Formation-action
La pratique du syndic solidaire Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
Ce guide est un support de formation rédigé par la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm (Pierre Roussel) et Pascale Hermann, consultante, avec la collaboration de l’Association des responsables de copropriétés (Estelle Baron) pour le compte d’ARECOOP, organisme de formation déclaré à la Préfecture d’Île-de-France sous le numéro 11 752 27 48 75.
Date d’édition : Juillet 2010
ARECOOP La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
1
2
ARECOOP
La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
Pourquoi un guide sur la gestion de syndic ? Les coopératives Hlm sont attachées depuis de nombreuses années à promouvoir l’accession sociale dans des conditions de sécurité qui évitent de reproduire certaines erreurs du passé. Plusieurs axes de travail essentiels se sont succédés, comme par exemple la mise en œuvre d’une sécurisation complète de l’accédant (assurance revente, garantie de rachat, garantie de relogement). Parmi les 400 000 logements réalisés par les coopératives d’Hlm depuis leur origine, le dispositif de location attribution a joué par le passé un rôle de tout premier plan dans le développement de l’accession sociale à la propriété. Faisant des accédants des copropriétaires en devenir, ces organismes ont développé une activité de gestion d’immeubles pour le compte de leurs occupants et acquis ainsi une expertise en la matière. Mais la sécurisation ne saurait se comprendre sans une prise en compte de la sécurité du bâti au sens large, tant intrinsèque qu’au plan de l’investissement des coopérateurs. Ainsi, il importe de faire en sorte que ceux qui ont accédé aujourd’hui ne se retrouvent pas propriétaires d’une propriété ou d’une copropriété dégradée demain. La copropriété dégradée pour les ménages modestes n’est pas une fatalité. Encore faut-il se donner les moyens de concevoir une gestion de syndic adaptée, pédagogique et progressive. Métier difficile, technique et bien souvent méconnu, il demande pour être correctement un engagement qui va au-delà de la simple gestion technique et administrative. Il nécessite en effet une connaissance aiguë du patrimoine en gestion, alliée à des ressources adéquates et une forte disponibilité. L’enjeu majeur pour cette activité est de fournir un juste équilibre entre la qualité du service rendu aux copropriétaires et une rentabilité correcte. Atteindre cet équilibre économique nécessite de franchir un seuil de rentabilité en termes de nombre de lots gérés, à partir duquel l’activité s’autofinance. Prolongement naturel de l’activité de promotion, l’activité de gestion de syndic tient donc une place à part entière dans le Projet fédéral adopté lors de l’assemblée générale de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm en avril 2008. Garante d’une continuité de service auprès de l’accédant, les objectifs en la matière sont ambitieux et visent à faire émerger des acteurs Hlm spécialisés à l’échelle régionale, disposant d’une masse critique leur permettant d’absorber les coûts de cet engagement.
Pourquoi cette nouvelle édition ? Depuis 2005, année de la première édition, plusieurs évolutions législatives et réglementaires ont vu le jour et modifié parfois significativement tant le rôle du syndic que ses rapports avec le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical. Ce guide a entre autres pour objet d’en rendre compte. À l’heure où le Mouvement Hlm s’engage de façon plus volontaire sur la vente du patrimoine Hlm à la demande des pouvoirs publics, la problématique d’une gestion solidaire de ce parc de copropriétés nouvellement créées soulève aussi de nouveaux défis.
ARECOOP La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
3
En cinq ans, certaines coopératives d’Hlm ont par ailleurs opéré des choix stratégiques ou développé leur portefeuille, influant sur le panorama de l’activité à l’échelle de la Fédération. Il est ainsi l’occasion d’un nouveau point d’étape sur la consolidation de cette activité parmi les coopératives adhérentes et la constitution d’acteurs territorialisés et économiquement équilibrés dédiés à ce métier. Tandis que certaines pratiques de confidentielles se sont diffusées au plus grand nombre, parfois rejointes par des souhaits politiques ou des évolutions juridiques, le souci de se différencier et d’anticiper ou de répondre aux nouvelles attentes de la société reste présent. Cette nouvelle édition poursuit donc la réflexion entamée de longue date sur l’activité de gestion de syndic pour : qualité de service ; coopératives d’Hlm, notamment au travers de la notion de « Charte du syndic solidaire » ; l’assemblée générale des coopératives d’Hlm en 2008.
4
ARECOOP
La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
Sommaire 3 3
Pourquoi un guide sur la gestion de syndic ? Pourquoi cette nouvelle édition ?
9
Première partie :
Les coopératives d’Hlm et l’activité de syndic 11 12 15 17
21
L’implantation géographique de l’activité L’organisation économique de l’activité L’évolution de l’activité et l’origine des lots Les sources de développement de l’activité
Deuxième partie :
Le syndic dans la réglementation Hlm 23 23 26 26 26 27 27 27 31
35
Les compétences des coopératives d’Hlm Les coopératives d’Hlm et la loi Hoguet Les obligations comptables des copropriétés
Troixième partie :
La Charte du syndic solidaire 37 38 37 39 39 41 42
La charte du syndic solidaire gérer La nouvelle charte point par point Mettre en œuvre et tenir à jour un carnet d’entretien et de maintenance de votre copropriété Elaborer en concertation avec votre conseil syndical un plan pluriannuel de travaux Constituer et gérer, avec votre accord, une épargne pour travaux dont la valeur acquise au fil du temps restera « affectée au syndicat des copropriétaires »
ARECOOP La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
5
de la qualité des travaux entrepris Accompagner vos démarches d’audit et d’amélioration énergétiques pour la copropriété aux recommandations de la profession La possibilité de mensualiser vos règlements de charges de copropriété que sur les consommations d’eau et d’énergie de la copropriété pour les travaux à entreprendre dans la copropriété
44 45 47 47 48 48 49 50 51 52
55
Les copropriétés en difficulté 57 61 62 64 65 67 68
73
Les copropriétés en France Caractéristiques générales d’une copropriété en difficulté Les copropriétés en difficulté en France Le repérage des copropriétés en difficulté
Cinquième partie :
Intervenir en copropriétés dégradées 75 75 77 82 85
6
Les acteurs
ARECOOP
La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
87 87 88 88 93 94 94 96 99 99
103 105 108 110 111
Le plan de sauvegarde L’ OPAH copropriété Le financement des interventions
Annexes L’arrêté du 19 mars 2010 Préconisations pour un contrat de syndic solidaire La réforme annoncée de la profession de syndic Liens utiles
ARECOOP La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
7
8
ARECOOP
La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
Première partie :
Les coopératives d’Hlm et l’activité de syndic
ARECOOP La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
9
10
ARECOOP
La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
Les coopératives d’Hlm et l’activité de syndic
Les éléments présentés ci-après sont issus de l’enquête annuelle d’activité réalisée auprès des 166 coopératives adhérentes à la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm à fin 2009.
L’implantation géographique de l’activité Parmi l’ensemble des coopératives d’Hlm, 28 sociétés exerçaient en 2009 une activité de gestion de syndic de copropriétés. Celle-ci constitue, à de rares exceptions près, une activité complémentaire aux autres métiers des coopératives. Bien qu’elle soit le plus souvent liée à la production d’une offre en accession à la propriété en groupé, dans deux cas sur trois, elle est également exercée en complément de toute autre activité : lotissement, construction de maisons individuelles, construction et gestion de logements locatifs sociaux. En revanche, une seule coopérative d’Hlm exerce cette activité à titre exclusif. L’implantation géographique des coopératives syndics de copropriétés révèle une présence de l’activité plutôt éparse sur le territoire national. Au regard de la compétence territoriale des coopératives d’Hlm, 13 régions sont couvertes sur les 22 que compte le territoire métropolitain. Cependant, là où une coopérative pratique la gestion de syndic, l’activité n’est menée en règle générale qu’à l’échelle du département voire du bassin d’habitat, par une coopérative à la sont présentes sur deux bassins d’habitat différents et la région Île-de-France où trois coopératives interviennent sur l’ensemble de la région. À fin 2009, les coopératives d’Hlm géraient ensemble 1 102 copropriétés comptant 36 918 lots principaux. L’activité est extrêmement concentrée géographiquement : trois régions (RhôneAlpes, Île-de-France et Bretagne) cumulaient à fin 2009 les deux-tiers tant des copropriétés que des lots gérés. À elle seule, la région Rhône-Alpes qui compte 8 coopératives syndics, concentre 39 % des copropriétés gérées et 34 % des lots principaux. UNE PRÉSENCE INÉGALE SUR LE TERRITOIRE
Nb de lots principaux gérés 12 000 6 000 3 000
Nb de coopératives d’Hlm 8 coopératives d’Hlm 3 coopératives d’Hlm 2 coopératives d’Hlm 1 coopérative d’Hlm 0 coopérative d’Hlm
ARECOOP La pratique du syndic solidaire - Sécuriser le bâti, prévenir la dégradation des copropriétés
11