單元十：非都市土地使用管制規則
第一章 總則 法條沿革： 1. 中華民國一百年五月二日內政部內授中辦地字第1000724370號令修正發布第35、35-1條條文及第6條之附表一。 2. 中華民國一百零一年五月十五日行政院院臺規字第1010131134號公告第9條第4項第4款所列屬「行政院文化建設委員 會」之權責事項，自一百零一年五月二十日起改由「文化部」管轄。 3. 中華民國一百零二年九月十九日內政部內授中辦地字第1026651596號令修正發布第9～11、13、14、17、21、22、 23、28、31、35、35-1、40、42-1、44、45、46、48、52-1條條文及第6條附表一、、第17條附表二、附表二之一、 第27條附表三、第28條附表四；增訂第22-2、23-1、30-1～30-3、44-2條條文；並刪除第38～39、44-1條條文。 4. 中華民國一百零三年十二月三十一日內政部內授中辦地字第1031303711號令修正發布第2、3、9、17、30-1～30-3、 43、49-1、52-1、56條條文及第6條條文之附表一、第27條條文之附表三；增訂第30-4、31-1、31-2條條文；並刪除第 44-2條條文。
＊ 非都市土地可以規劃的分區項目：【非都規則§2】 非都市土地得劃定為「特定農業」、「一般農業」、「工業」、「鄉村」、「森林」、 「山坡地保育」、「風景」、「國家公園」、「河川」、「海域」、「特定專用」等使用 分區。 ＊ 非都市土地可以編定的用地類別：【非都規則§3】 非都市土地依其使用分區之性質，編定為「甲種建築」、「乙種建築」、「丙種建築」、 「丁種建築」、「農牧」、「林業」、「養殖」、「鹽業」、「礦業」、「窯業」、「交 通」、「水利」、「遊憩」、「古蹟保存」、「生態保護」、「國土保安」、「殯葬」、 「海域」、「特定目的事業」等使用地。 ＊ 「國家公園區」內土地，不受非都市土地管制規則之管制。【非都規則§4】 ＊ 違反使用之管理及查處：【非都規則§5】 ●「編定後」，由縣（市）政府「管制」。由鄉鎮公所「檢查」。 ●「違反」土地使用管制，由縣（市）政府「處理」。 ● 縣（市）政府應成立「聯合取締小組」查處違反土地使用管制之案件。
土地法與相關稅法概要
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單元十二：特種貨物及勞務稅條例
第一章 總則 1. 中華民國一百年五月四日總統華總一義字第10000085291號令制定公布全文26條；施行日期，由行政院定之；中華民 國一百年五月十九日行政院院臺財字第1000025165號令定自一百年六月一日施行。 2. 中華民國一百零四年一月七日總統華總一義字第10300201431號令修正公布第2、5、26條條文；並自公布日施行。
公布日期：民國 100年 05月 04日 「特種貨物及勞務稅條例」就是一般民間所謂的「奢侈稅」考選部102年1月21日公告修正「專門職業及技術人員普通考 試不動產經紀人考試各應試專業科目命題大綱」時，正式將本條例納入命題範圍之中，所以是當紅的熱門命題所在。 而命題大鋼特別標註：「不動產部分」，因此其他動產之規定排除在外。
＊ 特種貨物及勞務稅應課徵之場合：【特種§1】 在中華民國境內「銷售」、「產製」及「進口」特種貨物或「銷售」特種勞務，均應依本 條例規定課徵特種貨物及勞務稅。
榜首練功房－本法條之「關鍵字」與「選擇題」必知考點 ● 我來分析哪些條件必須被課徵「特種貨物及勞務稅」： (一)在中華民國境內： 換句話說，在國外出售或外銷是沒有關係的。 (二)「銷售」特種貨物： 銷售才算，「贈與」並不涵蓋在內。 (三)「產製」及「進口」特種貨物： 生產、製造、進口，這都是相近的行為，生活上最常見的就是高價車（300萬）也變成 了特種貨物。
＊ 特種貨物以及勞務之項目規定：【特種§2】 一、「房屋、土地」：持有期間在「二年以內」之「房屋」及其「坐落基地」或依法得核 發「建造執照」之「都市土地」及「非都市土地之工業區土地」。 二、第五條為排外規定，不包括之。 ＊ 「銷售房屋」、「土地」、「特種勞務」之定義：【特種§3】 (一) 房屋、土地：銷售坐落在中華民國「境內之房屋、土地」。 (二) 「持有期間」之意義： 指完成移轉「登記之日」起至「銷售契約之日」止之期間。 ＊ 特種貨物及勞務稅之納稅義務人及課徵時點：【特種§4】 銷售土地及建物，納稅義務人為「原所有權人」，於「銷售時」課徵特種貨物及勞務稅。
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＊ 非屬特種貨物之項目（排外規定）：【特種§5】 有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物： (一) 一戶純自用之銷售： 所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有「一戶」房屋及其坐落基地，辦竣「戶籍」 登記「並有自住事實」且持有期間「無供營業」使用或「出租」者。 (二) 自用之換屋與非自願銷售： 符合「前款」規定之所有權人或其配偶「購買」房屋及其坐落基地，致共持有二戶房 地，自完成新房地移轉登記之日起算「一年內」「出售原房地」，或因「調職」、 「非自願離職」、或其他非自願性因素「出售新房地」，且出售後仍符合前款規定 者。 (三) 與各級政府之不動產交易： 銷售與各級「政府」或各級政府銷售者。 (四) 不課徵土地增值稅之交易： 經核准「不課徵」土地「增值稅」者。 (五) 公共設施保留地之移轉： 依都市計畫法指定之「公共設施保留地」尚未被徵收前「移轉」者。 (六) 繼承或遺贈取得之標的： 銷售因「繼承」或受「遺贈」取得者。 (七) 營業人建屋之銷售： 營業人「興建」房屋完成後「第一次」移轉者。 (八) 強制拍賣之銷售： 依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制「拍賣」者。 (九) 銀行法之強制銷售： 依「銀行法」第七十六條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。 (十) 拆除改建或合建銷售： 所有權人以其「自住房地」拆除改建或與營業人「合建」分屋「銷售」者。 (十一) 都市更新分配取得之銷售： 銷售依都市更新條例以權利變換方式實施更新後「之房屋」及其坐落基地者。 (十二) 確屬非短期投機經財政部核定者。
榜首練功房－本法條之「關鍵字」與「選擇題」必知考點 ● 自用住宅，一年內出售原房地。 ● 不課徵土地增值稅。 ● 公設地徵收前移轉。 ● 繼承或受遺贈取得。 ● 興建房屋完成後第一次移轉。
爐火純青－本法條運用於「申論題」之命題方式 房屋或土地取得二年內銷售而非屬特種貨物之情形有哪些？
金榜直達車－超強快速記憶口訣 自、換、政、增、共、繼、興、拍、銀、合、更 土地法與相關稅法概要
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單元一：不動產估價理論解析
一、形成不動產價格的12項原則 形成不動產價格的12項原則之(一)……「供需原則」 ＊ 需求小於供給：房子不搶手，買方觀望，價格自然發生下跌的現象。 ＊ 需求大於供給：當大家都爭著要買房子，需求量大增，發生搶購，價格自然水漲船高。
形成不動產價格的12項原則之(二)……「變動原則」 ＊ 不動產在搶手時，這個月的價格和下個月便迥然不同，嚴重的更有所謂的一日三市。 ＊ 以「比較法」估價的時候，我們必須對於「勘估標的」與「比較標的」之間，因為日期不 同，而做所謂的「價格日期調整」，正是這個原則的寫照。
▼ 曾出本理論之年分與題型統計 100年選擇 100年申論 97一選擇 96二選擇 94年申論
形成不動產價格的12項原則之(三)……「替代原則」 ＊ 人類為了追求對自己有利的行為，對於所需要的東西，能夠有一種以上的選擇時，必定會 加以比較，而選取最合宜的標的，這便是替代的觀念。 (一) 現在居住的房子已經不夠住，我們換一間比較大的。 (二) 這棟一坪30萬，隔壁一坪25萬，我們買25萬的。 ＊ 在三大估價法的原理中，都與替代原則有關。 ＊ 「替代原則」是站在買主的立場做分析的，相對的類似觀念，當站在賣方的立場來看的時 候，就變成了「競爭原則」。
▼ 曾出本理論之年分與題型統計 100年申論 100年選擇 98年選擇 97二選擇 96二選擇 95年申論 89年選擇
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單元二：不動產估價技術規則
第一章 總則 法條沿革：最近修法日期 1.中華民國九十年十月十七日內政部（90）台內地字第9077692號令訂定發布全文116條；並自發布日施行 2.中華民國九十五年六月十二日內政部台內地字第0950098790號令修正發布全文134條；並自發布日施行 3.中華民國一百零二年十二月二十日內政部台內地字第1020367113號令修正發布第6、12、13、15、16、22～28、31～ 33、38、41、43～46、61、67～73、77～79、81、86、87、95、114、119、124～126條條文及第八章章名；增訂第 40-1、101-1、118-1、122-1、126-1、126-2條條文；並刪除第96條條文
＊ 不動產的交易所形成的價格，在性質上共歸納四種： 「正常價格」、「限定價格」、「特定價格」、「特殊價格」。 ＊ 「正常價格」之法條定義：【估價規則§2】 指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫， 經適當市場行銷及「正常交易條件」形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。
▼ 曾出本法條之年分與題型統計： 101選擇2題 100選擇3題 97二申論 96二選擇 95年選擇 93年申論 89年選擇 88年選擇 ＊ 「限定價格」之法條定義：【估價規則§2】 指具有市場性之不動產，在下列「限定條件」之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者： (一) 以不動產所有權以外「其他權利」與所有權「合併」為目的。 (二) 以「不動產合併」為目的。 (三) 以「違反」經濟合理性之不動產「分割」為前提。
金榜直達車－超強快速記憶口訣 「限定價格」，就是「買主被限定」（就那麼幾位），而且買主會有較大利益，故多半與 「合併」或「分割」有關，所以價位可能會比較高。
▼ 曾出本法條之年分與題型統計： 101年選擇 100年選擇 97二申論 97一選擇 96二選擇 96二申論 96一選擇 88年選擇 ＊ 「特定價格」之法條定義：【估價規則§2】 指具有市場性之不動產，基於「特定條件」下形成之價值，並以貨幣金額表示者。
▼ 曾出本法條之年分與題型統計： 99年選擇 97二選擇 97二申論 97一選擇
不動產估價概要
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單元一：不動產經紀業管理條例 單元二：公寓大廈管理條例
新增修條文之申論潛力題 第8條 公寓大廈周圍上下變更之限制 Ⅰ 公寓大廈「周圍上下」、「外牆面」、「樓頂平臺」及不屬專有部分之防空 避難設備， 其變更「構造」、「顏色」、設置「廣告物」、「鐵鋁窗」或 其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分 所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者， 應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 Ⅱ 公寓大廈有「十二歲」以下兒童之住戶，外牆「開口部」或「陽臺」得設置 「不妨礙逃生」且「不突出」「外牆面」之「防墜設施」。防墜設施設置 後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。 Ⅲ 住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從 者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於「一個 月」內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原 狀，其費用由該住戶負擔。 ▼ 新增訂第二項 「防墜設施」之條件。
第27條 區分所有權人會議表決權之規範 Ⅰ 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權 應推由一人行使。 Ⅱ 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分 所有權占全部區分所有權「五分之一」以上者，或任一區分所有權人所有之 專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之「五分之一」以上者，其超過 部分不予計算。 Ⅲ 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託「配偶」、 「有行為能力」之「直系血親」、「其他區分所有權人」或「承租人」代理 出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權「五分之一」以上者， 或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數「五分之一」者，其超 過部分不予計算。 ▼ 新增訂第三項前半段 哪些人得接受委託出席區分所有權人會議。
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單元四：公平交易法
四、公平交易法 法條沿革：近期修法時間 1. 中華民國一百年十一月二十三日總統華總一義字第10000259771號令修正公布第21、41條條文；增訂第35-1條條文。 2. 中華民國一百零一年二月三日行政院院臺規字第1010122318號公告第9條第1、2項所列屬「行政院公平交易委員會」 之權責事項，自一百零一年二月六日起改由「公平交易委員會」管轄。 3. 中華民國一百零四年二月四日總統華總一義字第10400014311號令修正公布全文50條：除第10、11條條文自公布三十 日後施行外，自公布日施行。
＊ 公平交易法的立法目的：【公平§1】 97一選擇 【維護交易秩序】。 【保護消費者利益】。 【確保自由與公平競爭】。 【促進經濟安定與繁榮】。 將四大目的記起來，作為申論題之超強答題技巧。 ＊ 公平交易法對「事業」之定義：【公平§2】 95年選擇 88年申論 101年申論 一、「公司」。 二、獨資或合夥之工商「行號」。 三、其他提供商品或服務從事交易之人或團體。 ● 「視為事業」： 事業所組成之同業公會或其他依法設立、促進成員利益之團體，視為公平交易法所稱 事業。 ＊ 「交易相對人」之定義：【公平§3】 指與事業進行或成立交易之「供給者」或「需求者」。 ＊ 「競爭」之定義：【公平§4】 97一選擇 二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件，爭取交易機會行 為，稱為「競爭」。 ＊ 「相關市場」之定義：【公平§5】 97一選擇 事業就一定之商品或服務，從事競爭之區域或範圍，稱之。
不動產經紀相關法規概要
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單元一：不動產經紀業管理條例 單元四：公平交易法
公平交易法 歷屆申論試題超強解析 一、鑑於不動產景氣不振，仲介公會為避免同業削價競爭，乃於理、監事會議 決議，要求會員收取仲介費用之標準，不得低於公會所訂之下限。試依公 平交易法之相關規定，評析該公會之前述會議決議是否適法。（25分） ｛請見公平交易法§1、§2、§14、§15、§34、§38、§40｝（101年 試題） ▼ 作答之前，超強審題破解秘訣 ＊本題目包含以下幾個子題： 一、仲介公會是否為公平交易法所管轄範圍之解析。 二、該仲介公會之決議屬於何種行為。 三、該仲介公會之決議是否適法。
▼ 讓閱卷老師青睞的答題建議 答：茲依公平交易法之規定，敘述如下： 一、公平交易法立法目的之闡明： 公平交易法之立法目的，係為維護交易秩序與消費者利益，確保自由與公平競 爭，促進經濟之安定與繁榮而制定，合先敘明。 二、仲介公會是否為公平交易法所管轄範圍之解析： (一) 「事業」之定義與涵蓋範圍： (1) 公平交易法對「聯合行為」之定義如下： 於公平交易法之立法目的之規定，可知本法針對事業有諸多之規範，既 然如此，公平交易法中，特別對「事業」之定義與涵蓋範圍有著明確的 規定，其內容如下： (1) 公司。 (2) 獨資或合夥之工商行號。 (3) 其他提供商品或服務從事交易之人或團體。 (4) 事業所組成之同業公會或其他依法設立、促進成員利益之團體，視 為本法所稱事業。 (二) 「仲介公會」確受公平交易法所管轄： 由其定義可知本題之「仲介公會」亦為公平交易法之事業所涵蓋之範圍。 三、該仲介公會之決議屬於何種行為之解析： 因不動產景氣不振，仲介公會為避免同業削價競爭，乃於理、監事會議決議， 要求會員收取仲介費用之標準，不得低於公會所訂之下限，解析如下：
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單元一：民法總則編
第一章 法例 ＊ 法條適用順序……法條→習慣→法理【民法§1】 96一選擇 ＊ 從本條的規定，我們可以知道處理民事問題上的優先適用順序如下： (一) 法律有規定的，以法律為先。 (二) 法律沒有規定到，就以社會上普遍依循的共識習慣補充。 (三) 法律與習慣都沒有，就依照制定法律的原理來進行（例如公平、誠信、立法理由等 等）。 ＊ 書面文字生效……簽名……用印……指印之規定 【民法§3】 (一) 文書內容可代寫、印刷皆可。 (二) 要生效，當事人必須「親自簽名」。 96一選擇 (三) 「親自簽名」的替代方案： (1) 「印章」代替簽名，蓋章與簽名「效力相同」。 97二選擇 97一選擇 (2) 「指印」代簽名，需有「二人簽名證明」，才與簽名「效力相同」。 (3) 簽上各種「符號」，需有「二人簽名證明」，才與簽名「效力相同」。 ＊ 確定數量之準則→原意→文字→號碼之判斷 【民法§4】 ●「文字」與「號碼」有「不符合」時，以「原意」為主。 ● 不知「原意」，以「文字」為準。 ＊確定數量之準則……原意……最低額【民法§5】 ●「數量」前後不符時，以「原意」為主。 ● 不知「原意」以「最低額」為準，這是保護債務人（支付者）的規定。
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鑑往知來
103年不動產經紀相關法規概要試題及精彩解析
二、 按內政部為方便直轄市、縣（市）主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售（租 賃）不動產廣告案件，維護消費者權益，並促進不動產交易安全，經訂頒「不動產經紀業 廣告處理原則」，據以實施。試問何謂不動產經紀業廣告？又對於不動產廣告不實案件之 查核，其權責分工原則為何？（25分） {參照法條請見：消費者保護法第 23 條、公平交易法第 21 條、不動產經紀業廣告處理原則 第二點、第三點、不動產經紀業管理條例§21、§22}(103年試題)
解析 【作答之前，超強審題破解秘訣】 ＊本題包含以下幾項應申論之重點： 一、「不動產經紀業廣告」之意義： 二、對於不動產廣告不實案件之查核，其權責分工原則。 【讓閱卷老師青睞的答題建議】 答：茲依不動產經紀業管理條例、公平交易法與消費者保護法之規定，敘述如下： 一、母法之規範： (一)不動產經紀業管理條例之規範： (1) 廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。 (2) 廣告及銷售內容與事實不符者，經紀業應負損害賠償責任。 (3) 不動產廣告稿應由經紀業指派經紀人簽章。 (二)消費者保護法之規範： (1) 媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符，與企業經營者 負連帶責任。 (2) 損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。 (三)公平交易法之規範： (1) 事業不得在商品或其廣告上，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表 徵。 (2) 廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤 之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。 (3) 廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤 之虞，仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償責任。 (4) 廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而 仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任。 二、「不動產經紀業廣告」之意義： 指經紀業利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招 牌、牌坊、廣告圖冊、模型、樣品屋、布條、電腦、電話傳真、電子視 訊、電子語音、網際網路或其他方法，使不特定多數人知悉其宣傳內容之 傳播。 三、對於不動產廣告不實案件之查核，其權責分工原則如下： (一)經紀業所為不實廣告案件： (1) 由主管機關依不動產經紀業管理條例處理。
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