Détours au Midi #1

Pre-histoire

1839-1989

De la station des Bogards a la gare du Midi...

L’ère industrielle L’histoire des chemins de fer en Belgique remonte aux années 1830. Tout juste créé, le pays est prospère et compte parmi les premiers en Europe à se doter d’un chemin de fer, qui fait son apparition à Bruxelles en 1837. Des liaisons ferroviaires sont établies, notamment le long du cours de la Senne. La station des Bogards, inaugurée en 1839 pour assurer la liaison entre la capitale et Mons, est implantée sur la place Rouppe, à proximité du centre-ville, à la limite avec les faubourgs en pleine croissance (l’actuelle avenue de Stalingrad a pris place sur les anciennes voies de chemin de fer). Rapidement saturée, la station des Bogards est déplacée sur les prairies de Cureghem, à proximité du canal, à la frontière entre Bruxelles-Ville, Anderlecht et Saint-Gilles. Cette dernière est à l’époque un modeste faubourg, qui compte moins de 3.000 âmes.

Ce déplacement, décrété en 1863, ne vise pas qu’à améliorer le trafic ferroviaire mais aussi à soutenir le développement des faubourgs. En 1864, une large place est conçue pour marquer l’entrée de la nouvelle gare : la place de la Constitution, composée d’allées et de pelouses, bordée de cafés, cabarets, brasseries, restaurants et autres commerces. La station du Midi est inaugurée en 1869. La ville s’étend désormais de part et d’autre du chemin de fer, la gare apparaissant comme un lien monumental entre l’ancienne ville et ses nouveaux faubourgs. Sa nouvelle implantation, au milieu d’un réseau tout neuf de voiries principales (rue de France,

avenue Fonsny) et secondaires, suscite le développement de nombreuses activités. Du côté de l’avenue Fonsny, le tracé des rues en forme de damier compose une série d’îlots carrés à l’urbanisme dense, les intérieurs d’îlots accueillant notamment des activités industrielles, commerciales et artisanales.

juifs venant notamment des pays de l’Est, le textile est l’une de ses activités principales (qui existe encore aujourd’hui, mais du côté anderlechtois de la gare).

La Senne, qui délimite la frontière entre Saint-Gilles et Anderlecht, est voûtée et détournée vers 1870. Elle sera complètement recouverte au siècle suivant. D’importants travaux de nivellement et d’alignement sont alors entrepris dans toute la commune, transformant son relief et son paysage.

La gare du Midi est rasée en 1949, à l’occasion du chantier de la Jonction Nord-Midi. Ce projet titanesque relie la gare du Nord à celle du Midi, en plaçant les voies de chemin de fer non plus au niveau du sol mais au-dessus de la circulation automobile. Retardés par les deux guerres, les travaux de la Jonction touchent le bas de Saint-Gilles entre 1938 et 1954. L’ancienne station du Midi fait place à une nouvelle gare qui, à son contraire, n’est pas marquée par un accès monumental : à l’exception de sa tour-horloge, elle est complètement introvertie. Un important noeud de communication (notamment de transports en commun) se développe à ses abords.

Vers 1920, on recense près de 65.000 habitants à SaintGilles. La progression démographique est fulgurante. La morphologie de la commune, implantée sur une vallée alluviale, avec de grandes variations d’altitude (20 mètres au quartier Midi contre 85 mètres à la prison de SaintGilles), induit un clivage entre "haut" et "bas", notion que ni l’urbanisme ni les réalités sociales n’ont jamais démentis. Au 21ème siècle encore, on peut lire dans un document officiel de Saint-Gilles que "la géographie et l’histoire ont forgé la géographie sociale de la commune dont le clivage haut – bas est une des principales caractéristiques (…). Le plus souvent économiquement faibles, les immigrés s’installent dans le bas de la commune, à proximité de la gare, rejoignant ainsi la population la plus défavorisée et y trouvant à des prix plus accessibles qu’ailleurs, des logements vétustes". Avant la Seconde Guerre, alors que le quartier compte beaucoup de

L’après-guerre

Entre 1962 et 1967, le chantier de la "Tour du Midi" est mené sur une parcelle de l’ancienne gare, juste à côté de l’usine Côte d’Or. Parallèlement, de grands projets sont envisagés pour le quartier : les planificateurs imaginent de faire entrer des autoroutes dans Bruxelles. Ainsi, un projet reliant Londres à Istanbul nécessiterait la démolition d’une partie du vieux Molenbeek ! Plus modestement, l’autoroute d’Anvers pénètrerait au quartier Nord et celle de Paris passerait par le quartier du Midi ! De tels travaux impliquant un élargissement important des voies existantes, un premier

plan d’expropriation est envisagé par l’Etat belge. Il ne sera jamais appliqué.

En 1977, un plan de secteur est adopté pour Bruxelles et prévoit déjà de grandes potentialités de bureaux, notamment au Midi. Il restera lui aussi dans les cartons.

En 1987, le Ministère fédéral des Communications décide de créer de nouvelles liaisons de métro "lourd" à Bruxelles, entre autres vers la gare du Midi. Les travaux dureront jusque 1992, occasionnant la démolition d’un versant entier de la rue d’Angleterre. Sur ces parcelles, la construction d’un hôtel est notamment prévue. Pour éviter de se retrouver avec un terrain vague sur les bras, la Commune menace d’astreinte l’entrepreneur du métro si l’hôtel n’est pas édifié dans un délais rapide. C’est ainsi qu’est érigé l’hôtel de la rue d’Angleterre… qui restera vide et inachevé pendant plusieurs années (jusqu’à l’arrivée de l’Ibis en 2001).

C’est aussi en 1987 que le même ministère annonce l’implantation d’un terminal TGV à Bruxelles, promettant d’importantes retombées économiques pour le pays. Certains annoncent une véritable révolution. Il est d’ailleurs significatif que le mot "terminal" est utilisé, on ne parle plus de "gare".

Le TGV, c’est comme le Concorde ! Comme les avions, il nécessite un "terminal". Mais, à l’inverse des aéroports, c’est en pleine ville qu’on va le construire…

‘‘J’habite depuis longtemps cette commune et je connais bien le quartier : inutile d’idéaliser la situation des lieux dans les années 80, car j’y étais déjà bourgmestre’’ — Charles Picqué en séance plénière du Parlement régional bruxellois, le 3 juin 2005.

‘‘Ik woon al sinds lang in deze gemeente en ik ken de wijk goed: het is niet nodig om de situatie in de jaren 80 van de plaatsen te idealiseren, want ik was er toen al burgemeester’’ — Charles Picqué, Brussels Parlement, plenaire vergadering, 3 juni 2005.

Pre-historie Van Bogaardenstation tot Brussel-Zuid...

De industriële periode De geschiedenis van de Belgische spoorwegen start in 1830.

Het jonge België had als één van de eerste landen van Europa vanaf 1837 een spoorverbinding. In Brussel verschenen langs de loop van de Zenne verschillende treintrajecten. Het Bogaardenstation, ingehuldigd in 1839 om de verbinding met Bergen te verzekeren, bevond zich aan het Rouppeplein, in het centrum van de stad en te midden van snelgroeiende stadswijken. Bij gebrek aan plaats moest het station spoedig verhuizen naar de velden van Kuregem op de grens van Anderlecht, Brussel en Sint-Gillis. In die tijd was die gemeente een kleine buitenwijk met minder dan 3000 inwoners. De huidige Stalingradlaan verlengde het toenmalige treinspoor tot aan het nieuwe station.

De verhuis van het station had niet alleen tot doel het treinverkeer te bevorderen maar wou ook de buitenwijken van Brussel ontwikkelen. In 1864 creëerde men het Grondwetsplein : het combineerde horecazaken, winkels, parkjes en gaf vanaf 1869 het toen geopende station de nodige allure. De stad strekte zich uit langs de spoorlijn, het nieuwe Zuidstation vormde de monumentale overgang tussen de oude stad en de nieuwe stadwijken. Rond het station en

de nieuw aangelegde wegen, bvb. Fonsny- en Frankrijklaan, ontstonden nieuwe nijverheden. Aan de Fonsnylaan werd in dambordvorm overgegaan tot een intense urbanisatie met een mengeling van artisanale, industriële en commerciële activiteiten

joden afkomstig uit Oost Europa die zich specialiseerden in de textielindustrie. Deze bevindt zich nu aan de andere kant van de spoorweg in Anderlecht.

De Zenne, de historische grens tussen Sint-Gillis en Anderlecht werd in de periode voor 1870 ingegraven en omgeleid wat leidde tot belangrijke nivelleringswerken en het rechttrekken van het oude stratenplan.

Bij de bouw van de noord-zuiverbinding, gestart in 1949, moest het Zuidstation weer wijken en kreeg deze keer geen monumentale gevel met plein, het werd een communicatieknooppunt helemaal op zich zelf gekeerd, met een horlogetoren als enig zichtbaar richtpunt. De noord-zuidas verbond het Noord- en Zuidstation waarbij de spoorwegen het "onderspit moesten delven" voor het groeiende autoverkeer.

De werken werden vertraagd door de twee wereldoorlogen en lieten hun sporen na in laag Sint-Gillis tot in 1954.

De bevolking van Sint-Gillis steeg pijlsnel : in 1920 telde men 65.000 inwoners. De alluviale morfologie van de gemeente met een groot hoogteverschil van 65 meter tussen de Zuidwijk en de gevangenis van Sint-Gillis vormde een urbanistische en sociale kloof tussen hoog en laag Sint Gillis.

De gemeente Sint-Gillis zelf beschreef het onlangs als volgt: "de sociale geografie van de gemeente, vooral gekenmerkt door de scheiding tussen boven- en benedenstad, vloeit voort uit geografische en historische invloeden (...) De – meestal arme – immigranten vestigden zich in de lager gelegen wijken rond het station, waar ze zich mengden onder de behoeftige bevolking in de goedkopere, maar bouwvallige woningen".

Tot aan de tweede wereldoorlog woonden in de Zuidwijk vele

De naoorlogse periode

Tussen 1962 en 1967 was er de werf van de Zuidertoren op een stuk grond van het vroegere Zuidstation, gelegen aan de fabriek van Côte d’Or. Men plant grote bouwprojecten voor de gehele wijk: de urbanisten wensten autosnelwegen die heel Brussel doorkruisten: zo zou een stuk van oud Molenbeek moeten wijken voor de autosnelweg LondenIstanboel. Iets gematigder waren de plannen voor een autosnelweg van Antwerpen tot aan het Noordstation en één

van Parijs tot aan de Zuidwijk. De Belgische staat voorzag een enorm onteigeningsplan om de bestaande wegen in die zin te verbreden. Het plan werd nooit uitgevoerd.

In 1977 ontwierp men een sectorplan voor Brussel waarbij men grote kantoren voorzag in de Zuidwijk, ook dit bleef steken in de planfase.

In 1987 beslist de federale minister van verkeer om nieuwe metrolijnen te creëren onder meer tot aan het Zuidstation. De werken duren tot 1992 en brengen de afbraak mee van een gedeelte van de Engelandstraat. Uit schrik voor een jarenlang durend stuk braakland verplicht de gemeente de aannemer van de metrowerken in ijltempo een hotel te bouwen, een hotel dat jaren zal leeg staan, tot het uiteindelijk in 2001 wordt geopend. Op dezelfde manier kondigt deze minister van verkeer de inplanting van een TGV-terminal aan, met de belofte dat dit aanzienlijke economische meerwaarden voor het land zal genereren. Sommigen spreken zelfs van een revolutie. Opvallend is hier dat men niet meer spreekt van een station maar wel van een terminal. De TGV, dat is zoals de Concorde. En die hebben terminals nodig, geen stations.

Maar in tegenstelling tot de luchthavens construeert men de TGV-terminals wel midden in de stad.

Planification

1959-2009

Etudes, schemas, plans, zones, perimetres, etc.

En 1957, à l’occasion de l’inauguration d’un nouveau tunnel sous l’avenue Fonsny, on pouvait lire dans "La Libre Belgique" que "le quartier Midi commence à revêtir une physionomie plus urbaniste". "Il était grand temps", déclarait alors le bourgmestre saint-gillois Jacques Franck. "Le jour n’est pas éloigné où les habitants du quartier jouiront de tous les bienfaits de la modernité de la gare et des artères qui y mènent", poursuivait le journal. Cinquante ans plus tard, l’état du quartier est bien pire encore. Le Midi est-il maudit?

Les "bienfaits de la modernité" Selon Charles Picqué, le déclin du quartier ne doit rien aux deux décennies depuis lesquelles il préside aux destinées de Saint-Gilles, mais remonterait… aux années 50. Si l’on suit sa thèse, c’est un Plan particulier d’affectation du sol (PPAS) adopté en 1959 qui est incriminé. Celui-ci imposait notamment pour toutes les constructions situées le long de l’avenue Fonsny de se conformer à un gabarit de minimum 10 mètres en largeur de façade, ce qui eut pour effet de bloquer la rénovation des maisons, puisque les façades initiales étant le plus souvent limitées à 5 ou 6 mètres et que les propriétaires souhaitant rénover se voyaient obligés d’acquérir les immeubles voisins pour se conformer au gabarit imposé.

Les années 70 n’ont pas amélioré la situation. En 1971, dans la foulée des plans délirants du quartier Nord, un projet de Plan de secteur imaginé par l’Agglomération bruxelloise prévoyait la conversion du quartier Midi en pôle tertiaire international, sorte de "petit Manhattan" traversé par une autoroute urbaine. Grâce à une conjoncture défavorable, le projet resta dans les tiroirs mais les rumeurs d’expropriation produirent probablement leurs effets sur le bâti. Cependant, le Midi reste jusque-là un quartier vivant, tout-à-fait habitable et rénovable.

Une zone d’exception Le coup de massue sera porté à la fin des années 80, lorsque l’arrivée du TGV en gare du Midi est évoquée avec insistance. En 1989, l’étude Stratec (commandée par la SNCB) confirme cette option. Il n’en faut pas plus pour que la politique communale de "renouveau" mette le Midi dans sa ligne de mire. Mais à la différence du haut de Saint-Gilles, il ne s’agira pas ici de rénover les maisons, de refaire les trottoirs et d’y placer des pots de fleurs. "Certains quartiers nécessitent un traitement énergique", prévient le bourgmestre Charles Picqué qui craint que les quartiers populaires du bas de Saint-Gilles produisent une "contagion" vers le haut de sa commune. Le Midi "constitue une composante importante des problèmes saint-gillois. (…) La population immigrée est une réalité évidente", souligne-t-il, l’arrivée du TGV constituant à ses yeux une aubaine pour "revitaliser" ce quartier.

Dès 1988, Saint-Gilles imagine de nouveaux PPAS pour le Midi. Lorsqu’il accède à la fonction de Ministre-Président régional, en 1989, Picqué subventionne Anderlecht et SaintGilles pour les élaborer. Parallèlement, il lance la confection d’un Schéma de développement (un plan sans valeur légale, confié à un bureau d’études) censé donner une vision d’ensemble à toute la zone. Curieusement, les PPAS sont établis en même temps que ce "schéma", sans y être subordonnés. C’est qu’il faut aller vite. Picqué, qui dit avoir tiré les leçons du quartier Nord, veut éviter le "syndrome du terrain vague"…

Le Schéma de développement est adopté en 1991 et offre une vision plutôt rassurante des intentions publiques : l’avenue Fonsny y est présentée bordée d’arbres et de grandes places publiques des deux côtés de la gare. Les cinq PPAS concernant la zone sont finalisés en 1992 et adoptés

par Anderlecht (PPAS "Bara 1" et "Bara 2") et Saint-Gilles (PPAS "Fonsny 1", "Fonsny 2" et "France"). Les associations de défense des habitants examinent les PPAS "avec horreur et stupéfaction". Selon Inter-Environnement, "la Région a tout cédé aux promoteurs. Les PPAS sont dessinés sur mesure pour les bâtisseurs de bureaux et les couleurs de bitume". Ils totalisent pas moins de 400.000 m2 de bureaux et contredisent les options principales du Schéma de développement : les espaces publics sont réduits à peau de chagrin, les gabarits autorisés ont nettement augmenté…

A la place des 5 îlots existant, le PPAS "Fonsny 1" prévoit l’implantation de 80.000 à 100.000 m2 de bureaux, ainsi que des hôtels, du commerce et du logement en plus petite quantité. Il est doublé d’un plan d’expropriation en extrême urgence pour cause d’utilité publique adopté provisoirement en 1992 et qui concerne 176 parcelles (les 5 îlots, à l’exception des bureaux de Test Achats).

Picqué, qui entérine trois des PPAS en tant que bourgmestre, refuse aussitôt de les adopter en tant que ministre-président.

Seul le "Fonsny 2" est approuvé en 1993, au motif qu’il s’agit d’une "zone tampon" protégeant le tissu résidentiel sur 14 îlots entourant le périmètre "Fonsny 1". Mais une zone de bureaux y est également prévue… "pour éviter la contagion du bureau" dans le reste du périmètre "de protection" ! Ce jeu de sémantique permet d’inscrire un îlot entier en "zone de mixité"… pourtant dédiée à 100% au tertiaire ! C’est le fameux "ilôt Russie", objet d’une spéculation menée sans relâche depuis 1986 par la SA Louis De Waele qui voit son action récompensée par la modification d’affectation et peut entamer son projet sans craindre la concurrence des bureaux prévus dans les autres PPAS.

Avant d’approuver ceux-ci, Picqué juge "sage" d’attendre la finalisation du Plan régional de développement (PRD, lancé par la Région en 1989 et qui a pour vocation de remplacer le Plan de secteur). Pas de chance, le PRD n’est terminé qu’à la fin de la première législature régionale, en 1995. Ô surprise, il conforte les options prises par les PPAS du Midi, lesquels sont donc adoptés fin 1995 (le plan d’expropriation du "Fonsny 1" le sera en 1996).

La suite n’est qu’acharnement… Du premier Plan régional d’affectation des sols (PRAS, hiérarchiquement supérieur aux PPAS) en 1998, qui consacre le Midi comme "zone levier", au Plan de développement international (PDI, catalogue d’intentions sans valeur légale) en 2007, qui en fait le "pôle bizness du futur", en passant par le second PRAS de 2001, le second PRD en 2002, sans oublier les projets de Plan communal de développement (PCD, équivalent local du PRD) en 1999 et 2004… aucune planification publique n’a remis en question les choix urbanistiques faits en 1989. Et lorsqu’en 2006 le plan d’expropriation arrive à échéance, il est suivi de trois nouveaux plans (en 2007 et 2008) confirmant la menace d’expropriation.

Qu’il s’agisse de l’abrogation du PPAS "Fonsny 2" par SaintGilles et la Région en 2004 (motivée notamment parce que les gabarits autorisés y sont "trop importants et aboutissent à des constructions peu intégrées sur le plan urbanistique"), des différents contrats de quartier (Verhaegen, Fontainas…) ou des projets européens Urban II mis en oeuvre tout autour de la zone d’expropriation, il est frappant de remarquer qu’ils privilégient tous la rénovation douce. Confirmant à quel point le PPAS "Fonsny 1" est un périmètre d’exception.

PPAS “Fonsny 1” BBP PPAS “Fonsny 2” BBP PPAS “France” BBP Contrat de Quartier “Métal Monnaie” wijkcontract

‘‘Saint-Gilles va jusqu’à la rue Féron.

Après, c’est la brousse’’ — Charles Picqué, cité dans "Een trein van Troje", Brukselbinnenstebuiten, 1996.

‘‘On m’avait annoncé que la conjoncture allait s’améliorer et que l’arrivée des TGV allait transformer le monde.’’

Contrat de Quartier “Verhaeghen” wijkcontract Contrat de Quartier “Fontainas” wijkcontract Plan “Urban 2” plan Zone levier du PRD GOP hefboomgebied

— Charles Picqué au Parlement régional bruxellois, 3 juin 2005.

Zone stratégique du PDI PIO strategische gebied

‘‘Sint-Gillis gaat tot de Féronstraat.

Daarachter ligt de brousse’’ — Charles Picqué, geciteerd in "Een trein van Troje", Brukselbinnenstebuiten, 1998.

‘‘Men deelde me mee dat de economische trend zou verbeteren en dat de komst van de TGV de wereld zou veranderen’’ — Charles Picqué in het Brussels Parlement, 3 juni 2005.

Planning Studies, schetsen, plannen, zones, perimeters, enz.

Als in 1957 een nieuwe tunnel onder de Fonsnylaan word ingewijd, schrijft La Libre Belgique, dat "de Zuidwijk er stedelijker begint uit te zien". "Het was hoog tijd", verklaarde de burgemeester van Sint-Gillis Jacques Franck. "Binnenkort zullen de inwoners van de wijk van alle moderne voordelen van het station en de omringende invalswegen kunnen genieten", aldus de krant. Vijftig jaar later, is de wijk in een nog slechtere staat. Is de Zuidwijk vervloekt ?

De "weldaden van de vooruitgang" Volgens Charles Picqué heeft de teloorgang van de wijk niets te maken met zijn twee decennia als burgemeester van Sint-Gillis, maar komt ze voort uit… de jaren 50. Als we zijn redenering volgen, ligt de fout bij een Bijzonder bestemmingsplan uit 1959. Dat verplichtte alle gebouwen rond de Fonsnylaan om minimum 10 meter façade te hebben.

Doordat de oorspronkelijke gevels slecht 5 à 6 meter breed waren, moesten de eigenaars dus aanpalende woningen kopen om de vereiste lengte te behalen. Dit blokkeerde de renovatie.

De jaren 70 brachten geen beterschap. In 1971 maakt de Brusselse Agglomeratie in navolging van de waanzinnige projecten van de Noordwijk een ontwerp van Sectorplan.

Het wil van de Zuidwijk een internationale tertiaire pool maken, een soort van "klein Manhattan" met in het midden een stadssnelweg. Dankzij een ongunstige conjunctuur blijft het project in de schuif liggen, maar de geruchten over onteigening hebben waarschijnlijk gevolgen voor de huizen.

Toch blijft de Zuidwijk tot dan een levende wijk, leefbaar en renoveerbaar.

Een uitzonderingszone De mokerslag wordt op het einde van de jaren 80 gegeven als men begint te spreken over de TGV in het Zuidstation. In 1989 wordt deze optie bevestigd door de Stratec-studie, besteld door de NMBS. De gemeentepolitiek richt zich weer op het "vernieuwen" van de Zuidwijk. Maar in tegenstelling tot de hogere wijken van Sint-Gillis, gaat het hier niet over renovatie van woningen, herstellen van trottoirs en bloembakken. "Sommige wijken hebben nood aan een energieke behandeling" waarschuwt burgemeester Charles Picqué, die vreest dat de volkswijken van het lagere Sint-Gillis de hoger gelegen wijken "besmetten". De Zuidwijk "is een belangrijk onderdeel van de problemen van Sint-Gillis (…) De immigrantenbevolking is een evidente realiteit", benadrukt hij. In zijn ogen is de komst van de TGV een meevaller om de wijk te doen "heropleven".

Vanaf 1988 bedenkt Sint-Gillis nieuwe plannen voor de Zuidwijk. Op het moment dat hij gewestelijk MinisterVoorzitter wordt, subsidieert Picqué Anderlecht en Sint-Gillis om de plannen uit te werken. Tegelijkertijd lanceert hij het Ontwikkelingsschema (een plan zonder wettelijke waarde, toegekend aan een studiebureau) dat een totaalvisie voor de zone zou moeten geven. Vreemd genoeg werden de bestemmingsplannen tegelijk ontwikkeld met dit "schema", zonder eraan onderworpen te zijn. Het moet snel gaan. Picqué zegt dat hij lessen getrokken heeft uit de Noordwijk en dat hij het "syndroom van braakliggend terrein" wil vermijden…

Het Ontwikkelingsschema wordt goedgekeurd in 1991 en geeft een geruststellende visie : de Fonsnylaan wordt voorgesteld met veel bomen en grote openbare plaatsen aan

beide zijden van het station. De vijf bestemmingsplannen worden opgesteld in 1992 en goedgekeurd door Anderlecht (BBP’s "Bara 1" en "Bara 2") en Sint-Gillis (BBP’s "Fonsny 1", "Fonsny 2" en "Frankrijk"). De verenigingen van buurtbewoners onderzoeken de toewijzingsplannen met "afschuw en verbijstering". Volgens Inter-Environnement heeft "het Gewest alles toegegeven aan de projectontwikkelaars.

De bestemmingsplannen zijn op maat gemaakt voor de kantoorbouwers en hebben de kleur van asfalt". Het gaat om niet minder dan 400.000 m2 kantoren, in tegenspraak met de principes van het Ontwikkelingsschema : de openbare ruimte wordt tot een peulschil herleid, de omvang van de gebouwen is gevoelig vergroot…

In plaats van de vijf blokken, voorziet het bestemmingsplan "Fonsny 1" 80.000 tot 100.000 m2 kantoren, en ook hotels, handelszaken en woningen in kleinere hoeveelheid. Er is een onteigeningsplan dat in 1992 bij hoogdringendheid wordt aangenomen en over 176 percelen gaat (de 5 blokken, met uitzondering van de kantoren van Test-Aankoop).

Picqué, die de drie bestemmingsplannen aanvaardt als burgemeester, weigert om ze te aanvaarden als MinisterVoorzitter. Alleen "Fonsny 2" wordt goedgekeurd in 1993, met als motief dat het gaat om een "bufferzone" die het residentiële karakter van 14 omringende blokken beschermt. Maar er wordt ook een kantoorzone voorzien… "om de besmetting door kantoren" in de rest van de "beschermde" zone te voorkomen!

Dit semantische spelletje laat toe een volledig blok in te schrijven als "mengzone"… die nochtans voor 100% aan de tertiaire sector wordt toegewezen. Dat is het fameuze "Ruslandblok", dat sinds 1986 het voorwerp is van speculatie door de NV Louis De Waele, die beloond wordt met een bestemmingsverandering,

en zijn project kan starten zonder concurrentie van de kantoren in de andere bestemmingsplannen.

Vooraleer deze goed te keuren, vindt Picqué het "wijs" om te wachten op de afronding van het Gewestelijk ontwikkelingsplan (GewOP, door het Gewest gelanceerd in 1989 om het Sectorplan te vervangen). Jammer genoeg wordt dit plan slechts afgerond in 1995. En wat en verrasing: het bevestigt volledig de lijn van de bestemmingsplannen van de Zuidwijk, die dan worden goedgekeurd eind 1995.

De rest is vastbijten... Van het eerste Gewestelijk bestemmingsplan (GBP, dat hiërarchisch voorrang heeft op de BBP’s) in 1998, dat de Zuidwijk als "hefboomzone" bestempelt, over het tweede BBP in 2001, het tweede GewOP in 2002 en de ontwerpen voor een Gemeentelijk ontwikkelingsplan (GOP, lokale tegenhanger van het GewOP) in 1999 en 2004 tot het Plan voor Internationale Ontwikkeling (PIO, een intentieverklaring zonder wettelijke warde) in 2007, dat er de "bizness pool van de toekomst" van maakt. Geen enkel project heeft de opties uit 1989 in vraag gesteld. En als het onteigeningsplan in 2006 ten einde loopt, komen er drie nieuwe plannen (in 2007 en 2008) die de dreigende onteigeningen bevestigen.

Of het nu gaat om de bestemmingsplannen "Fonsny 2" door Sint-Gillis en het Gewest in 2004 (gemotiveerd omdat de volumes "te groot zijn en weinig geïntegreerde gebouwen opleveren"), de verschillende wijkcontracten (Verhaegen, Fontainas) of de Europese Urban II projecten, het is opmerkelijk dat ze allemaal de voorkeur geven aan de zachte renovatie.

Daarmee bevestigen ze in welke mate het BBP "Fonsny 1" een uitzonderingsperimeter is.

Acteurs politiques

1989-2009

Naufrage du Midi : qui est responsable ?

En 1988, au terme de près de 20 années de feuilleton politique communautaire dont la Belgique a le secret, un accord politique intervient pour mener à la création de la Région de Bruxelles-Capitale. Auparavant, Bruxelles était une agglomération regroupant 19 communes et dépendant pour certaines matières de l’Etat fédéral. "Cette situation a eu des conséquences néfastes pour Bruxelles, tant sur les plans institutionnel et financier que celui des politiques à mener dans des matières comme l’urbanisme et l’aménagement du territoire". On se rappellera par exemple de l’épisode du quartier Nord, où près de 15.000 habitants furent expropriés et leurs maisons démolies, pour faire place à un gigantesque centre d’affaires qui mettra près de 40 ans à s’accomplir.

L’arrivée Début 1989, la loi spéciale relative aux institutions bruxelloises est adoptée et donne une certaine autonomie à la nouvelle institution régionale. Le 18 juin 1989, les Bruxellois élisent pour la première fois leurs députés régionaux, lesquels désignent le premier exécutif bruxellois. Charles Picqué en devient le Ministre-Président (Parti socialiste, PS) et fait alliance pour la législature avec le Parti Social Chrétien (PSC, aujourd’hui CDH) et le Front démocratique des francophones (FDF). Il prend l’urbanisme parmi ses multiples compétences et lance, à ce titre, ses projets que l’on sait au quartier Midi, dont la création de la SA Bruxelles-Midi où il place à la tête du conseil d’administration l’un de ses Directeurs de cabinet-adjoint, Jacques Van Grimbergen.

Charles Picqué a commencé sa carrière politique en 1982, devenant à 34 ans échevin de l’Urbanisme à la Commune de Saint-Gilles avec 138 voix recueillies. Il amorce sa politique de "renouveau" urbanistique, qu’il amplifiera dès 1985, en remplaçant au pied levé le bourgmestre Corneille Barca qui abandonne son mandat en cours de législature.

Picqué se fait connaître par des prises de positions peu progressistes, notamment en matière d’immigration et de droit de vote des étrangers. En 1988, il est élu bourgmestre et prend le leadership de la section saint-gilloise du PS. Vingt ans et 4 élections plus tard (1994, 2000, 2006), il est toujours le bourgmestre de Saint-Gilles qu’il gère fidèlement en partenariat avec le Mouvement Réformateur (MR, anciennement PRL). A chaque déclaration de politique générale, le développement du quartier Midi est repris dans les priorités pour la législature. Jusqu’à la création, en 2006, d’un "échevinat du quartier Midi", rien que ça, dont la tutelle a été fourguée à Patrick Debouverie, seul échevin libéral dans le Collège saint-gillois.

A chaque scrutin, Charles Picqué redevient bourgmestre "empêché", du fait des autres responsabilités qu’il ne cessera jamais de cumuler. En 1995, il est ainsi réélu pour un second mandat à la tête de la Région bruxelloise (où il fait alliance, cette fois, avec les libéraux: Hervé Hasquin est son Secrétaire d’Etat à l’Urbanisme) qu’il va cumuler, jusque

2000, avec celui de Ministre de la Culture de la Communauté française. Pendant cette période, Picqué prétend avoir perdu la maîtrise sur le dossier du Midi. Du côté d’Hasquin, on pense plutôt que Picqué a voulu "se débarasser du bébé".

En tout cas, tout reste à faire en la matière. Temporisation volontaire ou pas, les opérations n’ont pas démarré concrètement pendant a première législature — si ce n’est du point de vue de la planification, du pourrissement du quartier et de la baisse des valeurs immobilières. En 1995, Jacques Van Grimbergen est nommé directeur-général de l’Administration de l’Aménagement du Territoire et du Logement (AATL), il reste parallèlement aux commandes de Bruxelles-Midi.

‘‘Lorsqu’on écrira l’histoire de cet épisode, je dirai où se situent les responsabilités’’ — Charles Picqué en Commission de l’Aménagement du Territoire, Parlement bruxellois, mars 2006.

Le départ En 1999, Picqué ne se présente pas aux élections régionales mais se fait élire aux législatives et rejoint le gouvernement fédéral, où il va notamment inaugurer le Ministère de la Politique des grandes villes. Il le quitte en 2003, pour se consacrer un temps à Saint-Gilles mais surtout pour partir à la reconquête de la présidence de la Région.

Pendant ce temps, la coalition libérale-socialiste bruxelloise a connu pas moins de 4 ministres-présidents successifs : Jacques Simonet, François-Xavier de Donnéa, Daniel Ducarme, puis à nouveau Jacques Simonet ! Néanmoins, en matière d’urbanisme c’est Willem Draps qui est le Secrétaire d’Etat en titre tout au long de la législature 19992004. Jacques Van Grimbergen quitte la direction de l’AATL mais reste Président de la SA Bruxelles-Midi. Pendant cette période, la gestion du quartier Midi continue de s’enliser.

Dans les rangs de l’opposition comme de la majorité, on s’interroge sur la méthode choisie par les gouvernements précédents dans ce dossier dont l’opacité est critiquée. La SA Bruxelles-Midi est au bord de la faillite, la Région et SaintGilles se renvoyant la responsabilité du refinancement.

‘‘Als men een geschiedenis zal schrijven van deze gebeurtenis zal ik zeggen waar de verantwoordelijkheden juist liggen’’ — Charles Picqué, Commissie voor Ruimtelijke Ordening, Brussels Parlement, maart 2006.

Politieke hoofdrolspelers

Le retour Juin 2004. Pour la troisième fois, Charles Picqué est nommé Ministre-Président de la Région bruxelloise, à la tête cette fois d’une coalition "olivier" (PS-CDH-Ecolo). S’il délègue l’Urbanisme et le Logement à la Secrétaire d’Etat Françoise Dupuis, il prend soin de garder l’Aménagement du Territoire dans ses compétences. Pour relancer les expropriations au Midi, il débloque des fonds tant à la Commune, qu’à la Région et qu’au fédéral (Beliris). Jacques Van Grimbergen, toujours à la tête de Bruxelles-Midi, redevient directeur-général de l’AATL. On ne change pas une équipe qui gagne!

2009, la législature s’achève… Cette fois, les choses ont avancé. Mais 20 ans après son lancement, l’opération régionale au Midi n’est toujours pas achevée. Charles Picqué annonce qu’il mènera à nouveau la liste socialiste aux élections…

Wie is verantwoordelijk voor het verval van de Zuidwijk?

In 1988 maakt de schepping van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een einde aan een niet minder dan 20 jaar lang durende communautaire politieke feuilleton waarvan België het geheime recept bezit. Tot dan was Brussel een agglomeratie die 19 gemeenten verenigde en voor heel wat bevoegdheden afhankelijk was van de federale staat. "Deze situatie heeft nefaste gevolgen gehad voor Brussel, zowel op institutioneel en financieel vlak als op vlak van bijvoorbeeld stedenbouw en grondbeheer. Het lang aanslepende dossier van de Noordwijk is een tekenend voorbeeld. 15000 inwoners werden er onteigend en hun huizen vernietigd. In de plaats daarvan zou een gigantisch zakencentrum uitgebouwd worden.

Aankomst

‘‘Cette opération a capoté. C’est l’un des plus grands ratages du premier gouvernement de la Région bruxelloise (…) du fait de cette volonté non réalisée du premier gouvernement (…) de mettre en oeuvre un projet extrêmement ambitieux, sans en avoir les moyens’’ — Yaron Pesztat (Ecolo) au Parlement bruxellois, séance plénière du 15 mars 2002

‘‘Dit project is gekapseisd. Het is een van de grootste mislukkingen van de eerste regering van het Brussels gewest. (…) Het is de nietgerealiseerde wens van de eeste regering (…) om een ongelofelijk ambitieus plan op te zetten zonder over de nodige middelen te beschikken’’ — Yaron Pesztat (Ecolo), Brussels Parlement, plenaire vergadering, 15 maart 2002.

Begin 1989 ziet de wet betreffende de Brusselse Instellingen het daglicht. Die wet geeft de nieuwe gewestelijke instelling meer autonomie. Op 18 juni 1989 trekken de Brusselaars voor het eerst richting stembus om er hun vertegenwoordigers te gaan kiezen. De eerste Brusselse regering krijgt vorm en Charles Picqué (Parti Socialiste, PS) komt aan haar hoofd te staan als Minister-Voorzitter. De toenmalige Parti Social Chrétien (PSC, vandaag CDH) en het Front démocratique des francophones (FDF) stapten mee in de coalitie. Piqué neemt in ‘‘Je suis parfaitement d’accord avec M. Pesztat zijn reeds goed gevulde portefeuille ook sur le fait que ce dossier a été très mal géré stedenbouw op. Met deze bevoegdheid op par le pre mier gouvernement de la Région de zak zet hij de eerste pionnen uit voor wat Bruxelles-Capitale. (…) Vous faisiez partie de zal uitgroeien tot een project dat men in de Zuidwijk niet licht zal vergeten. Zo schept ce gouvernement. M. Pesztat a parfaitement hij de NV Brussel-Zuid en plaatst aan het démontré que vous avez foiré à l’époque dans ce hoofd van haar Raad van Bestuur één van dossier’’ zijn adjunct kabinet chefs, Jacques Van Grimbergen.

— François-Xavier de Donnéa à un élu du PSC, Parlement bruxellois, séance plénière du 15 mars 2002.

Charles Picqué begon zijn politieke loopbaan in 1982 toen hij op 32 jarige ‘‘Ik treed de heer Pesztat volledig bij in het feit leeftijd met 138 voorkeurstemmen schepen dat dit dossier slecht bestuurd is door de eerste van Stedenbouw werd in de gemeente regering van het Brussels Gewest. (…) U maakte Sint-Gillis. Hij begint onmiddellijk met zijn "stedenbouwkundige renovaties" die hij in deel uit van die regering. De heer Pesztat heeft 1985 in een stroomversnelling brengt wanneer perfect aangetoond dat u toen gefaald heeft in hij onverwacht Burgemeester Corneille Barca dit dossier’’ opvolgt nadat deze zijn mandaat tijdens zijn — François-Xavier de Donnéa tot een PSC-verkozene, Brussels Parlement, legislatuur liet vallen. Picqué springt vooral in plenaire vergadering, 15 maart 2002. het oog door zijn weinig progressieve posities, vooral voor wat immigratie en stemrecht voor vreemdelingen betreft. In 1988 wordt hij tot burgemeester verkozen en neemt het voortouw van de PS-sectie Sint-Gillis. 20 jaar en vier verkiezingen later (1994, 2000, 2006) is hij nog steeds Burgemeester van Sint-Gillis waar hij trouw de plak zwaait met de Mouvement Réformateur (MR, de vroegere PRL). Bij elke politieke beleidsverklaring vernoemt hij de ontwikkeling van de Zuidwijk als een van de prioriteiten van de legislatuur. In 2006 komt daar verandering in. In dat jaar hield Sint-Gillis een nieuw schepenambt boven de doopvont en noemde de bekleder ervan "Schepen van de Zuidwijk". Patrick Debouverie kreeg als enige liberale schepen in het college van Sint-Gillis de eer.

Bij elke stembusgang wordt Charles Picqué "verhinderd" burgemeester ten gevolge van de talloze posities die hij cumuleert. Zo wordt hij bijvoorbeeld in 1995 herverkozen voor een tweede mandaat als hoofd van de Brusselse regering (deze keer met de liberalen : Hervé Hasquin wordt staatssecretaris van stedenbouw). Hij zal die positie combineren met het ambt van Minister van Cultuur in de Franstalige Gemeenschap.

Tijdens die periode schept Picqué de indruk dat hij de controle over het dossier van de Zuidwijk kwijtraakt. Het lijkt er sterk op dat hij zich het project via Hervé Hasquin afhandig probeerde te maken. Het project zit muurvast. Vrijwillige vertraging kan moeilijk uitgesloten worden. Niets komt echt van de grond, behalve de verloedering van de wijk en de daling van de vastgoedwaarden. In 1995 komt Jacques van Grimbergen als algemeen directeur aan het hoofd te staan van het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting (BROH). Hij blijft daarnaast het plak zwaaien in de NV Brussel-Zuid.

Vertrek In 1999 dient Picqué zich niet aan voor de gewestelijke verkiezingen. Deze keer versiert hij een postje in de federale regering. Hij wordt Minister van Grootstedenbeleid. In 2003 geeft hij er de brui aan en keert terug naar Sint Gillis van waar hij de inname van de presidentzetel in de Brusselse regering voorbereidt.

Tijdens deze periode passeerden in de Brusselse liberaalsocialistische coalitie niet minder dan 4 ministers-presidenten de revue: Jacques Simonet, François-Xavier de Donnéa, Daniel Ducarme, en daarna opnieuw Jacques Simonet !

Willem Draps bleef gedurende deze periode echter steevast op post als staatssecretaris van stedenbouw. Jacques Van Grimbergen verlaat de directie van het BROH, maar blijft voorzitter van de NV Brussel-Zuid. Ondertussen moddert het beheer van de Zuidwijk aan. Dat leidt tot groeiende kritiek zowel bij de oppositie als bij de meerderheidspartijen. De gehanteerde politiek en vooral het gebrek aan transparantie zorgen voor heel wat kritiek. De NV Brussel-Zuid nadert een failliet terwijl zowel het gewest als de gemeente verzuimen te herfinancieren.

Terugkeer Juni 2004. Voor de derde keer wordt Charle Picqué benoemd tot Minister-Voorzitter van het Brussels Gewest, deze keer aan het hoofd van een olijfboom-coalitie (PS-CDH-Ecolo). Hoewel hij stedenbouw en huisvesting afstaat aan staatssecretaris Françoise Dupuis, ziet hij erop toe dat grondbeheer zijn bevoegdheid blijft. Om de onteigeningsprocedures terug op gang te brengen boort hij bronnen aan in de gemeente SintGillis, bij het Brussels Gewest en op het federale niveau (Beliris). Jacques Van Grimbergen, nog steeds hoofd van NV Brussel-Zuid, neemt opnieuw de leiding van het BROH op zich. Een winnende ploeg wijzig je immers niet!

2009, de legislatuur loopt op haar laatste benen. Deze keer kwam er schot in de zaak. Maar 20 jaar na aanvang blijft het gewestelijke plan voor de Zuidwijk onvoltooid. Charle Picqué kondigt aan dat hij bij de komende verkiezingen opnieuw de socialistische lijst zal trekken…

Expropriation

1992-2009

"ExtrEme urgence" et "utilitE publique" En Belgique, il existe plusieurs lois permettant d’exproprier pour cause d’utilité publique. Seule la loi de 1962 est encore utilisée, tant elle est pratique pour les pouvoirs publics.

Cette loi leur permet en effet de prendre à la fois des plans d’expropriation valables pendant 10 ans (et renouvelables deux fois !), tout en pouvant mettre leurs menaces à exécution quand bon leur semble et dans des délais excessivement courts. Les expropriés sont cités devant le tribunal 14 jours à peine avant l’audience, tandis que le juge n’a que 48 heures pour rendre son verdict. Au quartier Midi, certains habitants vivent ainsi aux aguets depuis plus de 16 ans.

procédurier qui affirme que l’utilité publique consiste dans la réalisation d’un plan d’urbanisme prônant la construction de bureaux. "L’extrême urgence" ? Les arguments la justifiant sont du même acabit. Après 16 années et d’innombrables effets d’annonce, il y a de quoi douter de cette extrême urgence, devenue menace perpétuelle.

La loi de 1962 a été votée initialement pour faciliter la construction d’autoroutes. Elle est aujourd’hui utilisée à d’autres fins. Y compris pour bâtir des bureaux en pleine ville. Les habitants du quartier Midi ont pu découvrir, à leurs dépens, les multiples usages qui peuvent être faits de cette véritable loi d’exception.

Une expropriation se déroule en deux phases. Dans un premier temps, l’autorité expropriante fait une proposition d’achat à l’amiable de l’immeuble. Si le propriétaire refuse, la procédure judiciaire proprement dite peut être entamée. Cette procédure est assez surprenante. Outre sa célérité, celle-ci se caractérise par le fait que c’est le juge de paix, compétent habituellement pour de petits litiges, qui décide seul de l’expropriation. Pour ce faire, celui-ci se rend au domicile du propriétaire lui-même. Autre étrangeté : son jugement est définitif, c’est-à-dire qu’il n’y a aucun appel possible en cas d’expropriation. Une "révision" du montant des indemnités accordées est cependant possible devant le tribunal de 1ère instance.

Pour appliquer la loi de 1962, un pouvoir publique doit justifier "l’utilité publique" de son projet et les raisons qui motivent l’application d’une procédure en "extrême urgence".

"L’utilité publique" dans le quartier du Midi ? Elle n’est pas définie, sauf à considérer comme pertinent le raisonnement

Le principe à suivre pour déterminer les indemnités dues est simple : faire en sorte que la personne expropriée puisse se reloger de manière identique. L’indemnité d’expropriation inclut non seulement la valeur vénale de l’immeuble mais également des indemnités accessoires (frais de notaire, de

Une loi d’exception

déménagement, d’experts, etc.) Mais dans le quartier du Midi, tout le monde n’a pas, semble-t-il, la même idée de cette "juste indemnité"…

Au quartier Midi…

Dés le début de leurs projets dans le quartier, les autorités publiques ne disposaient pas des finances nécessaires au rachet de l’ensemble des immeubles visés par leurs plans.

Imaginez que quelqu’un veuille vous racheter votre maison, mais omette de dire qu’il n’en a pas les moyens. Logiquement, devant un tribunal, il serait condamné. Dans le quartier Midi, les choses se déroulent pourtant ainsi depuis 1992.

Faute d’argent, la Région joue sur le temps pour acquérir les biens au prix le plus faible possible. Hormis elle (tantôt via la SA Bruxelles-Midi, tantôt via le Comité d’acquisition d’immeubles, un service du Ministère des Finances agissant comme le "notaire" de l’Etat belge), personne ne veut acheter une maison menacée d’expropriation. Si la procédure en justice n’est jamais lancée et si aucune offre satisfaisante n’est proposée, les propriétaires sont contraints de vendre leur bien au prix proposé par leur unique interlocuteur ou d’attendre une hypothétique expropriation judiciaire. Vivre dans le stress d’une expropriation "imminente", entouré de chantiers et de chancres constitue un moyen de pression

énorme. Et beaucoup cèdent. Ainsi, entre 1992 et 2009, la Région n’a eu à procéder qu’à 13 expropriations judiciaires sur la zone PPAS Fonsny 1. Les autres immeubles, se félicite la Région, ont été acquis "à l’amiable". Mais dans quelles conditions ?

Le 30 mai 2007, un juge de paix a rendu un jugement cinglant à l’encontre la Région. Il dénonce "un modèle d’administration mal conçue et malfaisante", coupable de "harcèlement administratif systématique et continu" à l’égard des expropriés, de "manoeuvres dilatoires" et d’"attitudes injurieuses". La Région est condamnée à payer des indemnité morales parce qu’elle a "bafoué de manière arrogante" plusieurs droits de l’homme !

Un an plus tard, une vingtaine de propriétaires du quartier entamaient une action devant le tribunal de 1ère instance contre la Région et la Commune de Saint-Gilles. Ne pouvant forcer les autorités à accomplir la menace qu’elle fait peser sur eux, ils ont pris les devants et introduit une procédure en dommages et intérêts. L’action a été récemment remise au rôle. En effet, les expropriations dans le quartier se sont soudain accélérées. La pression judiciaire, exercée cette fois par les propriétaires, a manifestement payé.

‘‘Considérant que les causes ayant justifié l’urgence par le passé perdurent à l’heure actuelle, (...) il est dès lors particulièrement urgent d’y mettre fin’’ — Délibération de la commune de Saint-Gilles, décembre 2007.

‘‘In acht genomen dat de redenen die in het verleden de hoogdringendheid rechtvaardigden, heden ten dage nog steeds geldend zijn, (...) is het derhalve bijzonder dringend om hier een eind aan te maken’’ — Gemeentelijke deliberatie aan Sint-Gillis, december 2007.

‘‘C’est un travail de longue haleine, mais peu à peu, nous arrivons à faire comprendre aux gens l’intérêt d’une expropriation’’ — Cathy Marcus, échevine des Affaires sociales et du Logement à Saint-Gilles, dans "La Libre Belgique" le 27 octobre 2007.

‘‘Het is een werk van lange adem, maar stilaan we slagen erin om de mensen het belang te doen begrijpen van een onteigening’’

Onteigening

— Cathy Marcus, schepen van Sociale zaken en huisvesting in Sint-Gillis, in "La Libre Belgique", 27 oktober 2007.

"Hoogdringendheid" en "openbaar nut" Er bestaan in België verschillende wetten die onteigeningen wegens openbaar nut toelaten. Enkel de wet van 1962 wordt vandaag nog gebruikt, want die is erg praktisch voor de betreffende overheid. Deze wet schept inderdaad een kader om zowel onteigeningsplannen die 10 jaar geldig blijven te regelen (en tot twee maal toe hernieuwbaar zijn !), als zeer kort op de bal te spelen, en te onteigenen "wanneer het past". De onteigenden krijgen dan een bevelschrift, amper 14 dagen voor zij voor de rechtbank verschijnen. De rechter neemt hierna, binnen de 48 uren, een beslissing. In de Zuidwijk leven sommige bewoners zo al meer dan 16 jaar op het scherp van het mes.

Een uitzonderingswet De wet van 1962 was oorsprongelijk bestemd om de aanleg van autostrades te vergemakkelijken. Vandaag wordt zij om heel andere redenen gebruikt. Het bouwen van kantoren, hartje stad is daarbij inbegrepen. De mensen van de Zuidwijk mochten, in hun eigen nadeel, de vele gebruiken die deze uitzonderingswet toelaat, ontdekken.

Om de wet van 1962 toe te kunnen passen, moet de overheid het "openbaar nut" van haar operatie aantonen, alsook de redenen die een procedure "omwille van hoogdringende omstandigheden" motiveren. Het "openbaar nut" in de Zuidwijk bleef ongemotiveerd, tenware u dit staaltje van hoogstaande proceduriële gedachtengang als pertinent wenst te erkennen :

"het gaat om de realisatie van een stedenbouwkundig plan voor het bouwen van kantoren wegens hoogdringende redenen".

En de hoogdringendheid dan?... Welnu, die werd op krek dezefde manier beargumenteerd. Na 16 jaar herhaaldelijke aankondigingen dat het nu gaat gebeuren, is er materie te over om de pertinentie van die hoogdringendheid in vraag te stellen. "Hoogdringendheid" werd in de Zuidwijk een heuse bedreiging die je elke dag mocht ondergaan.

Een onteigening gebeurt in twee stappen. De onteigenende overheid doet eerst een voorstel tot minnelijke schikking om tot de aankoop van een gebouw over te gaan. Wanneer de eigenaar dit weigert mag de juridische procedure worden ingezet. Die procedure is eerder verbazingwekkend : het gaat niet alleen snel, ze wordt ook gekenmerkt door het feit dat de vrederechter, die normaal enkel competent is als het over kleine vergrijpen gaat, helemaal aleen over de onteigening beslist. Hij begeeft zich hiervoor naar de woonst van de eigenaar zelf. En ook dit is eerder vreemd : zijn beslissing is definitief. Er is geen mogelijkheid tot beroep. Enkel een "herziening" van het toegewezen bedrag kan aangevraagd worden voor de rechtbank van eerste aanleg.

Het principe dat het bedrag van de onteigeningsvergoeding bepaald is eenvoudig : de persoon die onteigend wordt moet zich evenwaardig kunnen herhuisvesten. De vergoeding betreft niet alleen de verkoopswaarde van de woning maar ook de notaris- en verhuiskosten, de honoraria voor de expertise...

enz. In de Zuidwijk is blijkbaar niet iedereen dezelfde mening over deze "billijke vergoeding" toegedaan.

In de Zuidwijk...

Vanaf de eerste projecten voor de wijk, beschikten de publieke overheden over onvoldoende financiële middelen om alle huizen te kopen die door hun plannen van de kaart zouden worden geveegd. Stel je voor dat iemand jouw huis koopt, maar vergeet te zeggen dat hij daar eigenlijk het geld niet voor heeft… Voor de rechtbank wordt die stellig veroordeeld, dat lijkt logisch. In de Zuidwijk verlopen de zaken echter net andersom... en dat sinds 1992.

Zonder financiële middelen om haar politiek uit te voeren, mikt het Gewest op de tijd om voor de aankoop van vastgoed zo laag mogelijke prijzen te betalen. Niemand anders wil een huis kopen dat door en een op til staande onteigening bezwaard wordt. Wanneer de juridische procedure nooit van start gaat, wanneer er nooit een volwaardig bod komt voor een vergoeding via minnelijke schikking, zijn de eigenaars gedoemd te wachten op een beter bod... van de enige bieder (via de NV Brussel-Zuid, of via een dienst van het Ministerie van Financiën die opereert als "notaris" van de Belgische Staat). Ofwel moeten zij gewoonweg wachten op het hypothetische startschot van een juridische procedure.

De stress van een "nakende onteigening" is enorm. Het leven tussen bouwwerven en leegstaande huizen, onaangenaam.

Dit is een drukkingsmiddel waar velen voor zwichten. Zo komt het dat er tussen 1992 en 2009 slechts 13 onteigeningen zijn doorgegaan in de zone "Fonsny 1". Het Brussels Gewest feliciteert hiervoor zichzelf met de woorden : alle andere gebouwen werden mits een minnelijke schikking aangekocht...

Maar onder welke omstandigheden ?

Op 30 mei 2007 veroordeelde een vrederechter het Brussels Gewest. Hij klaagt in zijn vonnis een "slecht en onafdoend administratief model" aan, "schuldig aan systematische en niet aflatende administratieve vervolging van de onteigenden, beledigende handelingen, en ontwijkende attitudes".

Het Gewest wordt dan ook gesommeerd een morele schadevergoeding te betalen, wegens "arrrogante schending van meerdere mensenrechten" !

Eén jaar later spannen een twintigtal eigenaars uit de wijk een juridische procedure aan tegenover het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Gemeente Sint-Gillis. In de onmogelijkheid om de overheden te dwingen om daadwerkelijk tot onteigening over te gaan, nemen zij het voortouw en vragen een schadevergoeding via de rechtbank van eerste aanleg. De onteigeningen kenden sindsdien een forse ritmeverhoging. De juridische druk, ditmaal gecreëerd door de eigenaars, heeft blijkbaar effect.

La SNCB

1989-2009

Compagnie de chemins de fer ou promoteur immobilier ?

1989. On en parle depuis des années… Le TGV arrive à Bruxelles. Son "terminal" devrait s’installer à la gare du Midi.

Tous s’entendent pour privilégier cette implantation, pour des raisons techniques, financières et urbanistiques : les bureaux d’études, l’Etat fédéral et la Société nationale des chemins de fer belges (SNCB), la Commune de Saint-Gilles et la toute nouvelle Région bruxelloise (pilotée, il est vrai, par le ci-devant Bourgmestre de Saint-Gilles, Charles Picqué). Mais l’apparente unité entre ces différents acteurs sera de courte durée et se transformera même en un long et profond conflit immobilier, auquel se joindront les promoteurs privés.

Le coup d’envoi C’est que chacun à son idée derrière la tête… Pour la SNCB, il ne s’agit pas seulement de construire un "terminal" ferroviaire.

Endettée vis-à-vis de l’Etat belge, qui la pousse explicitement à entrer dans des stratégies agressives d’entreprise privée, la SNCB (plus important propriétaire de réserves foncières en zones urbaines en Belgique) se met à rentabiliser son patrimoine partout où elle le peut.

Elle constitue à cette fin la société Eurostation, qui devient sa filiale pour ses projets de développement immobilier. Au Midi, l’objectif est de rentabiliser la construction du "terminal"

par le développement d’un mastodonte qui s’étendrait des deux côtés de la gare : 350.000 m2 de bureaux, hôtels et commerces, reliés par une passerelle géante.

En publiant les esquisses de ce projet démesuré — en partie sur des terrains ne lui appartenant pas et en l’absence de toute concertation avec les pouvoirs locaux —, la SNCB donne le coup d’envoi de la spéculation privée sur le quartier, tant du côté d’Anderlecht que de Saint-Gilles. Plusieurs promoteurs vont ainsi acquérir un maximum de maisons aux alentours de la gare, pour se rendre incontournables.

Le conflit Grâce à ses moyens et à son statut d’entreprise publique, la SNCB cherche à imposer ses vues, sans égard pour la planification locale. Une attitude qui n’est pas forcément très appropriée à l’heure des premiers pas de la Région.

D’autant que cette dernière caresse l’idée, conjointement avec la Commune de Saint-Gilles, de développer son propre projet de quartier d’affaires, mais du côté saint-gillois et non anderlechtois de la gare. Saint-Gilles compte bien profiter de l’arrivée du TGV pour implanter 100.000 m2 de bureaux ainsi que des hôtels le long de l’avenue Fonsny. Rien qu’en taxes bureau, ce projet représente un gain potentiel d’un petit

million d’euros chaque année pour les caisses communales (sans compter les précomptes immobiliers et les retombées indirectes). A condition, bien sûr, que des sociétés privées s’y installent et que la SNCB revoit à la baisse ses appétits en termes de surfaces de bureaux.

Pour ce faire, la Région utilise les armes qui sont à sa disposition. Elle lance la confection d’un Schéma de développement, de plusieurs Plans particuliers d’aménagement du sol (PPAS) et d’un plan d’expropriation. Elle constitue aussi la SA Bruxelles-Midi (où la SNCB est timidement présente, via une petite part dans l’actionnariat). Elle refuse, enfin, d’octroyer des permis et même de mettre à l’enquête publique les projets de la SNCB… Laquelle riposte avec l’appui de l’Etat, en menaçant tantôt de ne plus installer le terminal TGV au Midi, tantôt d’utiliser un article de loi lui permettant de passer outre une décision de la Région ! Le Ministre-Président Charles Picqué réplique en promettant de démissionner si ces menaces venaient à être mises à exécution. Ambiance…

Eurostation finira par exproprier plusieurs maisons du côté de la rue de France, ainsi que l’îlot de l’ancienne usine Côte d’Or. Au nom de la réalisation d’un projet "d’utilité publique" : la construction d’un gigantesque parking ainsi que d’importantes surfaces administratives. Celles-ci seront

finalement limitées à 160.000 m2 qui, venant s’ajouter à la suroffre de bureaux à Bruxelles, seront au bout du compte occupées par des services publics fédéraux, c’est-à-dire des administrations exemptées des taxes communales.

La réconciliation L’accalmie n’interviendra qu’en 1996, à l’heure de l’ouverture du premier tronçon de la nouvelle ligne Paris Bruxelles parcouru par les Thalys. Aujourd’hui, la Région bruxelloise et la SNCB semblent avoir enterré la hache de guerre. En témoigne, un nouveau protocole de coopération récemment conclu entre les deux parties dans le cadre du Plan de développement international de Bruxelles. Ce document prévoit la restructuration complète de la gare du Midi et la construction de nouveaux bureaux à ses abords (Eurostation projette, en partenariat avec les promoteurs Atenor, CFE et Breevast, d’édifier une nouvelle tour du côté anderlechtois de la gare), donnant toute latitude d’action à la filiale de la SNCB pour réaliser le projet, en ce compris le réaménagement des espaces publics. Quand on sait qu’Eurostation véhicule une vision purement "ingénieurale" et fonctionnaliste de la ville, l’habiliter à agir comme aménageur d’espace public a de quoi inquiéter.

‘‘Charles Picqué veut vraiment "son" TGV dans "sa" gare du Midi pour nettoyer le bas de "sa" commune...’’

— "Le Soir", 22 mai 1990.

‘‘Charles Picqué wenst werkelijk "zijn" HST in "zijn" station om "zijn" gemeente op te kuisen...’’

— "Le Soir", 22 mei 1990.

‘‘La SNCB est comme un dragon à sept têtes d’un cynisme effrayant. Je suis affligé des méthodes qu’elle utilise pour tenter d’imposer ses ukases à la Région’’ — Charles Picqué, "A bout portant", "Le Soir", 27 octobre 1990.

‘‘De NMBS is als een draak met zeven koppen en een angstaanjagend cynisme. Ik ben bedroefd over de methodes die ze gebruikt om haar oekazes op te leggen aan de regio’’ — Charles Picqué, "A bout portant", "Le Soir", 27 oktober 1990.

‘‘La gare sera à l’image du petit esprit de la classe politique’’

De NMBS

— Herwig Persoons (SNCB/Eurostation) dans "Le Soir", 16 mars 1994.

‘‘We scheppen het station naar de bekrompen geest van de politieke klasse’’ — Herwig Persoons (SNCB/Eurostation) in "Le Soir", 16 maart 1994.

Spoorwegmaatschappij of projectontwikkelaar ?

1989. Al jaren wordt er over gepraat en eindelijk is het zover: de TGV bereikt Brussel, de "TGV-terminal" wordt het Brusselse Zuidstation. De studiebureaus, de federale staat, de Nationale Maatschappij van de Belgische spoorwegen, de gemeente Sint-Gillis, het Brussels Gewest (geleid door de burgemeester van Sint-Gillis, Charles Picqué) vinden elkaar - zij het om uiteenlopende redenen - om dit project te realiseren. Maar de manifeste eensgezindheid van de diverse actoren is van korte duur en zal uitmonden in een hard en hardnekkig immobiliënconflict, waar verschillende privépromotoren bij betrokken worden.

Startschot Ieder had met name zijn eigen idee over de geplande werken… Voor de NMBS betekende het niet alleen de realisatie van een treininfrastructuur. Overladen met schulden aan de Belgische staat die de NMBS agressieve privéstrategieën oplegde, was de maatschappij, als belangrijkste eigenaar van stadsgronden in België, begonnen haar patrimonium te rentabiliseren.

Met dit doel richtte ze Eurostation op. Het Zuidstation zou via de realisatie van een mastodont van een gebouw aan beide zijden van de terminal de nodige financiële middelen opbrengen : 350.000 m² aan kantoren, hotels, handelszaken verbonden door een reuzenloopbrug over de sporen.

De schetsen van dit megalomane project, deels op terreinen die geen eigendom van de spoorweg waren en zonder de lokale besturen hierin te kennen, gaven aanleiding tot privéspeculatie, zowel aan de kant van Sint-Gillis als van Anderlecht. Verschillende bouwpromotoren kochten zoveel mogelijk woningen op in de buurt met het doel zich zo onmisbaar te maken.

Conflict De NMBS trachtte zijn plannen door te drukken zonder veel rekening te houden met de lokale actoren en rekende hier op zijn middelen en zijn statuut van openbare instelling.

Een houding die moeilijk te rijmen viel met een Brussels Gewest dat zijn eerste eigen stappen zette. Het gewest en de gemeente Sint-Gillis verkozen een site te ontwikkelen langs de Fonsnylaan op het grondgebied van Sint-Gillis. De

laatste gemeente hoopte op 100.000 m² aan extra kantoren wat haar jaarlijks een klein miljoen euro aan gemeentelijke opcentiemen zou opleveren. Zonder de indirecte inkomsten en de rechtstreekse winsten uit de operatie mee te rekenen.

Dit uiteraard onder voorbehoud dat privéondernemingen bereid gevonden werden zich op de nieuwe site te vestigen en dat de NMBS inbond als bouwheer.

Met dit doel voor ogen ontwierp het gewest een ontwikkelingsschema, bijzondere plannen van aanleg en een onteigeningsplan. Zij richtte ook de NV Brussel-Zuid op, waar de NMBS op bescheiden schaal was vertegenwoordigd.

Zij weigerde ten slotte de bouwaanvragen en openbare onderzoeken van de NMBS. Met de steun van de federale overheid protesteerde en dreigde de spoorwegmaatschappij de terminal elders in te planten of dreigde met een wet die toeliet de gewestelijke overheid te negeren. MinisterVoorzitter Picqué uitte het voornemen op te stappen indien deze dreigementen werden uitgevoerd.

Eurostation onteigende uiteindelijk verschillende huizen en het oude fabriekscomplex van Côte d’Or aan de Frankrijkstraat. Een enorme parking en kantoorruimtes

werden gebouwd als "project van openbaar nut". De kantoren werden beperkt tot 160.000 m² die zich bij het bestaande surplus aan kantoorruimte in Brussel voegden. Uiteindelijk werden ze ingenomen door federale overheidsdiensten, t.t.z. ondernemingen die vrijgesteld zijn van gemeentelijke taksen.

Verzoening Rust kwam er pas in 1996 bij van inrijden van het eerste stuk van de nieuwe lijn Brussel - Parijs door de Thalys.

NMBS en het gewest hebben de strijdbijl begraven. Getuige hiervan is het nieuwe samenwerkingsprotocol tussen beiden in het kader van het Plan voor Internationale Ontwikkeling voor Brussel. Dit document voorziet de herstructurering van het Zuidstation, de aanleg van nieuwe kantoorruimtes en de inrichting van openbare ruimtes. Eurostation krijgt alle ruimte en plant een nieuwe toren op het grondgebied Anderlecht in samenwerking met de bouwpromotoren Atenor, CFE en Breevast. Wanneer men weet dat de ingenieurs en het functionalisme bij Eurostation de toon zetten dan weet de rechtmatige inrichter van de openbare ruimte waarover hij zich zorgen moet maken.

Les promoteurs privEs

1989-2009

"Speculateurs" ou bienfaiteurs ?

Dès la publication de l’étude Stratec en 1989, qui recommande l’installation du terminal TGV au Midi, plusieurs architectes et bureaux d’études se mettent à dessiner des projets grandioses, des maquettes futuristes, comme par exemple l’idée d’édifier un gigantesque viaduc ferroviaire. La SNCB n’est pas en reste et annonce son intention de mener un grand projet immobilier. Il n’en faut pas plus pour lancer les promoteurs privés sur le quartier. Flairant l’affaire juteuse, ils n’hésitent pas à proposer des sommes importantes aux propriétaires particuliers pour racheter leurs maisons. Certains d’entre eux, en général de condition modeste, finissent par accepter contre des sommes allant parfois jusqu’à vingt fois le prix d’achat initial. En quelques mois, la valeur moyenne du mètre carré s’enflamme. Le prix des transactions au Midi n’a rien à envier aux quartiers les plus chics de Bruxelles.

La ruée sur le Midi En 1991, la Région rend publics son Schéma de développement et sa "zone d’intervention prioritaire" bien qu’elle n’y soit propriétaire d’aucun terrain. Cette annonce accroît l’intérêt des promoteurs pour les îlots destinés à une affectation bureau. "Si les promoteurs sont parvenus à faire grimper les prix si haut, c’est la faute des pouvoirs publics", reconnaît un ancien administrateur-délégué de la SA Bruxelles-Midi.

"On a annoncé un vaste projet sans être maître du foncier, ce qui a créé la spéculation. Chacun a essayé d’acheter l’une ou l’autre parcelle à prix fort, sans parvenir à obtenir un ensemble. Et on a abouti à la paralysie".

Derrière les multiples sociétés écran créées de toutes pièces pour acquérir des biens au Midi, on retrouve cinq "majors" belges du secteur de la construction, parmi les plus actives sur la scène immobilière bruxelloise : la SA Van Rymenant, les groupes CFE, Soficom Development, Louis De Waele (repris en 1990 par Immobel - CIB), et Besix qui semble mener la barque. Après s’être durement concurrencés, ces 5 groupes décident en 1991 d’unir leurs forces au sein d’un consortium, Espace Midi. Ils signent par ailleurs un "pacte de non-agression" avec Eurobalken, une société suédoise qui a acquis 17 maisons dans le quartier et qui sera absorbée, quelques années plus tard, par le groupe Soficom.

Au Midi, les promoteurs se trouvent confrontés à des concurrents inattendus… Tout d’abord, la SNCB qui, après avoir fait alliance avec les promoteurs propriétaires de l’îlot Côte d’Or, finit par les exproprier purement et simplement pour réaliser sa propre opération immobilière. Et puis, il y a le plan mis en place par Charles Picqué au niveau communal et régional pour "juguler la speculation" : adoption de plusieurs PPAS et d’un plan d’expropriation en 1992, création de la SA Bruxelles-Midi la même année, pour s’interposer entre les propriétaires particuliers et les promoteurs afin de capter les plus-values engendrées par l’achat et la revente des terrains…

Malgré les effets d’annonce de 1991-92 (menace d’expropriation agitée mais sans base légale, constitution de la SA Bruxelles-Midi en l’absence des moyens juridiques et financiers nécessaires pour fonctionner…), il faudra toutefois attendre 1996 pour que l’opération des pouvoirs publics soit

réellement en ordre de marche. Pour les autorités, cette période de temporisation semble atteindre ses objectifs : menacés d’expropriation, les promoteurs cessent dès 1992 leur campagne d’acquisition et quand tout est enfin en place pour démarrer le projet régional, en 1996, les valeurs foncières dans le quartier ont sensiblement chuté.

Les promoteurs attendent…

Mais entretemps, la conjoncture immobilière s’est dégradée et les investisseurs semblent attendre des jours meilleurs.

En 1996, la Région en est à se demander si les promoteurs maintiennent leurs ambitions dans le quartier. Non seulement ils doivent désormais s’en tenir aux prescriptions du PPAS "Fonsny 1", c’est-à-dire "à la réalisation d’un projet nettement moindre en rentabilité et en superficie que ce qui avait été estimé au début". De plus, ils supportent mal la menace d’expropriation brandie par les pouvoirs publics et le monopole attribué à la SA Bruxelles-Midi en termes d’acquisition et de revente de terrains. C’est l’enlisement.

Pour fonctionner, le "partenariat public-privé" imaginé par le cabinet Picqué nécessite qu’il y ait, d’une part, des promoteurs voulant construire et, d’autre part, des "end users" (des entreprises à qui les promoteurs revendent les bâtiments clef sur porte) intéressés à s’y installer. Or pendant plusieurs années, il n’y a ni l’un ni l’autre. Pour la Région et BruxellesMidi, cela signifie pas de vente de terrains, pas de plusvalues à encaisser, pas de construction, pas plus de charges d’urbanisme ni de taxes sur les bureaux, pas de planning… et bien sûr pas d’argent pour construire du logement, financer le

relogement des habitants expulsés, ni même pour exproprier toutes les maisons du périmètre. Rien, sinon l’incertitude, des habitants harcelés, épuisés et un quartier qui pourrit sur pieds.

La situation est d’autant plus difficile à débloquer qu’Espace Midi est devenu propriétaire, entre 1989 et 1992, d’une soixantaine de parcelles sur les 176 visées par le plan d’expropriation. Avec un tiers des terrains dans son escarcelle, le consortium immobilier est le grand maître du jeu. La Région n’a ni les moyens ni l’intention d’exproprier le moindre terrain appartenant aux promoteurs. De plus, elle compte sur eux pour acquérir les terrains expropriés par Bruxelles-Midi et y bâtir in fine les immeubles prévus dans le PPAS. Une solution pour sortir de l’impasse sera trouvée en 1998, lorsque les deux parties arrêtent de parler d’argent et trouvent la solution du "troc" de parcelles. D’une part, les promoteurs vendent ("à prix raisonnable") à la Région les parcelles leur appartenant et qui sont destinées au logement ou aux espaces publics. En retour, la Région cède ("au même prix") les terrains dont elle dispose sur des parcelles destinées au bureau ou à l’horeca.

Au final, les sociétés coalisées au sein d’Espace Midi obtiendront chacune des concessions octroyées par la Région pour la construction de bureaux dans le périmètre.

Récompensées de leur spéculation, elles sont les véritables gagnantes du "réaménagement" du quartier Midi.

‘‘Certains professionnels du marché immobilier bruxellois se sont jetés sur le quartier comme des vautours’’ — Jacques Van Grimbergen, président de la SA Bruxelles-Midi, juillet 2005.

‘‘Bepaalde personen van de Brusselse vastgoedmarkt wierpen zich als gieren op de wijk.’’

— Jacques Van Grimbergen, president-commissaris van de NV Brussel-Zuid, juli 2005.

Bouwpromotoren "Speculanten" of weldoeners ?

Vanaf de publicatie van de Stratec-studie in 1989, waarin het Zuidstation wordt aanbevolen voor de aanleg van de TGVterminal, beginnen meerdere architecten- en studiebureaus grandioze projecten uit te tekenen. Het futuristische schaalmodel, waarmee de idee van een groot spoorwegviaduct gelanceerd wordt, is slechts één van de vele voorbeelden.

De NMBS kondigde prompt haar voornemen aan om een groot immobiliënproject tot een goed einde te brengen.

Meer hebben de privé projectontwikkelaars niet nodig om neer te strijken in de buurt. Met hun lange neus voor goede zaken, aarzelen ze amper om belangrijke sommen geld voor de aankoop van hun particuliere huizen neer te leggen.

Sommige "eerste eigenaars", meestal van bescheiden komaf, aanvaarden deze bedragen, die soms oplopen tot twintig keer de oorspronkelijke aankoopprijs. In een paar maanden tijd swingt de gemiddelde waarde per vierkante meter de pan uit. De prijs van de transacties in de Zuidwijk doet niet onder voor die van de sjiekste Brusselse wijken.

Stormloop op de Zuidwijk In 1991 maakt het Gewest haar "ontwikkelingsschema" en haar "prioritaire ontwikkelingszone" bekend. En dit ondanks het feit dat geen enkel lapje grond tot haar eigendommen behoort. Deze bekendmaking verhoogt de belangstelling van de bouwpromotoren voor de percelen die bestemd worden voor de bouw van kantoren. "Als de projectontwikkelaars erin geslaagd zijn om de prijzen zo hoog op te drijven, is dat de schuld van de overheid", verklaarde een voormalig afgevaardigd bestuurder van de NV Brussel-Zuid. "We hebben een groot project aangekondigd zonder dat we meester waren van het vastgoed. Dat creëerde de speculatie. Iedereen heeft geprobeerd om één of ander perceel tegen hoge prijs aan te kopen, zonder dat er een eenheid bekomen werd. Dat heeft uiteindelijk geleid tot een algehele verlamming."

Achter de vele rookwolkvennootschappen die opgericht werden om onroerend goed in de Zuidwijk te verwerven, vinden we vijf majors uit de Belgische bouwsector. Stuk voor stuk zijn zij erg actief op de Brusselse vastgoedmarkt : Van Rymenant SA, de CFE groepen, Soficom Development, Louis De Waele (in 1990 overgenomen door Immobel - CIB), en Besix, die blijkt het schip te leiden. Na elkaar hard beconcureerd te hebben, beslissen deze 5 groepen in 1991 om hun krachten te bundelen in een consortium: Espace Midi. Zij ondertekenen een "nonagressiepact" met Eurobalken, een Zweedse onderneming die 17 huizen wist te verwerven. Eurobalken zal een paar jaar later worden opgeslokt door de groep Soficom.

De projectontwikkelaars worden echter geconfronteerd met onverwachte concurrentie... Ten eerste is er de NMBS, die na haar alliantie met de eigenaars van de Côte d’Or terreinen, deze laatsten uiteindelijk gewoonweg onteigende om haar eigen vastgoedplan door te drukken. En dan is er het plan opgezet door Charles Picqué, om op gemeentelijk en regionaal niveau "de speculatie te beteugelen" : door de goedkeuring van verschillende BPA’s, en een onteigeningsplan in 1992. En door de oprichting van NV Brussel-Zuid in hetzelfde jaar, dat als schot moet dienen tussen de particuliere eigenaars en de projectontwikkelaars, teneinde de meerwaarde op te strijken die voortvloeit uit de aan- en herverkoop van de gronden...

Ondanks de aankondigingseffecten van 1991-92 (dreigende onteigeningen, maar zonder enige wettelijke basis, de oprichting van NV Brussel-Zuid die noch de juridische noch de financiële middelen heeft die nodig zijn om werkbaar te zijn...), was het wachten geblazen tot 1996 eer de plannen van de overheid echt van start konden gaan. Het lijkt alsof in deze periode de overheid haar doelstellingen weet te bereiken : bedreigd met het risico om onteigend te worden, stoppen de projectontwikkelaars in 1992 hun aankoopcampagne. Alles

is eindelijk op zijn plaats om in 1996 te beginnen met het regionale project. De waarde van het vastgoed in de buurt is intussen aanzienlijk gedaald.

De bouwheren wachten af…

Maar intussen is de economie ook in de immobiliënsector verslechterd, en vastgoedbeleggers lijken betere tijden af te wachten. In 1996 vraagt het Gewest zich af of de projectontwikkelaars hun ambities in de Zuidwijk echt verder willen handhaven. Niet alleen moeten zij nu voldoen aan de voorwaarden van het BPA "Fonsny 1", t.t.z. "een project van veel kleinere omvang en minder winstgevend dan geraamd in het begin". Bovendien verdragen zij slecht de dreiging van een nakende onteigening, waar het Gewest graag mee uitpakt.

Ook het monopolie op de verwerving en verkoop van gronden, dat toegekend werd aan NV Brussel-Zuid, valt in slechte aarde.

Alles slibt vast.

Om het "publiek-private partnership", dat ontworpen werd door het cabinet van Picqué, te doen werken is het noodzakelijk dat er aan de ene kant projectontwikkelaars zijn die willen bouwen, en aan de andere kant "eindgebruikers" gevonden worden (t.t.z. ondernemingen aan wie men de nieuwe gebouwen doorverkoopt, met de sleutel op de deur). Gedurende meerdere jaren worden noch de enen noch de anderen gevonden. Voor het Brusselse Gewest en Brussel-Zuid betekent dit geen inkomen uit de verkoop van grond, geen meerwaarden, geen constructies, geen ontvangsten via stedenbouwkundige lasten, geen fiscale inkomsten via de belasting op kantoren, geen planning... en natuurlijk geen gelden voor het bouwen van huisvesting, noch voor de financiering van de herhuisvesting van de onteigende bewoners. En zelfs geen geld om te onteigenen. Niets, behalve onzekerheid, mensen lastig vallen en uitputten, en een buurt die zienderogen staat weg te rotten.

De situatie is des te moeilijker te ontgrendelen sinds Espace Midi, tussen 1989 en 1992, eigenaar werd van ongeveer 60 van de 176 percelen die met onteigening bezwaard zijn. Met een derde van de gronden in de hand is dit consortium meester van het spel. Het Gewest heeft noch de middelen noch de intentie om privé-promotoren te onteigenen. Het rekent er bovendien op dat juist zij de gronden die onteigend werden via de NV Brussel-Zuid, zouden verwerven om uiteindelijk over gaan tot nieuwbouw, zoals voorzien werd in het BPA. Een oplossing om uit deze impasse te raken wordt gevonden in 1998. Waneer beide partijen stoppen met praten over geld en overgaan tot een "ruilhandel" van percelen. Aan de ene kant verkopen de promotoren (tegen een "redelijke prijs") de percelen die hen toebehoren, en die bestemd werden voor huisvesting of openbare ruimtes, aan het Gewest. In ruil daarvoor kent het Gewest hen ("tegen dezelfde prijs") de gronden toe die voorbestemd zijn voor de bouw van kantoren of horecazaken.

Tenslotte verkrijgen de vennootschappen die binnen Espace Midi in een coalitie zitten, stuk voor stuk door het Gewest toegekende concessies, voor het bouwen van kantoren binnen de afgebakende zone. Zij worden beloond om gespeculeerd te hebben en zijn de echte winnaars van de "heraanleg" van de Zuidwijk.

L'ilot "De Waele"

1986-2001

De "l'ilot Russie" au "Midi Atrium" C’est bien avant l’annonce de l’arrivée du TGV qu’a démarré l’intérêt des promoteurs immobiliers pour les abords de la gare du Midi. Le pionnier en la matière s’appelle Jean Thomas. Il est à l’époque patron de l’Immobilière De Waele et dirigera plus tard la puissante Compagnie Immobilière de Belgique (CIB). Celui qu’on surnomme "le Citizen Kane bruxellois", pour son influence dans l’immobilier et les milieux politiques, déclare avoir "le cœur à gauche" et ne se cache d’ailleurs pas de financer le Parti Socialiste (à l’époque où la loi le permettait).

En 1986, Jean Thomas se lance à Saint-Gilles dans une entreprise surprenante. Il se met à négocier, propriétaire par propriétaire, le rachat de la quarantaine de maisons habitées comprises entre les rues de Mérode, de Russie et l’avenue de la Porte de Hal. Il offre aux propriétaires des sommes parfois très élevées. Son opération est lente mais résolue et manifestement assurée. Jean Thomas agit seul, ce terrain pourtant énorme semble lui être réservé.

Ses intentions deviennent vite visibles tandis que l’îlot se désertifie progressivement. Pourtant, la zone est affectée en habitat et la Commune parle même de l’intégrer dans un PPAS "de protection de l’habitat" (le PPAS "Fonsny 2") !

Mais sans doute ne faut-il pas sous-estimer les capacités de persuasion de Jean Thomas… Avalisé en 1992 par SaintGilles et en 1993 par la Région, le PPAS "Fonsny 2" — censé donc protéger l’habitat autour de la future zone de bureaux du PPAS "Fonsny 1" — transforme l’affectation de l’îlot et y permet la construction de bureaux. Un premier permis de bâtir concernant 35.000 m2 de bureaux est octroyé en octobre 1992. En 1993, Jean Thomas touche au but. Toutes les maisons de l’îlot sont finalement démolies… sauf une, rue de Russie, que son propriétaire refuse de vendre. En 1994, la Commune exproprie le récalcitrant.

Un traîtement d’exception Le traitement d’exception dont bénéficie la société de Jean Thomas est remarquable à plus d’un titre. Pendant les 7 années où De Waele vide l’îlot de ses occupants, la Commune ne lui applique pas sa taxe sur les immeubles abandonnés. L’îlot De Waele n’est repris ni dans le périmètre monopolistique de la SA Bruxelles-Midi créée par la Région, ni dans le plan d’expropriation de la Commune. L’opération de Jean Thomas n’est pas dénoncée par les autorités au même titre que celles d’Espace Midi (consortium regroupant les principaux promoteurs agissant dans le quartier Midi… dont la SA De Waele), qualifiées de "spéculations". Au contraire, Charles Picqué "refuse de voir, dans ce cas bien précis, un acte spéculatif de la part du promoteur". Selon lui, il n’y a spéculation que "lorsqu’en l’absence d’une directive un propriétaire s’empare d’un bien et le laisse pourrir volontairement afin de forcer les pouvoirs publics à passer par ses fourches caudines. C’est cela la spéculation ! " Lors d’un débat au Conseil régional en 1993, un député lui rétorquera: "Cette opération est un exemple parfait de spéculation où un opérateur privé parvient à anticiper une plus-value qui sera due à un changement d’affectation. (…)

Il n’y a pas que la spéculation sauvage. Il y a aussi celle qui s’accorde avec les pouvoirs publics et qui est la plus efficace et la plus dangereuse pour l’habitat".

C’est grâce à l’adoption "anticipée" du PPAS Fonsny n°2, en 1993 (alors que les autres PPAS sont bloqués par la Région, qui dit "attendre" d’abord l’adoption du Plan régional de développement – PRD), que Jean Thomas a pu introduire sa demande de permis d’urbanisme. Mais "encore faut-il que le détenteur du permis décide de le mettre en oeuvre", s’alerte "Le Soir". "On connaît en effet la morosité actuelle du marché de l’immobilier en matière de bureaux. Si les PPAS voisins de la gare du Midi étaient acceptés par la tutelle, ce serait 400.000 m2 en plus de bureaux qu’il faudrait gérer. De quoi

‘‘Il était intéressant, opportun d’imaginer la localisation d’une zone de bureaux pour éviter le cannibalisme des bureaux dans les zones de protection du logement’’ — Charles Picqué au conseil communal de Saint-Gilles, octobre 1993.

‘‘Het was interessant, opportuun om zich een kantorenzone in te beelden om zo het kannibalisme door kantoren in de beschermde huisvestingzones te verhinderen’’ — Charles Picqué, Gemeenteraad van Sint-Gillis, oktober 1993.

‘‘Je vise le gros gibier en Belgique et le petit en Espagne’’

décourager le promoteur le plus optimiste (…) Heureusement pour Jean Thomas, Charles Picqué est conscient du problème et a décidé de bloquer l’avancement des PPAS riverains ("Fonsny 1" et "Bara 2"). De cette manière, l’offre aurait des chances de rattraper la demande... et l’immobilière De Waele aurait une belle longueur d’avance sur tous les autres futurs projets de bureaux lors de l’arrivée du TGV en gare du Midi. Une manière comme une autre d’encourager ce dernier à entamer sans délai la construction de son projet".

— Jean Thomas, Directeur de l’Immobilière Louis De Waele, dans "Trends-Tendances", 26 avril 2007.

‘‘Ik mik op groot wild in België en op klein wild in Spanje’’ — Jean Thomas, baas van het immobiliënkantoor Louis De Waele, in "Trends-Tendances", 26 april 2007.

Une conclusion juteuse Sans délai ? Les travaux débuteront seulement en 1999… non sans que plusieurs modifications au permis de bâtir ne soient adoptées, augmentant le nombre de mètres carrés bruts autorisés jusqu’à 56.180 m2. Le bâtiment, appelé "Midi Atrium", sera terminé en 2001. Mis en vente sur les marchés internationaux, par deux courtiers "leaders du marché bruxellois", c’est… la Société nationale des chemins de fer belges qui en prend finalement possession. Jean Thomas, à qui le "Midi Atrium" a officiellement coûté 52.036.283 euro, le vend pour le double à la SNCB. Celle-ci occupe déjà de nombreuses surfaces, dont elle est propriétaire, dans le quartier. Elle en construit même de nouvelles via sa filiale Eurostation. Mais elle préfère acheter les surfaces neuves du "Midi Atrium" que rénover ou occuper ses propres bureaux, transformant ceux-ci en nouveaux chancres sur lesquels elle va désormais pouvoir spéculer tranquillement.

Bilan : après 8 années de désertification et de logements perdus dans 45 maisons, 3 années de chancre totalement rasé et inanimé, puis 3 années de chantier, c’est donc à nouveau un organisme public, exempté des taxes bureau et du précompte immobilier (cf. la "mainmorte"), qui s’installe à Saint-Gilles. Pour Jean Thomas, c’est un beau coup. Mais pour Saint-Gilles, quel gâchis !

‘‘Si ce projet-là ne marche pas, alors il y en a beaucoup à Bruxelles qui ne vont pas marcher’’ — Charles Picqué à propos du "Midi Atrium" (îlot "De Waele"), débat au conseil communal de Saint-Gilles, octobre 1993.

‘‘Als dit project niet werkt, zullen er vele niet van de grond raken in Brussel’’ — Charles Picqué over "Midi Atrium" (huizenblok "De Waele"), debat in de gemeenteraad van Sint-Gillis, oktober 1993.

Blok "De Waele" Van "Ruslandblok" tot "Midi Atrium" Ruim voor de aankondiging van de aankomst van de HST beginnen de promotoren belangstelling te krijgen voor de omgeving van het Zuidstation. De pionier ter zake heet Jean Thomas. Op dat moment is hij de baas van het immobiliënkantoor De Waele, en later neemt hij de leiding van het machtige Immobel. Deze "Brusselse Citizen Kane", zo genoemd vanwege zijn invloed in de vastgoed- en politieke wereld, verklaart "het hart links" te dragen en verbergt trouwens niet dat hij de Parti Socialiste financiert (toen dat wettelijk nog mocht).

In 1986 stort Jean Thomas zich in Sint Gillis in een verbazingwekkende onderneming. Hij begint, met elke eigenaar afzonderlijk, te onderhandelen over de aankoop een veertigtal bewoonde huizen tussen de Merodestraat, de Ruslandstraat en de Hallepoortlaan. Hij biedt soms zeer hoge bedragen, gaat langzaam maar vastbesloten te werk, en is blijkbaar zeker van zijn zaak. Jean Thomas handelt alleen en hoewel het terrein enorm groot is, lijkt het voor hem gereserveerd te zijn. Zijn intenties worden snel duidelijk, terwijl het huizenblok door steeds meer bewoners verlaten wordt. Toch heeft deze zone een woonfunctie en de Gemeente spreekt zelfs van de "bescherming van de huisvesting" (BBP "Fonsny 2") ! Maar de overtuigingskracht van Jean Thomas kan ongetwijfeld moeilijk onderschat worden... Goedgekeurd door Sint Gillis in 1992 en door het Gewest in 1993, verandert het BBP "Fonsny2" — dat geacht wordt de woonfunctie te beschermen rond de toekomstige bureauzone uit het BBP "Fonsny 1" — de bestemming van het huizenblok, en staat de bouw van kantoren toe. Een eerste vergunning voor de bouw van 35.000 m2 kantoorruimte wordt toegekend in 1992.

In 1993 haalt Jean Thomas zijn einddoel. Alle woningen van het blok worden uiteindelijk vernietigd... behalve één, in de Ruslandstraat, dat de eigenaar weigert te verkopen. In 1994 onteigent de gemeente de dwarsligger.

Een uitzonderingsbehandeling De voorkeurbehandeling die de onderneming van Jean Thomas geniet is om meer dan één reden uitzonderlijk.

Zeven jaar lang ontvolkt De Waele een heel huizenblok, zonder dat de Gemeente de gebruikelijke belasting op leegstaande gebouwen vordert. Het blok De Waele wordt niet opgenomen in de monopoliezone van de NV BrusselZuid, die door het Gewest in het leven is geroepen, noch in het onteigeningsplan van de Gemeente. De operatie van Jean Thomas wordt door de autoriteiten niet op dezelfde manier betiteld als die van Espace Midi (consortium waarin de belangrijkste promotoren zitten, die actief zijn in de Zuidwijk... waaronder de BV De Waele), die gekwalificeerd wordt als "speculant". Integendeel, Charles Picqué "weigert hierin, in dit precieze geval, een speculatieve handeling van de kant van de promotor, te zien". Volgens hem is er slechts speculatie "indien een eigenaar, in afwezigheid van regelgeving, een vastgoed opkoopt, en dat vrijwillig laat verrotten om zo de overheid onaanvaardbare voorwaarden door het strot te wringen. Dat is speculatie !" Tijdens een

debat in de Gewestraad in 1993, zal een afgevaardigde hier tegen inbrengen: "Deze operatie is een perfect voorbeeld van speculatie, waarbij een privéondernemer erin slaagt te anticiperen op de meerwaarde die het gevolg gaat zijn van een wijziging in de bestemming (...) Er is niet alleen wilde speculatie. Er is ook een andere, in overeenstemming met de overheid, die het meest efficiënt en gevaarlijkst is voor de huisvesting".

Het is dankzij het "voortijdig" aannemen van BBP Fonsny n°2 in 1993 (terwijl de andere BBP’s geblokkeerd zijn door het Gewest, dat zegt "te wachten" op de goedkeuring van een Gewestelijk Ontwikkelings Plan – GOP), dat Jean Thomas zijn stedenbouwkundige aanvraag heeft kunnen indienen. Maar "de vergunninghouder moet ook nog willen bouwen", waarschuwt Le Soir. "We kennen immers de huidige landerigheid van de immobiliënmarkt inzake kantoren. Als de aangrenzende BBP’s van het Zuidstation aanvaard werden door de overheden, zou er 400.000 m2 kantoorruimte meer te beheren zijn. Voldoende om de meest optimistische promotor te ontmoedigen (...) Gelukkig voor Jean Thomas, is Charles Picqué zich bewust van het probleem en besluit hij de voortgang van de aangrenzende BBP’s ("Fonsny 1" en "Bara 2") te blokkeren. Op die manier krijgt het aanbod de kans de vraag in te halen... en het immobiliënkantoor De Waele zal een mooie voorsprong hebben op alle andere toekomstige kantoorprojecten voor de aankomst van de HST in het Zuidstation. Een manier als een andere om bovengenoemde aan te moedigen om zonder uitstel met de uitvoering van zijn project te beginnen."

Een vruchtbare afloop Zonder uitstel? De werken zullen pas beginnen in 1999... niet zonder een aantal wijzigingen aan de bouwvergunning en de verhoging van het aantal toegestane brute vierkante meters tot 56.180 m2. Het gebouw met de naam "Midi Atrium", zal klaar zijn in 2001. Op de internationale markt gebracht door twee makelaars "leidinggevend in Brussels vastgoed"... zijn het de Belgische Spoorwegen, de NMBS, die het uiteindelijk in bezit nemen. Jean Thomas, aan wie "Midi Atrium" officieel 52.036.283 euro heeft gekost, verkoopt het voor het dubbele bedrag aan de NMBS. Deze bezet en bezit al talloze gebouwen in de buurt en bouwt nog nieuwe via haar filiaal Eurostation. Maar zij geeft er de voorkeur aan nieuwe ruimtes te kopen in "Midi Atrium", in plaats van haar eigen burelen te gebruiken en te renoveren, die zodoende tot nieuwe stadskankers verkommeren, waarmee zij dan rustig kan speculeren.

Conclusie: na 8 jaren van leegloop, het verlies van 45 huizen en een veelvoud aan woningen, na 3 jaar totale kaalslag, stadskanker en daarna 3 jaar bouwwerf, is het tenslotte opnieuw een overheidsinstelling, vrijgesteld van onroerende voorheffing en kantoorbelastingen (zie: de "dode hand"), die zich in Sint Gillis installeert. Voor Jean Thomas een mooie buit. Maar voor Sint-Gillis: wat een verspilling!

La SA Bruxelles-Midi

1989-2009

Le mythe du partenariat public-prive De la "lutte contre la spéculation" privée…

De l’aveu de Charles Picqué, la volonté "d’encadrer la spéculation" qui sévit entre 1989 et 1992 au Midi est un facteur déterminant dans le choix de créer un "partenariat public-privé" (PPP), sur le modèle français des sociétés de droit public. L’exemple du projet Euralille (la construction d’un quartier d’affaires autour de la principale gare de Lille) est abondamment évoqué pour justifier le bien fondé de cette démarche. Ainsi naît la "Société d’aménagement urbain du quartier de la gare du Midi", en abrégé société anonyme Bruxelles-Midi, dont l’actionnaire principal (58%) est la Région bruxelloise et dont le conseil d’administration est présidé par Jacques Van Grimbergen (à l’époque Directeur-adjoint du cabinet de Picqué et aujourd’hui Directeur-général de l’Administration de l’Aménagement du Territoire et du Logement, AATL).

Mais à la différence des développeurs d’Euralille, la société créée par Charles Picqué récolte essentiellement des fonds publics. Si son statut est bel et bien privé — ce qui rend opaque la gestion d’un projet public —, Bruxelles-Midi n’attire pas les investisseurs. Seul le Crédit Communal, "la banque des communes", intègre son actionnariat, tout en imposant à la Région de recourir aux services de Projenor, une société française experte en PPP et connue pour son implication dans l’urbanisation d’Euralille. Elle sera chargée, dès 1990, de participer à l’élaboration du Schéma de développement et de mettre sur pied une "structure opérationnelle" pour le réaliser.

La présence de Projenor est présentée comme une garantie de réussite. Mais très vite, Projenor quitte le navire. Il faut dire qu’à l’inverse d’Euralille, Bruxelles-Midi n’est pas parvenue à fédérer les principaux acteurs immobiliers actifs aux abords de la gare du Midi. Les promoteurs en furent exclus, et si la SNCB accepta de prendre 7,5% du capital de la SA Bruxelles-Midi ce n’était que pour mieux empêcher la créature régionale de mettre son nez dans l’aménagement de "sa" propre zone de bureaux au Midi (mission réservée à Eurostation).

Surtout, contrairement à Euralille, les pouvoirs publics ne sont pas propriétaires des terrains qu’ils visent, alors que la valeur de ceux-ci s’enflamme… Malgré tout, la Région fonce tête baissée et, pour pallier à cette situation défavorable, recourt à différents stratagèmes destinés à faire baisser les valeurs immobilières : menaces d’expropriation, fausses annonces, tergiversations, temporisation…

Il est vrai qu’à l’opposé de l’exemple lillois, les autorités locales ont doté la SA Bruxelles-Midi de moyens très limités.

A sa création, son capital est de 75 millions de francs belges (moins de 2 millions d’euro)… Soit de quoi acheter une petite dizaine de maisons, et payer un emploi temps-plein pendant un an, c’est tout! Sa mission est pourtant d’ampleur : faire des études et des plans, acquérir ou exproprier les maisons, les démolir, revendre les terrains par ensembles à des promoteurs, assurer l’accompagnement social des habitants…

Le reversement à Bruxelles-Midi des charges d’urbanisme payées par les promoteurs à la Commune de Saint-Gilles, est l’une des sources de financement prévues dans le contrat de gestion rédigé et signé par le Ministre-Président Charles Picqué en 1996. "On pouvait donc imaginer qu’il allait aussi respecter cet engagement en tant que bourgmestre de Saint-Gilles", explique un observateur. Mais celle-ci n’est pas signataire du contrat de gestion de BruxellesMidi. Et, n’étant plus à la Région, Picqué refuse en tant que bourgmestre de les reverser à Bruxelles-Midi. Pendant ce temps-là, Bruxelles-Midi est en léthargie, le quartier pourrit de plus belle, les propriétaires et habitants sont placés dans une situation inextricable…

La crise de schizophrénie de M. Picqué prend fin en 2004, lorsqu’il se remet à cumuler la direction du collège saintgillois et du gouvernement régional. En 2005, il finit par accepter de reverser (en partie) les charges d’urbanisme à Bruxelles-Midi, qui est au bord de la faillite. Il trouve par ailleurs de quoi refinancer l’ensemble de l’opération, dans les caisses de la Région et du Fédéral. Beliris est ainsi mise à contribution avec 6.000.000 d’euro destinés à exproprier et démolir l’îlot A… pour y reconstruire ensuite du logement neuf à destination des classes moyennes!

En décembre 2005, pour la première fois en 14 ans, Bruxelles-Midi fait des offres écrites à tous les propriétaires particuliers encore présents dans la zone. Les montants sont jugés ridiculement bas par les propriétaires, qui les refusent tous. L’épisode fait scandale et Picqué finit par reconnaître que les offres ont été "sous-évaluées", tout en reprochant à "certains propriétaires" d’être des "petits spéculateurs", qui "bloquent l’opération".

De telles pratiques, selon un avocat, s’expliquent notamment par "le conflit d’intérêts" qui se pose structurellement à Bruxelles-Midi. "Comme concessionnaire du service public, elle doit se soucier de réparer intégralement les dommages causés par les expropriations mais, comme société anonyme, elle doit chercher à maximiser ses bénéfices". Ce défaut de régulation ou d’encadrement "est un incitant objectif à la poursuite d’une politique de pourrissement du quartier et de spéculation immobilière par le concessionnaire du service public: plus le quartier se déprécie, plus le prix ou les indemnités d’acquisition sont bas et donc, plus les profits immobiliers seront élevés".

Quoiqu’il en soit, en 16 ans d’existence, Bruxelles-Midi a presque toujours vu ses finances dans le rouge et n’a jamais été capable d’établir le moindre planning de ses propres opérations. En 2006, Bruxelles-Midi a été déchargée des négociations "à l’amiable" au profit du Comité d’acquisition d’immeubles (Ministère des finances). Alors, "pourquoi avoir créé Bruxelles-Midi ? ", se demande Vincent Rongvaux, l’actuel administrateur-délégué de Bruxelles-Midi. Et de répondre : "Je n’en sais fichtre rien…"

Officiellement créée en janvier 1992, Bruxelles-Midi se voit déjà "mise au frigo" fin 1993 : sa ligne de crédit est épuisée, tandis que le PPAS qu’elle est censée réaliser n’est toujours pas validé par la Région. Elle en ressort en 1995.

Son premier contrat de gestion est signé seulement en 1996, après l’adoption du PPAS "Fonsny 1" et du (second) plan d’expropriation. Quatre ans après sa création, Bruxelles-Midi est donc enfin opérationnelle d’un point de vue juridique et administratif. Mais elle est exsangue financièrement, notamment parce qu’elle ne réalise aucune plus-value sur la revente de terrains.

…à la spéculation publique De 2001 à 2005, le manque de moyens de Bruxelles-Midi est au centre d’une querelle opposant la Commune de SaintGilles à la Région bruxelloise, pendant la seule législature où Picqué n’est pas aux commandes. En tant que bourgmestre de Saint-Gilles, celui-ci accuse le Gouvernement régional de ne pas refinancer Bruxelles-Midi. Le Gouvernement rétorque que Saint-Gilles serait bien inspirée de reverser d’abord les charges d’urbanisme qu’elle a perçues lors des premières opérations immobilières dans le périmètre (immeubles TestAchats et Swiss Life) et qui avoisine les 3.000.000 euros.

‘‘Ma devise ? Faire le maximum avec le minimum’’ — Charles Picqué, "D’altermondialisme à zwanze", Pascal Sac, éditions Luc Pire, 2004.

‘‘Min devies ? Het maximum resultaat met minimum inspanning’’ — Charles Picqué, "D’altermondialisme à zwanze", Pascal Sac, éditions Luc Pire, 2004.

‘‘Il est vraisemblable que cette opération aurait sans doute été menée plus rapidement si elle avait été confiée à des promoteurs privés’’ — Charles Picqué, devant la Commission de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la politique foncière du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, le 28 juin 2007.

‘‘Het is waarschijnlijk dat deze operatie zonder twijfel vlugger zou uitgevoerd worden als zij werd toevertrouwd aan de privépromotoren’’ — Charles Picqué, voor de commissie van de aanpassing van het territorium, van stedenbouw et het grondbeleid van het Brussels Parlement, 28 juni 2007.

De NV Brussel-Zuid De mythe van de samenwerking tussen privEsector en overheid Van de "strijd tegen speculatie" door privébedrijven...

Volgens Charles Picqué is "de speculatie omkaderen" één van de redenen om te kiezen voor "Publiek-private samenwerking" (PPS), naar het voorbeeld van de Franse openbare maatschappijen. Het voorbeeld van het Euralille project – een zakenwijk rond het belangrijkste station van Rijsel – wordt vaak geciteerd als argument. Zo ontstaat de "Maatschappij voor stadsvernieuwing van de wijk van het Zuidstation", afgekort naamloze vennootschap Brussel-Zuid. Het Brussels Gewest is hoofdaandeelhouder (58%) en de raad van bestuur wordt voorgezeten door Jacques Van Grimbergen (toen adjunct-directeur van het kabinet van Picqué et nu Directeur-generaal van het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting, BROH).

Maar de maatschappij opgericht door Charles Picqué verzamelt vooral publieke fondsen, in tegenstelling tot de ontwikkelaars van Euralille. Ondanks haar privé-statuut – dat minder doorzichtig is dan een publiek project – trekt de NV Brussel-Zuid geen investeerders aan. Enkel het Gemeentekrediet, "de bank van de gemeenten", treedt toe tot de aandeelhouders en verplicht het Gewest om de diensten van Projenor te gebruiken. Projenor is een Frans bedrijf gespecialiseerd in PPS en betrokken bij de urbanisatie van Euralille. Het bedrijf zal vanaf 1990 belast worden om mee te werken aan het ontwikkelingsschema en een "operationele structuur" op te zetten om het uit te voeren.

De aanwezigheid van Projenor wordt voorgesteld als een garantie voor succes. Maar Projenor verlaat zeer snel het project. In tegenstelling tot Euralille, is Brussel-Zuid er niet in geslaagd om de belangrijkste vastgoedspelers rond het Zuidstation samen te brengen. De projectontwikkelaars worden uitgesloten. En de NMBS neemt uiteindelijk 7,5% van het kapitaal van de NV Brussel-Zuid, enkel om te verhinderen dat het regionaal orgaan zich bemoeit met de ruimtelijke ordening van "zijn" eigen kantoorzone rond het Zuidstation (missie voorbehouden aan Eurostation).

Het verschil met Euralille is dat de overheden de terreinen niet bezitten, terwijl de prijzen stijgen... Het Gewest blijft echter aanhouden, en probeert om de waarde van de grond te doen dalen door te dreigen met uitzetting, valse aankondigingen, aarzelen, uitstellen…

Het is juist dat de lokale autoriteiten, in tegenstelling tot het Rijselse voorbeeld, zeer weinig middelen hebben gegeven aan de NV Brussel-Zuid. Bij de oprichting bedroeg het kapitaal 75 miljoen Belgische frank (minder dan 2 miljoen euro)... Waarmee ze slechts een kleine tien huizen kon kopen, en één voltijdse werknemer kon betalen. De opdracht is nochtans belangrijk : studies en plannen maken, huizen aankopen of onteigenen, ze afbreken, de terreinen verkopen aan promotoren, zorgen voor de sociale begeleiding van de bewoners…

Officieel opgericht in januari 1992, wordt NV BrusselZuid al eind 1993 "in de koelkast" gestopt: de kredietlijn is opgebruikt, terwijl het BBP dat ze moet uitwerken nog steeds niet werd goedgekeurd door het Gewest. In 1995 komt het project terug. Het eerste beheersakkoord wordt pas in 1996 getekend, na de goedkeuring van het BBP "Fonsny 1" en het (tweede) onteigeningsplan. Vier jaar na oprichting is NV Brussel-Zuid dus eindelijk operationeel op juridisch en administratief vlak. Maar de NV heeft geen geld, omdat ze geen enkele meerwaarde realiseert op de doorverkoop van de terreinen.

... tot speculatie door de overheid Van 2001 tot 2005 is het gebrek aan middelen van NV Brussel-Zuid het middelpunt van een twist tussen de Gemeente Sint-Gillis en het Brussels Gewest, tijdens de enige legislatuur waarin Picqué niet aan het roer staat. Als burgemeester van Sint-Gillis beschuldigt hij er de Brusselse Regering van om Brussel-Zuid niet te financieren. De Regering antwoordt dat het een goed idee zou zijn moest Sint-Gillis eerst de stedenbouwkundige lasten terugbetalen die ze gekregen heeft tijdens de eerste immobiliënoperatie (Test-Aankoop en Swiss Lifegebouwen) : ongeveer 3.000.000 euro. De terugbetaling aan NV Brussel-Zuid van de stedenbouwkundige lasten die de promotoren aan de Gemeente Sint-Gillis hebben betaald, is één van de inkomstenbronnen voorzien in het beheerscontract, getekend door Minister-Voorzitter Charles Picqué in 1996. "Men kon dus denken dat hij dat engagement ook zou respecteren als burgemeester van Sint-Gillis", aldus een waarnemer. Maar de gemeente heeft het beheerscontract van de NV niet ondertekend. En Picqué, die niet meer zetelt in de gewestregering, weigert die als burgemeester terug te storten. Ondertussen verkeert NV Brussel-Zuid in ademnood, verloedert de wijk en bevinden eigenaars en bewoners zich in een schizofrene situatie…

De schizofrenie van de heer Picqué eindigt in 2004, wanneer hij opnieuw de leiding van het schepencollege van SintGillis en het Brussels Gewest cumuleert. In 2005 aanvaard hij om de stedenbouwkundige lasten gedeeltelijk terug te betalen aan NV Brussel-Zuid, die aan de rand van het failliet staat. Hij vindt trouwens geld in de kas van het Gewest en van de federale regering om het geheel van de operatie te financieren. Zo draagt Beliris 6.000.000 euro bij om het blok A te onteigenen en te vernietigen… Om er daarna nieuwe woningen op te trekken voor de middenklasse!

In december 2005, voor het eerst in 14 jaar, doet NV BrusselZuid een schriftelijk bod aan de particulieren die nog in de zone aanwezig zijn. De bedragen worden als belachelijk laag beschouwd door de eigenaars, die ze allemaal weigeren. Er komt een schandaal van, en Picqué geeft uiteindelijk toe dat het bod werd "ondergeëvalueerd", terwijl hij er ook "sommige eigenaars" van beschuldigd om "kleine speculanten" te zijn, die de "operatie blokkeren".

Volgens een advocaat komen deze praktijken voort uit de "belangenvermenging" die structureel is bij NV BrusselZuid. "Als concessiehouder van openbare dienst, moet ze de schade van de onteigeningen volledig vergoeden, maar als NV moet ze proberen haar winst te vergroten". Het gebrek aan regulering of kader, is "een aanmoediging om de wijk verder te doen verotten en om aan speculatie te doen: hoe slechter het met de wijk gaat, hoe lager de aankoopprijs en dus hoe hoger de winst".

Wat er ook van zij, de NV Brussel-Zuid heeft tijdens haar 16 jaar bestaan bijna constant in het rood gestaan. De NV is er nooit in geslaagd om zijn eigen operaties te plannen.

In 2006 werd NV Brussel-Zuid "bij minnelijke schikking" van zijn onderhandelingsmandaat ontheven, ten voordele van het Aankoopcomité van het Ministerie van Financiën.

"Waarom werd Brussel-Zuid dan opgericht", vraagt Vincent Rongvaux, de huidige afgevaardigde bestuurder van BrusselZuid, zich af. Hij antwoordt zelf: "ik zou het niet weten…"

La stratEgie du pourrissement

1991-2009

‘‘Un terrain vague est peut-être moins dommageable socialement, en termes de sécurité et de santé des habitants, qu’un vieux parc [de logements] pourrissant’’

La lente degradation du quartier est-elle volontaire ?

Dans un jugement du mois de mai 2007, le juge de paix de Saint-Gilles qualifie de "stratégie de pourrissement" les manoeuvres de la Région dans le quartier du Midi. Le juge établit le début de la détérioration du quartier bien avant 1992 : "A la phase passive de pourrissement (de 1975 à 1991) durant laquelle les pouvoirs publics mirent fin à tout effort de réhabilitation du quartier et où le bruit de l’expropriation dissuada de nombreux riverains à entreprendre quelque effort de maintien en état, succéda la phase active de pourrissement (de 1991 à nos jours)". Durant cette période, la Région "acquit et expropria à la petite semaine, démolissant un immeuble, abandonnant l’autre ou obstruant un troisième, avec pour résultat des infractions systématiques graves à l’hygiène publique, les occupations sauvages, le vandalisme, l’insécurité, les incendies mortels".

La lente dégradation du quartier du Midi a fait craquer plus d’un propriétaire. Obligés de vivre entre maisons vides et terrains vagues, ceux-ci attendent une expropriation qu’on leur annonce depuis 1992. Dans ces conditions, nombreux sont ceux qui ont abandonné la partie et accepté de revendre leur bien "à l’amiable", au prix dérisoire proposé par la Région. Ils sont d’autant plus poussés à revendre que la proximité des chantiers de démolition et de reconstruction et les maisons abandonnées détériorent leur bien au fil du temps. Des fissures apparaissent dans les murs mitoyens des chantiers, la mérule s’incruste à partir des chancres, sans parler des problèmes d’humidité… Des rénovations s’imposent mais celles-ci sont impossibles en raison de la menace d’expropriation qui pèse sur les immeubles. La dégradation du quartier est tout bénéfice pour les autorités : elle déprécie les biens à exproprier et justifie de surcroît la nécessité de raser quatre îlots d’habitations.

A la petite semaine...

Le jugement du mois de mai 2007 confirme les critiques formulées par le Comité de quartier. Celui-ci n’a cessé de dénoncer les incidences néfastes des pratiques et des manquements de la Région comme de la Commune de Saint-Gilles dans le quartier. Les autorités procèdent sans plan d’ensemble ni calendrier précis et sans la moindre concertation ni information des riverains, dont on se soucie manifestement peu. Les démolitions inutiles, la création de terrains vagues, le délogement des habitants accroissent le sentiment de vivre dans un no man’s land. Lorsque des

— Charles Picqué en séance plénière du Parlement régional bruxellois, le 3 juin 2005.

habitants sont délogés, les immeubles restent vides, parfois murés, parfois laissés portes et fenêtres ouvertes à tous vents (seuls des petits cadenas sont apposés aux portes et ils sont étrangement régulièrement ouverts), comme s’il s’agissait de favoriser des intrusions à l’intérieur de l’îlot et les dégâts de la pluie. Les trois derniers incendies de maisons vides, dont l’un coûta la vie à deux personnes, ont malheureusement confirmé ces inquiétudes.

Selon le Comité, il aurait été plus logique et respectueux d’agir îlot par ilot, en ce qui concerne les expropriations, délogements et démolitions. En d’autres termes, de lier les expropriations et les renons des locataires à la réalisation de projets immobiliers. Et de garantir, jusqu’à la délivrance des permis de bâtir, le maintien des maisons existantes et de l’habitat. Les habitants le souhaitant auraient dû pouvoir jouir de leur logement jusqu’à délivrance d’un tel permis pour les îlots encore habités. Toute maison habitable aurait continuée à être louée par son propriétaire. Il vaut toujours mieux une maison habitée qu’une maison murée ou démolie.

Rebondissements Au mois d’août 2008, coup de théâtre ! Le MinistrePrésident Charles Picqué annonce publiquement que l’îlot A sera partiellement rénové, après avoir pourtant déclaré pendant 16 ans que sa démolition s’imposait. Selon la Région, les propriétaires de cet îlot seront consultés et pourront rénover leurs maisons. Pour les associations qui ont demandé la rénovation de cet îlot et le maintien sur place de ses habitants, il s’agit évidemment d’une bonne nouvelle. Mais elle a de quoi laisser perplexe. Elle confirme en effet l’idée que ces 16 années de souffrances étaient parfaitement inutiles.

Mais, deux mois plus tard, sans avoir jamais été informés de quoi que ce soit, les propriétaires apprennent par la bande que la Région opère un nouveau revirement. Leurs maisons seront bel et bien rénovées, mais sans leurs propriétaires actuels, qui seront tous expropriés et ne pourront finalement pas y rester. Une fois restaurées, leurs maisons seront remises sur le marché locatif. La stratégie de la Région dans le quartier Midi est non seulement indigne d’un pouvoir public mais en plus elle ne semble pas savoir où elle va.

‘‘Een braakliggend terrein is misschien sociaal gezien minder schadelijk in termen van veiligheid en gezondheid van de inwoners dan een oud vervallen [woning]park’’ — Charles Picqué, Brussels Parlement, plenaire vergadering, 3 juni 2005.

‘‘Il n’y a eu aucune attitude malveillante du chef de la SA et de la Région. Toutes deux n’ont eu que le souci des deniers publics’’ — Jacques Van Grimbergen dans "Le Soir", 15 juin 2007.

‘‘Er was geen kwaadwillige houding van het hoofd van de NV en van het Gewest. Alle twee hebben slechts de bezorgdheid van de overheidsgelden’’ — Jacques Van Grimbergen in "Le Soir", 15 juni 2007.

De verloederingsstrategie Is de langzame aftakeling van de wijk het gevolg van opzet?

2003

2004

2000

2006

In een oordeel van mei 2007, kwalificeert de vrederechter van St Gillis de daden van het Brussels Gewest in de Zuidwijk als "deel uitmakend van een verloederingsstrategie". De rechter situeert het begin van deze verloedering ruim voor 1992 : "Na de passieve verloederingsfase (van 1975 tot 1991), gedurende dewelke de publieke overheid een eind stelde aan elke vorm van buurtrenovatie, en gedurende dewelke het gerucht over de nakende onteigeningen talrijke bewoners ontmoedigde om de huizen in stand te blijven houden, volgde een actieve verloederingsfase (van 1991 tot vandaag). Gedurende deze periode onteigende het Gewest op een lukrake manier, werd eigenaar en brak her en der een huis af. Liet andere panden verkrotten, of nog andere werden dichtgemetst. Dit alles met als resultaat zware en systematische overtredingen betreffende de openbare hygiëne, een wildgroei aan gekraakte huizen, vandalisme, onveiligheid en brandstichtingen met de dood als gevolg."

Op de trage teloorgang van de Zuidwijk knapte menig eigenaar af. Verplicht te leven tussen leegstaande panden en braakliggende lappen grond, wachtten zij op de onteigening van hun goed, zoals dat hen sinds 1992 aangekondigd werd.

Talrijk zijn diegenen die er het bijltje bij neerlegden en de ridikule prijs van de "minnelijke schikking", zoals die door het Gewest werd voorgesteld, ten langen leste aanvaardden.

De omliggende leegstand, de aanpalende afbraak- en reconstructiewerken, doen hun eigendom dag na dag in waarde dalen. Barsten verschijnen in de muren vlak naast de werven, de huiszwam, die hout door rot kan vernielen, gedijt en zwermt uit, om over de vochtigheid nog maar te zwijgen... Renoveringswerken dringen zich op, maar die worden onmogelijk gemaakt door de nakende onteigening.

Het langzame verloederingsproces komt uiteindelijk ten goede aan de overheden: de waarde van de te onteigenen panden neemt af, en bovendien vinden zij in deze zichtbare achteruitgang, de noodzakelijke argumenten om vier, tot voor kort, nog bewoonbare huizenblokken met de grond gelijk te maken.

Kortzichtig beleid...

2004

2007

De rechterlijke uitspraak van mei 2007 bevestigd de kritiek die door het buurtcomité geformuleerd wordt. Herhaaldelijk werden de negatieve gevolgen van de praktijken en de tekortkomingen van het Brussels Gewest en de Gemeente St Gillis aan de kaak gesteld. Deze overheden gaan zonder globaal plan of precies tijdschema te werk. Zonder enig

overleg met de bewoners, laat staan hen te informeren.

Onnodige sloopwerken, leegstaande percelen, ontvolking... verhogen het gevoel te leven in een niemandsland. Na onteigening blijven de gebouwen leeg. Soms worden ramen en deuren dichtgemetst. Soms blijft alles open staan (alleen kleine hangsloten worden aangebracht, en vreemd genoeg niet op slot gedraaid). Alsof het hier gaat om het bevorderen van indringers, water- en brandschade. De laatste drie vuurhaarden in leegstaande panden hebben twee mensen het leven gekost. Onze bezorgdheid wordt hier spijtig genoeg alleen maar door bevestigd.

Volgens het wijkcomité zou het logischer en respectvoller zijn om blok per blok te werk te gaan. Zowel wat betreft de onteigeningen als de herhuisvestiging en de afbraakwerken.

Door als het ware de onteigeningen en de vastgoedprojecten met elkaar te verbinden. En door garant te staan voor het behoud van de bestaande wooneenheden, tot wanneer de bouwvergunning bekomen wordt. Bewoners die dat wensen, kunnen dan ook van hun huis blijven genieten, zolang er geen dergelijke vergunning is voor het hele woonblok. Elk bewoonbaar huis kan zo door de eigenaar verhuurd blijven worden. Een bewoond huis biedt altijd meer garanties dan een dichtgetimmerde of gesloopte woonst.

Onvoorziene wendingen In augustus 2008, konden we onze oren niet geloven.

Minister-Voorzitter Charles Picqué kondigde openlijk aan dat blok A wordt gerenoveerd ! 16 jaar lang had hij verkondigd dat slopen noodzakelijk was. Volgens het Brussels Gewest zouden nu de eigenaars geraadpleegd worden, hun woningen gerenoveerd, en de huurders aangezet tot blijven. Dat was natuurlijk goed nieuws. Toch bleven we verbaasd staan kijken: het idee dat die 16 jaar lijden volkomen nutteloos waren werd hiermee bevestigd.

Maar twee maanden later, zonder ooit op de hoogte te zijn gebracht van wat dan ook, vernemen de eigenaars via een achterpoortje dat het Gewest een nieuwe wending neemt : hun huizen worden gerenoveerd. Maar de huidige eigenaars, die allen onteigend worden, kunnen uiteindelijk niet blijven.

Na de renoveringswerken worden hun huizen terug op de huurmarkt gegooid. De strategie van het Brussels Gewest in de Zuidwijk is niet alleen een overheid onwaardig, ze lijkt bovendien niet te weten waar ze heen wil.

Une lenteur volontaire ?

1990-1996

Le "plan secret" de Charles Picque L’histoire du quartier Midi depuis 1989 est avant tout celle d’une lutte pour la maîtrise des propriétés foncières.

On y voit des acteurs privés et publics aux intérêts tantôt divergents, tantôt convergents, se mener une guerre à armes inégales : la SNCB comme les promoteurs privés peuvent compter sur des moyens financiers à la hauteur de leurs ambitions immobilières, ce qui n’est pas le cas des autorités communales et régionales, lesquelles ont par contre d’autres atouts dans leur poche… notamment le pouvoir d’édicter les normes applicables sur les terrains en question.

"spéculatifs" par Charles Picqué, ne sont pas dénoncés comme tels par le Ministère des Finances. Légalement, ils sont donc "normaux" et serviront comme points de comparaison pour fixer la valeur de toute maison qui serait expropriée dans les alentours. La Région a dès lors tout intérêt à voir diminuer les prix des immeubles pour pouvoir s’en porter elle-même acquéreur, plus tard et à meilleur marché. Par quel moyen y arrivera-t-elle ? Par la temporisation. Petit rappel des faits…

Car la Région et la Commune de Saint-Gilles ont leur propre agenda en tête. Elles veulent édifier un quartier d’affaires le long de l’avenue Fonsny (le PPAS "Fonsny 1"), du côté saint-gillois de la gare. L’enjeu est de taille : comme SaintJosse (autre commune pauvre de Bruxelles) et ses bureaux du quartier Nord, le quartier de la gare est "l’arme" de SaintGilles pour renflouer des caisses bien vides. La Commune espère pouvoir y "piocher l’avenir", grâce à la construction de bureaux qui génèront charges d’urbanisme et taxes communales. La volonté de la Région est de faire main basse sur les propriétés foncières dans le quartier, pour engranger ensuite d’importantes plus-values en les revendant à des promoteurs désireux de bâtir. Mais ces projets sont compromis par les velléités immobilières de la SNCB et des promoteurs, qui leur font concurrence…

En 1991, la Région tente d’effrayer les promoteurs en publiant un "Schéma de développement" laissant entendre qu’ils ne pourront pas faire n’importe quoi au Midi. En 1992, plusieurs Plans particuliers d’affectation du sol (PPAS) sont adoptés par les communes d’Anderlecht et de Saint-Gilles.

Ces plans ménagent un grand nombre d’affectations dites "fortes" sur la zone (bureau, hôtel) — car ce sont elles qui génèreront les futures plus-values, charges d’urbanisme et taxes communales — mais le PPAS "Fonsny 1" est assorti d’un plan d’expropriation. Se voyant dès lors menacés d’être expropriés des terrains fraîchement acquis dans les îlots concernés, les promoteurs arrêtent d’y acheter des maisons.

L’enjeu des propriétés foncières Pour réduire les prétentions de la SNCB en la matière (qui veut construire du bureau sur Anderlecht, aux dépens de Saint-Gilles), la Région entamera un bras de fer en lui refusant tout simplement l’octroi de permis de bâtir. Mais, mettre fin à la campagne de rachat menée par les promoteurs est une autre paire de manches… Pour remédier à leur manque de moyens financiers, Région et Commune élaborent leur propre stratégie que Charles Picqué, bourgmestre de Saint-Gilles et Ministre-Président de la Région, évoquera, en 1992, en parlant de "plan secret". En quoi consista ce plan ? Impossible de le dire avec certitude, mais il s’est s’agit sans doute d’un ensemble de subterfuges que nous essayons de reconstituer aujourd’hui, avec le recul Le problème est qu’au début des années 90, la Région n’a pas les moyens d’acquérir ces terrains. D’autant moins que la campagne d’acquisitions des promoteurs a fait flamber les valeurs immobilières. Et que les prix d’acquisition très élevés pratiqués par les promoteurs, et considérés comme

Temporisation

Mais au lieu de lancer les expropriations, la Région temporise.

Le Bourgmestre Picqué, qui vient d’adopter les PPAS et le plan d’expropriation, "sollicite" aussitôt le Ministre-Président Picqué afin qu’il ne les approuve pas. Prétextant qu’il serait "sage" d’attendre l’adoption du Plan régional de développement (PRD) avant de les examiner, il ajoute que lesdits PPAS prévoient d’injecter 400.000 m2 de bureaux dans le quartier, ce que "le marché ne saurait pas digérer". Le Ministre-Président se range aux arguments du bourgmestre et met l’adoption des plans en veilleuse : "je crois que la meilleure garantie c’est de ne pas lâcher 400.000 m2 de bureaux en même temps parce que même en période de bonne conjoncture, on aurait eu des problèmes. Donc en conjoncture défavorable, nous en aurions certainement. Nous avons été d’une grande sagesse en n’allant pas plus loin, en attendant le PRD, pour voir si nous allions éventuellement faire des bureaux dans le Fonsny n°1…".

La crise du bureau faisant déjà rage à Bruxelles au début des années 90, la Région n’hésite pas à mettre en question la pertinence des PPAS d’Anderlecht et de Saint-Gilles. Elle laisse ainsi planer le doute sur l’ampleur des affectations bureaux qui seront réellement permises au Midi. Les promoteurs, qui

viennent d’y acheter des dizaines de maisons entre 1989 et 1992, fulminent et se détournent provisoirement du quartier.

Le PRD prendra beaucoup plus de temps qu’annoncé à se concrétiser. Finalement adopté par le Gouvernement régional à la toute fin de la législature, en 1995, il conforte les options prises par les PPAS du Midi. Ceux-ci sont donc validés dans la foulée, à l’exception du plan d’expropriation adopté par SaintGilles en 1992. L’examinant en 1995, la Région se rend compte que la procédure de ce plan a été viciée : contrairement à la loi, les différents propriétaires des parcelles concernées n’ont pas été avertis par lettre recommandée. Saint-Gilles retourne donc à ses crayons et ficelle un nouveau plan d’expropriation, dans les règles de l’art cette fois. Il prend effet en 1996, pour une période de 10 ans.

Une "mise au frigo" bénéfique ?

Il en va de même pour la SA Bruxelles-Midi. Créée officiellement en 1992, elle ne dispose pourtant pas de concession l’autorisant à réaliser son objet social au nom de la Région. La SA dépense tous ses fonds en très peu de temps (en frais de personnel, d’études…) et est "mise au frigo" par Charles Picqué dès la fin de 1993. C’est toujours l’argument du PRD qui est invoqué. Bruxelles-Midi est réactivée en 1995 et fait enfin l’objet d’une concession de service public. Son premier contrat de gestion est signé en 1996.

On peut dès lors supposer qu’une politique de temporisation a été sciemment mise en place, du moins pour la période 1989-1996. Pour la suite, c’est une autre histoire… De 1996 à nos jours, la lenteur de l’opération publique au Midi semble plutôt devoir être mise sur le compte de l’amateurisme et de l’incompétence. Les décideurs politiques avaient basé la réussite de leur projet (acquérir ou exproprier toutes les parcelles visées, pour ensuite les revendre avec d’importantes plus-values) sur des moyens dont ils ne disposaient pas et qu’ils espéraient obtenir via les promoteurs et les investisseurs privés. Vu le manque d’empressement de ceux-ci, les sources de financement escomptées ne virent le jour que très tard. Et pendant ces 20 années, les "dégâts collatéraux" se sont faits de plus en plus nombreux : dégradation du quartier, situation d’incertitude et de précarité sans fin pour les habitants…

Au total, il aura donc fallu trois ans (1989-92) aux autorités pour mettre en place leur stratégie, plus quatre autres années (1992-96) passées pour l’essentiel à "attendre l’adoption du PRD", avant que les différents plans du Midi et la société anonyme chargée de les réaliser soient réellement effectifs.

Pendant toutes ces années, les rumeurs et les menaces d’expropriation ont commencé à produire leurs effets. Sur l’état du quartier comme sur le moral des habitants. Dès 1989, des locataires ont commencé à déménager, sans aides.

Dès 1992, les propriétaires particuliers ont arrêté de rénover leurs biens. Et les promoteurs d’acheter des maisons.

Il n’est pas question de reprocher aux pouvoirs publics d’avoir voulu "juguler la spéculation". Mais la lutte "contre la spéculation" menée contre la SNCB et les promoteurs avait d’autres intentions, moins avouables. Elle s’est jouée comme un pari, un coup de poker malheureux, sur le dos des habitants, sacrifiés à "l’internationalisation de la ville".

Cette période de temporisation a ainsi eu pour effet de faire chuter les valeurs foncières, puisqu’aucune transaction n’a été effectuée dans le périmètre pendant ces quatre années. En 1996, les points de comparaison désormais utilisés pour fixer la valeur des maisons lors de procédures d’expropriation, ne sont plus ceux de la période 1989-92 (que le Cabinet Picqué

Il est en tout cas une certitude : depuis toutes ces années, si le temps a parfois joué en faveur des autorités, il n’a jamais été du côté des expropriés.

— Charles Picqué dans "La Construction", 1992.

— Charles Picqué en mars 1992, cité au Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale, le 19 novembre 1992.

Amateurisme ou/et malhonnêteté ?

Dans ce dossier, la responsabilité des pouvoirs publics est sans appel. Celle d’une commune, désargentée, qui initia ce projet théoriquement rentable et le fit porter par son pouvoir de tutelle régional — qui, heureuse coïncidence, était dirigé par son propre bourgmestre. Celle de la Région, qui se lança dans l’aventure en étant consciente de ne pas avoir les moyens de ses ambitions et eut donc recours à différents stratagèmes. Celle des élus, Charles Picqué en tête, qui, ayant usé et abusé de cumul et de confusion des pouvoirs, ont fini par incarner des postures schizophréniques et à ne plus assurer leur devoir de continuité de l’action publique.

‘‘Si l’on veut, à terme, garantir un meilleur équilibre budgétaire local, il est évident qu’une mutation sociologique de certains quartiers doit être encouragée sans tarder’’

‘‘La société Bruxelles-Midi est une structure intéressante qui pourra développer un plan d’action jugulant les effets pervers de la spéculation... Un plan qui, pour réussir, doit rester secret’’

jugeaient "spéculatifs" et que la SA Bruxelles-Midi n’avait pas les moyens de payer) mais ceux, moins élevés, pratiqués à partir de 1992. Il s’agit donc sans doute là du fameux "plan secret" de Charles Picqué.

‘‘On ne voulait pas laisser tous les bons morceaux aux promoteurs et les mauvais morceaux aux pouvoirs publics: l’espace public, le logement…’’

— Jacques Van Grimbergen, réunion avec des habitants du quartier, juillet 2005.

Opzettelijke traagheid?

1990-1996

Het "geheime plan" van Charles Picque De geschiedenis van de Zuidwijk draait sinds 1989 vooral rond de strijd om de greep op het grondbezit. Privébedrijven et openbare instellingen streven nu eens uiteenlopende, dan weer overeenstemmende belangen na en bestrijden mekaar met ongelijke wapens: de NMBS en private projectontwikkelaars kunnen rekenen op de nodige middelen om hun vastgoedambities te financieren, wat niet het geval is voor de gemeentelijke en gewestelijke overheden, die echter over andere troeven beschikken... met name over de mogelijkheid om normen uit te vaardigen die op de bewuste terreinen van toepassing zijn.

Want het Gewest en de Gemeente Sint-Gillis volgen hun eigen agenda. Ze willen naast het station, aan de kant van Sint-Gillis, een zakenwijk optrekken langs de Fonsnylaan (BBP "Fonsny 1"). De inzet is enorm : zoals Sint-Joost (een andere arme gemeente van Brussel) met de kantoren in de Noordwijk, wil Sint-Gillis de stationswijk gebruiken als "wapen" om de lege gemeentekas er weer bovenop te helpen. De Gemeente hoopt daar "de toekomst op te trekken" door kantoren te bouwen die stedenbouwkundige lasten en gemeentebelasting opbrengen. Het Gewest wil het grondbezit in de wijk inpalmen om daarna hoge meerwaarden binnen te halen door de grond door te verkopen aan bouwlustige projectontwikkelaars. Maar die plannen worden bedreigd door de vastgoedplannen van de NMBS en de ontwikkelaars die met hen rivaliseren...

De inzet van gemeentebelasting en grondbezit Om de aanspraken ter zake van de NMBS (die kantoren wil bouwen in Anderlecht ten koste van Sint-Gillis) te verzwakken, gaat het Gewest en krachtmeting aan door de maatschappij zonder meer elke bouwvergunning te weigeren. Maar een einde maken aan de aankoopcampagne van de projectontwikkelaars is een ander paar mouwen... Om hun gebrek aan financiële middelen te omzeilen, werken Gewest en Gemeente hun eigen strategie uit, die Charles Picqué, burgemeester van SintGillis en Minister-Voorzitter van het Gewest, in 1992 als een "geheim plan" zal bestempelen. Waaruit bestond dat plan ?

Dat is onmogelijk met zekerheid te bepalen, maar het gaat ongetwijfeld om een aantal listen die we vandaag, achteraf gezien, proberen te reconstrueren.

Het probleem is dat het Gewest in het begin van de jaren ’90 niet beschikte over de nodige middelen om die terreinen te kopen. Temer omdat de vastgoedprijzen pijlsnel stegen door de aankoopcampagne van de projectontwikkelaars. De bijzonder hoge aankoopprijzen van de projectontwikkelaars, die Charles Picqué als "speculatief" beschouwde, werden bovendien niet als dusdanig erkend door het Ministerie

van Financiën. Wettelijk gezien waren ze dus "normaal" en werden ze vergelijkingspunten voor de onteigeningswaarde van eender welke woning in die buurt. Het Gewest had dus alle belang om de vastgoedprijzen te zien dalen, zodat het later zelf de grond aan een lagere prijs zou kunnen opkopen.

Hoe kon het daarin slagen ? Door tijd te winnen. Laten we even de feiten op een rijtje zetten...

Tijd winnen In 1991 probeert het Gewest de projectontwikkelaars af te schrikken door een "ontwikkelingsschets" te publiceren om te suggereren dat ze niet zomaar mogen doen wat ze willen in de Zuidwijk. In 1992 worden verschillende Bijzonder Bestemmingsplannen (BBP’s) goedgekeurd door de gemeenten Anderlecht en Sint-Gillis. Die plannen voorzien een groot aantal zogenaamd "sterke" bestemmingen (kantoren, hotels) in de zone – omdat die bestemmingen de toekomstige meerwaarden, stedenbouwkundige lasten en gemeentebelastingen zullen genereren – maar het BBP "Fonsny 1" gaat vergezeld van een onteigeningsplan. De grond die de projectontwikkelaars pas in de bewuste huizenblokken aankochten wordt dus met onteigening bedreigd, zodat de ontwikkelaars stoppen met het opkopen van huizen in de wijk In plaats van de onteigeningen aan te vatten, probeert het Gewest echter tijd te winnen. Burgemeester Picqué, die de BBP’s en het onteigeningsplan pas goedkeurde, neemt meteen contact op met Minister-Voorzitter Picqué om te "verzoeken" geen goedkeuring te verlenen. Onder voorwendsel dat het "voorzichtig" zou zijn te wachten op de goedkeuring van het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOP) alvorens de plannen te onderzoeken, zegt hij ook dat de bewuste BBP’s voorzien 400.000 m2 kantoren in de wijk te pompen, wat "de markt niet zou kunnen verteren". De Minister-Voorzitter geeft gehoor aan de argumenten van de Burgemeester en zet de goedkeuring van de plannen op een laag pitje: "Ik denk dat de beste garantie is geen 400.000 m2 kantoren tegelijk los te laten, omdat ons dat zelfs in tijden van hoogconjunctuur problemen zou opleveren. Bij laagconjunctuur komen die problemen er dus zeker en vast. We hebben dus blijk moeten geven van gezond verstand door niet verder te gaan en op het GewOP te wachten om te zien of we eventueel kantoren zullen bouwen in Fonsny 1..."

Aangezien er in het begin van de jaren ’90 al een kantoorcrisis woedt in Brussel, aarzelt het Gewest niet om de deugdelijkheid van de BBP’s van Anderlecht en Sint-Gillis in twijfel te trekken. Het laat zo twijfel bestaan over de omvang van de kantoorbestemmingen die uiteindelijk zullen worden toegelaten in de Zuidwijk. De projectontwikkelaars die er pas

tientallen huizen opkochten van 1989 tot 1992 zijn woedend en keren zich voorlopig van de wijk af.

De concrete uitvoering van het GewOP zal veel langer duren dan oorspronkelijk werd aangekondigd. Zijn uiteindelijke goedkeuring door de Gewestregering op het einde van haar legislatuur, in 1995, bevestigt het de opties van de BBP’s voor het Zuid. Die worden dus in één moeite door bekrachtigd, met uitzondering van het onteigeningsplan dat werd goedgekeurd door Sint-Gillis in 1992. Bij nader onderzoek van dat plan in 1995, stelt het Gewest vast dat dit plan ongeldig was: het voldeed niet aan de wettelijke verplichting om de verschillende eigenaars van de bewuste percelen per aangetekend schrijven op de hoogte te brengen. Sint-Gillis moest dus opnieuw aan het werk en stelde een nieuw onteigeningsplan op, nu volgens de regels van de kunst. Het werd effectief in 1996, voor een periode van 10 jaar.

"speculatief" vond en die de NV Brussel-Zuid financieel niet kon opbrengen), maar wel de lagere prijzen van de periode na 1992. En dat is waarschijnlijk het fameuze "geheime plan" van Charles Picqué.

Amateurisme en/of oneerlijkheid ?

We mogen dus veronderstellen dat de tijdwinstpolitiek bewust werd gevoerd, al was het maar tijdens de periode 19891996. Het vervolg is echter een ander verhaal... Van 1996 tot vandaag lijkt het erop dat we de traagheid van de overheid in het Zuid vooral op rekening van amateurisme en incompetentie moeten schrijven. De politieke beslissers hadden het welslagen van hun project (alle geviseerde percelen aanschaffen of onteigenen om ze daarna met een hoge meerwaarde te verkopen) gebaseerd op middelen waarover ze niet beschikten en die ze hoopten te verzamelen dankzij projectontwikkelaars en private investeerders. Die hebben echter op zich laten wachten, zodat de verhoopte financieringsbronnen slechts erg laat konden worden aangeboord. En in de loop van die 20 jaar werd de "collaterale schade" steeds groter: beschadiging van de wijk, onduidelijkheid en eindeloze onzekerheid voor de bewoners...

Een voordelige "bevriezing" ?

Hetzelfde geldt voor de NV Brussel-Zuid. Die werd officieel opgericht in 1992, maar beschikt nog steeds over geen enkele vergunning om haar maatschappelijk doel na te streven in naam van het Gewest. De NV gaf al haar geld in zeer korte tijd uit (aan personeelskosten, studies...) en werd door Charles Picqué "in de ijskast" gezet vanaf eind 1993. Daarvoor werd opnieuw het GewOP-argument aangevoerd. Brussel-Zuid werd in 1995 opnieuw opgestart en geniet nu eindelijk van een concessie van openbare dienst. In 1996 tekende ze haar eerste beheerscontract.

In dit dossier is de verantwoordelijkheid van de overheid onbetwistbaar. Die van een gemeente zonder geld die dit theoretisch rendabele project opstartte en heeft laten dragen door haar gewestelijke voogdijoverheid, die toevallig geleid werd door haar eigen burgemeester. Die van het Gewest dat zich in het avontuur stortte terwijl het zich ervan bewust was niet over voldoende middelen te beschikken om zijn ambities waar te maken en dus zijn toevlucht moest nemen tot allerlei listen. Die van verkozen vertegenwoordigers, en in de eerste plaats Charles Picqué, die overvloedig en overdreven gebruik maakten van gecumuleerde ambten en machtsvermenging om uiteindelijk een schizofrene rol te spelen en hun plicht om de continuïteit van de overheidswerking te verzekeren niet meer vervulden.

In totaal had de overheid dus drie jaar (1989-92) nodig om haar strategie op te stellen, gevolgd door meer dan vier jaar (1992-96) "wachten" op de goedkeuring van het GewOP alvorens de verschillende plannen voor het Zuid en de naamloze vennootschap die belast was met hun uitvoering echt effectief werden.

In de loop van al die jaren bleven de geruchten en de onteigeningsdreiging niet zonder gevolgen. Zowel voor de toestand van de wijk als voor het moreel van de bewoners. Al in 1989 begonnen de bewoners – zonder enige bijstand – te verhuizen. Sinds 1992 stopten de eigenaars met de renovatie van hun gebouwen. En de projectontwikkelaars legden de aankoop van de huizen stil.

Niemand wil de overheid haar wil verwijten om "de speculatie te beteugelen". Maar de strijd "tegen speculatie" tegenover NMBS en projectontwikkelaars had andere, minder achtenswaardige bedoelingen. Hij was niet meer dan een gok, een ongelukkig pokerspel, op de kap van de bewoners die werden opgeofferd op het altaar van de "internationale uitstraling van de stad".

Die wachtperiode heeft dus tot gevolg gehad dat de vastgoedprijzen instortten, aangezien vier jaar lang geen enkele transactie werd uitgevoerd in deze zone. In 1996 waren de vergelijkingspunten die voortaan werden gebruikt om de waarde van de huizen bij onteigening te bepalen niet meer de prijzen van de periode 1982-1992 (die het kabinet Picqué

Één ding is echter zeker: ook al speelde de tijd soms, in de loop van al die jaren, in het voordeel van de overheid, de onteigenden heeft hij nooit bevoordeeld.

‘‘De maatschappij Brussel-Zuid is een interssante structuur die een actieplan kan ontwikkelen die de negatieve effecten van speculatie de kop kan indrukken. Een plan die - wil het slagen - geheim moet blijven’’ — Charles Picqué in maart 1992, geciteerd in de raad van het Brussels Gewest, 19 november 1992.

‘‘We wilden de mooie stukken niet enkel aan de projectontwikkelaars laten en de autoriteiten achterlaten met restjes zoals publieke ruimte, huisvesting…’’

— Jacques Van Grimbergen, vergadering met wijkbewoners, juli 2005.

‘‘Indien men op termijn een evenwichtig lokale begroting wil, ligt het voor de hand dat een sociale wijziging van bepaalde wijken zonder talmen bevorderd moet worden’’ — Charles Picqué in "La Construction", 1992.

La stratEgie du pourrissement

1991-2009

‘‘Un terrain vague est peut-être moins dommageable socialement, en termes de sécurité et de santé des habitants, qu’un vieux parc [de logements] pourrissant’’

La lente degradation du quartier est-elle volontaire ?

Dans un jugement du mois de mai 2007, le juge de paix de Saint-Gilles qualifie de "stratégie de pourrissement" les manoeuvres de la Région dans le quartier du Midi. Le juge établit le début de la détérioration du quartier bien avant 1992 : "A la phase passive de pourrissement (de 1975 à 1991) durant laquelle les pouvoirs publics mirent fin à tout effort de réhabilitation du quartier et où le bruit de l’expropriation dissuada de nombreux riverains à entreprendre quelque effort de maintien en état, succéda la phase active de pourrissement (de 1991 à nos jours)". Durant cette période, la Région "acquit et expropria à la petite semaine, démolissant un immeuble, abandonnant l’autre ou obstruant un troisième, avec pour résultat des infractions systématiques graves à l’hygiène publique, les occupations sauvages, le vandalisme, l’insécurité, les incendies mortels".

La lente dégradation du quartier du Midi a fait craquer plus d’un propriétaire. Obligés de vivre entre maisons vides et terrains vagues, ceux-ci attendent une expropriation qu’on leur annonce depuis 1992. Dans ces conditions, nombreux sont ceux qui ont abandonné la partie et accepté de revendre leur bien "à l’amiable", au prix dérisoire proposé par la Région. Ils sont d’autant plus poussés à revendre que la proximité des chantiers de démolition et de reconstruction et les maisons abandonnées détériorent leur bien au fil du temps. Des fissures apparaissent dans les murs mitoyens des chantiers, la mérule s’incruste à partir des chancres, sans parler des problèmes d’humidité… Des rénovations s’imposent mais celles-ci sont impossibles en raison de la menace d’expropriation qui pèse sur les immeubles. La dégradation du quartier est tout bénéfice pour les autorités : elle déprécie les biens à exproprier et justifie de surcroît la nécessité de raser quatre îlots d’habitations.

A la petite semaine...

Le jugement du mois de mai 2007 confirme les critiques formulées par le Comité de quartier. Celui-ci n’a cessé de dénoncer les incidences néfastes des pratiques et des manquements de la Région comme de la Commune de Saint-Gilles dans le quartier. Les autorités procèdent sans plan d’ensemble ni calendrier précis et sans la moindre concertation ni information des riverains, dont on se soucie manifestement peu. Les démolitions inutiles, la création de terrains vagues, le délogement des habitants accroissent

— Charles Picqué en séance plénière du Parlement régional bruxellois, le 3 juin 2005.

le sentiment de vivre dans un no man’s land. Lorsque des habitants sont délogés, les immeubles restent vides, parfois murés, parfois laissés portes et fenêtres ouvertes à tous vents (seuls des petits cadenas sont apposés aux portes et ils sont étrangement régulièrement ouverts), comme s’il s’agissait de favoriser des intrusions à l’intérieur de l’îlot et les dégâts de la pluie. Les trois derniers incendies de maisons vides, dont l’un coûta la vie à deux personnes, ont malheureusement confirmé ces inquiétudes.

Selon le Comité, il aurait été plus logique et respectueux d’agir îlot par ilot, en ce qui concerne les expropriations, délogements et démolitions. En d’autres termes, de lier les expropriations et les renons des locataires à la réalisation de projets immobiliers. Et de garantir, jusqu’à la délivrance des permis de bâtir, le maintien des maisons existantes et de l’habitat. Les habitants le souhaitant auraient dû pouvoir jouir de leur logement jusqu’à délivrance d’un tel permis pour les îlots encore habités. Toute maison habitable aurait continuée à être louée par son propriétaire. Il vaut toujours mieux une maison habitée qu’une maison murée ou démolie.

Rebondissements Au mois d’août 2008, coup de théâtre ! Le MinistrePrésident Charles Picqué annonce publiquement que l’îlot A sera partiellement rénové, après avoir pourtant déclaré pendant 16 ans que sa démolition s’imposait. Selon la Région, les propriétaires de cet îlot seront consultés et pourront rénover leurs maisons. Pour les associations qui ont demandé la rénovation de cet îlot et le maintien sur place de ses habitants, il s’agit évidemment d’une bonne nouvelle. Mais elle a de quoi laisser perplexe. Elle confirme en effet l’idée que ces 16 années de souffrances étaient parfaitement inutiles.

Mais, deux mois plus tard, sans avoir jamais été informés de quoi que ce soit, les propriétaires apprennent par la bande que la Région opère un nouveau revirement. Leurs maisons seront bel et bien rénovées, mais sans leurs propriétaires actuels, qui seront tous expropriés et ne pourront finalement pas y rester. Une fois restaurées, leurs maisons seront remises sur le marché locatif. La stratégie de la Région dans le quartier Midi est non seulement indigne d’un pouvoir public mais en plus elle ne semble pas savoir où elle va.

‘‘Een braakliggend terrein is misschien sociaal gezien minder schadelijk in termen van veiligheid en gezondheid van de inwoners dan een oud vervallen [woning]park’’ — Charles Picqué, Brussels Parlement, plenaire vergadering, 3 juni 2005.

‘‘Il n’y a eu aucune attitude malveillante du chef de la SA et de la Région. Toutes deux n’ont eu que le souci des deniers publics’’ — Jacques Van Grimbergen dans "Le Soir", 15 juin 2007.

‘‘Er was geen kwaadwillige houding van het hoofd van de NV en van het Gewest. Alle twee hebben slechts de bezorgdheid van de overheidsgelden’’ — Jacques Van Grimbergen in "Le Soir", 15 juni 2007.

De verloederingsstrategie Is de langzame aftakeling van de wijk het gevolg van opzet?

2003

2004

2000

2006

In een oordeel van mei 2007, kwalificeert de vrederechter van St Gillis de daden van het Brussels Gewest in de Zuidwijk als deel uitmakend van een "veloederingsstrategie". De rechter situeert het begin van deze verloedering ruim voor 1992 : "Na de passieve verloederingsfase (van 1975 tot 1991), gedurende dewelke de publieke overheid een eind stelde aan elke vorm van buurtrenovatie, en gedurende dewelke het gerucht over de nakende onteigeningen talrijke bewoners ontmoedigde om de huizen in stand te blijven houden, volgde een actieve verloederingsfase (van 1991 tot vandaag). Gedurende deze periode onteigende het Gewest op een lukrake manier. Het werd eigenaar en brak her en der een huis af, liet andere panden verkrotten, of nog andere werden dichtgemetst. Dit alles met als resultaat zware en systematische overtredingen betreffende de openbare hygiëne, een wildgroei van gekraakte huizen, vandalisme, onveiligheid en brandstichtingen met de dood als gevolg."

Op de trage teloorgang van de Zuidwijk knapte menig eigenaar af. Verplicht te leven tussen leegstaande panden en braakliggende lappen grond, wachtten zij op de onteigening van hun goed, zoals dat hen sinds 1992 aangekondigd werd.

Talrijk zijn diegenen die er het bijltje bij neerlegden en de ridikule prijs van de "minnelijke schikking", zoals die werd voorgesteld door het Gewest, ten langen leste aanvaardden.

De omliggende leegstand, de aanpalende afbraak- en reconstructiewerken, doen hun eigendom dag na dag in waarde dalen. Barsten verschijnen in de muren vlak naast de werven, de huiszwam, die hout door rot kan vernielen, gedijt en zwermt uit, om over de vochtigheid nog maar te zwijgen... Renoveringswerken dringen zich op, maar die worden onmogelijk gemaakt door de nakende onteigening.

Het langzame verloederingsproces komt uiteindelijk ten goede aan de overheden: de waarde van de te onteigenen panden neemt af, en bovendien vinden zij in deze zichtbare achteruitgang, de noodzakelijke argumenten om vier tot voor kort nog bewoonbare huizenblokken met de grond gelijk te maken.

Kortzichtig beleid...

2004

2007

De rechterlijke uitspraak van mei 2007 bevestigt de kritiek die door het buurtcomité geformuleerd wordt. Herhaaldelijk werden de negatieve gevolgen van de praktijken en de tekortkomingen van het Brussels Gewest en de Gemeente St Gillis aan de kaak gesteld. Deze overheden gaan zonder globaal plan of precies tijdschema te werk. Zonder enig

overleg met de bewoners, laat staan hen te informeren.

Onnodige sloopwerken, leegstaande percelen, ontvolking... verhogen het gevoel te leven in een niemandsland. Na onteigening blijven de gebouwen leeg. Soms worden ramen en deuren dichtgemetst. Soms blijft alles open staan (alleen kleine hangsloten worden aangebracht, en die worden vreemd genoeg niet op slot gedraaid). Alsof het hier gaat om het bevorderen van indringers, water- en brandschade.

De laatste drie vuurhaarden in leegstaande panden hebben twee mensen het leven gekost. Onze bezorgdheid wordt hier spijtig genoeg alleen maar door bevestigd.

Volgens het Comité zou het logischer en respectvoller zijn om blok per blok te werk te gaan. Zowel wat betreft de onteigeningen als de herhuisvestiging en de afbraakwerken.

Door als het ware de onteigeningen en de vastgoedprojecten met elkaar te verbinden. Door garant te staan voor het behoud van de bestaande wooneenheden, tot wanneer de bouwvergunning bekomen wordt. Bewoners die dat wensen, kunnen dan ook van hun huis blijven genieten, zolang er geen dergelijke vergunning is voor het hele woonblok. Elk bewoonbaar huis kan zo door de eigenaar verhuurd blijven worden. Een bewoond huis biedt altijd meer garanties dan een dichtgetimmerde of gesloopte woonst.

Onvoorziene wendingen In augustus 2008, konden we onze oren niet geloven.

Minister-Voorzitter Charles Picque kondigde openlijk aan dat blok A wordt gerenoveerd ! 16 jaar lang had hij verkondigd dat slopen noodzakelijk was. Volgens het Brussels Gewest zouden nu de eigenaars geraadpleegd worden, hun woningen gerenoveerd, en de huurders aangezet tot blijven. Dat was natuurlijk goed nieuws. Toch bleven we verbaasd staan kijken: het idee dat die 16 jaar lijden volkomen nutteloos waren, werd hiermee immers bevestigd.

Maar twee maanden later, zonder ooit op de hoogte te worden gesteld van wat dan ook, vernemen de eigenaars via een achterpoortje dat het Gewest een nieuwe wending neemt. Hun huizen zullen gerenoveerd worden, maar zonder de huidige eigenaars, die allen onteigend worden en uiteindelijk niet kunnen blijven. Eenmaal gerenoveerd, worden hun huizen terug op de huurmarkt geworpen. De strategie van het Brussels Gewest in de Zuidwijk is niet alleen een overheid onwaardig, ze lijkt lijkt bovendien niet te weten waar ze heen wil.

Delogement

1991-2009

Du "relogement" a "l'accompagnement social"...

Dès les premières annonces des projets régionaux dans le quartier du Midi, différentes associations s’inquiètent de la place qui y est réservée aux habitants. Il s’agit de "mégaprojets" et par le passé, expliquent-elles, les pouvoirs publics comme le secteur privé ont toujours prouvé leur incapacité à gérer les incidences sociales de pareils projets.

Déjà, dans les îlots sur lesquels agit la SNCB, ni cette dernière (qui ne se considère pas comme "une oeuvre charitable", sic), ni la Commune de Saint-Gilles n’entendent assumer leur responsabilité sociale, faisant payer aux habitants délogés les frais de conflits immobiliers qui les dépassent.

A cette époque, les associations demandent toutes qu’"un plan social d’urgence" soit élaboré pour assurer le relogement des habitants vivant dans les îlots menacés d’expropriation.

Ces îlots sont fort peuplés et comptent beaucoup de locataires à bas revenus et certaines maisons sont occupées par leurs propriétaires qui y résident en famille et y tiennent parfois leur commerce. Les associations s’interrogent également sur les raisons qui poussent à vouloir démolir du logement et du commerce pour y reconstruire, en partie, du logement et du commerce...

Paroles, paroles…

Face à ces inquiétudes, au début des années 90, la Région se veut conciliante et parle alors de relogement.

Différentes pistes sont évoquées, comme l’idée de réaliser des "opérations-tiroirs", d’utiliser une partie des plus-values captées par la Région sur la revente des immeubles, pour construire de nouveaux logements pour les locataires devant quitter le quartier… Quoique basée sur un procédé biscornu, l’intention semble louable.

Mais, peu à peu, les promesses s’évaporent et le terme de relogement disparaît du langage des autorités. Les solutions alternatives ne verront jamais le jour. A la place, un "plan d’accompagnement social" est proposé. Se voulant "doux", il est censé s’échelonner… jusqu’en 1996. Pourtant ce n’est qu’en 1997, que les structures d’accompagnement social sont enfin opérationnelles. Entre-temps, la Région temporise et, tandis que le temps s’écoule, petit à petit, le quartier se désertifie. En 1991, le schéma de développement répertoriait 703 habitants dans le futur périmètre d’expropriation, ainsi que 79 établissements commerciaux et 427 emplois. En 1993, les habitants des 5 îlots ne sont plus que 576, si l’on en croit les chiffres officiels du CPAS de Saint-Gilles. La question du relogement se règle ainsi d’elle-même, sans que la Région n’ait à débourser le moindre franc pour les habitants qui partent.

Sous-traitances sociales C’est la société anonyme Bruxelles-Midi, créée par la Région, qui est chargée de "prendre toute initiative favorable au relogement des habitants et au respect des impératifs sociaux". Mais, d’emblée, un conflit d’intérêts se pose à elle. D’une part, Bruxelles-Midi, comme toute autre société commerciale, cherche à faire du bénéfice, notamment en rachetant et revendant des immeubles dont elle chasse les occupants, d’autre part, elle doit aider financièrement les personnes qu’elle déloge. Or, sous-capitalisée et incapable de réaliser les bénéfices escomptés, elle n’a que peu de moyens financiers à consacrer à la dimension sociale de son opération immobilière.

L’accompagnement social est en fait sous-traité au Centre d’accompagnement et de formation pour adultes (CAFA). Celui-ci crée en 1997 une Antenne sociale du Midi qui tiendra désormais ses permanences non loin du quartier Midi… dans le bureau de la SA Bruxelles-Midi !

L’équipe du CAFA constitue des dossiers pour chacune des familles concernées et tente de les informer sur les projets immobiliers des autorités. Mais, faute de moyens et d’informations disponibles, cet accompagnement est fortement limité. Il consiste uniquement dans une aide à la recherche d’un logement (principalement par le biais des annonces disponibles sur le marché privé) et à l’octroi de primes financières relativement basses pour les habitants quittant le quartier (principalement des aides au déménagement et à l’aménagement).

L’Antenne sociale ne s’adresse ni aux commerçants ni aux propriétaires, même s’ils sont habitants, en familles nombreuses, ménages à faibles revenus, ou ayant des difficultés à s’exprimer en français... Quant aux locataires, seuls ceux qui sont domiciliés dans le quartier avant 1997 ont droit à l’accompagnement social du CAFA, et encore à condition qu’ils trouvent à se réinstaller dans la région bruxelloise. Ceux-ci ne peuvent en outre revendiquer d’indemnités que lorsque leur îlot est concerné concrètement par un projet de reconstruction. Des dates et des échéances qui n’ont jamais existé, ce qui a finalement mené à la suppression de cette dernière condition. L’Antenne sociale ne peut donner aucune priorité sur les listes de logement social aux habitants concernés par les plans d’expropriation et les immeubles de logement prévus dans les nouveaux projets ne sont pas destinés à reloger les locataires expulsés.

En 2005, suite à une série d’actions du Comité du quartier Midi, la Région a accepté d’indexer les indemnités accordées aux locataires délogés et à les octroyer également aux personnes domiciliées entre 1997 et 2005. Un changement positif mais qui reste tout à fait insuffisant au regard des drames sociaux engendrés par les projets urbanistiques dans le quartier depuis 1989.

‘‘Vous vous rendez bien compte qu’il peut toujours y avoir l’un ou l’autre cas qui pose problème dans des opérations de cette importance’’

— Charles Picqué dans une interview à la RTBF, en 2006.

‘‘U moet er zich rekenschap van geven dat er altijd één of ander probleem kan voordoen in operaties van deze omvang’’

— Charles Picqué in een interview aan de RTBF, in 2006.

‘‘Peu d’opérations à Bruxelles présentant un certain risque ont été autant accompagnées socialement que celle-ci. Je vous dirai d’ailleurs que cela a contribué au retard’’ — Charles Picqué en séance plénière du Parlement régional bruxellois, le 3 juin 2005.

‘‘Weinig operaties in Brussel met een zeker risico zijn zo sociaal begeleid geweest als dit. Ik zou bovendien zelfs zeggen dat dat bijgedragen heeft aan de vertraging’’ — Charles Picqué, Brussels Parlement, plenaire vergadering, 3 juni 2005.

‘‘Nous n’avons pas voulu commettre les mêmes erreurs qu’à la gare du Nord. Nous avons préféré la douceur’’ — Jacques Van Grimbergen dans "Le Soir", 12 mars 2003.

‘‘Wij wilden niet dezelfde fouten als in de Noordwijk begaan. Wij verkozen een zachte aanpak’’ — Jacques Van Grimbergen in "Le Soir", 12 maart 2003.

Uitzettingen Van "herhuisvesting" tot "sociale begeleiding"...

Vanaf de eerste berichten over de gewestelijke projecten in de Zuidwijk hebben verschillende verenigingen hun ongerustheid geuit over de plaats die zal toebedeeld worden aan de inwoners. Het gaat hier om "megaprojecten", en vanuit het verleden weten we dat de openbare machten, alsook de private sector genoegzaam bewezen hebben dat zij niet in staat zijn om de sociale gevolgen van dergelijke projecten te begeleiden. In de zones waar de NMBS nu reeds actief is, zijn noch deze laatste (die zich niet als "een caritatief werk" beschouwt), noch de Gemeente St.-Gillis bereid om hun sociale verantwoordelijkheid op te nemen en laten de uitgewezen bewoners de kosten betalen van de hen over het hoofd groeiende vastgoedconflicten.

Indertijd vroegen alle verenigingen dat er "een sociaal urgentieplan" zou worden opgesteld om de herhuisvesting van de bewoners in de met onteigening bedreigde zones te verzekeren. Deze zones zijn vrij dicht bevolkt en tellen vele huurders met lage inkomens. Sommige huizen zijn bezet door de eigenaars die er wonen met hun familie en die er soms ook een zaak hebben. De verenigingen stellen zich vragen bij de beweegredenen om enerzijds bewoning en handelszaken te vernietigen en anderzijds nieuwe woningen en handelszaken her op te richten.

Loze praatjes...

Tegenover deze onzekerheden heeft het Gewest zich in het begin van de jaren ’90 verzoenend opgesteld en is over herhuisvesting beginnen spreken. Verschillende pistes werden geopperd, zoals het idee om "doorschuifoperaties" door te voeren, ten einde een deel van de door het Gewest geïnde meerwaarde op de verkoop van onroerend goed te gebruiken voor de bouw van nieuwe woningen voor de huurders vooraleer zij de wijk zouden moeten verlaten…

Hoewel gebaseerd op een eigenaardige werkwijze, lijkt de intentie wel lofwaardig.

Maar beetje bij beetje vervagen de beloftes en de termijn voor de herhuisvesting verdwijnt uit het discours van de overheid. Alternatieve oplossingen zien nooit het daglicht. In de plaats wordt er een "sociaal begeleidingsplan" voorgesteld.

Omdat het "zacht" wil overkomen wordt het gespreid tot in 1996. De sociale begeleidingsmaatregelen zijn nochtans pas vanaf 1997 echt operationeel. Ondertussen talmt het Gewest, en terwijl de tijd voorbij gaat raakt de wijk beetje bij beetje verlaten. In 1991 telde het ontwikkelingsschema 703 bewoners in de te onteigenen perimeter, evenals 79 handelszaken en 427 banen. In 1993 zijn de bewoners van de 5 zones teruggelopen tot 576, althans indien men de cijfers van de OCMW van Sint-Gillis mag geloven. De kwestie van de herhuisvesting regelt zich zo vanzelf, zonder dat het Gewest verplicht wordt de minste frank aan de vertrekkende bewoners te vergoeden.

Sociale onderaanneming Het is de door het Gewest gecreëerde NV Brussel-Zuid die belast is "met het nemen van alle initiatieven ten gunste van een herhuisvesting van de bewoners en met het oog op het respecteren van de sociale vereisten". Maar van in het begin wordt deze geconfronteerd met een belangenconflict.

Enerzijds is de NV Brussel-Zuid er zoals elke commerciële onderneming op uit winst te maken, vooral dan door het kopen en verkopen van panden, waaruit zij de bewoners verjaagt.

Maar anderzijds moet zij de personen die zij doet verhuizen financieel bijstaan. Maar omdat zij ondergekapitaliseerd is en in de onmogelijkheid verkeert om de verwachte winsten te realiseren, heeft zij slechts beperkte financiële middelen om aan de sociale dimensie van haar vastgoedproject te besteden.

De sociale begeleiding wordt in de praktijk uitbesteed aan het Centrum voor Volwassenenbegeleiding en Vorming (CVBV). Deze richt in 1997 een Sociale antenne van het Zuid op die vanaf dan permanentie houdt niet ver van de Zuidwijk… in een van de burelen van de NV BrusselZuid! De ploeg van de CVBV stelt dossiers op voor elk van de betrokken families en probeert hen in te lichten over de vastgoedprojecten van de overheden. Maar door een gebrek aan middelen en beschikbare informatie is deze begeleiding eerder beperkt. Zij bestaat slechts uit bijstand bij het zoeken naar een woning (vooral dan via de beschikbare advertenties op de privémarkt en door het toekennen van relatief lage financiële premies voor de bewoners die de wijk verlaten hebben (vooral dan hulp bij verhuis en herinrichting).

De Sociale antenne richt zich niet tot de handelaars of de eigenaars, zelfs niet wanneer deze bewoners zijn, kroostrijk gezin, huishoudens met zwakke inkomens, of problemen hebben om zich in het Frans uit te drukken…

Wat de huurders betreft hebben alleen deze die vóór 1997 in de wijk gedomicilieerd waren recht op sociale begeleiding van de CVBV, en dan nog alleen op voorwaarde dat zij zich opnieuw in het Brussels gewest vestigen. Zij kunnen slechts aanspraak maken op vergoedingen wanneer hun zone concreet betrokken is bij een heropbouwproject. Data en vervaldagen die nooit bestaan hebben, en die uiteindelijk geleid hebben tot de opheffing van deze laatste voorwaarde.

Op de lijsten voor sociale huisvesting kan de Sociale antenne geen enkele prioriteit geven aan de bewoners die getroffen worden door de onteigeningsplannen. De huurpanden voorzien in de nieuwe projecten zijn niet bestemd om de uitgedreven huurders te herhuisvesten.

In 2005, als gevolg van een reeks acties van het buurtcomité van het Zuid, heeft het Gewest er in toegestemd om de vergoedingen aan de uitgedreven huurders te indexeren en deze eveneens toe te kennen aan personen die in de wijk gedomicilieerd waren tussen 1997 en 2005. Een positieve wending, maar deze blijft totaal ontoereikend in licht van de sociale drama’s die de stedenbouwkundige wijkprojecten sinds 1989 teweeggebracht hebben.

Associations et comite de quartier

1991-2009

Vingt annees de revendications meprisees En 1991, lors la première commission de concertation sur le Schéma directeur du quartier Midi, des habitants du quartier, soutenus par des associations de défense des habitants (Inter-Environnement Bruxelles – IEB, le Comité de Défense de Saint-Gilles - CODES, le Brusselse Raad voor het Leefmilieu – BRAL, ainsi que la Ligue des Familles) expriment leurs inquiétudes et leur scepticisme : "- Nous ne sommes pas opposés au projet, dit une dame de la rue Bara. Nous sommes conscients qu’il en va de l’avenir de nos enfants et petits-enfants. Nous sommes même prêts à être expropriés. Mais peut-on au moins nous dire quand ?

- Qui va répondre à nos questions ? lance une autre.

- Devons-nous encore investir dans notre appartement ? s’inquiète un troisième.

Quant aux associations de défense des habitants, elles s’inquiètent du relogement, et doutent de la capacité de la Région de maîtriser le dossier et de tenir tête aux promoteurs."

Ces prises de paroles n’empêcheront pas la commission de rendre un avis unanimement favorable à l’adoption du Schéma directeur, même s’il fut assorti de conditions (notamment en terme de relogement des habitants).

Depuis lors, les enquêtes publiques et les commissions de concertation se répètent sur le même mode. Les habitants y expriment les mêmes inquiétudes, les mêmes questions.

Pourtant les commissions de concertations se contentent d’entériner les projets qui leur sont soumis, leur donnant par là une légitimité démocratique. De toute façon, l’avis de ces commissions est facultatif. Les seules "victoires" obtenues par les associations lors de toutes ces concertations auront été la promesse d’un parking pour vélos devant l’immeuble Swiss Life, ou encore l’abstention de tous les membres de la commission quand leur avis était requis sur le cinquième plan d’expropriation adopté pour le Midi.

Face à des instances sourdes à leurs demandes, les habitants finiront par se lasser. Après l’entérinement du PPAS "Fonsny 1" en 1995 et le vote du plan d’expropriation de 1996, les associations baisseront la garde elles aussi.

Le Comité du quartier Midi En février 2005, des locataires de l’îlot D reçoivent de leur propriétaire – Espace Midi – un renon pour leur bail.

Leurs immeubles, leur dit-on, doivent être démolis. C’est la panique dans le quartier. Les délais légaux du renon ne sont pas respectés et aucun projet pour l’îlot n’a été déposé à l’urbanisme. Autour de cette vague d’expulsion, un mouvement de solidarité et de résistance s’organise.

Propriétaires, locataires et commerçants s’unissent au sein du Comité du quartier Midi et commencent à se voir régulièrement… À nouveau soutenu par les mêmes associations, auxquelles se joignent le Syndicat des locataires, le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat et plus tard la Ligue des Droits de l’Homme, le comité de quartier fait connaître ses doléances, lesquelles reprennent les critiques énoncées dès 1991, et qui restent d’une étonnante actualité :

• L’arrêt des délogements et des démolitions tant que des plannings clairs ne sont pas établis et que des permis de bâtir ne sont pas délivrés • La mise en place d’un groupe permanent de concertation • Effectuer un bilan des projets menés dans le cadre du PPAS "Fonsny 1" • Revoir les modalités et les montants de l’aide au relogement • Des pratiques d’acquisition et d’expropriation plus justes et plus transparentes • Le maintien et la rénovation de certains immeubles dans le quartier • La gestion des incidences des chantiers dans le respect des riverains, de leurs droits et de leur environnement.

‘‘Le Comité du quartier Midi? Des agitateurs de mes couilles!’’

— Le Ministre-Président bruxellois, déclaration faite dans les couloirs du Parlement bruxellois en mars 2006.

‘‘Het Comité van de Zuidwijk? Agitatoren van mijn kloten!’’

— De Brusselse Minister-président, verklaring afgelegd in de gangen van het Brussels parlement in maart 2006.

Au fil des ans, l’action du comité de quartier prendra plusieurs formes.

Le volet social : il faut répondre à l’urgence, soutenir les locataires expulsés, les aider à formuler des demandes d’aide au relogement, et parfois nouer des contacts, malheureusement informels, avec le cabinet Picqué pour éviter des drames sociaux. Il faut aussi faire taire ou étayer les nombreuses rumeurs qui courent dans le quartier et produire pour les habitants une information fiable. Bref, pallier au manque d’information et d’accompagnement social des autorités.

Le volet juridique : dans ce quartier populaire, nombre des expropriés ne connaissent pas leurs droits ou ne sont pas toujours à l’aise avec les langues nationales. Le Comité organise des rencontres avec des avocats spécialisés et un dossier juridique commun est constitué. Une assistance juridique particulière est proposée aux propriétaires et locataires les plus "fragiles" (suivi et explications des procédures, formulation des préjudices suivis, rédaction de conclusions).

Le relais médiatique : Comité et associations cherchent à rendre visible les conditions de vie des habitants du quartier par différentes actions de sensibilisation (conférences de presse, visites du quartier, expositions, manifestations publiques, affichages,…)

Le débat politique : Comité et associations n’ont de cesse de faire entendre leurs doléances. Ils interviennent dans les commissions de concertation, interpellent les hommes politiques lors des meetings électoraux, suscitent des débats parlementaires et des questions au conseil communal…

Mais les réponses, au mieux farfelues, au pire franchement insultantes, ne seront jamais concrètes.

Les autorités continuent à refuser aux habitants un espace officiel de médiation, d’information ou de débat. Encore aujourd’hui, c’est par voie de presse ou par pli judiciaire que les habitants reçoivent des nouvelles, quand ils en reçoivent….

Wijkverenigingen en buurtcomite Twintig jaar miskende eisen Tijdens de eerste overlegcommissie over het masterplan in 1991, uitten de bewoners van de wijk hun ongerustheid en bedenkingen, daarbij gesteund door de verenigingen die de bewoners verdedigen (Bond Beter Leefmilieu, het Comité de Défense de Saint-Gilles - CODES, de Brusselse Raad voor het Leefmilieu – BRAL, als ook de Gezinsbond) : "- Wij zijn niet tegen het project, zegt een dame uit de Barastraat. Wij zijn ons ervan bewust dat de toekomst van onze kinderen en kleinkinderen op het spel staat. Wij zijn zelfs bereid ons te laten onteigenen. Maar kan men ons tenminste zeggen wanneer ?

- Wie gaat op onze vragen antwoorden ? gooit een ander in het midden.

- Moeten we nog investeren in ons appartement ? vraagt een derde zich ongerust af.

De verenigingen voor de verdediging van de bewoners maken zich dan weer ongerust over de herhuisvesting en twijfelen aan de capaciteit van het Gewest om het dossier te beheersen en het hoofd te bieden aan de promotoren."

Deze inbreng weerhoudt de commissie er niet van unaniem in te stemmen met het masterplan, zelfs al gaat dat vergezeld van bepaalde condities (meer bepaald met betrekking tot de herhuisvesting van bewoners).

Sindsdien herhalen de publieksenquetes en overlegcommissies meer van hetzelfde. De bewoners uiten dezelfde ongerustheid en stellen dezelfde vragen.

Desalniettemin stellen de commissies en overlegorganen zich ermee tevreden de hen voorgelegde projecten te bekrachtigen, en hen zo een democratische legitimiteit te geven. In elk geval is het advies van deze commissies vrijblijvend.

De enige "overwinningen", die de verenigingen behalen betreffen de belofte om een fietsenstalling in te richten voor het gebouw van Swiss Life of nog de onthouding van alle leden van de commissie toen hun advies vereist was voor het vijfde onteigeningsplan voor de Zuidwijk.

‘‘Henri Dineur (PS), le chef de cabinet de Charles Picqué et aussi échevin de l’Urbanisme à SaintGilles, ajoute qu’il refuse de créer un organe qui ne servirait que de tableau de revendications à certains agitateurs’’ — Mateusz Kukulka, "Les prix sont négociables", "La Dernière Heure", 4 mars 2005.

‘‘Henri Dineur (PS), de kabinetschef van Charles Picqué en ook schepen van stedenbouw van SintGillis, voegt erbij dat hij weigert een orgaan te creëren dat zou kunnen dienen als eisenplatform voor een aantal agitatoren.’’

— Mateusz Kukulka, "De prijzen zijn onderhandelbaar", "La Dernière Heure", 4 maart 2005.

Tegenover de instanties, die doof blijven voor hun eisen, geraken de bewoners langzamerhand afgemat. Na de bekrachtiging van het BBP "Fonsny 1" in 1995 en de stemming over het onteigeningsplan van 1996, daalt ook de waakzaamheid van de verenigingen.

Het Zuidwijkcomité In februari 2005, ontvangen de huurders van het "blok D" van hun huisbaas een opzegging van het huurcontract.

De huizen waarin zij wonen moeten afgebroken worden, zo wordt hen gezegd. Dat betekent paniek in de wijk. De wettelijke termijnen voor de opzeg zijn niet gerespecteerd en bij stedenbouw werd geen enkel project voor dit deel van de wijk ingediend. Rond de golf van huisuitzettingen organiseert zich een beweging van solidariteit en verzet.

Eigenaars, huurders en winkeliers verenigen zich in een wijkcomité en beginnen regelmatig bijeen te komen.

Gesteund door dezelfde verenigingen als voorheen, later versterkt door de Huurdersvakbond, de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen en nog later de Liga voor de

Mensenrechten, maakt het wijkcomité zijn wensen bekend en herneemt de kritiek die al sinds 1991 geuit wordt en nog steeds verbazend actueel is: • De stopzetting van de huisuitzettingen en de afbraak zolang er geen duidelijke planning is opgesteld en de bouwvergunningen niet zijn afgeleverd • Het instellen van een permanente overleggroep • Een balans opmaken van de uitgevoerde projecten in het kader van het BBP "Fonsny 1" • Herziening van de werkwijze en de bedragen voor hulp bij herhuisvesting • Meer rechtvaardige en transparante praktijken bij overnames en onteigeningen • Onderhoud en renovatie van bepaalde woonblokken in de wijk • Binnen de perken houden van de overlast door de bouwwerven, met respect voor de buurtbewoners, hun rechten en hun omgeving In de loop van de jaren, zullen de acties van het wijkcomité verschillende vormen aannemen.

Het sociale luik : men moet reageren op dringende zaken, uit hun huis gezette huurders steunen, hen helpen de vraag om hulp bij herhuisvesting te formuleren, en soms zelfs contacten leggen met het cabinet Picqué, jammer genoeg informeel, om sociale drama’s te voorkomen. Men moet ook de talloze geruchten die in de wijk de ronde doen het zwijgen opleggen en ontkrachten en de bewoners betrouwbare informatie verschaffen. Kortom, het gebrek aan informatie en begeleiding vanwege van de autoriteiten opvangen.

Het juridisch luik: In deze volkswijk kennen velen die onteigend worden hun rechten niet en de taal is vaak een extra probleem. Het Comité organiseert ontmoetingen met gespecialiseerde advocaten en er wordt een gezamenlijk juridisch dossier opgesteld. Speciale juridische hulp wordt voorgesteld aan de meest kwetsbare eigenaars en huurders (opvolging en uitleg van de procedures, formuleren van de ondervonden schade, redactie van de conclusies) Het contact met de media: Comité en verenigingen proberen de levensomstandigheden van de wijkbewoners zichtbaar te maken door verschillende sensibiliseringsacties (persconferenties, wijkbezoeken, tentoonstellingen, publieke demonstraties, aanplakken van affiches, ...)

Het politieke debat: Comité en verenigingen blijven voortdurend hun grieven bekendmaken. Zij komen tussen in de inspraakcommissies, interpelleren de politici tijdens verkiezingsbijeenkomsten, lokken parlementaire debatten uit en stellen vragen in de gemeenteraad...

Maar de antwoorden zijn op zijn best bij de haren getrokken, op zijn slechts beledigend en in elk geval nooit concreet.

De autoriteiten blijven de bewoners een ruimte ontzeggen voor bemiddeling, informatie of debat. Tot op de dag van vandaag is het via de pers of via een gerechtelijk schrijven dat de bewoners nieuws vernemen, als zij al iets vernemen.

Parcours d'habitants…

Parcours in de mist Des premières rumeurs d’expropriation à leur délogement, les habitants du quartier Midi, qu’ils soient propriétaires, locataires ou commerçants, ont été les grands perdants de l’opération de "revitalisation" lancée par les pouvoirs publics.

Au fil du temps, l’incertitude s’est installée : les baux sont devenus précaires et la rénovation des immeubles a été bloquée. La spéculation, la menace d’expropriation, ainsi que la dégradation du quartier et de leurs propres immeubles ont exercé une pression quotidienne sur les propriétaires, pour qu’ils revendent à vil prix leurs biens ou cèdent leur commerce.

Quelques récits illustrent l’échec de la volonté annoncée par les autorités d’une opération "socialement douce".

Al vanaf de eerste geruchten over onteigening waren de inwoners van de Zuidwijk – zowel de eigenaars, de huurders als de winkeliers – de grote verliezers van de "heroplevings"operatie van de overheid. Na verloop van tijd installeerde zich de onzekerheid: de huurcontracten werden precair en de renovatie van gebouwen werd tegengehouden. Speculatie, bedreiging met onteigening, de achteruitgang van de wijk en van hun eigen gebouwen verhoogden dagelijks de druk op de eigenaars, opdat ze voor een appel en een ei hun vastgoed of hun handel zouden overlaten.

Een aantal verhalen illustreren de mislukking van de verklaarde intentie van de overheid om een ‘sociaal zachte’ operatie uit te voeren.

André "Shopwell" André "Shopwell" a repris dans les années 70 le petit supermarché de son père. Commerce de proximité, point de rencontre des habitants, livraisons à domicile… André vend de tout et emploie plusieurs personnes. Né dans le quartier, il habite avec sa famille au-dessus de son magasin. Au fur et à mesure que les habitants du quartier déménagent, ses affaires déclinent. En 2002, Bruxelles-Midi lui propose de transférer sa supérette (200m2 plus réserves) dans 7 containers posés sur la future "place de Hollande" (+/100m2), encore virtuelle. Il aurait, peut-être, plus tard, droit à une place dans les futurs nouveaux immeubles. Refus catégorique : non seulement la surface proposée n’est pas suffisante, mais en outre cette installation "provisoire" ne lui rendra pas sa clientèle et ne l’indemnisera pas pour les pertes déjà subies. En 2002, l’îlot où se trouve son commerce est éventré, ce qui entraîne plusieurs tentatives de cambriolages.

Enfin, pour l’encourager à accepter les propositions de rachat "à l’amiable", les maisons mitoyennes à son immeuble sont démolies en 2007. Comprenant qu’André résistera jusqu’au bout, la Région finit par lui proposer une somme acceptable pour la reprise de son commerce, qui ferme définitivement en 2008.

André "Shopwell" nam in de jaren ‘70 de superette van zijn vader over. Buurtwinkel, ontmoetingsplek voor bewoners, leveringen aan huis... André verkoopt vanalles en heeft meerdere mensen in dienst. Hij is geboren in de wijk en woont met zijn familie boven de winkel. Naarmate de inwoners van de wijk verhuizen, gaat zijn zaak achteruit. In 2002 stelt de NV Brussel-Zuid hem voor zijn superette (200m² plus opslagruimte) over te plaatsen naar 7 containers op het toekomstige – nog virtuele - "Hollandplein" (+/- 100m2).

Later zou hij misschien recht hebben op een plaats in de nieuwe gebouwen. Categorische afwijzing: de voorgestelde oppervlakte is niet alleen onvoldoende, maar bovendien brengt deze ‘voorlopige’ installatie zijn cliënteel niet terug en vergoedt ze hem niet voor de al geleden schade. In 2002 wordt de huizenblok waar zijn winkel zich bevindt, opengehaald, met verschillende pogingen tot inbraak als gevolg. Ten slotte, om hem aan te moedigen de "minnelijke schikking" die hem werd voorgesteld te aanvaarden, worden in 2007 de huizen die grenzen aan zijn gebouw afgebroken. Het Gewest begrijpt dat André strijd zal leveren tot de laatste minuut en biedt hem uiteindelijk een aanvaardbaar bedrag aan voor de overname van zijn handel. Die sluit definitief in 2008.

Mohamed Mouniati "Quand je suis arrivé ici en 1970, c’était un quartier magnifique !", se souvient Mohamed Mouniati, propriétaire et habitant à la rue de Norvège dans le quartier Midi. Cet ouvrier d’origine marocaine a écumé les boulots généralement réservés à la main d’œuvre immigrée (sociétés métallurgiques, fabricants de pièces détachées, l’usine Citroën à Forest…) avant de pouvoir s’acheter une petite maison et s’y installer avec sa famille. Au début des années 90, un promoteur lui offre 6.000.000 de francs belges (150.000 euro) pour acquérir son bien. "La commune m’a découragé de vendre en me disant qu’elle allait de toute façon racheter ma maison à un

meilleur prix et qu’il valait mieux ne pas vendre à des sociétés étrangères". Mais ce n’est qu’en décembre 2005, après 15 années de chantier permanent dans sa rue, qu’il reçoit une première offre de rachat "à l’amiable". Les pouvoirs publics lui proposent… 80.000 euro, toutes indemnités comprises ! M. Mouniati refuse : à ce prix, impossible d’acheter une maison, ni même un appartement à Bruxelles. Même s’il est aujourd’hui âgé (80 ans) et pensionné, il souhaite légitimement laisser quelque chose à sa femme et à leurs quatre jeunes enfants.

La seconde tentative de négociation n’interviendra que 3 ans plus tard, pour échouer elle aussi. Fin 2008, M. Mouniati est déclaré exproprié. A présent, il attend avec inquiétude le verdict du Juge de paix pour février 2009. Obtiendra-t-il une "juste et préalable indemnité" lui permettant de se réinstaller dans une maison comparable ?

"Toen ik hier in 1970 aankwam, was dit een schitterende wijk ! " Aan het woord is Mohamed Mouniati, eigenaar en bewoner van de Noorwegenstraat in de Zuidwijk. Vooraleer hij zich een klein huis kon kopen en er zich met zijn gezin installeerde, rijgde hij als arbeider van Marokkaanse origine een reeks jobs aan elkaar die meestal waren voorbehouden voor migranten (metaalverwerkende bedrijven, fabrikanten van losse onderdelen, het fabriek van Citroën in Vorst…).

Begin jaren ‘90 biedt een bouwpromotor 6.000.000 Belgische frank (150.000 euro) voor zijn huis. "De gemeente raadde me af te verkopen. Ze zeiden dat zij mijn huis sowieso aan een betere prijs zouden kopen en dat het beter was om niet aan buitenlandse firma’s te verkopen." Pas in december 2005, na vijftien jaar ononderbroken werken in zijn straat, krijgt hij een eerste bod als "minnelijke schikking". De overheid biedt hem... 80.000 euro, alle schadevergoeding inbegrepen! M. Mouniati weigert : aan die prijs kan hij onmogelijk een huis kopen, zelfs geen appartement in Brussel. Hij is oud (80 jaar) en met pensioen, hij zou graag op een legale manier iets achterlaten voor zijn vrouw en zijn vier kinderen. De tweede poging tot onderhandelen vindt pas drie jaar later plaats, en loopt ook op een sisser af. Eind 2008 wordt M. Mouniati officieel onteigend. Op dit moment wacht hij ongerust op de uitspraak van het Vredegerecht in februari 2009. Zal hij een "eerlijke en prealabele schadevergoeding" krijgen zodat hij zich opnieuw kan installeren in een gelijkwaardig huis?

La famille De familie Arahou La famille Arahou est installée rue de Norvège depuis 1976.

Le quartier est plaisant et la rue calme. Mais en 1989, les rumeurs d’expropriation commencent. Certains enfants du ménage naissent à cette époque. Ils ne connaîtront que le déclin de leur quartier. De 1996 à 2009, les Arahou subissent sans cesse les nuisances des chantiers de démolition des maisons voisines puis de la construction des immeubles de bureaux des îlots A1 et B. Treize années durant lesquelles la vie quotidienne est chamboulée. Le bruit, la poussière qui s’insinue partout, des fissures dans la maison, l’usage de la rue pour le passage et l’entrepôt de véhicules de chantier, la rue de Norvège n’a plus rien d’une petite rue calme.

Plus qu’un problème de bien-être, il y va de la santé et de la sécurité des habitants. La maison n’est pas équipée de doubles vitrages, et en raison de la menace d’expropriation, le remplacement des châssis n’est pas possible. De même pour le toit qui serait à refaire. Par ailleurs, les nouveaux plans d’aménagement prévoient la disparition de leur rue.

Bien avant cela pourtant, elle disparaît temporairement des cartes en 2004 ! Les taxis et les ambulances ne la trouvent plus sur leur GPS. Pendant de longs mois, l’éclairage public n’y fonctionne pas. Le ramassage des poubelles ne s’y effectue plus, obligeant les habitants à déposer leurs sacs dans les rues voisines. En 2007, le père décède d’un arrêt cardiaque, lié pour sa famille au stress permanent qu’il subissait depuis des années. Il n’avait pas encore fini de rembourser l’achat de la maison. Pour les Arahou, un échange de maison, de même gabarit et état général et si possible dans le quartier Midi, aurait été satisfaisant. Mais cette solution est inconcevable pour les autorités. La Région a finalement lancé la procédure d’expropriation en fin 2008.

De familie Arahou verhuist in 1976 naar de Noorwegenstraat.

De wijk is aangenaam en de straat rustig. Maar in 1989 doen de eerste geruchten over onteigening de ronde, precies in de periode dat het gezin uitbreidt met een aantal kinderen.

Deze zullen een wijk leren kennen die alleen nog achteruit gaat. Tussen 1996 en 2009 leven de Arahou met de overlast van de bouwwerven. Naburige huizen worden neergehaald en kantoorgebouwen verrijzen in de huizenblokken A1 en B. Dertien jaar lang wordt hun dagelijkse leven overhoop gegooid.

Lawaai, stof dat overal binnendringt, barsten in het huis, de straat die een doorgang en opslagplaats wordt voor machines van de werf, de Noorwegenstraat lijkt in het niets meer op een kleine rustige straat. Het is niet alleen een probleem van

welzijn, het gaat ook om de gezondheid en de veiligheid van de bewoners. Hun huis heeft geen dubbele ramen; door de bedreiging met onteigening kan het raamwerk niet worden vervangen. Idem voor het dak dat moet worden vernieuwd.

Bovendien zou hun straat verdwijnen volgens de nieuwe bestemmingsplannen. Maar dat gebeurt al veel vroeger: in 2004 verdwijnt ze tijdelijk van de kaart! Taxi’s en ziekenwagens vinden de straat niet meer met hun GPS. Maandenlang doet de straatverlichting het niet. Vuilbakken worden niet meer opgehaald, bewoners worden verplicht hun vuilzakken in de belendende straten te deponeren. In 2007 overlijdt de vader aan een hartstilstand. Volgens zijn familie heeft het te maken met de aanhoudende spanning die hij al die jaren onderging.

Het huis was bij zijn overlijden nog niet volledig terugbetaald.

Voor de Arahou zou een huisruil voldoende zijn geweest, van een gelijkaardig formaat en in dezelfde staat en, indien mogelijk, in de Zuidwijk. Deze oplossing is echter ondenkbaar voor de overheid. Het Gewest startte de onteigeningsprocedure uiteindelijk op het einde van 2008.

La famille De familie El Haddat La famille El Haddat a déménagé de la rue de Norvège en 2000. Ils y était locataires depuis la fin des années 80.

Lorsque leur propriétaire est exproprié, l’Antenne sociale du Midi promet de leur retrouver un logement. En effet, ils sont relogés avenue Fonsny, toujours en zone d’expropriation, dans une maison appartenant aux promoteurs d’EspaceMidi. L’Antenne sociale du Midi leur a prêté de quoi payer leur garantie locative, et couvre pendant un an l’augmentation du loyer. En 2004, en accord avec leur propriétaire, ils font, à leurs frais, des travaux de rénovation. Mais en 2005, rebelotte : la maison dans laquelle ils habitent doit être démolie, ils doivent à nouveau déménager. En 2009, l’immeuble qu’ils occupaient rue de Norvège est toujours debout et celui de l’avenue Fonsny, démoli en 2006, a fait place à un terrain vague.

De familie El Haddat is vertrokken uit de Noorwegenstraat in 2000. Deze familie huurde de woning sinds het einde van de jaren 80. Toen hun eigenaar werd onteigend, beloofde het Sociale antenne van het Zuid een nieuwe woning voor hen te vinden. Ze werden ondergebracht in de Fonsnylaan, nog steeds binnen de onteigeningszone, in een woning van de promotoren van Espace-Midi. Het Sociale antenne van het Zuid leende hen het bedrag voor de huurwaarborg en betaalde een jaar lang de verhoging van de huur. In 2004, na overeenstemming met hun eigenaar, voeren ze op eigen kosten renovatiewerken uit.

Maar in 2005 keren ze terug naar start: het huis waarin ze wonen, wordt afgebroken. Ze moeten opnieuw verhuizen. In 2009 staat het gebouw in de Noorwegenstraat er nog altijd; het huis in de Fonsnylaan, dat werd afgebroken in 2006, heeft plaats gemaakt voor braakland.

Monsieur Meneer Straus Monsieur Straus est, depuis 1984, propriétaire d’une maison dans le quartier. Il veut la rénover pour l’occuper avec sa famille en 1991 mais la Commune lui écrit que son bien sera prochainement susceptible d’expropriation. Il renonce à son projet et, comme il en a les moyens, il laisse sa maison vide, ne pouvant la rendre conforme aux normes de salubrité. Il s’attend à être exproprié en extrême urgence et sur base des valeurs enregistrées en 90-91. Indigné, il refuse les offres farfelues qui lui sont faites (de 20.000 à 120.000 euros). Lors des négociations "à l’amiable", il subit une véritable pression à la vente, l’expropriation judiciaire étant brandie comme une menace. Exproprié en 2007 par le juge de paix, et grâce à la défense juridique brillante qu’il prépare depuis des années, il obtient une bonne indemnisation pour les dommages subis et une condamnation sévère des pratiques de la Région, notamment pour atteinte aux Droits humains.

Sinds 1984 is Meneer Straus eigenaar van een huis in de wijk. Wanneer hij het wil renoveren en er met zijn gezin wil gaan wonen, In 1991, schrijft de Gemeente hem dat zijn goed weldra in aanmerking zal komen voor onteigening. Hij ziet af van zijn project en, aangezien hij de middelen heeft en het huis niet in overeenkomst is met de hygiëne-wetgeving, laat hij zijn huis leegstaan. Hij verwacht dat hij wordt onteigend wegens hoogdringendheid en volgens de waarden die zijn vastgelegd in 90-91. Geërgerd weigert hij de buitenissige voorstellen die hem worden gedaan (van 20.000 tot 120.000 euro). Tijdens de onderhandelingen voor "minnelijke schikking" wordt hij onder druk gezet om te verkopen, waarbij de gerechtelijke onteigening wordt aangewend als bedreiging. De vrederechter onteigent hem in 2007. Dankzij een schitterende gerechtelijke verdediging die hij al sinds jaren had voorbereid, verkrijgt Meneer Straus een behoorlijke schadevergoeding en een

strenge veroordeling voor de praktijken van het Gewest, met name voor inbreuk op de Mensenrechten.

La famille De familie Bouali Malheureusement, la famille Bouali n’a pas pu profiter de l’effet du "jugement Straus", car elle fut expropriée quelques mois plus tôt. Épiciers, les parents ont acheté leur maison de la rue d’Angleterre en 1987, après avoir longtemps habité rue de Mérode. Au début des années 90, les problèmes commencent.

Les maisons de la rue sont vidées l’une après l’autre, certaines sont démolies, d’autres pourrissent sur pieds pendant des années. Leur chiffre d’affaires souffre de la désertification du quartier. Fin 2005, eux aussi refusent l’offre insuffisante (la première qui leur est faite depuis 1992) de Bruxelles-Midi. Ils sont finalement expropriés en 2006, en plein été. L’indemnité d’expropriation pour leur bâtiment ne tient malheureusement pas compte des dégradations causées par l’état des maisons environnantes. La somme qui leur est allouée ne leur permet pas de retrouver une situation comparable à Bruxelles. Quant au fond de commerce, sa valeur est établie en fonction des deux dernières années d’exercice, soit les moins bonnes.

Entamer une procédure en révision ? Les Bouali n’ont pas les mêmes armes que la famille Strauss pour faire face à une longue et lourde aventure judiciaire. Ils maîtrisent mal le français écrit, leur avocat leur coûte cher et ils ne veulent plus entendre parler de justice. Quelques mois après leur départ, leur maison, laissée vide et ouverte à tous vents par la Région, est incendiée. Deux SDF trouvent la mort dans ce drame.

De familie Bouali kon helaas niet profiteren van het effect van het "Straus-vonnis", want ze werden enkele maanden eerder onteigend. De ouders, kruideniers, kochten hun huis in de Engelandstraat in 1987, nadat ze lang in de Mérodestraat woonden. Begin jaren ‘90 ondervinden ze de eerste problemen.

De huizen in de straat komen een voor een leeg te staan, een aantal worden afgebroken, andere verkrotten met de jaren. Hun omzetcijfer lijdt onder de leegloop van de wijk.

Eind 2005 weigeren ook zij een bod van Brussel-Zuid wegens onvoldoende (het eerste bod dat hen wordt gedaan sinds 1992). Ze worden uiteindelijk onteigend in 2006, in volle zomer.

De schadevergoeding wegens onteigening van hun gebouw houdt helaas geen rekening met de schade die werd berokkend door de toestand van de aangrenzende huizen. De som die hen wordt toegekend, laat hen niet toe om een gelijkaardige woonsituatie te vinden in Brussel. De waarde van hun zaak wordt bepaald in functie van de activiteiten van de laatste twee jaar, m.a.w. in functie van de minst gunstige situatie.

Een herzieningsprocedure starten? De Bouali beschikken niet over dezelfde middelen als de familie Strauss om het hoofd te bieden aan een lang en zwaar gerechtelijk avontuur. Ze beheersen het geschreven Frans slecht, hun advocaat is duur en ze willen niet meer weten van rechtszaken. Het Gewest laat hun huis leegstaan, ramen en deuren wijd open naar de wereld. Enkele maanden na hun vertrek vat het vuur. Twee daklozen blijven in de brand achter.

Madame Mevrouw Ghatak Mme Ghatak (nom d’emprunt) est propriétaire d’un immeuble de rapport dans le quartier. L’immeuble est rénovable mais insalubre. Néanmoins, des sans-papiers y louent des chambres et s’acquittent d’un loyer. En 2008, prise de panique ou consciente du fait que le Juge de Paix ne manquera pas de stigmatiser cette situation lors de l’audience d’expropriation sur les lieux, la propriétaire prend les devants et demande unilatéralement au Tribunal de première instance de procéder à l’expulsion des occupants, prétextant qu’elle ne les connaît pas. Ce que fait la police sur décision du tribunal. Certains locataires expulsés auront droit à quelques nuitées d’hôtel payées par le CPAS de Saint-Gilles.

Mevrouw Ghatak (pseudoniem) is eigenaar van een opbrengsthuis in de wijk. Het gebouw kan worden gereoveerd, maar is onbewoonbaar. Toch worden de kamers bewoond door mensen zonder papieren die haar huur betalen. In 2008 trekt ze zich als eerste uit de slag, uit paniek of omdat ze zich bewust is dat de Vrederechter deze situatie zal aanklagen tijdens de gerechtszitting over de onteigening van de huizen.

Ze vraagt een eenzijdige procedure aan bij de Rechtbank van Eerste Aanleg om de bewoners uit het huis te zetten, onder het voorwendsel dat ze hen niet kent. De politie voert de beslissing van de rechtbank uit. Enkele uitgezette huurders hebben recht op een hotel voor een aantal nachten, op rekening van het OCMW van Sint-Gillis.