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La crise du tourisme en Martinique affecte les hébergements en location saisonnière !
Vrait & Faux: Tout le monde le sait, la crise antillaise de 2009 a eu de graves conséquences sur l’hôtellerie martiniquaise, a provoqué la fermeture de nombreux hôtels et détruit des centaines d’emplois. Le trafic aérien a quant à lui chuté en 2009 pour se rétablir dès 2010. Il est en progression constante depuis. Les hébergements en location saisonnière (gîtes, résidences touristiques, chambres d’hôtes) ont beaucoup moins souffert que l’hôtellerie. La fermeture d’hôtels a provoqué un engouement pour la location saisonnière en Martinique. (Source Insee)
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La location saisonnière est un secteur touristique en expansion en Martinique !
Vrai Pour illustrer cette expansion, il faut regarder les offres de location saisonnière sur les sites internet spécialisés. Le site ABRITEL.COM compte 972 annonces de locations saisonnières en septembre 2013 pour moins de 200 offres en 2009. Le rapport 547 du Sénat du 24 mai 2011 indique : « A côté des structures hôtelières moribondes, le tourisme de gîtes est aujourd’hui en plein essor dans les Antilles ». La location saisonnière procure un rendement locatif supérieur à tous les autres types de location ? Vrai Le loyer de la semaine pour un hébergement en location saisonnière peut correspondre pratiquement au loyer mensuel du même hébergement donné en location nue. Il faut cependant nuancer cette disproportion car la location saisonnière entraine des frais supplémentaires par rapport à la location classique (meubles, électroménager, draps, serviettes, électricité, eau, ménage, etc…). A titre d’exemple, une maison bien placée (zone balnéaire) sera louée à la semaine 1.500€. A la location classique (nue) elle sera louée 1.500€ par mois. Il est courant de constater à la Martinique un rendement locatif brut de 4 à 5% l’an pour la location classique et de 8 à 10% (voir plus) pour la location saisonnière.
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Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière est chronophage et couteux !
Vrai & Faux Vrai, car on ne peut pas décider de mettre sa résidence secondaire en location saisonnière en un coup de baguette magique. Plusieurs contraintes : outre l’emplacement de la résidence qui est primordial, il faut que l’hébergement soit irréprochable et bien équipé. Les petits défauts doivent être réparés car un locataire ne saurait s’en satisfaire (électricité défaillante, porte ne fermant pas, fuite, etc…) Puis, il faut correctement meubler la résidence pour le nombre d’occupants projeté. Tous les appareils électroménagers de confort doivent être présents. Il convient également de renouveler tous les draps, serviettes, etc… Une fois la résidence prête à accueillir ses occupants, il s’agit de faire de la publicité, rencontrer des agences spécialisées qui s’occuperont de vous procurer les clients. Enfin, accueillir les clients, faire signer les contrats de location, faire l’état des lieux, recueillir le paiement de la location, expliquer le fonctionnement de la résidence, etc… Après chaque location, il faut vérifier que tout fonctionne correctement, faire le ménage et tout mettre en place pour les nouveaux occupants. Faux, puisque toutes ces tâches peuvent être sous-traitées à des prestataires spécialisés moyennant une partie du loyer.
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La location saisonnière est moins chère que l’hôtel !
Vrai L’offre de location saisonnière est moins chère que celle d’un hôtel car il n’y a pas de service (personnel) à payer. La recrudescence de biens en location saisonnière va faire chuter les prix des loyers dans les 2 à 3 ans ! Vrai & Faux La recrudescence d’offres en location saisonnière va tirer le marché vers le haut. L’emplacement de la résidence, les équipements proposés, les services offerts feront toute la différence. Une offre mal placée, sans un minimum d’équipement (notamment la piscine et la climatisation) verra son prix baisser par rapport à une offre similaire disposant de ces atouts. En cas de crise grave, le phénomène pourra s’accentuer jusqu’à ce que les locations mal placées et mal équipées ne trouvent plus de locataires.
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La location saisonnière détruit les emplois du tourisme en Martinique !
Faux Comme tous les ménages, les touristes disposent d’un budget limité pour leurs vacances. Lorsqu’ils vont à l’hôtel, une grosse partie de leur budget est consacré à l’hébergement, les boissons et l’alimentation. Lorsqu’ils choisissent une location saisonnière, ce même budget est directement dépensé dans l’économie locale et dans les commerces de proximité. Il n’y a donc pas de destruction d’emploi mais une réaffectation des dépenses touristiques directement auprès des commerçants et des artisans du tourisme. Les compagnies aériennes et les loueurs de voitures le savent bien puisque leurs chiffres d’affaires ne cessent d’augmenter alors que celui des hôtels est en stagnation. Il est difficile des trouver des touristes ou locataires pour les hébergements en location saisonnière ! Vrai & Faux Pour trouver des locataires, c’est simple, on met une annonce sur internet et on reçoit les demandes. La difficulté à trouver des clients se pose rapidement si les retours en ligne des clients ne sont pas bons, si l’annonce ne correspond pas à la réalité ou encore si l’accueil du client ne s’est pas bien passé.
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Mettre sa résidence (secondaire) en location saisonnière est interdit par la loi !
Vrai & Faux Les grandes villes de France imposent le respect de certaines conditions l’activité de location saisonnière. Il faut notamment disposer de la commercialité et faire une demande de changement d’usage de l’hébergement mis en location saisonnière. Pour les autres villes, la règle est plus souple, une simple demande de changement d’usage à la mairie suffit. Un particulier a bien entendu le droit de mettre sa résidence principale en location temporaire plusieurs semaines par an. y a trop d’hébergement en location 10 Ilsaisonnière à la Martinique ! Faux Tous ceux qui font de la location saisonnière aujourd’hui vous le diront. Ca marche de mieux en mieux malgré le nombre croissant d’offres en hébergement de location saisonnière. Pour preuve les taux d’occupation : les deux premières années d’exploitation permettent d’atteindre en moyenne 15 à 18 semaines de location par an. A partir de la troisième année, il est courant de dépasser les 25 semaines/an. Le reste du temps, le
propriétaire peut profiter de son hébergement ou en faire profiter sa famille ou ses amis. Martinique est elle une destination adaptée 11 La à la location saisonnière ! Vrai Face au vieillissement des structures hôtelières existantes, face à l’absence de nouveaux investissements dans le secteur de l’hôtellerie traditionnelle, la location saisonnière est le seul moyen de répondre qualitativement à la demande des touristes. L’entretien
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d’un hébergement en est plus cher qu’en
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classique ! Vrai Cela revient plus cher d’exploiter un hébergement en location saisonnière qu’en location classique car il faut régulièrement changer tout ce qui s’use ou est détériorié comme les draps, les serviettes, les nappes, les ustensiles de cuisine etc… Le secret c’est de louer souvent car plus on occupe un hébergement moins il s’abime. C’est paradoxal mais vrai. Et les loyers saisonniers étant plus chers que les loyers mensuels, on y retrouve rapidement ses billes. location saisonnière permet de constituer un 13 La complément de retraite ! Vrai Tous les professionnels de l’immobilier le constatent. Puisque les loyers saisonniers peuvent dans certains cas couvrir les remboursements d’emprunt liés à l’acquisition de la résidence, il n’y a pas ou peu d’effort d’épargne. Et quand après 10 ou 15 ans, toutes les échéances du prêt ont été remboursées à la banque, les loyers nets permettent d’avoir un complément de retraite non négligeable. C’est une façon intelligente de se constituer un complément de retraite à moindre coût. location saisonnière est-elle un bon placement 14 La ? Vrai Les avantages de l’investissement en location saisonnière sont multiple : 1/ C’est un placement sûr (immobilier) : Quoi qu’il arrive la pierre reste pierre, contrairement à la bourse ou l’assurance-vie qui sont des placements liquides et sujets aux variations du marché. Le prix de l’immobilier augmente toujours grâce à l’inflation : au fil des ans, il coûte toujours plus cher de faire construire un immeuble (mécaniquement les matériaux et les salaires augmentent avec le temps) par conséquent l’immobilier prend de la valeur. 2/ C’est un placement rentable : Outre la progression naturelle des prix de l’immobilier, l’investissement en location saisonnière bénéficie d’une valeur commerciale équivalente à l’actualisation des loyers annuels. Cette valeur commerciale améliore nettement la valeur immobilière de l’investissement. Exemple : La valeur actualisée à 6% des loyers d’une maison louée 700€/semaine pendant 25 semaines par an (700€ X 25 semaines)/6% sera de 291.666€. Et ce même si vous n’avez acheté la maison que 200.000€ deux ans plus tôt. 3/ C’est un investissement fiscalement attractif : Toutes les charges de fonctionnement sont déductibles des loyers perçus (en cas de société commerciale). de la location 15 L’emplacement détermine le montant du loyer !
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Vrai C’est malheureusement le cas. Une villa en bord de mer aura un loyer bien plus cher que la même villa en agglomération urbaine. L’emplacement est donc primordial pour assurer un bon rendement locatif. Les touristes viennent à la Martinique pour la mer, les plages et la qualité de ses habitants. Plus on se rapproche des souhaits des touristes et plus les loyers seront importants.
Document non contractuel.
Mieux vaut réaliser son investissement (location dans l’hexagone plutôt qu’à la Martinique ! Faux Rien n’est plus faux que cette idée reçue. La raison est simple : soit vous investissez à la mer ou à la montagne et la période de location se déroulera durant la saison touristique (hiver ou été) au mieux sur 4 mois pour un rendement locatif de l’ordre de 3 à 5%/l’an. Soit vous investissez dans une grande ville (Paris saison touristique toute l’année) et bénéficierez d’un rendement locatif de l’ordre de 2 à 4%. L’avantage de la location saisonnière à la Martinique est de bénéficier d’une double haute saison : la première saison est la période hivernale de l’hexagone (décembre à avril) et la deuxième saison correspond aux congés scolaires des martiniquais. En effet, de nombreux martiniquais vont en vacances sur leur propre île. Cela permet à toute la famille de se ressourcer loin des tumultes de la ville. Grâce à cette double saison, les biens en location saisonnière bénéficient d’un rendement locatif plus que doublé par rapport à celui de l’hexagone.
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Il est difficile de revendre son investissement
17 réalisé en location saisonnière !
Vrai & Faux Vrai - dans le cas d’un investissement réalisé en location saisonnière et donné en gestion à un exploitant dans le cadre d’un bail commercial de 9 ans (exemple Pierre et Vacances). Le bien n’étant pas libre d’usage, peu d’acheteurs vont se mobiliser pour le racheter, quelque soit sa valeur et son emplacement. Faux, si vous gardez la maîtrise de la gestion de votre bien. Cela vous permet de le mettre tout de même en gestion dans le cadre d’un mandat de gestion locative limité dans le temps et sans exclusivité. Cela vous apporte le même avantage que dans le cadre d’un bail commercial mais vous disposez à tout moment de la faculté de revendre votre bien. Pour bénéficier de cet énorme avantage vous devez prendre le risque sur les loyers. Mais ne vous trompez pas, si vous ne louez pas, le professionnel ne louera pas non plus et s’il ne loue pas il ne pourra pas vous verser de loyer ou les réduira considérablement. La location saisonnière n’est pas avantageuse
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Faux Encore une fausse idée reçue. Si vous exploitez votre bien dans le cadre d’une société commerciale, toutes les charges seront déductibles des loyers (les intérêts du prêt bancaire, l’amortissement de l’investissement, les charges de copropriété, les travaux, la maintenance, les réparations, les consommables, le ménage, etc…). Grâce à cette déductibilité, l’avantage fiscal est considérable car vous n’êtes imposé que sur le résultat de la société et non sur les loyers bruts comme dans le cas de la location classique.
19 Le tourisme n’a pas d’avenir à la Martinique ! Faux Une des grandes richesses de la Martinique est son environnement tropical idyllique associé au périmètre de l’Europe. Par conséquent son intérêt économique majeur est le tourisme. La diminution des transferts sociaux et financiers en provenance de l’hexagone est engagée depuis plusieurs années. Le maintien du pouvoir d’achat martiniquais passe obligatoirement par un développement massif des ressources naturelles de la Martinique dont celle du tourisme. Il est fort à parier que dans 20 ou 30 ans, les enfants et jeunes martiniquais d’aujourd’hui vivront directement ou indirectement des revenus du tourisme local. Les premiers placés seront les mieux servis. La
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éligible
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Vrai C’est une activité touristique éligible à la défiscalisation tant pour les particuliers que pour les sociétés.