10년 동안 집값 거의 두배 오른 지역은?
▲ 호주내 주도와 지방권역에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 호주 부동산 시장의 꽃 시드니이다.
부동산 가격은 10년마다 두 배씩 오른다는 말이 있다. 리얼 이스테이트 인사이츠(REA Insights) 분석에 따르면 주도와 지방도시를 기준으로 실제로 2배까지 오른 곳은 없다. 그러나 주도와 지방내 소규모 지역별로는 2배 이상 오른 곳이 있었다. 주도기준 두 배 성장 신화에 가장 가까운 도시는 호주에서 가장 비싼 부동산 시장인 시드니이다. 시드니 전체적으로 부동산 중 위가격은 102만 달러로 지난 10년 동안 70% 올랐다. 같은 기간 다윈은 13% 하락 해 45만 달러를 기록했다. 호주 내 도시마 다 성격과 규모에 차이가 크게 때문에 부동 산 가격 차이도 지역별로 크게 나타난다. REA Insights는 2배가 넘을 정도로 큰 성장 을 기록한 지역에서 일정 부분 공통점을 찾 았다. 먼저 도심 부동산 가격 상승의 주된 요인 중 하나는 도시 재생이다. 준공업지역에서 아주 인기 높은 도심 지역으로 탈바꿈한 시 드니 남부 로즈베리 중위가격은 186만 달 러를 기록했다. 신규 택지개발도 주택 가격을 크게 올릴 수 있다. 멜버른 모닝턴 퍼닌슐라에 있는 타이 앱(Tyabb)과 보태닉 리지(Botanic Ridge)는
대규모 신규 주택단지 개발로 주택물량이 상당히 개선되어 중위가격이 각각 95만 달 러와 71만 달러를 기록했다. 코로나19 대유행 이후 지방이 크게 각광을 받은 것으로 나타났으나 지난 10년간 큰 성 장을 보인 많은 지방 마을은 코로나19 이전 에도 인기가 이미 많았다. REA Insights는 지방 마을의 성장 비결을 대도시 통근권에 있는지 여부와 자연경관, 특수성에서 찾았 다. 지방 마을 가운데 집값이 가장 크게 오른 곳은 멜버른 북서부 트렌섬 (Trentham, 중 위가격 62만 달러)으로 이 지역은 멜버른과 통근이 가능한 거리에 있을 뿐 아니라 아름 다운 자연으로 인기를 얻게 됐다고 평가했 다. 빅토리아주 브라이트(Bright, 64만 7000 달러), 론(Lorne, 148만 7500달러), 카인튼 (Kyneton61만 8750달러)도 지방 인구 이동 으로 혜택을 보았으며 빅토리아에서 인기 관광지역이기도 하다. REA 인사이츠는 시드니로 통근할 수 있는 거리에 있는 자연경관이 아주 아름답거나 특별한 NSW 지방에서도 비슷한 추세가 보 인다고 전했다. 박은진 기자
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The Korean Herald 26th Mar 2021
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퀸즈랜드에서 가장 비싼 주택 시장은…누사 오랫동안 퀸즐랜드에서 가장 매력적인 휴양지로 유명한 선샤인코스트 누사의 명성이 수치로 확인됐다. 쪽빛 파도가 넘실대는 바다와 자연이 살아 숨 쉬는 국립공원에 고급스러운 마을 중심가가 어우러진 꿈의 휴양지 누사가 호주인의 마음은 물론 지갑까 지 사로잡은 것으로 나타났다. 퀸즐랜드 부동산협회(REIQ) 통계에 따 르면 누사 지방정부 지역은 주 전체에 서 가장 비싼 주택시장으로 등극했다. 수많은 전문가가 언급한 대로 코로나 19 대유행 중 재택근무 증가에 사상 최 저 금리가 누사의 인기몰이에 영향을 준 것으로 풀이된다. REIQ안토니아 머코렐라(Antonia Mercorella) 대표는 누사 주택가격이 연간 증가율 15.4%를 기록하며, 평균 집값이 90만 달러를 넘어섰다고 밝혔 다. 머코렐라 대표는 수요가 부족한 누사 부동산 시장에는 매물이 나오자마자 매각되며, 연간상승률이 통상 훨씬 높 은 브리즈번과 멜버른과 비교해 매매 량도 적다고 밝혔다. 선샤인코스트 전체 부동산 시장은 브 리즈번 연간성장률보다 높은 7.7%를 기록했다. 선샤인코스트 단독주택 중 위가격은 63만 달러 수준으로 머코렐
▲ 전 세계 코로나 19 대유행이 다른 세상일인 듯 올해 초 관광객과 지역 주민으로 붐빈 호주 인기 휴양지 누사 헤즈 주 해변
라 대표는 “골드코스트 단독주택 중 위가격보다 높은 상태이며 광역브리즈 번 단독주택 중위가격보다 훨씬 높 다.”고 밝혔다. 선샤인코스트 전체 유닛 시장은 연간 성장률 10.5%를 기록해 퀸즐랜드 전 지역 유닛 시장 가운데 가장 큰 성과를 낸 지역에 속한다. 그러나 아직 선샤인코스트 부동산 시
장이 정점을 찍은 것 같지 않다. 머코렐 라 대표는 미래를 예언하는 것은 힘들 지만 “아직 정점에 도달했다고 절대 생각하지 않는다”며 “계속 시장이 성장할” 가능성이 있다고 내다봤다. 머코렐라 대표는 사상 최저 금리를 가 장 큰 시장 성장 동력으로 봤다. 중앙은 행은 지난해부터 앞으로 최소한 3년간 사상 최저 금리를 유지한다는 입장을
여러 차례 밝힌 바 있다. 대표는 사상 최저 금리가 수년간 보장되면서 “계 속 신뢰를 불어넣고 부동산에 대한 수 요를 가화할 것”이라고 보았다. 머코렐라 대표는 또한 퀸즐랜드가 시 드니와 멜버른과 비교해 가격이 상대 적으로 저렴하다는 점도 주택시장의 지속적 성장의 요인으로 꼽았다. 대표 는 그러나 수요 증가와 지방 인기와 함 께 지방 시장 성장으로 정부 당국이 임 대 위기를 완화하고 지역주민이 주택 시장에서 밀려 나가는 것을 막기 위해 주택공급이 보조를 맞추도록 대책을 세워야 한다고 촉구했다. 선샤인코스트 다른 실적이 좋은 지역 가운데는 단독주택 평균가격이 15% 이상 오른 얀디나(Yandina)와 알렉산 드라 헤드랜드(Alexandra Headland), 모팟 비치(Moffat beach, 19%), 마운 튼 쿨럼(Mt Coolum, 18%), 먼야마 (Minyama, 20%) 등이 있다. 펠리컨 워터스(Pelican Waters)와 알렉 산드라 헤드랜드는 유닛 가격 성장률 이 각각 42%와 22%로 두 자릿수 증가 를 기록했다. 선샤인코스트 전체 유닛 가격 평균 연 간 증가율은 10% 이상이다. 박은진 기자
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The Korean Herald 26th Mar 2021
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미래프로퍼티 칼럼
첫 주택 구매자의 가장 큰 실수 안녕하세요 미래 프로퍼티 그룹의 이설아 대표입니다. 지난 수년간 많은 젊은 첫 주택 구매자들을 만나 뵙다 보니 많은 고객님들께서 구매에 관한 잘 못된 사고방식을 가지고 있는 것을 발견했습니다. 많은 분들이 꼭 거액의 계약금이 준 비되어야 하고 어쩌면 경력, 연봉, 파트너가 생길 때까지 기다 려야 한다고 생각하고 계신다는 것입니다. 하지만 첫 주택을 위한 충분한 디포짓을 모으는것이 더 적은 디포짓을 가지고 더 빨리 사는 것보다 장기적으로 더 많은 비 용이 들 수 있습니다. 새로운 정부 혜택으로 인해 최초 구매자들이 현명하고 빠르 게 구매할 수 있게 된 것을 고려하면 저축을 너무 오래 하는 것은 실수라고 할 수 있습니다. 주택 구매를 위한 디포짓을 장시간 모으는 것 보다는 구매를 통해 집값 상승으로 인한 자 산 구축이 더 나은 방법이었다고 볼 수 있습니다. 대부분의 경우 안정적 수입에 힘입어 보증금이 적은 상태로 시장에 진입하는 28세 구매자가 디포짓을 충분히 모아 기다 린 35세보다 유리한 위치에 서게 될 것입니다. 만약 첫 부동산의 가치가 잘 평가된 지역에 위치하고 있다면 가격상승 부분이 뒷받침되어준다면 가격 상승 측면에서 대 부분의 사람들이 저축할 수 있는 능력을 능가할 것이기 때문 입니다. 얼마전 만나 뵌 31세 L 씨 경우도 빠른 첫 주택 구매에 박차
즉 첫 주택 구매자가 40, 50세가 될 때쯤 에는 5년, 10년이 아 니라 20년, 30년 동안 성장해 온 재산이 있을 것 입니다. 올해는 그들이 어느 때보다도 적은 돈으로 부동산 시장에 진 출할 수 있는 절호의 순간이십니다. 정부의 첫 주택 인센티브를 모두 활용해 전략적으로, 가능한 한 빨리 첫 번째 집을 구입하시라고 조언 드리고 싶습니다.
를 가한 고객님 이셨습니다. 처음에는 부동산을 구매한 다는 것이 먼 이야기였다고 하셨 습니다. 또한 적어도 5만불이상은 있어야지 1bed라도 구매가 가능하지 않을 까 생각하셨습니다. 하지만 첫 주택 구매 보조 금 (FHOG) $10,000 과 약 $20,800 Stamp duty 면제, 시민권자 홈빌더 그란트 $15,000, 디벨로퍼 프로모션 $20,000 등을 이 용해서 50만불대 2beds 역세권 아파트를 총 약 $65,000 save 하셔서 구매하셨고L씨는 첫 번째 주택 거주 요건을 채운 후 이 첫 주택을 투자부동산으로 만들 계획이십니다. 첫 주택이 지만 결국 투자 부동산으로 생각하고 계십니다. 일단 첫 주택 구매자들의 경우 그 재산을 확보한후 투자로 돌 리게 되면 그 property는 렌트가 들어오게 되서 혼자 굴러가 게 되며 얽메이지 않고 삶을 이어나갈 수 있을 겁니다.
미래 프로퍼티 그룹은 우수한 품질의 서비스에 집중하고자 합니다. 저희는 고객들과 오랜 지속적 관계 형성의 중요성을 이해하고 있으며 이는 성실함, 근면함, 정직함, 그리고 부동산 에 대한 진정한 열정에 의해서만 이루어질 수 있다고 믿고 있 습니다. 미래 프로퍼티 그룹의 지속적인 성공의 원동력은 기 존 고객들께서 다시 찾아 주시고 저희 서비스에 만족하여 다 른 고객분들을 소개해 주시는 것입니다. 미래 프로퍼티 그룹 의 목표는 고객이 부동산을 마켓에 내놓거나, 드림하우스를 찾거나 새로운 지역으로 투자나 거주용 부동산을 찾을 때 최 고의 수준의 전문적인 부동산 지식을 제공하는 것입니다. 저 희는 고객분들께서 집을 사시는 것이 스트레스를 주는 시련 이 되어서는 안 된다고 믿습니다. 저희 미래 프로퍼티 그룹과 함께 시작하시는 것이 부동산 투자가 성과를 거두도록 하는 첫 번째 단추라고 믿습니다. “미래와 함께 미래를 만들어 가세요”
이설아 대표 문의 0403 176 777 www.miraeproperty.com
*본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이해를 위해 쓰 였으므로 이와 관련한 법적인 책임을 지지 않습니다. 카카오톡 친구를 등록하시면 부동산정보를 보내드립니다. 카카오플러스 친구목록에서'미래프로퍼티그룹'으로 검색해서 친구추가해주세요
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“Explore Future with Mirae”
2021년 4월 세미나 일정
4월 10일 (토) 오전 10:30 - 오후 12:00 4월 15일 (목) 저녁 6:30 -저녁 8:00
장소: 미래 프로퍼티 그룹 사무실 Level 3, Suite 307,32 Delhi Rd,Macquarie Park (주차장 완비,Metro North Ryde 역 도보 가능)
주택담보대출 저렴하지만 아직 위험 없어, APRA 주택가격이 빠르게 오르고 있지만, 당 분간 주택융자 대출기준이 변화할 가 능성은 거의 없어 보인다. 호주 건전성 감독청(APRA) 최근 자료 에 따르면 위험이 높은 신규 담보대출 비율이 12월 분기 다소 증가한 것으로 나타나지만, APRA는 “대출 기준의 실질적 완화” 증거는 없다고 판단했 다. 거주 부동산 구매용 대출은 올해 1월 288억 달러로 새 기록을 세웠으며 10 년 평균보다 34.8% 높은 수준이다. 이 는 주택가격이 새 기록을 세우는데도 영향을 미쳤다. 그러나 APRA는 2020년 12월 분기까 지 대출기준은 크게 악화하지 않았기 때문에 신용정책을 강화하는 방식의 개입이 불필요하다는 입장이다. 일라 이자 오웬 코어로직 호주조사부장은 지난해 12월 분기가 시드니와 멜버른 부동산 가격이 코로나 19 규제에서 벗 어나 플러스로 돌아섰기 때문에 특별
히 중요하다고 평가했다. 신규 주택융자 중 거치식 융자 비율 19.2%로 증가
▲ 주택가격이 급격히 상승하면서 우려가 제기되고 있지만 APRA는 아직 대출 기준이 완화되지 않았다고 보고 있다.
▲ 오른쪽 문구 : APRA에서 경제, 금융통계 수집을 시행해 계열이 중단되어 이전 데이터와 직접 비교할 수 없 다.
일정 기간 이자만 상환하는 거치식 신 규주택융자 비율은 12월 분기 19.2% 를 기록해 전분기 18.5%에서 다소 증 가했다. 그러나 지난 2년간 평균인 18.7%와 큰 차이를 보이지 않는다. 또 한 2015년 6월 분기에 기록했던 사상 최고 비율인 45.6%보다 훨씬 낮은 수 준이다. 그러나 오웬 부장은 은행거래 통계 수집이 개선되어 과거 계열 자료 를 최근 자료와 직접 비교할 수 없다고 지적했다. 2017년까지 몇 년간 거치식 융자는 광 범위한 금융 안정성에 잠재적 위험으 로 지적됐다. ▶A14면으로 이어짐 박은진 기자
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▶A12면에서 이어받음 2017년까지 몇 년간 거치식 융자는 광 범위한 금융 안정성에 잠재적 위험으 로 지적됐다. 당시 차입자가 거치식 상 황 조건으로 신규대출을 받거나 재융 자 및 거치 상환 기한을 연장하는 것이 점점 더 흔해지고 있었다. 이로 인해 집 값과 가계 부채가 오르는 시기에 융자 원금 상환이 지연되게 됐다. 거치식 융자 방식은 일반적으로 이자 상환액에 대해 세금감면을 신청할 수 있는 투자자에게 더 인기가 높다. 오웬 부장은 전체 대출에서 투자자가 차지 하는 비율이 낮은 상태로 유지되는 상 황에서 이 부문에 대한 거치식 대출로 인한 금융안정성 위험은 낮을 것으로 보았다. 대신 규제 당국이 주시할 가능성이 높 은 부분으로 실소유자에 대한 거치식 대출 비중에 주목했다. 지난해 9월 분 기 실소유자에 대한 거치식 대출 건수 는 32.5% 증가해 거치식 신규대출의 45.7%로 사상 최고를 기록했다. 대출 원금을 갚지 않는 실소유자가 계속 증 가하면 가계부채 수준에 상방 압력으 로 작용해 결국 금리가 오를 때 안정성 위험을 일으킬 수 있다. 6 이상 총부채상환비율 2년 중 최고 APRA는 이미 대출 기관에 6이 넘는 소득대비대출비율(LTI, loan-toincome ratio)과 총부채상환비율(DTI, debt-to-income ratio)에 노출되는 것 을 경고했다. 개인의 소득에서 대출이 차지하는 비 율인 LTI 비율이 6배 이상인 신규 담보 대출 비율은 12월 분기 대출의 7%에 달했다. 이는 2019년 3월에 시작된 통
▲LTI 6배 이상 신규 대출 비율 / 자료: APRA, 그래프: 코어로직
▲LVR 80% 이상 신규 대출 비율/ 상단 파란점=실소유자 검은점=투자자/ 자료: APRA, 그래프: 코어로 직
계 계열에서 최고 수준이다. 차입자의 소득으로 전체 부채 상환액을 나눈 값 인 DTI 비율이 6 이상인 대출은 12월 분기 신규 담보대출의 17.2%를 차지해 역시 통계 계열에서 가장 높았다. 그러 나 APRA는 DTI 대출이 “장기평균 수 준 이내”에 있다며 이 수치에는 우려 를 표하지 않았다. 오웬 부장은 현재 나타나고 있는 시드 니와 멜버른 부동산 시장 전체 지역 수 요 증가가 DTI를 시험대에 올릴 것이 라고 우려했다. 이는 시드니 전역에서 소득대비 주택가격 비율이 2013년 이 후 평균 8.5 정도, 멜버른에서는 2015 년 이후 7.5 정도를 기록했기 때문이다. 소득이 상대적으로 제자리걸음을 하는 상황에서 주택가격이 상승하면, LTI와
DTI가 모두 더 오를 가능성이 있으며 이는 규제 당국에서 위험이 커지는 결 과로 판단하게 될 가능성이 있다. 실소유자·투자자 모두 LVR 높은 신규담보대출 늘어 2020년 12월 분기 전체 차입자에서 담 보인정비율(LVR)이 80% 이상인 신규 담보대출 비율이 이전 분기 39.9%에서 42.0%로 증가해 사상 최고를 기록했 다. 실소유자에서 급증세가 가장 커 LVR이 80% 이상인 신규대출이 45.7%, 90% 이상은 14.1%였다. APRA는 이러한 증가가 부동산 시장이 실소유자 특히 첫 주택구매자 참여가 증가하는 것을 반영한다고 해석했다.
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첫 주택구매자는 계약금이 낮은 주택 담보대출의 위험을 줄여주는 대출 보 증제도나 연방정부 내 집 마련 대출보 증제도를 통해 주택시장에 진입할 수 있다. 오웬 부장은 최근 APRA 자료를 통해 호주 전역의 부동산 가격이 최근 급등 했음에도 불구하고 주택담보대출에 따 른 위험이 급증하지 않은 것으로 나타 났다고 평가했다. 필립 로우 RBA 총재 는 최근 연설에서 앞으로 수년간 낮은 기준금리를 유지하겠다는 전략을 재차 강조했으며 이는 주택 수요를 계속 지 지할 가능성이 높다. 오웬 부장은 또한 대출 기준이 악화하 더라도 호주에서 전에 겪었던 것처럼 충격을 경감시킬 수 있다고 지적했다. 상환능력 평가 비율, 소득 대비 부채나 대출 규모(LTI 또는 DTI 비율) 또는 주 택 평가 가치 대비 대출 규모(LVR)를 강화함으로써 위험을 경감시킬 수 있 다는 것이다. 금융감독 기관협의회 (Council of Financial Regulators)는 최 근 성명을 통해 현 단계에서 대출기준 이 대체로 유지되고 있지만 대출 여건 이 위험해지면 준비해 놓은 대응책이 있다고 거듭 강조했다. 오웬 부장은 APRA 12월 분기 통계가 ' 위험이 커지는' 대출 방식으로 향하는 추세를 보여주지만, 그 규모가 규제 당 국의 대응을 촉발할 만큼 크지 않다고 봤다. 그러나 이러한 추세가 지속하거 나 실제로 가속화된다면, 주택 관련 금 융 안정성 위험을 억제하기 위한 규제 당국의 개입을 보게 될 가능성이 더 높 아질 것으로 보인다. 박은진 기자
12월 분기 부동산 수익율 상승 뉴카슬·레이크 맥콰리 지역 수익 낸 매매비율 96.7% 12월 분기 3달 동안 주택매매 분석 결과 부 동산 수익률이 증가한 것으로 나타났다. 코어로직 ‘Pain and Gain’ 보고서는 3개 월 동안 발생한 주거 부동산 전매 9만 8,000 건을 분석했으며 이 결과 수익을 얻은 매각 자가 전체 거래의 90%에 달해 호주 부동산 수익률이 증가한 것으로 나타났다. 일라지자 오웬 코오로직 호주조사부장은 최 근 ‘Pain and Gain’ 보고서에서 “11월 금리 하락에 고무되어, 12월 분기 부동산 가 격이 전 주와 준주에서 오르면서, 수익률 가 치도 상당히 증가했다”고 밝혔다. 12월 분 기 전매로부터 나온 수익 총액은 지난 분기 248억 달러에서 319억 달러로 증가했다. 전 매로 인한 총 손실도 9월 분기 12억 달러에 서 12월 분기 10억 달러로 축소됐다. 또한 지난해 2월까지 3개월간 수익 창출 매 매 비율은 87.9%로 거주 부동산 매매 수익 률이 코로나 19 이전 수준을 넘어섰다. 오웬 부장은 이러한 결과가 대부분 멜번 거
래 활동 증가가 주도한, 12월 분기 3개월간 매매물량 상승에 비추어 특히 중요하다고 평가했다. 멜버른은 장기화된 봉쇄로 인한 경기침체에서 벗어나면서 매매와 매매등록 도 눈에 띄게 증가했다. 주도 중 호바트 수익률 최고 - 다윈 최저 주도 시장에서 수익 창출 매매 건수가 가장 많은 곳은 호바트로 9월 분기 96.7%에서 12 월 분기 97.2%로 증가했다. 주택 매매에서 수익을 내는 매매가 가장 적 은 주도는 다윈으로 51.4%에 불과했다. 손 실을 본 매매 비율은 48.6%로 9월 분기 50.6%에서 낮아진 것이다. 12월 분기는 매매물량이 증가했음에도 수 익 창출 매매 건수가 증가했다. 코어로직은 9월 분기와 비교해 12월 분기 매매 물량이 23.6% 증가한 것으로 추정하고 있으며 이 는 5년 평균 20.4%보다 더 높은 결과이다.
12월 분기 부동산 매매 수익률은 단독주택 과 유닛 부문 모두 증가했다. 손실을 낸 단독 주택 매매 비율은 9월 분기 9.3%에서 12월 분기 7.3%로 하락했으며 유닛은 9월 분기 19.6%에서 12월 분기 18.7%로 줄었다. 수익을 내는 단독주택 매각 비율은 92.7% 로 올라 2018년 6월 분기 이후 최고를 기록 했다. 12월 분기 실소유자가 투자자보다 매매 시 수익을 보는 경우가 더 많았다. 전국적으로 실소유자는 전매 시 92.2%가 수익을 냈고, 투자자는 84.9%였다. 12월 분기 호주 전체에서 전매 시 중간 소유 기간은 약 8.9년이었으며 수익을 낸 전매 중 간 소유 기간은 9.2년이었다. 손실을 기록한 매매의 경우 평균 소유 기간은 6.9년으로 수 익을 낸 매매보다 훨씬 짧다. 수익을 낸 매매 중 소유 기간이 가장 짧은 부문은 태즈매니아 지방 유닛으로 중간 소 유 기간이 6.7년이었다.
12월 분기 광산지역 전체 매매의 33.4%가 전매시 손해를 봤으며 이전 분기 37.0%에 서 하락한 수치이다. 또한 12월 분기에 호주 지방 부동산 시장 전 체가 추가로 증가하면서, 해변 부동산 시장 에서 부동산 매각자가 크게 플러스 결과를 보았다. 코어로직에서 측정한 9개 지방 중 5 개 지방에서 12월 분기 매매 시 수익을 낸 비율이 약 95%를 기록했다. 빅토리아주 질롱은 98.5%, NSW 미드노스 코스트 96.3%, 뉴카슬·레이크 맥콰리와 리 치몬드-트위드 지역이 96.7%, 퀸즐랜드 선 샤인코스트가 96.3%를 기록했다. 광역 멜버른 지역에서 수익 창출 매매 비율 은 9월 분기 93.0%에서 12월 분기 94.3%로 늘어났다. 이는 멜버른경제가 봉쇄에서 벗 어나면서 1.5% 증가한 멜버른 주택가격 반 전이 반영된 것으로 보인다. 박은진 기자