單元一
土地法 地政士強登金榜寶典 蓄勢待發：建立輪廓的明師導讀說明 土地法是規範土地的基本法，由於土地相關事務繁多，因此在土地法之後另 外公布了各種相關的特別法，以符合實際上的需要。 雖然特別法優於普通法，然而並不影響土地法崇高之地位，這從各種考試 中，土地法出現的機率永遠居高不下，即可見其端倪。 在我們地政士的國家考試也一樣，土地法的題目不少，因此我們多用一些心 思在本法上，絕對值得。 土地法總共五編，內容如下： 第一編 總則
第二編 地籍
第四編 土地稅
第五編 土地徵收
第三編 土地使用
由於第四編的「土地稅」已經另外制定了【土地稅法】；而第五編的「土地 徵收」也三讀通過【土地徵收條例】，基於特別法優先適用的原則，遇到規定不 同的狀況時，應以【土地稅法】和【土地徵收條例】優先適用。 此外土地法有少數的帝王條款，務必了解，這是命題委員的最愛，掌握了 之後，基本分數業已具備，而無後顧之憂，加上土地法的條文十分明確而易於了 解，因此準備起來輕鬆愉快。 【法條沿革‧最近修法日期】 1.中華民國一百年六月十五日總統華總一義字第10000122981號令修正公布第34-1、172條條文；刪除第8、34、175條條 文。 2.中華民國一百零一年十二月二十五日行政院院臺規揆字第1010154558號公告第17條第2項、第73-1條第2項、第5項所列屬 財政部「國有財產局」之權責事項，自一百零二年一月一日起改由財政部「國有財產署」管轄。
第 一 編 總則
第 三 章 地權限制 第 14 條： 依法不得私有之土地
★★★★★
Ⅰ 左列土地不得為私有： 一、「海岸」一定限度內之土地。 二、「天然」形成之「湖澤」而為公共需用者，及其沿岸一定 限度內之土地。 三、可「通運」之「水道」及其沿岸一定限度內之土地。 四、城鎮區域內「水道湖澤」及其沿岸一定限度內之土地。 五、公共交通「道路」。 六、「礦泉」地。 七、「瀑布」地。 八、公共需用之「水源地」。 九、名勝「古蹟」。 十、「其他」法律禁止私有之土地。 Ⅱ 前項土地已成為私有者，得依法「徵收」之。 Ⅲ 第一項第九款名勝古蹟，如日據時期原屬私有，臺灣光復後登 記為公有，依法得贈與移轉為私有者，不在此限。 ● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在 ＊所謂「不得私有」，換言之，就是一定要成為公有。 ＊這是一條廣受出題老師青睞的題目，一段時間就會出現一次，超補的送分 題，非背不可。 ＊這些土地都與國計民生有關。
※ 狀元獨享----本法條之記憶口訣 ＊【海天可城道、礦瀑公名其】
■ 神機妙算----本法條運用於命題方式：申論題 ＊依法不得私有之土地有哪些？其立法目的為何？ ＊依法不得私有之土地，若已成為私有，如何處理？
鑑往知來----本法條曾運用於歷屆試題之年分與命題內容 103年地政士國家考試 一、依土地法第1編第3章地權限制之規定，某些土地不得為私有，茲請問該 等土地如已成為私有者，權責機關應如何處理？又此項規定之立法本旨 為何？試就有關規定分別說明之。（25分） 本題解答可引用之法條：土地法第14條、第15條。憲法第15條、第143條 。
土地法規
009
ë 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊ 土地增值稅的納稅義務人： (一) 土地為「有償移轉」時： 納稅義務人為「原所有權」人。 (二) 土地為「無償移轉」 時： 納稅義務人為「取得所有權」之人。 (三) 土地設定「典權」時： 納稅義務人為「出典人」。 ＊「有償移轉」與「無償移轉」之意義： (一) 有償移轉： 指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉。 (二) 無償移轉： 指遺贈及贈與等方式之移轉。
■ 神機妙算----本法條運用於命題方式：解釋名詞、申論題、簡答合併題 ＊土地增值稅的納稅義務人如何規定？ ＊「有償移轉」與「無償移轉」之意義，試說明之？
第 37-1 條： 信託關係增值稅之納稅義務人
★★
Ⅰ 受託人就受託土地，於信託關係存續中，「有償移轉」所有 權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土 地時，以「受託人」為納稅義務人，課徵土地增值稅。 Ⅱ 以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人 以外之歸屬權利人時，以該「歸屬權利人」為納稅義務人，課 徵土地增值稅。 ● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在 ＊本規定與土地稅法第5-2條之規定完全相同。 補充：信託法第35條（第1項）：受託人對信託財產之取得限制 Ⅰ 受託人除有左列各款情形之一外，不得將信託財產轉為自有財產，或於該信託財 產上設定或取得權利： 一、經受益人書面同意，並依市價取得者。 二、由集中市場競價取得者。 三、有不得已事由經法院許可者。 補充：土地稅法第5-2條：信託土地增值稅之納稅義務人 Ⅰ 受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法 第三十五條第一項規定轉為其自有土地時，以「受託人為納稅義務人」，課徵土 地增值稅。 Ⅱ 以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人 時，以「該歸屬權利人」為納稅義務人，課徵土地增值稅。 土地法規
139
● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在 ＊「重購退稅」，是人民一大權益，除了換屋時並未享受增值利益的緣故之 外，也鼓勵賣掉小的，改換大的，讓較無資力者有機會購屋。 ＊因為賣掉房子時，表面上雖擁有增值利益，但換屋時，要購買的房子還是 變貴，等同沒有享受增值利益，所以才會規定可以申請退還增值稅的機 制。 ＊本法條之規定系為「重購退稅」之前身，於土地稅法第35條有更詳盡之條 文，且土地稅法優先適用。 補充：土地稅法第35條：土地增值稅重購退稅之規定 （104年7月1日修正公布） Ⅰ 土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，【二年內重購】土地合於 下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之 餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購 土地地價之數額： 一、自用住宅用地出售後，另行購買【都市土地未超過三公畝】部分或【非都市 土地未超過七公畝】部分仍作自用住宅用地者。 二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購 地設廠者。 三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。 Ⅱ 前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起【二年內】，始 行出售土地者，準用之。 Ⅲ 第一項第一款及第二項規定，於土地「出售前一年內」，曾供「營業」使用或 「出租」者，不適用之。
※ 狀元獨享----本法條之記憶口訣 ＊重購退稅在計算時，「新購土地的價格」沒有問題，不過卻常有人誤算了 原來的基礎價，以為是「原來舊有土地的地價」，導致算錯。 ＊其實原來的基礎價是「原來舊有土地的地價，減去土地增值稅後之餘 額」，也就是「剩下的錢」。
ë 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊ 土地增值稅重購退稅之規定： (一) 發生之原因： 所有權人出售土地或土地被徵收。 二 重購之時間限制： ( ) (1) 自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購。 (2) 土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始 行出售土地或土地始被徵收者，準用之。 三 土地地價之限制： ( ) 其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值 稅後之餘額。 土地法規
153
土地徵收條例歷屆試題運用法條 統計占分圖 土地登記專業代理人 法條 91特91一91二 92
地政士
93 94一94二 92
93
●
●
94
95
96
97
98
1
99 100 101 102 103 104 10５ ●
3
●
3-1
●
3-2
●
● ●
●
● ●
5
●
8 9
●
●
●
●
●
●
●
10
●
11
●
18
●
18-1
●
20
●
21
●
23
●
24
●
30
●
●
31
●
32
●
33
●
34
●
●
●
●
●
●
35
●
37
●
38
●
39
●
●
●
●
40
●
41
●
42
●
43
●
●
44
●
●
45 ●
●
49
●
50
● ●
51
●
58
250
●
●
46
59
●
● ●
地政士強登金榜寶典
ë 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊ 區段徵收範圍內規劃配設農業專用區之規定： (一) 農業專用區之取得者： 供原土地所有權人取得。 (二) 農業專用區之配售： 以其已領之現金地價補償費數額，申請折算配售土地。 (三) 農業專用區之用途： 作為農業耕作使用。 (四) 農業專用區規劃應遵行事項之制定： 由各級主管機關定之。
■ 神機妙算----本法條運用於命題方式：簡答合併題 ＊區段徵收範圍內規劃配設農業專用區之相關規定為何？ ＊農業專用區之取得者為何？ ＊農業專用區之配售方式為何？ ＊農業專用區之用途如何規定？ ＊農業專用區規劃應遵行事項由何者制定？
第 44 條：區段徵收後土地之處理
★★★★
Ⅰ區段徵收範圍內土地，經規劃整理後，除依第四十三條規定配回 原管理機關及第四十三條之一規定配售外，其處理方式如下： 一、「抵價地」發交被徵收土地所有權人「領回」。其應領回 抵價地之面積，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應 領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領 之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。 二、「道路」、「溝渠」、「公園」、「綠地」、「兒童遊樂 場」、「廣場」、「停車場」、「體育場」所及「國民學 校」用地，「無償」登記為當地直轄市有、縣（市）有或 鄉（鎮、市）有。 三、前款以外之公共設施用地，得由主管機關依財務計畫需 要，於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供 公營事業機構使用。 四、國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地 得以讓售。 五、其餘「可供建築土地」，得予「標售」、「標租」或設定 「地上權」。 Ⅱ 依前項第一款規定領回面積不足最小建築單位面積者，應於規 定期間內提出申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市 或縣（市）主管機關應於規定期間屆滿之日起「三十日內」， 按原徵收地價補償費發給現金補償。
304
地政士強登金榜寶典
Ⅲ 第一項第二款以外之公共設施用地，如該事業得許民營者，其 用地應依第一項第五款之規定辦理。 Ⅳ 依第一項第三款至第五款撥用或讓售地價及標售底價，以開發 總費用為基準，按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公 共設施及預期發展等條件之優劣估定之。 Ⅴ 依第一項第五款標租或設定「地上權」時，其期限不得逾 「九十九年」。 Ⅵ 第一項第五款土地之標售、標租及設定地上權辦法，由各級主 管機關定之。 ● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在 ＊區段徵收後的土地處理當然是最大利益所在，務必明文規定其處理方式。 土地徵收條例第43條之內容為【徵收範圍內公有土地之處理】。 土地徵收條例第43-1條之內容為【農業專用區之規劃配設】。 土地徵收條例第30條之內容為【徵收土地之地價補償原則規定】。
※ 狀元獨享----本法條之記憶口訣 ＊九種公共設施用地：「道路」、「溝渠」、「公園」、「綠地」、「兒童 遊樂場」、「廣場」、「停車場」、「體育場」、「國民學校用地」。 【道溝公綠兒、廣庭體學】 ＊標租或設定「地上權」時，其期限不得逾「九十九年」。
ë 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊ 區段徵收後土地之處理方式規定： (一) 特別土地例外處理： (1) 農業專用區之配售。 (2) 公有土地配回。 (二) 其餘土地處理方式如下： (1)「抵價地」之處理方式： 發交被徵收土地所有權人「領回」。 (2) 九種公共設施用地之處理： 1. 項目：「道路」、「溝渠」、「公園」、「綠地」、「兒童遊樂 場」、「廣場」、「停車場」、「體育場」所及「國民學校」用 地。 2. 處理方式：「無償」登記為當地直轄市有、縣（市）有或鄉 （鎮、市）有。 (3) 其餘之公共設施用地： 1. 得於徵收計畫書載明有償或無償，撥供需地機關。 2. 讓售供公營事業機構使用。 (4)「國民住宅用地」、「安置原住戶」或「行政院專案核准土地」： 得以讓售。 (5) 其餘「可供建築土地」之處理： 得予「標售」、「標租」或設定「地上權」。 土地法規
305
第 44 條：地政士違反本法之懲戒處分規定
★★★★
地政士違反本法規定者，依下列規定懲戒之： 一、違反第九條第二項、第十二條第一項、第十三條、第十四條、 第十五條第一項、第十七條、第二十三條至第二十五條或第 二十九條第三項規定者，應予「警告」或「申誡」，並限期命 其改正；屆期仍未改正者，得繼續限期命其改正，並按次連續 予以警告或申誡至「改正」為止。 二、違反第十二條第二項、第十八條、第二十七條第三款、第四 款、第二十八條規定、違背地政士「倫理規範」或違反地政士 公會「章程」情節重大者，應予「申誡」或停止執行業務。 三、違反依第二十二條第三項所定之管理辦法、第二十六條第一 項、第二十七條第一款、第二款、第五款、第六款或第二十九 條第二項規定者，應予「停止」執行「業務」或「除名」。 ● 明師提示----本法條之立法目的與精髓所在 ＊前條規定了四種層級的懲戒處分，本條規定了違反哪些規定所應受的處 罰。 地政士法第9條之內容為【主管機關管理地政士之必須作為】－（第2項）。 地政士法第12條之內容為【地政士設立事務所之規範】。 地政士法第13條之內容為【地政士之事務所應標示之內容】。 地政士法第14條之內容為【地政士事務所遷移之規定】。 地政士法第15條之內容為【地政士註銷登記之規定】－（第1項）。 地政士法第17條之內容為【地政士處理受託事務之規定】。 地政士法第18條之內容為【地政士查明委託人身分之規定】。 地政士法第22條之內容為【地政士簽證時之效果與責任】－（第3項）。 地政士法第23條之內容為【地政士收取費用標準之揭示規定】。 地政士法第24條之內容為【地政士接受委託之規範】。 地政士法第25條之內容為【地政士應置業務紀錄簿之相關規定】。 地政士法第26條之內容為【地政士受託業務之義務與損害賠償規定】。 地政士法第27條之內容為【地政士之行為規範】。 地政士法第28條之內容為【相關機關之文件查詢權力】。 地政士法第29條之內容為【登記助理員之規範】－（第2、3項）。
土地法規
389
ë 奪魁心法----精簡記憶與理解技巧 ＊ 地政士違反本法之懲戒處分規定： (一) 應受「警告」或「申誡」，並限期命其改正；屆期仍未改正者，得繼 續限期命其改正，並按次連續予以警告或申誡至「改正」為止之違法 情形： (1) 經營事項變更時，地政士未於「三十日內」，申報備查。【§9Ⅱ】 (2) 地政士未設立「事務所」執行業務。【§12Ⅰ】 (3) 地政士事務所未標明「地政士」之字樣。【§13】 (4) 地政士事務所遷移，未「重新申請」登記。【§14】 (5)「地政士」應申請「註銷登記」而未辦理。【§15Ⅰ】 (6) 地政士違反處理受託事務之規定。【§17】 (7) 地 政 士 未 將 收 取 「 費 用 」 之 「 標 準 」 「 標 明 」 於 事 務 所 。 【§23】 (8) 收取之委託費用，未給「收據」。【§23】 (9) 地政士「接受」委託人之 「文件」，未給「收據」。【§24Ⅰ】 (10)地政士違反終止契約，應於「十日」前「通知」委託人之規定。 【§24Ⅱ】 (11)地政士未置「業務紀錄簿」，記載案件辦理情形。【§25Ⅰ】 (12)地政士「業務紀錄簿」，未保存「十五年」。【§25Ⅱ】 (13)地政士違反僱用登記助理員以二人為限之規定。【§29Ⅲ】 (14)地 政 士 僱 用 登 記 助 理 員 未 向 地 方 主 管 機 關 及 公 會 申 請 備 查 。 【§29Ⅲ】 (二) 應予「申誡」或停止執行業務之情事： (1) 地政士違反事務所，以「一處」為限，「不得」設立「分」事務所 之規定。【§12Ⅱ】 (2) 地政士未查明「委託人是否為登記標的物之權利人」。【§18】 (3) 地政士以不正當方法「招攬」業務。【§27三】 (4) 地政士為開業、遷移或業務範圍以外之宣傳性「廣告」。 【§27四】 (5) 地政士規避、妨礙或拒絕主管機關「查詢」或「取閱」地政士之有 關「文件」。【§28】 (6) 地政士違背「倫理規範」情節重大者。【§44二】 (7) 地政士違反公會「章程」情節重大者。【§44二】 (三) 應予「停止」執行「業務」或「除名」之情事： (1) 地政士違反簽證責任及簽證基金之管理辦法。【§22Ⅲ】 (2) 地政士辦理業務，行為不正當或違反業務上應盡之「義務」。 【§26Ⅰ】 (3) 地政士違反法令「執行業務」。【§27一】 (4) 地政士允諾他人「假藉」其「名義」執行業務。【§27二】 (5) 地政士要求、期約或收受「規定外」之「酬金」。【§27五】 (6) 地政士明知為「不實」之「文件」仍向登記機關申辦登記。 【§27六】 (7) 地政士之登記助理員，資格不符規定。【§29Ⅱ】 390
地政士強登金榜寶典
105年地政士國家考試 土地法規 超強答題與精采解析 一、按現行土地法第17條規定，林地等7類土地，不得移轉、設定 負擔或租賃於外國人，其中包括鹽地。試問所稱「外國人」， 其認定之根據為何？又「鹽地」，其認定之根據及內涵又如 何？請分別詳釋之。（25分） 【以超強答題技巧與核心內容，讓閱卷老師青睞的作答建議】： 答：茲依土地稅法之規定，說明如下： 外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依「條約」或「其本國法律」， 中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限，合先敘明。 一、所稱「外國人」，其認定之根據，說明如下： (一) 憲法之規定： (1) 具有中華民國國籍者，為中華民國國民。 (2) 悉言之，非中華民國國民者，即為外國人。 (二) 「人」之分類： 在法律上，「人」有兩種，分別是「自然人」和「法人」二種， 「外國人」當然也是如此區分，因此有「外國自然人」和「外國法 人」，說明如下： (1) 「外國自然人」： 不具有中華民國國籍之自然人，即屬外國自然人。 (2) 「外國法人」： 依據外國之法律所設立之法人，即屬外國法人。 二、「鹽地」，其認定之依據及內涵，說明如下： (一) 「鹽地」於土地法之歸屬： 土地法將土地區分為四大類，分別是：「建築用地」、「直接生產 用地」、「交通水利用地」、「其他土地」，而鹽地乃「直接生產 用地」之一，顧名思義，即做為曬鹽，生產食鹽之土地。 (二) 「鹽地」之範圍： (1) 都市計畫之鹽地： 即位於都市計畫中，被劃定為鹽田區之土地。 (2) 非都市計畫之鹽地： 即位於非都市土地中，編定為鹽業用地之土地。
442
地政士強登金榜寶典