Immeubles BBC en accession retour sociale d’expériences
Immeubles BBC en accession sociale retour d’expériences
SOMMAIRE
p 5
Introduction
p 7
Enseignements
p 24
Tableau récapitulatif des opérations
p 27
p p p p p p p p
27 29 36 37 42 44 49 50
p 51
p p p p p p p p
51 53 59 60 66 67 71 72
p 73
p p p p p p p p
2
73 75 83 84 89 90 95 96
1L’Orée de Kéraliou - Le Logis Breton Présentation de l’opération Montage de l’opération Synthèse et retour d’expérience montage d’opération Conception Synthèse et retour d’expérience conception Choix techniques et mise en œuvre Synthèse et retour d’expérience choix techniques et mise en œuvre Et si c’était à refaire ?
2Les Docks de Ris - Terralia Présentation de l’opération Montage de l’opération Synthèse et retour d’expérience montage d’opération Conception Synthèse et retour d’expérience conception Choix techniques et mise en œuvre Synthèse et retour d’expérience choix techniques et mise en œuvre Et si c’était à refaire ?
3Le Cadran - Habitation Familiale Présentation de l’opération Montage de l’opération Synthèse et retour d’expérience montage d’opération Conception Synthèse et retour d’expérience conception Choix techniques et mise en œuvre Synthèse et retour d’expérience choix techniques et mise en œuvre Et si c’était à refaire ?
p 97
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97 99 105 106 113 114 122 122
4Ti Koad - La Maison Familiale de Loire-Atlantique Présentation de l’opération Montage de l’opération Synthèse et retour d’expérience montage d’opération Conception Synthèse et retour d’expérience conception Choix techniques et mise en œuvre Synthèse et retour d’expérience choix techniques et mise en œuvre Et si c’était à refaire ?
p123
5 Résidence Via Verde - îlot 12 - Groupe des Chalets
p p p p p p p p
Présentation de l’opération Montage de l’opération Synthèse et retour d’expérience montage d’opération Conception Synthèse et retour d’expérience conception Choix techniques et mise en œuvre Synthèse et retour d’expérience choix techniques et mise en œuvre Et si c’était à refaire ?
123 125 130 131 137 138 145 146
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6Résidence Hoche - Expansiel Promotion
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Présentation de l’opération Montage de l’opération Synthèse et retour d’expérience montage d’opération Conception Synthèse et retour d’expérience conception Choix techniques et mise en œuvre Synthèse et retour d’expérience choix techniques et mise en œuvre Et si c’était à refaire ?
147 148 155 156 160 161 164 164
3
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7Les Églantines - Les Castors Angevins
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Présentation de l’opération Montage de l’opération Synthèse et retour d’expérience montage d’opération Conception Synthèse et retour d’expérience conception Choix techniques et mise en œuvre Synthèse et retour d’expérience choix techniques et mise en œuvre Et si c’était à refaire ?
165 167 172 173 178 179 184 184
p 185
4
Glossaire
Introduction n
La Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm et ses 170 coopératives d’Hlm adhérentes sont engagées pour la production de logements durables et solidaires depuis de nombreuses années. Cet engagement s’est traduit par l’adoption d’une charte du logement durable et solidaire lors de son assemblée générale de mars 2008 et par la réalisation d’un programme de formations et de capitalisation. La production des coopératives d’Hlm illustre ces engagements. En effet, en 2011, 5 500 logements environ, ont été mis en chantier par les coopératives d’Hlm. Parmi eux, 42 % seront livrés avec une performance énergétique supérieure ou égale au BBC. Pour favoriser le maintien de prix accessibles et proposer des produits très performants, la Fédération nationale des coopératives d’Hlm a souhaité poursuivre le travail de capitalisation et d’échange d’expériences réalisé lors de la production du livre « 100 maisons durables et solidaires » et du film qui l’accompagne. De septembre 2011 à avril 2012, 7 opérations de logements collectifs ou intermédiaires menées par 7 coopératives d’Hlm ont ainsi été analysées tant du point de vue de leur montage que de celui des solutions techniques envisagées et finalement mises en œuvre. Ce travail de capitalisation a, de nouveau, reçu le soutien de la Caisse des Dépôts. L’étude et l’analyse de ces 7 opérations regroupant 274 logements ont poursuivis les objectifs suivants : • faciliter la réalisation par la maîtrise d’ouvrage d’opérations basse consommation ; • capitaliser sur les points forts, les points faibles et les questionnements ; • tirer des enseignements pour améliorer la conception, la réalisation et le confort de vie des accédants et les impacts sur leurs charges de chauffage. Le présent document est un guide pratique élaboré à partir de la rencontre des acteurs de ces opérations. La première partie de ce guide tire des enseignements sur les démarches et les techniques employées. Une deuxième partie propose la monographie de chaque opération. Ce guide est complété par un film d’environ 30 minutes, réalisé à partir des 7 opérations.
Introduction
5
Les 7 opérations menées par 7 coopératives
Résidence Hoche Expansiel Promotion Pantin (93)
1 L’Orée de Kéraliou Le Logis Breton Guipavas (29)
6 2
Le Cadran Habitation Familiale Bruz (35) Les Églantines 3 Les Castors Angevins Angers (49)
Les Docks de Ris Terralia Ris-Orangis (91)
7 4 Ti Koad La Maison Familiale de Loire-Atlantique Vertou (44)
5 Résidence Via Verde - îlot 12 Groupe des Chalets Blagnac (31)
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Introduction
Enseignements n p 08 • Les opérations p 08 • Partenariats : des aides principalement axées sur le foncier p 09 • Cahiers des charges environnementaux : une pratique à développer p 09 • Des calendriers très différents selon les opérations p 10 • Des surcoûts liés au BBC et aux procédés constructifs innovants p 12 • Des situations de commercialisations très contrastées en lien avec le marché local p 13 • Un suivi des performances rarement programmé p 14 • Urbanisme : taille humaine, densité et mixité p 14 • Orientation et volumétrie : liberté et diversité p 15 • Confort d’été : une réelle prise en compte p 16 • ITE & matières : libre choix pour les revêtements p 16 • Evolutivité des besoins : très peu de prise en compte p 16 • Une performance thermique évoluant en cours de conception p 17 • Conception et chantiers : l’entreprise générale pour les opérations innovantes ou importantes p 18 • Filières constructives : des procédés innovants qui préparent l’avenir p p p p p p
19 • Une très bonne qualité de l’enveloppe 20 Murs extérieurs 20 Planchers sur RDC et toitures : une très grande variabilité 21 Menuiseries, vitrages et volets : uniformité des solutions 21 Etanchéité à l’air : une mise en œuvre maîtrisée 21 VMC simple-flux : un plébiscite pour la simple-flux hygro B
p 22 • Chauffage et ECS : suprématie du gaz naturel et du solaire et retour de l’électricité p 22 Chauffage et ECS p 23 Préservation des ressources naturelles : une préoccupation en devenir p 23 • Suivi de chantier : des difficultés particulières dues aux procédés innovants Enseignements
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Les opérations Opérations
Nbr Lgts BBC
Guipavas (29) 23 Ris-Orangis (91) 87 Bruz (35) 29 Vertou (44) 17 Blagnac (31) 33 Pantin (93) 28 Angers (49) 62 Moyenne 39,9
T1
3
3 1
T2
T3
T4 Accession Locatif Nbr Nbre logts Nbr de SHAB SHON SHAB/ Date et + bât intermé- niveaux lgts livraison coll diaires
9 30 8 3 2 6 3 9
12 42 13 8 14 8 34 19
2 12 8 6 15 14 22 11
11 87 29 17 31 28 51 36
12
6 3
2 3 1 1 1 1 3
8 6 15
3 4 3 4 4 6 4 4
1 453 5 000 1 962 1 209 2 407 1 898 4 636 2 652
1 852 5 664 2 378 1 584 2 831 2 149 5 357 3 116
63 57 68 71 73 68 75 68
Janv.-12 Mai-12 Nov.-12 Déc.-12 Mars-13 Nov.-13 Fév.-14 Jan.-13
• Les opérations sont très récentes et sans occupant au moment de l’étude. • Des opérations peuvent être mixtes accession et locatif (2) ou combinant logements intermédiaires et bâtiments collectifs. Une opération (Blagnac) associe bâtiments BBC et HPE.
Partenariats : des aides principalement axées sur le foncier Opérations Guipavas (29) Ris-Orangis (91) Bruz (35)
Vertou (44) Blagnac (31) Pantin (93)
Angers (49)
Appel à projet Prébat
Commune
Communauté Subvention locatif
Département Subvention locatif
Région Ademe Autres Subvention Aide étude et GDF locatif suivi sur locatif
Promotion des BBC Aide sur financier Région Île-de-France « BBC pour tous » Maîtrise foncier Rennes Métropole Aide PLH prise en Instrumentation charge certification Aide sur financier Génération 21 Maîtrise foncier Grand Toulouse Les clés du develop- Maîtrise foncier pement durable du departement 93 Label Habiter Maîtrise foncier mieux
• 5 opérations sur 7 ont été lauréates d’un appel à projet permettant essentiellement l’accès au foncier à des prix maîtrisés. • Les subventions ne concernent plus que le locatif mais des opérations expérimentales (Bruz) peuvent bénéficier d’aides sur les études ou l’instrumentation du suivi de consommation.
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Enseignements