第一部份
不動產估價理論解析 名師灌頂 在不動產經紀人專業科目的命題之中，不管是法律或行政命令，每科都有固定的法條作為命 題範圍，「不動產估價概要」這科也不例外，所考的是「不動產估價技術規則」。 雖然如此，本科仍舊與眾不同，因為包含了一個較為特殊的範圍，那就是「不動產估價理 論」。 既然是理論，就很難在法條中找到，為了掌握這部分的命題範圍，眾多的考生購買了很大本 的估價學來看，而且還特別要求要買「始祖版」，翻閱之後，發現本科的內容真的很難，根本讀 不完，勉強背得死去活來，最後的結果，發現讀到的都沒考，考的也和內容有極大的差異，終於 印證了慘遭落榜的先賢先烈心中共同的感想： 「估價是經紀人考試的致命傷」 大家都知道強登老師已經將我們不動產經紀人的歷屆考題，全部加以解析，在我們的宏典文 化出版股份有限公司發行，書名是「不動產經紀人歷屆題庫完全攻略」，為了讓考生輕鬆讀，快 樂上榜，一題不漏全部解析，而且書中加上了許多的上榜秘訣，造成補教界的轟動，該書也狂銷 熱賣。 正因為如此，強登老師深刻地知道估價這科其實是很容易的，更明白在理論上所考的範圍並 不多，因此已全部的歷屆考題為藍本，將考試的理論重新匯總整理並編寫出來，過程雖然辛苦， 卻甘之如飴，目的是要讓您節省時間輕鬆的切入估價的領域，避免浪費時間，做毫無報酬的記 誦。 若您有購買其他估價的讀本，可以拿來比較，會發現本書不僅掌握該有的關鍵，更重要的是 讓尾大不掉的篇幅徹底隱藏，不再占用您寶貴的時間，這點保證讓其他的參考書望塵莫及，畢竟 許多學者的書不見得是為我們量身訂做，加上沒做完全部的歷屆考題，而無法掌握趨勢，甚至某 些作者覺得要讓內容多一些，書本越厚，售價越高，但對我們認真努力的考生而言，情何以堪啊! 換句話說，不動產估價在我們經紀人的考試範圍中，其理論並不多，只要您好好研讀，要完全掌 握，其實非常簡單。 現在，我們來研究命題委員的最愛，必考的估價理論：「形成不動產價格的12項原則」。
基本觀念 01
形成不動產價格的12項原則 前言 房子或土地均有其價值，而這個價值的形成到底是基於那些原因呢?各國學者依據實際 的觀察、統計與歸納，共彙整了以下十二項基本原則，分別是：「供需原則」、「變動原 則」、「替代原則」、「最有效使用原則」、「均衡原則」、「收益遞增遞減原則」、「收 益分配原則」、「貢獻原則」、「適合原則」、「競爭原則」、「預測原則」、「外部性原 則」 有朝一日，或許在閣下成為教授或估價大師之後，您可能還會再加上好幾種原則(例如 「國情原則」以及「風水原則」)，而且普遍獲得認同而成為一代宗師，而在現今的狀況下， 您必須好好地掌握這十二項基本原則，因為這些原則是選擇題的最愛，只要您用一些心思去 了解，便能百分之百掌握，對於得分的投資報酬率而言，其效益非常的高。
形成不動產價格的12項原則之一：供需原則
★
若以買賣的角度來看，「供」就是「賣」，「需」就是「買」，幾乎任何的商品，其供 需情形，都會對於價格產生極大的影響。 一般商品如此，房地產也無法置身事外，當大家都想賣房子求現金時，需求性沒有那 高，這個時候，價格自然發生下跌的現象；反之，當大家都爭著要買房子，需求量大增，而 市場又無法供給那麼多的房屋，發生搶購，價格自然水漲船高。
形成不動產價格的12項原則之二：變動原則
★★
幾乎所有商品的價格都不會永遠固定，而不動產的價格在這方面的表現更是淋漓盡致， 而且其價格變動的幅度更是大得嚇人。 不動產在搶手時，這個月的價格和下個月便迥然不同，嚴重的更有所謂的一日三市；在 嚴重不景氣或房屋災難時，買方簽了約，寧可反悔，定金被沒收還划算；賣方也願意再降價 求售，換成現金較實在。 以「比較法」估價的時候，我們必須對於「勘估標的」與「比較標的」之間，因為日期 不同，而做所謂的「價格日期調整」，正是這個原則的寫照。 以不動產估價師而言，在「不動產估價報告書」中，會特別記載這個不動產所評估價 格，其可以適用的有效期間，，也是基於這樣的原則使然。
002
不動產經紀人
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. 利用比較法進行不動產估價時，進行價格日期調整，係基於下列何種原則？ (A)預期原則 (B)變動原則 (C)替代原則 (D)競爭原則 (97年第一次試題) 2. 不動產估價報告中常表明評估價格適用的有效期間，此係下列何種原則的具體考量？ (A)替代原則 (B)競爭原則 (C)最有效使用原則 (D)變動原則 (100年試題) 3. 不動產估價報告中重視價格日期的確定，此係下列何種原則的考量？ (A)最有效使用原則 (B)競爭原則 (C)預測原則 (D)變動原則 (96年第二次試題) 解答 1:B 2:D 3:D。
★★★★
形成不動產價格的12項原則之三：替代原則
人類為了追求對自己有利的行為，對於所需要的東西，能夠有一種以上的選擇時，必定 會加以比較，而選取最合宜的標的，這便是替代的觀念。 要讓身體獲得維他命C，我們可以吃檸檬，也可以換西印度櫻桃，這也是「替代」，同 樣的原則，我們由不動產來看，會有以下的現象： (一) 現在居住的房子已經不夠住，我們換一間比較大的。 (二) 這棟一坪30萬，隔壁一坪25萬，我們買25萬的。 這便是所謂的「替代原則」，在考場上是極重要的觀念，經紀人考試一再出現。 此外，「替代原則」有一項特別偉大的特質，因此成為命題委員的最愛，甚至還出了申 論題，那就是：在三大估價法的原理中，都與替代原則有關 厲害吧！好好了解他，對您的上榜，有絕對的幫助。
道貫古今－類似觀念辯證及重要考點 「替代原則」是站在買主的立場做分析的，相對的類似觀念，當站在賣方的立場來看的時 候，就變成了「競爭原則」。
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. 下列何者為成本法重置成本之成立依據？ (A)最有效使用原則 (B)競爭原則 (C)替代原則 (D)均衡原則 (100年試題) 2. 不動產估價常用之比較法、成本法與收益法三大評價法之基礎為何？ (A)替代原則 (B)外部性原則 (C)均衡原則 (D)適合原則 (98年試題) 3. 「顯示當若干相似或等量的商品、財貨或服務是可取得的，最低價格者將吸引最大的需求及 最廣的分配。」此一敘述係指不動產估價之何種原則？ (A)替代原則 (B)貢獻原則 (C)收益分配原則 (D)均衡原則 (97年第二次試題) 4. 比較法運用其他比較標的推估勘估標的價格，主要係依據何種原則？ (A)競爭原則 (B)貢獻原則 (C)預測原則 (D)替代原則 (96年第二次試題) 5. 與市價比較法關係最密切之估價原則為何? (A)競爭原則 (B)替代原則 (C)貢獻原則 (D)預測原則 (89年試題) 不動產經紀人
003
解析
1. (A)錯誤：最有效使用原則是容易對定義混淆的觀念。「第2條第17款」 (B)錯誤：競爭原則：性質相同的不動產，在銷售時，價格會互相競爭。 (C)正確：替代原則：不動產彼此會形成取代作用，購買者會挑選最有利的標 的。 (D)錯誤：均衡原則：「不動產內部」，包含「土地或建物」，其配置關係，將 影響到本身的價值。 【解題關鍵.輕鬆記憶】： 「替代原則」，在「成本法」「比較法」「收益法」均必須用到這個觀念。 解答 1:C 2:A 3:A 4:D 5:B。
形成不動產價格的12項原則之四：最有效使用原則
★★★
這個原則從純理論進階，成為不動產估價技術規則中的專有名詞，依據第2條第十八款 的規定，其意義如下： 指客觀上具有良好意識及「通常之使用能力者」，在合法實質可能、正當合理、財務可 行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。 由於名稱上有個「最」字，於是我們便會和定義中的「通常之使用能力者」，發生矛 盾，而難以理解。 正因為容易被誤解，本項定義成為命題委員出題的最愛，不管是選擇、解釋名詞、甚至 申論。
狀元獨享－舉一反三，相關法條重要觀念 「通常之使用能力者」，而非「超強專業人士」。
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. 進行不動產估價時，在考量土地集約度方面，以法定集約度與經濟集約度二者取其低者，主 要係依據何種原則？ (A)預測原則 (B)適合原則 (C)收益分配原則 (D)最有效使用原則 (97年第一次試題)
解析
1. 【超強口訣.金榜必我】： 所謂的「集約度」，就是單位土地所投入的勞力與資本。 台灣土地利用得相當充分，因此集約度極高。
解答 1:D。
004
不動產經紀人
★★
形成不動產價格的12項原則之五：均衡原則
在這十二項原則中，有所謂的「適合原則」，所探討的是該不動產的性質或運用上是否 合於周邊的環境，而均衡原則所探討的卻完全不同。 一塊空地要規劃來蓋房子，要配置到最適合運用，缺點最少，優點最多，如此便能符合 「均衡原則」。 同樣的道理，一個既有的建物空間在隔間、裝潢與配置上，能夠獲得最大的舒適與利 用，也是標準的「均衡原則」。 換句話說，「均衡原則」純粹屬於不動產本身內部的因素。 實務上，我們也會見到某些房子不管在地點、建材以及各方面的條件，都是數一數二， 但就是很難賣，或是賣價很差，主要的原因就在於格局太差，也就是在均衡原則的條件上嚴 重不足。 「均衡」兩個字，從字面上看，似乎不容易和我們要的真實意義連貫起來，正因為如 此，這個原則又成為命題委員的最愛。
榜首練功房－關鍵字與必知考點 「均衡原則」，必定會有「內部」、「二者之間」的類似字眼。
觸類旁通－相反詞語及重要考點 既然「均衡原則」是不動產內部的，是否有外部的?答案是肯定的。那就是另一個觀念：「適 合原則」。
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. 下列相關原則的陳述何者最不適宜？ (A)公園對地價的影響係基於外部性原則 (B)老舊公寓價格飆漲係基於均衡原則 (C)不動產有行無市呈現變動原則 (D)在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤係因未能掌握最有效使用原則 (101年試題) 2. 要使不動產創造最高價值，其生產要素間要達到最適配置，請問此屬於何種原則？ (A)貢獻原則 (B)適合原則 (C)均衡原則 (D)收益分配原則 (99年試題) 3. 不動產各生產因素間達到最適配置時，會創造其最高價值。請問這是基於何種原則？ (A)最有效使用原則 (B)均衡原則 (C)適合原則 (D)競爭原則 (95年試題) 解答 1:B 2:C 3:B。
不動產經紀人
005
第二部分
不動產估價技術規則 金榜解析 導讀 在以往學習不動產估價的讀者、學者或考生，所研究的純粹只有學術性的教科書而已，雖然 最早的脈絡源自於林英彥教授，然而在更多的學者投入之後，難免形成百家爭鳴的現象，這在學 術的探討上雖然是好事，但對於考生而言，卻成為難以承受的負擔，畢竟在沒有統一的教材之 下，光是專有名詞就各說各話了，要如何解決作答的窘境。 所幸，在不動產估價師法三讀通過之後，有了法律的授權，不動產估價技術規則方能頒布出 來。 這確實是件可喜可賀之事，有了本規則做依據，不僅專有名詞獲得確認，更讓許多的方法與 觀念建立了法制化的依循，最重要的是我們的考生在準備時不再渺茫而無所依循。 就不動產經紀人考試的專業科目而言，不動產估價技術規則的法條最少，因此可以說是負擔 輕的科目，但實際考試時，本科讓考生膽怯的程度卻和民法不相上下，原因只有一個，那就是： 不好的教材對考生做了錯誤的引導，不僅耗去時間，更予無形中帶著考生步入失敗的境地 雖然這個問題在不動產估價這個科目最為明顯，但任何科目皆然，為了嘉惠考生，強登老師 為我們不動產經紀人的考生們量身訂做共六本著作，讓您輕鬆地讀，愉快的上榜。 現在，十分恭喜您，有了本書之後，您將撥雲見日，看到光明的藍天，預見美好的未來。
第2條 本規則之專有名詞導讀 本規則用詞定義如下： 一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、 謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價 值，並以貨幣金額表示者。 二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值， 並以貨幣金額表示者： （一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 （二）以不動產合併為目的。 （三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。 三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨 幣金額表示者。 四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示 者。 五、正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、 謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租 賃價值，並以貨幣金額表示者。 六、限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值，並以貨 幣金額表示者。 七、價格日期：指表示不動產價格之基準日期。 八、勘察日期：指赴勘估標的現場從事調查分析之日期。 九、勘估標的：指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物（以下簡 稱建物）、農作改良物及其權利。 十、比較標的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因 素之差異進行比較之標的。 十一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為 影響之最適範圍。 十二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產， 形成同質性較高之地區。 十三、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近 之其他地區。 十四、一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政 治、社會、經濟等共同因素。 十五、區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。 十六、個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。 十七、最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實 質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。
不動產經紀人
017
解析
1. 【解題關鍵.輕鬆記憶】： 既不符合限定價格、特定價格、特殊價格的要件，當然是正常價格。 2. 前三種都需要再調整，而透過仲介市場的一般買賣較不易有限定價格情形之產 生，成為正常價格之機會較高。 3. 只是格局比較特殊而已，仍然是一戶公寓。 【解題關鍵.輕鬆記憶】： 本題因為兩戶打通，有合併的感覺，很多人會誤以為是限定價格，本題的意思 是：兩戶打通的公寓要賣，要用何種價格評估? 4. 計算方式精彩解析如下： 正常價格等於出售價格再加2成。 出售價格等於2000萬。 設正常價格為M，則列式如下： M=2000+(M×0.2) M-(M×0.2)=2000 0.8M=2000 M=2000÷0.8 M=2500---------正常價格(答案) 5. 這個原因仍屬正常價格的範疇，而且均不符合B、C、D的要件。 6. 這是將正常價格的定義拆開，變成題目的考法。 解答 1:A 2:D 3:A 4:D 5:A 6:D 7:B 8:A。
二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值， 並以貨幣金額表示者： （一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 （二）以不動產合併為目的。 （三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。 ★★★★ ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) 不動產買賣的原因，除了正常價格之外，我們逐步切入與正常價格不相同的成交原因所形 成的價格探討，並先研究限定價格。
金榜直達車－超強快速記憶口訣 限定價格的關鍵字，除了合併之外，就是分割。
020
不動產經紀人
101年申論題精彩解析與高分答題秘訣 一、不動產估價技術規則規定有那三種主要估價方法？試說明之，並敘述其估 價之程序。（25分）（請見不動產估價基本理論請見不動產估價技術規則 §第18、21、28、34、48、49條） ▼ 作答之前，超強審題破解秘訣 本題共有以下幾個應申論之項目： 一、三種主要估價方法之敘述。 二、三種主要估價方法之程序。
▼ 讓閱卷老師青睞的答題建議 答：茲依不動產估價技術規則與不動產估價相關學術之規定，敘述如下： 不動產估價共有三大估價方法，分別是：[比較法]、[收益法]、[成本法]三種，合先敘 明。 一、比較法之意義與估價程序說明如下：比較法之意義與估價程序說明如下：比較法 之意義與估價程序說明如下： (一) 比較法之意義：比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等， 以推算勘估標的價格之方法。以比較法進行估價，所求得之價格稱之為[比 較價格]。 (二) 比較法之估價程序： (1) 蒐集並查證比較標的相關資料。 (2) 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。 (3) 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。 (4) 比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求 取其調整率或調整額。 (5) 計算勘估標的之試算價格。 (6) 決定勘估標的之比較價格。 二、收益法之意義與估價程序說明如下： (一) 收益法之意義： 所謂的[收益法]，係指由不動產所能獲得之淨收益，去推估該不動產價格之 方法。其方式得採直接資本化法、折現現金流量分析等方法推算。所求得之 價格稱為[收益價格]。 (二) 比較法之估價程序： (1) 蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。
232
不動產經紀人
(2) 推算有效總收入。 (3) 推算總費用。 (4) 計算淨收益。 (5) 決定收益資本化率或折現率。 (6) 計算收益價格。 三、成本法之意義與估價程序說明如下： (一) 成本法之意義： 所謂的[成本法]，係指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣 減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。以成本法 所求得之價格為[成本價格]。 (二) 成本法估價之程序如下： (1) 蒐集資料。 (2) 現況勘察。 (3) 調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。 (4) 選擇適當方法推算營造或施工費。 (5) 推算其他各項費用及利潤。 (6) 計算總成本。 (7) 計算建物累積折舊額。 (8) 計算成本價格。
超強口訣.金榜必我 比較法估價程序：[收、選、調、差、試、決] 收益法估價程序：[資、收、費、淨、決、價] 成本法估價程序：[收、勘、資、營、推、成、折、計]
二、何謂經濟租金？何謂實質租金？何謂支付租金？某甲以低於市場行情一成 的租金向某乙承租房屋一年，言明月租金9,000元、押金兩個月，於一年期 定存利率2%下，請問年經濟租金、實質租金、支付租金各為多少？（25 分）（請見不動產估價基本理論及不動產估價技術規則§第33、130條） ▼ 作答之前，超強審題破解秘訣 本題共有以下幾個應申論之項目： 一、經濟租金之意義？ 二、實質租金之意義？ 三、何謂支付租金之意義？ 四、實例之計算說明。
不動產經紀人
233