Frugal mode d'emploi exploiter les données notariales dans un territoire rural by Frugal, La recherche

ExploitEr lEs donnéEs notarialEs dans un tErritoirE rural : modE d’Emploi

Par l’atelier Professionnel du Master 2 urbanisMe et aMénageMent de Paris 1 Panthéon-sorbonne Présenté à guéret le 26 Mars 2014

alexane françois CéCile toPart Clara loukkal florenCe gaultier luCile biarrotte

Sous la direction de Xavier Desjardins, Maître de conférences en aménagement et urbanisme à l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, directeur de l’équipe CRIA de l’UMR Géographie-Cités

eMerCieMents

A Monsieur Xavier Desjardins pour ses recommandations et conseils avisés durant toute la préparation de cette étude ; Aux municipalités des communes de Bessines-sur-Gartempe et de la Souterraine pour leur accueil et bienveillance, et plus particulièrement à : Monsieur Jean-Paul Desmoulins, Secrétaire général de la commune de Bessines-sur-Gartempe ; Monsieur Jean-François Muguay, Maire de la commune de La Souterraine ; Monsieur Jean-Noël Pinaud, Directeur de cabinet de M. le Maire de La Souterraine ; A Monsieur Ludovic Chalonge pour nous avoir initié avec patience aux logiciels statistiques ; A Monsieur Emmanuel Joly, responsable de l’Information Géographique de la DREAL Limousin, pour sa disponibilité ; A Madame Sandrine Berroir, pour ses apports concernant les entretiens qualitatifs ; A Madame Karine Hurel pour ses conseil graphiques ; Aux services des finances publiques de Limoges et de Guéret pour leur accueil et leur formation aux logiciels internes, et plus particulièrement à : Madame Isabelle Reyrolles ; Monsieur Gilles Rodde ; Madame Michèle Froment ; A Monsieur Honnorat et Madame Petitalot des services de la DDT ; A Stéphane et Muriel qui ont égayé nos soirées sostraniennes ;

Ainsi qu’à toutes les personnes qui nous ont ouvert leurs portes et accordé de leur temps pour discuter avec nous, réaliser des entretiens, découvrir une région magnifique et déguster des spécialités locales.

oMMaire

introduCtion

1. Pourquoi utiliser les données des aCtes de Mutation de ProPriété? 1. Un manque de données fines sur les espaces peu denses 2. Définition et contenu des actes de mutation de propriété

2. Choisir ses ParCelles et PréParer les tableaux

8 9 10

1. Établir une typologie des agrégats à étudier 2. Procédure d’accès aux données

14 15 22

3. ProCédure d’extraCtion des aCtes de Mutation 1. Ouvrir le logiciel BIA 2. Ouvrir le logiciel FIDJI 3. Ouvrir HypoScan Consultation

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4. reMPlir et exPloiter la base de données

Tableaux : description et remplissage

30 31

bibliograPhie

ntroduCtion

Notre étude sur le carré limousin se veut exploratoire, dans le cadre plus général du programme FRUGAL lancé par l’Agence Nationale de la Recherche (ANR). Un des objectifs de notre travail est d’établir un protocole de recherche pour valoriser des données encore peu exploitées, celles des actes notariaux. Ces données sont particulièrement pertinentes pour comprendre en finesse les dynamiques spatiales et sociales des espaces peu denses, qu’ils soient ruraux ou périurbains. Etant donné la complexité de la procédure de récolte de données, nous avons opté pour la réalisation d’un «mode d’emploi». Cette forme peu commune en recherche nous semblait la plus adéquate, car les explications techniques sont factuelles et illustrées par des captures d’écran. Ce travail fastidieux de récolte de données puis de création d’une base est donc expliqué dans ce document, en espérant que cette méthodologie inédite servira aux personnes qui choisiront d’exploiter ce type de données pour d’autres terrains. Cela pourrait être le cas pour les autres “carrés” étudiés dans le cadre de FRUGAL. Cependant, ce travail est fastidieux et entraîne de nombreuses complications méthodologiques. Nous avons été confrontées à des problèmes complexes et des erreurs de natures diverses dont nous rendons compte dans ce document. Cela a eu des conséquences sur la qualité de notre base de données et les exploitations qui en résultent. Nous avons réalisé deux extractions de données, une pour Bessines-sur-Gartempe (Haute-Vienne), l’autre pour La Souterraine (Creuse). Seules les premières données ont été exploitées, car nous avons manqué de temps pour créer la base de données pour la ville de La Souterraine. Ces données sont cependant conservées par l’équipe de recherche de Paris 1 travaillant sur FRUGAL et attendent d’êtres exploitées dans la perspective de comparer les dynamiques de ces deux communes peu denses. Ce mode d’emploi cherche ainsi à expliquer avec la plus grande clarté possible, comment des données notariales peuvent être exploitées dans un territoire rural. Cela aura sans doute également des applications possibles dans de nombreuses autres configurations territoriales.

Pourquoi utiliser les données des actes de mutation de propriété?

1. Un manque de données fines sur les espaces peu denses L’analyse des tendances foncières et des mobilités résidentielles, élément incontournable des études urbaines et périurbaines, reste encore très marginale dans les milieux ruraux où prédomine un assortiment d’avis et de croyances des populations et élus. Ainsi, la hausse des prix de l’immobilier serait due à l’arrivée de familles anglaises expatriées ; la vacance des logements en centre-bourg au refus des jeunes couples de s’installer dans des maisons sans jardin, etc. Mais qu’en est-il vraiment lorsqu’on se penche sur des données objectives ? L’étude des évolutions foncières et des mobilités résidentielles peut être appréhendée de plusieurs manières. Il existe de nombreuses sources qui permettent de comprendre et d’analyser les marchés locaux de l’habitat. Les enquêtes du Crédit Foncier constituent par exemple un moyen fiable pour appréhender les grandes tendances, tout comme les résultats fournis par les observatoires de l’habitat qui recensent, à partir des actes de mutation foncière, des informations sur l’évolution des biens échangés. La base de donnée PERVAL mise en place par les notaires permet également d’obtenir des informations sur le bien échangé ainsi que sur les anciens et nouveaux propriétaires. Cependant, la plupart de ces outils n’est pas adaptée à l’étude des milieux ruraux. Les enquêtes du Crédit Foncier ne sont mises en place que dans des villes d’au moins 100 000 habitants ; les observatoires de l’habitat qui collectent les actes de mutation foncière sont souvent intégrés dans les agences d’urbanisme des grandes villes ; la base PERVAL, remplie de façon inégale selon les territoires, ne permet pas d’obtenir des informations à l’échelle d’un quartier dans les communes rurales. Les données de l’INSEE concernant les mobilités résidentielles, provenant d’un sondage au quart, sont elles aussi mal adaptées à une étude des milieux ruraux. D’après l’INSEE, « le sondage au 1/4 est un tirage systématique de 1 unité sur 4 sur fichier trié »1. Seul un quart de l’échantillon identifié est en fait véritablement interrogé. Le tirage étant fait en respectant des critères de représentativité (par exemple le lieu de résidence, la catégorie sociale, le type et la taille pour les ménages), les résultats sont généralisables à l’ensemble de la population de référence. Néanmoins, cette méthode ne peut être appliquée qu’à partir d’un certain seuil de population . Si la population étudiée ne dépasse pas ce seuil, le traitement au quart devient non mobilisable dans la mesure où les résultats ne seront pas représentatifs. Le programme FRUGAL exclut toute agglomération de plus de 20 000 habitants. Les espaces étudiés ne présentent donc pas le seuil minimal de population nécessaire pour pouvoir exploiter des statistiques issues de sondages au quart. Ainsi, les données sur la provenance ou la catégorie sociale des ménages venant s’y implanter ne sont pas exploitables. Faces aux inconvénients que présentent ces sources traditionnelles des études foncières, nous avons choisi de recourir aux données les plus brutes, celles présentées dans les actes de mutations foncières à titre onéreux.

1 Rubrique “Diffusion des résultats : les exploitations statistiques», du site INSEE. Lien direct http://www. insee.fr/fr/ppp/bases-de-donnees/donnees-detaillees/circo_leg/default.asp?page=diffusio.htm

2. Définition et contenu des actes de mutation de propriété Les données relevées dans les actes de mutations foncières à titre onéreux (dits également extraits d’actes de mutation ou EAM), sources abondantes et fiables, restent peu parcourues et utilisées par les chercheurs. Les actes de mutation constituent des documents internes à l’administration fiscale. Ils sont rédigés par un notaire à chaque changement de propriétaire : lors des ventes, mais également des attestations immobilières (héritage suite à un décès), des partages (souvent après un divorce), des donations, saisies, hypothèques, etc.

de la vente d’un bien iMMobilier à sa Consultation dans une direCtion des serviCes fisCaux De la vente D’un bien immobilier à sa consultation Dans une Direction régionale Des services fiscaux Bien Immobilier Acquéreurs(s) Vendeur(s)

Notaire

Vente immobilière Présentation à l’enregistrement

Conservation des hypothèques

Centre départemental des impôts

Recette

Conserve l’acte de vente original Envoie un extrait au centre de duplication

Exemplaires adréssés

Service du cadastre

Fiscalité immobilière (drfip)

Demande de valeur foncière (DVF) Extraits des actes des DMTO Format informatique (logiciel Oeil) Données disponible sur 5 ans

Actes de DMTO dans leur intégralité Actes scannés (logiciel FIDJI) Données disponible 60 ans

Source : d’après la thèse de C. Buhot (2006), Marché du logement et division sociale de l’espace dans les îles du Ponant et un entretien avec Mme Reyrolles (Administratrice des finances publiques adjointe de la DRFiP du Limousin et de la Haute Vienne).

Ces actes, qui recensent toutes les informations concernant les changements de propriétaires de terrains, sont longtemps restés inaccessibles aux personnes étrangères aux Finances Publiques. L’ouverture d’un nouveau service de l’administration fiscale, le service de « demande de valeurs foncières » (DVF), a récemment permis leur diffusion aux collectivités locales ainsi qu’à certains établissements publics pour leur territoire de compétence. Ainsi, les chercheurs n’étant pas habilités à présenter seuls leurs motivations auprès de la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFiP), il est nécessaire de faire appel à l’un de ces organismes (dans notre cas la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL) du Limousin) qui, selon les conditions générales des DVF, s’occupe de porter la requête1.

Plus de précisions sont apportées dans la parie « procédure d’accès aux données ».

La DVF présente des avantages mais aussi des inconvénients. Tout d’abord, ce nouvel outil vient compléter les données disponibles via le cadastre. Il fournit des informations encore inaccessibles jusque là. Il renseigne sur : -

la nature du bien (maison, appartement, dépendance, local industriel ou commercial) ; la situation du bien (adresse) et sa contenance (superficie) ; la date de mutation ; la valeur foncière déclarée ; les références de publication au fichier immobilier (date, volume, numéro).

Par ailleurs, l’avantage des valeurs foncières réside dans le format de diffusion des données qui sont transmises en format numérique (.csv). Cependant, la DVF ne donne pas accès à l’ensemble des informations présentes dans les actes de mutation ; elle ne divulgue par exemple aucun élément concernant les anciens et nouveaux propriétaires du bien, ce qui rend impossible l’étude des mobilités résidentielles. Par ailleurs, elle ne donne accès qu’aux transactions réalisées durant les cinq dernières années. Afin d’étudier des phénomènes fonciers sur le temps long ainsi que les caractéristiques socioprofessionnelles des anciens et nouveaux propriétaires, il est préférable de recourir directement et dans leur entier aux extraits d’actes de mutation foncière à titre onéreux. Il sont consultables (sous réserve de motivations acceptables) dans les différents services des finances publiques.2 Ces documents, qui remontent souvent jusqu’aux années 19603, permettent l’accès à des données qui n’étaient pas diffusées (pour des raisons d’anonymat) par les DVF. Ils renseignent ainsi sur des caractéristiques propres aux anciens et nouveaux propriétaires du bien : nom et prénom ; situation matrimoniale ; date de naissance ; lieu de naissance ; lieu de résidence au moment de la mutation ; profession. Ces nouvelles informations permettent d’effectuer une analyse des mutations à l’échelle la plus fine : celle de la parcelle. Dès lors, des croisements inédits peuvent être effectués. A titre d’exemple, le croisement de ces données permet de déterminer : quels sont les quartiers dynamiques ; quels sont les biens les plus prisés ; d’où viennent les nouveaux propriétaires ; si les choix résidentiels sont différents en fonction de l’âge du propriétaire, de sa CSP, de son lieu de naissance ; quelles sont les évolutions temporelles concernant le profil sociodémographique des habitants et les caractéristiques du bien. 2 Direction générale des finances publiques (DGPiP), direction régionale des finances publiques (DRFiP) ou direction départementale des finances publiques (DDFiP) 3 Les services des finances publiques effectuent actuellement une numérisation des anciens actes. Celle-ci remonte pour l’instant aux années 1960.

PrinCiPaux éléMents Contenus dans un extrait d’aCte PrinciPaux éléments contenus Dans un extrait D’acte Nature du bien en vente

( terrain, maison, appartement, dépendance, local industriel ou commercial)

Adresse Référence(s) cadastrale(s) Superficie(s) Description du bien

Bien

(composition des pièces du logements)

Année de la précédente mutation Nature de la précédente mutation Plan de financement Prix HT Montant des droits

Ancien(s) propriétaire(s) Acteurs

Nouveau(x) propriétaire(s)

Nom(s), prénom(s) Nombre Statut matrimonial Nationalité Activité professionnelle Date de naissance Lieu de naissance Lieu de résidence

Mobiliser les aCtes de Mutation dans les Milieux denses Les actes de mutation de propriété sont particulièrement pertinents pour étudier les évolutions foncières et les mobilités résidentielles dans les espaces peu denses, car les sources utilisées pour l’étude des espaces denses n’existent pas ou ne sont pas fiables. Néanmoins, ces actes de mutation permettent d’avoir accès à des informations précises concernant notamment les anciens et les nouveaux propriétaires. Il est donc aussi intéressant d’avoir recours à cette source pour les espaces densément peuplés, en complément des autres sources. Notre méthodologie s’adapte aux études fines en espaces denses, à l’échelle par exemple d’un quartier ou d’un îlot. (Voir notamment l’étude réalisée pour le PUCA : BERGEL P., DESPONDS D., JEAN S., LE GOFF W., (2008), «Le renouvellement de la ville : vecteur de sélection sociale ou levier de justice urbaine ?» ainsi que notre annexe sur leur méthodologie).

Choisir ses parcelles et prĂŠparer les tableaux

1. Établir une typologie des agrégats à étudier

étaPe 1 : la Constitution d’agrégats

définitions agrégat : un agrégat est un ensemble bâti continu morphologiquement et cohérent visuellement. Un bâtiment isolé peut constituer à lui seul un agrégat. seCtion Cadastrale : La section est l’unité de découpage cadastral. C’est une partie du territoire communal déterminée dans le but de faciliter l’établissement, la consultation et la tenue des documents cadastraux. Son périmètre est constitué dans la mesure du possible par des limites présentant un caractère suffisant de stabilité (ex : routes, chemins, cours d’eau, fossés, etc.). Suivant les cas, la section comporte une ou plusieurs feuilles parcellaires, il faut alors uniquement retenir la ou les lettres désignant la section. Par exemple : la parcelle H24 représente la vingt-quatrième parcelle de la section cadastrale H Source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5359-PGP.html

ParCelle : La parcelle cadastrale est une portion de terrain d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire, située dans une même commune, une même section et un même lieu-dit. Une parcelle cadastrale est identifiée par l’association de sa (ou ses) lettre(s) de section et d’un numéro cadastral attribuée par section. Les parcelles sont dites « bâties » ou « non bâties », suivant qu’elles supportent ou non des constructions. Source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5359-PGP.html

Afin que l’étude du foncier permette de dégager des tendances et des caractéristiques différentes de la propriété, plusieurs groupes doivent être constitués selon la diversité des types de bâti observés sur le territoire. Peut-on identifier des profils de population spécifiques à chaque type de bâti ? Une typologie est établie pour vérifier le postulat selon lequel chaque agrégat aurait des spécificités propres quant aux caractéristiques des propriétaires. Cette typologie est construite selon les particularités de notre terrain d’étude et ne peut pas forcément être appliquée telle quelle à d’autres terrains.

la déMarChe : allier le terrain et la leCture de Carte notre tYPologie

le Centre-bourg

Le centre-bourg a peu évolué depuis les années 1960. Entre 1974 et 1984, il n’y a pas eu de modification majeure du plan cadastral. En revanche, le centre a vu apparaître de nouveaux bâtiments avec la construction de la maison de retraite le long de l’avenue du 8 mai 1945, l’implantation de la caserne de sapeurs-pompiers sur la place du champ de foire et du gymnase au sud-est du bourg.

l’ urbanisation linéaire disContinue (rue Jean Moulin)

La rue Jean Moulin a été bâtie dès les années 1960. Elle est bordée d’un bâti discontinu. Autrefois parcelles agricoles, les constructions sont aujourd’hui très variées et ont été construites à des époques très différentes. Jadis baptisée route de Chateauponsac, cette voie départementale comporte, dans sa partie allant de la partie la plus proche du centre-bourg au croisement avec l’avenue Jaurès, de vastes parcelles qui se sont urbanisées de façon disparate et non continue à partir du sud du bourg. Un des signes de cette urbanisation non continue est la diversité des formes, de la taille et de l’âge du bâti : les maisons jalonnant l’avenue datent des années 1960 aux années 2000.

les lotisseMents Allée Utrillo

Les Châteaux, le Reclos et l’allée Utrillo forment un ensemble de lotissements, au sud de la commune, de part et d’autre de l’actuelle rue Jean Moulin. L’allée Utrillo est le lotissement que nous avons choisi situé le plus proche du centre bourg. La morphologie globale n’a pas changé depuis 1965. Le bâti de ce lotissement semble plus ancien qu’aux Châteaux et au Reclos. Les Châteaux

Aux Châteaux, dont l’accès se fait par un axe perpendiculaire à l’avenue Jean Jaurès, le cadastre faisait déjà figurer en 1965 des parcelles et des rues prêtes à lotir. Ces parcelles carrées, irriguées par deux rues et distribuées en impasse en fond de lotissement, contrastent avec les parcelles adjacentes, en lamelles, caractéristiques des parcelles agricoles. L’actuel stade de l’avenue Jean Jaurès n’existait pas. Au début des années 1990 le lotissement des Châteaux était achevé et le stade construit. Depuis, le parcellaire n’a pas changé et le bâti n’a pas été modifié de façon notable. Le Reclos

Au Reclos, les cadastres des années 1960 et 1990 racontent une histoire semblable. En effet, des parcelles rectangulaires non bâties, de taille homogène, étaient déjà distribuées à partir de l’avenue Jean Moulin par une rue unique séparée ensuite en deux branches. C’est seulement dans les années 1990 que le cadastre fait figurer des maisons bâties. Depuis, la zone s’est peu construite et les parcelles alentours restent en lames de parquet et en cultures.

les haMeaux

Chez Dussy

Les hameaux de la commune de Bessines, autrefois très vivants, se sont dépeuplés avec le départ d’agriculteurs. Ils sont devenus majoritairement résidentiels aujourd’hui. Leur parcellaire a changé : le bâti a parfois été restauré ou accolé à des maisons récentes. Les feuilles cadastrales de Chez Dussy, par exemple, ne nous permettent pas de soulever de grandes modifications de la forme des parcelles de 1965 à 2014. Le bâti est resté le même, les parcelles n’ont pas connu de grandes divisions ou de grandes fusions. Toutefois, dans les faits, le bâti marque l’histoire d’une déprise, avec la présence de corps de fermes en ruines, de granges à vendre, ainsi que d’une école transformée en gîte rural aujourd’hui désaffecté. Quelques rénovations et, au sud du hameau, une grande maison construite au début des années 2000, soulignent des installations résidentielles.

Lavalette

A Lavalette, au milieu de champs, des corps de fermes sont distribués autour d’une rue très étroite, perpendiculaire à la route départementale. Le parcellaire a peu évolué depuis les années 1960. En revanche le bâti, traditionnel et fait de vieilles pierres, a été abandonné puis rénové, et quelques constructions de matériaux moins nobles (parpaing) sont apparues le long de la départementale, au sud du hameau, entre les années 1990 et les années 2000.

le Pavillonnaire

La Lande

A la Lande, un groupement bâti a vu le jour après les années 1970. C’est un exemple de pavillonnaire hors lotissement. L’implantation actuelle du peuplement de Bessines s’est construite en deux temps et a connu, avec l’implantation de la COGEMA et de logements ouvriers à « Cité Sagnat », un doublon de bourg. A partir de ce deuxième noyau de population et de services, d’autres zones d’habitat se sont développées. La Lande fait partie des espaces résidentiels développés à partir des années 1970 sur des terres agricoles surplombant la cité Sagnat et l’étang. Les maisons y sont vastes et implantées sur des parcelles plus grandes que dans des lotissements. Les plans cadastraux de 1965 et 1984 indiquent qu’une quinzaine de parcelles se sont bâties entre ces deux dates. Depuis les années 1980, peu de nouvelles maisons ont vu le jour sur ce secteur.

étaPe 2 : identifier les ParCelles retenues Une fois la typologie effectuée, les parcelles à traiter doivent être identifiées. Pour cela, plusieurs choix sont possibles et dépendent de l’objectif de l’étude.

quels agregats traiter ? Deux possibilités s’offrent au chercheur : soit il décide de traiter l’ensemble des agrégats identifiés sur le territoire étudié afin d’avoir des résultats exhaustifs à cette échelle (la commune par exemple), soit il retient uniquement quelques agrégats par type de bâti. Il doit alors essayer de trouver lesquels seraient les plus représentatifs des dynamiques et des caractéristiques du territoire. Les résultats obtenus donnent alors des tendances mais ne sont pas exhaustifs et par conséquent pas nécessairement représentatifs. Une attention particulière doit par ailleurs être portée sur le poids des agrégats les uns vis-à-vis des autres : si le chercheur opte pour traiter une sélection d’agrégats, ceux-ci doivent être à peu près équivalents en effectifs.

quelles ParCelles retenir ? Les parcelles à retenir dépendent de l’objet d’étude. Dans le cadre d’une étude sur la propriété bâtie, il est nécessaire d’identifier, au sein des agrégats retenus, les parcelles bâties du cadastre. Celui-ci est consultable gratuitement en ligne sur cadastre.gouv.fr ou en format papier auprès des collectivités territoriales. Chaque parcelle est caractérisée par sa section cadastrale et son numéro. Par exemple, la parcelle AL 204 est la parcelle numéro 204 de la section cadastrale AL.

Carte des ParCelles à ne Pas retenir 58 60

59 75 76

61 67 62

66 68 65 64

858

106

111

1457

1627

113 114

112

72 74

107

1629

1628

1630 102

105

110 859

101

857

108 1631 1458

109 1739

100 99

le Choix des ParCelles en fonCtion de l’obJet d’étude

Il est possible de s’intéresser aux parcelles non bâties ou à un type particulier de parcelles (par exemple les jardins ou les coeurs d’îlots, quelles que soient leurs caractéristiques (bâties ou non bâties,...). Le tout est d’identifier préalablement l’objet d’étude afin de relever uniquement les parcelles souhaitées.

Le tableau suivant est ensuite constitué. Il servira de tableau de base pour répertorier les actes de mutations concernant les parcelles identifiées. Il doit contenir le type de l’agrégat en colonne 1, la section cadastrale en colonne 2, le numéro de parcelle en colonne 3 et les références des actes notariaux concernant chaque parcelle dans les colonnes suivantes : agrégat

seCtion Cadastrale

ParCelle

référenCe aCte notarial

Centre-bourg

204

xxxxP-xxx

Hameau Lavalette

812

xxx-xxx

Rappelons qu’une parcelle peut être échangée plusieurs fois, et donc avoir plusieurs références d’actes notariaux. Inversement, un acte notarial peut couvrir une transaction impliquant plusieurs parcelles, donc une référence d’acte notarial peut aussi correspondre à plusieurs parcelles. C’est ainsi que dans notre base de données, chaque ligne correspond à une combinaison d’une parcelle avec une référence d’acte notarial. Une parcelle peut donc apparaître plusieurs fois et une référence d’acte notarial également.

2. Procédure d’accès aux données Les actes de mutation de propriété sont conservés par les Finances Publiques. Pour y accéder, une requête doit ainsi être faite auprès de la Direction Régionale (ou Départementale) des Finances Publiques (DGFIP, DRFIP ou DDFIP) compétente. C’est le service de la publicité foncière, (ancienne conservation des hypothèques) qui conserve les copies des actes de mutations.

la PubliCité fonCière La publicité foncière regroupe l’ensemble des procédures qui visent à informer les tiers de tout changement de propriété d’un bien immobilier (constitution, transmission ou extinction des droits). Elle permet de connaître la situation juridique des immeubles grâce au fichier immobilier.

Afin de pouvoir consulter le fichier immobilier dans les locaux du service de la publicité foncière, une convention doit préalablement être établie entre la direction des finances publiques et l’une des institutions suivantes : - collectivités territoriales ; - Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dotés d’une fiscalité propre ; - établissements publics administratifs et aux établissements publics visés aux articles L.321-1, L.324-1 et L.326-1 du code de l’urbanisme (établissements publics fonciers et d’aménagement, établissements publics fonciers locaux et établissements publics locaux de rénovation urbaine). Cette convention doit comporter plusieurs éléments : - expliquer le cadre de la recherche et justifier la demande des données en préambule ; - préciser les sections cadastrales à partir desquelles les actes seront extraits (celles-ci figurent dans le tableau répertoriant les parcelles bâties à étudier) ; - revenir sur le respect de la confidentialité à l’égard des informations recueillies. Elles ne peuvent être utilisées qu’à des fins statistiques, pour les besoins de la recherche explicitée dans le préambule et toute utilisation nominative est exclue ; - préciser qu’aucune diffusion des copies d’actes n’est autorisée.

Attention, les délais entre le premier contact avec les directions des finances et l’autorisation formelle, par signature de la convention, de consultation des fichiers immobiliers peuvent être longs (au minimum quelques semaines). Il faut donc anticiper les besoins et faire signer la convention le plus tôt possible.

PROCÉDURE D’EXTRACTION DES ACTES DE MUTATION

1. Ouvrir le logiciel BIA

étape 1 : Renseigner le nom d’utilisateur et le mot de passe fourni par la dgfiP, drfiP ou dgfiP.

Le logiciel BIA sert à chercher les fiches des sections cadastrales et celles des immeubles. Sur celles-ci sont notés les codes des actes de mutation que nous rechercherons ensuite. Le logiciel BIA ne s’applique néanmoins qu’aux actes antérieurs à 2003.

étape 2

: Dans « Critère de recherche d’une fiche », choisir « Parcellaires classés par référence cadastrale » puis renseigner la commune et la section cadastrale (ici, CV).

étape 3 : Dans « Choisir la page à consulter », choisir la section cadastrale la plus proche de celle que l’on recherche dans l’alphabet. Attention, elles ne sont pas toutes référencées !

étape 4 : Faire défiler les feuilles pour trouver la section où se trouvent les parcelles recherchées à l’aide

de la double-flèche bleue, puis une fois que la première feuille de la section apparaît, sélectionner le mode « recto/verso ». Pour une lecture plus aisée, choisir la loupe ronde.

étape 5

: Reporter dans le tableau d’extraction préalablement préparé les codes d’actes des parcelles sélectionnées Section cadastrale concernée par la fiche

Colonne des parcelles cadastrales

Parcelles concernées par la fiche

Colonnes qui référencent les codes des actes du mutation relatifs à chaque parcelle

Attention : une section cadastrale comporte souvent plusieurs fiches. Il faut les faire défiler à l’aide de la flèche bleue simple située dans la barre des tâches.

étape 5 bis : Cas particulier : La mention : « voir fiche d’immeuble », « voir fiche de lotissement » ou « voir fiche de lot » est parfois inscrite à côté d’une parcelle en lieu et place du code des actes de mutation. Dans ce cas de figure, un ou plusieurs codes de mutation sont référencés dans un fichier annexe. Pour l’ouvrir, il faut alors se rendre dans « Critères de recherche d’une fiche » et dans « Type de document » choisir l’option : « Immeubles classés par référence cadastrale » .

Renseigner ensuite le nom de la commune, la section cadastrale et le numéro de plan, c’est-à-dire la parcelle recherchée. Une fois la fiche trouvée, ne pas oublier de choisir le mode « recto/verso », et relever les codes de mutation situés dans la colonne A « Mutation, servitudes actives ». Comme précédemment, une parcelle peut posséder plusieurs fiches, il faut alors les faire défiler avec la flèche bleue simple.

2. Ouvrir le logiciel FIDJI

Le logiciel FIDJI a pour notre étude la même utilité que BIA, mais s’applique quant à lui aux actes publiés à partir de 2003.

étape 6 : Sélectionner « Base réelle » puis

renseigner l’identifiant et le mot de passe fournis par la DDFiP/ DRFiP/DGFiP

étape

7 : Dans la barre des tâches, choisir « Consultation » puis « Consultation générale ». Puis, dans « Fichier », ouvrir le critère de consultation « Immeuble ». Renseigner alors la commune, la section cadastrale et le numéro de parcelle (dans « Plan »). Rechercher.

étape 8 : Deux cas de figures différents peuvent alors se présenter :

- Si s’affiche à l’écran le message « Pas d’immeuble correspondant au critère saisi », cela signifie que la parcelle choisie n’a pas connu de mutation depuis 2003. Il n’y a donc rien à renseigner dans le tableau d’extraction. - Si une nouvelle fenêtre s’ouvre, des mutations ont eu lieu. Pour les consulter, cliquer sur « Actualité ». Reporter ensuite dans le tableau préalablement créé et déjà partiellement rempli par les références présentées dans la BIA, les références des mutations effectuées après 2003.Pour revenir en arrière et chercher les codes de mutation d’une autre parcelle, choisir « Critères ».

3. Ouvrir HypoScan Consultation Le logiciel HypoScan sert à retrouver les actes dont nous avons les codes, pour les extraire en vue d’un futur traitement.

étape 9 : Pour retrouver les actes dont nous avons maintenant les codes, il existe deux possibilités :

- Possibilité 1 : Faire une recherche par critères (possible seulement à partir de 1990) Renseigner l’année de publication, le numéro de volume et le numéro d’acte. Le numéro de volume est ici le chiffre se terminant par 01 ou 51 inférieur au numéro d’acte. Par exemple, pour le numéro d’acte 1373, le numéro de volume sera 1351. Si le numéro d’acte est 2143, le numéro de volume sera 2101. Rechercher. - Possibilité 2 : Effectuer une recherche manuelle Pour les actes antérieurs à 1990, renseigner le numéro de volume et le numéro d’acte dans les cases correspondantes :

Pour les actes postérieurs à partir de 1990, renseigner l’année de publication et le numéro d’acte dans les cases correspondantes :

Attention : il existe deux types de codage des actes de mutation : - Avant 1990, on note leur numéro de volume puis leur numéro d’acte, sous la forme 1059-41. - Après 1990, on note leur année, puis leur numéro d’acte, sous la forme 1990P-101. Les lettres après l’année sont une indication du type d’acte dont il s’agit. Seuls les actes contenant un P ou un D nous intéressent. Les V concernent quant à eux les hypothèques, qui ne sont pas des mutations.

étape 10 : Enregistrer l’acte en format PDF en le renommant par son code

À l’issue de cette procédure, tous les actes sont extraits, il ne reste plus qu’à les traiter !

Remplir et exploiter la base de donnĂŠes

1. Tableaux : description et remplissage

tableau réCaPitulatif des tYPes de transaCtion Attestation immobilière Donation à titre de partage anticipé

Héritage

Donation entre vifs en avancement d’oirie Donation par preciput et hors part

Donation

Vente et prêts Vente

Vente

Attestation de mutation immobilière après homologation de changement de régime matrimonial Transfert de propriété

Transfert de propriété

Cession de droits successifs Cession à titre de licitation faisant cesser l’indivision

Liquidation-Partage

Pas de changements

Partage Constitution d’une société civile Fusion-Absorption

Expropriation

Non retenu

Pour remplir la base de données de manière efficace, il faut éviter quelques écueils, notamment dans le codage. Les données doivent en effet pouvoir être traitées en fonction de l’acte de mutation, du type de transaction, de la parcelle, de l’année, mais également de la typologie du bâti ou de l’origine des propriétaires. Elle doit également rester lisible pour y rechercher les informations précises nécessaires.

rganisation générale du tableau

Le tableau est divisé en plusieurs parties : − codage ; − caractéristiques de l’ancien propriétaire ; − caractéristiques du nouveau propriétaire ; − caractéristiques du bien. Bien entendu, les parties doivent être collées les unes aux autres pour permettre un traitement statistique ultérieur. Cependant, pour une lecture plus rapide, il est conseillé d’utiliser plusieurs couleurs pour les différencier, le tableau dans sa forme finale prenant des proportions très importantes.

xplication du contenu de chaque colonne

Toutes les colonnes doivent avoir un nom différent, et les informations doivent être notées selon le même modèle. Par exemple : pour l’âge, on ne note que le nombre, et non « 54 » dans une cellule puis « 38 ans » dans une autre. Pour simplifier le remplissage, on privilégie l’ordre dans lequel sont écrites les informations dans les actes, pour éviter les erreurs. C’est cet ordre que nous avons choisi dans le tableau ci-après. Certaines informations ne sont pas directement données dans l’acte mais s’avèrent utiles, comme les CSP. Il faudra renseigner cette colonne a posteriori. Certains actes concernent plusieurs parcelles de l’échantillon. Il faudra alors réécrire les informations plusieurs fois, avec à chaque fois une entrée par parcelle, et non par acte. Lorsqu’on ne dispose pas de toutes les informations, noter « NR » pour que cela soit pris en compte dans le traitement statistique.

odage

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− − −

−

− −

−

Id : certains actes ont plusieurs anciens ou nouveaux propriétaires, donc plusieurs lignes sont nécessaires pour entrer l’intégralité des données. Or, le traitement statistique prend en compte soit les informations sur le terrain, soit les informations sur les personnes. Lors du traitement statistique, on ne prend qu’une ligne par acte et par parcelle lorsque l’on travaille sur les données sur les biens, et toutes les lignes lorsque l’on travaille sur les personnes, pour ne pas perdre d’informations. Pour éviter que les terrains ayant plusieurs anciens ou nouveaux propriétaires écrasent ceux qui n’en n’ont qu’un, il faut alors différencier les lignes dans la base de données. Nous avons donc écrit dans cette colonne « principal » pour la première ligne, puis « complémentaire » pour les autres lignes (ex : voir les trois premières lignes du tableau présenté en page suivante) ; Code table : il s’agit d’un code pour se repérer de manière plus aisée dans la base de donnée. Nous avons choisi de la noter sous la forme « numéroINITIALES de la codeuse » (ex : 24FG) ; Zone : il s’agit de la section cadastrale de la parcelle concernée par l’acte ; NOM Agrégat : il s’agit du nom du quartier auquel est rattachée la parcelle. Attention à toujours le noter de la même manière en fonction des parcelles, il arrive qu’en fonction des actes les orthographes des toponymes soient différentes ; TYPE Agrégat : cette colonne est nécessaire afin de pouvoir comparer les typologies entre elles. Cette information n’est pas donnée dans l’acte, il faut la renseigner en fonction de la typologie choisie au début de l’étude ; Parcelle : il s’agit du numéro de la parcelle. Cette information est primordiale pour pouvoir retracer le parcours des parcelles si on le souhaite ; Référence de la transaction : il est nécessaire de la noter pour comparer par exemple le nombre de transactions par parcelles entre différents agrégats. Il est aussi utile lorsque l’on a besoin d’aller rechercher des informations complémentaires dans les actes après le remplissage du tableau, Type de transaction : il est noté en début d’acte et peut être complexe, mais il faut le simplifier au maximum, sous la forme « héritage », « vente », « donation », « cession », « transfert ». C’est-à-dire une forme assez claire pour que la différence entre les types soit comprise, mais standardisée pour permettre un traitement statistique1 ; Année de la transaction : il est nécessaire d’entrer ce champs pour comprendre les évolutions au cours de la période étudiée.

Voir tableau récapitulatif des types de transactions, p.31

renseigneMents sur l’anCien et sur le nouveau ProPriétaire

Les mêmes informations sont renseignées pour les deux, mais attention à donner des noms différents aux colonnes ! Par exemple « NomA » pour le nom de l’ancien propriétaire, et « NomN » pour le nouveau. Nom : sous la forme NOM Prénom. Il est important de noter le prénom afin de différencier les membres d’une même famille ; Commune de naissance : attention à les noter toujours sous la même forme, notamment pour les communes à nom composé. Nous avons fait le choix de remplacer tous les espaces par des tirets pour éviter les confusions et faciliter un éventuel traitement statistique ; Département de naissance : même remarque que précédemment. On peut aussi faire le choix de les noter par leur numéro, mais cela est moins lisible lorsque l’on parcourt la base de données. Si la personne est née à l’étranger, on note ici le pays de provenance ; Année de naissance : RAS ; Âge : ce n’est la plupart du temps pas renseigné dans les actes, il faut donc le calculer avec une formule ; Emploi : pour ce champ, on peut écrire toutes les informations écrites sur l’acte, puisqu’il ne sera pas traité statistiquement ; CSP : cette colonne doit être remplie a posteriori pour éviter de mettre une profession dans plusieurs CSP différentes. Nous avons fait le choix de reprendre la classification de l’INSEE ; Adresse : il s’agit du lieu-dit ou de la rue ou la personne habite au moment de la signature de l’acte. Elle peut servir à géoréférencer précisément la provenance de la personne ; Commune : même remarque que pour la commune de naissance ; Département : même remarques que pour le département de naissance.

− −

−

− − − − − − −

renseigneMents sur le bien

−

− −

−

Type_Bien : comme pour le type de transaction, il faut trouver le juste milieu entre précision et standardisation. Nous avons précisé lorsque les bâtiments contenaient des locaux commerciaux par exemple, mais nous avons regroupé tous les bâtis non habités (sauf les granges qui peuvent devenir des habitations suite à des travaux) sous le terme générique « bâti divers » ; Adresse_Bien : il s’agit d’une donnée complémentaire à la parcelle, en donnant un maximum de précisions. Cette colonne n’est pas traitée statistiquement, mais on pourrait en avoir une utilisation cartographique ; Surface parcelle_Bien : attention à la noter toujours sous la même forme. (soit en ares, soit en m2) ; Surface bâti_Bien : dans les actes que nous avons étudiés, ce champs était peu renseigné. Cela dépend néanmoins des notaires qui les ont rédigés. Comme pour la surface de la parcelle, attention à les noter toujours sous la même forme ; Nombre de pièces_Bien : pour les compter, nous avons retranché la cuisine, les couloirs et la salle de bain du total. Le manque de précision de ces données dans les actes étudiés nous ont néanmoins empêché de les traiter en détail ; Prix_Bien / Evaluation_Bien : en fonction du type de mutation et du nombre de parcelle qu’elle comporte, le prix n’est pas toujours renseigné. Lorsque c’est une vente, on entre les données dans « Prix », lorsque c’est un autre type de transaction (comme un héritage) une évaluation seule est renseignée. On la rentre dans la dernière colonne. Attention, quand l’acte concerne plusieurs parcelles, le prix indiqué correspond généralement à un lot. On ne peut donc pas l’entrer dans la base de données. Les lacunes dans ces données nous ont également empêchées de les traiter avec finesse.

NB : pour des raisons d’anonymat, les noms, prénoms et informations concernant les habitants présentés dans le tableau ci-dessus ont été modifiées

ibliograPhie

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