Руководство по инвестициям в Испании
Процесс купли-продажи Предварительные процедуры Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Регистре собственности, где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, точную площадь, а также сведения о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, которому присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения его в Регистр. После выбора объекта недвижимости и принятия решения о его покупке, желательно произвести аудит собственности посредством привлечения независимого юриста, после чего перейти к следующему этапу. ПЕРВЫЙ ЭТАП – РЕЗЕРВИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ Резервирование выбранного недвижимого имущества осуществляется посредством внесения залога в размере от 3.000€ до 10.000€, после чего объект снимается с продажи и резервируется за покупателем. После чего подготавливается предварительный (частный) контракт о продаже, который содержит основные условия сделки, описание и характеристики объекта недвижимости, идентификационные данные продавца и покупателя и прочее. После подписания этого контракта, покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости (залог учитывается в этой сумме), кроме того, после заключения контракта, покупатель (не резидент ЕС) должен оформить в местной полиции так называемый N. I. E. (идентификационный номер иностранца), это необходимо для подписания нотариальной купчей согласно Закона 36/2006 от 29/11/2006 года. Подписание данного контракта и внесение покупателем депозита налагает обязательства на обе стороны, делая процесс сделки практически необратимым без существенных потерь. Если сделка не состоялась по вине покупателя он теряет внесенную сумму, если по вине продавца, он обязан вернуть данную сумму в двойном размере. Время необходимое для завершения сделки (с момента внесения залога до передачи недвижимости) занимает от одного до двух месяцев, в случае вторичного рынка. Если речь идет о строящемся объекте или запланированном строительстве, официальный документ права собственности должен быть предоставлен и подписан в срок от 18 до 24 месяцев от первоначальной даты покупки.
ВТОРОЙ ЭТАП – КОНТРАКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ). Основной контракт купли-продажи подготавливается государственным нотариусом (приблизительно в течение месяца), проверяя законность права собственности, отсутствие задолженностей по налогам и каких-либо
обязательств. В отличие от предварительного контракта о продаже, контракт купли-продажи должен содержать такие детали сделки как: форму оплаты, дату передачи объекта недвижимости, штрафных санкций в случае невыполнения какого-либо пункта договора и т.д. Обычно, перед подписанием контракта купли-продажи покупатель выплачивает оговоренную сумму от стоимости недвижимого имущества, не как депозит, а как часть цены, которая также учитывается при окончательном расчете. Эта сумма не возмещается в случае, если покупатель откажется от покупки. ТРЕТИЙ ЭТАП – НОТАРИАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ КОНТРАКТА КУПЛИ-ПРОДАЖИ. При объявлении нотариусом о готовности контракта купли-продажи, что само по себе является положительным результатом проверки отсутствия каких-либо задолженностей, ипотеки, аренды и других ответственных владельцев недвижимости, покупатель и продавец (или его законные представители) подписывают официальный контракт в присутствии нотариуса, который, как профессиональный государственный служащий права, гарантирует исполнение законности в контракте и удостоверяет, что сделка состоялась по обоюдному согласию сторон и без принуждения. При нотариальном оформлении купчей покупатель выплачивает стоимость недвижимости, с учетом ранее выплаченных сумм, становится полноправным владельцем и получает ключи от объекта недвижимости. ЧЕТВЕРТЫЙ – ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ ЭТАП И РЕГИСТРАЦИЯ. Нотариально оформленный контракт купли-продажи, удостоверяющий право собственности, нотариус представит в Реестр собственности для регистрации сделки, после окончания процедуры, владелец недвижимости получает официальный документ права собственности. Следует иметь ввиду, что перед процедурой регистрации необходимо оплатить налог на передачу недвижимости, так называемый ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), его размер, в зависимости от автономного региона, составляет 6% или 7% от стоимости, указанной в контракте, в этот налог также включен налог, называемый IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), который еще часто называют «гербовый сбор». Обычно процесс регистрации сделки в Реестре собственности занимает до одного месяца. О вступлении в права собственности необходимо проинформировать кадастр, в течение двух месяцев с даты подписания, для того, чтобы муниципалитет смог взимать муниципальный налог IBI. Эту процедуру должны выполнить нотариус и Реестр собственности. ПЯТЫЙ – КОММУНАЛЬНЫЙ КОНТРАКТ. Следующей важной задачей после вступления во владение является организация коммунальных услуг (вода, электричество, газ и телефон). Для этого необходимо заключить контракты с обслуживающими компаниями. Процесс заключения контрактов может варьироваться у разных
обслуживающих компаний и в разных регионах, хотя в большинстве случаев он может начинаться с заполнения формы заявления на сайте компании или по телефону. Также можно посетить их ближайшие офисы.Для заключения контракта обычно требуется сообщить свое имя, номер NIE, адрес недвижимости и предоставить копию документов купли-продажи,также возможно потребуется визит представителя компании для снятия показаний счетчиков. ШЕСТОЙ – НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ. Процесс приобретения недвижимости и владения ею подлежит налогообложению различными типами налогов. Остановимся на основных видах налогов при покупке и содержании. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ ИНОСТРАНЦАМИ (НЕРЕЗИДЕНТАМИ) Перед оформлением у нотариуса документов на право владения недвижимостью вносятся следующие обязательные платежи и налоги, которые исчисляются от регистрационной (кадастровой) стоимости покупаемого объекта недвижимости: Налог на добавленную стоимость НДС (IVA) При покупке нового или строящегося недвижимого имущества сделка подлежит обложению налогом на добавочную стоимость НДС в размере 7%. НДС в размере 16% применяется исключительно при продаже земельных участков, коммерческих помещений, гаражей и бассейнов, если они продавались отдельно от недвижимости. На Канарских островах не существует НДС, он заменен на Общий островной канарский налог IGIC со ставкой 5%. Если осуществятся оплата в рассрочку, НДС начисляется при каждом платеже, пропорционально увеличению суммы. При покупке новой недвижимости вместе с НДС оплачивается Гербовый сбор IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) ставка 0,5 – 1%, в зависимости от автономного региона Испании. При покупке недвижимости у инвестора по переуступке прав применяется такое же налогообложение. Налог на передачу прав собственности (ITP) Ставка налога - 6 % от стоимости, выплачивается покупателем при сделке со вторичной недвижимостью. При этом виде сделки Гербовый сбор учитывается в этом налоге. Купля-продажа недвижимого имущества всегда обременена НДС или ITP. Оба налога несовместимы, в зависимости от типа недвижимости оплачивается НДС или ITP. Нотариальные сборы Размеры нотариальных сборов в Испании устанавливает государство. Они состоят из фиксированной ставки и переменной составляющей, которая зависит от цены недвижимости и количества пунктов в договоре. Ставка нотариального сбора 0,5% от задекларированной цены недвижимости. Также за каждую
копию договора (copia simple), затребованную покупателем, берется около 30€. Плюс к сборам надо добавить размер НДС 16%. При использовании ипотеки так же платятся сборы и по ипотечному договору в размере 1% плюс НДС 16%. Регистрация собственности За внесение своих данных в регистр собственности взимается сбор. Как и в случае с нотариальными сборами, ставка по нему варьируется в зависимости от цены недвижимости. Для дорогой недвижимости они составляет примерно 0.1% и для дешевой – 0.3% от заявленной цены. Также сбор по регистрации собственности увеличивается на ставку НДС 16%. Если при покупке используются услуги агента покупателя, то зачастую оплата им составляет 3.5% от суммы сделки РАСХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ ИНОСТРАНЦАМИ (НЕРЕЗИДЕНТАМИ) Налог на недвижимость (IBI). Налог собирается местной администрацией со всех владельцев недвижимости Испании.IBI оплачивается ежегодно каждым владельцем здания. Налоговой базовой является кадастровая оценка недвижимости, и его ставка варьируется от 0.4% до 1.1% для жилой недвижимости в зависимости от региона. Подоходный налог для нерезидентов, не сдающих недвижимость в аренду (IRNR) Этот вариант подоходного налога в Испании платится, если выполняются следующие условия: 1. Налогоплательщик не является резидентом Испании; 2. Владеет собственностью в Испании; 3. Собственность находится исключительно в личном пользовании и не сдается в аренду; 4. Нет другого источника налогооблагаемого дохода в Испании. Налоговая база – 1.1% от кадастровой оценки (или 2%, если кадастровая оценка не пересматривалась с 01 января 1994 г.). Ставка налога 25%. Сроки уплаты – ежегодно до 30 июня. Например, подоходный налог за 2009 г. должен быть задекларирован с 01 января до 30 июня 2010 г. Форма – 210. Пример: Кадастровая оценка собственности = € 200'000 База = € 2'200 Налог = 25% x € 2'200 = € 550 Подоходный налог для нерезидентов, сдающих недвижимость в аренду (IRNR) Если физическое лицо: 1. не является резидентом Испании;
2. владеет собственностью в Испании; 3. сдает ее в аренду, то вместо вышеописанного вмененного налога оно должно платить подоходный налог с аренды. Если собственность сдается в аренду Испанской компании, то компания сама уплачивает этот налог, вычитая его из суммы арендной платы. В этом случае нерезидент не обязан заполнять формы 210 или 215. Однако если сдается в аренду не Испанской компании, то владелец должен задекларировать доход и заплатить подоходный налог. Налоговой базой является вся сумма арендной платы, безо всяких вычетов, и ставка равна 25%. Форма 210 или 215. Сроки уплаты: 210 – ежемесячно, в течение месяца после получения арендной платы; 215 – ежеквартально, в первые 20 дней месяца, следующего за концом квартала. Муниципальный налог на увеличение стоимости земли, на которой находится недвижимость (Plusvalia). Это налог местного характера, которым облагается увеличение стоимости земельного участка между двумя передачами права собственности. Увеличение стоимости области не вычисляется ежегодно, а только, когда осуществляется передача. Согласно Закона, обязательство оплаты лежит на продавце. В случае наследственной передачи прав собственности, или дарственной, получающая сторона оплачивает этот налог. Увеличение стоимости земельного участка утверждается Муниципалитетом. Как правило, увеличение стоимости колеблется от 2% до 3,7 % стоимости участка в год с последнего изменения владельца. Как исключение, деревенские усадьбы не подвержены оплате добавочной стоимости (Plusvalia), если кадастровая стоимость очень низкая. На основании этого налога приходят к заключению о ставке налога на передачу права собственности и подоходного налога с физических лиц. Ипотека Для покупки недвижимости понадобится ипотека, кроме тех случаев, когда необходимые средства имеются полностью. Но даже и в этих случаях, использование ипотеки может представлять интерес, поэтому прежде чем приступать к поискам недвижимости, вопрос использования ипотеки следует, как
минимум,
взвесить.
Плюсами
ипотеки
могут
быть
потенциальные
финансовые выигрыши, повышенная безопасность сделки из-за проведения кредитором
дополнительной
проверки
и
более
высокая
доходность
от
инвестиций (благодаря использованию плеча) при росте цены недвижимости. Основными минусами ипотеки является стоимость ее открытия и необходимость иметь средства для ипотечных выплат на сейчас и на будущее (когда процентные ставки могут повыситься). Покупателю может быть полезным знать следующие факты об ипотеке в Испании:
Для вторичной недвижимости сумма ипотечного кредита, выдаваемого банком, может доходить до 70%, в зависимости от возраста покупателя и его финансового положения. Финансовым резидентам Испании, которые покупают себе основное жилье, банки могут выдавать и до 100%, опять же в зависимости от возраста покупателя и его финансового состояния;
Открытие ипотеки в Испании зачастую составляет 1-1.5% от суммы кредита;
Изменяемая ставка по ипотечному кредиту обычно равняется Еврибор (Euribor) + 1%
При взятии ипотеки в Испании покупатель должен оплатить административные расходы банка по уплате налогов и внесению записи в регистр собственности. В большинстве случаев они составляют €250300;
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЕЗЕРВ КАНАРСКИХ ОСТРОВОВ (RIC). Статья 27 Закона 19/1994 от 6 июля об Изменениях Экономического и Налогового Режима Канарских островов, в которой учрежден так называемый Инвестиционный Резерв Канарских островов. Согласно вышеупомянутой статьи, лица, принявшие обязательства по Корпоративному налогу, будут иметь право на сокращение налоговой базы для учреждений, расположенных на Канарских островах, предназначенное для резервирования прибыли для капиталовложений, при условии, что налоговая база ни при каких обстоятельствах не будет отрицательной. Инвестиционный резерв позволяет сокращение налога на прибыль до 90% в случае реинвестирования, так называемая система фискального зачета. Вложения, предназначенные для RIC, должны быть материализованы в течение 3 лет, начиная с даты финансового года, в котором сделаны дотации. Материализация будет сделана в следующих вложениях: - Первоначальные капиталовложения направленные на приобретение недвижимого имущества, материальных и нематериальных активов в следствии: Создания или расширения предприятия; Диверсификации деятельности предприятия для производства новой продукции; Фундаментального преобразования процесса производства; Капиталовложений в участки, застроенные или нет, не извлекших выгоды из преимуществ налогового режима RIC; Капиталовложений в коммерческие и туристические зоны деятельности, урегулированные Законом 7/1995 от 6 апреля «Об упорядочении туризма на Канарских островах», имеющих целью восстановление объектов туристических зон на склонах;
Нематериальных средств оборотного капитала, являющихся составной частью применения авторских или предпринимательских прав. Создание рабочих мест, напрямую связанных с инвестициями, упомянутыми в предыдущем разделе, в течение первых шести месяцев функционирования капиталовложения. Приобретение материальных или нематериальных средств основного капитала, не рассматриваемые как первоначальные капиталовложения, приобретение активов, способствующих улучшению и защите окружающей среды Канарских островах, также как и неких затрат на исследования и развитие, которые определены в соответствии с уставом. Подписка на: Акции или доли участия в капитале, эмитированные компаниями как следствие их создания или увеличения капитала для развития деятельности на Канарских островах; Акции или доли участия в капитале, эмитированные организациями Специальной Канарской Зоны как следствие их создания или увеличения капитала, когда эмиссия или увеличение было свыше 750.000€; Акции или доли участия в капитале или имуществе, эмитированные компаниями и фондами венчурного капитала, урегулированными в Законе 25/2005 от 24 ноября «Об организациях рискового капитала и их управляющих компаниях», и инвестиционными фондами в соответствии с Законом 35/2003 от 4 ноября «О совместных инвестиционных компаниях», как следствие их организации или увеличения капитала, всякий раз, когда организации рискового капитала и инвестиционные фонды вложили эквивалентное количество долей участия, приобретенных в акциях или представительных долях участия капитала компаний, к которым относятся числа 1.-ые и 2.-ые этого переводного векселя, которые выполняют обязательные условия там установленные, эмитированные по случаю их создания или увеличения капитала. Облигации государственного займа Автономии Канарских островов, Местных канарских корпораций, государственных предприятий или автономных округов, предназначенных для финансирования инфраструктуры и оснащения, улучшения и защиты окружающей среды канарской территории, с 50% субсидиями произведенными в каждом финансовом году. Облигации, эмитированные государственными учреждениями, которые осуществляют строительство, эксплуатацию инфраструктур или оборудования общественного значения для государственной администрации Канарских островов, когда финансирование, полученное от вышеупомянутой эмиссии, будет предназначаться исключительно с целью строительства и эксплуатации, с 50% субсидиями в каждом финансовом году. Ценные бумаги, эмитированные организациями, осуществляющими строительство и эксплуатацию инфраструктур или оборудования общественного значения для государственной администрации на Канарских островах, получившие соответствующее административное предоставление или административные права, когда финансирование, полученное от вышеупомянутой эмиссии, будет предназначаться исключительно с целью строительства или
-
-
эксплуатации, с 50% субсидиями в каждом финансовом году и в соответствии с условиями нормативных актов. Эмиссия соответствующих ценных бумаг будет подвержена предварительному административному утверждению аппаратом управления, ответственного за соответствующее разрешение выпуска ценных бумаг. Активы, в которых материализуется вложение, должны быть размещены или приняты на Канарских островах и использованы для развития деятельности.
СУЩЕСТВУЮЩИЕ МОДЕЛИ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВ В ИСПАНИИ. Сделки с недвижимостью могут осуществляться посредством коммерческих компаний, создание и деятельность которых урегулирована испанским законодательством. Самыми типичными видами акционерных обществ являются: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ (Sociedad de Responsabilidad Limitada сокращенно S.L.) Минимальный уставной капитал три тысячи шесть евро, разделенный на доли участия, не являющиеся акциями и должен быть оплачен полностью при создании общества. Общество приобретает статус юридического лица после записи в Торговом реестре. учредители не несут персональную ответственность за задолженности компании. Создание S.L. осуществляется посредством нотариального заверения учредительного документа и Устава, регулирующего структуру управления и деятельность общества. Первый этап включает в себя подтверждение Центрального Торгового реестра выбранного названия компании. После чего открывается банковский счет на имя компании, на который должен быть внесен уставной капитал и получена заверенная банковская выписка со счтета, подтверждающая внесение уставного капитала. Нотариально заверенный учредительный документ и Устав, подтверждение названия компании Торговым реестром, банковская выписка со счета, подтверждающая внесение акционерного капитала в течение двух месяцев представляются на регистрацию в Торговый реестр по месту юридического адреса компании. Торговый реестр впишет учредительный договор и напечатает конституцию компании в Официальном Бюллетене Торгового реестра. С этого момента компания приобретает статус юридического лица. На период регистрации в Торговом реестре, которое требует время, можно сделать запрос на получение идентификационного номера компании (CIF) посредством декларации о создании фирмы в Налоговом управлении и Министерстве финансов, принимая обязательство по налогу на добавочную стоимость или общему косвенному канарскому налогу, в случае учреждения компании на Канарских островах. Также необходимо ходатайствовать о декларации создания компании в Службе социального страхования и открытии счета котировки.
Устав должен предусмотреть один из следующих административных органов: единоличный директор, коллегиальный орган, состоящий из двух или более директоров или Совет директоров, состоящий как минимум из 3 членов и как максимум из 12. АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО (АО) (Sociedad Anónima сокращенно S.A.) Минимальный уставный капитал составляет 60 101,21 евро, минимум 25% номинальной стоимости каждой акции должно быть оплачено в момент учреждения. Уставный капитал разделен на акции, которые могут быть представлены посредством акций или «книжной записи». Лица, которые заключают договоры от имени общества до внесения сведений в Торговый реестр, несут солидарную ответственность по их выполнению. Учреждение акционерного общества включает в себя две составляющие: нотариальное заверение учредительного договора и Устава, с одной стороны, и внесение сведений в Торговый реестр, с другой. Только после внесения сведений об учредительном договоре в Торговый реестр общество приобретает статус юридического лица. В отношении количества участников (акционеров) не существует ни минимального, ни максимального количества участников. Возможно учредить общество с единственным участником-основателем, в данном случае общество считается Единоличным обществом (S.A.U. sociedad anónima unipersonal). Органами управления в АО являются общее собрание акционеров и директора, объединенные или нет в Совет директоров. Общее собрание акционеров является высшим органом управления АО. Существуют очередные и внеочередные собрания, причем оба вида могут проводиться как универсальные собрания. Исполнительным органом АО является директор или директора. Устав должен предусмотреть один из следующих административных органов: единоличный директор, коллегиальный орган, состоящий из двух или более директоров или Совет директоров, состоящий как минимум из 3 членов и как максимум из 12. S.A. должно декларировать создание компании в Налоговом управлении, принимая обязательства по налогу на добавочную стоимость и общему канарскому косвенному налогу, в случае учреждения компании на Канарских островах, кроме того в Службе Социального страхования и открытии счета котировки.
© 2009 Planificaciones Mundiales S.L. Содержащаяся здесь информация носит общий характер и не является регулирующей конкретные обстоятельства физических или юридических лиц. Невозможно гарантировать отсутствие изменений в настоящий момент или в будущем. Она не должна использоваться как техническая или специфическая консультация. Для детального изучения любого вопроса и получения исчерпывающей информации, мы рекомендуем обращаться к профессиональным консультантам.