De toekomst ligt in de oorsprong ONDERNEMINGSPL AN WOCOM 2014 -2016
Marcello Corvers woont samen met zijn vriendin in de Novaliastraat in SomerenEind. Hier verhuurt woCom woningen in het voormalig zorgcentrum Peeljuweel. Speciale aandacht is er voor starters op de woningmarkt, zoals Marcello: “Het is moeilijk voor jongeren om woonruimte te vinden. Toen ik hoorde dat er in Peeljuweel woningen vrij kwamen, was ik meteen geïnteresseerd. Ik heb direct gereageerd en me aangemeld. Nu wonen we alweer een tijdje hier en dat bevalt prima.” Toch wil Marcello over niet al te lange tijd weer verhuizen: “We krijgen een kindje”, vertelt de trotste aanstaande vader. “In het begin zal het nog wel gaan met de ruimte, maar het is niet groot. Als die kleine eenmaal gaat kruipen en lopen, willen we toch wel naar een grotere woning. Het is nu eenmaal een voormalige seniorenwoning. Zo met zijn tweeën is dat geen probleem. Dan is het precies goed. Maar als we een gezinnetje zijn, wordt het wel krap.” Het liefst staat het volgende huis ook weer in Someren. “Ik kom hier vandaan en ken hier iedereen. Het is een leuk dorp met een fijne sfeer. Ik hoef niet zo nodig naar een stad. Bovendien wonen onze ouders vlakbij. Als de baby er is, dan hebben we dus de oppas zowat om de hoek!”
2
Voor starters is dit ideaal
Inhoud Voorwoord
4
1. De veranderende samenleving
6
2. De positie van woCom: missie, visie en waarden
8
3. Ambities en strategie voor 2014-2016
11
A. Mensen
B. Wonen
13
C. Leven
15
D. Samen werken
16
E. Toekomst
18
11
4. Kansen en risico’s
22
5. Tot slot
23
3
VOORWOORD
de toeKomst lIgt In de oorsProng Gewoon goed wonen. Dat is waar woCom voor staat. Ook de komende
De voorgaande jaren heeft woCom koerskeuzes gemaakt waarbij de focus
jaren richten wij ons op onze kerntaak als woningcorporatie, namelijk het
meer op onze primaire taken, het huidige werkgebied en maatschappelijke
zorgen voor voldoende, betaalbare en kwalitatief goede woningen voor
resultaten lag. We hebben bijzondere aandacht gehad voor de financiële
mensen met lagere inkomens in de gemeenten Asten, Cranendonck, Heeze-
continuïteit van de organisatie om de volkshuisvesting in de regio ook in
Leende, Helmond en Someren.
de toekomst te waarborgen. Door deze koers is woCom nu in staat om de politieke en maatschappelijke veranderingen het hoofd te bieden. Onze
Voor de periode 2014 tot en met 2016 hebben we onze strategische
aandacht kan daardoor nu wat meer verschuiven naar de sociale kant van
koers bepaald. Deze hebben we vertaald naar dit ondernemingsplan: een
de volkshuisvestelijke kerntaak. Naast het geld en de stenen zijn ook sociale
document vol plannen en ambities die inspelen op de snel veranderende
structuren en samenwerking van belang. Vastgoed blijft echter het be-
omgeving. Met daarin de positie van woningcorporaties in het algemeen
drijfsmiddel van de corporatie. En de financieel-economische continuïteit
en van woCom in het bijzonder. We staan op een kantelpunt in de samen-
blijft de uitdrukkelijke randvoorwaarde om ook in de toekomst sociale
leving, een overgangsfase naar een nieuwe toekomst. De maatschappij is in
huurwoningen te kunnen verhuren en onderhouden.
beweging, maar het einddoel is nog niet bekend. De druk op corporaties neemt toe, door de economische recessie en vanuit de politiek. Corporaties
Vanuit deze achtergrond is dit nieuwe ondernemingsplan opgesteld. We
wordt gevraagd hun maatschappelijke bijdrage te leveren. Niet alleen als
gaan daarbij niet terug naar het verleden, maar wel naar onze kerntaak die
sociale huisvester, maar ook met een forse financiële bijdrage aan de over-
ons bestaansrecht geeft. We staan in de startblokken om deze ambitie te
heidsfinanciën.
verwezenlijken. Natuurlijk doen we dat graag samen met u. Kees Strik Algemeen Directeur
K EE S S T R IK
4
Nie
aa
iet zeuren, maar anpakken. Zo hoort het!
Toen Yolanda Thijssen zo’n acht jaar geleden naar Brabant verhuisde, was het voor de geboren Utrechtse in het begin wel wennen: ”Je bent de eerste tijd toch ‘import’. Gelukkig is dat al lang niet meer en heb ik mijn draai gevonden. Ik vind Helmond een heel fijne stad en in de buurt waar ik samen met mijn man woon, voel ik me thuis.” In de Ridderstraat is Yolanda de spreekwoordelijke ‘goede buur’. Ze staat met raad en daad voor iedereen klaar. “Sommige mensen hebben bijvoorbeeld moeite om iets met de computer te regelen. Dan kloppen ze bij mij aan en help ik ze. Ook neem ik graag de tijd om een praatje te maken en bij mensen op bezoek te gaan die eenzaam zijn. Dat vind ik heel normaal.” Yolanda is van het type ‘niet zeuren, maar aanpakken’. “Wat dat betreft vind ik dat woCom zich goed opstelt. Zo worden reparaties bijvoorbeeld snel uitgevoerd en naderhand komen ze checken of alles naar wens is verlopen. Dat vind ik de juiste manier van werken.”
5
1. De ver anderende samenle ving In de huidige samenleving gaan ontwikkelingen snel. Met de toenemende
we het aantal gezinnen en jongeren relatief afnemen. Jongeren verlaten
invloed van de politiek en macro-economische ontwikkelingen, heeft dit
de kleine kernen en gaan dichter bij het werk en de voorzieningen wonen
grote gevolgen voor de positie, taken en werkwijze van woningcorporaties,
in de centrale dorpen en steden. Deze trend wordt ook in het werkgebied
en dus ook voor woCom. Trends voor de langere termijn, zoals demo
van woCom steeds meer zichtbaar. De buitenlandse migratie volgt de
grafische ontwikkelingen, hebben invloed op de woonbehoefte van de
economische groei en is daardoor moeilijk te sturen. De vraag naar huis-
consument. De belangrijkste invloeden die we signaleren en waar we onze
vesting van arbeidsmigranten is op dit moment aanzienlijk.
strategie op afstemmen, beschrijven we hieronder.
6
Demografie: een oudere en AFNEMENDE bevolking
Politiek: zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid
De demografische ontwikkelingen in Zuidoost-Brabant hebben een grote
De laatste jaren zien we de oude verzorgingsstaat verdwijnen om plaats
invloed op de toekomstige woningvraag en woonbehoefte. Voor de korte
te maken voor meer zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid van
termijn zien we dat het aantal huishoudens de komende jaren blijft toene-
burgers. Deze belangrijke politiek-maatschappelijke trend werd in de
men, vooral het aantal eenpersoonshuishoudens groeit sterk. Op langere
troonrede van 2013 omschreven als ‘de transitie van de verzorgingsstaat
termijn zal het aantal inwoners teruglopen, al zal deze bevolkingskrimp
naar een participatiemaatschappij’. Er blijft een vangnet voor burgers die
later plaatsvinden dan verwacht. Ouderen vormen een steeds groter aan-
echt niet mee kunnen, maar dit vangnet is zo veel mogelijk van tijdelijke
deel van de bevolking, waardoor ook de zorgvraag toeneemt. Deze zorg
aard. De Rijksoverheid zet deze lijn door in de sociale huursector: deze is
zal vooral thuis geboden worden, vanwege bezuinigingen in de zorg, maar
alleen toegankelijk voor mensen die niet op de koopmarkt of commerciële
vooral omdat senioren zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving willen
huurmarkt terecht kunnen. Bij deze visie past een sociale huursector die
blijven wonen. Zij hebben echter wel behoefte aan een veilige, toegankelijke
aanzienlijk kleiner is dan de huidige omvang van 2,4 miljoen sociale huur-
en laagdrempelige woning en (sociale) woonomgeving. Andere vormen
woningen. Het Rijk stuurt aan op een corporatiesector die zich uitsluitend
van dienstverlening en domotica zullen dit mogelijk maken. Daarnaast zien
bezig houdt met verhuur, beheer en bouw voor deze doelgroep en die de
woningen voor andere doelgroepen afstoot of in prijs verhoogt. Dit wordt gestimuleerd door de sociale sector structureel mee te laten betalen aan de overheidsfinanciën door middel van heffingen. Ook wil de Rijksoverheid haar financiële risico in de sector verkleinen. De overheid staat namelijk garant voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waarop
Pa ul Joos t e n, Pa s t oor De K l e ijnhof in A s t e n: “ Vi a de be w one r s v e r e niging z e t t e n w e a l l e r l ei z a k e n op de a g e nd a die w e me t w oC om be s p r e k e n e n die ook w or de n op g e pa k t.”
steeds vaker een beroep wordt gedaan.
Economie: de crisis en gevolgen voor de woningmarkt De economische crisis duurt voort en banken zijn terughoudend met financieringen. Dit raakt zowel de woningmarkt als de corporatiesector. De koopmarkt en de nieuwbouwmarkt stagneren. Ook ná herstel zal de woningmarkt essentieel anders zijn dan voorheen. Door hogere huren en gedaalde koopprijzen wordt het gat tussen huren en kopen kleiner. Door het afstoten van corporatiebezit naar beleggers en pensioenfondsen zal de particuliere huurmarkt groter worden. De vraag naar sociale huur vraag naar duurdere huurwoningen zal op termijn toenemen, maar zeker
Sociaal-maatschappelijk: tweedeling in samenleving
niet in elke regio even groot worden. De inkomensgrenzen die de Rijksover-
De samenleving wordt steeds digitaler. De maatschappij wordt daarmee
heid vaststelt, maar ook de noodzaak om flexibel op de arbeidsmarkt en
steeds ingewikkelder, en niet iedereen kan daarin meekomen. Sommigen
woningmarkt te kunnen bewegen, hebben grote invloed op de toenemende
omarmen de nieuwe mogelijkheden, anderen houden zo lang mogelijk
vraag naar (duurdere) huurwoningen. De mogelijkheden voor hypotheek-
vast aan het vertrouwde en weer anderen verliezen de aansluiting op de
verstrekking en renteaftrek, en daarmee de toegankelijkheid van de koopmarkt
maatschappij. Er ontstaat een verdeelde samenleving met ‘insiders’ en
voor met name starters, spelen eveneens een belangrijke rol.
‘outsiders’. Door bezuinigingen in de zorg en het sociaal-maatschappelijke
woningen overstijgt op dit moment de vraag naar koopwoningen. De
veld, neemt het aandeel minder-zelfredzamen in een sociale huurwoning toe. Een combinatie van sociaal-maatschappelijke en psychosociale problemen (multiproblematiek) beïnvloedt het leven en daarmee ook het wonen van deze minder-zelfredzamen.
7
2. de PosItIe van woCom: mIssIe, vIsIe & wa arden Gezien de trends en ontwikkelingen ligt er voor woCom een grote uitdaging om haar maatschappelijke ambities te realiseren. De kunst zit erin om met minder middelen toch hetzelfde resultaat te bereiken. Om dit zo effectief mogelijk te doen, leggen we de focus op de volkshuisvestelijke kerntaak: het belang van de volkshuisvesting in de regio. Nu en in de toekomst.
missiE WoCom zorgt voor goede sociale huurwoningen voor mensen die daar vanwege inkomen of persoonlijke omstandigheden behoefte aan hebben. We doen dit door betaalbare woningen te verhuren, te onderhouden en te bouwen in de gemeenten Asten, Cranendonck, Heeze-Leende, Helmond en Someren. Met een efficiënte organisatie zijn we een klantgerichte en betrouwbare partij voor onze huurders en onze samenwerkingspartners. We zetten ons in voor de individuele woonbehoefte en de directe woonomgeving.
visiE
Gebouwd voor onze speciale bewoners
WoCom ziet de maatschappij veranderen naar een samenleving waarin mensen worden aangesproken op hun eigen verantwoordelijkheid. Een samenleving met alleen een vangnet voor degenen die echt ondersteuning nodig hebben, onder andere op het gebied van zorg, maatschappelijke ondersteuning, arbeid en inkomen, leefbaarheid en wonen.
8
Helmie Geris werkt al jarenlang in de zorg. “Ik was altijd verpleegkundige, maar dat is nu te zwaar voor mij. Na twee hernia’s is dat werk niet langer verantwoord. Nu werk ik met veel plezier als Huiskamerassistente. Ik begeleid de cliënten gedurende de dag en assisteer bijvoorbeeld tijdens het eten en drinken, als er activiteiten zijn of als er iemand naar het toilet moet.” Helmie werkt bij zorgaanbieder Ananz die samen met woCom het nieuwe woonzorgcentrum Nicasius in Heeze heeft gerealiseerd. “Heerlijk zo’n nieuw gebouw waar we onze cliënten optimale zorg kunnen bieden. Ik werk met dementerenden en dat vraagt bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid veel extra’s van een gebouw. Alles moet immers gesloten kunnen zijn. Daarom is deze nieuwe binnentuin zo fantastisch. Als straks alles groeit en bloeit kunnen onze bewoners hier heerlijk beschermd met hun familie de tuin in.”
Als woningcorporatie vervult woCom de maatschappelijke rol van aanbieder van sociale woningen aan diegenen die dat nodig hebben. Met een aanbod dat past bij de behoefte in het werkgebied. WoCom is daarbij een organisatie die voldoende beleidskracht heeft om de eigen visie te continueren. Een woningcorporatie die continuĂŻteit kan garanderen in een toekomst waarin herontwikkeling en aanpassing aan de woonbehoefte belangrijker zijn dan uitbreiding. WoCom gaat uit van de kracht, zelfstandigheid en zelfredzaamheid van mensen. Van klanten, relaties en medewerkers. Klanten weten prima waar zij willen wonen en hoe zij willen wonen. WoCom biedt hen keuzevrijheid met een aanbod van gevarieerde woningen in verschillende woonmilieus. Waar mogelijk kiest de klant, waar nodig geeft woCom de klant extra aandacht. De kwaliteit van de woning vormt ons uitgangspunt voor goed wonen. Voor het bepalen van een passende huurprijs, het onderhoudsniveau en de toekomststrategie. Om niet alleen nu, maar ook in de toekomst een gevarieerd aanbod aan de doelgroep in de regio te kunnen bieden. Betaalbaarheid van het wonen is en blijft een belangrijk aandachtspunt, in relatie tot de kwaliteit van de woning ĂŠn het inkomen van de klant. We kijken daarbij scherp naar de huurprijs, maar ook naar het energieverbruik van de woning.
9
Kernwaarden: klantgericht, betrouwbaar en proactief
Maatschappelijke ambities
Goed leven begint met goed wonen. Daar zet woCom zich elke dag voor
een menselijke, persoonlijke insteek. Dit is zichtbaar in onze maatschappe-
in. Daarbij staat de klant voorop. We luisteren met respect en aandacht
lijke ambities, die we rond de volgende vijf thema’s geformuleerd hebben:
‘mensen. wonen. leven.’ Met deze slogan kiest woCom nadrukkelijk voor
naar onze klanten, en zijn duidelijk over wat er wel en niet mogelijk is. Wie het zelf kan, helpen we op weg. Degene die dat nodig heeft, bieden we
A. Mensen
extra ondersteuning.
WoCom zorgt voor huisvesting van mensen die zijn aangewezen op een
WoCom zoekt verbinding met de huurder. Klanten en relaties kunnen ons
sociale huurwoning. Met nadruk op mensen met een bescheiden inkomen,
aanspreken op wat we beloven. We doen wat we zeggen en we zeggen
mensen die zijn aangewezen op zorg of mensen die niet op zelfredzaam-
wat we doen. We zijn open en transparant in onze bedrijfsvoering en kunnen uitleggen wat onze bijdrage is aan het maatschappelijke belang.
heid kunnen worden aangesproken. B. Wonen Goed wonen begint met een goede woning. WoCom verhuurt, onder-
Onze medewerkers werken zelfstandig en nemen initiatief om de klant zo goed mogelijk te helpen. Ze zijn ondernemend en oplossingsgericht en
houdt en bouwt sociale huurwoningen in de gemeenten Asten, Cranendonck, Heeze-Leende, Helmond en Someren.
streven continu naar verbetering om dat wat we doen, zo goed mogelijk
C. Leven
te doen. Op een effectieve en efficiënte manier.
‘Goed wonen’ houdt niet op bij de voordeur. WoCom kijkt verder. Enerzijds naar de directe woonomgeving en anderzijds naar de individuele
Kortom: woCom werkt klantgericht en levert op proactieve wijze effectieve en efficiënte diensten aan haar doelgroep.
We zijn betrouwbaar, transparant en
helder in de keuzes die we maken, waardoor klanten en relaties weten waar ze op kunnen rekenen.
problemen van huurders die net wat meer aandacht nodig hebben. D. Samen werken WoCom is een klantgerichte en betrouwbare partij voor klanten en samenwerkingspartners. Medewerkers zijn duidelijk over wat wel en niet mogelijk is in het belang van de volkshuisvestelijke kerntaak. Zij komen beloftes aan collega’s, klanten en relaties na. E. Toekomst WoCom biedt nu én in de toekomst sociale huisvesting in de regio, door continu te werken aan een courante vastgoedportefeuille en een goede bedrijfsvoering. Elk thema omvat enkele concreet beschreven ambities die het doel voor de komende drie jaar aangeven. Daarbij beschrijven we de strategie die we inzetten om dat doel te kunnen bereiken. We richten ons hierbij op drie verschillende niveaus: de individuele klant of woning, de wijk en de maatschappij.
10
3. Ambities en str ategie 20 14 -20 16
Be t s ie va n de n E e r e nbe e m t, Heide hof in He u s de n:“ Ik be n t r o t s op mijn op ge k n a p t e t uin. Ech t e e n he e r l ijk p l e kje v oor me z e l f ! ”
a. Mensen
Ambitie ‘huren’
WoCom zorgt voor huisvesting van mensen die zijn aangewezen op
Mensen zijn… het uitgangspunt bij het verhuren van woningen. Wonen
een sociale huurwoning. Met nadruk op mensen met een bescheiden
betekent voor iedereen iets anders. De klant kan daarom zelf kiezen uit
inkomen, mensen die zijn aangewezen op zorg of mensen die niet op
verschillende woningtypen en gevarieerde woonmilieus. Beschikbare
zelfredzaamheid kunnen worden aangesproken.
woningen verhuren we snel en transparant. Woningzoekenden weten bij woCom waar ze aan toe zijn.
Ambitie ‘klanten’ Mensen zijn... huurders en woningzoekenden met behoefte aan een
Strategie
sociale huurwoning. WoCom huisvest mensen die vanwege financiële,
Bij huur staan keuzevrijheid en zelfredzaamheid van de klant voorop.
fysieke of persoonlijke omstandigheden niet op de koopmarkt of com-
Onze klanten kiezen, binnen bepaalde kaders, zelf waar zij willen wonen.
merciële huurmarkt terecht kunnen.
Er is aandacht voor bijzondere doelgroepen en mensen die meer ondersteuning nodig hebben. Daarom brengen we specifieke behoeften en
Strategie
bijzonder aanbod gericht samen.
WoCom huisvest in eerste instantie huishoudens met een inkomen onder
We hebben bijzondere aandacht voor betaalbaarheid: de verhouding
de inkomensgrens, die jaarlijks wordt vastgesteld door de Rijksoverheid.
tussen de hoogte van de huur en het inkomen van de woningzoe-
Maar we huisvesten ook bijzondere doelgroepen. Bijvoorbeeld mensen
kende. Uitgangspunten zijn: de kwaliteit van de woning, een goede
die vanwege fysieke of persoonlijke omstandigheden en een zorg- of
prijs-kwaliteitverhouding en overheidsnormen voor betaalbaarheid.
begeleidingsbehoefte op een sociale huurwoning zijn aangewezen.
Onze goedkopere woningen zijn écht bestemd voor de mensen met de
WoCom zet daarnaast de ruimte die de overheid biedt beperkt in voor
laagste inkomens.
mensen met een bescheiden middeninkomen. Zij hebben op dit moment nog weinig alternatieven op de woningmarkt.
11
Nick en Joyce Huntemann zijn in oktober verhuisd en in november daarna is Bram geboren in hun nieuwe woning aan de Suurhoffstraat in Helmond. “We zijn elkaar tegengekomen op het werk”, vertelt Nick. “Toen we zover waren om samen te gaan wonen, zochten we een koopwoning. Liefst nieuwbouw, want dan ben je meteen klaar en kun je er een aantal jaren tegenaan. Deze woning viel meteen in de smaak. We wonen in een heel gevarieerde buurt. Er zijn hier mensen die huren, ouderen, gezinnen en starters. Voor Bram is er een speelplek om de hoek en we lopen zo het groen in van de Warande. Ook voor winkels hoef je niet ver de deur uit. We hebben hier dus alles wat we zoeken.” De koopwoning van woCom hebben ze gevonden via Funda. “Ik had een brochure aangevraagd en toen zijn we gaan praten met de makelaar. Vervolgens is het snel gegaan. Vooral ook omdat we voor de prijs erg veel wooncomfort krijgen. Wij zitten hier de komende jaren uitstekend!”
12
Erg veel wooncomfor voor je geld
ort
Ambitie ‘behoefte’
B. wonEn
Mensen zijn… in beeld bij woCom, evenals hun wensen en behoeften.
Goed wonen begint met een goede woning. WoCom verhuurt, onderhoudt
WoCom is laagdrempelig en bereikbaar voor haar klanten. Onze klant
en bouwt sociale huurwoningen in de gemeenten Asten, Cranendonck,
krijgt snel antwoord en is tevreden over de dienstverlening. We hebben
Heeze-Leende, Helmond en Someren.
een duidelijk beeld van de behoeften van en ontwikkelingen binnen de huidige en toekomstige doelgroep. Op basis van deze kennis bepalen wij
Ambitie ‘betaalbaarheid’
welke producten en diensten nu en in de toekomst het beste aansluiten
Wonen is… je thuis voelen in een woning met een passende huurprijs.
bij deze behoeften.
WoCom heeft voldoende, betaalbare woningen in de gemeenten in haar werkgebied. De huurprijs hangt af van de kenmerken en kwaliteiten
strategie
van de woning. De huurder woont in een huis dat past bij zijn of haar
Klanten kunnen via internet 24 uur per dag hun zaken met woCom
mogelijkheden. Voor betaalbaarheid volgen we de normen van de
regelen. Als klanten niet in staat zijn om via internet met ons te com-
Rijksoverheid en het Nibud.
municeren, bieden we telefonische ondersteuning en kunnen klanten een afspraak maken op kantoor of thuis. Klanten weten waar ze aan
strategie
toe zijn en krijgen een compleet antwoord. Daarbij informeren we over
Op basis van het huidige woningwaarderingsstelsel geldt een wette-
de mogelijkheden en onmogelijkheden. We maken concrete afspraken
lijke maximale huurprijs voor nieuwe huurders. WoCom streeft naar
en die komen we ook na. Maar liefst 80% van de vragen beantwoor-
een huurprijs van gemiddeld 70% van die maximale huurprijs. Binnen
den we al binnen één contactmoment.
die betaalbaarheid streven we naar variatie en differentiatie, afhanke-
WoCom luistert naar de klant. We vragen door om te komen tot
lijk van de plaatselijke woningmarkt. Zittende huurders krijgen elk jaar
inzicht in de echte klantbehoefte. We hebben het gedrag en de voor-
een huurverhoging. Voor mensen met middeninkomens wordt de
keuren van de klant in beeld en deze vormen belangrijke informatie
inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast tot de markthuur. De
voor besluiten die we nemen. Over de woning, het woonmilieu, de
maximale huur voor huurders met hoge inkomens baseren we op de
kwaliteit, de leefomgeving en de behoefte aan ondersteuning.
wettelijke maximale huurprijs en de sociale huurgrens. Minimaal 6.000 van onze woningen hebben een huurprijs onder de sociale huurgrens van de Rijksoverheid en daarvan heeft minimaal 70% een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (de huurgrens van drie- of meerpersoonshuishoudens).
13
Ambitie ‘kwaliteit’
Ambitie ‘verkoop’
Wonen is… je veilig voelen in een woning van een technisch goede kwaliteit.
Wonen is… een betere toegang tot de koopmarkt voor mensen met een
De woningen van woCom zijn veilig en verkeren technisch in een goede
middeninkomen. WoCom streeft naar een courante woningportefeuille,
staat. We investeren blijvend in het beheer en onderhoud van de sociale
met woningen die bloksgewijs bij elkaar liggen. Sturing op de vastgoed-
huurwoningen. Dit gebeurt door planmatig onderhoud van de buiten- en
portefeuille zorgt voor vernieuwing en doorstroming. Door huurwoningen
de binnenzijde van de woning. Voor het buitenonderhoud maakt woCom
te verkopen, bieden we mensen met een middeninkomen ook een
de keuzes. Voor groot onderhoud binnen de woning kunnen de bewo-
kans op een betaalbare koopwoning in de regio. De opbrengsten van
ners, onder bepaalde voorwaarden, zelf keuzes maken. WoCom wil een
deze verkopen zijn voor ons bovendien noodzakelijk om te kunnen blij-
bijdrage leveren aan een duurzame wereld en beperking van de woonlasten.
ven investeren.
We streven daarom naar gemiddeld een energielabel B voor het totale woningbezit in 2020.
Strategie WoCom heeft ongeveer 1.100 huurwoningen gelabeld voor verkoop
Strategie
aan zittende huurders of na verhuizing van de zittende huurders. Vanuit
WoCom houdt de woningen op een technisch goed kwaliteitsniveau.
financieel oogpunt streven we ernaar 50 huurwoningen per jaar te
Zolang de woning door ons verhuurd wordt, passen we de kwaliteit aan aan de geldende kwaliteitsnormen en veiligheidseisen. Voor de buitenzijde
WoCom ontwikkelt alleen nieuwbouw-koopwoningen binnen al gemaakte
van de woning maken we onderscheid in verschillende kwaliteitsniveaus,
afspraken en in gemengde projecten met koop- en huurwoningen die
afhankelijk van de bestemming van de woning. Dit hebben we beschreven
een volkshuisvestelijke meerwaarde opleveren, bijvoorbeeld doordat ze
in een complexbeheerplan. Dit plan vormt, samen met de vastgestelde
de koop-huurverhouding in een wijk verbeteren.
technische kwaliteit van de woning, de basis voor de planning van het planmatig onderhoud. Het binnenonderhoud wordt niet alleen bepaald door de planning en kwaliteitsnorm van woCom, maar ook door de behoeften en wensen van de bewoner. Het bewaken van een goede prijs-kwaliteitverhouding en voldoende betaalbare woningen staat voor ons echter voorop. Ook bij de beoordeling van (comfort)verbeteringen en vergoedingen. We onderzoeken de mogelijkheden voor meer klantgestuurd binnenonderhoud. Bij renovatie van woningen met een niet-groen energielabel, worden minimaal twee labelstappen gemaakt om te komen tot een groen energielabel. Voor woningverbeteringen die leiden tot lagere maandlasten voor de huurder, zoals energiebesparing, vragen we een kostendekkende huurverhoging. 14
verkopen, dat is ongeveer 10% van de vrijkomende woningen.
C. Leven ‘Gewoon goed wonen’ houdt niet op bij de voordeur. WoCom kijkt verder.
S a bin a T om a l a-Wil c z e k , Sijl k e ns s t r a at in S ome r e n: “ W e he bbe n e e n w oning g e k och t die j a r e nl a ng v e r huur d wa s . Dus a lt ijd g oe d onde r houde n e n a a n t r e kk e l ijk ge p r ijs d.”
Enerzijds naar de directe woonomgeving en anderzijds naar de individuele problemen van huurders die net wat meer aandacht nodig hebben. Ambitie ‘leefomgeving’ Leven is… je thuis voelen in een prettige leefomgeving. Goed wonen gaat verder dan alleen een dak boven je hoofd hebben. Het gaat ook over de kwaliteit van de straat, de buurt en de directe woonomgeving. Iedere wijk of kern is verschillend. Op het gebied van wonen, leven, sfeer en
Ambitie ‘ondersteuning’
behoefte. Iedere wijk of kern heeft een eigen dynamiek en problematiek.
Leven is… ondersteuning krijgen als dat nodig is. Prettig wonen doe je niet
WoCom voelt zich mede verantwoordelijk voor de leefbaarheid in wijken
alleen, maar samen met de sociale omgeving. Met bewoners die prettig
met veel sociale huurwoningen. We stimuleren bewoners hierbij ook
wonen, samen met anderen. WoCom streeft naar goed huurderschap.
hun eigen verantwoordelijkheid te nemen.
Daarmee bedoelen we dat we overlast willen voorkomen of tegengegaan en proberen te voorkomen dat kwetsbare bewoners uitvallen. Als
Strategie
wonen op eigen kracht niet lukt, biedt woCom met maatschappelijke
WoCom investeert in een leefomgeving die schoon, heel en veilig is.
partners ondersteuning.
Daar waar de leefbaarheid in het geding is, vergroten we onze inzet en aanwezigheid. De keuzes verwoorden we in wijkbeheerplannen met
Strategie
een visie voor elke wijk.
WoCom is alert op (dreigende) betalingsproblemen. Wanneer huurders
WoCom investeert slechts beperkt in openbare ruimte. We doen dit ten behoeve van de waardeontwikkeling en het indirecte rendement van onze portefeuille. Dit gebeurt altijd in samenwerking met partners, het openbaar bestuur of bijvoorbeeld zorg- en welzijnspartijen.
de huur niet betalen, gaan we snel met hen in gesprek om grotere problemen te voorkomen en de betalingsachterstand te beperken. WoCom heeft een signalerende functie. Medewerkers signaleren actief in de wijk, maar treden niet op als hulpverlener. We begeleiden bewoners naar hulpverleningsinstanties als zij zelf niet in staat zijn om tot oplossingen van hun problematiek te komen. WoCom is effectief aanwezig in de wijk; waar dat nodig is, zijn we zichtbaar en toegankelijk en waar het niet nodig is, blijven we op de achtergrond. Medewerkers van woCom zijn makkelijk aanspreekbaar voor bewoners. Onze medewerkers weten wat er speelt in de wijk en kennen de sociaal-maatschappelijke partners en hulpverleners. 15
Ambitie ‘participatie’
D. Samen werken
Leven is… samen het gesprek aangaan. Goed wonen is de gezamenlijke
WoCom is een klantgerichte en betrouwbare partij voor huurders en
verantwoordelijkheid van bewoners en woCom. WoCom neemt die
samenwerkingspartners. Medewerkers zijn duidelijk over wat wel en niet
verantwoordelijkheid van haar huurders serieus en geeft hen invloed op
mogelijk is in het belang van de volkshuisvestelijke kerntaak. Zij komen
beleid en beheer. Ook samenwerkingspartners betrekken we bij beleids-
beloftes aan collega’s, huurders en relaties na.
vorming. We zoeken de verbinding; gedeelde verantwoordelijkheid vraagt om een gedeelde visie.
Ambitie ‘verantwoording’ Samen werken is… uitleggen wat je doet en waarom. WoCom maakt haar
Strategie
keuzes in het belang van de volkshuisvesting in de regio. Als maatschap-
We werken op een efficiënte en effectieve wijze samen met de huur-
pelijke ondernemer zijn we transparant en leggen we verantwoording
dersbelangenvereniging. De Overlegwet vormt daarbij het uitgangs-
af over de keuzes die we maken en hoe we ‘ondernemen’ met maat
punt. Maar we werken ook met andere participatievormen, zoals
schappelijk geld. Dit doen we zo efficiënt mogelijk, met zo min mogelijk
klantenpanels en projectcommissies. Met als doel: huurders invloed
middelen. Op organisatieniveau leggen we verantwoording af aan de
geven op het beleid en de keuzes die woCom maakt.
maatschappelijke omgeving en op woningniveau aan de individuele klant.
We gaan en blijven met samenwerkingspartners in gesprek over de ont-
We laten duidelijk zien waar woCom voor staat.
wikkeling van ons beleid. WoCom is transparant over haar doelstellingen en zoekt met samenwerkingspartners naar het gezamenlijke doel en
Strategie
versterking in de uitvoering daarvan.
Intern en extern dragen we één duidelijk standpunt uit; woCom is transparant over wat zij doet en waarom. Op begrijpelijke wijze, in woord en daad, in de voornemens en in de verantwoording. Als betrouwbare partner maken we concrete afspraken en komen we deze na. WoCom is een maatschappelijke ondernemer en streeft een maatschappelijk doel na. Governance en integriteit zijn daarbij belangrijk. WoCom onderschrijft de governancecodes van de sector en handelt volgens haar eigen integriteitsbeleid. Ook laten we vierjaarlijks een visitatie uitvoeren.
16
He nr y Pa ul u s s e n, Sche p e ns t r a at in He l mond: “ Wij he l p e n e l k a a r in de buur t. Z o zi t t e n de me ns e n hie r nu e e nm a a l in e l k a a r ! ”
Ambitie ‘organisatie’
Ambitie ‘samenwerking’
Samen werken is… zelfstandig en proactief ondernemen. Medewerkers
Samen werken is… gebruikmaken van elkaars kwaliteiten. WoCom werkt
weten wat er van hen verwacht wordt, ze hebben vertrouwen in en
samen met maatschappelijke partners, (in)formele partijen en bewoners-
identificeren zich met woCom. De beleidskaders en verantwoordelijk
organisaties in de lokale gemeenschappen. Zij kunnen onze kennis en
heden zijn helder, de toepassing daarvan op individuele situaties gebeurt
expertise aanvullen en versterken. Om gezamenlijke doelen te bereiken,
door de afweging van betrokken, zelfstandige medewerkers. Zij maken
ieder vanuit de eigen verantwoordelijkheden en kwaliteiten.
concrete afspraken en komen deze na, intern en extern. Zij zijn betrouwbaar, klantgericht en effectief: ze doen de goede dingen en bereiken op
Strategie
proactieve wijze resultaat.
WoCom werkt samen met gemeenten, zorg- en welzijnspartijen en andere sociaal-maatschappelijke dienstverleners. Zowel op het gebied
Strategie
van vastgoed als in de aanpak van sociaal-maatschappelijke en indivi
Onze medewerkers zijn zich bewust van de missie en kernwaarden van
duele problemen. Een goed stelsel met aansluitende ketensamenwerking
woCom. Dit leidt tot besluiten die passen in onze visie. De organisatie
is noodzakelijk om samen sociale problemen en vraagstukken goed aan
en het management geven de richting en de kaders aan en geven
te kunnen pakken. Ook zoeken we samenwerking met collega-corporaties
vertrouwen aan medewerkers om daarbinnen zelfstandig en proactief
om slimmer en efficiënter in te kunnen spelen op ontwikkelingen.
te handelen. Bij dit vertrouwen past een coachende/faciliterende stijl van
WoCom werkt samen met leveranciers en aannemers. Samen met
leidinggeven. Binnen ons HRM-beleid hebben we daarom aandacht
onze medewerkers vormen zij het gezicht van woCom voor huurders en
voor de kernwaarden, competentieontwikkeling, samenwerking en
relaties. Iedereen die namens woCom werkt, handelt vanuit dezelfde
leiderschap.
kernwaarden. Kennisuitwisseling en proactieve samenwerking zijn de
Medewerkers krijgen de ruimte om zelfstandig te ondernemen en in creatieve oplossingen te denken. Hierdoor kan woCom snel en slag-
speerpunten voor externe én interne samenwerking. Ook met onze overige samenwerkingspartners.
vaardig opereren. De organisatie heeft een heldere structuur met een beperkt aantal afdelingen. We hebben blijvende aandacht voor de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden, het opdrachtgeverschap, de interne samenwerking en communicatie.
17
E. toEkomst
strategie
WoCom biedt nu én in de toekomst sociale huisvesting in haar kernwerk-
Het uitgangspunt voor de omvang van de woningportefeuille is de
gebied, door continu te werken aan een courante vastgoedportefeuille
behoefte aan sociale huurwoningen per gemeente. De totale woning-
en een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering.
portefeuille van woCom zal hierdoor maximaal gelijk blijven of beperkt afnemen tot 6.000 woningen. De kwaliteit van de portefeuille wijzigt
Ambitie ‘transformatie’
door de veranderende vraag en behoefte van verschillende klantgroepen.
De toekomst is… een regionale woningmarkt met voldoende sociale huur-
De gewenste portefeuille verkrijgen we door verkoop, sloop, nieuwbouw
woningen. WoCom heeft een gedifferentieerde portefeuille met voldoende
en renovatie. Het gewenste vernieuwingspercentage voor nieuwbouw van
sociale huurwoningen voor de huidige en toekomstige behoefte in het
woongelegenheden is gemiddeld 1%, circa 60 per jaar. Door onderhoud
werkgebied. De verschillende woningtypen, prijsklassen en woonmilieus
houden we de (technische) kwaliteit van woningen zodanig in stand, dat
sluiten aan bij de gevarieerde vraag. Daarin spelen we in op de demogra-
we ze langer kunnen verhuren dan de (theoretische) exploitatieduur.
fische verschuiving naar kleinere huishoudens en oudere huurders.
WoCom bouwt sociale huurwoningen op die plekken waar de (toekomstige) vraag is. Hierbij zien we vooral mogelijkheden voor nieuwbouw en uitbreiding in de grotere dorpen en in Helmond. In de kleine kernen en kerkdorpen is de vraag naar woningen beperkter, daar bouwen we slechts bij uitzondering. De bouw volgt de vraag: we bouwen vooral kleinere en duurzame, grondgebonden woningen en slechts een zeer beperkt aantal appartementen. WoCom bouwt géén dure huurwoningen. Het niet-sociale deel van de vastgoedportefeuille zal op termijn afnemen. Dit deel bestaat uit onder meer al gebouwde duurdere huurwoningen, commercieel vastgoed en bedrijfspanden.
18
Via Wooniezie snel een appartement Bets Kissen staat op het punt van verhuizen. Na jarenlang met haar gezin aan de Mgr. Zwijssenstraat in Budel te hebben gewoond, is het huis voor haar alleen te groot. “Niet alleen vanwege de ruimte, maar ook omdat er rondom het huis een tuin ligt die nogal wat onderhoud vraagt. En dat kan ik in mijn eentje niet langer bijhouden. De tuin is nog aangelegd door mijn man, met haagjes en struiken. Die moet je tijdig snoeien, anders wordt het een wilde boel. Dat wil ik voorkomen.” De woonkamer van Bets staat vol poppen en poppenhuizen. “Allemaal zelf gemaakt. Het was een gezamenlijke hobby van mij en mijn man. We hebben jarenlang samen geknutseld aan de verzameling. Hij vooral aan de poppenhuizen en de meubeltjes die er in staan. Ik maak de poppen inclusief de kleertjes natuurlijk. Ik hoop dat ik het grootste deel daarvan kan meenemen naar mijn nieuwe woning.” Het huis wordt binnenkort gerenoveerd. Voor die tijd is Bets in haar appartement getrokken. Een kleinere woning, waar alles gelijkvloers is. “Ik heb via Wooniezie gereageerd op het appartement in de Vroonhof in Budel. Het was meteen raak en al snel kreeg ik de bevestiging dat het appartement aan mij was toegewezen. Zo zie je dat het dan ineens heel snel kan gaan.”
19
Ambitie ‘waardestijging’ De toekomst is… een courante woningportefeuille in een goede wijk. Vastgoed is voor woCom het belangrijkste bedrijfsmiddel om haar kerntaak te kunnen realiseren. Het is tevens het kapitaalmiddel om de continuïteit van woCom te waarborgen. Daarbij is niet alleen de woning zelf, maar ook de kwaliteit van de woonomgeving van belang. We hebben een visie op de ontwikkeling van wijken en buurten en investeren in waardebehoud of waardeontwikkeling van de portefeuille. Ook in wijken waar de markt omstandigheden niet optimaal zijn. Strategie De ontwikkelingen van wijken en buurten hebben we beschreven in gebiedsvisies. Daarin staat de gewenste strategie van woCom voor haar woningen, maatschappelijk vastgoed en investeringen in het gebied. WoCom houdt zich aan bestaande afspraken over het realiseren van maatschappelijk vastgoed in de wijk. De portefeuille wordt niet verder uitgebreid, tenzij een project vooral huisvesting van bijzondere doelgroepen betreft.
20
Rie k va n de N Boom, V og e l s p l ein in B ude l-Schoo t: “ De ge v e l r e no vat ie he e f t e v e n ge duur d e n br a ch t be s t wat onr us t me t zich me e , m a a r nu be n ik z o t r o t s op mijn huis ! ”
Ambitie ‘continuïteit’
Strategie
De toekomst is… een organisatie die in staat is en blijft om sociale huur-
De reguliere exploitatie van het vastgoed, de verhuur van woningen, is
woningen te verhuren, onderhouden, bouwen en verkopen. WoCom
kostendekkend. Het onderhoud, maar ook de organisatiekosten en de
heeft een gezonde, efficiënte bedrijfsvoering. We zijn in staat om nu en in
heffingen betaalt woCom zo veel mogelijk uit de huuropbrengsten. De
de toekomst invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave en om
investeringen in transformatie en nieuwbouw bekostigen we uit de ver-
aan onze verplichtingen te voldoen.
kopen. Om de financiële continuïteit te garanderen, stuurt woCom op kasstromen en hanteren we een Interest Coverage Ratio (ICR) van minimaal 1,5. Dit betekent dat we ernaar streven dat we uit onze kasstromen minimaal 1,5 maal onze rentelasten kunnen betalen. Daarnaast gaan we uit van een direct rendement (netto opbrengst) van minimaal 4,5%. Investeringen worden gefinancierd uit eigen middelen met een Internal Rate of Return (IRR) of netto rendement van 2,8% tot 3,5% op het eigen vermogen van woCom. Hiermee kunnen we het eigen vermogen minimaal in stand houden, rekening houdend met de inflatie. Om onze vermogenspositie verder te verbeteren, brengen we onze leningenportefeuille per woning de komende jaren terug tot onder het gemiddelde in de sector. Voor ons vermogen hanteren we als randvoorwaarde voor solvabiliteit minimaal 30% voor 2020 en het renterisico mag maximaal 15% bedragen. Politieke en bestuurlijke ontwikkelingen zullen het in de toekomst onvermijdelijk maken om tot schaalvergroting over te gaan. In de toekomst zullen alleen grotere corporaties een efficiënte bedrijfsvoering kunnen voeren met voldoende beleidskracht tegenover de (groter wordende) gemeenten. Ook voor woCom ligt in de toekomst een verregaande samenwerking met een of meerdere collega-corporaties voor de hand om de continuïteit te garanderen. Voor samenwerking komen partijen met een aanpalend werkgebied in aanmerking.
Mijnhe e r S a nde r s , Dr os s a a r d in He e ze : “A l s he t g oe d is , zie n w e he t r e s ulta at va n de r e no vat ie t e r ug op de e ne r gie no ta .”
21
4. K ansen en rIsICo’s WoCom is een sociale huisvester die ‘gewoon goed wonen’ biedt in Asten, Cranendonck, Heeze-Leende, Helmond en Someren. En woCom wil dit in de toekomst blijven. Dit vraagt om het continu verbeteren en transformeren om aan te blijven sluiten bij de behoefte en de vraag. Niet alleen vanuit het oogpunt van vastgoed en de continuïteit, maar met aandacht voor de klant en de maatschappij. Daarbij zien we kansen en risico’s. Risico’s zijn ‘onzekere gebeurtenissen die de realisatie van de strategische doelstellingen van woCom kunnen belemmeren’. De belangrijkste risico’s liggen voor ons in de politieke ontwikkelingen en de nog onbekende, maar grote veranderingen in de corporatiesector als gevolg van politieke keuzes. De economische ontwikkelingen leggen druk op een gezonde bedrijfsvoering die afhankelijk is van woningverkopen en financiering. Niet alleen voor woCom, maar ook voor andere corporaties.
Ik wil hier nooit meer weg!
Wanneer het corporaties niet lukt om in deze ontwikkelingen het hoofd boven water te houden, moeten andere corporaties bovendien de saneringskosten opbrengen. Dit alles vraagt om doordachte keuzes en een goede strategie. Een strategie waarbinnen ook ruimte bestaat voor kansen. Met dit ondernemingsplan geven we op transparante wijze inzicht in onze keuzes en strategie voor 2014 tot en met 2016. We verwachten hiermee een goede invulling te kunnen geven aan onze missie en doelstellingen. De ambities geven de kaders aan, daarbinnen is een proactieve invulling en de nodige flexibiliteit mogelijk om snel te kunnen schakelen, waar nodig
22
“Het mooiste stukje van Someren!” Toon Vereijken kan het weten, want hij woont al 30 jaar in zijn appartement aan de Hoevenstraat. “Het is lekker rustig en ik woon hier dan ook met veel plezier. Ik zou nergens anders willen wonen.” Toon is erg actief in de buurt. Zo erg zelfs dat hij zijn werk mee naar huis neemt. “Ik werk in de groenvoorziening. Elke ochtend zorg ik ervoor dat de plantsoenen in de regio er mooi bij liggen. Dat doe ik ook hier in de straat. Want met al die bezuinigingen kan de gemeente best wel wat hulp gebruiken. Zeker nu de bladeren vallen en het een paar keer f link heeft gestormd. Dan pak ik mijn hark en mijn schoffel en dan doe ik in de straat mijn ronde. Kleine moeite, hoor!”
plannen bij te stellen en kansen te zien en te grijpen. Dat doen we graag samen met onze klanten, samenwerkingspartners en de maatschappij. Samen kunnen we verder vorm geven aan gewoon goed wonen in het werkgebied. Door een transparante houding worden onze gezamenlijke doelen en belangen duidelijk en kunnen we elkaar versterken in het behalen van de doelen.
5. tot slot Dit ondernemingsplan verwoordt onze maatschappelijke ambities en de strategie om die ambities de komende jaren te verwezenlijken. Ons ondernemingsplan is tot stand gekomen in samenwerking met belangrijke samenwerkingspartners, de Bewonerskoepel, onze medewerkers, de Raad van Commissarissen en het klantenpanel. Zij hebben input gegeven en meegedacht. Uiteindelijk zullen we de maatschappelijke opgave op het gebied van wonen, maar ook het gebied van vergrijzing, zorg, werk en inkomen samen moeten aanpakken. MĂŠt partners en mĂŠt betrokken bewoners. Ieder vanuit een eigen verantwoordelijkheid. Samen hebben we gezorgd voor een goede fundering, waarop we verder kunnen bouwen en onze ambities kunnen realiseren. Zodat huurders, ook in de toekomst, bij woCom gewoon goed kunnen wonen. Daarin schuilt immers het bestaansrecht van de corporatie. De toekomst ligt in de oorsprong.
23
Postadres Postbus 36 | 5710 AA Someren Bezoekadres Witvrouwenbergweg 2 | 5711 CN Someren 0493 49 76 66 | www.wocom.nl Servicekantoor Helmond Mierloseweg 71 | 5707 AC Helmond