www.sor.nl
SOR 25 jaar comfortabel wonen Jaarverslag 2010
T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E info@sor.nl
1986 2010
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam
SOR
25 jaar comfortabel wonen Jaarverslag 2010
1986 2010
SOR
25 jaar comfortabel wonen Jaarverslag 2010
25 jaar comfortabel wonen 2
SOR Jaarverslag 2010
Inhoudsopgave Voorwoord en Bestuursverklaring
5
A Bestuursverslag
14
B Ondernemingsverslag
26
C Jaarrekening
58
D
74
Verslag van de raad van commissarissen
E Bijlagen
90
D Verslag van de raad van commissarissen
B Ondernemingsverslag
A Bestuursverslag E Bijlagen
C Jaarrekening Voorwoord en Bestuursverklaring
25 jaar comfortabel wonen 4
SOR Jaarverslag 2010
Voorwoord Geachte lezer, Het jaar 2010 ligt achter ons, mogelijk het meest
gevulde projectenportefeuille met twee opleveringen in aantocht. In de eerste helft van het jaar werd echter al snel duidelijk dat die projectenportefeuille opnieuw beoordeeld moest worden, doordat het financiële perspectief voor de SOR in hoog tempo veranderde.
De diversiteit aan woningen, verzorgings- en verpleeg
Oorzaak hiervoor was de combinatie van de invoering
huizen, bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend
van de EU-regeling omtrent de staatssteun aan
goed is voor ons de basis van waaruit wij onze klanten
woningcorporaties en de aanstaande heffing van
een comfortabele woning in een passende woon
vennootschapsbelasting. Deze laatste bleek tegen het
omgeving willen bieden. Dat is onze drijfveer en dat
einde van het jaar toch nog een jaar langer uitgesteld
maakt dat wij ook de komende jaren veel zullen
te worden, maar vanaf dat moment werden de
investeren in bestaand en nieuw bezit, om onze
effecten van de stilvallende woningmarkt in onze
producten en diensten te laten aansluiten bij de
verhuurprestaties steeds duidelijker zichtbaar.
wensen van de klant.
Het zijn lastige ontwikkelingen, maar tegelijkertijd
Ik wens u veel kijk- en leesplezier. Mocht u naar aan
vormen zij een uitdaging voor de hele organisatie.
leiding van het jaarverslag met ons in gesprek willen
We zullen scherper aan de wind gaan zeilen waar
komen, schroom dan niet om contact met ons te
het gaat om ons investeringsbeleid. En voor de
zoeken.
verhuur betekent het dat we meer en vooral andere activiteiten zullen ontplooien om klanten voor ons
Harry Rietveld
te winnen. Het leukst om te vertellen is dat 2010 het 25ste levens jaar was van de SOR. Dat vieren we in 2011, met bewoners, relaties en medewerkers. En met u, door
Bestuursverklaring
u in dit jaarverslag niet alleen de feitelijkheden van afgelopen jaar voor te schotelen, maar u ook te laten
Alle middelen die de SOR ter beschikking heeft
zien wat wij in die tijd hebben opgebouwd. Wij
zijn in het verslagjaar uitsluitend besteed in het
hebben in die 25 jaar veel gebouwd. Niet om het
belang van de volkshuisvesting.
bouwen, maar om de senioren van nu en de toekomst gewilde woningen te kunnen bieden.
H. Rietveld MBA Directeur-bestuurder SOR
Voorwoord en bestuursverklaring
bewogen jaar van de SOR in haar bestaans geschiedenis. We begonnen het jaar met een goed
5
SOR Jaarverslag 2010 25 jaar comfortabel wonen
6
A
Bestuursverslag 1
Missie en visie
2
Terugblik op 2010
11
7
3
Governance en bestuurlijke organisatie
15
3.1 Governance
15
3.1.1 Bestuursbesluiten
16
3.1.2 Ondernemingsraad
16
3.1.3 Klachtencommissie
17
3.1.4 Integriteitsbeleid
17
3.1.5
Risicobeheersing binnen de SOR
18
3.2
Bestuurlijke organisatie
19
3.2.1 Organisatiestructuur
19
3.2.2 Verbindingen
19
3.2.3
19
Sectorale samenwerkingsverbanden
Missie en visie “De SOR wil het welzijn van ouderen in en om Rotterdam bevorderen door hen de mogelijkheden te geven om te kiezen voor een woonvorm die bij hun manier van leven past. De combinaties van wonen, zorg en dienstverlening die wij bieden, zijn betaalbaar en grotendeels bestemd voor ouderen die niet of moeilijk voor hun huisvesting kunnen zorgen. Onze werkwijze is klantgericht, flexibel en maatschappelijk betrokken.”
De SOR vervult deze missie door woningen te exploiteren, waarin senioren zich thuis voelen en waar men tot op hoge leeftijd kan blijven wonen, ook als beperkingen zich voordoen. De SOR brengt dit in de praktijk door de productie van woningen in diverse marktsegmenten en daarnaast door technisch en sociaal beheer. Het resultaat daarvan is een goed uit geruste en onderhouden woning en tegelijk een thuis in een goed functionerende woongemeenschap, ook voor kwetsbare groepen, die een beschutte woon omgeving nodig hebben. De SOR heeft deze missie in 2006 gedefinieerd, relatief kort geleden. Toch zijn de omstandigheden waaronder de SOR haar missie heeft geformuleerd bij lange na niet meer de omstandigheden van vandaag. De con juncturele situatie op de financiële markten en de woningmarkt sinds 2009 is van grote invloed op ons directe handelen, het dwingt de SOR tot het naar voren halen van keuzes en tot het versneld herover
A Bestuursverslag
1
7
wegen van strategische keuzes. Daarbij komt dat de structurele wijzigingen, die zich voordoen in het speel足 veld van zowel de corporaties als die van de AWBZinstellingen, op middellange termijn van grote invloed zijn. Deze bewustwording heeft in 2010 geleid tot een brede discussie tussen directie, bestuur en raad van commissarissen over de relevantie van de missie en daarmee ook de relevantie van de SOR. Deze discussie zal in 2011 leiden tot een vernieuwd ondernemings足
SOR Jaarverslag 2010
plan, waarbij de bewustwording uit de in 2010
25 jaar comfortabel wonen
8
ge足houden visitatie mede richting zal geven aan zowel het proces als de inhoud.
A-lijstproject
2010 - Binnenhoftoren, Rotterdam-Ommoord
9
25 jaar comfortabel wonen 10
SOR Jaarverslag 2010
A
Bestuursverslag
Terugblik op 2010 Het jaar 2010 is gekenmerkt door ontwikkelingen in
vertraging in de doorvoering van bij het kwaliteits-
de buitenwereld met grote impact voor de koers van
en comfortniveau van de woning passende huurprijs.
de onderneming en voor de interne organisatie.
In de eerste helft van 2011 is uiteindelijk de wets wijziging doorgevoerd, zodat we vanaf 2011 ons
De aanhoudende kredietcrisis blijft van forse invloed
huur- en harmonisatiebeleid kunnen richten op een
op de woningmarkt. Als gevolg van de teruglopende
betere prijs-kwaliteitverhouding.
bouwproductie is het mogelijk om tegen aan trekkelijke bedragen te investeren in sociale huur
Het omzetten van de EU-regeling in nationale wet
woningen. Tegelijkertijd houdt de stagnatie op de
geving zal niet eerder dan in 2011 haar beslag vinden.
koopmarkt aan. Doordat een deel van toekomstige
Dit heeft deels te maken met de wisseling van de
huurders hun huidige woning niet weten te verkopen,
wacht in het landsbestuur, maar ook met de weer
blijft de afzet van met name de middeldure huur
barstige materie. De schijnbare eenvoud van de rege
woningen achter bij de verwachting.
ling zelf heeft veel verwachte en onverwachte effec ten op de bedrijfsvoering van de corporaties, van het
Mede door de val van het kabinet was het op wet
verhuurproces tot de financieringsstructuur. Hiernaast
gevingsgebied een lastig jaar, in de zin dat diverse ver
heeft de belastingdienst, bestaande fiscale wetgeving
wachtingen niet waargemaakt werden. Het woning
en afspraken met de belastingdienst ten spijt, de voor
waarderingsstelsel bleef ongewijzigd, waar een
vijf jaar met de SOR overeengekomen vrijstelling van
aanpassing was verwacht op het punt van de energie
Vpb ingetrokken.
prestatienormering. Voor de SOR betekent het een
A Bestuursverslag
2
11
De gevolgen voor de investeringsmogelijkheden van
ondernemingsplan fundamenteel herzien moet
de SOR zijn groot. Wij bouwen veelal gemengde com
worden. Deze opgave staat voor 2011 op de rol.
plexen: sociale en vrije sectorhuur, maatschappelijke
We zullen kiezen voor meer nadruk op beheer- en
en commerciële bedrijfsruimten, verpleegunits. De
exploitatiemaatregelen, naast de bestaande groei
nieuwe regelgeving vereist gescheiden administratie
strategie. Ook zullen we actief alternatieve, innova
en verhindert geborgde financiering op de niet-sociale
tieve manieren onderzoeken om onze financierings
en niet-maatschappelijke onderdelen. Het is echter
ruimte te vergroten.
SOR Jaarverslag 2010
juist deze combinatie van producten die succesvol zijn
25 jaar comfortabel wonen
12
en van groot nut zijn voor onze doelgroep, maar die
Onze volkshuisvestelijke prestaties hebben wij weten
door de eis van commerciële financiering niet zonder
voort te zetten. Maar we zien ook een snel ver
meer verantwoord te ontwikkelen zijn. De intrekking
anderende markt, met meer diversiteit, een nieuwe
van de vrijstelling van Vpb komt daar bovenop, waar
generatie senioren, nieuwe verwachtingen ten aan
door wij de ontwikkeling van een aantal projecten stil
zien van onze producten en onze rol. Het in 2009
hebben moeten zetten.
ingezette lokaal maatwerk, onze opleveringen van nieuwe woningen en de bijbehorende samen
Tot slot is nieuwe wetgeving omtrent de financiering
werkingsrelaties leveren de nodige ervaringen op voor
en bekostiging van zorgvastgoed opnieuw uitgesteld.
het ondernemingsplan dat we in 2011 opstellen.
Dit bezwaart de dialoog die wij met de zorg instellingen hebben, omdat enerzijds er een wens
Daarnaast hebben we in 2010 een imago-onderzoek
is om het zorgvastgoed te moderniseren, maar er
gehouden, waaruit we lering hebben getrokken over
anderzijds grote twijfel bestaat over de financier
onze zichtbaarheid en herkenbaarheid. Het heeft in
baarheid en exploiteerbaarheid. Voor de SOR leidt het
ieder geval geresulteerd in een bevestiging van de
tot onzekerheid in zowel de exploitatievooruitzichten
naam SOR, waarmee we de volle naam (Stichting
als de investeringsstrategie van het zorgvastgoed,
Ouderenhuisvesting Rotterdam) achter ons laten.
waarin ongeveer 30% van de omzet gerealiseerd
Verdere uitkomsten van het onderzoek worden
wordt.
verwerkt in onze communicatiestrategie.
Om onze ervaringe en inzicht kenbaar te maken aan
Op de interne organisatie hebben deze ontwikkelingen
de politiek hebben wij contact gezocht met kamer
ook hun weerslag gehad. De elkaar in hoog tempo
leden van zowel de Eerste als de Tweede Kamer, zodat
opvolgende gebeurtenissen vergden veel van de
zij deze kennis in de beoordeling van wetsvoorstellen
administratieve en beleidskracht. De komende jaren
kunnen laten meewegen. Ook hebben wij ons samen
zullen de gevolgen concreet merkbaar worden in de
met enkele collega-corporaties specifiek tegen de Vpb-
operationele sfeer.
heffing verweerd. Dit laatste is succesvol geweest: mede dankzij de opstelling van de senatoren in de
De organisatie heeft zich in 2010 verder ontwikkeld.
Eerste Kamer op dit punt is de belastingwet aan
Hulpmiddelen daarbij waren de interim rapportage
gepast. De vrijstelling is nu verleend tot eind 2011.
van de accountant en het medewerkerstevredenheids onderzoek. De interim rapportage was aanleiding
Op al deze onderwerpen toont de overheid zich
voor de aanscherping van diverse administratieve
onvoorspelbaar en maakt zij onverwachte bewegingen.
procedures. Daarnaast is een separaat softwarepakket
Omdat de overheid bij uitstek de bepaler van ons
voor de projectenadministratie geïmplementeerd. Hier
speelveld is, zijn de gevolgen groot voor onze investe
mee is de aansluiting van de projectenadministratie,
ringsstrategie, een belangrijke pijler onder onze groei
waar veel kapitaal in omgaat, aan de bedrijfs
strategie. Het maakte echter ook inzichtelijk dat het
administratie continu geborgd. Tot dit jaar werd
de aansluiting geborgd door een proces van periodieke aansluiting. En hoewel dit nooit tot problemen heeft geleid, past de nieuwe situatie beter bij de gegroeide onderneming. Het medewerkerstevredenheidsonderzoek heeft een aantal punten opgeleverd om trots op te zijn, niet in de laatste plaats de algemene tevredenheid, maar ook een aantal kernpunten waar we op willen verbeteren. Het onderzoek is het laatste hoofdstuk in de cultuuren structuurverandering die de SOR in 2008 heeft
A Bestuursverslag
ingezet.
13
25 jaar comfortabel wonen 14
SOR Jaarverslag 2010
A
Bestuursverslag
Governance en bestuurlijke organisatie 3.1
Governance
bestuurder wordt bijgestaan door twee directeuren en een adjunct-directeur, die aan het hoofd staan
De governancestructuur van de SOR bestaat uit zes
van de respectievelijke afdelingen Wonen, Vastgoed
organen en wordt ondersteund door een set
ontwikkeling en Financiën. Hiernaast heeft de SOR
instrumenten en documenten, die op alle werknemers
twee stafafdelingen: HRM en Beleid en Bestuurs
van de SOR van toepassing zijn. Bewoners en andere
ondersteuning, waar bestuurssecretariaat, beleids
belanghebbenden kunnen altijd via de website of via het kantoor van de SOR over de documenten
coördinatie en communicatie zijn ondergebracht. ■■
Extern accountant: In 2010 heeft Pricewaterhouse
beschikken. De leden van ieder van de organen
Coopers voor het laatst de jaarrekening en het jaar
worden genoemd in Bijlage 1.
verslag gekeurd. In de zomer van 2010 is, na een
■■
Raad van commissarissen: Deze heeft drie rollen:
selectieprocedure met vier kandidaten, BDO als
toezicht op de onderneming en haar bestuur,
nieuwe accountant gecontracteerd. BDO heeft in
adviseur van bestuur en directie en werkgever van
het najaar de interim controle uitgevoerd. De raad
de directeur-bestuurder. De raad van commissarissen
van commissarissen gaat als opdrachtgever van
bestond per einde 2010 uit 5 personen. Het verslag
de accountant in zijn verslag verder in op de beoor
van de raad van commissarissen staat in deel D. ■■
Bestuur: De SOR heeft als rechtspersoon de
deling van de accountant. ■■
Huurdersplatform (HPF): Dit is de huurdersvertegen
stichtingsvorm en wordt bestuurd door één
woordiging in de zin van de Overlegwet. In para
bestuurder. Deze positie is geïncorporeerd in de
graaf 5.8.1 worden de samenstelling en werkzaam
functie directeur-bestuurder. De directeur-
heid van het HPF behandeld. Daarnaast worden ook
A Bestuursverslag
3
15
de rol en positie van de bewonerscommissies toegelicht. ■■
■■
(i.p.v. renovatie) de Hoeksteen. ■■
Ondernemingsraad: De ondernemingsraad is in
Instemming met onderzoek verkoop bedrijfsruimten in nieuwbouwcomplex Berlagehof.
maart 2002 ingesteld als personeelsvertegen
■■
Start bouwvoorbereiding Theeschenkerij Vroesenpark.
woordiging bij de SOR. Het verslag van de OR is
■■
Start uitvoering nieuwbouw de Gravin.
in paragraaf 3.1.2 opgenomen.
■■
Instemming bijdrage in aanloopverliezen Dorpsplein
Klachtencommissie: deze behandelt klachten van
in nieuwbouw Het Facet.
bewoners, woningzoekenden en bewoners
■■
Instemming renovatie Sonneburgh.
commissies en bemiddelt tussen SOR en HPF of
■■
Instemming afboeken kosten van vervallen projecten.
bewonerscommissie. Het verslag is opgenomen in paragraaf 3.1.3.
■■
Instemming renovatie keuken Catharina Gasthuis
SOR Jaarverslag 2010
met een onrendabele top.
25 jaar comfortabel wonen
16
De besluiten waarvoor instemming van de raad
3.1.1
van commissarissen nodig was, staan vermeld in
Bestuursbesluiten
paragraaf 9.5.
Iedere twee weken vergadert het directieteam, waar van de verslagen na vaststelling via het intranet beschikbaar zijn voor de medewerkers van de SOR.
3.1.2
Bestuursbesluiten worden periodiek aan de raad van
Ondernemingsraad
commissarissen gerapporteerd. Onderstaande
De ondernemingsraad is in maart 2002 ingesteld als
opsomming bevat de bestuursbesluiten waarvoor geen
personeelsvertegenwoordiging bij de SOR. Gespreks
besluitvorming door de raad van commissarissen
onderwerpen zijn het personeelsbeleid in brede zin,
vereist is:
de organisatieontwikkeling en de jaarrekening- en
■■
Vaststelling indexeringsgrondslag huurcontracten
begroting.
verpleeg- en verzorgingshuizen. ■■
■■
■■
Vaststellen huurprijzen Binnenhoftoren en Geuzen
In 2010 zijn met de werving van een nieuw lid uit het
hof (initiële huren), Ariane (harmonisatie), Kristal
beheerteam Te Hoogerbrugge de vijf beschikbare
(reparatie a.g.v. WWS-herberekening), Hoeksteen
zetels alle bezet. De OR heeft twaalf keer onderling
n.a.v. instandhoudingsbeurt.
beraad gehouden, vijf keer is de ARBO-commissie
Huurbeleid en harmonisatiebeleid woningen,
bijeen gekomen. Met de directeur-bestuurder is acht
bedrijfsruimten en verpleeg- en verzorgingshuizen.
keer regulier overleg gevoerd en er is één informeel
Vaststelling actiepuntenlijst n.a.v. de interim
overleg geweest met de raad van commissarissen.
rapportage. ■■
Vaststellen indexering verhuiskostenvergoeding.
Voor het personeelsbeleid zijn de volgende onder
■■
Instemmen actieve uitverhuizing laatste vier
werpen behandeld:
bewoners Alver.
■■
■■
■■
Instemming met ondertekening intentieovereen ■■
Medewerkerstevredenheidsonderzoek.
Oud-Beijerland inzake project Bijlschool/TPG.
■■
Gratificatiebeleid.
Instemming uitzondering op beleid groen
■■
Bedrijfseigen kilometervergoedingsregeling.
Afrekening van de projecten palliatief centrum de Regenboog, Botersloot fase 2 en Botersloot fase 3.
■■
tussentijdse evaluatie.
komsten met Humanitas/Alerimus resp. Gemeente
financiering bij project Hof van Telders. ■■
Implementatie competentiemanagement en
Instemming met instandhoudingsbeurt
Voor de organisatieontwikkeling zijn besproken: ■■
zich niet bereid toont om het betreffende besluit te
Aanpassing van de organisatiestructuur in het team
herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling
Te Hoogerbrugge, in verband met het vertrek van de zittende manager.
van de klacht. ■■
Zij beslecht geschillen tussen de SOR en het HPF of
■■
Rol van het managementteamoverleg.
een bewonerscommissie buiten een bevoegde
■■
Werkdruk bij de afdeling Wonen.
rechterlijke instantie om, door voor beide partijen
■■
Evaluatie van het cultuurtraject 2008-2009.
bindende uitspraken te doen.
■■
Concepten van de strategienota en het onder
De commissie rapporteert aan de directeur-bestuurder.
■■
Financiële scenario’s met betrekking tot financier
Gedurende 2010 zijn vier klachten aan de klachten
baarheid van activiteiten en de vermogens
commissie voorgelegd. Eén klacht is niet behandeling
ontwikkeling van de SOR.
genomen, omdat het een zaak tussen een bewoner
■■
Voorgenomen aankoop Stadsplein in Spijkenisse.
en bewonerscommissie betrof. De overige klachten
■■
Bereikbaarheid buiten kantoortijden.
betroffen twee bouwtechnische zaken en een
■■
Voorstel voor invoeren van dienstkleding.
procedurele zaak, inzake een door de SOR voor
Alle besproken onderwerpen zijn naar tevredenheid
gelegde kwestie over aan de huurders doorbelaste
van beide partijen afgerond.
kosten ten behoeve van besparingen bij de inkoop van de servicekosten. In deze laatste heeft de SOR geen
Communicatie met de achterban vindt plaats via
gelijk gekregen. De oplossing van de bouwtechnische
nieuwsbrieven en door raadpleging tijdens personeels
zaken wordt in het eerste half jaar van 2011 verwacht.
bijeenkomsten. De nieuwsbrieven, de verslagen van de bijeenkomsten en de adviezen van de ondernemings raad zijn voor de medewerkers toegankelijk via het
3.1.4
intranet. Uit het medewerkerstevredenheidsonderzoek
Integriteitsbeleid
kwam naar voren dat communicatie met de achterban
Het integriteitsbeleid van de SOR is vastgelegd in de
beter kan. Dit vormt een speerpunt voor 2011.
integriteitscode, de e-gedragscode en de klokken luidersregeling. Bespreking van het gewenste gedrag
In november 2010 is het nieuwe werkplan opgesteld,
en toezicht op de getoonde integriteit behoren tot
dat zal worden afgestemd met het HRM-werkplan.
de taken van alle leidinggevenden.
Bovendien is een separate OR-begroting opgesteld, als
De integriteitscode is in 2006 vastgesteld en wordt
onderdeel van de bedrijfskostenbegroting van de SOR.
door alle werknemers onderschreven. In deze code
De samenwerking binnen de OR krijgt extra aandacht
staan aanwijzingen en voorschriften voor houding en
door het vastleggen van procedureafspraken en een
gedrag naar de medewerkers onderling, naar huurders
meer planmatige aanpak.
en naar derden. In 2008 is de klokkenluidersregeling vastgesteld. Deze
3.1.3
regeling biedt de mogelijkheid om bij geconstateerde
Klachtencommissie
onregelmatigheden, die niet binnen de werking van
De commissie heeft conform het eigen reglement een
de integriteitscode opgelost kunnen worden, bij een
tweeledig doel:
onafhankelijk persoon deze onregelmatigheden te
■■
Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewoners
melden. De regeling voorziet in een onafhankelijk
commissies in de gelegenheid klachten in te dienen
onderzoek en indien daar aanleiding toe is een
over zaken waarin zij belanghebbende zijn voor
beoordeling door de raad van commissarissen. In 2010
zover het de uitvoering van beleid betreft en de SOR
zijn geen meldingen gedaan.
A Bestuursverslag
nemingsplan.
17
In 2009 is met de e-gedragscode een aanvulling
de SOR zijn in het kader van de Wet Ketenaanspra
gekomen op de integriteitscode, gericht op het
kelijkheid enkele instrumenten voor handen om het
gebruik van digitale communicatiemiddelen, met
risico op naheffing door de fiscus bij faillissement te
name ten aanzien van correct gedrag bij het gebruik
minimaliseren, bijvoorbeeld door bij projecten de
van e-mail en van internet.
BTW rechtstreeks aan de belastingdienst te betalen.
SOR Jaarverslag 2010
■■
25 jaar comfortabel wonen
18
Projectontwikkeling. Dit proces doorloopt vijf fases,
De SOR heeft tot slot een vertrouwenspersoon, waar
die ieder met een directiebesluit worden vastgesteld:
bij in overleg met de OR gekozen is voor een persoon
initiatief, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp,
buiten de werkorganisatie. De omvang van de
uitvoering, afrekening. Deze fasering werkt als
organisatie wordt als te beperkt gezien om een naaste
trechter waarmee zowel de projectbegroting als de
collega op een dergelijke positie te benoemen. De rol
exploitatieopzet steeds preciezer en zekerder
van de vertrouwenspersoon is het bespreken van
worden. Door de gefaseerde besluitvorming bestaan
ongewenste situaties in de werksfeer, met name waar
er drie momenten waarop besloten wordt of een
het gaat om intimidatie of intimiteiten.
project al dan niet door kan gaan. Over de voort gang van de projecten wordt ieder kwartaal gerap
Gedurende 2010 zijn geen meldingen gedaan in het
porteerd. De aankoop van grond en gebouwen is
kader van integriteitschendingen, overige onregel
onderhevig aan besluitvorming in de raad van
matigheden of ongewenste situaties in de werksfeer.
commissarissen. Bij aanbestedingen wordt over wegend meervoudig aanbesteed, waarbij de con trole op de levensvatbaarheid van de meedingende
3.1.5 Risicobeheersing binnen de SOR
bouwbedrijven onderdeel is van de procedure. ■■
Onderhoud van gebouwen. Het onderhoud is gericht
De SOR werkt op basis van bevoegdheden, gekoppeld
op het in stand houden van de kwaliteit van het
aan het organisatieschema en begrensd door de jaar
pand op het functionele niveau van oplevering van
begroting. De statuten bevatten de bepalingen ten
de nieuwbouw. Om de onderhoudslasten te beper
aanzien van de bevoegdheden van de bestuurder.
ken wordt tijdens de nieuwbouw zoveel mogelijk
Directieleden zijn bevoegd binnen hun begroting en
gekozen voor hoogwaardige en onderhoudsarme
tot € 50.000,- per opdracht een verplichting aan te
materialen. Hiermee wordt tevens het risico op
gaan, daarboven is de bestuurder bevoegd, voor zover
waardevermindering beperkt.
de statuten daar ruimte toe bieden.
De planning van onderhoudsbeurten en renovaties gebeurt door middel van de beoordeling door de
Ten aanzien van risicobeheersing onderkent de SOR
onderhoudsopzichters van nut en noodzaak van de
op hoofdlijnen een aantal risicogebieden:
ingrepen, gebaseerd op het meerjarenplan met
■■
Financiering en fiscaliteit. Risico’s die hierbinnen
onderhoudscycli. Bewoners- c.q. gebruikerswensen
vallen zijn met name de renterisico’s en rente
worden meegewogen. De meerjaren onderhouds
derivaten. Het proces rondom het aangaan hiervan
begroting wordt jaarlijks geactualiseerd, waarmee
wordt gevoerd binnen het maandelijks liquiditeiten
de totale onderhoudskosten worden beheerst. De
overleg, dat zich houdt aan de criteria zoals gesteld
aanbesteding van onderhoudswerken verloopt via
in het treasurystatuut. In het liquiditeitenoverleg
een meervoudige offerteaanvraag voor bedragen
worden de liquiditeitenplanning, het liquiditeiten
vanaf € 1.000,-, uitgezonderd spoedeisende of
beheer en de meerjaren exploitatieprognoses behandeld. Deze instrumenten dragen eraan bij dat
specialistische werken. ■■
Exploitatie. De risico’s betreffen hier met name
risico’s hanteerbaar blijven.
huurderving en leegstand. Huurderving door
Ten aanzien van opdrachtnemers en aannemers van
wanbetaling wordt door de incassoprocedure
■■
ondervangen, die start bij de eerste uitblijvende
De onderlinge verhouding tussen moeder en dochters
betaling en reeds voor de eerstvolgende uitblijvende
is dusdanig belegd, dat het bestuur van de toegelaten
betaling is geëscaleerd tot het niveau van aan
instelling de volledige zeggenschap heeft over de
maning. Daarnaast zijn verantwoordelijkheden ten
dochters. De productie binnen de bv’s vindt uitsluitend
aanzien van het vaststellen en implementeren van
plaats met als doel te leveren aan de toegelaten
huren gescheiden over twee directies.
instelling. Bovendien is ervoor gekozen om de
ICT. Op dit gebied spelen risico’s ten aanzien van
vereisten ten aanzien van verantwoord maat
de gegevensintegriteit, fysieke beveiliging van
schappelijk ondernemerschap en daarmee ook de
apparatuur en het technisch beheer. De gegevens
vereisten aan het toezicht die van toepassing zijn op
integriteit is gewaarborgd door achtervang
de toegelaten instelling op de dochters van toepassing
procedures gecombineerd met de toegangs
te laten zijn. In geen van de bv’s is personeel onder
beveiliging. Deze laatste wordt ondersteund door
gebracht.
vertrekkende medewerkers. De beveiliging van de apparatuur en het beheer liggen deels bij de SOR
3.2.3
zelf en deels bij de aanbieders van gehoste diensten.
Sectorale samenwerkingsverbanden
Voor de ondersteuning en de beleidsvorming op dit
De SOR is lid van Aedes, Maaskoepel en Woonnet
vlak wordt expertise bij externe bureaus ingehuurd.
Rijnmond. Maaskoepel geeft door sectorale samen werking inhoud aan de beleidsterreinen woning marktbeleid en woonruimtebemiddeling in de Stads
3.2
Bestuurlijke organisatie
regio Rotterdam. Beleidsvorming op deze terreinen heeft invloed op de beleidskeuzes die de SOR maakt. Voor woonruimteverdeling is dat op directe wijze,
3.2.1
doordat de regionale huisvestingsverordening hierop
Organisatiestructuur
toeziet. De woonruimteverdeling wordt samen met
De huidige organisatiestructuur is in 2008 ingericht,
de collega-corporaties in het grootste gedeelte van
zodat de groeistrategie van de SOR beheerst uit
de stadsregio Rotterdam georganiseerd via Woonnet
gevoerd kan worden. Met het aanstellen van
Rijnmond. Binnen de SOR leidt dit tot richtlijnen en
(adjunct-)directeuren is inhoud gegeven aan delegatie
voorschriften bij de verhuur van woningen (zie para
van verantwoordelijkheden en bevoegdheden. In
graaf 5.7).
Figuur 1 is de topstructuur weergegeven. De nadere organisatorische invulling staat in paragraaf 4.4.
Voor de beleidsvorming op het vlak van voorraad beheer is de invloed op het beleid van de SOR indirect, bijvoorbeeld middels de deelname aan en daarmee
3.2.2
het putten van kennis uit gezamenlijk woningmarkt
Verbindingen
onderzoek. De kennis wordt binnen de SOR voor
Onder de toegelaten instelling SOR is in 2008 een
namelijk aangewend voor het strategisch voorraad
holdingstructuur geformeerd. Hiermee is invulling
beleid (zie paragraaf 5.3).
gegeven aan fiscale vereisten om voor vrijstelling van Vpb in aanmerking te komen. Tevens is hiermee
De SOR was medeoprichter van en deelnemer aan
tegemoet gekomen aan de wens om de toegelaten
CityCorp in 2000, een samenwerkingsverband van
instelling in juridische zin zoveel mogelijk te vrijwaren
vijf corporaties met woningbezit in het centrum van
van grote risico’s in de projectontwikkeling. In Figuur 1
Rotterdam en de directe ring daar omheen. CityCorp
is de juridische structuur weergegeven.
richtte zich op het bevorderen van de woonfunctie
A Bestuursverslag
een aan- en afmeldprotocol van nieuwe en
19
van de binnenstad van Rotterdam en concentreerde zich zo op het versterken van de (onderhandelings-) positie van de corporatiesector in dat gebied. Dit doel blijft relevant, maar de vorm waarin we het doel nastreefden werd niet meer actueel gevonden. Omdat de samenwerking in CityCorp niet meer als aanvulling werd gezien op de vele andere manieren waarop corporaties elkaar treffen en samenwerken, is in 2010 besloten CityCorp te beĂŤindigen. Figuur 1: Structuur van de SOR
SOR Jaarverslag 2010
Juridische structuur
SOR Holding b.v.
SOR Vastgoedontwikkeling b.v.
Senior Village Numansdorp b.v.
25 jaar comfortabel wonen
20
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam
Organisatiestructuur Raad van commissarissen
Directeur-bestuurder
Beleid en bestuursondersteuning
HRM
Wonen
FinanciĂŤn
Vastgoedontwikkeling
Architectuur 1998 - De Boog, Rotterdam-Oud Mathenesse
De verschijningsvorm van een gebouw is mede bepalend voor het woongenot ervan. Daarom proberen we, naast de specifieke eisen die we aan onze woningen stellen, altijd rekening te houden met de aantrekkelijkheid van het gebouw. Van oudsher hebben we een portefeuille met veel grootschalige gebouwen. De laatste jaren realiseren we vaker onze nieuwe woningen in kleinere een heden. In het beheer behouden we de schaalgrootte kenmerken van het nieuwe vastgoed is dat minder zichtbaar. We sluiten daarmee beter aan bij de wensen en verwachtingen van onze klanten. Op de komende 4 pagina’s is het verschil goed te zien. Maar ook in de nieuwbouw in Krimpen aan den IJssel en Oud-Beijerland (pagina 85) hebben we gevarieerd in de schaalgrootte van de gebouwen.
2010 - Ommeloop, Brielle
Architectuur
van tussen de 100 en 200 woningen. In de uiterlijke
21
1998
De Boog
2010
Ommeloop
SOR Jaarverslag 2010 25 jaar comfortabel wonen
26
B
Ondernemingsverslag 4 Ondernemingsplan
27
5.2.2 Ziekteverzuim
39
4.1 Investeringsstrategie
28
5.2.3 Medewerkerstevredenheid
40
4.2
Financieel-economische strategie
28
5.2.4 Competentiemanagement
40
4.3
Maatschappelijk ondernemerschap
29
5.3
40
4.4 Organisatieontwikkeling
29
5.4 Vastgoedontwikkeling
42
5
33
5.4.1 Projectenplanning
42
33
5.4.2
Projecten in uitvoering
42
Beleid en resultaten
5.1 FinanciĂŤn 5.1.1
Ontwikkelingen 2010
Strategisch voorraadbeleid
33
5.4.3
Aan- en verkoop
44
5.1.2 Resultatenrekening
34
5.5
Behoud van woningkwaliteit
44
5.1.3 Balans
35
5.5.1
Klachten- en mutatieonderhoud
44
5.1.4 Bedrijfswaarde
35
5.5.2
Planmatig onderhoud
44
5.1.5
36
5.5.3
Onderhoud van de directe woonomgeving
44
37
5.5.4
Realisatie van de onderhoudsbegroting
45
Meerjaren exploitatieprognose
5.1.6 Treasury 5.1.7
Beoordeling CFV
38
5.6 Huurprijsbeleid
45
5.1.8
Beoordeling WSW
38
5.7 Verhuurbeleid
46
5.1.9
FinanciĂŤle ondersteuning buitenlandse instellingen
38
5.8
48
5.1.10 Grondposities
39
5.8.1 Bewoners
48
5.1.11 Sponsoractiviteiten
39
5.8.2
Relaties zorg- en welzijnssector
49
5.2 HRM
39
5.8.3
Relaties gemeente, regio, rijksoverheid
51
5.2.1 Formatie
39
Maatschappelijk beleid en leefbaarheid
Ondernemingsplan Het ondernemingsplan van de SOR dateert van begin
Voortgang is met name geboekt op de voorraad足
2007. In 2009 heeft een herijking plaatsgevonden,
ontwikkeling (zie paragraaf 5.3), waardoor de SOR
waarmee is teruggekeken naar het begin van de
een snelle groei doormaakt. Die groei vereist de
planperiode, de stand van zaken is vastgesteld en de
nodige energie om de organisatie dusdanig in te
nabije toekomst is bekeken.
richten dat de groei ook gefaciliteerd kan worden. Op dat punt liggen nog uitdagingen en behoeftes.
De hoofddoelstellingen van de SOR tot en met 2016 Onderwerp
Doel
Marktaandeel
10% van het aantal 75+-huishoudens in het werkgebied van de SOR
Aandeel sociale huur
Ten minste 65% van de totale woningportefeuille
Aandeel driekamerwoningen (en groter)
70% van de totale woningportefeuille
Toegankelijkheid
Nieuwbouw: 4 sterren Bestaande bouw: 3 of 4 sterren na renovatie
Verzorgingshuizen
Halveren capaciteit
Milieubeleid
Voldoen aan criteria groenfinanciering
B Ondernemingsverslag
4
27
De SOR onderscheidt drie producten in haar woning
louter gericht op het behoud ervan. Het strategisch
portefeuille:
voorraadbeleid geeft de kaders aan waarbinnen
■■
Wonen met basisservice, bestaand uit dienst verlening van een huismeester, schoonmaak van
De locatie voldoet aan kwaliteits- en nabijheidseisen
algemene ruimten, onderhoud van de gemeen
ten aanzien van voorzieningen, winkels en openbaar
schappelijke tuin en de aanwezigheid van een
vervoer.
ontmoetingsruimte. ■■
geopereerd wordt. ■■
■■
De woningen voldoen aan het standaard pro
Wonen met extra service, met naast de basisservice
gramma van eisen van de SOR, dat voor het eerst is
een receptie, alarmering en meer aanwezigheid van
opgesteld in 1995 en sindsdien voortdurend is door
personeel. De service is vraaggestuurd en volledig
ontwikkeld.
door de huurders gefinancierd.
SOR Jaarverslag 2010
■■
Het werkgebied en tevens het gebied waar de toe
met maatschappelijke functies en de mogelijkheid van
lating voor is afgegeven, is Stadsregio Rotterdam en
24 uur per dag zorg op afroep. De zorg en maatschap
drie gemeenten in de Hoeksche Waard. Inmiddels is
pelijke functies worden op basis van een samenwer
de SOR actief (zowel in het beheer en eigendom van
kingsovereenkomst met een zorginstelling geborgd.
bestaande woningen als in projectontwikkeling) in zeven van de twintig gemeenten die binnen het werk
Het tweede portefeuilledeel bestaat uit eenheden
gebied vallen. Binnen de gemeente Rotterdam is de
voor verzorging en verpleging:
SOR actief in twaalf van de veertien deelgemeenten.
■■
28
25 jaar comfortabel wonen
Woonzorgcomplex, zelfstandig wonen in combinatie
Kleinschalige units voor de verpleging van demen terende senioren, met de nadruk op zinvolle dag besteding. Meestal maken deze units deel uit van
4.2
een woonzorgcomplex. ■■
Financieel-economische strategie
Verzorgingshuizen. Deze woonvorm verandert van aard en omvang, gezien de lijn die de overheid volgt
De financiële prognose is het tweede kaderstellende
in de AWBZ-financiering. De verandering zal leiden
element in de uitvoering van de strategie. Besluit
tot gemiddeld zwaardere zorg in de bestaande
vorming over investeringen in de sociale sector draagt
verzorgingshuizen en tegelijk een vermindering
altijd de last met zich mee, dat door de beperking in
van de intramurale capaciteit voor lichtere zorg.
de prijsstelling die gerealiseerd kan en mag worden, de investering niet terugverdiend kan worden. Daar
Het derde portefeuilledeel van de SOR bestaat uit
tegenover staan investeringen in bedrijfsmatig
bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed.
onroerend goed en in verpleeg- en verzorgingshuizen,
Investeringen in bedrijfsonroerend goed vinden alleen
die vaker een positief resultaat laten zien.
plaats als zij deel uitmaken van een woon- of zorg complex en als zij de bedrijfswaarde ervan versterken.
Het financiële beoordelingskader:
Nieuwe wetgeving als gevolg van de EU-regels zullen
■■
4.1
Investeringsstrategie
Solvabiliteit boven de 10% (op basis van historische kostprijs).
in 2011 leiden tot herijking van dit beleid. ■■
Rentedekkingsgraad boven de 1,3.
■■
Investeringsbeslissingen worden op basis van bedrijfs waarde genomen. De gehanteerde parameterset wordt jaarlijks geactualiseerd. Het totaal van de
Investeringen in vastgoed worden langs een meetlat
boekwaarde in relatie tot de bedrijfswaarde van de
gehouden, die bestaat uit de volgende elementen:
gehele vastgoedportefeuille is de achtergrond waar
■■
De investering versterkt de portefeuille en is niet
tegen investeringen worden beschouwd.
De financiële resultaten staan in de jaarrekening.
zelf wordt hier invulling aan gegeven. De woon
Een nadere beschouwing staat in paragraaf 5.1.
consulenten hebben een actieve ondersteunende rol, de huismeesters en onderhoudsopzichters hebben een signalerende rol.
4.3
Maatschappelijk ondernemerschap
Vanuit deze visie worden niet alleen de eigen com plexen ontwikkeld, maar wordt ook de bijdrage aan
Het maatschappelijk ondernemerschap is gestoeld op
beoordeeld. De beheerteams hebben een integrale
drie peilers:
rol in de leefbaarheid in en om onze complexen,
■■
■■
■■
Bevordering van het leefklimaat van de bewoners.
waar voorheen een vakgerichte indeling bestond.
Hiermee wordt inhoud gegeven aan de BBSH-
De samenwerking tussen woonconsulenten, huis
prestatievelden wonen en zorg, toewijzen, verhuren
meesters en onderhoudsopzichters is geïntensiveerd
en vervreemden en betrekken van huurders bij
wat ruimte biedt tot het ontstaan van diversiteit in
beleid en beheer.
de dienstverlening.
Het voorzien in maatschappelijk vastgoed ten behoeve van professionele en vrijwilligersorgani
In Rotterdam is in 2009 door de gemeente de regie
saties. Hiermee wordt inhoud gegeven aan de BBSH-
genomen in de ontwikkeling van woonservice
prestatievelden wonen en zorg en leefbaarheid.
gebieden, door deelgemeentes en partijen uit de
Milieubewuste investeringen, ten behoeve van
sectoren wonen, welzijn en zorg en uiteraard de
beheersbare woonlasten gekoppeld aan comfortabele
bewoners te betrekken. Voor de SOR biedt dit ener
woningen in toekomstvaste gebouwen. Hiermee
zijds de gelegenheid om de eigen gebouwen een
wordt inhoud gegeven aan het BBSH-prestatieveld
duidelijkere positie te geven in de buurt en anderzijds
kwaliteit en instandhouding woningbezit.
de mogelijkheid om de buurt ook in de gebouwen uit
In paragraaf 5.8 worden onze keuzes en resultaten in
te nodigen. De beoogde uitkomst is dat vrijwilligers
beeld gebracht.
werk en mantelzorg zo een stimulans krijgen. Aan sluitend is er de verwachting bij de SOR dat de
De visie van de SOR is dat er behoefte is aan een aan
verhuurbaarheid hierdoor verbetert.
bieder van beschutte leefomgevingen voor senioren. De ervaring leert dat naarmate de bewoners ouder
De SOR heeft bezit in vier van de Rotterdamse
worden, er in toenemende mate behoefte is aan vrije
Vogelaarwijken. De omvang van het bezit geeft recht
tijdsbesteding nabij de woning. Zolang mensen zich
op vrijstelling van de bijbehorende heffing, op voor
gezond en goed voelen, zijn zij meestal actief in
waarde dat in de wijken geïnvesteerd wordt. De SOR
verenigingen, door te sporten of anderszins. Maar
kiest ervoor om reeds geplande investeringen en uit
wanneer de gezondheid het laat afweten, of als er
gaven te intensiveren. Een deel van de extra
sprake is van vereenzaming, dan is juist de nabijheid
investeringen die de SOR realiseert komt terug via de
van ontspanning een belangrijke voorwaarde voor
bij de Vogelaarwijken behorende bijzondere project
een prettige woonomgeving voor de bewoners.
steun. In paragraaf 5.8.3 worden de activiteiten in de Vogelaarwijken in 2010 nader toegelicht.
De SOR voorziet niet alleen in een geschikte gebouwde omgeving, maar ook in samenwerking met partijen, die de stap van woonomgeving naar
4.4
Organisatieontwikkeling
passende leefomgeving kunnen maken. Het zijn vooral zorgaanbieders en welzijnsorganisaties die hierin een
Sinds eind 2007 is actief gewerkt aan de organisatie
rol spelen, maar ook vanuit de organisatie van de SOR
ontwikkeling. Begonnen is met een cultuur
B Ondernemingsverslag
buurt- en wijkontwikkeling rondom onze complexen
29
verandering, gericht op samenwerking, klantgericht
in de personeelsontwikkeling. Het doel van het
heid en resultaatgerichtheid. In 2008 is de organisatie
competentiemanagement is de resultaatgerichtheid
anders ingericht, waarbij de topstructuur en de
van de organisatie te verbeteren en tegelijkertijd de
inrichting van de front office zijn aangepast. Hiermee
ontwikkeling van de medewerkers te stimuleren.
is de slag naar een meer klantgerichte organisatie gemaakt. In 2010 is de functie van controller toe
In 2011 ligt nadruk op de inrichting van de
gevoegd aan de afdeling Financiën.
administratieve organisatie: processen die in 2010
SOR Jaarverslag 2010
zijn beschreven zullen worden geanalyseerd en In 2009 is de invoering van competentiemanagement
beoordeeld op effectiviteit en efficiëntie. De doel
voorbereid, wat in 2010 als proefjaar is ingevoerd en
stelling is te komen tot een effectievere besturing van
geëvalueerd. Bij positief oordeel van de evaluatie zal
de organisatie, door specifiekere terugkoppeling uit
vanaf 2011 het competentiemanagement leidend zijn
de werkprocessen.
Figuur 2: Organigram van de SOR
Klachten en geschillencommissie Raad van commissarissen
Huurdersplatform Ondernemingsraad
30
25 jaar comfortabel wonen
Directeur-bestuurder
Beleid en bestuursondersteuning
HRM
Communicatie Directiesecretariaat
Wonen
Financiën
Vastgoedontwikkeling
Onderhoud
Office management
Controller
Office management
Vastgoedbeheer
Receptie en Woonwinkel
Financiële administratie
Projectmanagement
Beheerteam Noord
Huuradministratie
Project controling
Beheerteam Zuid
Servicekosten administratie
Beheerteam Te Hoogerbrugge
ICT Facilitair
A-lijstprojecten
2010 - 2011 - Ommeloop, Brielle
31
2011 - Geuzenhof, Brielle
25 jaar comfortabel wonen 32
SOR Jaarverslag 2010
B
Ondernemingsverslag
Beleid en resultaten 5.1
Financiën
In het afgelopen jaar is binnen, maar ook buiten de sector stilgestaan bij de effecten van de EU-regeling
De resultatenrekening en de balans zijn ontleend aan
inzake de staatsteun aan woningcorporaties. De meest
de jaarrekening 2010, zoals deze door de accountant is
relevante elementen in de regeling zijn de huurprijs
gecontroleerd. De cijfers in deze paragraaf betreffen
grens van € 652,52 en de inkomensgrens van
de geconsolideerde cijfers van de toegelaten instelling
€ 33.615,-. Woningen met een huurprijs beneden huur
en onderliggende bv’s.
prijsgrens moeten met ingang van 1 januari 2011 voor 90% bij mutatie verhuurd worden aan huishoudens onder de inkomensgrens. Maar het heeft ook effecten
5.1.1
op de borgstelling door het WSW van nieuw te
Ontwikkelingen 2010
bouwen huurwoningen en daarmee op de financier
De kredietcrisis blijft een forse invloed houden op de
baarheid van die activiteit.
sociale volkshuisvesting. Als gevolg van de terug lopende bouwproductie is het mogelijk gebleken om
De SOR heeft in de afgelopen jaren met name
tegen aantrekkelijke bedragen te investeren in sociale
gemengde complexen gebouwd, met woningen onder
huurwoningen. Door de stagnatie op de koopmarkt
en boven de huurprijsgrens. De SOR kiest voor een
blijft de afzet van de middeldure huurwoningen
specifiek op senioren gericht programma van eisen en
achter bij de verwachting. Gevolg hiervan is een
heeft daardoor een hoog investeringsniveau. Dankzij
hogere dan geprognosticeerde huurderving.
de gemengde complexen, waarin op de niet-sociale onderdelen positieve financiële resultaten worden
B Ondernemingsverslag
5
33
geboekt, blijft de onrendabele top beperkt.
gekondigd. De behandeling van het belastingplan voor 2011 in de Eerste Kamer heeft vervolgens geleid
Effect van de invoering van de regelgeving zal zijn
tot de toezegging van de staatsecretaris dat de
dat de SOR op termijn niet meer kan investeren in de
invoering van de heffing met nog een jaar is uitgesteld
seniorenwoningen met een modern kwaliteitsniveau,
tot 2012.
omdat de financieringslasten te hoog worden. De andere optie om middelen te genereren, verkopen aan bewoners, is voor de SOR geen logische, omdat
5.1.2
de doelgroep juist niet wil kopen.
Resultatenrekening
SOR Jaarverslag 2010
Het jaarresultaat van de SOR is in 2010 uitgekomen op
25 jaar comfortabel wonen
34
In het najaar zijn gesprekken gevoerd met adviseurs
€ 5,3 miljoen. Dit is € 0,1 miljoen hoger dan begroot,
om te zien op welke wijze wij extra financierings
wat het resultaat is van een aantal verschillen met de
ruimte kunnen genereren. Een van de mogelijkheden
begroting. De belangrijkste verschillen zijn:
is het verkopen van (nieuwbouw)bezit in een sale en
■■
Het vrijvallen van de voorziening inzake de BWS
lease back-constructie. Met een drietal adviseurs
(de exploitatieresultaten van de complexen waarop
worden de verschillende partijen in kaart gebracht
nog een bijdrage werd verstrekt, waren alle positief)
(pensioenfondsen, particuliere beleggers en (buiten
(+ € 2,1 miljoen).
landse) financiers). In 2010 heeft dit nog niet tot
■■
Een herberekening in het kader van de pro rata regeling (BTW) over de periode 2004-2010
verkopen geleid.
(+ € 0,8 miljoen). Eind 2009 heeft de SOR van de belastingdienst bericht
■■
Lagere onderhoudslasten (+ € 0,8 miljoen).
ontvangen dat met ingang van 2010 de SOR Vpb-
■■
Een herwaardering van de derivaten (+ € 1,8 miljoen).
plichtig zal worden. Deze aankondiging was in strijd met de in 2008 afgesloten vaststellingsovereenkomst
■■
Het niet realiseren van de voorgenomen verkoop van
dat de SOR tot 2013 vrijgesteld zou zijn. Argument
Prinsenhof, Wartburg, Vlietburg en de Eilanden
voor de vrijstelling werd onder andere gevonden in
(-/- € 1 miljoen).
het feit dat de SOR “voor meer dan 90% werkzaam
■■
Afboeking van de voorbereidingskosten van het project Walenburghof (-/- € 1 miljoen).
heden verricht welke bestaan uit het verschaffen van een onderkomen aan bejaarden en/of mensen die
■■
Hogere belastingen (-/- € 0,5 miljoen).
zorg behoeven”. Medio 2010 heeft de belastingdienst
■■
Een herrekening van huren voor verzorgingstehuizen over de periode 2008 - 2010 (-/- € 0,5 miljoen).
aangekondigd de ingang van de heffing te ver schuiven naar 2011, wegens de te korte termijn waarop de intrekking van de vrijstelling was aan
■■
Hogere rentelasten mede als gevolg van de rente lasten op de ongedekte derivaten (-/- € 0,8 miljoen).
Tabel 1: Resultatenrekening 2010
bedragen × € 1.000,-
Totaal bedrijfsopbrengsten
2010
2009
60.375
55.736
-33.514
-29.349
Bedrijfsresultaat
26.861
26.387
Rente resultaat
-21.598
-24.544
5.263
1.844
Totaal bedrijfslasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor Vpb Vpb Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na Vpb
-
-
5.263
1.844
Het batig saldo wordt toegevoegd aan de algemene reserve.
5.1.3
schuldpositie, (de som van kort- en langlopende schul
Balans
den verminderd met de vlottende activa (liquide mid
Het balanstotaal is in 2010 gestegen met € 40 miljoen.
delen), is opgelopen van € 570 miljoen naar € 611
Oorzaken hiervan zijn de oplevering c.q. in aanbouw
miljoen. Het eigen vermogen is toegenomen met € 5,4
nemen van projecten en het aantrekken van leningen
miljoen. De solvabiliteit steeg van 10,2% naar 10,4%,
voor de financiering van lopende projecten. De netto
de rentedekkingsgraad is 1,5.
Activa
2010
2009
Vaste activa - Materiële vaste activa
Eigen vermogen 695.113.667
- Financiële vaste activa Vlottende activa
Passiva
645.223.308
3.017.883
1.570.497
75.375.159
83.755.773
Egalisatierekening BWS Voorzieningen
2010
2009
79.584.893
74.322.194
-
2.133.567
486.293
1.044.151
Langlopende schulden
670.606.861
635.654.126
Kortlopende schulden
22.828.661
17.395.540
Totaal
773.506.709
730.549.579
110.000.000
50.000.000
99.914.000
97.836.000
Totaal
773.506.709
730.549.579
P.M. Nog te ontvangen leningen
110.000.000
50.000.000
P.M. Met financiers over eengekomen leningen
Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling
99.914.000
97.836.000
Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling
B Ondernemingsverslag
Tabel 2: Geconsolideerde balans per 31 december 2010
35
5.1.4 Bedrijfswaarde De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde parameters zijn: Huurverhogingen:
Conform het huurbeleidsplan van de SOR, rekening houdend met overheidsbesluiten. In de jaren hierna wordt uitgegaan van de verwachte inflatie zoals die door het WSW wordt gehanteerd. Vanaf 2010 is voor het bezit een gemiddelde stijging van 1,2% gehanteerd.
Maximale economische levensduur per complex:
50 jaar
Stijging variabele lasten:
2011: 2012 - 2015: 2016 e.v.:
1,2% 1,5% 2,0% (conform WSW)
Leegstand:
Verzorgingshuizen: Woningen: Bedrijfsruimten:
0% 1,14% 4,70%
Stijging kosten van onderhoud:
2011 - 2015: 2016:
2,5% 3% conform WSW)
Verwerking van grond in de restwaarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken. Disconteringspercentage:
5,25%
Prijspeil:
ultimo jaar 2010
Rente na renteconversie:
5,25%
Tabel 3: Bedrijfswaarden per einde 2010
bedragen × € 1.000,Bedrijfswaarde
Bedrijfswaarde + rwc*
Boekwaarde
WOZ-waarde
1-1-2010
31-12-2010
31-12-2010
ultimo 2010
2010
Verzorgingshuizen in exploitatie
212.418
237.537
249.708
108.904
101.661
Woningen in exploitatie
392.693
428.326
450.272
396.372
740.683
Overige verhuureenheden in exploitatie Subtotaal Bij: correctie rentabiliteitswaarde leningen Totaal
78.673
93.649
98.447
77.763
55.287
683.784
759.512
798.427
583.039
897.631
80.519
38.915
-
-
-
764.303
798.427
798.427
583.039
897.631
SOR Jaarverslag 2010
*rwc = rentabiliteitswaardecorrectie
25 jaar comfortabel wonen
36
Het overzicht van de bedrijfswaarde per portefeuille
5.1.5
gedeelte staat in Tabel 3. Onrendabele investeringen
Meerjaren exploitatieprognose
worden ineens afgeboekt als de bedrijfswaarde van
De financiële structuur van de SOR is erop gericht om
een bedrijfswaardecomplex door de betreffende
de groeistrategie te ondersteunen, die de SOR wil
investering beneden de boekwaarde komt. Door het
uitvoeren met een solvabiliteit van minimaal 10%.
grote investeringsvolume van de SOR zal de bedrijfs
Bij investeringen wordt gerekend met de parameters
waarde in de toekomst dichter bij de boekwaarde
zoals het WSW deze aanreikt, ten behoeve van de
volgens historische kostprijs en afschrijvingen komen
borgbaarheid van financiering. Voor de meerjaren
te liggen. Bij investeringsbeslissingen wordt deze
begroting gelden daarnaast als uitgangspunten:
vergelijking steeds gemaakt.
■■
Een gemiddelde huurstijging van 1,5% in de jaren 2011-2015 en in de jaren daarna 2,0%.
De mutatie van de bedrijfswaarde in 2010 bedraagt (× € 1000,-): Bedrijfswaarde per 1-1-2010 Bedrijfswaarde per 31-12-2010 Mutatie in bedrijfswaarde
764.303 798.427
■■
Een stijging van loon- en onderhoudskosten van 1% hoger dan de inflatie.
■■
De herfinancieringrente is gebaseerd op de forward rente per medio november, verhoogd met een opslag
34.124
van 0,5%. De mutatie in de bedrijfswaarde wordt verklaard door: Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten in de autonome ontwikkeling in de huurprijscomponent (invoer) in de onderhoudslasten in de overige lasten in de egalisatierekeningen in de vermogenskostenvoet in de disconteringsvoet in de levensduur
-76 -10.197 19.544 6.939 -2.314 -23.531 56.056 10.651
Gevolgen van mutaties in het bezit Aangekocht/gebouwd Afname boekwaarde grond Overige weggevallen VHE’s Gesloopt/onttrokken/verkocht Gevolgen van de rentabiliteitswaarde correctie
25.923 -6.785 9 -491 -41.604
■■
De lange rente vanaf 2016 wordt ingeschat op 5,25%.
In de zomer heeft een herijking van de meerjaren begroting plaatsgevonden, in reactie op de aan kondiging van de belastingdienst, dat de SOR met ingang van 2011 Vpb-plichtig is. Op grond van het nieuwe inzicht zijn alle projecten opnieuw beoor deeld. Dit heeft geresulteerd in een overzicht waarin alle projecten geprioriteerd zijn (zie paragraaf 5.4). In de meerjarenraming (Tabel 4) zijn alleen projecten meegenomen, waarbij de SOR (externe) verplichtingen heeft. Het betreft projecten die zich in één van de fases uitvoering, bouwvoorbereiding of ontwerp bevinden of daar waar de SOR een grondpositie heeft.
bedragen × € 1.000,2011
2012
2013
2014
2015
2016
795.303
788.046
804.506
794.555
784.441
774.077
81.806
82.975
84.560
86.664
89.292
92.031
Solvabiliteit
10,29%
10,53%
10,51%
10,91%
11,38%
11,89%
Aantal vhe’s
7.498
7.979
8.373
8.373
8.373
8.373
Balanstotaal Eigen vermogen
5.1.6
eind 2014 gegarandeerd zijn. Vanuit de operationele
Treasury
kasstroom worden voldoende middelen gegenereerd,
De verantwoordelijkheden en bevoegdheden hiervan
om in de periode 2017-2020 voor € 35 miljoen te
liggen vast in het Treasurystatuut. In het treasury
investeren in de renovatie van bestaand bezit.
jaarplan zijn de mandaten in de organisatie en de De aankondiging van de belastingdienst dat de SOR
activiteiten voor het komend jaar beschreven.
met ingang van 2012 belastingplichtig is geworden, Door het later starten van projecten, heeft de SOR het
heeft een negatieve uitwerking op de liquiditeitsont
afgelopen jaar een ruime liquiditeitspositie gehad.
wikkeling en de voorgenomen investeringen. Op basis
Ondanks de slechte marktomstandigheden is er, door
van interne berekeningen wordt de gemiddelde Vpb-
optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden in
last voor de komende jaren geschat op € 3,5 miljoen
de markt, een verbetering gerealiseerd op het uit
per jaar. Als gevolg hiervan daalt de investerings
zetten van de overtollige middelen.
capaciteit van de SOR met € 80 miljoen.
Vooruitlopend op de invoering van de EU-regelgeving
In het verleden zijn er door de SOR derivaten (caps en
per 2011 is er in 2010 intensief overleg geweest met
floors) afgesloten om de rente-risico’s van leningen
het WSW. Het overleg had tot doel alle lopende
met een variabele rente te beperken. Om de kosten
investeringen, die gecalculeerd waren op basis van
van de cap te beperken is met de bank overeen
WSW-borging, te kunnen uitvoeren. Dit overleg heeft
gekomen dat wanneer de driemaands euribor rente
geresulteerd in een borgstellingsverklaring, waarmee
onder een bepaalde ondergrens zou komen, er door
alle in uitvoering zijnde nieuwbouwprojecten
de SOR een vastgestelde hogere rente betaald dient
gefinancierd kunnen worden.
te worden, zolang de driemaands euribor rente onder die ondergrens staat. Door de, niet voorziene, lage
Eind 2010 heeft de SOR voor € 110 miljoen aan finan
rente in 2010 is de SOR verplicht de vastgestelde
ciering aangetrokken, waarbij alle investeringen tot
hogere rente te betalen.
Figuur 3: Ontwikkeling van de liquide middelen 2009 - 2020 70 60 50 40 30 20 10 0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
B Ondernemingsverslag
Tabel 4: Meerjarenprognose 2011 - 2016
37
Binnen het treasurybeleid van de SOR dient het
5.1.8
gebruik van financiële instrumenten ter beperking van
Beoordeling WSW
inherente (rente-, looptijden- en markt-)risico’s. Op
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft
grond van het geldende interne treasurystatuut is het
de SOR als kredietwaardig beoordeeld. Uitgaande van
gebruik van financiële instrumenten slechts toe
de huidige systematiek kunnen hiermee de leningen
gestaan voor zover er een materieel verband met het
bij het WSW geborgd blijven.
belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en zolang de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, die
5.1.9
een lager risicoprofiel heeft dan een positie zonder
Financiële ondersteuning buitenlandse
gebruik te maken van deze instrumenten.
instellingen
SOR Jaarverslag 2010
De SOR wordt vaak benaderd voor internationale
25 jaar comfortabel wonen
38
De SOR loopt geen valutarisico’s en slechts beperkte
projecten. In het najaar heeft de SOR een beoordelings
markt- en prijsrisico’s. De belangrijkste risico’s loopt
kader vastgesteld voor de ondersteuning van buiten
SOR over haar leningen o/g. Het treasurybeleid is er
landse instellingen om nieuwe verzoeken aan te
op gericht om voor langere looptijden zekerheid te
toetsen. De kernoverwegingen zijn dat de steun daar
hebben over de maximaal verschuldigde rente.
plaatsvindt waar de effectiviteit hoog is voor de huis
Krediet- en liquiditeitsrisico’s worden beperkt door
vesting van mensen met lage inkomens en/of
gebruik te maken van meerdere banken. Derivaten
beperkingen die het dagelijkse leven hinderen, dat de
worden bij het aangaan gewaardeerd tegen actuele
steun gaat naar projecten waar het senioren betreft en
waarde van dat moment. Dit zal veelal de kostprijs van
dat de steun plaatsvindt in een land of regio die aan
het betreffende derivaat zijn. Indien en voor zover
sluit bij de belevingswereld van de eigen bewoners.
derivaten een aantoonbare sterke hedge vormen op afgedekte (rente)risico’s van uitstaande leningen,
In 2001 is ervoor gekozen bij te dragen aan het
worden deze gewaardeerd volgens hedge accounting
gezamenlijk initiatief van de gemeente Rotterdam en
tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per derivaat een deel
dertien Rotterdamse corporaties waaronder de SOR in
van de kostprijs ten laste of ten gunste van het
Durban in Zuid-Afrika. Daar is een woningcorporatie
resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd van de
opgericht, de First Metro Housing Company, waaraan
lening waar het derivaat mee is gehedged.
een onderhandse geldlening is verstrekt. Het aandeel van de SOR bedraagt € 34.034,-, waarvoor van het Ministerie van VROM toestemming is ontvangen.
5.1.7
De SOR houdt rekening met een eventuele niet
Beoordeling CFV
volledige inbaarheid van hoofdsom en rente.
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft, op grond van het BBSH, de jaarstukken en de
In het najaar is besloten tot de garantstelling voor
ingezonden verantwoordingsstukken over 2009
een lening aan Residencija 55+ in Slavonski Brod in
beoordeeld en geconstateerd dat het vermogen op
Kroatië. Met deze lening, waarvan de SOR voor een
balansdatum groter is dan het voor de SOR vast
gedeelte garant staat naast nog een andere corporatie,
gestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming.
kan een woningbouwproject gerealiseerd worden,
Het door het CFV bepaalde volkshuisvestelijk ver
bestemd voor senioren en mensen met een beperking.
mogen bedraagt 26,3%. Het door het CFV bepaalde risico bedraagt 7,9%. Op grond hiervan heeft het CFV
Het totale risico van de ondersteuning voor de SOR
het oordeel “voldoende solvabiliteit” afgegeven
bedraagt met ± € 85.000,- minder dan de toegestane 0,3 ‰ van het balanstotaal per jaar.
bewust personeelsbeleid om de consequenties van
5.1.10
deze scheefheid in de organisatie te kunnen
Grondposities
opvangen.
In de afgelopen jaren heeft de SOR diverse grond posities verworven. Hiermee wil zij haar positie met betrekking tot mogelijke nieuwbouwontwikkeling
Figuur 4: Ontwikkeling personeelsformatie 100%
125
80%
110
60%
95
Jaar van verwerving:
40%
80
2007
20%
65
0%
50
Oud-Beijerland aangekocht. Het totaal van de grond posities van de SOR komt daarmee op: Gemeente, locatie: Westvoorne, Fazantlaan Cromstrijen, Numansdorp, Molenpolder
2008
Oud-Beijerland, Bijlschoollocatie
2010
2006
2007
2008
2009
Aandeel mannen
Aandeel vrouwen
Aantal medewerkers
5.1.11
2010
Totaal fte
Sponsoractiviteiten Door de SOR zijn in 2010 geen sponsoractiviteiten ontplooid, zoals bedoeld in de MG 2006-04.
5.2
HRM
Tabel 5: Personen in dienst per einde 2010 t/m 25 jaar
25 - 35 jaar
35 - 45 jaar
45 - 55 jaar
v.a. 55 jaar
Mannen
2
1
13
18
11
Vrouwen
2
8
17
19
15
5.2.1 Formatie
5.2.2
In 2010 is de organisatie met acht medewerkers
Ziekteverzuim
gegroeid tot 103 werknemers. Met het vertrek van
Het totaal van het ziekteverzuim percentage bedroeg
acht medewerkers was het totaal aantal mutaties zes
3,4%, het kort ziekteverzuim 1,5%. In 2010 heeft de
tien. De uitbreiding heeft in zowel de operationele als
SOR te maken gehad met zeven medewerkers met
de ondersteunende afdelingen plaatsgevonden. In
langdurig ziekteverzuim. Op twee medewerkers na
2010 is het beleid uitgevoerd om het aantal externe
zijn zij weer gere-integreerd. Ten opzichte van het
krachten zoveel mogelijk te beperken. De afbouw is
landelijk gemiddelde bij woningcorporaties (6% totaal
met een reductie tot twee externe krachten succesvol
verzuim in 2009) is het verzuim beperkt.
geweest. Naast deze externe krachten zijn er in 2010 achttien medewerkers op tijdelijke basis werkzaam geweest en hebben vier stagiairs een stageopdracht afgerond bij de SOR. Het beleid om ruimte te maken voor meer stagiairs wordt in 2011 voortgezet. In de leeftijdsverdeling valt op dat slechts 12% van de medewerkers jonger dan 35 jaar is en 60% van de medewerkers ouder dan 45 jaar. In 2011 wordt beleid voorbereid voor het eventueel invoeren van leeftijds
B Ondernemingsverslag
veiligstellen. In 2010 heeft de SOR één perceel in
39
Figuur 5: Ontwikkeling ziekteverzuim
tevredenheid werkt. Naar aanleiding van de opmer
7%
kingen die gemaakt zijn zal in 2011 op enkele punten,
6%
met name gericht op de formulieren die de leidraad
5%
van de cyclus zijn, de systematiek worden aangepast.
4% 3%
5.3
Strategisch voorraadbeleid
2% 1%
Specifieke besluiten ten aanzien van de voorraad
0%
ontwikkeling, hetzij investeringen, hetzij onderhoud,
SOR Jaarverslag 2010
2006
25 jaar comfortabel wonen
40
2007
2008
2009
2010
Totaal Ziekteverzuim Ziekteverzuim korter dan 6 weken
volgen uit het strategisch voorraadbeleid. In 2010 is de structurering van het proces voltooid. Mede door de ontwikkelingen in de financieringsmogelijkheden van de SOR is vooral geïnvesteerd in de beoordeling van de projectenportefeuille (zie 2.2.4).
5.2.3
Met het strategisch voorraadbeleid wordt inhoud
Medewerkerstevredenheid
gegeven aan de beoogde kwantitatieve en kwalita
De afdeling HRM en de OR hebben, in samenwerking
tieve ontwikkeling van de vastgoedportefeuille. De
met een onderzoeksbureau, in het najaar een onder
beoogde groei van de SOR wordt gerealiseerd door
zoek naar de medewerkerstevredenheid georgani
zowel eigen projectontwikkeling als door de aankoop
seerd. Hieruit bleek dat de algemene tevredenheid
van bezit. Voor de kwalitatieve beoordeling van iedere
van de medewerkers bij de SOR met een 8,2 hoog is
investering is het standaard programma van eisen van
(het sectorgemiddelde bij het door ons ingeschakelde
de SOR de leidraad.
bureau is 7,6), maar dat er een aantal knelpunten in de organisatie herkenbaar zijn. Naar aanleiding hier
Het programma van eisen bevat onder meer eisen ten
van zal op organisatieniveau in 2011 een actieplan
aanzien van:
geformuleerd worden op de onderdelen:
■■
■■
Interne communicatie.
■■
Samenwerking tussen de afdelingen.
■■
Afronding van het cultuurtraject.
baarheid per openbaar vervoer en de nabijheid van voorzieningen, met name winkels. ■■
Naast het organisatiebrede actieplan zullen ook de afzonderlijke afdelingen een actieplan maken.
De locatie, die moet voldoen aan eisen van bereik
De woningplattegrond, waarin ruime entrees en ruime sanitaire ruimten van belang zijn.
■■
Toe- en doorgankelijkheid voor rolstoelgebruikers
■■
Veiligheid, wat bij de realisatie moet leiden tot het
van zowel de woning als de buitenruimte.
5.2.4 Competentiemanagement
Politiekeurmerk Veilig Wonen op complexniveau. ■■
Na de voorbereiding in 2009 van het competentie management, is in 2010 voor het eerst een volledige planning- en beoordelingscyclus doorlopen. Dit eerste
Duurzaamheid, wat bij de realisatie moet leiden tot het aan kunnen vragen van groenfinanciering.
■■
Kostenbewustzijn, wat zich uit in onderhoudsarme materialen en installaties.
jaar is bedoeld als proefjaar, met als doel de vergelij
Dit alles levert een comfortabele woning, waarin als
king met de oude systematiek te kunnen maken. Deze
het erop aan komt intensieve zorg thuis geleverd kan
vergelijking, georganiseerd in samenspraak met de
worden.
OR heeft opgeleverd dat het nieuwe systeem naar
Tabel 6: Ontwikkeling vastgoedportefeuille Realisatie Realisatie 2006
Woningen
Doel
Realisatie 2010
2016
Tot twee kamers
2.307
57%
2.190
47%
1.811
30%
Vanaf drie kamers
1.757
43%
2.458
53%
4.225
70%
Sociale huur
3.546
87%
3.738
80%
3.923
65%
Vrije sector
523
13%
910
20%
2.112
35%
Rotterdam
3.649
90%
4.380
94%
5.130
85%
420
10%
268
6%
905
15%
Randgemeente Totaal woningen Verpleging en verzorging Bedrijfsonroerend goed Totaal vastgoedportefeuille
4.069
4.648
603
2.094
1.960
1.353
274
651
612
6.437
7.259
8.000
Ten aanzien van verkopen en aankopen heeft de SOR
van complexen sterk vergroot (zie 2.2.4) om zo de
in 2010 het beleid gehandhaafd dat woningen niet
financieringsmogelijkheden te verruimen.
individueel verkocht worden, hoogstens complex
De vastgoedportefeuille van de SOR is ingedeeld in de
gewijs, rekening houdend met de wettelijke vereisten
segmenten woningen, bedrijfsonroerend goed en ver
die daarvoor bestaan. Bij nieuwbouw wordt rekening
pleeg- en verzorgingshuizen. De woningenportefeuille
gehouden met eventuele toekomstige verkoop door
kent daarbij de productmarktcombinaties basisservice,
waar mogelijk afzonderbare bouwdelen te ontwerpen
extra service en woonzorgcomplex, zoals beschreven
en voor de appartementencomplexen een splitsings
in hoofdstuk 4. In Tabel 6 staat de bereikte ontwikke
akte op te stellen. Bij aankopen wordt dezelfde
ling in 2010, geprojecteerd tegen het uitgangspunt in
beoordeling gedaan als bij de eigen ontwikkeling van
2006 en tegen de horizon van 2016, zoals in 2006 als
nieuwe projecten. In 2010 is de inzet op de verkoop
doelstelling geformuleerd.
Figuur 6: Vastgoed in ontwikkeling
Pijplijn woningproductie Randgemeente Rotterdam Vrije sector Sociale huur Vanaf drie kamers Tot twee kamers 0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
3.000
4.000
5.000
6.000
Pijplijn vastgoedproductie Bedrijfsruimten Verpleging en verzorging Woningen 0
1.000 Bezit per einde 2010
2.000
In productie tot 2014
B Ondernemingsverslag
41
De verschuiving naar meer driekamerappartementen
5.4
Vastgoedontwikkeling
en meer vrije sectorappartementen ligt op koers, maar
SOR Jaarverslag 2010
een groter accent op de randgemeenten wordt nog
25 jaar comfortabel wonen
42
niet bereikt. Met de huidige productie, wordt echter
5.4.1
een grote sprong gemaakt (zie Figuur 6). De ontwik
Projectenplanning
keling van de portefeuille Verpleging en Verzorging
De planning van nieuwbouw- en renovatieprojecten is
blijft achter bij de ontwikkelingen. Dit wordt veroor
in 2010 ernstig gehinderd door de elkaar snel afwisse
zaakt door een minder snelle reductie van verzorgings
lende financiële perspectieven. Medio 2010 is de totale
plaatsen dan beoogd, doordat de voorziene stelsel
portefeuille aan projecten gecategoriseerd naar mate
wijziging van het scheiden van wonen en zorg niet ten
van haalbaar- en uitvoerbaarheid. Overwegingen
volle wordt doorgevoerd. Daarnaast heeft de SOR de
daarbij waren financiële, bouwprocedurele en project
afgelopen jaren de verpleeghuiscapaciteit, waar wel
inhoudelijke omstandigheden. Drie categorieën zijn
toenemende vraag naar is, vergroot, wat ook de
onderkend:
komende jaren nog het geval zal zijn. In Figuur 6 is
A Projecten die doorgezet kunnen of moesten
nog geen rekening gehouden met de verkoop van
worden en waarvoor financiering beschikbaar is.
bestaand bezit.
De noodzaak van doorzetten hangt met name samen met de reeds aangegane zakelijke verplich
Een belangrijke kwaliteit van voor senioren geschikte woningen is de toegankelijkheid. Deze wordt in de Stadsregio Rotterdam weergegeven aan de hand van een sterrenwaardering, waarbij vier sterren een maximale toe- en doorgankelijkheid voor rolstoelen
tingen in de projecten. B Projecten die wenselijk zijn om uit te voeren. De wenselijkheid hangt samen met marktomstandig heden en financieringsmogelijkheden. C Projecten die nog teveel onzekerheden herbergen
betekent. Alle woningen die de SOR bouwt worden op
om in dit stadium te kunnen besluiten of ze voort
het niveau van vier sterren gerealiseerd. De verdeling
gezet kunnen worden.
in de woningvoorraad per einde 2010 staat in Figuur 7.
Nadere inhoudelijke discussie rondom de projecten op de B- en C-lijst kan leiden tot onderlinge ver
Figuur 7: Toegankelijkheid woningen 87 - 2%
schuivingen tussen de lijsten. Daarnaast dienen zich ook geregeld kansen aan in de markt. Ook die zullen
234 - 5% geen ster ★
beoordeeld worden op hun merites en hun toe gevoegde waarde voor de vastgoedportefeuille.
★★ 1.970 - 42%
1.110 - 24%
★★★ ★★★★
5.4.2 Projecten in uitvoering
1.247 - 27%
Al het werk aan de projecten in voorbereiding en ontwikkeling vindt plaats binnen SOR Vastgoed ontwikkeling BV. Projecten worden na oplevering overgedragen aan de toegelaten instelling aan de afdeling Wonen. Per einde 2010 waren er 20 projecten onder handen van SOR Vastgoedontwikkeling BV. In bovenstaande Tabel 7 is weergegeven waaruit de projectenportefeuille is opgebouwd. De in de over zichten genoemde aantallen zijn de aantallen van de
Tabel 7: Productie in de A-lijst, vanaf fase Voorlopig Ontwerp
Tweekamerwoningen
opgeleverd
12
176
168
317
20
30
Bedrijfsruimten
39
6
19
Verpleging en verzorging
96
Drie- en vierkamerwoningen
Parkeerplaatsen Niet-DAEB
renovatie
16
Drie- en vierkamerwoningen
821
101
Bedrijfsruimten
1.200
37
Parkeerplaatsen
42
A-lijst. Projecten op de B- en C-lijst zijn nog niet toe
66 sociale en 137 vrije sector huurwoningen,
gevoegd, wegens de onzekerheid waarmee deze
42 verpleeghuisplaatsen, 2.800m² bedrijfsruimte
omgeven zijn. Het betreft zowel projectinhoudelijke onzekerheid als onzekerheid over het al dan niet
en 1.000m² maatschappelijk vastgoed. ■■
Stadsplein, Spijkenisse: aangekocht in 2010. Bouw in uitvoering van 60 sociale en 11 vrije sector huur
voortgaan van de betrokken projecten.
woningen en 90 m² bedrijfsruimte. De geraamde investeringen (× € 1 miljoen) in de
■■
Berlagehof, Rotterdam (Prins Alexander): bouw in uitvoering van 22 sociale en 87 vrije sector huur
nieuwbouwproductie van de A-lijst staan in Tabel 8.
woningen. Daarnaast 1.200 m² bedrijfsruimte. Tabel 8: Geraamde investeringen in de A-lijst Woningen
■■
203,5
Verpleging en verzorging
15,0
Bedrijfsruimten
28,5
Parkeerplaatsen
3,5
BuitenBan, Rotterdam (Hoogvliet): bouw in uit voering van 6 sociale en 105 vrije sectorhuur woningen. Daarnaast 4.200 m² bedrijfsruimte en 1.200 m² maatschappelijk vastgoed. Hierin komen o.a. het deelgemeentekantoor, een vestiging van de bibliotheek, winkels en een theater.
Van de geraamde investeringen is € 193 miljoen in
■■
2010 in uitvoering genomen, met een gezamenlijke bedrijfswaarde van € 201,5 miljoen. Daarnaast zijn
in uitvoering van 196 sociale huurwoningen. ■■
Ommeloop (Fase 2), Brielle: bouw in uitvoering van 32 sociale en 54 vrije sector huurwoningen. Totaal
■■
■■
Binnenhoftoren, Rotterdam (Prins Alexander): 101 in 2010 opgeleverde vrije sector huurwoningen
ook twee projecten opgeleverd: ■■
Hoeksteen, Rotterdam (Prins Alexander): renovatie
en 1.570 m² bedrijfsruimte. ■■
Rubroek, Rotterdam (Kralingen-Crooswijk): in 2010
met fase 1 komt op 79 sociale en 122 vrije sector
opgeleverde renovatie van 168 tweekamerwoningen
huurwoningen. Daarnaast 200m² bedrijfsruimte voor
en samenvoeging van 47 tweekamerwoningen naar
buurtvoorzieningen.
30 driekamerwoningen (allen sociale huur). In het
Geuzenhof, Brielle: bouw in uitvoering van
complex bevinden zich ook 1.350 m² bedrijfsruimte
30 sociale en 61 vrije sector huurwoningen.
en 1.480 m² maatschappelijk vastgoed, die deels zijn
Facet (Fase 1), Krimpen aan den IJssel: bouw in
gerenoveerd.
uitvoering van 8 sociale huurwoningen en 54
■■
verpleeghuisplaatsen. Daarnaast 395 m² bedrijfs-
De nadruk in de onderhanden projecten ligt op de
ruimte en 365 m² maatschappelijk vastgoed.
bouw van niet-DAEB-woningen en op de rand
In fase 2, in aanbouw vanaf voorjaar 2011, worden
gemeenten rond Rotterdam. Dit is overeenkomstig de
149 huurwoningen gerealiseerd.
strategische doelen uit 2006. De toevoegingen aan de
Gravin, Oud-Beijerland: bouw in uitvoering van
portefeuille Verpleging en Verzorging bestaat geheel
B Ondernemingsverslag
DAEB
nieuwbouw
43
uit verpleegplaatsen in Krimpen aan den IJssel en in
beoordeeld, zoals de rol in de lokale woningmarkt en
Oud-Beijerland. In beide gemeenten zijn bestaande
de positie in de gehele portefeuille van de SOR. Ook
verzorgingshuizen gesloopt en worden nieuwe
bij deze keuzes bepaalt het beleid zoals omschreven
verpleeghuizen gerealiseerd.
in paragraaf 5.3 de kaders.
SOR Jaarverslag 2010
De locaties waar gebouwd wordt voldoen alle aan de
25 jaar comfortabel wonen
44
vereisten die de SOR stelt ten aanzien van de aan
5.5.1
wezigheid van openbaar vervoer en winkelvoor
Klachten- en mutatieonderhoud
zieningen. Afhankelijk van de locatie en het product
Het onderhoud van de woningvoorraad heeft
worden voorbereidingen getroffen voor samenwerking
kwaliteitsbehoud tot doel. Het klachten- en mutatie
met zorginstellingen tijdens de exploitatie. Gezien
onderhoud is gericht op herstel in goede staat. Met
deze toekomstige samenwerking worden keuzes in het
name bij het mutatieonderhoud heeft dat een functie
project altijd met instemming van de beoogde samen
in de verhuurbaarheid van de woning. Het klachten
werkingspartner gemaakt. De begeleiding van en con
onderhoud omvat nadrukkelijk niet het onderhoud
trole op deze keuzes worden gedaan door de interne
dat voor rekening van de huurder is. Dergelijk onder
projectteams, waarin alle betrokken afdelingen tijdens
houd kan door de SOR georganiseerd worden, maar
en na de projectfase vertegenwoordigd zijn.
dan wel voor rekening van de huurder.
5.4.3
5.5.2
Aan- en verkoop
Planmatig onderhoud
Naast nieuwbouw en renovatie zijn aankoop en
Het planmatig onderhoud is gericht op het onder
verkoop de twee andere middelen voor de voorraad
houden en waar nodig vervangen van bouwdelen en
ontwikkeling. In 2010 is de verkoop voorbereid van
installaties. Dankzij de keuze voor onderhoudsarme
vier bestaande complexen en een complex in aan
materialen is het onderhoud, in sectoraal opzicht,
bouw. Aan het einde van het jaar was nog geen van
beperkt. Een kenmerk echter van recente nieuwbouw
de verkopen gerealiseerd. In 2010 is één complex in
is dat er in toenemende mate met installaties wordt
aanbouw aangekocht. In dit complex in Spijkenisse
gewerkt om de energieprestatie te verbeteren en om
bevinden zich 60 sociale huurwoningen en 11 vrije
het gebruiksgemak te verhogen. Het gevolg hiervan
sectorwoningen. Het complex is inbegrepen in de
is dat de lasten (onderhoudskosten en -lasten)
bovengenoemde investeringen.
gedurende de exploitatie op dit onderwerp hoger worden. Het gebruik van deze installaties of de vervanging van installaties door nieuwe verbeterde
5.5
Behoud van woningkwaliteit
varianten, leidt vaak tot hogere efficiëntie. Dit leidt echter niet tot een andere woningwaardering. De
In het onderhoud van de woningen is het programma
hierop gerichte wetgeving laat in ieder geval nog tot
van eisen richtinggevend. Bij renovaties wordt het als
de zomer van 2010 op zich wachten.
uitgangspunt genomen, maar wordt tevens een bedrijfsmatige afweging gemaakt als bepaalde ver eisten een dusdanig hoge investering vergen, dat de
5.5.3
investering in een te slechte verhouding komt te staan
Onderhoud van de directe woonomgeving
tot de bedrijfswaarde. Hiervoor zijn geen absolute
De SOR beschikt bij veel complexen over binnentuinen
kengetallen geformuleerd, omdat iedere investering
of daktuinen. Dit onderhoud wordt uitgevoerd binnen
in een complex ook op andere merites wordt
de servicekosten en drukt daarmee niet op de begro
ting. Bij dit onderdeel rekent de SOR ook de centrale
drinkwaterinstallaties om legionellabesmetting te
hallen en recreatieruimtes in de complexen. Ook hier
voorkomen of op te lossen. Na enkele jaren waarin
voor geldt dat het (schoonmaak)onderhoud en de
veel besmettingen zijn geweest, laat 2010 zien dat de
glasbewassing uit de servicekosten worden betaald.
installaties technisch op orde zijn en het beheer bijna en enkele kleine besmettingen. De kwalificatie nage
het vizier van de SOR, omdat er meestal sprake is van
noeg wordt gemaakt, omdat de overdracht van het
direct aangrenzend openbaar gebied dat door de
beheer van gereinigde installaties aan de betrokken
gemeente wordt onderhouden. De huismeesters
gebouwbeheerders nog altijd een knelpunt is. Hoewel
houden toezicht op het ontstaan van eventuele
de wet duidelijk lijkt, blijken er in de praktijk vaak
obstakels in de directe omgeving van de complexen
aangrijpingspunten om de afspraken te betwisten.
en zorgen zo voor een ongestoorde en onbelemmerde toegang tot de complexen. Toch worden bij enkele recente grote projecten de tuinen en de directe
5.6
Huurprijsbeleid
omgeving meegenomen in het ontwerp en deels in het onderhoud. Dit gebeurt in ieder geval bij de
Het huurbeleid van de SOR volgt het wettelijk kader
projecten Ommeloop, Gravin en Berlagehof.
zoals dat voor de sociale huurwoningen geldt. Voor de woningen boven de huurprijsgrens bestaat in principe de vrijheid om afwijkend beleid vast te stellen, maar
5.5.4
de SOR kiest daar niet voor. Overwegingen die daarbij
Realisatie van de onderhoudsbegroting
een rol spelen zijn de balans in de voorraad en de
Bij de uitvoering van het onderhoud is de SOR binnen
positie van het bezit in de markt. Wanneer de vrije
de begroting gebleven. Op klachten- en mutatie
sector meer zou stijgen, zou het resultaat zijn dat er
onderhoud is een overschrijding gemaakt van 30%.
een groeiend verschil ontstaat tussen beide segmenten
Deze is gecompenseerd door een combinatie van aan
en daarmee dat het hoge segment de concurrentie
bestedingsresultaten, resultaat uit de BTW-regeling
aangaat met commerciële verhuurders. Juist in dat
(wat in totaal ruim € 52.000,- heeft opgeleverd sinds
tussensegment is grote vraag en daar wil de SOR
het ingaan van de regeling op 1 oktober 2010) en
een rol spelen.
beperking van de activiteiten planmatig onderhoud. Het is echter ook in dat segment waar, gezien de In 2010 is voortgegaan met de aanpassing van de
naderende regelgeving als gevolg van de uitspraak
brandveiligheid van gebouwen, met name in de intra
van de Europese Commissie, na 2010 die huishoudens
murale portefeuille. Na controle door de brandweer en
terecht zullen moeten komen die gezien hun inkomen
de gemeente Rotterdam is gebleken dat op enkele
niet in de sociale sector gehuisvest mogen worden.
complexen acute actie nodig was om aan de nieuwste
Maar de financiering van woningen in dat segment
brandveiligheidvereisten te kunnen voldoen. Deze
wordt ook aanzienlijk duurder. Tevens wordt in 2011
punten zijn direct opgepakt en afgerond. De opleve
de EPA (Energie Prestatie Advies) onderdeel van de
ring laat op zich wachten, doordat de gemeente geen
woningwaardering. Voor de SOR is dit alles aanleiding
capaciteit levert om de oplevering te laten plaats
om in 2011 het huur- en harmonisatiebeleid te
vinden. Voor de komende drie jaar worden jaarlijks
herzien, gericht op optimalisatie van de huurop
twee tot drie complexen aangepakt, waarna de hele
brengsten. Randvoorwaarde hierbij is dat harmoni
portefeuille op het nieuwe vereiste niveau is.
satie geen ingrijpende gevolgen heeft voor de huidige verhouding tussen sociale huur en geliberaliseerde
Een tweede hoge kostenpost is de aanpassing van de
huur. Wel zal het tot gevolg hebben dat, indien markt
B Ondernemingsverslag
onder controle is. Er is één grote besmetting geweest De directe omgeving van de complexen valt buiten
45
Tabel 9: Voorraad per 31-12-2010 Gemeente
Tot € 357,37
Tot € 511,50
Tot € 647,53
Vanaf € 647,53
Totaal
Brielle
0
73
13
29
115
Oud-Beijerland
1
0
0
0
1
476
2.638
619
647
4.380
0
50
22
80
152
477
2.761
654
756
4.648
Rotterdam Westvoorne
SOR Jaarverslag 2010
Totaal
25 jaar comfortabel wonen
46
technisch mogelijk, de geliberaliseerde huurwoningen
55 zijn. Door deze keuze heeft de SOR zich kunnen
een hogere huurstijging door gaan maken.
specialiseren wat betreft de vastgoedportefeuille, wat
In 2010 is de huurverhoging conform het bestaande
betreft het dienstenpakket en vooral wat betreft de
beleid verwerkt. Daarnaast vindt in een beperkt aantal
expertise van haar medewerkers op die markt.
complexen harmonisatie bij mutatie plaats. Dit heeft met name te maken met een prijscorrectie naar aan
In de Stadsregio Rotterdam geldt de regionale huis
leiding van verbetering of renovatie in het verleden,
vestingsverordening. Door de regionale spreiding van
waarbij de zittende huurder geen huurverhoging
het bezit ondervindt de SOR hinder van het bestaan
berekend kreeg.
van een tweetal uitvoeringsorganisaties. Dit vereist van de SOR dat, afhankelijk van de gemeente, op
In Tabel 9 staat de verdeling van de woningvoorraad
andere wijze de administratieve processen worden
over de verschillende prijssegmenten per gemeente.
doorlopen. In 2010 is Krimpen aan den IJssel over
Gezien de markt van de SOR, de seniorenmarkt waarop
gegaan op Woonnet Rijnmond als woonruimte
zich haast zonder uitzondering één- en tweepersoons
verdeler, waarmee alleen nog het bezit van de SOR op
huishoudens begeven, is voor de SOR de tweede aftop
Voorne Putten via een separate route wordt aan
pingsgrens niet relevant in beleidsmatige zin. In 2010
geboden. In 2010 was aanvankelijk aangekondigd dat
bestonden alle huishoudens die een woning van de
de corporaties op Voorne Putten met ingang van 1 juli
SOR hebben gehuurd uit één of twee personen.
2011 hun woningen via Woonnet Rijnmond zouden aanbieden. Inmiddels is duidelijk geworden dat deze
Het huurbeleid voor woningen in 2010 gaf de ruimte
overstap is uitgesteld tot 1 januari 2012.
voor een inflatievolgende verhoging van 1,2%. Deze verhoging is op alle woningen toegepast, uit
De regionale huisvestingsverordening is gestoeld op
gezonderd de woningen in te slopen complexen. In de
het aanbodmodel en heeft als uitgangspunt dat waar
huurcontracten voor het bedrijfsonroerend goed is het
mogelijk geen beperkingen worden gesteld aan de
CPI over het voorgaande kalenderjaar de gehanteerde
woningzoekenden die in aanmerking willen komen
index, in 2010 bedroeg deze 1,2%. Voor de huur
voor de vrijkomende sociale huurwoningen (voor
contracten verpleging en verzorging is in 2010 ervoor
waardevrij aanbieden). Omwille van leefbaarheid
gekozen ook over te gaan op het CPI als te hanteren
bestaat de mogelijkheid om voor een deel van het vrij
index.
komend bezit hiervan af te wijken (Volkshuisvestelijk Labelen of Lokaal Maatwerk). Een laatste mogelijk heid is directe bemiddeling, waarbij de woning niet
5.7
Verhuurbeleid
geadverteerd wordt, maar rechtstreeks aan een kan didaat wordt verhuurd. Deze methode wordt vooral
De SOR richt zich op de 55-plusser. Dit houdt in de
gebruikt voor de huisvesting van bijzondere groepen,
praktijk in dat woningen verhuurd worden aan huis
bij de SOR met name kandidaten met een zorgindica
houdens zonder kinderen waarvan de leden tenminste
tie of een urgentie.
Omdat de SOR zich richt op de huisvesting van uit
ordening zouden vallen. In de komende jaren worden
sluitend 55-plussers, kiest de SOR ervoor om bij de vrij
hier enkele honderden woningen gebouwd, waarvan
komende woningen altijd 55 jaar als minimum leeftijd
ongeveer een derde in de sociale sector.
te adverteren. Reden hiervoor is dat het beheermodel van de SOR, de investeringen in de woningen en de
In Tabel 11 zijn de verhuurresultaten weergegeven,
samenwerking met zorginstellingen alle gericht zijn
conform bijlage E van de BBSH-verantwoording aan
op het beschikbaar hebben van woningen waarin zorg
het ministerie van VROM, waarbij inkomen, leeftijd en
geleverd kan worden aan klanten die dat nodig
omvang van het huishouden relevant zijn voor de
hebben, hetzij direct bij verhuring hetzij op termijn.
beoordeling van de passendheid van de huisvesting. boven genoemde aantal aanbiedingen. Het verschil is
c.q. directe bemiddelingen aangemeld. De verdeling
te verklaren door verhuringen buiten het werkings
over de categorieën staat in Tabel 10. In sommige
gebied van Woonnet Rijnmond en de verhuur van vrije
gevallen is een herhaalde actie nodig om tot verhuring
sectorwoningen.
te komen. Naast de in deze tabel opgenomen cijfers zijn ook nog vele verhuringen gedaan in de vrije sector.
Uit de bereikte verdeling van voornamelijk lagere
Het totaal van alle verhuringen staat in Tabel 11.
inkomens in de goedkopere woningen blijkt dat het beroep op de huurtoeslag beperkt is. In 18% van de
Tabel 10: Verdeling aanbiedingscategorieën
verhuringen is desondanks sprake van zogenaamde
Aantal aanbiedingen Voorwaardevrij: Volkshuisvestelijk Labelen:
0
(0%)
245
(72%)
Lokaal Maatwerk:
14
(4%)
Directe Bemiddeling:
80
(24%)
dure scheefheid. De toets of een huishouden bij de
47
SOR een woning werkelijk kan betalen, wordt niet alleen op het inkomen, maar ook op het beschikbare vermogen uitgevoerd. Met name de verhuur van woningen in de vrije sector gebeurt aan huishoudens die een eigen woning hebben verlaten en daarmee
Behalve in de Stadsregio Rotterdam heeft de SOR ook
vermogen beschikbaar hebben gemaakt. Daarmee is
bezit in de Hoeksche Waard, die geen deel uitmaakt
dure scheefheid niet per definitie niet passende huis
van de Stadsregio Rotterdam. Ten aanzien van de
vesting.
regelgeving vindt overleg plaats hoe daar de woon ruimteverdeling te gaan regelen. In 2010 had de SOR nog geen zelfstandige sociale huurwoningen in de Hoeksche Waard die onder een huisvestingsver Tabel 11: Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E) Aantal personen
Leeftijd
Jaarinkomen
Eenpersoons
tot 65 jaar
vanaf 65 jaar
Tweepersoons
tot 65 jaar
vanaf 65 jaar
Tot € 357,37
Tot € 511,50
≤ € 20.975
10
> € 20.975
8
B Ondernemingsverslag
De hoeveelheid verhuringen is groter dan het hier Via Woonnet Rijnmond zijn 339 advertenties geplaatst
v.a. € 511,50
Totaal
60
9
79
14
13
35
≤ € 19.800
5
70
55
130
> € 19.800
2
21
59
82
≤ € 28.475
3
7
3
13
> € 28.475
3
6
19
28
≤ € 27.075
1
34
21
56
> € 27.075
0
12
65
77
32
224
244
500
Tabel 12: Specificatie verhuringen Totaal
Scheefheid
19
171
88
278
56%
13
53
156
222
44%
Eenpersoons
25
165
136
326
65%
7
59
108
174
35%
Tot 65 jaar
Totaal
5.8 SOR Jaarverslag 2010
v.a. € 511,50
Lage inkomens
Vanaf 65 jaar
25 jaar comfortabel wonen
Tot € 511,50
Hoge inkomens
Tweepersoons
48
Tot € 357,37
24
87
44
155
31%
8
137
200
345
69%
32
224
244
500
Maatschappelijk beleid en leefbaarheid
18% “duur scheef” 3% “goedkoop scheef” 20%
name die bewoners te ondersteunen voor wie het in contact blijven met de buren, de wijk, moeilijker wordt. De inzet is drieledig:
De SOR onderscheidt in haar maatschappelijke opgave
■■
Activering van de bewoners.
drie partijen die van direct belang zijn voor het
■■
Bevordering van het leefklimaat in het complex.
uitvoeren van haar strategie: bewoners, zorg- en
■■
Aansluiting behouden bij de woonomgeving.
welzijnsinstellingen, overheden.
Het risico op vereenzaming wordt met het ouder worden groter en met deze inzet verwacht de SOR dit te voorkomen. Een belangrijke drager voor deze inzet
5.8.1
is de recreatiezaal die in de meeste wooncomplexen
Bewoners
aanwezig is, waarin door de bewoners activiteiten
Bewoners van de SOR worden op beleidsmatige
georganiseerd worden. De SOR kiest de positie van
onderwerpen betrokken via het HPF. Het HPF is een
het ondersteunen van zelfwerkzaamheid, door de
zelfstandige vereniging van de aangesloten bewoners
oprichting van bewoners- of activiteitencommissies te
commissies van complexen en bestaat uit door de
stimuleren. Het verschil tussen beide bestaat eruit dat
leden gekozen bestuursleden. Het HPF is voor de SOR
de bewonerscommissie een formele positie heeft in
de overkoepelende gesprekspartner in de zin van de
het kader van de Overlegwet.
Overlegwet, waarmee beleidsmatige onderwerpen worden besproken. Bijvoorbeeld de jaarverslaglegging
Waar de zelfwerkzaamheid niet voldoende is, de leef
en de ontwikkeling van de SOR, besluiten in de sfeer
baarheid te veel achteruit gaat en de behoefte aan
van renovatie, sloop/nieuwbouw of verkoop met
activiteit groot is, wordt gekozen voor de inschakeling
ingrijpende gevolgen voor de totale portefeuille van
van welzijns- of zorgpartners, om de activiteit een
de SOR. Dit biedt de mogelijkheid voor het HPF om
impuls te geven. Uiteindelijk is voor de gezondheid en
adviezen over belangrijke ingrepen in wooncom
het welzijn van met name de bewoners die hun vitali
plexen af te stemmen met de betreffende bewoners
teit achteruit zien gaan, een aanbod van contact,
commissie, die eveneens een zelfstandige adviesrol
vertier en beweging de beste remedie voor het
heeft. Voor het overige kan het HPF als klankbord en
behoud van levenskracht. Het bevorderen van de
adviseur fungeren voor de bewonerscommissies in de
onderlinge contacten bevordert ook de leefbaarheid
complexen, zonder inhoudelijk belanghebbende te
in het complex.
worden. Voor situaties waarin gerenoveerd of gesloopt wordt, In de leefomgeving van de bewoners kiest de SOR
heeft de SOR een verhuiskostenvergoeding in over
voor een beheermodel dat erop gericht is om met
eenstemming met de daartoe geldende wettelijke
regeling. Met ingang van 1 maart 2010 bedroeg de
In vijf complexen is in het najaar van 2009 gestart met
maximale vergoeding bij verhuizing als gevolg van
een pilot in het kader van lokaal maatwerk, waarbij de
renovatie of sloop € 5.327,-. Bij verhuizen naar een
bewonerscommissie betrokken is bij de voordracht van
wisselwoning kent de SOR een toeslag toe ter hoogte
kandidaten bij mutaties. In drie andere complexen
van 10% van de verhuiskostenvergoeding. Bij renova
worden woningen aangeboden met voorrang voor
tie van een complex waarbij niet verhuisd wordt, keert
wijkbewoners. Het doel is het sociale netwerk van
de SOR een ongeriefsvergoeding uit.
nieuwe bewoners in de directe omgeving te behouden bereikt door gerichte werving van kandidaten die
2010 stond met name de voorbereidende discussie
actief willen bijdragen aan de sociale omgeving in en
over het nieuwe ondernemingsplan op de agenda. In
om het complex. In september 2010 is een tussen
het kader daarvan heeft het HPF een voorlopig en
evaluatie gehouden. Door het beperkte aantal
voorwaardelijk positief advies afgegeven over de ver
mutaties in de betreffende gebouwen zijn hieruit nog
koop van complexen en van afzonderlijke nieuwbouw
geen duidelijke resultaten te rapporteren. De betrok
woningen. Met het HPF is daarnaast overlegd over:
ken commissies zijn echter voldoende enthousiast om
■■
Jaarverslag SOR 2009.
■■
Gezamenlijke samenwerkingsafspraken van
door te gaan. De pilot loopt door tot eind 2011.
corporaties met de gemeente Rotterdam. ■■
Servicekosten: onder meer verdeling van huis
5.8.2
meesterkosten, kwaliteit schoonmaak en de discussie
Relaties zorg- en welzijnssector
over het doorberekenen van begeleidingskosten
De SOR heeft met elf instellingen huur- en samen
voor het inkoopbeleid.
werkingsovereenkomsten. Deze overeenkomsten
■■
Huur- en harmonisatiebeleid.
hebben betrekking op verzorgings- en verpleeg
■■
Evaluatie van lokaal maatwerk.
huizen, op de levering van extramurale zorg in zelf
■■
Faciliteren door de SOR van de communicatie met de
standige woningen en op welzijnsondersteuning in de
achterban van het HPF.
complexen. Zie Tabel 13 op de volgende pagina.
Het HPF bestaat per einde 2010 uit zeven leden (zie Bijlage 1) en heeft een eigen begroting en jaarplan.
Met twee instellingen wordt regulier op directieniveau
De SOR bekostigt het HPF en de hierna genoemde
overlegd, waarbij de samenwerkingsstrategie
bewonerscommissies.
besproken wordt. In 2010 gebeurde dit voortdurend onder het lastige gesternte van nog altijd “aanstaande
De SOR heeft per einde 2010 49 wooncomplexen in
regelgeving” vanuit het ministerie van VWS voor de
beheer, waarvan er in 28 een bewonerscommissie en
zorginstellingen, die maar niet omgezet wordt in
in zes een activiteitencommissie actief is. Zowel de
definitieve regelgeving. Tegelijkertijd vindt verdere
bewonerscommissies als de activiteitencommissies
aanscherping plaats van de indicering van AWBZ-
ontvangen een vergoeding. In de overige complexen
zorg aan cliënten, wat voor de zorginstellingen de
slaagt de SOR er niet in om een commissie op te
exploitatie lastiger haalbaar maakt. In de praktijk leidt
richten, wat meestal samenhangt met de reeds hoge
dit tot zichtbare twijfel in besluitvorming en keuzes
gemiddelde leeftijd van de bewoners. In de gebouwen
die samenwerkingspartijen maken.
waar geen bewonerscommissie actief is, wordt in de vereiste participatie voorzien door een jaarlijkse
Door de SOR ingeschakelde welzijnsondersteuning
bewonersvergadering. Samen met het HPF wordt
vindt in een aantal complexen plaats, om redenen
onderzocht hoe (op te richten) bewonerscommissies
zoals in de vorige paragraaf zijn genoemd. De SOR
verder ondersteund kunnen worden.
gaat over tot het inschakelen (en daarmee subsidiëren)
B Ondernemingsverslag
en dit netwerk te betrekken bij het complex. Dit wordt De SOR heeft zes vergaderingen gehad met het HPF. In
49
Tabel 13: Overzicht samenwerking in wonen, welzijn en zorg Samenwerkingsovereenkomsten t.b.v. (AWBZ)zorg Zorg- en/of Welzijnsinstelling
SOR Jaarverslag 2010 25 jaar comfortabel wonen
Zelfstandige woningen
Complexen
Zelfstandige woningen
Bijdrage SOR2
Bijdrage per woning3
Verzorgingsen verpleeghuizen4
Aafje
7
539
3
271
€-
€-
3
Argos
1
65
1
65
€-
€-
-
1
201
-
-
€-
€-
-
Catharinastichting
1
152
2
353
€ 12.000
€ 78,95
2
Humanitas
3
412
3
412
€ 24.000
€ 72,29
-
Laurens
6
669
3
165
€ 36.000
€ 276,92
4
MOB
-
-
1
43
€ 2.550
€ 59,30
-
Careyn
50
Complexen
Samenwerking in welzijnsondersteuning
1
Pameijer
-
-
1
142
€ 60.000
€ 422,54
-
Sonneburgh
2
189
2
189
€-
€-
3
Thermiek
-
-
5
566
€ 37.280
€ 88,13
-
11
762
10
620
€ 65.500
€ 199,70
7
32
2.989
31
2.826
€ 237.330,00
€ 153,12
19
Zorggroep Rijnmond
1 Het betreft hier een voorgenomen samenwerking in een complex in ontwikkeling. 2 De bijdrage wordt niet op alle complexen gegeven. 3 De bijdrage per woning is de totaalbijdrage gedeeld door de ontvangende complexen. 4N aast de hier genoemde aantallen heeft de stichting Steinmetz/De Compaan servicecentrum Rubroek in beheer. In dit centrum bevinden zich 195 zelfstandige woningen en 140 verzorgingsplaatsen.
van welzijnsondersteuning in complexen waar het niet
persoonsalarmering blijken met zorgpartners
meer met de eigen medewerkers te organiseren is. Het
moeilijk rond te krijgen. De inzet van door de SOR
doel is uiteindelijk ervoor te zorgen dat het leef
gerealiseerde domotica in vier complexen (met
klimaat binnen de complexen dusdanig is dat mensen
beeldverbinding via een alarmcentrale) loopt
er graag willen wonen. In enkele situaties sluiten de
hierdoor vertraging op en blijft achter bij de
leefstijlen van de bewoners niet goed bij elkaar aan,
doelstellingen. Het leidt tot beperkte kwaliteit in relatie tot het beoogde aanbod.
wat zijn oorsprong heeft in sterk uiteenlopende culturele of maatschappelijke achtergronden.
■■
Bezuinigingen op de AWBZ en WMO hebben geleid tot een verminderd aanbod van welzijnsonder
In één complex werkt de SOR samen met stichting
steunende activiteiten. De verwachting is dat de
Pameijer. In twintig woningen worden cliënten onder
zorgvraag hierdoor zal toenemen. Een aanvraag
begeleiding van Pameijer gehuisvest. Dit project is
voor een startsubsidie op dit vlak in Brielle, in
gericht op het weer zelfstandig gaan wonen van
samenwerking met de Catharinastichting, is uit
mensen vanuit een institutionele omgeving. Pameijer
eindelijk afgewezen. In twee deelgemeenten heeft
ondersteunt daarbij het woon- en leefklimaat in het
het geleid tot de aangekondigde sluiting van het
complex, omdat de sociale samenhang daar ontbrak.
dienstencentrum. De SOR heeft door een sub
De resultaten zijn goed: er zijn minder conflicten, veel
stantiële huurverlaging in één deelgemeente de
vuldiger contacten tussen bewoners en er is weer een
definitieve sluiting van een voor ouderen belangrijk
bewonerscommissie actief.
dienstencentrum voorkomen.
In 2010 zijn er de volgende ontwikkelingen geweest: ■■
De financiering en organisatie van individuele
Een doorsnede uit de resultaten die de SOR heeft
realisatie van sociale woningbouw en functiewijziging
geboekt in 2010:
van locaties. Mede als gevolg van twijfels over de
■■
■■
Met zorginstelling Aafje is overleg gaande om de
effectiviteit zoekt de Stadsregio voor een toekomstig
dienstverlening in De Nieuwe Plantage beter bij de
subsidieregime naar een andere wijze van sub
bewoners onder de aandacht te brengen en wordt
sidiëring. De discussie met de Stadsregio wordt
de mogelijke wisselwerking onderzocht met het
gevoerd door Maaskoepel. Beide partijen zijn in 2010
nabijgelegen zorgcentrum van Aafje.
in onderhandeling geweest over woningmarkt
Met Thermiek, die een groot activiteitenaanbod
afspraken die in 2011 tot een nieuw beleidskader
levert voor senioren in Abtshove en de omliggende
moeten leiden, waarbinnen gemeenten en corporaties
wijk (Overschie), zijn afspraken voorbereid die de
gaan opereren.
■■
■■
wordt verwacht in het eerste kwartaal 2011.
Met de gemeente Rotterdam vindt regulier overleg
In Delfshaven loopt het project “Van binnen naar
plaats op het niveau van de directies van de dS+V en
buiten en van buiten naar binnen”, waarmee vrij
OBR, wat periodiek wordt opgeschaald tot bestuurlijk
willigers worden gezocht om specifieke activiteiten
overleg, in aanwezigheid van de wethouder belast met
voor Javaanse, Turkse en Marokkaanse ouderen te
de portefeuille Wonen. Daarnaast vindt in het kader
organiseren. De SOR ondersteunt dit project vanuit
van de Vogelaarwijken periodiek een overleg plaats
haar aanwezigheid in De Schans, in samenwerking
tussen de wethouder en de bestuurders van de Rotter
met Laurens.
damse corporaties. Het overleg met de gemeente Rot
De samenwerking met Zorggroep Rijnmond in de
terdam, zowel op directie- als op bestuurlijk niveau
Lombarde verloopt naar grote tevredenheid van alle
heeft tot doel uitvoering te geven aan de gemeente
betrokkenen. Tussen Zorggroep Rijnmond en de SOR
lijke woonvisie. De gemeente Rotterdam werkt dit uit
is er overeenstemming om meer te gaan bouwen op
in een uitvoeringsprogramma en leunt daarbij nadruk
de zelfwerkzaamheid van de bewoners.
kelijk op de woningcorporaties. De bijdrage van de SOR aan de woonvisie vertaalt zich met name op de realisatie van voor senioren geschikte woonvormen.
5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid
De nadruk lag tot en met 2009 sterk op de productie
De SOR beheert en ontwikkelt vastgoed in zes
cijfers. Op het gebied van de sociale en maatschappe
gemeenten. Vijf daarvan (Rotterdam, Krimpen aan
lijke prestaties had de gemeente Rotterdam een aan
den IJssel, Brielle, Westvoorne en Spijkenisse) liggen in
merkelijk minder concreet programma. De in 2010
de WGR+-regio Stadsregio Rotterdam. De zesde
voorbereide samenwerkingsafspraken tussen de
gemeente, Oud-Beijerland, ligt in de Hoeksche Waard,
corporaties en de gemeente zullen meer invulling
waar in nog twee gemeenten initiatieven lopen:
geven aan de maatschappelijke doelen. Omdat de
Cromstrijen (kern Numansdorp) en Korendijk (kern
afspraken pas zeer laat overeengekomen zijn, hebben
Zuid-Beijerland).
zij nog geen invloed gehad op de plannen van de SOR voor 2011.
De SOR onderhoudt geen reguliere contacten met de Stadsregio Rotterdam. Het beleid van de regio met
In 2010 is voortgang geboekt in de aanwezigheid van
name voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen
de SOR in de woonservicegebieden, een traject dat
is desondanks van invloed op de activiteiten van de
vanuit de dienst SoZaWe wordt gecoördineerd. De
SOR. De Stadsregio had tot en met 2009 een subsidie
SOR kiest ervoor om binnen dit traject haar bijdrage
regime, waarmee een aantal rijks- en provinciale geld
aan de ontwikkeling van de woonservicegebieden te
stromen is samengevoegd ter bevordering van de
concentreren. De SOR neemt per einde 2010 deel aan
B Ondernemingsverslag
wederzijdse prestaties helder maken. Ondertekening
51
vier van de zestien door de gemeente benoemde
is, een prettig verblijf in een druk gebruikt park, waar
woonservicegebieden, waarbij de aard en inhoud in
tot op heden geen horeca- of andere ruimte is. Als
ieder van de gebieden een ander karakter heeft.
grootste verhuurder in Blijdorp vindt de SOR het van
Enerzijds doet dit recht aan de specifieke lokale
belang dat het verblijf in het park ook voor de eigen
situatie, anderzijds blijft de vraag onbeantwoord op
bewoners aangenaam moet zijn. De ontwikkeling is
welk niveau resultaten en effecten dusdanig gemeten
in 2010 vertraagd, doordat verschil van inzicht is
worden dat de bijdrage aan het gemeentelijk beleid
ontstaan tussen de SOR en de deelgemeente over de
inzichtelijk wordt. Voor de SOR is de veelheid aan
invulling van het project, tijdens de exploitatiefase.
initiatieven aanleiding geweest om voor 2011 de beleidskracht op deze portefeuille uit te breiden.
In 2010 zijn in het kader van de Vogelaarwijken kosten
SOR Jaarverslag 2010
gemaakt op het gebied van sociale uitgaven, gericht
25 jaar comfortabel wonen
52
Ook in de randgemeenten rond Rotterdam vinden
op de ondersteuning van bewoners en de aansluiting
vergelijkbare initiatieven plaats. In Brielle en in
bij de omliggende buurt. Hieraan is behoefte gezien
Oud-Beijerland zijn stuurgroepen actief, die de verant
de verminderde vitaliteit en mobiliteit van de
woordelijkheid hebben inhoud te geven aan woon
bewoners van de complexen. Met de ondersteuning
zorgzonering. Voor de SOR betekent het dat de
wordt effect beoogd ten aanzien van de activering
nieuwbouwprojecten Ommeloop en Geuzenhof het
van senioren en de bevordering van mantelzorg.
hart kunnen gaan vormen van een woonzorgzone in Brielle. Voor Oud-Beijerland liggen het project de Gravin en de ontwikkeling ter plaatse van de oude Bijlschool ieder in het hart van een woonzorgzone. Voor beide gemeenten geldt dat het te bieden programma en de te dragen kosten nog verdere uit werking behoeven. De SOR beschouwt de initiatieven als allianties, waarbij de rol van de SOR bestaat uit vastgoedeigenaar en deskundige op het gebied van woonzorgcomplexen met jarenlange ervaring in het samenwerken met zorginstellingen. Het nut van de woonzorgzones bestaat uit het ontstaan van een net werk van organisaties en activiteiten waar ook onze huurders baat bij hebben. Een evaluatie van de aan wezigheid en effectiviteit van de SOR in de woonzorg zones zal in 2011 plaatsvinden. De SOR heeft bezit in vier van de zeven Rotterdamse Vogelaarwijken: Rotterdam West, Rotterdam Noord, Vreewijk en Overschie. In tegenstelling tot de eerste twee jaren heeft de SOR in 2010 geen fysieke investeringen meer gedaan, omdat de benodigde investeringen in de betrokken complexen reeds gedaan zijn. In Blijdorp, aangrenzend aan Vogelaar wijk Rotterdam Noord, bereidt de SOR de Thee schenkerij Vroesenpark voor. Deze voorziening biedt, in een omgeving waar de vergrijzing fors te noemen
Zorg 1964 - De Burcht, Rotterdam Alexander
De SOR heeft ongeveer 20 verzorgings- en verpleeg huizen in haar portefeuille. Dit type vastgoed, meestal gebouwen met een capaciteit van 100 tot 150 plaatsen, wordt als geheel verhuurd aan een zorginstelling, die er haar cliënten in huisvest. Met de veranderingen in de AWBZ-wetgeving en de veranderende klantwensen, is deze grootschalige vorm van huisvesting van AWBZcliënten steeds minder in trek. In onze nieuwe woonzorggebouwen realiseren we kleinschalige zorg- of verpleeghuizen. Dit sluit beter aan bij de verwachtingen van de cliënten en hun de ontwikkelingen die zich voltrekken in de zorg- en verpleegsector. Op deze pagina’s wordt het verschil in schaalgrootte treffend in beeld gebracht tussen de Burcht en de Oranjehof. De Burcht als ouder, grootschalig gebouw, de Oranjehof als onderdeel van het woonzorgcomplex de Lombarde.
2008 - Oranjehof, Rotterdam-Lombardijen
Zorg
familie en mantelzorgers. En het geeft invulling aan
53
1964
De Burcht
2008
Oranjehof
SOR Jaarverslag 2010 25 jaar comfortabel wonen
58
C
Financieel verslag 6 Jaarrekening
59
6.1
Geconsolideerde jaarrekening
60
Geconsolideerde balans per 31 december 2010
60
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 62
Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2010
63
6.2
Algemene toelichting
64
6.2.1 Regelgeving
64
6.2.2
Grondslagen voor consolidatie
64
6.2.3
Grondslagen voor waardering activa en passiva
64
6.2.4
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
65
6.2.5
Toelichting op de bedrijfswaarde
66
6.3
Kengetallen Groepsrekening SOR 2006-2010
67
Jaarrekening
C Financieel verslag
6 59
6.1
Geconsolideerde jaarrekening
Geconsolideerde balans per 31 december 2010 Activa
2010
2009
Onroerende zaken in exploitatie
583.038.535
549.527.334
Onroerende zaken in ontwikkeling
108.746.226
92.587.583
Roerende zaken in exploitatie
2.144.151
2.034.112
Roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.184.755
1.074.279
695.113.667
645.223.308
2.468.953
1.412.094
-
-
548.930
155.000
-
3.403
3.017.883
1.570.497
698.131.550
646.793.806
-
7.899
187.519
182.971
Overige vorderingen
1.429.905
1.162.297
Overlopende activa
1.987.357
936.767
Subtotaal kortlopende vorderingen
3.604.781
2.289.934
Liquide middelen
71.770.379
81.465.839
Subtotaal vlottende activa
75.375.159
83.755.773
Totaal activa
773.506.709
730.549.579
P.M. Nog te ontvangen leningen
110.000.000
50.000.000
99.914.000
97.836.000
Vaste activa Materiële vaste activa
SOR Jaarverslag 2010
Subtotaal materiële vaste activa Financiële vaste activa Geactiveerde derivaatkosten Deelnemingen Hypothecaire lening u/g Vechtstroom IV Overige financiële vaste activa Subtotaal financiële vaste activa Subtotaal vaste activa
25 jaar comfortabel wonen
60
Vlottende activa Kortlopende vorderingen Te ontvangen belastingen Huurdebiteuren
Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling
Geconsolideerde balans per 31 december 2010 Passiva
2010
2009
Groepsvermogen Kapitaal
45
45
Overige reserve
79.584.847
74.322.149
Subtotaal groepsvermogen
79.584.893
74.322.194
-
2.133.567
486.293
1.044.151
Egalisatierekeningen BWS
Voorzieningen negatieve waarde derivaten Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overige langlopende leningen Afkoop renteconversie leningen Waarborgsommen Overige langlopende schulden Subtotaal langlopende schulden
11.911.763
15.590.004
638.736.268
561.912.994
-
36.990.000
19.521.952
20.916.952
48.615
37.695
388.264
206.481
670.606.861
635.654.126
Kortlopende schulden Vooruit ontvangen huren
236.869
276.249
Schulden aan leveranciers
9.250.843
5.498.739
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.832.670
1.480.951
Overige schulden
1.110.108
996.503
Overlopende passiva
10.398.171
9.143.098
Subtotaal kortlopende schulden
22.828.661
17.395.540
Totaal passiva
773.506.709
730.549.579
P.M. Met financiers overeengekomen leningen
110.000.000
50.000.000
99.914.000
97.836.000
Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling
C Financieel verslag
Voorzieningen
61
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 2010
2009
Bedrijfsopbrengsten 48.370.286
46.416.820
Vergoedingen
Huren
6.860.967
6.929.093
Overheidsbijdragen
2.328.369
405.443
Verkopen onroerende zaken Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
SOR Jaarverslag 2010 25 jaar comfortabel wonen
1.277.050
1.497.061
707.626
60.374.838
55.736.032
Afschrijvingen
8.733.602
7.948.886
Overige waardeveranderingen (im)materiële activa
1.115.679
-
Salarissen, sociale lasten en pensioenen
5.809.977
5.367.244
Overige bedrijfsopbrengsten
62
1.318.155
Subtotaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
Lasten onderhoud
5.095.341
5.335.041
Overige bedrijfslasten
12.759.072
10.697.444
Subtotaal bedrijfslasten
33.513.671
29.348.615
Bedrijfsresultaat
26.861.167
26.387.418
7.073.266
4.683.270
Financiële baten en lasten Rentebaten Waardeveranderingen van financiële vaste activa
1.614.717
-2.759.550
Rentelasten
-30.286.452
-26.467.491
Renteresultaat
-21.598.469
-24.543.771
5.262.698
1.843.647
Groepsresultaat
Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2010 (indirecte methode)
bedragen × € 1.000,2010
2009
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
26.861
26.387
Aanpassingen voor: Afschrijvingen Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen
8.734
7.944
-2.134
-271
-1.315
463
5.433
-696
-905
-21
Vorderingen Kortlopende schulden Overige Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest
36.674 7.073
4.683
-30.113
-27.862
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa
Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
13.634 -59.090
Aflossing langlopende schulden
10.627
63
-61.555
-
-
-59.090
-61.555
-394
-
-
892
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)
33.806
C Financieel verslag
Veranderingen in werkkapitaal:
-59.484
-60.663
59.750
150.002
-23.595
-22.099
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
36.155
127.904
Toename/afname geldmiddelen
-9.695
77.867
6.2
Algemene toelichting
gaan behoren betrokken. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemid
6.2.1
delde rentevoet over het totale vermogen. Afschrijving
Regelgeving
vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in over
exploitatie zijn genomen.
eenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen
Roerende zaken in exploitatie
voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de
voor de Jaarverslaggeving.
exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschaf waarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen.
SOR Jaarverslag 2010
De roerende zaken in exploitatie betreffen activa waar
6.2.2
van de rente en afschrijving ten laste van de service
Grondslagen voor consolidatie
kosten worden gebracht.
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: SOR Holding B.V. (100%)
exploitatie
■■
SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (100%)
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde
■■
SOR Senior Village Numansdorp B.V. (100%)
verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem.
64
25 jaar comfortabel wonen
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
■■
6.2.3
Financiële vaste activa
Grondslagen voor waardering activa en passiva
Geactiveerde Derivaatkosten
De gehanteerde grondslagen van waardering en
Om in de komende jaren in onze financieringsbehoefte
resultaatsbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van
te voorzien en daarbij nu al de risico’s voor de SOR te
voorgaand jaar.
beperken is een aantal rentederivaten afgesloten. De betaalde premies van deze “Average Rate Caps” zijn
Materiële vaste activa
geactiveerd en worden gedurende de looptijd ten laste
Onroerende Zaken in Exploitatie
van het renteresultaat afgeschreven te beginnen bij de
De investeringen in complexen worden gewaardeerd
startdatum van de looptijd.
tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting
Overige financiële vaste activa
duurzame) bijzondere waardeverminderingen.
Deze post omvat verstrekte leningen en overige vorde ringen. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd
Onroerende zaken in ontwikkeling
tegen reële waarde. Bijzondere waardeverminderingen
Dit betreffen complexen in aanbouw of renovatie die
worden in mindering gebracht op de reële waarde en
worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toe
direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
gerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder
Kortlopende activa en vorderingen
aftrek van een bijzondere waardevermindering uit
Waardering van alle kortlopende vorderingen
hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling
geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend
van de bijzondere waardevermindering worden de
met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid
boekwaarde en de reële waarde van de kasstroom
voor zover van toepassing.
genererende eenheid waartoe de onroerende zaken
Liquide middelen
opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en
kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op
deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maan
transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij
den. Eventuele rekening-courantschulden bij banken
zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
worden opgenomen onder kortlopende schulden. Opbrengsten Groepsvermogen
Huren
Het groepsvermogen bestaat uit het kapitaal en
De exploitatie van verzorgingshuizen en verpleeg
overige reserves
huizen, alsmede een klein gedeelte van de complexen met servicewoningen gebeurt door andere stichtingen,
Egalisatierekening BWS
die de gebouwen huren van de SOR. Met deze
Dit is een egalisatierekening waarop de totale subsidie
stichtingen is een beheervergoeding overeengekomen.
is gepassiveerd. De jaarlijkse vrijval van de subsidie
Vergoedingen
baten, ten gunste van de exploitatie, wordt ten laste
Vergoedingen zijn de bedragen die huurders boven
van deze reserve gebracht.
de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld boilers, schoonmaak, huismeester enzovoort.
Voorziening negatieve waarde derivaten Deze voorziening is getroffen voor de negatieve
Overheidsbijdragen
marktwaarde van het ineffectieve deel van onder
Onder deze post zijn de vrijval uit de egalisatie
kostprijs-hedge-accounting gewaardeerde derivaten.
rekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen opgenomen.
Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen
Bedrijfslasten
reële waarde.
Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill
Afkoop renteconversie
worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of
In december 2007 heeft voor een deel van de
vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats
leningenportefeuille ad € 259.000.000,- renteconversie
volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire
plaats gevonden. Als onderdeel van deze transactie
methode op basis van de geschatte economische
heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952-, ont
levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt
vangen. Dit bedrag wordt naar rato van de gemid
geen rekening gehouden.
delde resterende looptijd van de leningen (=17 jaar) in de komende jaren verwerkt in het resultaat.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd
Kortlopende Schulden
op de waardering van de betreffende activaposten.
Kortlopende schulden en passiva worden gewaardeerd
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben
op nominale waarde.
betrekking op afboekingen van projecten die niet doorgaan.
6.2.4
Financiële baten en lasten
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Rentebaten en rentelasten
Algemeen
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de
verwerkt, rekening houdend met de effectieve rente
C Financieel verslag
in het kader van het Besluit Woninggebonden Subsidies
65
voet van de betreffende activa en passiva.
gedurende de resterende levensduur van het actief.
SOR Jaarverslag 2010
De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern
25 jaar comfortabel wonen
66
Financiële instrumenten
geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een
Binnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik
periode van tien jaar, behoudens de verwachte kosten
van financiële instrumenten ter beperking van
van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten
inherente (rente-, looptijden- en markt-)risico’s. Op
met een werkingsduur van meer dan vijf jaar.
grond van het geldende interne treasurystatuut is het
De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd
gebruik van financiële instrumenten slechts toe
op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onder
gestaan voor zover er een materieel verband met het
kende cycli per component. Voor latere jaren wordt
belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd
uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten
en de toepassing er van tot een positie van de totale
voor inflatie, huurstijging en rente.
leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke een
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening
lager risicoprofiel heeft dan een positie zonder
gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de
gebruik te maken van deze instrumenten.
bestaande leningenportefeuille en beleggingen. Dit betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en
6.2.5
beleggingen en de waardering van deze posten op
Toelichting op de bedrijfswaarde
de balans.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde (bedrijfswaarde) op het niveau van
De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde
product-marktcombinaties. Indien er sprake is van een
parameters zijn:
lagere bedrijfswaarde ten opzichte van de boek
■■
Huurverhogingen conform het huurbeleidsplan van
waarde vindt er een bijzondere waardevermindering
de SOR rekening houdend met overheidsbesluiten. In
plaats. Product-marktcombinaties worden
de jaren hierna wordt uitgegaan van de verwachte
gedefinieerd op basis van drie groepen van gelijk
inflatie zoals die door het WSW wordt gehanteerd.
soortige activa:
Vanaf 2010 is voor het bezit een gemiddelde stijging van 1,20% gehanteerd.
A Verzorgingshuizen B Woningen
■■
complex van 50 jaar.
C Overige Verhuureenheden niet zijnde woningen (bedrijfsruimten, garages)
Een maximale economische levensduur voor een
■■
Een stijging van de variabele lasten jaar 2011 zijn 1,2%, vervolgens 1,5% en conform WSW 2%.
De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd.
■■
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante
■■
Leegstand voor verzorgingshuizen 0%, voor woningen 1,14% en voor bedrijfsruimten 4,70%.
hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en
Een stijging van de kosten van onderhoud van 2,5% en vanaf 2016 3% conform WSW.
waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit ■■
Verwerking van grond in de restwaarde op basis van
toekomstige exploitatielasten over de geschatte
de verwachte bestemming aan het einde van de
resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt
levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en
rekening gehouden met de voorgenomen bestemming
bouwrijp maken.
en aard van het bezit.
■■
Het disconteringspercentage bedraagt 5,25 %.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en
■■
Het prijspeil is ultimo jaar 2010.
onderbouwde veronderstellingen die de beste schat
■■
Na een renteconversie wordt uitgegaan van 5,25 %.
ting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn
6.3
Kengetallen Groepsjaarrekening SOR 2006-2010
Aantal verhuureenheden (VHE) Per 31 december boekjaar
2006
2007
2008
2009
2010
Woongelegenheden in exploitatie (eigendom) 61
61
61
61
61
Woningen en woongebouwen
Woongebouw (vooroorlogs)
4.008
4.117
4.531
4.644
4.587
Verpleeghuizen Verzorgingshuizen
26 2.068
26 2.068
26 1.989
26 2.046
26 1.934
Subtotaal
6.163
6.272
6.607
6.777
6.608
139,0
Garages
48,5
44,0
114,0
139,0
Dienstencentra
42,5
42,5
42,5
42,5
42,5
Bedrijfsruimten
141,5
281,5
404,5
406,5
406,5
Winkels
41,0 273,5
41,0 409,0
43,0 604,0
43,0 631,0
63,0 651,0
6.436,0
6.680,5
7.211,0
7.407,9
7.258,9
Subtotaal Totaal Mutaties in het boekjaar Verkocht
0
0
123
0
0
Gekocht
1
356
41
0
0
In exploitatie genomen
258
0
589
172,4
107
Gesloopt/uit exploitatie
1
130
0
2
256
Overige wijzigingen In aanbouw
0
19
23
27
0
211
760
387
792
1.193
Uitgangspunten verhuureenheden (VHE): 1 woning = 1 verhuureenheid, 1 garage = ½ verhuureenheid.Het aantal vhe’s voor onroerende zaken niet zijnde woongelegen heden wordt bepaald door het aantal m² te delen door 80 m². Totale personeelsbezetting (FTE) Per 31 december boekjaar
2006
2007
2008
2009
a
Directie
2,37
2,21
2,27
6,85
2010 7,85
b
Woondiensten
10,98
10,84
11,03
16,61
18,06 11,33
c
Financiën en Informatisering
6,05
6,89
7,81
9,33
d
Bedrijfsbeheer
3,80
5,64
5,77
4,42
3,92
e
Groep Onderhoud
f
Vastgoed
7,60 5,67
8,18 5,51
8,25 4,35
4,00 7,67
5,00 9,22
Subtotaal t.l.v. bedrijfskosten
36,47
39,27
39,48
48,88
55,38
10,28
10,13
10,24
11,78
13,78
6,31 5,88
6,41 10,25
6,00 7,14
5,37 3,42
6,17 5,04
Subtotaal t.l.v. servicekosten
22,47
26,79
23,38
20,57
24,99
Totaal
58,94
66,06
62,86
69,45
80,37
2010
g
Huismeesters
h
Te Hoogerbrugge/De Klapwiek/Hoeksteen
i
Te Hoogerbrugge restaurant
Verhuur en incasso 2006
2007
2008
2009
1
Per 31 december boekjaar Verhuringen
537
337
707
487
500
2
Goedkope woningen
557
477
525
524
477
3
Huurachterstand in %
0,26
0,20
0,95
0,39
0,39
4
Huurderving in %
0,82
0,92
1,95
2,26
2,17
De grens van goedkope woningen per 1-7
€ 339,08
€ 343,49
€ 348,99
€ 357,37
€ 357,37
De max. grens van betaalbare woningen per 1-7
€ 485,33
€ 491,64
€ 499,51
€ 511,50
€ 511,50
C Financieel verslag
Onroerende zaken, niet zijnde woongelegenheden
67
Continuïteit Per 31 december boekjaar
2006
2007
2008
2009
2,5
0,04
0,45
0,13
0,16
Solvabiliteit
13,6
10,8
11,9
10,2
10,3
3
Rentabiliteit eigen vermogen (REV)
11,7
10,5
7,6
2,5
6,6
4
Rentabiliteit totaal vermogen (RTV)
5,6
4,1
4,5
3,6
3,5
1
Liquiditeit (current ratio)
2
2010
Toelichting ad 1 Dit kengetal wordt berekend als het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current ratio), uitgedrukt in een getal. ad 2 In formule: Liquiditeit=vlottende activa:kortlopende schulden Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen (=balanstotaal) berekend en uitgedrukt in een getal.
ad 4 In formule: REV=jaarresultaat:eigen vermogen × 100%. De rentabiliteit van het totale vermogen is het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of tage van het totale vermogen (= balanstotaal). In formule: RTV=jaarresultaat voor aftrek intrest op vreemd vermogen: totaal vermogen × 100%.
Balans en winst- en verliesrekening Per 31 december boekjaar
2006
2007
2008
2009
2010
Per verhuureenheid (VHE) 1
Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie
59.178
65.356
73.169
74.181
80.321
2
Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie
86.894
97.749
105.303
103.174
109.993
9.332
10.049
10.051
10.033
10.964
964
978
1.011
1.073
1.203
3
Eigen vermogen
68
4
Afschrijvingen
5
Salarissen en sociale lasten
584
670
734
725
800
25 jaar comfortabel wonen
SOR Jaarverslag 2010
ad 3 In formule: Solvabiliteit=eigen vermogen:totaal vermogen × 100%. De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage.
6
Kosten onderhoud
642
648
688
720
702
7
Overige bedrijfslasten
1.165
1.241
1.450
1.444
1.758
8
Bedrijfsresultaat
3.296
3.272
3.256
3.562
3.700
9
Rentelasten minus rentebaten
2.205
2.213
2.508
3.313
2.975
10 Jaarresultaat
1.091
1.059
741
249
725
11 Buitengewone lasten
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
12 Buitengewone opbrengsten
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t. 2010
Overige:
2006
2007
2008
2009
1
Gemiddeld rente % langlopende leningen
4,25
4,24
4,48
4,47
4,53
2
Reserve uitgedrukt in % van de nettohuren en overheidsbijdragen
163,8
173,3
168,2
158,7
157,0
Absoluut
bedragen × € 1.000,2006
2007
2008
2009
2010
Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie
380.869
436.610
527.622
549.527
583.039
2
Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie
559.247
653.013
759.338
764.303
798.427
3
Eigen vermogen
60.062
67.134
72.478
74.322
79.585
1
4
Egalisatierekeningen*
2.701
26.227
2.326
2.134
-
5
Weerstandsvermogen
62.763
93.361
74.804
76.456
79.585 670.607
6
Langlopende schulden*
367.158
491.670
509.167
635.654
7
Bedrijfsresultaat
21.213
21.860
23.477
26.387
26.861
8
Rentelasten minus rentebaten
14.189
14.787
18.087
24.544
21.598
9
Jaarresultaat
7.024
7.072
5.344
1.844
5.263
*) Als gevolg van een nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving inzake financiële instrumenten, is m.i.v. 2008 de egalisatie van de renteconversie gerubriceerd onder langlopende schulden i.p.v. onder egalisatierekeningen.
Voorzieningen 1976 - Rubroek, Rotterdam-Kralingen Crooswijk
Een deel van het succes van onze gebouwen wordt bepaald door de ligging ten opzichte van openbaar vervoer en voorzieningen. Onze gebouwen herbergen meestal in de plint een deel van de voorzieningen en bieden daarmee voor onze huurders en voor de omwonenden van het gebouw een welkome aan vulling voor de buurt. In veel van onze gebouwen verhuren we de bedrijfs trekkelijke diensten aan te bieden hebben. Vaak zit daar een element van zorg- of medische dienst verlening in, bijvoorbeeld de fysiotherapeut. Maar ook commerciële partijen en maatschappelijke functies vinden er een plek. Op deze pagina’s staan twee voorbeelden. Het relatief nieuwe Kristal in Nesselande, waar onder andere de bibliotheek, een restaurant van Humanitas en een vestiging van het IJsselland Ziekenhuis zijn gevestigd. Daarnaast ziet u het al oudere Rubroek, dat in 2009 is gerenoveerd. In Rubroek is naast een supermarkt ook een dienstencentrum gehuisvest, waarmee het een oude vertrouwde plek is voor buurtbewoners. In Hoogvliet realiseren we de BuitenBan (pagina 89), met als onderdeel het Cultuurhuis, waar de deelgemeente kantoor zal gaan houden en waar ook een theater in komt.
2008 - De Kristal, Rotterdam-Nesselande
Voorzieningen
ruimten aan partijen die voor onze bewoners aan
69
Rubroek
1976
De Kristal
2008
SOR Jaarverslag 2010 25 jaar comfortabel wonen
74
D
Verslag van de raad van commissarissen 7
Samenstelling van de raad van commissarissen
75
7.1
Leden van de raad van commissarissen
75
7.2
Benoemingen en herbenoemingen
76
7.3 Vergoedingen
76
8
Samenstelling en bezoldiging van het Bestuur
79
9
Organisatie van het toezicht
81
9.1 Governancecode
81
9.2 Toezichtskader
81
9.3
Taakverdeling en commissies
82
9.4
Risicobeheersing door de raad van commissarissen
82
9.5
Gespreksonderwerpen en besluiten
82
9.6 Visitatie
83
9.7
Relatie met en beoordeling van de accountant
84
10
Het functioneren van de raad in 2010
87
Samenstelling van de raad van commissarissen 7.1
Leden van de raad van commissarissen
en is vice-president van het Gerechtshof ’s-Graven hage. Mevrouw Dupain is benoemd in de raad op voordracht van het HPF.
De raad van commissarissen is de intern toezicht
■■
Drs. Ing. B. de Graaf (Bert).
houder, in termen van de governance code. In 2010
De heer De Graaf is geboren op 13 november 1948
maakten de volgende personen deel uit van de raad
en is directeur van Bedegra BV en associate partner van Ecorys Vastgoed.
van commissarissen: ■■
■■
Drs. G.J. Hagen (Gert Jan), voorzitter (vanaf 28 mei
Ir. A. de Ruiter (Fred).
2009).
De heer De Ruiter is geboren op 23 juli 1948 en is
De heer Hagen is geboren op 18 februari 1960 en is
voormalig directeur van de dienst Stedenbouw en
managing partner van de Smart Agent Company.
Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam.
Drs. W. van Deventer (Wim). De heer Van Deventer is geboren op 15 april 1951 en is directeur van het Centrum voor Rheuma en Revalidatie Rotterdam. De heer Van Deventer is benoemd in de raad op voordracht van het HPF.
■■
■■
Mr. A. Dupain (Ancora). Mevrouw Dupain is geboren op 15 februari 1953
D Verslag van de raad van commissarissen
7
75
SOR Jaarverslag 2010
Leden van de raad van commissarissen
25 jaar comfortabel wonen
76
Naam
Geboren
Hoofdfunctie
Nevenfuncties
Drs. G.J. Hagen (Gert Jan)
18-02-1960
Managing partner Smart Agent Company
Geen relevante nevenfuncties
Drs. W. van Deventer (Wim)
15-04-1951
Directeur Centrum voor Rheuma en Revalidatie Rotterdam
Geen relevante nevenfuncties
Mr. A. Dupain (Ancora)
15-02-1953
Vice-president Gerechtshof ’s-Gravenhage
Geen relevante nevenfuncties
Drs. Ing. B. de Graaf (Bert)
13-11-1948
Directeur Bedegra BV Associate Ecorys Vastgoed
Lid raad van commissarissen Triodos Vastgoedfonds, Lid raad van advies Rebel Groep, Vennoot Aquaplanning
Ir. A. de Ruiter (Fred)
23-07-1948
Voormalig directeur dS+V, gemeente Rotterdam
Geen relevante nevenfuncties
7.2
Benoemingen en herbenoemingen
■■
Financiën.
■■
Management en bestuur.
■■
Bouwen, wonen en projectontwikkeling.
Commissarissen worden conform de huidige statuten
■■
Zorg en welzijn.
benoemd voor een periode van maximaal vier jaar,
■■
Marketing en consumentenvoorkeuren.
met de mogelijkheid tot twee herbenoemingen. De
Gegeven de kwaliteiten van de huidige commissarissen
heer Hagen is in mei 2009 benoemd tot voorzitter en
beschikt de raad over voldoende kennis van boven
heeft aangekondigd met ingang van september 2011
genoemde terreinen.
terug te treden als commissaris van de SOR. Rooster van (her)benoemingen
7.3
benoemd
einde huidige zittingsperiode
Drs. G.J. Hagen (voorzitter)
2000
2011
Drs. W. van Deventer
2002
2011*
Drs. Ing. B. De Graaf
2009
2013*
Mr. A. Dupain
2005
2013*
Ir. A. de Ruiter
2007
2011*
* herbenoembaar
Vergoedingen
De vergoeding voor de commissarissen is in 2010 aan gepast, naar aanleiding van het verhogingsregime zoals dat in 2005 is vastgesteld. Het verhogingsregime voorziet in een jaarlijkse verhoging van de vergoeding op basis van de consumentenprijsindex. De ver goedingen voor het jaar 2010 bedragen € 5.500,- voor leden van de raad en € 6.100,-. voor de voorzitter van de raad. In 2011 wordt de vergoeding van de raad in
Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming
overeenstemming gebracht met de Honoreringscode
van leden van de raad van commissarissen is de pro
commissarissen, die geldt sinds 1 juli 2010.
fielschets, die in december 2006 voor het laatst is vast gesteld. Leden van de raad van commissarissen dienen te voldoen aan algemene kwaliteitseisen, zoals strate gisch inzicht, visie, bestuurskracht, maatschappelijke betrokkenheid, integriteit, omgevingsbewustzijn en uitdrukkingsvaardigheid. Op vijf terreinen dient de raad over brede, generalistische kennis te beschikken:
A-lijstprojecten
2011 - Berlagehof, Rotterdam-Het Lage Land
77
2011 - Stadsplein, Spijkenisse
25 jaar comfortabel wonen 78
SOR Jaarverslag 2010
D
Verslag van de raad van commissarissen
Samenstelling en bezoldiging van het Bestuur Directeur-bestuurder is de heer H. Rietveld MBA
De bezoldiging van de directeur-bestuurder in 2010 is
(1953). Hij is sinds 1986 directeur van de SOR en
vastgesteld door de raad van commissarissen overeen足
sinds 1997 benoemd als directeur-bestuurder.
komstig de aanbevelingen van de commissie Izeboud.
De benoeming is toentertijd voor onbepaalde tijd
Over de beoordeling van de bestuurder en de hoogte
geschied. Ten aanzien van benoemingen van bestuur足
van de bezoldiging, waarover in de jaarrekening
ders zal de raad opnieuw beoordelen of een in het
verantwoording wordt afgelegd, is met de voltallige
kader van de governancecode vereiste benoeming
raad gesproken. Er is geen afzonderlijk remuneratie足
voor bepaalde tijd wenselijk is, wanneer het onder足
rapport opgesteld.
werp actueel of relevant is. Enige relevante nevenfunctie is die van bestuurslid van de Elisabeth Stichting anno 1455.
D Verslag van de raad van commissarissen
8
79
25 jaar comfortabel wonen 80
SOR Jaarverslag 2010
D
Verslag van de raad van commissarissen
Organisatie van het toezicht 9.1
Governancecode
■■
De klokkenluidersregeling, vastgesteld in 2008, in 2010 ongewijzigd.
De SOR onderschrijft de Governancecode Woning
In 2010 is de SOR aan een visitatie onderworpen. Meer
corporaties. De code is uitgewerkt in een aantal
daarover in paragraaf 8.6.
vastgestelde documenten: ■■
Statuten van de SOR, laatst gewijzigd op 11 februari 2009.
■■
■■
■■
■■
9.2
Toezichtskader
Het huishoudelijke reglement van de raad, in 2010 ongewijzigd.
Onderstaande vastgestelde documenten vormden het
De profielschets van de raad, vastgesteld in 2006,
toezichtskader in 2010 voor de raad van commissarissen:
in 2010 ongewijzigd.
■■
Het rooster van aftreden, in 2010 aangepast naar
De statuten van de SOR, laatst gewijzigd op 11 februari 2009.
aanleiding van twee herbenoemingen en de aan
■■
Het ondernemingsplan 2007-2011.
kondiging van het terugtreden door een van de
■■
Het treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008.
commissarissen.
■■
De jaarbegroting 2010, zoals vastgesteld in
De gedragscode (bestaand uit de integriteitscode en de e-gedragscode van de SOR, vastgesteld in 2006 respectievelijk 2008), in 2010 ongewijzigd.
december 2009. ■■
De toezichtsbrieven en verklaringen vanuit het CFV, het WSW en het ministerie van VROM.
D Verslag van de raad van commissarissen
9
81
9.3
Taakverdeling en commissies
Het renterisico heeft zowel betrekking op de bedrijfs
SOR Jaarverslag 2010
financiering in zijn algemeenheid als op de ontwikkel
25 jaar comfortabel wonen
82
De raad is voorstander van een sterk en professioneel
activiteiten in het bijzonder. Het belangrijkste
intern toezicht op een maatschappelijke onderneming
instrument hierin voor de organisatie is het treasury-
die op transparante wijze verantwoording aflegt over
beleid. In paragraaf 5.1.6 wordt de werkwijze van de
haar prestaties. De raad kiest er nadrukkelijk voor om
organisatie hierin toegelicht. De raad houdt hierop
geen gespecialiseerde commissies in te stellen. In de
toezicht door de rapportage van het bestuur aan de
governancecode wordt geadviseerd om een audit
raad van de mate waarin financieringsbehoefte nog
commissie en een selectie- en remuneratiecommissie
moet worden afgedekt. Dit staat in directe relatie
in te stellen. De raad stelt zich op het standpunt dat
met de meerjarenprognose, waarop de projecten
alle leden in principe in het geval van de SOR over
portefeuille een grote invloed heeft. Op basis van de
dezelfde informatie moeten kunnen beschikken. Hier
kwartaalrapportages en de jaarrekening is te zien
mee wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden
welk effect de financieringsactiviteiten hebben op de
van de raad als de raad als geheel te allen tijde hun
werkelijke rentevoet.
verantwoordelijkheid kennen.
9.5 9.4
Risicobeheersing door de raad van commissarissen
Gespreksonderwerpen en besluiten
De raad is in 2010 zeven keer bijeen geweest. Eén van De belangrijkste risico’s voor de SOR zijn het financieel
de bijeenkomsten is gecombineerd met een excursie
risico bij projectontwikkeling en het renterisico.
langs enkele nieuwe en enkele bestaande complexen. Meer hierover in Hoofdstuk 10.
De raad van commissarissen houdt op drie manieren zicht op de projectrisico’s:
Van de leden van de raad van commissarissen is, over
1 In de kwartaalrapportage wordt over de bestuurs
eenkomstig de vereisten uit de Governancecode
besluiten gerapporteerd, waaronder de in de
Woningcorporaties, de onafhankelijkheid vastgesteld.
projecten genomen besluiten. Daarnaast wordt
Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten
over de mijlpalen in alle projecten gerapporteerd.
was sprake van strijdigheid van belangen van één of
2 Van alle projecten wordt de faseovergang van
meer leden van de raad van commissarissen.
Definitief Ontwerp naar Uitvoering geagendeerd. In geval van overschrijding van de bevoegdheid
Naast de bestuursbesluiten zoals opgesomd in
van de bestuurder wordt het ter besluitvorming
paragraaf 3.1.1 zijn er besluiten die statutair tot de
aan de raad van commissarissen voorgelegd,
bevoegdheid van de raad te rekenen zijn. Ten aanzien
anders ter kennisneming.
van de voorraadontwikkeling heeft de raad ingestemd
3 Overige statutaire bepalingen, waarvoor instemming van de raad is vereist, met name op
met: ■■
De verkoop van vier complexen, met inachtneming
het gebied van grond- en onroerend goedtrans
van de gebruikelijke passende aandacht voor de
acties. Deze worden geagendeerd op het moment
zittende bewoners.
dat zij actueel zijn in het project. Meestal is dat
■■
spronkelijk budget van het project Palliatief
gelijktijdig met de faseovergang Definitief
Centrum de Regenboog.
Ontwerp naar Uitvoering, soms gebeurt het separaat.
De overschrijding van € 200.000,- t.o.v. het oor
■■
De verkoop van een deel van het perceel waarop project de Gravin wordt gerealiseerd, alsmede de
■■
verkoop van maximaal 50 nieuw te bouwen
In 2010 is de heer Hagen betrokken geweest bij een
appartementen in dit project.
onderzoek van de SEV naar de aanspreekbaarheid van
De aankoop van 71 appartementen en twee
commissarissen.
aanvullende ruimten in het project Stadsplein in Spijkenisse met een onrendabele top. De afboeking van de ontwikkelkosten in het
9.6
Visitatie
beëindigde project Walenburghof. ■■
De vestiging van het recht van opstal ter plaatse van
In het najaar van 2010 is de SOR gevisiteerd door
een deel van het parkeerterrein bij de Geuzenhof
Raeflex. De resultaten van de visitatie zijn in het
in Brielle, ten behoeve van de bouw van een
voorjaar van 2011 gepubliceerd en zijn te vinden op
transformatorhuis en bijbehorend leidingtracé van
de website van de SOR.
Eneco Beheer NV. ■■
■■
■■
De aankoop van twee parkeerplaatsen in de VVE
De visitatie is een goed hulpmiddel gebleken bij het
Laurenshof, Rotterdam.
inzichtelijk krijgen van de externe beeldvorming over
De strategische aankoop van een woonhuis aan de
en beoordeling van de SOR. Tegelijkertijd is in het
Karel Doormanstraat in Oud-Beijerland aangrenzend
proces van visitatie ook gebleken dat het gehanteerde
aan de projectlocatie Bijlschool/TPG.
format voor de beoordeling in mindere mate geschikt
De aankoop van een aan de projectlocatie Het Facet
is voor een categorale corporatie. Met name de
aangrenzend perceel.
gevolgen van de forse portefeuille zorgvastgoed op de inrichting, kosten en effectiviteit van de organisatie
Ten aanzien van de eigen rol en het eigen functio
kwamen niet goed uit de verf.
neren heeft de raad besloten: ■■
■■
■■
Met een indexering van de vergoeding van de leden
Belangrijk leerpunt dat de SOR meeneemt uit de
van de raad van commissarissen in te stemmen.
visitatie is het optillen van de dialoog met de stake
Met de herbenoeming van mevrouw Dupain en de
holders naar een niveau, dat minder op de tactiek en
heer Hagen in te stemmen.
meer op de strategie is gericht. Daarnaast zal in de
De toetsing van de honoraria aan de Honorerings
uitleg en verantwoording van de activiteiten meer
code Commissarissen begin 2011 te agenderen.
nadruk komen te liggen op de bijzonderheden die een categorale corporatie aantreft.
Ten aanzien van het besturen en de ontwikkeling van de organisatie heeft de raad besloten tot:
Naar aanleiding van het rapport van aanbevelingen
■■
Het vaststellen van de jaarrekening 2009.
wordt medio 2011 een plan van aanpak gemaakt.
■■
Het vaststellen van het jaarverslag 2009.
Hierin zullen de hiervoor genoemde leerpunten van
■■
Het verkiezen van BDO als extern accountant.
acties worden voorzien. Daarnaast zullen de aan
■■
De vaststelling van het beoordelingskader voor
bevelingen ten aanzien van beleidsmatige en
buitenlandse leningen en garanties.
organisatorische onderwerpen, in samenhang met
De garantstelling door de SOR van een lening door
onder andere de managementletter van de
DIGH aan een woonzorgproject in Kroatië.
accountant, in een actieplan worden opgenomen.
■■
■■
Het vaststellen van de begrotingen ten behoeve van het boekjaar 2011.
■■
Het vaststellen van het treasury jaarplan 2011.
■■
De instemming met het voorgestelde huurbeleid voor 2010.
D Verslag van de raad van commissarissen
■■
83
9.7
Relatie met en beoordeling van de accountant
In 2010 heeft de raad besloten een selectie voor een nieuwe extern accountant te organiseren. Over wegingen daarbij waren de termijn dat we met de toenmalig accountant werkten, de bepalingen daar omtrent in de Governancecode en de scherpte van het externe toezicht, waarin na ruim 4 jaar een nieuwe impuls welkom is. De selectie is gedaan door twee
SOR Jaarverslag 2010
commissarissen, die daarbij ondersteund zijn door
25 jaar comfortabel wonen
84
twee directieleden. Eind augustus heeft de raad besloten om BDO aan te wijzen als extern accountant. De raad van commissarissen is door de extern des kundige voorzien van een goedkeurende accountants verklaring voor de jaarstukken. Tijdens de vergadering van 17 mei 2011 heeft de raad de jaarrekening van de SOR, alsmede het volkshuisvestelijk jaarverslag besproken en, indachtig het positieve oordeel van de accountant, vastgesteld. Ten aanzien van de governance heeft de raad geconstateerd dat het beeld dat ontstaat uit de jaar stukken een goede basis vormt voor de verdere ontwikkeling van de organisatie. De inrichting van de bv-structuur draagt bij aan de beheersing van risico’s die in de projectontwikkeling aan de orde zijn en die omvangrijk te noemen zijn in financiële zin.
A-lijstprojecten
2011 - Het Facet, Krimpen aan den IJssel
85
2012 - De Gravin, Oud-Beijerland
25 jaar comfortabel wonen 86
SOR Jaarverslag 2010
D
Verslag van de raad van commissarissen
Het functioneren van de raad in 2010 De raad is van mening dat de beoordeling van het
sluiting van de producten en diensten van de SOR op
eigen functioneren primair het functioneren van de
de markt en de herordening die plaats heeft in de
gehele raad betreft en niet het functioneren van de
vorm van de uitwerking van de EU-beschikking en,
leden afzonderlijk. Als er aanleiding zou zijn voor een
meer specifiek voor de SOR, de intrekking van de vrij
bespreking van het individuele functioneren, dan
stelling van de Vpb. Wat de situatie lastig maakte, is
wordt het gezien als een verantwoordelijkheid van
dat deze veranderingen aan de markt- en de beleids
zowel de voorzitter als de afzonderlijke leden om
zijde zich gelijktijdig voordeden.
hierin actie te ondernemen. Ruim drie jaar na de vaststelling van het laatste onder Voor zijn informatievoorziening is de raad in belang
nemingsplan is het tijd om de balans op te maken en,
rijke mate aangewezen op de directie van de SOR.
gezien de in- en externe veranderingen, dit te ver
Deze verschaft voldoende informatie aan de raad om
werken in een nieuw ondernemingsplan. Met name
zich, ook wanneer de raad daarom vraagt, op boven
het financiële kader, omdat dat aan de grootste
genoemde punten een oordeel te vormen en tot de
wijzigingen onderhevig is, heeft in de aandacht
juiste beslissingen te komen.
gestaan. Daarnaast is geconcludeerd dat de markt in hoog tempo verandert, wat een nieuwe visie van de
In 2010 heeft de raad uitgebreid stilgestaan bij de
SOR behoeft.
toekomstige ontwikkeling van de organisatie. Belang rijke onderwerpen die daar aanleiding toe zijn, zijn de
De intrekking van vrijstelling van Vpb heeft ook op
snel veranderende vraagzijde van de markt, de aan
korte termijn effect gehad. De herbezinning op de
D Verslag van de raad van commissarissen
10
87
projectenportefeuille is besproken in de raad, waarbij
nemen. Met de ondernemingsraad van de SOR heeft
niet alleen de projecten zelf, maar ook mogelijke
de raad jaarlijks een overleg.
keuzes in de beheerde voorraad en in de beheer organisatie ter discussie zijn gebracht. De besluit
In 2010 hebben de raad en de directie een bezoek
vorming ten aanzien van de ontwikkelportefeuille is
gebracht aan diverse complexen van de SOR uit zowel
niet stil komen te vallen, door de adequate reactie van
de beheerde voorraad als uit de projectenportefeuille.
de organisatie op de gewijzigde randvoorwaarden.
Hiermee heeft de raad zich een concreet beeld kunnen
SOR Jaarverslag 2010
vormen over de kwaliteit van de gebouwen en voor
25 jaar comfortabel wonen
88
Ten aanzien van de risico’s, die op het vlak van
zieningen in het bezit van de SOR. Deze loopt op
financiering groot zijn, maar op het gebied van de
onderdelen sterk uiteen, waarmee fysiek zichtbaar
operationele processen en het integriteitbesef niet
is hoe het kwaliteitsbegrip zich in de loop der jaren
minder ingrijpend, is uitgebreid stilgestaan bij de
heeft ontwikkeld. De excursie heeft zo bijgedragen
wijze waarop het bestuur deze zaken beheerst en
aan de discussie over de toekomstige koers die de SOR
beheert. De risicobeheersing, zoals in dit hoofdstuk
wil gaan varen.
is behandeld en ook elders in het bestuursverslag wordt behandeld, biedt een gedegen basis voor de
Naast deze wijze van bevordering van de kennis
organisatie om uitvoering te kunnen bieden aan de
van de raad, zijn de leden aangesloten bij de VTW
strategie. Ten aanzien van de financiële risico’s heeft
(Vereniging van Toezichthouders bij Woning
de raad zich een goed beeld en oordeel kunnen
corporaties). Deze vereniging biedt de mogelijkheid
vormen, op basis van kwartaalrapportages en prog
voor collegiale afstemming tussen commissarissen en
noses, van de financiële soliditeit en reikwijdte van de
organiseert daarnaast ook cursussen voor haar leden.
onderneming. De raad heeft het vertrouwen dat het
Diverse leden van de raad hebben één of meer bij
bestuur deze materie goed beheerst, ook gezien de
eenkomsten bijgewoond.
groei en ontwikkeling van de organisatie in recente jaren. De raad ziet in de positieve beoordeling van het integriteitbeleid en de financiële continuïteit door het CFV een bevestiging van dit vertrouwen. De raad is niettemin van mening dat integriteit blijvend de aan dacht verdient. De raad is zich welbewust van de positie van de SOR in bredere context. Medewerkers, bewoners, gemeenten en andere overheden staan in de voortdurende aan dacht van de raad. Zowel de algemene positie van de woningcorporaties, als de speciale positie van ouderenhuisvesting daarbij, vormt een punt van bespreking en overleg. De relatie met bewoners vormt een continu aandachtspunt voor de raad in zijn gesprek met het bestuur. Eén van de leden van de raad neemt actief deel aan dat overleg met de bewoners, maar ook door werkbezoeken en aanwezigheid bij openingen is er veel gelegenheid voor de leden van de raad om met de bewoners te praten en als het ware de temperatuur van de stemming en gevoelens op te
A-lijstprojecten
2012 - BuitenBan, Rotterdam-Hoogvliet
89
2012 - BuitenBan, Rotterdam-Hoogvliet
SOR Jaarverslag 2010 25 jaar comfortabel wonen
90
E
Bijlagen 1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR
91
2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen
93
3 Projectenoverzicht
95
D Bijlagen
1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR Bedrijfsgegevens Bedrijfsnaam
SOR
Vestigingsplaats
Rotterdam
Datum van oprichting
9 september 1968
Koninklijk Toelatingsbesluit
Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989
Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam
Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990
Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte
11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen
Kantooradres
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam
Postadres
Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam
Website
www.sor.nl
Contactgegevens
E-mail: info@sor.nl Telefoon: (010) 444 55 55 Fax: (010) 404 80 26
91
Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2010 Raad van commissarissen drs. W. van Deventer mw. mr. A. Dupain drs. ing. B. de Graaf drs. G.J. Hagen
voorzitter
ir. A. de Ruiter
SOR Jaarverslag 2010
Bestuurder:
25 jaar comfortabel wonen
92
H. Rietveld MBA Directieteam G. de Heide RC
FinanciĂŤn
ir. M.R. Luten
Vastgoedontwikkeling
D. van der Meyden MBA
Wonen
ir. ir. S.C.E.M. Pollen
Beleid en Bestuursondersteuning
H. Rietveld MBA
directeur-bestuurder
Ondernemingsraad W. van den Bedem
secretaris, vice-voorzitter
S. Cafferata
lid
G.J. Jonker
lid
W. Mulder
voorzitter, Arbo-commissie
A. Oosterheerd
Arbo-commissie
Bestuur Huurdersplatform SOR (zelfstandig rechtspersoon) L.P. Bol
penningmeester
G.J. Brandt T. Dekker A. van Luijk G.P.J. Mens
secretaris
L. van Reeuwijk
voorzitter
mw. A.J. Sparnaaij Klachtencommissie ing. H.J.B. Nap mr. M. van Seventer mr. drs. C.J.M. Stubenrouch
2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR HOLDING B.V. Algemene gegevens Naam van de verbinding
SOR HOLDING B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Vennootschap
SOR HOLDING B.V.
Eigen vermogen
€ 7.302.695,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 7.302.695,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen 2010 Van T.I. naar verbinding
N.v.t.
Van verbinding naar T.I.
Terugstorting Agio € 9.232.097,-
Doorberekende kosten aan de verbinding
N.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobe heersing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V. Algemene gegevens Naam van de verbinding
SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2010 Vennootschap
SOR Vastgoedontwikkeling B.V.
Eigen vermogen
€ 7.356.570,-
Jaaromzet
€ 51.416.657,-
Belang in %
100%
Intrinsieke waarde
€ 7.356.570,-
D Bijlagen
Financiële gegevens 2010
93
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (vervolg) Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
SOR Jaarverslag 2010
Geldstromen 2010
25 jaar comfortabel wonen
94
Van T.I. naar verbinding
Betaalde termijnen incl. verrekening via r/c € 45.420.963,-
Van verbinding naar T.I.
Terugstorting Agio (via SOR Holding BV) € 9.232.097,-.
Productie en ontwikkeling van vastgoed in de verbinding
Productie ten behoeve van de T.I. € 51.416.657,Opgeleverd tegen kostprijs aan de T.I. € 7.035.512,-
Doorberekende kosten aan de verbinding
Voor een bedrag van € 1.318.155,- aan doorberekende ontwikkelkosten. Het betreft personele en overige kosten welke door de T.I. zijn gemaakt voor de project ontwikkeling in de B.V.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.
Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Senior-Village Numansdorp B.V. Algemene gegevens Naam van de verbinding
SOR Senior-Village Numansdorp B.V.
Rechtsvorm
B.V.
Vestigingsplaats
Rotterdam
Statutaire doelstelling
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar
Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.
Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?
Ja
Financiële gegevens 2010 Vennootschap
SOR Senior-Village Numansdorp B.V.
Eigen vermogen
€ 15.531,-
Jaaromzet
€ 0,-
Belang in %
100%
Nominale waarde belang
€ 18.000,- gewone aandelen
Intrinsieke waarde
€ 15.531,-
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.
Geldstromen 2010 Van T.I. naar verbinding
N.v.t.
Doorberekende kosten aan de verbinding
N.v.t.
Risicobeheersing
Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risico beheersing gelijk aan die in de T.I.
3 Projectenoverzicht A-lijst
Gemeente (kern c.q. deelgemeente)
Ontwikkelfase
Ommeloop (Fase 2)
Brielle
In uitvoering
Geuzenhof
Brielle
In uitvoering
Facet (Fase 1)
Krimpen aan den IJssel
In uitvoering
Gravin
Oud-Beijerland
In uitvoering
Stadsplein
Spijkenisse
In uitvoering
Berlagehof
Rotterdam (Prins Alexander)
In uitvoering
BuitenBan
Rotterdam (Hoogvliet)
In uitvoering
Hoeksteen
Rotterdam (Prins Alexander)
In uitvoering
Binnenhoftoren
Rotterdam (Prins Alexander)
Opgeleverd in 2010
Rubroek
Rotterdam (Kralingen-Crooswijk)
Opgeleverd in 2010
Facet (Fase 2)
Krimpen aan den IJssel
Definitief ontwerp
Haven Numansdorp
Cromstrijen (Numansdorp)
Definitief ontwerp
Theeschenkerij
Rotterdam (Noord)
Definitief ontwerp
Bijlschool
Oud-Beijerland
Voorlopig ontwerp
Fazantenlaan
Westvoorne (Oostvoorne)
Voorlopig ontwerp
Hof van Telders
Rotterdam (Hillegersberg-Schiebroek)
Definitief ontwerp
Sonneburgh
Rotterdam (Charlois)
Definitief ontwerp
Dijkzicht
Oud-Beijerland
Initiatief
KPN-Binnenrotte
Rotterdam (Centrum)
Havenlicht
Rotterdam (Pernis)
5-Havens Verzorging
Rotterdam (Prins Alexander)
B-lijst
C-lijst Meerval
Rotterdam (Hoogvliet)
Bouwvoorbereiding
Baankwartier
Rotterdam (Centrum)
Initiatief
Boekholt
Rotterdam (Prins Alexander)
Onderzoek
Zuid-Beijerland
Korendijk (Zuid-Beijerland)
Borghave
Rotterdam (Hillegersberg-Schiebroek)
Atrium
Rotterdam (Centrum)
Rietplaat
Rotterdam (Hoogvliet)
Borgsate
Rotterdam (Hillegersberg-Schiebroek)
Koningshof
Rotterdam (IJsselmonde)
Jan van Loon
Rotterdam (Kralingen-Crooswijk)
Statenhove
Rotterdam (Noord)
Nieuwe Plantage
Rotterdam (Kralingen-Crooswijk)
D Bijlagen
Projectenoverzicht
95
Colofon Tekst en cijfers:
SOR
Vormgeving en opmaak: Identity Design, Rotterdam Fotografie:
Arnoud Verhey, Rotterdam
Artist Impressions:
Yucon, Amsterdam; Zofa, Groningen; Studio i2, Delft; Pand&Plattegrond, Den Haag
Productie: ControlMedia
www.sor.nl
SOR 25 jaar comfortabel wonen Jaarverslag 2010
T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E info@sor.nl
1986 2010
Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam
SOR
25 jaar comfortabel wonen Jaarverslag 2010