第一部分
不動產經紀業管理條例 金榜狀元超強讀本
法條沿革：近期修法時間 中華民國一百年十二月三十日總統華總一義字第 10000294941 號令修正公布第 29 條條文；增訂第 24-1、24-2 條條 文；施行日期，由行政院另定之 中華民國一百零一年六月二十七日行政院院臺建字第 1010135254 號令發布定自一百零一年八月一日施行
不動產經紀業管理條例歷屆考題占分統計 圖表 ●代表選擇題1題◎代表問答題 法條
88
89
90
91
92
93
94
1
95 96一 96二 97一 97二 98
99
100
●
101 ◎
2 3
●
4
◎
5
●
●● ◎
◎
●
6
●
●
●●
7
●
●
●●
8
●
◎
●◎
◎
●◎
●
●
◎
● ◎
◎
●
◎
◎
●
●◎ ●
●
9
●
●
●◎
● ●
●
●● ●
● ●
●
●
●
◎
10 11
●
●
●
◎
12
◎
13 14 15
● ●
●
◎
●
◎
●
◎
◎
●
◎
◎
◎
◎
20
◎
21
◎
002
●
不動產經紀人
●
◎
● ● ●
●
●
●
●
◎
19
●
● ●◎
17 ◎
● ●
◎
18
●
◎
16
22
●
◎
◎
◎
● ●
●
●
●
●
● ●
◎
●◎
●
●
第一章
總則 蓄勢待發：建立輪廓的導讀說明 不動產經紀業管理條例的第一章，係針對本法的大方向予以制定，包含「立法目的」、 「主管機關」、「專有名詞之定義」，讓研讀本法的人有了一些觀念，並了解本法獨用的專 有名詞，如此在後面的篇章與內容之中可以更容易知道法條所規定的真義，進而發揮本法之 作用，成為進階之基礎。 第一章之規定如下： ● 不動產經紀業管理條例之立法目的。【經紀第1條】 ● 確立基本法之規定。【經紀第2條】 ● 主管機關之確定。【經紀第3條】 ● 專有名詞之定義。【經紀第4條】
法條切入，金榜捷徑 第1條 不動產經紀業管理條例之立法目的
★
為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者 權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。 ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) 這是理想性的文字，若懂得加以運用，可以成為申論題最佳的引言，只要是本法的題目， 都能套入，每題最少幫您加二分。
名師嫡傳密技－輕鬆獲取高分的秘訣 在正式答案還沒開始寫之前，就先將本條寫在前面做引言，並加上連接詞句。
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. 下列何者非為不動產經紀業管理條例之立法目的？(95年考題) (A)建立不動產交易秩序
(B)保障交易者權益
(C)確保公平競爭
(D)促進不動產交易市場健全發展
解析
1. 【確保公平競爭】是公平交易法的立法目的之一。 解答 1:C。
不動產經紀相關法規概要
005
第2條 本條例為經紀業之主要法律 經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規 定。 ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) 確立本法律之優先性。
第3條 確認中央主管機關與地方主管機關
★★
本條例所稱主管機關︰在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣 （市）為縣（市）政府。 ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) 確認主管機關。
榜首練功房－本法條之【關鍵字】與【選擇題】必知考點 「直轄市」的「地政處」最為重要。
狀元獨享－舉一反三，相關法條重要觀念 經紀相關法規的四大法律皆有主管機關的條文，選擇題常考。
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. 有關不動產經紀業之地方主管機關，下列何者正確？ (A)在直轄市為市政府地政處 (B)在直轄市為市政府消費者服務中心 (C)在縣（市）為縣（市）政府建設局或工務局 (D)在縣（市）為縣市政府地政局 (90年試題) 2. 有關主管機關，下列何者錯誤？ (A)消費者保護之中央主管機關為目的事業主管機關 (B)不動產經紀業之中央主管機關為經濟部商業司 (C)公寓大廈管理之縣（市）主管機關為縣（市）政府 (D)公平交易之中央主管機關為行政院公平交易委員會 (90年試題) 3. 不動產經紀業之主管機關，在直轄市為直轄市政府的哪一單位？ (A)民政局 (B)工務局 (C)建設局 (D)地政處 (89年試題) 4. 不動產經紀業之主管機關在直轄市為下列哪一單位？ (A)工務局 (B)消費者服務中心 (C)民政局 (D)地政處 (88年試題)
解析
2. (A)：消費者保護法§6、(B)：不動產經紀業管理條例§3、(C)：公寓大廈管理條 例§2、(D)：公平交易法§9。 解答 1:A 2:B 3:D 4:D。
006
不動產經紀人
不動產說明書及相關契約書之應記載及不 得記載事項 蓄勢待發：建立輪廓的導讀說明 「不動產說明書應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售定型化契約書應記載及不 得記載事項」、「要約書定型化契約書應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「成屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」這六項規範與「不動產經紀業管理條例施行細則」 一樣，都是中央主管機關（內政部），所頒布的「行政命令」。 由於消費者保護法對於「定型化契約」有著較為嚴格的規定，而且消保法第11-1條第3 項規定：「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡 及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」 基於保護消費者，所以將不動產經紀業常用的契約書予以制式化的規範，並公布出來。 前述六種書面規定，雖然內容很多，但和「不動產經紀業管理條例施行細則」在考試時 的重要性類似，比「不動產經紀業管理條例」要低得多。 這六種書面的考點，多半以「數字」居多，針對申論的部分，以「應記載」與「不得記 載」 兩種來比，當然「不得記載」會重要的多，也曾經出現過。 而這些「不得記載」的規定均極為類似，因此只要加以整理一下，便能全部掌握。
一、不動產說明書應記載及不得記載事項 【內容】 內政部89年5月19日台內中地字第8979453號函訂定 內政部89年7月15日台內中地字第8912945號函修正 內政部91年3月19日台內中地字第0910083123號函修正 內政部101年9月1日內授中辦地字第1016651569號令修正壹第2點、第3點（101年10月1日實施）
▼ 壹、應記載事項 一、土地之應記載事項 (一) 土地標示及權利範圍：坐落、基地面積、權利範圍。 (二) 權利種類： 1. 所有權。 2. 他項權利。 (三) 所有權人及其住址。 (四) 目前管理與使用情況： 不動產經紀相關法規概要
057
▼ 參、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】重點節錄 ●契約審閱期間至少五日。 ●面積應以登記簿登載之面積為準。 ●貸款金額少於預定貸款金額，可歸責於賣房時，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息， 縮短償還期限為__年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。 ●貸款金額少於預定貸款金額可歸責於買方時，除經賣方同意分期給付其差額外，買方應於 接獲通知之日起__日（不得少於十個金融機構營業日）給付其差額，因可歸責於賣方之事 由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每 日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。 ●賣方違反契約，買方解約時，賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單 利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以 不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。 ●買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按 萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方 以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並 沒收已付價款充作違約金。 惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。
▼ 肆、不得記載事項 一、不得約定買方須繳回契約書。 二、不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。 三、不得約定廣告僅供參考。 四、不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等 類似名詞。 五、不得約定請求超過民法第二百零五條所定百分之二十年利率之利息。 六、不得約定拋棄審閱期間。 七、不得為其他違反強制或禁止規定之約定。
不動產經紀相關法規概要
091
狀元獨享－舉一反三，相關法條重要觀念 須注意第55條，有排除之規定。
鑑往知來
歷屆試題現學現做，讓您勝券在握
1. 依公寓大廈管理條例第7條之規定，下列有關公寓大廈之約定專用部分的敘述何者錯誤？ (A)社區內各巷道不得為約定專用 (B)公寓大廈本身所占之地面視情況得為約定專用 (C)有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分不得為約定專用 (D)公寓大廈屋頂之構造不得為約定專用 (99年選擇) 2. 公寓大廈內連通數個專有部分之走廊或樓梯，為何種形態？ (A)專有部分 (B)共用部分 (C)約定共同部分 (D)約定專用部分 (97年第一次選擇) 解答 1:B 2:B。
第8條 公寓大廈周圍上下變更之限制
★★★★★
Ⅰ 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其 變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定 辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄 市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決 議之限制。 Ⅱ 公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且 不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制 者，區分所有權人應予改善或回復原狀。 Ⅲ 住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從 者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內 回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其 費用由該住戶負擔。 ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) ＊這便是俗稱的「鐵窗條款」，為了維護整個社區的品質所制定。 ＊本條在102年新增訂了「防墜設施」的條款，是申論得當紅觀念，務必加強。
榜首練功房－本法條之【關鍵字】與【選擇題】必知考點 ● 一個月內回復原狀。 ● 法令並未禁止，而是須合法，區分所有權人會議決議，主管機關完成報備。 ● 「十二歲」以下兒童之住戶得設「防墜設施」。
爐火純青－本法條運用於【申論題】之命題方式 何謂「防墜設施」？其立法目的為何？「防墜設施」之製作有哪些條件？「防墜設施」是否 應受規約限制？「防墜設施」設置之後，是否有後續管理規定？
128
不動產經紀人
第48條 施行細則之法律授權
★
本法施行細則，由中央主管機關定之。 第49條 施行日期之規定
★
本法自公布後一年施行。 本法修正條文自公布日施行。 ▼ 公平交易法之罰則整理： 本法之處法有行政罰（主管機關），以及刑事罰（法院），由於有點複雜，我們重新歸 納： 一、行政罰（公平交易委員會，名稱為罰鍰） (一) 行政罰之大原則規定：【§41】 停止、改正、更正→罰鍰：5~2500萬。 未遵行，金額加倍：→罰鍰：10~5000萬。 (二)「多層次傳銷」違法之行政罰：【§42】 ＊變相吸金老鼠會： 解散、停業、歇業。 ＊違反「參加人之解除權」【§23-1第二項】、「參加人之終止權」【§23-2第 二項】、「參加人解約不賠」【§23-3】，罰鍰與一般規定相同：（初犯：罰 鍰：5~2500萬；續犯罰：10~5000萬）。 (三)「結合」 違法之行政罰：【§40】 1. 結合應申報未申報。 2. 未允許即結合。 3. 結合應履行附加條款。 ＊予以拆散【§13】，罰鍰10萬到5000萬。 結合應申報未申報：罰鍰5萬到50萬。 (四) 拒絕調查：【§43】 初犯：2~25萬 續犯：5~50萬 (五)「濫用獨占」、「聯合行為」處罰另一選項： 可依照上一會計年度銷售金額百分之十處罰。 二、刑事罰（法院進行，名稱為罰金） (一) 「濫用獨占」【§10】、「聯合行為」【§14】、「仿冒行為」【§20】…… 行政機關先處分或處罰，無效，移請法院：徒刑三年，一億元罰金。【公平 §35】 (二) 「變相傳銷」【§23】法院直接罰。【公平§35】 (三) 「聯合行為」符合窩裡反（自首、協助調查），可減免。【公平§35-1】 (四) 妨礙公平競爭六種行為【§19】之刑罰 ： 【公平§36】 行政機關先處分（停止、改正、更正，罰鍰）移請法院：二年徒刑，五千萬罰 金。 (五) 第二十二條：散布謠言中傷企業。【公平§37】 二年徒刑、五千萬罰金（告訴乃論）。
238
不動產經紀人
公平交易法 歷屆申論試題超強解析 鑑往知來
公平交易法 歷屆申論試題超強解析
一、鑑於不動產景氣不振，仲介公會為避免同業削價競爭，乃於理、監事會議決議，要求會員 收取仲介費用之標準，不得低於公會所訂之下限。試依公平交易法之相關規定，評析該 公會之前述會議決議是否適法。（25分）{請見公平交易法§1、§2、§7、§14、§41} （101年試題）
解析 【作答之前，超強審題破解秘訣】 本題目包含以下幾個子題： 一、仲介公會是否為公平交易法所管轄範圍之解析。 二、該仲介公會之決議屬於何種行為。 三、該仲介公會之決議是否適法。 【讓閱卷老師青睞的答題建議】 答：茲依公平交易法之規定，敘述如下： 公平交易法之立法目的，係為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促 進經濟之安定與繁榮而制定，合先敘明。 一、仲介公會是否為公平交易法所管轄範圍之解析。 (一)於公平交易法之立法目的之規定，可知本法針對事業有諸多之規範， 既然如此，公平交易法中，特別對「事業」之定義與涵蓋範圍有著明 確的規定，其內容如下： (1)公平交易法對「事業」的定義如下： 1. 公司。 2. 獨資或合夥之工商行號。 3. 同業公會。 4. 其他提供商品或服務從事交易之人或團體。 (二)由其定義可知本題之「仲介公會」亦為公平交易法之事業所涵蓋之範 圍。 二、該仲介公會之決議屬於何種行為之解析： (一)本題：仲介公會為避免同業削價競爭，乃於理、監事會議決議，要求 會員收取仲介費用之標準，不得低於公會所訂之下限之行為，分析如 下： (1)公平交易法對「聯合行為」之定義如下： 1. 本法所稱「聯合行為」，謂事業以契約、協議或其他方式之合 意，與有競爭關係之他事業共同決定商品或服務之價格，或限制 數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等，相互約束事 業活動之行為而言。 不動產經紀相關法規概要
239
2. 前項所稱聯合行為，以事業在同一產銷階段之水平聯合，足以影 響生產、商品交易或服務供需之市場功能者為限。 3. 所稱「其他方式之合意」，指契約、協議以外之意思聯絡，不問 有無法律拘束力，事實上可導致共同行為者。 4. 同業公會藉章程或會員大會、理、監事會議決議或其他方法所為 約束事業活動之行為，亦為第二項之水平聯合。 (二)由前述說明，即知該仲介公會之決定，已構成「聯合行為」。 三、該仲介公會之決議是否適法之解析： (一)公平交易法對聯合行為之限制與規範如下： (1)大原則：事業不得為聯合行為。 (2)有下列情形之一，而有益於整體經濟與公共利益，經申請中央主管 機關許可者，得為聯合行為： 1. 為降低成本、改良品質或增進效率，而統一商品規格或型式者。 2. 為提高技術、改良品質、降低成本或增進效率，而共同研究開發 商品或市場者。 3. 為促進事業合理經營，而分別作專業發展者。 4. 為確保或促進輸出，而專就國外市場之競爭予以約定者。 5. 為加強貿易效能，而就國外商品之輸入採取共同行為者。 6. 經濟不景氣期間，商品市場價格低於平均生產成本，致該行業之 事業，難以繼續維持或生產過剩，為有計畫適應需求而限制產銷 數量、設備或價格之共同行為者。 7. 為增進中小企業之經營效率，或加強其競爭能力所為之共同行為 者。 (二)綜上所述，該仲介公會之決定已構成「聯合行為」，與公平交易法之 立法目的違背，且該決定並未符合聯合行為之例外規定，亦無法經中 央主管機關許可，故違法禁止聯合行為之規定甚為明確。 (三)該仲介公會之聯合行為，其罰則如下： 公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其 行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以 下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼 續限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次連續處新 臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要 更正措施為止。 【解題關鍵‧輕鬆記憶】 ＊本題易淪為簡答題，故於作答時應予以抽絲剝繭，逐步分析，使全文之架構健全 完整。 【超強口訣‧金榜必我】 ＊聯合行為之例外情形：（一、同、發、出、入、產、能） 【一網打盡‧相關重點報您知】 ＊許多考生已將聯合行為之例外情形，背了起來，但在本題卻覺得難以置入，其實 這是應該回答的重要內容，關鍵在於全文的結構只要安排妥適，便能達成目的。 【特別提醒‧超級補帖‧搶分攻略】 ＊將罰則補充進來，成為超強之法律效果。
240
不動產經紀人