Ex Principe di Napoli Via Borgo Pignolo, Bergamo Protocollo d’Intenti tra Comune di Bergamo e il Gruppo Ferretti Casa S.p.a.
Conferenza Stampa 19 dicembre 2020
PARCO OVEST 2 /EX PRINCIPE DI NAPOLI
ex Principe di Napoli centro città
Il gruppo Ferretti, proprietario delle aree dell’Ambito di trasformazione Parco Ovest 2, ha manifestato all’Amministrazione comunale la volontà di presentare entro 90 giorni un piano attuativo conforme (che sarà quindi approvato solo dalla Giunta comunale così come previsto dalla legge regionale 12/2005) ai contenuti della scheda del Documento di Piano del PGT Vigente. In aggiunta agli oneri urbanistici generati dall’operazione, l’operatore si è dichiarato disponibile a riconoscere uno standard aggiuntivo quale quello di procedere alla riqualificazione dell’edificio di proprietà comunale denominato «Ex Principe di Napoli», secondo le indicazioni contenute nello studio di fattibilità che verrà redatto dalla stessa Amministrazione comunale. La futura gestione dell’immobile, che rimarrà interamente di proprietà comunale, verrà definita dal Comune in una fase successiva. I contenuti di questo accordo sono stai riportati nel Protocollo d’Intenti che verrà sottoscritto, dopo l’approvazione della Giunta comunale avvenuta con delibera nella seduta del 17 dicembre 2020, dal Sindaco e dall’amministratore delegato del Gruppo FerrettiCasa
PARCO OVEST 2
ex Principe di Napoli centro città
L’ Ambito interessato ha un’estensione di 133.710 mq e il PGT vigente prevede una edificabilità di 24.000 mq con una serie di destinazioni riportate nella scheda affianco. Il gruppo Ferretti, nel Piano che verrà depositato, ha intenzione di sviluppare funzioni residenziali, anche di senior housing/Rsa, oltre che commerciali con MSV e negozi. Si stimano circa 8 milioni di euro di oneri che verranno investiti innanzitutto nel riassetto viabilistico sia a scala di quartiere che con interventi di rilevanza cittadini, in particolare nel miglioramento del così detto rondò imperfetto, oltre che alla realizzazione di un nuovo Parco di oltre 62.000 mq che sarà collegato attraverso uno o più sottopassi a quello di Parco Ovest, in corso di attuazione, al di là della ferrovia, portando a compimento una zona verde di oltre 150 mila mq. Il piano attuativo verrà depositato entro 90 giorni dalla firma del Protocollo d’Intenti e vedrà poi promosso un percorso di coinvolgimento dei quartieri più direttamente interessati.
EX PRINCIPE DI NAPOLI
ex Principe di Napoli centro città
L’immobile è localizzato all’interno del tessuto urbano compatto di impianto medioevale del borgo storico di Pignolo, lungo una delle direttrici di radicamento e risalita verso la città storica antica del nucleo fortificato di Città Alta, attraverso la via Pignolo e la porta S. Agostino, accesso sud-est al viale delle Mura venete. Il tessuto di appartenenza è caratterizzato da edifici di rilievo architettonico e storicotestimoniale, con fronti edilizi a cortina continua lungo strada, che affacciano su una viabilità con limitato traffico veicolare, per lo più̀ legato alla presenza di funzioni residenziali, attività commerciali di vendita al dettaglio e pubblici esercizi.
La zona è individuata come Zona a Traffico Limitato (ZTL) nel Piano Urbano del Traffico (PUT) ed è dotata del servizio urbano di bike sharing (BiGi Bergamo): la postazione di piazza S. Spirito, che dispone di 8 unità, si trova infatti a poca distanza ed è localizzata in prossimità di reti di trasporto pubblico da e verso il centro cittadino (Centro Piacentiniano e Sentierone).
Il borgo storico di appartenenza è caratterizzato da morfologia urbana tipica dei borghi di impianto medioevale, con lotti molto stretti e allungati, impianto compatto, tipologie edilizie in linea e a corti chiuse, con spazi interni pavimentati, distribuzione e accessi da strada garantiti da androni carrabili o pedonali, fronte continuo lungo strada con presenza di funzioni di tipo commerciale ai piani terra (esercizi pubblici, bar e negozi).
Il contesto urbano di via Pignolo è particolarmente centrale e pregiato, anche e soprattutto in relazione ai caratteri storici di pregio che connotano la varietà tipologica ed architettonica degli immobili esistenti, nonché alla continuità/contiguità di tali edifici con quelli lungo la via Torquato Tasso, tra i quali spiccano importanti palazzi storici di istituzioni e servizi (Palazzo della Provincia, Biblioteca Caversazzi, Teatro Donizetti, solo per citare i principali). Più in particolare, l’immobile si colloca nel tratto sud della via Pignolo, in prossimità dell’incrocio con via Camozzi, importante arteria di accesso al centro cittadino, nonché in continuità con la via Borgo Palazzo, direttrice sud-est di accesso alla città attraverso l’omonimo borgo storico, con i suoi peculiari caratteri morfo-tipologici. Palazzo Principe di Napoli appare come unità edilizia complessa, caratterizzata dalla sequenza articolata di pieni e vuoti, in un susseguirsi di ambienti connotatati da elementi architettonici e decorativi di pregio; di proprietà comunale e utilizzato in passato con funzione di asilo infantile, si presenta oggi in evidente stato di degrado.
Il lotto propone una sequenza ordinata e complessa di alternarsi di corpi edilizi realizzate in diverse epoche, che costituiscono una magnifica sezione storica e morfologica dell’origine e del successivo sviluppo storico di questo importante “pezzo” della città, espresso nelle successive addizioni realizzate verso l’interno del lotto. I corpi degli edifici si articolano intorno a spazi aperti di grande significato per le capacita’ pubbliche e le potenzialità di raccordo ed integrazione rispetto al sistema della residenza, funzione prevalente del tessuto, benché fortemente compenetrata con funzioni commerciali e terziarie ad essa correlate (uffici, studi professionali, negozi e pubblici esercizi). L’insieme degli edifici che costituiscono l’ambito di intervento, appartenenti ad epoche diverse, si presenta con una ricca articolazione a costituire un unico organismo che concentra tra pieni e vuoti la ricchezza dell’abitare e delle funzioni urbane che tradizionalmente fanno da supporto e integrazione.
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2 STATO DI FATTO E CONSERVAZIONE Il complesso denominato “ex-Principe di Napoli” è costituito da una serie di quattro fabbricati (di seguito denominati A-B-C-D) disposti perpendicolarmente alla via Pignolo e suddivisi da 3 corti interne, come indicato nella planimetria di seguito allegata. I quattro fabbricati hanno caratteristiche architettoniche differenti, dovute a diverse epoche di costruzione, nonché a varie destinazioni d’uso e numero di piani. I due edifici che costituiscono la prima corte (A-B), dotati di bellissimi loggiati, sono disposti su tre piani fuori terra più sottotetto e sono attualmente adibiti ad abitazioni abbandonate, mentre nella parte al piano terra, prospiciente la via Pignolo, sono presenti due negozi, anch’essi sfitti. L’edifico quindi ad oggi è completamente vuoto. Per quanto riguarda la seconda corte questa è delimitata dalla seconda parte del corpo di fabbrica centrale (B), disposto su due livelli, una volta adibiti ad abitazione al piano primo (ora in stato di abbandono) mentre al piano terra sono presenti locali adibiti a deposito. Gli ultimi corpi di fabbrica (C-D), sono costituiti per l’appunto da due fabbricati disposti entrambi su due livelli, che vanno a formare l’ultimo cortile che è chiuso all’estremità da un muro di cinta confinante con una proprietà privata.
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L’epoca di realizzazione risale al XV-XVI secolo, con probabili preesistente di epoca antecedente per quanto riguarda i primi due corpi di fabbrica. La facciata sulla via Pignolo è di epoca rinascimentale (XVI secolo) così come il loggiato della prima corte, costituito da colonne in pietra. Successivamente si sono avute aggiunte e modifiche degli spazi, l’ultima delle quali risale al 1968, con la demolizione del porticato ad archi e la realizzazione dell’ultimo corpo di fabbrica (D). L’accesso al complesso avviene dal portone ubicato al numero civico 11 di via Pignolo; la distribuzione orizzontale avviene per mezzo di androni coperti che attraversano perpendicolarmente i tre fabbricati A-B-C. Sono presenti affreschi settecenteschi di pregio nel soffitto della loggia ed in ambienti posti al primo piano del primo cortile. Lo stato di conservazione generale dell’intero complesso risulta molto critico: almeno la metà dei locali presenta evidente degrado edilizio e appare in uno stato di completo abbandono. Per quanto riguarda gli aspetti materici, relativamente ad elementi quali pavimenti, intonaci, serramenti e finiture in generale, è necessario distinguere tra i diversi corpi di fabbrica, che di seguito vengono illustrati con maggiore dettaglio.
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Corpo di fabbrica A Rappresenta il fabbricato di maggior pregio architettonico, con un bellissimo loggiato sostenuto da colonne in pietra arenaria di pregevole fattura con decori e affreschi nei soffitti, distribuito su tre piani fuori terra, più sottotetto. Al piano terra sono presenti due negozi, come già ricordato, in discreto stato di conservazione; nel loggiato sono innestate le scale che portano ai piani superiori. Al piano e secondo primo sono presenti appartamenti, attualmente completamente vuoti. Entrambi gli appartamenti sono costituiti da locali molto ampi, di pregevole fattura, con soffitti in legno e/o con decori e affreschi, suddivisi internamente sulla base delle murature portanti che, necessariamente, condizioneranno futuri lavori di risanamento. Il terzo piano è costituito da un ampio sottotetto al rustico, attualmente utilizzato come deposito, che presenta una altezza adeguata a consentire un suo recupero ai fini abitativi.
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Corpo di fabbrica B Vale lo stesso discorso del corpo di fabbrica A, anche qui è presente un bellissimo loggiato sostenuto da colonne in pietra arenaria di pregevole fattura con decori e affreschi nei soffitti. Al piano terra sono presenti dei locali a volta, in pessimo stato di conservazione, mentre nel loggiato collegato per mezzo di ballatoio a quello del corpo di fabbrica A si innestano le scale che portano ai piani superiori. Anche in questo caso gli appartamenti presenti ai piani primo e secondo sono completamente vuoti. Gli alloggi sono costituiti da locali molto ampi, di pregevole fattura con soffitti in legno e/o con decori e affreschi. L’appartamento al primo piano si innesta sulla terrazza retrostante che collega al corpo di fabbrica C, dove si sviluppano tre ambienti del medesimo appartamento. Il terzo piano è costituito da un sottotetto al rustico, utilizzato come solaio, con una altezza troppo bassa, che non permette un recupero ai fini abitativi.
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Corpo di fabbrica C Racchiude l’ultimo cortile ed è disposto su due livelli; al piano terra è presente lo spazio un tempo occupato dall’asilo “Ex Principe di Napoli”, distribuito tramite un androne coperto che conduce al terzo cortile. Alla sinistra dell’androne si trovano gli spazi destinati originariamente a servizi igienici, il locale caldaia, la cucina dell’asilo, nonchè due ampi saloni, uno con soffitto a volta e l’altro realizzato negli anni ‘60, che costituivano probabilmente le aule.
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Al piano primo sono collocati la chiesetta dell’asilo, con una veranda ed una terrazza, mentre nella zona corrispondente e a sinistra dell’androne sono presenti un alloggio e un laboratorio con accesso diretto da due differenti scale esterne, evidentemente realizzate in epoca recente, dopo la chiusura dell’asilo.
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Corpo di fabbrica D L’ultimo corpo di fabbrica è invece disposto perpendicolarmente al precedente e pertanto anche alla via Pignolo, ed è costituito da un fabbricato costruito negli anni ’60, disposto su due livelli, collegati da una scala a chiocciola esterna, con struttura in cemento armato e mattoni a vista, del tipo a portico chiuso con ampi serramenti in ferro e vetro. Dai documenti consultati questo ampliamento è stato realizzato andando a demolire un porticato ad archi, probabilmente della stessa epoca del resto dell’immobile. Lo stato di conservazione generale risulta pessimo, anche in considerazione della mancata manutenzione che si protrae ormai da diversi anni.
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IMPEGNI DEL PROTOCOLLO Il Comune di Bergamo, si impegna a: − elaborare, entro i tempi necessari per la sottoscrizione della convenzione urbanistica dell’At_a20 Parco Ovest 2, uno studio di fattibilità per gli interventi previsti di restauro e ristrutturazione dell’immobile denominato “Principe di Napoli”, comprensivo del rilievo strumentale dell’edificio stesso, dell’indagine sulla sua vulnerabilità sismica, e delle relazioni storiche architettoniche oltre che materiche relative in modo particolare alle presenze lapidee e pittoriche nelle diverse sue parti;
− farsi carico dei costi economici degli incarichi necessari al fine di espletare suddette prestazioni; − ottenere un primo parere su tale studio di fattibilità da parte della Soprintendenza e di tutti gli enti che a vario titolo si dovranno esprimere; − validare lo studio di fattibilità oltre che il progetto definitivo ed esecutivo con relativo capitolato posto a carico del soggetto privato, ed espletare, ad opera finita, i successivi collaudi; − espletare, nella modalità e secondo i tempi previsti di legge, la procedura di approvazione del Piano attuativo che verrà depositato da Ferretti casa, relativamente all’AT_a20 Parco Ovest 2, che preveda la realizzazione della slp di mq. 24.000, secondo l’articolazione funzionale prevista dalla Scheda di At;
IMPEGNI DEL PROTOCOLLO Ferretticasa S.p.a., si impegna a: − realizzare l’intervento di restauro e ristrutturazione dell’edificio “Principe di Napoli” facendosi carico dei conseguenti
costi economici, fino ad un ammontare massimo di 3.000.000,00 € (tre milioni di euro); a tale proposito si precisa che nel suddetto importo sono assolti tutti gli oneri dovuti dall’operatore a titolo di: a)
acquisto della intera s.l.p. di pertinenza del Comune relativa alle aree di sua proprietà inserite nell’Ambito di Trasformazione;
b) Affrancamento della quota di incidenza della residenza sociale prevista dal DdP (che verrà realizzata nel Prinicpe di Napoli); c) Reperimento della slp a titolo di perequazione prevista dal DdP; − redigere il progetto definitivo ed esecutivo, oltre che la direzione lavori. − Depositare entro e non oltre 30 giorni dalla sottoscrizione della convenzione urbanistica dell’AT_a 20 Parco Ovest 2, il progetto definitivo per le necessarie autorizzazioni edilizie e validazioni; − dar corso entro 30 giorni dall’ottenimento delle necessarie autorizzazioni, agli interventi previsti che dovranno essere poi completati entro e non oltre 18 mesi dall’inizio lavori;
− depositare entro 90 giorni dalla sottoscrizione del presente atto una proposta di Piano attuativo relativo all’AT_a 20 Parco Ovest 2 per le necessarie approvazioni, conforme al PGT vigente.
STATO DI FATTO
PROGETTO
P00
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P01
P01
1 1
1 2 2
P02
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2 1 3
PIANO P00
PIANO P01
PIANO P02
Corti, spazi aperti e terrazze
404,65 mq
Corti, spazi aperti e terrazze
79,99 mq
Area verde
244,31 mq
Logge
41,66 mq
Superficie lorda di pavimentazione
631,19 mq
Superficie lorda di pavimentazione
687,84 mq
PIANO P00
Logge
23,75 mq
Superficie lorda di pavimentazione
TOTALE SLP STATO DI FATTO
209,80 mq
1.528,83 mq
PIANO P01
PIANO P02
Corti, spazi aperti e terrazze
357,04 mq
Corti, spazi aperti e terrazze
Area verde
364,47 mq
Logge
40,95 mq
Spazi comuni
20,05 mq
Spazi comuni
85,09 mq
113,90 mq
Logge
Spazi comuni
22,97 mq
6,90 mq
Ristorante
266,47 mq
Associazione 1
218,60 mq
Appartamento Trilocale 1
73,93 mq
Servizi comunali
150,74 mq
Esercizi di vicinato TOTALE SLP
Associazione 2
55,02 mq
Appartamento Trilocale 2
60,57 mq
79,05 mq
Appartamento Bilocale 1
64,81 mq
Appartamento Bilocale 3
60,61 mq
581,35 mq
Appartamento Bilocale 2
52,89 mq
TOTALE SLP
Appartamento Quadrilocale
202,10 mq
137,48 mq
TOTALE SLP PROGETTO 1.332,21 mq
STATO DI FATTO
PROGETTO
P00
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P01
P01
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1 2 2
P02
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PIANO P00
PIANO P01
PIANO P02
Corti, spazi aperti e terrazze
404,65 mq
Corti, spazi aperti e terrazze
79,99 mq
Area verde
244,31 mq
Logge
41,66 mq
Superficie lorda di pavimentazione
631,19 mq
Superficie lorda di pavimentazione
687,84 mq
PIANO P00
Logge
23,75 mq
Superficie lorda di pavimentazione
TOTALE SLP STATO DI FATTO
209,80 mq
1.528,83 mq
PIANO P01
PIANO P02
Corti, spazi aperti e terrazze
357,04 mq
Corti, spazi aperti e terrazze
Area verde
364,47 mq
Logge
40,95 mq
Spazi comuni
20,05 mq
Spazi comuni
85,09 mq
113,90 mq
Logge
Spazi comuni
22,97 mq
6,90 mq
Ristorante
266,47 mq
Associazione 1
218,60 mq
Appartamento Trilocale 1
73,93 mq
Servizi comunali
150,74 mq
Esercizi di vicinato TOTALE SLP
Associazione 2
55,02 mq
Appartamento Trilocale 2
60,57 mq
79,05 mq
Appartamento Bilocale 1
64,81 mq
Appartamento Bilocale 3
60,61 mq
581,35 mq
Appartamento Bilocale 2
52,89 mq
TOTALE SLP
Appartamento Quadrilocale
202,10 mq
137,48 mq
TOTALE SLP PROGETTO 1.332,21 mq