nantes
Chiffres
clefs ÉDITION 2012
étude de marché 2011 de l’immobilier de bureaux à nantes
arthur loyd
une marque nationale une référence de 1er ordre
analyse et tendances
le marché des bureaux le marché des locaux d’activités 1 e r R É SEA U P A R TENA I R E
Chiffres
clefs
le Point
DE VUE
UN RÉSEAU partenaire
+ DE 50 AGENCES partout en france 1er COMMERCIALISATEUR EN région EN 2011, ARTHUR LOYD a RÉALISÉ : • 25 ME DE CHIFFRE D’AFFAIRES • PLUS DE 1 000 000 M2 COMMERCIALISÉS
L’AGENCE DE NANTES • L’agence de Nantes est une filiale du groupe arthur loyd •a cteur majeur du marché nantais depuis plus de 20 ans • une équipe de 8 personnes aux valeurs fortes : - professionnalisme - ethique - expertise • plus de 90 transactions réalisées par an dans les 3 domaines de notre activité : - bureaux - locaux d’activitéS - investissement
Yvan quillec
Directeur Arthur Loyd Nantes
point de vue Par yvan quillec........................... P.3 Nous avons le plaisir de vous présenter l’édition 2012 de l’étude de l’immobilier de bureaux et des locaux d’activités réalisée par Arthur Loyd Nantes. Inscrit dans une période de turbulences économiques, le marché de l’immobilier professionnel à Nantes affiche cependant le reflet d’une activité soutenue. Toujours attractive, l’agglomération Nantaise poursuit sa mutation et consolide sa position de première métropole du Grand-Ouest. Au delà de la conjoncture, les perspectives convergent et laissent penser que les grands projets structurant seront les relais d’une dynamique durable. Avec cet outil, notre ambition est : • D’apporter notre contribution à la compréhension de nos marchés avec un outil objectif et fiable, • De vous délivrer les grands indicateurs factuels : Volumes de transactions, stocks, répartitions géographiques, • De dégager pour vous les grandes tendances en mettant ces éléments en perspective, • De vous proposer une compréhension directe en apportant une attention particulière aux représentations graphiques.
ARTHUR LOYD NANTES © 2011 Étude de marché et évaluation des stocks par Arthur Loyd Nantes Sources extérieures utilisées pour le traitement des données. Nantes Métropole (Communauté Urbaine) - www.nantesmetropole.fr CINA (Club Immobilier Nantes Atlantique) - www.cina.fr AURAN (Agence d’Urbanisme de la Région Nantaise) - www.auran.org
2
Immeuble Arbor Jovis 3, Boulevard du Zénith - 44800 Saint-Herblain Tél. : 02 40 74 74 74 - E-mail : nantes@arthur-loyd.com
www.arthur-loyd-nantes.com
SOMMAIRE
Bien évidemment, il s’agit pour nous de vous proposer un support d’échange. Nous aurons, mon équipe ou moi même le plaisir de la commenter ensemble et accueillerons bien volontiers toutes vos observations questions ou suggestions.
Notre métier.................................................................... P.4-5 NANTES MÉTROPOLE...................................................... P.6 le marché des bureaux.......................................... P.7 Évolution des volumes depuis 2002. ................................. P.8. Répartition des transactions location/vente................... P.8. Répartition des transactions nombre/surface............... P.9 Comparatif 2010-2011........................................................... P.9. Répartition par secteur géographique............................. P.10 Comparatif 2010-2011........................................................... P.10 Analyse de la demande......................................................... P.11 Localisation du stock disponible au 1er janvier 2012. ... P.12 Le stock disponible au 1er janvier 2012............................. P.12 Évolution de la répartition stock sur 4 ans...................... P.13 Évolution comparative stock/volume sur 4 ans............. P.13 Classification de l’état de la seconde main..................... P.14 Part du stock neuf et seconde main.................................. P.14
le marché des locaux d’activités.................. P.15 Évolution des volumes des transactions. ........................ P.16. Répartition des surfaces neuf/seconde main................. P.16 Répartition location/vente selon les secteurs................ P.16 Répartition des transactions nombre/surface............... P.17 Comparatif 2010-2011........................................................... P.17. Répartition par secteur géographique............................. P.18 Comparatif 2010-2011 en volume et par secteur.......... P.18 Les valeurs du marché locatif............................................. P.19 Analyse de la demande......................................................... P.19 Localisation du stock disponible au 1er janvier 2012. ... P.20 Le stock disponible 1er janvier 2012. ................................. P.20 Évolution de la répartition stock sur 4 ans...................... P.21 Part du stock neuf et seconde main.................................. P.21 Quelques références 2012. .................................................. P.22-23
3
ARTHUR LOYD NANTES › Notre métier
Chiffres
clefs
DU CONSEIL À LA TRANSACTION › ANALYSER
› ÉCLAIRER
› COMMUNIQUER & PROMOUVOIR
Notre vocation : accompagner nos clients tout au long de leurs démarches, jusqu’à la transaction finale. Les conseils de notre équipe d’experts expérimentés reposent sur un socle d’études préparatoires poussées : étude de marché, stratégie d’implantation et stratégie d’acquisition.
Dans toutes les étapes du processus de commercialisation : prospection, vente ou location, investissement, Arthur Loyd s’engage à vous fournir les outils experts nécessaires : • Rapport de commercialisation • Présentation des produits disponibles • Prospection de site • Assistance à la négociation • Mise en oeuvre des stratégies • Accompagnement marketing et commercial d’implantation • Compte-rendu de visite
Entreprises, investisseurs privés et institutionnels nous accordent depuis 20 ans leur confiance. Fort de notre compétence transversale dans tous les métiers de l’immobilier, nous intervenons dans le cadre de stratégies de construction, d’acquisition et de commercialisation. Nos outils de communication couvent l’ensemble de domaines. NANT
LES GRANDS PROJETS DE L’AGGLOMÉRATION DE NANTES > L’AÉROPORT Le futur aéroport du Grand-Ouest, en service en 2017, sera construit à 25 km au Nord-Ouest de Nantes, commune : Notre-Dame-des-Landes. Cette réalisation HQE avec un bilan énergie positif, pourra accueillir un trafic de 4,5 millions de passagers à l’ouverture puis jusqu’à 9 millions. Il rayonnera sur une zone de chalandise de 6 millions d’habitants dans un rayon de 2 heures et 170 000 entreprises dans un rayon de 1h15. À noter la création de 4 000 emplois directs et indirects liés au chantier et 3 250 emplois pérennes directs liés à l’activité aéroportuaire.
ES
NANTES BUREAUX LOCAUX D’ACTIVITÉS
ÉDITION
4 e TRIME
Transactions Février 2011
Société de vente de matériel de pêche aux particuliers loue un local d’une surface de 300 m2 à Carquefou.
GESCOPIM
Courtier en Assurances, loue une surface de bureaux de 432 m2 environ à Nantes.
ARGUS AUTO Service de transaction de véhicules d'occasions a fait l’acquisition d’une surface de 830 m2 à Nantes .
STRE 201
SII NANTES - S.A.S au capital de 100 000 Euros - RCS de Nantes n° 452 919 137 / Conception Soleam.com / Adaptation Arthur Loyd Nantes
LE PETIT PÊCHEUR
LES VALE
1
> LE PROJET ÎLE DE NANTES
ESP
URS DE ACE INFOS TRANSACT IONS DE LA MÉT ROPOLE
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com 1er R ÉSE
AU P ART
ENAI
RE
Ce projet d’envergure européenne occupe une position géographique centrale à proximité du cœur historique de la ville : Il s’étend sur 150 ha disponibles, avec 1 million de m² de SHON en 2025, 7 500 logements pour 15 000 nouveaux habitants, 300 000 m² d’activités pour 15 000 nouveaux emplois. Le quartier de la Création s’offre avec la réhabilitation des Halles Alstom un pôle de création artistique. Euronantes devient le pôle affaire international qui manquait à Nantes. Avec 370 000 m2 de bureaux déjà existants s’ajouteront les 230 000 m2 programmés d’ici 2020 dont au moins 130 000 m2 Shon de bureaux sur Euronantes Gare.
Les Chiffres Clefs Précieuse base de données des tendances du marché, l’étude d’Arthur Loyd Nantes permet d’obtenir une version précise de chaque segment de marché.
La Lettre Info 1 Rapport de commercialisation 2 Étude de valeurs Destiné aux propriétaires, ce rapport fait le point sur la commercialisation. (Analyse le marché et établit une préconisation).
Elle reprend les transcations effectuées chaque mois.
Espaces Entreprises
Permet de communiquer auprès de 9 000 sociétés issues de notre fichier.
Site Internet
permet de retrouver une sélection de biens disponibles.
NOTRE ÉQUIPE Yvan QUILLEC
Pascaline SEGURA
Direction & Investissements
Assistante Transactions Bureaux
Guillaume de la MÉNARDIÈRE
Sandrine BARTEAU
> L’IRT JULES VERNE L’Institut de Recherche Technologique Jules Verne dédié aux technologies avancées de production composites, métalliques et structures hybrides visera à obtenir dans les 10 ans une dimension mondiale sur les nouveaux marchés comme les énergies décarbonées (nucléaires, marines, renouvelables). Il nécessitera la construction de 70 000 m² de locaux d’enseignement, de recherche et d’innovation, à proximité des 18 000 m² de locaux existants du Technocampus EMC2 à Bouguenais. Il rassemblera une centaine d’entreprises avec à terme la création de 5 000 emplois directs.
Locaux d’activités & Entrepôts
Locaux d’activités & Entrepôts
> LA NOUVELLE GARE
Gonzague de LÉPINAY
Transactions Bureaux
Samuel DEEKE
Transactions Bureaux
Sandra CUSSONNEAU Transactions Bureaux
4
Le projet d’aménagement de la future gare de Nantes doit répondre à un flux croissant de voyageurs. Le nouveau bâtiment, construit au-dessus des voies, proposera 16 000 m2 d’espaces publics : près de 6 000 m2 de commerces, boutiques et restaurants, un espace hôtelier de 14 700 m2 et plus de 17 000 m2 réservés à des activités tertiaires. À terme, le tramway de la ligne 1 (accès nord) entrerait en correspondance quai à quai avec le tram-train Nantes-Chateaubriant.
ARTHU R LOY D NANTES
Caroline BAIZEAU
Assistante Locaux d’activités & Entrepôts
C HIFF RES C LEFS 2012
5
CARTOGRAPHIE › Nantes Métropole
Chiffres
clefs
CARTOGRAPHIE Erd re
Direction ANGERS LE MANS PARIS
Direction RENNES
CARQUEFOU
LA FLEURIAYE
LA-CHAPELLESUR-ERDRE
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
SAUTRON
Er
ERDRE ACTIVE
PA DE RAGON
ORVAULT
dr
CITÉ EXPANDIS
LA BELLE ÉTOILE
e
ATLANPÔLE LA CHANTERIE
RAGON
MOULIN EUROPARC
LA PENTECÔTE
LA BAUDINÈRE
NANT'EST ENTREPRISES
THOUARÉSUR-LOIRE
BEL AIR
SAINTE-LUCE LE MOULIN DES LANDES
LA GESVRINE PARC TERTIAIRE ORVAULT GRAND VAL LE FORUM L'ANGEVINIÈRE ZI DES HAUTS DE COUËRON
ZAC ARMOR
LA RIVIÈRE MOULIN DES ROCHES
CC PARIDIS LE PERRAY
PARC DU MOULIN NEUF
ZI DE SAINT-HERBLAIN
COUËRON
CITÉ DES CONGRÈS CHAMPS DE MARS
CC ATLANTIS
SAINT-JEANDE-BOISEAU
INDRE
Direction NT-NAZAIRE
CCI SALORGES
VIGNEAUX LES MOULINETS
PRAIRIE DES MAUVES
EURONANTES GARE PARC DES ILE DE NANTES GRÉSILIÈRES BEAULIEU PARC DE LA GIBRAYE
SAINT-SÉBASTIEN -SUR-LOIRE
LA JANVRAIE LES LANDAS
LA MONTAGNE TERMINAL PORTUAIRE DE CHEVIRÉ
SAINT-LÉGERLES-VIGNES
Aéroport International de Nantes Atlantique
CC PÔLE SUD
Direction CHOLET POITIERS
PARC INDUSTRIEL DE LA VERTONNE
VERTOU
ZI DU CHAFFAULT AÉROPOLE CC ESPACE OCÉANE
D2A CHÂTEAU BOUGON
LES SORINIÈRES
SAINT-AIGNANDE-GRAND-LIEU
ZONES D’ACTIVITÉS (entrepôts, industries)
Direction LA ROCHESUR-YON
ZONES TERTIAIRES (bureaux, services)
FICHE D’IDENTITÉ
ZONES COMMERCIALES
› DÉMOGRAPHIE 6e ville de France • Nantes intra-muros : 290 871 habitants • Nantes Métropole : 590 OOO habitants • Aire urbaine : 785 400 habitants • 3 500 nouveaux habitants chaque année • 2 hab. sur 3 ont moins de 40 ans •R evenu moyen annuel : 33 515 e
6
PA ROCADE SUD
BOUAYE
Direction PORNIC
par ménage
BASSEGOULAINE
BEL AIR PRAUD REZÉ
PA DE LA BOUVRE
PA DES CÔTEAUX DE GRAND LIEU
ZONE ARTISANALE
ATOUT SUD
BOUGUENAIS BRAINS
SAINTE-LUCESUR-LOIRE
CC SILLON DE BRETAGNE
ZI DE LA LOIRE
LE PELLERIN
TECHNOPARC DE L'AUBINIÈRE L'ERAUDIÈRE
› ENTREPRISES & EMPLOIS 26 707 entreprises I 51 000 étudiants • 218 501 emplois salariés dans
le secteur privé : - 61,4% en services - 13,2% en industrie - 18,1% en commerce - 7,3% en construction • 1er pôle d’enseignement supérieur du Grand-Ouest • 4 pôles de compétitivité • 2 000 chercheurs
ARTHU R LOY D NANTES
› LES LIAISONS RAIL - AVION - ROUTE
Aéroport International TGV Atlantique - Réseau routier
•6 e aéroport régional français
15 destinations internationales directes 13 destinations nationales en vol direct •T GV Atlantique À 1h55 de Paris avec 21 navettes quotidiennes À 3h45 de Lille et à 4h10 de Lyon •P ériphérique 23 portes Connexions autoroutières vers les grandes villes : Paris, Rennes, Bordeaux…
Bureaux les
› LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS › Le marché des transactions et les valeurs financières
› L’ÉVOLUTION DE L’OFFRE › L’état de l’offre
C HIFF RES C LEFS 2012
7
BUREAUX › Le marché des transactions
ÉVOLUTION DES VOLUMES DEPUIS 2002 (m2)
RÉPARTITION DES TRANSACTIONS EN NOMBRE ET EN SURFACE 97 950 m2
97 500 m2 84 903 m2
87 405 m2
83 554 m2
87 707 m2
91 168 m
› Nombre de transactions selon la surface
2
87 844 m2
86 272 m
76 144 m
2002
51 500
33 403 2003
51 934
48 959
35 471
34 595
2004
2005
60 294
48 511
60 860
39 016
49 388
40 067
37 206
47 256
Surfaces (m2)
Nombre de transactions
% du nombre de transactions
Surfaces (m2)
Nombre de transactions
% du nombre de transactions
- 200
183
62 %
- 200
19 210
20 %
200 à 499
68
23 %
200 à 499
20 732
21 %
500 à 999
24
8 %
500 à 999
17 050
17 %
+ de 1 000
20
7 %
+ de 1 000
40 958
42 %
TOTAL
296
100 %
TOTAL
97 950
100 %
moyenne
50 463
39 333
26 847
51 101
37 581
48 562
≥
20
2006
2007
› Répartition des m2
2
2
33 073
clefs
2nde main
Neuf
43 071
Chiffres
2008
2009
2010
19 210 m2
+ de 1000 m
2011
2
≥ <20 732 m2
- de 200 m2
7 % 24>
bon à savoir Avec une progression de 15 % vs 2010, le marché des bureaux de la métropole Nantaise dépasse son niveau record de 2008. Il convient d’ajouter à ce chiffre le niveau exceptionnellement élevé de comptes propres (+ de 45 000 m2). L’augmentation des transactions profite autant au neuf qu’à la seconde main. Ainsi, dans une conjoncture morose, le marché Nantais affiche paradoxalement en 2011 les signes d’une activité soutenue. Dans le détail, nous souhaitons souligner quelques effets de calendrier : un 1er semestre particulièrement actif avec un effet de glissement de fin 2010 sur 2011 et un 4e trimestre 2011 moins dense.
500 à 999 m2
20 %
8 % 62 % 23 %
42 %
68≥
148 895 m
Locations
M2
c’est le niveau record des transactions + comptes propres.
80 000
60 000
bon à savoir
40 000
• •
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
- de 200 m2
40 958 m ≥
U n volume d’offres limité sur le marché du neuf. Des difficultés d’accès au crédit en particulier pour les PME.
Années
+ de 1000 m2
La vigueur du marché trouve son illustration dans l’augmentation des volumes de l’ensemble des segments : • Augmentation de 20 % du nombre de transactions. • Progression de 20 % du segment < 200 et de 25 % des 500/1 000. Après une année 2010 caractérisée par les mutations significatives dans le secteur public, ce sont bien les mutations des entreprises privées de toutes tailles qui stimulent le marché.
M2
0 %
+1
40 000
42 %
des surfaces sont consommées par les transactions de plus de 1 000m2.
30 000
-3 %
Types
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Moyenne sur 10 années
Locations
64 963
58 978
48 882
63 205
73 591
60 317
81 797
74 738
65 510
80 650
67 263
Ventes
11 181
25 925
38 523
20 349
14 116
27 527
15 703
16 430
20 762
17 300
20 782
TOTAL
76 144
84 903
87 405
83 554
87 707
87 844
97 500
91 168
86 272
97 950
88 045
ARTHU R LOY D NANTES
500 à 999 m2
2
bon à savoir
20 000
0 %
5 %
+2
+2
La transaction moyenne reste stable autour de 330 m2.
10 000
Années 2010 2011
8
17 %
› Comparatif 2010-2011
Avec 17 300 m2 le niveau de transaction sur des ventes se contracte ; cela exprime :
20 000
0
≤183
2
Ventes
21 %
≤17 050 m2
200 à 499 m2
› Répartition des transactions en Location et Vente (m2)
200 à 499 m2
2010 2011
2010 2011
2010 2011
C HIFF RES C LEFS 2012
9
BUREAUX › Le marché des transactions et les valeurs financières Répartition des transactions par secteur géographique en 2011 Direction ANGERS LE MANS PARIS
indication des valeurs (HT/m /an) 2
Direction RENNES
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Périphérique Nord-Est
Périphérique Nord-Ouest
Direction SAINT-NAZAIRE
Périphérique Sud-Ouest
Direction PORNIC
Neuf : 160 - 170 E / 2
nde
main : 120 - 150 E
Périphérique Sud-Ouest
Direction PORNIC
Direction RENNES
Direction ANGERS LE MANS PARIS
>1 5 631 m2 Euronantes-Îles de Nantes Neuf : 155 - 185 E / 2
nde
main : 120 - 140 E
Direction ANGERS LE MANS PARIS
Périphérique Sud-Est
> 35 117 m2 Périphérique Nord-Ouest Neuf : 125 - 145 E / 2nde main : 90 - 130 E
Direction ANGERS LE MANS PARIS
Direction RENNES
Périphérique Nord-Ouest
Périphérique Nord-Est
En périphérie : • Des valeurs stables sur les programmes neufs. • En seconde main, des écarts qui se creusent en fonction de la qualité assez disparate des bâtiments. • Des mesures d’accompagnement qui restent très présentes en particulier pour soutenir l’offre de moindre qualité.
36 %
Direction SAINT-NAZAIRE
Direction CHOLET POITIERS
Périphérique Sud-Est
Neuf : 115 - 125 E / 2nde main : 90 - 120 E
Centre ville : • Une augmentation de certaines valeurs locatives sur des offres neuves qualitatives. On constate pour la première fois quelques transactions à 200 €. • Peu de variation sur l’offre de seconde main. • Une tension à prévoir au regard de l’étroitesse de l’offre disponible d’ici à 2014.
Direction LA ROCHESUR-YON
Périphérique Nord-Est
Périphérique Nord-Ouest
Direction CHOLET POITIERS
> 22 028 m2 Périphérique Nord-Est
En confirmation de nos observations de 2010, les valeurs constatées en 2011 affichent une tendance globale à la stabilisation avec néanmoins quelques nuances :
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Direction SAINT-NAZAIRE
Direction PORNIC
Direction PORNIC
Direction LA ROCHESUR-YON
Périphérique Nord-Est
Périphérique Sud-Ouest
Périphérique Sud-Ouest
Direction RENNES
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Périphérique Nord-Ouest
Périphérique Nord-Est
Direction CHOLET POITIERS
Périphérique Sud-Est
Direction LA ROCHESUR-YON
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Périphérique Nord-Ouest
Direction CHOLET POITIERS
Périphérique Sud-Est
> 13 293 m2 Nantes (centre-ville)
bon à savoir
Direction SAINT-NAZAIRE
Direction CHOLET POITIERS
Périphérique Sud-Ouest
Direction PORNIC
Périphérique Sud-Est
>8 744 m2 Périphérique Sud-Est
Neuf : 115 - 130 E / 2nde main : 90 - 110 E
Direction LA ROCHESUR-YON
clefs
Direction ANGERS LE MANS PARIS
Direction RENNES
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Périphérique Nord-Est
Périphérique Nord-Ouest
Direction ANGERS LE MANS PARIS
Direction RENNES
Chiffres
Périphérique Sud-Ouest
Direction PORNIC
des transactions
Direction CHOLET POITIERS
dans le secteur ouest : Atlantis et Armor confirment leur attractivité.
Périphérique Sud-Est
> 3 137 m2 Périphérique Sud-Ouest
Neuf : 115 - 130 E / 2nde main : 90 - 110 E
Direction LA ROCHESUR-YON
Direction LA ROCHESUR-YON
› Comparatif 2010-2011
10
Secteurs
2010
2011
Nantes Centre
16 015
13 293
Euronantes et Îles de Nantes
22 649
15 631
Nord-Ouest
20 346
35 117
Nord-Est
20 807
22 028
Sud-Est
1 989
8 744
Sud-Ouest
4 053
3 137
TOTAL
85 859
97 950
ARTHU R LOY D NANTES
bon à savoir L’Ouest de l’agglomération tire le marché avec en particulier le succès des zones récentes d’Atlantis et d’Armor. L’attractivité du Nord-Est demeure limitée. Le secteur d’Euronantes conserve un véritable potentiel ; toutefois le manque d’offres disponibles s’est ressenti dès 2011. À noter un timide démarrage du secteur Sud-Loire.
bon à savoir La demande exprimée chez Arthur Loyd Nantes reflète les grandes tendances du marché, c’està-dire, un accroissement du nombre de demandes et une augmentation du volume global. Les tendances montrent toutefois : • Une volonté affichée des entreprises pour la rationalisation de leurs surfaces. • Un dernier trimestre 2011 moins porteur.
› Analyse de la demande exprimée chez Arthur Loyd Nantes
Types
2010
2011
Nombre
191
226
Volumes (m2)
53 507
72 792
TOTAL
280
322
C HIFF RES C LEFS 2012
11
BUREAUX › L’évolution de l’offre
Chiffres
clefs
2
Nantes Centre
Nord-Est
Euronantes et Îles de Nantes
Sud-Ouest
Nord-Ouest
Sud-Est
Le stock
› Évolution de la répartition du stock sur 4 ans
neuf 12 mois est inférieur à une année de transactions.
nd
e
ma
Neuf
localisation du stock disponible au 1er janvier 2012
100 000
in
80 000
bon à savoir
60 000
À 119 000 m2, le stock représente à peine plus d’une année de production.
40 000
En détail, nous notons la disparité des situations selon les secteurs :
20 000 2009
L e Nord-Est représente plus de 40 % des surfaces disponibles en seconde main. • Une situation de sous offre dans le secteur Euronantes/ île de Nantes (qui durera encore 2 ans) et qui aura certainement des impacts (prix, déplacement de projets…) • Le stock neuf est en forte diminution ; à 37 000 m2, il propose un volume inférieur à une année de transaction.
2010
2011
2012
•
› Le stock disponible au 1er janvier 2012
12
Secteurs
2nde main (m2)
Neuf (m2)
Total (m2)
Part du stock disponible/secteur
Nantes Centre
11 822
450
12 272
10 %
Euronantes et Îles de Nantes
9 304
4 212
13 516
11 %
Nord-Ouest
22 708
16 421
39 129
33 %
Nord-Est
33 350
10 535
43 885
37 %
Sud-Ouest
4 968
-
4 968
4%
Sud-Est
445
5 290
5 735
5%
TOTAL
82 598
36 908
119 505
100 %
ARTHU R LOY D NANTES
2nde main
Neuf
Types
2009
2010
2011
2012
2nde main (m2)
64 900
77 900
67 700
82 598
Neuf (m )
75 400
71 200
60 801
36 560
TOTAL
140 300
149 100
128 501
119 158
2
› Évolution comparative entre le stock disponible et le volume de transactions sur 4 ans
150 000
120 000 M2 commercialisés Stock disponible
Types
2008
2009
2010
2011
M2 commercialisés
77 500
91 168
86 272
97 950
Stock disponible
140 300
149 100
128 501
119 158
90 000
60 000 2008
C HIFF RES C LEFS 2012
2009
2010
2011
13
BUREAUX › L’état de l’offre
Chiffres
clefs
› Classification de l’état de la seconde main
État d’usage
Part état d’usage
Rénovés (refait à neuf)
Part rénovés
Très bon état
Part très bon état
TOTAL
(peu performant)
Part à révover
Nantes Centre
1 566
13 %
7 233
61 %
2 608
22 %
415
11 %
11 822
Euronantes et Îles de Nantes
652
7%
6 667
72 %
987
11 %
998
26 %
9 304
Nord-Ouest
10 897
48 %
8 946
39 %
1 525
7%
1 340
35 %
22 708
Nord-Est
6 077
18 %
16 962
51 %
9 784
29 %
527
14 %
33 350
Sud-Ouest
-
0%
4 276
86 %
161
3%
531
14 %
4 968
Sud-Est
-
0%
445
100 %
-
0%
-
0%
445
TOTAL
19 192
23 %
44 529
54 %
15 065
18 %
3 811
5%
82 597
Secteurs
À renover
(en l’état)
bon à savoir Qualification du stock de seconde main : Rénovés : (locaux ayant fait l’objet de rénovation) ; Très bon état : (locaux performants de qualité) ; État d’usage : (Locaux peu performants, louables en l’état) ; À rénover : ( Locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation).
› Part du stock neuf et du seconde main Répartition 2nde main
Neuf
23 %
2nde main
5 %
54 %
31 %
18 %
Part à révover Part état d’usage Part très bon état Part rénovés
36 560 m2 >
69 % ≤82 597 m2
conclusion & perspectives L’année 2012 semble nous proposer une conjoncture instable et un niveau de croissance faible. Dans cette hypothèse nous anticipons : > Une contraction relative du volume de la demande exprimée (dans la prolongation des constats que nous faisions en 2011). > Une part de neuf en diminution significative résultante d’une rareté croissante de l’offre. > Des grandes entreprises du secteur privé toujours en demande d’une offre plus qualitative et rationnelle. > Des valeurs consolidées et quelques tensions sur les valeurs prime centre-ville. > Un stock à nouveau en diminution avec toutefois des projets nombreux mais livrables à horizon 24 mois.
14
Locaux d’activités les
› LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS › Le marché des transactions et les valeurs financières
› L’ÉVOLUTION DE L’OFFRE
C HIFF RES C LEFS 2012
15
LOCAUX D’ACTIVITÉS › Le marché des transactions
Répartition transactions en nombre et en surface › Nombre de transactions selon la surface
Avec une part de
Surfaces (m2)
Nombre de transactions
% du nombre de transactions
Surfaces (m2)
m2
% de la surface totale
- 500
60
56 %
- 500
15 492
19 %
500 à 1 499
34
32 %
500 à 1 499
28 837
36 %
1 500 à 2 999
9
8 %
1 500 à 2 999
20 567
26 %
+ de 3 000
4
4 %
+ de 3 000
14 850
19 %
TOTAL
107
100 %
TOTAL
79 746
100 %
neuf à 7 %, le marché des transactions exprime un manque de renouvellement du parc.
90 000
60 000
Années 2007
2008
2009
2010
TOTAL
2011
2007
2008
147 000 132 000 110 950
2009 80 387
2010 110 796
2011
4
≥ 9
79 746
8 %
À l’inverse du constat fait pour les bureaux, en 2011, le marché des locaux d’activités et des entrepôts à Nantes fléchit et retrouve son niveau de 2009. Hors comptes propres non comptabilisés dans cette étude, nous sommes en m2 sur le score le plus faible constaté depuis 2006. Hors périmètre de l’agglomération, nous souhaitons souligner l’existence de quelques transactions significatives.
› Répartition des surfaces disponibles en neuf et seconde main (m ) 2
Neuf
M2
2nde main
150 000
120 000
90 000
Location
Vente
Nord-Ouest
19 474
7 078
Nord-Est
21 993
6 485
Sud-Ouest
2 155
-
Sud-Est
12 350
10 211
TOTAL
55 972
23 774
- de 500 m2
19 %
26 %
≤60
34≥
Secteurs
15 492 m2
2
56 %
32 %
› Répartition de la location et de la vente selon les secteurs
≥
+ de 3 000 m
1 500 à 2 999 m2
bon à savoir
14 850 m2
+ de 3 000 m2
4 %
2006
2006
› Répartition des m2
≥
150 000
120 000
clefs
≥
ÉVOLUTION des volumes des transactions (m2)
Chiffres
500 à 1 499 m2
- de 500 m2
19 %
36 %
20 567 m2 ≥ 1 500 à 2 999 m2
≤28 837 m2 500 à 1 499 m2
bon à savoir Sur un marché en recul, 2011 reproduit à l’identique les répartitions en surface et en m2 constatées en 2010. Presque 60 % des mutations s’opèrent sur des surfaces de moins de 500 m2. La faiblesse du nombre des transactions déclarée sur les grandes surfaces pénalise significativement le volume global. › Comparatif 2010-2011 M2
60 000
-25
%
40 000
bon à savoir
30 000
0
2006
Types
2007
2006
2008
2007
2009
2008
2010
Années
2011
2009
2010
2011
2 main (m )
126 800
125 700
98 950
69 691
95 023
74 138
Neuf (m2)
20 200
6 300
12 000
10 696
15 773
5 608
TOTAL
147 000
132 000
110 950
80 387
110 796
79 746
nde
2
Dans une conjoncture incertaine le rapport vente / location reste quasi stable autour de 30 / 70. Par ailleurs, le marché reste très largement sous offreur en matière de locaux à la vente. Il se confirme que malgré la conjoncture incertaine, les PME privilégient l’acquisition.
-51
%
30 000
-10 20 000
%
Nous sommes essentiellement sur un marché de PME.
10 000
Années 2010 2011
16
ARTHU R LOY D NANTES
La transaction mediane se situe autour de 400 m2.
%
-18
2010 2011
2010 2011
2010 2011
C HIFF RES C LEFS 2012
17
LOCAUX D’ACTIVITÉS › L e marché des transactions et les valeurs financières Répartition des m2 transactés par secteur géographique Direction ANGERS LE MANS PARIS
Direction RENNES
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Périphérique Nord-Est
Périphérique Nord-Ouest
> 26 552 m2 Périphérique Nord-Ouest
Périphérique Sud-Ouest
Direction PORNIC
Direction RENNES
Périphérique Sud-Est
> 28 478 m2 Périphérique Nord-Est
Direction ANGERS LE MANS PARIS
Activité
Bureaux
Activité
Tendance
Saint-Herblain
100
55
85
45
+
La Chapelle-sur-Erdre
95
50
80
42
-
Treillières / Ragon
100
55
85
43
=
Carquefou
100
55
85
42
=
Nantes-Est
100
55
85
45
=
Thouaré / Sainte-Luce
90
50
80
40
-
Bouguenais (Aéroport)
100
55
82
42
=
Les Sorinières
95
50
80
40
+
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Périphérique Nord-Est
M2
46
55
55
45
45
54
54
44
44
53
53
43
43
52
52
42
42
51
51
41
41
50
50
40
40
49
49
39
39
48
48
38
38
47
47
37
37
Secteurs
Ch ap La
bon à savoir
› Comparatif par 2010-2011 en volume et par secteur
18
Secteurs
2010
2011
Nord-Ouest
43 678
26 552
Nord-Est
25 345
28 478
Sud-Ouest
37 839
22 561
Sud-Est
3 892
2 155
TOTAL
110 754
79 746
Carquefou à l’Est et St-Herblain à l’Ouest constituent les deux zones industrielles principales de la métropole. L’absence de transaction sur de très grandes surfaces à l’Ouest explique pour cette année la baisse du volume, sans toutefois que l’attractivité de la zone ne soit en cause. Malgré un volume placé en diminution, l’offre Sud-Loire reste active ; néanmoins certaines demandes trouvent réponses sur un secteur qui s’éloigne parfois de l’agglomération (fonciers plus facilement disponibles et prix moins élevés).
ARTHU R LOY D NANTES
Neuf
Secteurs
ain
Direction LA ROCHESUR-YON
Direction LA ROCHESUR-YON
46
Secteurs
-su St r-Er -H dr La T er e bl Chreil ain ap liè ell res e- / r su ag r-E o rd n re Tre C illi arq èr ue es fo /r u ag on Na nt Ca esrq Es ue t f Sa Tho ou in ua Ntea-L ré / ntuc ee Bo s-Es t ug (A Th ue Sa ér o n in op ua ais te o ré -Lurt) / ce Le sB S ouor i g (A uneiè ér op nraeis or s t) Le sS or in ièr es
>2 155 m2 Périphérique Sud-Est
56
bl
Direction PORNIC
> 22 561 m2 Périphérique Sud-Ouest
Périphérique Sud-Est
56
Secteurs
lle
Direction PORNIC
Périphérique Sud-Ouest
Périphérique Sud-Est
M2
pe
Direction CHOLET POITIERS
Direction CHOLET POITIERS
M2
es St ur-E -H rd er re La T bl Chreil ain ap liè ell res e- / r su ag r-E o rd n re Tre C a illi rq èr ue es fo /r u ag on Na nt Ca esrq Es ue t f Sa Tho ou in ua Ntea-L ré / ntuc ee Bo s-Es t ug ( SaAéTr houen in op ua ais te o ré -Lurt) / ce Le sB S ouor i (A guneiè ér op nraeis or s t) Le sS or in ièr es
Direction SAINT-NAZAIRE
Périphérique Sud-Ouest
Notons tout de même une légère érosion des prix sur les bâtiments qui présentent les caractéristiques d’obsolescence.
› Comparatif des valeurs en 2nde main
M2
ain
Périphérique Nord-Ouest
bl
Périphérique Nord-Est
› Comparatif des valeurs en neuf
ell
Direction SAINT-NAZAIRE LA BAULE VANNES BREST
Périphérique Nord-Ouest
Les valeurs 2011 affichent une relative stabilité.
Direction LA ROCHESUR-YON
ha
Direction LA ROCHESUR-YON
bon à savoir
* Valeur moyenne pour un local d’activité de type 600 m2 dont 100 m2 de bureaux.
Direction ANGERS LE MANS PARIS
Direction RENNES
St -H er
Direction PORNIC
Périphérique Sud-Est
Locaux d’activité
St -H er
Périphérique Sud-Ouest
Locaux d’activité Bureaux
Direction SAINT-NAZAIRE
Direction CHOLET POITIERS
2nde main
Secteurs
Périphérique Nord-Est
Direction CHOLET POITIERS
Neuf
La C
Périphérique Nord-Ouest
clefs
› Étude des valeurs sur les 10 principales zones de la métropole
Direction ANGERS LE MANS PARIS
Direction RENNES
Chiffres
2nd main 2n
Neuf
› Analyse de la demande exprimée chez Arthur Loyd Nantes
bon à savoir Avec un nombre de demandes quasi stable, le volume de m2 est en net fléchissement. Comme exprimé par le marché, la demande moyenne a donc subi une sensible réduction.
Types
2010
2011
Nombre
244
239
Volumes (m2)
251 785
165 954
TOTAL
926
695
C HIFF RES C LEFS 2012
19
LOCAUX D’ACTIVITÉS › L’évolution de l’offre
Chiffres
clefs
› Évolution de la répartition du stock sur 4 ans
localisation du stock disponible au 1er janvier 2012
2
Nord-Ouest
Sud-Ouest
Nord-Est
Sud-Est
200 000
bon à savoir
nd
e
150 000
ma
Neuf
M2
Avec un stock à 11 000 m2 et en diminution de 6 %, le marché présente une part excessivement faible de neuf.
in
100 000
Neuf
50 000
2nde main
0
Années 2009
Types
2010
2011
2012
2009
2010
2011
2012
2nde main (m2)
171 000
145 200
187 708
174 052
Neuf (m )
45 400
32 700
28 972
11 141
TOTAL
216 400
177 900
216 680
185 193
2
› Part du stock neuf et seconde main
≥ 11 141 Neuf
Neuf
La pression sur le foncier en particulier sur les zones attractives proches du périphérique est forte et pousse parfois certaines demandes en dehors de l’agglomération.
2nde main
6 %
94 %
Sur un marché où l’obsolescence peut être rapide, le manque de renouvellement du parc s’avère parfois être un frein à la commercialisation.
Le stock du neuf est à un niveau historiquement bas ≤174 052 2nde main
› Le stock disponible au 1er janvier 2012
20
conclusion & perspectives
Secteurs
2nde main (m2)
Part du 2nde main
Neuf (m2)
Part du neuf
Total (m2)
Nord-Ouest
61 508
35 %
2 958
27 %
64 466
Nord-Est
82 215
47 %
927
8 %
83 142
Sud-Ouest
10 854
6 %
4 242
38 %
15 096
Sud-Est
19 475
11 %
3 014
27 %
22 489
TOTAL
174 052
100 %
11 141
100 %
185 193
ARTHU R LOY D NANTES
Plus sensible aux variations économiques, le marché de locaux d’activités devrait afficher en 2012 une contraction de la demande. Toutefois de grosses opérations, absentes en 2011, devraient soutenir le marché. Pour des motivations patrimoniales, les demandes à l’acquisition seront toujours soutenues. À l’exclusion des clés en mains, nous devrions toujours constater un manque de renouvellement de l’offre. Certains secteurs en développement (E-commerce) seront demandeurs d’une offre de qualité. Les enjeux du renouvellement du parc seront plus que jamais d’actualité. Enfin, dans le contexte d’un volume de demandes limitées, le manque d’offres sur des petites surfaces (- de 300 m2) se fera à nouveau sentir.
C HIFF RES C LEFS 2012
21
Arthur Loyd Nantes en 2011 › + d e 90 transactions Bureaux
> CMC CIC - 421 m2
Le Bel Air 4, rue Marie Curie - 44120 Vertou
> Pôle Emploi – 1 185 m2
Le Riveur – 20, Bd de Chevreul Nantes
Chiffres
clefs
Locaux d’activité
> DYNAMIPS - 231,50 m2
Pôle Services 4, bd du Zénith – Saint-Herblain
> Web – 282 m2
Ehundura Rue de la Noue Bras de Fer Nantes
> Pôle Emploi – 962 m2
Le Saint Seb – rue Marie Curie Saint-Sébastien-sur-Loire
> S3A – 433 m2
2, rue Jules Verne - Rezé
> AGO - 3 650 m2
Rue de l’industrie Z.A. du Haut Coin Sud Aigrefeuille-sur-Maine
> Sellerie Forge – 1 200 m2 23, rue du Bois Briand – Nantes
> Le Comptoir de l’Etancheité – 1 204 m2
> LOCATRANS – 2 540 m2
> Secours Populaire – 2 200 m2
> DISTRITEC – 2 950 m2
12, rue Louis Pasteur - Treillières
Rue de l’industrie Z.A. du Haut Coin Sud Aigrefeuille-sur-Maine
11, rue de la Fontaine Salée Nantes
3, rue Arago La Chapelle-sur-Erdre
Investissements
> Presse Océan – 770 m2
15, rue Deshoulières - Nantes
> HENNER – 400 m2
Le Phare des Alizés Avenue Pablo Picasso Nantes
> Cabinet d’avocats – 199 m2 181, Route de Clisson Saint-Sébastien-sur-Loire
> ARMOR PLAZA - 11 527 m2 Impasse Claude Nougaro Saint-Herblain
22
ARTHU R LOY D NANTES
C HIFF RES C LEFS 2012
23
ARTHUR LOYD, plus de 50 implantations en FRANCE et Luxembourg
Reims
Rennes
Port-Louis
Ile Maurice
NANTES
Nantes - 02 51 25 06 06 - 03/2012
Immeuble Arbor Jovis 3, Boulevard du Zénith 44800 Saint-Herblain Tél.: 02 40 74 74 74 Fax : 02 40 74 72 72 Email : nantes@arthur-loyd.com www.arthur-loyd-nantes.com
EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE www.arthur-loyd.com
Conception/Réalisation
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