基本觀念 02
其他不動產估價理論與觀念 不動產市場的特性
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任何具備市場性的商品，均能夠依照實際的情形，給予學術上的統計與分析，這個觀念 會出現在選擇題，而大多是以何者為非的題型讓您判定，甚至未來的申論也會見到。 既然不動產也是一種商品，必然有其市場上的特性，為了讓您深入了解，我們逐項給予 解析： 1. 產品並無標準化 每筆土地都是唯一而不會完全相同，至於建物，依據不同的用途有能做各種不同的設 計，可以說是變化萬千。 2. 購買者與出售者不易預料 每個要銷售的不動產案例，我們僅能去推測大概是哪一類的需求者購買，而無法知道誰 會買，而且最後的推論也不一定正確。 至於哪個房子要賣，係由所有權人的意志決定，因此難以預料。 3. 競爭對手有限 由於銷售有其時間性，加上產品的差異性，因此縱然有競爭對手，在數量上仍舊不多。 4. 當地的供需條件 不動產具有地緣之關係，某些地區基於其特性，有吸引外地人來此購買的條件，而某些 不動產的交易，具有封閉的特性，只有在地人才會購買，此種特性，在一般商品極為少 見。 5. 市場很難完全透明 每個不動產的條件各不相同，尤其房屋在格局、設計、以及內部裝潢上，必須眼見為 憑，因此在價格的形成上，很難掌握其真正的原因。 6. 可以被人為干預 當某些有利條件形成時，藉由投資者的炒作，房價與地價便產生飆漲的效應；而在房市 過熱，價格如脫韁野馬，造成人民的痛苦時，政府可以透過種種手段，達到抑制的效 果。 7. 酬金非常高 不動產的交易金額極大，因此其酬金自然也相當可觀，以目前不動產經紀業管理條例之 規範，買賣雙方的報酬最高可得百分之六，現在的房子，超過千萬的比比皆是，總價 一千萬的房子成交，其酬金便高達六十萬，讓經紀業眉開眼笑。
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不動產經紀人
第二節 法人
+第一款 通則 法條切入，金榜捷徑 第25條 法人的成立前提……依法律規定
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「法人」非依本法或其他法律之規定，不得成立。 ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) 一般的公司即是「法人」。
榜首練功房－本法條之【關鍵字】與【選擇題】必知考點 須有法律之規定，才能成立「法人」。
第26條 法人的權利規定
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法人於法令限制內，有「享受權利」、「負擔義務」之能力。但專屬於「自然 人」之權利義務，不在此限。 ▼ 必勝基礎立磐石－(本法條之立法目的與法律效果) 「結婚」、「繼承」等事項，就是專屬於「自然人」之權利義務。
名師嫡傳密技－法條簡化，輕鬆理解，迅速記憶秘訣 既然「法人」於法令限制內，有「享受權利」、「負擔義務」之能力，因此，法人有「權利 能力」。
榜首練功房－本法條之【關鍵字】與【選擇題】必知考點 法人有「權利能力」。
鑑往知來
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1. 關於法人依其性質，不得享有下列何種權利？ (A)姓名權 (B)自由權 (C)專利權 (D)名譽權 (100年試題)
解析
1. 【一點就通‧精彩解析】 ＊「自由權」是自然人才有的權利。 ＊「姓名權」、「專利權」、「名譽權」自然人與法人都有。 解答 1:B。
民法概要
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名師嫡傳密技－法條簡化，輕鬆理解，迅速記憶秘訣 共有物分割之方法規定： 一、共有物分割之原則： 共有物之「分割」，依共有人「協議」之方法行之。 二、法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： (一)原物分配之方式： (1)以「原物」分配於各共有人。 (2)各共有人難以均受原物分配者，得將原物分配於部分共有人。 (二)變賣共有物之方式： (1)原物分配顯有困難時，得「變賣」共有物，以「價金分配」於各共有人 (2)以原物「部分分配」於各共有人，「部分變賣」，以價金分配於各共有人。 (三)未受分配者之處理： 原物為分配時，如共有人中有「未受分配」，或不能按其應有部分受分配者，得以 「金錢補償」之。 (四)「部分」仍「維持共有」之方式： 以「原物為分配」時，得就共有物之一「部分」仍「維持共有」。 (五)「合併分割」之處理方式： 「共有人相同」之數不動產，共有人得請求「合併分割」。 (六)相鄰數不動產之「合併分割」： (1)共有人部分相同之相鄰數不動產，經各不動產「應有部分過半數」共有人之同 意，得請求「合併分割」。 (2)法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。 (七)變賣共有物「優先承買」之規定： (1)買受人為共有人時，他共有人無「優先承買」之權。 (2)買受人非共有人時，「共有人」有依相同條件「優先承買」之權。 (3)有二人以上願優先承買者，以「抽籤」定之。
鑑往知來
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1. 關於共有之敘述，下列何者正確？ (A)土地共有人欲處分其應有部分時，其他共有人有先買權 (B)土地共有人欲處分其共有土地時，應得共有人全體之同意 (C)土地共有人欲出租共有土地於他人時，可以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同 意行之 (D)甲乙丙三人因繼承共有一只鶯歌鎮產花瓶，甲欲將花瓶出售於丁，則於成立買賣契約 時，應得乙丙之同意，該契約始得有效 (96一試題)
解析
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1. 民法(A)：物權編§824、土地法§34-1，(B)：物權編§819， (C)：土地法§34-1，(D)：物權編§828。 【一點就通‧精彩解析】 (A)正確：優先承買權係為減少共有人數的規定。【民法§824及土地法§34-1】 (B)錯誤：「優先承買權」與「他共有人同意」是不一樣的，請勿混淆。 【民法§819】 (C)錯誤：法條規定的是「處分」。【土地法§34-1】 (D)錯誤：公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同 共有人全體之同意。【民法§828】
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★ Ⅰ政府為達成本法目的，應實施下列措施，並應就與下列事項有關之法 規及其執行情形，定期檢討、協調、改進之： 一、維護商品或服務之品質與安全衛生。 二、防止商品或服務損害消費者之生命、身體、健康、財產或其他權 益。 三、確保商品或服務之標示，符合法令規定。 四、確保商品或服務之廣告，符合法令規定。 五、確保商品或服務之度量衡，符合法令規定。 六、促進商品或服務維持合理價格。 七、促進商品之合理包裝。 八、促進商品或服務之公平交易。 九、扶植、獎助消費者保護團體。 十、協調處理消費爭議。 十一、推行消費者教育。 十二、辦理消費者諮詢服務。 十三、其他依消費生活之發展所必要之消費者保護措施。 Ⅱ政府為達成前項之目的，應制定相關法律。 第3條 政府應進行之措施
▼ 掌握考點我必勝，金榜題名勇強登 選擇題會以「下列何者為非」的方式呈現，只要觀念建立，便不會被混淆。
資訊整合第一功，金榜強登做先鋒 申論題可以這樣命題：【政府為貫徹保護消費者，應實施那些措施】。
天機口訣我必勝，金榜題名勇強登 【品、損、標、廣、量、價、包、公、團、爭、交、諮、其】
歷屆試題接續做，最佳讀本勝券握 【 】 1. 政府為達成制定消費者保護法之目的，應就某些事項有關之法規及其執行情形，定期檢討、協調、改進 之，下列何者不屬之？ (A)維護商品或服務之品質與安全衛生 (B)防止商品或服務損害消費者之生命、身體、健康、財產或其他權益 (C)確保商品或服務之標示，符合法令規定 (D)促進事業品牌形象或商譽維護 100年試題 【 】 2. 政府為達到消費者保護法之目的，應實施下列措施，何者不包括？ (A)維護商品或服務之品質與安全衛生 (B)確保商品或服務之標示，符合法令規定 (C)提起消費爭議之官司訴訟 (D)確保商品或服務之度量衡，符合法令規定
97一試題 解答 1:D 2:C。
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第28條 消保團體之任務
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消費者保護團體之任務如下： 一、商品或服務價格之調查、比較、研究、發表。 二、商品或服務品質之調查、檢驗、研究、發表。 三、商品標示及其內容之調查、比較、研究、發表。 四、消費資訊之諮詢、介紹與報導。 五、消費者保護刊物之編印發行。 六、消費者意見之調查、分析、歸納。 七、接受消費者申訴，調解消費爭議。 八、處理消費爭議，提起消費訴訟。 九、建議政府採取適當之消費者保護立法或行政措施。 十、建議企業經營者採取適當之消費者保護措施。 十一、其他有關消費者權益之保護事項。 ▼ 立法目的建根本，法律效果定乾坤 消費事項全靠政府畢竟力量有限，有消保團體會更為落實，因此規範其任務。
掌握考點我必勝，金榜題名勇強登 因為項目眾多，會以「何者為非」的方式來命題。
天機口訣我必勝，金榜題名勇強登 【價、質、標、訊、刊、見、申、議、政、企、其】
歷屆試題接續做，最佳讀本勝券握 【 】 1. 下列何者非消費者保護團體之任務？ (A)消費者意見之調查、分析、歸納 (B)接受消費者申訴，調解消費爭議 (C)處理消費爭議，提起消費訴訟 (D)消費者保護計畫之研擬、修訂及執行成果檢討
95年試題 解答 1:D。
★ Ⅰ消費者保護團體為從事商品或服務檢驗，應設置與檢驗項目有關之檢 驗設備或委託設有與檢驗項目有關之檢驗設備之機關、團體檢驗之。 Ⅱ執行檢驗人員應製作檢驗紀錄，記載取樣、儲存樣本之方式與環境、 使用之檢驗設備、檢驗方法、經過及結果，提出於該消費者保護團 體。 Ⅲ消費者保護團體發表前項檢驗結果後，應公布其取樣、儲存樣本之方 式與環境、使用之檢驗設備、檢驗方法及經過，並通知相關企業經營 者。 Ⅳ消費者保護團體發表第二項檢驗結果有錯誤時，應主動對外更正，並 使相關企業經營者有澄清之機會。 第29條 消保團體檢驗之規定
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三、試依公寓大廈管理條例之規定，說明相鄰之區分所有權人間其相互 關係有哪些規定。 【必論法條建主體，好書襄助金榜題】： 答：茲依公寓大廈管理條例之規定，敘述如下： 一、依法使用專有部分之規定： 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分 所有權人共同利益之行為。 二、不得妨礙他住戶之規定： 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶 之安寧、安全及衛生。……
【精采法條做補充，高分在望勢如虹】： 除了【公寓大廈管理條例第6條、第12條、第769條】以外，請於申論內容中，加 上【公寓大廈管理條例第5條】的規定，更為完備，並獲得高分。
四、何謂「定型化契約」？又定型化契約之一般條款牴觸非一般條款之 約定者時，該一般條款及契約之效力各為何？試依消費者保護法之 規定，分述之。 【必論法條建主體，好書襄助金榜題】： 答：茲消費者保護法之規定，敘述如下： 一、「定型化契約」之意義如下： 所謂的「定型化契約」，係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約 內容之全部或一部而訂定之契約。 二、一般條款牴觸非一般條款之約定時其效力之規定如下： 所謂的「個別磋商條款」，係指契約當事人個別磋商而合意之契約……。
【精采法條做補充，高分在望勢如虹】： 除了【消費者保護法第2條、第15條】以外，請於申論內容中，加上【國家考試最 強的加分秘笈】的方法，更為完備，並獲得高分。 受限於篇幅，難以盡述，若想要獲得最強的高分申論作答內容，請參照【不動產經紀 人歷屆題庫完全攻略】，您將具備其他考生望塵莫及的得分功力。
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第 一 章 總 則
第 一 節 一般規定 ★
第1條 土地稅法涵蓋三種稅目
土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。
申論地政士101
▼ 立法目的建根本，掌握源頭定乾坤 土地稅法共規範的三種稅賦，其中的田賦已經停徵，因此可不予理會。 第2條 土地稅中央與地方機關之確定
★
Ⅰ本法之主管機關：在中央為財政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 (市)為縣 (市) 政府。 Ⅱ田賦實物經收機關為直轄市、縣 (市) 糧政主管機關。
第3條 地價稅及田賦之納稅義務人
★★★★
Ⅰ地價稅或田賦之納稅義務人如左： 一、土地所有權人。 二、設有典權土地，為典權人。 三、承領土地，為承領人。 四、承墾土地，為耕作權人。 Ⅱ前項第一款土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人 為納稅義務人；其為分別共有者，地價稅以共有人各按其應有部分為 納稅義務人；田賦以共有人所推舉之代表人為納稅義務人，未推舉代 表人者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人。 申論經紀人102；地政士94 ▼ 立法目的建根本，掌握源頭定乾坤 地價稅或田賦之納稅義務人，其中心觀念為【使用者付費】。
歷屆試題接續做，最佳讀本勝券握 【 】 1. 下列關於地價稅及土地增值稅納稅義務人之敘述，何者為是？ (A)設有典權土地，地價稅之納稅義務人為出典人 (B)贈與土地，土地增值稅之納稅義務人為贈與人 (C)土地為分別共有者，地價稅之納稅義務人為管理人 (D)土地買賣約定由買方負擔者，土地增值稅之納稅義務人為原所有權人。
103 試題
【 】 2. 依土地稅法規定，下列何者非為地價稅或田賦之納稅義務人？ (A)土地所有權人 (B)設有抵押權土地，為抵押權人 (C)共有人推舉之代表人 (D)各分別共有人
100 試題
【 】 3. 依土地稅法之規定，地價稅或田賦之納稅義務人，下列何者錯誤？ (A)設有典權土地，為出典人 (B)承領土地，為承領人 (C)承墾土地，為耕作權人 (D)土地所有權人
99 試題
【 】 4. 依土地稅法規定，分別共有之私有土地，其地價稅納稅義務人為何？ (A)管理人 (B)管理機關 (C)共有人推舉之代表人 (D)各分別共有人
98 試題
不動產經紀人
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Ⅵ區段徵收範圍勘選、計畫之擬定、核定、用地取得、拆遷補償、工程 施工、分配設計、地籍整理、權利清理、財務結算及區段徵收與都市 計畫配合等事項之實施辦法，由中央主管機關定之。 申論地政士97 ▼ 立法目的建根本，掌握源頭定乾坤 【區段徵收】是都市開發的重要方法，也是考試之重心，必須了解。
狀元獨享得觀念，奪冠好書掌機先 區段徵收四個字，看起來像「徵收」，實際上是【重劃】，最大的關鍵在於該區的人民也可 以選擇不領徵收費而改領回土地。
天機口訣我必勝，金榜題名勇強登 新開、舊更、農保建工住商、非開、農更、其。
歷屆試題接續做，最佳讀本勝券握 【 】 1. 依土地徵收條例之規定，下列何者得依法實施區段徵收？ (A)配合區域整體發展者 (B)促進農地再生產者 (C)非都市土地實施開發建設者 (D)配合原住民聚落更新者
104 試題
【 】 2. 依土地徵收條例之規定，在某些情形下得為區段徵收，下列何者不屬之？ (A)新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者 (B)都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者 (C)都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者 (D)都市土地閒置未開發利用而實施開發建設者
99 試題
【 】 3. 依土地徵收條例規定，下列各款情形，何者非屬得為區段徵收之適用者？ (A)新設都市地區實施開發建設者 (B)都市土地之工業區變更為住宅區者 (C)都市土地之住宅區變更為商業區者 (D)都市土地之農業區變更為建築用地者
99 試題
【 】 4. 下列哪一項原因徵收土地，政府得為區段徵收？ (A)新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者 (B)因交通事業之興辦 (C)因水利事業之興辦 (D)因政府機關及其他公共建築之需要
88 試題
解答 1:C 2:D 3:C 4:A。
★★ Ⅰ徵收土地時，其土地改良物應一併徵收。但有下列情形之一者，不在 此限： 一、土地改良物所有權人要求取回，並自公告期滿之日起十五日內自 行遷移。 二、墳墓及其他紀念物必須遷移。 三、建築改良物依法令規定不得建造。 四、農作改良物之種類或數量與正常種植情形不相當者，其不相當部 分。 五、其他法律另有規定。 第5條 土地改良物一併徵收之原則與例外
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【 】 2. 依都市計畫法第17條規定，都市計畫內屬於第一期優先發展之地區，應於細部計畫發布後，最多幾年內 應完成公共設施？ (A)一年內 (B)三年內 (C)五年內 (D)七年內 102 試題 解答 1:B 2:C。 第18條 主要計畫擬定後之程序
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主要計畫擬定後，應先送由該管政府或鄉、鎮、縣轄市都市計畫委員會審議。其依第十三條、第十四條規定由內政部或縣 （市）（局）政府訂定或擬定之計畫，應先分別徵求有關縣（市）（局）政府及鄉、鎮、縣轄市公所之意見，以供參考。 ▼ 立法目的建根本，掌握源頭定乾坤 主要計畫擬定後，必須給都市計畫委員會審議，這單位在縣政府或鄉、鎮、縣轄市都有設置。 第19條 審議前後之作業
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Ⅰ主要計畫擬定後，送該管政府都市計畫委員會審議前，應於各該直轄市、縣（市）（局）政府及鄉、鎮、縣轄市公所公開 展覽三十天及舉行說明會，並應將公開展覽及說明會之日期及地點登報周知；任何公民或團體得於公開展覽期間內，以書 面載明姓名或名稱及地址，向該管政府提出意見，由該管政府都市計畫委員會予以參考審議，連同審議結果及主要計畫一 併報請內政部核定之。 Ⅱ前項之審議，各級都市計畫委員會應於六十天內完成。但情形特殊者，其審議期限得予延長，延長以六十天為限。 Ⅲ該管政府都市計畫委員會審議修正，或經內政部指示修正者，免再公開展覽及舉行說明會。
榜首練功知考點，奪冠好書掌機先 ＊審議，各級都市計畫委員會應於【六十天】內完成。 ＊情形特殊者，其審議期限得予延長，延長以【六十天】為限。
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第20條 主要計畫之各核定機關
Ⅰ主要計畫應依左列規定分別層報核定之： 一、首都之主要計畫由內政部核定，轉報行政院備案。 二、直轄市、省會、市之主要計畫由內政部核定。 三、縣政府所在地及縣轄市之主要計畫由內政部核定。 四、鎮及鄉街之主要計畫由內政部核定。 五、特定區計畫由縣（市）（局）政府擬定者，由內政部核定；直轄 市政府擬定者，由內政部核定，轉報行政院備案；內政部訂定 者，報行政院備案。 Ⅱ主要計畫在區域計畫地區範圍內者，內政部在訂定或核定前，應先徵 詢各該區域計畫機構之意見。 Ⅲ第一項所定應報請備案之主要計畫，非經准予備案，不得發布實施。 但備案機關於文到後三十日內不為准否之指示者，視為准予備案。 榜首練功知考點，奪冠好書掌機先 備案機關【三十日】應決定准不准，若不決定，就是准。 總整理：大原則都是【內政部】核定，會動到「行政院」備查的只有三項： 1. 首都。 2. 特定區計畫由【直轄市】政府擬定的。 3. 特定區計畫由【內政部】訂定的。
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第一章
形成不動產價格十二項原則之專有名詞 專有名詞精彩解析 供需原則
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▼ 白話直解、輕鬆記憶 ＊若以買賣的角度來看，[供]就是[賣]，[需]就是[買]，幾乎任何的商品，其供需情形，都會 對於價格產生極大的影響。 (1) 需求小於供給：房子不搶手，買方觀望，價格自然發生下跌的現象。 (2) 需求大於供給：當大家都爭著要買房子，需求量大增，發生搶購，價格自然水漲船 高。
變動原則
★★
▼ 白話直解、輕鬆記憶 ＊不動產在搶手時，這個月的價格和下個月便迥然不同，嚴重的更有所謂的一日三市。 ＊以[比較法]估價的時候，我們必須對於[勘估標的]與[比較標的]之間，因為日期不同，而 做所謂的[價格日期調整]，正是這個原則的寫照。
替代原則
★★★★
▼ 白話直解、輕鬆記憶 ＊人類為了追求對自己有利的行為，對於所需要的東西，能夠有一種以上的選擇時，必定 會加以比較，而選取最合宜的標的，這便是替代的觀念。 (一) 現在居住的房子已經不夠住，我們換一間比較大的。 (二) 這棟一坪30萬，隔壁一坪25萬，我們買25萬的。 ＊在三大估價法中，都與替代原則有關。
最有效使用原則
★★★
▼ 白話直解、輕鬆記憶 指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法實質可能、正當合理、財務可行前提 下，得以獲致最高利益之使用。
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