Appel à projets entrée du quartier naturiste_Cahier des charges

ZONE ENTREE NATURISTE - ROND POINT DU BAGNAS - APPEL A PROJETS POUR CONSTRUCTION MIXTE

Appel à projets pour un projet mixte de résidence de tourisme et de locaux commerciaux et administratifs : Entrée du Village Naturiste

Consultation d’opérateurs pour un projet de construction

Hôtel de Ville

CS 20007 - 34306 Agde Cedex Tél. 04 67 94 60 00 Web: http://www.ville-agde.fr

Ville d’Agde – septembre 2011

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I. Objet de la consultation Considérée comme l’une des premières stations touristiques européennes avec une fréquentation touristique annuelle estimée à 15 millions de nuitées, le Cap d’Agde s’inscrit actuellement dans une politique de valorisation de son offre avec divers projets engagés et affichés dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durable de la Ville : extension du Golf, construction d’un centre aquatique avec espace de balnéothérapie, requalification des espaces publics du Centre Port, du Village Naturiste, réaménagement de l’Île des Loisirs, aménagement d’une trame verte dédiée en particulier aux activités sportives, ludiques et de plein air……

La Ville est soucieuse de favoriser la restructuration des espaces publics et équipements du village naturiste et donc de moderniser l’image globale du Village.

La Ville d’Agde est partie prenante d’un ensemble immobilier en copropriété sis sur 2 parcelles distinctes KD 36 et KD 46. A cela s’ajoute un ensemble immobilier mitoyen cadastré KD 55 également en statut de copropriété et un bassin reliant les parcelles KD 55 et KD 46.

Cet ensemble constitue une porte d’entrée piétonne du village naturiste mais ne présente aucun caractère architectural.

La Ville a d’ailleurs contribué à faire émerger une nouvelle offre résidentielle et hôtelière de qualité au sein du Village Naturiste. Ainsi vient d’ouvrir au printemps 2011 un Etablissement 4 étoiles de 29 chambres.

Le présent document constitue le cahier des charges de l’appel à projets : il établit les orientations de programme et d’aménagement de la collectivité et contient des informations juridiques, administratives et techniques relatives à l’unité foncière susvisée.

Il s’agit d’une consultation ouverte ciblant les opérateurs possédant une expérience reconnue sur ce type d’opération et présentant de solides garanties quant à la future gestion du site.

II. L’ensemble immobilier A. Contexte du bien Vers Agde Centre

Canal du Midi Canal

du midi

Héraul t

Agde Centre

Golf

Projet

Grau d’Agde Mer Méditerranée

Projet

Cap d’Agde

Centre port

Vers Grau d4Ag de

Casino

Projet Quartier naturiste Vers le centre port

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B. Le Bien Situation, désignation cadastrale et superficie L’ensemble foncier et immobilier est sis à Agde ( 34300 Hérault ), avenue du Bagnas.

Il s’agit d’un ensemble cadastré ainsi : Section

Numéro de parcelle

KD

36

Avenue du Bagnas Entrée du Village Naturiste

284

KD

46

Avenue du Bagnas Entrée du Village Naturiste

364

KD

53

Avenue du Bagnas Entrée du Village Naturiste

569

KD

58

Avenue du Bagnas Entrée du Village Naturiste

KD

71

Lieu dit

Surface (en m²)

1990

Avenue de Port Ambroïne

A ce jour l’unité foncière concernée comprend une emprise du domaine public d’une superficie de 1990 m². La Ville s’engage à procéder à la désaffection et au déclassement de cette surface pouvant entrer dans l’emprise du futur bâtiment, et ce en vue de sa cession au futur opérateur.

La superficie totale de l’unité foncière vendue s’élève donc à 3207 m².

Propriété – Domanialité Les parcelles KD 36, KD 46 et KD 53 sont en statut de copropriété. La Ville d’Agde est majoritaire dans les copropriétés des parcelles KD 36 et KD 46 mais non présente au sein de la copropriété de la parcelle KD 55. En annexe à la présente consultation figurent les états de copropriété de ces parcelles.

L’emprise actuelle du domaine public entrant dans le cadre de ce projet sera donc prochainement déclassée pour appartenir au domaine privé de la Commune et ainsi devenir aliénable.

L’espace public au Sud de l’ensemble concerné par l’appel à projet ayant vocation à conserver un statut d’espace public accessible pourra néanmoins être utilisé dans son sous sol pour permettre aux candidats d’aménager des espaces de stationnement nécessaires à la conduite du projet immobilier.

Urbanisme Les espaces concernés par le projet figurent dans la ZAC d’Accès au quartier Naturiste, cette dernière ayant été intégrée à la ZAC Multisites. Clôturée financièrement cette ZAC devra faire l’objet d’une clôture administrative pour permettre d’opérer la cession nécessaire à la conduite du projet retenu Un règlement spécifique du Plan d’Occupation des Sols s’applique à cette zone et devra de fait faire l’objet d’une modification engagée de façon concomitante à cet appel à projet.

En effet les secteurs Zab et ZN qui couvrent les emprises foncières de la zone de projet ne permettent pas dans l’état actuel du règlement afférent à ces zones de développer un projet dans le cadre du programme présenté ci –après.

Description L’unité foncière et immobilière concernée se situe à l’Est de la station du Cap d’Agde, à l’entrée du Village Naturiste à : - 600 mètres de la mer - 1.5 km du Centre Port - 2.5 km du Golf international - 3 km du Casino - 4 km d’Agde - 15 km de l’aéroport Béziers Cap d’Agde Ville d’Agde – septembre 2011

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Elle constitue un espace charnière, une véritable porte d’entrée vers le Village Naturiste. Ce Village s’est constitué initialement avec la création du Centre Hélio Marin Oltra (camping ) qui aujourd’hui constitue l’établissement à la plus forte capacité d’accueil de la station du Cap d’Agde.

A côté de ce cet établissement a été progressivement aménagé le Village Naturiste avec plusieurs copropriétés importantes, des commerces et services de proximité et des établissements de nuit.

Plusieurs résidences de tourisme de qualité ont été construites ces dernières années dans l’environnement immédiat de l’espace de projet.

L’accès au Village Naturiste est direct par voie routière à partir d’Agde ou par la RD 612, sortie Cap d’Agde. Un réseau de transport en commun dessert également l’entrée du Village.

Quant à la Ville elle développe un programme ambitieux de modernisation de ce quartier dont le projet issu de l’appel à projet actuel fait partie intégrante.

III. Programme Le projet concerné par le présent appel à projets vise plusieurs objectifs majeurs : -

Donner un signal de modernité à l’entrée du Village Naturiste avec l’édification d’un bâtiment à l’architecture contemporaine

-

Créer une capacité d’hébergement touristique complémentaire dans un secteur à forte demande dans le cadre d’une montée en gamme significative ( à minima 4 étoiles )

-

Relocaliser en rez-de-chaussée du futur bâtiment l’ensemble des actuels propriétaires dans des conditions de surface au moins équivalente à la configuration actuelle, mais dans un cadre entièrement rénové

-

Réserver et aménager en rez de chaussée du futur bâtiment les surfaces nécessaires à l’installation des services publics de la Ville d’Agde (espace d’accueil de la barrière naturiste, vestiaires pour entrée piétonne, sanitaires, bureaux administratifs) dont le programme et le schéma d’organisation de principe figurent en annexe.

Ce projet constituant une nouvelle porte d’entrée vers le Village Naturiste, certaines contraintes et prescriptions doivent être de fait prises en compte : -

Protections visuelles adéquates pour éviter les co visibilités à partir de l’espace public ou privé extérieur au Village Naturiste sur les façades Nord et Nord Ouest

-

Aménagement des places de stationnement en nombre réglementaire et en totalité en souterrain sous le bâtiment et sous l’espace public adjacent dans le cadre d’un accord d’utilisation du sous sol à cette fin avec la Ville

-

Intégration dans le site et l’environnement proche et approche soignée de la vision nocturne (éclairage du bâtiment, enseignes…)

-

Traitement à la charge du porteur de projet de l’espace public contigu au Sud entre le Bâtiment et l’Avenue de Port Ambonne. Le candidat devra proposer un projet d’aménagement ambitieux de l’espace public accessible à tous mais qui bénéficiera en particulier à la vue des futurs résidents. Ce projet sera de nature à valoriser l’image globale du Village. Les arbres de haute tige présents sur le site seront conservés ou replantés.

Le candidat devra être particulièrement attentif à la bonne intégration du bâtiment dans son environnement immédiat devra de fait s’intégrer harmonieusement à l’organisation globale du Village naturiste.

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Conditions de paiement : Compte tenu de la spécificité de ce programme et de la mise à disposition des occupants actuels de nouvelles surfaces dans le futur ensemble immobilier, partie de la rémunération se fera sous forme de dation. Les candidats doivent donc intégrer cette donnée dans leur proposition financière.

Cette dernière sera libellée en Euros par m² de SHON, le paiement de l’ensemble des copropriétaires étant ensuite assuré au prorata de la surface de propriété au sol sur l’ensemble de l’emprise bâtie.

IV. Approche environnementale La collectivité sera particulièrement attentive à la dimension environnementale du projet et le candidat devra produire une note explicative détaillée reprenant a minima les points qui suivent. Son contenu constitue un engagement de principe de l’opérateur en matière de qualité environnementale, qui devra être affiné et complété dans le cadre de l’avancement des études architecturales et techniques par l’opérateur retenu.

Cette dimension s’exprimera de façon indicative et non exhaustive autour des axes suivants : 1 ■ Sobriété énergétique des bâtiments et apports locaux en énergie : le projet devra a minima respecter les exigences de la RT 2012. Tout projet plus innovant se distinguera.

Il s’agira notamment de veiller à : - une isolation renforcée et permanence des parois, - la sobriété et la performance des équipements techniques (climatisation, éclairage, équipements électriques, …), - un approvisionnement énergétique en partie autonome (énergie solaire, …)

- une conception architecturale pertinente et adaptée au contexte local (optimisation des ventilations naturelles, de la lumière naturelle, …)

2 ■ Matériaux sains et durables : choix privilégié de matériaux à faible impact écologique, matériaux sains (peintures, revêtements de sol, …

3 ■ Qualité environnementale de l’aménagement paysager du site : choix d’essences végétales adaptées à la situation locale (climat, sol, …), minimisation des surfaces imperméabilisées, …

4 ■ Economie des ressources et gestion des rejets : appréhender a minima la gestion économe de la ressource en eau (récupération des eaux pluviales, dispositifs économes en eau, …), la limitation des rejets de gaz à effet de serre (évaluation via un bilan carbone) et la gestion des déchets et organisation du tri sélectif.

V. Consultation des candidats Recevabilité des candidatures Pour que leurs offres soient jugées recevables, les candidats devront : - accepter les termes du présent document et s’engager à les respecter s’ils étaient retenus, - présenter une offre disposant de toutes les compétences requises pour mener à bien le présent projet : compétences dans l’exploitation de structures hôtelières haut de gamme, compétence architecturale pour un projet innovant et qualitatif, compétence en qualité environnementale

Composition du dossier à remettre par les candidats Les offres des candidats devront comporter les données suivantes : 1 ■ Présentation des candidats : il sera joint au dossier, pour chaque membre en cas de groupement, sa dénomination sociale, son capital social, son siège social, ses coordonnées complètes, le nom de son gérant, une attestation sur l’honneur que la société est à jour de ses cotisations sociales et fiscales et que, son ou ses représentants légaux, n’ont pas fait l’objet, au cours des cinq dernières années, d’une condamnation définitive à l’une des infractions prévues aux articles précités du Code pénal et du Code général des impôts.

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2 ■ Présentation des références des candidats : le dossier de candidature devra comporter des références dans des opérations du même type à savoir gestion et exploitation de structures hôtelières haut de gamme, intégration d’une forte ambition environnementale dans le programme de construction puis de gestion hôtelière, construction d’édifices architecturaux singuliers et aménagement de complexe hôtelier haut de gamme.

3 ■ Projet des candidats : il devra être joint à leur dossier de candidature le projet développé. Ce projet fera état : - de la présentation du montage immobilier envisagé, - d’une description du projet envisagé, d’une note explicative du parti-pris architectural, des esquisses ou croquis d’intention, un plan masse et un pré-chiffrage des travaux avec identification du ratio de coût au m² - pour faciliter l’étude des projets, il demandé la réalisation des plans masses, coupes et des croquis architecturaux sur panneaux rigides formats A0, - de la SHON effectivement projetée et de la hauteur totale du bâtiment, - d’une description du phasage envisagé et en particulier des conditions de relocalisation des activités en place pendant la phase de travaux et ainsi d’éventuelles conditions de rémunération de pertes d’exploitation.

- d’une description précise des modalités de gestion envisagées du futur équipement, - d’une note descriptive détaillant pour le concept global et les principaux thèmes traités (énergie, gestion de l’eau, matériaux, …), la prise en compte de l’environnement dans le projet, - d’une étude économique et financière, avec nombre d’emplois prévisionnels créés, ainsi qu’un bilan prévisionnel d’exploitation - d’une étude de marché avec précision du nombre de chambres, classement envisagé et clientèle souhaitée, - de manière générale, toute information de nature à faciliter la compréhension et l’appréciation du projet.

Il sera remis une ou plusieurs planches rigides au format A0 permettant d’apprécier les aspects architecturaux et techniques de l’ensemble du projet.

4 ■ Offre d’acquisition : enfin, les candidats devront formuler une offre ferme d’acquisition de l’ensemble foncier et immobilier. Cette offre exprimée à la fois en montant global et en prix au m2 de SHON sur la base de la SHON proposée pourra à posteriori faire l’objet d’une négociation.

VI. Jugement des dossiers de candidature A la fin du délai de remise des offres, le jugement des dossiers sera établi par la Ville d’Agde qui dialoguera librement avec les candidats dont elle jugera les offres recevables.

La Ville se réserve la possibilité de retenir plusieurs d’entre eux dans un premier temps puis de procéder à la sélection définitive d’un lauréat dans un second temps.

Les dossiers seront jugés sur la bas de deux critères : 1.

La qualité du projet (60%)

Ce critère se divise en sous critères : -

la qualité du projet et en particulier la signature architecturale de l’immeuble, la nature des prestations et activités associées, la capacité à respecter les termes du présent cahier des charges, les propositions en matière d’aménagement de l’espace urbain associé ainsi que les engagements en matière de qualité environnementale (40%)

-

la capacité technique et financière du candidat et ses références dans des opérations du même type ainsi que le délai prévisionnel d’exécution de l’opération (20%)

2.

Le prix d’achat proposé (40%) exprimé comme suit :

-

Prix global d’acquisition Prix/m² de Surface Hors Œuvre Nette (SHON) pour l’ensemble immobilier projeté.

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VII. Condition d’envoi et de remise des dossiers de candidature Les candidats devront transmettre leur offre, rédigée en français et signée, en joignant les documents justificatifs nécessaires, sous pli cacheté portant les mentions : « NE PAS OUVRIR – Dossier de candidature – Projet mixte de locaux commerciaux, administratifs et de résidence de tourisme – Entrée du Village Naturiste ».

Ce pli sera transmis par voie postale en lettre recommandée avec accusé de réception ou remis contre récépissé à l’adresse indiquée ci-dessous : Commune d’AGDE Pôle Juridique Service Juridique, Gestion immobilière et Assurances Hôtel de Ville CS 20007 34306 AGDE Cedex au plus tard le 22 Novembre 2011 à 12h00 heures ou si elles sont envoyées par la poste par pli recommandé avec accusé de réception, parvenir à destination avec ces mêmes dates et heures limites. Les plis parvenus hors délai (sauf en cas de prorogation) ou sous enveloppe non cachetée seront irrecevables.

Si aucune information sur l’enveloppe ne permet d’identifier l’expéditeur alors la ville se réserve le droit d’ouvrir l’enveloppe afin d’en déterminer l’expéditeur, cette ouverture ne vaut pas acceptation de l’offre par la ville.

La Ville se réserve le droit de proroger la date limite de remise des offres. Cette information sera diffusée le cas échéant par une insertion dans la presse locale, sur le site internet de la Ville et à toute personne qui aura fait connaître son intérêt pour la vente et laissé ses coordonnées à cet effet.

Les offres déposées auront une durée de validité de 120 jours à partir de la fin de la consultation.

La collectivité se réserve le droit d’auditionner les candidats.

Jusqu’à l’acceptation ferme d’une candidature, la Ville d’AGDE se réserve le droit d’interrompre, de suspendre ou d’annuler le processus de vente à tout moment et se réserve la possibilité de ne pas donner suite aux offres reçues, le tout sans que les candidats puissent demander en contrepartie une quelconque indemnisation.

La commune n’aura pas à justifier sa décision, étant observé qu’elle est juridiquement autorisée à vendre de gré à gré.

VIII. Renseignements complémentaires Contacts Pour obtenir des annexes du présent document ainsi que des renseignements complémentaires, les candidats pourront contacter à la Mairie d’Agde, 14 rue Alsace Lorraine, 34 300 AGDE : - Axel CANTON, Service Juridique - Gestion immobilière – tél : 04.67.94.64.34 – axel.canton@villeagde.fr - Flore PASQUET, Service Aménagement Durable – tél : 04.67.94.64.72 – flore.pasquet@ville-agde.fr La Ville d’Agde se réserve toutefois la faculté de ne pas répondre à une question susceptible de porter atteinte à l’égalité entre les candidats ou de communiquer la question et la réponse apportée à tous les candidats qui seront déclarés.

Aucune réponse ne sera plus apportée aux questions posées moins de 5 jours avant la date limite impartie pour déposer une offre.

Visite Les candidats intéressés par une visite des lieux devront en informer, par courriel ou courrier, M. Axel CANTON dans les 10 jours suivants la réception des dossiers de consultation. La date de visite de sera communiquée qu’aux personnes s’étant manifestées dans ce délai. La visite aura lieu environ deux semaines après la date de publication du présent appel à candidatures.

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IX. Confidentialité Toutes les informations transmises par la Ville d’Agde relative au projet visé par le présent document font l’objet d’une obligation de confidentialité.

X. Annexes Les annexes suivantes sont disponibles sur demande : 

Annexe 1 : Carte de situation



Annexe 2 : Fiches et plans cadastraux



Annexe 3 : Reportage photographique



Annexe 4 : Périmètre projeté de l’implantation du futur bâtiment



Annexe 5 : Plan de la future entée du bâtiment



Annexe 6 : POS plan du secteur



Annexe 7 : POS règlement du secteur



Annexe 8 : Plan des réseaux



Annexe 9 : Etat des risques naturels et technologiques

Attention : les limites parcellaires présentées dans les annexes restent approximatives ; seul un document d’arpentage fixera les limites exactes de l’emprise foncière

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