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Pró-Síndico Síndico bem informado, condomínio valorizado

#01

JULHO 2015 DISTRIBUIÇÃO GRATUITA Instituto C i d a d e s

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Edição ESPECIAL de Lançamento

EBRAGEP

Instituto

Evento dos profissionais de condomínio

História e consagração do Pró-Síndico no mercado EMPREENDEDORISMO: Alex Bortoletti e a história de sucesso do Grupo Souza Lima

O assunto é envidraçamento de sacadas?

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Pró-Síndico Síndico bem informado, condomínio valorizado

Instituto Pró-Síndico Rua Major Quedinho, 111, cj. 1.010 Centro - São Paulo - SP - 01050-030 Tel.: +55 (11) 3237-1720 Fundadores: Dostoiévscki Vieira Silbonne – Presidente Nilson Vicente Soares – Vice-Presidente Roberto Rodrigues Júnior – Diretor de Tecnologia Ricardo César Barreto Simões – Diretor Regional Nordeste Conselho Fiscal: Dolores Troitino Gaiguer Marcia Regina Ochôa Márcio Alves de Oliveira Apoio Técnico/Operacional: Arthur Gonçalves – Diretoria de Marketing Dr. Alexandre Marques – Diretoria Jurídica Fabrízio Gueratto – Conselho Editorial Contatos comerciais: www.prosindico.org +55 (11) 3237-1720 vendas@prosindico.com.br O IPSCC é uma organização sem fins lucrativos fundada por profissionais atuantes no mercado que tem como missão a capacitação dos síndicos e entes envolvidos na gestão condominial, despertando sua vocação para liderança e inspirando-os para em seu microambiente aplicar conceitos de cidadania, segurança, transparência financeira, sustentabilidade e mediação de conflitos.

Realização:

Editores: Adriano De Luca (Mtb.: 49.539) Juliano Guarany De Luca Redação: Juliana Tavares Ligia Neiva Diagramação e arte: Grazieli Cunha Pedro Pedrosa Caldas Dias de Gouvea Revisão Jaqueline Couto Comercial Luciano Hachich luciano@grappa.com.br

Editorial A força do mérito A primeira edição da Revista Pró-Síndico representa o início de um círculo virtuoso, pois já era hora de o mercado contar com uma entidade que tem o propósito de dar suporte verdadeiro aos condomínios.

Esse papel coube a nós, não por imposição, e sim por mérito. Mérito no pioneirismo em ter enxergado, há anos, que o papel do síndico e a profissionalização da gestão de condomínios precisavam estabelecer um novo tipo de relação entre as pessoas que compõem o segmento.

Mérito por levar, por mais de uma década, a todas as grandes regiões de São Paulo, conteúdos e palestrantes de renome para os eventos realizados pela Pró-Síndico. De acordo com nossas estimativas, foram mais de 50 mil participantes que se informaram e tiraram dúvidas nesses encontros.

Chegou a hora de quebrarmos paradigmas. De acabar com o massacre e a exploração promovidos por condôminos aos síndicos moradores, de estabelecer um novo parâmetro para honorários e tipos de oferta de serviços de síndicos profissionais e exigir de empresas administradoras de condomínios que cumpram com sua nomenclatura e cuidem das finanças de forma transparente, uma vez que essa é uma obrigação que lhes compete. Esses tipos de melhorias valorizam nossa atividade e a figura do síndico, assim como qualificam todos os envolvidos na gestão. Já era hora de mudar esse quadro negativo.

Nesta jornada, sinto-me um privilegiado. Primeiramente por ter conhecido pessoas excepcionais ao longo de quase 15 anos de militância condominial, e, em segundo lugar, por contar com a experiência de muitas delas nesta nova etapa. Somos um grupo multidisciplinar, e não uma entidade de uma nota só.

Sabemos que os resultados de lutar contra sistemas pré-estabelecidos não são coisas que aparecem do dia para a noite. Ainda mais em um mercado como o nosso, sem padrões e regras claras. Mas, na minha concepção, nada supera o trabalho honesto e com bons propósitos.

Sejam bem-vindos à era Pró-Síndico.

Tiragem: 3.500 exemplares

Foto de capa: Shutterstock redacao@grappa.com.br www.grappa.com.br Os artigos e matérias assinadas não refletem necessariamente a opinião da revista.

Dostoiévscki Vieira Silbonne Presidente

, um novo conceito em restauração predial.

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Índice EDIÇÃO #01

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O Instituto

História e consagração do Instituto Pró-Síndico

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Tabu

Entrevista com Alex Bortoletti, Diretor-presidente do Grupo Souza Lima Os riscos e benefícios das empresas terceirizadas e fabricantes na manutenção de elevadores

22 Cobertura 26 Tecnologia 32 Legislação

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1 Celso de Menezes | 2 Celso de Menezes | 3 Haganá

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Empreendedorismo

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Água: soluções e responsabilidades em meio à crise Ebragep – Cobertura completa do maior evento da área

Tudo sobre Segurança eletrônica

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Fazendo a diferença Conhecendo o “Doutor Garagem”

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Foto: Sergio Zacchi

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ENTREVISTA COM

Alex Bortoletti DO GRUPO SOUZA LIMA

Alex Bortoletti, diretor-presidente do Grupo Souza Lima, é uma das figuras que mais se destacam no setor de condomínios. Ele conseguiu transformar a pequena empresa de segurança patrimonial, fundada pelo tenentecoronel Souza Lima da polícia militar, que dependia apenas de um cliente, em uma das maiores entidades em segurança patrimonial, pessoal, eletrônica, de monitoramento, escolta armada e vigilância do Brasil

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Desde 1997, quando Bortoletti efetivamente assume o controle do Souza Lima, o grupo não parou de crescer e de se desenvolver, melhorando sua capacidade técnica e estrutural. Atualmente, o maior foco da empresa é expandir seus negócios para todo o interior paulista, assim como para outros estados. Foi uma das primeiras organizações a enxergar o setor de condomínios como uma unidade de negócio. Hoje, esse setor é um dos principais da empresa, chegando a representar 20% do faturamento da companhia.

QUANDO E COMO FOI O NASCIMENTO DO GRUPO SOUZA LIMA? A empresa nasceu no início da década de 1990, pelas mãos do tenente-coronel Souza Lima da polícia militar. No início, fazia apenas a segurança de lojas e clientes da região do Brás, em São Paulo. No fim dos anos 1980, a localidade era muito perigosa, tinha muitos assaltos, principalmente porque, naquela época, a única forma de pagamento nas lojas da região era o dinheiro. A partir desse cenário, ele fundou um sistema de segurança particular para os lojistas do Brás e prosperou.

COMO O SENHOR CHEGOU AO COMANDO DA EMPRESA? O tenente, na época que fundou o Souza Lima, ainda trabalhava para a polícia militar e não tinha tempo e experiência para administrar o negócio. Assim, começaram a surgir diversos problemas, e foi quando ele me procurou. Eu já estava trabalhando em uma empresa do setor de segurança quando recebi o convite com a proposta de trabalho. Como era a esposa dele que cuidava do grupo, ele queria me oferecer 50% do negócio. Eu fiquei lisonjeado, a proposta era tentadora, mas como parecia boa até demais, preferi pensar antes.

Fiquei duas semanas apenas observan-

do e percebi que seria positivo, para mim, aceitar a oportunidade. Na hora de fechar o negócio, me ofereci para comprar a parte dele e o tenente aceitou a minha oferta.

COMO O SENHOR ENXERGA O MOMENTO QUE A EMPRESA VIVE HOJE? Com 25 anos de mercado, posso dizer que o Grupo Souza Lima está em uma fase bem positiva, pois conseguimos nos destacar entre as melhores empresas do setor.

Isso se deve graças a um trabalho que teve início há cerca de quatro anos, quando começamos a investir e a enxergar o marketing com outros olhos. O nosso segmento está muito vinculado à segurança pública e ao privado, como se fosse uma continuação desses setores. Sempre acreditamos que esse era um mercado promissor e que daria resultados.

COMO O SENHOR CONSEGUIU TRANSFORMAR UMA EMPRESA QUE FAZIA APENAS NEGÓCIO NO BRÁS EM UMA DAS MAIORES EMPRESAS DE SEGURANÇA PRIVADA NO BRASIL? Quando assumi a Souza Lima, em 1997, eu já tinha certa influência no mercado, e uma das minhas primeiras ações foi procurar outras empresas do segmento. Depois de aproximadamente quatro anos, consegui fazer o negócio tomar forma. Mas, ainda assim, era uma empresa familiar. Até que chegou o momento que decidi que estava na hora de buscar novos rumos. Em 2007, a empresa deixou de ser familiar e passou a ter uma gestão profissional, o que foi crucial para nos tornarmos o que somos hoje.

Eu também me aperfeiçoei, ao longo dos anos, pois percebi que não dá para fazer tudo sem ter o conhecimento, a técnica e a racionalidade nas ações, porque de mecânica e segurança todo mundo entende um pouco. Fui convidado para fazer parte

O Grupo Souza Lima está em uma fase bem positiva, pois conseguimos nos destacar entre as melhores empresas do setor

da primeira turma de gestão empresarial de segurança da Fecap (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), onde cursei pós-graduação. Também fiz MBA internacional em Comillas, na Espanha.

A busca e a disseminação do conhecimento são fundamentais. Todos que trabalham na operação do grupo são incentivados a buscar um pouco mais de conhecimento, até para que todos tenham os mesmos conceitos. Outra questão importante para o nosso negócio foi a Certificação ISO 9001:2008.

QUAIS SÃO OS PLANOS DO GRUPO SOUZA LIMA PARA O FUTURO? Nós queremos ser uma empresa de atuação nacional. O objetivo é pegar o conhecimento e o conceito técnico aplicados nas experiências que tivemos em São Paulo, que é o maior mercado do Brasil e da América Latina, e disseminá-los para outras regiões do país. Desde 2012 estamos abrindo novas frentes de trabalho, ampliando o nosso leque de filiais e, dessa forma, multiplicando esse modelo de sucesso.

Também investimos no endomarketing,

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Fotos: Sergio Zacchi

pensando mais nos colaboradores da Souza Lima. Temos uma intranet e agora estamos projetando uma loja virtual para os funcionários. Nela, eles poderão realizar suas compras apenas com o RG, mesmo se tiverem o nome sujo. Então, se o meu colaborador compra uma geladeira em dez vezes na nossa loja, depois esses valores são descontados na folha de pagamento.

Essa é uma ferramenta para fidelizar o nosso colaborador.

QUAL SERIA ESSE MODELO DE SUCESSO QUE VOCÊS DESEJAM DISSEMINAR PARA OUTRAS REGIÕES DO PAÍS? Nós trabalhamos com o conceito de performance. Quando fazemos um trabalho e o entregamos conforme o combinado, recebemos o valor integral que foi definido com o cliente. Mas se não for possível entregar o prometido, não recebemos o valor total. Nós também estamos ensinando os clientes a medir corretamente o trabalho, para poder julgar com critérios se a entrega foi perfeita ou não, já que eles não estão preparados para isso. No mercado de segurança privada é uma atuação completamente diferente do convencional.

QUAIS SÃO OS DIFERENCIAIS DO 8 | Julho Revista Pró-Síndico

GRUPO SOUZA LIMA? Nós consideramos o Souza Lima um laboratório de novos conceitos. Fomos a primeira empresa do setor a investir pesadamente em marketing, tendo um plano e uma campanha bem definidos e estabelecendo metas e conceitos. A concorrência está começando a fazer isso agora.

Outra coisa que considero um diferencial do meu negócio é que temos um departamento de qualidade, com um instrutor que convive com a operação e está à disposição dela dia e noite. Ele ensina postura, redefine o processo e cria bons hábitos na equipe.

Diferente de outras empresas no mercado, nas quais um vigilante novo é contratado, o responsável por treinar o novato é o outro vigilante, mais experiente, mas cheio de vícios. Assim, ele acaba passando essas manias para o recém-contratado e acaba criando um ciclo negativo.

Outro ponto que destaca o Souza Lima é que eu tenho total domínio sobre os custos, e isso é algo que a maioria dos concorrentes não tem. Eu sei o resultado de cada filial, o que cada contrato deu de lucro ou prejuízo, conheço cada unidade de negócio e todos os setores da empresa. Preciso ter essas informações, porque o meu resultado é apertado, e, caso contrário, prejudico a lucratividade. Posso afirmar que o maior pon-

to positivo do Souza Lima é a retaguarda, e não a mão de obra.

O QUE O SENHOR DEFINE COMO RETAGUARDA? É a avaliação um pouco mais caprichada do meu setor de recursos humanos: o instrutor estar mais presente e conseguir inserir o funcionário no contexto da empresa e do cliente. A retaguarda é o que faz a diferença. Por exemplo, não adianta o síndico de um condomínio contratar um serviço apenas pelo menor preço. Ao fazer isso, ele pode ter a sorte de contratar boas pessoas, ou não.

QUAL É A MAIOR DIFICULDADE DO GRUPO SOUZA LIMA? Estamos no meio de uma bifurcação do nosso segmento. Antigamente, quando eu colocava um anúncio de vaga no jornal, formava uma fila de candidatos que era tão grande que eu tinha que preparar um ou dois vigilantes apenas para cuidar e organizar. Agora, eu é que tenho que ir atrás e criar critérios para selecionar os melhores. Quando tenho um número maior de indivíduos para peneirar na seleção, eu consigo ser mais criterioso e extrair os melhores.

Eu observo que os jovens de hoje não

Foto: Divulgação

querem trabalhar como auxiliares de limpeza, porteiros e outras funções desse tipo, eles não admitem isso e preferem ficar em casa sem fazer nada. Eles não entendem que precisam começar de alguma forma e que ninguém começa com o poder de tomar decisões e assinar cheques. O início, quase sempre, é mais maçante e sacrificante e exige muito mais das pessoas. Nós trabalhamos bastante essa questão com os nossos funcionários.

NO SETOR DE SEGURANÇA EXISTEM MUITAS EMPRESAS CLANDESTINAS? No mercado existem muitas empresas pequenas, cerca de 70%, principalmente as que trabalham para condomínios, que, por vezes, aceitam trabalhar na informalidade, sem uma avaliação técnica adequada. No primeiro desencontro de caixa da microempresa, ela quebra e quem fica com o prejuízo é o condomínio. Portanto, aquela economia inicial de 30% que o síndico ou qualquer outro responsável fez acaba se transformando em um prejuízo 170% maior.

QUAIS OS CUIDADOS QUE OS SÍNDICOS DEVEM TER PARA NÃO CAIR EM ENRASCADAS COMO ESSA? Uma coisa importante para o síndico entender é que ele está lidando com o dinheiro dos outros, então ele não pode usar os mesmos critérios que usaria com o seu dinheiro, em sua empresa. Eu acredito que um dos critérios fundamentais ao síndico é conhecer a realidade financeira. Será que a empresa que ele está contratando tem lastro financeiro para sustentar o contrato? Se houver uma ação trabalhista, quais as garantias que a empresa nos dá? Essas são questões com as quais o síndico deve estar atento.

QUAL É O PERCENTUAL DE CONDOMÍNIOS NO FATURAMENTO

Segurança patrimonial

DO GRUPO SOUZA LIMA? QUAL É A PARTICIPAÇÃO DESSE MERCADO?

Apesar da crise das empreiteiras (Petro-

Eu morei a vida inteira em condomínio e consigo entender perfeitamente o seu conceito em todas as fases e etapas da vida. Enxergo-o como uma instituição filantrópica, que não deve dar lucros.

Quando um síndico chega à assembleia mostrando o quanto sobra de dinheiro, eu fico bravo e o considero incompetente, pois esse dinheiro poderia ter sido usado para beneficiar os condôminos, melhorando a esteira da academia, que está velha, trocando os brinquedos das crianças no parquinho e em tantas outras coisas. Os síndicos têm que enxergar além do dinheiro, ver a melhoria que poderia ter sido

lão), ainda temos um crescimento na construção de casas, prédios e condomínios. É inevi-

feita para o bem de todos.

O mandato do síndico, no Brasil, é de

tável o crescimento desse setor. Eu projeto o segmento de condomínios pujante, e não vai

dois anos. Se em um mandato ele não aumentou a taxa de condomínio, eu entendo

parar de crescer.

que há algo errado, pois existe uma manutenção preventiva que tinha que ser feita e não aconteceu, uma reforma na academia ou algo inovador que deixou de ser feito

Para nós, o condomínio é uma divisão de negócios e atualmente representa 20% do nosso faturamento.

O SENHOR ACREDITA QUE O MERCADO DE CONDOMÍNIOS ESTÁ EM UMA FASE DE EXPANSÃO? QUAL É A SUA EXPECTATIVA EM RELAÇÃO A ESSE SETOR?

COMO O SENHOR ENXERGA A ATUAÇÃO DOS SÍNDICOS?

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Central de monitoramento de segurança do Grupo Souza Lima

para valorizar o patrimônio. Investir no condomínio é valorizar o patrimônio.

COMO O SENHOR VÊ A QUESTÃO DA SEGURANÇA PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS? ESSA QUESTÃO É DISCUTIDA? Como já falei anteriormente, eu vivi a vida inteira em condomínio e, na década de 1980,

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ninguém tinha o costume de trancar a porta de casa se morasse em prédio, principalmente os que viviam nos andares mais altos. A pior coisa que podia acontecer, na época, era o seu vizinho entrar por engano na sua casa. Hoje em dia é completamente diferente, ninguém acreditou que os atos de violência seriam migratórios e chegariam aos condomínios.

O movimento do crime é migratório e cíclico. Por exemplo, o assaltante rouba o

caixa eletrônico. Para acabr com esse tipo de ação, os bancos decidem fechar todos os caixas eletrônicos. O que os bandidos fazem? Eles vão assaltar as agências e assim por diante. Os roubos foram para os condomínios, que foram pegos totalmente despreparados.

Eles não estão prontos para lidar com uma quadrilha totalmente qualificada. O síndico coloca câmeras e botões de pânico

espalhados pelo prédio, mas na portaria continua um funcionário sem nenhum preparo adequado. Isso não tem lógica. Os condomínios, principalmente aqueles mais luxuosos, precisam fazer uma avaliação de risco e rever conceitos. A segurança, mesmo depois da mudança de cenário em que já estão um pouco mais preparados, ainda não é vista como uma questão prioritária. Quase nenhum prédio possui uma avaliação de risco e um plano B atualizados periodicamente com estratégia e inteligência.

Nós, brasileiros, pensamos em curto prazo. Por isso, só começamos a pensar na questão quando acontece algo ruim. Outro fator que faz com que os condomínios adiem a questão da segurança é o alto investimento. Todos acreditam que nunca irão passar

por uma situação de risco e seguem adiando essas questões.

As pessoas precisam entender que a segurança é um processo integrado, que une processos e meios físicos, tecnológicos e humanos. Esses conceitos formam o estatuto de segurança.

COMO O SENHOR VÊ A QUESTÃO DO SÍNDICO PROFISSIONAL? A questão do síndico no Brasil é complicada, porque o condomínio envolve uma série de questões, principalmente políticas e emocionais, além das questões financeiras. O ponto positivo de ter síndico profissional é que ele não mora no prédio e não tem tanto envolvimento emocional, algo que atrapalha bastante.

Em contrapartida, ele geralmente não tem patrão e ao mesmo tempo precisa gerenciar e orientar, por exemplo, umas 500 famílias. Como o campo de atuação é muito vasto, se ele não tiver valores morais bem definidos, acaba se perdendo nesse caminho, pois ele não possui um parâmetro fechado ou uma empresa que imponha limites e processos a serem seguidos. O síndico profissional acaba, também, tendo o seu tempo fracionado entre as diversas famílias e os condomínios que administra.

Eu penso que ele tem quer ser uma pessoa de fora, que não mora no prédio, mas que esteja envolvido e comprometido com as questões do condomínio. São duas vertentes que precisam se integrar, pois esse profissional é o responsável por criar soluções.

Ideias que trazem resultados!

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Manutenção de elevadores Empresa terceirizada ou fabricante?

O elevador é um tema considerado tabu dentro dos condomínios. Muitos síndicos não sabem como lidar com a questão de contratos, as multas e a grande dúvida se deve contratar uma empresa especializada em manutenção ou se continua a parceria com a fabricante. “Todo prédio é obrigado a ter uma empresa que realize a manutenção dos elevadores”, explica Fábio Aranha, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo).

A grande dúvida da gestão é se a manutenção deve ser feita apenas pelos fabricantes ou se vale a pena contratar uma empresa especializada nesse trabalho.

Seja qual for a escolha, o importante, ao contratar uma empresa de manutenção, é verificar se ela tem uma estrutura adequada de atendimento, que conte com uma equipe técnica preparada, engenheiros técnicos e atendimento 24 horas para atender qualquer eventualidade, de uma pessoa presa no elevador ao equipamento parado entre andares. “Essa empresa que prestará o atendimento aos elevadores do condomínio precisa estar licenciada na prefeitura, ter o engenheiro responsável por sua equipe registrado no Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e proceder de acordo com as normas específicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).”

A organização que fabrica o equipamento, geralmente, também é a responsável pelo projeto e pela montagem. “Após a instalação, normalmente, ela também oferece o serviço de manutenção”, comenta Osvaldo Gazola, diretor regional em São Paulo da Atlas Schindler. “Como fabricante, a empresa conhece a fundo o equipamento e os seus componentes e também possui técnicos altamente treinados nas tecnologias de sua marca”, explica.

O síndico profissional e vice-presidente do Instituto Pró-Síndico, Nilson Soares, prefere manter o contrato de manutenção com o próprio fabricante. “As companhias que atuam apenas com manutenção muitas vezes não conseguem encontrar as peças para realizar os reparos necessários, principalmente dos elevadores novos, e acabam utilizando produtos paralelos”, diz ele. “Dessa forma, alguns problemas podem surgir.”

Para os síndicos que desejam trocar o fabricante por uma empresa de manutenção, Nilson orienta que antes é preciso realizar um laudo do elevador para verificar como está o seu estado, e, se necessário, cobrar do fabricante uma manutenção prévia.

Em contrapartida, para o diretor da Elevartel, Yugi Owa, muitas vezes o gestor do condomínio

Foto: Shutterstock / Reprodução

O elevador é um tema que causa desconforto entre os síndicos e administradores de condomínios, principalmente por causa da manutenção preventiva. Sempre surge aquela dúvida: fabricante ou terceirizada?

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não sabe que a manutenção não necessita ser feita apenas por quem instalou o elevador. “Penso que a vantagem das empresas de manutenção é que conseguem oferecer atendimento de boa qualidade e personalizado.”

A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO A manutenção periódica é essencial, pois é o momento em que são realizadas as verificações dos itens responsáveis pelo bom funcionamento do equipamento e. Um ponto importante que precisa ser destacado é que essa manutenção necessita ser feita principalmente pelos aspectos relacionados à segurança de seus usuários. Nas grandes metrópoles como, por exemplo, São Paulo e Rio de Janeiro, a periodicidade das manutenções preventivas é definida por leis municipais.

A falta dessa atuação preventiva ocasionou a queda de um elevador que o síndico profissional e vice-diretor do Instituto Pró-Síndico presenciou

TIPOS TIPOS DE CONTRATO DE CONTRATO

No contrato de manutenção integral as peças estão inclusas e geralmente possui um valor mais elevado. Dentro do orçamento total já é feito o cálculo da despesas médias dos gastos com as peças.

recentemente. “O freio do elevador não funcionou, batendo no teto e depois descendo”, explica Soares.

“A nossa sorte é que o elevador estava vazio.”

O síndico anterior havia contratado uma empresa terceirizada para realizar a tarefa, além de o projeto não ter sido feito corretamente.

Para verificar o que realmente resultou no problema, o condomínio contratou uma empresa especializada para realizar um laudo e identificar a causa. “Esses são cuidados aos quais precisamos nos atentar”, alerta Nilson. “Eu sempre falo para as pessoas prestarem atenção às empresas que contratam, senão acabam tendo problemas sérios no futuro.”

EMPRESAS TERCEIRIZADAS Segundo Yugi Owa, da Elevartel, nem todos os síndicos sabem que a manutenção não precisa ser necessariamente feita com as fabricantes.

“Nós, empresas terceirizadas, podemos oferecer qualidade igual ou superior, pois oferecemos um

atendimento mais personalizado.”

Muitos síndicos ficam preocupados, sem saber se as empresas de manutenção estão preparadas para atendê-los, principalmente nos elevadores novos e modernos. “Mas as grandes empresas estão prontas para atender qualquer demanda, inclusive as desse tipo”, diz Owa. “A Elevartel está instalada em um prédio com mais de 3.600 metros quadrados, com laboratórios de testes e qualquer síndico pode visitar nossa sede para verificar.”

Mas nem todas as empresas de manutenção são confiáveis e possuem estrutura para atender às demandas dos clientes. “Antes de contratar qualquer tereceirizada, é preciso o cliente ir à empresa para ver as instalações pessoalmente, verificar se o pessoal é realmente qualificado para atender ao condomínio que precisa contratar os serviços de manutenção”, ressalta Yugi. “Além dessa visita, é importante buscar referências.”

GARANTIAS EM CONDOMÍNIOS NOVOS

Os elevadores são classificados pela atual legislação como meio de transporte. Por isso, sua operação é regulada por um corpo rígido de normas, incluindo a exigência do RIA (Relatório de Inspeção Anual), em São Paulo. Os síndicos precisam ter um contrato com um prestador de serviço que seja credenciado ao Segur (Coordenadoria de Atividade Especial e Segurança de Uso), órgão da prefeitura de São Paulo, não apenas para socorro a uma eventual parada, mas também para verificação mensal do sistema.

Contrato de manutenção integral

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Contrato de conservação

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No contrato de conversão só está incluso a mão de obra. Costuma ser mais barato, pois não constam as peças, e sim só o “trabalho humano”.

com peças

Existem outros tipos intermediários que contemplam algumas peças. É necessário prestar bastante atenção a esse tipo de contrato, pois como ele não cobre todas as peças, o condomínio pode acabar tendo surpresas. É preciso saber avaliar o tipo de contrato específico para cada condomínio e suas necessidades.

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O Instituto Pró-Síndico recomenda que os síndicos não troquem a empresa fabricante nos cinco primeiros anos, quando o condomínio tem a garantia. As fabricantes possuem todo o histórico dos elevadores do prédio, sendo mais apropriadas para resolver os problemas, principalmente no início.

Ao receber os elevadores das construtoras, o Instituto aconselha que antes de trocar a empresa de manutenção por uma terceirizada, o síndico tente negociar o contrato com a fabricante. Ao trocar a fabricante por outra empresa, o condomínio perde a garantia de fabricação.

Os elevadores são utilizados diariamente por inúmeras pessoas e precisam estar sempre com a manutenção em dia. Por isso, é importante que qualquer empresa, ao realizar os serviços de conservação nos elevadores, esteja

Segundo a Atlas Schindler, quando os condomínios são entregues, normalmente ainda há muitas obras no local, transporte de entulho, poeira e excesso de peso no equipamento, o que pode ocasionar paradas inesperadas. É importante que os novos moradores entendam que nessa fase é normal haver a necessidade de realizar ajustes. Os tipos de contrato podem variar, mas as variáveis estão, em geral, relacionadas ao nível de cobertura de peças.

Normalmente, todos cobrem a manutenção preventiva periódica.

O prazo também pode variar, mas, normalmente, os contratos assinados preveem prazo igual ou superior a um ano. O descumprimento de qualquer uma das cláusulas pode motivar a rescisão do contrato, desde Auditacond_OK.pdf 1 19/06/2015 12:34:29 que devidamente comprovado.

de acordo com as normas de funcionamento em cada estado brasileiro, além de possuir engenheiros mecânico e elétrico para emitir as documentações necessárias de inspeção.

As empresas terceirizadas de manutenção costumam realizar pequenos reparos como, por exemplo, o conserto de uma válvula quebrada. Nesse caso, ela não troca a peça inteira, e sim a parte que apresentou o defeito. Muitas delas, que não estão dentro da lei, abandonam o condomínio quando não conseguem mais cuidar do elevador.

A palavra-chave para fechar a negociação com a manutenção é negociação. O vice-presidente do Instituto Pró-Síndico, Nilson Soares, exemplifica o sucesso por meio de um caso, em um condomínio, do qual ele é síndico, e possui dois elevadores que realizam 12 paradas. Ele procurou o fabricante para realizar os serviços, sendo que inicialmente a empresa esta-

va cobrando mais ou menos R$ 3.800. Apenas conversando ele conseguiu abaixar o preço para R$ 1.600, com um contrato de manutenção sem peças, já que é um elevador que não costuma dar problemas. “Os elevadores novos não costumam apresentar falhas no início. O mais comum é esse tipo de situação ocorrer depois dez anos de uso do equipamento”, comenta o vice-presidente do Pró-Síndico. “É pagar caro por uma coisa que, inicialmente, não vai ter desgaste.”

CASO DE SUCESSO

O CN é divido em blocos, chamados de Horsa, e cada um deles possui um sistema orçamentário próprio a ser gasto durante o ano. “Nós fazemos um levantamento de todas as últimas datas que as peças dos elevadores foram trocadas e de todos os custos”, comenta.

O complexo também possui um sistema que localiza, por meio de um computador da portaria, em que andar o equipamento parou em casos de falta de energia. O CN também investe em um sistema de controle de tráfego, chamado WSMCT, no qual é possível ter acesso ao número de pessoas que sobem e descem. “No período de abril a dezembro de 2014, nós tivemos cerca de 2 milhões de aberturas e fechamentos de portas em apenas um dos blocos, o Horsa 2”, conta Tiana. “Isso dá uma média 9 mil aberturas e fechamentos de porta por dia.”

O Conjunto Nacional (CN), localizado na avenida Paulista, é um importante centro comercial, empresarial e de lazer da cidade de São Paulo, que possui um sistema de controle e manutenção de elevadores merecedor de destaque. Para atender toda a demanda de 24 elevadores e duas escadas rolantes, o CN conta com um posto fixo de manutenção dentro do complexo.

O Conjunto Nacional aposta, ainda, em um sistema de controle, tanto operacional quanto administrativo, muito rígido em relação aos elevadores. “Antes de realizarmos a troca de qualquer peça, fazemos uma avaliação, na qual fotografamos o equipamento e consultamos o gasto antes”, explica Tina Corazza, responsável pelo setor de elevadores do complexo.

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Nilson Soares Vice-presidente

Auditoria preventiva Auditoria detectiva Perícia contábil Revisão e análise de processos

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Foto: Celso de Menezes

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Foto: Snapographic

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Instituto Pró-Síndico Com experiência de mais de 12 anos e crescimento sustentado na credibilidade junto aos síndicos e administradores, a marca Pró-Síndico se transforma para virar centro de referência nacional para o mercado de condomínios

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Os condomínios passaram por um processo de profissionalização nos últimos anos. Durante muito tempo, a função do síndico era, geralmente, desempenhada por um morador do próprio condomínio, escolhido em assembleia.

Ele tinha tempo disponível para cuidar das atividades e da rotina diária do edifício, que, embora complexas, não eram vistas como algo que demandasse maiores conhecimentos técnicos ( jurídico, administrativo, fiscal, entre outros).

O surgimento do “boom” imobiliário e a construção de grandes condomínios fizeram com que esse tipo de administração se complicasse e passasse a demandar diversas funções.

Em meio a esse contexto, como uma forma de dar apoio e preparo aos responsáveis por esse cargo, surgiu o Instituto Pró-Síndico.

“Apareceu a necessidade de um síndico mais informado, qualificado e preparado para

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executar suas atividades”, explica Dostoiévscki Vieira, diretor executivo do Instituto. “O Pró-Síndico nasceu devido à necessidade de existir conteúdo e informações para os síndicos, pois as empresas do mercado não estão focadas em assessorá-los completamente, e a falta de preparo e de informações podem acarretar problemas na administração do condomínio e uma má gestão dos fundos financeiros”, acrescenta Vieira.

O embrião do Instituto nasceu em 2003, com a realização de eventos e atrações televisivas, sempre acompanhando as mudanças ocorridas no mercado. Mas foi em 2005, com o primeiro evento Pró-Síndico, no hotel Jaraguá, que o Instituto começou a ganhar forma.

“Com a missão de promover a melhoria da gestão de condomínios, agregando modernos conceitos de gestão, sempre em paralelo com

Diretoria e membros do Instituto Pró-Síndico reunidos no Ebragep

as normas e a legislação vigentes, demos mais um passo importante nessa trajetória, nos tornando o Instituto Pró-Síndico. E tudo isso foi feito em parcerias, por meio da capacitação de síndicos, conselheiros, gerentes prediais e administradores”, comenta Vieira.

A partir de 2006, iniciou-se o processo de regionalização da organização, com a realização de eventos no ABC Paulista, em Campinas e até em Santos. Em 2007 surgiu o Ebragep (Encontro Brasileiro de Gestores Prediais), encontro que reuniu quase mil profissionais do segmento na sua inauguração, com a apresentação do Balé de Crianças Cegas Fernanda Bianchini.

Cinco anos depois, em 2012, o Pró-Síndico criou o seu curso de síndico profissional. “Nós criamos essa atividade porque percebemos que havia a necessidade dos síndicos se organizarem”, explica Vieira. “O Pró-Síndico é um Instituto focado em qualificar as pessoas responsáveis pela gestão dos prédios e agrupar o mercado de condomínio.”

Foi apenas no Ebragep de 2014 que foi solidificada, de fato, a criação oficial do Instituto Pró-Síndico e também foi realizada, durante o evento, a posse da nova diretoria. A sua existência é baseada no conceito de que os condo-

O Pró-Síndico nasceu devido à necessidade de existir conteúdo e informações para os síndicos, pois as empresas do mercado não estão focadas em assessorá-los completamente

mínios precisam se profissionalizar. Para isso, a grande meta é estabelecer um padrão no mercado, como existe em outras áreas, para profissionalizar e fazer com que se cometam menos erros. “Nesse setor não existe um padrão”, comenta Vieira. “O síndico, geralmente, até é uma pessoa bem intencionada, mas está despreparada ou sem tempo para se aperfeiçoar como gestor. Deviso a esse despreparo, acaba cometendo erros ao gerir. E ele vai continuar errando até aprender. Nisso, os condomínios acabam prejudicados.” O objetivo da empresa, ao capacitar o síncido, é diminuir a incidência de falhas, cumprir com a capacitação desses profissionais, realizar a homologação de empresas com bom histórico profissional e a atuação para que as pessoas se envolvam na gestão do condomínio tenham a capacidade de realizar um bom trabalho, valorizando o patrimônio e tornando os condomínios melhores.

Além de estabelecer metas para o mercado de condomínios, o Instituto quer promover a valorização desses trabalhadores e tornar os prédios mais eficientes. “Os síndicos no Brasil, em sua grande maioria, são mal interpretados, seja por problema de comunicação ou por uma má forma do mercado”, comenta Vieira. “O nosso desafio é pegar esse exército de profissionais, com quase 40 mil representantes no Brasil, grande parte voluntários, e trabalhar para que eles entendam como funciona a ges-

O Instituto Pró-Síndico nasceu da necessidade de promover e melhorar a gestão dos condomínios brasileiros por meio de modernos conceitos de administração. Em 2005, com o primeiro evento Pró-Síndico, consegue, aos poucos, fortalecer suas bases para, enfim, em 2014, consagrar-se Instituto.

tão de um condomínio.”

Atualmente, o Pró-Síndico está presente no estado de São Paulo e possui uma sucursal na cidade de Aracaju, em Sergipe, que funciona como porta de entrada para o Nordeste, atendendo toda a região. O Instituto está presente em mais de 40 mil condomínios e 7 mil síndicos e zeladores já receberam cursos de reciclagem na área, mais de 400 profissionais já passaram pela profissionalização e mais de 100 mil pessoas realizaram cursos pelo Instituto.

Será inaugurada uma regional no Rio de Janeiro, em 2015. “Nós homologamos parceiros, que passam por um crivo e têm competência técnica de mercado. A partir daí, eles trabalharão para agregar associados, levar os

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Instituto

O Instituto

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cursos ao conhecimento do nosso público-alvo, apresentar nossos eventos de conteúdos, palestrantes e capacitar síndicos, porteiros e zeladores a partir dessas ações”, explica Vieira.

Um dos focos principais como entidade é associar o condomínio. “Quem é o nosso associado não é a pessoa física do síndico, e sim o condomínio.” Com o prédio, o Instituto trabalha toda a sua massa condominial, que representa o corpo diretivo, os subsíndicos, os

conselheiros, os síndicos e os colaboradores.

“Focamos em todos para que haja uma gestão eficiente, porque, na verdade, o síndico e a administradora de condomínios são os porta-vozes de tudo isso”, destaca Vieira.

O Instituto busca promover nos condomínios uma conscientização ambiental e humana de tornar os edifícios adaptados, buscando preservar o meio ambiente, além do acesso aos deficientes físicos. A deputada federal

Mara Gabrilli, uma das principais personalidades no meio político na defesa da acessibilidade, é uma apoiadora do Instituto. “Tenho no Instituto Pró-Síndico um grande parceiro na defesa da acessibilidade”, comenta Mara.

“Ao conscientizar e orientar os síndicos sobre a obrigatoriedade e a importância de tornar o condomínio acessível para todos, o Pró-Síndico ajuda a construir uma cidade mais humana e democrática”, completa.

CURSO

DE SÍNDICO PROFISSIONAL

Curso de Síndico Profissional Nordeste

O Instituto Pró-Síndico promove o curso síndico profissional desde 2012. O objetivo das aulas é possibilitar uma base de conhecimento para atuar como síndico remunerado em um ou mais condomínios de forma moderna, com ênfase na valorização dos imóveis dos moradores. O entendimento dos direitos e das obrigações como profissional, somadas à rotina e às modernas ferramentas, possibilitam aos síndicos um grau de conhecimento para uma gestão mais eficiente e democrática.

“O curso é uma porta de entrada para o mercado”, explica o diretor executivo do Instituto. “No treinamento, o interessado tomará conhecimento sobre

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todo o procedimento para ser um síndico profissional, adquirindo experiência com as áreas de marketing, jurídica, finanças, segurança e também operacional.

São passados conceitos que fazem parte do universo diário do síndico.”

O curso é direcionado às pessoas que atuam há mais de um ano em condomínios, seja como síndico morador ou remunerado, subsíndico ou conselheiro e também aos profissionais das áreas de administração, contabilidade, direito, economia, engenharia e corretores de imóveis e seguro. A preparação tem a duração de dois dias, ou seja, 20 horas de aula.

HISTÓRIA DO INSTITUTO PRÓ-SÍNDICO

2003 2005

A história do Instituto Pró-Síndico começou com a realização de eventos e atrações televisivas

Primeiro evento Pró-Síndico

2006

2007

Os programas televisivos foram a base do Instituto O processo de regionalização do Pró-Síndico foi intensificado, com as primeiras edições na Baixada Santistas, em Campinas e no Vale do Paraíba

2010

Fotos: Arquivo Instituto Pró-Síndico

2012

Deputada federal Mara Gabrilli é uma apoiadora do Instituto

O administrador de empresas e escritor, autor de diversos livros sobre carreiras e gestão empresarial Max Gehringer participou da sétima edição do Ebragep

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A responsabilidade legal do síndico frente à crise hídrica:

Foto: Celso de Menezes

DICAS E SUGESTÕES PRÁTICAS PARA A ECONOMIA DE ÁGUA

Alexandre Augusto Ferreira Macedo Marques Advogado militante na área de direito condominial, pós-graduado em processo civil, especialista em direito imobiliário e sócio da Alexandre Marques Sociedade de Advogados. Conferencista do curso de pós-graduação em direito imobiliário na Faculdade 2 de Julho, em Salvador, e instrutor do Instituto Pró-Síndico. Palestrante do Departamento de Cultura e Eventos da OAB-SP, membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP e relator do Tribunal de Ética da OAB-SP. Coautor do audiolivro Tudo o que você precisa ouvir sobre locação e autor do livro Legislação condominial: uma aplicação prática, da editora Educamais (prelo).

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Ser síndico de condomínio não é fácil.

Sempre digo isso nos cursos, nas palestras, nas entrevistas e nas assembleias das quais participo. Se condomínio fosse um sistema fácil, não ganharia os apelidos “édificil” ou “condemônio” e não ficaria conhecido popularmente com esses nomes.

A notória dificuldade de administração condominial está muito mais relacionada à gestão das pessoas que lá residem – visitam e prestam serviços – do que propriamente em promover a manutenção e a conservação das partes comuns, dos equipamentos, do pagamento da folha dos funcionários, dos consumos, das contas e dos impostos, ou seja, a parte operacional. Essa massa condominial, composta pelos residentes, é eclética, sem caráter definido e uma verdadeira mistura de classes sociais, personalidades, temperamentos e educação. É fácil imaginar os desafios de um síndico à frente de uma comunidade composta, por exemplo, por 2 mil apartamentos, como existem em inúmeras edificações espalhadas pelo Brasil. Ele realiza um trabalho despretencioso, altruísta, sem remuneração, e, algumas vezes, até sem a isenção da cota ordinária de sua despesa condominial. O encarregado ainda tem sobre si mais responsabilidades: civil, criminal, ambiental, trabalhista, previdenciária e securitária. Enfim, não é pouca coisa que sobra sobre seus ombros.

O síndico carrega o peso de gerir o patrimônio que é de todos, inclusive dele mesmo, pensando que seus atos geram consequências durante sua sindicância e até

mesmo depois dela, quando entrega o cargo. E esse gestor, muitas vezes, não recebe o devido reconhecimento e a gratidão dos moradores durante e depois de sua permanência nessa função, embora, na maioria dos casos, tenha ela sido bem-feita.

Toda essa introdução é necessária para demonstrar que, junto com a eleição de uma pessoa ao cargo de síndico, nasce toda uma gama de responsabilidades que encontram expoente máximo exemplificativo no texto da norma legal, o Código Civil Brasileiro, abaixo reproduzido: Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

Foto: Shutterstock

IX - realizar o seguro da edificação.

Como se vê, são nove incisos que atribuem ao síndico diversas responsabilidades diretas e a garantia do cumprimento de cada um dos itens descritos. O rol declinado é exemplificativo, e não taxativo, ou seja, não se esgota em si mesmo. Como se depreende da leitura do inciso IV, por exemplo, cabe a ele cumprir o que determina a Convenção e o Regimento Interno, além de decisões assembleares, o que, por si só, pode trazer uma carga de afazeres ainda maior.

Entre as suas obrigações está a de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Em resumo, executar toda a manutenção e a conservação das áreas comuns e dos equipamentos, além de ser responsável pelo bom andamento de toda a prestação de serviços como portaria, segurança, administradora, jurídica e conservação. Este último item inclue elevadores, interfones e câmeras.

Boa parte dessas ações depende da água, elemento bem escasso por esses dias em São Paulo, uma vez que ela é usada

O síndico carrega o peso de gerir o patrimônio que é de todos, inclusive dele mesmo, pensando que seus atos geram consequências durante sua sindicância e até mesmo depois dela, quando entrega o cargo

para lavar as áreas comuns como escadas e corredores, para regar os jardins, encher as caixas d’água, as piscinas, as saunas e uma infinidade de outras coisas. Alguns condomínios têm até em suas convenções condominiais ou nos seus regimentos internos a previsibilidade de lavagem de carros dos moradores nas garagens.

Com a crise hídrica instalada, torna-se inviável e incorreto o desperdício desse precioso bem, não só pelo risco do condomínio ou da unidade condominial receberem multa, mas, também, por uma questão de

da (ou usar água de outra origem como, por exemplo, aquela captada em bolsões ou aparatos improvisados que reproduzam uma cisterna para reuso) e contratar caminhões-pipa. As medidas devem ser tomadas sem que deixem de promover a conservação e a manutenção de áreas comuns e dos equipamentos tidos como essenciais para o funcionamento do condomínio.

O síndico deve, também, orientar, conscientizar e incentivar o autorracionamento aos moradores, seja por meio de avisos, circulares ou comunicados diversos sobre

bom senso, respeito e ética com os outros moradores.

Sendo assim, o síndico deve tomar medidas urgentes, muitas vezes inoportunas e desagradáveis para alguns, para minimizar os efeitos da crise hídrica como, por exemplo, restringir o uso da piscina para apenas alguns dias da semana ou, em casos extremos, simplesmente vetar o uso durante um determinado período. Além disso, é possível proibir a lavagem dos veículos dos moradores nas garagens, assim como orientar os prestadores de serviços, responsáveis pela limpeza das áreas comuns, para utilizar panos secos ou umedecidos na limpeza, regar os jardins com água da chuva reaproveita-

a importância da economia da água e do seu uso racional, advertindo e até mesmo aplicando multas para os condôminos que forem flagrados desperdiçando ou utilizando a água de forma irresponsável. Quando esses tipos de atos ocorrem, as pessoas se apressam em perguntar qual o embasamento jurídico do síndico para multar o condômino, sendo que isso, normalmente, não está previsto como infração nas Convenções e nos Regimentos Condominiais, logo, não poderia ser objeto de sanção.

Ocorre que o mesmo inciso, que determina que o síndico tem o dever de diligenciar na conservação e guarda das partes comuns, faculta a ele a liberdade para poder

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penalizar quem, direta ou indiretamente, não atue nesse sentido dentro do condomínio. Além disso, o artigo 1.336, inciso IV do Código Civil, determina como dever do condômino: “IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Assim, o condômino que, apesar dos

compra de água de terceiros e desperdícios, o que gera um aumento nas contas do condomínio. Outra medida que pode ser adotada pelo síndico é premiar, de alguma forma, aqueles que mais conseguirem economizar água, principalmente o consumo individual, por apartamentos. Não há limitação para a recompensa, podendo ela ser desde o desconto na cota condominial até as pequenas benfeitorias, como decoração.

sembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.

Seria de bom-tom comunicar em assembleia as medidas adotadas, sejam elas quais forem, já que se trata realmente de interesse do conjunto, como determina o inciso III e, de certa forma, é uma prestação de conta

apelos, insistir em utilizar a água de forma inconsequente pode ser penalizado com advertência, multa e, se for o caso, até com o enquadramento desse comunheiro como antissocial (artigo 1.337, parágrafo único do Código Civil). Nesses casos, poderá ser multado em até dez cotas condominiais, sem prejuízo de outras sanções legais.

O condomínio deve promover uma vistoria em todas as unidades, nas áreas comuns, nas garagens, na casa do zelador, no barrilete, na casa de bombas, na piscina, na sauna, nos encanamentos e nos hidrantes, a fim de verificar a existência de vazamentos ou de válvulas mal reguladas. O objetivo é economizar água e não ter gastos extras na

Uma pergunta que surge com frequência é se o síndico possui autonomia para aprovar todas essas medidas e mudanças de forma discricionária, ou seja, sem a necessidade de realizar uma assembleia, ainda mais por se tratar de uma medida de urgência. O síndico possui essa faculdade, com base no que determina a lei, em termos de responsabilidade objetiva, com base no próprio inciso V do artigo 1.348, que diz claramente compete ao síndico, ou seja, é um comando legal, não apenas uma possibilidade.

Porém, no mesmo artigo de lei, constam os incisos III e VIII, que determinam como competência do síndico: III - dar imediato conhecimento à as-

do que está sendo feito para economizar financeiramente os cofres do condomínio no que diz respeito à conta de água, conforme preceituado no inciso VIII. Além disso, ainda existe o aspecto psicológico de comunicar à massa condominial, para aplacar ânimos, egos e vaidades do que está sendo feito, minimizando, assim, possíveis aborrecimentos.

Dessa forma, com a adoção de tais medidas e colocando em prática um plano de gestão em busca da economia de água, certamente o condomínio atingirá seu objetivo, colhendo resultados favoráveis do ponto de vista moral, ético e financeiro, com o uso racional de água. Tudo isso, aliás, graças ao nosso herói anônimo – o senhor síndico.

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UMA BOA GESTÃO CONDOMINIAL DEPENDE DE UM SÍNDICO CAPACITADO A IMPLANTA CONDOMÍNIOS é uma empresa multidisciplinar de síndicos profissionais.

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EBRAGEP A grande noite dos profissionais de condomínios 26 | Julho Revista Pró-Síndico

Fotos: Celso de Menezes

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No final de 2014, 900 convidados se reuniram na Casa de Portugal Cultural, em São Paulo, para celebrar mais uma edição do Ebragep (Encontro Brasileiro de Gestores Prediais). O evento, organizado pelo Instituto Pró-Síndico, teve, em sua programação, a cerimônia de premiação do Top Condomínios 2014, que homenageou mais de cem empresas e marcas escolhidas por critérios de atendimento, qualidade dos produtos e serviços e respeito aos consumidores e ao meio ambiente, segundo a opinião de cerca de 5 mil síndicos, administradores, gerentes condominiais e facilities.

Nessa edição, houve a apresentação do humorista Vini Vieira, o Gluglu do Pânico, que

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divertiu a plateia com o quadro “Condomínuuuuu Legal”, satirizando situações cotidianas vividas nos condomínios brasileiros. Além disso, no evento, a empresa Five Star, especialista em fornecimento de mão de obra terceirizada, sorteou uma moto aos participantes.

OPINIÃO DOS PRESENTES Instituições como a Mansur Vidros, Grupo Kaer, NET, entre outras estiveram na ocasião e manifestaram a importância desse tipo de evento para o setor. Para Cláudio Luis Acedo, diretor comercial da Mansur Vidros, o encontro consegue unir os principais profissionais e as empresas da área e promover

uma troca de experiências e informações. “É o terceiro ano que estamos participando do Ebragep e vemos com uma oportunidade de expor a marca e passarmos um pouco do nosso trabalho”, comenta. “Os clientes sentem mais confiança em nosso trabalho quando veem que estamos envolvidos nesse tipo de evento”, completa.

Já para André Pessoa, gerente comercial da VB, empresa de comercialização e logística de benefícios, o encontro é uma ótima oportunidade de dar visibilidade ao negócio. “É muito interessante participar, porque nós sempre conseguimos gerar boas oportunidades”, diz.

Para a Five Star, o Ebragep representa uma oportunidade de conseguir novos ne-

gócios e relacionamentos. “O evento possibilita conseguir resultados a curto, médio e longo prazos”, comenta Alexandre Amaral, diretor de novos negócios da empresa.

Para o Rodrigo Aguilera, do Grupo Kaer, empresa especializada em segurança pessoal, o evento representa uma ótima oportunidade de conhecer síndicos e responsáveis pela administração dos condomínios, facilitando assim o momento de conseguir novos clientes. “O interessante do evento é poder fazer uma cotação para os síndicos, que, depois que passa o evento, se lembram de nossa apresentação. Esse tipo de ação nos ajuda a não correr o risco de chegar no cliente sem ele saber quem somos.

“O Ebragep é um evento importante e que

Foto: Arquivo EllShaday

Para nós, participar do Ebragep e receber o Selo de Homologação significa que estamos no caminho certo.

Pois há 15 anos sonhamos e a cada dia construímos a melhor empresa de serviços para condomínios da região metropolitana de Campinas

Cláudio José Lemos Comercial da empresa EllShaday

movimenta muitas pessoas desse segmento, tanto síndicos como administradores e prestadores de serviço de diversas áreas”, comenta Diógenes Carvalho Lima, diretor comercial da Haganá, empresa de segurança patrimonial.

“Nós participamos porque acreditamos que quanto mais as pessoas conhecerem os nossos produtos e serviços, mais elas serão capazes de tomar a melhor decisão.”

O evento foi realizado em São Paulo e contou com a participação de 900 convidados

EMPRESAS VENCEDORAS Nessa edição do Prêmio Ebragep, as vencedoras foram as empresas: Alcance Administradora, Atento Condomínios, Athena Administradora, BBZ Administração de Condomínios, Collaço Administração Predial, Group Solutions, Grupo Chaplin, Grupo Inah, JM Administradora de Imóveis, Moraes Assessoria, Nordeste Condominial, Prime Gerenciamento, Sigecon Condomínios, Waluse Administração de Condomínios, Alfa e Omega Serviços, Ell Shaday, Grupo A. Fortes, Grupo Impacto, Grupo Kaer, Deals Solutions, Di Maggio, Group Software, Leak Inspection, MC Elevadores, PTL Garagens, Triunfo Extintores/Grupo AMSE, Net, Comgás, Sanglass – Envidraçamento de Ambientes e Yasuda Marítima Seguros.

“A NET está muito honrada em receber o

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prêmio”, comenta Bruno Basile Lotfi, gerente comercial da organização. “Para nós, é uma honra, pois estamos cada vez mais preparados para atender a esse mercado, além de ser uma forma de agregar a esse segmento.” “É gratificante conseguirmos ser outorgados com as empresas que passam no critério do Pró-Síndico”, comenta Wagner Medina Alonso, diretor da Waluse Administração de Condomínios. “Acho que todas as empresas deveriam passar por isso, pois conseguem dar mais segurança para os condomínios, os síndicos e os parceiros em geral.”

“Para a minha empresa, o prêmio é muito importante para que eu consiga novos clientes e mantenha os que já tenho”, comenta Paulo Jordão, da JM Administradora. “O Instituto Pró-Síndico funciona como um certificado, garantindo que as empresas tenham essa credibilidade e confiança na prestação de serviços para os condomínios.”

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Por dentro da Segurança eletrônica Violência tem levado administradores a investir em segurança, principalmente a eletrônica, nos condomínios em todo o estado

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trosas nas quais, em muitos casos, o fornecedor não tem culpa, e sim o condomínio”, ressalta o diretor de tecnologia do Instituto Pró-Síndico, Roberto Rodrigues Jr. A dica é realizar um diagnóstico da segurança, para ter uma visão detalhada das vulnerabilidades, para depois realizar o investimento. “Da mesma forma que o síndico se assessora do administrador, advogado e engenheiro, deve buscar o auxílio do especialista de segurança para identificar as necessidades e indicar os equipamentos adequados”, explica Wlauder. “É comum ver equipamentos inadequados, subutilizados ou desativados por falta da análise especializada.”

De acordo com a necessidade dos pré-

dios, o especialista pode sugerir projetos no uso dos agentes de segurança com implementos físicos no local, como guaritas blindadas, portões com clausuras, monitoramento remoto de alarmes e câmeras de vigilância. Já em alguns casos são necessários projetos mais complexos, com equipamentos mais modernos. “Independente do perfil do projeto a ser executado, é importante a deliberação entre os condôminos, com o esclarecimento das rotinas e dos investimentos necessários ao condomínio”, complementa Wlauder.

Para as empresas de segurança, os maiores erros dos condomínios é contratarem equipamentos isolados uns dos outros, que não fazem parte de uma solução específica dos problemas. “Os condomínios não enxergam pessoal, processos e tecnologia como um sistema único”, comenta Paulo Volpi, diretor de tecnologia do Grupo Impacto.

“Todo sistema eletrônico deve ser instalado tendo como base um projeto eletroeletrônico com fundamentos nos conceitos da segurança”, comenta Rafael Durante, diretor técnico do Grupo Haganá. “O resultado esperado implica em automação e em controle do local, aumentando assim a eficiência do propósito.”

Foto: Grupo Impacto / Reprodução

Quem opta por condomínios, tanto para morar como para trabalhar, geralmente o faz pensando na segurança. Nos dias de hoje, a verdade é que não há imóvel fora de perigo, e isso leva os admistradores dos prédios a investir cada vez mais em tecnologia de segurança.

“A primeira coisa que um condomínio precisa pensar antes de investir nisso é na infraestrutura do edifício”, explica Dostoiévscki Vieira, diretor executivo do Pró-Síndico. “As pessoas só pensam nos equipamentos que precisam ser adquiridos, mas esquecem da estrutura necessária para o devido suporte.”

Para o diretor de segurança do Instituto Pró-Síndico, Wlauder Robson Gonçalves, os síndicos falham, pois não visualizam a segurança como um sistema, que é constituído, principalmente, por três componentes: o de pessoas (colaboradores e condomínios), o de gestão (rotinas, treinamentos, estudo de caso e emprego de inteligência) e o de recursos de materiais (equipamentos e dispositivos de segurança).

“Quando um síndico não sabe do que um condomínio precisa, seja por falta de experiência ou por orientação adequada, acaba sendo submetido a riscos grandes na escolha de seus fornecedores. Uma coisa é certa: a falta de parâmetros de um gestor mal orientado leva a contratações desas-

O Leitor de Veias da Palma da Mão, do Grupo Impacto

NOVAS TECNOLOGIAS Para aperfeiçoar o seu sistema de segurança e depender menos das possíveis falhas humanas, os condomínios têm investido cada vez mais em novas tecnologias. “Deve ser criada uma escala evolutiva na gestão de sua segurança. Para isso, é necessário o uso de meios e dispositivos complementares às operações existentes, evitando perdas com novos investimentos e vulnerabilidade nos procedimentos de segurança que podem ser esquecidos”, comenta o diretor de tecnologia do Instituto Pró-Síndico.

Os principais equipamentos eletrônicos que as empresas dispõem, atualmente, são sistemas de alarmes, cercas elétricas, sen-

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sores, circuito fechado de TV, controle de acesso informatizado, sistemas de segurança monitorados e controle de acesso biométrico. As empresas têm investido em novas tecnologias como as de monitoramento de perímetros, no qual se encaixam sistemas de cabo sônico, fibra ótica, sensores sísmicos de profundidade e sensores laser de longo alcance; softwares analíticos integrados a sistemas de câmeras que analisam o ambiente 24 horas detectando perfis pré-cadastrados; e sistema remoto de monitoramento do condomínio.

O Grupo Impacto está investindo em um novo equipamento eletrônico chamado Leitor de Veias da Palma da Mão. “É mais seguro que os outros tipos e se adéqua à maioria dos ambientes”, explica Volpi. O sistema consiste em um leitor que cadastra o padrão das veias do indivíduo, e por ele o acesso é liberado.

Uma prática bastante comum em algumas empresas é a locação de equipamentos de tecnologia, já que são mecanismos que estão em constante aperfeiçoamento.

“A contratação ocorre em períodos maiores que 12 meses e inclui suporte e manutenção, inclusive com reposição de peças e

prazos de atendimento específicos”, explica Paulo Volpi, do Grupo Impacto. “Ao fim do contrato, a solução pode ou não continuar com o cliente. Isso dependerá do tipo de contratação pré-estabelecida.”

CUIDADOS NA CONTRATAÇÃO É imprescindível que os síndicos, que queriam contratar empresas de segurança para os seus condomínios, verifiquem se elas estão devidamente regularizadas e aptas a atuar na atividade. “Uma empresa de segurança privada, para exercer sua atividade, necessita ter competência técnica e habilitação legal comprovadas por meio de documentos”, explica Robson. Ou seja, é preciso que as empresas que serão responsáveis pelo trabalho de segurança de um condomínio possuam Certificado de Segurança emitido pelo Departamento de Polícia Federal, comprovando que a empresa foi fiscalizada e está em condições técnicas de prestar serviços; Autorização de Funcionamento emitida pelo Ministério da Justiça com publicação no D.O.U (Diário Oficial da União), permitindo que a sua atuação nesse Fotos: Celso de Menezes

Para ter um sistema de segurança eletrônica eficiente, o condomínio precisa prestar atenção em alguns itens fundamentais que interferem no seu sucesso.

O primeiro passo fundamental é pensar na infraestrutura do edifício, depois na gestão e, por último, nos recursos materiais disponíveis.

Roberto Rodrigues Jr.

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Wlauder Robson Gonçalves

Foto: Arquivo Haganá Central de monitoramento de segurança

segmento econômico; Revisão de Autorização, documento fornecido pela polícia federal que confirma a competência da empresa para operar na atividade; e Comprovante do Pagamento de Salários, Certidões Negativas de Débito com o INSS e o FGTS e outros que comprovem a quitação dos encargos sociais.

“O síndico não pode esquecer que o condomínio contratante de qualquer serviço torna-se corresponsável pelos atos e pelas possíveis irregularidades de sua contratada, não somente em passivos trabalhistas

uma catraca para prestadores de serviços, dois pontos de leitura OCR/LPR de placas, 12 pontos de identificação por leitoras nos acessos das áreas internas do condomínio, dois computadores de controle de acessos na portaria e sistema de gestão operacional interligados aos eletrônicos.

“O sistema de segurança não foi fornecido pela incorporadora/construtora, e nós, os condomínios, estávamos preocupados com a nossa segurança”, comenta Deise Carmo, síndica do condomínio. “Nunca tivemos

como também em casos de sonegação de impostos e de possíveis delitos que venham a ser cometidos por empregados terceirizados”, alerta Robson.

problemas como invasão, mas estávamos tendo aborrecimentos internos como roubo de luminárias e detectores de presença.”

Antes de instalá-lo, foi criado um “grupo de trabalho” formado por um especialista e pelos próprios moradores, que estavam preocupados. O processo de implantação da segurança foi divido em fases: a primeira configurou o sistema de câmeras, sensores, alarmes e da “sala segura”. “Consideramos que a segurança não é composta só da monitoração por câmeras, mas também do controle de acesso”, explica Deise. Nas etapas seguintes foi realizada a ampliação na quantidade de câmeras, sensores e do número de controle de acesso.

UM CASO DE SUCESSO Um condomínio residencial localizado em São Bernardo do Campo, região do ABC de São Paulo, é um exemplo de sucesso na implantação do sistema de segurança eletrônica. Atualmente, o complexo residencial possui 112 câmeras de segurança, 600 metros de alarme perimetral, seis pontos de identificação por leitoras (com biometria, RFid e senha) nos acessos da portaria,

Uma empresa de segurança privada, para exercer sua atividade, necessita ter competência técnica e habilitação legal comprovadas por meio de documentos Wlauder Robson Gonçalves Diretor de segurança do Instituto Pró-Síndico

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“Doutor Garagem” A garagem dos condomínios é sempre um tema delicado e que merece bastante atenção. O engenheiro Moysés Peitl se especializou na resolução dos problemas relacionados ao assunto e, por isso, acabou ganhando o apelido de “Dr. Garagem” A garagem e a distribuição de vagas nos condomínios é um assunto complicado, basta comparecer a uma assembleia e observar como esse tema causa dor de cabeça aos moradores. Coisas como vagas presas, apertadas e prejudicadas por colunas podem ocasionar acidentes e muito desentendimentos entre os vizinhos.

Quando o engenheiro Moysés Magalhães Peitl mudou-se para o seu novo apartamento, em 1996, não foi diferente. “Eu não conseguia acreditar que alguém tivesse feito uma garagem tão ruim”, comenta. Para

tentar solucionar o problema, Moysés ficou durante nove meses estudando o espaço e criou um projeto solucionador. “Ficou tão bom que o prédio vizinho me contratou para fazer a mesma coisa lá”, afirma.

Foi assim que o ele se transformou no “Doutor Garagem” e criou a empresa PTL Garagens, que, segundo ele, consegue solucionar o problema de qualquer uma. O trabalho do engenheiro começa com a otimização do layout, que consiste no levantamento da planta que ele mesmo mede e desenha. “É muito comum a planta original

Foto: Moyses Magalhães

CONHECENDO O

não bater com a realidade, pois durante a execução do projeto do edifício são feitas algumas alterações”, explica.

Depois de concluída essa fase, Peitl começa a estudar o projeto até encontrar a forma mais inteligente de implementar as vagas. “Eu conto com o suporte dos equipamentos mais modernos que existem no mercado”, explica. Essa tarefa, diz ele, costuma resultar em vagas mais inteligentes, áreas de manobras mais espaçosas e, eventualmente, gera mais lugares disponíveis, dispensando o trabalho de manobristas.

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Mesmo depois disso, o problema não acaba. O condomínio continua tendo vagas ruins e boas. “Eu não sou mágico, não consigo transformar tudo, e vagas pequenas continuam existindo”, fala. Foi assim que o “Doutor Garagem” criou um método de sorteio e rodízio inteligente.

O sorteio é um método muito utilizado nos condomínios brasileiros e permitido por lei, mas que, às vezes, não é muito justo, pois o condômino considerado “pé-quente” pega uma boa vaga, enquanto o “pé-frio” sempre fica com a pior. O método novo é mais democrático e define a vaga inicial de cada morador, a periodicidade e a data do início do rodízio. “Os veículos dos condôminos passarão determinado tempo

bem alocados, e também em baias menores”, explica o engenheiro. “É uma forma de eles dividirem o ônus e o bônus, e assim ninguém fica prejudicado.” Depois da definição do tempo de permanência e da periodicidade do revezamento é entregue, aos moradores, um disco de rodízio, físico, em papel, e outro, eletrônico, para o condomínio. O “Doutor Garagem” costuma dividir as vagas dentro do disco de rodízio por cores.

As boas costumam estar sinalizadas com uma determinada cor, e o restante, com outra. Assim, fica mais fácil de o condômino identificar para qual morador foi sorteada a vaga. “A partir desse momento, nunca mais será necessário realizar uma assembleia para essa discussão”, conclui.

O “Dr. Garagem” costuma dividir as vagas dentro do disco de rodízio por cores. As vagas boas costumam estar sinalizadas com uma determinada cor e a ruim com outra, assim fica mais fácil do condômino identificar para qual foi sorteado.

Notas: 1. O apartamento desse edifício onde mora pessoa portadora de necessidades especiais - PNE usará qualquer vaga deste disco em forma fixa por meio de sua livre escolha.

Na plana encontram-se vagas que são apenas sugeridas.

2. O apartamento desse edifício que tiver direito de utilizar uma vaga neste disco e esta for a escolhida pelo PNE utilizará então a vaga que o apartamento do PNE teria direito neste disco.

3. Caso o PNE deixe de residir no apartamento por qualquer motivo, as vagas voltam imediatamente à condição normal de operação deste disco.

Aprovado na AGE de 2/5/2014.

Método de sorteiro criado pelo “Doutor Garagem”

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