FĂŠvrier 2010
Arthur Loyd - Etude du marchĂŠ 2009 - Edition 2010
SOMMAIRE PRÉSENTATION D’ARTHUR LOYD
P4
LILLE MÉTROPOLE EN QUELQUES CHIFFRES
P5
INTRODUCTION
P6
BUREAUX CONCLUSION ET PERSPECTIVES
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS P9
ANALYSE DÉTAILLÉE DES 9 SECTEURS
>>
Evolution des volumes depuis 1993
>>
Analyse des transactions depuis 1998
P10
>>
Euralille / Lille Gares
>>
Analyse détaillée de l’année 2008
P12
>>
Lille
ANALYSE DE LA DEMANDE EXPRIMÉE
P17
>>
Les Grands Boulevards
>>
Les Parcs Tertiaires
>> >>
Villeneuve d’Ascq Centre Ville / Centre Commercial
>>
Haute Borne / Sud Métropole
>>
Roubaix / Tourcoing
>>
Lille Sud / Eurasanté
>>
Rocade Nord Ouest
SITUATION DE L’OFFRE >>
Le stock disponible à 6 mois
P18
>>
Le stock disponible à 12/18 mois
P19
>>
Répartition géographique des stocks
P20
LES VALEURS
P22
LE MARCHÉ 2009 DE L’INVESTISSEMENT
P24
LOCAUX D’ACTIVITÉ INTRODUCTION
P49
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS >>
Analyse du marché global
P50
>>
Répartition par bassins
P54
>>
Analyse de l’offre
P56
>>
Les valeurs des bassins
P58
LES PRIX
P59
CONCLUSION ET PERSPECTIVES
P60
P25
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
P28 P30 P32 P34 P36 P38 P40 P42 P44
Présentation d’Arthur Loyd ARTHUR LOYD LILLE Arthur Loyd Lille, acteur majeur du conseil et de la transaction en Immobilier d’entreprises, a réalisé sur la Région Nord- Pas de Calais, plus de 180 transactions : 39 589 m2 de bureaux 61 857 m2 de locaux d’activités 35 000 m2 d’investissements Confortant sa position de leader sur le marché des professionnels.
Arthur Loyd est le premier Réseau national de Conseil en Immobilier d’Entreprise présent dans 50 villes françaises et au Luxembourg : Aix-en-Provence
Chartres
La Rochelle
Metz
Perpignan
Amiens
Clermont-Ferrand
Laval
Montluçon
Poitiers
Angoulême
Compiègne
Le Havre
Montpellier
Reims
Annecy
Fontainebleau
Le Mans
Nancy
Rennes
Avignon
Grenoble
Lille
Nantes
Rouen
Biarritz
Ile Maurice
Limoges
Nice - Sophia Antipolis
Saint Martin
Blois
La Guadeloupe
Luxembourg
Nîmes
Strasbourg
Bourges
La Guyane
Lyon
Orléans
Toulon
Brest
La Martinique
Marseille
Paris - île de France
Toulouse
Caen
La Réunion
Melun-Sénart
Pau
Tours
Arthur Loyd en France c’est plus de 2 500 transactions en 2009 pour près de 280 collaborateurs. Le site du Réseau Arthur Loyd est http://www.arthur-loyd.com
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Lille métropole en quelques chiffres Au sein de l’Europe du Nord, Lille Métropole cœur de l’Arc Métropolitain Positionnée au carrefour des échanges et des sites majeurs de développement européens que sont Londres, Bruxelles, Paris, Amsterdam ..., la région du Nord-Pas-de-Calais se situe au centre du cœur économique de l’Europe du Nord. Entouré de ces grandes capitales, l’Arc Métropolitain est donc intégré dans un marché vaste et international avec, dans un rayon de 300 km, plus de 100 millions d’européens (Britanniques, Belges, Néerlandais et Français). Caractérisée par un fort passé industriel, la région a su se tourner vers les services et a réalisé de nombreux équipements structurants. Ces réalisations (par exemple le TGV et le tunnel sous la manche) ont permis de dynamiser le territoire et constituent des projets moteurs du développement de la région, plaçant le Nord-Pas-de-Calais dans un objectif d’ouverture européenne. Lille est désormais à 2 heures de Londres, d’Amsterdam, de Cologne et à moins d’une heure de Paris et Bruxelles en TGV. La région dispose aujourd’hui de nombreux atouts en matière d’infrastructures et d’un point de vue économique :
Lille est le 3ème port intérieur de l’hexagone et dispose d’une situation de premier plan vis à vis des flux routiers Nord/Sud. Calais constitue le 2ème port européen de voyageurs Dunkerque abrite le 3ème port français de marchandises Le Nord-Pas-de-Calais est la 1ère région française pour les investissements étrangers.
DEMOGRAPHIE - POPULATION ACTIVE Métropole franco-belge de 1 900 000 habitants, dont 700 000 habitants sur le versant belge, constituée de 6 arrondissements (Courtrai, Lille, Mouscron, Roselaere, Tournai, Ypres) totalisant 2 500 km2 ; 100 millions d’Européens (Britanniques, Belges, Néerlandais et Français) se trouvent à moins de 300 km de Lille ; 28% de la population à moins de 20 ans ; Lille est la 3ème ville universitaire de France et compte près de 3 000 enseignants-chercheurs ; Population active : 500 000 personnes sur l’arrondissement de Lille ; L’agglomération lilloise constitue, avec son versant belge, une ‘’Eurométropole’’, dont les 46 000 entreprises emploient 815 000 salariés.
ECONOMIE Lille Métropole : un pôle économique de première importance qui regroupe 50 000 établissements industriels et commerciaux dont : 8 085 établissements industriels ; 3 761 établissements de commerce inter-entreprises ; 16 870 établissements de commerce de détail ; 11 751 établissements de services aux entreprises ; 9 526 établissements de services aux particuliers. (source CCI Grand Lille – Janvier 2009) 15 sièges sociaux de multinationales: ARC INTERNATIONAL - 3 SUISSES - AUCHAN - BARCO - BONDUELLE -COFIDIS - DALKIA - DECATHLON GROUPE VAUBAN - FINAREF - LA MONDIALE - LEROY MERLIN - LA REDOUTE - LESAFFRE - CASTORAMA - ROQUETTE REDCATS - RENAULT - TEREOS
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
4-5
Introduction
Nous vous présentons la 14ème édition de l’étude du marché de l’immobilier de bureaux de la Métropole Lilloise complétée par celle des entrepôts et locaux d’activités, réalisée par Arthur Loyd Lille. Comme chaque édition précédente, l’approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d’une analyse plus détaillée des transactions 2009, des valeurs de marché et évolution des stocks. Nous complèterons l’étude bureaux par un examen de chacun des 9 secteurs géographiques que nous avons identifiés comme composant le marché Métropolitain, et pour les locaux d’activité les trois bassins principaux d’implantation. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible, à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions.
Benoît TIROT Directeur
Daniel DORCHIES Président
Cette étude a été réalisée par : Daniel Dorchies Benoît Tirot Caroline Wastiaux Virginie Tavernier Locaux d’activité :
Bureaux : Thomas Dumoulin Nathalie Vanneuville Paul Lequint Benoît Fouvez Stéphane Greugny
Noëlle Sanchez Séverine Haeck Juliette Saniez Nicolas Alliot Justine Wattinne
Bertrand Meriaux Julien Slembrouck Christophe Lefebvre
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Stéphanie Liber Muriel Pioger Aurélien Desprets Thibaut Le Blan
BUREAUX
Arthur Loyd - Etude du marchĂŠ 2009 - Edition 2010
6-7
BUREAUX
Arthur Loyd - Etude du marchĂŠ 2009 - Edition 2010
Bureaux
Le Marché des transactions
1/ Evolution des volumes depuis 1993
110 000 m² : en 2009 le volume de transactions du marché des bureaux de la Métropole lilloise affiche – hors comptes propres – son plus faible score depuis 10 ans.
Ce chiffre représente une baisse de 15% par rapport à 2008. Comparée aux autres marchés tertiaires français, cette baisse sensible traduit néanmoins une meilleure résistance du marché lillois puisque l’Ile-de-France (- 25%), Lyon (- 30%), Marseille (- 22%) … connaissent des baisses plus marquées.
Ce niveau de 110 000 m² transactés est ainsi nettement inférieur à la moyenne des 10 dernières années (122 000 m²). La bonne performance des livraisons en comptes propres (30 000 m²), meilleure qu’en 2008 (20 000 m²), permet de limiter la baisse du chiffre global – avec comptes propres – qui, de 149 000 m² en 2008 chute à 140 000 m² en 2009.
L’observation que nous avons régulièrement faite d’un marché lillois moins sensible aux effets conjoncturels se trouve parfaitement confirmée en 2009. Néanmoins, la conjoncture économique a – comme nous l’avions annoncé – pesé sur le marché en donnant une prime à l’offre neuve qui représente 40% des transactions en 2009 alors qu’elle ne réalisait que 30% du marché des années précédentes.
Le volume traité en neuf est en progression de 3% par rapport à 2008. C’est le marché de seconde main qui, lui seul, subit la baisse (- 23%) de ses transactions, se positionnant à un niveau bien en deçà de sa moyenne sur 10 ans.
VILLE
TOTAL
NEUF
SECONDE MAIN
TENDANCE / 2008
COMPTES PROPRES
Lyon
140 000
64 000
76 000
-30%
20 000
Toulouse
115 000
60 000
55 000
-7%
25 000
Marseille
90 000
65 000
25 000
-22 %
-
Nantes
70 000
40 000
30 000
-33 %
5 000
Bordeaux
80 000
40 000
40 000
stable
-
Nice Sophia-Antipolis
45 000
20 000
25 000
- 22 %
-
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8-9
Bureaux
Le Marché des transactions
2/ Analyse des transactions depuis 1999 A - Analyse du cumul des volumes par taille des transactions
B - Analyse du volume par taille des transactions
Les transactions supérieures à 1 000 m² résistent à un niveau équivalent à celui de 2008. Par contre la baisse du marché est celle des transactions inférieures à 1 000 m² qui « décrochent » de 25%. Dans le contexte économique difficile, les transactions de tailles importantes correspondent à des politiques de rationalisation, de regroupements, opérées par de grandes entreprises ou par l’Etat et les collectivités locales.
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Bureaux
D - Evolution du nombre de transactions
C - Evolution de la taille moyenne des transactions
E - Evolution par tranche de surface 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
PROGRESSION
304
250
193
247
241
258
291
286
290
318
9,65%
m2
65
70
43
46
43
66
64
68
62
45
- 27,41 %
500 à 1000 m2
29
31
26
31
50
34
30
50
41
22
- 46,34 %
1000 à 2500 m2
24
15
20
15
13
11
27
26
21
20
- 4,76 %
Sup. 2500 m2
4
7
9
8
6
7
5
7
5
4
- 20 %
426
373
291
347
353
376
417
437
419
409
- 2,38 %
0 à 250 m2 250 à 500
TOTAL
PLUS AU DETAIL :
Une légère baisse (continue depuis 2006) des plus grandes implantations supérieures à 2 500 m² (- 10% par an depuis 3 ans) Stabilité du segment 1 000 – 2.500 m² Baisses sensibles des mutations de 250 à 500 m² (- 35%) et du segment 500 à 1 000 m² (- 45%) Ce sont donc les entreprises de type PME (15 à 60 salariés) qui ont été les plus « bloquées » par la crise économique, optant pour le maintien dans leurs locaux.
Facteur néanmoins positif, le marché des plus petites implantations (- de 250 m² soit de moins de 20 salariés) est resté actif et en nette progression (+ 11%) Le taux de création d’entreprises qui reste élevé en 2009 pourrait être l’une des explications de ce bon score. A l’inverse, il existe un motif de mutation « négatif » lorsque l’entreprise diminue sa surface. Paradoxalement, les périodes de difficultés économiques sont des accélérateurs de transactions à ce motif.
Enfin, le bon niveau de comptes propres à 30 000 m² - bien que moindre que les références 2005 / 2006 / 2007 – s’explique par la présence des grandes entreprises ayant leurs sièges sur la métropole.
Le nombre de transactions (409) reste stable, tandis que la taille moyenne baisse très sensiblement à 269 m², le plus bas chiffre de la décennie.
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
10 - 11
Bureaux
Le Marché des transactions
3/ Analyse détaillée de l’année 2009 A - Répartition neuf / seconde main NEUF
•• Étude des volumes
SECONDE MAIN
2009 2008
2007
2006
2008
2007
2006
•• Étude du nombre de transactions
2009
B - Analyse géographique des transactions en nombre Taille moyenne des transactions en m2 Neuf
Seconde Main 321
XX
Secteur 1
666
XX
Secteur 2
168
251
XX
Secteur 3
863
186
XX
Secteur 4
785
114
XX
Secteur 5
2 183
859
XX
Secteur 6
1 060
385
XX
Secteur 7
448
191
XX
Secteur 8
670
160
XX
Secteur 9
569
119
Ainsi que nous l’indiquions déjà il y a un an (notre étude 2008) le marché se trouvait fin 2008 en situation de suroffre notamment sur le neuf. C’est de cette situation et de la bonne adaptabilité de l’offre neuve (divisibilité, prix, fonctionnalité) que la transaction, en 2009, a tiré les conséquences par une progression du neuf dans un chiffre global en baisse de 15% La caractéristique de suroffre (voir état des stocks supra) restera présente en 2010 avec les mêmes conséquences dopant le marché neuf jusqu’à régulation du stock. L’absence, depuis deux ans, de lancement d’immeubles en blanc, contribuera à ne pas regonfler le stock neuf à l’offre.
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
1
EURALILLE / LILLE GARES
6
2
LILLE / CENTRE VILLE
7
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ
3
LES GRANDS BOULEVARDS :
8
LILLE SUD EURASANTÉ
4
LES PARCS TERTIAIRES :
9
ROCADE NORD OUEST
5
VILLENEUVE D’ASCQ :
Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :
Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars
Hôtel de Ville, Centre Commercial
On observera : La bonne adaptabilité du neuf qui réalise le double d’implantations en nombre, à surface globale égale, montrant combien la divisibilité des immeubles est précieuse pour s’adapter à la demande. 40 implantations sur Euratechnologie (classé marché neuf) venant abonder les réalisations du secteur Lille – Centre ville. La baisse des transactions Euralille – Lille Gares tant du fait des conditions économiques que du manque de surfaces disponibles adaptées à la taille de la demande.
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12 - 13
Bureaux
Le Marché des transactions
3/ Analyse détaillée 2009 (suite) C - Répartition géographique
TRANSACTIONS TOTALES - en m2
Rappel 2007
Rappel 2008
Pour la transaction globale : Hormis les 12 000 m² traités sur la livraison d’Euratechnologie qui « boostent » le secteur Lille, le constat est celui d’un rééquilibrage des cinq principaux secteurs : Euralille – Lille Gares Lille Grands Boulevards Sud Métropole Haute Borne Roubaix Tourcoing Chacun avec une part de marché voisine de 15% et un volume de 15 000 m². 1. Euralille – Lille Gares perd 25% du fait de valeurs locatives élevées en période de crise économique. 2. Lille Centre bénéficie de l’effet Euratechnologie (12 000 m²) et triple son volume par rapport à 2008 au bénéfice d’une offre variée et disposant de petites surfaces. 3. Les Grands Boulevards chutent fortement (- 35%) du fait de la baisse des implantations de tailles moyenne (segments 250 / 500, 500 / 1 000 m²). 4. Haute Borne Sud Métropole maintient son volume et enregistre un clé en main de 4 000 m². Pour le marché du Neuf : Succès d’Euratechnologie qui propulse Lille en tête avec 28% du marché. Euralille est constant autour de 6 000 m² et 15% du marché. Haute Borne Sud Métropole baisse à 15% du marché, concurrencé par son offre seconde main de bonne qualité générée par un développement qui a maintenant 10 ans. Le secteur Rocade Nord Ouest est constant autour de 4 000 m² à partir d’un stock important. Roubaix Tourcoing Roncq progressent à 7% du marché neuf et 2 700 m² transactés. Pour le marché de seconde main : Lille centre double sa part grace à son offre variée et compétitive en valeur. Euralille avec peu de disponibilité perd 30% Le secteur Grands Boulevards est stable autour de 10 000 m².
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Bureaux
NEUF - en m2
Rappel 2007
Rappel 2008
1
EURALILLE / LILLE GARES
2
LILLE / CENTRE VILLE
3
LES GRANDS BOULEVARDS :
4
LES PARCS TERTIAIRES :
5
VILLENEUVE D’ASCQ :
6
SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :
Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
Hôtel de Ville, Centre Commercial
SECONDE MAIN - en m2 Villeneuve d’Ascq, Lezennes, FâchesThumesnil, Lesquin, Templemars
7
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ
8
LILLE SUD EURASANTÉ
9
ROCADE NORD OUEST
Rappel 2007
Rappel 2008
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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Bureaux
Le Marché des transactions
D - Répartition Achat / Location
Rappel 2007
Rappel 2008
Vente Location
6 047 m2
17 209 m2
34 765 m2
52 146 m2
Neuf Seconde main
Neuf Seconde main
Le taux de vente dans les transactions retombe à 20% en 2009 alors que le taux en 2008 était de plus de 30%. Ce constat tient à plusieurs raisons : 1. Difficulté d’accès au crédit 2. Incertitude de devenir économique faisant privilégier les solutions locatives. 3. Peu d’offres à la vente
Il peut sembler paradoxal que peu d’offres soient faites à la vente dans un marché en crise. Néanmoins, deux facteurs expliquent cette situation : Beaucoup des investisseurs qui portent les immeubles ne peuvent vendre compte tenu de leurs statuts juridiques et fiscaux (SCPI). Les ventes, si elles se font, doivent acter une baisse des valeurs par rapport au « pricing » dans les bilans des investisseurs. Ce « repricing » est difficile à opérer.
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Bureaux
Analyse de la demande exprimée chez Arthur Loyd
A - Evolution de la demande
Nombre de demandes exprimées Surface Taille moyenne
2003
2004
2005
2006
2007
2008
413
477
503
530
519
458
180 000 435
m2
170 000 356
m2
240 000 477
m2
294 000
m2
270 000
566
m2
235 000
462
513
2009 438 m2
286 000 m2 653
Achat
31%
27%
25%
46%
30%
34%
28%
Lille Euralille
40%
45%
39%
45%
40%
35%
30%
B - Evolution du nombre et du volume de la demande
L’analyse de la demande exprimée constitue un indicateur avancé des tendances de marché à 6 / 12 mois. Nous enregistrons chez Arthur Loyd à fin 2009 environ 440 demandes pour un équivalent de 286 000 m². Ces chiffres correspondent à un niveau élevé traduisant – au-delà de la conjoncture économique – des intentions et besoins forts, nettement supérieurs à 2008. Les stratégies de rationalisation des administrations, les projets de sièges sociaux, alimentent l’essentiel de ces chiffres et font progresser la demande moyenne de 510 m² à plus de 650 m². Les années 2010 et 2011 verront – il faut l’espérer – la concrétisation de ces projets. Alors que les demandes exprimées à plus de 1 000 m² progressent, celles des plus moyennes 500 / 1 000 m² restent stables. Géographiquement la demande s’oriente plus vers la périphérie (raisons budgétaires) et à l’achat.
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Situation de l’offre 1/ Le stock disponible à 6 mois A - Evolution du stock global comparé au volume des transactions
Le stock global : Le stock global qui représentait de 2003 à 2008 entre 12 et 18 mois de transaction – situation d’équilibre dynamique de marché offreur – à bondi à plus de 30 mois de transaction sur la base 2009. C’est une progression en volume de 50% sur un an, amenant une situation de suroffre comme le marché métropolitain n’en a jamais connue. C’est bien une situation de crise par le déséquilibre entre une demande moins abondante et une offre renforcée. Cette crise porte des conséquences multiples sur les valeurs, sur la production neuve à venir et sur l’obsolescence du parc ancien. Tel est bien, en effet, l’enjeu des analyses et prospectives du marché de l’année 2010 et des suivantes : Comment et quand le rééquilibrage se fait-il ? Quelles conséquences sur les valeurs en 2010 et 2011 ? Quelles conséquences sur la production à l’horizon des marchés 2011 et au-delà ?
B - Evolution du stock neuf / seconde main
Le stock neuf : Malgré un niveau de consommation élevé (41 000 m² en 2009) le stock neuf atteint 95 000 m², soit une hausse de 50% par rapport à 2008. C’est plus de deux ans de transaction, ce qui constitue une offre, certes abondante, mais pas un profond déséquilibre. Cette situation est celle d’une forte prime à la demande dans une offre globale (neuf et ancien) très abondante. On notera, en neuf, les livraisons des immeubles d’Euralille ONYX et IRIZIUM (26 000 m²) ainsi que HERON PARK et RIHOUR (15 500 m²) sans avoir trouvé preneurs.
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Bureaux
Le stock seconde main : Cette offre croît de 50% en 2009 pour représenter près de 3 ans de transaction. A cela plusieurs explications : La bonne tenue des transactions neuves au détriment de l’ancien. Le peu de « sorties » du stock vers le recyclage en logement (ce mouvement représentait 15 à 20 000 m² les années antérieures). Dans ce contexte on notera aussi : Environ 20% du stock ancien sont des locaux de catégorie D, quasi obsolètes sauf à bénéficier de gros travaux de rénovation et seulement 40% de l’offre correspond à des immeubles en bon état (cette observation « relativise » l’effet de surstock). On comprend néanmoins que la structure du stock – et particulièrement du marché ancien – oblige à des conséquences sur le marché 2010 et à venir, savoir : Une pression à la baisse des valeurs locatives de l’ancien. Une obligation d’améliorer la qualité technique de l’offre de seconde main. Une sélectivité accrue au détriment des immeubles de qualité médiocre ou moyenne.
2/ Le stock disponible à plus de 6 mois et projets A - Offres disponibles
Euralille / Lille Gares Lille Les Grands Boulevards Villeneuve d’Ascq Les Parcs Tertiaires Villeneuve d’Ascq Centre Commercial Haute Borne - Sud Métropole Roubaix / Tourcoing / Roncq Lille Sud / Eurasanté Rocade Nord Ouest TOTAL
DISPONIBILITÉ 6 /12 MOIS SECONDE MAIN
OFFRE DISPONIBLE À 12/18 MOIS
PROJETS
NEUF 0 8 000 3 300
0 0 0
2 400 0 0
20 300 7 000 18 000
0
0
4 600
54 000
0
0
7 800
13 000
600 500 0 0 12 400
1 700 0 0 0 1 700
5 000 24 300 2 000 0 46 100
12 800 10 000 16 000 10 000 161 100
14 100
B - Qualification du stock de seconde main
Le stock à 1 an : En volume, l’offre à un an varie peu, traduisant l’absence de lancement d’opérations « en blanc » en 2009. Nous restons néanmoins en situation d’offre très abondante : 300 000 m² : 110 000 m² en neuf soit près de 3 ans de stock au rythme actuel 190 000 m² en seconde main, chiffre qui a vocation à augmenter dans un contexte où il n’y a pas consommation nette de surfaces.
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Bureaux
Situation de l’offre 3/ Répartition géographique des stocks Offre disponible à moins de 6 mois
TOTAL
Rappel 2008
1
EURALILLE / LILLE GARES
2
LILLE / CENTRE VILLE
3
LES GRANDS BOULEVARDS :
284 100 m2
NEUF
Rappel 2008
4
95 000 m2
Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
LES PARCS TERTIAIRES :
Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
5
VILLENEUVE D’ASCQ :
6
SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :
Hôtel de Ville, Centre Commercial
Villeneuve d’Ascq, Lezennes, FâchesThumesnil, Lesquin, Templemars
SECONDE MAIN
7
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ
8
LILLE SUD EURASANTÉ
9
ROCADE NORD OUEST
Rappel 2008 189 100 m2
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Bureaux
Répartition géographique des stocks L’offre disponible est largement répartie sur tous les secteurs de la Métropole présentant néanmoins quelques éléments significatifs :
Le stock global : Euralille augmente de 50% Les Grands Boulevards gagnent 25% Roubaix Tourcoing Roncq font plus que doubler leur offre.
Le stock neuf : Progression d’Euralille Lille Gares dont le stock triple. 24 000 m² (sur les 30 000 m²) proviennent des immeubles IRIZIUM et ONYX. L’offre Grands Boulevards décroît du fait de l’absence de projets lancés. Villeneuve d’Ascq Centre commercial régénère une offre avec HERON PARK (7 200 m²) et trouvera un nouveau facteur d’attractivité avec le GRAND STADE. Haute Borne Sud Métropole – malgré un bon score de transaction – voit néanmoins son stock progresser de 20% (plus de 16 000 m² soit 18 mois de transaction).
Le stock de seconde main : Stabilité de l’offre sur Euralille Lille Gares, Lille. Accroissement sensible sur Grands Boulevards (+ 50%) avec une offre hétérogène comme sur les Parcs tertiaires. Roubaix Tourcoing, avec 46 000 m², sont les secteurs les plus offreurs avec, là aussi, une offre très hétérogène souvent positionnée à prix faibles.
Répartition géographique du stock de seconde main à 6 mois
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
20 - 21
Bureaux
Les Valeurs Evolution des valeurs de marché en neuf
Evolution des valeurs de marché en seconde main
Le contexte de marché est clair depuis 2008 : une offre surabondante, une demande amoindrie et un environnement économique qui porte les utilisateurs à la rigueur budgétaire. La baisse des valeurs, amorcée en 2008, se poursuit donc en 2009. Pour une juste appréciation de cette tendance, il est nécessaire de différencier la valeur faciale du loyer (celle figurant au bail) et la valeur économique qui, à partir de la valeur faciale, va tenir compte d’autres avantages consentis par les bailleurs (tels que franchise de loyers, prise en charge de travaux d’aménagement, etc. …). En effet, dans la conjoncture actuelle, la distorsion entre l’une et l’autre de ces valeurs devient significative.
On observe une baisse des valeurs faciales comprise entre 5 et 10% (à l’exception de quelques immeubles neufs qui maintiendront leurs valeurs faciales) et une baisse des valeurs économiques comprise entre 10 et 15%. Il s’agit là de la plus forte baisse constatée depuis une décennie. La crise des années 2002 / 2004 avait érodé les valeurs dans une proportion voisine de 10% sur 3 ans.
La question relève donc de savoir si ce mouvement de baisse peut se poursuivre et jusqu’à quelle amplitude. La réponse tient aux paramètres suivants :
La conjoncture économique nationale et internationale : le consensus plaide en 2010 pour une reprise économique avec croissance faible en Europe (Prévision de PIB + 1,5% en France).
Le solde des emplois tertiaires sur la Métropole : Lille maintient son nombre d’emplois (après en avoir créé 4 000 par an depuis 10 ans), Roubaix Tourcoing en perdent.
Au global la Métropole perd 1 500 emplois tertiaires en 2008 soit l’équivalent de 22 000 m² de surface tertiaire. Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
L’évolution du stock à l’offre : Le stock neuf ne se complète plus (pas d’opérations nouvelles) et il se consomme au niveau de 40 000 m² par an ; donc ce stock neuf aura baissé sensiblement à fin 2010.
Le stock seconde main augmente mécaniquement par le report de la consommation de neuf dans un marché dont le besoin global ne croît pas. Ces trois facteurs – dans l’hypothèse de conjoncture économique de reprise molle – amènent les perspectives suivantes en 2010 :
L’offre neuve se raréfiant trouvera son point bas en valeur et ne baissera plus. L’offre seconde main, après une régulation de ses valeurs qui peut encore impacter 10% de baisse, se stabilise lorsqu’elle est une réponse pertinente en qualité.
La part du seconde main « classe D » n’a de solution que la transformation à d’autres usages dont le logement. Au-delà de 2010 : Le rééquilibrage de l’offre sera opéré avec peu de reconstitution d’offre neuve (voir marché de l’investissement supra). Les conditions d’une amélioration des valeurs seront positives dès lors que la conjoncture sera en reprise avec une confiance retrouvée chez les agents économiques. La création d’emploi – quand elle reviendra – sera fondamentalement le vrai déclencheur d’une nouvelle dynamique de marché.
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
22- 23
Bureaux
Le marché 2009 de l’investissement L’investissement Depuis l’été 2008 les marchés de l’investissement en France et dans le monde, ont considérablement chuté dans la tourmente de la crise financière mondiale. Le marché de Lille avait néanmoins sauvegardé un volume correct en 2008 au niveau de 160 millions d’euros et 90 000 m² placés. L’investissement sur 2009 subit pleinement la tendance nationale avec une réalisation de l’ordre de 50 millions et moins de 30 000 m², soit un score divisé par 3. Seules deux opérations sont réalisées « en blanc », l’une sur Euralille (VEROSE), l’autre à Tourcoing (ALTAIR). Deux opérations sont faites par des investisseurs institutionnels (dont un régional), les autres par des investisseurs privés. Les taux de rendement ont sensiblement progressé : entre 8 et 9% en neuf et entre 8,5 et 10% pour le seconde main (selon la qualité des immeubles). Cette hausse des taux de capitalisation correspond – mathématiquement – à une baisse de plus de 10% des valeurs des actifs. On comprend que ce niveau de perte de valeur est difficile à admettre pour les propriétaires et qu’il faudra du temps pour que le « repricing » s’opère. La perte de valeur par l’évolution du taux de capitalisation se cumule à celle issue de la baisse des loyers créant ainsi un double effet négatif.
La tendance 2010 nous parait cependant mieux orientée pour le marché de l’investissement du fait de 3 facteurs : L’abondance de disponibilités financières chez les investisseurs (disponibilités mal rémunérées par les marchés monétaires). Des arbitrages qui, plus nombreux, seront décidés chez les propriétaires. Un effet de levier redevenu très performant entre le coût de la dette et des taux de rendement améliorés.
SURFACE (m2)
MONTANTS INVESTIS (millions d’euros) 2005
2006
2007
2008
2009
2005
2006
2007
2008
2009
116
20
50
66
7
56 500
15 000
26 000
31 000
4 100
Lille
10
/
23
10
14
6 500
/
15 000
9 000
7 500
Grands Boulevards
21
45
50
35
2
17 000
26 000
36 000
26 000
1 500
Autres
33
50
63
47
26
25 000
39 000
48 000
24 000
14 900
Totaux
180
115
186
158
49
105 000
80 000
125 000
90 000
28 000
Euralille / Lille Gares
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
Conclusion et perspectives
Comme chaque année nous comparerons les constats de 2009 avec les prévisions que nous avons établies il y a un an. Nous écrivions : « Le volume global des transactions baissera très certainement … cette baisse affectera plus le marché ancien … » « Il est vraisemblable que le niveau global de transaction s’établisse autour de 120 000 m², chiffre dans lequel la part du neuf devrait rester stable de l’ordre de 40 000 m². » « Dans ce contexte les valeurs continuent à s’éroder … » Notre prévision a été pleinement confirmée par le marché de 2009.
Les conclusions essentielles sur 2009 Confirmation de la récurrence et résistance de notre marché qui baisse conformément à la tendance française générale mais dans une proportion moindre. Cette résistance vient d’un tissu économique régional très diversifié comportant à la fois de très grandes entreprises et de nombreuses PME dans des secteurs variés.
Affirmation d’un marché nettement suroffreur dont seul le stock neuf diminuera. Tassement significatif des valeurs achat et location. Constat d’une stabilité de l’emploi tertiaire ne créant plus de demande nette de création de surfaces de bureaux. Par contre, appétit des utilisateurs pour une amélioration fonctionnelle et qualitative, donc demande de neuf.
Les perspectives 2010 Nous nous plaçons dans les hypothèses économiques suivantes :
Taux de croissance du PIB national faible mais positif (1,5%) Stabilité de l’emploi tertiaire métropolitain public et privé. Dans ce contexte :
Les volumes transactés en 2010 ont toute probabilité à baisser à nouveau vers un niveau 100 / 110 000 m² (correspondant aux échéances triennales 2001, 2004 et 2007, années fortes).
Les valeurs trouvent leur point bas en 2010 sur le neuf et sur le seconde main de bonne qualité. La sélectivité du marché en exclut les immeubles de catégorie D. L’offre neuve ne se régénère pas, amenant un manque à l’horizon 2011 / 2012. Nous considérons – dans cet environnement économique – que 2010 devrait voir les marchés se restabiliser sur des bases révisées. Seul un rebond économique significatif qui se traduirait par de la création d’emploi générant un besoin de surface tertiaire nette serait de nature à faire revenir sur les références des années 2006 / 2007 / 2008.
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
24 - 25
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
P28
1
EURALILLE / LILLE GARES
P38
6
SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :
P30
2
LILLE / CENTRE VILLE
P40
7
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ
P32
3
LES GRANDS BOULEVARDS :
P42
8
LILLE SUD EURASANTÉ
P34
4
LES PARCS TERTIAIRES :
P44
9
ROCADE NORD OUEST
5
VILLENEUVE D’ASCQ :
P36
Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars
Hôtel de Ville, Centre Commercial
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
26 - 27
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Euralille / Lille Gares PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE 2004 2005 2006 2007 2008 2009
: : : : : :
14 15 15 27 15 13
% % % % % %
2009
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
Neuf Seconde main
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
Vente Location
VALEURS Neuf
170/185 € HT / m2 / an
Seconde main
140/160 € HT / m2 / an STOCK À 1 AN Euralille 47 600 m2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume de transactions : Location - Vente (m2)
16 112
17 039
25 910
39 296
18 760
14 350
Nombre de transactions :
32
42
50
60
56
35
504
406
518
654
335
410
25 671 -
42 200 -
56 600 -
28 900 8 900 3 200
30 500 29 600 2 500
47 600 0 2 400 20 300
Taille moyenne des transactions : (m2) Stock disponible : (m2) à 6 mois à 6/12 mois à 12/18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
Valeurs locatives
Taille des transactions
TENDANCES
Investissement > 7,5 % / 8,5 %
DEMANDE
PRIX
EVOLUTION DU STOCK
CRÉATION DE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
28 - 29
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Lille / Centre Ville PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE 2004 2005 2006 2007 2008 2009
: : : : : :
15 18 19 10 08 26
% % % % % %
2009
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN Neuf Seconde main
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
Vente Location
VALEURS Neuf
150/180 € HT / m2 / an
Seconde main
100/140 € HT / m2 / an STOCK À 1 AN Lille centre 45 500 m2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume de transactions : Location - Vente (m2)
17 256
20 224
20 068
15 124
10 460
28 438
Nombre de transactions :
72
89
83
72
67
136
240
227
242
210
156
209
36 390 -
26 000 -
21 500 -
33 000 12 500 7 000
38 100 3 000 7 000
37 500 8 000 0 7 000
Taille moyenne des transactions : (m2) Stock disponible : (m2) à 6 mois à 6/12 mois à 12/18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
Valeurs locatives
Taille des transactions
TENDANCES
Investissement > 8,3 % / 8,8 %
DEMANDE
PRIX
EVOLUTION DU STOCK
CRÉATION DE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
30 - 31
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Les grands boulevards PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE 2004 2005 2006 2007 2008 2009
: : : : : :
21 20 14 20 17 13
% % % % % %
2009
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN Neuf Seconde main
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
Vente Location
VALEURS Neuf
120/130 € HT / m2 / an
Seconde main
100/140 € HT / m2 / an STOCK À 1 AN Gds Boulevards 54 200 m2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume de transactions : Location - Vente (m2)
22 998
22 940
19 777
29 829
22 250
14 183
Nombre de transactions :
66
57
66
84
78
58
348
402
300
355
285
245
30 906 -
33 200 -
42 500 -
26 000 15 400 35 000
42 200 15 100 12 900
54 200 3 300 0 18 000
Taille moyenne des transactions : (m2) Stock disponible : (m2) à 6 mois à 6/12 mois à 12/18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
Valeurs locatives
Taille des transactions
TENDANCES
Investissement > 8 % / 9 %
DEMANDE
PRIX
EVOLUTION DU STOCK
CRÉATION DE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
32 - 33
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Les Parcs Tertiaires PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE 2004 2005 2006 2007 2008 2009
: : : : : :
16 12 08 15 14 07
% % % % % %
2009
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN Neuf Seconde main
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
Vente Location
VALEURS Neuf Seconde main
115/120 € HT / m2 / an 95/100 € HT / m2 / an STOCK À 1 AN Parcs Tertiaires 23 700 m2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume de transactions : Location - Vente (m2)
18 014
14 943
11 037
21 906
18 100
7 273
Nombre de transactions :
55
57
68
69
66
45
328
262
162
317
274
162
16 686 -
17 600 -
16 200 -
10 500 7 400 5 000
11 800 4 000 11 700
23 700 0 4 600 54 000
Taille moyenne des transactions : (m2) Stock disponible : (m2) à 6 mois à 6/12 mois à 12/18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
Valeurs locatives
Taille des transactions
TENDANCES
Investissement > 8,5 % / 9,5 %
DEMANDE
PRIX
EVOLUTION DU STOCK
CRÉATION DE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
34 - 35
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Villeneuve d’Ascq Centre commercial PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE 2004 2005 2006 2007 2008 2009
: : : : : :
05 01 05 02 02 06
% % % % % %
2009
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN Neuf Seconde main
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
Vente Location
VALEURS Neuf Seconde main
130/140 € HT / m2 / an 95/110 € HT / m2 / an STOCK À 1 AN Villeneuve d’Ascq 11 800 m2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume de transactions : Location - Vente (m2)
5 815
1 532
7 117
3 422
2 270
6 480
Nombre de transactions :
11
4
16
9
8
6
529
383
445
380
283
1 080
14 053 -
17 600 -
5 900 -
2 000 4 100 12 000
2 100 8 000 -
11 800 0 7 800 13 000
Taille moyenne des transactions : (m2) Stock disponible : (m2) à 6 mois à 6/12 mois à 12/18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
Valeurs locatives
Taille des transactions
TENDANCES
Investissement > 8,5 % / 9 %
DEMANDE
PRIX
EVOLUTION DU STOCK
CRÉATION DE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
36 - 37
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Sud Métropole / Haute Borne PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE 2004 2005 2006 2007 2008 2009
: : : : : :
14 13 09 15 14 15
% % % % % %
2009
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN Neuf Seconde main
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
Vente Location
VALEURS Neuf
120/130 € HT / m2 / an
Seconde main
100/110 € HT / m2 / an STOCK À 1 AN Sud Métropole 26 400 m2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume de transactions : Location - Vente (m2)
15 188
14 024
11 995
13 161
18 000
16 770
Nombre de transactions :
39
33
20
35
27
33
389
424
600
376
666
508
11 399 -
13 600 -
9 600 -
24 000 16 800 50 000
24 600 9 300 14 000
24 700 1 700 5 000 12 800
Taille moyenne des transactions : (m2) Stock disponible : (m2) à 6 mois à 6/12 mois à 12/18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
Valeurs locatives
Taille des transactions
TENDANCES
Investissement > 8 % / 9 %
DEMANDE
PRIX
EVOLUTION DU STOCK
CRÉATION DE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
38 - 39
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Roubaix / Tourcoing / Roncq PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE 2004 2005 2006 2007 2008 2009
: : : : : :
09 10 19 09 22 14
% % % % % %
2009
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN Neuf Seconde main
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
Vente Location
VALEURS Neuf
110/125 € HT / m2 / an
Seconde main
95/105 € HT / m2 / an STOCK À 1 AN Rbx-Tourcoing-Roncq 56 000 m2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume de transactions : Location - Vente (m2)
9 947
11 958
26 223
13 143
29 000
15 467
Nombre de transactions :
58
59
59
52
79
73
172
203
444
252
367
212
8 819 -
18 200 -
30 600 -
24 000 13 400 12 000
25 700 12 800 3 000
55 500 500 24 300 10 000
Taille moyenne des transactions : (m2) Stock disponible : (m2) à 6 mois à 6/12 mois à 12/18 mois Projets
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Bureaux
Valeurs locatives
Taille des transactions
TENDANCES
Investissement > 8,5 % / 9,5 %
DEMANDE
PRIX
EVOLUTION DU STOCK
CRÉATION DE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
40 - 41
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Lille Sud / Eurasanté PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE 2004 2005 2006 2007 2008 2009
: : : : : :
05 09 04 05 03 02
% % % % % %
2009
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN Neuf Seconde main
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
Vente Location
VALEURS Neuf Seconde main
110/125 € HT / m2 / an 95/105 € HT / m2 / an STOCK À 1 AN Lille Sud 13 000 m2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume de transactions : Location - Vente (m2)
6 014
10 179
5 577
6 838
3 280
2 296
Nombre de transactions :
20
34
39
41
17
8
301
299
143
167
193
287
13 341 -
5 900 -
6 400 -
4 000 2 800 10 000
3 500 1 200 3 500
13 000 0 2 000 16 000
Taille moyenne des transactions : (m2) Stock disponible : (m2) à 6 mois à 6/12 mois à 12/18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
Valeurs locatives
Taille des transactions
TENDANCES
Investissement > 9 % / 10 %
DEMANDE
PRIX
EVOLUTION DU STOCK
CRÉATION DE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
42 - 43
Bureaux
Analyse détaillée des 9 secteurs
Rocade Nord-Ouest PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE 2006 2007 2008 2009
: : : :
07 02 05 04
% % % %
2009
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN Neuf Seconde main
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
Vente Location
VALEURS Neuf
120/130 € HT / m2 / an
Seconde main
100/110 € HT / m2 / an STOCK À 1 AN Rocade Nord ouest 16 100 m2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume de transactions : Location - Vente (m2)
-
-
9 510
3 441
6 700
4 810
Nombre de transactions :
-
-
16
15
21
14
Taille moyenne des transactions : (m2)
-
-
594
229
319
344
Stock disponible : (m2) à 6 mois à 6/12 mois à 12/18 mois Projets
-
-
4 200 125 105
7 500 3 900 10 000
11 500 2 000 3 000
16 100 0 0 10 000
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Bureaux
Valeurs locatives
Taille des transactions
TENDANCES
Investissement > 8,5% / 9,5 %
DEMANDE
PRIX
EVOLUTION DU STOCK
CRÉATION DE SURFACE
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Arthur Loyd - Etude du marchĂŠ 2009 - Edition 2010
Locaux d’activité
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Locaux d’activité
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Locaux d’activité
Introduction Pour la quatrième année Arthur Loyd Lille présente une étude du marché des locaux d’activité de la Métropole lilloise en complément de celle réalisée pour les bureaux. Nous rappelons combien ce marché mérite toute l’attention des professionnels et responsables des collectivités, en ce qu’il accueille toutes les entreprises ayant besoin pour leur activité de locaux de stockage, conditionnement ou fabrication. Ce marché représente en volume locatif transacté par an, environ 5 millions d’euros ( celui des bureaux 10 millions d’euros ) et à la vente environ 30 millions d’euros pour 50 millions d’euros s’agissant du tertiaire. C’est donc une proportion de 1 à 2 entre les deux marchés soulignant que les locaux d’activité ne sont pas du tout accessoires, malgré une valeur au m2 beaucoup plus faible que le bureau. Nous rappelons qu’à la différence du marché tertiaire, les locaux d’activités sont des produits immobiliers beaucoup plus hétérogènes par leurs caractéristiques techniques, pouvant, à surface égale, être très différents d’un local à un autre. Comme les années précédentes nous avons étudié trois bassins d’implantation : Le bassin Nord Est, site le plus ancien Le bassin Ouest Métropole Le bassin Sud, développement des années 80 Définitions retenues : Locaux d’activité : Un local d’activité correspond à une surface jusque 1 500 m2 comportant une partie stockage et / ou atelier. Il répond aux caractéristiques suivantes : Hauteur libre supérieure à 4,5 m. Au minimum un accès véhicule de plain pied Une partie bureau de 10 à 30% de la surface totale Ce type de locaux sera de qualité améliorée s’il présente : Une possibilité de charger à quai Une hauteur avoisinant plus ou moins 6 m. Une isolation - Un système de chauffage Entrepôts / Ateliers : Ces locaux correspondent à des surfaces supérieures à 1 500 m2. Ils disposent d’accès à quai et plain pied, accès nombreux dans l’utilisation d’entrepôts et messagerie. Nous espérons que cette étude contribuera, pour les professionnels et les décideurs des collectivités, à une meilleure compréhension de ce marché moins connu que le marché tertiaire, et, par là même, une reconnaissance de son importance pour le développement économique de la Métropole.
Arthur Loyd Lille représente 53% des transactions du marché des professionnels.
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Locaux d’activité
Le marché des transactions
1/ Analyse du marché global A - Répartition du neuf - seconde main
2009 125 673 m2
Neuf
2008 184 500 m2
Seconde main
Répartition du neuf - seconde main depuis 2005
Le volume de transaction chute à 126 000 m² contre 185 000 m² en 2008, soit une baisse de 33%. En valeur absolue, ce chiffre est le plus faible constaté depuis 2005. En métropole, la crise économique a donc fortement impacté les mutations de locaux d’activité, dans une proportion nettement supérieure à la baisse constatée pour les bureaux. La part du neuf tombe à 11% du global, ratio faible comparé à 2008 où l’offre neuve avait « tiré » le marché, représentant prés de 20% des transactions. L’effet conjoncturel est manifeste, les entreprises qui ont réalisé des implantations ont privilégié l’offre de seconde main par souci d’économie et au bénéfice d’une offre existante, récente et assez bien adaptée.
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Locaux d’activité
B - Répartition vente / location
2009 : 125 673 m2
Vente Location
2008 : 184 500 m2
Évolution des volumes
Évolution du nombre
Le rapport vente / location reste stable autour de 40 / 60. Le score de la location en 2009 est le plus bas depuis 5 ans. Il se confirme ainsi que, malgré une conjoncture incertaine et un accès au crédit assez difficile, les PME privilégient des opérations à caractère patrimonial en réalisant l’implantation de l’entreprise. La part locative reste cependant très importante pour les surfaces inférieures à 1 500 m² (85%) et de 1.500 à 3 000 m² (50%).
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Locaux d’activité
Le marché des transactions C - Analyse de la taille des transactions Évolution des volumes depuis 2005
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Locaux d’activité
D - Analyse en nombre Évolution de transactions depuis 2005
La taille moyenne connaît une baisse régulière depuis 5 ans. Elle passe du niveau 2 000 m² en 2005 à 1 150 m² en 2009. Ce mouvement est certainement corrélatif à la migration des surfaces de stockage / transport qui se retrouvent dans des sites spécialisés en logistique et sans doute aussi à une rationalisation des locaux récents qui – à surface égale – donnent une meilleure efficacité. En 2009 aucune grande transaction (+ de 10 000 m²) n’est enregistrée. Une seule transaction de plus de 5 000 m². Même décroissant (- 30%), le segment des mutations 0 – 1 500 m² reste le premier contributeur à plus de 40% des transactions, largement locatives. La tranche de 1 500 à 3 000 m² connaît une légère progression par croissance de ses ventes (ce segment est à 50% à l’achat). Baisse régulière depuis 3 ans du secteur 3 000 – 5 000 m², lui aussi positionné à plus de 50% à l’achat.
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Locaux d’activité
Répartition géographique
Le bassin Nord Est : Avec une offre abondante, variée, issue de son passé industriel, ce bassin représente en volume et en nombre, environ la moitié du marché. Il bénéficie de l’effet « zone franche » et se positionne locatif à 60% de son volume et 80% de son nombre de mutations. Son score en 2009 est en baisse de 20% Le bassin Sud : Il perd 50% de son volume (de 79 000 m² à 43 000 m²). Présentant une offre importante sous forme d’entrepôts et logistique, il a perdu une partie de son adéquation à la demande des PME, PMI. Le bassin Ouest : Ce bassin bénéficiant de la rocade Nord Ouest et de la RN 41 gagne en attractivité et génère une offre neuve qualitative. Il progresse en valeur relative avec une part de 20% du marché. Sa baisse se limite à 25% en volumes et le nombre de transactions est stable.
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Locaux d’activité
Le Marché des transactions 2/ Répartition par bassins A - Répartition en volume
B - Répartition en nombre
GEOGRAPHIE DE L’OFFRE Le bassin Nord Est dispose de 65% de l’offre disponible contre moins de 50% en 2008. Le neuf y représente 10%. Le bassin Sud est à volume constant. 45.000 m² sans offre neuve disponible immédiate. A 12 mois une constructibilité de 13 000 m² apparaît. Le bassin Ouest voit son stock diminuer de 56 000 à 37 000 m² dont une part sensible de neuf (10 000 m², 27%). Ce bassin ne dispose que d’un an d’équivalent transaction en offre.
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Locaux d’activité
Analyse de l’offre
C - Étude des stocks disponibles à 6 mois
LES STOCKS Le stock global est équivalent à celui de 2008 : environ 230 000 m² soit moins de 2 ans de transaction. S’agissant du marché de locaux d’activité, très hétérogène (typologie, qualité technique, emplacements …) ce stock est celui d’un marché d’équilibre. Si l’on considère une part de locaux anciens et obsolètes dans cette offre, on confortera le constat de l’absence de suroffre. L’environnement économique conduisant à freiner la création en blanc de nouveaux immeubles, cette situation de marché « raisonnablement » offreur ne devrait pas se déséquilibrer. Seul un facteur de libération de surface du fait de défaillances d’entreprises ou de délocalisations serait de nature à ajouter au disponible actuel.
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Locaux d’activité
Répartition géographique de l’offre
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Locaux d’activité
Les valeurs par bassins
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Locaux d’activité
Les prix
Étude des valeurs sur les 12 principales zones de la métropole NEUF
SECONDE MAIN Entrepôts (+ 1500 m2)
Locaux d’activité
Locaux d’activité
Entrepôts (+ 1500 m2)
Bureaux*
Activité
Plus de 6m
Bureaux*
Activité
Plus de 6m
ZI Templemars
100 €
50 €
45 €
85 €
42 €
40 €
ZI Seclin ZI Epinette
100 €
50 €
44 €
85 €
42 €
40 €
CRT Lesquin
100 €
50 €
44 €
90 €
45 €
42 €
-
-
-
85 €
42 €
38 €
110 €
60 €
50 €
90 €
45 €
45 €
CIT Roncq
90 €
50 €
44 €
85 €
42 €
40 €
ZI Neuville
90 €
45 €
44 €
80 €
40 €
38 €
100 €
50 €
44 €
90 €
45 €
40 €
ZI Roubaix Est
90 €
45 €
42 €
80 €
40 €
38 €
Zamin Lomme
100 €
50 €
42 €
90 €
45 €
42 €
90 €
45 €
44 €
80 €
40 €
40 €
ZI Villeneuve d’Ascq
100 €
50 €
44 €
90 €
45 €
42 €
ZI Wambrechies du Moulin
100 €
50 €
42 €
90 €
45 €
42 €
Hellu Lezennes / Hellemmes Pilaterie
ZI Ravennes les Francs
ZI Chapelle d’Armentières Nieppe
Tendance
* Valeurs des bureaux faisant partie des locaux d’activité.
Etude des valeurs Après une stabilité en 2008, les valeurs en 2009 connaissent une baisse de l’ordre de 5% en facial et de 10% en valeur économique du fait des mesures d’accompagnement. Cette baisse provient plus d’une pression dans les négociations de la part d’entreprises qui cherchent l’optimisation de leurs coûts immobiliers, que d’un déséquilibre par une offre surabondante. Ce niveau des valeurs devrait perdurer en 2010 sans toutefois s’aggraver sauf au détriment d’offres obsolètes n’ayant plus de pertinence au marché (locaux anciens en tissu urbain).
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Locaux d’activité
Conclusion & perspectives -1- En conclusion de l’étude que nous réalisions il y a un an nous prévoyions : « … une baisse des volumes de transaction en 2009, … un marché peu offreur et la non création d’offre neuve, n’anticipent pas d’altération des valeurs. » Le constat valide la baisse du volume transacté. La baisse des valeurs en 2009 constitue un élément relativement inattendu que nous imputons à la conjoncture économique plus qu’à la structure même du marché.
-2- Les fondamentaux du marché 2009 : Baisse sensible des transactions (- 33%) Erosion des valeurs Maintien du volume des stocks à moins de 2 ans de transaction
-3- Les perspectives : Pas ou très peu de renouvellement de l’offre par opérations nouvelles (sauf clés en mains) Maintien d’une demande à un niveau comparable à 2009 Présence d’une demande à l’achat pour motivations patrimoniales Ces données amènent vraisemblablement : Un niveau de transaction voisin de 120 000 m² Résorption de l’offre neuve Stabilisation des valeurs sur les bases 2009
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Arthur Loyd en France AIX EN PROVENCE Bernard FIGUIERE Le Triangle – 235 Rue Léon Foucault 13857 AIX EN PROVENCE Cedex 3 Tel : 04.42.39.93.99 Fax : 04.42.39.94.01 info@figuiere.com
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AMIENS Benoît TIROT Parc du Pont Royal – Bât A 251, Avenue du Bois - BP 60159 59832 LAMBERSART Cedex Tel : 03.20.30.38.38 Fax : 03.20.30.38.39 lille@arthur-loyd.com
CAEN Pierre-Vincent LANGLOIS 1 Rue du Grand Pont 76000 ROUEN Tel : 02.32.08.16.16 Fax : 02.35.70.16.94 contact@aic-immobilier.fr
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CHARTRES Alexandre ROS 4 Avenue Maunoury 28600 LUISANT CHARTRES Tel : 02.37.88.10.10 Fax : 02.37.30.88.27 martintrans@aloyd@wanadoo.fr
LA REUNION Thierry MICHEL 11 Rue Jean Chatel 97400 SAINT DENIS Tel : 02.62.97.48.48 Fax : 02.62.21.87.15 arthur-loydrun@wanadoo.fr
ANNECY Robert MAILLET 39 Route de Thônes 74290 VEYRIER DU LAC Tel : 04.50.66.39.29 Fax : 04.50.23.71.09 mailletrop@aol.com
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LA ROCHELLE Gilles DESVALLOIS 40 Rue Chaudrier - BP 1004 17087 LA ROCHELLE Cedex 2 Tel : 05.46.41.48.48 Fax : 05.46.41.01.38 arthur.loyd@online.fr
AVIGNON Bertrand FILLIETTE 8 Rue Gaston Boissier 30900 NÎMES Tel : 04.66.23.11.55 Fax : 04.66.23.94.27 arthurloyd@iesud.net
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BIARRITZ Didier BLED 38 Rue Gambetta 64200 BIARRITZ Tel : 05.59.22.09.33 Fax : 05.59.22.28.64 ideaimmobiaritz@wanadoo.fr
FONTAINEBLAU Marc ARDILLY 3 Rue Grande 77300 FONTAINEBLEAU Tel : 01.64.22.35.84 Fax : 01.64.22.82.44 fontainebleau@arthur-loyd.com
LE HAVRE Pascal PIT 23 Place de l’Hôtel de Ville 76600 LE HAVRE Tel : 02.35.42.32.00 Fax : 02.35.21.01.01 lehavre@arthur-loyd.com
GRENOBLE BLOIS Alexandre BERTRAND Benoît PLUMEL 20 Rue du Maréchal de Lattre de Tassigny 1 Avenue Marcelin Berthelot 38100 GRENOBLE 41000 BLOIS Tel : 04.76.43.15.15 Tel : 02.54.74.08.88 Fax : 04.76.43.11.88 Fax : 02.54.55.06.45 agence@arthurloyd-grenoble.com blois@arthur-loyd.com BOURGES Benoît PLUMEL 9 Place de la Nation 18000 BOURGES Tel : 02.48.20.02.02 Fax : 02.54.55.06.45 bourges@arthur-loyd.com
LA GUADELOUPE Florence NICOURT 11 Rue du commandant Mortenol 97110 POINTE A PITRE Tel : 05.90.83.88.88 Fax : 05.90.83.18.06 aloyd971@groupimo.com
LE MANS Brigitte GILLES 75 Boulevard Alexandre Oyon 72000 LE MANS Tel : 02.43.72.90.67 Fax : 02.43.84.51.78 b.gilles@arthur-loyd.com LILLE Benoît TIROT Parc du Pont Royal – Bât A 251, Avenue du Bois - BP 60159 59832 LAMBERSART Cedex Tel : 03.20.30.38.38 Fax : 03.20.30.38.39 lille@arthur-loyd.com
LIMOGES Jean Michel Pisani 49 Rue du Petit Tour 87000 LIMOGES Tel : 05.55.10.11.00 Fax : 05.55.05.08.46 limoges@arthur-loyd.com
NANTES Gonzague de LEPINAY 5 Rue Boileau 44000 NANTES Tel : 02.40.74.74.74 Fax : 02.40.74.72.72 nantes@arthur-loyd.com
LUXEMBOURG Daniel ORIGER 7 Rue des Mérovingiens L-8070 Bertrange LUXEMBOURG Tel : (00-352).46.54.54 Fax : (00-352).46.54.64 mail@arthur-loyd.lu
NICE-SOPHIA ANTIPOLIS Philippe WERNERT Frégate - 2400 Route des Crêtes – BP 65 06902 SOPHIA ANTIPOLIS Cedex Tel : 04.93.65.48.55 Fax : 04.93.65.49.13 sophia@directoire-finance.fr
RENNES Benoît PLUMEL 12A Rue des pàtis tatelin CS 80635 35706 RENNES Cedex 7 Tel : 02.99.87.01.01 Fax : 02.23.20.25.54 rennes@arthur-loyd.com
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