Evolutions dE la propriété bâtiE à bEssinEs-sur-GartEmpE, HautE-viEnnE
ANNEXES AlexAne FrAnçois CéCile TopArT ClArA loukkAl FlorenCe GAulTier luCile BiArroTTe
Sous la direction de Xavier Desjardins, Maître de conférences en aménagement et urbanisme à l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, directeur de l’équipe CRIA de l’UMR Géographie-Cités
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ommaire
1. Complément de l’état de l’art
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2. Traitements statistiques de la base de données
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3. Grille d’entretien
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Complément de l’état de l’art
BERGEL P., DESPONDS D., JEAN S., LE GOFF W., (2008), Le renouvellement de la ville : vecteur de sélection sociale ou levier de justice urbaine ?, rapport réalisé pour le PUCA et le MEEDDAT (contrat n°F05.46CO050000054). Programme de recherche : « Renouveler l’urbain au nom de la mixité ? ». (357 p.) Rapport disponible chez Urbamet (http://www.urbamet.com/) aux côtes suivantes : PUCA 1156 ; CDU 63505 ; CDU 08-POL VIL04 – 63505. Afin de ne pas alourdir la lecture de notre dossier, nous avons décidé de détailler en annexe la méthodologie utilisée par cette équipe de recherche pour dépouiller les informations sur les transactions immobilières, car elle est extrêmement proche de la nôtre, bien qu’elle ne soit pas appliquée au même type de base : nous avons en effet créé notre propre base de données à partir d’actes notariaux scannés, alors que ces chercheurs ont acheté des bases de données déjà renseignées par les notaires. Ces bases sont cependant remplies de façon similaire, ce qui implique des traitements et des précautions identiques et nous permet de retenir de nombreuses informations du rapport. Ce qui nous intéresse dans cette étude est la présentation détaillée des sources et méthodologies (3ème partie, p.76). Pour comprendre la réalité des territoires étudiés, « le recours aux données conventionnelles du recensement de population produit par INSEE ne peut suffire. Dans l’attente des résultats de 2008, les dernières données disponibles remontent à 1999 et n’offrent pas une actualisation suffisamment régulière permettant de saisir des inflexions dans l’évolution des territoires. » (p.77). Bien que nous réalisions notre enquête en 2013-2014, nous rencontrons le même type de problème, car les données INSEE sont insuffisantes en ce qui concerne les territoires humainement peu denses comme celui que nous étudions (Voir partie I.1 du tome « Evolution de la propriété bâtie à Bessines-sur-Gartempe, Haute-vienne ») Ainsi « deux sources non conventionnelles s’offraient, les fichiers Filocom résultant d’une exploitation des données de la DGI et les bases des notaires » : BIEN pour l’Île-de-France et PERVAL pour le reste du territoire français (p.77). Les données notariales concernent les biens immobiliers ayant fait l’objet d’une acquisition (Le site de la Chambre des Notaires de Paris (http://www.paris.notaires.fr/prix/info_prix.php) fournit des indications sur cette base ainsi que sur les conditions de son exploitation). Ces données ont rarement été exploitées, et l’équipe du PUCA a donc voulu « évaluer l’intérêt des ces sources dans le cadre d’une étude portant sur les conséquences des opérations de renouvellement urbain » (p.77). •
Intérêt de ces sources dans le cadre d’une étude en géographie urbaine
« Les bases BIEN et PERVAL suscitent depuis un certain temps l’intérêt des chercheurs, quelle que soit leur discipline de référence (géographie, économie ou sociologie). De fait, les informations qui y figurent offrent un éclairage sur les problématiques liées aux questions d’aménagement. Si ces bases ne nous décrivent pas de façon exhaustive le parc de logements disponibles sur un territoire donné, elles saisissent sa réalité sous l’angle des actes de propriété au moment des acquisitions (qu’il s’agisse d’une première acquisition ou d’une mutation). C’est à dire au moment particulier où des ménages (…) opèrent un choix : vendre, acquérir, s’implanter ici plutôt qu’ailleurs. » (p.144). Ces bases n’informent ni sur les permis de construire, ni sur les spécificités du parc local de logements,
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mais sur le seul sous-ensemble des biens faisant l’objet d’une transaction. Elles apportent des informations indispensables sur la typologie des biens échangés (appartement, maison, terrain) et sur la qualité des logements (nombre de pièces, présence d’une cave, d’un balcon, d’un garage, d’un jardin, etc.). « Par ailleurs, les informations concernant la géolocalisation permettent d’identifier de façon précise les lieux où se déroulent ces transactions (...)». Ces bases permettent aussi une étude temporelle fine : « il a été possible, comme nous avons pu le montrer, d’effectuer un suivi à l’année et donc de discerner les inflexions fines des marchés immobiliers. L’accès aux données exhaustives permet en effet de procéder à des regroupements choisis et de procéder par tâtonnements successifs avant de retenir l’échelle d’investigation la plus pertinente. Une telle liberté est appréciable, elle est en outre indispensable dans une démarche de recherche. » (p.144). •
Intérêt de ces bases dans le cadre d’une étude en géographie sociale
Grâce à ces bases on peut aborder la question du profil des anciens et nouveaux propriétaires de biens immobiliers, de l’orientation des flux résidentiels, des motivations présidant à l’acte d’acquisition, en fait tous les aspects concernant les populations effectuant des transactions. « Ces aspects sont d’autant plus intéressants qu’ils permettent d’appréhender l’un des mécanismes de l’évolution sociale des territoires. Chaque transaction opérée s’effectue en effet au sein d’un territoire donné et contribue soit à renforcer le profil existant, soit à le modifier touche par touche. Autrement dit, il devient envisageable d’appréhender les évolutions sociales fluctuantes de territoires délimités au préalable. » (p.145) Cela est d’autant plus vrai lorsqu’on dispose d’une base de données avec des milliers de transactions, ce qui n’est pas notre cas. « Ces thématiques sont couvertes à l’échelle de l’IRIS par les multiples informations provenant des RGP : profil social et structures démographiques des ménages résidant, indications sur les mobilités résidentielles, etc. Toutefois, ces informations pâtissent de plusieurs handicaps. Outre la lenteur de leur réactualisation, ces informations manquent de précision, en particulier sur les questions migratoires. Si l’on peut disposer de renseignements sur les personnes et ménages venus résider dans un territoire, l’orientation des flux (commune de provenance), comme la temporalité de ces migrations (moment de l’installation) échappent au filtre statistique. » (p.145). Ces bases regroupant les informations notariales permettent donc « dans certains domaines de palier les lacunes des données les plus habituellement exploitées par les chercheurs en géographie sociale. D’abord, des informations variées sont disponibles sur le profil des nouveaux et anciens ménages propriétaires (catégorie sociale, même si celle-ci ne figure que pour le propriétaire de référence, âge, nationalité). (...) Ensuite, la provenance géographique des nouveaux propriétaires de biens immobiliers constitue un indicateur dont l’utilité est évidente. Peuvent en effet être générées des cartes faisant apparaître le bassin de recrutement des ménages s’implantant sur une commune donnée. (...) Les bases BIEN et PERVAL ouvrent ainsi la perspective de construire des outils portant sur les dynamiques territoriales à des échelles fines. En cela, ces bases s’inscrivent à nouveau en complémentarité et non en concurrence avec les données conventionnelles de l’INSEE ou avec les fichiers FILOCOM. En conséquence, il semble hasardeux de les exclure d’une démarche de recherche ayant pour objectif de croiser les questions immobilières avec les
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questions sociales. Ces bases ne peuvent cependant suffire à couvrir ces champs de recherche. Rappelons en effet qu’elles ne fournissent d’informations que sur les nouveaux ménages propriétaires. Sur certains territoires ceux-ci sont fortement dominants, sur d’autres, ils ne correspondent qu’à une faible portion de la population résidente. Par ailleurs, font défaut des informations essentielles sur la structure des ménages (nombre d’enfants, niveau de revenu ou de patrimoine, etc.) ». (p145-146) •
Qualité des données
Les auteurs conseillent tout d’abord de vérifier la qualité de l’information avant l’exploitation de la base. Il faut extraire les informations utiles et évaluer leur qualité dans le temps. BIEN et PERVAL sont alimentées par des informations transmises en flux continu par les notaires. Leur qualité est liée à la rigueur avec laquelle ceux-ci recueillent et transmettent les données nécessaire à l’établissement des actes de propriété. Cela pose bien sûr des problèmes de fiabilité des informations et de stabilité dans le temps. « Ces points méritent attention car ils sont susceptibles de nuire à la qualité des analyses » (p78). Nous avons nous mêmes été confrontées à ces problèmes de retranscription et de variabilité en fonction des notaires et au cours du temps, la période que nous recouvrions étant d’autant plus étendue (de 1965 à 2013). Les actes des années 1960 étaient parfois quasiment illisibles, tapés à la machine à écrire avec des corrections manuscrites, et n’étaient bien sûr pas organisés de la même façon que des actes réalisés en 2012. •
Type de transactions retenues
Tout comme l’équipe de Pierre Bergel et Didier Desponds, nous n’avons retenu que les transactions présentant un intérêt évident pour notre étude, c’est-à-dire celles qui correspondent à des acquisitions de bâtiments (dans le neuf comme dans l’ancien). Cependant, nous avions sélectionné les parcelles bâties qui nous intéressaient à partir du cadastre actuel, ce qui fait que nous avons aussi gardé des transactions portant d’abord sur des terrains non bâtis qui ont été construits par la suite, afin d’étudier l’évolution des parcelles sur un temps long.
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Taux de renseignement de chaque variable
Contrairement aux bases BIEN et PERVAL dans lesquelles 100 % des transactions disposent de l’information sur la variable « Prix », notre base de données n’est que très peu fiable sur ce point : 34% de prix renseignés, ce qui est inexploitable. •
Variables de descriptions des propriétaires
Les variables de description des nouveaux et anciens propriétaires de biens immobiliers sont destinées à caractériser leurs profils. Disposant des localisations précises grâce aux adresses des biens et numéros de parcelles, il est alors envisageable de comparer leurs profils à ceux qui sont déjà implantés et à ceux qui quittent la parcelle.
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Le profil social des nouveaux et anciens propriétaires est déterminé par la Catégorie Socio-Professionnelle (CSP) du propriétaire de référence (correspondant à la « personne de référence du ménage » définie par l’INSEE). Cette information résulte de la profession déclarée par le propriétaire et conduit ensuite à un réencodage selon les mêmes règles méthodologiques que celles de l’INSEE. En découlent plusieurs modalités : agriculteurs, artisans et commerçants, CPIS, professions intermédiaires, employés, retraités, autres, sans activité. Ces données peuvent faire l’objet d’une exploitation dans des conditions satisfaisantes, si l’on dispose d’assez d’informations à l’échelle du territoire étudié. (p.92) Des informations sont également disponibles sur l’âge des nouveaux et anciens propriétaires avec, dans ce domaine, la même remarque que pour les catégories sociales. Il s’agit de l’âge de la personne de référence (p.92). La commune d’origine des nouveaux propriétaires est une donnée riche lorsqu’il s’agit d’analyser les mobilités résidentielles. Pourront ainsi être réalisées des cartes des bassins de provenance des nouveaux propriétaires de biens sur une commune donnée. Il devient ainsi envisageable de construire des cartes de l’aire de recrutement des ménages ayant acquis un bien immobilier dans un territoire donné. On pourra donc déterminer si ces acquisitions correspondent à des mobilités résidentielles de proximité ou de mobilités de plus long rayon d’action. (p96)
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Traitements statistiques de la base de donnĂŠes
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Grille d’entretien
ANR – Atelier Professionnel M2 Projets d’aménagement Carré Limousin – Trame d’entretien sur les parcours résidentiels et déplacements quotidiens Code de l’entretien : Nom de l’enquêtrice : Lieu de l’enquête (adresse postale) : Date : Nom enquêté-e-s :
PARCOURS RÉSIDENTIEL 1) En quelle année avezavez-vous emménagé dans ce logement ? ……………………………………………………………… ………………………………........................................................
Là depuis : Moins de 5 ans Entre 5 et 10 ans Entre 10 et 15 ans Entre 15 et 25 ans Plus de 25 ans
2) PouvezPouvez-nous raconter ce qui vous a amené à vous installer ici ? (préciser en fonction de la localisation du lieu de résidence) ? Dans cette commune ? Dans ce quartier ? …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………….
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2 3) Nous aimerions reconstituer avec vous la liste des lieux où vous avez habité. PouvezPouvez vous les citer, en précisant à chaque fois la commune et avec qui vous habitiez ?
Localisation commune et adresse
Durée
Composition du Statut Raisons du ménage Propriétaire (achat Type de changement de Personne seule sans Taille Tail le du neuf/ancien/ logement résidence enfant, Couple sans logement construction/ maison, Raisons familiales, enfant, Famille (m² et/ou nb de héritage) OU appartement monoparentale, Couple professionnelles, pièces) Locataire (bailleur ... nuisances… avec enfant(s), Autre privé/social) ménage
Lieu de résidence 1 Lieu de résidence 2 Lieu de résidence 3 Lieu de résidence 4 Lieu de résidence 5 Lieu de résidence 6
4) Quels sont les lieux qui ont le plus compté pour vous ? ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………
5) AvezAvez-vous l’intention de déménager dans les mois à venir ? Si oui, pour quelles raisons ? ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… Code de l’entretien : 20
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3 6) Si vous aviez un budget illimité, à quel qu el endroit et dans quel type de logement souhaiteriezsouhaiteriez-vous habiter ? ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… LOGEMENT : bâti en soi, propriété 7) Avez Avez--vous mis longtemps pour trouver votre logement actuel ? Si oui, pourquoi ? Que cherchiezcherchiez-vous ? ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… 8) Qu’estQu’est -ce qui vous plaît particulièrement dans votre logement ? Que regretteriezregretteriez-vous si vous deviez le quitter ? ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… 9) AvezAvez-vous réalisé des travaux ou des changements c hangements dans votre logement ? ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… HABITAT ÉLARGI 10)
Quand on vous demande où vous habitez, que répondezrépondez -vous ?
Et plus précisément, quand on vous demande dans quel type de commune, de quartier, que dites-vous ? En ville, à la campagne... ? Mots qui viennent spontanément ? Hameau ? Bourg ? Commune ? ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… 11) Qu’estQu’est -ce que vous aimez dans les environs de votre logement ? Y -a-t -il des des choses qui vous déplaisent dépl aisent ? (Quels mots viennent spontanément ? Quartiers ? Hameau ? Nature ?...) ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………
Code de l’entretien :
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4 12) AvecAvec-vous de la famille à proximité ? D es amis ? ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… 13) Quels sont les avantages et les inconvénients inconv énients de vivre dans votre commune ? Dans votre département ? Dans votre région ? ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… 14)
Conseilleriez Conseill eriezeriez-vous à des amis de venir vivre ici ? Pourquoi ?
………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… MOBILITES 15)
En général, quand vous vous déplacez, c’est pour quelles raisons ? (ce qui sort
spontanément) ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………… 16)
PossédezPossédez-vous un véhicule ? De quel type ty pe ?
Nous aimerions reconstituer avec vous l’ensemble des lieux entre lesquels vous vous déplacez. (On n’aborde pas les coûts et les distances, mais éventuellement si les gens en parlent…).
Code de l’entretien : 22
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17) Quels sont les différents types de commerces (marchés, supermarchés, discounts et petits commerces) que vous fréquentez le plus souvent ? COMMERCES Type de commerce (alimentaire, non alimentaire à préciser) Commune (et adresse si possible) À quelle fréquence vous rendezrendez -vous dans ce commerce ? Avec qui vous y rendezrendez-vous ? Modes de transport (Véhicule personnel / Covoiturage / Deux roues / A pied / Transport en commun Autre (combinaison de deux moyens de transports
Temps de trajet ?
18) AvezAvez-vous d’autres pratiques de consommation ? UtilisezUtilisez-vous des modes d’achat en ligne (Internet) ? Services de livraison / repas ? AvezAvez-vous recours à des prestations à domicile (coiffeuse, infirmière…) ? ……………………………….……………………………….………………………………………………………………….………… …………………….…………………………….………………………………………………………………….……………………… ……….……………………………….………………………………………………………………….………………………………. ……………………………….……………………………………………………………………………………………………………
Code de l’entretien :
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6 19) Quels sont les services et équipements auxquels vous avez recours (établissements scolaires ou de santé, services courants tel que la banque, le coiffeur ou la poste...) le plus souvent ? EQUIPEMENTS ET SERVICES Type d’équipement ou service ? Commune (et adresse si possible) À quelle fréquence vous rendezrendez-vous dans ce service ? Avec qui vous y rendezrendez vous ? Modes de transport (Véhicule personnel / Covoiturage / Deux roues / A pied / Transport en commun Autre (combinaison de deux moyens de transports
Temps de trajet ?
20) Quelles sont les activités de loisirs (sport, culture, etc.), associatives ou religieuses que vous pratiquez le plus souvent ou qui sont les plus importantes pour vous ? ACTIVITÉS DE LOISIRS, ASSOCIATIVES OU RELIGIEUSES Type d’activité Commune (ou adresse si possible),
préciser si en plein air/en intérieur À quelle fréquence pratiquezpratiquez -vous cette activité ? Avec qui vous y rendezrendez vous ? Modes de transport (Véhicule personnel / Covoiturage / Deux roues / A pied / Transport en commun Autre (combinaison de deux moyens de transports
Temps de trajet ?
Code de l’entretien : 24
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7 21) Comme pour vos pratiques de consommation et de loisirs, nous nous intéressons maintenant à vos sorties les plus fréquentes : visites de vos proches (famille ou amis), sorties au café, au restaurant, pour faire la fête, etc. SORTIES DE SOCIABILITÉ Quel est le type de sortie ? Commune (et adresse si possible) À quelle fréquence ? Avec qui vous y rendezrendez vous ? Modes de transport (Véhicule personnel / Covoiturage / Deux roues / A pied / Transport en commun Autre (combinaison de deux moyens de transports
Temps de trajet ?
22) MOBILITES D’ACTIVITE PRINCIPALE TravaillezTravaillez-vous ou étudiezétudiez-vous ? Les membres de votre ménage travaillenttravaillent -ils, fontfont -ils des études (collège, lycée, supérieur ?) ou sontsont -ils en recherche d’emploi ? Personne Age Activité Lieu(x) de travail (commune(s), adresse(s)) A quelle fréquence ? Avec qui vous y rendez vous ? Modes de transport (Véhicule personnel / Covoiturage / Deux roues / A pied / Transport en commun Autre (combinaison de deux moyens de transports
Temps de trajet ?
Code de l’entretien :
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8 23) Pour résumer, pourriez journée rnée type en semaine ? Où allezp ourriezourriez-vous nous décrire une jou allezvous, pour quelles activités, et comment ?
N’hésitez pas à détailler même les plus petits trajets à pied, et les petites activités ! ……………………………….……………………………….………………………………………………………………….………… …………………….……………………………….………………………………………………………………….…………………… ………….……………………………….…………………………………………………………………….…………………………… ………………………………….……………………………….……………………………….………………………………………… ………………………….……………………………………………………………….……………………………….………………… 24)
PourriezPourriez-vous nous décrire, de la même façon, une journée type de weekend ?
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Code de l’entretien : 26
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9 28) Parmi les itin itinéraires éraires que vous empruntez, y en aa-t -il certains auxquels vous êtes particulièrement attaché, que vous aimez bien ? Si oui, lesquels ? Pour quelles raisons ? …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… - A l’inverse, y en aa-t -il que vous n’aimez pas ? Si oui, lesquels ? Pour quelles raisons ? …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… 29) PouvezPouvez-vous plus particulièrement nous parler des lieux où vous aimez flâner, vous promener, etc. ? …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………
MENAGE 30)
Quelle est votre situation familiale ?
Personne seule sans enfant au domicile Couple sans enfant au domicile Personne seule avec enfant(s) au domicile Couple avec enfant(s) au domicile Autre ménage 31)
Quels Quel s âges âges ont vos enfants ?
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Si vous êtes salariésalarié-e, quel est le type de contrat qui vous lie à votre employeur ?
Enquêté-e :
Conjoint-e :
Contrat à durée indéterminée (fonction privée)
Contrat à durée indéterminée (fonction privée)
Titulaire de la fonction publique (État, locale, hôpitaux)
Titulaire de la fonction publique (État, locale, hôpitaux)
Autres (apprentissage, stage rémunéré, emploi Autres (apprentissage, stage rémunéré, emploi aidé, intérim, CDD) aidé, intérim, CDD)
Code de l’entretien :
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Si vous ne travaillez pas ou plus, quelle est votre situation ?
Enquêté-e : Au foyer Étudiant-e Préretraité-e/retraité-e Congé parental Stagiaire non rémunéré-e Chômeur/Chômeuse Invalide ou malade longue durée Autres 34)
Conjoint-e : Au foyer Étudiant-e Préretraité-e/retraité-e Congé parental Stagiaire non rémunéré-e Chômeur/Chômeuse Invalide ou malade longue durée Autres
Si vous avez travaillé, quelle était votre profession principale ?
Réponse précise enquêté-e : ………………………………………………. Salarié-e Non salarié-e Réponse précise Conjoint-e : ………………………………....…………… Salarié-e Non salarié-e A REMPLIR PAR L’ENQUÊTRICE Personne enquêtée Homme Femme Autre (trans, intersexe) Age : Localisation précise du logement enquêté dans la commune Bourg, partie ancienne Lotissement hors du village Hameau (5-6 maisons) Lotissement contigu au bourg Maison indépendante, en périphérie du bourg Diffus Type de logement enquêté Maison mitoyenne Ferme, ancienne ferme Maison non mitoyenne Appartement Autres :
Code de l’entretien : 28
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