GROEN! district Antwerpen:
Sociaal en betaalbaar wonen In 2026 telt Antwerpen 600.000 inwoners. Hoe kunnen zij betaalbaar en kwalitatief wonen? Ieder voor zich of betaalbaar wonen voor iedereen? De stadsvlucht uit de voorbije decennia is gestopt. Elk jaar komen er 10.000 bewoners bij in Antwerpen. De instromers zijn vooral jonge mensen, terwijl ook het aantal ouderen sterk toeneemt. Volgend jaar nemen we de kaap van 500.000 Antwerpenaren. “A” geraakt vol! Er ontstaat een dubbel probleem: een tekort aan ruimte en sterk stijgende prijzen voor huren en kopen. GROEN! wil niet lijdzaam toezien en wil dit thema op de verkiezingsaffiche zetten volgend jaar. Een info-‐ en discussieavond rond “Sociaal en betaalbaar wonen” eind november vormde het startschot. Mieke Vogels schetste met veel cijfers de woonproblemen en een aantal groene ideeën om hier iets aan te doen. UA-‐professor Luc Goossens gaf zijn sociaal-‐wetenschappelijke visie. Architect Herman Kennis reageerde vanuit de sociale huisvesting kritisch, terwijl Ludo Horemans van Samenlevingsopbouw de sociale basis een stem gaf in het debat. De zaal kreeg het laatste woord rond dit basisthema waar iedereen mee geconfronteerd wordt. (Achteraan vind je hyperlinks naar de presentaties van drie sprekers.) Woonbarometer Voor een goed begrip eerst wat cijfers en tendensen. Het aantal alleenstaanden in Antwerpen ligt de helft hoger dan in heel Vlaanderen, ook zijn er meer éénoudergezinnen, terwijl het gemiddeld inkomen bijna 15% lager ligt. Het aantal 80-‐plussers is sterk toegenomen. Antwerpen heeft dus een kwetsbaar woonpubliek, dat vooral in appartementen woont. Slechts 1 op 2 is eigenaar van zijn woning, tegenover 3 op 4 voor heel Vlaanderen. Iedereen weet dat een eigen woning een optimale pensioenverzekering is, zodat veel oudere Antwerpenaars hoge woonkosten moeten dragen en het financieel moeilijk hebben. Gelukkig zijn er relatief veel sociale woningen in Antwerpen: iets meer dan 10%, bijna het dubbele van Vlaanderen. De spreiding is echter heel ongelijk: Ekeren heeft er maar 0,6%, Merksem 2,8%, terwijl Luchtbal er 72% heeft. Het streefcijfer van de Vlaamse regering van 9% in elke gemeente wordt dus in veel districten niet gehaald. Woonhaven, de fusiemaatschappij voor sociale huisvesting beheert zo’n 17.700 huurwoningen. Er werden recent een klein aantal sociale koopwoningen gebouwd in Antwerpen, wat vroeger enkel buiten de stad gebeurde. De bijna 12.000 personen/gezinnen op de wachtlijst en de bijhorende jarenlange wachttijd wijzen op een sterk tekort aan sociale woningen. Op de privé markt zijn de woningprijzen de afgelopen 10 jaar verdubbeld, terwijl huizen bijna 3 maal zo duur kosten. De schaarste op de woningmarkt drijft ook de huurprijzen op. Een (oudere)
bescheiden woning kost gemiddeld 500 €/maand, het dubbele van een sociale huurwoning. Tel daar elektriciteit, verwarming en water bij en je bent al 2/3e van je leefloon of pensioentje kwijt! Veel Antwerpenaren, jong en oud, hebben het dus moeilijk om een betaalbare degelijke woning te vinden en dit probleem zal nog scherper worden in de nabije toekomst. De aanhoudende financieel-‐ economische crisis zal daar nog een flinke schep bovenop doen. Groene voorstellen GROEN heeft een reeks voorstellen om deze problemen aan te pakken: • een woonbeleidsplan 2020-‐2030, want er moet zowel op korte als op lange termijn gewerkt worden • inbreidingsprojecten in en tegen de stadskern • de uitbouw van nieuwe wijken aan de stadsrand, met behoud van de noodzakelijke open ruimte • meer sociale woningen: 10% in elk district! Deze nieuwe wijken ziet GROEN als ecowijken: energiezuinige groene en autoarme wijken maximaal gericht op fiets en openbaar vervoer en met multifunctionele publieke gebouwen. Het terugwinnen van ruimte op het verkeer is essenteel in het groene verhaal. Niet met wat verbrede voetpaden op pleintjes en kruispunten, maar met gedurfde projecten zoals het overkappen van de ring, het overbouwen van wegen en spoorlijnen met woon-‐ en kantoorgebouwen of buffergebouwen. Die vormen een geluidsscherm voor achterliggende woonwijken. Het volgende stadsbestuur zou zo via een eerste ringproject oud en nieuw Borgerhout kunnen verbinden in afwachting van een verdere overkapping noord-‐ en zuidwaarts zoals in Barcelona gebeurde. Wie dit utopisch vindt moet maar eens bij Ademloos en Straten-‐generaal gaan kijken en luisteren: zij bewijzen dat dit kan, zeker met een combinatie van groene en bebouwde overkappingszones. De autoriool door Antwerpen kan zo weggewerkt worden met opvang van fijn stof door de tunnelfilters. De woonprojecten zelf kunnen ook anders aangepakt worden om het sociaal en betaalbaar karakter te verzekeren. Er moet eerst en vooral compacter gebouwd worden: het Vlaamse ideaal van een (vrijstaand) huis in het groen is ecologisch onverantwoord, maar nu Steve Stevaert verdwijnt uit de politiek kunnen we hier misschien ook de socialisten van overtuigen. Energiezuinige rijwoningen en appartementen van goede kwaliteit zijn de stadswoningen die in een groene visie passen: als dan ook nog de privatieve ruimte wordt ingeperkt ten voordele van collectieve ruimte (een gezamenlijke logeerruimte, wasruimte, woonruimte, speelruimte, tuin) zijn we al flink op weg naar echt sociaal wonen. Een gezamenlijke bakfiets voor de boodschappen en een deelauto voor de verdere verplaatsingen zijn de kers op de taart. Ook de realisatie van woonprojecten kan anders. Nu hebben promotoren het quasi alleenrecht voor collectieve huisvesting, maar dit kan ook door groepsinitiatieven (groepsaankoop van grond/gebouw en collectieve bouw/renovatie) met ondersteuning: cohousing is voor jong en oud en waarom niet
gemengd. Ook mensen met zorgbehoefte (minder validen, psychiatrische patiënten) kunnen hier geïntegreerd worden met behoud van zelfstandigheid. GROEN pleit voor een heroriëntatie van VESPA (Vastgoed En StadsProjecten Antwerpen), het vastgoedbedrijf van de Stad Antwerpen, dat oorspronkelijk “Vereniging voor Economische en Sociale Projecten Antwerpen” zou geheten hebben (met dank aan Ludo Horemans voor dit weetje)! Om de goede VESPA-‐initiatieven weer wat socialer te maken stelt GROEN voor om meer met erfpacht te werken. Dit drukt de kostprijs voor de kopers, vermijdt ongelimiteerde meerwaarde voor de eigenaars en verzekert dat de overheid (de gemeenschap) op lange termijn terug de controle krijgt over het eigendom. Ook voor sociale koopwoningen zou de erfpachtformule dezelfde voordelen bieden. Als dit niet gebeurt dreigt elk woon-‐overheidsinitiatief in de toekomst onmogelijk tot peperduur te worden (onbetaalbare gronden en panden). Itinera berekende dat de overheid 90.000 € subsidieert in elke sociale koopwoning, een hoog bedrag dat in (minder dan) één generatie verdwijnt als de sociale kopers hun woning met flinke meerwaarde verkopen. In het Engelse Community Land Trust systeem blijft de gemeenschap eigenaar van de grond en moet de subsidie bij verkoop terugbetaald worden evenals 75% van de meerwaarde die er dan nog zou zijn. Ook het concept van de woningen zelf kan anders: modulair bouwen biedt mogelijkheden om woningen uit te breiden en in te krimpen naar gelang de noodzaak (gezinssamenstelling). In de praktijk gebeurt dit nu al door jonge mensen die een appartement met 2 (liefst gelijkwaardige) slaapkamers delen: dat drukt de kosten en is best gezellig. De vergrijzing van Antwerpen vraagt een specifiek woonbeleid: meer serviceflats (OCMW) bij zorgknooppunten en collectieve woonprojecten voor ouderen (bv. Abbeyfieldwoningen met onderlinge zorg zoals reeds in Borgerhout gerealiseerd naar Engels voorbeeld). Een gespreid goed aanbod van kleinere optimaal toegankelijke woningen voor ouderen zal hen er toe aanzetten om hun te grote huizen te verlaten, met jonge mensen in hun plaats. Ook de sociale huisvesting kan hierop inspelen door 70-‐plussers voorrang te geven voor kleine woningen (met lift) bij zorgcentra, via een aanpassing van de toewijzingsregels (St Niklaas heeft dit reeds beslist). Groen wil ook de huurprijzen op de privé-‐markt aan banden liggen. Eerst en vooral door huisjesmelkerij drastisch te bestrijden door intensieve woningcontroles rond veiligheid, gezondheid en minimaal comfort. Vervolgens door gecontroleerde huurprijzen zodat de prijs van een woning in verhouding staat tot de kwaliteit via richthuurprijzen. Tenslotte is de kwaliteit van de woonomgeving belangrijk: de leefbaarheid van de stad zal voor jong en oud drastisch verbeteren als de auto teruggedrongen wordt uit de woonstraten en als het autobezit ontmoedigd wordt, o.a. door deelauto’s sterker te steunen en de 2e parkeerkaart per gezin af te schaffen. Leve de bakfiets! Hoe reageren de huisvestingsspecialisten hierop? Luc Goossens stelt een scherpe discrepantie vast tussen de beleidswoorden en de beleidsdaden. Het recht op wonen is er niet in de praktijk. Tenminste niet voor iedereen. En niet als je het over een
betaalbare en kwaliteitsvolle woning hebt. Bovendien ziet de wetenschapper een aanhoudend structureel probleem. Het woningbestand is/blijft sterk verouderd zodat hij pleit voor drastische afbraak en vervangende nieuwbouw. Hierbij aansluitend is er een kwaliteitsprobleem. De na-‐ oorlogse woningbouw is slecht geïsoleerd en vraagt ingrijpende renovatie en dit geldt zowel voor de woonblokken in de stad als de villa’s erbuiten. Het federale woonbeleid blijft via de fiscaliteit sterk eigendomsgericht. En het regionale woonbeleid doet dat ook via premies. Het gemeenschapsgeld gaat vooral naar eigendomsverwerving en marginaal naar de ondersteuning van sociale en privé huurders. Het Matheus-‐effect is overduidelijk: de rijken/middenklasse worden rijker en de armen/arbeidersklasse worden armer. De huurmarkt krimpt, de huurprijzen stijgen en de kwaliteit daalt, want de betere huurwoningen worden gekocht door eigenaar-‐bewoners en verdwijnen uit de huurmarkt. Nieuwe huurwoningen liggen enkel in het bereik van jonge mensen met een goede job en gepensioneerden die hun (groot) huis tegen een aantrekkelijke prijs kunnen verkopen. Een verdere regionalisering van de huisvesting (huurwetgeving en fiscaliteit) kan een socialer woonbeleid mogelijk maken. Goossens gelooft in schaalvergroting: woonbeleid op niveau van het stadsgewest Antwerpen en de fusie van sociale huisvestingsmaatschappijen. Hij vraagt, zoals Groen, een solidair woonbeleid: • een woonbeleid gericht op de behoeften, met voorrang voor de kwetsbare bewoners • maximum huurfactuur (huur + kosten + nutsvoorzieningen), naar analogie met de maximum factuur voor medische kosten en schoolkosten • een institutionele coördinatie: nauwe samenwerking tussen de publieke huisvestingspartners: het stadsbestuur, de sociale huisvestingsmaatschappijen (huur-‐ en koopsector), de sociale verhuurkantoren, het OCMW, de zorginstellingen en ook VESPA • een regionalisering van de “woonfiscaliteit”: het kadaster (eigendom/waarde) en de registratie (huurcontracten/prijzen) overhevelen van het federale naar het gewestelijke niveau Herman Kennis kent de sociale woningen als geen ander, van binnen en van buiten. Net voor zijn pensioen heeft hij vooral oog voor de toekomst: “vanuit de vaststelling dat 20% van de kinderen in een gezin leeft dat onder de Europese armoedegrens zit, is een goede sociale huisvesting een zegen voor de samenleving”. Hij sluit aan bij Hessel: “wees verontwaardigd –over de huisvesting van veel mensen– en wordt verantwoordelijk”! Een vurige oproep aan de politiek voor concrete actie, die bij Groen alvast veel weerklank vindt. Kennis stapt af van de jarenlang geroemde kleinschaligheid (invulbouw en pandsgewijze renovatie): te duur en te traag: “we mogen geen schrik hebben van grote projecten om de hoge huisvestingsnood te lenigen”. De sociale mix moet op buurtniveau bekeken worden, niet op blokniveau. Herman Kennis pleit voor een ambitieus stedelijk sociaal huisvestingsprogramma, met als doel 20% sociale woningen! Zo’n bouw-‐ en renovatieprogramma zou ook een economische impuls geven en kan ook de (sociale) tewerkstelling flink versterken. Ook voor de sociale huisvestingssector gelden de problemen van veroudering en onvoldoende kwaliteit: bijna de helft van het patrimonium moet gerenoveerd of vervangen worden en dit met hoge duurzaamheidseisen om vooral de energiefactuur van de bewoners sterk te drukken gezien die samen met de kosten als maar groter wordt t.o.v. de huurprijs. Bij verhuis voor renovatie kan ook de bezetting gecorrigeerd worden: grote gezinnen naar grotere woningen en koppels en alleenstaanden (na vertrek kinderen) naar kleinere woningen.
Hij pleit ook voor een medefinanciering door de stad Antwerpen van de sociale huisvestingssector. Dit kan door gronden in erfpacht te geven of door duurzaamheidsingrepen te subsidiëren. Ludo Horemans is sterk bezorgd over de sociale verdringing in Antwerpen: de kwaliteit van de privé woningen daalt terwijl de huurprijzen stijgen. Hij onderschrijft volmondig de noodzaak aan 20% sociale woningen. De budgetnorm van de Vlaamse Gemeenschap voor alleenstaanden (opgesteld door Universiteit Antwerpen en Katholieke Hogeschool Kempen) bevestigt dit: • alleenstaanden in sociale woning 704 €/maand • alleenstaanden zonder sociale woning 978 €/maand Er zijn ook “nieuwe” groepen voor een sociale woning: • grote gezinnen, die geen aanvaardbare huurwoning vinden en die dan maar “noodkopen”: een groot maar slecht huis dat ze nadien bij gebrek aan geld niet behoorlijk kunnen renoveren • collectief wonen voor mensen met problemen die ondersteuning nodig hebben: de CAW’s, Centra voor Algemeen Welzijn, kunnen hier die noodzakelijke steun bieden • “studio’s met aandacht” voor ouderen, na “kamers met aandacht” voor jongeren Op de altijd weerkerende vraag wie dat gaat betalen, verwijst hij naar de niet geïnde belastingen (door fraude en belastingontwijking) en de vele fiscale voordelen voor de rijken die hun vastgoed in schimmige vennootschappen kunnen onderbrengen om aan de fiscus te ontsnappen…en die ongemoeid worden gelaten, ook nu weer in het nieuwe regeerakkoord, op een schamele “solidariteitsbijdrage” na , een doekje voor het bloeden! Horemans pleit ook voor een drempelverlaging voor de toegang tot een sociale woning. Nu moet elke kandidaat heel wat papieren verzamelen alvorens de aanvraag kan geregistreerd worden en weer opnieuw bij de 2-‐jaarlijkse actualisatie. Bovendien moet dit nogmaals bij het sociaal verhuurkantoor omdat die los van de huisvestingsmaatschappij werkt en geen toegang heeft tot de kruispuntbank. Meer algemeen hebben beleid en administratie geen idee hoe moeilijk het is voor kansarmen om met papieren om te gaan en dat in een maatschappij die steeds meer digitaal werkt met een nieuwe digitale drempel erbij. Samenlevingsopbouw stelt bewonersparticipatie centraal en wil dit via het Antwerps Woonplatform ondersteunen, vooral in het licht van de gemeenteraadsverkiezingen in 2012. Reacties uit de zaal “Er zijn al genoeg sociale woningen in district Antwerpen” (15%) is een vaak gehoorde opmerking, maar dit cijfer is sterk vertekend door Luchtbal en Rozemaai: 10% in de kernstad en in elk district (buiten de concentraties) moet het streefdoel blijven. Militair Hospitaal is een mooi voorbeeld van nieuwe sociale woningen (huur en koop) in de kernstad, geïntegreerd in een groter project met luxe-‐ en middenklaswoningen (huizen en appartementen) in een autoarme omgeving. De sociale huisvesting werkt marktregulerend: meer overheidsinvesteringen in sociale woningen (en minder in eigendomsverwerving) haalt probleemhuurders weg uit de privé sector en laat daar meer draagkrachtigen die weer privé-‐investeerders aantrekken.
Het kooprecht of verkoopverplichting van sociale woningen aan zittende huurders is negatief in alle opzichten: minder sociale huurwoningen die steeds meer versnipperd raken zodat onderhoud en renovatie heel duur worden door gebrek aan homogene woninggroepen. VESPA zou een socialere rol kunnen spelen, door gronden in erfpacht te geven aan kopers. VESPA kan ook collectieve woonprojecten ondersteunen door gronden en gebouwen na verwerving in erfpacht door te geven voor groepsprojecten: zo kunnen de kosten flink gedrukt worden en kunnen er meer sociale projecten gerealiseerd worden zoals reeds jaren geleden in de Haringrokerij. PASH, het Platform Antwerpen Sociale Huisvesting, staat positief t.o.v. de groene voorstellen en ondersteunt het streefdoel van meer sociale woningen in Antwerpen. De verhalen van sociale fraude die circuleren worden door hen sterk gerelativeerd; de regels moeten echter correct toegepast worden of gewijzigd als door goede redenen voor zijn. De kosten in de sociale huisvesting en de transparante afrekening ervan blijven een probleem dat nog toeneemt omdat onderhoud wordt uitbesteed en de sociale controle verdwenen is (geen concierges meer). Kunnen de bewoners dit niet meer zelf in handen nemen (schoonmaak, afvalbehandeling)? Tenslotte wordt de “vermarkting” op de korrel genomen: alles wordt getoetst aan de markt, nu ook de basishuurprijzen (via notarissen), die vroeger op basis van de geactualiseerde bouwkosten + renovatiewerken berekend werden. Het oude berekeningssysteem had echter ook belangrijke nadelen omdat goede oude woningen te goedkoop waren en nieuwe woningen te duur. Het gebrek aan financiële basismiddelen voor sociale woningbouw en extra middelen om alle sociale woningen energiezuinig te maken is het kernprobleem, niet de huurberekening. Wordt vervolgd in aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen! Jempi Ertzinger Drie presentaties staan op de website http://issuu.com Het gebruik wijst zich zelf uit. Als je hieronder klikt kom je op de betreffende presentatie uit. Presentatie van Mieke Vogels Presentatie van Luc Goossens Presentatie van Ludo Horemans