民法概要 金榜狀元宏典 導讀 「民法」其實就是生活上人與人之間的規範，它的本質上是簡單的，例如我們到超商買個東 西，就是一個標準的「法律行為」。 在生活中，由於同一件事情有各種不同的變化，或是為了彰顯某種特殊的制度，法學學者為 了便於歸納或記憶，給予獨特的專有名詞，加上為了達到「一言以蔽之」的效果，法條用字多半 以接近於文言文的狀態呈現，使得用慣白話文的初學者在學習上顯得十分艱澀。 既然民法是生活，那我們就以生活的輕鬆方式來面對，就會簡單許多。 於是，筆者作了一個很大的突破，那就是在解析的時候，儘量以白話的用字來呈現，打破了 以往學者一成不變的模式。 另外，絕大多數的考生都知道要考不動產經紀人，必須讀「民法」，僅有少數人知道我們考 的是「民法概要」。 那到底「民法」和「民法概要」的差異在哪裡?簡而言之，「民法概要」簡單許多，但話雖 如此，比起其他三科而言，仍顯得困難許多。 強登老師深刻的知道您的需求，因此盡一切努力將本科變得淺顯而易懂，細細品味，您便能 有所體悟。 民法共分為五編，項目如下： 第一編 總則編；第二編 債編；第三編 物權編；第四編 親屬編；第五編 繼承編 最近法條沿革： 中華民國九十九年五月十九日總統華總一義字第09900123131號令修正公布第1059、1059-1條條文 中華民國九十九年五月二十六日總統華總一義字第09900127971號令修正公布第746條條文；並增訂第 753-1條條文 中華民國一百零一年六月十三日總統華總一義字第10100138141號令修正公布第805、805-1條條文；並自公布後六個月 施行 中華民國一百零一年十二月二十六日總統華總一義字第10100284731號令修正公布第1030-1條條文；並刪除第1009、 1011條條文
鑑往知來
民法債編 歷屆申論試題超強解析
十二、抵押權之生效必須具備那些要件？（25分） {民法總則§73，債編§513與物權編§758 }（91年試題）
解析 【作答之前，超強審題破解秘訣】 ＊本題目包含以下幾個應解析之項目： 一、應將抵押權之發生做分類。 二、將民法第758條「登記生效主義」作解析。 【讓閱卷老師青睞的答題建議】 答：茲依民法物權編之規定，敘述如下： 一、抵押權之發生，於學理上分為兩大類： (一)「意定抵押權」：雙方當事人合意而設定。 (二)「法定抵押權」：因某種法律關係，為保障當事人而規定。 二、「法定抵押權」之意義： (一)承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大 修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不 動產，請求定作人為抵押權之登記。或對於將來完成之定作人之不動 產，請求預為抵押權之登記。 (二)預為抵押權登記之請求，承攬人於開始工作前亦得為之。 (三)前二項之抵押權登記，如承攬契約已經公證者，承攬人得單獨申請 之。 (四)第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加 之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。 三、抵押權之生效必須具備要件如下： (一)法定方式之依循規定： 法律行為，不依法定方式者，無效。但法律另有規定者，不在此限。 (二)登記生效主義： (1)不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力。 (2)物權登記之行為，應以書面為之。 (三)換言之，抵押權生效要件如下： (1)當事人須具備行為能力。 (2)標的物之合法性。 (3)雙方意思表示須健全。 (4)登記時應以書面為之。 (5)須完成登記。 【解題關鍵‧輕鬆記憶】 ＊「法定抵押權」切莫遺漏。 【超強口訣‧金榜必我】 ＊「要件」基本上是將定義分解，另外再加上一些重點。 【特別提醒‧超級補帖‧搶分攻略】 ＊將抵押權發生原因在學理上之分類補充，可讓閱卷老師感受到您法學的功力。 民法概要
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第三編 物權
第一章 通則 蓄勢待發：建立輪廓的導讀說明 對於不動產經紀人的國家考試而言，物權編看來是最為重要的內容，因為不動產是重要 的財產權，而且物權編的內容，在不動產的規定，比動產要多出數倍，而且許多的觀念與實 務息息相關，因此，對於不動產經紀人而言，其重要性不在話下。 依據考選部所公布之命題範圍，「第 801 條至第 816 條」、「第 884 條至第 910 條」、 「第928條至第939條」並不含蓋於其中，不過民法在選擇與申論經常出現觀念性的「綜合 題」，因此這些法條偶而會被引用到，為免產生遺憾，筆者仍加以解析，以達到全面性的效 果。 在不動產經紀人的國家考試上，民法的法條所涵蓋的範圍非常廣，所以準備起來會有點 吃力，若是您時間不足，不妨挑選曾經引用於考試的法條來研究，或購買筆者的另一本各科 綜合的「速成版本」來研讀（同樣在我們宏典文化發行），效率會更高。
法條切入，金榜捷徑 第757條 物權法定主義
★★
物權除依「法律」或「習慣」外，「不得創設」。 ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) ＊這項規定就是所謂的「物權法定主義」，是物權編最重要的基本觀念，務必知悉。 ＊本法條也是物權編申論題的漂亮引言，懂得運用，有加分之效果。
名師嫡傳密技－法條簡化，輕鬆理解，迅速記憶秘訣 為了讓權利的規定單純化，並保護相對人，所以物權內容不能讓人民自由創設。
民法概要
317
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. 物權，除民法或其他法律有規定外，不得創設，通稱為： (A)物權獨立主義 (B)物權無因主義 (C)物權分離主義 (D)物權法定主義 (96二試題) 2. 以特定物為權利客體之財產權為何？ (A)物權 (B)準物權 (C)無體財產權 (D)人格權 (96二試題)
解析
1. 【一點就通‧精彩解析】 ＊這是避免因「契約自由原則」，人民胡亂發明權利，造成審判困擾之規範。 2. 民法物權編§757、§765。 【一點就通‧精彩解析】 ＊「客體」……就是東西；「主體」就是人。 解答 1:D 2:A。
第758條 設權登記……登記生效要件
★★★★★
Ⅰ 「不動產」物權，依法律行為而「取得」、「設定」、「喪失」及「變更」 者，非經「登記」，不生效力。 Ⅱ 前項行為，應以「書面」為之。 ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) 本條的觀念太重要了，為了貫徹登記之精神，國家特別設了「地政事務所」來主掌土地登 記的事項。
名師嫡傳密技－法條簡化，輕鬆理解，迅速記憶秘訣 ● 「非經登記，不生效力」意思是：「要登記在地政事務所，才是發生效力的關鍵」。 ● 「應以書面為之」：並非不動產的契約一定要寫成書面，而是地政事務所要登記，必須要 有書面資料為證，不能僅靠雙方口頭契約便予以登記。 ● 本法條也是物權編申論題的漂亮引言，懂得運用，有加分之效果。
榜首練功房－本法條之【關鍵字】與【選擇題】必知考點 「不動產」物權，非經「登記」，不生效力。
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. X.Y.Z 3人共有土地1筆，各有應有部分三分之一，三人協議分割該筆土地，於6月2日達成協 議，8月20日完成登記。以下敘述何者錯誤？ (99年試題) (A)在無法令或約定禁止分割之情形下，任何共有人均得隨時請求分割共有物 (B當事人間於6月2日即取得各該分得部分之單獨所有權 (C分割共有物之協議屬債權契約 (D由於該筆土地面積遼闊，X.Y.Z 3人得約定僅分割其中一半，其餘一半仍繼續共有 2. 甲向乙購買大樓房屋一戶，雙方簽妥買賣契約，問甲何時取得房屋所有權？ (A)甲乙簽訂買賣契約時
(B)甲交付價金給乙時
(C)乙將房屋鑰匙交給甲時
(D)乙將房屋過戶登記給甲時 (97二試題)
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不動產經紀人
第三編 物權
第六章 抵押權 第一節 普通抵押權 法條切入，金榜捷徑 第860條 普通抵押權之意義
★★★★
稱「普通抵押權」者，謂債權人對於債務人或第三人「不移轉」「占有」而供 其債權「擔保」之不動產，得就該不動產「賣得價金」「優先受償」之權。 ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) ＊從本條開始，我們進入抵押權的範疇。 ＊前面我們研究了「地上權」、「不動產役權」，這些權利對於被設定的不動產，均加以 使用，所以在法學上稱之為「用益物權」（使用收益）。 ＊而抵押權的性質卻完全不同，因為權利人並沒有「使用收益」的權利，僅是以不動產提 供擔保而已。 ＊抵押權可以說是他項權利中，運用最為廣泛的物權，因為絕大多數的購屋者都要向銀行 貸款，如此便要設定抵押權。 ＊定義可寫於相關題目中，做為答題技巧的引言。
名師嫡傳密技－法條簡化，輕鬆理解，迅速記憶秘訣 ● 因為購屋實務上的設定關係，造成初學者對於抵押權的規定難以深入，為解決這個問題， 現在，我們從發生的原理，依照順序說明： (一)因為缺錢，所以找銀行貸款。 (二)銀行怕錢借出去收不回來，光是人的信用，不見得可靠，希望能夠有擔保品。 (三)於是將不動產設定抵押給銀行做為擔保。 (四)未來若還利息或本金發生問題，銀行可以向法院請求拍賣該不動產。 (五)用賣得的價金來清償所欠的債務。 ● 這是抵押權發生的原理，這與一般拿著房子的產權問銀行：「可以借我多少錢」是有差異 的。 ● 建構這個前提之後，研究後面的法條才不會發生打結的窘境。
民法概要
383
一點就通‧精彩補充與解析 ● 法條上規定：「得就該不動產賣得價金優先受償之權」，這個「優先受償」是什麼意思， 初學者往往陷入五里霧中，我們以實際上的運作來說明，立刻可以了解： ● 法院拍賣不動產，可以獲得價金，這些錢的分配順序跟我們最有關係的，說明如下： (一)法院的執行費。 (二)應繳納的稅賦以及積欠的稅金。 (三)抵押權第一順序與公寓大廈積欠之費用。 (四)抵押權第二順序清償後，依照各順序清償。 (五)一般債權（判決、支付命令、票款等等）。 ● 所以「優先受償」就是分配時，優先於一般債權。
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. 甲向乙借款500萬元，並將所有之A地設定普通抵押權給乙，下列敘述何者最正確？ (A)乙就A地賣得之價金有優先受償之權 (B)乙得僅將抵押權讓與給第三人丙，而保留對甲之借款返還債權 (C)抵押權不因登記之先後定其次序，具有平等性 (D)甲若將A地讓與給丁，則乙之抵押權消滅 (101年試題) 2. 下列何者為擔保物權？ (A)不動產役權 (B)典權 (C)抵押權 (D)人格權 (96二試題)
解析
1. .民法物權編(A)：§860，(B)：§870，(C)：§865，(D)：§867。 【一點就通‧精彩解析】 (A)正確：這便是抵押權最根本之權利。【民法§860】 (B)錯誤：債權與抵押權不能拆開，這便是抵押權的「從屬性」。【民法§870】 (C)錯誤：登記之先後牽涉受償順序，不能平等化。【民法§865】 (D)錯誤：抵押權還在，且不受影響，這便是抵押權的「追及性」。 【民法§867】 2. 民法物權編(A)：§851，(B)：§911，(C)：§860，(D)：總則§18 。 【一點就通‧精彩解析】 ＊「擔保物權」是用財產作為債務的擔保。 【解題關鍵‧輕鬆記憶】 ＊他項權利基本上分為「用益物權」和「擔保物權」兩大類。 解答 1:A 2:C。
384
不動產經紀人
鑑往知來
民法物權編 歷屆申論試題超強解析
二、甲、乙是兄弟，共同出資購買A 地，應有部分各二分之一。嗣後甲、乙之父親死亡，二人 共同繼承其遺產B 地及C 屋，應繼分均等。請問： (1)甲、乙在A 地上之共有關係與在B 地及C 屋上之共有關係，其型態有何不同？試比較說 明之。 (2)應有部分與應繼分有何區別？ {民法物權編§817、§818、§819、§827、§829、§830，繼承編§1141、§1151 } （100年試題）
解析 【作答之前，超強審題破解秘訣】 一、兄弟共同出資買A地。 二、提到「應有部分各二分之一」，表示係為「分別共有」。 三、兄弟2人共同繼承其遺產B 地及C 屋，在未登記之前，遺產是「公同共有」。 【讓閱卷老師青睞的答題建議】 答：茲依民法之相關規定，說明如下： 一、針對A 地、B 地及C 屋兩種不同原因取得之財產，分析其共有態樣之不同： (一)兄弟 甲、乙兩人共同出資購買A地，其應有部分各二分之一，彼此各 有明確之權利範圍，這種共有關係，即所謂的「分別共有」。 (二)甲與乙繼承其父親之遺產B地及C屋，這兩項財產在尚未分割之前，對 其遺產全部均為「公同共有」之型態。 (三)分析結論如下： (1)甲乙共同出資購買之A地，其共有型態為「分別共有」。 (2)甲乙二人共同繼承其父之遺產B地及C屋，其共有型態為「公同共 有」。 二、依題旨，將「應有部分」與「應繼分」二者之區別，詳述如下： (一)二者發生之原因不同： 「應有部分」：得由雙方之合意產生。 「應繼分」：當「被繼承人死亡」或「先順序之繼承人拋棄繼承」時 產生。 (二)二者之意義不同： 「應有部分」：數人按其權利範圍，共有一物。 「應繼分」：係繼承得以分配之遺產數額。 (三)二者之主體不同： 「應有部分」：係發生於共有物之權利人。 「應繼分」：係發生於繼承人。 (四)主體之人數不同： 「應有部分」：其人數可無限增加。 「應繼分」：僅存在於繼承人，人數有限。 (五)客體不同： 「應有部分」：其客體是物權。 「應繼分」：其客體是財產之繼承權。 (六)拋棄方式不同： 「應有部分」：拋棄方式有多種。 「應繼分」：應向法院拋棄。 民法概要
449
民法繼承編歷屆試題占分統計圖表 (第1138～1223條) ●代表選擇題1題◎代表問答題 法條
88
1138 1139 1140 1141 1144 1145 1146 1147 1148 1149 1151 1153 1156 1164 1165 1166 1168 1169 1171 1172 1173 1174 1175 1176 1176-1 1186 1187 1189 1190 1198 1199 1200 1201 1205 1206 1223
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89 90 91 92 93 94 ●
◎
◎
95 96一 96二 97一 97二 98 ◎
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99
100
101
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民法概要
543
第五編 繼承
歷年申論考題 鑑往知來
民法繼承編 歷屆申論試題超強解析
一、父甲、母乙、子丙、女丁四人一家和樂，丙創業時向友人戊融資新臺幣（下同）一千萬 元，由乙提供A地設定抵押擔保並由丁為連帶保證人；甲死亡時，留有二千萬元之遺產， 但未立有遺囑。試問：戊拋棄債權、抵押權及丁拋棄繼承權，其效力各如何？（25分） {民法債編與繼承編§307、§739、§745、§746、§751、§758、§860、§870、 §1138、§1144、§1174、§1175、§1176} （101年試題）
解析 【作答之前，超強審題破解秘訣】 ＊本題包含以下幾項應申論之重點： 一、戊拋棄債權、抵押權之效力。 二、丁拋棄繼承權之效力。 【讓閱卷老師青睞的答題建議】 答：茲依民法債編與繼承編之規定，敘述如下： 一、戊拋棄債權、抵押權之分析： (一)抵押權之解析： (1)稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其 債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。 (2)故丙向戊借款新台幣一千萬元，並由乙提供A地作為擔保，並設定 抵押權，實屬正常。 (二)丁為連帶保證人之分析： (1)稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由 其代負履行責任之契約。 (2)丁既為連帶保證人，自無先訴抗辯權之主張。 (三)戊拋棄債權、抵押權之法律效果： (1)抵押權之從屬性： 抵押權不得由債權分離而為讓與，或為其他債權之擔保。 (2)保證人之免責規定： 債權人拋棄為其債權擔保之物權者，保證人就債權人所拋棄權利之 限度內，免其責任。 (3)同時消滅之規定： 債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅。
民法概要
593
(4)履行登記之規定： 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力。 (5)綜上所述，戊拋棄債權之後，乙之A地抵押權與丁之連帶保證責 任，於戊完成拋棄登記之後，隨之消滅。 二、丁拋棄繼承權之效力分析： (一)繼承人得拋棄其繼承權。 (二)拋棄繼承，應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之。 (三)拋棄繼承之溯及效力： 繼承之拋棄，溯及於繼承開始時發生效力。 (四)拋棄繼承後，應繼分之歸屬，以及他繼承人之效力： (1)丙為甲之子，丁為甲之女兒，為繼承身分上所謂之「直系血親卑親 屬」。 (2)依繼承順序之規定，直系血親卑親屬為第一順序之繼承人。 (3)配偶與第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人同為繼承時，其 應繼分與他繼承人平均。 (4)故甲死亡，其所遺留之二千萬遺產，由妻乙、子丙、丁女三人平均 繼承。 (5)第一順序之繼承人中有拋棄繼承權者，其應繼分歸屬於其他同為繼 承之人。 (6)故丁拋棄甲遺產之繼承權時，甲之遺產由妻乙、子丙二人平均繼 承，即各繼承一千萬之遺產。 【解題關鍵‧輕鬆記憶】 ＊本題問的是：「法律效果」，許多考生會直接寫法律之規定，而忘了本題是「實 例題」，因此除了將法律規定予以敘述之外，還要套入題目設定的資訊才行。
594
不動產經紀人