Vivienda, de cara al nuevo sexenio by En Concreto

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LA VIVIENDA, DE CARA AL NUEVO SEXENIO

DIRECTORA

Mariel Zúñiga

COORDINADOR EDITORIAL

David Romero

INVESTIGACIÓN

Mariel Zúñiga Ana Martínez Noé Álvarez

CORRECCIÓN DE ESTILO

Verónica Cervantes

DISEÑO GRÁFICO

Montserrat Gamboa

IMPRESIÓN

Agradecemos: En primera instancia a todas las personalidades del sector que compartieron con nosotros sus valiosas ideas y reflexiones sobre la vivienda en México, ya que sin ellos no hubiera sido posible un libro de gran calidad. Asimismo, reconocemos a las empresas que impulsaron este proyecto que consigue reunir todas las voces de la cadena que integra a la industria: desarrolladores, agencias productoras de viviendas, organismos estatales de vivienda, instituciones financieras, valuadores, académicos, fundaciones, notarios y promotores inmobiliarios. Esperamos que en este libro encuentre usted ideas sugerentes que edifiquen nuevas estrategias o acciones que contribuyan a fortalecer este sector, de tal forma que el rezago habitacional día a día vaya disminuyendo como acto de justicia social a todo el pueblo de México. Deseamos que con su lectura goce un momento agradable y de grandes reflexiones.

La Vivienda, de Cara al Nuevo Sexenio

PRÃ&#x201C;LOGO

LA VIVIENDA, DE CARA AL NUEVO SEXENIO 100 VOCES EXPERTAS

Estimado Lector: Tienes en tus manos un libro sobre la Vivienda en México, que presenta como novedad e interés contar con la opinión sobre el tema de diversos especialistas; unos con mayor experiencia que otros, por supuesto, pero que juntos suman varios centenares de años ocupados en las tareas de construir y financiar vivienda, de otorgar créditos hipotecarios y recuperarlos, asegurar carteras, valuar casas, etc. Estos especialistas trabajan tanto en el sector privado como en el público y su experiencia vertida a lo largo de estas páginas es el mayor y el mejor aporte que se pudiera dar a los funcionarios del Sexenio que comenzará el 1 de diciembre de este año. La iniciativa y la realización del libro se deben a la imaginación, perspicacia y perseverancia de nuestra querida amiga Mariel Zúñiga Alfaro. Periodista y de las buenas, pero que es más que una comunicadora; porque es una bujía que anima a quienes participamos en estas tareas, y los anima con su actitud positiva, su trabajo incansable y una inteligencia lúcida puesta al servicio de sus clientes y de sus lectores. En estos tiempos la vivienda tiene muchas facetas. Hay vivienda unifamiliar, para renta, en propiedad, para inversión; existen condominios horizontales, verticales, unidos a conjuntos comerciales, de oficinas y deportivos; se construyen en zonas céntricas, zonas suburbanas, campestres, etc. La variedad de edificaciones y de oportunidades para hacerse de una vivienda es casi infinita, pero siempre faltando algo: la forma de poner al alcance de los más necesitados, con empleo formal o informal, el techo suficiente que las familias requieren para su desarrollo, para formar hombres y mujeres de bien, el hogar que es el refugio último de cada uno. México no tiene posibilidades de satisfacer al 100% las necesidades de vivienda de sus 125 millones de habitantes, y por lo mismo se plantea el reto de alcanzar lo máximo con los recursos de los que se dispone; es una meta que puede convertirse en una forma de vida para los particulares y para las autoridades que deben aportar planeación, normas que regulen el crecimiento de las comunidades y de su comunicación con los centros de trabajo, de estudio y de recreo. A la autoridad le corresponde además vigilar y hacer que se cumpla el Estado de derecho en materia de propiedad y de convivencia. Por su parte, los componentes de la sociedad civil que se dediquen a la promoción y construcción de las viviendas, deben hacerlo no sólo con espíritu comercial, que es la base de su trabajo, sino con conciencia social porque la vivienda goza de ambas características. Confiamos en que quienes a partir de diciembre tengan la encomienda de esta tarea, lleguen con ánimo emprendedor pero también humilde, inteligente, para que sean capaces de valorar y aceptar lo que está bien hecho y que no partirán de cero, que se integren como un elemento más entre todos los que se necesitan para que los habitantes del país tengan y retengan la casa a la que aspiran.

Lic. Víctor Manuel Requejo Hernández

INTRODUCCIÓN

a vivienda es una de las necesidades básicas del ser humano, en donde se llevan a cabo una gran cantidad de actividades cotidianas, un espacio que tiene influencia determinante en su calidad de vida. De ahí, que el Artículo 4° de la Constitución establece el derecho de toda familia a disponer de una vivienda digna y decorosa.

A lo largo del siglo XXI, sobre todo en los dos últimos sexenios, expertos y sociedad han dedicado reflexiones sobre las características mínimas que debe tener ésta, sobre su ubicación, dimensiones, amenidades y entorno, buscando siempre generar a través del debate soluciones reales que cubran las necesidades actuales que tiene la población. Esta publicación es un reconocimiento al diálogo constante entre las distintitas personalidades que abriga este sector, hombres y mujeres que trabajan día a día con dedicación y pasión para hacer de las ciudades un lugar funcional y estético. Hablo de arquitectos, desarrolladores, valuadores, notarios, agentes inmobiliarios, aseguradoras, académicos, entidades financieras, entre otros, que –en conjunto- hacen posible la evolución y el crecimiento del sector. Cada capítulo expone no sólo la importancia de cada elemento dentro del plano que conforma a esta valiosa industria, sino también difunde cuáles han sido los logros alcanzados hasta el momento: la consolidación de los Organismos Nacionales de Vivienda, la producción de vivienda sustentable, el financiamiento para la construcción de vivienda en renta, entre otros. A través de las palabras de los expertos consultados veremos cómo –más allá de celebrar con el aplauso fácil– los éxitos alcanzados por el Infonavit, el Fovissste, Sociedad Hipotecaria Federal y la Conavi, merecen continuidad, cuidado, e incluso reforzando estas dependencias, luego que son, en voces de los entrevistados, “pilares de este tren que marcha con buen ritmo”. “La vivienda, de cara al nuevo sexenio” es también un ejercicio de autocrítica, un espacio donde las personas que tengan este ejemplar en la mano, podrán encontrar y entender los problemas que enfrenta cada uno de los especialistas en su quehacer cotidiano, ya sea que tenga que lidiar con tramitología, los cambios constantes de políticas, la especulación del suelo, la falta de recursos o los vacíos legales. De igual manera, sírvase este ejercicio periodístico como un compilado de propuestas para el equipo de trabajo del próximo Presidente que gobernará México durante el periodo 2018-2024, ya que además de ser señalamientos claros y contundentes, también hay ideas interesantes a desarrollar como son la conformación de una Big Data, el uso de las protech, el financiamiento a través del Blockchain y crowdfunding, o simplemente la edificación de la vivienda inteligente. Una vez que termine de leer este libro, el lector podrá afirmar que la industria de la vivienda, no solamente provee de comodidad y trabajo a las familias, sino que el sector en conjunto es un componente esencial para hacer crecer la economía de cualquier país, es el motor que impulsa el desarrollo y el camino hacia un mejor futuro.

DESARROLLADORES

n los próximos años, el crecimiento demográfico implicará un reto para el sector vivienda debido a la mayor demanda que se generará en el país. Situación que hace necesario reforzar la Política Nacional de Vivienda, a través de nuevos programas, esquemas financieros y cambios normativos, que logren generar certeza para que las empresas desarrolladoras detonen su potencial constructivo. Este capítulo reúne las opiniones de diversos empresarios, dueños de compañías con presencia estatal o nacional, hombres y mujeres experimentados o emprendedores, que reconocen el gran momento que atraviesa el sistema bancario nacional –con tasas y plazos competitivos– y la solidez de los Organismos Nacionales de Vivienda –Infonavit y Fovissste– como sus mejores aliados. En contraste, estas voces que construyen todos los días los hogares que habitarán los mexicanos señalan la urgencia que presenta el sector por tener una mejor política de suelo –a fin de evitar la especulación–, y una menor tramitología, esto último a través de la coordinación entre distintos niveles de gobierno y herramientas tecnológicas que consigan reducir el tiempo de obtención de licencias o permisos y transparenten los procesos. Punto aparte es la reflexión que realizan sobre el tema de los subsidios, elemento que se ha convertido en pieza fundamental para el crecimiento del sector y arma decisiva en el combate al rezago habitacional, porque además de coincidir en que es necesario incrementar su presupuesto, muchos concuerdan también en que es indispensable diversificar su operación, ya sea que se destine al suelo, a la renta o a las tasas de interés.

La industria que mueve a México La vivienda es hoy uno de los rubros que en contextos internacionales complicados se consolida e impulsa el crecimiento económico, así como la generación de empleos, ya que representa 14.1% de la producción de bienes y servicios del país, y emplea a 3 millones de personas, es decir, 7.3% de la población ocupada del país.

arlos Medina Rodríguez, presidente nacional de la Canadevi, indicó que la industria es hoy un motor para el país, luego que además de los beneficios económicos que produce, también fortalece la condición de la clase media mexicana y reduce la vulnerabilidad social. En los últimos años, la mejora en los diseños ha impactado directamente en la calidad de vida. “Estamos seguros que el próximo Presidente tendrá en su agenda a la vivienda como un punto estratégico que detona justicia y bienestar social, pero también economía. Estamos hablando de un sector que representa el 7% del PIB y genera anualmente 300 mil empleos”. Puntualizó que es indispensable que se reconozca la grandeza del sector, no sólo los años que tienen los desarrolladores para hacerle frente al rezago habitacional, sino su experiencia e ideas en la conformación de mejores comunidades y ciudades. CONTINUIDAD NECESARIA Consideró que un tema que debe tener continuidad para el próximo sexenio es el mal llamado subsidio a la vivienda, que más bien actúa como capital semilla para potencializar a la economía y el empleo. “Debemos de mantener los programas de vivienda social, trabajar sobre ellos, mejorarlos, porque tenemos una gran demanda enfrente. Los próximos años vamos a tener un bono demográfico importantísimo. Hoy

tenemos casi 9 millones de viviendas solicitadas en rezago, y una gran necesidad se formará en los siguientes años”. Abundó que el sector de la vivienda tendrá que encauzar su fuerza a la comercialización de la vivienda social. La demanda promedio de este segmento asciende en el promedio nacional al 60% del mercado; en estados del sur el índice es más elevado.

sentido, el subsidio ha mostrado efectividad para atraer a los desarrolladores a este segmento”. Enfatizó que el sector de la vivienda debe potencializar el subsidio, ya que este esquema ha sido la única solución que ha dado acceso a vivienda a muchas familias de bajos recursos. De igual forma, añadió que el reto es buscar nuevos esquemas financieros que lleven las soluciones de vivienda de una manera más directa a la gente.

“El próximo Presidente deberá tener en su agenda a la vivienda como un punto estratégico que detona justicia y bienestar social, pero también economía. El sector representa el 7% del PIB y genera anualmente 300 mil empleos”. Carlos Medina.

En la actualidad las empresas agremiadas a la Canadevi manejan alrededor de 500 mil viviendas anuales en comercialización, pero consideran que su fuerza productiva puede llegar fácilmente a las 700 mil u 800 mil viviendas, para ello requieren detonar este segmento de vivienda que no ha crecido en los últimos dos años.

El empresario indicó que, tras dos años de nulo crecimiento en el segmento de interés social, el sector debe potencializar los subsidios y buscar nuevos esquemas financieros. “En México tenemos una demanda de vivienda social del 60%, incluso hay estados –como en la región sur– donde este indicador alcanza el 70% por el nivel salarial de su población (…) En este

Respecto a los Organismos Nacionales de Vivienda –Infonavit y Fovissste– enfatizó que estas instituciones, donde se originan tres de cada cuatro soluciones hipotecarias, pueden continuar fortaleciéndose a través de la adopción de nuevas tecnologías y esquemas crediticios que impulsen una mayor inclusión financiera.

El empresario indicó que un esquema que ayudará para mejorar el dinamismo de la vivienda de interés social es el programa de vivienda para no afiliados, porque gran parte de la demanda se encuentra en este sector y hoy no hay todos los mecanismos para atenderlos.

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hay aumentos que se tienen que dar a la par de la inflación”. Puntualizó que la industria debe tener cuidado de no dejar fuera a los que menos tienen con las alzas en los precios, situación que obliga a los desarrolladores a buscar siempre costos competitivos. URGE SIMPLIFICACIÓN Otro tema que debe ser abordado por el próximo Presidente de la República Mexicana es la simplificación administrativa, debido a que el tema de la tramitología aumenta tiempo y eleva los costos para el constructor, luego que puede convertirse en corrupción. “Estos trámites, estos permisos, es algo que impacta, y que afecta y encarece a la vivienda. Y que al final afecta a quien la compra, todo este encarecimiento lo acaba pagando la persona que la adquiere. Entonces tenemos que mejorar mucho en la tramitología, tenemos que combatir la corrupción”. Detalló que en este rubro se tienen que perfeccionar todos los programas que existen para hacerlos más ágiles, más rápidos, para poder entregar la vivienda y poder así superar “las 500 mil unidades que estamos realizando, porque hay una necesidad real que todavía no hemos podido atender”.

Carlos Medina Rodríguez,

presidente nacional de la Canadevi

Evitar especulación del suelo La política de contención de la mancha urbana a través de los polígonos de actuación ha generado especulación del suelo subiendo el costo de la tierra de manera muy significativa, indicó Aurora García de León Peñuñuri, Vicepresidente Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano de la CMIC.

a empresaria señaló que definitivamente la habilitación de suelo apto es un elemento que no está funcionando en la industria, por lo cual “hace falta complementar esta importante línea con políticas que provoquen movilidad del suelo. La especulación es una práctica que se refleja en el costo directo sin generar valor”. SHF, UN CASO DE ÉXITO La directora general de Derex indicó que el trabajo realizado por la banca de desarrollo de vivienda debe tener continuidad, luego que el financiamiento a través de SHF ha sido un factor importante para que no se detenga la producción. “El mecanismo de crédito sindicado llegó en un momento crucial en que los bancos comerciales cerraron sus puertas a muchos desarrolladores, además como instrumento ha sido ágil e innovador”.

VIGILAR COSTOS INNOVACIÓN NECESARIA Respecto a las preocupaciones que tiene la industria, comentó que su mayor inquietud es el aumento injustificado de los precios de los insumos para la edificación, por lo que hizo un llamado a las autoridades de los tres órdenes de gobierno para estar atentos a los impactos que esto genere, sobre todo en la vivienda de interés social. “Vemos un aumento también en los insumos –acero, cable, cemento–, estaremos muy atentos para que no se suscite ningún incremento injustificado. Entendemos que

Sobre los retos que tendrá la industria en el próximo sexenio, Medina Rodríguez explicó que un tema que seguirá cobrando fuerza es la sostenibilidad, sobre todo con el rápido progreso tecnológico que se observa todos los días, de tal forma que los beneficios de las ecotecnias se reflejen en el bolsillo y la calidad de vida de las familias.

INSTITUCIONALIZAR LA INNOVACIÓN Sobre las innovaciones que requiere la industria, García de León Peñuñuri indicó que más que innovaciones en específico, se debe conversar sobre los mecanismos para institucionalizar estos procesos de innovación. “Hace falta diseñar espacios donde los diferentes especialistas puedan aportar sus conocimientos y se generen procesos dinámicos de colaboración. Empezar con pequeños planes piloto ha resultado muy eficaz como prueba para las políticas”.

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Tierra con servicios para vivienda, reto para el siguiente sexenio Lograr tener tierra con servicios para poder edificar vivienda, así como mejorar los trámites, son dos de los principales temas que deberá atender la próxima administración, de acuerdo con lo señalado por Justino Hirschhorn, presidente de Grupo Hir.

“E

l próximo gabinete de vivienda tiene que preocuparse por satisfacer las necesidades que existen en la ciudad. Todo mundo quiere tener una casa, pero para eso tiene que tener servicios... Entonces, el próximo secretario de Vivienda tiene que buscar la forma de darle más servicios a la ciudad de México para que podamos tener más tierra donde poder seguir desarrollando vivienda”. Expresó que el futuro va a depender de las facilidades para que la gente pueda adquirir sus viviendas. “Necesitamos que haya un gobierno sano, que haya empleo, que haya créditos para que la gente pueda comprar su vivienda. Y ya teniendo todo eso, dentro de 10 años, la Ciudad de México ya no va a poder hacer vivienda de interés social, se va a tener que ir a otros estados. Ahorita estamos haciendo edificios en toda la Ciudad de México cuando antes no los hacíamos, porque ya no hay tierra y no hay servicios. Entonces necesitas una zona donde haya servicios para poder dar a la gente los espacios que requieren para tener la tranquilidad de tener su propia inversión, su propio bien raíz.” En cuanto a los trámites para los desarrolladores, apuntó que después de dos años, cuando ya les dieron la licencia para construir, tienen que recurrir a los colonos para que ellos también autoricen, “no está escrito en la ley, pero es lo que está pasando en la Ciudad de México. Entonces te tardas otros 6 meses, yo hablo de aquello que esté perfectamente bien orquestado, tener tus licencias de agua, tener todas tus licencias en

orden. Ya que tienes todo eso, vienen los colonos y te extorsionan, quieren dinero y la autoridad no se mete, pero al no meterse, es apoyarlos”, por lo que advirtió que esto es una de las “lacras” de la construcción en México.

“El futuro va a depender de las facilidades para que la gente pueda adquirir sus viviendas. “Necesitamos que haya un gobierno sano, que haya empleo, que haya créditos para la gente para que puedan comprar su vivienda”. Justino Hirschhorn. También explicó que se percibe en general que los desarrolladores inmobiliarios no son correctos y, por ejemplo, en el temblor se cayeron edificios que de gente que no hizo las cosas bien, pero la mayoría de los desarrolladores hace las cosas bien. CONTINUIDAD EN LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA El presidente de Grupo Hir expresó que hay que considerar que el mercado es cambiante de acuerdo con las necesidades, pero algo muy importante es lograr tranquilidad y que se acaben

los robos, porque si sigue habiendo eso, tendrán que hacer casas con protecciones de otra índole. Por otra parte, el financiamiento a la vivienda es un aspecto de suma relevancia porque este sector es detonante de crecimiento. “Requieres un financiamiento o apoyar la construcción de la vivienda para que haya fuentes de empleo, que es algo muy importante en este país. Eso es lo que hace la vivienda: crear fuentes, crear trabajo, crear ingreso, muchas cosas.” Por otro lado, los cambios en la edificación también se van haciendo según las necesidades, ya que donde hoy se pueden construir 40 departamentos, tal vez mañana sólo se podrán hacer 20, o viceversa; adicionalmente, cada ciudad, cada estado, tienen sus necesidades y problemas particulares. “Cada terreno ya tiene su vocación, es muy fácil, lo hacen muy cansado: uno, porque a veces tienen miedo; dos, porque a veces hay corrupción. Pero en realidad tú, desde que compras un terreno, ya sabes lo que puedes hacer. Entonces, por supuesto que esos caminos tan largos se tienen que acabar. Si yo compro un terreno en Insurgentes, sé que puedo hacer 40 pisos, y voy a hacer todo dentro de la ley, no hay por qué darle tanta vuelta. Es una cosa que ya el gobierno fijó y yo me atengo a eso”, explicó Justino Hirschhorn, quien ya tiene una experiencia de más de 50 años en el desarrollo de vivienda.

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UNA MIRADA RETROSPECTIVA “Yo inicié el negocio de la vivienda, sobre todo de interés social, hace cincuenta y tantos años. Lo que vendíamos eran terrenitos, la gente no tenía dónde comprar su casita porque no había créditos hipotecarios. En la Aurora llegamos a hacer 150 mil viviendas, ahí, en lo que ahora es Ciudad Netzahualcóyotl. Vendíamos un terreno a la gente y le decíamos al cliente: ‘Compra un pedacito de este mundo’. El cliente se sentía orgulloso porque tenía su tierrita de este mundo. Era nuestra publicidad. Y luego empezó a haber créditos hipotecarios. Empezó a haber créditos de interés social, nació Fovi, nacieron varias instituciones. Entonces empezó a construirse vivienda para este tipo de clientes. Empezó con el presidente Echeverría, él creó el Infonavit al segundo año de su gobierno, antes de eso ya existía el Fovi”, relata Justino Hirschhorn, presidente de Grupo Hir. Los desarrolladores inmobiliarios construyeron casas buscando la forma de ajustarse a los precios que tenía el Fovi en esa época, que eran 62 mil 500 pesos por una casa de dos recámaras, y 80 mil por una de tres recámaras.

Justino Hirschhorn,

presidente de Grupo Hir

COMPROMISO DEL SECTOR “El mensaje que yo podría proponer es por los dos lados: primero, que nosotros los desarrolladores seamos gente que cumpla con todas las normas y requisitos que requiere la ciudad a donde vayamos a construir. Y segundo, que las autoridades también nos vean como un ejemplo a seguir por la cantidad de trabajo que creamos, somos una empresa que todos los días crea fuentes de empleo que el país requiere. No puedes abatir la vivienda, porque deja sin empleo a mucha gente”. Agregó que la gente tiene necesidad de techos y la industria trabaja constantemente para hacer felices a esas personas, por lo que es necesario que las autoridades reflexionen sobre cómo apoyar a los empresarios para que se cumpla el sueño de cada mexicano.

Lo que se hacía era vender la mensualidad, que se sigue haciendo al día de hoy pero ahora dan más facilidad en el enganche para que la gente pueda comprar. Sin embargo, los valores fueron creciendo por la inflación, fue subiendo el salario y todo se fue ajustando basado en los ingresos de la gente. En una época se hacían los dúplex para aprovechar el terreno con dos casas, una abajo y otra arriba, pero a la gente no le gustó y entonces se redujo a terrenos de 120 metros cuadrados en lugar de hacer dos casas o cuatro en 240. Después se fueron a terrenos de 60 metros cuadrados. Hoy existen todavía viviendas en 62 metros cuadrados, luego bajó a 42 y en el Distrito Federal se hicieron de poco más de 20 metros cuadrados, pero no de interés social porque los precios son muy altos en esta zona debido al costo del terreno.

“La gente tiene necesidad de techos y la industria trabaja para hacer felices a esas personas, es necesario que las autoridades reflexionen sobre cómo apoyar a los empresarios para que se cumpla el sueño de cada mexicano”. Justino Hirschhorn. “Entonces México se volvió un producto más de vivienda media y residencial. Se da este fenómeno porque antes no daban los bancos créditos para la vivienda media. Esto ya cambió. Ya los bancos empezaron a ver que el negocio inmobiliario no era malo. Estoy hablando de hace 40 años. Se formó Satélite y ahí empezó a crearse un tipo de crédito para el cliente de clase media. Otra vez lo importante era darle un crédito a la gente que pudiera pagarla, y ya la gente podía adquirir una casa mejor.” De esta manera, todo va creciendo de acuerdo con el mercado hipotecario, el 85% de la edificación de vivienda se basa en el mercado hipotecario. Justino Hirschhorn comenta que las casas de nivel alto, por ejemplo de Las Lomas, son inmuebles que la gente construye con dinero propio, casi no piden hipotecas. Después de esto, se empezaron a hacer edificios, y lo mismo pasa ahora en el interior de la República. La gente comenzó a vivir en departamentos porque surgió el fenómeno de la inseguridad y buscaron condominios. Ahora los edificios tienen servicios y muchos amenities que antes no tenían. Así, todo va cambiando por las necesidades de la gente.

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Sin detener la marcha Germán Ahumada Russek, uno de los grandes íconos de la industria de la vivienda en México, fundador y presidente del Consejo de Consorcio ARA, afirmó que lo que debe de entender muy bien cualquier Presidente -desde que es candidato- es que el tren de la vivienda es un tren muy pesado que tarda mucho en echarse a andar, y una vez que está caminando a buena velocidad, lo que hay que hacer es dejarlo que siga trabajando.

“Y

o creo que la continuidad de lo que se está haciendo es primordial, que no realicen cambios, por lo menos en un principio. Casi todos los primeros años de gobierno son muy complicados, precisamente porque alguien llega y le han dicho que hay que hacer una serie de cambios y piensan que posiblemente lo que se haya hecho anteriormente, no sea lo mejor. “Pues yo creo que, si está funcionando, como dicen los americanos si no está roto, no lo arregles. Que se pueden mejorar algunas cosas no lo dudo, pero nosotros como empresa nos hemos mantenido a pesar de todos los cambios que sexenio con sexenio vienen. El problema es el tiempo que pasa entre el cambio y la implementación. Yo creo que, si nos ponemos a ver en términos generales, hablo como consorcio ARA, nosotros nos sentimos a gusto con la vivienda de interés social, la vivienda media y residencial”. No obstante, el empresario aseveró que el cambio constante de reglas, por ejemplo, en el tema de los subsidios se vuelve un obstáculo para que fluya el dinamismo de la industria. “El problema que hay es que nos dicen: ahora hay subsidios y son de esta forma, nos alineamos para hacer eso, y cuando ya estamos trabajando muy bien con eso, cambian, como en el 2016, donde priorizó el subsidio para los de 2.6 salarios para abajo. Yo no digo que está mal, el problema es qué hacemos con toda la producción que está en proceso, qué hacemos con los clientes que ya les vendimos y todavía no les entregamos.

Germán Ahumada Russek,

fundador y presidente del Consejo de Consorcio ARA

“Pues tranquilamente la contestación fue: viene algo muy nuevo y benéfico que es el nuevo crédito del Infonavit, que se sube, y eso va a compensar a los que estaban entre 2.6 y 5 salarios mínimos. Entonces, muy bien, nada más que el crédito nuevo del Intituto salió en abril y los cambios empezaron en enero. Entonces ¿qué hace uno cuando tiene que reportar a Bolsa, cuando tiene inversionistas, cuando tiene una serie de

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“ El cambio constante de reglas, por ejemplo, en el tema de los subsidios se vuelve un obstáculo para que fluya el dinamismo de la industria”. Germán Ahumada Russek. compromisos? Nosotros afortunadamente pudimos virar un poco el barco porque tenemos vivienda media residencial. Y aunque parezca increíble, creo que es una de las hazañas más grandes que hemos hecho, el primer trimestre del año pasado crecimos un poco, sin embargo crecimos cuando pasamos de tener el 30% de nuestros ingresos con subsidios a sólo el 7%, de un trimestre al siguiente. Ese tipo de cosas es lo que hace que muchas empresas no puedan seguir su curso”. Ahumada Russek aseveró que los cambios de política de subsidios pueden generar problemas para el funcionamiento de empresas que dependen de ellos, e hizo reflexionar en cómo la mayoría justo está reduciendo esa dependencia en consecuencia. “Yo me imagino a una empresa que tiene un par de desarrollos y le cambian en uno pues difícilmente subsiste, o le cambian en los dos. Nosotros afortunadamente tenemos 48 desarrollos en proceso. Ahora, si hay un cambio de políticas brusco, pues no hay forma de poder mover un barco tan rápido”. ATENDER A POBLACIÓN NO AFILIADA El empresario repitió lo que todos conocen que es la importancia de una industria generadora de empleos muy importante, que contribuye al PIB y mueve a 37 industrias. Por ello, llamó a impulsarla atendiendo a la población no afiliada y facilitando el acceso y movilidad hipotecaria

“Es un satisfactor social y creo que se puede mejorar atendiendo a los no asalariados, posiblemente en el futuro tengamos que verlo, tiene que haber movilidad en el tipo de vivienda, facilidad para cambiar de una hipoteca a otra. Nosotros nos podemos ajustar. Yo creo que lo más importante es que vean que un ajuste en cualquier industria no puede ser de un día para otro. “Mientras no se entienda que es una industria y que va trabajando y se están moviendo las cosas a buena velocidad, pues no deberíamos de cambiarle. Han dicho que ha bajado un poco en el registro del RUV, los inicios de las casas, bueno pues es precisamente porque muchos no tienen la seguridad sobre qué es lo que va a pasar. Nosotros siendo una empresa pública estamos trabajando como si no hubiera cambio. Lo que quisiéramos, sea quien sea el Presidente, es que nos dejen seguir trabajando”. LO QUE HAY MEJORAR El experto inmobiliario y empresario que ha salido victorioso de crisis relevantes como la del sexenio pasado donde las grandes vivienderas que quebraron en la Bolsa Méxicana de Valores (BMV), aseveró que uno de los principales retos que enfrentan es encontrar tierra apta y, por supuesto, reducir la “permisología”. “Nosotros tenemos que comprar la tierra, tenemos que ver antes de comprarla, cómo está el terreno, si hay que hacer obras excepcionales, etcétera. Hacer el proyecto, la ‘permisología’, construcción, las ventas, la posventa, todo, tener obviamente los materiales a tiempo. Yo creo que casi todo eso, mientras las reglas estén dadas, depende de nosotros. La única cosa que no depende y que es lo más difícil es la ‘permisología’. Llega uno y desgraciadamente la parte federal nos dice: váyanse vertical, estatalmente posiblemente más o menos, y muchos municipios no, porque aquí no se hace. Entonces yo creo que se deberían poner de acuerdo los tres niveles de gobierno para que todo mundo vaya en el mismo camino.

“Entonces, yo me pongo a pensar qué pasa con un desarrollador que tiene un proyecto que le está yendo muy bien, termina el proyecto, no tiene tanto capital. A lo mejor si ya consiguió para comprar un terreno, bueno ese sí está más o menos bien. Pero si tiene que terminar el primero para empezar el segundo, ahí es donde se descarrila la cosa porque puede tener ya el terreno listo, pero en lo que compra el terreno, lo escritura y saca los permisos qué hace con toda la gente que trabaja para él. Esos brincos complican a la industria, por eso es que no tenemos competidores internacionales”. INNOVACIONES EN LA INDUSTRIA “Somos firmes creyentes de que las nuevas tecnologías eventualmente se van a ir implementando, pero el pensar que hay fábricas de casas fuera de los desarrollos es muy complicado porque el transporte mata todo. Creo que eventualmente vamos a estar haciendo casas con impresoras de tercera dimensión, pero creo que todavía nos faltan algunos años. “Cuando salimos a Bolsa recuerdo que los permisos y licencias valían el 2.5% del precio de venta, ahora fácilmente podemos hablar del 5%. Toda la cuestión de la hipoteca verde, las ecotecnologías también cuestan dinero. Y se lo subimos al precio de la vivienda, pero el problema que tenemos es que la gente no gana más, el sueldo les alcanza para ciertas cosas, los terrenos desgraciadamente hoy en día se han encarecido, sobre todo en algunos lugares. Entonces nosotros como política siempre hemos tenido terrenos para muchos años, pero hay muchos que no. Por ejemplo, aquí en la Ciudad de México se han encarecido tanto que no permite hacer vivienda barata”. “La vivienda intraurbana debe acomodarse a lo que funciona en las grandes ciudades, y esto es lo mismo en Monterrey que en Guadalajara”.

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Necesaria legislación para frenar la especulación del suelo Jesús Sandoval, director general de Grupo Ruba, señaló que la política de vivienda de la presente administración ha sido acertada gracias a la estabilidad económica del país, aun cuando ha habido incertidumbre a nivel internacional.

l empresario consideró que las acciones que funcionan bien en la industria de la vivienda son la política de contención urbana y el subsidio para las personas con menos ingresos, lo que debe tener continuidad, así como el acceso al crédito, el cual no sólo se ha mantenido, sino que se ha incrementado en los últimos años. Agregó que otros elementos a resaltar en el sector son la generación del empleo formal que ha incrementado la demanda de la vivienda, además de la profesionalización del Infonavit como organismo tripartita, eficiente y competitivo, así como el incremento en los montos de crédito de este organismo. “El futuro es prometedor, va a llegar un nuevo gobierno que debe ver que el sector es fuerte, dinámico y requerirá inversión”

“Observamos lentitud, discrecionalidad y falta de transparencia en algunos municipios, estados y dependencias federales para trámites y autorización de proyectos”. Jesús Sandoval.

DESINCENTIVAR LA ESPECULACIÓN Jesús Sandoval indicó que uno de los grandes pendientes en el sector es tener una legislación que desincentive la especulación de la tierra en zonas consolidadas para evitar su encarecimiento. Detalló que falta compromiso de algunos gobiernos para el desarrollo de infraestructura básica (agua, drenaje, movilidad urbana, etc.), y la simplificación de trámites y autorización de proyectos. “Observamos lentitud, discrecionalidad y falta de transparencia en algunos municipios, estados y dependencias federales para trámites y autorización de proyectos”. INNOVACIONES NECESARIAS Sobre las innovaciones que requiere el sector, respondió que es indispensable trabajar en la adopción de sistemas constructivos industrializados, además de implementar tecnologías para la sustentabilidad en las viviendas y en los desarrollos. “En materia de innovación creo que requerimos también esquemas de apoyo y acceso al crédito para personas que cuentan con un empleo formal o negocio y no están afiliados a los organismos de vivienda”, concluyó. Jesús Sandoval,

director general de Grupo Ruba

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Subsidios, nuevas propuestas La industria de la vivienda requiere nuevos esquemas de subsidio, así como desarrollar productos para la atención de los no afiliados y utilizar las redes sociales para disminuir el riesgo crediticio.

nrique Vainer Girs, director de Grupo Sadasi, hizo una reflexión sobre lo que opera bien y lo que hay que “enderezar” de la industria. Llamó a crear diversas modalidades de subsidio, incluso para vivienda en renta y también generar una ventanilla única para acabar con la excesiva tramitología, además de homologar los trámites entre estados, municipios y federación. “Hay un grupo importante de la población que si no tuviera subsidios no podría comprar. Yo creo que los subsidios definitivamente deben seguir, deben enfocarse adicionalmente hacia dos o tres nuevas vertientes. Una para renta y otra para el pago de la mensualidad mientras el beneficiado siga cumpliendo con sus pagos mensuales”. En este sentido, recomendó que para efectos de recursos públicos, si hubiere una caída en la cobranza o cartera vencida, no afectaría el 100% del subsidio, sino únicamente lo que se va aplicando par y paso. “Lo que podría ser eficiente y al mismo tiempo motivar más a la persona que recibe el subsidio, porque sabe que si es cumplidor, automáticamente va teniendo un subsidio a la par, siempre y cuando cumpla oportunamente con sus pagos”. NO AFILIADOS, UN MERCADO POTENCIAL Durante la conversación, el directivo reflexionó sobre la urgencia de atender a los no afiliados, mexicanos que no cotizan en Infonavit ni en

Fovissste y conforman el 50 % de la fuerza económica de México, a través de esquemas utilizados en otros países. “La gente que trabaja en ese sector, hoy no tiene elementos que le permiten hacerse de una casa. Para su atención, habría que recurrir a la Sociedad Hipotecaria Federal para que destine recursos a través de la banca de primer piso, para programas de financiamiento a ser aplicados por la banca comercial. El problema es que tanto los recursos, como los organismos de primer piso no abundan para este esquema”. “Otra alternativa podría ser regresar a una estructura muy parecida a las sofoles, pero con regulación, ya que en el pasado, cuando se les quitó la regulación, lo que estaba funcionando bien dejó de funcionar. Yo creo que podría haber organismos e inclusive de los mismos bancos o de terceros que pudieran dedicarse a créditos especializados de menos de 400 o 500 mil pesos, porque es ahí donde no se está atendiendo a la gente no afiliada, que es donde hay una gran necesidad en el país. ” Vainer Girs aseveró que en la gran mayoría de los países del mundo, si no es que casi en todos, salvo México y alguna otra excepción, no hay afiliados; todos son no afiliados. Y les prestan en todos los segmentos. La modernidad de las redes sociales hoy puede ser un instrumento adicional que complemente el estudio socio-económico y de capacidad de compra de la población no afiliada.

Enrique Vainer Girs,

director de Grupo Sadasi

TRAMITOLOGÍA UN MAL A ERRADICAR Para Vainer Girs, quien fue fundador y Presidente de Provivac –lo que hoy se conoce como Canadevi– otro tema importante en los que tiene que avanzar la industria es reducir y eficientar la tramitología en los tres niveles de gobierno, por lo cual propuso una ventanilla única. “Mientras menos discrecionalidad haya y los trámites sean transparentes, mejor será para todos. Yo creo que por más que se haya avanzado, siempre es un tema que se puede mejorar. Detalló que es importante tener una ventanilla única y que no sea un trámite adicional, sino que realmente sea un espacio al que se pueda acudir para evitar la realización de 50 o 60 trámites, de tal forma que se pueda iniciar un desarrollo habitacional en buen tiempo.

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Industria requiere impulso a la Ley de Mejora Regulatoria “Mejorar los tiempos de expedición de licencias, permisos y factibilidades, así como la homologación de la cantidad y costos de los mismos para su trámite, sin duda alguna sería una mejora significativa para la industria. En este sentido, la COFEMER está impulsando el Proyecto de la Ley General de Mejora Regulatoria, la cual visualiza este tema, no sólo para el sector vivienda, sino para todos los sectores de la construcción”, destacó el presidente nacional de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), Eduardo Ramírez Leal.

l señalar cuáles son los aspectos que se deben cambiar en el sector para el próximo sexenio, aseguró que es necesario definir planes y programas en función a su viabilidad, analizando los impactos y el tiempo que tomará a la industria adaptarse. Asimismo, se deben generar mecanismos para garantizar la seguridad jurídica de la propiedad, ya que con los procesos legales vigentes es muy complicado desalojar predios invadidos. Por otra parte, es preciso reestructurar los planes y programas de ordenamiento territorial y garantizar su cumplimiento por los gobiernos locales, bajo las líneas estratégicas que resulten del Programa Nacional de Vivienda y con partidas presupuestales asignadas de forma técnica-científica. En cuanto a las innovaciones que hacen falta a la vivienda, el líder de los constructores explica que se desarrollan ahora productos con miras a la sostenibilidad, “con características de diseño bioclimático, ahorro energético y de agua, así como el acercamiento de la vivienda a los centros urbanos, fuentes de empleo y servicios.” Expuso que al ser un proceso de constante mejora, se tienen que buscar soluciones técnicas que realmente impacten de forma positiva en la calidad de vida de los usuarios de la casa, garantizándoles la asequibilidad financiera, para lo cual es necesario hacer un análisis profundo del costo-beneficio por parte de los actores

involucrados: sociedad, Organismos Nacionales de Vivienda e industria.

“Se deben generar mecanismos para garantizar la seguridad jurídica de la propiedad, ya que con los procesos legales vigentes es muy complicado desalojar predios invadidos”. Eduardo Ramírez Leal. FINANCIAMIENTO DEBE SEGUIR Por otra parte, Eduardo Ramírez Leal afirmó que uno de los aspectos que ha funcionado y debe seguir en el sector vivienda es el financiamiento. En este sentido, dijo que “la modernización del Infonavit para el otorgamiento de hipotecas, puede ser un buen referente para los demás Organismos Nacionales de Vivienda.” Asimismo, la participación de la Banca para el otorgamiento de financiamiento, tanto a la construcción como a la adquisición de vivienda, es un hecho positivo, “ya que hoy en día tiene una participación de alrededor del 40% del total de la inversión; esperemos que pronto también participen mucho más en los esquemas para no afiliados”, mencionó.

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Eduardo Ramírez Leal,

presidente nacional de la CMIC

Banca, aliada al sector El sector de la vivienda no ha tenido ningún movimiento que afecte su desempeño, incluso, ha logrado encontrar en las instituciones crediticias, privadas o públicas, grandes aliados para apuntalar su desarrollo.

Comenzar a planear

Pedro Vaca Elguero,

presidente y director general de Cadu

edro Vaca Elguero, presidente y director general de Cadu, señaló que hasta el momento no observa ningún movimiento que afecte al sector, pues la banca comercial está fortalecida, otorgando créditos individuales y puente, a la vez que hay un Infonavit y Fovissste que caminan ordenadamente en el segmento de interés social. Añadió que además de estos grandes originadores de créditos, ven también una distribución de subsidios dinámica, con una bolsa suficiente para la producción de este año. “Vemos un camino con rumbo”. El empresario explicó que ha vivido otros cambios de gobierno, por lo que están acostumbrados a ello y a adaptarse a los rumbos que dicta la política nacional de vivienda. “Siempre vamos a ver que se cambian funcionarios, que se redefine el matiz de la política nacional. En este sentido, estamos tranquilos, estamos atentos y estaremos preparados por los cambios que pudieran venir”. Enfatizó que para los gobiernos es de suma importancia la industria de la vivienda, luego que no sólo forma parte de la política social, sino también es un motor económico; en este sentido, el sector va a tener que seguir construyéndose y desarrollándose. “El gobierno que sea estará comprometido con la vivienda, sobre todo como instrumento para atender a los ciudadanos que menos ingresos tienen, de tal manera que seguiremos en la vista de cualquiera de los gobernantes que estén en el poder”. CAMBIOS NECESARIOS Vaca Elguero indicó que la tramitología es un elemento que debe mejorarse en el futuro. “Yo creo que ahí es donde tendríamos que trabajar para hacer más eficientes y más ágiles, con ello se podría detonar más fácilmente las inversiones”.

Creo que hay muchas cosas que tenemos que cambiar, tenemos que empezar a dejar de ver la vivienda y empezar a ver el desarrollo urbano. En este sentido, hay temas estructurales a trabajar, como es mejorar el marco jurídico e impulsar a través del trabajo legislativo mejores atributos del entorno que aseguren una mayor calidad de vida.

Javier Silva Robles

integrante del Consejo Directivo de Canadevi nacional

ara Javier Silva Robles, integrante del Consejo Directivo de Canadevi nacional, el sector debe reconocer que el tema de la vivienda no consiste en financiar viviendas, sino en generar espacios donde la gente pueda vivir, un entorno que edifique prosperidad y calidad de vida. “Tenemos que comenzar a planear”. Aclaró que hoy es el momento, por temas de inflación, por circunstancias económicas y demás, en que se puede analizar cómo aprovechar las capacidades de crédito y definir un tipo de vivienda que no sólo enfrente el déficit, sino también mejore la calidad de los inmuebles. El empresario indicó que otra modificación que debe realizarse en los próximos años es destinar un subsidio a la tierra, esto a través de un instituto que realice compras de tierra para frenar la especulación económica y se pueda edificar vivienda accesible. COORDINACIÓN MUNICIPAL Durante la conversación indicó que una de las partes más importantes que tenemos que ver es la coordinación con las entidades municipales, luego que en todo el territorio nacional se sufre con los trámites, las autorizaciones y las licencias de construcción, sobre todo en los municipios. “Es necesario hacer una estrategia conjunta con todos los niveles de gobierno para generar autorizaciones más rápidas, más limpias y sobre todo con reglamentación más específica y estable, de tal forma que se logre evitar la corrupción”. Silva Robles enfatizó que otro tema que deberá trabajarse con los gobiernos locales es la planeación de infraestructura, sobre todo fortaleciendo los Institutos de planeación para canalizar el recurso de manera adecuada a las obras que en realidad urgen para el desarrollo.

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Vivienda de interés social, el reto Empezamos un año un poco incierto con problemas sobre todo en el tema del dólar, pese a que casi todo el producto con el que se desarrollan las viviendas, ya las cosas agarraron su nivel, estamos bastante bien en el estado de Guanajuato, un estado muy pujante.

smael Plascencia Núñez, presidente del Consejo Directivo Canadevi Guanajuato, aseveró que cubrir la demanda de vivienda de interés social se ha convertido en un gran desafío, como en cualquier parte del país, luego que las propiedades de 500 mil pesos para abajo se requieren para cubrir las necesidades de la base de la pirámide. “Toda esta gente que gana hasta 2.6 salarios mínimos debemos atenderla. Para ello, requerimos que los materiales de construcción no continúen con incrementos que pudieran dejar sin opción a las personas; también hemos visto que los mexicanos que ganan entre 2 a 5 tienen un rezago”. Indicó que en este segmento la industria edifica entre 10 y 15 mil viviendas al año, sin embargo, es insuficiente el subsidio para desplazarlas. “En la ciudad de León, Guanajuato, tenemos un déficit de 300 mil viviendas, desgraciadamente este tipo de vivienda es la que lleva el subsidio y al terminarse el recurso, no puedes desarrollar más”. “El año pasado se paró la industria en agosto y comenzó su marcha –en materia de subvenciones–a finales de febrero y hasta marzo. Entonces te quedabas unos meses ahí con una problemática muy fuerte”. Detalló que cuando empezó el subsidio, se incrementaron los recursos y eso acostumbró a los empresarios. No obstante, ahorita que

regresa a su nivel original se tienen que adaptar también a las nuevas reglas y aprovechar que algunos Organismos Nacionales de Vivienda dan una mayor capacidad de crédito. Por otro lado, el empresario comentó que miles de pesos se han pagado en fianzas en este municipio, y ni una sola vez en 30 años se han ejercido, “creo que se ha ejercido una sola fianza, es dinero que tiras a la basura, y eso quien lo paga es el cliente. Ya estamos buscando una manera de evitar pagar fianzas”. Asimismo, indicó que un reto para la Canadevi del estado es la edificación de su sede, la cual podrían estar estrenando para el 2019, ya que en la actualidad ya cuentan con el terreno y los recursos, “será una sede bastante grande, de más de mil metros cuadrados en una de las mejores zonas”. INNOVACIONES EN LA INDUSTRIA Plascencia Núñez reveló que ya contrataron una empresa de Houston que los ayudará a automatizar los procesos referentes al desarrollo urbano, con lo cual ya no se tendrá que ir al municipio a tramitar los permisos para construcción, y se tratará el tema con una sola persona. De igual manera, el empresario indicó que han platicado con el presidente municipal de León para agarrar una sola supervisión y evitar así que todo mundo les siga cobrando a los

Ismael Plascencia Núñez,

presidente del Consejo Directivo Canadevi Guanajuato

desarrolladores. “Ya tuvimos reuniones donde explicamos que nadie hace la chamba y en el momento de los problemas, el único culpable es el desarrollador”. “Esto nos va a reducir entre tres y cuatro meses el tiempo de desarrollo. El siguiente paso será capacitar a todos los desarrolladores y funcionarios en el sistema Urbanet. Nosotros vamos a pagar la capacitación, pues tendrá buena repercusión para nuestras finanzas”, concluyó.

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Hacia una vivienda inteligente

Un gran elemento para elevar la calidad

Ante los avances tecnológicos, el sector de la vivienda enfrenta nuevos retos para atender las demandas de los mexicanos, a mediano plazo las empresas impulsarán con mayor fuerza desarrollos que sean más activos en la calidad de vida de las personas.

La vivienda debe ser vista no sólo como un detonador de la economía o como un eje patrimonial indispensable para abatir la pobreza y generar patrimonio, sino también como un elemento fundamental para elevar la calidad de vida y hacer ciudad.

Sergio Leal Aguirre,

director general de Vinte

ergio Leal Aguirre, director general de Vinte, indicó que la industria de la vivienda no puede estar ajena a la evolución tecnológica, por lo que debe comenzar a aprovechar las oportunidades que generan estos avances. Por ejemplo, sacar ventaja de que hoy todo mundo tiene un celular para conectarse a la información que la vivienda genera y crear una base de datos personal.

Lydia Álvarez Marina,

presidenta de la Canadevi Valle de México

ydia Álvarez Marina, presidenta de la Canadevi Valle de México, señaló que ante el rezago habitacional y la demanda creciente en el país es necesario plantear una estrategia que logre incrementar la oferta, en mejores condiciones, en un entorno adecuado y en colonias abandonadas. DEBE PERMANECER

Detalló que el sector debe integrar a su oferta productos con alta tecnología que facilite la vida de las personas, mediante la implementación de inteligencia artificial que analice información de los habitantes y sus costumbres: consumo de luz o agua, utilización de drenaje, de tal forma que se mejore la calidad de vida de las personas.

La empresaria indicó que es importante preservar la institucionalidad y trasparencia del Infonavit y Fovissste, luego que esto ha introducido la posibilidad de detonar el crédito de los trabajadores y la libre elección de la vivienda, además de mejorar la competitividad entre desarrolladores.

“Entre más se adecúe la vivienda a las nuevas tecnologías y logre, a través de éstas, leer cada información generada en los hogares –consumo eléctrico y de otros servicios– para volverse más eficiente, la industria comenzará a ofertar casas vivas, que vayan más allá de albergar a las personas y comiencen a producir beneficios para el habitante”.

Añadió que también es importante mantener la estabilidad de las tasas, así como el impulso a los productos cofinanciados, ya que esto permitió un crédito hipotecario con pagos fijos y bajos costos; elementos que detonaron un mercado inmobiliario gracias a la importante participación de la Banca.

Agregó que el mundo está viviendo una disrupción donde mucha gente habla de la cuarta economía en trillones de dólares, en la cual observaremos transformaciones radicales en periodos muy cortos. “Una prueba de ello será el automóvil, luego que en los próximos 5 años se ampliará el consumo de vehículos eléctricos, las personas no volverán a pagar por gasolina”. MEJORAR ESTADO DE DERECHO Sobre los cambios que son necesarios en el sector, indicó que será necesario comenzar a trabajar durante el próximo sexenio en el estado de derecho, en el combate a la corrupción, de tal forma que se logre dar mayor certeza a las inversiones y eleve la productividad en el país.

DEBE CAMBIAR La presidenta de Canadevi Valle de México explicó que los programas de Desarrollo Urbano deben de ser dinámicos y responder a las necesidades de la situación demográfica actual. Abundó que al día de hoy, muchos planes de desarrollo urbano – estatales o municipales– son obsoletos y pocos saben manejar la densidad como una herramienta para bajar el precio de la vivienda y no su calidad, elemento de gran trascendencia para lograr cercanía a las fuentes de trabajo.

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Abierta a mejoras

Presupuesto multianual Para Carlos Ramírez Capó, vicepresidente de Canadevi nacional, el sector requiere un presupuesto multianual que genere certidumbre en los subsidios y promueva la producción de vivienda social para los trabajadores con menores ingresos.

Carlos Ramírez Capó,

vicepresidente de la Canadevi nacional

l empresario explicó que esperar cada año la noticia sobre el recurso que operará el programa de subsidios genera incertidumbre y ocasiona el desplome de la producción de vivienda de interés social. “Tener certeza siempre es importante a la hora de realizar un proyecto o inversión; un presupuesto multianual para el tema de los subsidios que nos crea confianza para retomar la edificación de vivienda para los segmentos de la población de menores ingresos”.

Para Flavio Torres Ramírez, parte del Consejo Consultivo de la Canadevi Nacional, es importante seguir tomando en cuenta al sector, ya que es uno de los principales motores de desarrollo económico y social.

Flavio Torres Ramírez,

parte del Consejo Consultivo de Canadevi Nacional

l empresario indicó que la industria deberá estar abierta a cualquier innovación o propuesta que provenga del nuevo gobierno –gane quien gane las próximas elecciones–, sobre todo si busca impulsar a la industria y conjuntar el esfuerzo de todos los actores. “Definitivamente tenemos que ver una vivienda muy apuntada hacia la cuarta revolución industrial. Tendremos que ser muy creativos, tendremos que ser más imaginativos y caminar hacia allá. No podemos dejar que la industria tenga rezagos”.

CONTINUIDAD A LA SEDATU El expresidente de Canadevi delegación Veracruz reflexionó también sobre lo importante que es conservar para el próximo sexenio la rectoría de la Sedatu sobre el sector vivienda y continuar impulsando la política de verticalidad. Enfatizó que darle seguimiento a la visión de la SEDATU de priorizar un buen desarrollo urbano, mediante la redensificación del suelo, la verticalidad y la vivienda intraurbana, evitaría el desarrollo de fraccionamientos alejados de las fuentes de trabajo, lo cual es sin duda es un acierto. INNOVACIÓN Y EFICACIA Por otra parte, consideró que se debe impulsar el uso de tecnología, de tal forma que los trámites para los permisos y licencias se reduzcan y la industria incremente su productividad y eficiencia. “Se debe continuar con los trámites en línea, y la alineación de los tres niveles de gobierno bajo la rectoría de la SEDATU para que las gestiones sean más rápidas y transparentes en todo el país”, sugirió.

Actualmente, enfatizó, el sector es maduro y sabe sortear las distintas circunstancias con el soporte de empresarios profesionales y honestos que redireccionan su visión y apuestan a la calidad. “Estamos preparados para continuar trabajando por el progreso de México y el bienestar de los mexicanos”. NUEVOS ESQUEMAS FINANCIEROS Sobre los cambios a realizarse, Torres Ramírez indicó que es importante ligar la oferta con las nuevas necesidades de los mexicanos. Por ejemplo, emprender nuevos esquemas financieros para el segmento de los no afiliados, ya que el resto de la población está bien atendida por las instituciones y Organismos Nacionales de Vivienda. “Necesitamos como gremio analizar con las instituciones financieras nuevas herramientas para poder sacar adelante a ese segmento poblacional, un gran grupo donde se encuentra más del 52% de la población, de lo contrario seremos cómplices de un país con un gran rezagado”.

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Potencializar ONAVIS Para Ignacio Reyes Aldama, vicepresidente de delegaciones de Canadevi Nacional, es importante potencializar y cuidar a los Organismos Nacionales de Vivienda, luego que se han convertido en el motor de la industria para disminuir el rezago habitacional.

Sin cambios drásticos Muchas de las políticas públicas que se han implementado para la vivienda deben tener continuidad, es decir, no debe haber cambios drásticos en la política de vivienda.

Ignacio Reyes Aldama,

Vicepresidente de delegaciones de Canadevi Nacional

“D

ebemos tener presente que existe un bono demográfico muy importante que en los próximos 20 años nos duplicará el mercado. En este sentido, creo que el Infonavit y Fovissste son un bastión que tiene que ser aprovechado y potencializado, manteniendo su salud financiera y la transparencia”. Puntualizó que a la par de ir fortaleciendo a las instituciones anteriormente mencionadas, es importante, “más bien una prioridad”, conservar el tema de los subsidios, ya que si bien en los últimos años este tema se ha ido a la baja, será fundamental para el sector encontrar la manera de conseguir más recursos. ACTUALIZAR PERÍMETROS DE CONTENCIÓN Respecto a los cambios que debe sufrir la industria, el empresario comentó que es necesario actualizar el sistema de los perímetros de contención, porque al tener los perímetros, la especulación de la tierra se vuelve “el pan nuestro de cada día”. “Yo creo que hay que evaluar mucho ese tema de los perímetros de contención. En un principio sí funcionaron bien, pero creo que ya es un modelo agotado que lo debemos de cambiar”.

aúl Pérez Méndez, desarrollador en el estado de Puebla, indicó que si bien se podrían ir generando adecuaciones a lo largo del sexenio, las variaciones no deben ser drásticas, porque el sector no se integra tan rápidamente a las modificaciones por los tiempos que requiere la edificación. “Es importante que haya continuidad en las políticas públicas de los últimos tres sexenios”. ORDENAMIENTO TERRITORIAL Respecto a los puntos que deberán mejorarse, el empresario indicó que es necesaria una verdadera política de ordenamiento territorial, luego que el tema de la reserva territorial es un tema complicado para la industria. “Sin la tierra ordenada, con servicios, con infraestructura suficiente, es muy difícil poder ofertar la demanda de vivienda que se requiere en el país”. “Debemos implementar una verdadera política de ordenamiento territorial acompañada de generación de infraestructura. Me parece que es parte de las propuestas que tendríamos que estar pensando para quien próximamente dirija al país”. DIGITALIZAR TRÁMITES Pérez Méndez señaló que será importante adoptar tecnología que ayude a facilitar los trámites y los permisos, tanto a nivel municipal como estatal, y ordenarlos para poder detonar de manera más rápida los desarrollos habitacionales.

Digitalización eliminará corrupción Marcos Bejarle, gerente corporativo de Crédito y Relaciones Institucionales de Hogares Unión, explica que entre las propuestas que deben considerar los candidatos presidenciales están la digitalización y el tema de las Fintech.

orge Francisco Frías Melgoza, presidente de la Canadevi delegación Sinaloa, coincidió en que la tecnología va a permitir muchas cosas como evitar la corrupción y expuso que son víctimas de mucha reglamentación. “Somos víctimas absolutas de la corrupción, se te atora en todas las instancias: federales, estatales, municipales. En el momento en el que pudiésemos migrar a sistemas digitales donde no puedes meter la mano y donde cumples de la ‘A’ a la ‘Z’ con los requisitos que te piden, en ese momento terminará la corrupción y la forma de atorar los trámites”. Por otra parte, Marcos Bejarle comentó que se ha perdido la confianza en los desarrolladores: “Debe cambiar la persecución al desarrollador, debe haber más certeza para el desarrollador, confianza para el desarrollador. Invertimos dinero en esta industria y nos ven como unos invitados incómodos… yo te diría que casi todo hay que cambiarlo.” En este sentido, Frías Melgoza, indicó que las leyes y reglamentos no les dan certeza y los cambios constantes en las políticas de vivienda, les lleva a una serie de pérdidas. Sin embargo, una de las cosas que debe mantenerse en la industria es el subsidio porque es para las clases más desprotegidas.

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Digitalización e inclusión, temas a innovar Para José Shabot Cherem, director general de Quiero Casa, la industria requiere avanzar en la digitalización de los trámites y licencias -en municipios y estados-, relacionados principalmente a los usos de suelo, lo cual ayudará a ser eficiente y detonar una mayor transparencia que permita a los desarrolladores inmobiliarios saber a detalle dónde pueden desarrollar, qué y cómo.

a digitalización permitirá también a la ciudadanía entender mejor cómo funciona la actividad del desarrollo de vivienda, del desarrollo inmobiliario. Yo creo que ahí se puede hacer muchísimo y es cuestión de que los nuevos gobiernos continúen con esa intención de empezar a trabajar en temas de transparencia y digitalización de la gestión de los procesos inmobiliarios”. Por otro lado, indicó que será importante detonar el mercado de vivienda en renta, a través de soluciones creativas, y emprender nuevos mecanismos que mejoren el acceso de los mexicanos de menores recursos. “En ese sentido hay muchas cosas innovadoras por hacer, por ejemplo, los gobiernos locales tienen un montón de tierra que podría servir para acercar a la población de menores ingresos, el reto es pensar cómo capitalizamos el uso de esa tierra, cómo ponemos eficiencias en los costos con los subsidios”. Añadió que es importante que sigamos repensando cuál es el esquema adecuado para generar una política de vivienda social. Se habla mucho que el esquema de los subsidios a la vivienda social como ha funcionado y como hoy funciona, quizás ya se ha agotado, necesitamos pensar en otro tipo de esquemas. “Tenemos que encontrar una fórmula en la que se pueda dar algún tipo de subsidio para que las familias que menos tienen puedan

acercarse a vivir cerca de las ciudades. En otras ciudades quizás tenemos que encontrar otro tipo de mecanismos, ya sea un subsidio a la tasa de interés, en algunos casos vivienda en renta, pero tenemos que seguir pensando en forma creativa”. Detalló que los desarrolladores deben consolidar proyectos inmobiliarios que no solamente contemple viviendas, sino también el entorno, de tal forma que se logre alinear el desarrollo de infraestructura a la calidad de vida, donde interactúe la inversión pública y privada. OTROS TEMAS PARA TRABAJAR Al abordar la cuestión sobre qué otros cambios requiere el sector, Shabot Cherem explicó que es necesario en los tres niveles de gobierno -federal, estatal y municipal- mejorar los organismos de planeación, de desarrollo urbano, de tal forma que se pueda aprovechar la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU). “Seguimos siendo un país que su población sigue emigrando a las ciudades. Por ello, es indispensable tener planes regionales de desarrollo urbano, que estén amarrados desde lo federal hasta lo local, siempre pensando cuáles son las necesidades de infraestructura, de movilidad y de uso de suelo. Esto podría ayudar al desarrollo urbano, económico y social de las ciudades”.

José Shabot Cherem,

director general de Quiero Casa

Enfatizó que, pensando en específico en la Ciudad de México, se requiere pensar en una megalópolis, estimar el impacto que tendrán los estados circunvecinos para elevar su calidad de vida e incrementar la productividad, la generación de empleos y la oferta de vivienda.

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Coordinación y subsidios

Clase media, una fortaleza

El sector de la vivienda requiere una mayor coordinación entre los tres niveles de gobierno, modificar la manera de operar de los subsidios y darle continuidad al éxito de las ONAVIS.

Jesús Domínguez González, director de finanzas de Tierra y Armonía, consideró que, ante el crecimiento de la clase media, los desarrolladores tienen que fortalecerse y estar pendientes de la evolución de los factores económicos, como las tasas de interés. Isaac Metta Cohen,

director de Hogares Unión

saac Metta Cohen, director de Hogares Unión, opinó que es urgente que los gobiernos entrantes mejoren la coordinación entre la federación, los estados y los municipios, con la finalidad de homologar las políticas públicas y sistematizar todas las instituciones en la materia. Detalló que un tema que debe analizarse con mucho cuidado para el próximo sexenio son los subsidios, estudiar si la subvención al frente debe ser renovada por otros esquemas más eficientes, ya sea a la tasa de interés o a otras cosas. “Habrá que revisar si lo subsidios son la mejor manera o buscar una fórmula de subsidio multianual donde podamos potencializar más los recursos del subsidio que tenemos en el tiempo”. FORTALECER INSTITUCIONES Respecto a las acciones que funcionan, el empresario indicó que lo que sin duda funciona son los Organismos Nacionales de Vivienda – Infonavit, Fovissste y Sociedad Hipotecaria Federal–, los cuales operan bajo un esquema que se debe cuidar y no hay que mover. “Considero que hay todavía oportunidad de reforzar sus gobiernos corporativos, sin embargo, en su mayoría poseen una estructura que se tendrá que mantener”. INNOVACIONES QUE HACEN FALTA Durante la conversación, el empresario indicó que, de cara al futuro, la industria debe reforzar el tema de la sustentabilidad, no sólo fortaleciendo en la parte tecnológica el cuidado al ambiente, sino también el tema económico o financiero. “Definitivamente el gran reto es llevarle créditos a la gente no afiliada”.

Jesús Domínguez González,

director de finanzas de Tierra y Armonía

l empresario indicó que, como desarrolladora que no usa los subsidios de vivienda, considera importante estar atentos a las reglas y sus posibles modificaciones, así como al acceso del crédito bancario. Añadió que las tendencias demográficas y socioeconómicas, muestran una clase media en rápido crecimiento, generando así oportunidades de inversión más atractivas en el sector inmobiliario, por lo que deben buscar cómo atender las necesidades del sector y ser cautelosos al mismo tiempo. “Obviamente la vivienda en este sector se va a seguir fortaleciendo; sin embargo, debemos ser un poco cautelosos, ya que el alza de las tasas de interés que estamos viendo podría impactarnos”. Comentó que diversificar el modelo de negocios es importante para el desarrollo del sector y aprovechar las bondades del subsidio, pero aprovechar al mismo tiempo el expertise del crédito bancario. “Cuando tú adquieres un crédito hipotecario, estás adquiriendo un compromiso a 30 años, digamos que, de cierta forma, no te debe de impactar porque estás viendo a largo plazo”. MEJORAS NECESARIAS Sobre los cambios que deben ocurrir en el sector, el directivo opinó que es importante atender el crecimiento de las ciudades y a la vez mejorar la parte regulatoria que pueda hacer mucho más rápido y eficaz la obtención de las licencias. “Sería importante que exista uso de suelo que no conlleve tanto tiempo obtener una escritura, porque cuando inicias un desarrollo te puedes tardar a veces incluso hasta 24 o 36 meses en poder cristalizarlo… el poder ser un poco más competitivos implicaría acortar esos tiempos. Eso nos va ayudar también a fortalecer la economía”.

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Subsidios para quienes ganan menos

Disminuir trámites a desarrolladores

El impacto que tendría el buró de crédito en derechohabientes del Infonavit no se calibró bien, por lo que se ha menospreciado el descuento a través de nómina, aseguró Alejandro Vargas Barroso, consejero de Canadevi Nacional.

Se debe de cambiar la tramitología excesiva que existe, advirtió Hugo Gerardo Venzor Crabtree, presidente de la Canadevi delegación Chihuahua; ya que por un lado, el Infonavit ha disminuido el número de requisitos para integrar un expediente de un derechohabiente, lo cual “es fenomenal”, que con tres documentos es posible solicitar un crédito en el Instituto; sin embargo, para los desarrolladores es otro asunto.

l también director de Esphabit declaró que el descuento por nómina es una herramienta que sólo existe en México y aunque da la garantía de un pago ya por descontado, lo que provoca que el fondo financiero sea fuerte y quita el riesgo de la cartera vencida, podría afectar a los que menos tienen, por lo que se deberían buscar otros mecanismos. “Por ejemplo, una persona que gana 5 salarios mínimos y se le descuenta 75% u 80% impediría que alcance el monto de su compra, lo que podría llevar a que construyan por cuenta propia, invadan un terreno y se dé el fenómeno de vivienda irregular”. AJUSTAR POLÍGONOS Otro tema a trabajar para el próximo gabinete de la vivienda (2018-2024), de acuerdo con el empresario, son los polígonos de contención, regla que se lanzó desde el sexenio pasado y presentó mayor fuerza durante la administración de Enrique Peña Nieto, con el fin de no construir vivienda lejana, pero al no haberse modernizado hay una gran especulación de tierra, generando que no sea tan fácil acceder a ella. Para Alejandro Vargas se deben incorporar nuevas áreas de crecimiento, planes de desarrollo urbano para el desarrollo de ciudades, y la integración del universo digital. “Es importante explorar la inteligencia de mercado y la movilidad”.

Alejandro Vargas Barroso,

consejero de Canadevi Nacional

CONTINUAR CON LOS SUBSIDIOS El empresario se manifestó a favor de los subsidios al frente y que continúen actuando como hasta el momento, ya que “es muy bueno debido a que reduce drásticamente el monto de la hipoteca y genera un patrimonio”. Agregó que a mediano plazo las autoridades podrían voltear a ver otras propuestas en materia de subvenciones, como los subsidios a la mensualidad o saldos; no obstante, esto debe analizarse bien, ya que podría causar costos financieros sobre el saldo insoluto. “Entonces me quedaría, cuando menos, con el subsidio al frente y después vería cómo se pudiera apoyar a la gente que menos gana. Hay que tener cuidado en los conductos de acción para que no se dilapiden los subsidios”. Por último, el empresario poblano destacó el lanzamiento del programa Cambiavit, el cual permite la movilidad hipotecaria no sólo a los acreditados cambiar de vivienda conforme a sus necesidades laborales, sino también ampliar el monto de su crédito para mejorar el inmueble donde vive, pero sugirió que “el derechohabiente debe ser dueño de la acción de vivienda, más no poseedor de la misma, como un tiempo compartido, con el fin de que no se sienta atado de no poder moverse a buscar otro empleo”.

“P

ara poder uno como desarrollador de vivienda tener autorización de un fraccionamiento, y no estoy hablando de la parte local sino por ejemplo para el RUV, para el Infonavit, es mucha la documentación, son muchos los requisitos que se piden hoy en día.” Por estos motivos, insistió en que se debe aligerar la carga de trámites: “Normalmente en la parte de documentación, de permisos, se lleva a veces hasta un año para completar para un fraccionamiento, lo que sería la luz verde. Entonces, esa parte yo creo que tienen que tener mucho cuidado todas las autoridades.” Respecto a innovación dijo que además de simplificar los trámites, se requiere un apoyo en la tecnología mediante aplicaciones en las que se permita subir con más rapidez los trámites. La industria de la vivienda representa un ingreso y una derrama económica muy importante, así como generación de empleo para el país, y si esto lo trasladamos a cada una de las entidades federativas, se va replicando y logra un efecto multiplicador en la economía, destacó Hugo Gerardo Venzor Crabtree. “Las autoridades federales que entran tienen que entender y tomar en cuenta que la industria, por sí sola, es un ejecutor importante para los programas de gobierno”, señaló.

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AGENCIAS PRODUCTORAS DE VIVIENDA

n este capítulo los empresarios, expertos en el tema de la autoproducción asistida, analizan cuáles son los elementos que hacen falta en el sector para consolidar los programas de atención a la población que vive en zonas rurales y semiurbanas: fondos de garantías, nuevos esquemas gubernamentales y mayor participación de la banca comercial.

Asimismo, entenderemos como la autoproducción asistida requiere de la cooperación activa de los miembros de las comunidades para definir el tipo de vivienda que se adecúa a las necesidades de cada grupo, la creación de órganos de desarrollo rural, de equipos de trabajo e incluso para la gestión del subsidio o fondeo del proyecto. Entre otros temas, se abordará la necesidad de implementar el uso de la tecnología para mejorar e impulsar la autoproducción, y así beneficiar a la población más vulnerable, es decir, a los no afiliados, aquellos que no tienen una subcuenta de vivienda por parte de alguna institución. Expertos en la materia afirmaron que se debe innovar en los modelos de financiamiento, como los es el crowdfunding o las criptomonedas. Consideraron al primero como una herramienta en donde la sociedad en general pueda aportar recursos, siempre y cuando se garantice que éstos serán destinados a lo que es debido, por lo que se entrelaza la seguridad y certeza que se deben garantizar. Los especialistas hicieron incapié en que se debe diversificar los productos y los accesos en el tema de vivienda para que los sectores que no son participes de algún sindicato o que trabajan bajo el esquema informal, pero que son productores de alimentos o brindan servicios, no sean rezagados de esta demanda básica como lo es tener una casa.

Más participantes, mayores recursos El primer tema que nosotros vemos de cara al próximo sexenio es la falta de recursos, es claro que enfrentamos un reto económico para satisfacer la demanda que hay. Sin embargo, la solución no sólo es imputable al gobierno, simplemente no hay suficientes recursos para atender tal necesidad.

arlos de la Garza Herrera, presidente del Consejo Nacional de Vivienda Verde Sustentable (Convives), explicó que el subsidio se ha convertido en un tema de incertidumbre para la industria, ya que cada diciembre tanto empresarios como consumidores viven con el “Jesús en la boca” pensando si habrá o no el recurso para el próximo año. “Nosotros pensamos que hay que impulsar una reforma a nivel de Ley de Egresos de la Federación para que el Presupuesto de Egresos de la Federación (PEF) incluya como una partida obligatoria el tema de subsidio a la vivienda para los no afiliados. Eso va a dar mucha certeza jurídica, va a permitir que empresarios invirtamos a largo plazo, pensemos en esquemas a futuro, que hoy no tenemos, simplemente porque falta esa certeza”. Detalló que si bien será importante conservar las subvenciones como acelerador de la industria, también es necesario otros mecanismos, ya que las acciones para disminuir el rezago habitacional no pueden sustentarse en la aplicación de subsidios o en el fondeo gubernamental, porque nunca se tendrán los recursos suficientes para cubrir toda la demanda. “Es necesario buscar un fondeo blando y de alto riesgo, mismo que debe está relacionado con el cumplimiento de metas de pago, pero también de desarrollo personal y social. De igual manera, tenemos que buscar la participación de otros actores que logren complementar el

subsidio federal con esquemas de garantías al crédito. En este sentido, reconoció la participación del Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo), a través del seguro que ofrece de cobertura de primeras pérdidas. No obstante, indicó que se debe potenciar más, darle más volumen a este tipo de instrumento, por lo que se deben unir esfuerzos con Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). “Nosotros estamos convencidos de que si se trabaja en un esquema de garantías sólido para crédito de no afiliados en donde obviamente los esquemas sean súper rápidos en la devolución de garantías, y por otro lado haya esquemas en donde se premie el plazo particularmente para aquellos que ganan menos de 2.6 sumas, creemos que eso sería muy bueno”. De acuerdo con el entrevistado, el financiamiento debe ser canalizado a quien más lo necesita, pues si bien hay mucho que hacer en términos de cantidad; cada año se edifican 450 mil viviendas, esas casas son las que construyen las empresas y se pueden medir, por lo que falta considerar las que hace la gente y que esa información debe ser conocida para poder hacer mejor las cosas. En el año, según estimaciones de Convives, este segmento poblacional registra una demanda de 150 mil viviendas, de las cuales únicamente se concretan entre 50 mil y 60 mil inmuebles.

Carlos de la Garza Herrera,

presidente de Convives

“Urge crecer en la oferta, de lo contrario las necesidades crecerán desproporcionalmente y será difícil atender a la población en rezago”. FORTALECER LA COORDINACIÓN Otro tema que no debe de cambiar, de acuerdo con de la Garza, es la coordinación, ya que con este gobierno, principalmente los últimos tres años de Jorge Wolpert al frente de la Conavi, se abrió un diálogo con los institutos estatales de vivienda. “Esta colaboración ha venido a catapultar la industria, particularmente la industria de la vivienda rural y semirural”.

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“Urge crecer en la oferta, de lo contrario las necesidades crecerán desproporcionalmente y será difícil atender a la población en rezago”. Carlos de la Garza. “Estamos convencidos de que el diálogo debe de continuar. No importa a cual partido pertenezca el Presidente, debemos poner a México adelante y concentrarnos en atender a estos 6 millones de mexicanos no afiliados, que no tienen acceso a una vivienda digna. A final de cuentas la gente más cercana a estas personas es la gente de los municipios que está coordinada con su estado”. Informó que hay mucho trabajo que se ha hecho –claro que es perfectible– y que merece continuidad transexenal; por lo cual los candidatos que resulten electos deberán analizar cómo va el sector, antes de opinar, componer o detener la autoproducción de vivienda para los más necesitados. “Hay una gran lección que nos deja la historia de los Organismos Nacionales de Vivienda – Infonavit o Fovissste– que con el paso de los años lograron materializar sus instrumentos de crédito a largo plazo, fortalecer la atención al segmento de la población que cubren, sin dejar de innovar cuando las necesidades de la sociedad lo demandaba, y hoy son un gran impulsor del sector”. MENOR TRAMITOLOGÍA Por último, el empresario señaló que un gran pendiente para la industria es la tramitología y la certeza jurídica del suelo, por lo que pidió flexibilizar estos temas en las comunidades

Impulsar la autoproducción

rurales, de tal forma que se impulse no sólo la autoconstrucción, sino también se fortalezca el tejido social en la comunidades. “Pensamos que la vivienda se debe de poder construir, particularmente la vivienda llamémosle de autoproducción, que normalmente está fuera de los perímetros de contención urbana. Todo el mundo ve el tema de que el suelo en la zona rural sobra, pero la realidad es que esta gente quiere vivir junta, no quiere vivir a un kilómetro de sus papás. Añadió que el asunto a reflexionar también es cómo hacer pequeños desarrollos verticales de 2 a 3 pisos generando comunidad, ayudar a la integración de algunos grupos sociales que conviven; por ejemplo, los menonitas y otro tipo de comunidades que están organizadas y que quieren estar juntos. “El hecho de que no podamos hacer segundos o terceros pisos limita el tema del uso del suelo, al final para ellos también es un recurso de producción. Entonces es un tema que creo que debemos de voltear a ver”, opinó. SUELO URBANO Señaló que siempre hablar de expropiación es un tema muy complejo porque es quitarle la propiedad privada a alguien que ya la tiene; sin embargo, siendo una causa de utilidad pública tal como lo dice la Constitución, podría analizarse. “Yo coincido con la visión de que el suelo urbano debe de aprovecharse. Y ciertamente creo que hay que poner ciertos plazos, más que expropiar, para que se construya, sobre todo cuando existe una gran demanda o población que la necesita. Y si no, penalizar a través de otros esquemas como pueden ser sanciones en monto de licencias o en densidad, que eso va a desincentivar la especulación”, concluyó.

Uno de los retos que enfrentan los organismos que se dedican a los no afiliados es lograr el aprovechamiento óptimo de todos los instrumentos que se han elaborado a lo largo de los años con el objetivo de incrementar la oferta de beneficios a este sector de la población, señaló Elena Solís Pérez, integrante de la Red de Productores Sociales de Vivienda.

lena Solís indicó que esta red busca apoyar a la gente que ha construido su vivienda con su propio esfuerzo “7 de cada 10 construye casi sin apoyo institucional”, por lo que considera que la banca social ha sido el brazo financiero para apoyar a este segmento de la población, el cual requiere más soporte. Recordó que la banca social está representada por sociedades cooperativas de ahorro y préstamo, así como agrupaciones financieras o populares. “Se ha podido construir desde finales de los 90’s en donde yo creo que se tiene una potencialidad muy grande”. En palabras de la integrante de la Red de Productores Sociales de Vivienda, quienes trabajan con 14 organizaciones en más de 20 estados en el país en cuyo el único crédito que se otorga es el de la banca social, las tasas de la banca social son muy bajas, porque “es dinero de la misma gente, es de los socios”. “Aproximadamente la tasa es de 18%, que se utiliza para poder beneficiar a todos los ahorradores que son de bajos ingresos y que están aportando un plus importante con productos de vivienda y con bajos costos”. Elena Solís dijo que la red no trabaja con vivienda a escala masiva, sino que se enfocan en la construcción de casas en barrios y pueblos, lo que considera una buena área de oportunidad.

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La vivienda debe dejar de resistirse a la tecnología La industria de la construcción en general, y la vivienda en particular, es un poco resistente a la innovación, lo cual no ha permitido que se explote la tecnología de la manera en que debería, indicó Guillermo Jaime Calderón, fundador de la empresa Mejoramiento Integral Asistido (MIA).

l empresario comentó que es importante comenzar a implementar en el sector los avances tecnológicos generados en los últimos años, para hacer a la industria más eficiente y productiva. De igual manera, señaló que esta transformación debe contemplarse como una necesidad ante el surgimiento de nuevos mercados y consumidores. “El mundo en los próximos 10 años va a cambiar mucho, estamos a pocos años de que la generación millennial tome el control activo de la economía y a 10 años que la generación Z predomine en las decisiones. Ellos crecieron con la tecnología, por lo que son menos resistentes”. Es por esto que propone que se piense “fuera de caja”, por ejemplo, las criptomonedas, y con lo que hay detrás de ellas. “Hay miles de oportunidades, creo que el reto más importante en la industria de la vivienda y en la

“El reto es que las 400 mil casas que se construyen al año como autoproducción de vivienda vayan cerrando cada vez más la brecha de las 9 millones de familias que viven en condiciones de pobreza extrema patrimonial”. Guillermo Jaime Calderón.

autoproducción es que tenemos que abrir los ojos, estar receptivos y escuchar lo que está pasando. Hay que correr el riesgo, pues traería altos beneficios a nivel social”. En este sentido, el fundador de MIA recomendó que se utilice el crowdfunding, pues considera que es una fuente de financiamiento en donde la gente que quiera pueda aportar, “creo en este mecanismo o algún otro tipo de recaudación en donde la sociedad tiene la intención de ayudar. Sin embargo, es necesario crear herramientas suficientes para que la sociedad que aporte esté segura que su dinero se fue al destino que ellos quieren”. CERRAR FILAS Además de adaptarse a la tecnología, Guillermo Jaime Calderón cree que otro reto que debe enfrentar la industria es el de cerrar filas para capitalizar lo que se ha venido haciendo en los últimos 20 años en materia de vivienda. “Esto se debe hacer con independencia de quién gane la elección, va haber un presidente para todos los mexicanos”, afirmó. “El reto es que las 400 mil casas que se construyen al año como autoproducción de vivienda, vayan cerrando cada vez la brecha de las 9 millones de familias que viven en condiciones de pobreza extrema patrimonial al no recibir atención o soporte técnico por todos los que ya tenemos los mecanismos para hacerlo”.

Gillermo Jaime Calderón,

fundador de Grupo MIA

Además, dijo que se tiene que voltear a ver a los no afiliados y a las comunidades rurales en materia de vivienda con programas de atención masiva. “También hay que ayudar a los migrantes, quienes dejan todo para ayudar a sus familias aquí al enviarles remesas, pues hay que sumar esfuerzos para que ese dinero sea mejor aprovechado. Para atenderlos a todos, hay que hacer un programa multifactorial”. Finalmente, insistió en que no hay menor forma de atender a los programas sociales que a través de la suma de esfuerzos entre la industria privada y la pública. “Hemos tenido suerte de que quienes han estado al frente, hacen acciones de valor lo que se ve traducido en miles y miles de casas”.

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Falta estructura para no afiliados

Fortalecer a la banca social Se debe otorgar un mayor presupuesto al sector vivienda, ya que, aunque es bueno y generoso, no es suficiente para eliminar los índices de rezago y marginación que presenta este segmento, afirmó Carlos Atala, director de Operaciones ASP Financieros.

Carlos Atala,

director de Operaciones ASP Financieros

arlos Atala también consideró que debe existir mayor coordinación interinstitucional en el tema de vivienda, “para que los esfuerzos que se hagan con los diferentes organismos estén alineados a un objetivo macro, esto con el fin de que cada esfuerzo sume hacia una misma causa y no se diluyan entre ellos”.

José Lomelí, presidente de LI Financiera, aseguró que es complicado atender a las personas con ingresos bajos, pues no hay una estructura para este fin, lo que provoca que sea un proceso costoso.

José Lomelí,

presidente LI Financiera

omentó que parte de la dificultad radica en que a veces estas personas se ubican en lugares lejanos o de manera dispersa, y en ocasiones desconfían, pero cuando la empresa les muestra resultados, se corre la voz entre ellos y empiezan a aceptarlos.

Para el directivo de ASP Financieros los bancos no tienen al tema social como factor principal, para ellos “es un crédito muy chico, simplemente no es su línea de operación por lo que para ellos no vale la pena”.

Por otro lado, explicó que es un mito que los no afiliados no pagan los créditos: “con nuestra experiencia, podemos decir que es gente muy cumplida. Para evitar la cartera vencida, se debe recurrir a un buen análisis de crédito para venderles la casa que pueden pagar y no la que quisieran”.

Al hablar de los no afiliados, a quienes atiende ASP Financieros, Atalá argumentó que este segmento es una área de oportunidad muy buena para los que deciden participar en ella, siempre y cuando se tenga una disciplina del desarrollo social.

En este sentido, dijo que en LI Financiera verifican que la persona no esté en el buró de crédito y como efectivamente no están, porque nadie les ha dado financiamientos, en esta compañía les proponen esquemas previos para ver su capacidad de pago.

“Son un nicho que todos queremos abarcar. A pesar de que se dijo que en este sexenio se crearon muchos empleos, la mayoría fueron informales, y dentro de ellos está toda esta gama de posibles beneficiarios a quienes se les debe atender de manera importante”.

Las empresas que se dedican al otorgamiento de microcréditos piden un ahorro del 20% del monto del préstamo, cifra que para Lomelí es buena porque asegura el pago de la vivienda, ya que las personas se comprometen a aportar sus mensualidades para recuperar ese porcentaje.

Consideró que muchas empresas están volteando a ver a los no afiliados, por lo que es necesario que se quite el estigma con el que se señala a este sector de la población, “se cree que no pagan, pues la mayoría tiene un trabajo informal. Sin embargo, muchas veces es gente que tiene mejores ingresos que un salario convencional que puede tener una persona en una comunidad pequeña o incluso en la capital”.

Por otro lado, LI Financiera atiende al mercado migrante con un programa en colaboración con una financiera que está en Estados Unidos: “es un mercado inmenso y muy noble. Estudios demuestran que quieren regresar al país, porque se fueron para allá por una necesidad de ingresos pero siempre tienen la idea de enviar dinero y regresar cuando se jubilen”.

Añadió que en los 6 meses que llevan operando, han comprobado que es gente que sí pagan, solo tienen menos garantías o una formación financiera baja, “pero no es nada que no se les pueda enseñar o capacitar.

En este esquema el monto de crédito promedio es de 10 mil dólares, y para un microcrédito en México, el monto va de 30 mil a 40 mil pesos, aunque depende de los subsidios y de las características específicas de la vivienda que se requiera.

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No es momento de innovar Alfonso Serrano Gómez, fundador y director de Habvita, opina que el próximo sexenio tiene que verse como un momento de consolidación y no de innovación dentro del segmento de la vivienda de autoproducción y mejoramiento, luego que durante esta administración se ha logrado poner sobre la mesa programas –no afiliados, atención a migrantes– que serán decisivos a la hora de enfrentar el rezago habitacional.

“L

os resultados están claros, hoy en día ya es una industria que va creciendo y con un potencial enorme para el país. Yo creo que el principal reto es redoblar esfuerzos, porque los factores están sobre la mesa y lo que hace falta es poder seguir creciendo sobre eso”. El ex presidente de Convives expuso que la continuidad es importante, luego que los programas no fueron hechos para empresarios, sino para familias o grupos vulnerables que no estaban siendo atendidos. “Ningún gobierno puede no hacer caso a la situación que se vive en el campo o en las zonas suburbanas, sino al contrario, seguramente afrontará la realidad y respaldará los logros obtenidos”. “Creo que los programas existen, las oportunidades están dadas, tenemos que consolidarlos, fortalecer a la industria y crecer, luego que la demanda así lo requiere para cubrir sus necesidades”. MAYORES SUBSIDIOS Serrano Gómez indicó que sería bueno observar para la siguiente administración que la bolsa de subsidios para la población no afiliada sea del 50%, y eso obedece a que el 46% de la población económicamente activa no tiene acceso a financiamiento por medio de Infonavit o Fovissste.

Aclaró que para llegar fortalecer el impacto de las subvenciones a la vivienda también hace falta que la bolsa de subsidios de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) regrese a los niveles que estaban hace algunos años, dejando atrás los recortes vividos durante los últimos años, que alcanzaban los 12 mil millones de pesos.

“Hay una deuda histórica con los no afiliados, sobre todo si reflexionamos que la mayoría de los subsidios –75% aproximadamente– se destina para atender a los derechohabientes de Infonavit y Fovissste”. Alfono Serrano.

“Hay una deuda histórica importantísima con los no afiliados y con la gente de la base de la pirámide, sobre todo si reflexionamos que la mayoría de los subsidios –75% aproximadamente– se destina para atender a los derechohabientes de Infonavit y Fovissste, mexicanos que incluso poseen la cobertura de un sistema de seguridad social”. De acuerdo con Convives, el 50% de la población mexicana ha construido sus casas por

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Alfonso Serrano,

fundador y director de Habvita

medio de autoconstrucción, a la vez que el 46% de la población nacional económicamente activa no cuenta con acceso a la seguridad social, situación que expone el tamaño del reto a enfrentar. En este sentido, el empresario precisó que, de fortalecerse este esquema, el gobierno entrante reconocería que la vivienda no sólo tiene un impacto en el crecimiento y desarrollo económico del país, sino también un fuerte impulso en el mejoramiento social y el combate a la inseguridad. Hoy en día, la Comisión Nacional de Vivienda ha designado casi mil 300 millones de pesos de manera directa a este segmento, así como 600 millones adicionales a través del programa de vivienda. “Sigue representando menos del 30% de la bolsa total de subsidios, no es suficiente”. Aclaró que no se podrá reducir el rezago habitacional sin fortalecer los programas institucionales, pero entendiendo que el asistencialismo no es la forma de atender las demandas sociales, sino más bien comprendiendo que la oportunidad se genera a través de un financiamiento adecuado. AUTOPRODUCCIÓN ASISTIDA, EL RETO En la conversación, el empresario indicó que sin duda existen muchos los retos en el sector vivienda; sin embargo, uno de los más grandes es asistir técnicamente a la población de menores ingresos, luego que la autoconstrucción que predomina en este segmento poblacional provoca no sólo la extensión de la mancha urbana o los asentamiento irregulares, sino también genera importantes costos para la autoridades a la hora de generar servicios e infraestructura. Asimismo, indicó que hace falta mayor acceso al financiamiento para este sector, por lo que será necesario generar fondos de garantías, herramienta que fortalecerá a la industria para revertir la tendencia negativa que se ha tenido durante la historia de México, el no poder atender a las familias no afiliadas. GRAN LABOR CONTRA EL REZAGO En la conversación, el empresario indicó que sin duda los retos son mayores; sin embargo, Convives ha cumplido de manera muy importante su rol: crear y fortalecer una industria que no existía, poner sobre la mesa la importancia de la atención a no afiliados, ya sea a través de programas de subsidios específicos o novedosos esquemas de financiamiento para las empresas por medio de la banca de desarrollo, Sociedad Hipotecaria Federal o Nacional Financiera.

Subsidios y fondo de garantías Para Francesco Piazzesi, director de ¡Échale a tu Casa!, el sector vivienda – empresarios y autoridades– debe continuar con la atención a los no afiliados, incluso cambiar si es necesario la forma de operar de los subsidios para atraer más recursos e instituciones hacia ese mercado. Francesco Piazzesi,

director de ¡Échale a tu casa!

an pasado 10 años desde que se otorgó el primer crédito para la población que no cotiza en la seguridad social, una década de esfuerzos durante la cual el sector logró entender que es necesario impulsar la coordinación financiera entre la banca, constructores especializados, supervisión y subsidios, donde observó que no se puede dar marcha atrás a este avance. El empresario explicó que una manera diferente de operar los subsidios, con la finalidad de hacerlos más eficientes, es utilizándolos total o parcialmente a fondos de garantía, para convertirlos en un motor para los financieros, los acreditados o beneficiarios. “Tiene que cambiar el esquema, el modelo, tendríamos que poder hacer un apalancamiento con el subsidio o hacer de forma tal que sirva como palanca para que entren más recursos y se animen más intermediarios financieros a dar servicio a los no afiliados”. SOLUCIONES INDIVIDUALIZADAS Señaló que más allá de cualquier innovación, la industria debe darle prioridad a generar mayor inclusión social de manera individual, en la cual no se debe buscar soluciones masivas. “La solución masiva tuvo su época, tuvo su espacio en nuestro país a través de diferentes instituciones. Pero lo que tiene que cambiar es esta imposición, tenemos que innovar, hay tanto recurso y la casa tiene que tener tantos metros y tales características, no es lo mismo una casa en la sierra que en otro lugar”.

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Necesario replantear la visión del financiamiento

No se debe politizar la vivienda La vivienda es un producto de necesidad para la gente y no se debe usar con fines políticos, sobre todo el tema de los subsidios. Sin importar el partido, quien esté a cargo de la SEDATU y Conavi, debe estar consciente que no es algo que se deba politizar, pues hay créditos de por medio, pidió Carlos Cervera, director adjunto Alternativa 19 del Sur.

Carlos Cervera,

La vivienda necesita ser vista como una política de Estado, donde se le otorgue a la población como un factor de cambio. No es un derecho laboral, es un derecho constitucional, declaró Gustavo Gutiérrez Lee, director de Hábitat para la Humanidad.

director adjunto Alternativa 19 del Sur

Gustavo Gutiérrez Lee,

director de Hábitat para la Humanidad

arlos Cervera demandó que se han politizado los subsidios, “te das cuenta, entra una persona que le interesa ser gobernador de Puebla y le da todo a este estado. Eso está mal, los programas deben ser constantes y abiertos a la gente”.

l directivo aseguró que “no podemos dejar que la política de vivienda sea una política de gobierno y no de Estado. El Estado mexicano tiene que asumir esa responsabilidad para que todos los ciudadanos accedan al derecho a la vivienda”.

Este tipo de acciones generan desconfianza en la gente de bajos recursos, un problema que para Cervera es uno de los principales, ya que “la mayoría cree que son programas del gobierno o de ese estilo y que no es un crédito de manera directa, entonces, cuando les empiezas a pedir ciertos requisitos o capacidad de pago, ellos se ponen renuentes a obtenerlo”.

Añadió que se deben buscar mecanismos de mercados que permitan atender a los no afiliados “cuando hablamos de financiamiento no solamente hablamos por lo que prestan, sino también por las garantías. Muchas veces por la vulnerabilidad de estas personas no se da. Pero también todo lo que va alrededor, cómo poder seguir capacitando este segmento”, dijo.

Otro problema que tienen los no afiliados es que muchos bancos no se han querido meter en ese sector, pues consideran que estas personas no tiene la liquidez para solventar el pago de un crédito. Respecto a esto argumentó que en su experiencia es gente que sí paga, pues ven en la vivienda su patrimonio más importante. “Antes de otorgar un crédito, uno se debe asegurar que se dedican a algo. Si tiene trabajo y productividad, sí te van a pagar, ya que para la mayoría de la gente en general tener una casa es de importancia elevada”.

Señaló que se debe cambiar el enfoque, “cuando hablamos de no afiliados, y por la experiencia no solamente de Hábitat para la Humanidad sino de la banca social y de la banca popular, hay un problema de género que no se está atendiendo, pues 70% que son no afiliadas son jefas de familia. Cualquiera que sea la nueva administración tiene que poner una atención especial en esto”. OTROS ELEMENTOS A TRABAJAR

Alternativa 19 del Sur opera desde Hidalgo hacia el sur del país, con 68 sucursales y un corporativo en Chiapas. Manejan dos modelos de producto: Mejoramiento, con aproximadamente 30 mil pesos; y autoproducción con un crédito que va entre los 60 y 70 mil pesos.

Ante los desastres y los cambios climáticos, Gustavo Gutiérrez sugirió que exista una intencionalidad del Estado mexicano en conceptos de resiliencia y sustentabilidad. “Estas recomendaciones deberían de incorporarse en la política pública”.

Los financiamientos cuentan con una tasa de interés con rangos de entre 18% y -30%, pero esto “depende de la zona y el proyecto, pues se valora el riesgo de la construcción y la lejanía en la que normalmente viven las personas con bajos recursos y porque no hay garantía hipotecaria”.

Otro factor relevante para elevar a la vivienda a política pública del Estado para Gutiérrez Lee es que se siga viendo como un motor de desarrollo en el país, pero no solamente para las grandes empresas y desarrollos, sino como un elemento de cambio en las familias que menos tienen.

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Impulsar la inclusión

Trabajar con la gente Para Patricia Infante Añoveros, titular de la vicepresidencia de ONG´s de Convives, es indispensable que las autoridades -en los tres niveles de gobierno- trabajen de manera directa con las comunidades, de tal forma que se logre entender cuáles son las necesidades reales de las personas y cómo atenderlas.

Por Jacqueline Villaseñor Quirós, directora general de Convives

Patricia Infante,

Durante este sexenio se vivió una transformación en la visión del sector, los programas y las acciones generadas durante los últimos seis años lograron encauzar la fuerza de toda la industria a la atención de familias de bajos ingresos y grupos vulnerables.

ara resolver el problema del hacinamiento o el rezago habitacional en las localidades en extrema pobreza, explicó, es necesario ir más allá de la autoconstrucción asistida, tenemos que fomentar la participación ciudadana, de tal forma que cada solución impacte también el tejido social. “Creo que la participación de la gente es muy importante, lograr que los beneficiarios valoren –a través de su esfuerzo– su patrimonio es insuperable. No deben saber cómo hacerlo, por eso debe existir una supervisión. No obstante, pueden apoyar también pintado fachadas o por medio de donativos –materiales de construcción– que servirían para la edificación de sus viviendas”. La empresaria, quien es coordinadora general en Fundación Vamos A Dar, explicó que para realizar un proceso bien estructurado es necesario crear la figura de un supervisor comunitario, el cual se encargue de reunir, organizar y presentarle el proyecto a las personas. “Estos supervisores son tomados de la misma comunidad, capacitados, y asignados al desarrollo de 10 viviendas, con un pago por su labor”. “Estamos convencidos de que esta labor generará cambios, forjará comunidades vivas y activas donde exista participación social, un sentido de identidad y pertenencia. Creemos que los vecinos capacitados y organizados son los que realmente pueden transformar a su comunidad y su vivienda”. “Sabemos que existen muchos apoyos para estas comunidades, hay casos donde incluso se le regala casi la vivienda. Este espíritu paternalista podría resultar contraproducente, pues la gente quiere aportar también”.

Jaqueline Villaseñor,

directora general de Convives

vicepresidenta de Convives

l sector, por ejemplo, se volvió más incluyente, logrando no sólo mejorar la vida de las personas que ganan menos de 5 mil 966 pesos al mes y focalizar en ellos el 85% de los subsidios; sino también poniendo especial atención a migrantes, jóvenes y mujeres. El sector fue más allá de entender la Nueva Política de Vivienda, trabajó en el diseño de nuevos esquemas financieros y arquitectónicos. A pesar de los avances ya expuestos, el sector tiene aún el reto de generar mayor acceso, pues existen grupos de la población desatendidos: la necesidad de reemplazo de vivienda está concentrada en la población no afiliada a la seguridad social, que representa el 73% de la necesidad nacional y solamente recibe el 30% del financiamiento total destinado a vivienda. Ante este hecho, se requiere fomentar mecanismos que puedan dar respuesta a las necesidades específicas de las mujeres con esquemas de financiamiento apropiados a su situación en el mercado de trabajo. Actualmente existen en México 2.8 millones de viviendas que necesitan ser reemplazadas y 11.8 millones que requieren algún tipo de mejoramiento o ampliación. Asimismo, para atender el crecimiento de la población se estima que en los próximos 20 años se demandarán 10.8 millones de soluciones de vivienda debido a la creación de nuevos hogares. El tema de la reconstrucción de viviendas, también puede calificarse como un acierto, ya que se han mejorado las condiciones en las que quedaron varias localidades de Oaxaca y Chiapas, mediante la Asistencia Técnica gratuita, a través de Módulos de Asistencia Técnica, guías de diseño y la impresión de manuales, apoyamos a las familias que tuvieron daño total en sus casas. Los Organismos Ejecutores de Obra, empresas con experiencia en la construcción de vivienda, han ayudaron en esta tarea para dar fuerza a esta región de México.

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ORGANISMOS ESTATALES DE VIVIENDA

n México existe una imperante necesidad de atender al segmento más vulnerable de la población, esos mexicanos que representa el 65% de la población nacional, que perciben ingresos menores a 5 salarios mínimos y que trabajan en su mayoría en el sector informal, sin derecho al apoyo de los Organismos Nacionales de Vivienda.

Este capítulo reúne las opiniones de diversos funcionarios estatales, quienes a través de diversas alianzas y sinergias con organismos públicos y privados buscan fomentar, promover y generar una mayor inclusión dentro del sector, sin dejar de contemplar la diferenciación territorial y composición social de cada entidad federativa. Destaca en este apartado temas como son: la homologación de planes de desarrollo urbano, la sinergia entre estados y municipios, así como la necesidad de fortalecer al Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo) y al Instituto Nacional del Suelo Sustentable, con el propósito poder operar más recursos y tener certeza sobre el suelo, respetivamente. En este espacio, el presidente del Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda (CONOREVI) hizo un llamado a desarrollar programas preventivos que permitan a la autoridad apoyar de forma más expedita a los damnificados por desastres. Una vez que termine de leer este apartado, el lector podrá entender que si bien la vivienda es un elemento central en el desarrollo humano de los mexicanos, es necesario la colaboración entre los tres órdenes de gobierno para conjuntar recursos, luego que esto acelerará los procesos para lograr el bienestar de las familias mexicanas.

Necesario democratizar la vivienda Todos los mexicanos tienen el derecho constitucional de tener un hogar, descansar y resguardar a sus familias bajo una vivienda digna. Sin embargo, no toda la población labora en el mercado formal, por lo tanto, no toda puede adquirir una casa.

n México, 8.9 millones de hogares que representan el 28.3% de la población se encuentra en situación de rezago habitacional, en tanto que más de 2.5 millones de personas viven en hacinamiento, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).

Ante esta problemática, el Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda (Conorevi) hizo un llamado a todos los actores del sector para impulsar cambios en las reglas de operación de los subsidios, así como mejorar la designación del presupuesto federal; de tal manera que se logre atender a los mexicanos de bajos ingresos. SOCIALIZAR LA VIVIENDA

“Nuestra misión y compromiso, además de combatir el rezago habitacional en la población de más escasos recursos, es también mejorar las condiciones de vida de las familias, al promover el crecimiento ordenado y sustentable”. Octavio González Padilla. Este indicador es igual a la población de las tres entidades federativas con mayor población (Estado de México, Distrito Federal y Veracruz), de forma conjunta. Situación que puede ser vista como grave si se considera que el 75.2% de los mexicanos con necesidad de alguna solución habitacional, no está afiliada a un Organismo Nacional de Vivienda -Infonavit o Fovissste.

Octavio González Padilla, presidente de Conorevi, indicó que al sector de la vivienda le urge una política donde todos los actores trabajen en conjunto para el beneficio de por lo menos 6.7 millones de hogares que no poseen una vivienda digna. Agregó que es necesario analizar la asignación y reglas de operación de los subsidios en materia de vivienda, de tal manera que logre poner mayor atención al segmento de los no afiliados, donde se concentran los mayores índices de pobreza. De acuerdo con el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), en el país viven en pobreza extrema 33.2 millones de personas no afiliadas con algún tipo de rezago. De ahí, 11.9 millones habitan una vivienda de escasa calidad o tienen carencia de espacio, mientras que el resto vive en inmuebles con deficiente accesibilidad a los servicios básicos –agua, luz, drenaje, etc. “Por sus condiciones socioeconómicas, este mercado sólo ha podido ser atendido por

Octavio González Padilla,

presidente nacional de Conorevi

entidades gubernamentales en sinergia con organismos nacionales como Fonhapo, dirigido al segmento poblacional de menores ingresos con distintos apoyos para vivienda. Sin embargo, el esfuerzo ha resultado insuficiente”, indicó.

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En este sentido, el estudio “Estado Actual de la Vivienda en México”, realizado por el Centro de Investigación y Documentación de la Casa (CIDOC), revela que el recurso asignado para subsidio de vivienda para la población con ingresos de hasta cinco veces salarios mínimos, administrado y disperso por la Conavi, es aplicado en un 70% hacia la población afiliada. Respecto a este tema, precisó que los intermediarios Financieros Privados que forman parte del padrón de la Conavi o de la SHF, otorgan poco crédito y a tasas de interés elevadas, debido al alto costo operativo y el alto riesgo que les implica prestar a la población no afiliada, que es donde se concentra el mayor índice de rezago habitacional. FONDO PREVENTIVO Ante las afectaciones generadas por los sismos del año pasado, el Conorevi propuso a las autoridades crear un Fondo Nacional preventivo en Vivienda, a través del cual se garantice un techo a los mexicanos que sean afectados por los fenómenos meteorológicos. Para la creación del Fondo se propone atraer recursos de los tres órdenes de gobierno –federal, estatal y municipal– no sólo para la reconstrucción o mejoramiento de la vivienda dañada, sino para ofrecer también a la ciudadanía programas y acciones preventivos como es la adquisición de seguros. Datos de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y

Urbano (SEDATU) indican que los sismos ocurridos en septiembre de 2017 dañaron 170 mil viviendas, a lo largo de ocho estados, en más de 300 municipios, de las cuales 60 mil casas tuvieron daño total.

“Por sus condiciones socioeconómicas, este mercado sólo ha podido ser atendido por entidades gubernamentales en sinergia con organismos como FONHAPO”. Octavio González. RESERVA TERRITORIAL Entre los problemas que tienen los estados a la hora de generar soluciones de vivienda, se encuentra también la falta de reserva territorial. De acuerdo con un análisis de Conorevi, en los próximos 20 años se requerirán aproximadamente 72 mil hectáreas para combatir el rezago habitacional, además de 3 mil 600 adicionales, con certeza jurídica, para detonar acciones de mejoramiento. “Nuestra misión y compromiso, además de combatir el rezago habitacional en la población de más escasos recursos, es también mejorar las condiciones de vida de las familias, al promover el crecimiento ordenado y sustentable de las reservas territoriales y darle certidumbre al suelo”.

Necesario conjuntar los recursos Para Oswaldo Sierra, director de la Comisión Estatal de Desarrollo de Suelo y Vivienda (Codesvi) de Campeche, es necesario que se conjunten todos los recursos para atender la demanda de vivienda en el país.

l funcionario señaló que una de las decisiones de aumentar los subsidios para la atención de personas que cotizan menos de 2.6 UMAS es uno de los decretos más importantes para la población que más lo necesita. Aseveró que es importante que los recursos también cuenten con la aportación de los estados para que una vez que esté todo el conjunto sea una bolsa de recursos significativa, sobre todo en un año donde el sector presenta un déficit de vivienda acumulado. “Tenemos que ser creativos porque los recursos son más escasos y las demandas siguen siendo importantes. Necesitamos conjugar los recursos entre la participación del sector privado, las asociaciones civiles y las aportaciones gubernamentales”. Además, destacó que en el caso de Campeche, trabajan de manera puntual en programas para disminuir los índices de pobreza en la entidad y ampliar el financiamiento y mejoramiento de vivienda. Indicó que Campeche es uno de los estados con una política de vivienda muy diversificada, ya que cuentan con los asalariados y no asalariados, así como de bajos y mediano ingresos que en su conjunto ha contribuido a tener buenos resultados en la región. Por otro lado, el funcionario enfatizó que es necesario erradicar la especulación del suelo y generar certeza jurídica para la tierra, luego que la escacez de suelo eleva los precios de la vivienda, haciendo inaccesible las soluciones de habitacionales para la población de menores ingresos. “Debemos seguir trabajando en elevar la densidades y redensificar algunas zonas de nuestras ciudades, así como mezclar diferentes usos de suelo”. Finalmente, reiteró que en 2017 realizaron 2 mil 500 opciones de vivienda, ya que en 2016 la cifra rondaba las 3 mil 500 unidades.

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Reducir tramitología y homologar normatividad

Reconocimiento y evitar la sobrerregulación Adrián Peña Miranda, titular de la Comisión de Vivienda de Guanajuato (Coveg), instó a conservar los esfuerzos nacionales por brindar soluciones de vivienda a los mexicanos y llamó a los políticos –de todos los niveles–a reconocer la importancia de este sector a través de esquemas más incluyentes.

Adrián Peña Miranda,

titular de la Coveg

“E

El sector de la vivienda tiene que enfrentar el tema de la tramitología como uno de los retos más importantes dentro de la industria. Incluso, homologar la normatividad en todo el país, luego que hay diferentes leyes en algunos estados y municipios.

Elia Sallard

directora general de la Coves

s obvio que hay avances. Hemos avanzado como país. Y obviamente hay cuestiones que no hemos podido aventajar. Lo que debe de seguir es la focalización de todos los esfuerzos nacionales para darle una solución a que la mayoría de los mexicanos. Tú escuchas el gran éxito de Infonavit, de Fovissste, las tasas inmobiliarias de la banca privada han sido interesantísimas. Hay cosas muy buenas”.

lia Sallard Hernández, Directora General de la Comisión de Vivienda del Estado de Sonora (COVES), explicó que la homologación de criterios tendría que hacerse de manera “tropicalizada” de acuerdo al lugar donde se produzca la vivienda, ya sea Sonora o Yucatán, siempre respetando las características y cultura de cada región.

En contraste, señaló que es fundamental reducir la sobrerregulación, luego que genera desconfianza. “No hay que complicar tanto las cosas, estamos en un país que está excesivamente regulado, debido a que somos una sociedad que hemos perdido la confianza y ponemos tantos candados”.

“Esta adaptación debemos hacerla, pero con rapidez, porque no podemos detener las acciones en los estados, donde damos prioridad a la persona que menos gana, al mexicano en pobreza extrema. Del mismo modo, reduciendo el tiempo de los trámites tendríamos la oportunidad de realizar una atención más inmediata”.

Agregó que no se debe perder de vista que todos los actores en la vivienda –sector público, privado o social– tienen una función a realizar, por lo que es importante coordinar sus esfuerzos, de tal forma que se fortalezca la cadena de valor de la industria. El funcionario aseveró que algo que lo mortifica es que en todos los países desarrollados la vivienda es de gran importancia; no obstante, en México el tema está en vías de desarrollo, incluso existen algunos gobiernos que le restan interés.

CONTINUIDAD A LOS SUBSIDIOS La funcionaria indicó que un elemento que no debe erradicarse en el sector es el subsidio, porque sin él la gente más necesitada no tendría acceso a una solución habitacional, ya sea que lo utilice para completar su crédito Infonavit o para lograr la conformación de una vivienda digna en caso de no cotizar para un Organismo Nacional de Vivienda.

“Somos un país en vías de desarrollo y en su momento se hicieron grandes políticas para impulsar el desarrollo económico, social y también se trabajó realzando a la vivienda que es un derecho humano, un derecho constitucional… y de repente se perdió esa importancia”.

“El subsidio no es para el desarrollador de vivienda, no es para quien construye, es para que esa persona pueda tener una vivienda digna. Las reglas de operación marcan que ya sea que puedan aportar una pequeña cantidad o no –como en el caso de las comunidades indígenas– este recurso los apoyará para la conformación de un hogar”.

Concluyó que el 85% de la vivienda que se produce en el país es autoconstrucción, por lo que habría que ponerle mucha atención a participar, coordinar y apoyar a las personas para generarles soluciones seguras, tanto estructural como jurídicamente.

Abundó que en vez de eliminarse las subvenciones, es importante evitar que se cierre el círculo, que los recursos fueran transparentes, que se invite al gremio de la vivienda a participar en las políticas públicas para hacer esto más ágil, llegar a más gente y abatir el rezago.

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Apoyo a grupos vulnerables

Acciones no deben detenerse

Evitar especulación del suelo

Generar estrategias para cumplir con las necesidades de vivienda que tienen las personas más vulnerables es uno de los retos que se deben superar, aseguró Pedro Ureña Moctezuma, director del Instituto del Suelo, Urbanización y Vivienda (INSUVI) de Colima.

Los programas de vivienda no deben detenerse, los funcionarios deben tener la capacidad y la inteligencia de que, independientemente del proceso electoral, las instituciones no paren sus actividades, señaló Salvador Reynosa Garzón, director general del Instituto de Vivienda del Estado de Sinaloa (INVIES).

Expropiar el suelo interurbano sería un acierto para el sector, pues se atacaría la especulación, “que es lo que ha pegado mucho a los desarrolladores grandes, expresó Alfonso Bejos Paredes, director general de la Comisión Estatal de Vivienda de Hidalgo.

l funcionario indicó que el objetivo debe ser atender a estos segmentos de la población: combatir su rezago habitacional y mejorar las casas donde habitan, para que tengan un espacio digno donde habitar.

n año de cierre del ejercicio fiscal del gobierno federal obliga a organismos como Canadevi, Conavi o Conorevi y en general a todos los institutos de vivienda, a ser muy eficientes y muy selectivos, pero sobre todo, a trabajar de manera muy rápida y eficaz”.

sto sería parte de las políticas que hacen falta, “tanto castigar con un costo predial alto, como llegar a la expropiación, son mecanismos que nos pueden ayudar a que finalmente se pueda generar vivienda y ocupar esos espacios que nos cuestan, que tienen una infraestructura subutilizada, como es el caso de los vacíos urbanos”.

“Dado que Colima es una entidad muy pequeña, buscamos construir 500 cuartos adicionales dentro de un programa del estado, más las contrapartes que podamos lograr. Estamos en ese balance donde nos fijamos objetivos, y todo lo que venga lo vamos a sacar hacia adelante”. Entre los grupos vulnerables como los policías, indicó que ya se tienen programas de vivienda y hasta el momento han edificado 68 casas para ellos. “Tenemos que atender a otros grupos que no están afiliados como son los taxistas, meseros, propineros; ver hasta dónde podemos atacar en ese sentido haciendo que sea más incluyente y que beneficie a un mayor número de personas”. Pedro Ureña dijo que por ser año electoral, tienen el tiempo encima, “llevo una semana en el cargo y estamos a marchas forzadas recopilando toda la información de expedientes para subirlos a la brevedad para poder asegurar los recursos de este año. Definitivamente, el tiempo es apremiante, pero confiamos plenamente en cumplir los objetivos que nos encomendó el gobernador de cumplir las necesidades de vivienda de los grupos más vulnerables”.

“U

Salvador Reynosa mencionó que a veces los esquemas los limitan, porque tienen que trabajar con ciertas normatividades para garantizar el ejercicio presupuestal. “Debemos tener la flexibilidad para que la innovación sea eficiente y logre cambios, pero debe estar sujeta a aplicaciones donde entendamos que la pobreza a veces no entiende de normas”. Refirió que es favorable el incremento de 30% al presupuesto de vivienda para la población no afiliada que se anunció en 2018. “Si bien es cierto que los no afiliados no forman parte de una situación laboral vía nómina, están funcionando como auto productores, demos buscar la forma de apoyarlos”. En este sentido, indicó que Quirino Ordaz, gobernador de Sinaloa, ha instruido dar atención al sector de policías, en el que laboran cerca de 20 mil elementos en el estado, “y no se diga, de los trabajadores que están dentro de un sindicato o fuera del mismo pero que no acceden a una vivienda”.

Por otro lado, aseguró que la Banca social es vital para atender a los más vulnerables, pero a pesar de su importancia, no ha recibido el apoyo suficiente. También señaló que es necesario “un esquema de ahorro como lo han permitido algunas reglas de operación, en el que se demuestre un poco de capacidad de ahorro, porque tenemos mucha economía informal, pero la gente logra dar ese voto de confianza a los beneficiarios y así podemos dar un gran paso”. Ante un año electoral, Alfonso Bejos explicó que sí se han generado acciones de vivienda de manera más veloz, aunque “el presupuesto no alcanza para todo, pero se trata de distribuir lo más ordenadamente. Por otra parte, expuso que los planes estatales de desarrollo deben estar alineados a los objetivos del desarrollo sustentable, así como a la agenda de ONU Habitat para que todos los proyectos avancen en la misma dirección y realmente exista un impacto social.

Por último, reafirmó el compromiso de atender a los no afiliados.

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ARRENDAMIENTO

on el objetivo de estar más cerca de los lugares de trabajo o escuelas, cada vez más personas optan por rentar una vivienda, por lo que especialistas en la materia aseguran que es necesario formalizar este sector para mejorar la calidad del servicio, pues ven una expansión muy amplia en los próximos años.

En esta parte del libro, les toca a los expertos en arrendamiento exponer sus inquietudes esperando que el lector pueda contar con suficiente información que le pueda ser útil sobre la situación que enfrenta el mercado de la renta en el país y como dirigirla a un mejor camino a través de su formalización. Según profesionales de la materia, en México, 35 de cada 100 habitantes están buscando rentar un inmueble para vivir, lo que indica que la tendencia de contar con una casa se ha modificado de acuerdo a los ingresos e intereses de las personas. Entre los temas que se abordan en el capítulo está la necesidad de replantear algunos programas pilotos como Arrendavit, así como las opiniones de los especialistas para hacer atractivo este segmento del sector a los inversionistas institucionales, ya sea a través de cambios jurídicos, estímulos fiscalas o productos financieros que den certeza a este negocio. El arrendamiento es un tema que dará mucho de qué hablar en los próximos años, sobre todo al ser una respuesta al tema de la movilidad laboral. Por ello, esperamos que durante las próximas páginas se encuentre la mejor ruta para impulsar una oferta formal y resolver vacíos legales en la material.

Panorama general del mercado de renta En México el 35% de la población renta, es decir, que por cada 100 habitantes 35 tienen que pagar un alquiler; sin embargo, el otro 65% no necesariamente son dueños de una casa, sino simplemente no pagan un arrendamiento, porque viven en la casa de alguien más o el inmueble que habitan es prestado.

odrigo Barrera, Fundador y CEO de Club de Rentas, explicó cómo está el mercado del arrendamiento en México: los cambios que hacen falta, todo lo que se hizo bien o mal durante el sexenio, innovaciones en el sector y los problemas en mercado que existen y tienen que resolverse durante la siguiente administración. De acuerdo con el especialista, la penetración actual de renta en México está alcanzando máximos históricos, de tal suerte que se puede esperar que en corto plazo pueda incluso superar este porcentaje de 35% y alcanzar niveles similares a los registrados en Colombia donde la penetración es de 50 por ciento. Barrera explica que la causa de la alta penetración de vivienda en renta, es porque las personas cada vez están buscando rentar por convicción y no por necesidad, es decir, que la tendencia apunta a que la opción de comprar una propiedad no es la mejor decisión. Los que rentan por necesidad, explica, aspiran a comprar una vivienda o esperan a ser dueños del lugar donde viven, pero en el inter de calcular sus posibilidades financieras o su capacidad crediticia, deben alquilar. En este sentido, aseguró que, en cifras, tres de cada cuatro personas rentan por necesidad, mientras que uno de cada cuatro considera que rentar una propiedad es la mejor opción para él, pues los recursos que destinaría a la compra de

una casa pueden estar invertidos en otros bienes inmuebles. Actualmente, la inclusión de la renta se da en ciudades donde los costos por metro cuadrado son elevados con relación a los salarios y donde las distancias son muy grandes, de tal forma que el fenómeno de la renta obedece a la movilidad, pues si no se cuenta con los recursos para comprar una casa, lo mejor es alquilar. La Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara tienen niveles en penetración de renta muy importantes, de acuerdo con Barrera, pero existen destinos como Tijuana en el norte del país o Cancún hasta el sur, donde por su dinámica laboral presentan una penetración de renta igual a la de las tres ciudades principales.

la vivienda en renta, de tal forma que ya no se privilegie el subsidio a las propiedades en venta, que no necesariamente traen beneficios patrimoniales y de calidad de vida Comentó que una de las iniciativas más exitosas durante el sexenio es la emprendida por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), dependencia que incursionó en el desarrollo de un producto para financiar la construcción de vivienda para renta que atienda necesidades importantes, tanto para el inversionista como para la población en general. “Ese es el producto punta de lanza, la administración actual podría presumir que está apoyando fuertemente este mercado de vivienda para catapultarlo entre los grandes inversionistas institucionales”.

ACCIONES CON ÉXITO PENDIENTES DEL GOBIERNO Durante la administración del Presidente Enrique Peña Nieto se llevaron a cabo varias políticas, a través del Infonavit, que se hicieron bien y que vale la pena nombrarlas y darles seguimiento para una mejor aplicación. Para Rodrigo Barrera, director de Club de Rentas, existe una percepción de parte de las autoridades del gobierno federal de promover la renta como una solución habitacional legítima a las necesidades de vivienda. Señaló que se han impulsado muchos foros e iniciativas, aunque sean piloto, para promover

Si bien hubo cosas que son rescatables de la administración actual, existen diversos temas pendientes a los que se les debe dar seguimiento para mejorar, incentivar y promover el mercado de la vivienda en renta de nuestro país. Uno de esos pendientes, de acuerdo con Barrera, es que el Infonavit utilice su plataforma de cobranza al servicio del pago de la renta, es decir, que se le pueda descontar a quien así lo decida la renta de su nómina, lo que reduciría los riesgos del arrendador sin la necesidad del aval.

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instituto por el diseño del proceso no permite renovar el contrato”. Respecto al subsidio para quienes aún no estén en condiciones para comprar una vivienda, el especialista comentó que existe un daño muy grande en los programas de subsidio para adquisición de vivienda que se destinan al segmento de los jóvenes que todavía no se estabilizan. Comentó que para la gente joven que todavía no define su situación familiar, hay que trabajar en una solución de renta más que una solución de compra.

Rodrigo Barrera,

Fundador y CEO de Club de Rentas

Otro pendiente que necesita un mayor impulso es el programa piloto de Arrendavit que tiene algunos defectos que se podrían mejorar para que tenga el impulso que necesita. El especialista señaló que este programa requiere el mismo empuje que Mejoravit, es decir, que tenga el apoyo y respaldo del instituto para que una vez que esté posicionado, los temas operativos se puedan resolver.

“Una de las iniciativas más exitosas del sexenio es el crédito de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para la construcción de vivienda para renta”. Rodrigo Barrera. Enfatizó que para la compra de una casa, una persona se tendría que quedar por lo menos siete años para poder desquitar los costos económicos que le genera al Infonavit como gastos notariales e hipotecarios, así como la comisión de apertura de modo que es mejor rentar sino hay compromiso de largo plazo.

Refirió que la principal complejidad de Arrendavit es que está unido a un contrato de arrendamiento y cuando vence éste, hay que generar uno nuevo inmediatamente, pero la plataforma del instituto no permite crear otro crédito tan rápido.

“Alguien que tiene 21 años con acceso a un crédito social altamente subsidiado del Infonavit, va a terminar saliéndose de una casa en menos tiempo que le conviene para desquitar los costos de adquisición y además va a terminar limitando su posibilidad de después hacer uso de un crédito favorable”.

“Al momento de utilizar un contrato de arrendamiento en el portal del Infonavit como una simulación de crédito, el mismo sistema del

Ante esta problemática, Barrera resume diciendo que el principal problema de la política de vivienda actual, es que está incentivando decisiones muy

malas y erosivas del patrimonio de la gente por promover una utilización compulsiva del crédito hipotecario para adquisición de vivienda. PROBLEMAS QUE SE ENFRENTAN Como en toda industria, el mercado en renta presenta diversos problemas, siendo el rezago de una oferta formal de vivienda para alquilar y la falta de pago de impuestos por parte de los propietarios, los principales obstáculos para que el mercado tenga un impulso. En este sentido, Barrera argumentó que la demanda es mucha y en muchos casos es insatisfecha, principalmente en los jóvenes, ya que no encuentran espacios disponibles acorde a sus necesidades porque tienen que pagar por un lugar de estacionamiento que no ocupan o el alquiler del inmueble es demasiado caro. De acuerdo con el especialista, 70% de las propiedades en renta que existen el país está en manos de gente que tiene 10 o menos propiedades, ya que los propietarios de los edificios no tienen las economías que les permitirían contratar sistemas y un equipo profesional de administración. Argumentó que por métodos profesionales, la morosidad y la cartera vencida de la vivienda en renta se puede manejar a niveles por debajo de 1% de pérdida, pero el problema está en la oferta que existe en el mercado. Respecto a los impuestos detalló que existen cifras donde se da a conocer que nueve de cada 10 arrendadores o propietarios de los inmuebles no tributan o no declaran impuestos. Aseguró que hace falta cultura fiscal, pues mucha gente no sabe si debe o no pagar impuestos, ya que de pagar 20 o 30% que es lo que generalmente se debería de pagar, la ley te permite deducir muchos conceptos de tal modo que al final sólo se pagaría 7% como máximo. Barrera comentó que este problema provoca el desinterés y miedo de las personas dueñas de una

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propiedad para acercarse a los administradores profesionales de arrendamiento, porque creen que los van a reportar o que los van a fiscalizar. Señaló que la formalidad de pagar impuestos por un inmueble no necesariamente representa una pérdida de ingresos. Al no pagar un gravamen se complican las cosas, pues la informalidad provoca que después no se puedan utilizar métodos más confiables de cobranza y protección de los ingresos. “No es un costo muy alto, yo le diría a la gente que es costosísimo que te dejen de pagar la renta por evitarse el pago de impuestos. En el mayor de los casos, no debería quitarte más del 7% en renta”. Otro de los problemas es el incumplimiento en el pago de las rentas por parte de los arrendados, pues no existen iniciativas que buscan unificar todos los códigos civiles de todas las entidades para exigir por ley, un pago de renta, lo cual para Barrera es una labor titánica. Bajo esta premisa, el CEO afirmó que el pago de la renta se mejora con la cultura, de tal forma que el pago debe tener un valor para que el inquilino acceda a la inclusión financiera, es decir, que quienes paguen bien su alquiler les permita obtener créditos en mejores condiciones. Para Rodrigo Barrera, una buena idea para incentivar la formalidad es que quien muestre tener ingresos por arrendamiento, pueda deducir el IVA que está pagando por conceptos relacionados por este alquiler. “Yo no hablo de ponerle IVA a la renta habitacional, porque eso encarecería los cobros y la economía no da para que la rentas suban 16%, ni lo propietarios están dispuestos a asumir ese costo, pero un incentivo formidable podría ser bajar a tasa cero que permitiera bajar tus costos que traen IVA”. INNOVACIONES EN EL MERCADO

Debido a la poca oferta que existe para promover proyectos de vivienda en renta que atiendan al segmento medio y medio bajo de la población, sería interesante que el Infonavit destinara recursos para estos proyectos de la mano de desarrolladores. Barrera refiere que, a la fecha, el instituto tiene un superávit de recursos que ya no puede colocar en créditos hipotecarios, pero que sí podría destinar ese dinero como socio en proyectos de vivienda en renta. Sin embargo, hay un problema, y es que el Infonavit tenga las facultades para hacerlo, ante este dilema existe otra alternativa para el especialista, pues a nivel institucional se puede dejar que las personas utilicen su crédito como inversión para fondear proyectos de vivienda en renta. El tema va más allá de la inversión en proyectos, pues también considera que se podría invertir en instrumentos como los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) de modo que la inversión en algún momento podría equilibrarse mediante las ganancias que genera una fibra, lo que representaría el nuevo paradigma de inversión inmobiliaria y de arrendamiento. Otra de las innovaciones para impulsar este mercado y reducir el riesgo ligado al arrendamiento es la posibilidad de contar con un sistema que vía nómina se pueda descontar la renta con la ayuda del gobierno federal, por ejemplo, Infonavit. El buró de arrendamiento o una base de datos que cuente con los perfiles de los acreditados sería una más de las innovaciones a impulsar en el siguiente sexenio, pues el gobierno tiene mucha información que podría ayudar a las personas que rentan inmuebles a saber la situación actual del arrendatario. Esta iniciativa se está impulsando a través de la Asociación de Vivienda en Renta, que se constituyó recientemente.

Ajustarse a la demanda Por María José Fernández, directora de la ADI

Las innovaciones son proporcionales a las nuevas necesidades de los habitantes. Por ejemplo, es necesario conformar políticas de verticalización que den solución a la falta de espacios para habitabilidad, esparcimiento y movilidad.

María José Fernández, directora de la ADI

e requieren políticas públicas que respondan a las necesidades de mejores alternativas de transporte público y de servicios, para que la gente que fue desplazada a la periferia pero que sigue trabajando en el centro de las ciudades. Otro punto a innovar es la demanda de la vivienda en renta, la cual se liga directamente a las familias que aspiran a mayor movilidad, junto con los millenials que prefieren tener experiencias a tener cosas materiales. En la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) hemos trabajado para impulsar que los derechos de obras o pagos de mitigación que pagan los desarrolladores, se queden en la zona donde se realizan, lo que les daría una inversión considerable para su desarrollo. De esta manera, los inmobiliarios, la autoridad y los vecinos serían quienes decidan dónde y cómo se invierten esos recursos para el mejoramiento de la zona. En general, es necesario seguir trabajando conjuntamente con el gobierno en la conformación de una política urbana que atienda y resuelva los retos de la sociedad y de la industria, y que propicie las condiciones para atraer las inversiones que incentiven el crecimiento económico del país.

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Demora en licencias encarece la vivienda Si los gobiernos quieren que haya más producción de vivienda en renta accesible, es indispensable que se establezca un plazo de obtención de permisos para la construcción más razonable y acorde con las ciudades, pues la demora en el proceso ocasiona el encarecimiento de vivienda haciéndola inaccesible para la clase media, demandó Francisco Andragnes, presidente de la Asociación de Vivienda en Renta.

or ello, expuso que es necesario que se agilicen y transparenten los procesos en la obtención de permisos para el desarrollo de vivienda en las principales ciudades donde se concentra la población que alquila. Señaló que actualmente en México el proceso de aprobación para la construcción de un inmueble puede tardar hasta dos años, tiempo muy largo comparado con otras ciudades como Nueva York donde toma cinco meses, o Buenos Aires donde el promedio es de tres a cuatro meses. “Yo creo que si empezamos con este proceso de agilizar y transparentar el desarrollo de vivienda, el gobierno ya estaría haciendo muchísimo. No creo que sean necesarios subsidios ni otro tipo de cosas, lo que se necesita es simplificar el proceso y hacerlo más tranparente y ágil”. En este sentido, Andragnes detalló que no está en contra de los incentivos, pero afirmó que la industria de la renta se va a desarrollar con o sin incentivos, porque tiene alta demanda. Actualmente, la penetración de la vivienda en renta en México está arriba de 20%; y en las áreas centrales de Monterrey, Guadalajara, Puebla y la Ciudad de México se tiene el índice más alto con 50 por ciento. Expuso que todavía quedan muchas restricciones al construir vivienda accesible en las áreas centrales de las ciudades, pues hay lugares donde las políticas de uso de suelo son muy

clasistas y se permiten casas muy grandes. Al respecto, enfatizó que se necesitan inmuebles habitacionales más pequeños en lugares donde haya la posibilidad de construir 100 casas por hectárea, pues durante los últimos años se ha privilegiado a la vivienda de alto padrón, de tal manera que el gobierno debe ser más eficiente en la regulación del desarrollo de vivienda que se ubique en las principales zonas de la ciudades. De esta manera, sostuvo que es necesario modificar el plan de uso de suelo para volverlo racional e incluyente para la clase media. El presidente de la Asociación de Vivienda en Renta indicó que otro de los cambios que pide el sector es homologar los gravámenes como el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto Sobre la Renta (ISR), que dañan a distintos tipos de vivienda en renta. Advirtió que no hay que afectar la industria con regulaciones que puedan ir en decrementos de la construcción de vivienda en renta, tomando como ejemplo los controles de renta o las rentas máximas que siempre ha provocado que la gente deje de construir o genere nueva oferta. SHF, FORTALEZA QUE DEBE CONTINUAR Para el presidente de la Asociación de Vivienda en Renta es importante mantener la línea y el rol que ha tenido a lo largo de este sexenio la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para no buscar, repensar o reinventar lo que se ha logrado.

Reiteró que se debe mantener e impulsar financiamiento de la SHF para que más desarrolladores puedan edificar inmuebles destinados a las personas con necesidad de alquilar. Aseguró que una de las cosas más interesantes de SHF es que financia a todo tipo de desarrolladores: desde los más grandes hasta los más chicos, cuando la banca privada muchas veces financia sólo a grandes jugadores. Respecto a las innovaciones que tuvo la industria a lo largo del sexenio, Andragnes comentó que la más importante fue el cambio en la forma de evaluar la capacidad de pago de los inquilinos, ya que a través del Buró de Crédito se puede saber si alguien va a ser un buen residente o no. En otro tema, aseveró que por parte de la asociación, los desarrolladores han elaborado proyectos mejor ubicados, con una administración centralizada, de tal modo que la calidad y mantenimiento de los edificios están garantizados. Por último, comentó que la interacción entre inquilinos y propietarios se verá beneficiada con la tecnología, pues el pago de servicios de manera electrónica será más frecuente y en el futuro quizá se podrán firmar contratos electrónicos.

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Costos e informalidad, inhibidores de la renta Algunos de los inconvenientes de la vivienda en renta actualmente son: los altos precios, la escasez de la oferta y la informalidad, retos que se tendrán que enfrentar en los próximos años en México.

ntoine Pérouze, CEO de DadaRoom. com, señaló que uno de los problemas es el elevado costo que presenta la vivienda en renta, pero refirió que no es exclusivo del país, sino que se ha visto en ciudades como París, Londres y Nueva York. Enfatizó que, a lo largo de la última década, el costo de una propiedad en renta ha crecido más rápido que indicadores como la inflación o los salarios. Ante esta situación, los jóvenes han buscado roomies o han migrado a lugares que hasta hace cuatro o cinco años no eran sus primeras opciones para rentar, pero se encuentran cerca de los distritos financieros y culturales más importantes.

propiedades prefieren no involucrar a los agentes inmobiliarios ni mucho menos meterse en temas fiscales y legales, por lo que se deberá empezar a formalizar el mercado en renta.

“Con la implementación de la tecnología, podremos solucionar problemas más complejos del mercado como el reemplazo del aval por medio de estudios online”. Antonie Pérouze.

Con datos del portal DadaRoom.com al 2017, el precio promedio de un departamento compartido en renta en la Ciudad de México fue de 5 mil 300 pesos, es decir, un aumento de 8.4% respecto a 2016.

“Creemos que el mercado está entrando a su fase de madurez porque ha aparecido una red de pequeños profesionales que empiezan a dedicarse a la renta compartida, al tener 10 o 15 propiedades.”

En cuanto a la escasez en la oferta, se ha dado por la velocidad de la demanda en la capital mexicana.“Estamos viendo que esa demanda está creciendo a una velocidad impresionante, cuando la oferta de cuartos y departamentos en renta de la capital y Guadalajara no presentan la misma velocidad, es el principal reto para nosotros como empresa y para el mercado de la renta compartida, en general”.

Asimismo, se deben crear incentivos fiscales al sector privado para desarrollar más vivienda accesible para los jóvenes que llegan al mercado laboral, pues enfatizó que los esquemas fiscales y legales no están adaptados a la realidad de vida de los millennials porque es un mercado informal.

La informalidad es otro desafío, pues la mayoría de las personas que ponen en renta alguna de sus

Antoine Pérouze señaló que existen diversas oportunidades para el gobierno de las tres ciudades principales del país (México, Monterrey y Guadalajara), donde se deberán

Antoine Pérouze, CEO de DadaRoom

generar apoyos económicos a estudiantes para que estas capitales sigan siendo atractivas para los jóvenes. Por otra parte, la forma en que se conecta la oferta y demanda del mercado de vivienda en renta está cambiando hacia el mundo digital. Con la implementación de la tecnología, Antoine Pérouze espera que se puedan solucionar problemas más complejos del mercado como el reemplazo del aval por medio de estudios online, o que en dos o tres años se pueda ofrecer alojamiento a través de plataformas, lo que convertiría este sector en uno de los más innovadores y con alto grado de inversiones.

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Legislación tiene que actualizarse Ante el constante avance tecnológico que se registra en el sector, el intermediario inmobiliario tiene que actualizarse, pero sobre todo, los gobernantes deben mejorar la legislación, explicó Javier Tapia Álvarez, director ejecutivo de Previsión Legal.

nfatizó que sin duda la tecnología seguirá avanzando, sin embargo, si la legislación no lo hace, de nada servirán las proptech (agencias inmobiliarias digitales) e hipotecas digitales. No pasará mucho con el sector a pesar de conseguirse algunos logros.

“Hay países como Estados Unidos donde, ante el incumplimiento de un inquilino, sólo pasan un par de semanas para lanzarlo; el proceso es muy rápido y se cuenta con el respaldo de la policía”.

Tapia Álvarez explicó que otra cosa que no funciona en el país es la legislación, ya que si bien hay algunos estados como Nuevo León, en los que ha mejorado con los juicios orales de arrendamiento, todavía falta un largo camino por recorrer en el resto del país.

El empresario indicó que un gran acierto de la presente administración ha sido el lanzamiento de diversos programas para el arrendamiento. Por ejemplo, la Sociedad Hipotecaria Federal apoya con financiamiento a desarrolladores que quieren edificar inmuebles para renta.

“En un juicio oral se desahoga todo en una sola audiencia, las partes comunican verbalmente sus posturas y en esa sola audiencia el juez emite una sentencia. En los juicios tradicionales, por ejemplo, en la Ciudad de México, son procedimientos documentales. Escritos van, escritos vienen, hay instancias, y es muy complicado. Y la legislación, por lo tanto, se vuelve una piedra en el zapato para el inversionista que desea poner su dinero en arrendamiento y también en el desarrollo para compra-venta”.

“Hay cierta inercia, los desarrolladores están acudiendo a este tipo de crédito. Sin embargo, todavía las tasas que se manejan para pagar estos créditos son un tanto altas y están en el umbral de la rentabilidad. Es decir, es un esquema financiero un tanto frágil para el desarrollador”.

Precisó que la legislación, particularmente en el centro del país, es complicada, situación que aprovechan algunas autoridades. “El entorno está creado para que se vuelva complicado, la velocidad del procedimiento suele ser lenta, a menos que se dé alguna ‘gratificación’, como ellos le llaman”.

SEGMENTO CON AVANCES

Comentó que en Estados Unidos o en Europa, por ejemplo, este tipo de desarrollos son súper comunes y cada vez más socorridos, los muchachos viven en estos inmuebles y son esquemas muy cómodos. Los desarrolladores tienen esquemas crediticios mucho más razonables, y aquí, evidentemente, las tasas de interés juegan un papel importante. “Está comenzando a crearse un boom para el alquiler de vivienda. Yo creo que el arrendamiento como tal se está volviendo una respuesta interesante a las necesidades de vivienda del país. Las tendencias de las nuevas

Javier Tapia,

director ejecutivo de Previsión Legal

generaciones son a no tener, sino a disfrutar, a vivir, y el arrendamiento se ha convertido en una respuesta”. Añadió que las nuevas generaciones no necesitan tener un inmueble, prefieren rentarlo, y además de todo, no necesariamente tienen el acceso al capital para contar con él y dar un enganche. Entonces, justamente el arrendamiento pudiera ser una respuesta para ello. Otro elemento que está funcionando en el sector vivienda, de acuerdo con el director ejecutivo de Previsión Legal, es el acceso al crédito. No obstante, “el reto es disminuir la dependencia que hoy tiene el financiamiento a las tasas de referencia y las condiciones internacionales.”

La Vivienda, de Cara al Nuevo Sexenio

Requiere apoyo gubernamental

Vivienda en renta, oportunidades para las Fibras

Isaac Holoschutz Yutkewich, presidente del Instituto de Administradores de Inmuebles (IAI) –ramal especializado de la AMPI–, aseveró que hay mucho por hacer para impulsar el arrendamiento, empezando por reducir la tramitología y por una Ley que brinde garantías para el arrendatario sobre la calidad moral del inquilino.

Para Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, el segmento de vivienda en renta es un mercado con potencial para los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) en México, la demografía y la movilidad laboral respaldan este mercado.

Isaac Holoschutz,

presidente del IAI

“E

l arrendamiento se ha convertido en un buen negocio para todos; sin embargo, las nuevas leyes nos hacen responsables solidarios de los inmuebles, nos convierten en policías, luego que se estipula que si el inquilino hace un mal uso de la propiedad, el propietario puede perder el bien bajo la cláusula de extinción de dominio. “Se ha vuelto fundamental saber cómo seleccionar un buen inquilino. Hay muchos métodos que se tienen en la actualidad para eludir la extinción de dominio, para investigar al arrendatario. Lamentablemente, hay muchos administradores, arrendadores y vendedores, que con tal de rentar y sacar su comisión, no analizan a su cliente.” NUEVA ADMINISTRACIÓN El gobierno ha puesto muchas barreras, no sólo la extinción de dominio, también los registros que se piden, como declarar quién y cómo renta. “Hay muchas reglas, mismas que en ocasiones generan excusas para evitar que los condóminos paguen sus cuotas y apoyen al condominio”. Detalló que el gobierno no los está apoyando en este asunto, por lo que están hablando con compañías aseguradoras para obtener un seguro de arrendamiento y no de cobranza, de tal forma que se impulse el negocio y se brinde certidumbre a la propiedad. “Debemos crear nuevas herramientas y saber aprovechar la tecnología, con ello aseguraremos una buena investigación utilizando los datos del Buró de Crédito, se logrará también rastrear los antecedentes penales. En fin, conocer no sólo al inquilino, sino también al aval”, advirtió.

“T

enemos que tomar las oportunidades, si bien el día de hoy observamos que los mercados están un poco distorsionados por las elecciones, debemos entender que también se generan coyunturas a favor. De ahí que aprovechamos para entrar a este tema”. Detalló que a pesar de cualquier entorno de incertidumbre, el tema electoral o de la renegociación del Tratado de Libre Comercio, en el país son más de 120 millones de habitantes que necesitarán seguir ocupando un lugar sitio para vivienda y asegurarán el éxito de este mercado. Agregó que la ventaja competitiva de estos desarrollos, son el origen de su diseño y la capacidad de presentar una oferta de valor, donde no sólo se valora el inmueble, sino también una serie de servicios adicionales que hacen de la propiedad casi una oferta hotelera. “Los nuevos mercados que se están generando, los nuevos consumidores, prefieren tener la practicidad de rentar temporalmente y posteriormente cambiarse a otra ubicación. Actualmente, en nuestro portafolio representa aproximadamente del 23 o 24% del área bruta rentable”. PANORAMA ACTUAL El directivo señaló que en un país en crecimiento como México existirán con el paso del tiempo más y nuevas demandas, por lo que buscarán ampliar sus propiedades en los diferentes usos inmobiliarios. “México es un país muy grande, independientemente de lo que venga, va a salir adelante. Habrá que hacer ajustes, seguramente algunos entornos van a ser mejores que otros. Los mercados que podrían tener quizás un poquito más de incertidumbre son las oficinas y los centros comerciales, por los cambios vistos con modelos de Coworking y e-commerce”.

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AGENTES INMOBILIARIOS

omprar o vender una casa es posiblemente el acto económico más importante en la vida de una persona. Por eso, no conviene que se deje esta operación en manos de cualquiera. En principio, comprar una casa puede parecer una tarea fácil: fijar un precio, negociar, cerrar la operación de compraventa y ya está. Pero no resulta tan simple.

A los largo de la charla con diferentes agentes inmobiliarios, este capítulo expone que una transacción de compra-venta conlleva muchos detalles y requiere la participación de varios especialistas en diversos temas, sobre todo si el comprador es extranjero o si la compra se hace a través de un financiamiento hipotecario. Asimismo, las personalidades que dan vida a este apartado concuerdan que es necesario adaptar el sector a las nuevas necesidades del mercado, ya sea a través de la promoción de diversos medios digitales o con la modificación de normas que aceleren el mercado, como sucedería con los cambios al articulo 27 constitucional. Un tema que también se aborda es la necesidad de concretar diversas reformas fiscales, donde se sugiere analizar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el pago de predial, ya que tienen un fuerte un impacto sobre la compra, venta y arrendamiento de una vivienda. Lo mismo sucede con el mantenimiento, en donde de cada peso que se cobra, 50 centavos van a pago de derechos o impuestos. Por último, pero no por eso menos importante, en este tema se enfatiza sobre la necesidad de certificar las competencias laborales de los profesionales que participan en este gremio, ya que representa un poderoso motor que permitirá incrementar la competitividad del sector inmobiliario, pues imprime potencia a las capacidades de venta e influye de manera directa en el crecimiento de este sector en México.

Capacitación y normatividad, detonantes para el sector Los agentes profesionales inmobiliarios promoverán entre los candidatos a la Presidencia la modificación del Artículo 27, el lanzamiento de una licencia inmobiliaria federal, la homologación de los registros públicos, así como modificaciones fiscales que impulsen el crecimiento del sector durante el próximo sexenio.

lejandro Kuri Pheres, presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), explicó que ante la importancia de tener certeza jurídica, crecimiento económico y servicios urbanos para que la industria continúe creciendo, es fundamental para el próximo sexenio detonar mayor infraestructura, regular la actividad inmobiliaria y modificar el Artículo 27 para poder comercializar inmuebles a extranjeros en zonas fronterizas o costas. “México es el único país que tiene cerrada la posibilidad de comprar en costas o zonas fronterizas paras los extranjeros, esto tiene que ser a través de fideicomisos, eso inhibe la inversión. En AMPI estamos impulsando la modificación pensando en el desarrollo económico que esto generaría”. Por otro lado, detalló que el sector requiere – para regular su actividad– de una Ley federal de Prestación de Servicios Inmobiliarios que impulse la creación del Registro Nacional de Agentes Inmobiliarios, situación que obligaría a quienes se dedican a las operaciones de compraventa de propiedades a contar con una licencia para poder ejercer. Asimismo, Kuri Pheres enfatizó que para evitar fraudes inmobiliarios será necesario continuar con la homologación de los registros públicos y los catastros en todo México, porque la accesibilidad de información cerraría espacios a la corrupción y a la simulación, prácticas que se

dan comúnmente en este sector, sobre todo con algunos políticos. “Por eso es que insistimos en la homologación de registros públicos, para hacer más transparente la información e irle cerrando el espacio a candidatos, gobernantes, futuros gobernantes”. MODIFICACIONES CONSTITUCIONALES Especialistas del sector coinciden en que es fundamental que se apruebe la iniciativa de reforma del Artículo 27 Constitucional, para que extranjeros puedan adquirir bienes inmuebles en playas y litorales de México sin la necesidad de requerir un fideicomiso. De acuerdo con la AMPI, una vez que se realice la modificación legal, la movilidad inmobiliaria en demarcaciones que colindan con Estados Unidos, incrementará al menos un 20%, luego que con ello México se abrirá a los principales mercados inmobiliarios de Estados Unidos y Canadá. De acuerdo con la International Real Estate Federation (FIABCI), entre el 30 y 40% del turismo que frecuenta el país se ubica en el sector del second home, impactando a 78 ramas de la economía nacional. “Hoy en día muchos extranjeros se inquietan cuando tienen la necesidad o la intención de comprar en territorio mexicano. Se inquietan un poco cuando se les dice que esto tiene que

Alejandro Kuri,

presidente nacional de la AMPI

ser a través de fideicomiso, pues para ellos no es tan transparente como la normatividad en sus países”. Al respecto, Fernando de Núñez y Lugones, vicepresidente ejecutivo de One Sotheby’s, explicó que la falta de regulación del uso de suelo, de transparencia en las ventas y en el sistema de registro de propiedad, son un techo inmobiliario que limita la expansión y el reconocimiento global del país.

La Vivienda, de Cara al Nuevo Sexenio

Asimismo, enfatizó que mientras no se origine una dependencia que regule y disminuya la exigencia en procesos legales, existirá incertidumbre para las futuras inversiones. “El diagnóstico ya fue restablecido sobre cuáles son los problemas, y la falta de regulación es la principal debilidad de la industria inmobiliaria, porque restringe el mercado”. PROFESIONALIZACIÓN INMOBILIARIA La gente que brinda el servicio de asesor inmobiliario debe estar certificada y avalada, tanto por las autoridades gubernamentales, como por la AMPI; de esta manera, la orientación patrimonial que ofrezcan a los compradores estará asegurada. En este sentido, Kuri Pheres afirmó: “estamos reflexionando qué tan viable es una licencia de tono federal; sin embargo, sí es muy viable la necesidad de una legislación al respecto, pero considerando las normativas de cada estado”. “Al día de hoy tenemos 18 estados –como Querétaro, Quintana Roo, Sonora, Veracruz, Nuevo León, Coahuila, San Luis Potosí, Campeche, Morelos, Colima, Tabasco, Baja California y Ciudad de México– que cuentan con normatividad en la materia. Seguiremos impulsando, ante la Cámara de Diputados, la Ley que cree el registro nacional de agentes inmobiliarios, como un primer paso para crear la licencia inmobiliaria federal”. La expedición de la licencia inmobiliaria daría certeza a este segmento de la economía, luego que lograría disminuir la irregularidad y los fraudes en esta industria. De acuerdo con la AMPI, más del 50% de las empresas que operan en estados como Veracruz, Puebla y San Luis Potosí, lo hacen de manera irregular. CAPACITACIÓN DEL SECTOR Los asesores inmobiliarios de México deben apostar a la certificación de sus competencias, lo cual significaría darle certeza al comprador e

incrementar la productividad de esta industria que aporta el 7% del Producto Interno Bruto (PIB). Jesús Alberto Almaguer Rocha, director general del Consejo Nacional de Normalización y Certificación de Competencias Laborales (CONOCER), indicó que el 50% de los asesores inmobiliarios poseen un título universitario, 25% certificado de preparatoria y el resto estudió hasta el nivel secundaria. De ahí, la importancia de obtener un reconocimiento. De acuerdo con el CONOCER, la industria inmobiliaria emplea a 280 mil personas, de las cuales 64 mil se dedican a la asesoría y promoción de inmuebles. Por otro lado, Almaguer Rocha informó que la asesoría inmobiliaria es una profesión muy redituable, luego que en promedio quienes se dedican a esta actividad alcanzan un ingreso de 14 mil pesos mensuales. Detalló que las percepciones de los profesionales que laboran en el mercado inmobiliario, triplican el sueldo promedio del mexicano común (5 mil 580 pesos aproximadamente) y rebasan por 40% (4 mil pesos) los ingresos obtenidos por personas con grado de licenciatura. CAMBIOS FISCALES Sobre la vivienda en renta, Alejandro Kuri informó que si bien en la próxima década se vislumbra un futuro prometedor para la vivienda en renta, con la llegada de inversionistas institucionales o grandes capitales, es urgente realizar algunas modificaciones fiscales para aprovechar el auge que se suscite y lograr así ser más atractivo. “Para que este sector sea más atractivo y genere apetito por parte de los inversionistas, deberá analizarse que el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y predial tenga un impacto fuerte en el segmento de la renta. Lo mismo sucede con el mantenimiento, de cada peso que se cobra, 50 centavos van a pago de derechos o impuestos”.

Calidad constructiva Antonio Hánna Grayeb, presidente de las Américas de FIABCI, considera que es necesario mejorar la calidad de la construcción, y trabajar mucho más en proyectos de sustentabilidad, de tal forma que se logren desarrollar inmuebles amigables con la naturaleza.

Antonio Hánna,

presidente de FIABCI Américas

bundó que es importante que todo el sector trabaje de manera coordinada junto con los gobiernos locales – municipios y estados– para lograr que los centros históricos de las principales ciudades de México se vuelvan a poblar con vivienda económica, ecológica y sustentable, a través de impulsar la verticalidad y la densificación. INNOVACIONES EN EL SECTOR Para Hánna Grayeb las innovaciones que deberá implementar el sector de la vivienda tienen que ir desde el emprendimiento de nuevos créditos hipotecarios, hasta la realización de proyectos modernos, sostenibles y que generen eficiencia. “Necesitamos ver que tengamos mejores tasas en los créditos hipotecarios y hacer proyectos más modernos e innovadores”. CONTINUIDAD Por último, el empresario indicó que algo que ha funcionado muy bien en la actual política de vivienda son los programas que ha hecho el gobierno federal, tanto Infonavit, Fovissste y la Conavi, por lo cual es necesario darles continuidad.

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Capacitación del mercado inmobiliario Karim Goudiaby,

Fintech y normatividad darán seguridad al sector

fundador de Neximo

Karim Goudiaby, experto en innovaciones y capacitación inmobiliaria, fundador de Neximo y ex CEO de Vivanuncios, afirmó que para que el sector se conserve dinámico se debe impulsar necesariamente la profesionalización de todos los actores en la industria y resaltar las mejores prácticas, además de usar la tecnología para automatizar los servicios a favor de los clientes.

enemos un sector inmobiliario muy dinámico con asesores que entienden cada vez más que deben de profesionalizarse. A pesar de las dificultades que podríamos encontrar, vamos a tener unos actores más preparados para afrontar este mercado. Y entonces, se logrará un mejor entorno para la creación de más negocios. “Siempre digo que los momentos de crisis o incertidumbre permiten hacer que los mejores resalten, y provoca un poco al mercado a adoptar comportamientos de mejores prácticas”. DEBE CAMBIAR Ante los retos que representa el avanzar del tiempo, el especialista indicó que será necesario generar incentivos fiscales que estimulen la compraventa de bienes raíces; al mismo tiempo que se logre apoyar la baja de las tasas inmobiliarias, elementos que significarán un impacto importante en el dinamismo del sector. “Del mismo modo, tenemos que proteger la vivienda privada, eso nos ayudaría a poder incentivar al mercado, ya que desarrollaría un grupo de propietarios nuevos”. INNOVACIÓN Y TECNOLOGÍA Consideró que se debe representar mejor los intereses de los propietarios, “hoy en día se trabaja con la realidad virtual y otras herramientas que son muy buenas. No obstante, debemos usar la tecnología para automatizar y enfocarnos más en la calidad del servicio hacia el cliente”.

Cecilia Furfaro,

directora de Bienes Raíces de Vivanuncios

En el sector inmobiliario es necesario mejorar el crédito hipotecario y la tasa de interés, así como el acceso a éstos, atacando la informalidad, aseguró Cecila Furfaro, directora de Bienes Raíces de Vivanuncios.

ara la directora también es necesario mejorar la normatividad en el sector inmobiliario, así como la supervisión a los agentes de bienes raíces, de tal forma que se logre brindar certeza a los consumidores a través del cumplimiento de la reglamentación en las construcciones, sobre todo después de los sismos del año pasado. Añadió que otros factores que se deben impulsar son “el ataque a la pobreza y al salario mínimo, este último con un crecimiento marginal, porque en la medida en que éstos mejoren, se brindará dinamismo al mercado inmobiliario”. Pero eso no son todos los pendientes que hay en el sector, de acuerdo con Cecila Furfaro, del mismo modo hacen falta incentivos fiscales para estimular la compra y venta de bienes raíces, garantizar la protección de la vivienda privada, y sobretodo, “profesionalizar al sector, ya que hay un mercado inmobiliario dinámico”. TECNOLOGÍA EN FAVOR DE LA VIVIENDA La directora de Bienes Raíces de Vivanuncios planteó que en el sector de la vivienda, se debe continuar ayudando a las Fintech con normatividad y apoyos directos “para crear caminos alternos al crédito para los consumidores. Por ejemplo, impulsar la penetración del internet para mejorar la capacidad de comparación y decisión de compra de la gente”. “Aunque aún es muy insípido su impacto, las Fintech acabarán jugando un factor importante, y la normatividad que se ha instaurado por parte del gobierno ayudará a dar certeza”, aseguró. También se debe usar la tecnología con el fin de automatizar los procesos de compra y venta de vivienda, desde las transacciones, la digitalización de trámites notariales y reducir tiempos para la adquisición de un hogar.

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FINANCIEROS

l crédito hipotecario está viviendo uno de sus mejores ciclos en la historia del país, por lo que se ha convertido en uno de los principales motores de crecimiento para el sector, permitiendo en pocos años sea una industria totalmente incluyente.

En esta ocasión toca el turno a los expertos en temas financieros hablar sobre el sector, reflexionar si los esquemas crediticios lanzados al mercado en el mercado servirán de base para atender a nuevos mercados, de tal forma que se logre alcanzar para 2025 una participación en el Producto Interno Bruto (PIB) del 20 por ciento. El tema más discutido en este capítulo por los banqueros y demás personalidades es la atención a los no afiliados, por lo cual solicitan mayor apoyo de la banca de desarrollo, mediante programas de garantías que disminuyan el riesgo de las entidades financieras. Asimismo, todas la voces concuerdan que es necesario comenzar a acelerar los pasos del sector hacia la adopción de nuevas tecnologías, luego que estas herramientas no sólo acercarán a la demanda con la oferta, sino también se logrará exponer de manera más clara las necesidades de los consumidores, incluso alentando buenos esquemas como la hipoteca inversa o el crédito para la preventa. En la actualidad el crecimiento promedio anual del sector se ubica en 8.4%, todos los actores del sector de la vivienda trabajan coordinadamente en el Proyecto 20/25, este libro, pero sobre todo este apartado, espera ser un punto de partida para la industria, identificando los cuellos de botella y fomentando acciones como la diversificación crediticia.

La banca, firme aliada de la vivienda Para Enrique Margain Pitman, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), el mercado de créditos hipotecarios ha venido funcionando de una manera adecuada. En su opinión el anaquel que existe de productos hipotecarios: para adquisición de vivienda, pago de pasivos, liquidez, remodelación, construcción y preventa, permite satisfacer las distintas necesidades de los clientes.

a funcionado muy bien la estructura y diseño de los créditos hipotecarios, tener productos a 15 y 20 años, tasas fijas, pagos conocidos, y total transparencia en el costo del financiamiento a través del Costo Anual Total (CAT), permite que las personas y familias puedan tomar mejores decisiones”, indicó Enrique Margain Pitman.

“La coordinación de la banca con los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis), como son el Infonavit, Fovissste, Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y la Conavi, ha rendido muy buenos resultados porque nos ha permitido diversificar y mejorar los productos y procesos”. Enrique Margain.

En la opinión del también director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz del Grupo Financiero HSBC, “la coordinación con los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis), como son el Infonavit, Fovissste, Sociedad

Hipotecaria Federal (SHF) y la Conavi, ha rendido muy buenos resultados porque nos ha permitido diversificar y mejorar los productos y procesos.” Afirmó que los esquemas cofinanciados han permitido que los derechohabientes cuenten con mayores recursos para la compra de una casa. “Esto ha funcionado muy bien. Es un producto muy consolidado que tiene la banca con los organismos de vivienda”. “Una parte muy importante de los créditos cofinanciados, es que permiten obtener tu saldo de la subcuenta de vivienda, un crédito del Infonavit o Fovissste, más un crédito de la banca. Ha sido un mecanismo para que las personas obtengan más recursos y con esto puedan comprar una mejor vivienda”. Aseveró que también los esquemas de coparticipación que tiene la banca con el Infonavit, por ejemplo, Infonavit Total o Segundo Crédito, son esquemas que han venido robusteciendo y que han permitido otorgar más créditos hipotecarios a los derechohabientes del Instituto. Otro elemento que destacó es que actualmente se tiene un anaquel muy amplio de productos, donde se tienen créditos para adquisición, construcción, pago de pasivos, liquidez, etc., lo cual permite satisfacer las distintas necesidades de los clientes en materia de créditos hipotecarios.

Enrique Margain Pitman,

coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM)

“La fuerte rivalidad competitiva, el buen comportamiento de los portafolios hipotecarios, y la estabilidad macroeconómica han permitido una mejora continua de productos y procesos, donde se trasladan los beneficios a favor de las personas y familias que contratan los créditos”. VER A LOS NO AFILIADOS El directivo indicó que lo que se debe de impulsar en un futuro cercano es el diseño de productos orientados al mercado de no afiliados (personas que no cuentan con un Programa de Vivienda),

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y sobre todo en el segmento de menores recursos. Para lograr un diseño adecuado en los productos orientados a los No Afiliados, es necesario incorporar enaltecedores de crédito como el Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV), el cual cubre a la institución financiera en caso de incumplimiento del acreditado. “Con instrumentos como el SCV se incentiva el financiamiento a la vivienda porque se genera un mayor mercado, y se puede otorgar en el otorgamiento del crédito un mayor monto de crédito respecto al valor de la propiedad, como sucede en otras partes del mundo”. Explicó que, en muchos países, algunos enaltecedores son obligatorios, sobre todo cuando la gente contrata un porcentaje de financiamiento superior al 80 por ciento. “Si la casa vale un millón de pesos y el banco te presta 800 mil pesos, entra un seguro como enaltecedor de crédito que permite que haya más financiamiento”. Este programa, de acuerdo con Margain Pitman, puede y debe ser orientado a los segmentos de no afiliados para poder tener una oferta mucho más competitiva, mucho más amplia... “Se ha venido trabajando en forma coordinada con los otorgantes del SCV (SHF, Genworth); sin embargo, se debe seguir profundizando en el desarrollo de los productos”.

“La fuerte rivalidad competitiva, el buen comportamiento de los portafolios hipotecarios, y la estabilidad macroeconómica, han permitido una mejora continua de productos y procesos”. Enrique Margain.

Financiamiento para PyMes Un tema que sigue sin ser atendido es el financiamiento a los medianos y pequeños productores o desarrolladores de vivienda a través de la banca de desarrollo, señaló Enrique Bojórquez, presidente de la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE).

Enrique Bojórquez,

presidente de la AMFE

xplicó que los micro desarrolladores normalmente no son atendidos por la banca comercial y tienen que recurrir al financiamiento informal, por lo que es un tema que debe ser atendido por el próximo gobierno. En este sentido, sugirió innovar en la generación de financiamiento para programas de renta, pues “la mayor movilidad de las personas económicamente activas en México requiere de este tipo de opción para poder conseguir vivienda cerca de sus lugares de trabajo. En la AMFE sentimos que hay mucho que hacer y obviamente en temas de fondeos más ágiles e incentivos fiscales”. Asimismo, refirió que un tema que ha sido recurrente dentro de las reuniones de la AMFE con las autoridades es la modernización de los registros públicos de la propiedad, es decir, la simplificación de los procesos de registro de las escrituras, el control y la sanción de los notarios, “porque de repente las irregularidades se dan con estos funcionarios que no operan con las normas mínimas de calidad”. FORTALEZAS EN LA INDUSTRIA Por otro lado, Bojórquez dijo que dentro de las fortalezas que ve en la industria que deben permanecer y pedir a quien gane, es una buena estabilidad económica, control en la inflación y en las tasas de interés, pero sobre todo, que

la Sociedad Hipotecaria Federal se mantenga actuando como banca de primer piso. El presidente de la AMFE recordó que en 2017 la incertidumbre predominó todo el año por la llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos y sus discursos proteccionistas que afectaban a México. “El tema de la vivienda también se empezó a contraer, ya que es uno de los sectores más sensibles tradicionalmente con la economía”. Sin embargo, para este año indicó que ve en las Fintech un nuevo nicho de oportunidades: “no podemos vivir eternamente en incertidumbre, veo en esta nueva industria oportunidades que impactarán al microcrédito, al tema agrícola, de vivienda y a todos los sectores. Yo creo que va a ser cada vez más relevante, más importante y más trascendente dentro de la economía del país”. Añadió que no van a la velocidad a la que se han venido desarrollando, porque “ha sido demasiado rápido, como las criptomonedas y todo eso. Son cosas muy interesantes, porque estamos hablando de innovaciones y de tecnología que van a cambiar la manera de actuar de los negocios presentes y futuros”.

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Coordinación en beneficio de México Por Alfredo Rojas Ruiz, director general de Unión de Crédito Concreces

En México existen las figuras especializadas que son necesarias para que pueda crecer y profesionalizarse cada día más la industria de la vivienda. Esto es de suma importancia, ya que hay millones de mexicanos que esperan la oportunidad para adquirir su hogar y generar un patrimonio. Por otro lado, debemos tener presente que el sector de la construcción es importante para la economía del país.

el lado del Gobierno, están correctamente constituidas y alineadas las instituciones necesarias para promover y acelerar el funcionamiento del mercado inmobiliario en línea con las políticas de desarrollo del país. Ejemplo de éstas son las Onavis y las Orevis. Del lado de la iniciativa privada encontramos a los bancos, intermediarios financieros, organizaciones sociales, fundaciones, comercializadoras y constructoras, que generan empleos y valor a la cadena productiva. Gracias a la interacción entre estos actores se tienen todos los elementos necesarios para el funcionamiento del sector: oferta de créditos hipotecarios, fondeo para la edificación, programas de apoyos sociales, programas estatales y federales de subsidio, entre otros. Es por esto, que resulta de suma importancia mantener y desarrollar a estas entidades que a la fecha han logrado impulsar la industria a través de una constante especialización y profesionalización. Asimismo, es necesario darle continuidad y comunicar de forma constante las políticas de desarrollo urbano en las diferentes entidades del país, a fin de que todos los que participamos en la industria podamos alinearnos con ellas e impulsar su implementación. ASPECTOS A MODIFICAR Uno de los principales temas a atender en los próximos años es dar a conocer con claridad los tiempos y costos asociados a la obtención

de permisos y licencias, haciendo énfasis en la vivienda económica y social que representa el mayor volumen de viviendas desarrolladas en el mercado. Del mismo modo, debemos velar para que las Onavis, encargadas de ejecutar las acciones de vivienda, cuenten con presupuestos asegurados para los subsidios que ofrecen y que la comprobación del ejercicio de estos recursos sea a través de soluciones biométricas para garantizar la transparencia en la entrega a los beneficiarios. Otro elemento donde tenemos que poner atención es la coordinación entre las diferentes instituciones, ya que si actúa cada organismo de forma individual, se pierde la oportunidad para crear sinergias y realizar programas integrales que beneficien a todo el sector. Por ejemplo, al tener que realizar múltiples supervisiones de obra y reportar avances en múltiples plataformas, se generan costos innecesarios, que se incluyen en el precio final de la vivienda que paga el comprador final. INNOVACIONES EN EL SECTOR En materia de innovaciones, es necesario comenzar por identificar las mejores prácticas, como métodos de evaluación de oferentes de vivienda, y el que resulte mejor, se implemente de manera estandarizada, buscando unificación de criterios, procesos y réplicas de esas mejores prácticas en diversos estados y municipios, logrando promover a la par la productividad,

Alfredo Rojas Ruiz,

director general de Unión de Crédito Concreces

competitividad, y desarrollo del sector. Algunos ejemplos de estas mejores prácticas son: ECUVE, Ecocasa, Nama, entre otros. Por último, creo que es necesario generar políticas de vivienda, desarrollo urbano y uso de suelo de forma coordinada, que permita generar reserva territorial y posteriormente espacios urbanos. Esto permitiría que Sedatu fortalezca su papel como una secretaría de ordenamiento territorial, y pueda coordinar la política de uso de suelo y vivienda alineado con los Planes de Desarrollo Municipales, Estatales y Federales.

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Innovar mecanismos financieros

Estabilidad económica, base sólida Para Antonio Artigues Fiol, director ejecutivo para Banca de Particulares del Grupo Financiero Santander, hay 10 pilares de la economía y del Estado de derecho que deben preservarse en México. Del mismo modo, reconoce que la competencia entre la banca es necesaria, por lo que considera importante impulsar la portabilidad y subrogación de créditos hipotecarios en beneficio de los usuarios de los servicios.

Antonio Artigues Fiol, director ejecutivo para Banca de Particulares del Grupo Financiero Santander

Daniel Braatz, CFO (Chief Financial Officer) y director de la Concentradora Hipotecaria Sapi denominada “Fhipo”, recomendó que el nuevo gobierno debe innovar en la generación de nuevos esquemas crediticios, a fin de permitir la inclusión de nuevos productos hipotecarios.

Daniel Braatz,

CFO y director de “Fhipo”

l directivo indicó que para el próximo sexenio es fundamental para el crecimiento económico del país y el desarrollo del crédito preservar la prudencia, la política económica, la estabilidad macro, un banco central autónomo; así como finanzas públicas sanas y un tipo de cambio flexible.

s necesario tener presente para el próximo sexenio que uno de los principales temas para el crecimiento del país es la penetración financiera e hipotecaria, particularmente por sus bajos niveles, luego que existe una gran oportunidad de crecimiento. “Creo que por ahí deberíamos fortalecer a la industria en la próxima administración”.

Detalló que estos elementos en concordancia con el libre comercio, un sistema financiero sólido y con libre competencia, además de un gran respeto a las instituciones, al Estado de derecho, a la libertad individual y los derechos humanos; podrán sumar acciones a los programas de igualdad y justicia social, lo cual sentará la bases para una nación y una industria de la vivienda con mayor competitividad.

Agregó que la innovación debe traducirse en financiamiento que respalde la producción de vivienda. Esto incluye a entidades financieras, además de bancos, sofomes, organismos nacionales y estatales de vivienda, entre otras.

¿QUÉ SE PUEDE MEJORAR?

“Es importante contar con un mercado ágil, un mercado donde también las instituciones puedan solicitar financiamiento. En esta situación, las opciones son dos: Sociedad Hipotecaria Federal o los mercados de capitales, los cuales todo el tiempo están adquiriendo emisiones o bursatilizaciones”.

“Nosotros creemos que hay dos temas que básicamente podrían generar una mejor y mayor competencia entre los bancos y facilitar el acceso de las personas a los créditos hipotecarios. Uno sería obviamente el facilitar aún más la subrogación de los créditos hipotecarios para hacer más dinámico el mercado”, explicó.

Explicó que la nueva administración deberá estar enfocada en generar y proveer las herramientas necesarias para sustentar el éxito de la construcción, además de continuar los programas que han tenido buenos resultados, ya que ello fortalecería a todas estas empresas que están invirtiendo y creando el inventario suficiente para evitar un déficit de vivienda en el país.

Agregó que el segundo tema a trabajarse dentro del sector es el poder disminuir los costos vía impuestos, aranceles, temas que van asociados a una operación para que sea más accesible para las personas.

“Un jugador fundamental –con mucho éxito– en la originación hipotecaria ha sido el Infonavit, lo que ha logrado durante la última administración se ha reflejado en agilidad y dinamismo del sector. No obstante, aún se tienen oportunidades de innovar con acciones que generen una inclusión financiera”.

Respecto al tema de las innovaciones, Artigues Fiol indicó que es importante avanzar en las estrategias que permitan que todos los trámites del sector –incluso al proceso hipotecario– estén asociados y se desarrollen con los avances tecnológicos

Asimismo, indicó que es uno de los creyentes que “para poder detonar un mayor crecimiento de la economía nacional y empleo, antes que otras industrias se debe impulsar el tema de la vivienda en México”.

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Tecnología y su participación en la vivienda

Por Samuel Vázquez, economista principal de BBVA Bancomer

Seguramente, a medida que avance el tiempo veamos cada vez más soluciones tecnológicas sumarse a las herramientas o acciones que emprenda el sector vivienda, de tal forma que se mejore el desempeño de su tradicional negocio e industria.

l Registro Único de Vivienda (RUV) es uno de los avances más relevantes para el mercado de vivienda en México. No obstante, todo es susceptible de mejorar y dada la relevancia del RUV, éste también debe estar en constante mejora. Una oportunidad para este registro sería el uso de tecnologías como Distributed Ledger o su aplicación como Block Chain. Este tipo de tecnología es conocido por su aplicación en criptomonedas; pero también se usa por los gobiernos en varios procesos de servicios públicos. Incluso recientemente en México se anunció su aplicación a los procesos de compra pública. El uso de Distributed Ledger o BlockChain en el RUV facilitaría su operación en los procesos de registro y seguimiento de los avances, lo que incentivaría la incursión de todos los jugadores del mercado. Aún más importante, este tipo de tecnología permite que todos los que forman parte del RUV tengan una mayor certeza sobre la información que se genera, así como de los cambios que sucedan a la base de datos. Adicionalmente, la información es más segura, ya que una de las ventajas de esta tecnología es que cada participante tiene una copia encriptada de la base de datos, por lo que, ante una eventualidad en el RUV, la información se mantendría a salvo. Esta misma tecnología podría usarse en los registros públicos de la propiedad a lo largo del país. Además de aumentar la certeza sobre la información y su seguridad, disminuirían los

costos de transacción de los registros necesarios para adquirir una vivienda, ya sea con crédito hipotecario o no. Estos costos también serían menores del lado de la oferta, pues los constructores podrían enfrentar menores gastos en los procesos de registros de sus obras. En ambos casos, tanto en el RUV como en los registros públicos de la propiedad, se genera un beneficio adicional y es que de esta forma la supervisión prudencial del regulador del sistema financiero sería más efectiva o incluso para la prevención de lavado de dinero.

“El BlockChain en el RUV facilitaría los procesos de registro y seguimiento de los avances, también podría usarse en los registros públicos de la propiedad”. Samuel Vázquez. MOVILIDAD DE LA SUBCUENTA Los institutos públicos de vivienda han hecho una gran labor durante décadas a favor de sus afiliados para obtener alguna solución habitacional. La innovación que han mostrado para nuevas formas de financiamiento e incluso ampliar la gama de soluciones habitacionales es evidente. Muchos de los cambios favorables

que han hecho el Infonavit y el Fovissste se han dirigido a empoderar a sus afiliados permitiendo que ellos decidan cuándo ejercer su crédito, en dónde se ubicará su solución habitacional, en qué tipo de vivienda usarán su financiamiento. Lo anterior sin duda es loable y claramente benéfico para los trabajadores. Ahora es tiempo de avanzar y permitir que también decidan con quién se financiarán usando sus recursos, su subcuenta de vivienda. Los trabajadores que cuentan con una subcuenta de vivienda deberían poder usar su ahorro para obtener una vivienda con la institución de crédito que les ofrezca mejores condiciones financieras. Desde hace más de una década, la banca comercial ofrece tasas de interés significativamente más bajas que los institutos públicos, por lo que las familias podrían adquirir su vivienda a un menor costo financiero. Por esta razón, uno de los cambios que tendría mayor efecto en el mercado sería permitir la movilidad de la subcuenta de vivienda hacia la opción financiera que ofrezca mejores condiciones. Esto permitiría a las familias obtener una vivienda de mayor valor y un menor nivel de endeudamiento, lo que a su vez fomentaría la demanda y por lo tanto al mercado en general. FINANCIAMIENTO URBANO Es necesario promover mayor interacción entre el gobierno e inversionistas del sector privado para corregir el desequilibrio que ha generado el crecimiento de algunas ciudades del país. En este sentido, los Bancos de Tierra son instituciones

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Ciudad de México, la Ley de Desarrollo Urbano publicada en 2017 plantea la creación de una bolsa de suelo para integrar predios con vocación urbana y habitacional. Mientras que, a nivel federal, el gobierno inició en 2009 la promoción de los Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables (DUIS), para fomentar que el suelo destinado a vivienda tuviera garantizado al menos una provisión de servicios, estandarizado y con criterios de sustentabilidad. Si bien, existen casos aislados de financiamiento para mejorar el desarrollo urbano, todavía distan de ofrecer soluciones integrales. Esto se debe a que las funciones de los bancos de tierra como tal se apoyan parcialmente en la participación del gobierno –sea por la propiedad de la tierra o por la autoridad para gestionar su uso–, y se enfocan más bien a la gestión financiera de reservas territoriales. La banca comercial no tiene aún un producto diseñado específicamente para financiarlo, a pesar de que por ahí pueden encontrarse casos de financiamiento bancario para equipamiento e infraestructura de lotes. En cambio, han sido fondos de inversión los que han cubierto estas necesidades. Lo mismo ocurre en el financiamiento de equipamiento e infraestructura urbana. SIN DEPENDENCIA A LOS SUBSIDIOS

Samuel Vázquez,

economista principal de BBVA Bancomer

financieras que en otros países han proporcionado las herramientas y mecanismos de financiamiento para promover proyectos inmobiliarios. Con esto, se fortalecerían los canales de financiamiento al suelo, a la vez que podrían corregirse situaciones como: abandono de viviendas, falta de planeación territorial, inversión y recolocación de casas embargadas. En México, hay algunas aproximaciones de las funciones de los Bancos de Tierra por parte de algunos gobiernos locales y/o instituciones de fomento con enfoque hacia la gestión financiera. Por ejemplo, los gobiernos de Aguascalientes y Puebla, a través de sus institutos de vivienda, han adquirido reservas territoriales para urbanizar y colocar entre constructores de vivienda. En la

El acceso a una solución habitacional para las familias de menor ingreso tiene aún mucho espacio para mejorar. Los ciclos de la vivienda de interés social son dependientes del presupuesto de subsidios a la vivienda. Si dicho presupuesto es amplio, la oferta de este segmento aumenta y viceversa. Si bien es cierto que muchas de las familias necesitan un apoyo para poder acceder a una solución habitacional de calidad, y que dicho apoyo puede ser en forma de un subsidio, es necesario innovar en este aspecto. Por ejemplo, un apoyo que vaya dirigido a fomentar el ahorro específico para la vivienda pensamos tendría mayor efectividad que una transferencia directa. Este tipo de apoyo ha probado su efectividad, simplemente hay que voltear a ver la subcuenta de vivienda de los trabajadores tanto públicos como privados. Aunque hay que enfatizar la

diferencia entre el ahorro y el financiamiento por parte de los institutos de vivienda. De esta forma se podrían evitar algunos efectos de mercado, como que los apoyos se reflejen más en precio que en acceso. COMPETENCIA Y ESTABILIDAD DEBEN MANTENERSE El mercado de vivienda ha tenido varios momentos con ideas que han funcionado de forma específica, pero existen dos que de forma sostenida han impulsado a esta industria. Primero, la competencia entre desarrolladores de vivienda y las instituciones de crédito. En el primer caso ha llevado a mejorar la calidad, pero principalmente a conocer mejor la demanda para ofrecer un producto acorde a las expectativas de las familias. Este mejor conocimiento de la demanda también ha propiciado que los ciclos de construcción se alineen con los de consumo, evitando sobreofertas que inhiban la apreciación de las viviendas. En el caso de las instituciones de crédito, la competencia ha llevado a ofrecer una mayor variedad de formas de financiamiento con mejores condiciones. Se siguen ofreciendo plazos por hasta 20 años en la banca, lo cual es señal de confianza de largo plazo en este mercado. La oferta de tasas llegó a bajar del 10%, niveles históricos para el mercado mexicano. Además, la competencia entre bancos ha evitado que los incrementos de la tasa de referencia y otros instrumentos de largo plazo se reflejen en el costo del crédito hipotecario. En segundo lugar, la estabilidad macroeconómica, la cual debemos mantener, permite que los créditos hipotecarios se otorguen con tasas fijas. Esto tiene un efecto muy significativo para las familias que adquieren una vivienda, ya que les genera certidumbre de largo plazo. A diferencia de otros periodos de la economía o de otros países donde no podías estar seguro de cuánto pagarás a lo largo de los 10, 15 ó 20 años que dura el crédito; con las tasas fijas lo sabes con anticipación. Probablemente las tasas bajas y fijas del financiamiento hipotecario sea el factor con mayor efecto favorable.

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Continuidad para la BMV Para José Oriol Bosh, director general de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), es indispensable para economía del país permitir que la Bolsa continúe apoyando a las empresas como una opción para generar recursos de trabajo. Afirmó que a través de los años –desde el Porfiriato– este organismo ha sobrevivido a acontecimientos relevantes en la vida de México.

“C

ada período electoral ha sido muy diferente. Sin embargo, si observamos detenidamente veremos que la Bolsa ha vivido mucho desde su fundación con Porfirio Díaz, no sólo ha acompañado a la historia moderna del país a lo largo de muchos presidentes, sino también ha colaborado con muchas administraciones en beneficio de las empresas.

“Ahora hay un factor esperado que tiene una fecha concreta y entonces el apetito de riesgo se frena. Necesitamos que haya oferta y demanda, financiamiento e inversionista, si alguno de los dos factores se frena se paran las colocaciones, aunque tengamos todo listo, como la infraestructura. No obstante, creemos que la economía, el mercado y la vivienda seguirán gane quien gane”.

“Hoy no sólo tenemos el tema electoral, también está el Tratado de Libre Comercio, el comportamiento de los mercados emergentes y Europa con cambios en Italia; incluso observamos cambios en monedas, en Bolsas. Entonces, en vez de pedir quisiéramos seguir trabajando, que nos permitan dar todo el apoyo y abrir la puerta a nuevas empresas, a nuevos inversionistas, para hacer que el mercado crezca.”

Aseveró que es normal que algunos proyectos se frenen temporalmente y luego se abra de nuevo el mercado. Sin embargo, también hay otras compañías “que sí anticipan este periodo y dicen: yo prefiero brincar este periodo, voy a financiarme de una vez, voy a tomar deuda de más largo plazo que corto, voy a aprovechar el principio del año. Y eso también hemos estado viendo”.

Explicó que la BMV seguirá intentando cubrir las necesidades de financiamiento, continuará siendo un pilar de apoyo para el desarrollo económico del país. “Eso no va a cambiar”. INCERTIDUMBRE, PROCESO NATURAL Ante las fechas que se viven en México, más otros factores no esperados, consideró que es natural que el “apetito de riesgo” se frene, sobre todo si existe un poco de incertidumbre, por lo cual es necesario –en la Bolsa– que haya oferta y demanda.

“(Pasadas las elecciones)… se va a reactivar y va a depender de las noticias, de los planes que se vayan dando a conocer. Cuando se vayan disipando todas esas dudas, entonces ahí se va a dar el financiamiento. Entonces, puede haber una baja en el crecimiento y luego una reactivación”, reiteró. PERSPECTIVAS OPTIMISTAS Oriol Bosch señaló que el inicio de año fue muy bueno. Ya que comenzó con una colocación muy importante sin precedente como fue la primera fibra E de energía, a cargo de la Comisión Federal de Electricidad (CFECapital) por un

José Oriol Bosh, director general de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV)

monto superior a $16 mil millones de pesos. Luego de lo cual siguió otra fibra E en la parte de infraestructura y que sirvió para continuar la edificación del Nuevo Aeropuerto (FNAIM) y cuyo monto fue de $30 mil millones de pesos. En los siguientes meses el dinamismo en la colocación de las Fibras E será una constante, ya que en el pipeline hay dos Fibras más y que una vez que se defina en el resultado electoral y la renegociación del TLCAN, estarían por colocarse en la BMV. “La Bolsa comenzó muy bien. Por la volatilidad que pudiera haber conforme nos acerquemos más a la fecha electoral, estamos viendo que todas las emisoras quieren anticiparse. Y también en deuda hemos visto muy buena actividad.

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Autofinanciamiento, alternativa para formar un patrimonio Eduardo Guzmán, director de Hir Casa, aseveró que el financiamiento a la vivienda durante los últimos años ha tenido un crecimiento importante, principalmente soportado, no sólo por los Organismos Nacionales de Vivienda como Infonavit y Fovissste, sino también por la propia banca privada.

a banca ha venido creciendo de manera importante. ¿Qué funciona bien? Desde luego tener productos con tasa fija que le den certidumbre al cliente respecto al pago mensual a lo largo de toda la vida del financiamiento, pase lo que pase. Explicó que si bien se han tenido grandes avances en el sector de la vivienda en materia de financiamiento, es necesario apoyar más a las empresas de autofinanciamiento, luego que éstas –a pesar de ser una importante alternativa para atender a la población no afiliada– no son reconocidas en su totalidad. “El mercado de no afiliados es un mercado muy grande que se ha querido atender durante mucho tiempo, pero en realidad tienen poca atención. Nosotros los atendemos bastante bien. Tenemos muchos profesionistas independientes, médicos, arquitectos, contadores que tienen cierta desconfianza de trabajar con la banca y vienen con nosotros”. Desde su perspectiva deberían existir diversos programas de co-autofinanciamiento, donde los derechohabientes del Infonavit o Fovissste pudieran utilizar su ahorro en la subcuenta de vivienda para generar un contrato de autofinanciamiento. “Actualmente, este esquema no está previsto, ya que la Ley indica que solamente se puede hacer este trámite con intermediarios financieros”.

EL COSTO DEL DINERO Detalló que para impulsar el autofinanciamiento es importante reducir el costo del dinero, ya que cuando este tipo de empresa toma fondeo para diseñar un producto pierde competitividad la banca, porque el apalancamiento sigue siendo alto. Para las instituciones financieras, añadió Eduardo Guzmán, es muy difícil operar, ya que su forma de fondearse –toda vez que no captan recursos- es a través de deuda privada con los bancos, o con la banca de desarrollo, o a través del mercado de valores. “La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y Nacional Financiera juegan un papel estratégico para impulsar particularmente a las instituciones no bancarias. En este sentido, vemos que no pueden ser manejadas como si fueran banca comercial, si bien desde un punto de vista económico deben de generar utilidades, también deben ser mucho más eficientes, con márgenes más pequeños para trasladar ese costo de fondeo a empresas intermediarias…” Advirtió que es muy difícil acceder al mercado de valores si no existe previa experiencia en la banca. Por ello, recalcó la importancia que tiene la banca de desarrollo para reducir el costo del financiamiento a las empresas, pero sobre todo al consumidor final para hacerse de una vivienda digna con precios o mensualidades competitivas y que sea en función al ingreso del cliente.

Eduardo Guzmán,

director de Hir Casa

Resaltó la buena labor que ha realizado el Infonavit durante el sexenio, así como la importancia de los subsidios para disminuir al rezago habitacional. No obstante, puntualizó que las necesidades de los nuevos consumidores requieren diferentes esquemas financieros para cubrir los costos de la vivienda vertical intraurbana. “No necesariamente las personas quieren una vivienda financiada hacia el exterior de las ciudades, la construcción vertical es óptima en estos casos, pero el precio de la tierra tiene un importante efecto en el valor de las propiedades y más si le sumamos que el costo financiero”.

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Mayor participación de los intermediarios financieros Si aumentamos la base de los intermediarios financieros no bancarios, abriríamos el espectro para atender a mucha más población con necesidades de vivienda y con los menores ingresos. Eso es clave, aseguró Ana Lucía Pereyra, subdirectora de Negocios de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

Continuidad Necesaria Luis Robles Miaja, presidente del Consejo de BBVA Bancomer y ex presidente de la Asociación de Bancos de México (ABM), reiteró que algo que permite la estabilidad en el país es por ejemplo mantener las tasas fijas.

Ana Lucía Pereyra,

subdirectora de Negocios de SHF

ara esto, continuó, es necesario modificar los productos y escuchar las necesidades de la población es lo que va a permitir abatir el rezago habitacional. “Algunos de repente oímos a un gran segmento que no necesariamente necesita una vivienda nueva, porque éstas no están cerca de donde ellos trabajan, o de donde viven y donde tienen un arraigo”, dijo. “Otra es que las necesidades de vivienda no son necesariamente asequibles a los precios o valores que tienen las que son nuevas. Creo que la innovación o las mejoras de los productos deben adecuarse a las necesidades de la población, en donde están viviendo, conforme a su capacidad y con el intermediario financiero que tiene más cerca y que sí puede darle un crédito”, declaró. En ese tema, Ana Lucía Pereyra sugirió adecuar esa cadena con el fin de alcanzar un mayor número de otorgamiento de créditos, de soluciones de vivienda que ayuden a abatir el rezago habitacional. En este sentido, la subdirectora declaró que implementar las Fintech en todas las operaciones de los intermediarios financieros, sería un gran avance para llegar a esta población tan necesitada. “Desde el punto financiero y dentro de Sociedad Hipotecaria Federal, en particular estoy acercándome a todos los intermediarios financieros no bancarios, porque el papel y el rol que ellos juegan dentro de este financiamiento a la vivienda, y sobre todo la banca social, es muy importante. Deben estar, sobre todo, en las localidades donde hay mucha más necesidad”, concluyó.

Luis Robles Miaja,

presidente de BBVA Bancomer

Carlos Rojo,

director general de GF Interacciones

“L

o que funciona muy bien es la estabilidad que nos ha permitido poder financiar créditos a 20 años a tasa fija, y tasas que, además, como ya lo explica el presidente de la ABM, Marcos Martínez Gavica, han venido bajando de manera significativa en los últimos años. Y particularmente, a pesar de la subida de 4% de la tasa del Banco de México, los créditos hipotecarios siguen bajando. Eso es competencia”. Respecto a este tema, Carlos Rojo Macedo, director general de Grupo Financiero Interacciones, comentó que la continuidad debe abordarse desde un manejo prudente de las finanzas públicas y en la consolidación de las reformas estructurales iniciadas durante el sexenio de Enrique Peña Nieto. Enfatizó que un elemento fundamental para el desarrollo del país en los próximos años es el desarrollo y consolidación de las reformas. Por ejemplo, la reforma energética generará un círculo virtuoso, donde las inversiones lograrán desarrollar nuevas cadenas productivas y nuevas obras de infraestructura. “De la misma manera es importante darle continuidad a las reformas educativa y financiera, además de revisar y transformar la reforma fiscal, con la finalidad de adecuarlas a las nuevas coyunturas y realidades del país”. Afirmó que quien llegue a la presidencia, seguramente tendrá la capacidad de explotar nuestras cualidades como nación y poder dirigir al país para que estemos creciendo a tasas mayores al 2 por ciento.

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Aumentar penetración de la banca Daniel Becker Feldman, presidente y director general de Grupo Financiero Mifel, aseveró que el mayor reto de la banca es aumentar la penetración, pese al crecimiento en el sexenio de EPN donde pasó del 20 al 35 por ciento. Empero, estimó entre 2 y 3% del PIB es el costo de irregularidades que atentan contra el sistema como falta de respeto al Estado de derecho, impunidad y el crimen. Además, la apuesta debe ser a la educación, aunada a la tecnología porque corremos el riesgo de que “se nos vaya el tren y ya no lo alcancemos”, advirtió.

“L

No afiliados, tarea no resuelta

Daniel Becker Feldman,

presidente y director general de Grupo Financiero Mifel

a reforma financiera y el sector financiero están funcionando bien, aunque creo que requerimos mayor velocidad. ¿Qué no está funcionando bien? Bueno, pues el tema del Estado de derecho, la impunidad, el crimen. Y eso le puede estar quitando a la economía, hay diferentes cálculos, pero es entre 2 y 3 puntos del PIB”, indicó Becker Feldman.

revisar algunas. También es imperante sumar la economía informal a la formalidad, tener una base gravable más grande y disminuir el Impuesto Sobre la Renta para que los empresarios tomen más riesgos, abran más empresas, y además, simplificar los trámites ante el SAT y en Hacienda para abrir una empresa.

LO QUE NO ESTÁ FUNCIONANDO Y HAY QUE MEJORAR

Daniel Becker dijo que hace falta educación de calidad orientada al tema tecnológico, “lo que creo que no hemos entendido es que ya no son los partidos políticos, ya no son los presidentes, los legisladores, hoy los que tienen el poder de la información son Google, Amazon, Facebook. Ellos tienen toda la información, y a partir de ellos se está generando una nueva economía del algoritmo de la digitalización”.

Lo que no ha funcionado en México es el Estado de derecho –opinó- por ello, “Si hay algo que yo le recomendaría al siguiente Presidente es que no vacile un instante en crear todo el andamiaje suficiente para la impartición de justicia”. Afirmó que es necesario tener jueces, magistrados y todo lo que tenga que ver con la impartición de justicia, que funcione y sea expedito y que la población tenga confianza, además de contar con una policía única, entrenada y bien pagada. Por otra parte, comentó que las reformas estructurales han funcionado, pero habrá que

INNOVACIONES

Comentó que todo mundo está migrando servicios, pero no se ha comprendido que hoy los dueños de la información son las plataformas tecnológicas: “Entonces si no le entendemos a eso y no nos montamos en ese tren, nos vamos a quedar rezagados por muchos años. Y eso sí me parece que sería muy delicado para las siguientes generaciones.”

Dentro de los cambios que se tendrán que hacer en los próximos años en el sector de la vivienda destaca la atención a no afiliados, de acuerdo con lo señalado por Rosario Fernández Prieto, directora general de Crédito para ti.

Rosario Fernández Prieto,

directora general de Crédito para ti

“N

o tenemos la tarea resuelta para los no afiliados y para los que realmente no pueden comprobar ingresos; en este tema, la participación de la banca de desarrollo tiene que ser con otra visión”, destacó. En cuanto a innovaciones que se deberían impulsar, afirmó que para las personas con menores ingresos se podría explorar la vivienda en renta como se propone en otros países, escuchando la realidad del trabajador. Otro tema es que “la vivienda lleve más un tema de complemento al desarrollo. Se tendría que llevar la fuente de trabajo al lugar de origen del trabajador, sin moverlo de su entorno y ahí trabajar con el desarrollo urbano”. Al hablar de los asuntos a los que se le debe dar continuidad durante el próximo sexenio presidencial, Rosario Fernández Prieto aclaró que el esquema de crédito para los afiliados se debe seguir y tal vez se podría profundizar en la libertad de utilizar más de un crédito o el Saldo de Subcuenta de Vivienda (SSV) sin que se cuente con una relación laboral vigente, así como el tema de la copropiedad.

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Mercado hipotecario en México

Por Daniella Gurrea, directora de Genworth Seguros de Crédito a la Vivienda y socia MULIV

El sistema financiero hipotecario está compuesto por instituciones y organizaciones que generan alto impacto al proveer de recursos a las personas y permitir el acceso a la vivienda, lo que al final se traduce en la generación de patrimonio para los mexicanos.

l sector de la vivienda en México representa alrededor del 6% del PIB y genera empleo en diferentes sectores como la industria de la construcción, instituciones financieras, servicios inmobiliarios y alquiler de inmuebles. Según el INEGI, esta cifra es mayor a 2 millones de puestos de trabajo. La cartera hipotecaria en México es de 2 billones de pesos y representa el 10% del PIB. Los principales originadores son: Infonavit, Fovissste y los seis principales bancos (BBVA Bancomer, Banamex, Santander, Scotiabank, HSBC y Banorte). Tan sólo en 2017, la originación de crédito hipotecario fue de 300 mil 747 millones de pesos. En los últimos años el desempeño de las carteras hipotecarias ha sido bueno, el índice de morosidad de bancos en este segmento es de 2.74 por ciento. Derivado de un crecimiento económico estable en el país, el mercado hipotecario ha presentado un crecimiento constante, pero esto también ha sido posible gracias a varios factores, entre los que se destacan: •Un gran número de jugadores que genera competencia y mejores condiciones de mercado. •Financiamiento a la construcción y a la adquisición de vivienda, con reglas de originación y procesos de recuperación de cartera adecuados.

• Accesibilidad a financiamiento con tasas atractivas, fijas en pesos o con un tope conocido. •Variedad de productos para cada segmento de la población, atendiendo las necesidades particulares de cada uno de ellos. •Mejores prácticas en la aprobación de créditos con la utilización del buró de crédito. •La subrogación de hipotecas entre instituciones financieras. •El diseño de políticas públicas para la atención del rezago habitacional. • La utilización de subsidios para atender a los segmentos vulnerables.

“Se ha utilizado el SCV para disminuir el riesgo de los intermediarios financieros. Sin embargo, hace falta que ayude a incrementar la penetración de las instituciones potenciando la capacidad de financiamiento”. Daniella Gurrea. Sin embargo, todavía quedan algunas cosas por hacer y que ayudarán a incrementar la participación de esta industria en el desarrollo económico del país. Algunas ideas son:

Daniella Gurrea,

directora de Genworth Seguros de Crédito a la Vivienda

• Mayor penetración en segmentos que no han podido acceder a una hipoteca por falta de enganche o capacidad de ahorro. • Mecanismos de ahorro para las familias que les permita demostrar ingresos y así contar con un crédito hipotecario. • Bancarización. •Mejora en los registros públicos de la propiedad.

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Comparativo de colocación crediticia

• Certeza jurídica en la recuperación de créditos para disminuir el tiempo y el costo que finalmente repercute en la tasa de los acreditados. •Mayor financiamiento a través de esquemas en donde participen los inversionistas institucionales (bursatilización) •Sistema Integrado de información nacional de vivienda. •Potenciar el uso del Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV).

Con respecto a este último punto, en los años recientes se ha utilizado el SCV para disminuir el riesgo que toman los intermediarios financieros para créditos ya originados, ayudando también a disminuir costos de capital y reservas. Sin embargo, hace falta que este producto ayude a incrementar la penetración de las instituciones a diferentes segmentos potenciando la capacidad de financiamiento, al distribuir el riesgo que las instituciones asumen. Actualmente alrededor del 10% de la cartera hipotecaria cuenta con SCV. SEGURO DE CRÉDITO A LA VIVIENDA (SCV) En México, el Seguro de Crédito a la Vivienda comienza a operar durante 2006 y se creó como instrumento mediante el cual se favorece el otorgamiento de créditos:

Beneficios

Cubre a las Instituciones Financieras otorgantes de crédito a la vivienda por pérdidas derivadas del incumplimiento de sus acreditados. Permite a más personas jóvenes acceder a una hipoteca ya que los enganches se reducen.

•Fortalece a las Instituciones Financieras en el otorgamiento responsable de hipotecas mediante transferencia de riesgo a un especialista hipotecario bien capitalizado. •Permite a los bancos atender a segmentos de menores ingresos, actualmente no bancarizados. •Otorga beneficio de capital y reservas, dependiendo de la cobertura. •Mejora la calidad de los portafolios hipotecarios, tanto en la originación como en la cobranza •Diversifica el riesgo en el sistema financiero al incluir a un jugador sólido, capitalizado y experto global en riesgos de crédito hipotecario. •Promueve estándares disciplinados y sanas prácticas en el mercado hipotecario. •Genera inteligencia de mercado que facilita alineación de los participantes en el sector de vivienda. Apoyo en la supervisión y monitoreo.

•Representa una garantía financiera que protege a los intermediarios financieros ante las pérdidas originadas por incumplimiento de los deudores, en casos tales como aquéllos en donde el enganche aportado es menor al porcentaje estipulado para el otorgamiento del crédito. •Apoya la adquisición de viviendas de mayor valor con los fondos disponibles •Ayuda a la expansión del mercado hipotecario apoyándose en el uso de estándares prudentes de originación, administración de préstamos y de los riesgos asociados a los mismos, al proveer una revisión secundaria independiente de la suscripción del crédito, •E incrementa la efectividad de la bursatilización de las carteras hipotecarias. La regulación tanto de bancos como de entidades de fomento les permite obtener beneficio por liberación de capital y reservas en las carteras que cuenten con SCV. Es necesario sentar las bases para exponencial el uso del SCV para servir a las razones por las que fue creado: • Revisar el rol del SCV en el mercado mexicano, analizando entre otros el Exitoso Modelo Canadiense, en donde existe obligatoriedad del SCV para altos aforos y todos los participantes tienen riesgo contraparte similar al contar con una garantía soberana. •Igualar condiciones de competencia (gobierno vs. privados) con el fin de incentivar la entrada de más participantes privados. •Promover la participación del gobierno en segmentos de bajos recursos y en el desarrollo de iniciativas para incrementar la participación en segmentos no atendidos. Alineado a esto, incentivar a los bancos y entidades de fomento a expandir su oferta a dichos segmentos no atendidos o a solicitantes con capacidad de ahorro limitada incorporando en el momento de la originación el SCV.

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APPs llegaron para quedarse

Sofomes requieren impulso

Eduardo Santoyo, director general del fondo capital infraestructura CKD Grupo Interacciones, aseveró que las Asociaciones Público Privadas (APP) son un esquema ideal para impulsar la infraestructura necesaria en las ciudades, en el entorno de la vivienda, ya que suma la participación del gobierno con un privado para el desarrollo de un servicio.

El presidente de la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (CONSAR), Carlos Ramírez Fuentes, admitió que hay muchos avances como la innovación tecnológica, pero son mayores los retos ante la demanda y crecimiento de la población retirada, a lo que se suma la falta de la cultura del ahorro.

i una entidad –por citar un ejemplo– tuviera mil pesos para realizar un capex (inversiones en bienes de capitales que crean beneficios), al entrar en una Asociación Público Privada estaría difiriendo ese gasto a lo largo de 20 o 25 años, lo cual elevaría su capacidad de desarrollar infraestructura, se multiplicaría el recurso varias veces”.

La desaparición de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) fue un duro revés para los Intermediarios Financieros No Bancarios, luego que en la actualidad estas entidades se encuentran lejos de otorgar la misma cantidad de créditos que en el pasado, debido a que sus tasas dejaron de ser competitivas respecto al cobro que realizan los bancos. dolfo González Olhovich, presidente nacional de la Asociación De Sociedades Financieras De Objeto Múltiple (Asofom), explicó que para retomar su actividad crediticia requieren de mayores recursos. “Necesitamos más productos, dinero para prestarle a los desarrolladores de la red de intermediarios financieros bancarios y no bancarios, así como nuevos modelos de fondeo”.

Aseguró que México es un país que está ligeramente por debajo de los estándares internacionales de gasto en infraestructura como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB), ya que en economías desarrolladas este indicador oscila entre 5 y 6 por ciento.

González Olhovich comentó que una de las innovaciones que esperaría ver de cara al próximo sexenio es contar con más registros públicos digitales y apoyos que permitan la originación y registro de más créditos de manera electrónica.

“Hay que fomentar la participación de los privados para poder llegar a estos niveles. Sin duda alguna esto es una gran receta que debe impulsarse para asegurar para el futuro el desarrollo y consolidación de infraestructura dentro de las ciudades.

Destacó que la Asofom es un brazo importante para el Fovissste, debido a la rapidez en el otorgamiento de créditos, pues la institución utiliza a la Asociación para originar los préstamos ya formalizados. “Somos 36 sofomes y juntas generamos el 40% de los créditos que el Fondo libera, los bancos son menos fluidos en el crédito por los procesos de las propia institución”.

Hay varias cuestiones por resolver: “¿qué vamos a hacer con los rendimientos de las Afores?, hay que liberalizar más el régimen de inversión, comisiones, la operación misma… ¿Qué hacemos con los trabajadores independientes? ¿Qué hacemos con el ahorro voluntario? Todavía representa una proporción muy pequeña del total de los activos.”

“S

“Esto es una fórmula que hay que seguir impulsando y que le conviene al gobierno, le permite multiplicar el monto que tiene disponible en un año y diversificarlo para distintos proyectos con beneficios más allá de ese mismo año.”

El empresario indicó que para incrementar la oferta de financiamiento para las familias es necesario aprovechar los modelos de bursatilización de hipotecas o créditos para que de ese modo se puedan llegar a más empresas que construyan casas.

Renovar pensiones

l sistema de las Afores ha dado buenos resultados pero tiene retos muy significativos: “la baja aportación que no va a permitir pagar más que una cierta tasa de reemplazo, una cierta pensión que es insuficiente; en el tema de cobertura, tenemos pocos trabajadores en el sistema formal y demasiados fuera del sistema formal, que no están ahorrando para su futuro”, destacó.

Carlos Ramírez apuntó que paralelamente existe un reto con los sistemas no reformados y con los sistemas ya reformados, pero que se quedaron con las reglas viejas. TECNOLOGÍA PARA LAS AFORES La innovación tecnológica es imprescindible para las nuevas generaciones. A la modernización se añade el uso de biométricos, expedientes electrónico y un portal de internet más ágil, lo cual dejará las bases para que la nueva administración amplíe la cobertura.

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SEGUROS

segurar nuestra vivienda es lo más importante para poder tener la garantía de que lo invertido en ella se pueda recuperar, es por ello que en este capítulo detallaremos en palabras de los especialistas en el sector asegurador un panorama general de cómo se encuentran los seguros de vivienda en México.

En la voz de los entrevistados, nos daremos cuenta cuáles son los pendientes que se tienen en el país para lograr una mayor cobertura, así como los cambios que son urgentes para que las personas se concienticen de la importancia de tener una cobertura. Conoceremos también los avances que tiene este sector en la materia o las distintas ideas que han gestado después de los sismos ocurridos en el mes de septiembre de 2017, como es la implementación de un seguro obligatorio incluido en el pago del predial, pues recordemos que en el país sólo el 6% de las casas se encuentran aseguradas voluntariamente, mientras que el 26% son por medio de hipotecas. A través de este capítulo el lector reflexionará sobre las iniciativas que el sector asegurador ha puesto en marcha con recursos del Fonden, cuyo enfoque es brindar cobertura a la población de bajos ingresos con un esquema de microseguros catastróficos. Por último, hablaremos de los tipos de pólizas y principales coberturas con las que cuenta el mercado, además de indicar cuáles son los estados con mayor penetración. Del mismo modo, se podrá reflexionar si realmente existe un seguro que pueda cubrir un inmueble por completo.

Un supervisor independiente aumentaría calidad de la construcción Los sismos de septiembre del 2017 dejaron pérdidas humanas y materiales, pero también la búsqueda de alternativas y una de ellas, para el sector asegurador, es tener un ente supervisor independiente del constructor y del gobierno, que verifique la calidad de la construcción de las viviendas con lo cual los riesgos se reducirían al mínimo, de acuerdo con la propuesta de Grupo Mexicano de Seguros (GMX).

“L

o que deberíamos hacer es un trabajo de prevención y que antes que le dé la autoridad la licencia para la construcción al desarrollador o al constructor, debe haber una entidad, independiente al constructor y al gobierno, que verifique que todo está bien en los planes y que está bien hecha la mecánica de los suelos en donde se van a construir las viviendas para asegurarse de que la obra inició con calidad. Ahí es donde yo creo que puede cambiar mucho el seguro, desde ese lado de vicios ocultos”, que a través de este seguro, la aseguradora haga esos trabajos de administración para prevenir que la construcción de vivienda inicie con vicios ocultos, señaló Jorge Flores, director general de Grupo Mexicano de Seguros. Recordó que lamentablemente cada vez que hay un evento catastrófico, la población que se ve más afectada es la de menos recursos, y con este planteamiento se puede asegurar que todas las viviendas de bajo o alto costo tengan calidad. Explicó que hay poblaciones donde tal vez no pueden pagar un seguro de vivienda pero el gobierno sí puede hacer obligatorio que toda la construcción de vivienda nueva tenga un seguro de calidad, y con eso, el gobierno y la sociedad nos vamos a quitar de muchos problemas. Cabe mencionar que las estimaciones sobre indemnización por seguro en viviendas oscilan entre 16 mil y 18 mil millones de pesos por los terremotos del 2017. De este modo, Jorge Flores y Raúl Tapia, director de Desarrollo de

Negocios en GMX Seguros, indicaron que cada compañía aseguradora debería designar a su ente supervisor para que verifique la edificación. Esto no le costaría nada al gobierno y se tendría la certeza de que alguien va a responder en caso de una mala calidad de la vivienda. Por otra parte, el director general de GMX destacó que, después de los sismos, están realizando algunos cambios como dar una cobertura que sea más sencilla en una situación de siniestros, “a veces no es muy fácil determinar la pérdida y también hay muchas deducciones para el asegurado en el momento de la indemnización; lo que estamos haciendo es buscar un producto en donde sea más fácil la indemnización y pueda el derechohabiente o el contratante de la póliza tener más indemnización en estos productos en caso de un sismo o un evento catastrófico.” OTROS PENDIENTES EN EL SECTOR En cuanto a la penetración del seguro de vivienda por daños en México, Jorge Flores informó: “el seguro de vivienda en México no representa ni el 2%, a lo mejor ya cambió un poquito en este último año después de los terremotos, pero no creo que llegue más del 2.5% del total del universo total de viviendas aseguradas, entonces es muy bajo”. Por otra parte, “el 100% de la vivienda que se coloca a través de las dos instituciones más grandes de créditos, Infonavit y Fovissste, tiene el seguro de vivienda de vicios ocultos, el resto

Jorge Flores ,

director general de GMX

de las viviendas nuevas que se colocan a través de otras instituciones ninguna de ellas tiene el seguro de vicios ocultos”, expuso. Comentó que en las zonas cosmopolitas como la Ciudad de México o Monterrey es donde contratan más los seguros para vivienda y el producto depende del entorno de cada lugar, ya que en Cancún requieren asegurar su casa ante

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“Todo el sector está trabajando para utilizar nuevas herramientas tecnológicas que promuevan más productos financieros, más baratos y de mejor acceso. Nos corresponde invertir en nuevos canales de distribución”. Jorge Flores. huracanes, en la Ciudad de México los piden por los temblores y en otros lugares los solicitan por incendios o robos. “Actualmente el seguro de vicios ocultos te cubre y te garantiza que la construcción de la vivienda se lleve a cabo bien durante la obra; lo que hemos platicado con algunos desarrolladores es que terminando o vendiendo la vivienda, entre el seguro de casa habitación para que tenga la cobertura de 10 años de vicios ocultos y además la cobertura de vivienda tradicional. Desgraciadamente no está en manos del desarrollador, sí lo ofrecen o invitan al comprador a que adquiera su seguro de vivienda, pero desgraciadamente no depende del desarrollador sino del nuevo propietario el comprar el producto, y en ese sentido, todavía no tenemos la cultura de compra de protección para la vivienda en México.” Otro de los pendientes es el seguro de vivienda en el pago del Predial, lo cual afirmó que es una muy buena opción pero está limitada la cobertura porque solamente cubre riesgos catastróficos y en muy pocos casos ofrecen coberturas por incendios, robos o cristales. En otro tema, sobre la Ley Fintech, Jorge Flores aclaró que todo el sector está trabajando para utilizar las nuevas herramientas tecnológicas para promover más productos financieros, más

baratos y de mejor acceso: “a nosotros lo que nos está correspondiendo como sector es invertir en nuevos canales de distribución a través de la tecnología para poder tener más acceso o que ciertos mercados tengan más acceso a estos productos y más baratos”. Otro aspecto que puede ayudar al sector de la construcción es que los Directores Responsables de Obra, ingenieros y supervisores tengan un seguro de responsabilidad profesional, que sería el complemento ideal para que todos tengan con qué hacerle frente a una responsabilidad ante un evento catastrófico, lo cual ya es un seguro que ofrecen en GMX Seguros, apuntó Raúl Tapia, director de Desarrollo de Negocios en esta compañía. BENEFICIOS DE TENER ASEGURADA LA VIVIENDA Es importante que los inmuebles cuenten con seguro de vivienda por daños y el de vicios ocultos, ya que se complementan. El seguro de vicios ocultos garantiza que la construcción se haya hecho correctamente y tenga la calidad que las autoridades o que los reglamentos piden, y ese seguro dura por 10 años. Mientras que el seguro de vivienda cubre los riesgos tradicionales para cualquier tipo de vivienda como: cristales, terremotos, incendios, inundaciones, lo cual es una parte que no cubre el seguro de vicios ocultos, mencionó Jorge Flores. Aclaró que existe la fama de que los seguros para vivienda son caros pero hay programas muy accesibles, ya que por ejemplo, la gente paga 15 o 20 mil pesos por un seguro de automóvil, cuando por una casa puede pagar desde 4 mil hasta 7 mil pesos anuales. Además hay productos para sectores muy específicos con coberturas especiales. DEDUCIBILIDAD Y USO DE TECNOLOGÍA Los seguros de vivienda deberían ser deducibles para que más gente se interese en contratar

uno y proteja su patrimonio, así como utilizar la tecnología para que se puedan obtener de forma más fácil, señaló Raúl Tapia, director de desarrollo de negocios de GMX Seguros. Dijo que si se pudiera añadir los seguros de vivienda en la declaración anual, más gente se acercaría a las aseguradoras para adquirir uno, ya que muchas personas consideran que es caro y por ende no lo perciben como una opción a pesar de los beneficios de cuidar su patrimonio. Actualmente en México sólo el 6% de las viviendas, es decir, un millón 600 mil unidades, están aseguradas ante un siniestro, como un terremoto, incendio, inundación o robo de contenidos, según información de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS). La asociación indicó que sólo 8.6% de las viviendas tienen una póliza contra fenómenos naturales que fue contratada por los dueños, mientras que 25% de las propiedades residenciales poseen un seguro debido a que tienen un crédito hipotecario, el cual no cubre por completo los daños. Según la Encuesta Nacional de Inclusión Financiera 2017 (ENIF), los municipios urbanos con 16 millones de propietarios de vivienda sólo el 9% tiene contratado una póliza, mientras que, en los municipios rurales, de los 11 millones de adultos, sólo el 2% tiene contratado este tipo de coberturas. En 2015 la penetración del sector asegurador en el país fue de 2.1% del Producto Interno Bruto (PIB), cifra que se encuentra por debajo del 3.1% que tiene América Latina, según el Reporte de Inclusión Financiera de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Por su parte, la calificadora Moody’s señaló que Puerto Rico tiene un alcance del sector asegurador de 14.3%, Chile, con 5%; Brasil, con 3.3%; Colombia, con 2.8%; y Argentina, con 2.6%.

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Aun cuando el crecimiento de las primas de propiedad crecieron a una tasa anual de 5.2% en la última década, esto no alcanza para que la penetración de la industria aseguradora esté dentro de lo recomendable, y esto se debe al poco interés de la gente en este tema, según detalla Swiss Re, en un informe sobre el panorama de seguros en México. A pesar de los constantes sismos que han sacudido al país, GMX Seguros sólo tiene el registro de 3 mil viviendas con una póliza contra daños, y esto se debe a que la gran mayoría se preocupa por proteger otros bienes en lugar de su casa, por la percepción de que le ocurra algo a la casa es bajo, según Raúl Tapia. APROVECHAR LA TECNOLOGÍA En palabras del director de Desarrollo de Negocios de GMX Seguros, es necesario “encontrar formas más fáciles de que la gente sepa los beneficios de contratar un seguro de vivienda, para esto debemos encontrar otros canales de venta”. Tapia recordó que actualmente el encargado de vender una póliza es un agente de ventas, pero muchas personas no saben o no pueden acercarse a uno para que les brinde información sobre lo que puede contratar. Por ello, señaló que “se debe voltear a ver los portales en línea. Que la gente pueda adquirir un seguro por internet, ese sería un canal más fácil”, afirmó. En México, 17.4 millones de casas tienen acceso a internet (50.9%), de acuerdo con los resultados de la Encuesta Nacional sobre Disponibilidad y Uso de Tecnologías de la Información en los Hogares (ENDUTIH) 2017, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). El estudio, en el que también participaron la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT); y el Instituto Federal de Telecomunicaciones (IFT), indica que de los 71.3 millones de usuarios, 96.9% accede a la red

en busca de información sobre algún producto o servicio. El año pasado el número de usuarios que se conectaron a internet pasó de 89.0% en 2016 a 92%. Mientras que la proporción de hogares que disponen de computadora registró un descenso de 0.2%, al pasar de 45.6% en 2016, a 45.4% en 2017.

“A pesar de los constantes sismos que han sacudido al país, sólo tenemos el registro de 3 mil viviendas con una póliza contra daños, y esto se debe a que la gran mayoría se preocupa por proteger otros bienes en lugar de su casa, ya que la percepción de incidentes sobre la propiedad es muy baja”. Raúl Tapia. Para Raúl Tapía los medios de comunicación también son un gran apoyo para que más gente conozca los beneficios de proteger su casa. En ese sentido, la misma encuesta señaló que 94.3% de los hogares del país reciben la señal de televisión digital a partir de televisor digital (70.5%), señal de paga (13.9%) o televisor analógico con decodificador (5.9%). EDUCACIÓN FINANCIERA “Un factor importante que frena al sector asegurador en este segmento es que la educación financiera en el país es pobre, pues mucha gente no sabe que puede asegurar su casa a costos muy accesibles”, indicó Raúl Tapia.

adquirir junto con la ubicación de la misma, “es difícil de precisar por lo que cuesta la casa, los contenidos y de la zona donde está ubicada. El país está dividido en zonas que varía los riesgos, sin embargo, aproximadamente es 0.5% del valor de la casa”. Rogelio Altamira Del Valle, director comercial de Aon México, declaró que a la hora de hacer frente a las pérdidas económicas que deja un siniestro, la falta de prevención hace muy difícil que se recupere de manera rápida el patrimonio. Añadió que “la gente debe tomar en cuenta que asegurar su casa es proteger tus bienes”, pues para él la solución ya existe y el sector asegurador se está especializando para mejorar y adaptarse a los nuevos riesgos de esta era, como riesgos cibernéticos o de propiedad intelectual, “los aseguradores vamos por buen camino”. Por último, la ENIF 2017 destacó que de los 16 millones de propietarios de vivienda, 24% nunca han contratado algún tipo de seguro porque se tiene la percepción de un costo elevado de los seguros. Un 26% no saben qué son; 26% no entienden cómo funcionan o no saben dónde contratarlos; 24% consideran que no los necesitan o no les interesa; 23% no tienen dinero o trabajo para adquirirlo; 11% no se los han ofrecido; y 5% no confía en las aseguradoras. Jorge Flores el mercado en de coberturas la compañía fundamentales: tecnología y humano.

ratificó su compromiso con seguir innovando en materia y expresó que el éxito de se basa en cuatro pilares gestión operativa, innovación, fortalecimiento el recurso

“En GMX Seguros, continuaremos en la consolidación de nuestra infraestructura, para que, durante todo el proceso del negocio, la calidad sea excelente. Al lograr esto, tanto productores como clientes confirmarán que Juntos el riesgo es menor”.

Respecto esto, dijo que para evaluar el costo de una póliza se valora la cobertura que se va a

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Aumentar seguros para vivienda Sólo el 6% de las viviendas en México cuenta con un seguro –adquirido de manera voluntaria por sus propietarios- que las proteja de algún siniestro, desde un incendio hasta un terremoto; mientras que el 26% tienen uno a través de una hipoteca, informó Recaredo Arias, director general de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS).

eñaló que las personas deben tomar conciencia de las ventajas de contar con un seguro, por un lado, para incrementar que se adquiera de manera voluntaria, y por otro, que quienes tienen una hipoteca, que también aseguren los contenidos en el inmueble. Arias declaró que “con las nuevas reglas del financiamiento hipotecario, la gente va a quedar mejor asegurada y eso va hacer que las personas estén más convencidas de los beneficios que una póliza contra daños les puede ofrecer”. Añadió que el sector asegurador también se debe enfocar en la población de bajos ingresos, “para ellos estamos diseñando los microseguros catastróficos que sean indemnizatorios, a través de parámetros, y de esa forma podamos darle a esa parte de la población un respaldo para sus hogares. Para esto trabajamos en conjunto con el Fonden”.

“Con las nuevas reglas del financiamiento hipotecario, la gente va a quedar mejor asegurada y eso va hacer que las personas estén más convencidas de los beneficios que una póliza contra daños les puede ofrecer”. Recaredo Arias.

Expuso que la AMIS busca que el gobierno ayude a pagar la prima, pero con el compromiso de que si sufren un desastre natural en una zona de altísimo riesgo, las viviendas sean reubicadas. ¿CÓMO INCREMENTAR LA PENETRACIÓN? Brindar información a través del asesoramiento, incrementaría la penetración de los seguros de vivienda en México, pues “se debe hacer conciencia que estamos viviendo en tiempos hostiles”, aseguró Marco Antonio de la Rosa, gerente de Daños de la AMIS. Para Marco Antonio de la Rosa la información es un tema importante a la hora de adquirir un seguro de vivienda, ya que recordó que “en los sismos del año pasado, mucha gente sabía que contaba con un seguro que estaba ligado a su hipoteca o casos donde sí tenían conocimiento de la póliza, pero nunca se detuvieron a preguntar sobre las especificaciones”. Explicó que no existe una cobertura que proteja por completo un inmueble, pero es posible contratar varias pólizas, dependiendo de la zona donde se ubique la casa y los riesgos que sea posible que se presenten. Dijo que la Ciudad de México, Nuevo León, Guadalajara y Quintana Roo, son los lugares que presentan mayores índices de penetración en el seguro de vivienda, esto se debe a que tienen una población mayor, lo que se traduce en más casas.

Recaredo Arias,

director general de la AMIS

Por el contrario, en Chiapas, Oaxaca y Guerrero, la cifra es muy baja, “pues la gente tiene una casita y no está pensado en asegurarla, aunque sabe que cada año está temblando”. Cabe recordar que los estados de Oaxaca y Chiapas fueron los más afectados por los sismos de septiembre pasado. Por último, Marco Antonio de la Rosa explicó que la AMIS está siendo muy propositiva con el Infonavit para que con las constructoras, en un esfuerzo conjunto, se tengan propuestas en los seguros para que quien esté protegido sea, en este caso, el derechohabiente, además del seguro por error de diseño o vicio oculto en la construcción.

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Innovaciones y mejoras para el sector Para Juan Pablo Murguía, los elementos del sector vivienda que deben tener continuidad son: la accesibilidad crediticia, las tasas de interés bajas y la estabilidad del negocio de los desarrolladores.

“E

ntre otras cosas podríamos destacar la facilidad de los créditos otorgados por Instituciones como Infonavit, Fovissste y bancos; las tasas de interés bajas que estimulan la venta de viviendas; además de un entorno que encuentran los desarrolladores de vivienda para tener una mayor estabilidad y rentabilidad a medida que cambian de viviendas subsidiadas de precio más bajo, a viviendas medias y residenciales de precio más alto”.

“Será importante trabajar en la portabilidad de las deducciones automáticas de nómina entre Infonavit y Fovissste” Juan Pablo Murguía .

Indicó que lo que no está funcionando en la industria y requiere cambiar son las reglas de construcción, por lo que habrá que revisar, adecuar y mejorar la política de vivienda; de tal forma que exista una regulación estricta a los contratistas y/o proveedores para que cumplan en tiempo y forma las obligaciones adquiridas ante los desarrolladores.

“Necesitamos casas con calidad y sin vicios ocultos, así como un adecuado manejo de los recursos tanto de subsidio gubernamental como de inversión privada. En este sentido, si hablamos de vivienda media o baja, debemos dar soluciones habitacionales bien ubicadas, dignas y de acuerdo a estándares de calidad óptimos”. Añadió que, a mediano plazo, el sector tendrá que impulsar el uso obligatorio de ecotecnologías a todos los desarrolladores, a fin de fomentar el cuidado del medio ambiente y el ahorro familiar; situación que implica con todo lo ya expuesto, mejorar la coordinación entre las instituciones de vivienda públicas y privadas con los desarrolladores de vivienda. INNOVACIONES PARA EL SECTOR Sobre las innovaciones, expuso que poco a poco la industria tendrá que aprovechar las novedades tecnológicas como son las aplicaciones móviles para adquirir vivienda, a través de módulos en centros comerciales, mismos que den pie a la creación de almacenes inteligentes y automatizados. Detalló que será importante trabajar en la portabilidad de las deducciones automáticas de nómina entre Infonavit y Fovissste; así como en el fortalecimiento del proceso de cobranza especial del Fovissste para intervenir las transferencias federales hacia las dependencias y en favor de los deudores de créditos hipotecarios del Fondo.

“En el caso de Fovissste también se debe plantear la introducción de un modelo de puntuación para la originación de créditos hipotecarios, además del otorgamiento de capacidades para la ejecución hipotecaria en caso de créditos hipotecarios vencidos”. También habló sobre la posibilidad de reposesión automática en caso de que una vivienda esté inhabitada y abandonada; y el rediseño de los procesos estratégicos de gestión, economía y ordenamiento territorial.

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ACADEMIA

a vimos el punto de vista de algunos especialistas de la vivienda, ahora es el turno de los académicos, los profesores y aquellas personas que se han encargado de forjar a los profesionistas que han hecho posible el dinamismo del sector.

En este capítulo conoceremos, de la mano del Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México y las principales universidades del país, qué es lo que hace falta para que desde las aulas se formen profesionistas que puedan hacer la diferencia en la construcción de vivienda en el país. Uno de los ejes fundamentales de este apartado es el desconocimiento y la poca difusión que existe, para los arquitectos y la sociedad, sobre el tema de la vivienda, debido a la complejidad que impera en todos sus conceptos. Leeremos las nuevas tendencias que existen en el mercado, como la ecotecnias, la contribución de la vivienda al medio ambiente, el mejoramiento del régimen de condominios y del espacio público, por mencionar algunos ejemplos. También incluiremos la importancia de los foros enfocados a la vivienda, con el fin de hacer un cambio escolar en beneficio de los estudiantes y de conseguir desarrollar nuevos programas y planes de estudio cuya punta de lanza sea la vivienda.

Acercar la vivienda a la ciudad La academia se pronuncia e indica cuáles deben ser los pilares para fortalecer a la industria. La planeación, la inclusión crediticia para vivir más cerca de los trabajos y esquemas fiscales que faciliten la edificación son algunos de los temas abordados.

omero Hernández Tena, director de la Facultad de Diseño y Arquitectura de La Salle, indicó que otros elementos a trabajar van desde perfeccionar el régimen de condominios, mejorar el espacio público, promover la transferencia de potencialidad. “Hay mucho por avanzar”. El académico explicó que en los últimos 6 años ha habido muchos aciertos. Por ejemplo, el tema de la reglamentación para la construcción que demostró después del sismo que funciona muy bien, pero que también requiere una mejor supervisión para su cumplimiento. “Yo creo que el reglamento de construcción, si bien se le tendrían que hacer algunas actualizaciones, en general es un reglamento que funciona bien”. Otro tema que reconoció es el impulso que se ha hecho a la vivienda, mediante el crédito puente, “en esto yo creo que también hemos recorrido un buen trayecto y se ha apoyado a muchos de los sectores de la sociedad”. Aseveró que otro acierto ha sido la difusión que ha tenido el sector través de distintos foros, en los cuales las asociaciones congregan a especialistas de la construcción y de la vivienda. “Esto se tiene que seguir haciendo, ha sido muy bueno el poder juntar al sector, ponerlo de acuerdo y estar unidos para ofrecer mejores productos a la sociedad”.

INNOVACIONES NECESARIAS Sobre las innovaciones que requiere la industria, Hernández Tena comentó que el sector puede comenzar por promover esquemas fiscales y legales que ayuden a promocionar la vivienda, los cuales pueden ir desde la transformación del régimen de condominios hasta la homologación de nuevos lineamientos de planeación urbana.

“Hay que buscar mecanismos de transferencia de potencialidades, elementos que existen en otros países y que ya se han intentado hacer aquí en la Ciudad de México, a través de los cuales se subsidia la vivienda al centro”. Homero Hernández. “Tenemos que buscar esquemas nuevos de planeación. Las ciudades ahora están avocándose al espacio público, a generar una movilidad diferente. Una propuesta para fortalecer esta nueva visión podría ser utilizar al financiamiento como premio o incentivo para generar ciudad y vivienda intraurbana”. Agregó que hay que buscar mecanismos de transferencia de potencialidades, elementos que existen en otros países y que ya se han intentado

Homero Hernández Tena,

director de la Facultad de Diseño y Arquitectura de La Salle

hacer aquí en la Ciudad de México, a través de los cuales se subsidia la vivienda al centro, con costos más altos al suelo que se ubica en los límites de la ciudad, con ello se busca acortar la expansión de la mancha urbana. “Son mecanismos no son tan sencillos, pero ayudan a cubrir el objetivo de llevar vivienda a donde se necesita, hay que ver cómo se hacen más accesibles. Y analizar también dónde el suelo podría estar más barato para poner un sobrecosto”, concluyó.

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Alumnos deben conocer la situación de la vivienda Es importante que los alumnos de Arquitectura se involucren en la situación real de la vivienda, antes de terminar la carrera, por medio de visitas a desarrolladoras para que vean lo que se hace, declaró Ireri Eréndira Horta Ramírez, jefa del Departamento de Innovación Educativa de la Escuela Superior de Ingeniería y Arquitectura (ESIA) Tecamachalco, del Instituto Politécnico Nacional (IPN).

reri Eréndira Horta señaló que actualmente están revisando el plan de estudios de la carrera de Arquitectura, el cual fue elaborado en 2009, con el objetivo de identificar nuevas áreas de oportunidad para los alumnos. “La vivienda para nosotros es el parteaguas en el que el alumno arranca el proceso de diseño de un proyecto arquitectónico. Ellos empiezan a trabajar desde su planeación hasta su programa de necesidades”. Respecto a esto, dijo que es necesario aterrizar ideas, pues no sólo es hablar del tema de vivienda, sino desmenuzarlo para que la información que reciban los alumnos sea más puntual, “debemos ir de lo más sencillo a lo más complejo, podemos empezar por el diseño de partes de la casa, luego ir tras los hogares de interés social e ir subiendo de nivel hasta llegar a la residencial. Así tendría una mejor visión, pues son necesidades diferentes”. Añadió que al brindarles conocimientos más específicos a los ingenieros arquitectos en formación, incluso se podría optar para que ellos no esperen a que concluya su carrera, sino antes hacer su servicio social o trabajar en el sector de la vivienda, o que tengan la oportunidad de ir a una desarrolladora y vean lo que hacen. Otro factor que incentivaría a los estudiantes a involucrarse en la vivienda son las pláticas con especialistas que les den mayor información sobre la problemática real de la ciudad.

Explicó que el egresado de la ESIA Tecamachalco se inserta en una empresa pública o privada, ya que “definitivamente tiene que estar en un área donde haya demanda, y si hay demanda en la vivienda, se tienen que dedicar a ello. En las unidades habitacionales es donde se ve mucho esta inserción laboral del alumno”.

“Es necesario aterrizar ideas, pues no sólo es hablar del tema de vivienda, sino desmenuzarlo para que la información que reciban los alumnos sea más puntual, debemos ir de lo más sencillo a lo más complejo”. Eréndira Horta Ramírez. De acuerdo con la jefa del Departamento de Innovación Educativa de la ESIA Tecamachalco, los alumnos que concluyen la carrera de Arquitectura tienen capacidad de competir a nivel internacional al poder proyectar, diseñar y construir cualquier tipo de inmueble habitacional, desde social hasta residencial, o algo más complejo. Precisó que los alumnos aprenden desde el diseño de la casa, interiores y el cálculo de la misma, “no sólo tienen la capacidad de proyectar, sino de aplicar la tecnología. Además, tienen conocimiento de urbanismo”.

Es por esto que el trabajo de la ESIA, como institución, es actualizarse para que en cuestión de información no queden rezagados. Ireri Eréndira Horta destacó que esta revisión del plan de estudios les dará mayor flexibilidad, pues les permitirá que sean investigadores de su propio conocimiento.

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CAM-SAM propone foros y programas especializados en vivienda La vivienda es un tema desconocido para los arquitectos y para la sociedad, por lo que es necesario empezar a difundirlo. Una opción son foros y un programa especializado en esta materia para el gremio que será anunciado en octubre, señaló Susana Miranda, presidenta del Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México-Sociedad de Arquitectos Mexicanos (CAM-SAM).

usana Miranda dijo que la vivienda es un tema que sí les llama la atención a los arquitectos, ya que incluso tramitan, realizan y autorizan cursos, pero no tienen un certificado que avale estos estudios, y es “lo que se tiene que empezar hacer”. Precisó que el tema de vivienda es muy complejo, porque se necesita conocer la complexión de muchos conceptos. “A los estudiantes se les enseña sobre historia creativa y geométrica de la arquitectura y nunca se tocan temas sociales, como la realidad política, económicas y sociales para entenderlo”. “Necesitamos hacer foros con muchos participantes, tanto estudiantes como egresados para que se comparta la experiencia de unos y las nuevas ideas de otros. Ya no debemos enseñar la historia de atrás hacia adelante, sino revertirla para entenderla y actualizarnos”. Añadió que los foros servirían para que todos participen y la Secretaría de Educación Pública (SEP) tome en cuenta estas acciones y pueda hacer un cambio escolar en beneficio de los estudiantes por medio de un cambio en los planes de estudio. PREPARAN PROGRAMA ESPECIALIZADO EN VIVIENDA Susana Miranda señaló que a mediados del año pasado se tenía muy presente el tema de vivienda, de tal modo que se estaba preparando un programa especializado en este segmento.

Actualmente, hay reuniones para ver quiénes se van a encargar de este tema. Al preguntarle sobre porqué no se ha consolidado este proyecto, explicó que el sismo “nos distrajo mucho, todos estamos enfocados en el tema de reconstrucción. En estos momentos también afectan las campañas políticas y los cambios que se están presentado dentro del gremio. En general hay confusión social”. Destacó que en las universidades sí hay programas de maestrías y posgrados sobre vivienda, pero son académicos y enfocados a la docencia. “Ya contamos con cursos de tramitación, especialidad en hospitales, empezará el de valuación, y tiene que salir el de vivienda al nivel de los egresados, ya que en el Colegio de Arquitectos tratamos de apegarnos a la realidad”. Miranda precisó que hace falta una institución que dé atención a toda la gama de vivienda (desde la social hasta la residencial), “es lo que el Colegio de Arquitectos quiere y en lo que se va a enfocar su programa en esta materia”. Asimismo, señaló que es importante que los arquitectos manejen por lo menos los conceptos básicos en este tema, pues vayan a donde vayan, la vivienda siempre será una necesidad. ADOPCIÓN DE NUEVAS TENDENCIAS Uno de los factores que deben tomar en cuenta los profesionistas es que las tendencias en

Susana Miranda,

presidenta del CAM-SAM

materia de vivienda han ido cambiando. Por ejemplo, la presidenta del CAM-SAM indicó que antes era una casa de familias numerosas y se tenía la idea de que se iba heredando por apego cultural y familiar. “Ahora ya no hay interés en heredar una vivienda, hay más desapego de tener propiedades. Para tener comodidad en el transporte se ha puesto como prioridad rentar un inmueble por comodidad. Actualmente se construyen hogares más pequeños”. Agregó que también es necesario que las casas cuenten con ecotecnias y sean amigables con el medio ambiente. “El mercado está cuidando muy bien que sea apegada a las necesidades de vivienda para todas las economías y todas sean de buena calidad. Debe ser económica y accesible, pero sobretodo, digna”.

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Inclusión y sustentabilidad, retos del sector Juan Manuel Romo, coordinador de la Gerencia de Proyectos de la Especialidad de la Facultad de Arquitectura de la UNAM, consideró que el futuro del sector está en crear nuevos materiales para el desarrollo de vivienda sustentable y dar acceso a quienes están en la economía informal.

“C

reo que volveremos a tomar en cuenta una serie de factores que antes eran básicos, como la arcilla y la piedra, que van a volver a tener una gran incidencia y se mezclarán con plásticos biodegradables. Por ahí debe de ir la vivienda en el tema de construcción y de diseño”.

vez que incrementará el acceso a una vivienda digna”. “El derecho a la vivienda debe ser para que la puedan habitar, que la puedan usar, aunque probablemente todavía no tengan el acceso a la propiedad, pero sí al uso, y eso es lo más significativo”.

GENERAR ACCESO El académico aseveró que el tema de adquisición es el más grave de todos, pues se debe dar accesibilidad a casi el 60% de la población que no tiene una vivienda. “Si bien los créditos de los Institutos Nacionales y Estatales de Vivienda los atienden, hay un nicho enorme –tanto en la economía formal como en popular e informal– donde se requiere financiamiento y un subsidio que incremente su capacidad de pago”. Para Juan Manuel Romo algunas de las propuestas que deberán ponerse sobre la mesa durante el próximo sexenio son: el subsidio al suelo con infraestructura para que la gente acceda a la vivienda o el crédito para la renta, este último a través de grandes programas creados por los institutos. “El Infonavit trae un programa muy interesante, incipiente por cierto, de movilidad, que permitirá cambiar la vivienda por otra y escalar a una mejor opción. No obstante, si antes de eso ponemos programas de vivienda en renta que estén construidas por los institutos, eso generará mayor dinamismo del mercado secundario, a la

Añadió que en la actualidad se tiene un mercado secundario de vivienda incipiente, por lo que es necesario también hacer una serie de cambios y ajustes a la ley importantes para agilizar los procesos de transferencia de propiedad. “Esa movilidad pudiera ser importante, en el momento que tengamos un mercado secundario sólido el sector explotará todo su potencial”. LOS RETOS El enfoque debe de cambiar, indicó, se ha abusado definitivamente de los reglamentos. “Hoy tenemos, un exceso de normatividad que a veces confunde y que no mejora. No agrega un beneficio a los proyectos; esta parte sí habría que revisarla muy claramente”. “El artículo 115 constitucional da toda libertad a los municipios, y entendamos que a partir de la nueva constitución en la Ciudad de México serán alcaldías independientes con un gobierno central, tendremos que ver cómo van a funcionar estos criterios para otorgar suelo, infraestructura y vivienda”.

Juan Manuel Romo,

coordinador de la Gerencia de Proyectos de la Especialidad de la Facultad de Arquitectura de la UNAM

Detalló que en la Ciudad se necesitarán más de 2 millones de viviendas en los próximos 20 años. Sin embargo, aún no se tiene clara la imagen de la urbe que se debe construir en los próximos 30 años. “Viene el consejo de planeación, vienen cambios estructurales muy fuertes en la ciudad que tendremos que afrontar”. Por último, reveló que la Facultad de Arquitectura de la UNAM trabaja en la organización de un Foro de Vivienda, donde se invitará a todos los participantes del sector, de tal forma que se pueda hacer un frente común de cara a la vivienda que se necesita en el país.

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VALUADORES

¿C

uál es la importancia de la figura del Valuador en la industria de la vivienda?, esta es una cuestión que será abordada en las siguientes páginas de este libro.

Aunque los servicios del Valuador son para “estimar”, precisamente, el precio de un inmueble, a veces se le solicita que realice tareas que no son su responsabilidad. Asimismo, se analiza una serie de retos relacionados con el papel del valuador, quien también debe integrarse a las asociaciones del gremio para mejorar su desarrollo profesional. Las personalidades que dan vida a este capítulo aprovechan las páginas de este libro para hacer un llamado a las autoridades del gobierno federal a revisar el tema de las tablas arancelarias, porque este gremio adolece desde hace 14 años la falta de actualización por parte del Infonavit. Los temas de los intermediarios bancarios y los tiempos de valuación, son de las principales problemáticas para los valuadores, por lo que invitamos a nuestros lectores a que conozcan, en la presente publicación, más sobre estos aspectos y las aportaciones de los profesionistas dedicados a la valuación inmobiliaria.

Diversificación crediticia

Alfonso Penela, director de CM Valuación

Lo que está funcionando bien en la industria es el esquema general de originación de las entidades de crédito, donde la intervención de las Unidades de Valuación es fundamental, es adecuado y minimiza los riesgos de las garantías otorgadas en hipoteca, el apoyo de SHF a Alfonso Penela, los desarrolladores es fundamental para director de CM Valuación mantener el ritmo de la oferta en niveles suficientes. esulta sumamente peligroso que un solo actor (aunque se finjan dos) sea el responsable de operar la mayoría de los créditos bancarios en su proceso de originación, sobre todo si este actor es juez y parte asignando a las Unidades de Valuación, calificándolas en su desempeño y siendo a la vez una de ellas, ahí hay un foco rojo importantísimo que maximiza el riesgo de los bancos.

El Infonavit dio pasos atrás en el proceso de asignación de avalúos y supervisoras para permitir que los desarrolladores sean quienes los elijan, a pesar de que el director del instituto, David Penchyna, prometió que se revertiría, esto no sucedió. Aunado a esto, los honorarios llevan al menos 15 años estancados y nadie puede tomar la decisión de actualizarlos, lo que provoca la marginación de las empresas de calidad en el instituto y la prevalencia de aquellas que no necesariamente cuidan sus procesos de trabajo. INNOVACIÓN EN EL SECTOR Considero que es fundamental planear y desarrollar la vivienda conforme a Planes de Desarrollo Urbano municipales actualizados y sustentables para “crear” ciudad y calidad de vida en todos los niveles. En este sentido, creo que los funcionarios responsables del sector en todas las instancias gubernamentales deben ser personas capaces y con experiencia en la función encomendada, la improvisación, las ocurrencias y la incompetencia frenan y lastiman duramente una industria que es clave para el país y su economía. Del mismo modo, es importante mejorar los procesos estadísticos que permitan una adecuada supervisión de los valores de originación de créditos (ya en proceso).

El Riesgo Sísmico de la CDMX frente a la Valuación Profesional Las aportaciones de México a la Ingeniería Sísmica, son reconocidas en todo el mundo. En pocas disciplinas de investigación se puede tener un prestigio internacional tan bien ganado, señaló el ingeniero Alejandro Rico, Director Responsable de Obra desde 1989, fundador de la Sociedad de Ingenieros Valuadores A.C. y asociado de la Dirección de Obra en la construcción de la Torre BBVA Bancomer, entre otros cargos.

“S

in embargo, el reducido grupo de expertos en la materia no alcanza a llevar sus conocimientos a la gran masa de la población, por lo que la difusión de la cultura sísmica (aún en sus conceptos básicos), debería alcanzar al mayor número de profesiones afines”. Aprovechando la situación de conjuntar una formación académica enfocada a las estructuras, con una actividad profesional – por 25 años -, también como valuador de inmuebles, “me hizo consciente del beneficio que aportaría a la sociedad el que los profesionales de la valuación contaran entre sus conocimientos, con una adecuada interpretación de los Mapas de Peligro Sísmico para la CDMX publicados en 2006 y su provechosa aplicación en la valuación”, explicó. “Que no quede un solo profesional especialista en valuación de inmuebles, que, frente a un edificio recientemente dañado por un sismo en la CDMX, se limite a comentar: que tembló muy fuerte”. La existencia, desde 2006, de los Mapas de Peligro Sísmico para la CDMX (de acuerdo al número de pisos del inmueble en estudio) no puede seguir siendo ignorada por los profesionales en valuación. Sólo requiere de su adecuada interpretación. Para su aprovechamiento inmediato en la valuación, se proponen 24 Tablas para estimar el factor por riesgo sísmico de cualquier inmueble –sin daño estructural evidente- en la CDMX. Éstas asignan de forma directa el factor aplicable a los enfoques de costos y de ingresos. El enfoque de mercado es el reto a vencer en el largo plazo, pues sólo una sociedad informada podrá manifestar –de diferentes maneras-, qué entiende por riesgo sísmico. Sin embargo, es bien cierta la influencia del profesional en valuación en el valor del mercado, por lo que no cabe duda que el gremio de los valuadores inmobiliarios, con su preparación y empeño, sabría transmitir a la sociedad el concepto –hasta ahora ocultode riesgo sísmico y el valor de su propiedad.

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Necesario actualizar la valuación Para Rodrigo Peña Porchas, presidente de la Federación de Colegios de Valuadores (Fecoval), es necesario que se lleve a cabo una actualización, así como la modificación de las reglas y procedimientos de valuación, de tal forma que se generen las condiciones para un mejor proceso de avalúo.

l especialista comentó que la llegada de la tecnología, con la implementación del sistema maestro de avalúos creado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), ha reforzado la actividad valuadora con el uso de la firma electrónica que ha hecho los procesos más ágiles. Detalló que si bien se ha logrado un gran avance con la plataforma utilizada por la banca de desarrollo que atiende a esta industria, son necesarios los cambios a las condiciones normativas, legislativas y arancelarias, ya que en algunos casos generan problemas para los profesionales de la valuación. MODIFICACIÓN DE ARANCELES “Los valuadores seguimos adoleciendo de ese apoyo por parte del gobierno federal, ya que desde hace 14 años el Infonavit no actualiza su tabla de aranceles”. En este sentido, refirió que urge una revisión al tema arancelario por parte de los valuadores, así como el compromiso de los 46 colegios a nivel nacional y los 2 mil 400 valuadores en todo el país, para colaborar con el gobierno y garantizar certeza jurídica sobre el bien patrimonial de las personas. “La actividad del valuador se ha ido desvirtuando, pues se les atribuyen responsabilidades que no les corresponden, de tal modo que también terminan siendo

topógrafos, estructuritas, geólogos, abogados, investigadores, cuando su única función es estimar el valor de un inmueble”. El presidente de Fecoval también considera que es necesario reforzar el avalúo electrónico en cuestión del control de seguimiento, pero cree que es más importante erradicar la figura de intermediario que opera para la banca.

“La parte de los valuadores seguimos adoleciendo de ese apoyo por parte del gobierno federal, ya que desde hace 14 años el Infonavit no actualiza su tabla de aranceles”. Rodrigo Peña. Explicó que estos intermediarios ejercen funciones como supervisores; no obstante, no generan las condiciones adecuadas para realizar un buen avalúo, ya que reducen demasiado el tiempo de respuesta y sancionan a los valuadores cuando ese lapso no es el que ellos exigen. “El tiempo que ellos –los intermediariosexigen no es el adecuado. Para que tengas un producto bien evaluado no puedes hacerlo en 10

Rodrigo Peña Porchas, presidente de Fecoval

minutos y que nos paguen un peso por ello, el promedio debe ser entre 5 y 7 días para vivienda”. Finalmente, Peña Porchas comentó que el país tiene un mercado de avalúos es estable, a pesar de que no se tengan los datos o estudios para saber cómo se encuentra, y destacó que es la experiencia que tiene un buen valuador la que permite interpretar el mercado.

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La valuación objetiva, imparcial y competente en México Para la presidenta de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC), Bertha Lorena Mercado Acevo, todo profesional que se dedique a la valuación de inmuebles debe estar afiliado a los Colegios de profesionales como la asociación que lidera o el CAM-SAM, ya que su actividad genera certeza para las inversiones públicas o privadas.

estacó que es importante que las futuras actividades del sector reconozcan la labor de los valuadores sin que exista ningún tipo de intermediarios, para que el trabajo se realice con honorarios justos, de la mano de profesionales certificados, en un plan de educación continua y actualización profesional. La representante de SAVAC aclaró que es indispensable que exista difusión sobre el trabajo del valuador, de tal forma que se puedan garantizar resultados certeros y libres de conflictos de interés para evitar riesgos. “Los desafíos existentes en el mercado deben ser resueltos a través de convenios de colaboración colegiados en aras del crecimiento y fortalecimiento de los profesionales mexicanos”. “Para la elaboración de un buen avalúo es indispensable la participación de un profesional en constante formación y actualización. Insto a las autoridades para regular la actividad y fomentar la profesionalización del gremio con algún grado de especialidad o certificación”. NECESIDADES QUE TIENE EL SECTOR Mercado Acevo refiere que existen retos en el sector de cara a las próximas elecciones, ya que el avalúo de una propiedad debe generar la confianza como respaldo de las garantías hipotecarias. “El cambio de nuestros representantes políticos implica la posibilidad de mejorar el quehacer de

los profesionistas, fomentando condiciones de seguridad, transparencia y sanas prácticas”. Destacó que otro de los retos para el gremio, es el apoyo que necesita el profesionista para que realizar su práctica libre de presiones y conflictos de interés, apegado a los estándares internacionales, además de contar con certificaciones emitidas por una autoridad competente.

“Este gremio requiere el apoyo para realizar su práctica libre de presiones y conflictos de interés”. Bertha Lorena Mercado. Enfatizó que la transparencia de la información es considerada otro desafío que se tiene para fomentar un mercado de avalúos en apego a la Ley, mediante el cumplimiento de normas, reglamentos y metodologías que fortalezcan la actividad. En ese sentido, la presidenta aseveró que la publicación de bases de datos generales para su consulta puede permitir el seguimiento al comportamiento del mercado y los ciclos inmobiliarios, así como del número de avalúos realizados por dependencias, instituciones, y entidades financieras.

Bertha Lorena Mercado Acevo,

presidenta de la SAVAC

INNOVACIONES EN EL AVALÚO “La aplicación y el desarrollo de la tecnología es un facilitador de la actividad del valuador, esto se puede observar en la llegada de herramientas y programas que permiten generar bases de datos, análisis estadísticos y paramétricos son programas empleados que generan información geográfica que ha permitido la identificación plena de los activos a valuar”, afirmó.

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Sistemas funcionales para vivienda social Salvador Castañeda Niebla, uno de los fundadores de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC) y actual director de Profesionales en Avalúos S.A., aseveró que, si bien los actuales sistemas constructivos y crediticios son funcionales, es necesario proyectarlos también a la vivienda de interés social.

“L

os sistemas constructivos, los sistemas crediticios y los proyectos realizados por los expertos cuentan con un alto grado de perfeccionamiento. Los mismo sucede con la reglamentación de usos del suelo, a pesar que ésta ha permitido mayores inversiones a través de la redensificación y la vivienda vertical, ya que sólo es funcional para los niveles socioeconómicos medio alto y alto”. UN NEGOCIO INMOBILIARIO La edificación de vivienda realizada por los desarrolladores ha pecado de ser exclusivamente un negocio inmobiliario, y no está basada en estudios de factibilidad que hayan permitido dar cabal cumplimiento a las necesidades de los usuarios. “Los desarrolladores compraron tierra barata alejada de los corporativos en donde los usuarios trabajan, confinándolos a pasar gran parte de su vida en trayectos entre la vivienda y sus trabajos y afectando así su nivel de vida. Para revertir esto se requiere hacer estudios previos de factibilidad y de ubicación para mejorar el servicio”. Asimismo, señaló, existen viviendas de muy poca superficie construida o bien los llamados pies de casa que no resuelven las necesidades de los usuarios, por lo que se requiere realizar proyectos afines a dichas necesidades, siendo necesario en su caso el cambio de materiales para aminorar el costo de la vivienda y hacerla accesible a dichos niveles socio económicos.

“Los sistemas constructivos, los crediticios y los proyectos realizados por los expertos cuentan con un alto grado de perfeccionamiento. Los mismo sucede con la reglamentación de usos del suelo”. Salvador Castañeda. INSTITUTO DE VIVIENDA FORTALECIDO Para el especialista, la principal innovación que se necesita en la industria para que se multipliquen las inversiones de los desarrolladores es la existencia de un Instituto de Vivienda suficientemente profesional, que se dedique a proyectar la vivienda para cada nivel socio económico. Aseveró que es necesario que dicho Instituto actúe en un plan normativo, para determinar la ubicación y, de ser necesario, obtener reserva territorial adecuada para los desarrolladores, de tal forma que se logre explotar con cabalidad todo el potencial técnico, económico y crediticio del sector. Advirtió que también existen reglamentos que afectan al desarrollo de la vivienda social. De ahí

que los Institutos de Vivienda deben impulsar una fuerte correlación entre las políticas de desarrollo urbano y los proyectos arquitectónicos. “También se hacen necesarias normas específicas que definan con claridad el uso, tipo y clase de dichas viviendas, ya sea en plan horizontal o vertical, luego que en este último se usa el suelo en forma más adecuada”.

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NOTARIOS

n la administración que está a punto de terminar se logró que el gremio notarial de México tuviera una mejor participación, calificación y pago de honorarios como en ninguna otra. Un claro ejemplo de esto es el convenio firmado entre el Colegio Nacional del Notariado Mexicano y el Infonavit, que forma parte de los avances innegables que no debe olvidarse ni dejarse pasar ante el cambio del gabinete de la vivienda. El lector encontrará opiniones de los jugadores más importantes, notarios relevantes y de los Colegios representativos de este grupo acerca de los logros y metas del sector. Los cambios no necesariamente deben hacerse en prácticas o gestiones comunes como la de registrar o para hacerse de una propiedad, no obstante, sí pueden mejorarse a través de la digitalización de los trámites, mismos que deben ser realizados en un tiempo mucho más corto, con el único fin de reducir costos y que la sociedad nos los vea como un pesado proceso. Aquí, como en diferentes industrias del país, es innegable el rol tan relevante que cobra la implementación de la tecnología para hacer una gestión eficiente, más incluyente, rápida y mucho más económica. En el aspecto legislativo se impone la necesidad de actualizar leyes y prácticas como “la Ley federal para la homologación de Registros Públicos de la Propiedad, de personas morales y de catastros” o modernizar el Régimen de Propiedad en Condominio, entre otros.

La importancia de la estabilidad financiera

Por Teresa Peña Gaspar, Notario y Socia Muliv

Existen muchos trámites antes de una firma de escritura y después de ella, que son responsabilidad de los notarios. El principal obstáculo con el que nos encontramos es que cada oficina tiene un criterio diferente, en cada ventanilla de trámite, aún de una persona a otra, puedes encontrar diferentes requisitos y actitudes. También afecta muchísimo nuestra labor la rotación de todos estos funcionarios, ya que cuando éstos son calificados, suelen cambiarlos y volvemos a empezar, como ejemplo señalo los catastros, las tesorerías, los registros públicos y en general todas las oficinas a las que tenemos que acudir.

n este sentido, considero que faltan disposiciones jurídicas que regulen las normas generales y básicas en materia de vivienda, catastro, registros públicos, de propiedad y de usos de suelo. El sistema jurídico de nuestro país ha dificultado una homologación en temas de propiedad; sin embargo, disposiciones generales facilitarían mucho la labor de los notarios si al menos se contara con los mismos requisitos, formatos y tiempos de respuesta. En un aspecto más general, podemos observar –entre otras cosas– que es muy importante que la industria no descuide la planeación urbana, el problema fundamental consiste en que las disposiciones en esta materia son locales y los gobiernos federales deben coordinar acciones muy diversas y no se logra una uniformidad, por lo que sugiero que sean políticas de uso de suelo y licencias, requisitos, facilidades, subsidios, registros públicos, catastro, entre otros de manera integral y ordenada, existe en esta materia un caos de un estado a otro y de un municipio a otro. INNOVACIONES NECESARIAS Estamos viviendo de la mano de la tecnología, ha sido un proceso paulatino, pero cada vez más trámites los debemos realizar en línea, sin embargo hay una plataforma y sistema para cada Institución y trámite y esto obliga a las notarías a contar con personal capacitado y actualizado, todavía faltan muchas instituciones por modernizarse, pero estamos en el proceso.

Por citar un ejemplo, el notariado tiene un convenio firmado con el Fovissste; sin embargo, este no puede compararse con el del Infonavit, tanto por el número de acreditados, como por la forma en la que operan ambas instituciones, ya que el Fovissste no tiene los ¨CECIS¨ oficinas generadoras de crédito que tiene el Infonavit, así que los créditos con el Fovissste se originan por medio de intermediarios que son Sofomes y el seguimiento y recuperación de testimonios corresponde en el caso del Fovissste a la propia Sofom. ESTÁ FUNCIONANDO Concretamente, tratándose de operaciones con organismos de vivienda, se han implementado más obligaciones a los Notarios que han mejorado nuestro servicio al usuario del crédito, los organismos e Instituciones bancarias, nos exigen tiempos de respuesta, eficiencia, capacitación e implementación de diversos sistemas lo que obliga a las Notarías a contar con una infraestructura y personal especializado. No ha sido fácil y no se puede desregular, puesto que esto es para beneficio de nuestros clientes, más bien lo veo como que las notarías que mantenemos estos estándares, se han reducido en número, pero brindan un mejor servicio, si se regresara a hacerlo más sencillo esto haría que se bajara esta calidad que se ha logrado. Por otro lado, debemos reconocer que desde hace dos sexenios se han implementado políticas que han impulsado el crédito, tanto

Teresa Peña Gaspar,

Notario

en los organismos de vivienda como en instancias federales. Considero que el apoyo, la diversificación de los créditos y el acceso a los mismos, son los principales aciertos, ya que el sector de vivienda se alimenta a su vez del crédito, las tasas fijas y la estabilidad financiera hipotecaria que son un pilar de la economía en la industria de vivienda y esto no debe cambiar, y si acaso, mejorar.

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Notariado nacional, un jugador clave para la industria Para José Antonio Manzanares, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, hay fortalezas en la industria que deben exaltarse y permanecer. Del mismo modo, hizo un llamado a que antes de hacer cualquier reforma se escuchen a todos los actores importantes en temas inmobiliarios, fiscales y corporativos para agilizar las operaciones de la industria.

“H

emos alcanzado metas y logros importantes, los cuales deben de permanecer, como en el tema fiscal, el derecho a la exención que tengan las personas que vendan una casa habitación es una circunstancia que debiera prevalecer”.

tenían más de 10 años que no se tocaban. En este sentido, la actualización fue con base a un estudio actuarial realizado, donde se estableció que los honorarios que se cobran por las compraventas se regulan por cada uno de los aranceles en cada entidad.

El 21 de agosto del 2017 se firmó un convenio con Infonavit a nivel nacional justamente para establecer una nueva mecánica de formalización de créditos; sin lugar a dudas, esto es una actividad mayor para los notarios, “pero al mismo tiempo nos ayuda a transparentar todo el proceso y a realizar un mejor trabajo frente al instituto, sobre todo en la entrega de testimonios y colaborar a reducir de manera más eficaz el rezago, tópicos esenciales en el Instituto y el notariado nacional”.

“Eso es algo de lo que yo entiendo y sostengo (los honorarios de los notarios) en que debiéramos de mantener y beneficiarnos todos, sobre todo con una mejor transparencia y servicio al usuario”.

Al tiempo, se logró también un incremento en el avance de los honorarios, los cuales

“Es necesario tener herramientas más rápidas, más eficientes, más ágiles para poder trabajar, esto fortalecerá y generará mayor eficacia en el tema de la seguridad, de la certidumbre jurídica, que es lo que nos alimenta como Estado de derecho”. José Antonio Manzanares.

LOS CAMBIOS NECESARIOS En tema de vivienda, el notario indicó que un elemento importante a trabajar es el administrativo, poniendo gran interés en el lavado de dinero, luego que es un factor donde todos los actores están involucrados. En este sentido, dijo que es trascendental tener mejores herramientas para informar sobre sus actividades a las autoridades. “Hoy lo hacemos con el sistema Declaranot”. “Tuvimos un evento académico donde nos acompañó el jefe del SAT y nos informó que tendríamos un nuevo sistema Declaranot, una herramienta más ágil que permita que los notarios que hacemos este tipo de operaciones podamos informar de manera más rápida y ágil a la autoridad. La información es poder, parte de ello creo que es algo que amerita una mejora”. Agregó que el marco normativo de lavado de dinero, igualmente, debe ser más transparente,

José Antonio Manzanares,

presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano

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“Un elemento importante a trabajar es el administrativo, poniendo gran interés en el lavado de dinero. En este sentido es trascendental tener mejores herramientas para informar sobre las actividades a las autoridades”. José Antonio Manzanares. definir en qué casos y cómo informar, de tal forma que se emitan los criterios por parte de la unidad de inteligencia financiera y estos a su vez permita dar un mejor resultado. “Todo va de la mano, por ejemplo, en enero el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) dio a conocer una evaluación que hizo a México durante 2017. Desgraciadamente no salimos bien calificados como país y parte de ello tiene que ver con la actividad notarial, no sólo en el ámbito de la vivienda, sino también en temas corporativos, en temas societarios. En este caso, consideramos que una revisión al marco legal seguramente nos beneficiará en éste y en otros ámbitos”. INNOVACIONES NECESARIAS Sobre las innovaciones que se requieren, señaló que es necesario tener herramientas más rápidas, más eficientes, más ágiles para poder trabajar, mismas que fortalecerán y generarán mayor eficacia en el tema de la seguridad, de la certidumbre jurídica, que es lo que nos alimenta como Estado de derecho. Algunos de los trámites a tratar en este rubro son los reportes, las verificaciones que se hacen de la actividad de los notarios. “Necesitamos conseguir mayor rapidez en el reporte tributario, tanto en entidades federales como locales, así como una Ley federal para la homologación de Registros Públicos de la Propiedad de

personas morales y de catastros, donde hoy por hoy, y como está el marco normativo no se da intervención al notariado”. Por otro lado, enfatizó que los legisladores de todos los partidos en Senado y Diputados deben entender acerca de la importancia que representa el mayor uso de los registros que es el notariado. “Si usted compra una propiedad con un sistema de publicidad, estamos trabajando con registros; si tenemos una información acerca de la situación fiscal de un inmueble, trabajamos con catastros. Si constituimos sociedades de carácter civil, personas morales, trabajamos con esos registros. “Entonces hago un llamado a que antes de hacer cualquier reforma nos escuchen a actores importantes en temas inmobiliarios, en temas fiscales y en temas corporativos. Es una petición especial que yo haría a la siguiente Presidencia de la República.” Para el representante de los notarios en el país será necesario impulsar un régimen único que contenga elementos de validación para los documentos que son requeridos para un condominio, luego que existen una serie de documentos “inventados por los desarrolladores” que dejan a los notarios en una situación complicada. “Aunque las dificultades cambian en cada entidad, todos los trámites deben ir de acuerdo con el proceso de escrituración de cada una de las unidades, ya sea que se adquieran de contado o a través de financiamientos. También sería deseable que los documentos que se presentaran fueran obtenidos por telemática y ya no con una gestión física en ventanillas para hacer más eficientes los tiempos de respuesta”.

Simplificación y reforma fiscal

Por Guillermo Vigil Chapa Notario 247 de la Ciudad de México

Hay que simplificar la regulación. En la Ciudad de México, una gran parte de la vivienda nueva está bajo el Régimen de Propiedad en Condominio, y la regulación de dicha modalidad de la propiedad ha puesto más trabas.

Guillermo Vigil Chapa,

Notario 247 de la Ciudad de México

omo ejemplo, puedo mencionar las reformas a la Ley de Propiedad en Condominio para Inmuebles en el Distrito Federal publicadas en la Gaceta Oficial de la Ciudad el día 24 de marzo del año 2017, que establecen la obligación para constituir un régimen de propiedad en condominio, que se tenga una póliza de fianza para garantizar la conformidad de la construcción, por un monto que establezca la Delegación correspondiente. Hasta ahí pareciera que todo va bien, pero en la práctica en las Delegaciones no tienen instrumentado un mecanismo para la determinación de dicho valor. Otro tema que debe trabajarse es una Reforma a la Ley del ISR para ampliar el monto del ingreso exento en caso de venta de casa habitación. CONTINUIDAD A LOS APOYOS El sector deberá continuar impulsado algunos apoyos fiscales como los otorgados en la Ciudad de México, como lo son la Jornada Notarial, el Programa de Sucesiones y la Tasa “0” en trámite de Sucesiones.

La Vivienda, de Cara al Nuevo Sexenio

PROVEEDORES

in duda uno de los pilares del sector de la vivienda son los materiales para la edificación, y en este sentido, es preciso decir que se ha logrado un gran avance en esta industria, principalmente en temas como la sustentabilidad y la resistencia.

Durante muchos años, los procesos de producción provocaron daños en el ambiente, pero hoy la apuesta es que estos procesos sean más limpios y a su vez, generen productos que sean sustentables. Por otra parte, ante los constantes cambios en la naturaleza y fenómenos catastróficos como huracanes, inundaciones y sismos, es urgente contar con materiales de construcción que sean eficientes en la edificación, por lo que hoy, estos materiales son cada vez más ligeros pero resistentes e incluso térmicos. De este modo, en esta publicación mostramos parte de las innovaciones de algunas empresas comprometidas con las necesidades y confort del usuario de los inmuebles habitacionales, así como con el medio ambiente. En este apartado las distintas voces que lo conforman enfatizan la importancia del reglamento de construcción en el sector, y aunque se ha propuesto uno a nivel nacional, la soberanía de los municipios impide que esto se lleve a cabo.

Falta normatividad en el sector de la construcción

Apuesta por un reglamento de construcción nacional

Criterios de calidad

Uno de los puntos frágiles en el sector de la construcción en México es la normatividad, lo cual varios actores de esta industria han demandado, ya que así se podría mejorar la calidad en las edificaciones.

La importancia del reglamento de construcción es un tema recurrente en el sector, y aunque se ha propuesto uno a nivel nacional, la soberanía de los municipios impide que esto se lleve a cabo.

La industria de la vivienda adolece entre otros temas de falta de normas que regulen los materiales que intervienen en los procesos constructivos, porque desafortunadamente el criterio de compra está basado más en precios, que en calidad.

“E

n realidad no hay normatividad. Hay normatividad para algunas cosas, pero desde el punto de vista de un desarrollo o de un marco legal bien desarrollado, bien sustentado, la normatividad no existe todavía. Yo creo que en ese sentido México tiene que desarrollar leyes que permitan mejorar los sistemas de construcción, no solamente para las áreas sísmicas sino para todo”, señaló Arnaldo Figurelli, director general de IsoCindu. Añadió que hay áreas de mayor vulnerabilidad, pero debería existir un plan sistemático global de un sistema constructivo para todo el país, y que todo esté regulado de la misma manera. Afirmó que, por ejemplo, ante riesgos sísmicos, se requieren leyes que permitan establecer cierta regulación en algunos productos para que se utilicen, porque están probados para una situación crítica. En este sentido, Arnaldo Figurelli precisó que la evolución de los materiales de construcción después de lo ocurrido en los sismos pasados, debe llevar una tendencia a cambiar los sistemas constructivos hacia un modelo más ligero. En el caso de IsoCindu, ya fueron solicitados para ayudar a renovar con paneles un edificio emblemático de la Ciudad de México donde resultó dañada la fachada. “Nuestro sistema te permite que ante un sismo de grandes magnitudes pueda tener una funcionalidad de tal manera que no ocasione pérdidas materiales ni humanas, porque es un material que va adherido al acero, y el acero junto con nuestro panel, tiene características técnicas que ante un movimiento puedan tener también, digamos, el mismo comportamiento, y eso es más seguro. Y no se desprenden los materiales. Es muy difícil que un panel se pueda desprender… Es por eso que estamos muy conscientes de que hay sistemas que todavía tienen que cambiar en México”, señaló.

rancisco García Álvarez, presidente de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural (SMIE), destacó que “la Constitución le da soberanía a los municipios de emitir su propios reglamentos y sus propias normas, y muchas veces no tienen la capacidad para emitirlos. Esa es la traba atrás de un reglamento nacional de construcción: que dependeríamos de que todos los municipios lo adoptaran para que funcionara a nivel nacional.” Por estos motivos, dijo que lo ideal sería hacer un manual, aunque no fuera oficial, que sea aceptado nacionalmente. El tema de la mejora e implementación del reglamento también se vio en el ojo del huracán, luego de los temblores ocurridos el año pasado; sin embargo, quedó demostrado que el reglamento de la capital posterior a 1985 funcionó, a excepción de un edificio que se deberá investigar. Ante esta situación, indicó que “uno de los retos de la nueva administración será hacer una Ciudad de México más resiliente, más segura, no solamente en los aspectos de convivencia, sino de seguridad estructural.” CALIDAD DE LOS MATERIALES Los materiales de construcción para vivienda cobran relevancia debido a que gracias a su calidad se pueden tener casas de mayor durabilidad y confort. Al respecto, el presidente de la SMIE destacó: “lo más importante en los materiales es que tengan un control de calidad adecuada para la uniformidad de que esos materiales se puedan utilizar en diferentes obras y que tengamos la certeza de que se van a comportar adecuadamente, y eso se logra con un buen control de calidad, con un buen método de producción, con normas oficiales como las que el Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación (ONNCCE) o la Norma Oficial Mexicana manejan y con diseños adecuados.”

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n este sentido, Mario Garza, director general de Grupo Más Valor, explicó que urge en lo inmediato establecer por lo menos criterios mínimos de calidad de los materiales. Por ejemplo, especificar líneas de cancel, espesores del aluminio, tipo de cristal, acabados del aluminio, carretillas o jaladeras. En el caso de la cancelería de aluminio el tema persistente es que los desarrolladores aseguren que las medidas de fabricación de cada partida se repitan y que no se presenten diferencias de los claros de albañilería, tanto hacia arriba como hacia abajo. En el caso de las puertas, se debe lograr que las medidas de fabricación se repitan y que no permitan diferencias hacia arriba o hacia abajo.

Necesario evolucionar los códigos de construcción

Por Alfredo Martínez Alonso, director general de NOVACERAMIC

ovaceramic pertenece a un Grupo empresarial, fundamentalmente industrial Hispano-Mexicano con presencia en México desde hace más de 45 años. Nos dedicamos a la fabricación de ladrillos de arcilla industrializados que principalmente se consumen en la construcción de viviendas. Nuestra capacidad de producción se mide en toneladas, dando un total de 60 mil toneladas por mes que equivalen a unas 100 mil viviendas al año, con un radio de influencia que comprende todo el centro, bajío y sureste de la República Mexicana. Debido a las características estructurales, sustentables y competitivas de nuestros productos, se emplean en la construcción de viviendas de prácticamente todos los nichos y niveles, desde la vivienda rural a través de los programas y subsidios federales para la autoproducción de viviendas, todo el interés social horizontal o vertical y todo el ramo residencial como torres de departamentos y viviendas en fraccionamientos. El sector de la construcción de viviendas contribuye con un porcentaje importante del PIB del país y es un generador de muchos puestos de trabajo formales. En cualquier país desarrollado o en vías de desarrollo, cuando existe la demanda real de vivienda, los créditos puente e hipotecarios están controlados y no se construye sobre una burbuja inmobiliaria especulativa, el sector vivienda es fundamental tanto para el desarrollo económico del mismo como para el desarrollo socio-cultural. Creemos que en los últimos años se han dado pasos muy importantes hacia la construcción planeada de ciudades, con políticas de medio y largo plazo que favorecen la inclusión, la resilencia y la redensificación con todos los beneficios que ello conlleva. Creo que lo más importante para proponer a los candidatos y futuro presidente es que sean conscientes de la importancia del sector, de que estas políticas tendrán su verdadero impacto positivo si existe “continuidad”, se trabaja por mejorar sobre la base ya existente y se está abierto a implementar casos de éxito de otros países. Alfredo Martínez Alonso,

director general de NOVACERAMIC

La creación de nichos de mercado adaptados a las nuevas circunstancias de la población, por ejemplo la regulación y promoción de construcción de

“Algo que no está funcionando es la disparidad existente en los reglamentos de construcción de los diferentes estados”. Alfredo Martínez vivienda para renta. Las nuevas generaciones no tienen tanto interés por la propiedad como por el uso del bien adaptado a sus necesidades en cada momento. Las iniciativas y políticas de vivienda dirigidas a los no afiliados, teniendo en cuenta que más del 50% de la población se encuentra en esta situación y que el modelo de autoconstrucción es el predominante rebasando la construcción formal de viviendas, debe de seguir siendo importante para la nueva administración. El apoyo a la población en la base de la pirámide y a la clase media con un presupuesto adecuado, para seguir desarrollando las políticas de acceso al subsidio, debería de seguir siendo relevante en la industria e incrementarse sobre los montos de los años pasados. NO ESTÁ FUNCIONANDO Podríamos citar muchos aspectos relativos al desarrollo urbano, usos de suelo, infraestructura adecuada, transporte público, tramitología de licencias etc… pero desde nuestro punto de vista como proveedores creo que algo que no está funcionando es la disparidad existente en los reglamentos de construcción de los diferentes estados, muchos de ellos muy anticuados, lo que facilita la evasión de responsabilidades en los procesos constructivos. Aparte, los pocos requerimientos normativos para utilizar productos certificados por

organismos competentes lo que favorece tanto la fabricación como la comercialización informal de los mismos y va en contra de los controles de calidad, mantenimientos adecuados, seguridad de las edificaciones y desarrollo de una industria menos contaminante y más industrializada. INNOVACIONES NECESARIAS El sector de fabricación de ladrillos de arcilla industrializados es muy relevante y está muy desarrollado en muchas partes del mundo como Europa, USA, y en países latinoamericanos como Argentina, Colombia y Brasil. En México, a pesar de tener una tradición cerámica con el ladrillo rojo recocido, es una excepción y aun no esta tan desarrollado debido a la existencia de muchos productos de fabricación artesanal e informal. Parte de las innovaciones que proponemos para la siguiente administración sería la de incluir en los códigos de construcción y en las reglas de operación de SEDATU e Infonavit para la obtención de los correspondientes subsidios requerimientos más exigentes para garantizar mayor ahorro energético mediante medios pasivos de aislamiento, requisitos de aislamiento acústico e impermeabilidad, favorecer sistemas constructivos con pocas necesidades de mantenimiento y fomentar el uso de materiales sustentables con bajo impacto medioambiental a través de herramientas como los análisis de ciclo de vida. Para todo ello la administración puede contar con el apoyo incondicional de nuestro grupo, NOVACERAMIC. MATERIAL SUSTENTABLE La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) le pidió a la Facultad de Ingeniería de la UNAM un estudio para conocer los diferentes sistemas constructivos y sus efectos contaminantes. La institución académica seleccionó ciertas zonas climáticas de la República Mexicana en donde aplicó 12 sistemas constructivos a cuatro tipos de vivienda, y analizó todo el ciclo productivo del material; luego estudió las emisiones de

construcción de esas casas, considerando su uso durante 50 años, así como la demolición y reciclaje de los materiales. La conclusión es que el sistema constructivo de muros de concreto es el más contaminante de todos, y el sistema constructivo con materiales de NOVACERAMIC es el menos contaminante de todos en una relación de 1 a 5, es decir, nuestro sistema contamina 5 veces menos, que el sistema de muros de concreto. En este sentido de sustentabilidad, NOVACERAMIC se ha distinguido por la fabricación y diseño de tabique artesanal, en donde tiene más control de las materias primas, de uso de combustibles limpios como el gas natural y controles de calidad. Además, tiene una fabricación que representa alrededor de un millón y medio de ladrillos al día. El mercado inmobiliario mexicano –en comparación con otros países– aún tiene áreas de oportunidad para mejorar la normatividad, ya que es muy importante que en las construcciones se pidan materiales con ciertos controles de calidad y ciertos valores de geometría, dimensión, de resistencia. Si bien sus productos son más ligeros, resisten más, lo cual beneficia mucho al cálculo estructural, pues hay que reforzar menos las estructuras; adicionalmente permiten un ahorro energético, ya que funcionan mejor que los materiales tradicionales como aislantes térmicos. De esta manera, los materiales de NOVACERAMIC cuentan con certificación por parte del ONNCCE y tienen un Dictamen de Idoneidad Técnica (DIT). La conductividad térmica de la arcilla está certificada también, y hay muchos organismos de vivienda como puede ser el Infonavit con Hipoteca Verde, la Sociedad Hipotecaria con el programa de EcoCasa, etc., que lo consideran como una ecotecnología.

La Vivienda, de Cara al Nuevo Sexenio

ESPECIALISTAS

n este espacio expertos en la gestión pública desde diferentes trincheras hablan de lo que ha funcionado y debe preservarse como los Organismos Nacionales de Vivienda o instituciones que lideran el mercado como el Infonavit, la gran hipotecaria social de los mexicanos. También señalan cambios que debe haber en la política, como la modernización e innovación tecnológica, que es un reto de corto, mediano y largo plazo. Todos de cara al cambio de la administración. Ante el cambio inminente de gabinete en la industria es necesario retomar lo bueno, lo que funciona para darle continuidad, y proponer, a su vez, los cambios necesarios. El objetivo debe ser uno: lograr que la industria se consolide como pilar importante para el país en materia económica y de estabilidad social. En cada párrafo que compone este capítulo hablan las voces con experiencia, quienes tienen los conocimientos derivados de pertenecer o haber formado parte de la gestión pública, incluida la visión sindical. Las palabras de representantes de Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis)aportan recomendaciones de cara al futuro inmediato ante la transición. Voces que advierten que hacer modificaciones estructurales “sería una locura”, e incluso retos que impone la amplia demanda no atendida aún por el Infonavit, como señala otro experto. Entre otros aspectos, se invita a construir una política de vivienda para los próximos 20 años, pues consideran que se está avanzando por el camino correcto en cuanto a financiamiento y coordinación. Asimismo, ven como necesaria la redensificación de ciudades además de seguir incentivando inversión privada y de Afores en el sector.

Una industria con bases sólidas

Por Sebastián Fernández Cortina, director del Sector Empresarial del Infonavit

n los últimos 20 años hemos avanzado mucho en el tema de la vivienda, sobre todo en materia de financiamiento y coordinación. Hoy concebimos un sector sistematizado, ordenado, masivo, donde podemos gestionar buena tierra, construir, tener una fuerza de ventas dinámica –cercana a los clientes–, con instituciones sólidas como el Infonavit y Fovissste con una enorme capacidad para financiar tantos créditos como sea necesario, en un ecosistema coordinado entre aseguradoras, verificadores, valuadores y notarios que permite a la mayoría de los mexicanos tener una casa. En la actualidad, todos los logros suenan como una tarea que damos por descontado, olvidando los esfuerzos, la creatividad y el talento que se tuvo que dedicar. Sin embargo, es un andamiaje que tenemos que cuidar y explorar las posibilidades para hacerlo mejor, de tal manera que conservemos una industria profesional que responda a retos importantes. ELEMENTOS A MODIFICAR Hoy es tanto lo que hemos avanzado, que creo que estamos ante una coyuntura que nos permite construir el éxito de la vivienda de los próximos 20 años. En este sentido, tenemos que mejorar considerablemente la coordinación intersectorial –vivienda, infraestructura, gobiernos municipales y estatales–, ya que si bien se están realizando inversiones en redes eléctricas, agua potable y drenaje, así como puentes, caminos, carreteras y calles, los proyectos no muestran una coordinación entre sí. Creo que en la medida en la que haya mejor coordinación entre los diferentes actores de la vivienda e infraestructura, se conseguirá un

crecimiento ordenado de las ciudades, en un entorno donde cada vez las ciudades urbanas van a ir creciendo, debemos tener muy presente que eso es fundamental e inaplazable. Hagamos –con inteligencia– alianzas con los estados y municipios, donde estemos todos preparados para poder planear urbes más seguras, limpias, con mejor movilidad, por lo tanto, más competitivas y atractivas para la inversión. Por otro lado, un tema fundamental para el desarrollo de la industria es revisar todos los trámites y regulaciones existentes para identificar cuáles no son necesarias, cuáles generan un sobrecosto importante a las casas y no agregan valor. Es una buena oportunidad para reflexionar sobre este punto, pero no sólo me refiero a la tramitología municipal, estatal, federal sino también aquella que se presenta en instituciones como el Infonavit, Fovissste y Sociedad Hipotecaria Federal. Hoy estamos en una coyuntura, en la cual es mucho lo que podemos hacer; si bien la industria está preparada para poder gestionar, edificar y comercializar viviendas, también existe la oportunidad de dar un brinco cuántico si se potencializa a cada uno de los participantes. De esta manera, es oportuno que revisemos los marcos normativos, jurídicos y si es necesario hacer modificaciones de ley, con la finalidad de generar instituciones mucho más dinámicas en sus funciones para abarcar más demanda. La necesidad y el reto que tenemos hacia adelante exige de una reflexión profunda sobre los mandatos de las instituciones, sobre las

Sebastián Fernández Cortina,

director del Sector Empresarial del Infonavit

regulaciones que tiene el sistema financiero, este último es urgente si queremos atender una parte de la población que no ha sido atendida, al segmento de los no afiliados a la seguridad social. Es necesario que nos pongamos a replantear alcances de lo que todos estamos haciendo. Yo creo que es posible e inevitable. AVANCES TECNOLÓGICOS Si hablamos de tecnología e innovación debemos tener presente que en este tema no hay retorno. Si nosotros como instituciones no utilizamos la tecnología como el instrumento más importante para generar confianza, eficiencia, transparencia, mejor servicio, inclusión financiera, estamos destinados a ser una industria que con el tiempo desaparecerá.

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“Un tema fundamental para el desarrollo de la industria es revisar todos los trámites y regulaciones existentes para identificar cuáles no son necesarias, cuáles generan un sobrecosto importante a las casas y no agregan valor”. Sebastián Fernández. En el caso del Infonavit, creo que tenemos todo el potencial para convertirnos en el Uber de las hipotecas en el mundo. No hay ninguna razón por la cual no podamos alcanzar ese reto, pero sí debemos tener una visión de pasar de una plataforma física a una plataforma digital. Esto era inconcebible hace algunos años, pero hoy es una realidad. Hoy existe la tecnología, las condiciones, es importante que utilicemos las bases de datos y la información digital que se tiene. Aquí hago un paréntesis para decir que el 90% de toda la información digital que existe en el planeta se generó hace apenas dos años, lo que demanda como reto encontrar el aprendizaje para saber cómo utilizarla para conocer mejor las necesidades de las personas, de nuestros clientes, así como identificar patrones de riesgo y consumo de la población objetivo. En esto soy muy claro y muy enfático: lo que hagamos de aquí al futuro tiene que necesariamente, entre otras cosas, descansar en una visión digital, de tecnología. Y que esto nos permita hacer mejor y más barato nuestro trabajo.

México un referente para el mundo Paloma Silva de Anzonera, ex directora de la Conavi, asesora del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y socia de Mujeres Líderes por la Vivienda y del sector inmobiliario (Muliv) de donde fue la primera presidenta, señaló los logros que han convertido a México en referente para Latinoamérica.

a especialista indicó que la industria de la vivienda en México es un referente en diversos elementos para países de Latinoamérica. Por ejemplo, todo lo que se ha hecho “en el Infonavit, la modernización del Fovissste, que tengamos ya tantos afiliados listos para tener una casa con un crédito, creo que es ejemplar en relación a lo que está sucediendo en otros países”, aseguró. “También me parece que el que los desarrolladores hoy puedan acceder al mercado de valores. O sea, toda la reforma que se hizo pensionaria en México. Y que tengamos Afores que están invirtiendo en CKDs, en fibras y en bonos respaldados por hipotecas del Infonavit y del Fovissste, o también en desarrolladores, pues es algo digno de reconocerse. Entonces realmente fueron pilares que se han venido desarrollando en México en los últimos cuatro sexenios, desde el Presidente Zedillo, porque fue quien impulsó la reforma del SAT. Y hoy el mercado de la vivienda no se podría entender sin los inversionistas institucionales”. Aseveró que estos elementos deben preservarse y son trascendentales para el sector para que, por ejemplo, las Afores puedan seguir invirtiendo en CEDEVIS, en TFOVIS, en bonos, en acciones, que estén canalizando recursos privados hacia el sector de la vivienda. Para que también Sociedad Hipotecaria Federal y bancos comerciales continúen dando créditos a la construcción

Paloma Silva de Anzonera, ex directora de la Conavi

para que los desarrolladores apalanquen sus proyectos y puedan hacer más rentable su participación en el sector de la vivienda. NO ESTÁ FUNCIONANDO Silva de Anzorena señaló que actualmente están funcionando algunos programas de autoproducción y mejoramiento; sin embargo, se necesita ser más agresivos en la conformación de nuevos esquemas que fomenten un mayor uso de microfinanciamiento, así como el diseño de nuevas formas de subsidios. “Hoy si bien hay más acceso crediticio para la población más vulnerables y de bajos ingresos, aún el financiamiento está muy caro. En este sentido, deberíamos voltear a observar las experiencias de muchos países latinoamericanos y analizar sus programas de autoproducción, mejora y ampliación de vivienda. De igual manera, tenemos que sumar a las autoridades locales”. Añadió que otro gran pendiente en México es la densificación, hacer un uso menos exacerbado del suelo, reconocer la importancia de redensificar las ciudades, la creación de vivienda en ciudades intermedias y promover más corredores como el del Bajío; elementos que mejorarán los ingresos y la calidad de vida de las familias.

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Continuidad para el tripartismo del Infonavit El Sector de los Trabajadores en el Infonavit considera importante entender que, a 46 años de haberse creado el Instituto, la industria de la vivienda en México se ha venido adaptando a las condiciones cambiantes de un mundo globalizado y al propio crecimiento y desarrollo nacional; de ahí que lo que hoy no sea necesario cambiar, mañana puede ser indispensable ajustar.

in embargo, “lo que estamos ciertos que no habrá de cambiar nunca es el formidable modelo de gobierno tripartita que rige al Instituto, que administra al Fondo Nacional de la Vivienda, integrado por los Sectores de los Trabajadores, Empresarial y Gobierno, así como su plena autonomía de gestión, que le ha dado la capacidad de adaptación a las diferentes coyunturas históricas, desde su creación, en el año 1972, y hasta nuestros días”, Abelardo Carillo, director Sectorial de los Trabajadores del Infonavit. NO ESTÁ FUNCIONANDO Indicó que se reflexionar sobre cómo atender la demanda de todos los trabajadores que hoy no tienen vivienda y que califican para obtener un crédito, porque no existe la oferta de vivienda en las condiciones y la suficiencia para satisfacer la demanda potencial de los 6 millones de trabajadores que actualmente no han ejercido su crédito, de los cuales el 66% perciben ingresos salariales de hasta 4 UMA (Unidad de Medida y Actualización). En este sentido, considera necesario modificar la legislación vigente para que el Infonavit pueda otorgar el segundo crédito de manera directa -por Ley hoy sólo se puede otorgar en coparticipación con entidades financieras- e incluir otras opciones a su mandato hipotecario, como pudieran ser el modelo de vivienda en renta, siempre y cuando esta opción genere conformación de patrimonio para los trabajadores de México.

De igual manera, cree necesario incrementar la cantidad y monto de los subsidios que otorga el gobierno federal y los gobiernos de los estados, a fin de que los trabajadores de menores ingresos en todo el país puedan tener acceso a viviendas de mayores dimensiones y calidad habitacional, y eliminar todas las restricciones que limitan e impiden que el Infonavit pueda otorgar mayores montos de crédito a sus derechohabientes, especialmente para beneficiar a los que reciben bajos salarios.

“Es necesario modificar la legislación vigente para que el Infonavit pueda otorgar el segundo crédito de manera directa, por Ley hoy sólo se puede otorgar en coparticipación con entidades financieras”. Abelardo Carrillo. INNOVACIONES NECESARIAS Respecto a las innovaciones, el Sector de los Trabajadores en el Infonavit propone hacer realidad el modelo de movilidad hipotecaria para permitir que los trabajadores puedan cambiar su vivienda por otra, sin tener que liquidar su crédito; avanzar en los servicios digitales para que los trabajadores puedan realizar diversos

Abelardo Carillo,

director Sectorial de los Trabajadores del Infonavit

trámites desde sus hogares o lugares de trabajo, sin tener que desplazarse forzosamente a las oficinas del Infonavit. Otros puntos a tomar en cuenta es que los subsidios se destinen, en mayor medida, al suelo habitacional, con el fin de asegurar mejores ubicaciones de las viviendas, cercanas a los centros laborales y con acceso a los servicios básicos, y recuperar e impulsar el concepto de vivienda progresiva, que se refiere a aquellas casas que incluyen la preparación necesaria para un crecimiento ordenado, tanto de manera vertical como horizontal.

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Conservar el enfoque social y de regeneración

Preservar financiamiento

Cristina Rubio, directora de Fundación Hogares

Para Cristina Rubio, directora de Fundación Hogares y socia MULIV, el reto principal está en reflexionar sobre cómo construir comunidades sostenibles, equilibrando el aspecto económico, ambiental, social, humano e institucional.

ste principio marca la pauta para entonces abrir una discusión permanente sobre los espacios comunes, ¿qué tipo de espacios comunes queremos? y sobretodo ¿qué tipo de espacios públicos son capaces de maximizar el desarrollo de una comunidad? Que retos vemos adelante para la planificación; el primero de ellos es incorporar el análisis de las dinámicas sociales y de la vida pública que se reflejen en la propuesta integral del conjunto habitacional, ante este reto nos enfrentamos a la necesidad de generar investigación, de entender quiénes serán los nuevos habitantes, a qué se dedican, cuáles son sus orígenes y construir en conjunto una expectativa de vida. El segundo reto es comprender que los conjuntos habitacionales requieren de un margen de “flexibilidad social”, es decir, no basta con pensar que un proyecto de vivienda concluye cuando se entrega la última vivienda comprada, sino que es el inicio de un proceso social de largo plazo; respondiendo en gran medida a la falta de un programa social donde la comunidad se conozca y se apropie y participe. El tercer reto –quizá el más importante– es la formación de una comunidad, ese proceso colectivo de enseñanza que parte de la premisa de que los vecinos saben más sobre sus necesidades y las problemáticas a las que se enfrentan; sin embargo, es indispensable

Cristina Rubio,

directora de Fundación Hogares

incorporarlos en una diálogo donde aprendan que también son capaces de producir proyectos comunitarios para la propia satisfacción de la comunidad a través de un modelo de participación ciudadana. Ante este panorama, tomamos el espacio público como generador de valor social, y se pone como eje rector de su plan de desarrollo comunitario hacia un modelo de espacio público productivo en los ejes de la práctica espacial, co-producción de capacidades, redensificar y diversificar. El espacio público no puede ser concebido de manera separada cuando se habla de vivienda. La práctica de la planeación urbana y el diseño de políticas públicas deben considerar configuraciones espaciales que permitan un adecuado desarrollo urbano de usos mixtos donde el espacio público sea el eje rector para potencializar la economía local, incentivando una cultura de emprendimiento e innovación. Hoy ya enfrentamos crecimiento de ciudades horizontales de manera desmesurada, los espacios públicos deben concebirse también de forma vertical. Una mayor densidad nos lleva a pensar en modelos compactos que regresan a la idea de vivir en una comunidad en la cual todos sus miembros se conocen y cada uno desarrolla un rol en la toma de decisiones que impactan directa o indirectamente su día a día.

Arturo Aispuro Coronel, arquitecto ex titular de Seduvi y ex presidente del CAM-SAM, opinó que ha habido crecimiento del financiamiento y gran variedad de productos, lo que habrá que preservar en el sector de la vivienda.

“M

e parece que el financiamiento institucional y privado es un tema que ha evolucionado muy bien. Hoy hay posibilidades de conseguir recursos en condiciones aceptables para todos los procesos: Las reparaciones o mejoras, la modificación o ampliación y la vivienda nueva, unifamiliar o en conjunto, cuentan con paquetes financieros que hacen posible que un número cada vez mayor de personas mejoren su calidad de vida”. Por otra parte, reconoció que la gestión de la vivienda sigue siendo muy compleja: “La seguimos viendo como un elemento aislado y puro en la norma de la ciudad, sin la indispensable mezcla con los servicios y comercio que la gente necesita en cualquier barrio o colonia para resolver sus necesidades cotidianas”. Además, Arturo Aispuro precisó que “urge reconocer la importancia de los usos mixtos y facilitar su construcción.” Asimismo, afirmó que es indispensable bajar el costo de los inmuebles habitacionales, en todos los niveles socioeconómicos, para que se vuelvan accesibles a la totalidad de la población. Por último, destacó que “se deben incorporar innovaciones tecnológicas a las casas, que las conviertan en un espacio íntimo con todos los satisfactorios contemporáneos y un elemento construido cada vez más amigable con su entorno”.

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La política de vivienda de cara a las Elecciones 2018

Por Luis Fernando Alvídrez Díaz, director general del RUV

La política de vivienda del gobierno federal se sustenta en el principio establecido en el Articulo 4º de la Constitución Política de nuestro país, que señala “Toda familia tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”. Además de las disposiciones legales internacionales a las que se adhiere México.

in embargo, las características particulares de dicha política, como en el resto de los sectores, varía en cada periodo de gobierno, de acuerdo a la visión que tenga la administración en turno y que se expresa en el Plan Nacional de Desarrollo, así como en el Programa Nacional de Vivienda. Esas características responden a circunstancias que se presentan en el entorno económico nacional e internacional. Así, la crisis económica que vivió el país en 1994, frenó la economía y, en particular, el sector de la vivienda. No había poder adquisitivo entre la población, ni capacidad financiera para impulsar desarrollos habitacionales. En el 2000, el gobierno se dio a la tarea de reorganizar el sector, disponiendo que la Conavi fuera la entidad responsable de coordinar la política de vivienda; se creó la SHF y se reorganizaron las principales instituciones de crédito tales como Infonavit, Fovissste y Fonhapo. Durante el periodo de 2000 a 2012 se dio un fuerte impulso al sector de la vivienda a través del otorgamiento de créditos y de subsidios. Dio inicio el llamado “tren de la vivienda”, para impulsar el crecimiento de la economía. El boom de la vivienda se reflejó en el otorgamiento de 7.8 millones de créditos y mas de 3.7 millones de subsidios para todo el periodo. Sin embargo, este enfoque expansivo provocó un crecimiento horizontal y desordenado de

la mancha urbana y el desarrollo de conjuntos habitacionales fuera de los perímetros urbanos. La nueva política de vivienda para el periodo 2012-2018, se caracterizó por un cambio de enfoque para controlar la expansión de la mancha urbana y promover un crecimiento urbano ordenado, privilegiando la densificación de las ciudades a través de la construcción de vivienda vertical. El esquema de subsidios se modificó para atender primordialmente a familias de bajos recursos y no afiliados. A través de los años, los avances que se han tenido en el sector de la vivienda han sido graduales pero significativos. No sólo en términos de cobertura, sino en términos de la organización y especialización de este sector. Las instituciones de crédito, bancarias y no bancarias, ofrecen cada vez mejores productos y tasas más competitivas; los desarrolladores de vivienda se han especializado en los diferentes nichos del mercado y ofrecen productos de acuerdo a las necesidades de la población; el gobierno atiende las recomendaciones de organismos internacionales como ONU Habitat y los objetivos del Desarrollo Sostenible. A pesar de los avances, falta mucho por hacer. Un área de oportunidad es ordenamiento, estandarización y trazabilidad de la información. Aquí el Registro Único de Vivienda (RUV), juega un papel importante. A pesar de ser una entidad muy joven, creada a partir de 2006 y formalizada como fideicomiso

Luis Fernando Alvídrez Díaz, director general del RUV

privado sin fines de lucro a partir de 2011, el RUV garantiza la certeza de la información para todo el sector, permitiendo a las instituciones de crédito, a desarrolladores y a la población que adquiere una vivienda, contar con información confiable, estandarizada y que se puede verificar. Sin embargo, es necesario avanzar más para que, al lado del INEGI e incorporando la información que disponen los Registros Públicos de la Propiedad y la que generan las Notarías, se integre una base de datos comprensiva para contar con información estandarizada en beneficio de todo el sector. De esta manera, una vez que se integre toda la información de la vivienda, el RUV estaría en capacidad de actualizar y poner al servicio de todos los interesados en el sector de la vivienda, los datos al día, derivados de los nuevos registros que se vayan generando.

La Vivienda, de Cara al Nuevo Sexenio

Cambiar a las instituciones sería una locura Carlos Aceves del Olmo, dirigente de la Confederación de Trabajadores de México (CTM), descartó que en la transición haya que realizar modificaciones estructurales: ¡Es una locura!, afirmó.

Desarrollo urbano, el reto Carlos Aceves del Olmo, dirigente de la CTM

sí defendió el trabajo realizado por Infonavit y llamó a conservar la medida mínima de las viviendas (40 metros) y promover la construcción de vivienda para discapacitados y sobretodo, con infraestructura y servicios. “…si hay modificaciones estructurales, sería una locura que las cambiaran, porque las que hay han dado resultado, y lo mejor es ver los números que tiene Infonavit, lo mejor es ver lo que acaba de aprobar el Presidente (aumentar el crédito tradicional a un millón 700 mil pesos), porque tenemos fondos suficientes para hacer más casas. “Infonavit tiene un espléndido staff, especialistas en cada una de sus áreas. Creo que está en uno, sino en el mejor, de los momentos de su historia. Y nos da oportunidad de tomar decisiones, de apoyar las buenas prácticas y rechazar las malas.” Aclaró que lleva muchos años en el Instituto: “he visto pasar directores, sistemas y procedimientos, esto que están haciendo ahora –el tiempo que lleva Penchyna casi desde que entró– es algo de lo mejor que he visto”. ¿QUÉ DEBE CAMBIAR? “Primero se debe de conservar que las viviendas sean por lo menos de 40 metros cuadrados; que tengan las facilidades para gente con alguna discapacidad. Que el agua, la energía eléctrica, los accesos para llegar y la seguridad estén garantizados. “Debemos asegurar que los sistemas existentes en las mejores colonias, también se tengan en las casas financiadas por Infonavit: tener más seguridad, más guarderías y espacios para que lo niños jueguen, porque los trabajadores tienen dinero y los fondos son de ellos. Soy y siempre seré un apasionado del instituto”.

Gustavo Arballo, presidente de la Comisión de Infraestructura del Consejo Coordinador Empresarial (CEE), consideró que el tema medular para los siguientes años es el de cumplirle a la gente las promesas de reducción de tiempos en traslados, por lo que se debe ser muy cuidadosos en el desarrollo urbano, en cómo seguir construyendo ciudades que permitan calidad de vida.

Gustavo Arballo,

presidente de la Comisión de Infraestructura del CEE

ara el empresario el financiamiento a la vivienda no es el reto del próximo sexenio, sino segmentar a la población por sus capacidades de pago, de tal forma que se logre implementar esquemas de crédito en conjunto, como sería reunir el ingreso familiar. Indicó que la construcción de vivienda debe estar enfocada a las nuevas tecnologías y sistemas de certificación para que en el tema ambiental se tenga un mejor resultado. “Hay que trabajar con los gobiernos municipales que son los que tienen la facultad de emitir autorizaciones, donde el tema regulatorio siempre nos da qué decir y qué desear”. Respecto a lo que se debe innovar, precisó que se deben generar condiciones viables mediante la participación de las grandes hipotecarias para que se dé mayor competencia y así lograr efectos sobresalientes. RECONSTRUCCIÓN Sobre el tema de la reconstrucción, Gustavo Arballo enfatizó que los trabajos van a durar algunos años, aunque lo principal se va a notar en 2018. “La gente vive bajo un techo, pero no necesariamente es el adecuado, por eso la reconstrucción de vivienda va a durar dos o tres años, al menos”. La vivienda es una necesidad. Se hablaba de 40 mil viviendas dañadas en términos muy generales, pero una gran cantidad de esa es rural, y esa vivienda rural es la que, al satisfacer la demanda de esas comunidades, nos ayuda a construir el tejido social”.

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Nuevos subsidios y créditos progresivos Durante el próximo sexenio el sector debe replantearse no sólo la operación de los subsidios para vivienda, sino también los esquemas crediticios que se ofrecerán, de tal forma que logre hacer frente de manera contundente al rezago habitacional.

El sector de la vivienda en México tiene que ampliar la cobertura para atender las necesidades de las familias que requieren nuevas soluciones para adquirir, rentar o mejorar su vivienda, construir en su propio terreno o cambiar de casa.

Antonio González Dueñes, director general de DIL

ntonio González Dueñes, director general de DIL, explicó que actualmente no funciona el otorgamiento de los subsidios porque prioriza la vivienda nueva, ya que considera “que debe ser hacia el ciudadano para que libremente escoja donde quiere vivir”. El empresario añadió que en los próximos años será importante generar un producto de crédito para comprar lotes urbanizados y el que optara por este financiamiento, una vez que acabara de pagar su terreno, lo pueda hipotecar para conseguir un segundo crédito para construir su vivienda, de este modo se pudiera tener menos lotes baldíos en las ciudades y sería un generador de impuestos prediales para los municipios y se bajaría considerablemente las invasiones. De igual manera, opinó que en la industria de la vivienda es necesario dar continuidad a la estructura creada este sexenio, donde la SEDATU funge como cabeza de sector, dirigiendo los trabajos de la Conavi como instrumento generador de la política nacional y coordinando las acciones de los Organismos Nacionales de Vivienda como Infonavit y Fovisssste.

Mejores soluciones de vivienda

oberto Anda González, titular de la Comisión de Vivienda de la Coparmex a nivel nacional, indicó que si bien en la actualidad todos los actores de esta industria se han enfocado en generar oferta de vivienda, aún no se logra empatar esta con la demanda –especialmente en el segmento de los no afiliados–, lo que puede representar un gran reto si se considera que la demanda ascenderá a poco más de 19 millones de familias en los próximos años. Agregó que otro tema que debe trabajarse durante los próximos seis años es modificar la reglamentación de los subsidios, de tal forma que se tenga siempre presente que el recurso va dirigido a la persona y no a una vivienda. Es importante también evolucionar el Registro Público de la Propiedad a un sistema de ventanilla única a nivel nacional, así como aprovechar el modelo de coordinación existente entre la industria y el gobierno federal para replicar el modelo actual del Infonavit en otros organismos. “Deben elevarse los estándares y modificar en la ley los perfiles de acceso a las posiciones de mayor responsabilidad en los Organismos de Vivienda. El mejor talento humano disponible, cuidadosamente reclutado y seleccionado, debe estar siempre en las áreas sensibles de la gobernanza y la administración institucional de las Onavis”.

Roberto Anda González,

titular de la Comisión de Vivienda de la Coparmex

TRANSFORMACIÓN DIGITAL El representante de la Coparmex detalló que es importante continuar con la transformación digital y analítica del sector. Una transformación que vaya acorde al ciclo de vida de las familias; que permita explotar la riqueza de la información que hoy tiene los Institutos, bajo la premisa de siempre incrementar las fuentes de ingreso y reducir los costos operativos. Por otro lado, señaló que es urgente la generación de un fondo que permita dar soporte hipotecario a las familias que no cuentan con Seguridad Social y que por lo mismo no tienen acceso a hipotecas de los Onavis. También es importante generar más y mejor oferta de vivienda para alcanzar los retos en oferta, con nuevos desarrolladores, vía una garantía lateral por parte del gobierno para que éstos puedan acceder a un crédito puente en condiciones de mercado. Anda González indicó que el Modelo de Gobernanza Tripartita de Infonavit es uno de los elementos que deben tener continuidad dentro del sector, ya que sienta las bases para la operación de esta institución que está reconocida como la hipotecaria más grande de Latinoamérica y la cuarta en el mundo. Añadió que será importante para el próximo gobierno mantener la coordinación existente, ya que esto ha logrado impulsar un desarrollo de vivienda sustentable y ordenada, elementos que mejoraron la calidad de vida de las familias.

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Hacia un cambio histórico en las ciudades de México

Por Eugene Towle, Socio Director de Softec, Consultoría en Innovación e Investigación Inmobiliaria y Rogelio Romero Director General de Newcom Comunicaciones

Nadie se imagina la compleja y variada transformación que sufren todos los días las ciudades en nuestro país. En algunas partes es sorprendente el dinamismo, en otras, el deterioro.

l fenómeno es inevitable, como lo es el crecimiento de los jóvenes, la formación de nuevos hogares y el desprendimiento de miembros de la familia para buscar dónde trabajar y vivir dignamente. Podemos intentar ignorar o frenar ese movimiento de ciudades, como seres vivos que son. En cambio, también podemos articular su crecimiento y llevarlas hacia convertirse en prodigios del talento colectivo de los mexicanos. ANTICIPAR EL CAMBIO O TROPEZAR Se requiere velocidad, pero más de visión para entender a cada población y capacidad política para conducirla, que de reacción para diseñar políticas restrictivas a la defensiva. Tenemos que anticipar los cambios. En México se construyen, a querer o no, 114 viviendas por hora, 24 horas al día 7 días a la semana, los 365 días al año. También, se incorporan sin parar 240 trabajadores a la fuerza laboral cada hora, todos los días de la semana y del año. Para atender a esta fuerza laboral, debieramos estar haciendo cada hora: 400m2 de oficinas 442m2 de espacio comercial, 6,000m2 de bodegas y naves industriales, esto sin contar los espacios públicos, parques, vialidades, escuelas, redes de drenaje, agua luz y sistemas de transporte y movilidad que complementan este crecimiento. Es crucial que se entienda esta velocidad para reconocer la inversión que se requiere y la premura para hacerlo. Es importante que nuestros diagnósticos asocien estas variables fundamentales con la generación o reciclamiento del suelo como

oportunidades para conducir a estas dos grandes fuerzas, junto con el equipamiento urbano para oficinas, industrias, hoteles, etc., según la vocación de cada población. Donde hay oportunidades de empleo habrá demanda de vivienda y donde hay desarrollo inmobiliario se detonará el desarrollo económico. Después de analizar las tendencias de crecimiento, descubrimos que el mejor indicador que predice cuántas viviendas vamos a tener dentro de 30 años es la población menor de 25 años. Con el análisis de datos censales de 1895-2010 para México, Softec correlacionó el número de personas menores a 25 años divididas entre 2 como una aproximación gruesa al número de hogares que se formarán en los siguientes 30 años, con una correlación del 98%. Bajo esa premisa, sabemos que se construirán 30 millones de viviendas del 2015 al 2045, con una demanda anual que ronda un millón, cosa que sucede actualmente. No es que se tengan que hacer, se están haciendo cada hora de cada día. La pregunta es ¿cuáles? ¿Las que estén integradas a una legalidad, en zonas seguras, con equipamiento urbano, escrituradas, vendibles, heredables, etc.? ¿O las que estarán en cinturones de miseria, o el cerro, ilegales, con población enojada, con serios problemas de movilidad y demandando urbanización, por demás mucho más costosa? Las diferencias en calidad de vida y patrimonio para los habitantes de cada zona es enorme,

Eugene Towle,

Socio Director de Softec

resultado de la falta de opciones por políticas restrictivas que literalmente arrojan a la población emergente hacia afuera. Una planeación hacia dentro, con políticas razonables de densificación, hacen toda una diferencia, incluidos los precios de las viviendas. El mismo análisis nos arroja que la mayoría de las ciudades mexicanas son urbanizaciones jovenes y para jovenes y aún en expansión y consolidación. Eso nos indica que se necesitan modelos tanto para expansión, como para consolidación y densificación. RECUPERACIÓN DE MODELOS Se nos ha olvidado analizar y diseñar a las ciudades con base a su función. Es importante

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su fisonomía, equipamiento, accesibilidad, etc. pero si sus componentes no se articulan por su función económica, se convierten en fantasmas y mueren. El corazón de una ciudad puede ser un centro político, o de comercio, manufactura, portuario, de distribución, de conocimiento, etc. Al final del día se trata de que la ciudad tenga una propuesta para que la gente quiera visitar, establecerse y trabajar ahí. Esa es la base para tener ciudades competitivas de cara a su región, país y al mundo. Se necesitan modelos de desarrollo urbano congruentes para maximizar la actividad económica de cada ciudad, con esquemas de reincorporación del suelo urbano. Es curioso. Los tuvimos –y muy eficientes- desde el siglo XVI hasta 1960. A partir de ello es congruente articular el funcionamiento, la estructura social de una población. Hay ciudades con integración social muy exitosas. Hay otras con un tejido social roto. Ciudades con alta incidencia de inmigrantes en busca de empleos, que tienen el reto de mantener su tejido social de manera consciente con una actitud proactiva, planeada y no reactiva. Con políticas de diseño, expansión y conducción económica, no con políticas ni normatividades restrictivas. FÓRMULAS ESTRATÉGICAS DE INVERSIÓN Para poder crear los espacios inmobiliarios donde la gente pueda desenvolverse, vivir, trabajar, cultivarse y recrearse es necesaria la inversión de mucho capital, que puede provenir de instituciones e inversionistas mexicanos y extranjeros, está buscando dónde colocarse. Si no hay un montaje inmobiliario y vehículos de inversión, el capital no llega. Para remarcar: donde hay desarrollo inmobiliario habrá desarrollo económico. Así se puede entender, por ejemplo, que si se impulsa una ciudad hacia la vocación de manufactura, pero sin prever dónde vivan los obreros, tendremos fábricas vacías. Si ahí mismo se construyen casas de interés social, pero sin lugar para los mandos medios y directivos, pasará lo mismo. Se necesita una visión integral.

Las ciudades son ecosistemas frágiles que deben incluir su esqueleto de vialidades, sus venas y arterias de agua y drenaje, su red neuronal eléctrica, sus organos vitales, corazón y cerebro de empleos y su músculo que es la vivienda. Tenemos varios ejemplos de ciudades dormitorio o corredores industriales fantasma en México y el mundo. Sin fórmulas estratégicas de inversión, atentamos contra las reservas protegidas y fomentamos las zonas de riesgo, convirtiéndolas en suelo barato e ilegal.

“Se nos ha olvidado analizar y diseñar a las ciudades en base a su función. Es importante su fisonomía, equipamiento, accesibilidad, etc. pero si sus componentes no se articulan por su función económica, se convierten en fantasmas y mueren”. Gene Towle. Cada empleo formal requiere de una base inmobiliaria, adicional a la vivienda y al equipamiento urbano, lo mismo que de una inversión previa para espacio laboral. Cada nuevo empleo, tanto público como privado necesita de un espacio inmobiliario que lo resguarde. Cada nuevo empleo necesita de la inversión en inmuebles. La tabla resume los costos y superficie por empleo promedio a nivel nacional. Falta inversión y mucha, para lograr el cambio histórico. Las entidades de gobierno federal, estatales y municipales puede atraerla y encauzarla. Durante el próximo ciclo de gobierno, de 2018 a 2024, Softec estima que se producirán 3.6 millones de viviendas a nivel nacional con una inversión de 3.4 billones de pesos.

En México, en promedio, trabajan dos personas por vivienda, por lo que se crearán 7.2 millones de puestos laborales en este periodo. El espacio productivo necesario para albergar a estos trabajadores suma alrededor de 235 millones de metros cuadrados y costará 4.7 billones de pesos. Finalmente, para ubicar tanto las viviendas como el espacio productivo, es necesario habilitar alrededor de 240 mil hectáreas con un costo aproximado de 1.0 billones de pesos. Softec ha medido la expansión urbana reportada por Sedesol y descubrío que de cada 100 hectáreas que crece una ciudad promedio, sólo 15% es atribuible a vivienda hecha por desarrolladores inmobiliarios. El resto es vivienda de autoproducción, vialidades, espacio público, y espacio productivo. Para hacer frente a las necesidades de suelo urbano es crucial contar con mecanismos regulatorios y financieros que permitan una expansión ordenada y una reutilización concensada de las ciudades. Lo que se necesita del sector público son modelos de expansión de las ciudades, los planes de inversión en infraestructura y regulaciones locales diseñadas para la integración de ciudades de acuerdo a una vocación productiva y su conexión con los centros de abasto y consumo para sus productos y servicios. El dinero del mundo está buscando proyectos de este tipo. Es una gran oportunidad, porque además es un sector que genera empleo, derrama y multiplicadores económicos brutalmente positivos para el país. Ya tenemos ciudades que pueden hacerlo. Es cuestión de enviar el mensaje correcto a los inversionistas por los canales adecuados. Las 17 ciudades que generan el 50% del PIB podrán duplicar su economía sin duplicar su población en los próximos 15 años si las dejamos y las ayudamos. Esto significa ciudades más ricas, más competitivas y ciudadanos más prósperos.

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MULIV

n México, la violencia, la falta de oportunidades educativas y la pobreza afectan más a mujeres que a los hombres. La Asociación de Mujeres Líderes por la Vivienda (Muliv) hace un llamado a los candidatos a la Presidencia a mejorar las condiciones urbanas, sociales y laborales del este segmento de la población con el fin de generar equidad y elevar así la productividad del país.

En este sentido, coincidieron las integrantes de la Asociación que el sector de la vivienda deberá fortalecer una política que mejore el entorno de la vivienda a través de la generación de empleo, infraestructura y transporte cerca de las zonas habitacionales; pero también impulsar condiciones laborales que incentiven una mayor participación de las mujeres en el mercado laboral, luego que en la actualidad participan en el 40% de las actividades económicas del país. En México existen niveles muy altos de desigualdad. Sólo 1% de las mujeres en pobreza tienen una propiedad debido a que su acceso a capital es bajo, porque representa este segmento de la población el 75% de los empleos no remunerados. De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el 81.6% de los hogares con jefatura femenina no tienen acceso a crédito de vivienda por Infonavit, Fovissste, ISSFAM o PEMEX. A la vez que el 27.5% de estos hogares presentan algún rezago habitacional tanto en servicios como en infraestructura. Las socias de Muliv sostienen que la igualdad de género es un pilar importante para detonar la competitividad de las empresas mexicanas y por tanto, el desarrollo del país. Prueba de ello, según un estudio realizado por la OCDE, reducir la brecha laboral entre hombre y mujeres en 25% para el 2025, impulsará el crecimiento del PIB per cápita acumulado del país en casi 4 puntos porcentuales, y si dicha brecha se redujera a la mitad, podría generarse un aumento acumulado de 8.7 puntos porcentuales.

Mujeres potencializarán a la industria La participación de las mujeres en una industria eminentemente de hombres es aún limitada, como reportera me tocó ser de las primeras que hacía cobertura informativa, me tocó aprender de grandes maestros.

Mitigar el riesgo y crédito para mujeres

Leticia Figueroa, Negocio Hipotecario BBVA Bancomer

Mariel Zúñiga,

Directora de Grupo En Concreto

omo indica la historia contemporánea y mundial, la presencia activa de las mujeres se ha hecho evidente en todos los ámbitos. Por ejemplo, en la vida política actual la equidad de género y el rechazo a la idea de que los hombres son mejores líderes políticos que las mujeres, se ha llegado a considerar como un importante componente de las democracias. En este sentido, he visto evolucionar la presencia del género femenino en el ámbito informativo y de la industria… pero en esta última aún de manera incipiente. De ahí, la motivación de Mujeres Líderes por la Vivienda y el mercado inmobiliario (Muliv) de sumar y reunir a las mujeres que han sido parte de esta industria, desde la función pública, el empresariado, el sector financiero, el análisis, la producción de la vivienda; así como a las jóvenes generaciones que se están integrando. La meta es alcanzable a mediano plazo: lograr el liderazgo, la participación y el empoderamiento de las mujeres como profesionistas: arquitectas, ingenieras, financieras, empresarias, académicas, productoras; con ello se podrá mostrar cómo sí se puede aprovechar la experiencia, cómo sí se puede capitalizar la capacidad del género en beneficio, en este caso de la vivienda y el real estate. Investigaciones como las de Deloitte muestran que cuando los equipos de trabajo tienen participación de mujeres, son cinco veces más ágiles en comparación a un equipo de sólo hombres. Del mismo modo, también son dos

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veces más innovadores y casi cuatro veces obtienen mejor desempeño y resultados. Otro dato interesante revela que hay un mayor porcentaje de mujeres (52%) que terminan una licenciatura en comparación con los hombres (48%), situación que hace evidente que acaban estudios universitarios y tienen mejor preparación. En todos los eslabones de la cadena del sector vivienda participa alguna mujer; no obstante, sigue siendo esta participación muy reducida. Esto en bancos, Gobierno, como desarrolladoras o constructoras (dueñas de empresas, operando directamente), y en el diseño de las políticas, por ejemplo; sobretodo si consideramos que hay mujeres con gran experiencia, que están activas desde años, con el reto de lograr el empoderamiento de las nuevas generaciones “para construir un futuro mejor”. Debemos entender que el objetivo de Muliv no es reclamar la cuota de género. Es demostrar que hay mujeres que tienen la capacidad para ser líderes dignas de esta y otras industrias, para sumarse a la capacidad y experiencia de otros líderes, poniendo el toque femenino de responsabilidad y sensibilidad en la industria. Una misión ambiciosa, alcanzable, que aportará al país sumando la convivencia de hombres y mujeres en una industria tan importante para los mexicanos para quienes la vivienda como patrimonio es sinónimo de estabilidad, de capacidad y calidad de vida.

La vivienda en México como bien tangible es promotor del mercado interno y el crecimiento económico del país, ya que además de ser el principal patrimonio de muchos mexicanos, también representa una importante fuente de empleo directo o indirecto para millones de personas. ctualmente, como parte de los programas que el gobierno federal ha implementado, se busca atender a los sectores menos privilegiados, así como retomar la construcción de vivienda social con el objeto de mejorar la calidad de los hogares urbanos y rurales.

Cabe mencionar que la construcción vertical y la rehabilitación de vivienda usada o abandonada, ha sido una estrategia recurrida para repoblar las zonas centrales en los principales estados del país. En este sentido, las instituciones financieras han venido complementando los programas gubernamentales y generados productos específicos para satisfacer las necesidades de los clientes, lo cual ha permitido que las instituciones financieras elaboren transformaciones en el sector hipotecario para potenciar el desarrollo de la economía nacional. MITIGACIÓN DE RIESGO Como punto medular en la colocación de créditos hipotecarios, el riesgo de incumplimiento se ha venido mitigando gracias a los seguros de desempleo y a la cobertura de los posibles eventos que pudieran presentarse a lo largo del tiempo de vida de la deuda. Sin embargo, estos esfuerzos continuamente se ha buscado mejorarlos y resulta importante tener un índice de cartera vencida aceptable.

La Vivienda, de Cara al Nuevo Sexenio

La importancia del entorno en la vivienda

Paulina Campos Villaseñor, Decana Académica, Escuela de Ciencias Sociales y Gobierno Tecnológico de Monterrey

ran parte de los conjuntos habitacionales de vivienda de interés social, enfrentan desafíos que hacen que sea particularmente difícil el desarrollo integral de la población que vive en estos conjuntos, no solo a nivel individual, sino también a nivel colectivo. Algunas de estas problemáticas son la concentración de familias en desventaja económica, la falta de arraigo al lugar debido a la población proveniente de distintos lugares, la carencia de redes de apoyo y la alta percepción de inseguridad. Además, en estos espacios es frecuente que sus habitantes deban recorrer largos trayectos hacia y desde sus lugares de trabajo, lo cual se traduce en un gasto de transporte alto y mínimas oportunidades para la convivencia familiar y comunitaria. Asimismo, estos vecindarios no siempre cuentan con una adecuada y suficiente provisión de equipamientos y servicios públicos. Carecen de programas comunitarios y de mantenimiento privado de las áreas. Estas condiciones favorecen el deterioro físico y social y en algunos casos, se traducen en abandono de las viviendas, reducción del valor patrimonial y menor calidad de vida los habitantes. Es necesario, cambiar el enfoque de una producción masiva de vivienda a un enfoque de construcción de vivienda más humano, cuyos indicadores de éxito no sean el número de viviendas construidas, sino indicadores de bienestar como: la satisfacción con la vivienda, el incremento en el valor de la vivienda y la calidad del tejido social de la comunidad. Para ello, es indispensable rediseñar las políticas públicas y el marco legal:

•Orientar los incentivos hacia la ubicación. La vivienda mejor ubicada se encuentra más cerca de las fuentes empleo, por lo que disminuye el gasto y el tiempo de transporte, mejorando la calidad de vida de las personas. •Homologar las reglas de urbanización a cargo de los municipios, para lograr un mayor orden en el desarrollo urbano. •Adecuar la legislación local para permitir el uso de vivienda mixto en zonas predeterminadas de cada desarrollo. Esto permitirá un ordenamiento de las zonas comerciales en espacios combinados con las zonas de esparcimiento, fomentando el arraigo y la convivencia comunitaria. •Lograr que el desarrollo de ciudades y viviendas estén alineados a los planes de desarrollo y crecimiento de los servicios básicos del estado y municipio. ¿QUÉ INNOVACIONES HACEN FALTA A LA VIVIENDA? Nuevas políticas públicas. - Diseñar políticas públicas basadas en evidencia y que permitan evaluar sus resultados e impacto, considerando tanto la dimensión financiera, como la ambiental y social. Desarrollar una nueva política de subsidios y generar instrumentos fiscales urbanos realmente enfocados en atender las necesidades de vivienda. Fortalecer la institucionalización de las Onavis.- Designación por parte del Senado de los directores generales de las Onavis por periodos de cinco años, con posibilidad de un periodo de renovación. Desarrollar nuevos mercados.- Promover las empresas y fondos de inversión orientadas a

Paulina Campos Villaseñor,

Decana Académica, Escuela de Ciencias Sociales y Gobierno Tecnológico de Monterrey

ofrecer vivienda en renta. La renta facilita la movilidad y progreso social y económico de las familias. Desarrollar opciones de financiamiento para la adquisición o renta de esquemas de vivienda compartida (coliving) como alternativa del primer crédito para jóvenes en su primer empleo. Diseñar un programa nacional de regeneración urbana y social. - Intervenciones urbanas y sociales de orientadas a formar comunidades responsables con mayores niveles de bienestar y valor patrimonial. Mayor participación de la banca privada y mercado secundario. - Esto mediante esquemas en que los organismos de vivienda (SHF, Infonavit, Fovisste, etc.) evolucionen su función de otorgamiento de créditos para vivienda hacia el respaldo financiero, desarrollando seguros de pago, y creación del mercado secundario mediante esquemas de bursatilización El incremento de la participación de la Banca en el otorgamiento de crédito, particularmente hacia las personas de bajos ingresos, permitirá la atención del sector no formal que hoy es subatendido.

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Visión Sexenal E

n este capítulo, presentamos tres visiones que reconocen a la vivienda como un eje importante de la política nacional en el ámbito económico, pero también en el social.

El lector encontrará la propuesta de la coalición “Todos por México”, a cargo de José Luis Romero Hicks, la cual sugiere la continuidad, así como diversificar fórmulas para capitalizar la experiencia obtenida desde el gobierno y dar acceso a la población que aún no tiene financiamiento, ni libertad en el diseño, que atienda el tema de la autoproducción y a la población en la informalidad. Además, las propuestas sugieren diversidad de fuentes, de diseños, de gustos con movilidad y servicios, con ideas que van más allá de los números hasta poner énfasis en el tema de la calidad y la planeación, incluso del desarrollo urbano. Del mismo modo, se abordan los planteamientos de Roman Meyer, representante de “Juntos Haremos Historia”, que tiene como base la meta de alcanzar un millón de acciones de vivienda anuales, y reconocer las carencias, los problemas latentes en el sector, como es la vivienda abandonada y la mala ubicación de los inmuebles que deprecian día a día el valor de las propiedades. También se visualiza el apoyo para la autoconstrucción con esquemas diversos; además de canalizar esfuerzos hacia la población de menos de 4 salarios mínimos y a quienes no alcanzan el puntaje para calificar por un crédito de las Onavis. Plantea, a partir del próximo 2 de julio, integrar mesas de trabajo con los jugadores relevantes de la industria para “armar” la Política Nacional de Vivienda. Respecto a las ideas de la coalición “Por México al frente”, su representante Víctor Borrás Setién revela cuáles son los 8 lineamientos para la próxima política nacional de vivienda, con mejores salarios y opciones de financiamiento. Del mismo modo, propone la atención y acceso a diferentes tipos de crédito según la edad y las necesidades cambiantes de la población, incluso hasta llegar a una hipoteca inversa para las personas de la tercera edad. Sin desatender –desde luego– a la población que vive dentro de la informalidad y que no tienen derecho al IMSS, Infonavit o Fovissste.

Subsidios, nuevas propuestas Víctor Manuel Borrás Setién, director de Bien para Bien y coordinador del comité de vivienda, precisó cuáles son las ocho líneas estratégicas de vivienda y desarrollo urbano para la Coalición “Por México al frente” que lidera Ricardo Anaya.

“H

ay muchas cosas que están bien. El sector tiene una industria pujante, que ha venido creciendo en los últimos 20 años de manera muy importante gracias a la abundancia de los créditos disponibles y la oferta. No obstante, para mantener estas bases sólidas es necesario continuar con los subsidios e incrementar la capacidad de compra de las personas, sobre todo para la gente de menores ingresos”, comentó. Explicó que no se puede reinventar el país cada seis años, ya que todos los gobiernos han contribuido de manera importante al tema de la vivienda con cosas muy valiosas, por lo que se deberá rescatar todo lo que sea necesario sin dejar de ser ambiciosos para dar un paso adelante. “Las instituciones han jugado un papel muy importante en el desarrollo de la vivienda en nuestro país. Hay gente valiosa que ahí trabaja y que seguramente seguirán colaborando en el futuro con la vivienda”.

los últimos años con la finalidad de apoyar a las personas afectadas en los estados de Chiapas, Oaxaca y en la Ciudad de México. “Siempre he dicho que lo más importante es cambiar las ruedas de un carro sin detenernos. Entonces todas las cosas que queramos hacer básicamente van a tener el enfoque de continuar el tren de la vivienda, de continuar impulsándolo y que se hagan los cambios necesarios, pero que no se frenen los desarrollos que actualmente se están haciendo”.

“Siempre he dicho que lo más importante es cambiar las ruedas de un carro sin detenernos”. Victor Manuel Borras. LOS EJES DE LA POLÍTICA

Borrás Setién expuso también que el reto para el sector es que la gente tenga una mayor capacidad económica, para encontrar la casa que está buscando, incluso a través de esquemas de arrendamiento –un pendiente desde hace varios años.

El empresario reveló que el primer eje para la Coalición tiene que ver con aumentar la capacidad de compra. “Estamos buscando a través del ingreso básico universal, del incremento en los salarios mínimos, lograr que las personas tengan mayor capacidad de compra para adquirir una casa. Aquí incluimos los subsidios también como algo importante”.

cara, para satisfacer las necesidades de todos los mexicanos, y que incluya vivienda en renta y autoconstrucción.

Agregó que otro tema que debe abordarse es la reconstrucción… donde debe aplicarse toda la experiencia obtenida en la industria durante

El segundo llamado: “Vivienda al alcance de todos”. Busca que la industria sea capaz de generar vivienda desde muy barata hasta muy

El tercer eje es generar créditos suficientes. “Planteamos la necesidad de que los mexicanos puedan tener disponibles todos los créditos

Víctor Manuel Borrás,

Coordinador del comité de vivienda “Por México al Frente”

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necesarios para adquirir las diferentes casas que necesitan a lo largo de su vida. Vendiendo la anterior y comprando una nueva, pero que puedan cambiarse de ciudad, ir de una casa más chica a una más grande, o de una grande a una más pequeña e incluso al final puedan tener una hipoteca inversa para monetizar la casa que tienen”. El cuarto eje es incorporar a los informales. “Estamos conscientes de que el mercado mexicano está fragmentado, se ha atendido bien en términos de la gente que está en las economías que están afiliadas al Infonavit al Fovissste o que tienen grados altos de formalidad, pero tenemos que incorporar a las personas que actualmente no tienen la posibilidad de adquirir una vivienda”. El quinto eje se refiere a la vida comunitaria. “Estamos conscientes de la importancia que tiene la vida en común de las unidades habitacionales y en las calles. Y también estamos trabajando para poder lograr generar los mecanismos necesarios para que esta vida comunitaria tenga una mayor fuerza”. El sexto eje tiene que ver con energía limpia y barata. “Es decir, lograr que las casas nuevas que se construyen en el país hagan uso de energías limpias y que además sean accesibles en precio a todos los bolsillos”. El séptimo tiene que ver con el fondeo. “Cómo conseguir los recursos para llevar adelante todos estos programas. Y básicamente lo estamos enfocando en el ámbito público, en el privado y a nivel nacional e internacional”. Finalmente hay un eje que tiene que ver con simplificar la administración de los temas de vivienda a través de hacer más eficientes a los organismos de vivienda actuales, y crear alguna otra institución para atender a los informales, para efectos de lograr atender de manera integral la necesidad de inmuebles habitacionales de nuestro país.

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Fortalecer instituciones y subsidios Edna Vega, quien pertenece al equipo de Coordinación del Programa Nacional de Vivienda del Partido Morena, se pronunció a favor de fortalecer instituciones, no duplicar funciones e impulsar los subsidios para alcanzar un millón de acciones de vivienda al año.

“L

a vivienda está entre nuestras prioridades, para Morena es uno de los pilares de la política. Por un lado, para atender y garantizar el derecho a que sea adecuada, y además, porque genera empleos, genera inversión y es una de las ramas de la economía más importantes”.

Aseguró que el ordenamiento territorial adecuado también es una prioridad, pues hay un crecimiento irracional en el territorio, “conjuntos habitacionales enormes que están en situación de abandono, porque no cumplen con las necesidades de la población”. MANTENER A LAS INSTITUCIONES

Entre sus principales propuestas resaltó el Programa Nacional de Vivienda, que estará orientado al concepto de vivienda adecuada que, de acuerdo con Naciones Unidas, “tiene 7 componentes: la accesibilidad, la asequibilidad, la seguridad jurídica, la ubicación adecuada y la adecuación cultural”. Detalló que en la política nacional de vivienda, el Estado garantizará el cumplimiento de este derecho humano básico. “Se debe crear una estructura con recursos y posibilidades para alcanzar anualmente el millón de acciones – escrituración, recuperación de cartera vencida de distintos organismos, rescate de conjuntos habitacionales en situación de abandono–, dirigidas a los sectores sin acceso a un crédito a través de estos organismos o de la banca”. OTROS PROBLEMAS POR ATENDER Para Edna Vega un tema indispensable es el de la reconstrucción, por lo que es prioritario atenderla desde la Política Nacional de Vivienda, porque actualmente no hay certeza de cómo se está usando el recurso destinado en esta materia.

Otra parte del Programa Nacional de Vivienda es continuar con la construcción y financiamiento de vivienda a través de los organismos nacionales como Infonavit, Fovissste, etc. No obstante, señaló acciones a considerar. “Hoy día las tasas de interés son muy elevadas, hay muchas situaciones que caen en cartera vencida por la imposibilidad del pago de sus créditos. Entonces, la intención es reforzar las condiciones y los mecanismos necesarios para que la población no se sienta tan agobiada por estos créditos”. Finalmente, la afiliada a Morena destacó la importancia de que exista una coordinación eficiente entre todos los niveles de gobierno para evitar el catastro; así como mejorar la normatividad urbana, en donde hay un fuerte rezago por falta de recursos y capacitación.

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Mejores ciudades, vivienda más accesible Román Meyer Falcón, coordinador de la política de Vivienda y Desarrollo Urbano del partido Morena que encabeza la coalición “Juntos Haremos Historia”, afirmó que la vivienda será de gran importancia para la siguiente administración.

“T

enemos análisis y pronósticos en cada uno de los temas que le competen a la SEDATU, desde una perspectiva de desarrollo territorial, regional, metropolitano, urbano. Trabajaremos en garantizar el derecho a la vivienda digna y dar certeza jurídica a las inversiones por parte del Estado y la iniciativa privada”. Entre la radiografía y los problemas detectados por atender, señaló que el sector debe poner énfasis en resolver el tema de los conjuntos habitacionales alejados de las ciudades, “sin lógica de conectividad” y con deterioros. En este sentido, señaló que en México existen 4.5 millones de viviendas abandonadas y en desuso a lo largo de la República, “lo cual refleja también un grave problema que el Estado va a tener que solucionar”. “Encontramos también una mala localización, la mala calidad en la vivienda, poca cobertura a la demanda de vivienda real, sobre todo la población que no es derechohabiente; vivienda poco adecuada en aspectos culturales, climático, físicamente y vivienda que carece de servicios y equipamiento. Si siguen las tendencias, podemos asegurar que la situación se va a agravar”. Precisó que entre 1980 y 2010, la Ciudad de México experimentó una expansión que sextuplicó sus dimensiones, a la vez que su población no llegó a duplicarse. “Tenemos la expansión de las manchas urbanas donde la vivienda social termina en las zonas periféricas

desconectadas sin los servicios y equipamientos y espacios públicos”. Asimismo, destacó un gran porcentaje de cartera vencida por parte de los Organismos Nacionales de Vivienda –Infonavit o Fovissste. “Son temas que tenemos que atender, como también es tema todos aquellos derechohabientes que cotizan de 4 salarios mínimos para abajo, que por una cuestión de puntajes al día de hoy no son susceptibles al crédito de vivienda”. LAS PROPUESTAS Para Meyer Falcón la atención de la población que no es derechohabiente del organismo de vivienda, y que se engloban dentro del sector informal de la autoconstrucción, es necesario fortalecer esquemas de ampliaciones, mejoramientos y reubicaciones de la vivienda, de autoconstrucción. “Estamos conformando un programa que atacará las necesidades de esta población, del millón de acciones anuales que contemplamos, un gran porcentaje se irá hacia ese objetivo, incluso también se impulsarán programas de vivienda nueva para su atención”. Agregó que le apuestan a una flexibilización de los créditos de las instituciones y los fideicomisos para atender de mejor forma a la pirámide de derechohabientes, que por cuestiones de puntaje a pesar de llevar 10 o más años cotizando, no son acreedores de un crédito para la vivienda social.

Román Meyer Falcón,

coordinador de la política de Vivienda y Desarrollo Urbano del partido Morena

“Por un lado vemos que tenemos que atender a todos estos derechohabientes de 4 salarios mínimos para abajo que hoy en día no están siendo atendidos; y por otro debemos que atender lo que corresponde a la parte de la autoconstrucción. Partimos del hecho que esta necesidad tiene que ser garantizada por el Estado”. Propuso impulsar también la edificación de vivienda en renta y afirmó que iniciarán con mesas de trabajo a donde sumarán a los diferentes sectores. De igual manera, afirmó que gran parte de “los recursos públicos se deben invertir en temas de provisión de infraestructura adecuada, en la recuperación de espacios públicos, áreas verdes y todo como un esquema de fomentar una mejor movilidad dentro de las zonas urbanas”.

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Capitalizar la experiencia, sin olvidar mejorar el acceso y la calidad José Luis Romero Hicks, coordinador de Ciencia y Tecnología que involucra la política urbana de la coalición “Todos por México”, explicó que la vivienda es uno de los temas más importantes dentro de la Agenda Política Nacional por lo es necesario más que plantear una continuidad, fortalecerla capitalizando toda vasta experiencia que se tiene del sector.

e llegar a la Presidencia, esta coalición diversificará las fórmulas para dar acceso a la vivienda a todos los mexicanos. “En el análisis –con José Antonio Meade– reconocemos perfectamente su valor social para el combate a la pobreza. La política nacional de vivienda y desarrollo urbano, es una fábrica de la clase media en nuestro país. Cualquier familia que logre acceder a una vivienda nueva o usada, se convierte en una clase media”.

Otro pilar importante es la libertad de opción financiera. “Venimos de épocas no muy lejanas en donde prácticamente se tenían dos o tres productos hipotecarios. Hoy en día tenemos más de 30 productos. Las propias instituciones como Fovissste o Infonavit tienen una red muy amplia de opciones de financiamiento: cofinanciamientos, créditos tradicionales, créditos de los organismos estatales de vivienda, y de participaciones del mercado para ciertos nichos en particular de Fonhapo”.

PREMISAS DEL SECTOR El experto reveló que una de las premisas que se tiene sobre el sector es que la política nacional en la materia es política de Estado y sus logros van más allá de una sola administración. Una segunda consideración que entienden es que independientemente de las modalidades que existen en el mercado, es importante reconocer que existen una serie de libertades importantes que deben de continuar. Por ejemplo, que las familias en México conserven la libertad del diseño de su casa. “Hubo épocas en las que todos los diseños salían de un solo escritorio y de una sola interpretación o de un solo gran constructor (inclusive con Infonavit). Hoy tenemos un mercado mucho más integrado, en donde la libertad de diseño para los arquitectos y para los diseñadores de interiores y para los propios usuarios es importante, sobretodo si se observa que forma parte de la felicidad de las familias”.

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Ejemplificó que si una persona obtiene un crédito del Infonavit y puede obtener un financiamiento más barato de otro sistema bancario para financiar su deuda sería una gran oportunidad. “El que debe dinero tiene que tener la opción más barata para financiar sus sueños y en este caso su vivienda”. Romero Hicks explicó que una persona que obtiene un crédito hipotecario que tardará en pagar entre 15 o 25 años, lo menos que puede hacer es tener la libertad de comprar al precio y ubicación que le convenga, y de esa manera optar en vivir cerca de su trabajo, de la escuela, o de ambos. “Vemos con buenos ojos que ya se esté pensando en cómo sustituir las garantías en ciertas instituciones para facilitar la movilidad del acreditado”. Otra libertad importante es tener precios competitivos. “…que llegue a ubicarse en los

José Luis Romero Hicks,

coordinador de Ciencia y Tecnología por “Todos por México”

lugares estratégicos donde pueda reflejarse en el precio, y no solamente por los metros cuadrados. Eso en términos de mercadotecnia es descomoditizar el mercado de la vivienda. Es una libertad importante que necesitamos en México para ir generando mayor calidad y mejor ubicación de las viviendas”. Respecto a las limitadas fuentes de capital de trabajo que había para generar la oferta de vivienda: los créditos puente, dijo que ya hay mayor amplitud de oferta de financiamiento, capital de trabajo. “Hoy existen inclusive fórmulas para incluir ecotecnias; por ejemplo, paneles fotovoltaicos que se pueden amortizar entre 4 y 5 años y que les pueden dar más ahorro a las familias en el futuro”.

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