Familias y acceso a vivienda en México by Fundación Rafael Preciado Hernández

DOCUMENTOS DE TRABAJO

549 Familias y acceso a vivienda en México.

Paulina Lomelí G. Julio 2014

Familias y acceso a vivienda en México. Paulina Lomelí G.* Marzo 2014 Fundación Rafael Preciado Hernández A.C. Documento de Trabajo No.549 Clasificación temática: Desarrollo económico. RESUMEN

En el presente documento se analiza la situación actual de la vivienda en México en los últimos años y los focos rojos que se presentaron en 2013 en ese sector. Asimismo, por medio de esta investigación se proporcionará evidencia sobre la relación entre la adquisición de vivienda y la existencia de familias integradas, a partir de la Encuesta Ingreso Gasto de los Hogares 2012.

Correo electrónico: plomeli@fundacion.pan.org.mx Las opiniones contenidas en este documento corresponden exclusivamente al autor y no representan necesariamente el punto de vista de la Fundación Rafael Preciado Hernández A.C. Agradezco a José Manuel Magallanes, asistente de investigación de la FRPH su apoyo en el procesamiento de los datos de la ENIGH que aquí se utilizan.

Índice** I.

Introducción .................................................................................................................... 1

II.

Justificación de la relevancia de la investigación ........................................................ 3

III.

Objetivo ....................................................................................................................... 4

IV.

Planteamiento y delimitación del problema ................................................................ 5

Marco teórico y conceptual de referencia.................................................................... 6

VI.

Formulación de hipótesis ............................................................................................. 8

VII.

Pruebas empíricas o cualitativas de la hipótesis .......................................................... 9

VIII. IX.

Conclusiones y nueva agenda de investigación ..................................................... 36 Bibliografía ................................................................................................................ 38

Anexo 1 ................................................................................................................................ 40

**La

estructura de este documento de trabajo se ajusta a los requerimientos establecidos en el punto 2.3 del Reglamento para el Financiamiento Público de las Actividades Específicas que realicen los Partidos Políticos Nacionales como entidades de Interés Público del Instituto Federal Electoral vigente a partir de octubre de 2005.

Introducción

La familia al ser la célula primigenia de la sociedad es el lugar en donde en primera instancia, un individuo al nacer buscará seguridad, afecto y una relación con aquellos que lo cuidan y viven bajo un mismo techo, en ese sentido, una vivienda adecuada y bien ubicada es sin duda el espacio que una familia necesita para desarrollarse. Es bien sabido que la calidad de una vivienda afecta directamente a sus integrantes, tan es así que el hecho de “tener piso firme se refleja en la salud de toda la familia, sobre todo de los más pequeños, ya que las condiciones insalubres de los pisos de tierra ocasionan problemas de diarrea, desnutrición, anemia, parásitos, enfermedades en la piel y enfermedades respiratorias”1. Es por ello, que al diseñar la política de vivienda se tiene que tomar en cuenta no sólo el número sino las condiciones en las que se encuentran y la ubicación. Las preguntas que se pretende contestar en esta investigación son: ¿El sector inmobiliario en México está en crisis?¿cuáles son los focos rojos?¿en qué consiste la nueva política de vivienda? ¿Contar con una política social que apoye el fortalecimiento de las familias favorece la formación de un patrimonio (adquisición de vivienda)? El principal objetivo de este trabajo es mostrar la situación actual del sector de la vivienda, la nueva política y al mismo tiempo, se brindará evidencia de que al favorecer políticas públicas que fortalezcan a la familia se favorece un entorno social que construye patrimonio (vivienda). La metodología aplicada es la descriptiva, la comparativa y el análisis econométrico a partir de información de estudios como el hecho por BBVA Bancomer y bases de datos como la ENIGH 2012. El diseño de la investigación se base en 7 apartados que llevan el siguiente orden: En la primera sección se habla de los factores que son determinantes para que una persona o familia decidan comprar una casa; en el siguiente apartado se hace una descripción de la 1

Fuente: Gertler, P. (2007). Housing, Health and Happiness. World Bank Policy Research Working Paper 4214.

situación del sector de la vivienda de 2000 a la fecha; en la tercera sección se enumeran algunos focos rojos en el sector inmobiliario en México haciendo alusión a factores que precedieron a la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos; a continuación se hace un análisis de la nueva política de vivienda contrastándola con la anterior; posteriormente se realiza un análisis econométrico sobre la facilidad para adquirir una vivienda diferenciado el caso de familias integradas y familias desintegradas (en situación de divorcio, viudez, etc) y se da la interpretación de los resultados; después se dan algunas recomendaciones y por último se brindan las conclusiones.

II.

Justificación de la relevancia de la investigación Hay factores que son importantes para un individuo tales como tener una familia y un lugar digno en donde vivir. Esta investigación es relevante debido a que se buscará evidencia para sostener la idea de que una política social dirigida a fortalecer a la familia tendrá un impacto directo en la decisión de obtener una vivienda como parte de la formación de un patrimonio. Sin duda, lo ideal es que la vivienda sea un espacio que tenga las condiciones adecuadas para el desarrollo integral de cada miembro; pero hay factores al interior del hogar y externos a éste que pueden facilitar o dificultar más esta meta y en esta investigación se señalarán algunos de ellos, a partir de cifras tomadas de la ENIGH 2012 y de otros estudios como el elaborado por BBVA Bancomer en 2014. Los beneficios que se espera obtener son: 

Brindar un análisis sobre la situación actual de la vivienda en México.



Señalar los principales focos rojos del sector inmobiliario a fin de concluir si está en crisis o no.



Describir la nueva política de vivienda en México, el cambio de enfoque y los efectos sobre las empresas inmobiliarias.



Señalar si existe una relación directa entre los hogares integrados y la adquisición de vivienda, con base en la ENIGH 2012.

La relevancia social de esta investigación radica en colocar a la familia como eje de la política social, toda vez que fortaleciéndola se impacta positivamente a otros aspectos como la formación de patrimonio, reflejándolo en la adquisición de vivienda. La principal aportación será para nutrir los argumentos que favorezcan la formación y prevalencia de la Comisión de familia, recientemente creada.

III.

Objetivo

Este documento tiene el objetivo de dar elementos para el diseĂąo de polĂticas pĂşblicas a favor del fortalecimiento de las familias con la finalidad de mostrar que este hecho contribuye al acceso a vivienda, como parte del patrimonio de un hogar.

IV.

Planteamiento y delimitación del problema

La crisis interna de 1994 en México y los impactos de las crisis externas generadas en Estados Unidos y algunos países europeos, son factores que en reiteradas ocasiones han mermado el poder adquisitivo de las familias, tanto por el lado de las deudas como por el lado de la pérdida del poder adquisitivo en los salarios. Sin embargo, la familia en México ha funcionado como un amortiguador frente a los embates de una crisis. A partir de esta última afirmación en el presente documento se analizarán datos de la ENIGH 2012 para respaldar la hipótesis sobre la relación entre adquisición de vivienda y la familia. En México, según cifras de INEGI, 9 millones de hogares que representan el 31% de la población (que suman 35.7 millones de personas) enfrenta un problema de rezago habitacional, mientras que más de 2 millones de personas viven en hacinamiento. El concepto de rezago habitacional incluye a 561 mil hogares en hacinamiento, mientras que las viviendas con materiales en deterioro representa 1.1 millones y las que presentan condiciones regulares suman 7.3 millones de viviendas. Por medio de esta investigación se brindará evidencia sobre la relación entre vivir en familia y la adquisición de una vivienda (con base en la ENIGH 2012) a fin de dar otro elemento para justificar la existencia de una política social centrada en la familia, a partir de la cual se busque fortalecerla. La solución a la vivienda sin duda es compleja pero debe enfrentarse desde diferentes perspectivas para que la política instrumentada sea eficaz. Como ya se dijo anteriormente, las preguntas que se pretende contestar en esta investigación son: ¿El sector inmobiliario en México está en crisis?¿cuáles son los focos rojos?¿en qué consiste la nueva política de vivienda? ¿Contar con una política social que apoye el fortalecimiento de las familias favorece la formación de un patrimonio (adquisición de vivienda)?

Marco teórico y conceptual de referencia

Economía social de mercado La definición más sencilla de la economía social de mercado describe a la misma, como la economía de mercado con responsabilidad social. Detrás de este término se asume una postura de subsidiariedad y de corresponsabilidad. El concepto de Economía social de mercado se apoya en tres principios: libertad, solidaridad y justicia social, integrando el dinamismo productivo del mercado con medidas compensatorias que, tienden a lograr una mayor justicia social ya que destina los beneficios de una economía eficiente para mejorar el nivel de vida de todos los estratos de la población, particularmente de los que viven en condiciones de pobreza extrema. Bajo este modelo la política social debe instrumentar mecanismos de transferencia de recursos para establecer una igualdad de oportunidades. Entre los mecanismos de transferencia en una economía social de mercado están los siguientes: I.

Educación

II.

Capacitación

III.

Salud y seguridad social

IV.

La participación de los trabajadores en el progreso de la empresa

Los subsidios (en vivienda, educación)

La formación de un patrimonio hace que las personas y familias sean menos vulnerables e incluso puedan tomar mayores riesgos para invertir. Varian hablaba de las dotaciones iniciales (alimentación, salud, vivienda, etc) asegurando que éstas determinaban al individuo, aún dentro de un sistema de libre intercambio. Ante esta situación, cualquier política dirigida a aumentar el patrimonio (dotaciones) de una persona, 6

le permitirá beneficiarse aún más del intercambio comercial, dado el nivel de competitividad con el que estarían involucrados. (Varian, 1998) Los activos (viviendas) sirven para disminuir el impacto de los choques ya que pueden abrir el acceso al crédito ya que permiten suavizar el consumo; permiten tener una mejor visión de planeación; llevan a invertir más en capital humano; son un respaldo para emprender negocios por lo que disminuyen la dependencia social al romper los círculos viciosos de la pobreza y por último, dan paso a una mayor participación política. Es por ello que el tema de acceso a vivienda resulta tan trascendental para cada familia y para cada gobierno en turno.

VI.

Formulaciรณn de hipรณtesis

Una familia integrada es un factor que facilita la formaciรณn de un patrimonio y en ese sentido, un hogar desintegrado queda en desventaja respecto a la formaciรณn de un patrimonio. Esta hipรณtesis marca la importancia de emprender y apoyar programas que contribuyan al fortalecimiento de la familia.

VII.

Pruebas empíricas o cualitativas de la hipótesis

Tener una casa es el sueño de muchas familias mexicanas, dado que es el espacio en donde pueden desarrollarse mejor; sin embargo, factores como la cercanía a las fuentes de trabajo, el acceso a servicios de infraestructura básica (agua, luz, drenaje, etc), rutas de transporte, escuelas, hospitales, lugares arbolados, espacios de recreación, etc…son aspectos que hacen de una vivienda una buena inversión. En ese sentido, en el presente documento de investigación se analizarán los elementos que toman en cuenta las familias para invertir en un bien inmueble ante las condiciones del mercado y la política nacional de vivienda. Si bien es cierto que el Artículo 4° de la Constitución establece el derecho de toda familia a disponer de una vivienda digna y decorosa, lo cual puede considerarse como un ideal o una aseveración aspiracional, toda política nacional de vivienda debe contemplar factores de planeación urbana o rural que hagan de las ciudades o regiones, zonas interconectadas y dignas de ser habitadas para elevar el bienestar de una familia. VII.I-Factores determinantes para que una persona o familia decidan comprar una casa. Que una persona o familia decida invertir en una vivienda depende de la planeación y las facilidades para hacerse de recursos y construir o comprar algo ya construido (nuevo o usado), en ese sentido, contar con un trabajo en el sector formal puede llegar a ser un incentivo debido al acceso al crédito hipotecario de INFONAVIT o FOVISSSTE. Otro aspecto fundamental es el precio de las viviendas y la proyección de desarrollo de las regiones en donde se han construido, es decir, que idealmente esté cerca de las fuentes de trabajo, tenga acceso a servicios básicos y cuente con áreas verdes y de recreación. Otro factor es el acceso a crédito, no sólo de sectores con ingresos altos sino para los más populares. Al respecto es muy valioso leer las palabras que dio Muhammad Yunus, premio nobel de la paz de 2006, fundador de Grameen Bank:

“Para mí, las personas pobres pueden compararse a los bonsais. Cuando alguien planta la mejor semilla del árbol más alto en una maceta, obtiene una réplica de ese majestuoso árbol, aunque apenas unos centímetros de altura. La semilla plantada estaba en perfectas condiciones, pero el terreno de base era demasiado inadecuado. Las personas pobres son personas bonsai. A sus semillas no les pasa nada malo. Simplemente, la sociedad nunca les ha dado la base sobre la que crecer. Lo único que se necesita para sacar a esas personas pobres de la pobreza es que creemos un entorno habilitador para ellas. En cuanto puedan dar rienda suelta a su energía y su creatividad, la pobreza desaparecerá con gran rapidez. (discurso de aceptación del premio nobel de la paz de 2006, Muhammad Yunus). A partir de los factores anteriormente mencionados una persona o familia decide comprar una vivienda, lo cual constituye parte de su patrimonio. VII.II Situación actual de la vivienda en México De 1990 a 2010, el número de viviendas en México casi se duplicó, tal y como se muestra en la siguiente gráfica: Total de viviendas existentes (1990 -2010) 28,614,991 21,954,733

24,719,029

16,197,802

1990

2000

2005

2010

Fuente: Elaboración propia con datos de INEGI: http://www3.inegi.org.mx/sistemas/temas/default.aspx?s=est&c=17484

Asimismo, según los censos de población 2000, 2005 y 2010 aproximadamente, el 90% de las viviendas en México son casas independientes y el 7% son departamentos o cuartos de vecindad. A pesar de que el número de viviendas ha aumentado substancialmente, en mejorar las condiciones al interior de ellas es donde se encuentra el reto principal. 10

Total Vivienda particular Casa independiente y local no construido para habitación Departamento en edificio y vivienda o cuarto en vecindad Cuarto en la azotea Vivienda móvil Refugio No especificado Vivienda colectiva

2000 2005 2010 21,954,733 24,719,029 28,614,991 21,942,535 24,706,956 28,607,568 18,734,206 20,800,870 25,932,350 2,110,281

2,919,004

2,020,229

29,495 6,667 3,576 1,058,310 12,198

26,648 7,575 2,419 950,440 12,073

16,505 9,327 2,201 626,956 7,423

Fuente: Elaboración propia con datos de INEGI. Censos de Población y Vivienda, 1990, 2000, y 2010. II Conteo de Población y Vivienda, 2005.

Sin duda ha habido cambios en el tipo de vivienda que se ha venido construyendo ya que en 2007 se observa el predominio de la vivienda económica, la cual tenía un precio menor a 128 SMM del DF, mientras que en 2012 el tipo de vivienda con mayor peso fue la que tenía un precio entre 128 SMM y 158 SMM. Además, según datos de Coordinación General de Análisis de Vivienda y Prospectiva de la CONAVI, la mayoría de las viviendas construidas entre 2007 y 2012 son mayoritariamente horizontales lo cual acentuó el proceso de expansión de manchas urbanas2.

Fuente: http://www.economia.unam.mx/cedrus/investigacion/propuestas-politica/vivienda.html

Típos de vivienda 2007

2012

41.47

31.86 23.79

13.48

15.24

15.14

13.99

15.35 9.33

8.37 5.13

5.29

0.54 1

Económica

Popular 128

Popular 158

Popular Tradicional 200

Media

Residencial

Fuente: Elaboración propia con datos de la Coordinación General de Análisis de Vivienda y Prospectiva de la CONAVI con datos del Registro Único de Vivienda, 2013

En cuanto a la calidad y los espacios de la vivienda, es importante señalar que hoy en día un 4% de los habitantes tengan viviendas con piso de tierra y casi el 10% de la población en México viva en condiciones de hacinamiento, tal y como lo muestra la siguiente gráfica:

Carencia por calidad y espacios de vivienda (% de la población). 2010

2012 10.5

9.7

4.8 3.6 2.5

Pisos de tierra

2.0

Techos de material endeble

1.9

1.6

Muros de material endeble

Hacinamiento

Fuente: Elaboración propia con datos de CONEVAL. http://web.coneval.gob.mx/Medicion/Paginas/Medici%C3%B3n/Pobreza%202012/Pobreza-2012.aspx

Respecto a los servicios, un 8.8% de la población no tiene acceso al agua; un 9.1% no tiene drenaje y, el 0.7% no cuenta con electricidad. Carencia por acceso a los servicios básicos en la vivienda (% de la población) 2010

2012 13.7

12.9

10.7 9.2

9.1

8.8

0.9 sin acceso al agua

sin drenaje

0.7

sin electricidad

sin chimenea cuando usan leña o carbón para cocinar

Fuente: Elaboración propia con datos de CONEVAL. http://web.coneval.gob.mx/Medicion/Paginas/Medici%C3%B3n/Pobreza%202012/Pobreza-2012.aspx

Al comparar las condiciones de las viviendas entre el sector rural y urbano, lo que se puede observar es que en términos porcentuales el sector rural enfrenta más carencias respecto a la calidad; en términos absolutos las cifras son mayores para los centros urbanos. En cambio respecto a la carencia por servicios, las cifras del sector rural son substancialmente mayores en porcentaje y en términos absolutos, tal y como se muestra en la siguiente tabla.

Rural Indicadores

Urbano

Porcentaje

Millones de personas

2010

2012

2010

2012

2010

2012

2010

2012

Carencia por calidad y espacios en la vivienda

29.1

23.4

7.7

6.4

11.0

10.6

9.7

9.5

Carencia por acceso a los servicios básicos en la vivienda

63.3

57.3

16.8

15.6

10.7

10.3

9.4

9.3

Porcentaje

Fuente: CONEVAL http://web.coneval.gob.mx/Medicion/Paginas/Medici%C3%B3n/Pobreza%202012/Pobreza2012.aspx

14.9 15.3 16.0 16.1 18.6 19.6

Querétaro

Guanajuato Tlaxcala Sinaloa Morelos Nayarit

32.5 33.0 34.8

San Luis Potosí

Campeche Puebla

55.5 56.8 59.0

Chiapas Guerrero

44.7

Tabasco Oaxaca

42.7

Yucatán

39.2

30.4

Michoacán

Veracruz

28.3

Hidalgo

21.2

14.5

Quintana Roo

Estados Unidos…

13.0

Durango

9.2

Jalisco

12.6

7.9

Colima

Sonora

6.8

Baja California Sur

11.5

5.5

Coahuila

México

5.2

Chihuahua

10.9

4.4

Baja California

Zacatecas

3.5

Aguascalientes

10.6

3.3

Nuevo León

Tamaulipas

3.0

Distrito Federal

10.2 10.2 10.5

Sonora México Tamaulipas

Guerrero

Chiapas

33.4

29.1

24.6

21.1

Oaxaca

20.6

Michoacán

19.7

19.4

17.7

14.8

13.6

13.5

13.0

12.8

11.9

10.9

Yucatán

Veracruz

Quintana Roo

Tabasco

Puebla

Campeche

Morelos

Estados…

San Luis Potosí

Tlaxcala

Hidalgo

Nayarit

Querétaro

10.9

10.1

Baja…

10.0

Sinaloa

9.8

Colima

9.4

Guanajuato

7.0

Nuevo León 9.1

6.4

Distrito Federal

Durango

5.4

Coahuila

8.1

5.3

Chihuahua

Jalisco

5.1

Zacatecas

Baja California

4.9

Aguascalientes

A nivel estatal, los estados que presentan mayores carencias respecto a vivienda de calidad y

acceso a servicios son: Guerrero, Chiapas y Oaxaca, lo cual muestra que a pesar de las

políticas económicas redistributivas no han logrado romper con los círculos viciosos de

pobreza que existen en esos estados. Las siguientes dos gráficas muestran esta realidad:

Carencia por calidad y espacios en la vivienda (% de la población)

Fuente: Elaboración propia con datos de CONEVAL http://web.coneval.gob.mx/Medicion/Paginas/Medici%C3%B3n/Pobreza%202012/Pobreza-2012.aspx

Carencia por acceso a los servicios básicos en la vivienda (% de población) 2012

Fuente: Elaboración propia con datos de CONEVAL http://web.coneval.gob.mx/Medicion/Paginas/Medici%C3%B3n/Pobreza%202012/Pobreza-2012.aspx

VII.III ¿Signos de una crisis inmobiliaria? Según algunos analistas, México se encuentra ante una crisis inmobiliaria debido a que existe un aumento considerable de la tasa de morosidad y abandono, una pérdida considerable en el valor de las desarrolladoras de vivienda, y un aumento sostenido en el precio de la vivienda promedio. En los Estados Unidos, en 2008, lo que se observa es que en esa economía, tras un ambiente de gran optimismo económico, los bancos e instituciones financieras proveyeron de créditos baratos para bienes raíces (incluso se concedieron créditos hipotecarios a muchas personas con alto riesgo de incumplimiento), suponiendo que el valor de las casas siempre iría en aumento, sin embargo llegó un momento cuando empezó a aumentar el número de créditos sin pagar y casas embargadas, situación que creó una presión fuerte sobre el sistema financiero, generando una espiral que afectó la estructura económica y provocó la crisis de 2009. Los focos rojos que se observan en México son: que aunque el crédito de casas que ha dado Infonavit ha ido en aumento en los últimos años, esto ha incrementado la demanda por vivienda, sin que ello signifique que la gente será capaz de pagar el crédito adquirido. Esta mayor demanda ha propiciado un aumento en los precios de las viviendas, que se refleja en el Índice de Precios a la Vivienda que genera la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF): Variaciones del IPC (Inflación) y el IPV Variación del IPV

6.43

6.15 4.4

3.57 2.80

2009

Inflación

2010

4.35 3.82

2011

5.01

3.97 3.57

2012

3.51

2.92

2013

2014

Fuente: Elaboración propia con datos de INEGI y SHF. http://www.shf.gob.mx/estadisticas/IndiceSHFPreciosViv/Paginas/default.aspx http://www3.inegi.org.mx/sistemas/temas/default.aspx?s=est&c=23824

Otro factor que debe observarse es el abandono de casas: En 2013 el Infonavit registró un total de 119,960 casas vacías, de las cuales, 13,650 han sido tomadas por vándalos. Además, esta institución trató de vender 39 mil unidades, pero sólo logró colocar 7,250 casas, lo que representa menos del 20 por ciento debido a que se encuentran lejos de los centros de trabajo y carecen de servicios. Por otra parte, entre 2012 y 2013 se registró un ambiente de incertidumbre que hizo que el nivel de créditos y apoyos a la vivienda cayeran, tal y como se muestra en la gráfica y cuadro siguiente: Crédito a la vivienda (miles de pesos) (2000 - 2013) 2,010 1,663 1,739 1,594

1,251 1,269 705

1,795

1,134

735 821 821

477 462

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (4) (5)

Fuente: Elaboración propia con datos de CONAVI http://www3.inegi.org.mx/sistemas/temas/default.aspx?s=est&c=17484 Nota: Una vivienda puede estar financiada por más de un organismo debido a la existencia de cofinanciamientos y los subsidios ligados a créditos. Por ello, el número de financiamientos no equivale necesariamente al número de viviendas.

Número de financiamientos por institución (miles)3 Año

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (4) 2013 (5)

Total INFONAVIT FOVISSSTE SHF 477 250 24 35 462 205 27 38 705 275 11 34 735 300 68 41 821 306 61 56 821 376 50 50 1,251 422 79 38 1,269 459 71 62 2,010 494 90 128 1,663 447 100 46 1,739 475 91 40 1,594 501 75 27 1,795 580 64 70 1,134 545 75 164

FONHAPO FONHAPO Créditos Subsidios (3) 7 NA 21 NA 21 121 4 178 2 132 0 162 1 278 0 186 NA 222 NA 181 NA 149 NA 150 NA 121 NA 85

CONAVI "Ésta Entidades Otras es tu casa" fiancieras (1) entidades (2) NA 1 160 NA 4 167 NA 10 233 NA 21 123 NA 43 221 NA 102 81 NA 166 267 131 203 157 230 199 647 160 157 572 211 130 643 166 116 559 209 118 633 165 101 ND

Fuente: Primer Informe de Gobierno 2013. Anexo Estadístico. Página 124 (Consulta: 03 de septiembre de 2013). ND y NA. Sin datos.

Un elemento más, que representa un foco rojo es el índice de morosidad: Este índice que mide la proporción de la gente que no logra completar el pago de crédito de la vivienda al final del vencimiento había venido aumentando hasta llegar a un valor de 16.2 por ciento para octubre de 2012.

1 Incluye: Banca, Sofoles, Banobras y Banjercito.

2 Incluye: PROSAVI, ISSFAM, FOVIM, PEFVM, INFONACOT, LyFC, CFE, PEMEX, SEDESOL, PDZP, 3x1 Migrantes, INI, PET, Programa Emergente de Vivienda, VIVAH, Programa de autoconstrucción, Fideicomiso para la Vivienda y el Desarrollo urbano (FIVIDESU), Fideicomiso Casa Propia (FICAPRO), PROVIVAH, PRONASOL, Asociación de Desarrolladores Independientes (ADI), Habitat México, Consejos municipales, COPLADE, DIF y OREVIS. 3 Incluye: FONHAPO "Vivienda rural" y FONHAPO "Tu Casa" que a partir de 2013 recibe el nombre de "Vivienda Digna". 4 Cierre preliminar al mes de diciembre de 2012. 5 Meta 2013.

El factor que puso de manifiesto que el sector inmobiliario en México presentaba problemas es la salida de algunas inmobiliarias de la BMV, situación que a continuación se explica: El anunció una nueva Política Nacional de Vivienda en febrero de 2013 impactó los ánimos de los inversionistas ya que advirtieron un incremento en el ciclo de trabajo (por el aumento del número de trámites que tardarán entre 6 y 8 meses), riesgos ligados a créditos sin garantía y menores subsidios lo que se provocó una ola de ventas para las desarrolladoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), dejando sin la suficiente liquidez a algunas vivienderas. Debido a esto, en agosto de 2013 se anunció la salida de la Bolsa Mexicana de valores de las desarrolladoras de vivienda: Urbi y Geo por incumplir en la entrega de sus estados financieros del segundo trimestre del año. Esto ha tenido un efecto importante en el índice Habita debido a que quedó ahora solamente integrado por Homex, Sare, Hogar y Are, lo cual muestra una pérdida en representatividad. A continuación se muestra su comportamiento:

Índice Habita (2009 -2014) 700 600 500 400 300 200 100 01.04.2014

01.01.2014

01.10.2013

01.07.2013

01.04.2013

01.01.2013

01.10.2012

01.07.2012

01.04.2012

01.01.2012

01.10.2011

01.07.2011

01.04.2011

01.01.2011

01.10.2010

01.07.2010

01.04.2010

01.01.2010

01.10.2009

01.07.2009

01.04.2009

01.01.2009

Fuente: Elaboración propia con datos de http://mx.investing.com/indices/habita-historical-data.

Lo cierto es que las desarrolladoras de vivienda Urbi, Homex y Geo han tenido problemas con sus acreedores (Banorte, Santander, HSBC y más recientemente Banamex). Por un lado, Banorte tiene pendiente una reestructura de 4,000 millones de pesos, por otro, Banco 18

Santander tiene una afectación de sus ganancias ante un aumento del 72% en las reservas por insolvencias relacionadas con las vivienderas. Además, el banco HSBC, a finales de 2013, reclamó ante tribunales, el pago de diversos préstamos a Urbi. Las desarrolladoras de vivienda además tendrán que negociar con los tenedores de certificados bursátiles o papel de deuda. A continuación se presenta el grado de morosidad por institución, entendida por el retraso en los pagos de una obligación o deuda adquirida por parte de una persona física o moral) por tipo de emisor y año de emisión 4, medido de la siguiente forma:

La emisión es un concepto relacionado a la acción de poner en circulación títulos o valores. Las emisiones son una forma como las instituciones pueden financiarse.

Sector Originador

BANCA MULTIPLE

Año de Emisión

200812

200912

201012

201112

201212

5.50

2006

4.43

9.02

12.24

14.80

18.98

22.68

24.63

2007

2.12

5.90

7.94

9.86

10.54

12.73

13.78

2008

0.25

2.10

3.00

4.75

8.25

8.39

8.50

0.78

2.38

3.86

7.57

6.85

7.05

0.52

0.33

2013 2009

0.22

2010

2.22

3.87

1.63

6.16

6.17

1.67

3.15

1.80

6.56

7.84

0.19

0.87

3.74

4.66

0.38

2.81

3.74

1.37

1.83

2011 2012 2013

INFONAVIT

2004

6.58

9.84

11.33

15.98

18.95

19.10

19.94

2005

3.86

5.77

7.53

10.48

13.33

13.74

14.45

2006

2.70

4.97

7.10

10.07

12.77

13.44

14.24

2007

1.17

3.13

5.35

7.89

10.24

11.37

12.19

2008

0.00

0.77

2.04

4.31

6.71

8.11

8.81

0.00

0.13

1.31

3.08

4.70

5.37

0.00

0.24

1.54

3.40

3.78

0.00

0.63

2.23

2.53

0.22

1.00

1.03

0.02

0.05

2009 2010 2011 2012 2013

SOFOL / SOFOM

201403

2003

2009

FOVISSSTE

201312

2003

7.85

15.40

27.60

33.71

39.96

45.29

46.94

2004

9.84

17.23

26.45

32.06

35.76

41.60

42.77

2005

7.34

13.63

22.58

28.14

38.25

40.87

41.69

2006

7.03

15.97

25.95

34.04

38.82

45.28

46.36

2007

4.72

15.60

25.82

37.48

43.68

50.83

53.12

2008

1.53

12.23

28.25

36.86

39.67

48.72

50.38

15.67

37.90

53.88

64.57

73.72

74.90

2009

Fuente: Elaboración propia con datos de la CNBV.

Parte del grado de morosidad se debe a la vulnerabilidad de las empresas frente al cambio de política para el sector de la vivienda de interés social y en lo que respecta a los complejos lejanos a las ciudades. Sin duda, dados los nuevos parámetros de calidad, muchas tierras se declararon inservibles. Resumiendo, lo que se percibe es que con la crisis inmobiliaria originada en los Estados Unidos, hubo un impacto sobre la economía de México dada la dependencia económica, esto a su vez contrajo la demanda por vivienda, al mismo tiempo que se registró una contracción 20

del 35% en el financiamiento de la banca comercial y en el INFONAVIT del 12% en términos reales. Aunado a esto, las empresas que operaban en el mercado de vivienda, las sofoles y las sofomes empezaron a tener dificultades al operar y la construcción se fue enfocando a la vivienda de bajo valor, sobretodo, por parte de las empresas públicas (esto se observa en que de 2007 a 2012 este tipo de vivienda pasó del 70% al 80% de los construido por estas empresas).Sin duda, tener empresas apalancadas y con inventarios de terrenos que no cumplen los requisitos de la nueva política de vivienda, trajo problemas de liquidez y por ello, Urbi, Homex y Geo tuvieron que salir de la BMV, mandando una señal de problemas en el sector. Ante esta situación, la presente administración llevó a cabo algunas medidas que han dado impulso y han reactivado a este ramo. VII.IV La nueva política de vivienda en México vs la anterior política. Los 4 ejes de la nueva política de vivienda son: 1. Una mayor coordinación interinstitucional, en donde la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano será la instancia coordinadora de la política de vivienda. 2. Un nuevo modelo de desarrollo urbano: reorientación de los créditos y subsidios del gobierno federal al fomento del crecimiento urbano ordenado (por lo cual quedan fuera muchos terrenos que las desarrolladoras habían adquirido, debido a que no cumplen con los requisitos) 3. Reducir el rezago de 9 millones viviendas 4. Una política de vivienda digna, que se instrumentará dando mayores créditos y subsidios para el mejoramiento y ampliación de vivienda (rural y urbana).

El nuevo modelo de vivienda estará basado en los siguientes puntos: 

Fomentar ciudades compactas (incrementando la densidad y actividad económica e inhibiendo el crecimiento de las manchas urbanas).



Buscar la movilidad sustentable, privilegiando el transporte público.



Mejorar y adquirir vivienda nueva.



Mejorar las condiciones del crédito hipotecario y promover una mayor competencia entre intermediarios financieros.

Entre las acciones que se emprendieron para poner en marcha este nuevo modelo, se encuentra: 

El cambio de las reglas de operación del programa de subsidios para vivienda (junio de 2013)5.



A fin de asegurar la calidad de reservas territoriales para la construcción de la vivienda. Se abrió el Registro Nacional de Reservas Territoriales (RENARET) la cantidad, calidad o ubicación de las tierras que fueron compradas por desarrolladoras de vivienda.

Subsidios a la vivienda Con la nueva política de vivienda, el tope para ser beneficiario de un subsidio a la vivienda por parte de CONAVI se amplió de 2.5 a 5 salarios mínimos, lo cual contempla a personas que ganan hasta 10,000 pesos mensuales. Otro requisito será el que el terreno en donde se encuentre la vivienda esté en los Esta estrategia comenzará a aplicarse a los créditos de INFONAVIT y FOVISSSTE. Los recursos con los que se cuenta para los subsidios de 2014 ascienden a 12,600 millones de pesos (mientras que en 2013 fueron de 8,000) que se repartirán en montos de 64,000 pesos para casas de un costo no mayor a los 400,000 pesos. La demanda esperada es de 1.5 millones de personas. La ubicación de las viviendas sujetas a subsidios serán en las áreas U1, U2 y U3 de los perímetros de contención urbana definidos. “Los perímetros de contención urbana: son el resultado de la aplicación de metodologías geoespaciales a partir de fuentes oficiales como INEGI, SEDESOL y CONAPO. Se clasifican en tres ámbitos o contornos: intraurbano (U1: Son zonas urbanas consolidadas con acceso a empleo, equipamiento y servicios urbanos. Resultan de la variable de Potencial de Empleo, definida como medida de accesibilidad física a los puestos de trabajo para cada localización (unidad geográfica) al interior del área urbana), primer contorno (U2: zonas en

http://www.dof.gob.mx/nota_detalle_popup.php?codigo=5304701

proceso de consolidación con infraestructura y servicios urbanos de agua y drenaje mayor al 75%) y segundo contorno (U3: zonas contiguas al área urbana, en un buffer (cinturón periférico al área urbana) definido de acuerdo al tamaño de la ciudad). La actualización de los mapas de los contornos la coordina CONAVI. Para identificar estas zonas se utilizará la cartografía proporcionada por la Subdirección General de Sustentabilidad de la CONAVI al Registro Único de Vivienda (RUV)”. (Reglas de Operación del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda, para el ejercicio fiscal 2014).

El modelo anterior de vivienda estuvo basado en lo siguiente: 

Ampliar la disponibilidad de financiamiento para aumentar el potencial de desarrollo por medio de: 1).- Modernizar a Infonavit y a Fovissste; 2).- Aumentar la cobertura de Sofoles y Somofes, para canalizar recursos al mercado de créditos y; 3).Bursatilizar a las desarrolladoras de vivienda para dar impulso al financiamiento.



La normatividad que estaba vigente generó incentivos de acumulación de reserva territorial (dada la demanda creciente), lo cual creó un exceso de inventarios y de Tierra)



Existían grandes expectativas sobre la necesidad de adquisición de vivienda y la forma en cómo el sector público las atendería (provisión de servicios públicos).

VII.V Recuperación del sector de la vivienda en 2014 De acuerdo a datos dados por Sociedad Hipotecaria Federal, en 2014 la demanda por créditos de vivienda será de 1,101,381 hogares, que representan un 3.6% menos; tomando en cuenta los siguientes factores: 

El rezago habitacional, que se calcula en 9,853,409.09 viviendas, de las cuales un 6.6% demandarán créditos.



La formación de hogares nuevos que en este año sumarán 590,000 y de los cuales 329,556 demandarán un crédito.



La movilidad habitacional este factor hará que 89,500 familias demanden una vivienda con mejores condiciones. 23



Los hogares que se estima que cumplen con las reglas de operación para adquirir un crédito serán beneficiarios de 32,000 créditos.

Viviendas nuevas por año (Miles) 1,769.2 1,598.1 1,421.7 1,482.8 1,366.4 1,177.2 815.0

2004

1,104.4

768.5

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Fuente: Elaboración propia con datos de Presidencia de la República: http://www.presidencia.gob.mx/informe/

La SEDATU6 dio a conocer cifras que apuntan hacia una reactivación del sector vivienda en México. Entre las cifras mencionadas está que los créditos de INFONAVIT y FOVISSSTE crecieron 14% respecto al primer bimestre de 2013; que el subsidio de la CONAVI creció 24%; que el financiamiento de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) aumentó 227% y que varias empresas desarrolladoras reportaron un alza en la venta de vivienda de más del 20% en 2013 y el monto del subsidio alcanzó 2,900 millones de pesos. Además, el Gobierno Federal anunció diversas acciones tendientes al fortalecimiento del sector con la creación de nuevos programas de vivienda, los cuales a continuación se resumen:

Fuente: http://www.sedatu.gob.mx/sraweb/noticias/noticias-2014/marzo-2014/18353/(Consukltado 16/06/2014)

Incremento del 50% en el presupuesto de subsidios, pasando de 8 mil a casi 12 mil

mdp. 2)

Los créditos sindicados7 que fueron impulsados por la banca de desarrollo en 2013

comenzarán a otorgarse en 2014 a pequeñas y medianas empresas. 3)

La inversión destinada a créditos individuales de vivienda se incrementará de 255 mil

mdp en 2013, a 301 mil mdp en 2014. 4)

Se apoyarán a los nuevos productos que impulsen demanda (Créditos a trabajadores

estatales y municipales; financiamiento y subsidio para vivienda en renta; acceso a una segunda hipoteca; créditos para el mejoramiento sin necesidad de dejar en garantía la subcuenta de vivienda. atención a trabajadores del FOVISSSTE mediante esquemas de cofinanciamiento con la banca comercial y/o banca de desarrollo (SHF).

El crédito sindicado es un instrumento crediticio que busca la distribución de riesgos en operaciones de financiamiento en las que existe una comunidad de intereses entre entidades distintas que confían la gestión de un crédito concedido conjuntamente a un banco agente, el cual se encarga de las relaciones entre prestamistas y el prestatario. (Bancomext)

A continuación se muestra el comportamiento de los créditos otorgados: Créditos hipotecarios 2014

2013

644,307 579,036 413,988 336,568

161,390 108,357

Adquisición

Mejoramientos

Autoproducción

Fuente: Elaboración propia con datos de la http://www.shf.gob.mx/estadisticas/EstudiosVivienda/Documents/demanda%202014.pdf

SHF.

Créditos por tipo de institución de los financia, 2014.

Adquisición Mejoramiento Autoproducción Total

Composición (%)

380,000 270,000 0 650,000 59 Infonavit 45,000 15,000 0 60,000 5 Fovissste 0 45,000 40,000 85,000 8 Fonhapo 133,536 83,988 48,357 265,881 24 Banca* Otras 20,500 0 20,000 40,500 4 entidades** 579,036 413,988 108,357 1,101,381 100 Total Fuente: SHF http://www.shf.gob.mx/estadisticas/EstudiosVivienda/Documents/demanda%202014.pdf *El concepto de Banca incluye a la Banca Múltiple, SOFOMES, Microfinancieras y otras instituciones que promueven productos para la vivienda. Además el concepto de otras entidades incluye: Orevis, Banjército, Issfam, Pemex, hábitat y otras agencias productoras de vivienda u otorgan créditos para adquisición y autoproducción.

Entre 2013 y 2014 hubo una ligera caída en los créditos otorgados para la adquisición pero un aumento los créditos otorgados en el mejoramiento de las viviendas.

VII.VI Modelo econométrico e interpretación de resultados A partir de la ENIGH 2012, a continuación se realiza un análisis para buscar una relación entre la adquisición de una vivienda y la familia (integrada y desintegrada). Correlación entre adquisición de vivienda y familias integradas *En este modelo se toman en cuenta a los solteros Interpretación: existe evidencia de que las familias integradas tienen una mayor probabilidad de adquirir una vivienda, respecto a las familias desintegradas.

Fam = Familia integrada o pareja casada Tenencia = Vivienda adquirida Pinst = Crédito de instituciones Pres5 = Préstamos de familiares o amigos Ppro = Préstamos de familiares o amigos o ingresos propios

. dprobit

fam tenencia2

Iteration 0: Iteration 1: Iteration 2:

log likelihood = -5886.2717 log likelihood = -5848.8866 log likelihood = -5848.8768

Probit regression, reporting marginal effects

Log likelihood = -5848.8768

fam tenenc~2* obs. P pred. P

dF/dx .090563 .7078202 .7089846

Std. Err. .01069

z 8.67

Number of obs LR chi2(1) Prob > chi2 Pseudo R2

P>|z|

x-bar

0.000

.72773

[

= 9744 = 74.79 = 0.0000 = 0.0064

95% C.I. .069611

]

.111515

(at x-bar)

(*) dF/dx is for discrete change of dummy variable from 0 to 1 z and P>|z| correspond to the test of the underlying coefficient being 0

Correlación entre una familia integrada y el acceso a crédito de instituciones para adquisición de vivienda : *se incluye a los solteros

Interpretación: existe evidencia de que las familias integradas tienen una mayor probabilidad de acceder a un crédito hipotecario, respecto a las familias desintegradas.

. dprobit fam pinst Iteration 0: Iteration 1: Iteration 2:

log likelihood = -5886.2717 log likelihood = -5883.0137 log likelihood = -5883.0131

Probit regression, reporting marginal effects

Log likelihood = -5883.0131

fam pinst* obs. P pred. P

dF/dx

Number of obs LR chi2(1) Prob > chi2 Pseudo R2

Std. Err.

P>|z|

x-bar

.0364086

.0139611

2.54

0.011

.115661

.7078202 .7079374

(at x-bar)

[

= 9744 = 6.52 = 0.0107 = 0.0006

95% C.I.

.009045

]

.063772

(*) dF/dx is for discrete change of dummy variable from 0 to 1 z and P>|z| correspond to the test of the underlying coefficient being 0

Correlaci贸n entre la adquisici贸n de vivienda y una familia integrada. *En esta regresi贸n se excluye a los solteros

Interpretaci贸n: existe evidencia de que las familias integradas tienen una mayor probabilidad de adquirir una vivienda, respecto a las familias desintegradas. . dprobit

fam tenencia2

Iteration 0: Iteration 1: Iteration 2:

log likelihood = -4856.5601 log likelihood = -4854.0503 log likelihood = -4854.0501

Probit regression, reporting marginal effects

Log likelihood = -4854.0501

fam tenenc~2* obs. P pred. P

dF/dx .0230863 .768468 .768585

Std. Err. .010416

z 2.24

Number of obs LR chi2(1) Prob > chi2 Pseudo R2

P>|z|

x-bar

0.025

.747409

[

= 8975 = 5.02 = 0.0251 = 0.0005

95% C.I. .002671

]

.043501

(at x-bar)

(*) dF/dx is for discrete change of dummy variable from 0 to 1 z and P>|z| correspond to the test of the underlying coefficient being 0

Correlación entre una familia integrada y adquisición por parte de amigos y familiares. *En esta regresión se excluye a los solteros

Interpretación: existe evidencia de que las familias integradas tienen una mayor probabilidad de acceder a un préstamo por parte de familiares o amigos, respecto a las familias desintegradas.

. dprobit fam pres5 Iteration 0: Iteration 1: Iteration 2:

log likelihood = -3379.0321 log likelihood = -3371.7141 log likelihood = -3371.7049

Probit regression, reporting marginal effects

Log likelihood = -3371.7049

fam pres5* obs. P pred. P

dF/dx

Number of obs LR chi2(1) Prob > chi2 Pseudo R2

Std. Err.

P>|z|

x-bar

.0433162

.0107918

3.78

0.000

.181518

.8243949 .8249594

(at x-bar)

[

= 7272 = 14.65 = 0.0001 = 0.0022

95% C.I.

.022165

]

.064468

(*) dF/dx is for discrete change of dummy variable from 0 to 1 z and P>|z| correspond to the test of the underlying coefficient being 0

Correlación entre una familia con parejas casadas y la adquisición de una vivienda. *Se hace la distinción entre parejas casadas y en unión libre Interpretación: existe evidencia de que las parejas casadas tienen una mayor probabilidad de adquirir una vivienda, respecto a las parejas en unión libre.

. dprobit

fam tenencia2

Iteration 0: Iteration 1: Iteration 2:

log likelihood = -3808.5263 log likelihood = -3720.3219 log likelihood = -3720.212

Probit regression, reporting marginal effects

Log likelihood =

fam tenenc~2* obs. P pred. P

-3720.212

dF/dx -.1634473 .2409743 .2363827

Std. Err. .0129161

z -13.35

Number of obs LR chi2(1) Prob > chi2 Pseudo R2

P>|z|

x-bar

0.000

.753081

[

= 6897 = 176.63 = 0.0000 = 0.0232

95% C.I.

]

-.188762 -.138132

(at x-bar)

(*) dF/dx is for discrete change of dummy variable from 0 to 1 z and P>|z| correspond to the test of the underlying coefficient being 0

Correlación entre una familia con parejas casadas y el acceso a crédito para vivienda por parte de instituciones. *Se hace la distinción entre parejas casadas y en unión libre (instituciones) Interpretación: existe evidencia de que las parejas casadas tienen una mayor probabilidad de acceder a crédito para una vivienda, respecto a las parejas en unión libre.

. dprobit fam pinst Iteration Iteration Iteration Iteration

0: 1: 2: 3:

log log log log

likelihood likelihood likelihood likelihood

= = = =

-3808.5263 -3772.5784 -3772.2672 -3772.2671

Probit regression, reporting marginal effects

Log likelihood = -3772.2671

fam pinst* obs. P pred. P

dF/dx

Std. Err.

-.1268124

.0129075

.2409743 .2382059

(at x-bar)

z -8.20

Number of obs LR chi2(1) Prob > chi2 Pseudo R2

P>|z|

x-bar

0.000

.120922

[

= 6897 = 72.52 = 0.0000 = 0.0095

95% C.I.

]

-.152111 -.101514

(*) dF/dx is for discrete change of dummy variable from 0 to 1 z and P>|z| correspond to the test of the underlying coefficient being 0

Correlación entre una familia con parejas casadas y el acceso a préstamos para vivienda por parte de familiares, amigos o bien ingresos propios. *Se hace la distinción entre parejas casadas y en unión libre (instituciones) Interpretación: existe evidencia de que las parejas casadas tienen una mayor probabilidad de acceder a un préstamo para una vivienda por parte de familiares, amigos o con ingresos propios, respecto a las parejas en unión libre.

. dprobit fam ppr2 Iteration 0: Iteration 1: Iteration 2:

log likelihood = -3808.5263 log likelihood = -3784.9549 log likelihood = -3784.9463

Probit regression, reporting marginal effects

Log likelihood = -3784.9463

fam ppr2* obs. P pred. P

dF/dx

Std. Err.

-.0719685

.0105696

.2409743 .239588

(at x-bar)

z -6.87

Number of obs LR chi2(1) Prob > chi2 Pseudo R2

P>|z|

x-bar

0.000

.581122

[

= 6897 = 47.16 = 0.0000 = 0.0062

95% C.I.

]

-.092685 -.051252

(*) dF/dx is for discrete change of dummy variable from 0 to 1 z and P>|z| correspond to the test of the underlying coefficient being 0

VII Recomendaciones La principal recomendación es impulsar políticas públicas que fortalezcan a las familias dado que esta estrategia favorece la formación de patrimonio. Evaluar constantemente la política de vivienda dando certidumbre al sector y evitar poner gravámenes que sólo lo deprimen. Impulsar ciudades o centros urbanos compactos con usos mixtos a fin de acercar los centros laborales de los habitacionales. Canalizar mayores recursos para la provisión de servicios públicos de calidad y vías de comunicación, estratégicas y efectivas. No construir en zonas de riesgo y penalizar de forma justa a quien lo haga. Contar con una mayor supervisión en la calidad de los materiales de construcción. Crear áreas verdes suficientes por cada conjunto habitacional independientemente de su ubicación.

VIII.

Conclusiones y nueva agenda de investigación

De acuerdo a esta investigación se encontró evidencia de que una familia integrada es un factor que facilita la formación de un patrimonio y en ese sentido, un hogar desintegrado queda en desventaja respecto a la formación de un patrimonio.

La evidencia empírica muestra que las familias integradas tienen mayores probabilidades para adquirir una vivienda; para acceder a un crédito por parte de INFONAVIT, FOVISSSTE u otra institución; o bien, para adquirir un préstamo por parte de familiares, amigos e incluso ingresos propios. Más aún se encontró que si se distingue entre parejas casadas o las que se encuentran en unión libre, las primeras tienen mayores probabilidades también para adquirir una vivienda; para acceder a un crédito por parte de INFONAVIT, FOVISSSTE u otra institución; o bien, para adquirir un préstamo por parte de familiares, amigos e incluso ingresos propios.

En ese sentido, toda política pública dirigida a fortalecer a la familia, tendrá entre otros impactos positivos, favorecer la formación de un patrimonio para cada generación.

Además se concluye que ha habido un gran avance en materia de vivienda en México debido a que en 20 años, el número de viviendas se duplicó llegando a la cifra de 28,614,991.

En 2007 se observa que el tipo de vivienda que predominaba por los apoyos gubernamentales era da económica cuyo precio era menor a los 128 SMM, mientras que en 2012 cobró mayor peso en la construcción de vivienda con apoyos gubernamentales la popular cuyo precio rondaba entre 128 SMM y 158 SMM. Todo esto, principalmente bajo un esquema horizontal. A pesar de esa extensión en la mancha urbana, el principal reto lo constituye la superación de carencias por calidad y espacios de vivienda, por un lado y respecto a los servicios, por otro. Sobre todo en el sector rural. Asimismo, lo que se observa es que los estados con el mayor número de carencias siguen siendo Guerrero, Chiapas y Oaxaca.

Los focos rojos que se presentaron en el sector inmobiliarios y que parecían señales de una crisis son: un aumento en la tasa de morosidad (16.2% en 2012), un marcado abandono de casas (119,960 en 2013), la pérdida en el valor de algunas empresas inmobiliarias (sobre todo aquellas que se enfocaron en viviendas de bajo costo), el aumento en el precio de la vivienda (reflejado en el incremento del índice de Vivienda HABITA) y una ligera caída en el nivel de créditos otorgados. Por otra parte, en 2013 se produjo una salida de algunas inmobiliarias de la BMV debido a que no presentaron sus balances dada la falta de liquidez que enfrentaron. Esta falta de liquidez se provocó debido al tipo a que con el anuncio de la nueva política de vivienda muchos terrenos ya adquiridos por las vivienderas (con un alto % de deuda) quedaron fuera, por no cumplir con los nuevos requisitos.

Pasar a un modelo de ciudades compactas con construcciones verticales (dentro de los perímetros de contención urbana) y bajo nuevos requerimientos de sustentabilidad ha llevado al gobierno a re-direccionar los subsidios y a ampliarlos a personas con 5 SMM en lugar del tope de 2.5 SMM. De esta forma la nueva política de vivienda pretende impulsar la demanda y dar certidumbre, evitando así que este sector entre en crisis.

La nueva agenda de investigación deberá estar dirigida a la evaluación de la nueva política de vivienda en cuando a la calidad de las viviendas construidas, el acceso a servicios y la cercanía de los centros de trabajo.

IX.

Bibliografía

BBVA Bancomer. Situación inmobiliaria en México. Enero 2013. CANADEVI. El modelo de vivienda impulsa a México hacia el desarrollo económico, social y ambiental. Octubre 2011. CIDOC; SHF Estado Actual de la Vivienda en México 2013. 2013. GERTLER, P. (2007). Housing, Health and Happiness. World Bank Policy Research Working Paper 4214. IMCO. Viviendas para desarrollar ciudades. Índice de Competitividad Municipal en materia de vivienda 2012. PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA. Primer Informe de Gobierno. ANEXO 2013. SEDATU: Política Nacional Urbana y de Vivienda. Reglas de Operación 2014. Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidios Federales de Vivienda. 2014. SHF. México: Rezago habitacional, demanda de vivienda 2012 y bono demográfico. Abril 2012. VARIAN. Hal. R. “Microeconomic Analysis”. Third Edition (University of Michigan). Sitios de internet http://www.conavi.gob.mx/ http://www.shf.gob.mx/ http://www.inegi.org.mx/est/contenidos/Proyectos/encuestas/hogares/regulares/enigh/ http://www.banxico.org.mx/

http://imco.org.mx/home/ http://www.coneval.gob.mx/Paginas/principal.aspx http://www.presidencia.gob.mx/informe/ http://www.sra.gob.mx/sraweb/ http://www.economia.unam.mx/cedrus/investigacion/propuestas-politica/vivienda.html http://mx.investing.com/indices/habita-historical-data. http://www.cnbv.gob.mx/Paginas/default.aspx

Anexo 1

Créditos otorgados para vivienda (miles) (2000 - 2013)

INFONAVIT

FOVISSSTE

SHF 580

422

459

494 447

475

545

501

376 275

250

300

306

205 38 27

35 24

34 11

79 38

128

100

164

70 75 27

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (4) (5) Fuente: Elaboración propia con datos de Presidencia. http://www.presidencia.gob.mx/informe/

Créditos otorgados a vivienda (miles) 2007 - 2013 FONHAPO Subsidios (3)

CONAVI "Ésta es tu casa"

Entidades fiancieras (1)

203 186

230 222 199

131

211 181 160 157

209 166

149 130

165

150 116

121 101 118 85

2007

2008

2009

2010

2011

2012 (4)

2013 (5)

Fuente: Elaboración propia con datos de Presidencia. http://www.presidencia.gob.mx/informe/

Créditos otorgados para vivienda por otras entidades* (miles) 2000 - 2012 647

643 572

233 160

167

633 559

267

221

157

123

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (4)

Incluye: PROSAVI, ISSFAM, FOVIM, PEFVM, INFONACOT, LyFC, CFE, PEMEX, SEDESOL, PDZP, 3x1 Migrantes, INI, PET, Programa Emergente de Vivienda, VIVAH, Programa de autoconstrucción, Fideicomiso para la Vivienda y el Desarrollo urbano (FIVIDESU), Fideicomiso Casa Propia (FICAPRO), PROVIVAH, PRONASOL, Asociación de Desarrolladores Independientes (ADI), Habitat México, Consejos municipales, COPLADE, DIF y OREVIS. Fuente: Elaboración propia con datos de Presidencia. http://www.presidencia.gob.mx/informe/

Destinos de los financiamientos para la vivienda (1994 -2012)

Adquisición de Vivienda (5)

2012 (8)

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1,200 1,000 800 600 400 200 0

Mejoramientos (6)

Otras soluciones (7) (5) Adquisición de vivienda incluye: Vivienda nueva, usada, en arrendamiento, con disponibilidad de terreno, pie de casa, autoconstrucción y autoproducción. (6) Mejoramientos incluye: Ampliación y Rehabilitación. (7) Otras soluciones incluye: Pago de pasivos, Refinanciamiento hipotecario, Pago de enganche, Liquidez, Adquisición de suelo, Urbanización para el uso habitacional, Lotes con servicios. Fuente: Elaboración propia con datos de Presidencia. http://www.presidencia.gob.mx/informe/

1,400,000.0 1,200,000.0 1,000,000.0 800,000.0 600,000.0 400,000.0 200,000.0 0.0

Oct-Dic 1994 Oct-Dic 1995 Oct-Dic 1996 Oct-Dic 1997 Oct-Dic 1997 Oct-Dic 1998 Oct-Dic 1999 Oct-Dic 2000 Oct-Dic 2000 Oct-Dic 2001 Oct-Dic 2002 Oct-Dic 2003 Oct-Dic 2003 Oct-Dic 2004 Oct-Dic 2005 Oct-Dic 2006 Oct-Dic 2006 Oct-Dic 2007 Oct-Dic 2008 Oct-Dic 2009 Oct-Dic 2009 Oct-Dic 2010 Oct-Dic 2011 Oct-Dic 2012 Oct-Dic 2012 Oct-Dic 2013

Crédito de bancos comerciales (millones de pesos)

Consumo

Vivienda

Empresas

Fuente: Elaboración propia con datos de Banxico. Incluye la cartera de crédito total directa (vigente y vencida) y la cartera asociada a programas de reestructura (UDIs). Incluye personas físicas con actividad empresarial. http://www.banxico.org.mx/SieInternet/consultarDirectorioInternetAction.do?accion=consultarCuadro&idCuadro=CF297 &sector=19&locale=es

Crédito otorgado por la Banca de Desarrollo (millones de pesos) 250,000.0 200,000.0 150,000.0 100,000.0 50,000.0

Oct-Dic 1994 Oct-Dic 1995 Oct-Dic 1996 Oct-Dic 1996 Oct-Dic 1997 Oct-Dic 1998 Oct-Dic 1998 Oct-Dic 1999 Oct-Dic 2000 Oct-Dic 2000 Oct-Dic 2001 Oct-Dic 2002 Oct-Dic 2002 Oct-Dic 2003 Oct-Dic 2004 Oct-Dic 2004 Oct-Dic 2005 Oct-Dic 2006 Oct-Dic 2006 Oct-Dic 2007 Oct-Dic 2008 Oct-Dic 2008 Oct-Dic 2009 Oct-Dic 2010 Oct-Dic 2010 Oct-Dic 2011 Oct-Dic 2012 Oct-Dic 2012 Oct-Dic 2013

0.0

Consumo

Vivienda

Empresas

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