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Hans Lenz, analiza el presente y el futuro del sector inmobiliario
ENTREVISTA “La participación extranjera en el sector inmobiliario de Baleares ha llegado al 42%” El Director General de Engel & Völkers Mallorca, Hans Lenz, analiza el presente y el futuro del sector inmobiliario en las Islas Baleares y aporta su visión de mercado. ECONOMÍA
bablemente la vas a retrasar hasta ver las cosas más claras. En este sentido, en las ventas registradas en el segundo trimestre de 2019 hemos detectado una bajada bastante importante. Aun sin tener los datos, creemos que en el tercer y cuarto trimestre va a remontar un poco, pero la tendencia ya es descendiente. Cuestiones como la nueva Ley Hipotecaria, que ni los bancos han sabido interpretar ni aplicar, o la falta de gobierno durante tanto tiempo, no ayudan ni generan confianza.
Tras 25 años de actividad, la agencia inmobiliaria Engel & Völkers se ha convertido en el líder del mercado inmobiliario en Mallorca. Hemos hablado con su Director General, Hans Lenz, para conocer de primera mano la realidad del sector en las islas y las previsiones de cara al futuro.
¿Cómo valora la situación del mercado inmobiliario en la actualidad?
Nos encontramos en un repunte muy fuerte desde la salida de la crisis. En el 2012 el mercado empezó a recuperarse, empujado en un principio por el comprador extranjero y, a partir del 2015, también por el comprador nacional. En el 2017 llegamos a un pico, que ha ido descendiendo progresivamente hasta situarnos en el 2018 y el 2019 en un ritmo de crecimiento mucho más realista y sostenible.
La zona suroeste de Mallorca alcanzó su punto más alto en el 2017, pero ahora ya no queda suelo porque todos los solares plurifamiliares se han liquidado. Entonces, la atención se desvía ahora a la ciudad, a Palma, donde se están reformando muchos barrios. Ahora vivimos una tendencia basada en reconvertir y reutilizar las viviendas. En este sentido, existe mucho respeto por parte de las empresas del sector y del cliente extranjero, ya que son conscientes de la importancia de preservar el terreno.
Lo que sí ha llegado a su punto más alto es la cuota de compra del cliente extranjero en Baleares, que ya ha alcanzado el 42%. Este crecimiento ha
ocurrido de manera natural, puesto que no se ha creado ningún tipo de condición beneficiosa para este comprador. Su repunte se debe, principalmente, a que los hijos y nietos de los compradores que llegaron en los años 60 siguen queriendo comprar en las islas; con la diferencia de que hoy en día la vivienda que adquieren aquí es más cara que la que tienen en su país de residencia.
¿Cómo afecta la coyuntura económica del país al sector inmobiliario?
Francamente, no ayuda. La situación económica en España no afecta tanto al extranjero que viene de fuera pero sí a la demanda nacional y local. Cuando se trata de una decisión de compra sobre un inmueble, que es algo que vas a mantener durante muchos años, pro-
El Govern ha anunciado recientemente que está trabajando en una norma para regular el sector inmobiliario. Una norma que, entre otras cosas, exigirá la acreditación de formación, la solvencia económica y la inclusión en un registro. ¿Qué opina al respecto?
La regulación en el sector es bienvenida, siempre que esto no se convierta en una acción lingüística y se tenga en cuenta la diversidad y nacionalidades activas en el sector. De la misma manera, es importante saber qué va a hacer la Administración para aumentar los niveles de calidad en el servicio, los plazos y la transparencia; que en la actualidad no están a la altura de las circunstancias.
¿Considera que los precios del mercado están ahora en sus máximos?
Probablemente, la evolución de precios no va a seguir la misma tendencia creciente como la que ha experimentado
Hans Lenz, Director General de Engel & Völkers Mallorca.
en los últimos años. Ahora vamos a empezar a ver como los precios se estabilizan y, aunque la demanda quizá no sea tan alta como lo fue en el pasado, no creemos que vayamos a entrar en una situación de pánico.
Respecto al segmento de lujo, seguiremos viendo cifras que nos van a sorprender. Y es que este tipo de mercado siempre funciona, porque cuando tienes un patrimonio propio y no dependes de un banco puedes afrontar cualquier situación de crisis en el mercado. Además, la percepción que tiene el comprador de lujo sobre Baleares es que es un territorio en el que el dinero que inviertas no perderá su valor.
¿Cómo está respondiendo la demanda extranjera?
El mercado inmobiliario de Baleares es muy internacional, por lo que el cliente
extranjero siempre viene. Pero es cierto que, por ejemplo, en el caso del cliente británico de clase media o alta, su decisión de compra puede verse condicionada actualmente por situaciones de incertidumbre, como el Brexit. Pero al final acaban viniendo y comprando. En cambio, cuando hablamos de clientes con grandes patrimonios, este tipo de situaciones no les afectan a la hora de comprar.
Y el mercado nórdico, ¿cómo se comporta?
En una zona focalizada de Palma se creó una alta demanda por parte de clientes suecos. Ese crecimiento se ha visto afectado por el cambio de moneda. Y es que la corona ha perdido
un 15% del valor respecto al euro. Los bancos suecos, empujados por el banco central sueco, han cambiado los parámetros y han cerrado el grifo a la financiación que hasta entonces se concedía para comprar en el extranjero.
El cliente sueco siempre se ha caracterizado por venir a las islas a pasar largas temporadas, sobre todo en invierno. Son personas que se integran muy bien aquí, aman la cultura mallorquina y practican mucho deporte al aire libre. Por lo que estoy seguro de que en cuanto se vuelva a ajustar el tipo de cambio de moneda volveremos a ver un incremento de la demanda por parte del mercado sueco. En cuanto al resto de escandinavos, los daneses prefieren la zona de poniente, de Andratx, y los noruegos están empezando a descubrir la isla, por lo que es un mercado con mucho potencial.
Por último, el mercado alemán es y seguirá siendo el gran motor del sector inmobiliario balear. Un mercado que viene complementado por el suizo y el austriaco. Aunque se desvíe cuota turística a otros destinos, en lo que se refiere a la compra de inmuebles, en Baleares no tenemos competidores. Hay mucha estabilidad en lo que se refiere a tener una segunda vivienda aquí, porque ya se ha convertido en una costumbre y una tradición.
Respecto al mercado extranjero, muy poco. Los clientes extranjeros suelen comprar a partir de recursos propios. Si recurren a la financiación es únicamente por temas fiscales, es decir, por el impuesto de patrimonio. Por otro lado, el mercado local y nacional sí que es mucho más dependiente de los bancos. En este sentido, en los últimos tres años hemos detectado que los bancos están destinando más recursos en hipotecas. Seguramente porque son conscientes del movimiento que hay en Baleares.
¿Cómo valora el mercado del turismo vacacional, su regulación y su repercusión en el sector inmobiliario?
Ha sido menos de lo que muchos piensan. Nos han hecho muchas preguntas del tipo: “Ahora que se ha regulado el alquiler turístico, ¿volveis a tener más ofertas de pisos de larga temporada o en venta?” En cierta manera, ha sido importante regularlo, pero ahora se tendrían que dar más pasos para darle forma y coherencia. En todo caso, seguramente ha habido más ruido mediático de lo que realmente ha sido.
¿La seguridad jurídica en nuestro país es la adecuada?
La seguridad jurídica se tendría que consolidar. Es necesario que la normativa siga un patrón, ya no únicamente por los agentes económicos, sino también por parte de la Administración, que no entiende cómo tiene que aplicar ciertas normas. Esto se tendría que condensar y sacar unas normativas que además tengan una visión medioplacista o largoplacista. Lamentablemente, se han estado regulando y generando normas dentro de espacios de tiempo muy cortos, lo que hace que sea incoherente. De este modo, seguridad jurídica hay, pero hay darle una forma bastante más sencilla para entenderla. PROINBA, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Baleares, ha publicado un Libro Blanco que analiza muy bien esta cuestión.
¿El fenómeno okupa afecta a la demanda?
En España es un tema que preocupa, por la cantidad de segundas residencias que tenemos. Pero la realidad es que ninguno de los inmuebles que tenemos en venta ni las más de 500 operaciones que hemos realizado este último año se han visto afectados por un okupa. De todas formas, esta problemática se tendría que legislar y se debería actuar de manera más rápida y contundente, porque es incomprensible que todo el proceso relacionado con la ocupación de una vivienda sea tan lento.
¿El suelo urbanizable es el adecuado?
Nosotros no creemos que el suelo urbanizable se tenga que cambiar, pero sí consideramos oportuno adaptar los parámetros urbanísticos para poder ofrecer un precio de vivienda más bajo. Los promotores y el colegio de arquitectos ya hace tiempo que lo vienen diciendo. Tenemos que ajustar los parámetros a la realidad del 2019 porque, lamentablemente, las normas con las que se trabaja hoy en día
están fundamentadas en parámetros de hace 20 o incluso 40 años. Si esto se modifica se podrá desbloquear la situación actual durante un plazo de 10 años. El incremento de población en Baleares entre el 2000 y el 2018 ha sido de un 43%, lo que afecta a muchas cuestiones, una de ellas la vivienda. Es necesario que nos sentemos y hablemos sobre nuevas fórmulas, porque este porcentaje continuará en aumento.
¿Hay que regular el precio del alquiler de vivienda?
Para lograr que haya un acceso a la vivienda apto para un público más amplio, es un error enfocarse en la compra. Si lo hacemos, estaríamos continuando con el mismo modelo ineficaz de siempre. Por ello, considero necesario construir un parque de alquiler a un precio asequible, que cuente con el apoyo de una normativa que lo facilite y que así se incremente el que existente, que es claramente insuficiente. Intentar regular los precios en el mercado del alquiler, como se está viendo en algunas ciudades europeas, es una práctica muy complicada que lesiona otro tipo de derechos, como el de la propiedad o el derecho de libre mercado.
El modelo de la propiedad obviamente va a continuar existiendo, y debe ser así, pero debe ir suplantado en un acceso de vivienda, vía alquiler, con un parque público grande que ayude a que los precios se regulen de una forma natural. En este sentido, nuestra inmobiliaria ha liderado en Palma el primer gran proyecto para vivienda en alquiler, con un total 184 inmuebles, que esperamos que tenga el apoyo de la Administración para poder ver muy pronto un incremento de la oferta.
¿La Administración está a la altura de las necesidades del sector inmobiliario, especialmente en la tramitación de las licencias?
La Administración está actuando al margen de la realidad, que es muy diferente e incluye factores internos y externos. Necesitamos una planificación a largo plazo que ahora mismo no existe. Y, lamentablemente, tampoco tenemos mucho tiempo para actuar porque la tendencia del incremento de precios no va a permitir que gente de clase media o trabajadora pueda acceder a una vivienda fácilmente. En Baleares, tenemos el índice de coste de vivienda más alto de España, por lo que hay que tomar medidas ahora y consensuarlas con todos los actores dentro del terreno.
