FLEXIBILITÄT PUR

myhive Ungargasse. Eine tolle Eröffnungsparty war geplant. Doch diese fiel der COVID-19-Pandemie zum Opfer. Und so lud Immofinanz Country Managerin Österreich Katrin Gögele-Celeda den ImmoFokus zu einem exklusiven Rundgang – mit Abstand.

Autor: Michael Neubauer

Treffpunkt Lobby. Schon beim Betreten der Lobby fällt auf – hier wird ein neues Konzept umgesetzt. Das Ambiente erinnert mehr an eine Hotellobby denn an den Eingangsbereich eines Bürogebäudes. Zur linken Hand ein – aktuell geschlossenes – Restaurant, rechts Sitzgruppen – und ein Welcome-Desk. Freundliche Pastellfarben. Wohlfühlen wird großgeschrieben. Der hochwertige Innenausbau mit Doppelböden und Kühldecken verspricht ein angenehmes Raumklima zu jeder Jahreszeit.

Der Vergleich mit einem Hotel ist gewollt. Bei myhive handelt es sich um All-Inclusive-Flächen. Wie bei All-Inclusive-Hotel-Angeboten. Alles ist bezahlt. Diesem Konzept folgt myhive. Einmieten und arbeiten. Die potenziellen Mieter müssen sich keine Gedanken über Innenarchitektur, Einrichtung und Funktionalität oder Reinigung machen. Der Drucker ist stets mit ausreichend Papier und Toner versorgt. Das WLAN funktioniert jederzeit einwandfrei. Gögele-Celeda: „All Inclusive heißt: All Inclusive. Man kommt, steckt den Laptop an oder hängt sich in das WLAN, auch der Drucker kommt dann in letzter Konsequenz von uns. Man muss also nicht Druckerpatronen einkaufen gehen und tauschen. Das Motto lautet: Mieter, kümmere Dich um Dein Kerngeschäft, den Rest machen wir.“

Corporates und Start-ups

Gleich neben dem Restaurant im Erdgeschoss befindet sich der Eingang zum myhive. „Hauptzielgruppe bleiben weiterhin die Großmieter. Diese erkennen, dass sie im Kampf beim War for Talents mehr bieten müssen als einen Schreibtisch. Da geht es um Community. Lounges, eine Bar oder ein Café statt Teeküche. Mit den Einzelarbeitsplätzen sprechen wir Jungunternehmer und Start-ups an. Mit myhive haben wir für Corporates und Start-ups eine perfekte Lösung. Ich glaube, die beiden können voneinander gut profitieren und das unterstützen wir“, erklärt die Countrymanagerin, während wir die Sicherheitsschranke hinter uns lassen.

Community und Flexibilität „Mit myhive bieten wir in Österreich ein einzigartiges, modernes Bürokonzept, das die Vorteile eines modernen Headquarters mit Coworking-Elementen verbindet. Dabei spie-

len Community und Flexibilität sowohl bei den inklusive eigenem Eingang. „Wenn Sie wün- „Wir können mit der Vermietung zufrieden Mietverträgen als auch den Flächen eine zent- schen, brauchen Sie sich keine Gedanken sein. Mit unserem Angebot treffen wir den rale Rolle. Ich denke, dass wir gerade in diesen über Infrastruktur, Reinigung oder sogar das Nerv der Zeit. myhive ist aber keine Reaktion Zeiten mit unserem flexiblen Konzept punkten Interieur machen, wir kümmern uns gerne da- auf die COVID-19-Pandemie. Erste Überlekönnen und Mietern Lösungen bieten, die den rum. Sollten Sie lieber alles selbst in die Hand gungen für dieses Konzept gab es bereits vor neuen Anforderungen an modernes Arbeiten nehmen, ist natürlich auch das möglich – mit zwei Jahren – da war selbst in China noch gerecht werden“, so Gögele-Celeda. Doch was myoffice bekommen Sie alles und bleiben da- keine Rede von der Pandemie.“ Im Vollbetrieb ist das Besondere an diesem Konzept? „Indivi- bei flexibel, sollten Sie mehr Platz benötigen.“ stehen hier 65 mydesk Einzelarbeitsplätze duelle Lösungen“, kommt es zur Verfügung – aktuell wie aus der Pistole geschos- herrscht Ruhe. „Aber das sen. „myhive passt sich den wird sich hoffentlich bald Anforderungen der Mieter an – nicht umgekehrt.“ So ist „myhive ist aber keine Reaktion ändern.“ Wenn es nach Gögele-Celeda geht, soll die myhive membership für all jene gedacht, die keinen auf die COVID-19-Pandemie.“ es hier bald so richtig vor Spannung summen. fixen Arbeitsplatz benöti- myhive – „Hive“ heißt Biegen und dabei ganz flexibel nenstock –, ein perfektes bleiben möchten. „my mem- Symbol. „Der Bienenstock bership berechtigt, jeden myhive Standort Am Standort Ungargasse sind 100 Prozent verdeutlicht unser Bürokonzept: Eine dynaminutzen.“ Die Buchung erfolgt über eine eigene der myoffices bereits vermietet. „Die ersten sche, lebendige Community mit vielen GeleApp, gezahlt wird pay-per-use: „Bezahlt wer- myroom-Mieter sind ebenfalls bereits eingezo- genheiten zum Austausch von Informationen den nur die genutzten Services – maximale Fle- gen.“ Obwohl noch nicht mit der Vermarktung und Ideen.“ Sitzgruppen, großzügige Tische, xibilität.“ mydesk richtet sich an Personen, die aktiv begonnen wurde, sind bereits 25 Prozent helle Atmosphäre. „Hier ist der zentrale Ort, in einem Shared Office an einem fixen Schreib- der Flächen belegt. Interessanterweise dürfte wo alles zusammenkommt. Hier lebt die Comtisch arbeiten wollen. myroom bietet für kleine am Standort Ungargasse ein kleiner IT-Hub munity.“ Dass die Community lebt, dafür sorgt Teams eigene abschließbare Büros. myoffice entstehen. „Es kommen viele Anfragen von IT- ein eigener Community-Manager, der sich umfasst eine maßgeschneiderte Office-Lösung Start-ups“ – und schon geht es los. um die Vernetzung der Mieter untereinander

kümmert – und das mit großem Erfolg. „Das beitsplätzen angemietet werden. Dies ist vor Arbeitsplatz nie vollkommen ersetzen. Wir Konzept hat die Feuerprobe am ersten Stand- allem für Teams gedacht, die ein wenig mehr sind überzeugt, dass der persönliche Kontakt, ort in den TwinTowers am Wienerberg bestens Diskretion wünschen.“ Den immer kürzeren die Interaktion und die Kommunikation mit bestanden. Wir waren vom tollen Erfolg selbst Vertragslaufzeiten wird in der Grundrissge- Kollegen besonders für die Innovation und die überrascht.“ Die regelmäßigen Afterwork-, staltung Rechnung getragen. „Mietverträge Produktivität in Unternehmen entscheidend Networking- & Informationsveranstaltungen mit längerfristigen Bindungen gehören der sind“, erklärt Gögele-Celeda, während wir sind zumeist ausgebucht. „Bei großen Unter- Vergangenheit an. Flexibilität ist gefragt. vorbei an bunten Wänden einen Stock nach nehmen kümmert sich in unten in die Garden-Ebene vielen Fällen der Betriebsrat kommen. um derartige Aktivitäten. Bei uns eben Julia Dobbler „Der Zehn-Jahres-Mietvertrag Flexibilität ist das Gebot unsere Community-Managerin. Da gibt es gemein- hat ausgedient.“ der Stunde. Werden jetzt nicht alle Mieter auf diese same sportliche Aktivitäten Kurzfristigkeit umschwenwie Beachvolleyball-Tur- ken? „Meine Erwartung ist, niere, Golfkurse bis hin zu Massagen oder den Man will auf jede Situation schnell reagieren dass Mieter in Richtung eines größenmäßig Besuch von Dienstleistungsunternehmen wie können. Zusätzliche Flächen schnell anmieten definierten Kern-Offices tendieren werden der eines Schusters oder eines Änderungs- und wieder aufgeben können, wenn nötig.“ und dieses auch längerfristig anmieten. Darüschneiders.“ Die Teilnahme an den Veranstal- Der Zehn-Jahres-Mietvertrag hat ausgedient. ber hinaus wird auch aus Kostengründen die tungen kann ebenfalls mit der App gebucht Wobei die COVID-19-Pandemie den Trend kurzfristige Anmietung weiterer Schreibtische werden. „Über die App sieht man auch, wer nicht ausgelöst, sondern nur beschleunigt und/oder Räume bzw. von Gemeinschaftsfläschon zugesagt hat.“ hat, wie Gögele-Celeda betont. „Änderungen chen, Meetingräumen in Zukunft zunehmen.“ beim Flächenbedarf der Mieter hat es bereits Plug and Work Einheiten vor Corona gegeben.“ Aktuell rückt das Thema Ideal für Multi-Tenant-Gebäude Hinter dem Einzelarbeitsplätze-Bereich be- aber stärker in den Fokus. Flexibles Arbeiten Weitere Standorte sind angedacht. Größe und finden sich die myrooms. „Diese Plug and und auch Home-Office werden stärker nachge- Infrastruktur müssen aber stimmen: „Unter Work Einheiten können bereits ab zwei Ar- fragt. „Das Büro zu Hause wird den klassischen 10.000 Quadratmeter rechnet sich myhive

nicht.“ Diese Größe ist notwendig, um kosteneffizient alle Anforderungen abdecken zu können. „Bei kleinteiligen oder bei kleineren Gebäuden ist das leider für uns ineffizient.“ Dem Community-Gedanken geschuldet, eignet sich das Konzept auch nur bei Multi-Tenant-Gebäuden. Bei Single-Tenant-Gebäuden gibt es zumeist einen Betriebsrat, der sich um vieles kümmert – zudem kommen Großmieter mit einem eigenen Konzept. „Single-Tenants wollen individuelle Lösungen realisieren. Da geht es um Corporate Design – um Farben, um Employer Branding.“ Da muss das eigene Logo perfekt präsentiert werden und die individuelle Handschrift spürbar sein. Was aber nicht heißt, dass nicht auch die ganz großen internationalen Konzerne auf das Angebot zurückgreifen. „Coca-Cola zählt am Wienerberg zu unseren Mietern. Das Headquarter ist natürlich im Corporate Design. Zusätzliche temporär benötigte Flächen und Besprechungszimmer werden bei Bedarf angemietet.“

Auf der Garden-Ebene finden sich weitere Besprechungsinseln, Sitzgruppen und buchbare Besprechungsräume, wobei keiner dem anderen gleicht – unterschiedliche Stimmungen inklusive, und ein ebenfalls gesondert buchbarer Veranstaltungsraum mit im Sommer nutzbaren Freiflächen. „Einer kleinen Gartenparty steht nichts im Wege. Auf die Anrainer muss natürlich Rücksicht genommen werden.“

Ausbaukosten im Griff

Diese Flexibilität ist allerdings nur möglich, wenn die Aus- beziehungsweise Umbaukosten so gering wie möglich gehalten werden. Diese können mit einem standardisierten Ausbau und mit flexiblen Layouts, die der Mieter wie aus einem Katalog wählen kann, optimiert werden. Daher kommen an den myhive Standorten Systemtrennwände und keine Trockenbauwände zum Einsatz. Damit können Umbauten schneller und kostengünstiger realisiert werden.

Gögele-Celeda hat keine Angst, dass das Konzept kopiert wird. Im Gegenteil. „Es zeigt uns, dass unser Konzept myhive funktioniert. Es gibt immer mehr Anbieter, die sich sehr stark an unserem Konzept orientieren. Wir sind aber die Einzigen, die das wirklich international und groß als Hauseigentümer anbieten und weiterentwickeln.“

Katrin Gögele-Celeda

Die gebürtige Wienerin Katrin GögeleCeleda hat einen Universitätsabschluss in Betriebswirtschaft und ist eine erfahrene Expertin für gewerbliche Immobilien. Ihre Immobilienkarriere begann sie im Management von Gewerbeimmobilien und dessen vertrieblicher Vermarktung. Dort erarbeitete sie sich ein hervorragendes Verständnis über die Kernbereiche des Geschäfts. Zusätzlich zu ihrer Erfahrung im Immobiliengeschäft arbeitete sie mehrere Jahre im Investmentbanking, wo sie ein bemerkenswertes Netzwerk im Finanzbereich aufbauen konnte.