FORMAS DE FINANCIAMIENTO INTEGRADO PARA VIVIENDA
Osmar Velasco Consultor Banco Mundial Octubre de 2011
DÉFICIT HABITACIONAL El XI Censo Nacional de Población indica que la población censada residente en el territorio nacional en 2002 era de 11,237,196 habitantes, que significaban 2,200,608 hogares. DÉFICIT CUANTITATIVO Integrado por las viviendas inadecuadas (demandan suelo urbano o rural) así como las demandadas por hogares que alquilan y esperan contar con propia DÉFICIT CUALITATIVO Vivienda en malas condiciones que requieren de mejora (no demandan suelo urbano o rural)
DEFICIT CUANTITATIVO POR REGIONES EN EL AÑO 2002 Suroccidente 17%
Central 14%
Noroccidente 3%
Petén 2% Metropolitana 47%
Nº
Suroriente 6%
Nororiente 7%
Norte 4%
Región
Déficit Cuantitativo
%
193,922
47%
1
Metropolitana
2
Norte
15,830
4%
3
Nororiente
28,281
7%
4
Suroriente
26,176
6%
5
Central
57,421
14%
6
Suroccidente
68,014
17%
7
Noroccidente
12,482
3%
8
Petén
7,969
2%
410,097
100%
TOTALES
DEFICIT CUALITATIVO POR REGIONES EN EL AÑO 2002 5% Petén
18% Noroccidente
10% Metropolitana 13% Norte
10% Nororiente
28% Suroccidente
Nº
Región
8% Suroriente
Déficit Cualitativo
Déficit Cualitativo
1
Metropolitana
58,289
10%
2
Norte
79,771
13%
3
Nororiente
60,854
10%
4
Suroriente
48,086
8%
5
Central
57,384
9%
6
Suroccidente
169,708
28%
7
Noroccidente
108,341
18%
8
Petén
29,062
5%
611,495
100%
TOTALES
Central 9%
DÉFICIT COMPARATIVO ANUAL Y SUS TASAS DE CRECIMIENTO (%)
Año 1981 1995 (*) 2002
Déficit Cuantitativo
Déficit Cualitativo
Déficit Total
204.598 342.158 410.097
475.128 647.816 611.495
679.726 989.974 1.021.592
Tasa de Crecimiento Anual 2,72% 0,45%
(*) Datos Proyectados en base a “Estudio sobre la Demanda de Vivienda a nivel Nacional” FOGUAVI
Sur, sur-occidente, Altiplano occidental y central, QuichĂŠ, Izabal y Jalapa
QuichĂŠ, Alta Verapaz, Huehuetenango, Quetzaltenango, Izabal y Jalapa
DÉFICIT POR ESTRATO DE INGRESO Ingreso Familiar Mensual en Función del Salario Mínimo 0 1,000 2,000 3,000 4,000 6,000 8,000 9,000 12,000 20,000
1,000 2,000 3,000 4,000 6,000 8,000 9,000 12,000 20,000 Más
TOTALES
Déficit Cuantitativo (Hogares)
Déficit Cualitativo (Hogares)
Déficit Habitacional Total (Hogares)
Condición socioeconómica de la Población
15,831 35,356 26,913 16,887 15,567 81,357 36,981 90,603 57,320 33,283
83,197 185,806 141,434 88,743 81,810 30,505
99,028 221,162 168,347 105,630 97,377 111,863 36,981 90,603 57,320 33,283
En Extrema Pobreza
410,097
611,495
En Pobreza
No Pobres, con Capacidad de Pago (Demanda Efectiva)
Rol del Estado Facilitador y Subsidiario
Facilitador
1,021,592
*SEGMENTO DE POBREZA Y EXTREMA POBREZA CON OPCIÓN A SUBSIDIO DEL ESTADO, QUE REPRESENTAN 594,167 HOGARES (58% DEL TOTAL)
El Déficit Cualitativo de vivienda debe ser una prioridad ................y podria resolverse con el apoyo del Sector Privado •El sector financiero no-bancario (microfinancieras, ONGs, cooperativas) ya tienen los instrumentos • Hacen aproximadamente 20,000 créditos por año • Podrían multiplicar su alcance si tuvieran acceso a capital •El sector financiero comercial tiene alta liquidez y un interés en ingresar en el sector de la economía informal • Su capital es de corto plazo • Su capacidad de invertir en sectores definidos de riesgo es limitada Con un mecanismo de garantía ..........
Conclusiones respecto a la situaci贸n de vivienda 1) Hay que Estimular la participaci贸n del sector financiero privado en los estratos mas bajos 2) Hay que Reorientar los subsidios hacia la poblaci贸n mas pobre
Situaci贸n Financiera Actual
La inversi贸n privada en infraestructura esta cayendo Investment in Infrastructure Projects with Private Participation 120%
100% 100%
% of 1998 Investment Level
100%
80%
LAC
60%
55%
53%
Guatemala 48%
40%
34% 27% 22%
20%
13%
10% 4%
3%
0% 1998
1999
2000
2001
2002
2003
Conclusiones respecto a la situación financiera Estimular la inversión privada en construcción y en infraestructura serviría para: Reactivar la economía nacional y Atender las necesidades de vivienda e infraestructura de las poblaciones mas pobres
PRINCIPALES DESTINOS DEL CREDITO 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
C
on s
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a
er a
0.0%
In d
Porcentaje de la cartera total
Situación Financiera Actual El Sector Privado tiene alta liquidez….pero poca inversión en la construcción
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Estrategia de atención para Vivienda y Servicios Básicos Poblaciones Mas Necesitadas Consiste en tres elementos básicos: •
Un fondo de liquidez (FOVI) para re-alimentar el sector vivienda, ampliando oferta financiera para construcción e infraestructura en todos los sectores a través de la “securitization” y desarrollo del sector bancario
•
Un fondo de garantías – FOGA- para asegurar inversiones privadas en vivienda y servicios básicos para poblaciones mas necesitadas a través de intermediarios calificados
•
Una facilidad de asistencia técnica –FACTE - para apoyar a las comunidades beneficiarias, a los intermediarios ( Organizaciones noGubernamentales, las Instituciones Microfinancieras, bancos y municipios) para desarrollar proyectos de vivienda básica y mejoramiento, y provisión de servicios básicos e infraestructura comunitaria.
Esquema Inst MFs Cooperativas ONGs
de atención
Financiamiento de vivienda e Infraestructura Comunitaria
Banca Comercial
Financia directamente Financia a ONGs e IMF
FHA
¿Podría? Financiar Banca Comercial en Inf. Comunitaria Inversiones a través de ONGs, Cooperativas, Microfinancieras
Asegura Banca Comercial Con hipoteca
Aseguramiento multiplicaría las inversiones Mecanismo de
Instituciones
Garantía
calificadas
Fondo de Garantía – Aseguradores privados respaldan préstamos de Bancos comerciales a instituciones calificadas para proyectos comunitarios de vivienda e infraestructura aprobados
Proveedor de servicios Institución microfinanciera
Proyectos aprobados
Agua
Energia Calles
Gobierno
Municipal
y refinanciamiento
Accesibilidad, disposición y mecanismos de pago
Saneamiento Asociacíón comunitaria
Recuperación de costos
Beneficiarios pagan a través de cargos por servicios
Garantías pueden movilizar recursos de bancos comerciales
• Garantías pueden canalizar fondos sostenibles, de largo plazo, tasas más bajas,
hasta financiamiento alternativo Más recursos para hogares de bajos ingresos, financiamiento alternativo más estable, más intermediación crediticia de bancos comerciales.
Las Garantías podrían ser proporcionadas por una entidad gubernamental, una entidad privada o consorcio público/privado •Alineación de incentivos es esencial garantía parcial con incentivos basado en el mercado, términos claros para ejecución de la garantía, patrimonio y reservas adecuadas de parte del garante, involucramiento del sector privado en el diseño del programa
El Sector Financiero Privado podría hacer mucho más para resolver el déficit de infraestructura y vivienda • La construcción de vivienda e infraestructura crea fuentes de trabajo, desarrolla la industria local de materiales de construcción, contribuye al ahorro y reduce la pobreza • 611,000 unidades de vivienda existentes carecen de conexión a servicios, calles de
acceso o están en riesgo • Los Bancos financian cerca de 13,000 nuevas unidades por año a través de las hipotecas, 5,000 de las cuales cuentan con el subsidio del FOGUAVI, empero no aplican bajo el esquema de mejoramiento o provisión de servicios • El sistema de financiamiento alternativo (microfinanzas, cooperativas) cubren aproximadamente 20,000 créditos por año para ampliación, incluyendo provisión de servicios sin subsidio
Los financistas existentes podrían cerrar la brecha • Institutiones Microfinancieras u ONGs – créditos accesibles , trabajo intensivo, involucramiento comunitario, altas tasas nominales de interés, garantias no convencionales. • Cooperativas – involucramiento comunitario, prestamos limitados a miembros • Grupos comunitarios – han sido exitosos en canalizar fondos para infraestructura •Bancos Comerciales – G&T, BANRURAL, VIVIBANCO – pueden financiar directamente o a través de ONGs e IMF, pero requieren plazos mayores y están limitados por calificarse riesgosos
Temas clave • Alineación de incentivos • precios basados en el mercado • Comienza con una escala razonable, crece como el principio del proyecto probado • Temas legales - estructura del garante, poderes legales, capacidad de emitir deuda, etc. • Participación de las autoridades de instituciones privadas, públicas • Criterios financieros y apoyo técnico para microfinancieras y cooperativas • El crédito no representa una carga para el presupuesto nacional
Ejemplos exitosos de garantías para microfinanciamiento • MiBanco Perú – micro financiero, USD 22.6 millones en microcréditos para vivienda, USD 170 millones de activo total /2005 • Originalmente ONG, se convirtió en banco en 1998. Tiene como fuentes de fondos una mezcla de tipos y plazos: deuda de bancos, bonos,
depósitos. Préstamo de banco privado - USD 3.2 millones, 3 años, 50% garantizado por acciones
Bonos - USD 6 millones garantizados por USAID 50% • Génesis Empresarial Guatemala – Garantía de USAID 50%
Estudios necesarios para el sector vivienda • Diseño de facilidad de liquidez para desarrollo del mercado secundario de hipotecas -FOVI• Diseño del Fondo de Garantía para acceso al financiamiento privado para mejoramiento de vivienda e infraestructura básica -FOGA• Diseño de un Fondo de Asistencia Técnica en apoyo a la preinversión de proyectos complejos • Desarrollo de una propuesta de mejoramiento del marco institucional de vivienda y desarrollo urbano