VILLE D’AGDE
COMPTE RENDU A LA COLLECTIVITE Au 3 décembre 2009
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PREAMBULE:
Le présent compte rendu d'activité valant note de conjoncture concerne l'opération PRI CENTRE VILLE située dans le centre ancien de la Ville d’AGDE Il a été établi conformément aux lois du 7 juillet 1983, 8 février 1993, loi SRU 2000 et à l'article L 1523.3 du Code Général des Collectivités Territoriales et conformément au traité et au cahier des charges de la convention publique d’aménagement approuvé par délibération du Conseil Municipal en date 17 avril 2002 reçue le 2 mai en Sous-préfecture de Béziers, et délibération du conseil municipal du 16 décembre 2004. L'avenant n°1 du 14 octobre 2004 objet de la délibération du Conseil Municipal en date du 16 septembre 2004 a eu pour objet l'extension du périmètre de l'opération intégrant les Ilots miroir aux l’îlots Terrisse & Vénuste. L’avenant n°2 du 21 décembre 2004, objet de la délibération du conseil municipal en date du 16 décembre 2004, a eu pour objet d’approuver le bilan révisé prévisionnel ainsi que la nouvelle participation actualisée de la ville. L’avenant n°3 du 5 juillet 2005, objet de la délibération du 16 juin 2005, a eu pour objet d’approuver le nouveau plan de périmètre, d’autoriser le pilotage d’actions d’accompagnement par l’aménageur, d’adapter la rémunération de l’aménageur à ses missions et d’approuver la nouvelle participation de la Ville. L’avenant n° 4 du 22 mars 2007, objet de la délibération du 22 mars 2007, a eu pour objet d’approuver la nouvelle participation de la Ville portée à 3 813 000 €. L’avenant n° 5 du 23 décembre 2008, objet de la délibération du 15 décembre 2008, a eu pour objet de proroger sur une durée de cinq années la convention publique d’aménagement, et de renforcer le dispositif d’animation.
Ce compte rendu vise à présenter à la Ville d’AGDE une description de l'avancement de l'opération, en termes administratifs physiques et financiers pour lui permettre de suivre le déroulement de l'opération et de décider des mesures à prendre pour maîtriser l'évolution de l'opération.
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Les objectifs et les enjeux : L’évolution de la qualité de vie et d’accueil en centre ancien a conduit la collectivité à analyser l’opportunité d’engager une politique ambitieuse et volontariste de reconquête de son centre ancien. Outre le but essentiel de mettre un terme à la paupérisation de certains îlots du centre ville, liée à une forte dégradation des immeubles, elle a pour but de mettre en valeur un patrimoine immobilier délaissé et de revitaliser ces quartiers par la reconquête de l’habitant et du commerce. Cette politique doit s’accompagner d’opérations fortes d’aménagements publics visant d’une part à améliorer les conditions de stationnement des véhicules des riverains et d’autre part à recomposer des espaces publics d’échange et de rencontre afin de valoriser l’aspect touristique et commercial du centre historique d’AGDE. Programme de l'opération : Le périmètre opérationnel comprend 230 immeubles identifiés comme vétustes sur 800 que compte le périmètre. Nous aborderons dans ce document la définition nouvelle d’« Ilots Prioritaires» au sein de ce périmètre.
AVANCEMENT PHYSIQUE Les études : L'ensemble des études pré-opérationnelles a été réalisé dans le cadre de la convention de concession, préalablement à l'élaboration du nouveau bilan prévisionnel. Cette étude a été élargie au nouveau périmètre agrandi au PRI, bordé au nord et à l’est par la rue du 4 septembre, au sud par la rue de la République et à l’ouest par l’Hérault. Rappel des autres études significatives : En 2006, une étude sur les commerces du centre anciens a été menée par la cabinet Bérénice. En 2006 Le cabinet Créa ter a été retenu pour engager une étude de cohérence opérationnelle des diverses actions engagées sur le centre ville. Cette étude s’est achevée en 2007. Les permis de construire en cours: Ont été déposés et obtenus en 2008, les permis de construire ou déclaration préalable des immeubles suivants : Ont été obtenus en 2009, les permis de construire ou déclaration préalable des immeubles suivants : 4/4bis rue de la Ville. 7 rue Honoré Muratet 11 rue Honoré Muratet 30 rue de l’Amour F.L.
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Dossiers en cours d’études : 2bis rue du 4 septembre 3 rampe de la Poudrière 19 rue de la Casemate 4 rue Saint Vénuste 22 rue de la Poissonnerie 47 rue Jean Roger 65 rue de l’Amour
LD 50 LD 46 LD 154 LD 373 LI 430 LD 315 LI 124
Il est important de noter que la complexité des interventions sur ces immeubles, et le recul sur les opérations déjà engagées nous amène à faire approfondir toujours plus les études en amont de manière à limiter les risques de déconvenues en phase travaux (intervention de bureau d’étude structure, voire de géotechniciens en phase de permis). Dans l’optique de faciliter la commercialisation de certains immeubles
Les acquisitions foncières et le stock foncier : Les acquisitions foncières de 2008 se sont élevées à 765 100 € pour une surface habitable totale d’environ 614 m² et une surface commerciale d’environ 282 m². Ces acquisitions sont notamment axées rue de l’Amour et rue Jean Roger en vue de permettre, outre la mise en valeur du bâti, la maîtrise foncière de pieds d’immeuble vide dans une recherche de revalorisation commerciale. Au 31 décembre 2008, le stock foncier de l’opération s’élève à environ 3121 m² habitables et 839 m² commerciaux. La valeur d’achat de ce stock constitué depuis le début d’opération est de 3 002 430 €. Tous les immeubles ne peuvent faire l’objet d’un programme immédiat compte tenu de la nature de l’occupation ou de l’état environnemental. Les autres sont nettoyés, fermés, et mis en études (levés géomètres, architecte), ou en commercialisation en recherche d’un acquéreurs qui prendra engagement de procéder à une réhabilitation dans le respect des règles applicables à la zone. L’évolution brutale du contexte économique a conduit dès la fin 2008 à procéder à une forte réduction des acquisitions foncières. Ne seront donc acquis en 2009 que les biens pour lesquels des engagements avaient été pris avant la crise économique au travers de procédure de préemption. Liste des acquisitions et stock foncier : cf. tableaux en annexe
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Les cessions: Récapitulatif des cessions depuis le début de l’opération : 7 logements, au 13 rue de la Glacière (2 en 2005 / 5 en 2006) 7 logements au 22/24 rue Terrisse (2006) 8 logements au 17 rue Terrisse (2006) 3 logements au 17 rue du Septembre (2006 / 2007) Soit un total de 25 logements représentant une surface de 1300 m². En 2008, l’évolution du contexte économique ainsi que la remise en cause des « niches fiscales » (dont le régime MALRAUX), ont généré une situation d’attentisme sur toute la fin d’année, période pendant laquelle se concentrent habituellement les ventes. Les quelques acquéreurs potentiels ont vu à cette époque leur prêt bancaire refusé. Il en résulte pour l’année 2008 qu’aucune réitération d’acte n’a pu être réalisée. L’année 2009, ne sera guère meilleure, la crise économique s’installant. Seront vendus 5 biens représentant un total de 400 m² habitables et des surfaces annexes à usage de garage pour un montant total de 272 000 €. Nous constaterons une évolution dans les profils d’acquéreurs avec un retour de petits investisseurs locaux intéressés par de petits biens au foncier abordable. En revanche les investisseurs Malraux ne manifestent pour l’heure plus d’intérêt pour l’investissement en centre ancien agathois, cela est du selon nous : - au contexte économique actuel, - à la réforme des niches fiscales (dont le régime Malraux) lors de la loi de finances 2009 ayant non seulement plafonné les avantages et mis en concurrence les régimes de défiscalisation, mais également instaurant un traitement discriminatoire injustifié entre Secteurs Sauvegardés et ZPPAUP (au détriment donc des villes à ZPPAUP comme Agde). - au marché locatif agathois très bas (en centre ville tout du moins). En période de crise, les quelques rares investisseurs ne prennent plus de risque et choisissent de manière préférentielle des marchés locatifs porteurs et sûrs (les grandes villes notamment Paris, Marseille, Montpellier, …). Cela se fait au détriment des villes moyennes. De l’attractivité du centre ville dépendra la qualité de la demande locative qui générera de l’investissement : en parallèle du travail sur la qualité de l’offre en terme d’habitat tout doit être mis en œuvre dans les autres domaines (commerce, social, culture, …) afin d’accroître l’attractivité résidentielle en centre ville. La disparition des investisseurs dit « Malraux », va réduire pour l’heure les potentialités d’investissement aux seuls investisseurs habituels : bailleurs cherchant des immeubles de rapports, ou accédants à la propriété avec peu de moyens en recherche de solution de logement abordable. Ces investisseurs bénéficiant de moindre capacités financières, les cessions vont nécessiter pour l’aménageur d’aller plus loin encore dans l’avancement du projet. Il conviendra en effet d’éliminer toute difficulté pouvant être un obstacle à la cession du bien. Cela passera dans certains cas par la réalisation, en amont, de certains travaux choisis : couverture, façade, reprises en sous œuvre, qui rebutent ou tout du moins inquiètent bon nombre de petits investisseurs potentiels. Cette nouvelle approche F.L.
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sera expérimentée en 2010 puis développée par la suite si elle donne de bons résultats.
Suivi des opérations commercialisées : Afin d’accompagner administrativement les investisseurs constitués en AFULs, la SEBLI propose une mission de conduite d’opération. Elle intervient alors comme prestataire de service pour l’AFUL. Si cette mission ne prémunit pas d’aléas techniques, ou humains lors de la réalisation du projet, elle permet néanmoins une gestion rigoureuse des recettes et dépenses de l’AFUL, un soulagement quasitotal de tout le volet administratif, et une présence régulière sur site pour rendre compte au maître d’ouvrage de l’état d’avancement du projet. Elle est donc en ce sens très prisée par les investisseurs et influe pour une part importante dans leur décision d’investir sur le PRI d’Agde. 13 rue de la Glacière : (coût études + travaux + honoraires : 1 121 608 € pour 455 m² habitables, représentant 7 logements) dossier bouclé tant d’un point de vu des marchés que de celui des subventions. Le chantier a été ouvert en 2008 et s’est achevé en 2009 après 16 mois de travaux. L’inauguration du bâtiment s’est déroulée en présence de monsieur le Maire le 2 décembre 2009.
22-24 rue Terrisse : (coût études + travaux + honoraires : 731 252 € pour 257 m² habitables, représentant 7 logements) problème de bouclage du dossier, les meilleures offres de prix travaux dépassent largement l’estimatif initial de l’architecte originel du projet Serge LECOUTEUR (2000 €.HT. contre 1100 €.HT). En cause, un état structurel, révélé par les études archéologiques de l’INRAP, plus dégradé que ce qui était évalué par l’architecte : les murs porteurs de l’immeuble sont en fait des murs de pisé (terre), et sont donc à reprendre entièrement. Malgré les recherches d’économie par l’actuel architecte (jean Paul Guez) et les subventions importantes qui vont être octroyées (118 000 €), la différence restante de 500 €/m² n’est pas compensée et les membres de l’AFUL se refusent pour l’heure à la financer. La contre-analyse du dossier réalisée par un autre architecte diligenté par l’AFUL a conclu à la confirmation de la qualité du travail réalisé par Jean Paul Guez. En 2009, le chantier n’a pas démarré mais l’étude de bâti prescrite par l’INRAP a été réalisée. Par ailleurs la crise financière a paradoxalement permis d’améliorer un peu le dossier par des économies sur le coût des travaux, les entreprises ayant F.L.
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été reconsultées. Fin 2009, les investisseurs doivent acter un nouveau budget pour un démarrage des travaux de gros œuvre en janvier.
17 rue Terrisse : (coût travaux 1 138 288 € pour 657 m² habitables représentant 7 logements) L’opérateur a constitué une AFUL et commercialisé l’ensembles des lots. Il a cependant sous estimé le budget qu’il a annoncé à ses acquéreurs et doit réunir les membres de l’AG pur voter un budget supplémentaire et poursuivre les études. Afin de boucler le budget, un dossier de subventions ANAH a été constitué. Entre temps les études techniques et l’appel d’offre ont été réalisés. A ce jour, l’entreprise n’attend plus que la décision finale de l’ANAH d’acceptation des subventions pour pouvoir démarrer les travaux. Elle espère recevoir cette décision pour un démarrage en janvier 2010. 17 rue du Quatre Septembre : (coût études + travaux + honoraires : 454 000 € pour 152 m² habitables représentant 3 logements). Le chantier démarré en 2008 s’est achevé dans de bonnes conditions en 2009. L’immeuble réhabilité a été inauguré le 2 décembre 2009.
LES ILOTS PRIORITAIRES Afin d’offrir une meilleur lisibilité à l’opération, plusieurs îlots ont été définit par la Ville comme étant prioritaires : - l’îlot de la Promenade - l’îlot Place de la Glacière - l’îlot Terrisse Saint Vénuste - l’îlot Place du Jeu de Ballon - l’îlot Saint Sever - l’îlot des Quais - l’îlot rue de l’Amour – Place Cassagne - l’îlot Plan Boudou Les six premiers îlots représentent un total de 94 parcelles sur les 800 que compte le centre ville. Parmi ces 94 parcelles : - 8 sont déjà propriété de la ville d’Agde.
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20 ont été acquises par l’aménageur dans le cadre de l’opération PRI Centre Ville depuis 2005, et donneront lieu à terme à une réhabilitation lourde. - 7 font ou ont fait l’objet d’une réhabilitation (dans le cadre du PRI ou d’une initiative privée) En revanche pour les autres 59 parcelles, tout reste à faire. La méthode de travail reposera principalement sur une animation volontariste des propriétaires en place fondée sur des prescriptions de travaux dans le cadre de dossiers de déclaration d’utilité publique. Ponctuellement, pour les besoins de l’opération, l’acquisition de certaines parcelles pourra être envisagée dans les mêmes conditions que celles réalisée jusqu’alors. Le développement du volet d’animation volontariste dans le cadre du PRI avait été explicité dans l’avenant numéro 5 à la convention et ses annexes 1 et 2. Parmi ces îlots prioritaires les premières interventions seront : - L’animation auprès des propriétaires des immeubles du quai alexandre Dreuille en vue d’une réfection globale des façades. Cette action viendra compléter la libération des quais des terrasses de restaurants mise en œuvre grâce aux pontons flottants. - L’engagement d’une étude de faisabilité sur l’îlot Terrisse Saint Vénuste. Cette action viendra poursuivre les efforts déjà engagés au travers des projets de réhabilitations rue Terrisse. - L’engagement d’une étude de faisabilité sur l’îlot de la Glacière. Cette action viendra poursuivre les efforts déjà engagés au travers de la réhabilitation de l’Hôtel Particulier du 13 rue de la Glacière.
AVANCEMENT FINANCIER: La trésorerie de l’opération au 31 décembre 2009 affiche un découvert de trésorerie de 3 146 K€ couvert en partie par un prêt accordé par le Crédit Agricole à hauteur de 2 500 000 € mobilisé en janvier 2009 et à hauteur de 646 000 € par le pool de trésorerie CDC, l’ensemble correspondant au stock foncier qui sera commercialisé sur les années restantes de l’opération.
De son côté la ville d’Agde a déjà versé à l’opération les montants suivants : *Exercice 2003 : TTC 51 599,03 € dont TVA 8 456.03 € *Exercice 2004 : TTC 106 000,00 € dont TVA 17 371.24 € *Exercice 2005 TTC 179 400,00 € dont TVA 1 700.00 € *Exercice 2006 TTC 245 180,00 € dont TVA 3 404.00 € *Exercice 2007 TTC 168 000,00 € dont TVA 0.00€ *Exercice 2008 TTC 290 000,00 € dont TVA 0.00€ *Exercice 2009 TTC 277 000,00 € dont TVA 0.00€ Dont 138 500 € seront versés en fin d’année
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La participation pour les trois années à venir s’échelonne de la manière suivante : 237 000 € en 2010, 237 000 € en 2011, 237 000 € en 2012. La participation prévisionnelle totale de la collectivité, est maintenue à 3 813 000 € HT. Néanmoins le ralentissement des cessions généré par la crise économique fait apparaître le besoin d’une avance de trésorerie de 1 500 000 € qui sera remboursable et reconduite annuellement.
PROPOSITIONS D’APPROBATION Il est proposé au Conseil Municipal : - d’approuver le bilan actualisé, - d'approuver le présent compte rendu d'activité, - d’approuver la mise en place d’une convention d’avance financière annuelle remboursable. - d'approuver la liste des acquisitions et cession de l'exercice,
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OPERATION PRI CENTRE VILLE Plan de trésorerie et Bilan Révisé (en milliers d' Euro) réalisé HT Crac 12/2006 Bilan actualisé H.T au Délib du extension PRI 31/12/2008 26/03/2007
Année 2009 HT
Année Année 2011 Année Années 2013 Reste à réaliser HT HT 2012 HT à 2017 2010 HT
Euros
0
DEPENSES Acquisitions & frais annexes Acquisitions Frais annexes s/ acq. Impôts fonciers Frais annexes - assurances Indemmités diverses relogement Charges locatives, tx d'entretien, encombrants Frais annexes s/ acq. Négociateur, avocat, frais agence
7 940 6 961 182 346 32 80 0
5 826 4 906 119 324 40 73 109
4 084 3 626 90 97 10 61
339
254
200
Etudes générales Etudes forfaitaires Mission géomètre Mission architectes urba Architecte DUP Mission BET Architectes AST Frais diagnostics Frais d'enquêtes Gestion des engagements
1 211 53 206 58 69 150 379 118 25 153
747 53 191 13 50 24 214 64 20 118
412 53 155 13 15
Etudes s/trx & Travaux Intervention sur Bâti +façades Pontons
1 240 514 726
Frais financiers Frais financiers sur emprunts Frais financiers s/ court terme Gestion de trésorerie Frais de Société Frais de Société Frais Société animation Rémunération de clôture
372 279 4 47 5 3 29
282 200 5 40 5
602 500 13 35 5
382 300 8 30 5
105 0 0 75 10
1 742
20
20
20
20
1 279 29 227 30 13 109
4
10
25
15
0
54
115
95
20
23
89 3 10 73
82 0 6 0 0 10 25 30 2 9
20 0 20 5 50 5 6 9
5 0 15 5 50 5 3 12
5 0 0 2 0 5 0 8
0 0 0 2 0 15 0 6
1 232 538 694
719 25 694
163 163 0
150 150 0
100 100 0
100 100 0
0 0 0
513
1 410 731 493 187
1 280 715 365 200
418 50 311 57
98 60 17 21
152 123 7 23
147 116 5 27
149 112 8 29
316 255 17 44
862
1 111 608 444 59
952 456 450 45
304 304
81 34 47
79 31 48
96 47 49
81 30 51
310 10 255 45
648
Frais sur ventes Publicité Honoraires commercialisation tiers Rémunération de commercialisation
808 54 161 593
658 61 161 436
229 0 161 68
23 1 0 22
39 15 0 24
73 15 0 58
92 15 0 77
202 15 0 187
429
Frais de gestion Frais de gestion & communication & ctx TVA non récupérable Fonds de concours versés
159 104 55 0
158 103 55 0
67 63 3 0
5 5 0 0
14 5 9 0
19 10 9 0
19 10 9 0
35 10 25 0
92
13 880
10 853
6 233
824
832
1 132
843
990
4 620
0
0 0 0
0
0 0
0
0
0
0
0
3 813 3 813
3 813 3 813 0 0
1 013 1 013
277 277
237 237
237 237
237 237
1 812 1 812
2 563
10 017
6 962
1 060
284
335
888
1 100
3 294
4 801
8 413 1 604
6 566 396
750 311
272 12
300 35
850 38
1 100 0
3 294 0
50
79 0 79 0
56 0 56
8
5
5
5
50 0
8
5
5
0
0
0
0
0
0
2
4
4
0
0
335 0 36 0 35 24 125 60 11 44 0 513 0
665 54 143 0 152 450 45 0 61 0 368 0 40 52
0 0
TOTAL DEPENSES RECETTES Subventions Subventions équip. Etat Collectivité Subventions autres Participations Collectivité Ville Participations promoteurs Participations EDF Cessions Logements Recettes AST Recettes diverses Produits financiers Produits de gestion, locations Produits / Ingénierie programme Fonds de concours reçus Fonds de concours reçus TOTAL RECETTES
0 0 0 0
0 4 716 85 0
0 5
0
2 563 0 0 0
18 0
0
0 18 0 0
0 0 0
13 880
10 853
2 129
569
577
1 130
1 342
5 106
7 382
TOTAL RECETTES
13 880
10 853
2 129
569
577
1 130
1 342
5 106
7 382
TOTAL DEPENSES
13 880
10 853
6 233
824
832
1 132
843
990
4 620
1
0
-4 104
-255
-254
-2
499
4 116
2 762
2 628 1 544 2 564 1 607
669 439 669 439
118 105 118 254
11 197 11 48
16 56 16 56
32 46 32 46
39 30 39 30
454 5 454 5
1
0
-4 252
-106
-254
-2
499
4 116
Mobilisation emprunts Amortissement emprunts
0 0
3 500 3 500
1 000 103
2 500 86
Avances reçues du concédant Avances remboursées au concédant
0 0
4 500 4 500
Autres avances reçues & cautions Autres avances remboursées
0 0
1 1
1
Fournisseurs dûs Clients dûs
0 0
0 0
208 0
RECETTES - DEPENSES (BONI)
CALCUL DE TVA TVA sur recettes (compteur) TVA remboursée par Etat TVA payée à Etat TVA sur dépenses (compteur) SOUS TOTAL
0
MOYENS DE FINANCEMENT
58 299 58 150 0
0
90
94
723
2 404
1 500 1 500
1 500 1 500
1 500 1 500
0 1
2 500 270 0 3 000 3 000 0 0 0
-208 0
Mvts de trésorerie de l'année
1
1
-3 146
2 100
-344
-96
-224
1 711
TRESORERIE
1
-0
-3 146
-1 047
-1 391
-1 487
-1 710
-0
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