RIQUALIFICAZIONE EX OFFICINE GRANDI MOTORI FIAT
ANALISI DI SITO
+2m
+ 0,6 m
+ 0,6 m
TESSUTO URBANO
STATO DI FATTO
Scala 1:5000
ANALISI PIANO REGOLATORE
RECUPERO E DEMOLIZIONI EDIFICATO Esistente Recuperato
Esistente
Residenza
Servizi
Attività Produttive
Attività Terziarie
2
3
Scala 1:5000
MASTERPLAN Scala 1:2000
Grande Distribuzione
COLLAGE DI PROGETTO MODELLO
1
PIENI E VUOTI
Scala 1:2000
+2m
4
PROCESSO PROGETTUALE
1^ fase | Terrazzamenti
2^ fase | Potere alla Corte
ATELIER SOSTENIBILITA’ ECONOMICA DELL’EDIFICIO Prof. Costantino Patesos, Manuela Rebaudengo
1
tavola
3^ fase | Forza ai percorsi
INQUADRAMENTO + MASTERPLAN
Fabrizio De Riccardis Giuditta Gandelli Dario Guazzo
196315 199640 199874
11
gruppo
MASTERPLAN DESTINAZIONI D’USO di PROGETTO Pianta Piano Terra
Pianta Piano 1°
Pianta Piano 2°
Pianta Piano 4°
Legenda Servizi Parcheggio Verde Pubblico Residenza
Commerciale
Spazi Pubblici Coperture
Social Housing Co-Housing
Produttivo
Esistente
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2
tavola
PLANIVOLUMETRICO CON OMBRE
1:1000
Fabrizio De Riccardis Giuditta Gandelli Dario Guazzo
196315 199640 199874
11
gruppo
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3
tavola
ACCESSI E DISTRIBUZIONE | PIANO TERRA
1:500
Fabrizio De Riccardis Giuditta Gandelli Dario Guazzo
196315 199640 199874
11
gruppo
PIANTA PIANO 2° | TIPOLOGIA A | 1: 200
TIPOLOGIE RESIDENZIALI 1: 500
NAVIGATORE
Legenda Residenze Temporanee Economica
Standard
Lusso
Monolocale A | 18 mq Monolocale B | 22 mq
Ec
Bilocale A | 46 mq
TIPOLOGIE ABITATIVE SOCIAL 1:100 MONOLOCALI 21 mq + 21 mq
Ec
Bilocale B | 46 mq
St
Bilocale C | 50 mq
Lu
Bilocale D | 70 mq
Ec
Trilocale A | 75 mq
St
Trilocale B | 90 mq
Lu
Trilocale C | 100 mq
Lu
Trilocale D | 105 mq
Lu
Quadrilocale A | 93 mq
St
Quadrilocale B | 100 mq
Lu
Appartamento 5 | 135 mq
Lu
Loggiati Distribuzione / Spazi Comuni
SPAZI COMUNI 20mq MONOLOCALI 21 e 18mq + 15mq loggia
TIPOLOGIE ABITATIVE RESIDENZIALI MANICA NORD TRILOCALE A | 75 mq + 18 mq loggia
QUADRILOCALE A | 93 mq + 8 mq loggia
TRILOCALE D | 105 mq + 18 mq
TRILOCALE C | 100 mq + 18 mq
TIPOLOGIE ABITATIVE RESIDENZIALI MANICA SUD TRILOCALE D | 105 mq + 46 mq loggia
TRILOCALE B | 90 mq + 18 mq
BILOCALE C | 50 mq + 8 mq
SCHIZZO DI PROGETTO
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tavola
4
Corte nella Corte PIANTE, DISEGNI
Fabrizio De Riccardis Giuditta Gandelli Dario Guazzo
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11
gruppo
PIANTA PIANO 3° | TIPOLOGIA A | 1: 200
TIPOLOGIE RESIDENZIALI 1: 500
NAVIGATORE
Legenda Residenze Temporanee Economica
Standard
Lusso
Monolocale A | 18 mq Monolocale B | 22 mq
Ec
Bilocale A | 46 mq
Ec
Bilocale B | 46 mq
RESIDENZE TEMPORANEE 1:100 MONOLOCALI A | 21 mq + 21 mq
St
Bilocale C | 50 mq
Lu
Bilocale D | 70 mq
Ec
Trilocale A | 75 mq
St
Trilocale B | 90 mq
Lu
Trilocale C | 100 mq
Lu
Trilocale D | 105 mq
Lu
Quadrilocale A | 93 mq
St
Quadrilocale B | 100 mq
Lu
Appartamento 5 | 135 mq
Lu
Loggiati Distribuzione / Spazi Comuni
SPAZI COMUNI 20mq MONOLOCALI A+B | 21+18mq + 15mq loggia
TIPOLOGIE ABITATIVE RESIDENZIALI MANICA NORD APPARTAMENTO 5 LOCALI | 135 mq + 47 mq loggia
TRILOCALE B | 90 mq + 18 mq
BILOCALE C | 50 mq + 8 mq
TRILOCALE A | 75 mq + 19 mq loggia
TIPOLOGIE ABITATIVE RESIDENZIALI MANICA SUD VISTA MODELLINO IN BALSA
QUADRILOCALE A | 105 mq + 46 mq loggia
MONOLOCALE A | 46 mq
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tavola
5
MONOLOCALE B | 46 mq
Le Corti Gemelle PIANTE, DISEGNI
Fabrizio De Riccardis Giuditta Gandelli Dario Guazzo
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gruppo
PIANTA PIANO TERRA 1: 200
PIANTE ARREDATE 1: 50
TIPOLOGIE RESIDENZIALI 1: 500
TIPOLOGIA ABITATIVA 50 mq + 16 mq 50 mq Ingresso Living 1 Bagno 1 Camera da Letto 50 mq Ingresso Living 1 Bagno 1 Camera da Letto 70 mq | Tipologia A Ingresso Living | 30 mq 1 Bagno | 6 mq 2 Camere | 16+12 mq
70 mq | Tipologia B Ingresso Living 1 Bagno 2 Camere da Letto
100 mq Cucina+Sala 2 Bagni 3 Camere da Letto
115 mq Cucina+Sala 2 Bagni 3 Camere da Letto
NAVIGATORE
70 mq | Tipologia A Ingresso Living 1 Bagno 2 Camere da Letto
70 mq | Tipologia B Ingresso Living 1 Bagno 2 Camere da Letto
Loggiati Distribuzione
100 mq Cucina+Sala 2 Bagni 3 Camere da Letto
115 mq Cucina+Sala 2 Bagni 3 Camere da Letto
Loggiati Distribuzione
TIPOLOGIE ABITATIVE 70 mq + 20 mq
RIFERIMENTI Giorgio Grassi - 1976 Chieti - Casa dello studente
TIPOLOGIE ABITATIVE 70mq + 20 mq
TIPOLOGIA ABITATIVA 115 mq + 50 mq
Fabbrica AEg di Berlino, 1909 1908 (1910) - Peter Beherens
Il “Lingottino”
Primo insediamento dell’Istituto per le case popolari di Torino 1908 (1910) - Pietro Fenoglio
1 i Gabardi ne
se
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6
tavola
Corte nella Corte PIANTE E RIFERIMENTI
Fabrizio De Riccardis Giuditta Gandelli Dario Guazzo
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gruppo
PROSPETTO OVEST
rospetto nord
SPACCATO ASSONOMETRICO
Navigatore 1:500
1:500
PROSPETTO NORD
Navigatore 1:500
PROSPETTO SUD
Navigatore 1:500
PROSPETTO SUD | CORTE APERTA
Navigatore 1:500
SEZIONE TRASVERSALE EST-OVEST
Navigatore 1:500
petto ovest!!
DIMENSIONI APPARTAMENTI
Pianta Piano 2°
ud2Prospetto sud2 Pianta Piano 3°
d Prsopetto sud proscambierei il proon spetto sud con per quello nord per letcontinuità di lettura facciate Pianta Piano 4°
Sezione 9 Pianta Piano 5°
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tavola
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Le Corti Gemelle PROSPETTI, SEZIONI
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gruppo
PROSPETTO EST
Navigatore 1:500
boia dd è est cristoboia
SEZIONE LONGITUDINALE NORD - SUD
Navigatore 1:500
PROSPETTO NORD | INTERNO CORTE
Navigatore 1:500
d
Sezione longitudinalde asse Nord -asse SudNord - Sud Sezione longitudinalde
n-
PROSPETTO SUD | INTERNO CORTE
Navigatore 1:500
SEZIONE LONGITUDINALE NORD - SUD
Navigatore 1:500
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tavola
8
Le Corti Gemelle PROSPETTI, SEZIONI
1:200
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11
gruppo
DIMENSIONI AREA
IT
DESTINAZIONI D’USO PROGETTO 4%
mq/mq
SERVIZI PUBBLICI
M A S T E R P L A N
6 4
5
6
4
4
4
6
4
5
D A T I
13.085 mq da 12.431 Standard mq
Parcheggi Altri Standard
Abitanti
26040 mq 40200 mq
D I I N P U T
+2m
2
11.295 mq
Verde Pubblico
28% 78%
6
4.190 mq
Isolati
Esistente
2
Ristrutturazioni
3
3
3
PI A N O T IPO
Nuove Costruzioni
2
Verde
4
5
3
3
36
21
2
OMI
microzona RESIDENZIALE
2000-3100 €/mq 1000-1700 €/mq
CCC
25%
25%
Autorizzazione 1
2
Co-Housing
Uffici | Coworking
Servizi
Social Housing
Commerciale
Produttivo | Cioccolato
Parcheggio
25%
4
5
6
7
8
9
10
Cdo | Costruzione
11
12
13
14
15
16
1000-1700 €/mq 700-1400 €/mq 365-495 €/mq
25%
Cdo | Costruzione
3
COMMERCIALE
Residenza
17
18
19
20
21
Fine Lavori
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Costi € 125.245.682
C R O N O P R O G R A M M A
ONERI DI COSTRUZIONE € 9.019.779
=
OPERE DA CEDERE € 9.019.779 Edifici Ex OGM
Lotto 1 | 1566 €/mq
Lotto 3 | 1296 €/mq
Lotto 7+8 | 1236 €/mq
Lotto 5 | 1074 €/mq
Lotto 10 | 777 €/mq
Verde+ Spazi Pubblici 67 €/mq
Esistente
Lotto 2 | 1326 €/mq
Lotto 4 | 988 €/mq
Lotto 11 | 301 €/mq
Lotto 9 | 1012 €/mq
Lotto 6 | 1012 €/mq
Strade e Parcheggi a raso 107/mq
cdo
TOT |€ 12.974.966
1600 €/mq
1700 €/mq
1600 €/mq
1700 €/mq
480 €/mq
480 €/mq
1600 €/mq
1700 €/mq
DISTRIBUZIONE DEI RICAVI TOT |€ 159.838.964
cdo
fl
55%
40%
TOT |€ 13.653.665
AS | Costo del Terreno
14,41%
50
8,24%
2, 40
50 7, 36
00 0, 35
50 33
9,22%
00
10,21%
5,
11,21%
38
12,24%
2,
00 5, 31
50 7,
b ta
29
ilit
à
50 2, 40
50 7,
ia cc So g
lia
d
ia cc
Analisi Costi Ricavi SOSTENIBILITA’ ECONOMICA
13,26%
Tir 100% Vendite
4,69%
et
36
5,64%
00
6,61%
14,31% 10,14%
5,
7,59%
VAN | € 8.290.521 TIR ANNUO | 11,21 %
d lia So g
9
95%
90%
FC | POST TAX
10,96%
38
8,58%
00
00 5,
50
ia cc
tavola
3100 €/mq
Tir 100% Vendite
8,37%
2,
50 7, 36
00 0, 35
50 2, 33
00 5, 31
50 7, 29
à ilit
9,42%
40
10,48%
9,59%
10,14%
00
11,56%
10,61%
d lia So g
Prof. Costantino Patesos, Manuela Rebaudengo
3000 €/mq
VAN | € 4.566.052 TIR ANNUO | 7,59 %
AS | Costo del Terreno
et
ta
40
b
2,
00
ia cc d lia So g
ATELIER SOSTENIBILITA’ ECONOMICA DELL’EDIFICIO
27,50% 3,90%
RES RAP
15,31%
5,
12,66%
2%
% VENDUTO
PREZZI DI VENDITA
TA S S A Z I O N E
Tir 100% Vendite
7,49%
50
8,45%
5,
6%
38
13,77%
10,14%
38
50 36
7,
0,
50 2, 33
00 5, 31
50
9,42%
14,90%
et
29
7,
à ilit
10,41%
iA + i
AS | Costo del Terreno
13,61%
00
11,41%
10,14%
35
12,43%
40%
SCENARIO 4
TOT |€ 9.235.202
VAN | € 7.999.993 TIR ANNUO | 11,56 %
Tir 100% Vendite
fl
55%
25%
0,
70%
VAN | € 7.548.708 TIR ANNUO | 10,41 % 13,46%
b
fl
ONERI FINANZIARI
AS | Costo del Terreno
ta
cdo
10,14%
35
Servizi
DISTRIBUZIONE DEI RICAVI TOT |€ 154.003.700
50
1800 €/mq
DISTRIBUZIONE DEI RICAVI TOT |€ 158.768.720
2,
Produttivo
100%
SOGLIA ACCETTABILITÀ
31
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
480 €/mq
FC | POST TAX
TOT |€ 12.819.298
14.000.000 13.000.000 12.000.000 11.000.000 10.000.000 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 -1.000.000 -2.000.000 -3.000.000 -4.000.000 -5.000.000 -6.000.000 -7.000.000 -8.000.000 -9.000.000 -10.000.000 -11.000.000
Commerciale
95%
50
40%
1800 €/mq
95%
90%
7,
55%
Sociale
29
fl
1800 €/mq
+= 7%
à
cdo
Residenziale
% VENDUTO
ilit
DISTRIBUZIONE DEI RICAVI TOT |€ 158.768.720
3000 €/mq
3,14%
rischio
b
95%
risk free
% VENDUTO
PREZZI DI VENDITA
ta
% VENDUTO
SCENARIO 3
et
SCENARIO 2
33
SCENARIO 1
Fabrizio De Riccardis Giuditta Gandelli Dario Guazzo
196315 199640 199874
11
gruppo