單元一
土地登記規則 地政士強登金榜寶典 蓄勢待發：建立輪廓的明師導讀說明 「土地登記規則」在法律的位階上是屬於「行政命令」，而非立法院所通過 的法律，其頒布只須有法律授權，並由中央主管機關內政部制定即可。 在地政士的命題範圍中，針對土地登記實務這一科，「土地登記規則」全部 條文都涵蓋於其中，而且與另外的「地籍測量實施規則」二者相較，由歷屆的試 題分析，「土地登記規則」所命題的比重來的較多，原因很簡單，因為本法令命 題委員較看的懂，而且題目較容易呈現。 由於本科是【土地登記實務】，對於一般非從事地政業務的考生而言，難免 有點吃力，因為真得要有足夠的實務經驗，才會輕鬆上手，因此在後續內容的解 析上強登老師會依據情形，融入實務上的觀念，讓您在理解時更為輕鬆，這也是 本書與坊間其他考試叢書極大的差異之處，畢竟其他多為學術界人士，雖懂得原 理原則，但與實務之間，仍然存在著極大的鴻溝。 所以您選購本書，是睿智的展現，不僅助您金榜題名，未來執業也預鋪了輕 鬆的道路，誠心地恭喜您，福氣啦！ 【法條沿革‧最近修法日期】 1. 中華民國一百年十二月十六日行政院院臺規字第1000109431號公告第27條第4款、第69條第1項第2款、第138條第1、 3項、第139條第1～3項、第140條、第141條第1、2項、第142條第1、2款所列屬「行政執行處」之權責事項，自一百 零一年一月一日起改由「行政執行分署」管轄。 2. 中華民國一百零二年八月二十二日內政部內授中辦地字第1026651551號令修正發布第27、40、42、69、78、79、 102、138～142、152條條文；增訂第78-1條條文；並自一百零二年八月三十日施行。 3. 中華民國一百零三年十二月二十五日內政部台內地字第 1031303704號令修正發布第 24-1、132、155-3 條條文；並自 一百零四年二月二日施行。
土地登記規則歷屆試題運用法條 統計占分圖 土地登記專業代理人 法條 91特 91一 91二 92 93 94一 94二 92
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單元一：土地登記規則
第一章 總則 第 1 條：土地登記規則之法源依據
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本規則依土地法第三十七條第二項規定訂定之。 ● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在 ＊土地登記規則是行政命令，要制定必須有法源依據才行，這便是所謂「法律 授權」的觀念。 補充：土地法第 37 條：土地登記之意義與相關法令制定機關 Ⅰ 土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。 Ⅱ 土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則， 由中央地政機關定之。
⊙ 勝券在握----本法條之特殊價值 ＊本條可作為土地登記規則相關題目之引言。
第 2 條：土地登記之意義
★★
土地登記，謂土地及建築改良物 (以下簡稱建物) 之所有權與他項權 利之登記。
● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在
＊本法條現階段並不容易單獨成為申論題的命題依據。
⊙ 勝券在握----本法條之特殊價值 ＊可作為土地登記規則相關題目之引言。
䩎 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊ 土地登記之實務議題： (一) 土地登記包含兩種不動產： (1) 土地。 (2) 建築改良物。 (二) 土地登記包含不動產兩種權利： (1)「所有權」之登記。 (2)「他項權利」之登記。
■ 神機妙算----本法條運用於命題方式：解釋名詞、簡答合併題 ＊土地登記之意義為何？ 004
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＊因此案件完成登記之後便成為強而有力的資料，基於某種需求，當然可以申 請調閱案件資料，不過為了避免泛濫，申請人的資格也要適當的限制才行。
䩎 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊得申請「登記申請書」及其「附件」之閱覽、抄寫、複印或攝影之人： (一) 原申請案之「申請人」。 (二) 原申請案之「代理人」。 (三) 登記「名義人」。 (四) 「利害關係人」，但應提出證明文件。
● 神機妙算----本法條運用於命題方式：申論題、簡答合併題 ＊哪些人得申請「登記申請書」及其「附件」之閱覽、抄寫、複印或攝影？
● 爐火純青----可搭配共同出題之法條 ＊土地登記規則第24-1條【申請提供土地登記及地價資料之資格】。
鑑往知來----本法條曾運用於歷屆試題之年分與命題內容 102年地政士普通考試 第一題：公示原則為我國土地登記制度特點之一，惟個人資料亦應適度予以 保護，請闡述目前地政機關對地籍資料公開之規定內容。（25 分） 本題解答可引用之法條：土地登記規則第24條、第24-1條。土地法第43條。 民法第759-1條。
第 24-1 條 ：申請提供土地登記及地價資料之資格
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Ⅰ 申請提供土地登記及地價資料，其資料分類及內容如下： 一、第一類：顯示登記名義人全部登記資料。 二、第二類：隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統 一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令 規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一 編號，不在此限。 三、第三類：隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。 Ⅱ 前項第二款資料，得依登記名義人之請求，隱匿部分住址資 料。但為權利人之管理人及非自然人，不適用之。 Ⅲ 登記名義人或其他依法令得申請者，得申請第一項第一款資 料；任何人得申請第一項第二款資料；登記名義人、具有法律 上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得申請第一 項第三款資料。 Ⅳ 土地登記及地價資料之申請提供，委託代理人為之者，準用第 三十七條第一項規定。
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● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在 ＊前一條所規範的是「登記完成的資料」，本條是「謄本」，二者在性質上有 極大的差異，因此申請資格當然也不同。 ＊登記簿謄本原則上是公開的，因為這是調查產權最為重要的依據，但為了保 護個人資料，因此加以分類。 ＊本條原於103年2月27日修訂，並自103年9月15日施行新規定，但因造成相 關行業執行業務以及確認產權的困擾，故又回復原規定；但又於103年12月 25日再次修正發布新規定，並自104年2月2日施行。 補充：土地登記規則第37條：代理人或複代理人之要式性規定 Ⅰ 土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書；其委託複代理人者，並應出 具委託複代理人之委託書。但登記申請書已載明委託關係者，不在此限。 Ⅱ 前項代理人或複代理人，代理申請登記時，除法律另有規定外，應親自到場，並由 登記機關核對其身分。
䩎 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊ 土地登記及地價資料之分類及申請資格： 一、第一類謄本之資料與申請人限制： (一) 第一類謄本之資料內容： 顯示登記名義人全部登記資料。 (二) 得申請第一類謄本之人： (1)「登記名義人」。 (2)「代理人」。 (3)「依法令」得申請之人。 二、第二類謄本之資料與申請人限制： (一)第二類謄本之資料內容： (1) 所隱匿之項目： 1. 登記名義人之「出生日期」。 2. 登記名義人之「部分姓名」。 3. 登記名義人之「部分統一編號」。 4. 債務人及債務額比例。 5. 設定義務人。 6. 其他依法令規定需隱匿之資料。 (2) 例外不隱匿之情形： 「限制登記」、「非自然人」之姓名及統一編號，不在此限。 (3) 登記名義人請求之隱匿： 1. 得隱匿「部分住址」資料。 2. 但為權利人之管理人及非自然人，不適用之。 (二) 得申請第二類謄本之人： 任何人均得申請。 三、第三類謄本之資料與申請人限制： (一) 第三類謄本之資料內容： 隱匿登記名義人之「統一編號」、「出生日期」之資料。 土地登記實務
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地籍測量實施規則 地政士強登金榜寶典 蓄勢待發：建立輪廓的明師導讀說明 「地籍測量實施規則」在法律的位階上是屬於「行政命令」，而非立法院所 通過的法律，其頒布只須有法律授權，並由中央主管機關內政部制定即可。 在地政士的命題範圍中，針對土地登記實務這一科，「地籍測量實施規則」 並非全部法規內容都包括在內，而是只針對於第三編的【土地複丈】以及第四編 的【建築改良物測量】。 畢竟前面兩編都是測量上極為專業的東西，主要係針對地政事務所測量員的 實務運作予以規範，若沒學過，要懂真的很難。 對於我們考生而言，要了解命題範圍的這兩編也不太容易，縱使是土地管理 相關科系的大學畢業生也一樣，因為要看得懂，還真得要有足夠的實務經驗，才 會輕鬆上手，強登老師躬逢其盛，除擁有地政士執照外，也已執業二十年，所以 配合實務的角度做說明與解析，不僅變得淺顯易懂，而且在您考上之後，成為地 政士，在業務的運作也因為建立了輪廓而輕鬆上手。 換句話說，本書不僅是您金榜題名的超強讀本，也是您未來執業的指導工具 書，誠心恭喜您，真的物超所值，太划算了。 【法條沿革‧最近修法日期】 1. 中華民國一百年四月十五日內政部台內地字第1000071210號令修正發布第4、6、10、13、15、46、48、49、51、 56～58、60、61、63、64、69、75、83、86、90、93、98、107、109、113、121、127、128、134、135、138、 139、141、143～145、157、158、165、166、185、189、198、204、205、207、211、224、231、231-1、236、 244、257、259、263、264、283、284、290條條文及第1章章名；增訂第9-1、10-1、13-1、13-2、231-2條條文；並 刪除第5、11、12、14、16～45、164條條文及第1章第1～6節節名。 2. 中華民國一百零二年八月二十八日內政部台內地字第1020287818號令修正發布第60、92、101、153、240、269、283 條條文；並增訂第282-1～282-3條條文。
第 四 編 建築改良物測量
第一章 通則 蓄勢待發：建立輪廓的明師導讀說明 「建築改良物測量」之規定，對於地政士而言，係為一項重要之業務尤其 是「建物所有權第一次登記」（又稱為保存登記），也就是當房子蓋好之後，辦 理建物權狀的手續，先經過測量，有了測量成果圖之後，便能進行登記而完成作 業。 由於戶數可能很多，對於地政士而言，實在是超級的大補業務，甚至有某些 地政士就專門辦理此項業務，也是光鮮亮麗，幸福快樂。 ＊現在，我們就透過法條的規定，掌握其相關的規定。
第 258 條：建物測量所涵蓋之項目規定
★
建築改良物（以下簡稱建物）測量，包括建物第一次測量及建物複 丈。 ● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在 ＊本法條看起來簡單，卻是基本觀念，運用之妙，存乎一心。
⊙ 勝券在握----本法條之特殊價值 ＊本法條可運用做為答題之引言。
䅂 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊建築改良物測量，包括二種： (一)「建物第一次測量」。 (二)「建物複丈」。
■ 神機妙算----本法條運用於命題方式：簡答合併題 ＊建築改良物測量，包含哪些？
∮ 爐火純青----可搭配共同出題之法條 ＊地籍測量實施規則第259條【新建之建物得否申請測量之規定】。 ＊地籍測量實施規則第260條【建物得申請複丈之原因】。 ＊地籍測量實施規則第261條【建物測量之申請人規定】。 ＊地籍測量實施規則第288條【已登記之建物申辦分割之條件】。 ＊地籍測量實施規則第290條【辦理建物合併之條件之處理方式】。 ＊地籍測量實施規則第291條【辦理建物合併之條件】。 ＊地籍測量實施規則第292條【建物申請複丈之檢附文件規定】。 232
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第＊地籍測量實施規則第293條【增建建物其建物複丈之申請規定】。 三 編 土地複丈
＊地籍測量實施規則第294條【改建建物其建物複丈之申請規定】。 ＊地籍測量實施規則第295條【原有標示變更之建物複丈規定】。 ＊地籍測量實施規則第296條【改建、增建、分割或合併之申請複丈，其完成 後之作業規定】。 ＊土地登記規則第79條【建物所有權第一次登記之申請，應檢附之文件規 定】。
鑑往知來----本法條曾運用於歷屆試題之年分與命題內容 94(第一次)土地登記專業代理人檢覆考試 第一題：建物第一次測量與建物複丈有何不同？實施建築管理前建造之建 物，申請建物第一次測量時，應檢附那些文件？（25分） 本題解答可引用之法條：地籍測量實施規則第258條、第259條、第260條。 土地登記規則第79條。
95地政士普通考試 第三題：依地籍測量實施規則之規定，辦理建物複丈的原因有那些？試列舉 並說明之。（25分） 本題解答可引用之法條：地籍測量實施規則第258條、第260條、第261條、 第288條、第290條、第291條、第292條、第293條、第294條、第295條、 第296條。
第 259 條：新建之建物得否申請測量之規定
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新建之建物得申請建物第一次測量。但有下列情形之一者，不得申 請測量： 一、依法令應請領使用執照之建物，無使用執照者。 二、實施建築管理前建造完成無使用執照之建物，無土地登記規則 第七十九條第三項所規定之文件者。 ● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在 ＊由於本條開宗明義規定：【新建之建物得申請建物第一次測量】，換言 之，不申請也可以，也就是我國的建物不像土地採「強制登記」，而是 「任意登記」。 ＊「使用執照」是確定建物可以合法使用的關鍵，既然第一款無使用執照， 當然不合法。 ＊但實施建築管理前建造的房子不能認定其違法，因此土地登記規則第79條 規定了許多證明的文件。
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補充： 土地登記規則第79條： 建物所有權第一次登記之申請，應檢附之文件規定 Ⅰ 申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建 物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件： 一、 區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及 基地權利應有部分之分配文件。 二、 區 分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置 者，應檢具全體起造人之分配文件。 三、 區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專 有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證 明。 四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。 Ⅱ 前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部 分之文件。 Ⅲ 實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、 市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一： 一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。 二、門牌編釘證明。 三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 四、繳納水費憑證。 五、繳納電費憑證。 六、未實施建築管理地區建物完工證明書。 七、 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。 八、其他足資證明之文件。 Ⅳ 前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄 市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成 專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證 明。 Ⅴ 第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。
䅂 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊新建之建物得否申請測量之規定： (一) 原則性規定： 新建之建物得申請「建物第一次測量」。 (二) 不得申請測量之情形： (1) 依法令應請領使用執照之建物，無使用執照者。 (2) 實施建築管理前建造完成無使用執照之建物，未能提出法定文件。
■ 神機妙算----本法條運用於命題方式：申論題、簡答合併題 ＊哪些情形不得申請建物第一次測量？ ＊我國的建物採「任意登記制」，在地籍測量實施規則中，如何規定？
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105年地政士國家考試 土地登記實務 超強答題與精采解析 一、土地登記應登記之範圍，有關法律關係所包括之法律行為與法 律事實，其內容為何？並請舉例說明之。（25分） 【以超強答題技巧與核心內容，讓閱卷老師青睞的作答建議】： 答：茲依民法、土地法以及土地登記規則之規定，說明如下： 所謂的「土地登記」，係指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記， 合先敘明。 一、土地登記有關法律行為之內容： (一)「法律行為」之說明： 所謂的「法律行為」係指行為人以意思表示進行，且欲發生私法上 效果之行為。 (二)「法律行為」登記之必要性： (1) 登記生效之規範： 民法規定：不動產物權，依法律行為而「取得」、「設定」、 「喪失」及「變更」者，非經「登記」，不生效力。 (2) 登記之要式性： 登記行為，應以「書面」為之。 二、法律行為有關之土地登記之舉例如下： (一)買賣所有權移轉登記。 (二)贈與所有權移轉登記。 (三)抵押權設定登記。 (四)抵押權讓與登記。 (五)土地權利信託登記。 三、土地登記有關法律事實之內容： (一)「法律事實」之說明： 所謂的「法律事實」，就是依據法律所規定的內容、能夠造成當事 人法律關係的產生、變更以及消滅的現象。 (二)「法律事實」登記之必要性： (1)民法之規定： 因「繼承」、「強制執行」、「徵收」、「法院之判決」或其 他非因法律行為，於「登記前」已「取得」不動產物權者，應 經「登記」，始得「處分」其物權。
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(2)登記之說明： 換言之，「繼承」、「強制執行」、「徵收」、「法院之判 決」雖在登記之前，已「取得」不動產物權，仍須完成「登 記」行為，方得「處分」其物權。 四、法律事實有關之土地登記之舉例如下： (一)繼承之所有權移轉登記。 (二)拍賣之所有權移轉登記。 (三)建物所有權第一次登記。 (四)書狀補給登記。 (五)姓名更正登記。 五、土地登記之絕對效力補充說明： 土地法規定：依本法所為之登記，有絕對效力。
【引經據典，法條尋根】： 土地登記規則第2條：土地登記之意義。 土地法第43條：土地登記的絕對效力。 民法第758條 : 設權登記-登記生效要件。 民法第759條：宣誓登記-登記處分要件主義。
二、政府因實施土地重劃，而公告禁止之事項，登記機關應如何處 理？又辦理權利變更登記時應如何處理？請依土地登記規則之 規定說明之。（25分） 【以超強答題技巧與核心內容，讓閱卷老師青睞的作答建議】： 答：土地登記規則之規定，政府機關實施土地重劃時，得囑託登記機關登記之， 合先敘明。 一、政府因實施土地重劃，而公告禁止之事項，登記機關之處理方式如下： (一)發生之原因： (1)政府實施「土地重劃」。 (2)政府實施「區段徵收」。 (3)依其他法律規定。 (二)對土地公告禁止事項： 公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔。 (三)禁止期間內登記機關之因應原則： 登記機關應於禁止期間內，停止受理該地區有關登記案件之申請。 (四)禁止期間內登記機關得受理之例外： 於登記前已取得不動產物權而申請登記者，不在此限： (1)繼承。 (2)強制執行。 (3)徵收。 (4)法院判決確定。 (5)其他非因法律之行為。 土地登記實務 305