11. ¡Se nos va el presupuesto! nos va el presupuesto!
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Efectivamente. Son muchos los gastos que tenemos que realizar cuando pretendemos construir y habitar una casa. Te describimos los principales para que puedas hacerte una idea del presupuesto de la vivienda. El gasto real es bastante más que el coste de las obras y los materiales. Para conocer lo que les costará deben informarse de… • El proyecto de obras El arquitecto que redacta el proyecto de obra les cobrará sus honorarios, los del aparejador encargado de la dirección de obra y los gastos del visado de los respectivos colegios profesionales. • Los estudios geotécnicos El informe previo del terreno que realizan las empresas o profesionales tiene precios muy variables. • La licencia de obras Los ayuntamientos cuando otorgan licencia de obras cobran una tasa de obras y el impuesto de construcción y obras (ICO) que se valoran mediante un porcentaje del valor del proyecto. Aunque varia de unos municipios a otros, es común un valor del 4 %. También cobran los Ayuntamientos una tasa por ocupación de la vía
pública. Ésta depende de los metros de calle que ocupen las obras. • La ejecución material de las obras La constructora que realiza las obras nos suele incluir el gasto de la entidad que se encarga del control de materiales y el proyecto de seguridad. • Licencia de primera ocupación Una vez finalizadas las obras necesitamos una licencia del ayuntamiento para poder habitar nuestra casa. Sin ella no podemos contratar el agua, el suministro de electricidad, gas, etc. Algunos ayuntamientos no cobran nada, pero otros fijan una tasa que debemos abonar. • Derechos de acometida Con la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) en la mano podemos firmar el contrato de suministro de agua potable y de saneamiento. En ambos casos tendremos que pagar en concepto de derechos de enganche al ayuntamiento o a la empresa adjudicataria de tales servicios. • Contratos de suministro eléctrico Para poder "enganchar" la luz necesitamos firmar un contrato con la empresa suministradora. Ésta nos pedirá la licencia de primera ocupación y nos exigirá el pago de una cantidad de dinero. • Notaría y Registro de la Propiedad En el Registro de la Propiedad no consta la existencia de una vivienda, solamente hay una inscripción de una parcela. Por ello hay que ir al notario para firmar las escrituras de obra nueva y luego, inscribirla en el Registro. Ambos actos implican el pago de los honorarios del notario y del registrador. • La Plusvalía En el caso de Juan, que recibió el terreno como una herencia, tiene que pagar un impuesto de plusvalía al ayuntamiento. Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos como consecuencia de la calificación urbanística de la que gozan hoy en día.
1.1- ¿Por cuánto nos sale la obra? El constructor, después de estudiar el proyecto técnico, propone un presupuesto que incluye el IVA. Aquí lo tienes. Capítulo
Concepto
Cimientos
• Hormigón de limpieza. • Loza de hormigón armado
Estructura
• Forjado sanitario. • Pilares. • Forjado.
Cubierta Cerramientos
Instalaciones
Guarnecidos Alicatados y solados Carpinterías
• Tabiques conejeros, rasillones machihembrados y teja árabe • Muros de ladrillo cerámico y cámara aislante en muros exteriores. • Agua y sanitarios • Evacuación de aguas • Telecomunicaciones • Calefacción y aire Acondicionado • Instalación eléctrica • Enfoscado con mortero • Revoque con mortero fino • Alicatado con azulejos • Solado con losetas de losa • Carpintería interior madera • Carpintería exterior aluminio lacado
Pinturas
• •
Otros
• • •
Unidad 130 m2 x 6.2 125 m2 x 48,0 125 m2 x 48,0 132 m3 x 42,0 250 m2 x 48,0 92 m2 x 67,0 ---
Total 806,00 6.000,00
6.000,00 5.544,00 12.200,00 6.164,00 5.377,00
15.806,00 192 m2 x 12 112 m2 x 27 38 m2 x 41 132 m2 x 32
2.304,00 3.024,00 1.558,00 4.224,00
9 x 420 8 x 470
3.800,00 3.760,00
63 m2 x Pintura exteriores 31,0 Pintura interior 112 m2 x 35,4 120 m x Cerca con muro de 1,5 m 12,0 Zanjas para canalizaciones --Solado acceso y en jardín --TOTAL (IVA incluido)
1.953,00 3.964,80 1.440,00 372,00 916,00 85.215,00€
1.2.- ¿Firmamos el contrato? Cuando nos decidimos por la promoción debemos ser previsores y dejar todo bien atado. Imagen: dreamstime
Modelo de contrato Fíjate en el contrato de obra. Es importante que algunos aspectos queden claros. Este documento regula las obligaciones y compromisos entre los clientes y la empresa constructora.
Imagen: dreamstime
¡Importantísimo! Quienes deciden construir su vivienda se convierten en promotores. Por ello serán los responsables últimos de los problemas que puedan derivarse de las obras, ya sean la rotura de una tubería de agua en la calle o un accidente laboral. El contrato debe, por lo tanto, establecer garantías para que se extreme la seguridad y se cuiden las indicaciones de los técnicos responsables de la ejecución de la obra. Este documento también debe contemplar los siguientes aspectos: • • • • • • •
Objeto del contrato El precio Los plazos y forma de pago Recepción de la obra Obligaciones del contratista y del promotor Garantías para el cumplimiento del proyecto Calidades
2.- Y ahora... al banco 2.1.- ¿Qué interés, fijo o variable? Como puedes ver, todos estos anuncios tienen en común que nos anuncian el tipo de interés al que el banco nos presta el dinero.
El tipo de interés es el precio que nos cobra el banco por darnos un préstamo Imagen: JR Mora
Las entidades (bancos o cajas de ahorro) nos ofrecen dos modalidades de préstamos hipotecarios en función del tipo de interés: • Préstamos a interés fijo Este tipo de préstamos mantienen de forma constante el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, por lo que la cuota mensual que hemos de atender se mantendrá invariable. • Préstamos a interés variable Es aquel préstamo en el que el tipo de interés que nos aplican va cambiando en el tiempo. Esta variación depende de unos valores de referencia que hace públicos el Banco de España. Uno de los valores más usados es el euríbor. El interés se revisa en un periodo previamente acordado (habitualmente de forma anual)
¿Pero que es el euribor? El Euríbor es el tipo de interés al que se prestan entre sí las entidades financieras en el mercado interbancario. Así el euribor de marzo de 2008 (4,59%) sería el tipo medio (media aritmética) al que se han prestado los bancos y cajas en el mercado interbancario a lo largo del mes de marzo. Ten en cuenta que aunque el euríbor es uno de los indicadores más usados, no es el único, también existen otros indicadores y es muy importante conocer cuál nos están aplicando porque sus valores son bien distintos. En la siguiente tabla recogemos las ventajas e inconvenientes de estas dos modalidades de préstamo: INTERÉS FIJO
VENTAJAS
INCONVENIENTES
Conocemos en todo momento la cantidad que vamos a pagar (mensualmente, trimestralmente...), lo cual nos permite una mejor planificación económica.
No nos beneficiaremos de las bajadas de los tipos de interés.
Las subidas de los tipos de interés en el mercado no nos afectarán en la cantidad a pagar por la hipoteca.
INTERÉS VARIABLE
Adaptaremos en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca a la evolución del precio del dinero en el mercado. Las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo. La adecuación de los tipos de interés a la evolución del mercado permite a las entidades financiares ofrecer plazos de amortización superiores (25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35, 40 o 50 años en función de la edad de los solicitantes).
Vaya lío ¿verdad? Con el interés fijo, variable y el euribor.
El hecho de asumir una operación sobre la que no pueden repercutirse las variaciones de tipos de interés obliga a las entidades financieras a limitar los plazos máximos de amortización de estos préstamos (en torno a los 15 años), lo que exige disponer de una capacidad de pago holgada por parte del solicitante. La gran desventaja de este tipo de operaciones viene dada por el hecho de que estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés.
Para que lo entiendas vamos a explicártelo con un ejemplo: Jesús el año pasado en abril, solicitó una hipoteca con estas condiciones. ¿Variable no? En este caso el interés que le ofrecieron era el euríbor, que en el pasado año en abril fue de 4,82% a lo que había que sumarle el 0,38%. Es decir pagaría un interés del 5,2% …DE MOMENTO, porque en cada revisión cambiarían para todo un año el interés.
¡Increíble como la crisis ha afectado al euribor! Si no te lo crees mira la comparativa del año 2008 y 2009 en el siguiente enlace: Comparativa euribor Si le preguntas a tus padres a qué interés le concedieron la hipoteca de la casa hace 20 años, comprobarás que no es ni parecido al interés actual, que menos mal que las cosas han cambiado, porque sino ¿quién iba a poder comprarse o hacerse una casa hoy en día? Fíjate en el interés que había hace unos años en la siguiente gráfica.
Para que te hagas una idea de cómo ha variado el euribor en los últimos años observa con atención la siguiente gráfica:
Imagen: Wikipedia
Habrás observado que entre 2003 y 2006 hubo una bajada del euribor como la que estamos teniendo actualmente.
Y que desde octubre de 2008 el euribor sigue bajando, siendo el valor del mes de abril el más bajo desde 1999. Meses Euribor 2009 Euribor 2008 Diferencia Enero 2,622 4,498 -1,876 Febrero 2,135 4,349 -2,214 Marzo 1,909 4,590 -2,681 Abril 1,777 4,820 -3,043 Por ejemplo la oferta anterior, en abril de este año en el que el euríbor está a 1,777% habría supuesto un interés de : 1,777% + 0,38% = 2,157% Esto es muy importante tenerlo en cuenta cuando se pide un préstamo porque aunque después de echar cuentas hayamos calculado que en este momento podemos pagarlo, puede ser que en años venideros, con el aumento del euríbor, no podamos o como en este caso que paguemos menos por la hipoteca.
¿Quieres saber cuánto le ha disminuido a Jesús su hipoteca este último año con la bajada del euríbor? Jesús pidió 280.000€ de préstamo a 40 años, en abril de 2008 cuando el euribor tenía un valor 4,82% (más el 0,38% = 5,2% de interés) y pagaba 1.387 €/mes. Después de la revisión, en abril de este año, el euribor está a 1,78% (más el 0,38% = 2,16%) paga ¡¡¡871 €/mes !!! Estos cálculos los puedes hacer tú en el siguiente enlace: Simulador de hipotecas
2.2.- ¿Y eso del TAE que es? Imagen: dreamstime
Además del interés que hemos visto antes, un préstamo tiene otros muchos gastos a tener en
cuenta como: • Las comisiones • Seguros de vida que nos obligan a hacernos para concedernos el préstamo • La periodicidad con la que se pague (mensual, semestral, anual…) y que afecta la cantidad final que pagamos
¡Qué interesante! ¿Quieres saber cómo afecta la periodicidad en un préstamo hipotecario? Pues si pinchas sobre el siguiente enlace verás un ejemplo bastante ilustrativo: Ejemplo de TAE El problema es como saber globalmente qué préstamo nos sale más barato teniendo en cuenta tantas cosas. Bien pues justo para eso está la TAE. La T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, expresa el coste efectivo de un préstamo, incluyendo no sólo el coste que se deriva de la obligación de pago de los intereses, sino también el coste que se deriva del pago de las comisiones y otros gastos bancarios a que se nos obligue en la contratación del préstamo. La TAE nos permite comparar distintas ofertas con muy diferentes condiciones particulares, esto es con tipos de interés y comisiones bancarias diferentes. Así, fijándonos en este indicador podremos comparar fácilmente el coste de distintas alternativas en las que normalmente no son iguales ni los tipos de interés que se aplican, ni las comisiones que se repercuten, ni la periodicidad que se acuerda para el pago de las cuotas:
A menor T.A.E. menor coste del préstamo
2.3.- Pero al final ¿Cuánto me cuesta realmente mi casa?
El importe total de la cuota mensual es de 1.147,38 €. Este importe es igual todos los meses (hasta que toque la revisión anual, claro) pero se divide en dos cantidades • Amortización del capital (126,17 €): Es lo que ese mes se devuelve del capital, del dinero que el banco te presta. • Intereses (1.021,21 €): Es lo que ese mes se paga de intereses, es decir, lo que el banco te cobra por prestarte el capital. Jesús lleva dos años pagando su préstamo (¡ya sólo le quedan 38!) y por eso paga muy poco capital y muchos intereses. Según vaya pasando el tiempo irá pagando más capital y menos intereses, hasta que el último año casi todo lo que pague sea capital. En la siguiente tabla tienes un ejemplo de una hipoteca de 120.000 €, a un interés anual del 6% y a devolver en 20 años. Te explicamos lo que aparece en las diferentes columnas: Periodicid ad Mensual
Interés anual
Añ os
Hipote ca
Cuota
Total de pagos
6
20
120.00
859,72
206.332,
Interese s pagado s 86.332,
Trimestral
6
20
Semestral
6
20
Anual
6
20
0 120.00 2.585,8 0 0 120.00 5.191,4 0 9 120.00 10.462, 0 15
80 206.864, 00 207.659, 60 209.243, 00
80 86.864, 00 87.659, 60 89.243, 00
• Periodicidad: Cada uno de los valores está calculado para una periodicidad de pago distinta: mensual, trimestral, semestral o anual. • Cuota: Es la cantidad que pagaremos cada mes, trimestre, semestre o año. • Total de pagos: Es la cantidad que pagamos en total a lo largo de toda la vida del préstamo. • Intereses pagados: Son los intereses que se pagan en total, a lo largo de toda la vida del préstamo. Como puedes ver es menos costoso pagar mensualmente que con periodicidades más largas.
Imagen: dreamstime
¿Jugamos bancos?
un
poco
a
los
En el recurso anterior que simulaba hipotecas puedes calcular estos mismos datos pudiendo elegir tú la hipoteca a solicitar, los años y el interés anual. Prueba con unos cuantos datos y después responde a la siguiente autoevaluación: Simulador de hipotecas El Banco de España tiene un aula virtual muy interesante y que tiene juegos con los que puedes practicar acerca de estas cuestiones: Banco de España fuente:agrega.juntadeandalucia.es