Eine attraktive Nische

Gewerbliche Wohnformen wie Serviced Apartments und andere Micro-Living-Angebote zeigten in den Krisen der letzten Jahre deutlich ihre Stärken. Die verschiedenen Modelle des temporären Wohnens fallen – zumindest noch – in eine Nische zwischen Wohn- und Hotelsegment. Der demografische Wandel und eine neue Arbeitswelt begünstigen ein deutliches Wachstum des Markts. Für Investoren bieten sich dabei gute Chancen für attraktive Anlagen.

Obwohl die Corona-Pandemie auch an temporären Wohnformen wie Serviced Apartments nicht spurlos vorbeiging, zeigte sich der Markt laut Savills deutlich robuster als das Hotelsegment. Bis 2025 soll das Angebot für Serviced Apartments um 21,2 % weiter wachsen. 2021 flossen 496,6 Mio. Euro in Serviced Apartments in Europa, ein Rückgang des Transaktionsvolumens von 42,9 % im Vergleich zu 2020. Hauptursache dafür war Savills zufolge ein mangelndes Angebot, trotz hoher Nachfrage auf Investorenseite. Matthias Rincón, geschäftsführender Gesellschafter IPARTMENT GMBH, ist zuversichtlich für 2023: „Insgesamt entwickelt sich der Markt sehr positiv, trotz Krisen. So zeichnet sich einerseits eine steigende Nachfrage ab, andererseits eine Verknappung des Angebots, denn aufgrund der schwierigen Finanzierung, wird es immer weniger Bauvorhaben und Neueröffnungen geben. Dadurch werden auch die Buchungspreise anziehen.“ Die Nachfrage auf Mieterseite steigt ebenfalls, sie profitiert vom demografischen Wandel. Laut Catella Research lagen 2022 die Durchschnittswerte für Einpersonenhaushalte in europäischen Metropolen bei über 50 %. Entsprechend zieht die Nachfrage an Wohnangeboten mit kleineren Flächen in urbanen Lagen an. „New Work“Konzepte wie Remote-Work oder digitales Nomadentum befeuern diese Entwicklung. Auch Dr. Carsten Schäfer, Gründer und CEO immero Real Estate

Group, erwartet deshalb für 2023 einen positiven Trend am Markt. „Temporäres Wohnen wird sowohl seitens der Mieter und Gäste als auch seitens der Investoren zunehmend nachgefragt. Für Käufer und institutionelle Investoren stellt gewerbliches bzw. temporäres Wohnen eine weiterhin investierbare Assetklasse mit kalkulierbaren Cashflows dar. In diesen anspruchsvollen Zeiten ist das wesentlich, da viele andere Assetklassen – inklusive konventionellem Wohnen –zunehmend Probleme haben noch wirtschaftlich rentabel zu sein.“

Kein schwerer Hürdenlauf

Trotz dieser Entwicklungen sehen sich gewerbliche Wohnformen aktuell verschiedenen Hürden gegenüber. Erst Anfang März 2023 hob die EZB den Leitzins auf 3,5 % an, die Bauzinsen reagierten entsprechend. Neben diesem Zinsniveau sieht Dr. Schäfer allgemeine Kostensteigerungen, z. B. bei Bau- und

Energiekosten, als Herausforderungen. Dennoch bleibt er optimistisch: „Wir sehen allerdings auch steigende Mieten, so dass wir mit YUMA Managed Apartments weiterhin gut aufgestellt sind.“ Matthias Rincón bewertet zudem den Personalmangel als weitere Hürde. Durch eine geringe Personalquote bei Serviced Apartments von 5 bis 10 % gegenüber Hotels werde das aber nicht das größte Problem sein. „Schwieriger wird es sein zu expandieren, da es keine Objekte gibt. Ob Bauen im Bestand oder Neubau – es wird hier wenig passieren in 2023“, so Rincón.

Wachstum und Nachfrage sorgen für einen starken Wettbewerb unter den Anbietern. Investoren achteten laut Savills-Report zuletzt besonders auf Lage, Konzept und Nachhaltigkeit von Mietund Pachthöhen. Dr. Schäfer findet, dass Parameter und Eckdaten stimmen und sinnvoll sein müssten, um Investoren zu überzeugen. „Bei Produkten aus dem Bereich temporäres Wohnen muss mehr denn je vor allem das Konzept auf die Marktbedingungen und die Nachfrage ausgerichtet sein, da dieses im Wesentlichen alles andere wie Miete, Auslastung, etc. bedingt, was wiederum die Attraktivität des Konzepts für Investoren determiniert“, so Dr. Schäfer. „Das Konzept sollte schlank und kosteneffizient sein, der jeweiligen Zielgruppe aber trotzdem den nötigen und gewünschten Komfort bieten. Das ist eine anspruchsvolle Aufgabe.“ Laut Matthias Rincón achteten Anlegerinnen und Anleger außerdem auch auf den Trackrecord der Bestandshäuser. „Und damit auf das richtige Betreiberkonzept, das heißt, die am Standort passende Mi- schung aus Short-, Mid- und Longstay sowie das Pricing. Der Betreiber muss zeigen können, dass er die Performance flexibel steuern kann und stabil gute Erträge erzielt“, so Rincón.

International beliebt

Im europäischen Vergleich ist Deutschland der zweitgrößte Wachstumsmarkt für Serviced Apartments hinter Großbritannien. Laut Catella Research strömen deshalb neben einheimischen Anbietern und Projektentwicklern auch immer mehr internationale Anbieter und Investoren auf den deutschen Markt für Serviced Apartments. Um sich durchzusetzen sei laut Matthias Rincón ein Fokus auf Longstay-Angebote wichtig für heimische Anbieter. „Es sind gerade die internationalen Hotelmarken, die oft wenig auf Longstay ausgerichtet sind und kaum zielgruppenspezifisch agieren. Insofern beunruhigt mich das nicht“, so Rincón. „Die Player vor Ort können zudem oft Makro- und Mikrostrukturen besser einschätzen.“ Laut Dr. Schäfer könnten deutsche Investoren dadurch auch dynamischer auf lokale Nachfragen reagieren. „Es gibt aber auch internationale Brands, die das mindestens genauso gut können. Ich denke, es ist für alle Beteiligten am sinnvollsten, wenn nationale und internationale Unternehmen zusammen und nicht gegeneinander arbeiten, um so – in einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld – Wachstum und Fortschritt zu produzieren.“ Mit diesen Entwicklungen entwächst der Markt für temporäre Wohnformen gerade seinem Nischendasein. (lb)

Werte für Generationen

Dr. Carsten Schäfer Gründer & CEO immero Real Estate Group

Matthias Rincón Geschäftsführender Gesellschafter IPARTMENT GMBH

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Fünf Jahre Immobilien-Teilverkauf:

Vor fünf Jahren etablierte wertfaktor den Immobilien-Teilverkauf in Deutschland. Seitdem hat sich einiges getan: Für welche Immobilieneigentümer der Teilverkauf in der aktuellen Marktlage besonders interessant ist, wie sich die Branche entwickelt und warum er mehr Transparenz für eine der wichtigsten Voraussetzungen für das noch junge Equity-Release-Modell hält, erklärt Christoph Neuhaus, Gründer und Geschäftsführer von wertfaktor.

finanzwelt: Herr Neuhaus, der Immobilien-Teilverkauf wird in Deutschland bereits fünf Jahre alt. Wie haben Sie diese Zeit erlebt?

Christoph Neuhaus» Das waren wirklich spannende Jahre. Als wir 2018 mit dem Immobilien-Teilverkauf auf dem deutschen Markt gestartet sind, wollten wir für Eigentümer eine Möglichkeit schaffen, ihr Immobilienvermögen in Bargeld zu wandeln – und zwar ohne komplett verkaufen oder einen Kredit aufnehmen zu müssen. Seitdem beobachten wir ein kontinuierlich steigendes Interesse an dem Modell. Allein zwischen dem 1. Halbjahr 2021 und dem 1. Halbjahr 2022 haben sich die Anfragen nahezu verzehnfacht.

finanzwelt: Beim Teilverkauf verkaufen Eigentümer einen Anteil ihres Hauses und erhalten dafür einen Wunschbetrag ausgezahlt … Neuhaus» Ganz genau. Wir kaufen von unseren Kunden bis zu maximal 50 % ihrer Immobilie ab einem Auszahlungsbetrag von 100.000 Euro. Die Eigentümer bekommen den Kaufpreis ausgezahlt, bleiben wohnen und können weiterhin vollkommen frei über ihre Immobilie entscheiden. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen sie dann ein monatliches Nutzungsentgelt. Das Besondere an dem Modell ist seine Flexibilität. Eigentümer können ihren Anteil jederzeit zurückkaufen, einen weiteren Anteil verkaufen, ihren Teil vererben oder das gesamte Haus mit wertfaktor am Markt komplett verkaufen. finanzwelt: Kürzlich hat die Bankenaufsicht (BaFin) Immobilieneigentümer davor gewarnt, dass sie womöglich ihr Haus verlassen müssen, sollten sie das monatliche Nutzungsentgelt irgendwann nicht mehr zahlen können. finanzwelt: Unter anderem haben Sie sich im Januar gemeinsam mit drei weiteren Teilverkauf-Anbietern eine freiwillige Selbstverpflichtung auferlegt … finanzwelt: Wie sieht der typische Eigentümer aus, der einen Teil seiner Immobilie an Sie verkauft? finanzwelt: Das heißt, Sie sprechen mit dem Immobilien-Teilverkauf vor allem ältere Eigentümer an?

Neuhaus» Die BaFin spielt hier auf einen Vertragsbestandteil an, der für privatwirtschaftliche Geschäfte ganz normal ist und den es nicht nur beim Teilverkauf gibt. Auch wenn Sie Ihre Hypothek oder Miete nicht mehr zahlen können, müssen Sie früher oder später ausziehen. Aber ich kann Ihnen sagen, dass es erstens nur sehr selten zu solchen Fällen kommt und wir zweitens ein sehr enges und partnerschaftliches Verhältnis zu unseren Miteigentümern pflegen. Bisher konnten wir immer eine Lösung finden, die beiden Seiten gerecht wurde. Übrigens freut es uns, dass sich die BaFin dem Teilverkauf annimmt. Das zeigt auch die Relevanz, die das Thema mittlerweile hat. Wir haben der BaFin den Dialog angeboten, damit wir noch fairer und transparenter werden können. Dafür sind wir immer offen! Und arbeiten dazu auch eng in der Branche zusammen.

Neuhaus» Ja, bisher war es für Interessenten schwierig, die unterschiedlichen Teilverkaufs-Angebote zu vergleichen. Was fehlte, waren einheitliche Standards – etwa für die Gestaltung der Verträge. Mit unserem ‚Code of Conduct‘ schaffen wir bestmögliche Transparenz und stellen auch hohe Qualitätsstandards etwa bei der Beratung sicher. Ich sehe das als einen wichtigen Schritt, um den Immobilien-Teilverkauf in Deutschland nach vorne zu bringen.

Neuhaus» Viele unserer Miteigentümer stehen am Anfang ihres Ruhestands und wollen das genießen, was sie sich über ihr Arbeitsleben aufgebaut haben. Wenn der Großteil des Geldes in der Immobilie steckt, blieb dafür bisher nur der Gesamtverkauf. Für die meisten ist das jedoch keine Option. Für unseren „wertfaktor Seniorenreport 2022“ haben wir Eigentümer gefragt, unter welchen Umständen sie ihr Eigenheim verkaufen würden. 40 % schließen einen Verkauf komplett aus. Weitere 48 % würden nur unter bestimmten Bedingungen verkaufen – etwa, dass sie weiterhin wohnen bleiben können. Das eigene Haus ist für viele Menschen eben nicht nur ein reines Anlageobjekt.

Neuhaus» Grundsätzlich kann jeder seine Immobilie teilverkaufen. Wir haben auch deutlich jüngere Kunden – ein Beispiel sind Paare, die sich scheiden lassen. Oft bleibt dann die Ehefrau mit den Kindern im Eigenheim und der Ehemann erhält den Erlös aus dem Teil- verkauf. Andere Kunden suchen eine Anschlussfinanzierung für ihren Immobilienkredit oder finanzielle Mittel zur Überbrückung, beispielsweise weil sie auf Arbeitsuche sind. finanzwelt: Im vergangenen Jahr hat sich das wirtschaftliche Umfeld deutlich gewandelt – die hohe Inflation sowie die steigenden Zinsen belasten aktuell vor allem auch den Immobilienmarkt. Wie erleben Sie das aktuelle Marktumfeld? finanzwelt: Nach fünf Jahren: Was denken Sie, wie sich der ImmobilienTeilverkauf in Deutschland entwickeln wird? finanzwelt: Besten Dank für das Gespräch! (lvs)

Neuhaus» Die Unsicherheit und das veränderte Zinsumfeld führen sicher dazu, dass Eigentümer mit dem Teilverkauf lieber noch etwas abwarten. Dennoch merken wir an den Anfragen, dass das Interesse weiter hoch ist. Was sich deutlich verändert hat, sind die Motive für einen Teilverkauf. Im Fokus stehen zunehmend Investitionen in eine klimafreundliche Sanierung. Das ist oft ein Thema bei den Gesprächen mit unseren Kunden. Viele bekommen aufgrund ihres Alters keinen Kredit mehr bei der Bank, trotz Immobiliensicherheit – oder sie wollen sich nicht mehr verschulden. Der Immobilien-Teilverkauf ist dann eine attraktive Option. Ein weiterer Vorteil: Auf Wunsch beteiligen wir uns als Miteigentümer mit bis zu 20.000 Euro an Sanierungs- und Investitionskosten – etwa für Wärmedämmung oder neue Fenster.

Neuhaus» Mittelfristig erwarten wir, dass sich die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland weiter normalisieren wird. Auch der Immobilien-Teilverkauf wird im Zuge dessen weiter auf Wachstumskurs gehen. Langfristig bietet der Immobilien-Teilverkauf großes Potenzial: Rund 6,5 Millionen weitestgehend schuldenfreie Eigenheime befinden sich im Besitz der Altersgruppe 65plus – und das ist nur Deutschland. Das ist ein riesiger Markt, den es zu erschließen gilt.