENDE BÅDE I OCH UTANFÖR HUSET. Bågskyttegatan i Mölndal är ett exempel på hur vi 2008 renoverade för ökad livskvalitet. Tvättstugorna i källaren flyttades från källaren ut på gården så att man kan tvätta tryggt i skön miljö, utan att störa grannen. Rörelsereläer kopplades till lampor, fräscha soprum för källsortering byggdes och så renoverades gårdarna för en skyddad och avslappnad samvaro med grannarna. Wallenstams Järvasatsning i miljonprogramsområdet Husby i Stockholm är ett annat exempel på en omfattande renovering som markant ökat trivsel och trygghet i området. Både den upplevda och den faktiska.

24 Metodiskt arbete f ör ett hållbart boende

VÅRT SOCIALA OCH ETISKA ANSVAR

Wallenstam eftersträvar att vara en aktiv samhällsmedborgare på de orter bolaget är verksamt genom att prioritera hyresgästernas trygghet, stödja hjälporganisationer, bidra i kampen mot hemlöshet och sponsra bred ungdomsverksamhet. Wallenstam ser allvarligt på det allt hårdare samhällsklimatet, vilket ökat behovet av trygghetsinsatser. Sedan många år tillbaka driver bolaget såväl organiserade hjälpinsatser i samhället som ett konsekvent trygghetsarbete för hyresgästerna.  fördjupades och breddades trygghetsarbetet med ett kvalitetsoch trygghetsprogram där alla Wallenstams hus och närområden analyserades utifrån ett hyresgästperspektiv. Wallenstam samarbetar även med en så kallad huspastor som ﬁnns till hands för hyresgäster och personal som behöver någon att tala med.

KARTLÄGGNING AV TRYGGHET Trygghet och kvalitet har länge varit prioriterade frågor i och runt Wallenstams fastigheter. Ett tryggt och trivsamt boende skapar stabilitet. I det genomgripande kvalitetsoch trygghetsprogrammet som sjösattes  inventerades och kartlades hela fastighetsbeståndet inklusive närmiljöer utifrån ett hyresgästperspektiv. Handlingsplanen är uppbyggd i tre steg: en enkätundersökning utifrån ett trygghetsperspektiv, fysiska besiktningar av samtliga områden samt en identifiering av de mest frekventa brotten och hoten i respektive närområde. Analysarbetet resulterar i åtgärder utifrån varje områdes behov, bland annat i trygghetshöjande renoveringar som är ett effektivt sätt för att öka tryggheten – såväl den faktiska som den upplevda. Under  har Wallenstam bland annat flyttat tvättstugor från källare till markplan och förbättrat utemiljön och belysningen på flera platser.

ETT LUGNT OCH TRYGGT BOENDE Wallenstam har goda erfarenheter av att arbeta med trygghetsprojekt. Sedan  driver bolaget projektet Lugnt och tryggt boende i Husby i Stockholm. I nära samarbete med kommunala bostadsbolag, stadsdelsnämnd, sociala myndigheter och polis, arbetar Wallenstam för att skapa ökad integration, trivsel och trygghet i hela området. Utöver att genomföra omfattande renoveringar och ombyggnationer i Husby arrangerar Wallenstam årligen en kostnadsfri fotbollsskola som pågår hela sommarlovet för barn och ungdomar i området. BOENDE FÖR UNGDOMAR OCH HEMLÖSA Som ett led i kampen mot hemlöshet tillhandahåller Wallenstam   av Stockholms stads behov av försöks- och träningslägenheter från privata hyresvärdar för att hjälpa hemlösa till rehabilitering.

Det görs i ett trestegsprogram där den hemlöse först erbjuds rum, i steg två en träningslägenhet och i steg tre en försökslägenhet. Wallenstam deltar även i ett projekt som Göteborgs stad driver för att kunna erbjuda ungdomslägenheter till rimlig hyra.

SPONSRING OCH STÖD Det är viktigt för ungdomar att ha en aktiv och meningsfull fritidssysselsättning. Därför sponsrar Wallenstam i första hand breda idrotter och ungdomsverksamhet. Några exempel på detta är Pixbo Wallenstam, Frölunda Hockey och Orminge IBK. Wallenstam stödjer även organisationer som arbetar mot drogproblem och organisationer som hjälper barn som är utsatta på olika sätt. Barn i nöd, BRIS, Räddningsmissionen i Göteborg och Stockholms Stadsmission är några exempel.

Vårt sociala och etiska ansvar 

FASTIGHETSBESTÅNDET

Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till några av Sveriges mest expansiva orter, Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Koncernen har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i centrala lägen. Fastigheterna är välskötta med en modern förvaltning som systematiskt utvecklar fastigheterna tekniskt och miljömässigt.

KONCENTRERAT BESTÅND Huvuddelen av fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholm och Göteborg. I Göteborg har Wallenstam   av sin totala yta,   är beläget i Stockholm och resterande   i Helsingborg. Wallenstams delmarknader är stabila med goda förutsättningar för en långsiktigt positiv utveckling. Bostadsfastigheter Wallenstams största bostadsinnehav i Stockholmsregionen är beläget i Vällingby/Råcksta, ett charmigt -talsområde som de senaste åren genomgått ett stort renoveringsarbete. Andra exempel på stora bostadsområden ﬁnns i Nacka och Huddinge. Huvuddelen av bostadsbeståndet i Göteborg ligger i innerstadslägen samt i Majorna, på Hisingen och i Kålltorp. I Helsingborg är beståndet samlat i innerstaden, norr om Trädgårdsgatan i stadsdelen Tågaborg. Wallenstam förvaltar cirka   lägenheter, varav två tredjedelar finns i Stockholmsregionen. I Göteborg förvaltar Wallenstam cirka   lägenheter och i Helsingborg  lägenheter. Wallenstams lägenhetsstruktur motsvarar marknadens efterfrågan väl. Merparten av Wallenstams lägenheter,  , har - rum och kök. Endast ett fåtal lägenheter,   , har  rum och kök eller mer. Wallenstams medellägenhet är en tvåa på  kvm.

 Fastighetsbeståndet

Kommersiella lokaler Det kommersiella beståndet är koncentrerat till Göteborg. Huvuddelen av fastigheterna ligger i innerstadslägen och resterande del i attraktiva företagslägen, till exempel i Mölnlycke som ligger mellan Göteborg och Landvetter flygplats. Det kommersiella beståndet genomgår en ständig modernisering efter hyresgästernas aktuella önskemål och verksamhet. För komplett fastighetsförteckning se sidan .

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING I början av året färdigställdes kvarteret Örlen på Mölndalsvägen i Göteborg, vilket gav ett tillskott på   kvm bostäder. Ut över det har Wallenstam förvärvat   kvm i Mölnlycke centrum och   kvm i Mölndal. Under året har elva fastigheter sålts varav sju till bostadsrättsföreningar. Sammantaget uppgick Wallenstams fastighetsbestånd vid årsskiftet till    kvm. I slutet av året tecknades avtal om förvärv av fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun) i Stockholm. Totalt ingår  uthyrda lägenheter samt färdiga byggrätter motsvarande   bruttototalarea och mark som är under planläggning. Dessa fastigheter tillträddes under januari . FASTIGHETSBESTÅNDET, KVM I TUSENTAL Lokaltyp 2008-12-31 Bostäder 640 Kontor 234 Butiker 72 Industri/lager 89 Utbildning 39 Övrigt 68 Justerad uthyrbar yta p.g.a. ommätning Totalt 1 141

2007-12-31 643 239 65 81 38 73

Förändring -3 -6 7 7 1 -5

2 1 141

-2 0

HYRESVÄRDE Bedömd hyra för  uppgår till  Mkr, varav   av intäkterna kommer från fastighetsbeståndet i Stockholm och cirka   av intäkterna från Wallenstams kommersiella fastigheter. Den genomsnittliga kvadratmeterhyran för kontorslokaler bedöms uppgå till   kr/kvm, vilket är en ökning med   . Wallenstams bostadsfastigheter utgör drygt hälften av både det totala beståndet och det bedömda hyresvärdet för . Bostädernas genomsnittshyra bedöms öka till   kr/kvm (). För mer information se fastighetsöversikt på sidan . KONTRAKTSPORTFÖLJ Wallenstam har cirka   hyresobjekt, varav cirka   bostäder,   lokaler och   parkerings- och garagekontrakt. Den totala uthyrningsgraden uppgår till   . Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. I det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden till   vid utgången av . Av Wallenstams hyresvärde utgörs drygt   av bostäder och parkering. Dessa avtal löper på tre månader med automatisk förlängning. Hyrorna i hyresavtalen omförhandlas i regel en gång per år. Av Wallenstams kommersiella hyresavtal kan   omförhandlas under . Det innebär inte att alla avtal kommer att omförhandlas. En affärsmässig bedömning görs avtal för avtal. Genomsnittlig löptid på Wallenstams kommersiella kontrakt är tre år (tre). Hyresavtal överstigande  Mkr utgör   av Wallenstams totala hyresintäkter.

STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE

LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE

GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA

2013-, 16%

55%

<5,0 Mkr 22%

2009, 14%

>0,5 Mkr 18%

2012, 16% 4,0-5,0 Mkr 5%

39%

3,0-4,0 Mkr 7%

0,5-1,0 Mkr 17%

2010, 24%

2011, 30%

2,0-3,0 Mkr 11%

Göteborg

Stockholm

Helsingborg

FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR

FÖRDELNING LOKALTYP, YTA

LÄGESFÖRDELNING, YTA Innerstad 45%

1,0-2,0 Mkr 20%

Närområde 55%

Kvm 250 000

57%

8% 200 000 6% 150 000

100 000

50 000

20%

60 19 70 19 80 19 90 20 00

Övrigt

Butik

Utbildning

Industri/Lager

Kontor

Bostäder

Kommersiellt

FÖRDELNING LOKALTYP

Bostäder

FÖRDELNING LÄGENHETSBESTÅNDET Uthyrningsbar yta, kvm

Andel yta, %

Hyresvärde, Mkr*

Andel hyra, %

Snitthyra per kvm

640 297 233 586 72 041 88 536 38 785 68 157

57 20 6 8 3 6

667 340 154 48 60 82

49 25 11 4 5 6

1 042 1 455 2 131 540 1 538 1 906

Bostäder Kontor Butik Industri/lager Utbildning Övrigt Totalt

1 141 402

1 350

1 183

Antal lgh 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000

* Bedömd hyra för 2009

500 0

FÖRDELNING REGIONVIS

Stockholm Göteborg Helsingborg Göteborg, Lokaler Totalt * Bedömd hyra för 2009

1 rok

2 rok

3 rok

4 rok

5 rok eller större

FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING YTA

Uthyrningsbar yta, kvm

Andel yta, %

Hyresvärde, Mkr*

Andel hyra, %

Snitthyra per kvm

446 300 188 276 65 393 441 433

39 16 6 39

475 209 64 602

35 15 5 45

1 063 1 110 979 1 364

1 141 402

1 350

1 183

Tusental kvm 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0

2004

2005

2006

2007

2008

Fastighetsbeståndet 

FASTIGHETSÖVERSIKT Affärsområde Bostad Stockholm

Affärsområde Bostad Göteborg

Affärsområde Bostad Helsingborg

Affärsområde Företag Göteborg

Totalt 2009

Jämförelse 2008 2007

Bostäder Yta, tusentals kvm Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm

400,1 90 411,8 87 1 030

187,7 100 202,9 97 1 080

52,5 80 52,3 82 1 000

0,0 0 0,0 0 0

640,3 57 667,0 49 1 040

636,4 56 626,8 50 980

680,9 55 658,5 50 970

Kontor Yta, tusentals kvm Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm

14,1 3 19,2 4 1 360

3,6 6 3,6 6 1 000

215,9 50 317,1 53 1 470

233,6 20 339,9 25 1 460

235,6 21 323,7 25 1 370

262,0 21 317,0 24 1 210

Butik Yta, tusentals kvm Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm

9,4 2 15,4 3 1 640

4,8 7 4,9 8 1 020

57,8 13 133,3 22,1 2 310

72,0 6 153,6 11 2 130

64,6 6 140,2 11 2 170

68,4 6 133,9 10 1 960

Industri/lager Yta, tusentals kvm Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm

7,2 2 2,9 1 400

1,5 2 0,5 1 330

79,8 18 44,4 7 560

88,5 8 47,8 4 540

81,3 7 43,7 3 540

120,1 10 61,1 5 510

Utbildning Yta, tusentals kvm Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm

5,8 1 7,7 2 1 330

0,1 0 0,1 0 630

32,9 7 51,9 9 1 580

38,8 3 59,7 5 1 540

37,9 3 57,1 4 1 510

39 3,0 56 4 1 440

Övrigt** Yta, tusentals kvm Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm

6,6 1 5,4 1 820

1,7 3 1,8 3 1 060

31,2 7 40,9 7 1 310

39,5 3 48,1 4 1 220

41,3 4 47,8 4 1 160

41,8 3 49,9 4 1 190

Garage/p-platser Garageyta, tusentals kvm*** Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr Andel av hyra per bolag, %

3,1 1 12,1 3

0,6 0 6,1 3

1,2 2 0,9 2

23,9 5 14,6 2

28,8 3 33,7 2

31,0 3 34,3 3

31,1 2 33,8 3

446,3 474,5 1 060,0

188,3 209,0 1 110,0

65,4 64,1 980,0

441,4 602,2 1 360,0

1 141,4 1 349,8 1 180,0

1 128,2 1 273,7 1 130,0

1 242,8 1 309,7 1 050,0

Totalt Yta, tusentals kvm Hyresvärde, Mkr * Snitthyra, kr/kvm

* Bedömt hyresvärde ** Innehåller bl.a. vårdlokaler *** Uppvärmd garageyta

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA, HELSINGBORG

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA, STOCKHOLM Övriga Storstockholm 38%

Huddinge 10%

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA, GÖTEBORG Öster 23%

Innerstad 100%

Innerstad 14%

Mölndal 4% Nacka 12%

Vällingby/ Hässelby 26%

 Fastighetsöversikt

Väster 2%

Innerstad 61%

Hisingen 10%

FASTIGHETSUTVECKLING Wallenstam som stadsutvecklare

Med över  års byggerfarenhet erbjuder Wallenstam en samlad kompetens i att utveckla och förtäta städerna med energieffektiva hus och levande områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. Att Wallenstam är aktivt både med att utveckla befintliga fastigheter och leta lägen för nyproduktion syns i siffrorna. Sedan  har bolaget sökt markanvisningar för nyproduktion av cirka   lägenheter i Stockholm, Göteborg och Helsingborg.

KOSTNADSSTYRD KVALITETSBYGGNATION Wallenstam har som målsättning att till och med  producera   nya lägenheter till en direktavkastning som överstiger   . All Wallenstams byggnation utgår från stadens och hyresgästens behov med fokus på trygghet, hållbarhet, smarta planlösningar och en rimlig månadskostnad för hyresgästen. Byggnationen kostnads- och kvalitetsstyrs från första dagen. Wallenstam har formulerat tydliga kvalitetskrav, anpassade för långsiktig hållbarhet. En noggrann projektering görs då det tidigt i processen avgörs hur projektets ekonomi respektive kostnader för förvaltningen kommer att bli. Wallenstam har egen mark för nyproduktion av kommersiella lokaler, men i dagsläget planeras ingen sådan. UTVECKLAR I SAMVERKANSPROJEKT För att utveckla områden och intressen i staden är Wallenstam aktivt med att medverka i, starta och driva samverkansgrupper, utifrån både affärsmässighet och samhällsansvar. Ett sådant exempel är Kvillebäcken i Göteborg där Wallenstam ihop med sex andra bygg- och fastighetsbolag, omvandlar

området till ett kontinentalt Slow-city-område. Wallenstam driver även gemensamma bostadsprojekt tillsammans med kommunala bostadsbolag och bostadsrättsbyggare som till exempel Riksbyggen. Wallenstam har under ett antal år aktivt drivit frågan om att utveckla och satsa på en omfattande upprustning av Kungsportsavenyen. Tillsammans med staden vill Wallenstam göra Göteborgs paradgata mer attraktiv för stadens invånare och besökare. Ett projekt som Wallenstam har varit engagerat i sedan starten är Julstaden Göteborg där bolaget tillsammans med staden samt andra aktörer i projektet ljussätter staden och erbjuder olika aktiviteter. Julstaden har blivit mycket uppskattat av både göteborgare och av det ökade antalet turister som besöker Göteborg i juletid.

AFFÄRSDRIVNA PLANER Stadsutveckling enligt Wallenstam handlar lika mycket om att förädla beståndet som att bygga nytt. Bolagets stadsutvecklingsplaner är affärsdrivna med fokus på kostnadseffektivitet och hållbar utveckling. Wallenstam vill ge ﬂer människor möjlighet att bo i attraktiva lägen.

Wallenstam är noga med att tillvarata kulturella värden och att utveckla fastigheter enligt tidens krav på bekvämlighet och funktion. Samtidigt utgår Wallenstam alltid från ett helhetstänkande och ser på platsens möjligheter och i förlängningen stadens utvecklingsbehov.

STORT ANTAL PROJEKT Wallenstam har ett stort antal pågående och planerade projekt, se sidorna -. Dessa befinner sig i olika faser och sträcker sig upp till fem år. Ett projekts liv börjar med en projektidé som utreds i en förstudie. Efter detta fattas investeringsbeslut och projekteringsfasen inleds. När denna fas är avslutad följer upphandling av entreprenad och genomförandet kan inledas. Efter färdigställandet görs ekonomisk uppföljning samt utvärdering av projektet ur ett kundperspektiv.

Energiåtgång med olika byggtekniker 120

100

Årlig energiåtgång i kWh/kvm

Wallenstam utvecklar områden som ger människor möjlighet till hållbart företagande och en klimatklok livsstil. I en marknad som präglas av stor bostadsbrist prioriterar Wallenstam att bygga energieffektiva hem där människor vill leva och bo. Varje satsad miljon i nybyggnation bidrar dessutom till att ge en årsanställd arbete.

Boverkets byggregler: 110 kWh/kvm

GreenBuilding: 82,5 kWh/kvm

Lågenergihus: 75 kWh/kvm

Wallenstam grundutförande: 74 kWh/kvm

Wallenstam med energismart teknik: 55-60 kWh/kvm

Fastighetsutveckling 

större wallenstamprojekt Nedan följer några av de utvecklingsprojekt Wallenstam arbetat med under året.

Brovakten, Stockholm

Läge: Lindhagen på Kungsholmen Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter Antal bostäder: 276 lägenheter Storlek: 1 -5 rum och kök, från 35 kvm till 140 kvm Årligt beräknat energibehov/lägenhet: 50-55 kwh/kvm I nya stadsdelen Lindhagen på Kungsholmen planerar Wallenstam att bygga 276 energisnåla hyresrätter i två tjugovåningstorn i mörk Terrazzo med lägre utskjutande skänklar, ritat av Wingårdh Arkitektkontor AB. Husen får tjocka väggar, mycket glas och mekaniska värmeåtervinningssystem. All varm frånluft tillvaratas och lägenheterna värms av vindkraft, instrålad sol och värmespill från elektrisk utrustning. Huskropparna bildar i sin parformation en ny entré till Stockholm från Essingeleden och kompletteras med en visuell park och gröna gårdar.

Henriksdalskajen, Stockholm

Läge: Hammarby Sjöstad Byggtid: 2008-2010 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 96 lägenheter Storlek: 1-6 rum och kök, från 35 kvm till 180 kvm Årligt beräknat energibehov/lägenhet: 55-60 kwh/kvm På Henriksdalskajen i ekologiskt hållbara stadsdelen Hammarby Sjöstad bygger Wallenstam 96 energieffektiva lägenheter. Husen får en stilren exteriör i mörkgrått och svart skärmtegel och lägenheterna blir luftiga och ljusa med umgängesvänliga planlösningar och stora, rumsbreda fönsterpartier med låg bröstning och balkong. Den beräknade energiåtgången på 55-60 kwh/kvm utgör hälften av de krav som ställs i Boverkets byggregler för nyproduktion (110 kwh/kvm).

Råcksta, Stockholm

Läge: Råcksta Ombyggnadsperiod: 2004-2011 Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter Antal bostäder: 1 263 lägenheter Påbörjad renovering: 751 lägenheter Storlek: 1 -4 rum och kök, från 18 kvm till 104 kvm I Råcksta äger Wallenstam ett bostadsområde med cirka 1 300 lägenheter där ett stort moderniseringsprojekt pågått sedan 2004. Wallenstam uppdaterar husen med nya material och färger och lägenheterna anpassas till dagens standard utifrån respektive hyresgästs önskemål. I moderniseringsprojektet upprustas entréer, trapphus, källargångar, fönster, balkonger, el, värme, ventilation, vatten och avlopp samt gårdar. Dessutom byggs en helt ny anläggning för sophantering.

30 Större Wallenstamprojekt

Mastkorgen i Gröndal, Stockholm

Läge: Gröndal Byggtid: 2008-2009 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 15 lägenheter Storlek: 1-4 rum och kök, från 36 kvm till 104 kvm Bara några stationer från Stockholm city ligger Gröndal med fantastisk natur och ett skönt lugn alldeles i närheten av vattnet. Bakom en K-märkt fasad på Fågelsångsvägen 5 bygger Wallenstam om kontorslokaler till 15 toppmoderna lägenheter med ljusa färger och hög standard. Lägenheterna blir i olika storlekar, de större med balkong och trean med två kungsbalkonger som löper utmed fasaden. Fastigheten ritades ursprungligen av de kända 1900-talsarkitekterna Backström och Reinius på 50-talet. Gemensam takterrass i skyddat sydvästläge.

stärtered, partille

Läge: Stärtered Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 55 lägenheter Storlek: 2 rum och kök Mellan Partille Centrum och Jonsered, med närhet till skogen och längs med E20 ligger det lugna och omtyckta området Stärtered. Wallenstam äger idag åtta fastigheter i området och planerar att i anslutning till dessa bygga fyra energieffektiva flerbostadshus. Alla 55 lägenheter kommer att ha individuell mätning av både el och vatten. Uppvärmning av husen sker genom bergvärme som förses av Wallenstams egenproducerade vindkraftsel.

Högsbo, Göteborg

Läge: Högsbo Byggtid: 2008-2010 Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter med loggia Antal bostäder: 100 lägenheter Storlek: 1-4 rum och kök, från 34 kvm till 122 kvm Årligt beräknat energibehov/lägenhet: 75 kwh/kvm Vid gränsen till Kungsladugård, nära Slottsskogen och centrala Göteborg, bygger Wallenstam 100 energi effektiva lägenheter. Tack vare bergvärme, individuell mätning av vatten och el, mekanisk frånluft med återvinning, en värmetrög stomme och extra tjocka betongväggar blir lägenheterna energieffektiva. I de åtta respektive nio våningar höga husen erbjuder Wallenstam ett miljövänligt, komfortabelt, och tryggt boende med närhet till stadens utbud.

Större Wallenstamprojekt 31

Kapellet, Helsingborg

Läge: Slottshöjden Byggtid: 2007-2009 Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter Antal bostäder: 80 lägenheter Storlek: 1 -3 rum och kök, från 37 kvm till 89 kvm På Slottshöjden i norra Helsingborg omvandlades bostadsrättsprojektet Kapellet under slutet av 2008 till hyresrätter. Första etappen med 35 totalombyggda lägenheter blev fullt uthyrd under året. Inflyttning för den andra etappen, som omfattar 45 lägenheter, är planerad till 2009.

lorensberg 57:8, Göteborg

Läge: Kungsportsavenyen Byggtid: 2008-2009 Bostadstyp: Flerbostadshus och kommersiella lokaler På Göteborgs stolta paradgata Kungsportsavenyen omvandlar Wallenstam fastigheten Lorensberg 57:8 till en modern kontors- och bostadsfastighet med inslag av butiker. Med hjälp av varsam renovering kommer fastigheten att moderniseras utifrån nutidens krav och önskemål.

Stentjärnåsen, Jämtland

Läge: Funäsdalen Byggtid: 2008-2009 Verk: Enercon E-82 Antal verk: 5 Planerad driftstart: Kvartal 4, 2009 Total effekt: 10 MW Årlig produktion: 27,5 GWh Vid Funäsdalen i Härjedalens kommun bygger Wallenstam vindkraftsanläggningen Stentjärnåsen. Under sommaren 2008 inleddes markarbetet och leverans av verken är beräknad till sommaren 2009. I slutet av samma år, när vindkraftsparken är i drift, beräknas de fem verken på Stentjärnåsen generera 27,5 GWh per år, vilket motsvarar det årliga behovet av hushållsel för cirka 13 750 lägenheter.

32 Större Wallenstamprojekt

PROJEKTLISTA

NYPRODUKTION BOSTÄDER Region

Area, cirka kvm

Antal lägenheter

Göteborg

3 000

6 800 3 400 3 400

100 48 48

Summa

13 600

196

Projektmöjligheter – nyproduktion bostäder Stärtered Göteborg Mölnlycke C Göteborg Vita Björn Göteborg Kvillebäcken Göteborg Vildvinet Helsingborg Brovakten Stockholm Råcksta, Kv. Huvudboken Stockholm Barlasten Stockholm Riddaren 24 Stockholm Summa

3 500 5 000 6 000 25 000 3 500 19 000 3 000 2 500 4 000 71 500

60 100 100 400 50 280 40 40 60 1 130

Fastighet Nyproduktion färdigställd under 2008 Kv. Örlen Summa Pågående nyproduktion Järnbrott 195:1 Kv. Skärgårdsbåten 2 Kv. Skärgårdsbåten 3

Göteborg Stockholm Stockholm

OMBYGGNATION BOSTÄDER Fastighet Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2008 Bågskyttegatan 1-3 Norra Liden Kapellet 17-18 Huddinge, badrum Överkikaren 34 Hälsokällan 6

Region

Göteborg Göteborg Helsingborg Stockholm Stockholm Stockholm

Summa

Projektmöjligheter – nyproduktion Mölnlycke C Solsten 1:110 Solsten 1:115 Solsten 1:126 Bagaregården 17:26 Bagaregården 56:2-3 Gamlestaden 740:22 Skår 57:14 Gårda 52:11 Högsbo 2:2 Högsbo 5:7 Högsbo 34:21 Gaslyckan 9 Summa

Region Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg

OMBYGGNATION FÖRETAG Fastighet Större ombyggnadsprojekt färdigställda 2008 Skår 57:14 Inom Vallgraven 25:1 Bagaregården 17:26 Inom Vallgraven 26:8 Sälgen 2

1 000 1 700 4 400 22 000 1 600 400

Pågående ombyggnadsprojekt Lorensberg 57:8 Stampen 5:6 Räknetabellen

Area, cirka kvm 2 000 1 500 4 000 17 000 4 000 6 000 6 000 18 000 5 000 10 000 4 000 5 000 14 000 96 500

Region

Area, cirka kvm

Göteborg Göteborg Göteborg Göteborg Stockholm

9 600 600 3 300 1 000 1 000 15 500

Göteborg Göteborg Stockholm

Summa

1 500 2 000 1 100 4 600

31 100

Göteborg Helsingborg Stockholm Stockholm Stockholm

Summa Projektmöjligheter – ombyggnad befintliga fastigheter Inom Vallgraven 53:14, 17 Kv. Kryssaren Vildvinet 3 New York 1

Fastighet

Summa

Summa Pågående ombyggnadsprojekt Lorensberg 57:8 Springposten 6 Råcksta Husby Mastkorgen 7

Area, cirka kvm

NYPRODUKTION FÖRETAG

500 1 200 77 000 22 500 1 500

Projektmöjligheter – ombyggnad befintliga fastigheter Krokslätt 154:6 Kungsportsavenyen Summa

Göteborg Göteborg

4 500 20 000 24 500

102 700

Göteborg Göteborg Helsingborg Stockholm

5 400 1 500 8 400 2 000 17 300

Projektlista 

SLOW-CITY I KVILLEBÄCKEN, GÖTEBORG. ETT SAMARBETE I STADSUTVECKLING. Tillsammans med sex andra bygg- och fastighetsbolag omvandlar Wallenstam Kvillebäckens industrikvarter till ett kontinentalt Slow-city-område. Hit ska kreativa och medvetna människor söka sig för inspirerande möten och ett bekvämt och miljömedvetet boende – nära city. Arkitekturen blir levande och genuin med energieffektiva lösningar. Atmosfären tillbakalutad med gott om mötesplatser för samtal och aktivitet. I planen ligger 1 600 bostäder.

OM BOSTADSMARKNADEN

Cirka  av Wallenstams totala fastighetsbestånd utgörs av bostäder. I de regioner där Wallenstam verkar råder stor bostadsbrist. För att möta den stora efterfrågan startade Wallenstam byggnationen av  energieffektiva lägenheter under . Målet är att bygga   lägenheter till och med .

STORT BEHOV AV BOSTÄDER Byggandet av hyresrätter minskade markant under  jämfört med tidigare år. På Wallenstams marknader var minskningen för hyresrätter hela  . Byggnation av cirka  hyresrätter påbörjades under . Boverket bedömer behovet till att cirka   bostäder årligen behöver färdigställas till , främst till följd av de stora ungdomskullarna och den höga invandringen.  och  bedöms produktionen av nya bostäder minska ytterligare. Enligt Boverket är det rimligt att tro att bostadssituationen kan komma att bli än mer ansträngd, inte minst i storstadsregionerna. WALLENSTAMS BOSTADSBESTÅND Wallenstam är ett av de största privata bostadsbolagen i Sverige med lägenheter i centrala lägen och populära närområden i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam tror på hyresrätten som upplåtelseform. Den är en bekväm och bekymmersfri boendeform som varken kräver insats eller risktagande från hyresgästens sida. Wallenstams bostadsbestånd som är tekniskt väl underhållet, utgör cirka   av koncernens totala uthyrningsbara yta. Förvaltningsorganisationen upprättar löpande reparations- och underhållsplaner, vilka följs upp och genomförs.

LEDIGA LÄGENHETER Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga under året. Snittomsättningshastigheten under  var cirka   (). I Göteborg fördelas   av lägenheterna av Boplats Göteborg och i Stockholm fördelas   av Stockholms bostadsförmedling. Viss del av de nyproducerade lägenheterna erbjuds till befintliga hyresgäster för att ge dem en möjlighet att göra boendekarriär inom Wallenstam. BOSTÄDER FÖR FÖRETAG En liten men intressant kundkategori på Wallenstams bostadsmarknad är företagen. På en marknad med underskott av bostäder ökar företagens behov av att säkerställa bostäder till personal. För att tillfredsställa företagens efterfrågan på bostäder har Wallenstam två produkter: dels hyrs större bostadsenheter ut till företag specialiserade på korttidsboende, dels hyrs bostäder ut direkt till företag. Totalt sett är detta en liten andel av den totala affärsverksamheten. Denna marknad är dock intressant eftersom avtalsformen är mer flexibel. EN RÄTTVIS HYRESSÄTTNING Wallenstam strävar efter rättvisa hyror. Hyran ska vara kopplad till kvalitet, service, läge och innehåll i boendet. Det skulle möjliggöra en öppnare och mer flexibel bostadsmarknad med möjlighet till individuell påverkan av var och hur man vill bo. Genom individuell prissättning kan hyresrätten som boendeform utvecklas i en mer kundvänlig riktning.

AKTÖRER PÅ BOSTADSMARKNADEN: STOCKHOLM Privata Akelius Fastigheter Stena Fastigheter Wallenstam Diligentia

Antal lgh 7 200 7 000 6 400 5 500

Totalt kvm 556 000 486 000 400 000 367 000

Kommunala Svenska Bostäder Stockholmshem Familjebostäder

Antal lgh Totalt kvm 43 400 2 928 000 32 100 2 025 000 22 600 1 409 000

GÖTEBORG Privata Stena Fastigheter SGS Acta Wallenstam Diligentia Byggnadsfirman Ernst Rosén

Antal lgh 8 600 6 750 3 100 2 800 2 300

Totalt kvm 589 000 163 000 270 000 188 000 141 000

2 100

188 000

Kommunala Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder HjällboBostaden

Antal lgh Totalt kvm 23 500 1 589 000 22 500 1 390 000 18 100 1 122 000 2 700 196 000 2 300 173 000

HELSINGBORG Privata Antal lgh Akelius 2 400 Jefast 800 Wallenstam 700 SFF Real Estate (BroGripen Fastighets AB) 600 Teglet 500 IKANO Fastighets AB 400

Totalt kvm 173 000 59 000 52 000

Kommunala Helsingborgshem

Totalt kvm 827 000

Antal lgh 11 900

34 000 29 000 32 000

Källa: Jones Lang LaSalle

Om bostadsmarknaden 

Bruksvärdessystemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter som innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter. Varje år genomför parterna hyresförhandlingar och därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet. Därefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och Hyresgästföre ningen. För närvarande förs diskussioner om bruksvärdessystemets framtid mellan marknadens parter. Kvalitetshyresprojektet i Göteborg och hyresmatrisen i Stockholm är två exempel på att modellen för hyressättning i viss mån har differentierats. Även i Helsingborg har en viss differentiering påbörjats mellan ytterområden och centrum. Wallenstams bedömning är att bostadsmarknaden generellt tål högre hyror, främst i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Bland annat visas detta genom bostadsrättsföreningars intresse för att förvärva sina hyreslägenheter.

Utredning om allmännyttans villkor Under 2008 offentliggjordes en utredning som undersökte om hyressystemet på den svenska bostadsmarknaden är förenligt med EU:s lagstiftning. Analysen visade bland annat att stödet till kommunala bostadsföretag och deras hyresnormerande roll sannolikt strider mot EG-rätten. Ut redningen föreslår till exempel att de kom-

36 Om bostadsmarknaden

munala bostadsbolagens hyresnormerande roll tas bort och att de ska vara affärsmässiga – även i hyressättningen. Hyran anses skälig om den motsvarar hyresgästernas värderingar och efterfrågan. Det ska dock finnas en övre gräns för årliga hyreshöjningar. Inget beslut är ännu fattat, regeringen ska nu ta ställning till utredningens förslag.

Organisation med kunden i fokus Wallenstam arbetar med långsiktiga kund relationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stor eftersom efterfrågan är hög. Affärsområde Bostad är organiserat i regioner för att kunna vara närvarande på respektive marknad med bästa möjliga kundservice, förvaltning och uthyrning.

ÅTGÄRDER UTIFRÅN KUNDUNDERSÖKNINGAR Förutom de enkäter som görs i samband med Kvalitetshyresundersökningen genomför Wallenstam egna attitydundersökningar – nöjdkundindex (NKI) – regelbundet. Frågorna omfattar bostadens standard, fastighetsskötsel, trygghet och service. Resultatet utvärderas och är ett instrument som sedan används i bolagets utvecklings- och förbättringsarbete. Hyresgästundersökningar kommer att spela en viktig roll vid framtidens hyressättning, eftersom det är ett sätt att mäta den upplevda kvaliteten och värderingen av service, teknisk standard och läge. Kundernas svar och preferenser kommer att påverka bostädernas utveckling och påföljande prissättning. BOSTADSRÄTTSMARKNADEN Den starka uppgång som har präglat bostadsrättsmarknaden under de senaste tio åren avstannade under senare delen av  som en effekt av den finansiella oron. Detta har dock bara marginell betydelse för Wallenstam då det utgör en mycket liten del av verksamheten. Wallenstam har dessutom möjlighet att förändra tänkta bostadsrättsprojekt till hyresrätter som exempelvis gjordes med Kapellet i Helsingborg. En annan marknad är dock hyresgäster som bildat bostadsrättsföreningar i syfte att köpa sin fastighet. Här märker Wallenstam ett fortsatt stabilt intresse, speciellt i centrala lägen. Under året har sju fastigheter sålts till nybildade bostadsrättsföreningar.

ÄGARLÄGENHETER Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas i maj  innebär en för Sverige helt ny upplåtelseform. Ägarlägenheter är mycket vanliga i många europeiska länder. Eftersom ägarlägenheten utgör fast egendom med lagfart kan den pantsättas, överlåtas och hyras ut helt efter ägarens önskemål till skillnad mot bostadsrätten där innehavaren endast har en dispositionsrätt av lägenheten. Till en början kommer den nya upplåtelseformen att gälla nyproduktion, påbyggnader på beﬁntliga hus och ombyggnad av kommersiella lokaler. Wallenstam ser ägarlägenheter som en ny och mycket intressant affärsmöjlighet. Om ägarlägenheter tillåts även i beﬁntligt bestånd ökar möjligheterna ytterligare.

HYRESÖKNINGAR BOSTÄDER STOCKHOLM 2006 2007 2008

Wallenstam, % 0,0 2,0 2,2

Kommunala bolag, % 0,0 1,8 2,2

Wallenstam, % 0,4 1,8 2,3

Kommunala bolag, % 0,0 1,3 1,9

Wallenstam, % 2,4 2,9 4,0

Kommunala bolag, % 0,0 2,8 3,3

GÖTEBORG 2006 2007 2008

HELSINGBORG 2006 2007 2008

GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Helsingborg 8%

Göteborg 29%

Stockholm 63%

LÄGENHETSFÖRDELNING

Antal 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0

1 rok

2 rok

3 rok

4 rok

5 rok eller större

Om bostadsmarknaden 

SKRÄDDARSYDDA KONTORSLOKALER på kungstorget i göteborg. Hur får man sina anställda att längta till jobbet varje dag? Delvis genom att bedriva verksamheten i en miljö som stimulerar när den ska stimulera och ger möjlighet till möten, vila och eftertanke – både i själva lokalen och i dess närmiljö. På Kungstorget i Göteborg renoverade Wallenstam 2008 en kontorslokal enligt konceptet och för att matcha hyresgästens verklighet och vision över tiden. Parallellt drevs många andra spännande sam-, om- och nybyggnationsprojekt.

38 Om lokalmarknaden

OM LOKALMARKNADEN

Av Wallenstams totala fastighetsbestånd utgörs cirka   av kommersiella fastigheter. Cirka   av Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd finns beläget i Göteborgsregionen. Wallenstam har även en liten andel lokaler i Stockholm. Den kommersiella ytan i Stockholm uppgår till drygt   kvm, varav cirka   utgör kontor. Dessa lokaler består i första hand av mindre kontor och butiker i bostadsfastigheter. Göteborgs lokalmarknad har under ett antal år präglats av en förbättrad sysselsättningstillväxt med en ökad efterfrågan på kontorslokaler som konsekvens.* Den kraftiga ekonomiska turbulensen runt om i världen hann under  inte få genomslag på hyresmarknaden i Göteborg. Uthyrningsgraden fortsatte i likhet med de senaste åren att öka under .*

HÖGTEKNOLOGISK REGION I Göteborgsregionen finns ett välutvecklat gränsöverskridande samarbete mellan högskolor, universitet, näringsliv och offentlig förvaltning. Göteborg har en lång och framgångsrik industrioch handelstradition men på senare år har tillväxten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag ökat markant. I dag präglas regionen av hög forsknings-, kunskaps- och kvalitetsnivå samt en stark internationell orientering. Det centrala läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, gör regionen till en naturlig knutpunkt och ett nav för internationell handel och distribution.

redan är uthyrd vid färdigställande.* Ett antal nybyggnadsprojekt är under uppförande i Göteborg, ett av de största byggprojekten i Sverige just nu är uppförandet av det nya rättscentrumet vid Ullevi. Ett annat projekt som startade under året är Skanskas Projekt Gårda som fullt utbyggt ska omfatta drygt   kvm.*

96 % I UTHYRNINGSGRAD Uthyrningsgraden för Göteborg totalt uppgick i slutet av  till , .* Wallenstams uthyrningsgrad är, med sina  , högre än för marknaden i övrigt. STABIL HYRESUTVECKLING Det minskade utbudet av lokaler i Göteborgsregionen har satt press uppåt på lokalhyrorna på samtliga delmarknader under . Prime rent, som förenklat avspeglar de högsta hyrorna i de finaste fastigheterna, uppgick under kvartal fyra till   kr/kvm vilket innebär en ökning med drygt   under . Motsvarande siffra för Stockholm uppgår till   kr/ kvm.*

BEDÖMDA SNITTHYROR KONTOR, AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG Kr/kvm

1 400 1 200

800 600 400 200 0

VÅRA KONKURRENTER Wallenstam har en stark position på Göteborgs lokalmarknad med attraktiva fastigheter i bra lägen. Att Wallenstam är en stor aktör på marknaden medför goda möjligheter att kunna erbjuda kunderna ett stort utbud av alternativa lokaler inom det egna beståndet. På lokalmarknaden i Göteborg arbetar ett stort antal aktörer där var och en har förhållandevis små marknadsandelar. Wallenstam är med cirka   kvm kommersiell yta i Göteborg en av de större aktörerna. Wallenstams marknadsandel avseende kontorsyta i Göteborg är cirka   . Andra fastighetsbolag med stora innehav på Göteborgs lokalmarknad är bland annat Diligentia, Eklandia, GE, Harry Sjögren, Platzer och Vasakronan. Andra konkurrenter är exploateringsföretag som till exempel NCC, Peab och Skanska. DE TIO STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA, 2008-12-31 Göteborgs Kommun Försäkringskassan Mölnlycke Health Care AB Landsarkivet i Göteborg Göteborgs Universitet SCA Hygiene Products AB Törnskogen Utbildning AB Folkuniversitetet Ernst & Young AB Härryda Kommun Totalt

1 600

1 000

BEGRÄNSAD NYPRODUKTION Nybyggnationen i Göteborg ökade något under  men från en mycket låg nivå. Drygt   kvm kontor färdigställdes under året. Exempel på dessa projekt är tillbyggnationen av polishuset vid Ullevi Park samt nyproduktionen vid Krokslätts fabriker. Noterbart är att i stort sett all ny yta som tillkommit marknaden genom om- och nybyggnadsprojekt under 

Möjligheten för en fortsatt hyrestillväxt på Göteborgs delmarknader ses under  som begränsad, vilket bottnar i en bedömd minskad efterfrågan under senare delen av . Minskningen beräknas fortsätta under  i och med en ökad avmattning i ekonomin.*

2004

2005

2006

2007

2008

Yta, kvm 15 147 15 046 13 684 11 000 8 865 7 600 6 285 6 270 5 476 5 342 94 715

De tio största lokalhyresgästerna utgör 21 % av Wallenstams kommersiella yta i Göteborg.

*Jones Lang LaSalle

Om lokalmarknaden 

MÖJLIGHETER TILL NYPRODUKTION Wallenstam har   kvm egen mark som kan utvecklas till kommersiella fastigheter. Markreserven kan komma att bebyggas när marknadsläget förbättras. Genom Wallenstams effektiva process kan nyproducerade kommersiella lokaler komma att erbjudas till attraktiva hyror. LOKALER SOM MATCHAR KUNDEN Wallenstam äger och förvaltar lokaler i attraktiva lägen med goda kommunikationer. För att behålla och etablera nya affärskontakter arbetar Wallenstam efter konceptet Levande lokaler, som utgår från kundens organisation och dess behov. I detta arbete ingår att bygga om, förädla och komplettera med förvärv eller nybyggnation för att kunna möta kraven på flexibla och kundanpassade kommersiella lokaler. SERVICE I FOKUS Under  förändrades organisationen genom en centralisering av kundservice och förvaltning för att öka tillgängligheten och på ett ännu bättre sätt möta kundernas behov. Wallenstams personal är nyckeln till framgång för att uppnå en

 Om lokalmarknaden

ökad kundnöjdhet och uppsatta mål. För att skapa stimulans och utmaning i arbetet är målen nedbrutna på individnivå och samtliga medarbetare har goda förutsättningar att kunna ta ansvar för och bidra till sin del i helheten. Wallenstams kundtjänst utgör stommen i företagets serviceorganisation, hit kan hyresgästerna vända sig för en effektiv service. Genom en central placering i organisationen skapas en bra grund för kvalitetskontroll och uppföljning.

Kund

Förlängd hyresrelation

Kundvård Lokalanpassning

Kund

Sälj- och kundvårdsprocess

Prospects

LYCKATS I UTHYRNINGEN Wallenstam har cirka   företagskunder och den genomsnittliga företagskunden hyr  kvm för  kr/kvm. Kundstrukturen är differentierad vilket ger en god riskspridning. De tio största lokalhyresgästernas hyresvärde motsvarar cirka   av det totala hyresvärdet och deras lokalyta motsvarar cirka   av Wallenstams totala yta. Wallenstam har för  en bedömd snitthyra för kontor i Göteborg om   kr/kvm. Under  har Wallenstam lyckats väl i sin uthyrning, uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet uppgår till   . Under året tecknades drygt  nya avtal som omfattar totalt cirka   kvm. Exempel på nya hyresgäster under året är: Espresso House, Netto, Xtravaganza viktcenter och Swarco Sverige.

PRIORITERAR KUNDRELATIONEN Wallenstam prioriterar goda kundrelationer och har organiserat verksamheten utifrån kundernas behov för att skapa långsiktiga och goda relationer med sina hyresgäster. Ett sätt att skapa mervärde för hyresgästerna är att erbjuda tilläggstjänster till själva hyreskontraktet som städning, kaffeservice och vaktmästeritjänster. Hyresgästerna har även möjlighet att via Wallenstams energibolag köpa förnyelsebar el till förmånligt pris. Wallenstam försöker också när det är möjligt att använda egna hyresgäster som leverantörer. VÅRA KUNDUNDERSÖKNINGAR För att utvecklas i rollen som hyresvärd och på bästa sätt motsvara kundens förväntningar genomförs regelbundet olika undersökningar vars resultat ger värdefull återkoppling till verksamheten. En betydelsefull informationskälla i kundvårdsarbetet är nöjdkundindex (NKI) som genomförs vartannat år. Utifrån senaste undersökningen har kundservicefunktio-

nen förbättrats och förvaltarkapaciteten förstärkts. Wallenstam genomför även inﬂyttningsenkäter med samtliga nya hyresgäster. Utöver dessa kundundersökningar genomförs också regelbundet omvärldsundersökningar om bland annat varumärke och image. Samtliga undersökningar resulterar i åtgärdsplaner.

KONKURRENTANALYS Geografisk huvudmarknad

Antal fastigheter

Lokalarea, kvm

Hyresintäkter, Mkr

Vakansgrad, %

Nya Vasakronan

Göteborgs kommun

401 000

600

3,0

Wallenstam

Göteborgs kommun

113

434 000

566

2,8

Eklandia (Castellum)

Göteborgs kommun

481 000

402

8,7

Harry Sjögren (Castellum) Sydvästra Göteborg, Mölndal, Kungsbacka, Borås Balder (Gbg) Storgöteborg

499 000

349

9,8

258 000

262

5,0

Diligentia (Gbg)

Göteborg city, Storgöteborg

161 000

203

Platzer

Göteborg syd, Göteborg city, Mölndal Göteborg city, Göteborg syd Göteborg city

131 000

128

5,2

264 000

143 000

179 000

Fastighetsbolag

GE (Gbg) Stena Fastigheter (Gbg) Landic Property (Gbg)

Storgöteborg

Strategi Handel Kontor Kontor Handel Industri/lager Kontor Handel Industri/lager Industri/lager Kontor

Kontor Handel Industri/lager Kontor Köpcentrum Bostäder Kontor Industri/lager Kontor Industri Kontor Bostäder Kontor Industri/lager

Källa: respektive företags årsredovisning 2007, Jones Lang LaSalle * Redovisar ej hyresintäkter ** Redovisar ej jämförbara områden

AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Öster 26%

Innerstad 58%

AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, YTA Övrigt 13%

AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Övrigt 6%

Kontor 51%

Butik 23%

Utbildning 9%

Utbildning 7%

Industri/ lager 8%

Väster 3% Hisingen 10% Mölndal 3%

Industri/ lager 18% Butik 11%

Kontor 54%

Om lokalmarknaden 

OM FASTIGHETSMARKNADEN

Transaktionsvolymen för fastighetsaffärer på den svenska marknaden (exklusive Vasakronan och Steen & Strøm) minskade under  med drygt   jämfört med föregående år. I historiskt perspektiv är dock föregående års totala transaktionsvolym fortfarande att anse som hög.* Den osäkerhet som under hösten  utlöstes av turbulensen på världens finansmarknader, har medfört en försiktighet inför kommersiella fastighetstransaktioner i hela Europa. Transaktionsmarknaden avtog märkbart vid halvårsskiftet och höstens ytterligare försämring av läget på de internationella finansmarknaderna gjorde ett starkt avtryck även på fastighetsmarknaden. Investerare blev mer avvaktande, vilket har inneburit att få transaktioner har genomförts under .* De fastighetstransaktioner i Sverige som minskade mest under  var transaktioner för handelsfastigheter samt industrioch logistikfastigheter. Denna typ av fastigheter utgör dock endast en marginell del av Wallenstams totala fastighetsbestånd. Transaktionerna för bostadsfastigheter ökade med   och för kontorsfastigheter med   . Trots ökade räntekostnader under året har avslut gjorts på intressanta nivåer. Under slutet av året minskade dock antalet transaktioner.* Wallenstam har dock under  genomfört ett flertal fastighetsaffärer och räknat på ännu fler. Samtliga fastigheter har sålts till ett pris som i genomsnitt översteg värdering med   . Wallenstam tror på en relativt låg volym av fastighetstransaktioner under , men den senare tidens räntesänkningar motverkar höstens negativa utveckling på fastighetsmarknaden. Wallenstam noterar en fortsatt stabil efterfrågan på sina produkter och förväntar sig stabila och uppåtgående priser så snart oron på finansmarknaden klingat av.

KOMMERSIELLA FASTIGHETER Transaktionsvolymen för kommersiella lokaler i Göteborg (exklusive Vasakronan och Sten & Strøm) minskade med   under året.* Trenden med uppjustering av avkastningskraven har fortsatt under den senare delen av  och kommersiella fastigheter i B-lägen förväntas drabbas hårdast av en svagare ekonomi.* Wallenstams kommersiella fastigheter i Göteborg är dock belägna i innerstadslägen samt i attraktiva företagslägen. BOSTADSFASTIGHETER Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter fortsätter i Wallenstams tre regioner. Totalt sett har det sålts fler fastigheter i Stockholm än föregående år, medan antalet minskade i Göteborg och Helsingborg under samma period. Per den  december  ser statistiken ut enligt nedan. ANTAL SÅLDA FASTIGHETER TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR PÅ WALLENSTAMS MARKNADER** Stockholm Göteborg Helsingborg

2008

2007

125 44 15

108 74 26

** Datscha, december 

FÖRVÄRVS- OCH INVESTERINGSPOLICY Wallenstams investeringspolicy innebär att bolaget i första hand ska genomföra investeringar på valda marknader och i områden där bolaget redan verkar. Investeringen ska göras genom förvärv eller nybyggnation i fastigheter med god utvecklingspotential.

WALLENSTAMS FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR 2008 Wallenstam har under  sålt elva fastigheter för cirka  Mkr och på så sätt realiserat nästan  Mkr i värdeökningar. Det motsvarar ett försäljningspris på cirka   över värdering i genomsnitt. Wallenstam har under perioden sålt tre kommersiella fastigheter och sju fastigheter har sålts till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna, se tabell på nästa sida. De kommersiella fastigheterna har ur Wallenstams synpunkt varit färdigutvecklade enheter och genom försäljningarna har Wallenstam realiserat en god värdetillväxt. Trots den senaste tidens nedgång i bostadspriserna är det fortfarande attraktivt för hyresgästerna att förvärva sin lägenhet. Hyresgästerna förvärvar sina lägenheter till priser som jämfört med andrahandsmarknaden indikerar en rabatt på cirka   . Wallenstam förhandlar löpande med hyresgäster som vill förvärva sina fastigheter. Intresset är fortsatt stort och diskussioner pågår för närvarande med ett antal bostadsrättsföreningar. FASTIGHETSFÖRVÄRV Wallenstam är väl rustat för att kunna ta tillvara de affärsmöjligheter som uppstår i samband med marknadens svängningar. Under  har Wallenstam förvärvat sex fastigheter för  Mkr () och tecknat avtal med JM om förvärv av ytterligare fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun). Dessa fastigheter tillträddes i januari .

*Jones Lang LaSalle

 Om fastighetsmarknaden

** Datscha, december 

WALLENSTAMS SÅLDA FASTIGHETER TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR UNDER ÅRET Göteborg Inom Vallgraven 64:24 Lunden 13:6 Olivedal 7:5-6

Yta, kvm

Pris, kkr

Norra Liden Brunkebergsgatan 3 Nordhemsgatan 65-67

1 953 2 371 2 240

84 051 47 750 62 800

Gotlandsgatan 60, Bjursholmsgatan 13 Rutger Fuchsgatan 4 Hornsgatan 2-4, Södermalmstorg 8

2 396 2 825 2 017

66 750 85 750 133 685

Stockholm Harven 53 Kroken 9 Överkikaren 34

FEM FASTIGHETER I MÖLNLYCKE CENTRUM I Mölnlycke centrum har Wallenstam förvärvat   kvm bostäder och   kvm kommersiella lokaler. Härryda kommun är en välmående expansiv kommun där Wallenstam sedan tidigare lyckats väl med etableringen av Mölnlycke företagspark. Mölnlycke har ett bra läge cirka tio minuter från Göteborgs centrum och tio minuters bilresa från Landvetter. Kommunen har efterfrågat ﬂer bostäder och Wallenstam räknar med att i anslutning till de förvärvade fastigheterna kunna tillföra ytterligare cirka  lägenheter genom förtätning. EN FASTIGHET I MÖLNDAL Wallenstam har även förvärvat en kommersiell fastighet med ett fint profilläge längs med Söderleden i anslutning till Astra Zenecas område. Fastigheten inrymmer idag lager och kontor men har en stor förädlingspotential med möjligheter att byggas om till kontor.

Om fastighetsmarknaden 

FASTIGHETERNAS VÄRDE

Fastighetsaffärer är en av Wallenstams verksamhetsgrenar och god värderingskompetens finns inom bolaget. Wallenstams fastigheter har, liksom de senaste  åren, värderats av ett internt värderingsteam. Wallenstam gör årligen ett stort antal värderingar både avseende det egna fastighetsbeståndet men även på objekt som är aktuella för förvärv. Som underlag för bedömningen av fastigheternas värde beaktas följande parametrar: t Analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer. t Bedömning av avkastningskrav på respektive marknad. t Bedömning av fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland annat skick och läge. t Analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling. t Analys av befintliga hyresgäster. t Förutsättningarna på kreditmarknaden.

AVKASTNINGSKRAV Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Där utöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit vilket har påverkat priserna för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Första justeringen gjordes i samband med årsbokslutet  med i genomsnitt ,  i det kommersiella beståndet. Därefter har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet . Sammantaget har avkastningskraven under  höjts ,  för kommersiella fastigheter och i genomsnitt ,  (mellan -,  ) för bostadsfastigheter.

 Fastigheternas värde

AVKASTNINGSKRAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Ort

Fastighetstyp

Göteborg Bostäder 3,5-6,5 Stockholm Bostäder 3,5-6,0 Helsingborg Bostäder 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,00

FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA AVKASTNINGSKRAV Mkr 1,0% lägre 0,5% lägre Vår bedömning 0,5% högre 1,0% högre

23 433 20 869 18 881 17 279 15 964

FASTIGHETSKATEGORIER Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier. Förvaltningsfastigheter Wallenstams förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Bland Wallenstams förvaltningsfastigheter finns olika kategorier: t Förvaltningsfastigheter i normal drift som avkastningsvärderas. t Förvaltningsfastigheter som genomgår en omfattande ombyggnad värderas till värde före ombyggnad samt nedlagda kostnader för ombyggnadsprojektet. Omvärdering till marknadsvärde görs när byggnaden färdigställts. t Projektfastigheter utgörs av fastigheter som är under uppförande och av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till löpande anskaffningsvärde.

Rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter avses kontorsfastigheter som används till väsentlig del för eget bruk samt tjänstebostäder. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningsvärde. Avskrivningar görs enligt plan.

VÄRDERINGSMODELL Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika avkastningskrav för olika typer av fastigheter och områden. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostads- och lokalyta, med olika avkastningskrav på respektive yta. Värderingen görs som en avkastningsvärdering, vilken innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Det framräknade avkastningsvärdet jämförs sedan med aktuell prisstatistik för liknande objekt. Lägestillägg görs i de fall avkastningsvärdet avviker från ortspris. Projektfastigheter omvärderas i samband med att ny- eller ombyggnadsprojektet färdigställs. Rörelsefastigheter värderas till anskaﬀningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. Wallenstam har vid fastighetsförsäljningar under ett antal år regelmässigt fått priser i nivå med eller över värdering. I samband med varje kvartalsbokslut analyseras värdena och justeringar görs. Den interna värderingen fastställs av styrelsen och granskas av revisorerna i samband med årsbokslutet. Fastigheter som sålts och tillträtts efter bokslutsdatum men före rapport värderas till försäljningspris. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning.

WALLENSTAMS VÄRDERINGSMODELL + -

Hyresvärde Generell vakans om 3 % i det kommersiella beståndet - Driftkostnader inklusive fastighetsskatt, exklusive administration = Driftnetto / Avkastningskravet för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor - Planerade investeringar samt större reparationer +/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag + Lägestillägg = Fastighetens bedömda marknadsvärde

FASTIGHETERNAS BEDÖMDA VÄRDE Den interna värderingen visar ett bedömt värde om   Mkr ( ). Årets värdeförändring uppgår till - Mkr () och beror i huvudsak på följande faktorer:

Sammanfattningsvis har Wallenstam haft ökade fastighetsvärden under ett flertal år. Minskningen under  gör att jämförbart bestånd ligger i nivå med värdena föregående år. I och med den låga transaktionsvolymen under senare delen av  är marknadsläget svårbedömt. Köpare och säljare är avvaktande och avsluten är få. Den senaste tidens räntesänkningar motverkar dock prisnedgången. Under sämre konjunkturläge är fastighetens unika förutsättningar i högre grad avgörande för dess värde. Större vikt läggs vid läge, standard och säkerhet i hyresintäkterna. Detta gör att Wallenstams fina fastighetsbestånd, med övervägande del bostäder och lokaler i attraktiva lägen, har goda förutsättningar för en snabbare återhämtning.

VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION Mkr 700

47%

600 500 400 300 200

85% 60%

100 0

2005

41%

2006

2007

Anskaffningskostnad

2008 Värdering

FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER Mkr 2 000

10%

21%

6% 1 600

OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

16% 1 200

Mkr

VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTINGSFASTIGHETER Mkr

2 000

800

1 500

Avkastningsförändring Kapitalisering av driftnettoförändring Framtida investeringsbehov Färdigställda projekt Realiserade värdeförändringar

13%

400

-934 1 000

746 -127 59 59

2004

500

2005

2006

Värdering

2007

2008

Försäljningspris

-197 -500

2004

2005

2006

2007

2008

FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER UNDER PERIODEN Mkr 700

VÄRDE PÅ BOLAGETS FASTIGHETSBESTÅND Mkr Förvaltningsfastigheter Projektfastigheter och specialfastigheter Rörelsefastigheter Totalt bedömt fastighetsvärde

13%

600 500

18 040 184* 657 18 881

*Mark och pågående nybyggnation.

400 300 200 100 0

Värdering

Försäljningspris

Fastigheternas värde 

FINANSIELL STRATEGI

Finansverksamheten inom Wallenstamkoncernen är centraliserad till moderbolagets finansfunktion. Finansfunktionen fungerar som en internbank som ansvarar för upplåning, cash management och ﬁnansiell riskhantering.

FINANSPOLICY Wallenstams finanspolicy fastställs av styrelsen och prövas årligen. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Finanspolicyn syftar till att begränsa bolagets finansiella risker. Dessa utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Målen för Wallenstams finansverksamhet är att: t Säkerställa bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. t Anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet så att långsiktigt stabil kapitalstruktur uppnås. t Arbeta aktivt för att nå en låg refinansieringsrisk och hög flexibilitet avseende räntebindning och säkerheter. t Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar.

LÅN Kostnaden för lånat kapital är den för Wallenstam enskilt största kostnadsposten. Wallenstam gör löpande en översyn av de olika formerna av upplåning av kapital som ﬁnns på marknaden. För Wallenstam har traditionell bankupplåning, kombinerat med ett aktivt användande av derivat, hittills varit den mest attraktiva upplåningsformen. Wallenstam arbetar inte med covenants utan ställer säkerhet i fastigheter. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt

 Finansiell strategi

att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Ett antal faktorer vägs in vid valet av löptider och räntebindning. Portföljens utseende ska vara en avvägning av kort räntebindning för att minimera räntekostnaden och lång räntebindning för stabilitet i räntekostnaderna. Denna avvägning bestäms av läget på räntemarknaden, tron på marknadens fortsatta utveckling och Wallenstams finansiella styrka. Genom ett nära samarbete med ett begränsat antal banker, är Wallenstam förberett för att hantera förändringar av ränteläget. Av den totala låneportföljen har   en räntebindningstid överstigande ett år. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till  månader (). Uppföljning av bolagets räntekänslighet sker löpande. Lånen uppgår per bokslutsdagen till   Mkr ( ), vilket motsvarar en belåningsgrad på   . Lånen löper utan valutarisk. Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till  Mkr (). Den effektiva räntan för perioden uppgick till ,  (,). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till ,  (,). Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av  skulle en förändring av ränteläget med en procentenhet i början av året påverka Wallenstams räntekostnader med cirka  Mkr.

DERIVAT Wallenstam har tidigare använt en säkerhetsredovisning för samtliga derivatinstrument. Under senare delen av  har denna matchning minskat i omfattning för att uppnå en större ﬂexibilitet i portföljen. Effekten har blivit att en större del av de orealiserade värdeförändringarna på derivaten redovisas i resultaträkningen. Den faktiska kostnaden hade annars blivit högre då kreditspreadarna har ökat kraf-

tigt under hösten och därmed ökat priset på långa lånelöften. Detta arbetssätt kommer att fortsätta med övriga delen av portföljen i takt med att lånen omsätts. Dessa kostnader är dock ej kassaﬂödespåverkande utan enbart redovisningsmässiga enligt IAS . Ett teoretiskt över-/ undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta.

BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR Skuld, Mkr < 3 mån 3 378 > 3 mån <= 1 år 734 > 1 år <= 2 år 1 276 > 2 år <= 3 år 1 257 > 3 år <= 4 år 950 > 4 år <= 5 år 832 > 5 år <= 6 år 600 > 6 år <= 7 år 300 > 7 år 1 050 Summa 10 376

Snitt- Andel, ränta, % % 4,34 4,46 4,14 4,14 4,43 4,11 4,29 4,14 3,85 4,23

33 7 12 12 9 8 6 3 10 100

LIKVIDITET Wallenstam eftersträvar en god framförhållning avseende betalningsﬂöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande i syfte att optimera kassahållningen. Under  har kassan ökat jämfört med tidigare år då bankernas ökade handläggningstid för nya krediter ställer krav på en större rörelsekredit. Wallenstams likviditetsflöden består i huvudsak av kontraktsbundna hyresinbetalningar, i förväg kända räntebetalningar samt löpande betalningar för drift och underhåll. Därutöver tillkommer betalningar avseende investeringar och överenskomna amorteringar av lån. Dessa poster är planerade och väl kända i förväg. Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick -- till  Mkr (). I början av  har checkräkningskrediten ökat ytterligare och uppgår fr o m  februari  till  Mkr ().

SOLIDITET

% 80 70 60 50 40 30 20

or gs

m ns ta

lb W ih

n le

W al

sl e ng Ku

öv er n Kl

a eb

st ad

st Pa Fa

rtn e

ge be Fa

st ad n

lu Di

st el

er Ca

uf vu d H

At riu

er g

SOLIDITET Per årsskiftet uppgick soliditeten till   ().

RÄNTETÄCKNINGSGRAD För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med marginal. En höjning av räntenivån medför vanligen en höjning även av hyresintäkterna för bostadshus, dock med en viss fördröjning. Wallenstam hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på , gånger (,).

KAPITALSTRUKTUR Icke räntebärande skulder 3%

Räntebärande skulder 51%

Eget kapital 40%

Uppskjuten skatteskuld 6%

Finansiell strategi 

100 ENERGIEFFEKTIVA HYRESRÄTTER MED LOGGIA I HÖGSBO MED CYKELAVSTÅND TILL GÖTEBORG CITY. Bergvärme, mekanisk frånluft med återvinning, individuell mätning av vatten och el, en värmetrög stomme och extra tjocka betongväggar. Det får Wallenstams 100 energisnåla hyresrätter som byggs i tre stilfulla punkthus i Högsbo, en skön promenad från Slottsskogen och Göteborg City. Husen byggs med åtta respektive nio våningar, i ett samprojekt med Riksbyggen. Och så får varje lägenhet en trevlig loggia. Byggstart 2008, inflyttning 2010.

Möjligheter och risker

Allt företagande är förenat med någon form av risktagande. Ett fastighetsbolags risknivå styrs i huvudsak av vilken typ av fastigheter det äger samt var fastigheterna är belägna. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värde nedgång i ett sämre konjunkturläge. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. De negativa effekterna minskas genom en väl avvägd riskhantering. Wallenstams riskhantering utgår från att säkerställa de framgångsfaktorer som är väsentliga för den långsiktiga utvecklingen. Dessa är: • attraktivt fastighetsbestånd • tilltalande hyror • kundnära förvaltning • finansiering • effektiv byggprocess • god marktillgång • kompetent och engagerad personal • minimerade miljörisker • ägarlägenheter

Attraktivt fastighetsbestånd Wallenstams fastigheter finns på starka marknader i lägen där människor vill bo och arbeta. Wallenstams fastighetsbestånd är en väl avvägd kombination av bostadsfastigheter och kommersiella fas tigheter i attraktiva lägen. Huvuddelen av fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholm och Göteborg. I Göteborg har Wallenstam 55 % av sin totala yta. 39 % är beläget i Stockholm och resterande 6 % i Helsingborg. Wallenstams delmarknader är stabila, med goda förutsättningar till en långsiktigt positiv utveckling. Bostadsandelen ska över tid överstiga hälften av fastighetsbeståndet. Risker och möjligheter i förändrade kassaflöden Wallenstams inbetalningar är förhållandevis säkra då dessa framför allt består av hyresintäkter från bostadshyresgäster och stabila företagskunder. Detta i kombina-

tion med en god kontroll på kostnaderna gör att kassaflödet är tryggt. Hyresintäkter – bostäder Wallenstams bostadsbestånd är fullt ut hyrt och bostadshyresintäkterna förhållandevis säkra och förutsägbara. Hyres sättningen för bostäder styrs idag av bruksvärdesystemet som innebär att de kommunala bostadsbolagen har en normerande roll i prissättningen. Det gör att de påverkar de privata fastighetsägarnas möjligheter till att erbjuda sina kunder en mer individuell standard. Under 2008 har dock en utredning efter en EU-anmälan om snedvriden konkurrens presenterat sitt förslag. Denna har resulterat i förslag till åtgärder för att komma till rätta med hyresmarknadens problem. Utredningen föreslår att de kommunala bostadsbolagens hyresnormerande roll avskaffas och att hyressättningen blir mer efterfrågebaserad. Bruksvärdessystemet ska bestå, men inom dess ramar föreslås en ändring av bruksvärdesreglerna för att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresbostadsmarknad. Rimliga avkastningskrav på de kommunala bolagen ska också ställas. En mer efterfrågebaserad hyressättning ger ökade möjligheter till god hyresutveckling för Wallenstams bostadsfastigheter. Under det rådande konjunkturläget ökar efterfrågan på hyresrätter ytterligare. Risken för framtida vakanser i Wallenstams attraktiva fastighetsbestånd bedöms som liten. Nyproduktionshyror Prissättningen för nyproducerade bostäder är friare. För dessa accepteras en prissättning utifrån produktionskostnaden. Hyresöverenskommelsen gäller sedan i tio år, vilket ger en trygghet för att producera nya bostäder. Wallenstams nyproducerade bostäder är yteffektiva, vilket ger attraktiva hyror. Efterfrågan är väsentligt mycket större än utbudet i såväl Stockholm som Göteborg och Helsingborg.

Hyresintäkter – lokaler Cirka 90 % av Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgsregionen. Fastigheterna är välbelägna och består av en mix av kontor och butiker i city samt attraktiva kontor och lager i inarbetade företagsområden i närcentrum. Nyproduktionen av kommersiella lokaler har varit låg under senare år och efterfrågan stabil. Wallenstams uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet uppgår till 96 %, vilket är cirka 4 procentenheter högre än marknadens generella uthyrningsgrad. Under 2008 har ett flertal varsel aviserats i Västsverige. Wallenstam har dock endast en mindre del av hyresintäkterna kopplat till de mest utsatta branscherna. Den rådande konjunkturen kan dock komma att påverka betalningsförmågan hos Wallenstams kommersiella hyresgäster. Wallenstam arbetar nära kunderna och arbetar aktivt med att erbjuda lokaler anpassade till kundernas aktuella behov. Göteborg har en bred bas av olika verksamheter i flera branscher, vilket ger en trygg grund för fortsatt framtida tillväxt för regionen. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Wallenstams hyresgäster utgörs till cirka 16 % av kommunala bolag eller statliga institutioner och verk. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka 49% från de kommer siella fastigheterna. Den genomsnittliga återstående löptiden för de kommersiella kontrakten var per årsskiftet tre år.

Möjligheter och risker 49

Driftkostnader och underhållskostnader Wallenstam arbetar aktivt med kostnadsuppföljning avseende driftkostnader och har väl utvecklade system för uppföljning. Kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskatt är de enskilt största driftkostnaderna. Driftstatistik säkerställer rätt förbrukning. Uppvärmningskostnaderna utgör cirka en fjärdedel av Wallenstams totala driftkostnader och Wallenstam arbetar konsekvent för att sänka dessa, delvis genom att bygga och renovera beﬁntliga fastigheter med fokus på energieffektivitet. Utöver det arbetar Wallenstam aktivt med att stimulera hyresgästerna till att sänka sina driftkostnader bland annat genom individuell mätning av el och vatten. I takt med att Wallenstams produktion av förnyelsebar el ökar kommer bolaget på sikt att bli mindre känsligt för förändringar i elpriset. Vädret har stor påverkan på kostnaderna. En varm respektive kall vinter påverkar kostnaderna med cirka  Mkr mot ett normalår. Samtidigt innebär extra blåsiga perioder tillskott på vindenergi, vilket påverkar spotpriset. Prisrisker som uppstår i svängningar i elpriset hanteras i Wallenstams elpolicy. Underhållskostnaderna följer de långsiktiga underhållsplaner som framtagits individuellt för varje fastighet. Wallenstams fastigheter är genomgående i gott skick. Förutom det löpande underhållet genomförs omfattande standardhöjande åtgärder i beståndet. Finansnetto Ett fastighetsbolags största enskilda kostnad är räntekostnaden. För att få en stabil räntekostnadsutveckling är det viktigt med en bra balans mellan en lång räntebindningstid som ger stabilitet och kort, som ger den lägsta räntekostnaden. Wallenstams finanspolicy reglerar Wallenstams agerande på kreditmarknaden. Finanspolicyn fastställs årligen av styrelsen och analyseras löpande utifrån markna-

 Möjligheter och risker

dens förutsättningar. Wallenstams låneportfölj består av en mix av lån med olika löptider och fördelning från olika kreditgivare. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen av portföljen på antalet långivare samt förfallostrukturen. Wallenstam arbetar inte med covenants utan med traditionell upplåning med säkerhet i fastigheter. Den turbulenta kreditmarknaden har i hög utsträckning påverkat bankerna och dess agerande. En större försiktighet har noterats vilket resulterat i längre handläggningstider. Det har fått till följd att Wallenstam utarbetat nya interna rutiner för nyupplåning. Nyproduktionsprojekt och större ombyggnadsprojekt startar inte förrän finansiering har säkerställts. För att öka handlingsfriheten har Wallenstam ökat likviditeten, bland annat med större kassahållning samt i början av  större beviljade rörelsekrediter än tidigare. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Wallenstam handlar el över elbörsen i Euro, men omfattningen av denna exponering är inte betydande. All handel med derivatinstrument ska utföras mot den underliggande låneportföljen. Derivat används för riskspridning samt i syfte att skydda den underliggande portföljen. I de fall ränteoptioner ställs ut, till exempel vid användande av räntegolv, ska alltid ett motsvarande räntetak finnas så att risken minimeras. Wallenstam förväntar sig att sänkningarna av reporäntan kommer att leda till att räntekostnaderna minskar under .

Pågående skatteärenden Skatteverket har under december  meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till  Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår . Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om  Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilket har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk, varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning (redovisas som eventualförpliktelse). Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation.

KÄNSLIGHETSANALYS Mkr Hyresförändring bostäder, 1 %

Hyresförändring lokaler, 1 %

Förändring av driftkostnader, 1 % 5 Förändring av låneräntan 1 procentenhet 32

RISKER OCH MÖJLIGHETER I FÖRÄNDRADE VÄRDEN Enligt redovisningsreglerna i International Financial Reporting Standards, IFRS, ska verkligt värde på koncernens tillgångar och skulder redovisas i balansräkningen och värdeförändringar över resultaträkningen. Detta får till effekt att resultat och ställning blir mer volatilt.

Fastigheter Wallenstams fastigheter värderas sedan 1991 av ett internt värderingsteam med god marknadskännedom. Wallenstam gör årligen många värderingar både med av seende på det egna fastighetsbeståndet men även på objekt som är aktuella för förvärv. Statistiken från genomförda försäljningar visar att Wallenstam alltid erhållit priser på samma nivå eller över värdering. Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier: förvaltningsfastigheter, projektfastigheter eller rörelsefastigheter. Förvaltningsfastigheterna värderas utifrån en avkastningsvärdering där fastighetens kvaliteter och marknadslägets olika avkastningskrav beaktas. Det framräknade värdet jämförs sedan med kvadratmeterpriset som justeras vid behov. Projekt värderas till anskaffningsvärde och omvärderas i samband med att ny- eller ombyggnadsprojektet färdigställs. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. I och med den låga transaktionsvolymen under senare delen av 2008 är marknadsläget svårbedömt. Köpare och säljare är avvaktande och avsluten är få. Den senaste tidens räntesänkningar motverkar en prisnedgång. Under sämre konjunkturläge är fastighetens unika förutsättningar i högre grad avgörande för dess värde. Större vikt läggs vid läge, standard och säkerhet i hyresintäkterna. För Wallenstams del motverkas höjda avkastningskrav av förbättrade driftnetton och värdetillväxt i färdigställda projekt. Finansiella instrument Wallenstam använder finansiella instrument, bland annat ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindningstid. I de fall den avtalade räntan avviker från

marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de finansiella instrumenten där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. För de fall lånet är säkringsredovisat redovisas värdeförändringen över eget kapital.

Övrigt Finansiering En absolut nödvändig resurs i Wallenstams verksamhet är tillgången till kapital. Utan en säker kapitaltillförsel kan Wallenstam inte utveckla och expandera verksamheten i önskad omfattning. För att säkerställa tillgången av kapital har Wallenstam byggt upp ett långsiktigt samarbete med ett flertal banker. Det gör att Wallenstam även under denna turbulenta tid kunnat säkra finansiering till attraktiva nyproduktionsprojekt, förvärv och en fortsatt vindkraftsutbyggnad. Effektiv byggprocess Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnationsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Med god kunskap och detaljstyrning i varje delmoment skapar Wallenstam förutsättningar att bygga bostäder som kan erbjudas till en rimlig hyra och samtidigt klara avkastningskravet på 7 %. Marktillgång Tillgång till mark är en väsentlig framgångsfaktor för att säkerställa nyproduktion. Wallenstam har sökt markanvisningar för cirka 10 800 lägenheter, både inom nya områden och för komplettering i befintligt bestånd. Samtliga sökta byggrätter är belägna i attraktiva lägen, vilket är en förutsättning för att uppnå Wallenstams kalkylkrav. Wallenstam har även egen mark för möjlig nyproduktion om 70 000 kvm kommersiell yta.

Kompetent och engagerad personal En framgångsfaktor för Wallenstam är att kunna attrahera kompetent och engagerad personal. Detta uppnås genom en god arbetsmiljö och attraktiva arbetsvillkor. Wallenstams medarbetare deltar konti nuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling. Miljörisker Wallenstam undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i sina fastigheter så som exempelvis PCB och radon. Skulle eventuella miljörisker före komma i fastigheterna upprättas omedelbart handlingsplaner för att åtgärda dessa. Ägarlägenheter Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas under 2009 innebär en ny upplåtelseform som medför nya möjligheter för Wallenstam, då flexibiliteten vid lägenhetsförsäljningar ökar.

Sammanfattning av möjligheter och risker Sammanfattningsvis kan Wallenstam kon statera att även om det finns risker med olika delar inom verksamheten så överväger möjligheterna. Wallenstam ser positivt på utvecklingen och räknar med att kunna arbeta vidare mot målen inom den fastlagda affärsplanen utan större avvikelser.

Möjligheter och risker 51

minskad miljöpåverkan tillsammans MED HYRESGÄSTERNA. År 2012 ska vi ha minskat vår egen energiförbruk ning med 15 %. När vi bygger nytt bygger vi konsekvent så energieffektivt som möjligt och likaså när vi renoverar. Vi byter ut oljepannor till mer energisnåla värmepumpar och undersöker möjligheten att ansluta solfångare till samma värmepumpar. Gamla fönster och dörrar byts ut mot nya, täta. Vi bygger klimatklok ventilation, tillvaratar spillvärmen från avloppen i husen och producerar grön el från egna vindkraftverk med målet att vara självförsörjande 2012. Med individuell mätning hjälper vi hyresgästerna att bli medvetna om sin konsumtion av el, vatten och värme. Många kan spara mycket ihop.

AKTIEFAKTA

Wallenstamaktien har i likhet med hela aktiemarknaden gått ner kraftigt under . Under de senaste fem åren har aktien, trots nedgången, fördubblats. Wallenstams Baktier är registrerade på OMX Nordiska Börs, Mid-Caplistan.

rande mandat vid  års stämma. Återköp är en aktieägarvänlig åtgärd som är en bra investering när aktiekursen understiger substansvärdet. Wallenstam vill ha möjligheten att återuppta återköp så snart den finansiella sektorn återhämtat sig.

Under åren  till  steg Wallenstams aktiekurs med i genomsnitt över   årligen.  präglades emellertid av betydande börsnedgång – OMXS-index sjönk med ,  och Carnegies fastighetsindex sjönk med , . Wallenstams aktiekurs sjönk med cirka   . Vid årets slut var aktiekursen , kr (,). Totalt omsattes drygt  miljoner () Wallenstamaktier till ett värde av   Mkr ( ). Under  gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av cirka   aktier ( ) per dag. Vid utgången av år  uppgick Wallenstams börsvärde till   Mkr ( ).

UTDELNING Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens ambition är dock att upprätthålla en långsiktig och stabil utdelning över tiden. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet kan dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Mot bakgrund av Wallenstams starka finansiella ställning föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om , kr per aktie (,).

AKTIENS AVKASTNING

% 100 80 60 40

Kr 3,5

3,0

AKTIEÄGARSTRUKTUR Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till cirka  . Hans Wallenstam (inklusive bolag och familj) som är Wallenstams huvudaktieägare äger   av rösterna och   av kapitalet. Andelen institutionellt ägande uppgick vid årsskiftet till   av kapitalet och   av rösterna. Utlandsägandet uppgick till   av kapitalet och   av rösterna. SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas på eget kapital, där tillgångar och skulder enligt IFRS är värderade till verkligt värde. Till eget kapital läggs den totala uppskjutna skatteskulden då skattebelastningen kan variera i och med att Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag. Substansvärdet beräknas till  kr per aktie (), vilket indikerar en rabatt i aktien om  . Substansvärdet minskar vilket i huvudsak beror på minskade värden på fastigheterna. En prisförändring på +/-  av fastigheternas värde motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka  kr per aktie.

UTDELNING

2,5

-20

Kr 200

2,0

BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE

-40 -60

1,5 2003

2004

2005

Totalavkastning

2006

2007

2008

160

1,0

Direktavkastning

120

0,5 0,0

ÅTERKÖP Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut, vilket innebär en möjlighet att förvärva upp till   av utestående B-aktier. Sedan starten har Wallenstam återköpt aktier motsvarande cirka   av det ursprungliga antalet. Under  har    aktier återköpts, till en genomsnittskurs om , kr. Wallenstams styrelse kommer att föreslå motsva-

2004

2005

2006

2007

2008

AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Wallenstam uppgår till  Mkr, fördelat på    A-aktier (tio röster per aktie) och    B-aktier (en röst per aktie). Av dessa B-aktier är   återköpta per --. Antalet utestående aktier uppgick till    (  ).

2005

2006

2007

Substansvärde per aktie

2008 Börskurs

Aktiefakta 

siell information lämnas i första hand i årsredovisning, bokslutskommuniké och i tre delårsrapporter. Årsredovisningen skickas ut till de aktieägare som önskar. Delårsrapporter och pressmeddelanden distribueras till intressenter och media via e-post och fax. Prenumeration på sådan information kan beställas på Wallenstams hemsida: www.wallenstam.se/prenumerationsservice.

INFORMATION OCH KONTAKTER MED AKTIEMARKNADEN Wallenstam eftersträvar att lämna snabb, utförlig och tydlig information till aktiemarknaden och tillgodose de lagar och föreskrifter som finns inom området. Utöver att uppfylla börskontraktet har Wallenstam som ambition att ta intryck från organisationer och branschmedia, som exempelvis Aktiespararna. Finan-

FÖRETAGSPRESENTATIONER Under ett verksamhetsår arrangerar Wallenstam regelbundna träffar med aktieägare, analytiker, aktieägarrepresentanter och investerare. Wallenstam har vid sex tillfällen under  presenterat bolaget för medlemmar i Aktiespararnas riksförbund.

AKTIEÄGARINNEHAV 2008-12-31 A-aktier

B-aktier

Kapital, %

Röster, %

Hans Wallenstam med bolag och familj Familjen Agneta Wallenstam Familjen Anders Berntsson Dödsbo Eskil Johannesson Henric Wiman Bengt Norman med bolag Familjen U Wallenstam Swedbank Robur fonder AMF Pension AB Familjen Brandström med bolag Övriga ägare

5 750 000

6 550 000 4 770 000 3 434 475 3 000 000 2 314 500 1 650 000 1 417 190 1 398 562 1 300 000 1 224 800 25 738 125

20,9 8,1 5,8 5,1 3,9 2,8 2,4 2,4 2,2 2,1 43,6

57,8 4,3 3,1 2,7 2,1 1,5 1,3 1,3 1,2 1,1 23,2

Totalt antal aktier Återköpta egna aktier Registrerade aktier

5 750 000

52 797 652 452 348 53 250 000

0,8

0,4

6 37

4 26

5 750 000

Totalt registrerade

59 000 000

Summa utestående aktier

58 547 652

Utlandsägda aktier Juridiska personer

JÄMFÖRELSE MED ANDRA BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG

Atrium Ljungberg Balder Castellum Din Bostad Fabege FastPartner Heba Hufvudstaden Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborgs Genomsnitt

Börskurs, kr/aktie 2008-12-31

Börsvärde, Mkr 2008-12-31

Återköpta aktier t.o.m. 2008-12-31

Kursutveckling 2008, %

Resultat efter skatt, kr/aktie

62,50 40,50 60,75 21,10 30,00 18,40 49,00 55,25 18,20 54,00 67,50 100,00

8 135 657 10 449 390 4 931 988 2 023 11 700 3 031 7 371 3 983 3 843

2,3 2,9 4,7 0,0 2,9 5,5 0,0 2,4 3,4 0,0 0,8 5,8

-2 -49 -10 -49 -55 -44 -16 -11 -29 -25 -44 -14

-3,1 -24,3 -4,0 -12,4 -3,1 -1,5 -0,6 -2,2 -2,9 -7,0 6,3 -1,3

48,10

4 792

2,6

-29

-4,7

Källa: respektive bolags bokslutskommuniké 2008

 Aktiefakta

P/E-tal

Föreslagen utdelning, kr/aktie

Direktavkastning, %

Total avkastning, %

-20 -2 -15 -2 -10 -12 -82 -25 -6 -8 11 -77

2,00 3,15 2,00 1,75 0,90 1,90 1,00 8,00 3,00 6,50

3 5 7 10 2 3 5 15 4 7

1 -49 -5 -49 -52 -39 -15 -8 -25 -14 -41 -8

-21

2,52

-25

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING År

Emission

1960 1984 1984 1984 1986 1986 1987 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2005 2006 2007 2008

Ursprungligt aktiekapital Fondemission 9:1 Split 1000:1 Nyemission 1:2 till 32 kr Fondemission nom. 1 till 10 kr Nyemission 1:3 till 75 kr Fondemission 1:1 Nyemission apport till 43 kr Aktieinlösen Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning Split 5:1 Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning

% 140

Förändring av aktiekapital, kr 1 800 000 1 000 000 27 000 000 10 000 000 40 000 000 109 302 320 -9 396 690 -7 376 200 -11 363 000 -13 115 000 -10 051 430 -7 000 000 -3 000 000 -4 000 000 -6 000 000

Aktiekapital, kr

Antal aktier

Nominellt värde, kr

200 000 2 000 000 2 000 000 3 000 000 30 000 000 40 000 000 80 000 000 189 302 320 179 905 630 172 529 430 161 166 430 148 051 430 138 000 000 138 000 000 131 000 000 128 000 000 124 000 000 118 000 000

200 2 000 2 000 000 3 000 000 3 000 000 4 000 000 8 000 000 18 930 232 17 990 563 17 252 943 16 116 643 14 805 143 13 800 000 69 000 000 65 500 000 64 000 000 62 000 000 59 000 000

1 000 1 000 1 1 10 10 10 10 10 10 10 10 10 2 2 2 2 2

BÖRSKURS/EGET KAPITAL

EGET KAPITAL PER AKTIE

Kr 160 140

120

100

100 80 80 60

2005

2006

2007

2008

2004

kv .4

kv .3

kv .2

kv .4

kv .1

07 20

kv .3

kv .2

kv .1

kv .4

kv .3

kv .2

05 kv .1

kv .4

kv .2

kv .3

05 20

kv .1

kv .4

kv .3

kv .2

kv .1

0 04

KURSUTVECKLING 2004-2008 200

150

100

Nasdaqomx

30 2005

2004 B-aktien

2006 Carnegie Real Estate Index

2007

2008

OMX Stockholm_PI

Aktiefakta 

FLERÅRSÖVERSIKT

Koncernen i sammandrag 2004-2008

Mkr

2008

2007

2006

2005

2004

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Hyresintäkter Driftkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och kostnader Avskrivningar rörelsefastigheter Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat

1 250 -440 -181 12 -29 -197 416

1 241 -437 -178 28 -5 787 1 436

1 239 -463 -200 19 -4 1 694 2 286

1 220 -440 -179 6 -10 1 950 2 547

1 110 -414 -133 13 -2 1 243 1 818

14 -429 -78

20 -387 7

9 -378 -10

8 -374 11

12 -370 -

Resultat före skatt

-77

1 076

1 907

2 192

1 460

Skatt Resultat efter skatt

445 368

-68 1 008

100 2 007

-557 1 635

-199 1 261

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Fastigheter Vindkraftverk Övriga anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar

18 881 416 523 4 425 20 249

18 725 141 558 99 225 19 747

18 930 57 419 49 309 19 764

16 986 84 7 254 17 330

13 970 100 412 14 482

Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder

8 028 1 146 10 376 339 360 20 249

8 257 1 673 9 468 8 341 19 747

7 734 1 622 9 871 60 477 19 764

5 902 1 749 9 136 169 375 17 330

4 760 1 244 8 162 316 14 482

205 -587 617 235 428

152 701 -959 -106 176

294 -277 54 71 305

92 -1 032 796 -144 235

298 -378 222 143 375

Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivat

KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamhet Kassaflöde från finansiering Förändring likvida medel Disponibel likviditet

HYRESINTÄKTER

Mkr 1 400

REALISERAT RESULTAT

Mkr 700

1 200

600

1 000

500

800

400

600

300

400

200

100

Mkr 2 000

OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

1 500

1 000

500

2004

2005

 Flerårsöversikt

2006

2007

2008

2004

2005

2006

2007

2008

-500

2004

2005

2006

2007

2008

Mkr NYCKELTAL Resultat Rörelseresultat Resultat efter skatt Realiserat resultat Överskottsgrad, %

2008

2007

2006

2005

2004

416 368 292 65

1 436 1 008 582 65

2 286 2 007 419 63

2 547 1 635 403 64

1 818 1 261 317 63

Fastighet Förvärv av fastigheter Byggnadsinvesteringar Försäljningsintäkter fastigheter Uthyrningsgrad – hyresvärde, % Uthyrningsgrad – yta, % Antal kvm Bedömt marknadsvärde per kvm, kr

220 750 670 98 98 1 141 16 542

13 926 1 625 99 99 1 141* 16 411

1 420 693 1 673 98 98 1 239* 15 231

1 961 400 1 373 97 96 1 259* 13 478

1 128 390 1 663 95 95 1 216* 11 493

Finansiering Eget kapital Substansvärde Soliditet, % Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr Skuldsättningsgrad, ggr Fastigheternas direktavkastning, % Fastigheternas totalavkastning, % Genomsnittlig räntebindningstid, månad Genomsnittlig ränta per 31 december, %

8 028 10 298 40 4,5 1,8 55 1,6 1,3 4,3 2,9 30 4,23

8 257 10 808 42 12,5 7,4 51 2,6 1,1 4,3 6,9 25 4,26

7 734 9 356 39 30,4 12,2 52 2,1 1,3 4,3 12,5 27 4,26

5 902 7 651 34 32,6 15,9 54 2,0 1,5 5,0 16,4 31 3,96

4 760 6 005 33 26,5 12,7 58 1,6 1,7 5,0 13,3 29 4,34

159

157

144

125

107

6,3 10,8 137 176 67,50 49 38 3,00 4,4 58 548 58 919

16,5 7,3 138 181 120,50 87 67 3,00 2,5 59 699 61 231

31,8 4,4 125 165 141,00 113 85 2,50 1,8 62 109 63 128

24,4 3,8 92 119 93,50 102 79 2,00 2,1 64 304 66 879

18,3 3,2 70 88 57,60 82 65 1,50 2,6 68 137 69 027

Antal anställda, st. Data per aktie (kr), utspädningseffekt finns ej Resultat efter skatt P/E tal, ggr Eget kapital Substansvärde Börskurs vid årets slut Börskurs/eget kapital, % Börskurs/substansvärde, % Utdelning (föreslagen utdelning 2008) Direktavkastning, % Antal utestående aktier i tusental per balansdag Genomsnittligt antal utestående aktier * Justerad efter ommätning.

% 35

RÄNTABILITET PÅ EGET KAPITAL

Kr 300

SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE

3,0

250

UTDELNING

Kr 3,5

2,5

200

2,0

20 150

1,5

15 100

10 5 0

1,0

2004

2005

2006

2007

2008

0,5 2004

2005

2006

2007

2008

0,0

2004

2005

2006

2007

2008

Mål för 2012

Flerårsöversikt 

276 Nya HYRESRÄTTER MED HÄRLIGA PROMENADVäGAR IN MOT STOCKHOLM CITY. Ett energiklokt och unikt boende en skön prome nad från city, förbi pittoresk bebyggelse. Det skapar Wallenstam med kvarteret Brovaktens två passivhusinspirerade 20-våningstorn i nya stadsdelen Lindhagen. Husen byggs med mycket glas, mekaniska värmeåtervinningssystem och tjocka väggar som bevarar värme inifrån och stoppar ljud utifrån. Utmed varje tornbyggnad löper tre 7-8-våningsskänklar och mellan huskropparna växer gröna ytor fram som bildar rum.

innehåll förvaltningsberättelse

Förvaltningsberättelse Koncernens resultaträkning Koncernens balansräkning Koncernens förändring eget kapital Koncernens kassaflödesanalys Koncernens redovisningsprinciper och noter Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning Moderbolagets förändring eget kapital Moderbolagets kassaflödesanalys Moderbolagets redovisningsprinciper och noter Revisionsberättelse Bolagsstyrningsrapport

60 66 67 68 69 70 83 84 85 86 87 93 94

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Wallenstam AB (publ), org nr 556072-1523, avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för 2008.

Ägarförhållande och börsnotering Wallenstam AB är noterat på OMX Nordiska Börs, Mid Cap. Bolaget har cirka 5 000 aktieägare, varav andelen aktier ägda av juridiska personer uppgår till cirka 37 % av innehavet och 26 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till 6 % av innehavet och 4 % av rösterna. Huvudägaren Hans Wallenstam med familj och bolag äger cirka 58 % av rösterna och cirka 21 % av kapitalet. Styrelsen har sitt säte i Göteborg och huvudkontorets besöksadress är Kungsportsavenyen 2 i Göteborg. Affärsidé Wallenstams affärsidé är att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Verksamhet och organisation Wallenstam har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar: två fas tighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för ny- och ombyggnation av fastigheter, markfrågor samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 10 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka 2 000 lokaler. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om 19 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka 1 140 000 kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Mål 2012 Wallenstam styr verksamheten med mål. Målen fastställs i affärsplanen av styrelsen och utgör en drivkraft för verksamheten. Förmågan att uppfylla mål och på så sätt leverera ett utlovat resultat är en viktig parameter i hur Wallenstam blir bedömt av sina intressenter. Wallenstam har arbetat med målstyrning under en längre tid och har alltid uppfyllt samtliga mål som fastställts i tidigare affärsplaner. Målen delas upp i finansiella mål och verksamhetsmål (ledstjärnor). I verksamhetsmålen ingår även kvalitativa mål avseende hållbarhet och miljö.

60 Finansiell rapportering

Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr.

Wallenstams ledstjärnor: • Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. • Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. • Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. • Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kWh månadsbehov. • En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret 2008 har varit ett mycket spännande år för Wallenstam. Första halvåret präglades av fastighetsaffärer, Wallenstam genomförde två förvärv och deltog även i budgivning på ett flertal större affärer där förvärv inte blev aktuella. Under 2008 har Wallenstam förvärvat sex fastigheter för 220 Mkr (13), varav fem stycken i Mölnlycke centrum om cirka 4 400 kvm bostäder och 8 500 kvm kommersiella lokaler. Wallenstam räknar med att i anslutning till de förvärvade fastigheterna kunna tillföra ytterligare cirka 30 nya lägenheter och fler kommersiella lokaler. Wallenstam har även förvärvat en kommersiell fastighet i Mölndal med ett fint profilläge längs med Söderleden i anslutning till Astra Zenecas område. Fastigheten inrymmer idag lager och kontor men har en stor förädlings potential med möjligheter att byggas om till kontor. Under hösten djupnade finanskrisen och nya möjligheter uppstod. Förhandling om ett större bostadsförvärv av Älta-området utanför Stockholm genomfördes med JM och avtal tecknades. Dessa fastigheter tillträddes under januari 2009. Wallenstam har under året sålt elva fastigheter till ett försäljningspris om 670 Mkr, priset överstiger Wallenstams värdering med i genomsnitt 13 %. Sju av fastigheterna såldes till bostadsrättsföreningar. Trots den finansiella krisen är intresset från hyresgästerna att förvärva sina fastigheter stort och diskussioner pågår för närvarande med ett flertal bostadsrättsföreningar. Möjligheten för hyresgästerna att förvärva sina fastigheter och därmed få del av den rabatt som finns i priset i förhållande till andrahandsmarknaden är fortsatt mycket attraktivt. Under året färdigställdes en fastighet med 60 lägenheter. Fastigheten ligger i ett attraktivt läge strax söder om Lisebergs södra entré. Efterfrågan på lägenheterna var mycket stor. 37 000 sökande anmälde sitt intresse för de 30 lägenheter som förmedlades via Boplats Göteborg.

Under hösten startades ytterligare två bostadsprojekt. I Hammarby Sjöstad, Stockholm och i Högsbo, Göteborg bygger Wallenstam sammantaget 196 energieffektiva lägenheter. Lägenheterna beräknas stå klara för inflyttning under det första halvåret 2010. Samtliga av Wallenstams nyproduktionsprojekt uppfyller Wallenstams kalkylkrav på en avkastning om 7 %. Arbetet med att etablera vindkraftverk har fortsatt. Fyra nya vindkraftverk i Dalsland och Västra Götaland har tagits i drift under året. Vid årsskiftet hade Wallenstam sju vindkraftverk i drift med en total effekt om 10,1 MW. Under hösten inleddes markarbeten för fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland, som beräknas att tas i drift under hösten 2009. Utöver dessa pågår ett stort antal vindkraftsprojekt som befinner sig i olika utvecklingsfaser.

Hållbarhetsarbete Wallenstam engagerar sig i samhällsutveckling och viktiga frågor för ett långsiktigt hållbart samhälle. Exempel på detta är ett engagerat miljöarbete och sunda, trygga bostadsområden. Arbetssättet innebär starkt kundfokus som präglas av omsorg för människa och miljö. Wallenstams hållbarhetsarbete planeras, genomförs och följs upp utifrån en koncerngemensam policy. Det dagliga arbetet styrs av respektive affärsområde. I arbetet med att minska Wallenstams miljöpåverkan har de viktigaste miljöpåverkande aktiviteterna identifierats inom en rad miljöområden. För varje miljöområde har övergripande miljömål formulerats. Wallenstam strävar efter att vara en aktiv samhällsmedborgare på de orter där verksamheten bedrivs och vill på olika sätt bidra till ökad trivsel och trygghet i städerna. Ett exempel är Wallenstams engagemang i förnyelsearbetet i Järvaområdet, där ett omfattande utvecklingsarbete med trygghetshöjande åtgärder pågår. Bland annat har Gula gången rivits och ersatts med öppna gångstråk. Genom att ta bort trånga och mörka utrymmen tar Wallenstam bort otrygga platser som lockar obehöriga. Därutöver har entréer byggts om och utrustats med ny tvättstuga. Wallenstams nyproduktionssatsning tillför förutom nya bostäder även arbetstillfällen. en fastighet om 100 lägenheter innebär att cirka 100 årsanställda får arbete. En hjärtefråga för Wallenstam är att medverka till bra sysselsättning för ungdomar. Med hjälp av de klubbar Wallenstam sponsrar arrangeras idrottsskolor där barn och ungdomar kan få pröva på olika idrotter. Wallenstam försöker så långt det är möjligt att vara behjälplig för att tillmötesgå de speciella önskemål som ställs av kommunen för att erbjuda och utforma boenden till människor med särskilda behov. Wallenstam har valt att stötta organisationer som arbetar med hemlösa, drogproblem och som stöder barn som är utsatta på olika sätt. De största samarbetsavtalen inom socialt arbete har Wallenstam med Stockholms Stadsmission, Barn i Nöd, BRIS och Räddningsmissionen i Göteborg.

Resultat Resultat efter skatt uppgår till 368 Mkr (1 008). Resultat per aktie uppgår till 6 kr (17). Förändringen jämfört med föregående år beror framför allt på att förra årets stora värdeökning avseende fastigheter ersatts med en värdeminskning under 2008. Wallenstams löpande verksamhet med uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler går bra och utvecklas positivt. Överskottsgraden är oförändrat hög och uppgår till 65 %. Hyresintäkterna för perioden uppgår till 1 250 Mkr (1 241) Av hyresintäkterna utgörs 688 Mkr (686) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 562 Mkr (556) från affärsområde Företag. Ökningen är främst ett resultat av högre hyresnivåer, genomförda investeringar och en fortsatt hög uthyrningsgrad. För Wallenstams kontorsfastigheter i Göteborg uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 1 470 kr/kvm (1 390). Under året har Wallenstam hyrt ut drygt 18 500 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 96 % (97). Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår totalt till 98 % (99). Wallenstam har fortsatt att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och redovisar för 2008 samma överskottsgrad som föregående år. Driftkostnaderna uppgår till 440 Mkr (437). Driftnettot för perioden uppgår till 810 Mkr (804). Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 181 Mkr (178). Kostnadsökningen beror främst på ett ökat genomsnittligt antal anställda i bolaget. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till 12 Mkr (28) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 29 Mkr (5), varav 10 Mkr utgör justering från föregående år. Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår sammantaget till netto -197 Mkr (787) och beror i huvudsak på följande faktorer: Mkr Avkastningsförändring -934 Kapitalisering av driftnettoförändring 746 Framtida investeringsbehov -127 Färdigställda projekt 59 Realiserade värdeförändringar 59 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -197 Finansiella intäkter uppgår till 14 Mkr (20) och utgörs i huvudsak av utdelning på finansiella placeringar. Finansiella kostnader uppgår till 429 Mkr (387). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,23 % (4,26). Värdeförändring derivatinstrument uppgår netto till -78 Mkr (7), varav realiserad värdeförändring utgör 7 Mkr (-3). Den stora värdeskillnaden i derivaten beror främst på förändrade upplåningskostnader och priset på elterminer samt under hösten successivt större andel icke säkringsredovisade finansiella instrument.

Finansiell rapportering 61

Realiserat resultat Wallenstams realiserade resultat är lägre än föregående år, främst som en effekt av ett lägre resultat från fastighetsförsäljningar och ökade upplåningskostnader. Det realiserade resultatet uppgår till 292 Mkr (582). Skatt Wallenstam redovisar en skatteintäkt om 445 Mkr (-68) varav 283 Mkr avser ett fastställt underskottsavdrag. Den aktuella skatten för inkomståret 2008 har beräknats utifrån en nominell bolagsskatt om 28% . Därefter har värdet av nya och befintliga skattefordringar och skatteskulder omräknats till den lägre skattesatsen om 26,3 %, vilket har påverkat skatteintäkten med 77 Mkr. Fastigheter Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgår till 18 881 Mkr (18 725), varav rörelsefastigheter utgör 657 Mkr (663). Som rörelsefastigheter redovisas Wallenstams kontor i Göteborg och Stockholm samt tjänstebostäder. Investeringar

Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för 220 Mkr (13). I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 750 Mkr (926). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Fastighetsvärdering

Fastighetsaffärer är en av Wallenstams verksamhetsgrenar och god värderingskompetens finns inom bolaget. Wallenstams fastigheter har, liksom de senaste 17 åren, värderats av ett internt värderingsteam. Som underlag för bedömningen av fastigheternas värde beaktas följande parametrar: • Analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer. • Bedömning av avkastningskrav på respektive marknad. • Bedömning av fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland annat skick och läge. • A nalys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans-, respektive hyresutveckling. • Analys av befintliga hyresgäster. • Förutsättningarna på kreditmarknaden. Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Därutöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit vilket har påverkat värdena för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Första justeringen gjordes i samband årsbokslutet 2007 med i genomsnitt 0,25 % i det kommersiella beståndet. Därefter har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet 2008. Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts med 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % (mellan 0-0,75 %) för bostadsfastigheter. Av Wallenstams fastigheter utgör bostäder cirka 60 % av de

62 Finansiell rapportering

redovisade värdena. Bostadsbeståndet värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 3,5-6,5 %. Wallenstams kommersiella fastigheter värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 5,25-10,0 %. Lägestillägg görs för de fall avkastningsvärdet avviker från ortspris. Förvärvade fastigheter värderas till bedömt marknadsvärde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. Projektfastigheter värderas till anskaffningsvärde. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till bedömt marknadsvärde i samband med att fastigheten färdigställts. En fastighets bedömda marknadsvärde är en realitet först då den säljs, varför en värdering är en bedömning.

Vindkraftsinvesteringar Wallenstam hade per den 31 december 2008 sju vindkraftverk i drift. Investeringarna i vindkraft uppgår till 278 Mkr (84) under året. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst uppgå till 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Wallenstam har hittills beslutat att investera i 22 verk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om cirka 40 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov på månadsbasis krävs idag en sammanlagd elproduktion på 100 MW. För att säkerställa utbyggnadsplanen har Wallenstam tecknat ett avropsavtal med Enercon omfattande 29 verk. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till 10 376 Mkr (9 468), vilket motsvarar en belåningsgrad om 55 %. Av den totala låneportföljen har 60 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 30 månader (25). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 428 Mkr (176). Genomsnittsräntan per bokslutsdagen uppgick till 4,23 % (4,26). Eget kapital Det egna kapitalet uppgår per bokslutsdagen till 8 028 Mkr (8 257), vilket motsvarar 137 kr per aktie (138). Soliditeten uppgår till 40 % (42). Det egna kapitalet och soliditeten har påverkats av årets resultat, utdelning, återköp, värdejustering av aktier samt nettoeffekt av värdejustering av säkringsredovisade derivatinstrument. Skatt I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 146 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran på 1 124 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 270 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Nettoskatteskulden har omvärderats till 26,3 % vilket har medfört en lägre skatteskuld och en skatteintäkt med 77 Mkr, samt ett under året fastställt underskottsavdrag om 283 Mkr.

Substansvärde Substansvärdet beräknas till 176 kr per aktie (181) exklusive uppskjuten skatt. Substansvärdet minskar vilket i huvudsak beror på minskade värden på fastigheterna. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastning kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 301 Mkr (275), varav hyresintäkterna utgör 68 Mkr (65). Resultat efter skatt uppgår till 1 383 Mkr (1 182). Moderbolagets resultat har belastats med kostnader för koncernens optionsprogram om 8 Mkr (7). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 140 Mkr (1 185). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 24 Mkr (31). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 5 460 Mkr (4 443). Möjligheter och risker Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder. Detta i kombination med fastighetsbeståndets struktur och attraktiva läge samt en hög uthyrningsgrad gör att Wallenstams riskprofil är låg. Belåningsgraden är låg och kassaflödet starkt, detta i kombination med bra hyresgäster ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Wallenstam tror på en fortsatt stabil lokalmarknad i Göteborg vad gäller det egna beståndet. Fastigheternas värde

Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och med värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och ställning blir mer volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 18 881 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr/aktie. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspris som översteg värdering med cirka 13 %. Finansiering

Wallenstams verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. En av dessa är räntekostnaden då nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Kreditoron som kulminerade under hösten har satt sin prägel på finansmarknaden. Sedan dess har reporäntan sänkts och ytterligare sänkning är att vänta. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen

mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan enbart traditionella lån med säkerhet i fastigheter och aktier. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att eliminera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. Pågående skatteärende

Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Känslighetsanalys

Mkr Hyresförändring bostäder, 1 % Hyresförändring lokaler, 1 % Förändring av driftkostnader, 1 % Förändring av låneränta helår, 1 %-enhet

7 6 5 32

Wallenstamaktien Under året minskade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 41,96 % och Carnegie fastighetsindex med 27,29 %. Vid årets slut var Wallenstams aktiekurs 67,50 kr (120,50). Årets högsta betalkurs var 128,00 kr och lägsta var 52,00 kr. Totalt omsattes drygt 10 miljoner Wallenstamaktier (17) till ett värde av 1 024 Mkr (2 501). Under 2008 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av cirka 41 000 aktier (70 000) per dag. Vid utgången av året uppgick Wallenstams börsvärde till 3 983 Mkr (7 471). Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. Under 2008 har 1 151 685 aktier återköpts till en genomsnittskurs om 114,42 kr. Substansvärde per aktie beräknas till 176 kr (181). Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, Mid Caplistan.

Finansiell rapportering 63

Utdelning Mot bakgrund av Wallenstams starka ställning föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 3,00 kr per aktie (3,00), vilket motsvarar en direktavkastning om 4,4 %. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens ambition är dock att upprätthålla en långsiktig och stabil utveckling över tiden. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet ska dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Styrelsens arbete under året Wallenstams styrelse består av sju ledamöter. Under 2008 har styrelsen haft sju protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer och satsningarna på nybyggnation och förnyelsebar energi. Under 2008 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. Arbetet bedöms fungera mycket väl. Riktlinjer för bestämmande av lön till ledande befattningshavare Styrelsen för Wallenstam AB (publ) föreslår att följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare i bolaget ska gälla för avtal som ingås under tiden från årsstämman 2009 intill slutet av årsstämman 2010. Fast lön

Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. Pensionsförmåner

Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor i form av premiebaserade pensionsavtal. Icke-monetära förmåner

Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga icke-monetära förmåner som bland annat underlättar utförandet av arbetet såsom exempelvis fri bil, mobiltelefon och företagshälsovård. Därutöver kan även förmån i form av fri bostad erbjudas i enskilda fall. Rörlig ersättning

Ledande befattningshavare kan erbjudas bonus som fastställs av styrelsen i de fall synnerligt goda resultat redovisas. Sådan bonus ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under den tidsperiod som bonusen avser. Bonus ska inte vara pensionsgrundande. Aktierelaterad ersättning

Ledande befattningshavare kan erbjudas incitament i form av så kallade syntetiska optioner om ett sådant erbjudande riktas till samtliga tillsvidareanställda i bolaget.

64 Finansiell rapportering

Uppsägningstid och avgångsvederlag

För ledande befattningshavare ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, utöver lön under uppsägningstiden, ska inte överstiga 24 månadslöner.

Efter rapportperiodens utgång Den 15 januari såldes fastigheten Oljan 27 i Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna till ett pris som översteg 2007 års värdering med drygt 20 %. Den 16 januari tillträdde Wallenstam fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun). Fas tigheterna omfattar cirka 50 000 kvadratmeter, varav cirka 42 000 kvadratmeter utgör bostadsarea. Totalt ingår 556 ut hyrda lägenheter samt färdiga byggrätter motsvarande 7 000 kvm bruttototalarea och mark som är under planläggning. Efter rapportperiodens utgång har marknadsräntorna sjunkit betydligt vilket bidrar till sänkta räntekostnader för Wallenstam. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder, en fortsatt utveckling av bostadsområden med avseende på hållbarhet och en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Trots den finansiella oron kvarstår bolagets ambition att uppnå målet för 2012: Att substansvärdet per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstam har ännu ej haft anledning att ändra den långsiktiga målsättningen. Det råder stor bostadsbrist på de orter där Wallenstam har valt att verka. Historiskt sett brukar inflyttning till städer öka under lågkonjunktur. Samtliga fastigheter i Wallenstams bestånd har bra lägen i Stockholm, Göteborg och Helsingborg vilket skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftnetton. Wallenstam räknar med att kunna bibehålla en fortsatt hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet. Hyresgästerna visar fortfarande ett intresse att bilda bostadsrättsföreningar med avsikt att köpa de fastigheter de bor i. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Allianspartiernas överenskommelse gällande energioch klimatpolitik skapar goda förutsättningar för Wallenstams vindkraftssatsning. Planprocessen ska förenklas, systemet för elcertifikat utvidgas och planeringsmålet för 2020 för energi producerad av vindkraft, innebär en stor höjning. Ambitionsnivån för andelen förnyelsebar el har höjts till 50 %. Wallenstams satsning på produktion av förnyelsebar energi fortsätter och ett flertal projekt befinner sig i utredningsfas. Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas i maj 2009 innebär en för Sverige helt ny upplåtelseform. Wallenstam ser ägarlägenheter som en ny och mycket intressant affärsmöjlighet. I dagens läge är Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg en trygg plattform – det ger en stabil grund för framtida tillväxt.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat Årets resultat Kkr

1 386 407 1 382 762 2 769 169

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Till aktieägarna utdelas 3,00 kr/aktie I ny räkning överförs Kkr

175 643 2 593 526 2 769 169

Styrelsens förslag till vinstdisposition är att utdelning ska ske med 3,00 kr per aktie. Antalet utdelningsberättigade aktier kan komma att ha minskat till årsstämman genom att bolagets innehav av återköpta aktier har ökat. Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering RFR 1:2. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering RFR 2:2. Den föreslagna utdelningen till aktieägarna reducerar bolagets soliditet från 27 % till 26 %. Koncernens soliditet reduceras från 40 % till 39 %. Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat för räkenskapsåret, ställning per bokslutsdagen samt finansiering och kapitalanvändning under året hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser jämte tillhörande noter. Samtliga belopp anges i Mkr om inte annat särskilt anges.

Finansiell rapportering 65

Koncernens resultaträkning Mkr

2008

2007

Hyresintäkter Driftkostnader

(not 5, 6) (not 7)

1 250 -440

1 241 -437

(not 7, 8, 11)

-181

-178

(not 5, 12) (not 12)

100 -88

107 -79

Avskrivningar rörelsefastigheter Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat

(not 18) (not 13, 17) (not 5)

-29 -197 416

-5 787 1 436

Ränteintäkter Räntekostnader Värdeförändring derivatinstrument Finansnetto

(not 14) (not 14) (not 14, 29) (not 5)

14 -429 -78 -493

20 -387 7 -360

Resultat före skatt

(not 4)

-77

1 076

Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat

(not 15) (not 15) (not 5)

0 445 368

0 -68 1 008

Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader

Data per aktie Resultat efter skatt, kr, före och efter utspädning 6 17 Utdelning, kr (föreslagen 2008) 3,00 3,00 Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusental Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.

66 Finansiell rapportering

58 919

61 231

Koncernens balansräkning Mkr TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Aktiverade kostnader datorprogram Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter Fastigheter under ny- eller ombyggnad Vindkraftverk Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Långfristiga fordringar Finansiella derivatinstrument Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Finansiella derivatinstrument Andelar

08-12-31

07-12-31

(not 16) (not 5, 17) (not 5, 18) (not 5, 18) (not 19) (not 20) (not 3, 21) (not 3, 21) (not 3, 29)

7 7 18 040 657 184 416 47 19 344 305 164 1 470

9 9

17 922 663 140 141 47 18 913 332 170 93 595

19 821

19 517

(not 3, 22) (not 3, 23) (not 24) (not 3, 29) (not 25)

12 77 23 3 18 133

7 109 27 6 22 171

Kassa och bank (not 26) 295 60 Summa omsättningstillgångar 428 231 Summa tillgångar (not 5) 20 249 19 747 EGET K APITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Aktiekapital 118 124 Övrigt tillskjutet kapital 357 357 Andra reserver -217 72 Balanserad vinst 7 770 7 704 Summa eget kapital 8 028 8 257 LÅNGFRISTIGA SKULDER 5 684 5 398 Lån (not 3, 5, 28) Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) 304 6 Uppskjuten skatt (not 27) 1 146 1 673 Övriga skulder (not 3) 6 1 Summa långfristiga skulder 7 140 7 078 KORTFRISTIGA SKULDER Lån (not 3, 5, 28) 4 692 4 069 Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) 35 2 Leverantörsskulder (not 3) 85 91 Övriga skulder (not 3) 13 42 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 30) 257 208 Summa kortfristiga skulder 5 081 4 413 Summa eget kapital och skulder (not 5) 20 249 19 747 STÄLLDA SÄKERHETER (not 31) 10 376 9 671 EVENTUALFÖRPLIKTELSER (not 32*) * * Finansiell rapportering 67

Koncernens förändring eget kapital Mkr

Aktie- kapital

Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt till- Andra Balanserad skjutet kapital reserver vinst

FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2007 Belopp vid årets ingång 128 357 62

Summa eget kapital

7 187

7 734

Intäkter och kostnader som redovisas direkt mot eget kapital (not 15) Kassaflödessäkringar, efter skatt Återföring värdeförändring rörelsefastigheter, efter skatt Värdeförändring aktier, efter skatt Omräkningsdifferens

- - - -

65 -2 -52 -1

- - - -

65 -2 -52 -1

Årets resultat

1 008

-4 - - 124

- - - 357

- - - 72

4 -154 -340 7 704

-154 -340 8 257

Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning aktiekapital Utdelning Återköp/försäljning egna aktier (inkl. kostnader) Belopp vid årets utgång

FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2008 Belopp vid årets ingång 124 357 72

7 704

8 257

- - - -

-250 - -39 -

- - - -

-250 -39 -

Årets resultat

368

-6 - - 118

- - - 357

- - - -217

6 -177 -132 7 770

-177 -132 8 028

Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning aktiekapital Utdelning Återköp/försäljning egna aktier (inkl. kostnader) Belopp vid årets utgång

Inom posten andra reserver redovisas den ackumulerade eget kapitalandelen av värdeförändring av säkringsredovisade derivat instrument med -186 Mkr (63), samt värdeförändring aktier med -29 Mkr (10).

68 Finansiell rapportering

Koncernens kassaflödesanalys Mkr

2008

Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat 416 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (Not 33) 246 Erhållna räntebetalningar och räntebidrag 24 Betalda räntor -408 Betald skatt 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 277 Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar -30 Kortfristiga skulder -42 Kassaflöde från den löpande verksamheten 205 Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter (Not 33) -219 Förvärv av inventarier, vindkraftverk och immateriella tillgångar -287 Byggnadsinvesteringar (Not 33) -750 Försäljning av fastigheter och andelar (Not 33) 669 Kassaflöde från investeringsverksamheten -587 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upptagna långfristiga skulder 1 661 Amortering av långfristiga skulder -723 Utbetald utdelning -177 Återköp av egna aktier -132 Investering i finansiella anläggningstillgångar -16 Förändring långfristiga fordringar 5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 617 Förändring av likvida medel Kassa och bank vid årets början Årets förändring Kassa och bank vid årets slut Outnyttjad checkkredit vid årets slut Disponibel likviditet

235 60 235 295 133 428

2007 1 436 -802 16 -402 -8 240

-10 -78 152

-16 -107 -926 1 750 701

3 002 -3 433 -154 -340 -29 -5 -959

-106 166 -106 60 116 176

Finansiell rapportering 69

Koncernens redovisningsprinciper och noter

NOT 1. Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper Grunder för redovisningen Wallenstams koncernredovisning har upprättats enligt av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar utgivna av IFRIC. Wallenstam har tillämpat Rådet för Finansiell Rapportering RFR 1:2. En sammanfattning av nya och kommande redovisningsprinciper redogörs sist i denna not. Räkenskaperna är upprättade baserat på historiska anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter, vissa finansiella instrument och aktier.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Koncernredovisning

Resultatet vid försäljning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring, vilket omfattar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och bedömt marknadsvärde såsom det redovisats vid senaste årsskifte. Resultat från försäljning redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen, vilket sker i samband med tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. Vid försäljning av fastigheter via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser fastighetspris och uppskjuten skatt.

Moderbolag och dotterbolag har samma räkenskapsår och använder samma redovisningsprinciper.

Successiv vinstavräkning

Dotterbolag Som dotterbolag redovisas de bolag där moderbolaget har ett bestämman de inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Bolag som har förvärvats under räkenskapsåret ingår i resultaträkningen med den del som motsvarar tiden från förvärvstidpunkten. Avyttrade bolag medtages fram till och med försäljningstidpunkten. Koncerninterna fordringar, skulder samt internvinster elimineras i sin helhet.

Wallenstam tillämpar successiv vinstavräkning. I Wallenstams verksamhet ingår försäljning av bostadsrättslägenheter. Resultatet av dessa försäljningar beräknas utifrån försäljningspriset för den sålda andelen med avdrag för anskaffningskostnaden samt eventuella omkostnader. Återstående anskaffningsvärden redovisas som pågående projekt eller andelar beroende på i vilken fas projektet befinner sig. Intäkter från statliga stöd

Intäkter från statliga bidrag redovisas i resultaträkningen i samma period som kostnaden som bidraget erhållits för redovisats. Avseende statliga bidrag som erhållits för investeringar i fastigheter redovisas dessa i balansräkningen genom att reducera investeringsbeloppet. Finansiella intäkter

Transaktioner i utländsk valuta Koncernredovisningen är upprättad i SEK, vilket är moderbolagets funktionella valuta och rapportvaluta. Redovisning för övriga bolag är upprättade i den funktionella valuta där bolagen är verksamma. För koncernens bolag i Norge redovisas utländsk valuta till rapportvalutan enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs och resultaträkningen omräknas till genomsnittskurs. Omräkningsdifferenser som uppstår redovisas mot eget kapital. Om objektet som ger upphov till omräkningsdifferensen säljs redovisas omräkningsdifferensen över resultaträkningen.

Segmentrapportering Wallenstams verksamhetsgrenar är bostadsmarknaden och företagsmarknaden. De är koncernens primära segment då dessa marknader skiljer sig i förhållande till avkastning, risker och möjligheter. Koncernens organisations- och ledningsstruktur samt det interna rapporteringssystemet är uppbyggt med tanke på uppföljning av avkastning från koncernens tillgångar och tjänster ur ett verksamhetsperspektiv. Koncernens sekundära segment utgörs av geografiska marknader. Koncernen bedriver verksamhet inom tre huvudsakliga geografiska områden: Göteborg, Stockholm och Helsingborg.

Intäkter Rörelsens intäkter

Intäktsredovisning sker när väsentliga risker och förmåner övergår till motparten. Intäkterna nettoredovisas exklusive mervärdesskatt och med avdrag för eventuella rabatter. Hyresintäkter

Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal och intäktsredovisas i den period uthyrning sker. Intäkterna redovisas netto exklusive mervärdesskatt. I tillämpliga fall ingår tjänster som Wallenstam tillhandahåller såsom kabel-tv, el och värme. Förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Övriga intäkter

Övriga intäkter utgörs i huvudsak av intäkter från sålda andelar i bostadsrättsföreningar, fakturerad el till kunder som ej är hyresgäster och i förekommande fall intäkter från sålda inventarier.

70 Finansiell rapportering

Ränteintäkter och räntebidrag redovisas i den period de avser. Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning har fastställts.

Kostnader Driftkostnader

Driftkostnader redovisas i den period de avser. Finansiella kostnader

Räntekostnader redovisas i den period de avser. Ränteskillnadsersättningar vid förtidsinlösen av lån redovisas i resultaträkningen som räntekostnad vid lösentidpunkten. Premien för ränteoptioner (räntetak och golv) periodiseras över löptiden som räntekostnad. Intäkter och kostnader för ränteswapar nettoredovisas under räntekostnader.

Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Redovisade skatter i resultaträkningen innefattar skatt på årets resultat, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder värderas i balansräkningen till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade. Omvärdering av uppskjuten skatt har skett till den nya beslutade bolagsskatten om 26,3 % per bokslutsdagen. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. För transaktioner som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatteeffekten mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skatteskulder i koncernen hänförs huvudsakligen till skillnader i bedömt marknadsvärde respektive skattemässigt värde på fastigheter och skillnader mellan verkligt värde och anskaffningsvärde på finansiella instrument. På koncernmässiga övervärden avseende indirekt förvärvade fastigheter ägda av kommandit-/hansdelsbolag, redovisas ej uppskjuten skatteskuld. Vid försäljning av sådant kommanditbolag sker ingen skattemässig återföring av den ackumulerade skillnaden mellan skattemässiga och bokförda avskrivningar.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Vid förvärv av bolag görs bedömningen om förvärvet avser ett förvärv av rörelse eller ett förvärv av tillgångar (fastigheter). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal eller processer. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, personal eller processer redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgångar (fastigheter) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgångar (fastigheter).

Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av båda. Förvaltningsfastigheter redovisas till det bedömda marknadsvärdet. Förvaltningsfastigheter klassificeras och redovisas som förvaltningsfastigheter till bedömt marknadsvärde även under ombyggnadsperioden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet i det fall investeringen anses värderingshöjande. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer. Vid större ny- och ombyggnader aktiveras räntekostnader under perioden tills fastigheten tas i bruk. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen. Värdeförändring från årets början med beaktande av ombyggnads- och förbättringsåtgärder som under perioden balanserats på fastigheterna, redovisas i resultaträkningen som värdeförändring förvaltningsfastigheter. Värdering av fastigheterna sker genom en intern värdering. Värderingen görs som en avkastningsvärdering, vilken innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Olika avkastningskrav har använts för olika marknader och typer av fastigheter. Se vidare beskrivning av värderingsmodellen i not 17.

Rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter redovisas fastigheter som stadigvarande används i verksamheten såsom kontor och tjänstebostäder. Rörelsefastigheter redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden i IAS 16 och avskrivningar görs enligt komponentmetoden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet i det fall investeringen anses värderingshöjande. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer. Vid större ny- och ombyggnader aktiveras räntekostnader under perioden tills fastigheten tas i bruk. Rörelsefastigheterna fördelas på komponenter och skrivs av över komponenternas nyttjandetid. Komponenten mark har bedömts ha obegränsad nyttjandetid varför avskrivning ej görs. Komponenten byggnad har fördelats på delkomponenter vilka har en genomsnittlig avskrivning på cirka 2 % per år. Se vidare avskrivning per delkomponent i not 18.

Fastigheter under ny- eller ombyggnad Fastigheter under ny- eller ombyggnad avser projektfastigheter som tidigare ej redovisats som förvaltningsfastigheter. Fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter, redovisas tills arbetet är genomfört enligt anskaffningsvärdemetoden. Därefter övergår fastigheterna till att bli förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta på projektfastigheter sker för större projekt från och med att projektet påbörjas.

Vindkraftverk Vindkraftverk redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 4 %. Vindkraftverkens nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningar ingår i resultaträkningens post övriga rörelsekostnader.

Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 33 % på datorer, 10 % på möbler och 20 % på övriga inventarier. Inventa riernas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. På inventarier avseende konst sker ingen avskrivning. Avskrivningar ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader.

Immateriella anläggningstillgångar Utgifter för programvaror som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, balanseras som immateriell tillgång om de har troliga ekonomiska fördelar under senare år. Balanserade utgifter för förvärvade programvaror skrivs av planenligt med 20 % på anskaffningsvärdet över nyttjandeperioden. Tillgångarnas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader. Programvaror av standardkaraktär och årliga licenser kostnadsförs.

Nedskrivning av anläggningstillgångar De redovisade värdena för koncernens anläggningstillgångar prövas vid bolagets löpande värdering. De tillgångar som omfattas av nedskrivningsprövning enligt IAS 36 är Immateriella tillgångar, Inventarier, Fastigheter under ny- eller ombyggnad, Rörelsefastigheter och Vindkraftverk. När det finns en indikation på att en tillgång minskat i värde görs en bedömning av tillgångens redovisade värde. I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade återvinningsvärdet skrivs tillgången ner till sitt återvinningsvärde. Återvinningsvärdet beräknas som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. En nedskrivning redovisas i resultaträkningen. En tidigare gjord nedskrivning reverseras om förutsättningar för ett nedskrivningsbehov inte längre föreligger och då det har skett förändringar i de antaganden som låg till grund för beräkning av återvinningsvärdet. Reversering görs upp till tillgångens redovisade värde med avdrag för beräknade avskrivningar fram till balansdagen. En reversering sker över resultaträkningen.

Finansiella instrument Finansiella tillgångar som redovisas i balansräkningen inkluderar likvida medel, hyresfordringar, lånefordringar och derivat samt innehav av aktier som inte utgör dotter- eller intresseföretag. Finansiella skulder återfinns i form av leverantörsskulder, låneskulder och derivat. Finansiella tillgångar klassificeras initialt utifrån syftet varmed instrumentet förvärvades. Följande klassificeringar används: • Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen • Lånefordringar och hyresfordringar • Finansiella tillgångar som kan säljas En finansiell tillgång eller skuld redovisas i balansräkningen när bolaget blir part enligt avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt avslutas. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde via resultaträkningen utgör en av följande kategorier: • Finansiellt instrument som omfattas av handel • Finansiellt instrument som klassats i enlighet med så kallad fair valueoption För att den andra kategorin ska vara tillämplig krävs att tillgången förvärvades med huvudsyfte att säljas inom en snar framtid och att den ingår i en portfölj som förvaltas tillsammans samt att det finns ett bevisat mönster av kortfristiga realiseringar av vinster. Derivat klassificeras som om det innehas för handel om de inte utgör part i en bevisligen effektiv säkringsredovisning eller utgör en finansiell garanti. Dessa tillgångar värderas löpande till verkligt värde och uppkomna värdeförändringar redovisas i den period då de uppstår. Tillgångarna redovisas som omsättningstillgångar om de förväntas bli realiserade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande villkor tillämpas vid redovisning av skulder. Verkligt värde på noterade finansiella tillgångar motsvaras av tillgångens noterade köpkurs på balansdagen. Realiserade och orealiserade vinster och förluster till följd av förändringar i verkligt värde ingår i resultaträkningen i den period då de uppstår. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde via resultaträkningen redovisas i not 29.

Finansiell rapportering 71

Lånefordringar och hyresfordringar

Lånefordringar och hyresfordringar är finansiella tillgångar med betalningar som går att fastställa. De upptas till det belopp som beräknas bli betalt. Reservering sker av äldre och osäkra fordringar. Fordringarna ingår i omsättningstillgångar med undantag av poster med förfallodag mer än tolv månader efter balansdagen, vilka redovisas som finansiella anläggningstillgångar. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer motsvarande fordrans värde har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej erhållits. Finansiella tillgångar som kan säljas

Finansiella tillgångar som kan säljas omfattar tillgångar som är tillgängliga för försäljning. Om avsikten med innehavet är långsiktigt det vill säga längre än tolv månader redovisas tillgången som en anläggningstillgång. Värdering sker initialt till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas direkt i eget kapital. När tillgången säljs omförs tidigare redovisad ackumulerad vinst eller förlust i eget kapital till resultaträkningen. Verkligt värde på onoterade finansiella tillgångar värderas till anskaffningsvärde då det saknas möjlighet att på tillförlitliga grunder göra en bedömning av dess verkliga värden. Värdena på dessa är av oväsentligt belopp. Finansiella tillgångar som kan säljas redovisas i not 21. Säkringsredovisning

Metoden för att redovisa den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärdering av derivatinstrumentet beror på om derivatet identifieras som ett säkringsinstrument. Derivat kan antingen vara en säkring av verkligt värde av en tillgång eller skuld (verkligt värdesäkring) eller en säkring av en prognostiserad transaktion (kassaflödessäkring) se vidare not 3. För att uppfylla kraven för säkringsredovisning finns en tydlig koppling mellan derivaten och de säkrade posterna. Vidare sker löpande en beräkning av effektiviteten och samtliga säkringsförhållanden är dokumenterade i enlighet med de krav som ställs i IAS 39. För att beräkna verkligt värde på räntederivaten används nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden. Wallenstam har, i syfte att hantera den finansiella risken avseende låneportföljen, ingått swapavtal. Detta innebär att rörlig ränta byts mot fast ränta, vilket också har utgjort den ränta som löpt på underliggande lån. Det framtida kassaflödet är på detta sätt effektivt säkrat. Säkringsredovisningen uppfyller de krav som ställs i IAS 39 med avseende på effektivitet. Värdeförändringen med avseende på derivaten redovisas av denna anledning över eget kapital. Wallenstam köper el på elbörsen för egen framtida förbrukning. Framtida inköpspriser säkras genom terminskontrakt. Elderivat värderas till marknadens terminspris per bokslutsdagen. Likvida medel

I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och checkräkningskredit. I balansräkningen redovisas utnyttjad checkräkningskredit som upplåning bland kortfristiga skulder.

andelar Andelar består av bostadsrättsandelar, vilka har värderats enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Verkligt värde utgörs av beräknat försäljningsvärde med avdrag för beräknad försäljningskostnad. Vid avyttring av andelar redovisas intäkten som övrig intäkt och den sålda andelens bokförda värde som övrig kostnad.

Leasing Leasegivare

I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 6. Leasetagare

Koncernen har ett mindre antal leasingavtal avseende bilar, kontorsinventarier och tomträtter. Det sammanlagda beloppet av dessa är ej materiellt, varför avtalen redovisas som operationella leasingavtal. Leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet.

Eget kapital Eget kapital i koncernen fördelas enligt följande: • Aktiekapital motsvarar moderbolagets aktiekapital. • Övrigt tillskjutet kapital består av allt från aktieägarna tillskjutet kapital utöver aktiekapital. Här ingår moderbolagets redovisade reservfond till den del den tillskjutits av aktieägarna. • Andra reserver omfattar sådana belopp som till följd av reglerna i IFRS ska föras till eget kapital.

72 Finansiell rapportering

• B alanserat resultat utgörs av ackumulerade resultat från koncernens verksamhet samt årets resultat med avdrag för utdelning till aktieägarna. I denna kategori ingår moderbolagets redovisade reservfond till den del den består av överföringar från årets resultat. Återköpta aktier

Återköpta aktier inklusive kostnader redovisas som en minskning av balanserade vinstmedel.

Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt IAS 7. Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. I likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavande och outnyttjade checkräkningskrediter.

Ersättningar till anställda Pensionsförpliktelser

Wallenstams pensionsförpliktelser för ålderspension och familjepension för tjänstemän, enligt allmän pensionsplan, tryggas genom försäkringspremier i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, ska detta redovisas som en förmånsbestämd plan. För räkenskapsåret 2008 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan i enlighet med IAS 19, se not 8. Avgifterna redovisas som personalkostnader i takt med intjänandetiden. Pensionsutfästelser till koncernledningen är avgiftsbestämda och säkras genom inbetalning av premie till försäkringsbolag. Aktierelaterade ersättningar

Redovisning av aktierelaterade ersättningar redovisas enligt IFRS 2. Syntetiska optioner till anställda värderas enligt Black & Scholes värderingsmodell per balansdagen.

Eventualförpliktelse Som en eventualförpliktelse redovisas det ekonomiska utfallet av en händelse, som kan innebära att Wallenstams resultat eller ställning kan komma att påverkas. Sannolikheten för detta bedöms dock som låg och redovisas därför ej som en skuld eller avsättning.

Ändrade redovisningsprinciper för koncernen Enligt IAS 8 punkt 28 och 30 ska vissa upplysningar lämnas om nya och reviderade standarder från IASB samt tolkningsuttalanden som givits ut av IFRIC. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med dem som tillämpades föregående år. Framtida ändringar av redovisningsprinciper Nedan förtecknas i sammandrag de nya standarder och uttalanden som ska tillämpas för kalenderåret 2009 eller senare och som i dagsläget bedöms påverka koncernens finansiella rapporter. I nuläget bedöms ej dessa få en väsentlig påverkan på resultat- och balansräkning. • IFRS 8 Rörelsesegment Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller senare. Standarden behandlar indelningen av företagets verksamhet i olika segment. De operativa segmenten och de nyckeltal som presenteras ska vara de som ledningen följer i den operativa styrningen. Wallenstams preliminära bedömning är att detta inte kommer få någon inverkan på koncernens segmentsredovisning. • IAS 23 Lånekostnader Standarden, som är omarbetad, träder i kraft den 1 januari 2009 och ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum. Ändringen kräver aktivering av lånekostnader när dessa hänför sig till tillgångar som med nödvändighet tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Wallenstam aktiverar redan idag dessa kostnader i koncernen, varför ändringen inte får någon effekt på redovisningen. • IAS 1 Utformning av finansiella rapporter Standarden, som är omarbetad, ska tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller senare. Standarden innebär att eget kapitaltransaktioner med ägare ska presenteras i en egen räkning. Övriga transaktioner direkt mot eget kapital presenteras antingen som en fortsättning på resul-

taträkningen eller i en separat räkning. När det gäller övriga transaktioner direkt mot eget kapital ska den inkomstskatt som belöper på varje komponent visas separat. • Ändring av IAS 40 Klassificering av fastighet som bebyggs eller exploateras för framtida användning ska ske som förvaltningsfastighet. Tidigare har dessa klassificerats som materiella anläggningstillgångar och därmed redovisats till anskaffningsvärde. Wallenstam bedömer att detta inte kommer få någon inverkan på redovisningen.

NOT 2. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen gör företagsledningen bedömningar och antaganden som påverkar bolagets resultat och ställning. Förvaltningsfastigheter

De bedömningar och antaganden som görs vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkliga värden ger en betydande påverkan på bolagets resultat och balansräkning. Redovisat värde motsvarar ett bedömt marknadsvärde utifrån en intern värdering enligt en avkastningsvärdering. Se vidare beskrivning under not 17. Uppskjutna skattefordringar

Prisrisk

Prisrisken som uppstår i och med svängningar i elpriser hanteras genom Wallenstams elpolicy. Elpolicyn innebär att upphandling får göras för maximalt 2,5 år framåt, uppdelat på kvartal. Prövning sker löpande om förutsättningar förändras. Några andra väsentliga prisrisker är Wallenstam inte exponerat för. Ränterisker Koncernens genomsnittliga räntebindningstid ska ligga inom intervallet 2448 månader. Den fasta delen av låneportföljen sträcker sig över en tioårsperiod med en väl avvägd jämn fördelning. Koncernen eftersträvar en jämn fördelning av lånekonverteringar under året. All handel med derivatinstrument (swapar etc.) ska utföras mot den underliggande låneportföljen. Derivat används för riskspridning samt för att skydda underliggande portfölj. Den genomsnittliga räntebindningstiden är 30 månader (25). Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2009 skulle en förändring av ränteläget med en procentenhet i början av året påverka Wallenstams kostnader med cirka 32 Mkr. Detta motsvarar 12 % av Wallenstams kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Lokalkontrakt är i allmänhet indexreglerade och även på bostadshyrorna får räntehöjningar en effekt. Beskrivning av låneavtalens förfallostruktur och ränteförfallostruktur se beskrivning i not 28.

Kreditrisker

Uppskjutna skattefordringar avseende underskott redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bedömningen i dagsläget är att framtida resultat medför att underskottet kommer att kunna utnyttjas i sin helhet.

Wallenstams kreditrisker avser främst hyresfordringar och reversfordringar. Kreditrisken avseende hyresfordringar är begränsad då samtliga hyror ska erläggas i förskott.

Pågående skatteärende

Likviditetsrisker Med likviditet menas likvida medel, kortfristiga placeringar och outnyttjade krediter. Koncernens likviditetsrisk ska begränsas genom att vid varje tillfälle ha en likviditet motsvarande minst tre månaders kända nettoutbetalningar inklusive räntebetalningar och låneomsättningar.

Refinansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsomförhandlingar. Enskild långivare ska ej inneha mer än 50 % av totala lånevolymen och högst 60 % av lånestockens avtal får förfalla till refinansieringsomförhandling under ett enskilt år. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan enbart traditionella lån med säkerhet i fastigheter och aktier.

Övriga poster

Redovisning av derivatinstrument och säkringsåtgärder

Övriga poster som innehåller kritiska bedömningar är nedskrivningar, optionsprogram och finansiella instrument, se vidare beskrivning under respektive avsnitt.

NOT 3. Finansiell riskhantering och derivatinstrument Finansiella riskfaktorer

Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika finansiella risker. För att minimera dessa arbetar Wallenstam med en aktiv riskhantering. Riskhanteringen sköts av den centrala finansavdelningen enligt den finanspolicy som fastställts av styrelsen och som prövas årligen. Övergripande målsättning för Wallenstam enligt finanspolicyn ska vara att: • Säkerställa koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning • Anpassa den finansiella strategin efter koncernens verksamhet så att en optimal kapitalstruktur uppnås • Arbeta aktivt för att nå en låg refinansieringsrisk och hög flexibilitet av seende räntebindning och säkerheter • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar

Marknadsrisk Valutarisk

Koncernen utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Koncernen har inga lån i utländsk valuta och utsätts därför inte för någon valutarisk vid upplåning. Wallenstam handlar el över elbörsen i Euro och investeringar i vindkraftsprojekt har skett i NOK. Valutarisken i dessa verksamheter har dock varit marginell under 2008.

Refinansieringsrisk

Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Koncernen arbetar med derivatinstrument i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindningstid. Derivatinstrument används också för att säkra det prognostiserade framtida inköpet av elkraft. Koncernens derivatinstrument avser kassaflödessäkring det vill säga säkring av osäkerhet i framtida kassaflöden samt verkligt värdesäkring. Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsdokumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen och strategin för att vidta olika säkringsåtgärder. En bedömning görs också huruvida säkringstransaktionen är effektiv när det gäller att utjämna förändringar i kassaflöde för säkrade poster. Bedömningen dokumenteras och görs både vid säkringens början, under löptid och efter säkringsperiodens löptid. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivatinstrument som utgör kassaflödessäkring och som uppfyller villkor för säkringsredovisning, redovisas i eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i resultaträkningen. När ett säkringsinstrument löper ut eller säljs, eller när säkringen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning resultatförs poster som tidigare redovisats i eget kapital. Beräkning av verkligt värde

Wallenstam innehar endast finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad. Verkligt värde baseras på noterade marknadspriser på balansdagen.

Finansiell rapportering 73

NOT 3. Finansiell riskhantering och derivatinstrument, forts.

NOT 4. Fördelning av resultat

Verkliga värden Redovisade och verkliga värden på finansiella tillgångar och skulder är enligt följande:

Not 4 är ett komplement till resultaträkningen som redovisar såväl realiserat som orealiserat resultat.

Redovisade Verkliga belopp värden Finansiella tillgångar 2008 2008 Andra långfristiga värdepappersinnehav 305 305 Långfristiga fordringar 164 164 Finansiella derivatinstrument 4 4 Kundfordringar 12 12 Övriga kortfristiga fordringar 81 81

Redovisade Verkliga belopp värden 2007 2007

Redovisade Verkliga belopp värden Finansiella skulder 2008 2008 Lån 10 376 10 376 Checkräkningskredit - - Finansiella derivatinstrument 339 339 Övriga långfristiga skulder 6 6 Leverantörsskulder 85 85 Övriga kortfristiga skulder 13 13

Redovisade Verkliga belopp värden 2007 2007 9 451 9 450 17 17 8 8 1 1 91 91 42 42

332 170 99 7 109

Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto

2008 1 250 -440 810

2007 1 241 -437 804

-161 -408 241

-156 -370 278

Försäljningsresultat bostäder Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Transaktionsresultat

14 59 -20 53

23 298 -21 300

Övriga intäkter och kostnader Realiserat resultat

-2 292

5 582

-256 -29 -85 -369

488 -5 10 494

Resultat före skatt

-77

1 076

Skatt

445

-68

Resultat efter skatt

368

1 008

Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Fastighetsresultat

Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Avskrivningar rörelsefastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument Värdeförändringsresultat

NOT 5. Segmentinformation Primära segment – verksamhetsgrenar Wallenstams verksamhetsgrenar är bostads- och företagsmarknaden. Affärsområde Affärsområde Bostad Företag Övrigt Eliminering Summa 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Resultaträkning Hyresintäkter, externa 688 683 561 555 2 2 - - 1 250 1 241 Hyresintäkter från andra segment 0 3 1 1 0 3 -1 -7 - Försäljningsintäkter fastighetsförsäljningar 486 1 520 184 415 0 9 - - 670 1 944 Övriga intäkter, externa 84 96 2 1 13 10 - - 100 107 Övriga intäkter, interna - - - - 21 - -21 - - Summa intäkter 1 258 2 302 748 972 37 24 -22 -7 2 020 3 292 Rörelseresultat 575 1 025 -109 429 -50 -19 - - 416 1 436 Finansnetto fördelat -123 -98 -240 -189 -130 -73 - - -493 -360 Skatt - - - - - - - - 445 -68 Årets resultat - - - - - - - - 368 1 008 Realiserat resultat 239 486 120 193 -67 -97 - - 292 582 Balansräkning Fastigheter 10 956 10 262 7 296 7 828 629 635 - - 18 881 18 725 Ofördelade tillgångar 1 368 1 022 Summa tillgångar 20 249 19 747 Lån 6 199 5 528 3 488 3 262 689 678 - - 10 376 9 468 Ofördelade skulder - - - - - - - - 1 845 2 022 Summa skulder - - - - - - - - 12 221 11 490 Investeringar 703 670 247 129 307 247 - - 1 257 1 046 Sekundära segment – geografiska områden Wallenstams affärsområden bedriver verksamhet inom tre huvudsakliga geografiska områden: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. I kolumnen övrigt redovisas de geografiska segment som understiger 10 % av värdet och omsättningen samt koncerngemensamma poster. Göteborg Stockholm Helsingborg Övrigt Summa 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Hyresintäkter och övriga externa intäkter 778 812 500 471 57 60 16 5 1 350 1 348 Försäljningsintäkter fastighetsaffärer 389 471 281 1 472 - - - - 670 1 944 Nettoomsättning 1 167 1 283 781 1 943 57 60 16 5 2 020 3 292 Tillgångar Investeringar av materiella och immateriella anläggningstillgångar

74 Finansiell rapportering

10 988

11 079

6 937

6 776

1 024

927

1 300

965

20 249

19 747

503

398

416

555

287

1 257

1 046

NOT 6. Hyresintäkter

NOT 7. Kostnader fördelade på kostnadsslag

Bostäder, parkering Lokaler Summa hyresintäkter

2008 661 589 1 250

2007 649 592 1 241

Hyresintäkter enligt resultaträkning 2007 Hyresförändring befintliga fastigheter Förvärvade fastigheter Sålda fastigheter Hyresintäkter enligt resultaträkning 2008

1 241 11 9 -11 1 250

Justering till aktuellt helårsvärde Vakanser Hyresvärde 2008-12-31

43 1 293

Förändring av hyresintäkter mellan 2007 och 2008

Hyra kkr bedömt Antal helårs- Hyreskontraktens löptider kontrakt värde 2009 Totalt, % 2009 483 85 498 6 2010 466 160 234 12 2011 330 173 177 13 2012 245 103 994 8 2013- 82 96 493 7 Summa lokaler 1 607 619 396 46 Vakanta objekt 308 29 644 2 Bostäder och parkering Totalt

15 512 17 427

700 728 1 349 769

52 100

I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, vatten, värme, fastighetsskötsel, renhållning, reparationer, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. En del av driftkostnaderna vidarefaktureras till hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Driftkostnader Bränslekostnader Övriga driftkostnader Underhållskostnader Tomträtt/arrende Fastighetsskatt Summa

2008

2007

102 166 106 14 52 440

107 164 96 12 59 437

Driftkostnad kr/kvm Bränslekostnader Övriga driftkostnader Underhållskostnader Tomträtt/arrende Fastighetsskatt Summa

89 146 93 12 46 386

91 140 82 10 50 373

Förvaltnings- och administrationskostnader Avskrivning inventarier och aktiverade kostnader datorprogram Marknadsföringskostnader Personalkostnader Övriga kostnader Summa

9 21 136 15 181

10 18 125 25 178

Hyreskontraktens storlek över 5,0 Mkr 17 128 002 9 4,0-5,0 Mkr 6 25 732 2 3,0-4,0 Mkr 12 41 073 3 2,0-3,0 Mkr 26 63 046 5 1,0-2,0 Mkr 84 115 992 9 0,5-1,0 Mkr 154 106 997 8 under 0,5 Mkr 1 308 138 554 10 Summa lokaler 1 607 619 396 46 Vakanta objekt 308 29 644 2 Bostäder och parkering Totalt

15 512 17 427

700 728 1 349 769

52 100

Finansiell rapportering 75

NOT 8. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2008 2007 Rörliga Sociala Pensions- Rörliga Sociala Pensions- Grundlön Förmåner ersättn. kostnader kostnader Grundlön Förmåner ersättn. kostnader kostnader Styrelsens ordförande 0,6 - - 0,2 - 0,6 - - 0,2 Styrelseledamöter 0,9 - - 0,2 - 0,7 - - 0,2 Totalt styrelsearvode 1,5 - - 0,4 - 1,3 - - 0,4 VD i moderbolaget 2,5 0,8 - 1,2 1,1 2,5 0,7 1,2 1,1 1,2 Andra ledande befattningshavare 5 personer (7) 8,3 1,6 - 5,1 3,3 8,5 1,2 1,9 4,4 3,0 Övriga anställda 63,7 9,0 - 23,0 6,3 54,7 3,0 - 20,0 6,4 Summa 75,9 11,4 - 29,7 10,7 67,0 4,9 3,1 25,9 10,6 Ersättningar Till VD har utgått lön, bil- och bostadsförmån om sammanlagt 3,1 Mkr (3,1). För verksamhetsåret 2008 har det ej utgått någon bonus till VD (1,2 Mkr) Under året har inga aktierelaterade ersättningar utgått (0 kkr). Lönen är fast och någon bonusrelaterad del utgår ej löpande utan fastställs av styrelsen och årsstämman i de fall synnerligt goda resultat redovisas. VD:s och vVD:s löner fastställs av en ersättningskommitté, som består av styrelsens presidium. För ledande befattningshavare (se sid. 10), som utgör koncernledningen, fastställs lön enligt styrelsens riktlinjer. I enlighet med årsstämmans beslut uppbär styrelsen för tiden april 2008 till ordinarie årsstämma 2009 arvode om 1 450 kkr (1 325), varav 600 kkr (600) till styrelsens ordförande Christer Villard, 225 kkr (225) till vice ordförande Marie-Anne Lervik Nivert och övriga ledamöter (Anders Berntsson, Jan-Olle Folkesson, Ulrica Messing, Ulf Norén och Erik Åsbrink) 125 kkr (125) vardera. Inga ytterligare ersättningar till styrelsen har utgått utöver vad årsstämman beslutat. Pensioner och avgångsvederlag Till VD har bolaget tecknat pensionsförsäkring med årlig premie om 35 % av bruttolön inklusive bil- och bostadsförmån, samt livförsäkring. Vid uppsägning av VD från bolagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Har VD fyllt 50 år vid uppsägningstillfället, ska bolaget, intill dess VD fyllt 65 år, fullfölja sina åtaganden avseende pensionsförsäkring med en årlig premie om 50 procent av den bruttolön inklusive förmåner och bostadsförmån som gällde vid anställningens upphörande. Om VD lämnar sin anställning ska en uppsägningstid på sex månader iakttas. VD har rätt att när han slutar i bolaget köpa sin tjänstebostad till 1,33 x taxe ringsvärdet vid försäljningstidpunkt. För ledande befattningshavare finns sedvanliga pensionsutfästelser inom ramen för allmän pensionsplan. Uppsägningstiden för ledande befattningshavare är sex månader. Aktierelaterade ersättningar till koncernledning och övriga anställda Samtliga fast anställda fick i maj 2008 erbjudande om att utan vederlag erhålla syntetiska optioner. 147 anställda utnyttjade erbjudandet och har vardera erhållit 3 000-15 000 syntetiska optioner. VD erhöll 15 000 syntetiska optioner och övriga ledande befattningshavare totalt 65 000 st. Optionsprogrammet löper fram till 2013 och innebär att personalen får ta del av den värdetillväxt som skapas. Vid ett maxutfall, som uppnås vid en aktiekurs om 300 kr per aktie, innebär det en kostnad för bolaget om cirka 88 Mkr. Kostnad för optionsprogrammet VD Andra ledande befattningshavare 5 (7) personer Övriga anställda Summa

2008 0,2 0,9 6,5 7,6

2007 0,2 1,3 5,2 6,7

Pensionsförsäkring i Alecta Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 3,6 Mkr (4,4). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2008 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 112 % (152).

NOT 9. Medelantal anställda 2008 2007 Medelantal Varav Medelantal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor 155 87 150 83 2008 2007 Antal på Varav Antal på Varav Styrelseledamöter och ledande befattningshavare balansdagen kvinnor balansdagen kvinnor Styrelseledamöter 7 2 6 1 VD och ledande befattningshavare 6 1 8 1

76 Finansiell rapportering

NOT 10. Transaktioner med närstående

NOT 14. Ränteintäkter och -kostnader

Inga transaktioner med närstående har skett under 2008.

I ränteintäkter ingår räntebidrag med 4 Mkr (3) och utdelning av finansiella placeringar om 5 Mkr (13).

NOT 11. Förvaltnings- och administrationskostnader

Räntekostnader uppgår till 429 Mkr (387). Värdeförändring derivatinstrument -78 Mkr (7) avser derivatinstrument som ej säkringsredovisas samt den ineffektiva delen på säkringsredovisade derivatinstrument.

Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgår till 181 Mkr (178). Däri ingår koncernens samtliga administrativa kostnader såsom personal, kontors-, lokal- och marknadsföringskostnader samt avskrivningar på inventarier. I förvaltnings- och administrationskostnader ingår även kostnader för optionsprogram till personalen med 8 Mkr (7). Wallenstam anlitar Ernst & Young för revision. Revisionsuppdrag Övriga uppdrag

2008 1,9 0,8 2,7

2007 1,4 0,7 2,1

NOT 12. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Intäkter vid försäljning av andelar Övrigt Summa övriga rörelseintäkter

2008 79 21 100

2007 101 6 107

2008 65 23 88

2007 78 1 79

Övrigt består främst av elfakturering. Anskaffningskostnad av andelar Övrigt Summa övriga rörelsekostnader

NOT 13. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Försäljningsintäkt Redovisat värde vid årets ingång för sålda fastigheter Investeringar i sålda fastigheter Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Summa värdeförändring förvaltningsfastigheter

2008 670 -486 -125 -256 -197

2007 1 944 -1 625 -20 488 787

Avkastningsförändring Kapitalisering av driftnettoförändring Framtida investeringsbehov Färdigställda projekt Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter

-934 746 -127 59 -256

158 240 -190 280 488

NOT 15. Skattekostnad/intäkt Skatt redovisad i resultaträkningen Aktuell skatt Uppskjuten skatt Summa skatt

2008 0 445 445

2007 0 -68 -68

Skillnad mellan koncernens redovisade skatt och skatt baserad på gällande skattesats, 28 % (28) Redovisat resultat före skatt -77 1 076 Skatt enligt gällande skattesats 21 -301 Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader -29 -6 Ej skattepliktiga intäkter 2 0 Ej skattepliktigt resultat avyttrade andelar 91 239 Under året fastställda underskott 283 Omvärdering uppskjuten skatt 26,3 % 77 Skatt på årets resultat i resultaträkningen 445 -68 Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital Uppskjuten skatt hänförlig till: Värdeförändring av säkringsredovisade finansiella instrument Värdeförändring aktier Återföring värdeförändring rörelsefastigheter

2008

2007

-89 -14 - -103

25 -20 -1 4

Omvärdering av uppskjuten skatt till 26,3 % har skett per bokslutsdagen.

Årets avkastningsförändring motsvarar en värdenedgång om cirka 5 % (värdeuppgång om 3).

Finansiell rapportering 77

NOT 15. Skattekostnad/intäkt, forts. Fördelning av uppskjuten och aktuell skatt Resultat före skatt Skattemässigt avdragsgilla: Investeringar Avskrivningar och nedskrivningar

2008

2007

Underlag aktuell skatt -77

Underlag uppskjuten skatt 0

Underlag aktuell skatt 1 076

Underlag uppskjuten skatt 0

-137 -266

137 266

-258 -140

258 125

256 -79 85

-256 -248 -85

-488 -75 -10

488 -776 10

30 6

56 11

19 3

-3

-1 012

Justering skatt tidigare år Löpande skattemässigt resultat

- -183

- -1 130

-2 126

17 118

Årets förändring av underskottsavdrag

183

-183

-125

125

Skattepliktigt resultat

-1 313

244

Därav 28 % aktuell/uppskjuten skatt Omvärdering uppskjuten skatt, 26,3% Årets skatt

0 - -

368 77 445

0 - 0

-68 -68

Ej skattepliktiga: Orealiserad värdeförändring, fastigheter Realiserad värdeförändring, fastigheter Orealiserad värdeförändring, finansiella derivatinstrument Övriga ej avdragsgilla kostnader Övriga koncernmässiga justeringar Under året fastställda underskott

NOT 16. Immateriella anläggningstillgångar

NOT 17. Förvaltningsfastigheter

Immateriella tillgångar avser aktiverade kostnader för programvaror. Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde vid årets slut

08-12-31 07-12-31 30 27 1 3 -1 30 30 -21 -3 1 -23

-18 -4 -21

78 Finansiell rapportering

Redovisat värde vid årets början Årets förvärv Årets byggnationer Årets försäljningar Omrubricering från ny- eller ombyggnad Omrubricering till rörelsefastighet Omrubricering från rörelsefastighet Orealiserade värdeförändringar Redovisat värde vid årets slut

08-12-31 07-12-31 17 922 18 279 220 615 -508 46 - - -256 18 040

4 737 -1 607 199 -242 63 488 17 922

08-12-31 07-12-31 Taxeringsvärden Byggnad 7 141 7 112 Mark 2 050 2 089 Tomträtt 772 794 Summa taxeringsvärde 9 963 9 995 Investeringsåtaganden Framtida utgifter för kontrakterade investeringar per balansdagen, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende förvaltningsfastigheter: 08-12-31 07-12-31 Investeringar 77 110

NOT 17. Förvaltningsfastigheter, forts.

Värderingsmodell Wallenstam redovisar förvaltningsfastigheterna till ett bedömt marknadsvärde. Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet. En fullständig värdering görs för varje fastighet i samband med årsbokslutet. Värderingen görs enligt en avkastningsvärdering, vilket innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Olika avkastningskrav har använts för olika marknader och för olika typer av fastigheter. Vid kvartalsboksluten justeras värderingen för de fall väsentliga förändringar i underliggande faktorer skett, såsom avkastningskrav, hyresnivå, uthyrningsgrad, effekter av kontrakterade försäljningar och färdigställda ombyggnader. Wallenstam genomför årligen ett väsentligt antal fastighetstransaktioner vilket ger en god avstämning av marknaden. I samband med avslutad affär görs avstämning mot gjorda värderingar. Wallenstam följer även löpande genomförda fastighetstransaktioner i relevanta områden.

Fastighetsvärde vid andra avkastningskrav

Wallenstams värderingsmodell + Hyresvärde* - Generell vakans om tre procent i det kommersiella beståndet - Driftkostnader inklusive fastighetsskatt, exklusive administration = Driftnetto ÷ Avkastningskravet för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor - Planerade investeringar samt större reparationer +/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag + Lägestillägg = Fastighetens bedömda marknadsvärde * Hyresvärdet beräknas utifrån budgeterad hyra 2009 med avdrag för ak tuell vakans. Grunder för att fastställa förväntade avkastningskrav Avkastningskravet är olika för olika fastigheter beroende på olika marknader och olika typer av fastigheter. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostads- och lokaly ta med olika avkastningskrav på respektive yta. Analyser och jämförelser görs mot aktuell prisstatistik för liknande objekt. Antaganden per fastighetskategori Vid värderingen har följande avkastningskrav använts för olika marknader och typer av fastigheter: Fastighetstyp Ort Bostäder Göteborg Bostäder Stockholm Bostäder Helsingborg Kommersiella fastigheter Göteborg Genomsnittligt avkastningskrav

Avkastnings- krav, % 3,5-6,5 3,5-6,0 3,5-6,5 5,25-10,0 5,2

Fastighets% värde, Mkr 18 3 254 36 6 508 6 1 024 40 100

7 254 18 040

Tidigare bostadsrättsvärderade fastigheter har i redovisningen 2008 avkastningsvärderats. Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Därutöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit, vilket har påverkat priserna för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Under året har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet 2008. Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts med 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % (mellan 0- 0,75 %) för bostadsfastigheter. Wallenstams bedömda marknadsvärde på förvaltningsfastigheterna uppgår till 18 040 Mkr (17 922). En fastighets bedömda värde är en bedömning som innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10 %. Detta innebär att även värdeförändringar innehåller en inte oväsentlig bedömning och fastighetens värde är en realitet först då den säljs.

Mkr 1,0% lägre 0,5% lägre Vår bedömning 0,5% högre 1,0% högre

22 592 20 028 18 040 16 438 15 123

Fördelning värdeförändring förvaltningsfastigheter Mkr Avkastningsförändring Kapitalisering av driftnettoförändring Framtida investeringsbehov Färdigställda projekt Orealiserad värdeförändring

-934 746 -127 59 -256

Realiserade värdeförändringar Värdeförändring förvaltningsfastigheter

59 -197

NOT 18. Rörelsefastigheter och Fastigheter under ny- eller ombyggnad Fastigheter under Rörelsefastigheter ny- eller ombyggnad 08-12-31 07-12-31 08-12-31 07-12-31 Anskaffningsvärde vid årets början 679 388 140 274 Årets förvärv - - - 9 Årets byggnationer 23 133 112 56 Årets försäljningar - -19 -22 Omrubricering till förvaltningsfastigheter - -63 -46 -199 Omrubricering från förvaltningsfastigheter - 242 - Återförd värdeförändring - -3 - Summa 702 679 184 140 Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar

-16 -29 -45

-11 -5 -16

- - -

Bokfört värde vid årets slut

657

663

184

140

Taxeringsvärden Byggnad 167 167 9 Mark 61 62 5 Tomträtt - - - Summa taxeringsvärde 228 229 14

11 8 19

Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på rörelsefastigheter: Stomme 100 år El och ventilation 40 år Vatten, avlopp och värme 35 år Hiss och sopanläggning 35 år Yttertak, fasad, fönster och balkong 40 år Köksinredning och invändiga snickerier 40 år Vitvaror, tvättutrustning och måleri 15 år Investeringsåtaganden Framtida utgifter för kontrakterade investeringar, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende fastigheter under ny- eller ombyggnad: Investeringar

08-12-31 07-12-31 153 -

Finansiell rapportering 79

NOT 19. Vindkraftverk Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar

NOT 22. Kundfordringar 08-12-31 07-12-31 141 57 278 84 419 141 -1 -2 -3

-1 -1

Bokfört värde vid årets slut

416

141

Framtida investeringsåtagande

750

Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående anskaffningsvärden

08-12-31 07-12-31 63 56 8 20 -4 -13 67 63 -16 -6 2 -20

-22 -6 12 -16

NOT 21. Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 332 367 Årets investeringar 25 37 Årets värdeförändring -52 -72 Årets försäljningar - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 305 332 Andra långfristiga värdepapper utgörs av aktier och andelar. Innehavet i Heba motsvarar 13,2 % (13,2) av bolagets aktiekapital och 7,0 % (7,0) av röstetalet. Börskurs per balansdagen uppgår till 49,00 kr (175,50). Långfristiga fordringar 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 170 9 Nya fordringar 84 201 Omklassificeringar till kortfristigt -18 -8 Amorteringar -72 -31 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 164 170 Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på långfristiga fordringar uppgick till 2,0 % (2,0). Samtliga långfristiga fordringar följer betalningsplan. Inga nedskrivningsbehov anses föreligga för långfristiga fordringar. Det föreligger inga förfallna långfristiga fordringar.

80 Finansiell rapportering

08-12-31 07-12-31 18 13 -6 -6 12 7

Avsättningar för osäkra fordringar Avsättningar vid årets början Konstaterade förluster Reservering för befarade förluster Återförda outnyttjade belopp Avsättningar vid årets slut

08-12-31 07-12-31 -6 -10 -1 0 - -4 1 7 -6 -6

Förfallna kundfordringar mer än två månader är 6 Mkr (6)

NOT 20. Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Kundfordringar Avgår reservering för värdeminskning i fordringar Kundfordringar – netto

NOT 23. Övriga fordringar Fordringar avseende fastighetsaffärer Övriga fordringar Skattefordringar Summa övriga fordringar

08-12-31 07-12-31 2 13 74 96 1 77 109

Det föreligger inga förfallna övriga fordringar.

NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 08-12-31 07-12-31 Förutbetalda försäkringspremier 1 1 Förutbetalda driftkostnader 11 14 Förutbetalda administrationskostnader 8 7 Upplupna ränteintäkter 3 6 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 27

NOT 25. Andelar Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

08-12-31 07-12-31 22 26 62 50 -66 -54 18 22

NOT 26. Kassa och bank/Checkräkningskredit Kassa och bank

08-12-31 07-12-31 295 60

Checkräkningskredit/Beviljat belopp Checkräkningskredit/Utnyttjad del Disponibelt belopp

133 - 133

133 -17 116

Disponibel likviditet

428

176

NOT 27. Uppskjuten skatt

NOT 28. Lån och checkräkningskredit, forts.

08-12-31 Underlag Skatt 26,3 % Uppskjuten skattefordran Vid årets ingång -3 137 -878 Årets förändring underskottsavdrag -183 -51 Under året fastställt underskott -1 011 -283 Omrubricering till skatteskuld/skattefordran - - Övrig justering 55 15 Omvärdering till 26,3 % - 73 Vid årets utgång -4 275 -1 124

07-12-31 Underlag Skatt 28 %

-3 176

-889

125

-86 - - -3 137

-24 -878

Uppskjuten skatteskuld Skillnad mellan bokförda och skattemässiga värde: Fastigheter Vid årets ingång Årets investeringar Årets avskrivningar och nedskrivningar Årets värdeförändring Årets återläggning p.g.a. försäljning Övriga justeringar Omvärdering till 26,3% Vid årets utgång

9 006 137

2 522 38

8 892 258

2 490 72

266 -256

74 -72

125 488

35 137

-248 -6 - 8 899

-69 -2 -151 2 341

-776 19 - 9 006

-217 5 2 522

104 -461 - -357

29 -129 6 -94

76 28 - 104

21 8 29

Vindkraftverk Vid årets ingång Årets förändring Omvärdering till 26,3% Vid årets utgång

- 88 - 88

- 25 -2 23

- - - -

Netto uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång 5 973 Årets förändring -1 618 Omvärdering till 26,3% - Vid årets utgång 4 355

Summa upplåning

08-12-31 07-12-31 3 858 3 391 834 679 1 398 1 034 1 476 1 232 950 900 861 600 600 632 300 600 100 400 10 376 9 468

Ränteförfallostruktur 08-12-31 07-12-31 Medel- Medel- Belopp ränta, % Belopp ränta, % 0–3 mån 3 378 4,34 3 733 4,14 3 mån–1 år 734 4,46 779 4,98 1–2 år 1 276 4,14 934 4,60 2–3 år 1 257 4,14 900 4,04 3–4 år 950 4,43 890 4,05 4–5 år 832 4,11 600 4,39 5–6 år 600 4,29 632 3,96 6–7 år 300 4,14 600 4,29 > 7 år 1 050 3,85 400 4,28 Summa 10 376 4,23 9 468 4,26

Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på lån med beaktande av säkringsredovisade derivatinstrument uppgick till: % Lån Checkräkningskredit

2008 4,6 4,6

2007 4,2 4,2

NOT 29. Finansiella derivatinstrument Finansiella derivatinstrument redovisas till verkligt värde enligt IAS 39.

1 673 -453 -74 1 146

5 792 181 - 5 973

1 622 51 1 673

NOT 28. Lån och checkräkningskredit

Kortfristiga lån Checkräkningskredit Banklån

Låneavtalens förfallostruktur 0–3 mån 3 mån–1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år 5–6 år 6–7 år > 7 år Summa

Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden var vid årsskiftet 30 månader (25).

Finansiella instrument och aktier Vid årets ingång Årets förändring Omvärdering till 26,3% Vid årets utgång

Långfristiga lån Banklån

Säkerhet för banklån utgörs av koncernens fastigheter (not 17, 18) samt långfristiga värdepappersinnehav (not 21). Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 133 Mkr (116). Såsom kortfristiga lån redovisas lån med förfall inom tolv månader.

08-12-31 07-12-31 5 684 5 684

5 398 5 398

- 4 692 4 692

17 4 053 4 069

10 376

9 468

08-12-31 Tillgångar Skulder Långfristiga derivatinstument Ränteswapkontrakt – kassaflödessäkringar 1 304 Kortfristiga derivatinstument Ränteswapkontrakt – kassaflödessäkringar Elderivat – säkringar av verkligt värde Summa derivatinstrument

07-12-31 Tillgångar Skulder

- 4

32 339

6 99

Ränteswapar De nominella beloppen på lån avseende koncernens utestående ränteswapar per 31 december uppgick till 6 081 Mkr (4 689). Per den 31 december varierar de fasta swapräntorna vilka betalas till bankerna från 2,84 till 5,21 % (3,18-5,20). De rörliga swapräntorna vilka erhålles från bankerna motsvaras av STIBOR 3M. En beskrivning av finanspolicyn och finansiella risker återfinns i not 3.

Finansiell rapportering 81

NOT 29. Finansiella derivatinstrument, forts.

NOT 33. Kassaflödesanalys

Finansiella derivatinstrument Av de långfristigt skuldredovisade ränteswapkontrakten om 304 Mkr (6) förfaller 126 Mkr (3) senare än fem år efter balansdagen.

Kassaflödesanalysen har justerats för ej likviditetspåverkande poster för att visa verksamhetens in- och utbetalningar. Den löpande verksamheten har justerats med förändringar i interimsposter, uppskjuten skatt och avskrivningar. Justering har även gjorts för värdeförändring förvaltningsfastigheter då dessa ej är likviditetspåverkande. Investeringsverksamheten har justerats för ännu ej betalda investeringar och försäljningar, säljarreverser och ännu ej likvidavräknade affärer. Finansieringsverksamheten har justerats för säljarreverser vid fastig hetsaffärer och förändring av interimsposter.

Den ineffektiva delen, redovisad i resultaträkningen, avseende kassaflödessäkringar utgör en förlust om 3,5 Mkr (0,4).

NOT 30. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 08-12-31 07-12-31 Upplupna lönekostnader 16 15 Upplupna räntekostnader 52 33 Upplupna driftkostnader 39 31 Upplupna administrationskostnader 11 24 Förutbetalda hyresintäkter 130 96 Upplupna kostnader i samband med fastighetsaffärer 9 9 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 257 208

NOT 31. Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar avseende fastighetsbundna krediter Aktiedepå Vindkraftverk Spärrade bankmedel Summa ställda säkerheter

08-12-31 07-12-31 10 223 107 46 - 10 376

9 474 167 25 5 9 671

NOT 32. Eventualförpliktelse Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. I samband med avyttringen av aktierna i HEBA Fastighets AB till JM har Wallenstam gått i borgen för Plus Q AB:s åtagande gentemot JM att placera samtliga aktier i HEBA för 290 Mkr. Börsvärdet uppgick på balansdagen till 268 Mkr. Ansvar finns för att investeringsmoms i lokaler avseende momspliktiga hyresgäster ska återläggas då lokal uthyres till icke momspliktig hyresgäst. Belopp går ej att fastställa. Övriga eventualförpliktelser avser delägaransvar för samfällighetsföre ningars skulder om 4 Mkr (4).

82 Finansiell rapportering

Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Ej likvidavräknade försäljningar bostäder Värdeförändring förvaltningsfastigheter Avskrivningar Övriga justeringar

2008

2007

-9 197 38 20 246

-787 15 -30 -802

-970 - 2 - -969

-939 1 0 -4 -942

Försäljning av fastigheter Försäljningsintäkter Ej likvidavräknade affärer Likvidavräknade affärer från tidigare år Omkostnader

670 -59 74 -15 669

1 944 -156 -17 -21 1 750

Likvida medel Kassa och bank Outnyttjade krediter vid årets slut

295 133 428

60 116 176

Checkräkningskredit totalt

133

Förvärv av fastigheter och byggnadsinvesteringar Årets investeringar Likvidavräknade affärer förskott Ej likvidavräknade affärer Likvidavräknade affärer från tidigare år

Moderbolagets resultaträkning Mkr Hyresintäkter Driftkostnader Driftöverskott Avskrivningar fastigheter Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat fastighetsförvaltningen Försäljningsintäkter Kostnad sålda fastigheter Administrationskostnader Rörelseresultat fastighetsrörelsen Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Finansnetto Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat

2008

2007

(not 2)

68 -21 47

65 -28 37

(not 12)

-6

(not 3, 4, 5, 6) (not 7)

-238 233 -3 34

-210 198 -2 17

(not 12)

- - 0 0

12 -19 -1 -8

(not 8) (not 9) (not 9)

1 127 755 -732 1 150

1 170 485 -477 1 178

1 184

1 188

(not 10)

199 1 383

-5 1 182

Finansiell rapportering 83

Moderbolagets balansräkning Mkr TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Aktiverade kostnader datorprogram Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag Andelar i övriga koncernföretag Fordringar hos övriga koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran

08-12-31

07-12-31

(not 11) (not 12)

7 7

9 9

788 18 806

773 22 795

(not 13,14) (not 13,15) (not 13) (not 13) (not 19)

2 531 3 7 283 8 256 10 081

2 526 3 5 245 7 37 7 818

Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 16)

10 894

8 622

1 0 35 36

1 1 49 51

(not 17)

246 282

41 92

Summa tillgångar

11 175

8 715

118 117 235

124 111 235

FRITT EGET KAPITAL Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital

1 386 1 383 2 769

564 1 182 1 746

Summa eget kapital

3 004

1 981

LÅNGFRISTIGA SKULDER Lån Skulder till övriga koncernföretag Övriga skulder Summa långfristiga skulder

(not 20)

2 850 2 620 6 5 476

2 432 2 234 4 666

KORTFRISTIGA SKULDER Lån Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder

(not 20) (not 21)

2 610 9 5 71 2 695

2 011 8 6 44 2 069

Summa eget kapital och skulder

11 175

8 715

5 460 *

4 446 *

Kassa och bank Summa omsättningstillgångar

EGET KAPITAL OCH SKULDER BUNDET EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital

STÄLLDA SÄKERHETER ANSVARSFÖRBINDELSER

84 Finansiell rapportering

(not 18)

(not 22) (not 23*)

Moderbolagets förändring eget kapital Not 18, Mkr FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2007 Belopp vid årets ingång

Bundet eget kapital Aktie- Reserv- kapital fond

Fritt eget kapital

Summa eget kapital

128

107

1 067

1 301

- -

1 182 -8

Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning av aktiekapital Utdelning Återköp/försäljning egna aktier (inklusive kostnader) Belopp vid årets utgång

-4 - - 124

4 - - 111

- -154 -340 1 746

-154 -340 1 981

FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2008 Belopp vid årets ingång

124

111

1 746

1 981

- -

1 383 -51

-6 - - 118

6 - - 117

- -177 -132 2 769

-177 -132 3 004

Årets resultat Lämnade koncernbidrag efter skatt

Årets resultat Lämnade koncernbidrag efter skatt Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning av aktiekapital Utdelning Återköp/försäljning egna aktier (inklusive kostnader) Belopp vid årets utgång

Finansiell rapportering 85

Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr

2008

2007

(Not 24)

34 30 1 140 755 -704

17 -8 1 185 470 -469

1 257

1 195

Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar Kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten

2 -0 1 244

-2 -8 1 185

Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter, aktier och andelar Byggnadsinvesteringar Försäljning av fastigheter/inventarier/immateriella tillgångar Investering av fastigheter/inventarier/immateriella tillgångar Summa investeringar

- -21 0 -3 -24

-11 11 -23 -23

Finansieringsverksamheten Återköp av egna aktier Koncernbidrag efter skatt Utdelning Upptagna lån Amortering av lån Förändring andelar dotterföretag Förändring skulder koncernbolag Förändring fordringar koncernbolag Summa finansiering

-132 -8 -177 1 235 -212 -18 367 -2 081 -1 027

-340 -6 -154 3 790 -49 39 -507 -4 028 -1 255

Förändring av likvida medel

205

-93

Kassa och bank vid årets början Årets förändring Kassa och bank vid årets slut Outnyttjad checkkredit vid årets slut Disponibel likviditet

41 205 246 133 379

134 -93 41 116 157

Den löpande verksamheten Rörelseresultat fastighetsförvaltningen Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Utdelning från dotterbolag Erhållna räntebetalningar och räntebidrag Betalda räntor Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital

86 Finansiell rapportering

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter NOT 1. Redovisningsprinciper

NOT 1. Redovisningsprinciper, forts.

Moderbolagets, Wallenstam AB, årsredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar RFR 2:2 utgiven av Rådet för finansiell rapportering. Tillämpade redovisningsprinciper framgår av tillämpliga delar av koncernens not 1 med följande tillägg för moderbolaget.

Finansiella instrument

Fastigheter Fastigheter redovisas till anskaffningskostnad med avdrag för planenliga avskrivningar med en procent över nyttjandeperioden och med erforderliga nedskrivningar.

Koncernbidrag

Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 33 % på datorer, 10 % på möbler och 20 % på övriga inventarier. Inventariernas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. På inventarier avseende konst sker ingen avskrivning. Avskrivningar ingår i resultaträkningen i posten förvaltnings- och administrationskostnader. Immateriella anläggningstillgångar

Utgifter för programvaror som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, balanseras som immateriell tillgång om de har troliga ekonomiska fördelar under senare år. Balanserade utgifter för förvärvade programvaror skrivs av planenligt med 20 % på anskaffningsvärdet över nyttjandeperioden. Tillgångarnas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader. Programvaror av standardkaraktär och årliga licenser kostnadsförs.

Finansiella fordringar och skulder redovisas till nominellt belopp. Förlustrisk avseende finansiella fordringar och derivatinstrument beaktas. Negativt värde av derivatinstrument som ingår i säkringsrelationer redovisas dock först då den säkrade posten redovisas i resultaträkningen. Koncernbidrag efter skatteavdrag redovisas som en minskning eller ökning av fritt eget kapital. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital. Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagets koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagets koncernmässiga värde sker nedskrivning. Nedskrivning belastar resultaträkningen. Då nedskrivning av dotterbolag görs som en effekt av koncerninterna omstruktureringar, görs en uppskrivning med motsvarande belopp av andra dotterbolagsaktier. Dessa transaktioner redovisas ej över resultaträkningen i enlighet med RR 1:00 p38.

NOT 2. Driftkostnader Bränslekostnader Övriga driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Summa driftkostnader

2008 3 8 5 5 21

2007 3 8 12 5 28

NOT 3. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Grundlön Förmåner 2008 Styrelsens ordförande 0,6 - Styrelseledamöter 0,9 - Totalt styrelsearvode 1,5 - VD i moderbolaget Andra ledande befattningshavare 5 personer Övriga anställda Summa 2007 Styrelsens ordförande Styrelseledamöter Totalt styrelsearvode VD i moderbolaget Andra ledande befattningshavare 7 personer Övriga anställda Summa

Rörliga ersättningar

Sociala kostnader

Pensions- kostnader

- - -

0,2 0,2 0,4

2,5 8,3 63,4 75,6

0,8 1,6 9,0 11,4

- - - -

1,2 5,1 22,9 29,6

1,1 3,3 6,3 10,7

0,6 0,7 1,3

- - -

0,2 0,2 0,4

2,5 8,5 54,5 66,8

0,7 1,2 3,0 4,9

1,2 1,9 0,0 3,1

1,1 4,4 20,0 25,9

1,2 3,0 6,4 10,6

Se koncernens not 8 för uppgifter om ersättningar, pensioner och avgångsvederlag samt ersättning till ledande befattningshavare.

Finansiell rapportering 87

NOT 4. Medelantal anställda, m m

NOT 9. Finansiella intäkter och kostnader

Antal anställda

Finansiella intäkter och kostnader avser ränteintäkter från fordringar hos koncernföretag med 753 Mkr (484) och räntekostnader från skulder hos koncernföretag med 493 Mkr (442).

2008 2007 Medelantal Varav Medelantal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor 155 87 150 83

2008 2007 Antal på Varav Antal på Varav balansdagen kvinnor balansdagen kvinnor Styrelseledamöter 7 2 6 1 VD och ledande befattningshavare 6 1 8 1 % Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro* Sjukfrånvaro för män Sjukfrånvaro för kvinnor Anställda -29 år Anställda 30-49 år Anställda 50- år

2008

2007

1,6 0,9 2,1 2,1 1,7 0,8

2,0 1,1 2,6 2,3 2,0 1,5

*varav andel långtidssjukfrånvaro > 60 dagar

14,4

8,7

NOT 5. Transaktioner med närstående Inköp och försäljning mellan koncernföretag Moderbolaget utför administrativa tjänster till övriga koncernföretag. Intäkterna avseende dessa redovisas som övrig rörelseintäkt, se not 7. Moderbolaget har kostnader från övriga koncernföretag avseende el samt lokalhyra med 19 Mkr (8). Försäljning till närstående Under året har inga närstående transaktioner skett.

NOT 6. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgår till 238 Mkr (210). I förvaltnings och administrationskostnader ingår koncernens samtliga administrativa kostnader såsom exempelvis kontor- och lokalkostnader, personalkostnader, marknadsföring och revision. Kostnader för personalens optionsprogram har belastat förvaltningsoch administrationskostnaderna med 8 Mkr (7). Wallenstam anlitar Ernst & Young för revision och koncernens samtliga kostnader hanteras av moderbolaget och fördelas därefter ut till dotterbolagen. Revisionsuppdrag Övriga uppdrag

2008 1,9 0,8 2,7

2007 1,4 0,7 2,1

NOT 7. Övriga rörelseintäkter Moderbolagets intäkter består i huvudsak av ersättning för utförda administrations- och projektledningstjänster till övriga koncernföretag. Av intäkterna utgör 232 Mkr (198) intäkter från koncernbolag.

NOT 8. Resultat från andelar i koncernföretag Avser resultat från dotterbolag med -3 Mkr (-15) samt nedskrivning av dotterbolagsandelar med 10 Mkr (0). Utdelning från dotterbolag med sammanlagt 1 140 Mkr (1 185).

88 Finansiell rapportering

NOT 10. Skatt på årets resultat Skatt redovisad i resultaträkningen Aktuell skatt Uppskjuten skatt Summa skatt

2008 0 199 199

2007 0 -5 -5

Skillnad mellan redovisad skatt och skatt baserad på gällande skattesats, 28 % (28).

Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats

1 184 -331

1 188 -333

Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader Förvärvade förluster Utdelning Under året fastställt underskott Omvärdering uppskjuten skatt 26,3%

-22 - 319 250 -17

-4 332 -

Skatt på årets resultat i resultaträkningen

199

-5

Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital Skatt på erhållna/lämnade koncernbidrag

20 20

3 3

Fördelning av uppskjuten och aktuell skatt 2008 2007 Underlag Uppskjuten Underlag Uppskjuten akt. skatt skatt akt. skatt skatt Resultat före skatt 1 184 0 1 188 0 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -5 5 -4 4 Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter - - 6 -6 Ej avdragsgilla kostnader 23 56 16 Utdelning -1 140 - -1 185 Koncernbidrag -71 71 -12 12 Under året fastställt underskott -892 - Löpande skattemässigt resultat -9 -760 9 10 Årets utnyttjande av underskottsavdrag Skattepliktigt resultat Därav 28 % aktuell/ uppskjuten skatt Omvärdering uppskjuten skatt 26,3% Skatt på årets resultat

-9

-769

215

-5

- -

-17 199

- -

-5

NOT 11. Immateriella anläggningstillgångar

NOT 12. Materiella anläggningstillgångar, forts.

Immateriella anläggningstillgångar avser aktiverade kostnader för program varor.

Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde vid årets slut

08-12-31 07-12-31 30 27 1 3 -1 30 30 -21 -3 1 -23

-18 -4 -21

NOT 12. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Byggnad Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Bokfört värde vid årets slut

-16 -6 2 -20

-22 -6 12 -16

NOT 13. Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag

08-12-31 07-12-31 561 21 -

570 11 -20

582

561

Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Årets försäljningar Utgående ackumulerade avskrivningar

-22 -6 -

-17 -6 1

-28

-22

Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Årets försäljningar Utgående ackumulerade nedskrivningar

- - -

554

540

Bokfört värde byggnad

Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar

08-12-31 07-12-31 38 31 2 20 -3 -13 37 38

Ingående anskaffningsvärde Uttag/insättning eget kapital Förvärv Försäljning Lämnade aktieägartillskott Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

08-12-31 07-12-31 2 564 2 608 - -21 - - -23 15 2 579 2 564

Ingående nedskrivningar Årets nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar

-1 108 -10 -1 118

-1 108 -1 108

Ingående uppskrivningar Årets uppskrivning Utgående ackumulerade uppskrivningar

1 073 - 1 073

1 073 1 073

Utgående restvärde

2 534

2 529

Fordringar hos övriga koncernföretag

Mark Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

233 - -

233

Bokfört värde mark

233

Bokfört värde fastighet vid årets slut

788

773

Taxeringsvärden Byggnad Mark Summa taxeringsvärde

464 218 682

Ingående anskaffningsvärde Nya fordringar Amorteringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

08-12-31 07-12-31 5 245 1 215 7 283 5 245 -5 245 -1 215 7 283 5 245

Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på fordringar uppgick till: Procent 2008 2007 Fordringar hos dotterföretag 4,3 4,3 Långfristiga fordringar 0,0 0,0 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde Årets investering Årets försäljning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

08-12-31 07-12-31 7 4 1 7 - -4 8 7

Finansiell rapportering 89

NOT 14. Andelar i dotterföretag För direktägda bolag anges antal andelar samt bokfört värde, övriga bolag är indirekt ägda. (Samtliga andelar inkluderas i Bolagsverkets version) Antal Bokfört Organisationsnummer Säte Andel, % andelar värde, Mkr KB Myran nr 193 916446-7905 Göteborg 100 1 20 KB Myran nr 347 969614-6381 Göteborg 100 1 15 KB Myran nr 393 969637-7986 Göteborg 100 1 0 KB Myran nr 510 969666-6818 Göteborg 100 1 13 Wallenstam Bostad AB 556138-8645 Göteborg 100 50 000 1 114 Wallenstam Energi AB 556618-8552 Göteborg 100 1 000 5 Wallenstam Fastighetsmyran nr 5 AB 556720-9910 Göteborg 100 1 000 5 Wallenstam Företag AB 556059-9044 Göteborg 100 20 000 38 Wallenstam Förvaltnings AB 556692-0251 Göteborg 100 1 000 1 234 Wallenstam Helsingborg AB 556094-9504 Göteborg 100 4 000 40 Wallenstam Investment AB 556089-7000 Göteborg 100 2 000 2 Wallenstam Stockholm AB 556100-3582 Göteborg 100 10 000 45 Summa 2 531

NOT 15. Andelar i övriga koncernföretag

NOT 17. Kassa och bank/Checkräkningskredit

oderbolagets andelar i egenskap av kommanditdelägare i indirekt ägda M kommanditbolag.

Kassa och bank

NOT 16. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Checkräkningskredit/Beviljat belopp Checkräkningskredit/Utnyttjad del Disponibelt belopp

133 - 133

133 -17 116

Disponibel likviditet

379

157

08-12-31 07-12-31 Förutbetalda försäkringspremier 0,1 0,1 Förutbetalda räntekostnader 0,4 0,5 Förutbetalda driftkostnader 0,4 0,2 Upplupna intäkter 34,3 48,6 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 35,2 49,4

08-12-31 07-12-31 246 41

NOT 18. Eget kapital Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i rapporten Förändring eget kapital, vilken följer närmast efter balansräkningen. Antal aktier A-aktier B-aktier Egna aktier Totalt antal Antal 2006-12-31 5 750 000 56 359 070 1 890 930 64 000 000 Återköp - -2 409 733 2 409 733 - Nedsättning - - -2 000 000 - Antal 2007-12-31 5 750 000 53 949 337 2 300 663 62 000 000 Återköp - -1 151 685 1 151 685 - Nedsättning - - -3 000 000 - Antal 2008-12-31 5 750 000 52 797 652 452 348 59 000 000

Utestående aktier 62 109 070 59 699 337 58 547 652

Återköp av egna aktier Aktiekapitalet i Wallenstam AB består av 5 750 000 A-aktier med tio röster vardera, samt 53 250 000 B-aktier med en röst vardera. Fram till och med årsstämman 2008 uppgick antalet återköpta aktier till 3 000 263 stycken, av dessa har 3 000 000 aktier dragits in under 2008. Wallenstam har därefter fortsatt att återköpa aktier och äger per 2008-12-31, 452 348 aktier (2 300 663) som återköpts till en snittkurs om 114,42 kr. Föreslagen utdelning för verksamhetsåret 2008 är 3,00 kr per aktie (3,00).

90 Finansiell rapportering

NOT 19. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld Skillnad bokförd/skattemässig avskrivning

NOT 21. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 08-12-31 07-12-31 8

Underskottsavdrag Under året fastställt underskott Vid årets utgång

-16 -250 -265

-45 -45

Netto uppskjuten skattefordran/skuld

-256

-37

Uppskjuten skattefordran

NOT 20. Lån och checkräkningskredit

Långfristiga lån Banklån Kortfristiga lån Checkräkningskredit Banklån

08-12-31 07-12-31 2 850

2 432

- 2 610 5 460

17 1 994 4 443

Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 133 Mkr (116).

Lån Checkräkningskredit

NOT 22. Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för egna förbindelser: Avseende lån Interna reverser jämte fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter

08-12-31 07-12-31 653 4 807 5 460

652 3 794 4 446

NOT 23. Ansvarsförbindelser

08-12-31 07-12-31 Låneavtalens förfallostruktur Belopp, Mkr Belopp, Mkr 0-3 mån 1 888 2 011 3 mån-1 år 722 - 1-2 år 400 733 2-3 år 1 000 400 3-4 år 550 400 4-5 år 600 200 5-6 år 100 400 6-7 år 200 100 > 7 år - 200 Summa 5 460 4 443 08-12-31 07-12-31 Belopp, Medel- Belopp, Medel- Ränteförfallostruktur Mkr ränta, % Mkr ränta, % 0-3 mån 1 379 4,75 2 343 4,25 3 mån-1 år 300 4,38 100 5,08 1-2 år 600 3,96 300 4,39 2-3 år 781 4,40 400 3,66 3-4 år 550 4,62 400 4,41 4-5 år 600 4,06 200 4,84 5-6 år 100 4,85 400 3,81 6-7 år 200 3,82 100 4,85 > 7 år 950 3,76 200 3,82 Summa 5 460 4,30 4 443 4,22

% Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på lån uppgick till:

08-12-31 07-12-31 Upplupna lönekostnader 16,2 15,1 Upplupna räntekostnader 35,1 7,8 Upplupna driftkostnader 1,0 1,2 Förutbetalda hyresintäkter 11,5 7,6 Upplupna administrationskostnader 7,5 11,9 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 71,3 43,6

2008

Borgensförbindelser för koncernbolag uppgår till 4 916 Mkr ( 5 080). I samband med avyttringen av aktierna i HEBA Fastighets AB till JM har Wallenstam gått i borgen för Plus Q AB:s åtagande gentemot JM att placera samtliga aktier i HEBA för 290 Mkr. Börsvärdet uppgick på balansdagen till 268 Mkr. Övriga ansvarsförbindelser avser komplementäransvar för kommanditbolagens externa skulder 3 Mkr (3).

NOT 24. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har justerats för ej likviditetspåverkande poster för att visa verksamhetens in- och utbetalningar. Den löpande verksamheten har justerats med förändringar i interimsposter, uppskjuten skatt och avskrivningar. Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Upplupna ej inbetalda hyresintäkter Upplupna ej utbetalda förvaltnings och administrationskostnader Avskrivningar

2008

2007

-1

10 16 30

-23 16 -8

Likvida medel Kassa och bank Outnyttjade krediter vid årets slut

246 133 379

41 116 157

Checkräkningskredit totalt

133

2007

4,6 5,3

4,1 4,2

Redovisade och verkliga värden på övriga skulder överensstämmer. Skulder till övriga koncernföretag Ingående anskaffningsvärde Nya skulder Amorteringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

08-12-31 07-12-31 2 234 2 737 2 620 2 234 -2 234 -2 737 2 620 2 234

Finansiell rapportering 91

Resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman 2009-04-21 Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed för aktiemarknadsbolag. Lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållandena och ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av bolaget som skapats av årsredovisningen. Göteborg den 17 februari 2009 WALLENSTAM AB

Christer Villard Styrelseordförande

Marianne Lervik Nivert Vice ordförande

Anders Berntsson Styrelseledamot

Jan-Olle Folkesson Styrelseledamot

Ulrica Messing Styrelseledamot

Ulf Norén Styrelseledamot

Erik Åsbrink Styrelseledamot

Hans Wallenstam Verkställande Direktör

Min revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits 2009-02-17

Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor

 Finansiell rapportering

Revisionsberättelse Till årsstämman i Wallenstam AB (publ) Org. nr. 556072-1523 Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Wallenstam AB för räkenskapsåret 2008. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 60-93. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder, IFRS, sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och

koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Göteborg den 17 februari 2009

Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor

Finansiell rapportering 93

Bolagsstyrningsrapport Wallenstam AB är ett publikt bolag noterat på OMX Nordiska Börs, som är en integrerad marknadsplats för de nordiska och baltiska länderna. Styrning, ledning och kontroll av ett aktiebolag fördelas mellan aktieägare, styrelse samt VD och koncernledningen. Styrningen regleras av svensk lag, bolagsordningen, noteringsavtalet med börsen samt andra regler och rekommendationer, såsom exempelvis Svensk kod för bolagsstyrning. Wallenstams styrelse och ledning strävar efter att Wallenstam ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och andra intressenter ställer på bolaget. Genom öppenhet och tillgänglighet strävar Wallenstam efter att ge insikt i beslutsvägar, ansvar, befogenheter och kontrollsystem.

Svensk kod för bolagsstyrning Wallenstam tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning och eventuella avvikelser redovisas och motiveras enligt den i koden angivna principen ”följ eller förklara”. Nedanstående avvikelser noteras under 2008: 2.3 Valberedningens sammansättning

Koden förespråkar att Verkställande direktör eller annan från bolagsledningen inte ska vara medlem av valberedningen. Wallenstams VD ingår i valberedningen i egenskap av huvudaktie ägare.

Årsstämman Årsstämman är Wallenstams högsta beslutande organ. Årsstämman hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt för att, i enlighet med svensk bolagsrättslig lagstiftning och Wallenstams bolagsordning, fatta beslut. Årsstämman väljer bolagets styrelse ordförande och övriga styrelseledamöter. Till årsstämmans uppgifter hör också att bland annat fastställa bolagets balansoch resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet av verksamheten samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. I förekommande fall väljs även revisorer. Kallelse till årsstämman publiceras i dagspress, Post- och Inrikes Tidningar samt på Wallenstams hemsida. Av kallelsen framgår en detaljerad dagordning med bland annat förslag till val av styrelse samt till arvoden för styrelse och revisorer. Aktieägarna har enligt aktiebolagslagen rätt att få ett ärende behandlat vid årsstämman om det anmäls hos styrelsen i tid. Dessutom har aktieägarna möjlighet att ställa frågor på årsstämman. Vid Wallenstams årsstämma den 12 maj 2008 i Göteborg deltog 170 aktieägare. Dessa representerade cirka 44 % av antalet aktier och cirka 70 % av det totala antalet röster i bolaget. Vid stämman var utöver VD och koncernledningen en majoritet av styrelsen närvarande. Vid stämman var också bolagets revisorer närvarande. Stämman omvalde Christer Villard samt le-

94 Finansiell rapportering

damöterna Marie-Anne Lervik Nivert, Erik Åsbrink, Jan-Olle Folkesson, Ulf Norén och Anders Berntsson samt genomförde nyval av Ulrica Messing. Stämman beslutade att arvode till styrelsen ska utgå med 1 450 000 kr (1 325 000), varav 600 000 kr (600 000) utgår till styrelsens ordförande och 225 000 kr (225 000) till vice ordförande. Stämman fastställde bokslutet för 2007 och beslutade om ansvarsfrihet för VD och styrelse. Vidare beslutades utdelning med 3,00 kr per aktie enligt styrelsens förslag. Stämman beslutade vidare om principer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledningen, ändring av bolagsordningen samt om en minskning av aktiekapitalet genom indragning av 3 000 000 B-aktier som återköpts. Styrelsen gavs ett fortsatt bemyndigande att genomföra återköp av aktier.

Aktieägare Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 5 040 stycken. Wallenstams huvudaktieägare är Hans Wallenstam med cirka 21 % av kapitalet och 58 % av rösterna. Utländska aktieägares andel uppgick till 6 % av kapitalet och 4 % av rösterna. De tio största aktieägarna stod för motsvarande cirka 56 % av kapitalet och 76 % av rösterna. Aktiekapital och rösträtt Wallenstams aktiekapital uppgår till 118 Mkr kr per den 31 december 2008, fördelat på 5 750 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 53 250 000 B-aktier (en röst per aktie). Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Återköpta aktier har ej rätt till utdelning. Aktien och utdelningspolicy Wallenstams B-aktier är registrerade på Mid Caplistan inom finanssektorn på OMX, Nordiska Börs. En börspost utgörs av 100 aktier. Wallenstams börsvärde uppgick vid årets slut till 3 983 Mkr. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och en ökad substanstillväxt i bolaget. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet ska dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Valberedning Valberedningen har till uppgift att förbereda och lämna förslag till val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av revisor, val av ordförande till årsstämman, arvodesfrågor och därtill hörande frågor. Enligt beslut av årsstämman ska valberedningen bestå av styrelsens ordförande i Wallenstam AB och en person i egenskap av huvudaktieägare. Dessa två personer ska gemensamt utse en tredje person till ordförande i valberedningen. Valbe-

redningen väljs årligen på årsstämman intill tiden för nästkommande årsstämma. Vid majoritetsförändringar i ägandet av bolaget kan ny valberedning utses på extra bolagsstämma. I det fall en ledamot lämnar valberedningen innan uppdraget är slutfört ska kvarvarande två ledamöter gemensamt utse en ny ledamot till valberedningen. Till ledamöter i valberedningen för tiden intill slutet av nästa årsstämma omvalde årsstämman Christer Villard, i egenskap av styrelsens ordförande i Wallenstam AB och Hans Wallenstam, i egenskap av huvudaktieägare i Wallenstam AB. Till ordförande för valberedningen omvaldes Dick Brenner. Det åligger styrelsens ordförande att för valberedningen redovisa de förhållanden avseende styrelsens arbete, behov av särskild kompetens med mera, som kan vara av betydelse för nomineringsarbetet. Som underlag för sina förslag inför årsstämman gjorde valberedningen en bedömning huruvida den sittande styrelsen var ändamålsenligt sammansatt och uppfyllde de krav som ställs på bolagets läge och framtida inriktning. Till grund för denna bedömning tog valberedningen bland annat del av resultatet av den utvärdering av styrelsens arbete som hade genomförts. Valberedningen sammanträder vid behov.

Styrelse Wallenstams styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter med högst lika många suppleanter. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med föreskrifter i lag, bolagsordning och arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen. Under 2008 har Wallenstams styrelse bestått av sju stämmovalda ledamöter utan suppleanter. Presentation av ledamöterna finns på sidan 11. VD ingår inte i styrelsen. Styrelsen konstituerade sig den 12 maj 2008 och valde Christer Villard som ordförande och Marie-Anne Lervik Nivert som vice ord förande till nästa årsstämma. Styrelsens sammansättning

Namn Funktion Christer Villard Ordförande Marie-Anne Lervik Nivert Vice ordf Anders Berntsson Ledamot Jan-Olle Folkesson Ledamot Ulrica Messing Ledamot Ulf Norén Ledamot Erik Åsbrink Ledamot

In- Ut- vald skott 1995 Ersättning

När- varo sju

1991 Ersättning 1997 2004 2008 2005 2000

fem sju sju sex sju sex

Obe- roende* ja ja nej ja ja ja ja

Samtliga i styrelsen fullgör åtagandena i revisionsutskottet. *Med oberoende menas både oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till större aktieägare enligt punkt 4.4 i koden. P.g.a nya oberoenderegler i koden är numera Christer Villard och MarieAnne Lervik Nivert oberoende.

Styrelsens sammansättning ska vara ändamålsenlig och majoriteten av styrelseledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Styrelsesammansättningen uppfyller kraven gällande oberoende ledamöter som ställs av OMX Nordiska Börs samt de krav gällande oberoende som ställs i den reviderade koden som trädde i kraft den 1 juli 2008. Av de stämmovalda ledamöterna är majoriteten oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Wallenstam har under många år haft som kutym att en styrelseledamot avgår ur styrelsen vid årsstämman det år då personen i fråga fyller 70 år. Under 2009 fyller JanOlle Folkesson och Ulf Norén 70 år och dessa kommer därför att lämna styrelsearbetet i Wallenstam vid årsstämman 2009. Valberedningen beaktade dessa två avgångar redan vid årsstämman 2008 genom att föreslå nyval av en styrelseledamot (Ulrica Messing). Valberedningen är av uppfattningen att styrelsen även efter nu nämnda avgångar har en ändamålsenlig sammansättning och att styrelseledamöterna kompletterar varandra väl avseende kompetens och erfarenhet.

Styrelsens arbetsordning Styrelsen ska utfärda instruktioner till verkställande direktören. Styrelsen är skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera bolagets verksamhet. Det åligger därför styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen såsom: • fastställande av strategiska planer • fastställande av policies • beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter • beslut om större investeringar i byggnation och vindkraft • fastställande av affärs- och lönsamhetsmål Styrelsens arbete Det ankommer i första hand på styrelsens ordförande och i andra hand på styrelsens vice ordförande att leda styrelsens arbete på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden följer verksamhetens utveckling och ansvarar för att övriga ledamöter fort löpande får den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna utövas i enlighet med aktiebolagslagen och bolagsordningen. Förutom att leda styrelsens arbete följer ordföranden koncernens löpande utveckling genom kontinuerliga kontakter med VD i strategiska frågor samt företräder bolaget i frågor som rör ägarstrukturen. Under 2008 har styrelsen utöver löpande kontakter haft sju protokollförda möten. Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av ledamöterna är närvarande. Styrelseordförande ska se till

Finansiell rapportering 95

att styrelsen sammanträder när så behövs, med beaktande av att styrelsesammanträden ska hållas regelbundet, normalt fyra gånger per år. Inriktning på möten Februari Årsbokslut, revisorsrapport samt förberedelser för årsstämman April Inför årsstämman September Strategi och planer December Budget

Vid vart och ett av dessa möten behandlas även följande ärenden: affärsläget, ekonomisk rapport och investeringsbeslut. Ersättningsutskott

Inom styrelsen finns ett ersättningsutskott som består av styrelsens presidium (styrelsens ordförande och vice ordförande). Ersättningsutskottet har till uppgift att granska och ge styrelsen rekommendationer angående principerna för ersättning, inklusive prestationsbaserade ersättningar och pensionsvillkor till bolagets ledande befattningshavare. Frågor som rör VD:s anställningsvillkor, ersättningar och förmåner bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare godkändes av årsstämman 2008: • Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. • Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor i form av premiebaserade pensionsavtal. • Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga ickemone tära förmåner som bland annat underlättar utförandet av arbe tet såsom exempelvis fri bil, mobiltelefon och företagshälsovård. • Därutöver kan även förmån i form av fri bostad erbjudas i enskilda fall. • Ledande befattningshavare kan erbjudas bonus som fastställs av styrelsen i de fall synnerligt goda resultat redovisas. Sådan bonus ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under den tidsperiod som bonusen avser. Bonus ska inte vara pensionsgrundande. • För ledande befattningshavare ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, utöver lön under uppsägningstiden, ska inte överstiga 24 månadslöner.

96 Finansiell rapportering

Revisionsutskott

Wallenstam har inget separat revisionsutskott. Styrelsen i sin helhet fullgör revisionsutskottets åtaganden. Samtliga styrelseledamöter är delaktiga i beslut rörande: • finanspolicy • finansiell rapportering • interna rapport- och kontrollsystem • omfattning och utvärdering av den legala revisionen • risker Styrelsen ansvarar för finansiell kontroll och riskhantering, att korrekt redovisning upprättas samt för att bolagets ekonomiska information är tillförlitlig. Uppföljning av redovisnings- och revisionsfrågor sker genom att VD och administrativ direktör rapporterar till styrelseordförande. Dessutom rapporterar bolagets revisor till styrelsen varje år personligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Wallenstam har en väl fungerande intern kontroll. Under 2008 har arbetet fortsatt med att formalisera dokumentationen i enlighet med kodens krav.

Externa revisorer Wallenstams revisorer väljs av årsstämman för en period av fyra år. Innevarande period inleddes 2006 och sträcker sig till och med årsstämman 2010. Vid årsstämman 2006 valdes Sven-Arne Gårdh såsom revisor och Ingemar Rindstig såsom revisorssuppleant, båda vid Ernst & Young. Revisorerna granskar styrelsens och VD:s förvaltning av företaget och kvaliteten i företagets redovisning. Revisorerna rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorerna detaljerade redo görelser till styrelsen en gång per år. Utöver revisionen utför Ernst & Young vissa revisionsnära tjänster för Wallenstam. Dessa avser huvudsakligen redovisnings- och aktiebolagsrättsliga frågor och Wallenstam bedömer att utförandet av dessa tjänster inte äventyrat Ernst & Young:s oberoende. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 11. VD och koncernledning VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad samt tillse att styrelsen har nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. VD är föredragande i styrelsen och ingår ej som ledamot. VD håller dessutom styrelsens ordförande informerad löpande om bolagets och koncernens utveckling och finansiella ställning. VD ansvarar för bolagets löpande förvaltning samt för att beslut fattade av styrelsen verkställs. Det åligger VD att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemöten, föredra ärenden och motivera sina förslag till åtgärder och beslut. I sitt dagliga arbete

leder VD koncernledningen. Fördelningen av arbetet mellan styrelse och VD samt den senares ansvar och befogenheter är angivet i en VD-instruktion. En utvärdering av VD:s arbete sker regelbundet. Wallenstams VD Hans Wallenstam är huvudägare i bolaget. Det är en stor fördel för Wallenstam att ha en VD med ett långsiktigt intresse i bolaget. Att Hans Wallenstam även är huvudägare innebär förutom kontinuitet, även snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en konkurrensmässig fördel. VD och öviga medlemmar av koncernledningen har veckovisa möten för att följa upp affärsområdenas utveckling och resultat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera strategifrågor. Wallenstams koncernledning består av sex personer, varav en är kvinna, vilka presenteras på sidan 10. Därutöver samlas Wallenstams chefer och övriga nyckelpersoner fyra gånger per år. Wallenstamkoncernen består av Wallenstam AB (publ) och ett flertal dotterbolag, vilka redovisas i not 14 i moderbolaget. Samtliga fastighetsförvaltande dotterbolag ingår i affärsområde Bostad och affärsområde Företag och dessa rapporterar direkt till VD. Rapporteringen sker dels löpande på månadsbasis, dels via kvartalsvisa djupare genomgångar av respektive verksamhet. Wallenstam Energi ansvarar för Wallenstamkoncernens satsning på förnyelsebar energi. Även Wallenstam Energi rapporterar resultat och ställning kvartalsvis. Investeringsrapporter följs upp löpande. Dotterbolagens styrelser består av medlemmar ur Wallenstams koncernledning samt i vissa fall kompletterande nyckelpersoner. Styrelsen har ansvaret för att det finns ett effektivt system för internkontroll och riskhantering. Till VD har delegerats ansvaret att skapa goda förutsättningar för att arbeta med dessa frågor. Såväl koncernledning som chefer på olika nivåer i företaget har detta ansvar inom sina respektive områden. Befogenheter och ansvar är definierade i policies, riktlinjer, ansvarsbeskrivningar samt attestinstruktioner.

intern kontroll Denna rapport är upprättad i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Detta innebär att rapporten begränsas till en beskrivning av hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är organiserad. Kontrollmiljö

Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsens arbetsordning och instruktioner för VD och styrelsens utskott syftar till att säkerställa en tydlig roll- och ansvarsfördelning till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. Styrelsen har vidare fastställt ett antal policies och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, investeringspolicy och riktlinjer för rapportering. Bolagsledningen rapporterar regel-

bundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner. Härtill kommer rapporteringen från revisorernas granskning av intern kontroll. Bolagsledningen ansvarar för det system av interna kontroller som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande verksamheten. Här ingår bland annat riktlinjer för olika befattningshavare och övriga anställda för att de ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll. Riskbedömning och kontrollaktiviteter

Bolaget har en utarbetad modell för bedömning av risken för fel i bokföringen och i den finansiella rapporteringen. Styrelsen har identifierat några poster i resultat- och balansräkningen där risken för väsentliga fel är förhöjd, såsom värdering av fastigheter och värdering av finansiella instrument. Särskild vikt har lagts vid att utforma kontroller för att förebygga och upptäcka brister på dessa områden. Information och kommunikation

Väsentliga riktlinjer, manualer med mera av betydelse för den finansiella rapporteringen uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare löpande. Medarbetarnas aktuella kunskap om sådana dokument utvärderas löpande. Det finns såväl formella som informella informationskanaler till bolagsledningen och styrelsen för väsentlig information från medarbetarna. För extern kommunikation finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lever upp till högt ställda krav på korrekt information till marknaden. Uppföljning

Styrelsen utvärderar löpande kontinuerligt den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Av särskild betydelse för uppföljningen av den interna kontrollen är revisorernas arbete med att följa upp effektiviteten i bolagsledningens arbete på detta område. Arbetet innefattar bland annat att säkerställa att åtgärder vidtas rörande de brister och förslag till åtgärder som framkommit vid den årliga genomgången av intern kontroll och förvaltningsrevisionen som genomförs av de externa revisorerna. Internrevision

Bolaget har hittills inte funnit anledning att inrätta en internrevisionsfunktion. Löpande uppföljning av intern kontroll görs av ekonomiledningen samt av koncernens finansiella controller. Denna rapport är inte en del av den formella årsredovisningen och har inte granskats av bolagets revisorer då detta ej är ett krav. Göteborg den 17 februari 2009

Styrelsen

Finansiell rapportering 97

Fastighetsförteckning Stockholm Fastighets- beteckning Adress

Byggår/ ombygnadsår

Bostad Kontor kvm kvm

Ind./ Butik lager Utbild. Övrigt Summa kvm kvm kvm kvm kvm

Tax. värde, Kkr

Tomt- Antal rätt lgh

Huddinge Kansliet 2 Rådsvägen 4 A, Kansligränd 1-5 2007 9 206 31 760 9 997 Klinten 5 Klintvägen 5-11, Gamla Södertäljevägen 135-137 1982 3 996 497 28 4 521 32 880 Paragrafen 7 Arrendatorsvägen 2-6 1949 2 970 157 122 3 249 20 277 Udden 8 Fullersta Torget 2-10, 17-19, Rådstuguvägen 17 1952 2 615 967 1 265 140 174 5 160 33 522 Runan 1 Kvarnbergsplan 2-18, Solfagravägen 1-17, Runvägen 1-5 1960 19 609 328 1 313 212 21 462 140 667 Rödbetan 10 Kvarnbergsvägen 72-74, Sturevägen 29-33 1987 1 739 120 1 859 14 369 Innerstad Cerpheus 7 Kindstugatan 16 1929/1940 238 155 393 7 908 Europa 10 Köpmang 2, Köpmantorget 10 1929/1940 373 14 32 419 9 258 Forsen 1 Båtbyggargatan 66-68, Vävar Johans Gata 12-18 2005 8 216 855 9 071 222 200 2014 Grönland 18 Nordenskiöldsgatan 82 1929/1930 365 10 375 6 586 Heimdall 30 Norrtullsgatan 41-43 1929/1985 2 393 2 393 Hälsokällan 6 Odengatan 35, Tulegatan 33 1950/1998 2 367 1 084 17 3 468 49 200 Järnlodet 23 Nybrogatan 16 1935/1998 1 814 480 640 18 2 952 175 400 Kattryggen 22 Brännkyrkagatan 44 1929/1995 1 284 150 1 434 23 089 Kungsbacken 12 Rådmansgatan 57 1929/1970 1 159 470 1 629 25 091 New York 1 Sandhamnsgatan 1 1943 2 199 260 2 459 40 049 Oljan 27 Sågargatan 17 1929 1 356 1 356 21 600 Pålen 16 Hornsgatan 91, Hornskroken 1 1938/1996 3 647 469 198 4 314 Riddaren 24 Grev Turegatan 8 1937 2 135 300 661 305 142 3 543 87 200 Röda Rosen 3 Storskärsgatan 4 1932 1 852 133 1 985 33 302 Smaragden 20 Kungsklippan 11-15, Parmmätargatan 15 1938/1999 6 226 24 80 83 225 6 637 111 121 2012 Svallvågen 1 Rorgängargatan 24-28, Fartygsgatan 12-18, Vävar Johans Gata 29-37 2007 11 734 11 734 2016 Sälgen 2 Birger Jarlsgatan 64, Rådmansgatan 24 1927/2007 3 485 110 979 4 574 104 000 Urvädersklippan Mindre 4 Klevgränd 10, Urvädersgränd 11 1964 1 175 98 34 209 1 516 24 673 Nacka Orminge 39:1 Skarpövägen 1 1971 16 419 93 16 512 127 139 Orminge 40:1 Ornövägen 20-34 1971 10 123 60 9 10 192 79 424 Orminge 40:2 Ornövägen 10-18 1970 6 617 6 617 51 800 Orminge 44:1 Edövägen 6-24 1969 10 712 10 712 81 342 Orminge 48:1 Utövägen 8-28 1967 10 180 82 10 262 76 148 Vällingby/Hässelby Hålslaget 2 Ullångergatan 5 1953 3 840 51 79 6 3 975 32 382 2012 Hålslaget 3 Ullångergatan 7-19 1953 3 020 201 113 3 334 25 492 2012 Hängmappen 1 Multrågatan 34-50 1953 4 033 238 65 4 336 35 869 2011 Kontot 1 Multrågatan 19-25 1958 11 479 39 124 11 641 93 549 2018 Kontot 2 Multrågatan 27-29 2007 5 009 500 5 509 2016 Kortregistret 2 Multrågatan 88-106 1953 4 039 251 115 4 406 34 557 2011 Kortregistret 3 Multrågatan 72-86 1953 3 347 62 73 168 3 650 28 278 2011 Kortregistret 6 Multrågatan 52-70 1953 3 814 118 812 27 4 770 35 921 2011 Kulspetspennan 1 Nordingrågatan 2-20 1953 5 481 36 100 93 5 710 43 743 2012 Kundregistret 3 Multrågatan 108-126 1953 4 154 50 329 4 533 35 206 2015 Kundregistret 4 Multrågatan 128 1953 2 933 98 3 032 24 575 2015 Kundregistret 5 Multrågatan 130 1953 6 784 90 324 184 7 383 58 010 2015 Kundregistret 6 Ångermannagatan 109-121 1953 2 803 64 156 3 022 23 982 2015 Ormängen 3 Olle Engkvists väg 10-12, 20-28, Ormängsgatan 43-71, 73-79 1955 20 747 378 590 1 251 2 477 927 26 370 202 217 2014 Räknemaskinen 2 Gudmundrågatan 2-10, Långseleringen 1-3, Solleftegatan 15-17 1952/1993 3 739 412 106 119 4 376 33 573 2011 Räknetabellen 3 Gudmundrågatan 12 1953 1 043 1 043 3 233 2011 Samlingspärmen 2 Multrågatan 31-39 1953 1 979 86 124 2 2 191 17 466 2011 Skrivmaskinen 4 Multrågatan 6-32 1952 5 889 83 263 6 235 63 062 2011 Skrivmaskinen 6 Gudmundrågatan 15-19 1952 1 325 1 325 11 241 2011 Skrivmaskinen 8 Gudmundrågatan 1-9, Multrågatan 2-4, Solleftegatan 3-13 1952 5 530 72 309 5 911 44 736 2011 Tabulatorn 3 Håsjögränd 2 1958 2 779 74 88 2 941 23 514 2018 Övriga Storstockholm Barlasten 3 Fågelsångsvägen 13-17 1929 719 191 21 1 620 2 551 9 135 Bergen 1 Bergengatan 2-12, Oslogatan 1, Edvard Griegsgången 12 1976 20 668 1 430 338 21 36 22 493 126 843 2014 Briggen 1 Fregattvägen 62-70 1940/1999 1 356 55 16 1 427 2044 Brukslaven 2 Skebokvarnsvägen 163-171 1955 4 752 107 4 859 47 990 2014

98 Fastighetsf örteckning

138 67 54 41 350 30

3 11 135 5 19 17 21 6 38 35 57 60 32 214 170

271 167 109 160 120

71 48 59 144 73 67 60 63 97 70 54 107 56 360 58 35 107 24 100 35

16 427 25 81

Ormängsgatan 43-71

Rådmansgatan 57

Rorgängargatan 24-29

Nybrogatan 16

HUSBY äg av

l sa pp

KISTA

HÄSSELBY SUNDBYBERG

LIDINGÖ

SOLNA RÅCKSTA

Va lh

alla

olm

nin

ott Dr

ORMINGE

väg

KUNGSHOLMEN NORRMALM

g svä

sin

d Värm

NACKA

led

GRÖNDAL

ölede

SÖDERMALM JOHANNESHOV

sväg

Nynä

äge

ljev

ertä

Söd

FRUÄNGEN BANDHAGEN

vä

in dd

HUDDINGE • = Bostadsfastigheter

Multrågatan 27-29

Fregattvägen 2-10

Fastighets- beteckning Adress Ceremonien 3 Fjällnäset 14 Galjonsbilden 28 Gästsalen 3 Halden 3 Holmenkollen 1 Islänningen 1 Mastkorgen 7 Mastkorgen 9 Nockteglet 3 Pennteckningen 3 Skonerten 1 Smaragden 1 Sökarlyktan 1 Telemark 1 Tönsberg 2 Violen 12 Violen 13

Köpmantorget 10

Byggår/ ombygnadsår

Gubbkärrsvägen 29 1950 Högklintavägen 9-11 1966 Matrosbacken 15 1949 Maltesholmsvägen 147, Medsolsbacken 13-17 1960 Nordkapsgatan 4-19 1976 Nidarosgatan 2-14 1976 Holbergsgatan 82-84 1951 Fregattvägen 4-8 1956 Fågelsångsvägen 1 1956 Sjösavägen 21-31 1953 Gullmarsvägen 12 1946 Fregattvägen 56-58 1940/1999 Hannebergsgatan 22 1951 Rävsnäsvägen 57-63, 69-83 1951 Nidarosgatan 3-17, 22-40 1974 Tönsbergsgatan 1-15, 2-10, 18-20 1977 Nioörtsvägen 36, Erikslundsgatan 6 1938/1987 Nioörtsvägen 38 1938/1987

Summa

Bostad Kontor kvm kvm

Båtbyggargatan 66-68

Ind./ Butik lager Utbild. Övrigt Summa kvm kvm kvm kvm kvm

9 055 79 216 530 5 2 632 216 443 571 13 394 240 103 66 21 852 317 84 10 010 50 12 364 2 548 196 4 071 1 474 114 217 546 49 2 569 88 156 2 884 56 690 58 71 2 446 280 208 85 2 884 178 481 30 430 90 1 433 154 10 21 107 197 154 1 053 848 400 132 14 099

Utövägen 24

296 127 9 420 7 938

5 801

9 885 3 291 571

Tax. värde, Kkr

Tomt- Antal rätt lgh

106 299 2010 28 049 5 911

156 37 11

13 803 113 252 2009 22 253 184 572 2015 10 436 82 584 2015 2 744 25 328 2011 5 876 60 247 595 2 813 28 791 2013 2 940 30 811 819 27 393 2044 3 019 30 376 3 543 27 418 32 117 248 762 2014 21 458 179 789 2015

149 291 130 84 60 11 45 54 12 32 44 402 278

1 349 975

15 101 10 792

16 11

8 911 446 300 3 858 294 6 401

Fastighetsf örteckning 99

Fastighetsförteckning Helsingborg Fastighets- beteckning Adress Filen 8 Guldsmeden 15 Göta 2 Hammaren 23 Hantverkaren 13 Jägaren 6 Jägaren 7 Jägaren 9 Kapellet 13 Kapellet 18 Kapellet 21 Karl XI Södra 4 Karl XI Södra 20 Oskar II 11 Pål Ibb 21 Pål Ibb 23 Pål Ibb 25 Ruth 17 Samson 7 Samson 8 Sköldenborg 12 Springposten 6 Städet 9 Städet 15 Städet 17 Ugglan 4 Ugglan 9 Ugglan 15 Vildvinet 3

Byggår/ ombygg- Bostad Kontor Butik nadsår kvm kvm kvm

Hälsovägen 25 Gullandersgatan 4 A, O D Krooks gata 39 Järnvägsgatan 15 Stampgatan 15 O D Krooks gata 38 Brommagatan 30 Pålsjögatan 7, Brommagatan 32 Föreningsgatan 29, Pålsjögatan 3 Hälsovägen 26-30 Hälsovägen 32-38 Lilla Möllevångsgatan 9 A Karlsgatan 10 Karlsgatan 12, Storgatan 16 Drottninggatan 17, Roskildegatan 46 Drottninggatan 72 A-B Drottninggatan 80 Drottninggatan 88 Trädgårdsgatan 15 Helmfeltsgatan 13 Helmfeltsgatan 11 Hebsackersgatan 14 Norra Storgatan 14 Föreningsgatan 35 Föreningsgatan 37 Stampgatan 17 Mellersta Stenbocksgatan 41 Lilla Möllevångsgatan 4 Fredriksdalsplatsen 1 A Erik Dahlbergs gata 34 A-H

1939/1982

2 487

1954 1929/1980 1936/1983 1929/1983 1930/1986 1939/1987 1930/1989 1942/1991 1943/2008 1946/1985 1930/1991 1933/1990 1928/1987 1961/1990 1983 1984 1893/1983 1935/1975 1925/1977 1935/1984 1910/1989 1930/1986 1932/1988 1935/1987 1930/1989 1940/1985 1945/1984 1952

2 631 95 245 845 503 242 1 208 29 547 17 1 047 2 203 127 1 429 80 12 2 716 118 4 415 2 434 61 787 270 139 510 2 195 615 108 2 588 68 1 035 89 1 171 3 292 2 099 673 337 379 697 150 318 123 1 590 232 1 776 42 203 20 568 37 995 300 1 017 681 16 1 113 1 257 2 947 98 40 616 1 197 1 207 202 28 7 071 462 288

Summa 52 476

3 605

4 800

1 481

2 936

Antal lägenheter

21 554

2 971 22 021 1 590 15 220 1 237 10 614 564 4 672 1 047 9 416 2 330 20 703 1 521 14 381 2 834 26 912 4 415 2 495 21 647 1 706 12 310 2 918 29 590 4 951 47 266 6 780 66 000 847 8 800 441 4 228 1 822 16 401 2 041 15 822 605 4 867 995 8 876 2 014 18 788 1 113 9 982 1 257 11 540 3 085 26 920 616 5 788 1 197 10 456 1 437 12 050 7 821 57 143

42 10 19 8 16 34 23 41 80 34 11 23 31 23 10 4 18 18 8 14 3 19 15 33 8 21 19 102

65 393 533 967

732

2 743

• = Bostadsfastigheter . Ringstorpsv

. ksg nboc N. Ste

Tå

231

Tax. värde, Kkr

slede

lholm

Änge

Österleden

TÅGABORG

Industri/ Utbild- lager ning Övrigt Summa kvm kvm kvm kvm

Vas a

torp

. lsov

Hä

svä

gen

Stenbocksg.

Järnvägsg.

SLOTTSHÖJDEN

Stadshuset

avägen

Filborn

SÖDERCITY

ölede

Malm

HÖGABORG

Karlsgatan 10

Järnvägsgatan 15/Södra Strandgatan 10

100 Fastighetsf örteckning

Föreningsgatan 29/Pålsjögatan 3

Norra Storgatan 14

Trädgårdsgatan 15

Fastighetsförteckning göteborg Fastighets- beteckning Adress Hisingen Brämaregården 7:12 Brämaregården 15:7 Brämaregården 19:2 Brämaregården 30:3 Brämaregården 35:4-5 Brämaregården 38:7-8 Brämaregården 42:11 Brämaregården 42:12 Brämaregården 44:11 Kvillebäcken 5:6 Kvillebäcken 37:3 Kyrkbyn 9:6 Kyrkbyn 10:14 Kyrkbyn 10:15 Kyrkbyn 11:14 Kyrkbyn 13:14 Lindholmen 1:21,5:1 Rambergsstaden 25:3 Rambergsstaden 28:1 Rambergsstaden 28:2 Rambergsstaden 32:2 Sannegården 20:2 Sannegården 20:3 Sannegården 21:39 Sannegården 21:41 Sannegården 21:42

Jägaregatan 2, Neptunusgatan 13 Väderkvarnsgatan 11 Jägaregatan 9 Ekebergsgatan 3, Hallegatan 7, Hisingsgatan 22 Vågmästaregatan 1 Odalgatan 1 Hjalmar Brantingsgatan 5 A-D Hjalmar Brantingsgatan 7 A-D, Lantmätaregatan 5 Hjalmar Brantingsgatan 9, Lantmätaregatan 2-4 Lantmätaregatan 12-14 Ögontröstgatan 1 Prebendegatan 32 Estlandsgatan 4 A Estlandsgatan 2 Finlandsgatan 4 Tilburygatan 2 Polstjärnegatan 6 Enekullegatan 5 Trekantsgatan 2 A-D, Enekullegatan 4, Håkansgatan 2 Enekullegatan 2 A-D, Håkansgatan 4 Östra Keillersgatan 1 Bautastensgatan 11 Bautastensgatan 9 Biskopsgatan 2 Pilegårdsgatan 22 Pilegårdsgatan 20

Byggår/ Industri/ Utbild- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm

1946 1938/1991 1930/1975

Tax. värde, Tomt- Kkr rätt

Antal lägenheter

1 031 30 1 012 50 10 1 032

1 061 1 072 1 032

8 286 9 026 7 464

17 17 19

1991 2 276 1983/1991 11 487 62 880 855 1929/1940 1 530 1942 782 266 75

2 276 13 284 1 530 1 123

24 150 37 823 7 600 6 829

1 112

7 515

1943 2 792 291 122 1954 2 091 672 1947/1974 614 16 1942/1975 652 54 1942/1975 684 8 1942/1975 658 47 1942/1975 652 1943/1984 766 50 1955/1968 260 22 397 1 350 1943/1984 744 49

3 205 2 763 630 706 692 705 652 816 24 007 793

25 649 17 856 4 598 2017 5 098 5 250 5 073 4 928 6 194 43 611 6 159

39 37 12 16 16 16 16 14

876

6 513

812 201 1 948 700 38 741 41 612 50 50 520 59 538 26

1 013 1 948 738 782 712 579 564

7 203 17 096 5 527 7 036 4 975 4 278 4 403

18 36 18 17 11 14 14

1979

1943 1943 1945/1985 1936 1939/1984 1945/1983 1942/1975 1942/1975

821

714

221

Innerstad Guldheden 5:5 Guldhedstorget 1 1947 2 420 27 326 162 729 3 664 39 302 57 Gårda 18:19 Drakegatan 7 1989 5 907 78 192 1 707 7 884 90 200 Gårda 46:9 Södra Gubberogatan 4-20 1936/1988 13 212 550 461 4 725 18 948 112 814 Gårda 67:29 Mäster Johansgatan 15-17 2006 3 725 80 3 805 53 Gårda 70:8 Kobbarnas Väg 15 1944/1985 1 573 1 573 16 576 25 Heden 24:14 Skånegatan 21-23, Sten Sturegatan 38-44 1962/1988 8 538 2 107 2 287 675 3 274 16 881 166 000 87 Illern 6 Krokslätts Parkgata 46 1944/1975 884 39 8 931 8 386 24 Inom Vallgraven 2:8 Stora Nygatan 15, Lilla Drottninggatan 6 1930/1991 1 520 70 1 590 18 922 Inom Vallgraven 2:9 Lilla Drottninggatan 4 1929/1992 368 334 30 84 816 9 800 4 Inom Vallgraven 17:13 Västra Hamngatan 8, Drottninggatan 9-11 1929 2 626 29 77 2 732 44 800 Inom Vallgraven 18:3 Korsgatan 11, Kyrkogatan 32 1929 845 710 1 555 28 496 1 Inom Vallgraven 20:18 Kungsgatan 42-44, Korsgatan 14-18, Kyrkogatan 15-19 1810/1987 4 493 4 157 142 8 792 245 000 Inom Vallgraven 21:10 Östra Hamngatan 41-43, Kungsgatan 59 1804/1998 1 570 493 13 2 076 70 000 Inom Vallgraven 23:11 Korsgatan 17, Södra Larmgatan 20-22, Vallgatan 25-27 1929/2004 2 074 1 214 3 288 63 400 Inom Vallgraven 25:1,4 Kungstorget 10-14, Kungsportsplatsen 1, Basargatan 10 1929 3 196 2 327 54 6 5 583 155 000 Inom Vallgraven 26:8 Södra Larmgatan 11, Grönsakstorget 3, Basargatan 4, 5-8, Kungstorget 1-3, Södra Larmgatan 13-15 1929/1998 3 252 9 249 6 121 286 1 071 19 979 323 000 38 Inom Vallgraven 27:1 Västra Hamngatan 24-26, Grönsakstorget 1, Södra Larmgatan 7 1929/2002 2 591 837 10 3 438 38 800 Inom Vallgraven 53:14 Lilla Torget 1 1929 2 421 757 19 3 197 34 400 Inom Vallgraven 53:15 Lilla Torget 2 1986 2 677 318 2 995 41 400 35 392 12 Inom Vallgraven 53:17 Södra Hamngatan 5 1980 723 2 256 144 3 123 Inom Vallgraven 64:31 Stora Badhusgatan 16 1949 127 1 542 1 669 Johanneberg 15:26 Volrat Thamsgatan 2-4 1993 569 569 Johanneberg 47:4 Örnehufvudsgatan 7 1939/1986 1 866 20 1 886 27 039 30 Krokslätt 9:15 Mölndalsvägen 47-49 2007 2 873 2 873 60 Krokslätt 20:6 Mölndalsvägen 81 1932/2000 1 740 347 1 240 3 327 27 901

Fastighetsf örteckning 101

GAMLESTADEN g Tin ne un dst sta

tan

sga

ting

ran

rB lma

Hja

HISINGEN

LUNDEN en

Mäster Johansgatan 15-17

t Gö

Sten Sturegatan 38–44/ Skånegatan 21

e Av ny

Aspen

MAJORNA

Kåhög

CENTRUM

Jonseredsvägen

Lexby

GULDHEDEN

JONSERED PARTILLE

KROKSLÄTT

Boråsleden

Alingsåsleden

Tingsvägen

rp lto To

Vä s

ter

MÖLNDAL Kun

led

Dag Ham

marskjöld

sleden

an at sg

HÖGSBO

Stärtered

c gsba

Söderleden

kale

SISJÖN

Fastighets- beteckning Adress Krokslätt 21:1-3 Krokslätt 34:13 Krokslätt 40:1 Krokslätt 148:13 Krokslätt 149:10 Krokslätt 154:6 Lorensberg 7:15 Lorensberg 15:3 Lorensberg 17:32 Lorensberg 44:2 Lorensberg 45:21 Lorensberg 50:1 Lorensberg 52:4 Lorensberg 53:1 Lorensberg 53:2 Lorensberg 53:6 Lorensberg 55:14 Lorensberg 57:8 Lorensberg 58:6-7 Lunden 13:2 Lunden 14:12 Lunden 16:7 Majorna 303:27-32

Milpålegatan 3-5, Thorburnsgatan 12, Helmutrogatan 7, Drivhusgatan 4-6 Mölndalsvägen 91-93, Varbergsgatan 2 A-C Fredriksdalsgatan 5 Mölndalsvägen 40-42 Mölndalsvägen 36-38 Mölndalsvägen 77-79, Ebbe Lieberathsgatan 6 Götaplatsen 9, Viktor Rydbergsg 1 A-B, Geijersgatan 7 Lennart Torstenssonsgatan 6 Lennart Torstenssonsgatan 11 Kungsportsavenyen 2 Kungsportsavenyen 4, Storgatan 51 Vasagatan 33, Götabergsgatan 16 Kungsportsavenyen 21-25, Teatergatan 22-26 Kungsportsavenyen 16, Vasagatan 43 A Vasagatan 43 B, Lorensbergsgatan 1 Kungsportsavenyen 22, Kristinelundsgatan 12 Engelbrektsgatan 34 A-C, Lorensbergsg 18, Södra vägen 29 Kungsportsavenyen 29-37 Teatergatan 32-38 Engelbrektsgatan 26-28, Teatergatan 25, Chalmersgatan 26 Karlagatan 7 Karlagatan 3, Mäster Johansgatan 14-16, Wrangelsgatan 1 Karlagatan 4 Bangatan 21-39, Djurgårdsgatan 26-38

102 Fastighetsf örteckning

Stärteredsvägen 24, Partille

Djurgårdsgatan 26-38

den

• = Bostadsfastigheter

Byggår/ Industri/ Utbild- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm

1948/1994

5 232

1950/1988 10 717 700 1949 1 866 174 1952 2 627 1952/1998 6 530 348 1986

4 457

2 886

291

Tax. värde, Tomt- Kkr rätt

Antal lägenheter

5 655

63 711

687 310 28 591 50

3 557 24 20 1 000

15 971 2 092 3 238 7 928

93 675 22 381 18 097 60 800

2 560

988

10 891

66 200

1936/2000 3 804 124 1 908 537 1929/1993 2 100 1926 1 500 1910/1995 4 682 782

6 373 115 000 2 100 1 500 5 464 111 500

1940/2000

3 051

72 800

4 600

97 200

1 62

1934 1941

1 890

1 105

340 5 643

1 658

1896/1998

1 315

1966

1 001

1929

753

3 484

4 260

143

3 474

14 402

209 600

705

185

2 205

63 000

1 283

2 284

46 700

403

1 730

39 300

574

1936/2000

5 136

409

1 602

303

668

8 118

105 883

1962

3 785

6 156

3 522

476

1 153

15 092

279 000

1929 1935/1976

1 565 4 167 360 25 628

6 117 628

77 800 6 728

13 16

1974 1939/1976

4 434 47 8 517 583 80

5 006 663

47 279 6 433

63 12

34 277

374 341

381

1966

30 998

922

1 017

798

542

Fastighets- beteckning Adress

Byggår/ Industri/ Utbild- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm

Tax. värde, Tomt- Kkr rätt

Antal lägenheter

Majorna 332:6 Godhemsgatan 14 A-C 1933 854 70 924 9 869 18 Majorna 332:9 Godhemsgatan 8 A-B 1933 665 90 755 7 588 12 Majorna 350:1 Dahlströmsgatan 8-52, Kolumbusgatan 1-3, Stenklevsgatan 5 1959 16 910 1 377 13 2 010 391 20 701 199 949 239 Masthugget 10:15 Första Långgatan 16-18, Andra Långgatan 15-19 1957/1989 9 688 763 457 3 555 800 15 263 122 000 Masthugget 10:19 Första Långgatan 24-26, Värmlandsgatan 14-16, Andra Långgatan 27 1962/1991 8 106 730 453 9 289 85 819 Nordstaden 24:11 Kronhusgatan 16, Östra Hamngatan 15 1929 266 3 930 4 196 Olivedal 3:12 Övre Djupedalsgatan 7 A-D 1929 1 143 192 1 335 15 207 16 Olivedal 7:4 Nordhemsgatan 63, Övre Majorsgatan 8 1929/1979 1 737 75 174 72 5 2 063 23 956 26 Pustervik 2:19 Norra Allégatan 6, Lilla Pusterviksgatan 3, Pusterviksgatan 11 1968/1994 4 300 4 300 Stampen 5:6 Stampgatan 12-18, Polhemsplatsen 1 1988 7 459 69 4 619 12 147 122 200 Stampen 6:17 Odinsgatan 13-15, Barnhusgatan 6-8, Karin Boyes gata 1 1991/2003 6 905 590 2 800 10 295 100 400 Vasastaden 3:1 Parkgatan 9-11, Erik Dahlbergsgatan 1, Karl Gustavsgatan 1 1898/1980 1 578 795 293 2 355 89 5 110 15 Vasastaden 9:7 Vasagatan 14, Bellmansgatan 13 1929/1990 1 664 1 664 Vasastaden 12:21 Föreningsgatan 16 A-E, Viktoriagatan 19-23 1972/1995 7 694 457 160 21 2 069 1 951 12 352 131 600 106 Väster Högsbo 5:7 A Odners Gata 6, Olof Asklunds Gata 25 1967/1998 1 758 1 490 3 248 12 355 Högsbo 34:21 Gruvgatan 6-8 1989 4 724 269 178 4 682 9 853 60 000 Önnered 762:369 Önnereds Brygga 1-17 1975 1 392 705 228 520 2 845 10 520 Mölndal Bosgården 1:71 Ågatan 4 1988 4 687 56 4 743 31 200 Bågskytten 1-2, Bågskyttegatan 1 A-F, 3 A-H, Jungfrun 1, Jungfruplatsen 1 A-D, Kräftan 7, Åbystugan 1 1959/2000 10 611 547 256 230 469 12 113 99 021 150 Fänkålen 2 Johannefredsgatan 4 1990/1992 3 922 45 511 4 478 28 329 Uttern 12 Göteborgsvägen 119-121, Sörgårdsgatan 1 A-B 1929 1 556 137 1 693 16 443 26 Öster 35 258 164 334 Bagaregården 17:26 Gamlestadsvägen 3 A 1941/1986 23 076 430 6 458 5 294 Bagaregården 27:1 Lilla Munkebäcksgatan 9 1939/1975 1 062 18 1 080 11 484 25 Bagaregården 56:2 Byfogdegatan 13 1939 160 540 700 Bagaregården 56:3 Byfogdegatan 15 1939 305 45 350 1 161 Gamlestaden 740:22 Marieholmsgatan 60 1929/1969 3 825 3 825 15 441 Gaslyktan 9 Argongatan 6 1976 556 2 000 2 556 11 882 Hulebäck 1:604 Centralvägen 13 1951 692 600 73 1 365 10 280 16 Hulebäck 4:90 Biblioteksgatan 14-16, Badhusgatan 14-16 2001 1 854 1 064 2 918 30 466 33 Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan 4 2002 490 496 986 11 094 Hulebäck 4:97 Råda Torg 1-2 1970/1987 1 896 678 2 661 128 144 5 507 45 603 32 Härryda Hönekulla 1:157 Långenäsvägen 9 A-B 1915/1933 100 305 172 577 1 561 2 Härryda Hönekulla 1:165 Långenäsvägen 11 1917 235 235 1 800 Härryda Hönekulla 1:479 Hönekullavägen 7 1971 585 667 58 1 440 2 750 7 767 Kålltorp 36:15 Stobéegatan 8 1935/1974 945 50 995 9 670 20 1930/1974 603 166 769 7 221 13 Kålltorp 37:1 Björcksgatan 29 Kålltorp 37:10 Solrosgatan 6 1936/1978 916 916 9 577 21 Kålltorp 40:1 Råstensgatan 6 1936/1974 934 81 1 015 10 407 23 Kålltorp 47:13 Virginsgatan 20 1939 644 45 67 756 7 100 14 Kålltorp 47:23-25 Virginsgatan 8-12 1939 633 40 673 6 355 14 Kålltorp 56:8 Forsstenagatan 2 1936/1974 1 030 1 030 10 946 28 Kålltorp 57:1 Qvidingsgatan 2 A-C 1936 576 65 641 5 737 14 Kålltorp 57:2 Qvidingsgatan 4 A-B 1936 551 72 623 5 314 10 Manered 5:3 Högshallsvägen 1-5, Jonseredsvägen 4 1949/1994 1 332 54 1 386 5 774 24 Mölnlycke 1:1, 2:1 Mölnlycke Fabriker 1-21 1890/2001 10 181 520 26 147 900 5 685 43 433 111 566 Mölnlycke 1:159 Fabriksvägen 2 1890/2001 350 350 1 194 Olskroken 11:27 Svangatan 1-3, Övre Olskroksgatan 24-30 1943/1987 4 276 202 50 42 253 4 823 49 016 74 Olskroken 11:8-9 Övre Olskroksgatan 22 A-B 1928/1979 2 625 69 60 45 2 799 26 557 34 1 850 Pixbo 1:20, 1:294 Rådavägen 2 1966/1994 1 850 Skår 57:14 Gamla Almedalsvägen 1-51 1929 7 928 389 8 317 55 927 Solsten 1:110 Företagsvägen 2 1991 1 922 1 169 3 091 21 772 Solsten 1:132 Konstruktionsvägen 14 2002 4 953 4 953 43 400

Fastighetsf örteckning 103

Stampgatan 14

Västra Hamngatan 24-26

Gamla Almedalsvägen 1

Gruvgatan 6-8

GAMLESTADEN ad gst Tin ln ne

n stu

atan

gsg

antin

r Br

a jalm

HISINGEN

LUNDEN n

a öt

e Av

Borå

n ny

MAJORNA

sväg

CENTRUM Sät

GULDHEDEN

eriv

Boråsleden

sleden

PIXBO

marskjöld

ter

vä

MÖLNDAL Kun

led

• = Bostadsfastigheter

Dag Ham

Vä s

äge

äsv

gen

Lån Be

ge avä

at sg rp lto To

HÖGSBO

n MÖLNLYCKE

äge

d Rå

KROKSLÄTT

ckale

gsba

Söderleden

SISJÖN

den

• = Komersiella fastigheter

Fastighets- beteckning Adress Stärtered 1:21 Stärtered 1:23 Torp 24:4

Bäcksorlet 2, Länsmansvägen 2-8, Stärteredsvägen 24 Stärteredsvägen 24-30 Anders Zornsgatan 21

Byggår/ Industri/ Utbild- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm

1949/1994 1950/1994 1945/1986

2 176 134 2 164 1 870 16

Summa 187 689

215 882 57 822

33 94 63 35 79 117 32 889 56 310

Tax. värde, Tomt- Kkr rätt

Antal lägenheter

15 773 14 286 19 800 2015

40 40 30

629 709 5 690 917

2 803

2 343 2 258 1 984

MARK Markbeteckning

Adress

Brämaregården 61:2,7 737:538-539 Fisketången 2 Gårda 52:11 Gårda 52:2-3, 10 Hjällsnäs 11:17 Högsbo 2:2 Kvillebäcken 12:1 Kvillebäcken 2:1;738:163-164 Kvillebäcken 2:2-3 Kvillebäcken 2:4 Kärra 2:11,26:5 Orrekullen 1:2 Släps-Hagen 1:29 Solsten 1:115 Solsten 1:126 Stärtered 1:22 Änggården 18:2

Långängen 12, Odalgatan 6 Nordanvindsvägen, Uddevalla Södra Gubberogatan 11-15 Södra Gubberogatan 5-9 Hjällsnäs Gruvgatan 1 Gustaf Dahlénsgatan 8 A Gustaf Dahlénsgatan 5 Gamla Tuvevägen 10 Gamla Tuvevägen 6 Kärra Kärra Kullavik Mölnlycke Mölnlycke Stärteredsvägen 122 Apotekaregatan 17

Summa

104 Fastighetsf örteckning

Totalt tax. värde, Kkr 228

302 600 4 920

4 501 2 160

12 711

hela Wallenstamkoncernen Totalt Wallenstamkoncernen

Bostad kvm 640 297

Kontor Butik kvm kvm 233 586

72 041

Industri/ lager kvm

. Utbildning kvm

Övrigt kvm

Summa kvm

Totalt taxerings- värde, Kkr

Antal lägenheter

88 536

38 785

68 157

1 141 402

10 095 889

9 936

Fastighetsförsäljningar under 2008 Fastighets- beteckning Adress

Byggår/ ombygg- nadsår

Bostad kvm

Kontor kvm

Butik kvm

Industri/ lager kvm

Utbildning kvm

Övrigt kvm

Göteborg Inom Vallgraven 15:3 Södra Hamngatan 29 1900 3 889 355 108 Inom Vallgraven 64:24 Norra Liden 4 1949 1 953 Jonsered 1:14 William Gibsons Väg 11 1868/2004 1 197 Lunden 13:6 Brunkebergsgatan 3 1941/1976 2 331 40 Olivedal 7:5-6 Nordhemsgatan 65 A-C, 67 A-B 1929/1979 2 101 30 109 Pumpen 3 Hollandsgatan 3 1976/2002 1 150 Stockholm Harven 53 Gotlandsgatan 60, Bjurholmsgatan 13 1937 2 084 25 262 25 Kroken 9 Rutger Fuchsgatan 4 1929/1930 2 172 198 455 Överkikaren 34 Hornsgatan 2-4, Södermalmstorg 8 1929/1988 66 70 40

Summa kvm 4 352 1 953 1 197 2 371 2 240 1 150

2 396 2 825 176

Mark Kärra 72:36 Summa

10 707

5 402

766

133

1 197

455

18 660

Fastighetsförvärv under 2008 Fastighets- beteckning Adress

Byggår/ ombygg- nadsår

Bostad kvm

Kontor kvm

Butik kvm

Industri/ lager kvm

Utbildning kvm

Övrigt kvm

Göteborg Gaslyktan 9 Argongatan 6 1976 556 2 000 Hulebäck 1:604 Centralvägen 13, 1951 691 600 73 Hulebäck 4:90 Badhusgatan 14-16, Biblioteksgatan 14-16 2001 1 854 1 064 Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan 4 2002 496 490 Hulebäck 4:97 Råda Torg 1-2 1970/1987 1 894 739 2 499 472 Hönekulla 1:479 Hönekullavägen 7 1971 1 059 1 637 58 Summa

4 439

2 850

6 290

2 000

Summa kvm 2 556 1 364 2 918 986 5 604 2 754

603

16 182

Övrigt kvm

Summa kvm

Göteborg Krokslätt 9:15 Mölndalsvägen 47-49 2008 2 873

2 873

FÄRDIGSTÄLLD NYBYGGNATION under 2008 Fastighets- beteckning Adress

Byggår/ ombygg- nadsår

Bostad kvm

Kontor kvm

Butik kvm

Industri/ lager kvm

Utbildning kvm

Fastighetsf örteckning 105

ordlista Avkastningskrav Den avkastning som ägare kräver på en investering, med beaktande av hur riskfylld investeringen är.

kwh KWh är en energienhet baserad på hur många kW som förbrukas under en timme.

balansansvar Wallenstam har eget balansansvar. Det innebär att vi ska producera eller köpa motsvarande mängd el som förbrukas av våra elkunder. Varje timme ska det alltså finnas tillgång till lika mycket el som det förbrukas i en uttagspunkt.

MW MW är en förkortning för megawatt, en miljon Watt. Watt är en måttenhet för effekt.

blockuthyrning En upplåtare hyr ut tre eller f lera lägenheter vid ett och samma tillfälle. Till exempel ett företag som vill kunna erbjuda sina anställda lägenheter. brukvärdessystem Brukvärdessystemet är det hyressättningssystem som används i dag. Det baseras på de allmännyttiga bostadsförvaltarnas självkostnader vid hyressättningen. De privata hyresvärdarna måste sedan följa denna hyresnivå för jämförbara områden. covenanTsavtal Covenantsavtal är ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet, som en förutsättning för krediten. derivatinstrument Derivatinstrument är ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande egendom, vilket används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. förnyelsebar el El som kommer från förnyelsebara källor som vindkraft, vattenkraft och biobränsle. global compact Global Compact är en verksamhet som FN har startat. De försöker åstadkomma en sammanslutning av ansvarstagande företag så att näringslivet kan bli en del av lösningen på globaliseringens utmaningar. På det viset ska näringslivet förverkliga visionen: en mer hållbar ekonomi som inte marginaliserar vissa samhällsgrupper.

Ordlista örteckning 106 Fastighetsf

prime rent De högsta bashyrorna i de finaste fastigheterna i olika områden. syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat optionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. swapavtal Swappar är finansiella instrument som innebär ett byte av kassaf löden mellan två parter på ett underliggande nominellt belopp. En ränteswap är ett exempel på ett swapavtal där en aktör som lånar till fast ränta (ex bunden ränta i 5 år) kan vilja byta räntef löde med en annan aktör som lånar till rörlig ränta. vakansgrad Outhyrd yta i förhållande till total yta. ägarlägenhet En ny upplåtelseform som är vanlig i andra europeiska länder. En ägarlägenhet kan liknas med ett radhus på höjden. Innehavaren har direkt äganderätt och kan självständigt överlåta, pantsätta eller hyra ut lägenheten.

VÄLKOMMEN TILL WALLENSTAMS ÅRSSTÄMMA Aktieägare hälsas välkomna till Wallenstams årsstämma 2009 som hålls tisdag 21 april 2009 kl. 17.00 på Wallenstams kontor på Kungsportsavenyen 2, Göteborg. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels senast onsdag 15 april 2009 vara införd i den av Euroclear Sweden AB (f d VPC) förda aktieboken, dels anmäla sig hos bolaget till Louise Wingstrand eller Linda Löytölä senast onsdag 15 april 2009 kl 16.00. Vid anmälan ska namn, telefonnummer, personnummer, registrerat aktieinnehav samt eventuellt biträde anges.

ANMÄLAN KAN GÖRAS SKRIFTLIGEN TILL: t Wallenstams AB (publ), 401 84 Göteborg, eller t arsstamma@wallenstam.se t eller på www.wallenstam.se Anmälan kan även göras per telefon på 031-20 00 00.

Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste i god tid före onsdag 15 april 2009 genom förvaltares försorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta vid stämman. Omregistreringen måste vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast onsdag 15 april. På stämman behandlas de ärenden som enligt bolagsordningen ska förekomma på årsstämma samt ytterligare ärenden enligt separat kallelse. Som avstämningsdag för utdelning föreslår styrelsen fredag 24 april 2009. Om årsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas utdelning ske från Euroclear Sweden AB onsdag 29 april 2009.

KALENDARIUM Årsstämma Delårsrapport I Delårsrapport II Delårsrapport III Bokslutskommuniké 2009

21 april 2009 6 maj 2009 5 augusti 2009 4 november 2009 16 februari 2010

På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.

Wallenstam AB (publ) org. nr 556072-1523 info@wallenstam.se www.wallenstam.se Gรถteborg: 401 84 Gรถteborg Besรถksadress Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00 Fax: 031-10 02 00 Stockholm: Box 19531, 104 32 Stockholm Besรถksadress Birger Jarlsgatan 64 Telefon 08-720 00 00 Fax 08-615 00 59

Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värde ring. Förvaltningsresultat Rörelseresultat exklusive värdeförändring förvaltningsfastigheter, av- och nedskrivningar rörelsefastigheter samt administrationskostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Tillägg av finansiella intäkter och kostnader samt realiserade värdeförändringar derivatinstrument. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapport periodens utgång. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastig heternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas redovisade värde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter samt av- och nedskrivningar av rörelsefastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Uthyrningsgrad – yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna.

Layout: WBL Produktion: Natvik Information AB Foto s 2, 9, 20, 24, 34, 38, 48, 52, 58: Patrik Svedberg Foto s 7, 10, 11, 13, 36, 43: Dan Holmqvist Foto s 18: Inger Vetter Ej nämnda bilder är Wallenstams egna. Tryckt på Munken Polar, omslag 240 g, inlaga 130 g Repro och tryck: Göteborgstryckeriet AB