revista
ESPECIAL
VALORIZAÇÃO DO SOLO
Centro Jardins Vila Madalena
Equipe Revista São Paulo: Angelica Sampaio, Beatriz Fraga, Francine Pessoa e Gabriel Soares. EAU-UFF 2016.2 Disciplina: Viagem 02. Fonte da fotografia http://www.farturagastronomia.com.br/festival/fartura-sao-paulo/
SÃO PAULO
índice • editorial 3-4 • introduzindo são paulo 6-9 • contexto: valorização do solo 10-11 • plano diretor são paulo 12-13 •
pde/zoneamento: diretrizes 14-17
• SP in loco 18-31 •
Centro 19-21
•
Jardins 22-25
•
Vila Madalena 26-29
• DNA paulistano 32-33 • perspectivas 34-35 • fontes 36 • agradecimentos 37 02
Tr eU Ja
revista sĂŁo paulo angĂŠlica sampaio beatriz fraga francine pessoa gabriel soares
rabalho realizado no perĂodo de 2016.2 para a disciplina de Viagem de Estudos II no curso de Arquitetura Urbanismo da Universidade Federal Fluminense ministrada pelos professores Vinicius Netto e Ana Carmen ara.
03
editorial São Paulo é frequentemente associada à cidade de negócios e números: Maior centro financeiro da A. Latina Maior cidade da América do Sul Maior metrópole do Brasil 12 milhões de pessoas 12.500 restaurantes Altitude: 750m 1.522 km2 463 anos
autoria própria
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mas por detrás de tantos superlativos São Paulo se mostra muito mais que apenas dados numéricos. Sua riqueza cultural está presente em cada esquina da cidade e fornece uma amostra do próprio Brasil. Difícil não caminhar por São Paulo e não perceber um sotaque diferente, um cheiro peculiar ou uma característica física que parece ser do outro lado do mundo. São Paulo é a representação das contradições presentes no país e esta edição buscou entender um pouco mais dessa desigualdade sob o ponto de vista do mercado imobiliário.
05 Centro de São Paulo.
Autoria da equipe.
introduzindo são paulo
São Paulo como toda metrópole que se preze apresenta complexidades que não permitem
análises superficiais e conclusões fáceis sobre seus desenlaces. Cada esquina, cada avenida conta uma história que muda a cada dia com o vai-e-vem de cada pessoa que pega o metrô, que desce do ônibus ou que simplesmente deriva por sua complexa teia urbana. Para conhecer São Paulo vale uma visita ao seu extenso passado cujas consequências resultam em sua atual espacialidade. O início
pin/483503709965181775/
Mapa de São Paulo 1810. https://br.pinterest.com/
São Paulo foi fundada em 1553 por dois padres onde construíram um colégio e formou-se um povoado de índios, jesuítas e colonizadores. Em 1560 a população aumenta e o povoado é elevado a Vila de São Paulo de Piratininga. Enquanto Vila, limita-se a um triangulo formado pelas Igrejas de São Bento, São Francisco e São Carmo;
Linha do Tempo
Mancha da evolução urbana.
https://www.youtube.com/watch?v=m8mvoxL7kqM
06
Inauguração Av. Paulista
http://planetadoalan.blogspot.com.br/2013/01/inauguracao-avenida-paulista.
Viaduto do Chá
http://verdaderegional.com.br/site/os-7-lugares-mal-assombrados-e-assustadores-que-ficam-em-sao-paulo/
Durante o Séc. XVII, São Paulo era um núcleo de povoamento pobre e isolado, e sua atividade econômica era a agricultura de subsistência. A ocupação da cidade deu-se com aldeamentos jesuíticos e de outras classes formando aglomerações. Em 1815 a Vila é elevada a capital da Província; A virada econômica paulista só ocorre na passagem do séc. XVIII para o XIX com as plantações de café. Com a expansão da lavoura cafeeira diversas mudanças ocorreram na cidade. Em 1825 é inaugurado o Jardim da Luz e a área urbana se expande, surgindo bairros operários e outros ocupados por imigrantes. Ao final do Séc. XIX foi aberta a Av. Paulista, construído o viaduto do Chá e outros edifícios públicos se multiplicaram; Em 1901 foi construída a nova Estação da São Paulo Railway, a Estação da Luz; No séc. XX a cidade crescia e recebia melhoramentos, como calçamento, praças. Áreas passaram a ser loteadas, para dar lugar a projetos como os “Jardins”, por exemplo. Na década de 30 começa o processo de verticalização e o maior arranha céu de São Paulo é inaugurado em 1934: o edifício Martinelli;
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Já na década de 40, a indústria passa a ser o motor econômico da cidade. Também surge o Plano de Avenidas e a verticalização do centro urbano se intensifica;
Na década de 50 há a desconcentração do parque industrial e um surto de pavimentação de estradas; Na década de 1960 São Paulo vivia o auge da migração, acolhendo cerca de 128 mil pessoas por ano no estado, principalmente na Região Metropolitana.
Área Central 1939. http://www.fashionbubbles.com/historia-da-moda/ Av General Olimpio da Silveira 1950. http://www. fotos-da-sao-paulo-antiga-homenagem-ao-aniversario-da-cidade/
fashionbubbles.com/historia-da-moda/fotos-da-sao-paulo-antiga-homena-
A
partir da década de 70, São Paulo sofre grandes transformações urbanas como a implantação de metrô, etc. Os arranha-céus passam a ser figura constante da metrópole paulista. O centro cada vez mais se torna obsoleto e a elite se muda definitivamente para os bairros planejados ou condominínios fechados que começam a surgir em bairros como Morumbi e Interlagos. A proximidade do eixo financeiro somados à melhor infraestrutura e o maior cuidado da Municipalidade com esses bairros fez com esse “centro expandido” da cidade se tornasse a área mais valorizada.
Inauguração metrô d.1970. http://www. ciadom2.com.br/main/ciaonline/site_da_
08
A escalada da violência em São Paulo fomentou a criação de condomínios fechados e a segre-
gação espacial na cidade. Diferentemente do Rio de Janeiro, cujas encostas é onde se encontra a maioria das favelas, em São Paulo as favelas se encontram, em geral, na periferia do “centro expandido” onde se concentra a riqueza da cidade. Recente reportagem do periódico El País revela dados do Centro de Estudos da Metrópole (USP) sobre a desigualdade das favelas na capital em que quase metade delas já possui acesso á água e esgoto enquanto outras tem IDH baixíssimo e que a verticalização já está presente em várias destas.
Paraisópolis/ Morumbi. http://www.cartacapital.com.br/revista/851/ Propaganda imobiliária 1970. http://www.propagandashistoricas. paraiso-ambiguo-9184.html
Ponte estaiada. https://www.loggi.com/guia/motoboy-berrini/
com.br/2014/12/metro-uma-nova-maneira-de-viver-1970.html
Com a consolidação de bair-
ros como Jardins e a região da Avenida Paulista, percebe-se a criação de novos eixos comerciais como a Berrini e a Marginal Pinheiros, ao mesmo tempo que projetos tentam devolver o brilho de outrora ao Centro da cidade. As Zonas Leste e Sul também crescem e criam subpolos que dão suporte a esses moradores.
09
contexto
valorização do solo A partir do breve histórico apontado nas páginas anteriores, percebemos a intensa dinâmica
imobiliária da cidade que começou no centro e que foi se expandindo centrifugamente. Hoje São Paulo é a segunda cidade com solo mais caro do país (R$8.613,00) segundo Índice FipeZap de Jul/2016. Analisando os dados de valorização do solo, percebemos que os distritos mais valorizados de São Paulo situam-se na zona oeste, relativamente próxima ao centro, e os distritos menos valorizados, na zona leste. Preço médio do
Distrito
Preço médio do m2
Distrito
Cidade Tiradentes
R$ 2.720
Moema
R$ 12.782
Guaianases
R$ 2.906
Pinheiros
R$ 12.285
Jardim Helena
R$ 3.030
Itaim Bibi
R$ 11.797
José Bonifácio
R$ 3.850
Jardim Paulista
R$ 11.490
São Rafael
R$ 3.852
Alto de Pinheiros
R$ 11.250
Jaraguá
R$ 4.300
Campo Belo
R$ 9.932
Itaim Paulista
R$ 4.302
Consolação
R$ 9.931
São Miguel
R$ 4.490
Vila Mariana
R$ 9.890
Lajeado
R$ 4.528
Perdizes
R$ 9.755
Sapopemba
R$ 4.547
Barra Funda
R$ 9.515
Valorização de distritos/ IDH. m2
Autoria da equipe.
Distrito
Preço médio do m2
Distrito
Preço médio do m2
Cidade Tiradentes
R$ 2.720
Moema
R$ 12.782
Guaianases
R$ 2.906
Pinheiros
R$ 12.285
Jardim Helena
R$ 3.030
Itaim Bibi
R$ 11.797
José Bonifácio
R$ 3.850
Jardim Paulista
R$ 11.490
São Rafael
R$ 3.852
Alto de Pinheiros
R$ 11.250
Jaraguá
R$ 4.300
Campo Belo
R$ 9.932
Itaim Paulista
R$ 4.302
Consolação
R$ 9.931
São Miguel
R$ 4.490
Vila Mariana
R$ 9.890
Lajeado
R$ 4.528
Perdizes
R$ 9.755
Sapopemba
R$ 4.547
Barra Funda
R$ 9.515
http://www.revistaqualimovel.com.br/noticias/distritos-mais-valorizados-sao-os-que-tem-
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Os bairros mais caros da cidade se concentram nos distritos de Moema e Pinheiros na zona em vermelho no mapa anterior:
1º lugar: Vila Nova Conceição | Preço médio do metro quadrado: 16.124 reais | Variação do preço em 2016: - 1,4% 2º lugar: Itaim Bibi | Preço médio do metro quadrado: 12.532 reais | Variação do preço em 2016: 0,4% 3º lugar: Vila Olímpia | Preço médio do metro quadrado: 11.557 reais | Variação do preço em 2016: 0 4º lugar: Pinheiros | Preço médio do metro quadrado: 11.304 reais | Variação do preço em 2016: 2,7% 5º lugar: Vila Madalena | Preço médio do metro quadrado: 10.744 reais | Variação do preço em 2016: 2%
Segundo o portal colaborativo EXPATISTAN, em que pessoas do mundo inteiro podem avaliar o custo de serviços e produtos de sua cidade, São Paulo é a terceira cidade com o maior custo de vida da América Latina e ocupa a 154º entre as 2122 pesquisadas. Tal avaliação é alterada diariamente, sendo esta pesquisa realizada no dia 21/01. http://vejasp.abril.com.br/materia/os-bairros-mais-caros-e-baratos
IDH
Comparando o IDH das áreas percebe-se que as mais valorizadas são as que apresentam as melhores condições de vida, já as de menores IDH estão nas áreas de menor valorização (zona leste) e na periferia da cidade, próximos aos grandes mananciais e reservas florestais. 1ºIDH MOEMA 0,961 94ºIDH LAJEADO 0,748
2º IDH PINHEIROS 0,960 95º IDH PARELHEIROS 0,741
3º IDH PERDIZES 0,957 96º IDH MARSILAC 0,701
http://fotos.estadao.com.br/galerias/cidades,idh-os-20-melhores-e-os-20-piores-distritos-
Arborização
Uma análise interessante feita pelo portal PROPERATI se refere ao comparativo entre valor do solo x arborização, que constatou que, em geral, os mais caros são os mais arborizados. Alto de Pinheiros é o distrito com maior densidade arbórea - 1.749 árvores/ km2 e está entre os mais caros.
Densidade arbórea.
http://blog.properati.com.br/bairros-caros-sp-maior-densidade-arvores/
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plano diretor são paulo
No início de 2017, já sob o título de ex-prefeito, Fernando Haddad divulgou a notícia do prêmio concedido pela ONU-Habitat ao Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE) aprovado em sua gestão. Tal plano foi premiado entre 146 candidaturas de melhores práticas inovadoras da Nova Agenda Urbana da ONU.
Além deste fato, o plano diretor já havia sido elogiado pelo portal Archdaily na categoria Urban Commitment em que elogia o caráter inovador da gestão Haddad.
[
São Paulo é extremamente d tos, as oportunidades de emp e serviços urbanos são conce na parcela do território. [Plano Diretor Estratégico SP
12
Diante de uma onda conservadora que predomina no Brasil, o novo Plano Diretor apresenta diversas medidas progressistas que buscam diminuir a desigualdade social espacializada na metrópole paulistana. Medidas que apostam na redução de deslocamentos, geração de renda e inclusão social democratizando a cidade para todos os seus habitantes. A seguir, algumas medidas deste projeto que apresentam quais os caminhos que São Paulo seguirá - se o Plano for efetivamente colocado em prática - até 2030.
]
desigual. Os investimenprego e as ofertas de bens entrados em uma peque-
P]
Vista do edifício Martinelli.
Autoria da equipe.
13
pde/zoneamento diretrizes
O novo Plano Diretor Estratégico (lei n16.050/14) em conjunto com a nova lei de Zoneamento (lei n16.402/16) visam “reequilibrar e humanizar a cidade de São Paulo”. Para isso se concretizar, seguem as 7 estratégias a serem adotadas: •
qualificar a vida urbana dos bairros;
•
orientar o crescimento perto dos transportes públicos;
•
melhorar a mobilidade urbana
•
garantir moradia digna para quem precisa
•
garantir desenvolvimento econômico
•
implantar uma agenda ambiental
•
preservar patrimônio cultural
Dentre as medidas práticas, destacam-se: •
Coeficiente básico de aproveitamento 1 para todo o território;
•
Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa – cálculo da contrapartida finan-
ceira para construir acima do limite básico; •
Incentivo ao uso misto, fachadas ativas, calçadas largas;
•
Uso de instrumentos como IPTU progressivo para combater a especulação;
•
ZEIS na área central e 25% dos recursos das OUC’s para habitação social;
•
Fim do número mínimo de vagas de estacionamento e incentivo à criação de bicicletários;
•
Demarcação de zona rural;
•
Zonas de proteção ambiental, cultural e de inovação tecnológica;
14
Adensamento das áreas próximas aos eixos de mobilidade
Expansão das ciclovias e de meios mais sustentáveis
Expansão controlada da cidade
Uso de prédios abandonados para HIS
Fotos.
Autoria da equipe.
Arborização e revitalização do Centro
Preservação dos miolos de bairro e estímulo ao uso misto em vias principais.
15
pde/zoneamento diretrizes Percebe-se
neste mapa disponibilizado pela Municipalidade que a maioria das ZEIS (zonas de especial interesse social) se encontram nas periferias da cidade. Mas também estão presentes na zona central da cidade, onde o foco é na ocupação de edifícios ociosos e no aproveitamento da infraestrutura existente.
ZEIS
Nas periferias o foco é na regularização fundiária e na melhoria das condições de infraestrutura urbana. Apesar dos avanços na demarcação das ZEIS ( o prefeito afirmou que houve aumento de 23%) é visível que na área compreendida pelos bairros mais nobres na zona do Centro expandido (Jardins, Moema, Itaim Bibi, Pinheiros) elas ainda não compõem área considerável.
16
zoneamento em três grandes grupamentos
Para mais informações,acesse: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/zoneamento/
Territórios de transformação: objetiva a promoção do adensamento construtivo e populacional das atividades econômicas e dos serviços públicos, a diversificação de atividades e a qualificação paisagística dos espaços públicos de forma a adequar o uso do solo à oferta de transporte público coletivo. Territórios de qualificação: buscam a manutenção de usos não residenciais existentes, o fomento às atividades produtivas, a diversificação de usos ou o adensamento populacional moderado, a depender das diferentes localidades que constituem esses territórios. Territórios de preservação: áreas em que se objetiva a preservação de bairros consolidados de baixa e média densidades, de conjuntos urbanos específicos e territórios destinados à promoção de atividades econômicas sustentáveis conjugada com a preservação ambiental, além da preservação cultural.
17 http://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2015/04/1621266-mapa-interativo-mostra-como-fica-zoneamento-segundo-proposta-de-lei.shtml
SP in loco Com base nos dados coletados, a redação da Revista São Paulo escolheu 3 bairros com diferentes realidades para uma pesquisa de campo, buscando novas impressões:
Centro - atualmente estagnado e com projetos de revitalização Jardins- símbolo da elite paulistana desde sua concepção e já consolidado no tecido de SP Vila Madalena- bairro da moda, com grande expansão nos últimos anos. Em um levantamento feito nas revistas de arquitetura AU entre 2011-2016, tentou-se mapear os projetos arquitetônicos mostrados,visando espacializar a “boa arquitetura” de São Paulo, considerando o prestígio da publicação junto aos arquitetos. O mapa demonstra que a área onde se concentra os projetos de médio/alto padrão é justamente a área de Vila Madalena, Itaim Bibi e bairros próximos, evidenciando a renovação pela qual está passando a área.
Projetos de médio/alto padrão Projetos de Requalificação Urbana Projetos de Conjuntos Habitacionais
Outra relação interessante, é com o fato da região central concentrar os grandes projetos de renovação urbana, perminto-se concluir que existe interesse na região de resgate do apelo imobiliário ali. E por fim, os conjuntos habitacionais destacados na revista estão mais espalhados pela cidade, apesar de ser interessante notar a presença de alguns em áreas mais centrais e com mais infraestrutura, modificando um pouco a lógica do MCMV.
18 Distribuição dos projetos arquitetônicos AU.
Autoria da equipe.
centro
coração da metrópole A noção de centro na cidade de São Paulo é algo que não possui fronteiras muito delimitadas. Em geral, diz-se centro a área compreendida pela subprefeitura da Sé, que engloba os distritos de Bela Vista, Bom Retiro, Cambuci, Consolação, Liberdade, República, Sé e Santa Cecília.
Apesar de não ter a mesma pujança e glória de outrora - principal mente após o surgimento de novos polos comerciais/financeiros e da mudança da classe média/alta para outros bairros - a Zona Central ainda possui grande importância comercial e institucional, além de ser o lugar de notáveis equipamentos culturais e educacionais. Próximo à estação da luz e à Sé é onde se percebe a maior degradação do Centro. Mendicância, sujeira e sensação de insegurança foram um dos pontos retratados por relatos de transeuntes.
[
]
Aqui é tranquilo e o ponto é bom, porém é abandonado. Tem muitos moradores de rua e as ruas estão sujas. [Esmeralda, balconista]
19 Centro de São Paulo.
Autoria da equipe.
centro As entrevistas no local, principalmente
com a corretora de móveis Shirley, apontaram uma retomada do Centro por um público-alvo que prioriza a proximidade com o trabalho, comércio e serviços, e que não tem condições econômicas para residir em bairros como Jardins eVila Madalena. Corretora de um palacete recentemente inaugurado na avenida Ipiranga, Shirley afirmou que a demanda por imóveis na área central aumentou, principalmente no bairro de Santa Efigênia.
[
]
O paulistano é muito de raiz; gosta de morar onde viveu e sente orgulho de seu bairro. [Shirley, corretora de imóveis]
Valor do solo. http://blog.estadaodados.com/os-mais-completos-mapas-de-valor-de-imoveis-de-sao-paulo/
Criticou o projeto Cidade Limpa, que proibiu os banners e outros tipos de propaganda, visto que, segunda ela, as ruas permanecem sujas. Shirley comentou sobre o fato do paulistano ser bairrista e querer continuar em seu bairro de origem. A pesquisa Dna Paulistano realizada pelo Datafolha em 2012 confirma esta tendência. Na área central, 79% dos entrevistados afirmaram não querer sair do bairro.
Renda média 2012. http://folhaspdados.blogfolha.uol.com.
br/2012/09/14/dna-paulistano-navegue-pelos-dados-em-mapa-inte-
Dentre os moradores, 66% vivem em apartamento e a maioria leva até 20 minutos para chegar ao trabalho, deslocando-se a pé na maior parte dos trajetos. A insegurança é vista como um problema da região junto com a falta de drenagem.
20
Zoneamento.http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/ wp-content/uploads/2016/03/Pinheiros.pdf
O novo Plano Diretor aprovado estimula a ocu-
pação do Centro devido à sua grande oferta de serviços, infraestrutura e edifícios subutilizados. O Zoneamento da região é constituído em sua maioria por ZC- Zona Comercial: São porções do território localizadas fora dos eixos de estruturação da transformação urbana destinadas à promoção de atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, em que se pretende promover majoritariamente os usos não residenciais, com densidades construtiva e demográfica médias e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos. Dentre os planos de renovação do Centro, um dos mais polêmicos é o projeto Nova Luz. Desenvolvido pela prefeitura e empresas privadas.
Projeto Nova Luz. Prefeitura de São Paulo. http://www.prefeitura. sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/arquivos/
A intervenção proposta pretendia resgatar a área do Projeto Nova Luz como área residencial no coração da cidade de São Paulo. A incorporação de novos usos, o aumento da população residente, a ampliação e dinamização dos usos existentes e a adoção de conceitos urbanos sustentáveis serviriam de suporte fundamental para a ressignificação desta localização com posterior incorporação na plena dinâmica da cidade. A Nova Luz agregaria um conjunto de 45 quadras que perfazem 356.417m² de área de terreno, com 1.216.056m² de área construída existente. O projeto, para 2025, previa a demolição de 284.096m2 e a construção de 1.079.062m² de área construída, localizados em 191.508 m2 de área de terreno. O novo prefeito João Dória afirmou não ter interesse de dar continuidade ao projeto, referindo-se a este como “um fracasso” preferindo encomendar outro ao arquiteto Jaime Lerner com apoio da iniciativa privada.
Projeto Pq. D. Pedro II. http://www.archdaily.com.br/br/01-
12113/plano-urbanistico-parque-dom-pedro-ii-una-arquitetos-h-mais-
21
jardins
luxo paulistano
Zona nobre por excelência, os Jardins configuram
a região paulistana mais famosa por sua exclusividade e riqueza. Apresenta grande variedade de tipologias arquitetônicas, desde sobrados passando por mansões e alcançando grandes torres. O uso é predominantemente residencial, apesar da grande variedade de comércios/serviços Contraste nos Jardins.
Autoria da equipe.
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Jardins faz parte da região nobre pau-
listana, formada pelo Jardim América, Jardim Europa, Jardim Paulistano (bairros do distrito de Pinheiros) e Jardim Paulista e pertence à Subprefeitura de Pinheiros. A região, riscada por 28 ruas, é uma das mais nobres da capital paulista. Destaca-se pela qualidade dos serviços oferecidos, como os restaurantes bem cotados em guias gastronômicos, e diversos bares, além de luxuosos imóveis ofertados. O primeiro modelo brasileiro de cidade-jardim foi o Jardim América, bairro inteiramente planejado e executado pela Companhia City, cuja obra começou em 1913 e terminou em 1929. O sucesso do empreendimento levou à construção de outros que seguiam o mesmo modelo.
Anúncio Jardim Europa. http://blogdogiesbrecht.blogspot.com. br/2016_01_01_archive.html
Desde sua concepção, os Jardins foram pensados como loteamentos voltados para classe média/alta com extensas restrições de ocupação de lote. A ideia original de avenidas curvilíneas margeadas por parques e intensa arborização foi se perdendo, principalmente com o cercamento de jardins pensados previamente como públicos. Dentro desta região encontram-se avenidas de grande importância financeira como a av. Faria Lima e av. Paulista, e ruas de grande importância comercial, como a Oscar Freire, símbolo do consumo de luxo paulista.
Vista aérea.
Google Maps
Jardim Paulistano.
http://www.skyscrapercity.com/ showthread.php?t=1319607
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jardins A equipe da Revista São Paulo hospedou-se
nos Jardins e pode explorar diversos aspectos do bairro. Dentre as características físicas, destacam-se a arborização e a profusão de subidas e descidas que dificultam a caminhada de pessoas não acostumadas. A diferença de tipologias de edifícios mantém a curiosidade do transeunte, que de uma rua estritamente residencial, pode caminhar para uma comercial como a Oscar Freire e por fim passar para um grande eixo viário como a avenida Nove de Julho. Percorrer as ruas dali corrobora com os dados apresentados pelo levantamento DNA paulistano em 2012, cujos dados afirmam que 63% da população da zona oeste (na qual os Jardins fazem parte) é branca e 46% pertence as classes AB. Outro dado importante é que 60% trabalham na zona oeste e que 34% vão a pé ao trabalho enquanto 24% usam o carro. 58% moram em casas e 42% em apto.
Valor do Solo. http://blog.estadaodados.com/os-mais-completos-mapas-de-valor-de-imoveis-de-sao-paulo/
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O zoneamento da região permite entender a diversidade desta região. Há regiões (em bege) que
são exclusivamente residenciais de baixa densidade e que estão rodeadas de corredores em azul, na qual são estimuladas diversidades de uso. As quadras em vermelho escuro são as Zonas Eixo de Transformação Urbana, nas quais se estimula usos residenciais e não residenciais de alta densidade, servindo-se da infraestrutura urbana e dos equipamentos públicos já existentes. As zonas em marrom são as Zonas de Centralidade nas quais são estimuladas atividades típicas de centro de bairro onde se pretende promover atividades não-residenciais. Por fim, as áreas cinzas são as mistas que são porções do território em que se pretende promover usos residenciais e não residenciais, com predominância do uso residencial, com densidades construtiva e demográfica baixas e médias.. A principal característica da zona mista é viabilizar a diversificação de usos, sendo uma zona em que se pretende mais a preservação da morfologia urbana existente e acomodação de novos usos, do que a intensa transformação. Essas diferenças no zoneamento refletem a diversidade de usos desta área já consolidade da cidade.
Zoneamento. http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2016/03/Pinheiros.pdf
25
Vila Madalena
o bairro cool de SP
Andar pela Vila Madalena é observar a materialização do fenô-
meno hipster na capital paulista. Barezinhos gourmet, grafites nos muros, lojas alternativas, ateliers de artistas, tudo isso constrói esse novo clima num bairro que até não muito tempo atrás, era um bairro acessível para estudantes e profissionais liberais. À noite a Vila desperta, e seus bares são disputados mesa a mesa por paulistanos que querem desfrutar de uma cerveja e uma selfie no Beco do Batman.
26
Beco do Batman.
Autoria da equipe.
No início do séc. XX, a região da Vila Madalena era considerada zona rural de São Paulo. O pai do
modernista Oswald de Andrade e um proprietário português, Gonçalo, compraram algumas terras e as lotearam a partir de 1910. E então a vila começou a ser povoada, na grande maioria, por imigrantes portugueses, e também havia italianos e quilombolas. Uma curiosidade é que o português Gonçalo tinha três filhas e daí surgiu os nomes dos bairros, Vila Madalena, Vila Albertina e Vila Beatriz. Na década de 50, o bairro ainda tinha pouca infraestrutura, sendo as ruas ainda de terra, sem transporte público, sem água e esgoto encanado e sem iluminação pública. O bonde chegou em 1953. O bairro criou um ambiente de boa vizinhança, onde o futebol e o samba eram atividades de lazer. Em 1968, durante o regime militar, a moradia dos estudantes da USP foi fechada. Então, alguns deles e também artistas foram morar na vila devido o baixo preço dos aluguéis. A união dos aspectos de sociabilidade do bairro com os novos moradores fez da vila um bairro jovem e alternativo. A região, até meados da década de 70, devido sua criação, era predominantemente residencial e com estabelecimentos como pequenas oficinas, marcenarias, e serralherias. Em 1980, começou a surgir bares noturnos e a verticalização do bairro. Hoje a taxa de ocupação, de 70% do lote, mantêm um pouco do controle dessa urbanização. Na década de 90, começou a surgir referenciais de artes e a característica de bairro escola, como o teatro brincante e a Associação Cidade Escola Aprendiz com o projeto 100 muros.
Foto panorâmica da Vila Beatriz, no final da Rua Fidalga, em 1980 e 22 anos depois, em 2012.
https://abrilvejasp.files.wordpress.com/2016/12/20-1-foto-panor-c3b3mica-da-vila-beatriz-07-2012-tomada-da-pra-c2baa-eder-sader-do-escad-c3bao.png
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Vila Madalena Situada no distrito de Pinheiros,
zona oeste de São Paulo, a Vila Madalena apresenta uma estação de metrô e é bem servida de ônibus em seus corredores principais. Pelo zoneamento percebe-se que a maior parte do bairro é residencial, e comércios e serviços localizam-se nos eixos principais. O valor do solo é alto, seguindo o padrão da zona oeste paulistana.
Valor do Solo. http://blog.estadaodados.com/os-mais-completos-mapas-de-valor-de-imoveis-de-sao-paulo/ Zoneamento. http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2016/03/Pinheiros.pdf
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Apesar da recente “gourmetização”
ser o fator que mais se evidencia na Vila Madalena, o bairro ainda mantém um pouco de seu ar bucólico em seu miolo, com casas simples e comércio de bairro. E é exatamente isso que faz o charme do bairro segundo Fabiana Brasil do escritório Idea!Zarvos, também situado na Vila Madalena. Relações Públicas da incorporadora, Fabiana diz que a empresa só atua no bairro por afirmar que só a Vila Madalena possui as características dos empreendimentos comerciais lançados pela Idea!Zarvos. Bairro, que apesar das ladeiras, possui comércios e serviços próximos, mas que ainda mantêm características de escala de bairro impensáveis em bairros como Jardins ou Morumbi. Ao trabalhar com projetos autorais de escritórios reconhecidos, Fabiana acredita que seu público-alvo sejam pessoas que valorizam uma arquitetura de boa qualidade e que não veem isso em outras construtoras.
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Vila Madalena é um bairro único, onde artistas, professores e boêmios convivem juntos. Fabiana Brasil. Idea!Zarvos
Perguntada se a Idea!Zarvos proporcionava a gentrificação com a consequente expulsão de antigos moradores, Fabiana afirma que os moradores originais continuam vivendo ali e que são justamente eles que fazem da Vila um lugar tão especial. Segundo Fabiana, a incorporadora está trazendo mais vida diurna ao local, principalmente artistas e colaboradores da indústria criativa, dando mais vida ao bairro.
Ao caminhar pelo bairro, percebe-se a profusão de lojas de arte, vestuário, ateliers, bares, lojas de roupa, cafés e principalmente os grafites, que fizeram a fama do Beco do Batman, hoje ponto turístico de São Paulo.
29 Edifício Corujas e skyline da Vila Madalena. FGMF Arquitetura/ Idea!Zarvos.
Autoria da equipe.
Centro
Jardins
30 Zoneamento. http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2016/03/Pinheiros.pdf
s
Vila
Madalena
31 EdifĂcio Corujas e skyline da Vila Madalena. FGMF Arquitetura/ Idea!Zarvos.
Autoria da equipe.
DNA paulistano No ano de 2012 o Instituto Datafolha realizou uma reportagem especial visando delimitar o perfil do paulistano. O estudo apresentou os resultados por regiões da cidade, mostrando dados como índice de satisfação com a região, que levou em conta fatores como iluminação pública e oferta de atividade culturais e de lazer, se a pessoa gostaria de se mudar, além de dados socioeconômicos sobre os moradores.
Segundo a pesquisa, o Centro e a Zona Oeste empatam na nota de satisfação, ambos com média de 5,9. Em seguida estão as Zonas Norte e Leste, com média de 5,3, e por último a Região norte, com média de 5,2. Cabe ressaltar que o caso da Zona Sul essa baixa é puxada pelos bairros mais afastados do centro, já que os bairros próximos, como Ipiranga, Vila Mariana e Moema possuem médias de 6,4, 6,7 e 6,6 respectivamente.
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No que diz respeito à vontade de se mudar 86% os moradores da região oeste dizem que não gostaria de se mudar do bairro onde moram, no centro 79% também dizem não querer se mudar, já nas Zonas Leste, Sul e Norte os valores são de 74%, 71% e 73%. Estas porcentagens nos mostram que a maioria dos paulistanos não tinha vontade de se mudar dos bairros onde moram, corroborando com algumas falas de entrevistas feitas, onde disseram que o paulistano é apegado ao seu bairro natal.
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Porém, outro estudo do Instituto DataFolha realizado em 2016 afirma o oposto. Hoje já vemos um movimento contrário, partindo majoritariamente dos jovens e jovens adultos, que buscam sair. Segundo a pesquisa, 50% dos moradores da capital afirmam que se mudariam do lugar onde moram, se tivessem condições financeiras para tal.
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Dentre estes que gostariam de se mudar, a maioria busca opções com fácil acesso às áreas comerciais da cidade e boa infraestrutura.
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Queremos ter uma rotina mais prática, concentrar nossas atividades em um mesmo lugar para não precisar tanto do carro. [Marcos Mello, artista plástico]
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Percebemos esse desejo de migração em pessoas que vivem em bairros mais afastados de áreas comerciais importantes, como por exemplo as avenidas Berrini, Faria Lima e Paulista. [Eduardo Schaeffer, portal ZAP Imóveis]
Além disso, também é perceptível uma nova demanda de morar em bairros que ofereçam mais do que apenas comércio e acesso fácil. Um segmento que cada vez mais cresce (e nos foi relatado pela Idea!Zarvos) é o de paulistanos que estão procurando bairros com opções culturais, que ofereçam arte, moradias com arquitetura diferenciada e boas opções de entretenimento.
Zonas como Centro e Oeste oferecem mais opções de transporte, além de maior oferta de trabalho, visto que concentram os eixos financeiros e comerciais da cidade. A oferta de serviços e lazer também acaba sendo mais nestas regiões o que acaba impulsionando a demanda e refletindo no elevador valor do solo local.
http://www1.folha.uol.com.br/sobretudo/morar/2016/08/1802407-metade-dos-habitantes-de-sao-paulo-quer-mudar-de-bairro.shtml
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perspectivas O novo Plano Diretor não é consenso na cidade. Pressionada por promotores imobiliários, mora-
dores e outros agentes, a prefeitura recuou em alguns aspectos, criando eixos secundários de verticalização em 8% do território da capital, cujo gabarito dobrou, passando de 8 pavimentos para 16 pavimentos. Segundo o projeto original, os miolos de bairro não poderiam ultrapassar o teto de 8 pavimentos homogenizando a paisagem e controlando a expansão imobiliária. Moradores de bairros como Vila Madalena, Sumarezinho e Pinheiros afirmam que a possibilidade de “espigões” em regiões servidas de metrô ou corredores de ônibus pode gerar a descaracterização destes bairros. Leis de postura também se afrouxaram e multas diminuíram de valor. Também se permitiu uma vaga de garagem extra em eixos de transporte, mas cuja validade é de 3 anos improrrogáveis. Abaixo algumas manchetes á respeito.
Folha de São Paulo. 25/04/2015. Fonte: http://www1.folha.uol.com. br/cotidiano/2015/04/1620972-bairros-rejeitam-zoneamento-que-garante-areas-de-moradia-popular.shtml
O Estado de São Paulo. 23/03/2016. Fonte: http://sao-paulo.estadao.com. br/noticias/geral,haddad-sanciona-zoneamento-com-mudancas-no-pla-
Folha de São Paulo. 25/04/2015. Fonte: http://www1.folha.uol.com. br/cotidiano/2015/04/1620751-zoneamento-trata-bairros-diferentes-de-sao-paulo-como-iguais.shtml
El País. 15/05/2016. Fonte: http://brasil.elpais.com/brasil/2015/05/14/po-
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Com a crise no Brasil e a diminuição do ritmo da construção civil, os efeitos do Plano Diretor ainda não podem ser vistos muito claramente porque os projetos que estão sendo lançados no momento foram licenciados antes da instituição do Plano Diretor. Em uma entrevista ao portal NEXO, duas urbanistas paulistas Raquel Rolnik (FAU)e Elisabete França (FAAP) e dois vereadores apontam os efeitos do Plano Diretor em dois anos após sua promulgação. São feitas algumas análises a respeito de pontos que foram alterados, mas de maneira geral afirmaram a insuficiência dos Planos Diretores na mudança das cidades, visto que muitas vezes estes não são implementados (devido á incapacidade técnica, má gestão, entre outros motivos). Além disso, programas federais como o MCMV não se articulam efetivamente com tais planos municipais. E agora, com a mudança de gestão, o futuro destas mudanças se torna ainda mais incerto. O tom que o novo prefeito, João Doria do PSDB, está dando não é de continuidade da gestão Haddad. A velocidade nas marginais já foram aumentadas e seu programa “Cidade Linda” vem transformando pichos e grafites em painéis cinzas.
O Estado de São Paulo. 28/12/2016. Fonte: http://sao-paulo.estadao.com.br/noticias/geral,privatizacoes-de-do-
Com a retomada do crescimento prevista para esse ano no Brasil espera-se que o setor da cons-
trução civil volte a crescer. Caso isso se confirme, e se não houver alterações significativas no Plano Diretor, espera-se que São Paulo se torne uma cidade mais compacta e mais diversa. O crescimento deverá ser orientado para eixos e pontos nodais da cidade aproveitando a infraestrutura existente e evitando o espraiamento excessivo da cidade. Tais pontos deverão ser adensados gerando maior otimização de recursos e garantindo maior vitalidade urbana. Algumas medidas como a Cota de Solidariedade, IPTU progressivo e o incentivo à fachadas ativas, usos mistos, arborização, se adotadas, ajudaram São Paulo a distribuir melhor as riquezas e se tornar uma cidade mais humana. A expansão das Zonas Especiais de Interesse Social e a iniciativa de restaurar edifícios abandonados para habitação, principalmente no Centro, permitem que mais pessoas tenham acesso à moradia e aos serviços básicos, como saúde e educação.
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fontes ReferĂŞncias bibliogrĂĄficas http://www.revistaforum.com.br/2017/01/07/plano-diretor-de-sao-paulo-ganha-premio-da-onu/ http://www.archdaily.com/778937/architectures-most-inspiring-leaders-projects-and-people-in-2015 http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/zoneamento/ http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/pde_camara/separados/PDE_Mapa4_ZEIS.pdf http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2016/12/GEST%C3%83O-smdu-zoneamento_ilustrado.pdf http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/zoneamento/arquivos/ http://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2015/04/1620972-bairros-rejeitam-zoneamento-que-garante-areas-de-moradia-popular.shtml http://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2015/04/1620751-zoneamento-trata-bairros-diferentes-de-sao-paulo-como-iguais.shtml http://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2015/04/1621266-mapa-interativo-mostra-como-fica-zoneamento-segundo-proposta-de-lei.shtml http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/zoneamento/ http://sao-paulo.estadao.com.br/noticias/geral,haddad-sanciona-zoneamento-com-mudancas-no-plano-diretor,10000022752 http://brasil.elpais.com/brasil/2015/05/14/politica/1431563831_693895.html https://www.nexojornal.com.br/expresso/2016/07/29/O-novo-Plano-Diretor-paulistano-faz-dois-anos.-Aqui-est%C3%A1-um-balan%C3%A7o http://sao-paulo.estadao.com.br/noticias/geral,privatizacoes-de-doria-vao-contra-o-plano-diretor,10000096926 http://rsv.prefeitura.sp.gov.br/default.aspx?rsview=Despesa253_RtpEvolucaoDesp3Barras&Prj=SF8426 https://www.expatistan.com/cost-of-living http://www.revistaqualimovel.com.br/noticias/distritos-mais-valorizados-sao-os-que-tem-mais-arvores-em-sp http://vejasp.abril.com.br/materia/os-bairros-mais-caros-e-baratos http://piniweb.pini.com.br/construcao/arquitetura/projeto-para-nova-luz-e-inspirado-em-pontos-turisticos-de-192065-1.aspx http://vilamundo.org.br/2016/05/conheca-a-historia-da-vila-madalena/ https://vilamadalena.wordpress.com/historietas/ http://fotos.estadao.com.br/galerias/cidades,idh-os-20-melhores-e-os-20-piores-distritos-de-sao-paulo,24925# http://blog.properati.com.br/bairros-caros-sp-maior-densidade-arvores/ http://sao-paulo.estadao.com.br/noticias/geral,haddad-sanciona-zoneamento-com-mudancas-no-plano-diretor,10000022752 http://brasil.elpais.com/brasil/2015/05/14/politica/1431563831_693895.html
agradecimentos
A
equipe da Revista São Paulo agradece a todos que participaram da construção desta revista, incluindo os transeuntes que aceitaram ser entrevistados ,a incorporadora Idea!Zarvos, a corretora de imóveis Shirley, Marcelo Ferraz do escritório Brasil Arquitetura, os professores Vinicius Netto e Ana Carmen Jara, a Universidade Federal Fluminense e aos alunos que fizeram dessa viagem algo único.