Jornadas Activos Tóxicos

¿ACTIVOS TÓXICOS? Una visión profesional. La oportunidad de la SAREB

Presente y futuro de nuestra herencia inmobiliaria

Patrocinado por:

Martes 27 de Noviembre 2012

LASEDE

Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid c/ Hortaleza 63. 28004 Madrid www.coam.org

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¿ACTIVOS TÓXICOS? Una visión profesional. La oportunidad de la SAREB

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Jornada ¿Activos tóxicos? Una visión profesional. La oportunidad de la SAREB Jornadas de trabajos promovidas por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid. 27 de noviembre de 2012 LASEDE c/ Hortaleza 63. 28004 Madrid www.coam.org

JORNADA Organizado por: Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid Patrocinado por: Junta de Compensación de Valdebebas

Coordinación de la jornada: Isabel Sáiz de Arce EDICIÓN Coordinación de la edición: José Antonio Blasco Colaboradores: Bernardo Ynzenga Eduardo Leira Transcripciones: Transcripciones BPL Diseño: Juan Roldán Agradecimientos: El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid agradece a los diversos ponentes su participación en la jornada

ISBN (pendiente) Depósito legal (pendiente) © Los autores y de las imágenes autorizadas © COAM www.coam.org www.lasede.coam.org @COAMadrid

Esta publicación no puede ser reproducida, ni en todo ni en parte, ni registrada, ni transmitida en ningúna forma ni por ningún medio, sin el permiso previo por escrito del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid

Prefacio

El estallido de la burbuja inmobiliaria ha esparcido sobre el paisaje un sinfín de proyectos y actuaciones, de suelos y edificios completos o incompletos, que abruman el territorio y las ciudades, las cuentas, la economía y la sociedad. Lo que quiso ser una inversión magnifica se ha convertido en un problema descomunal, financiero y urbano.

Con la creación de la SAREB y la compra por parte de esta sociedad de hasta 90.000 millones de euros de activos a la banca, a partir de ahora lo tóxico -o benéficoserá lo que se haga con ellos.

¿Activos tóxicos?

Los arquitectos podemos y queremos, en conjunción con las administraciones, contribuir a: -Valorar, informar y sistematizar lo que hay, ayudando a conocerlo y ponerlo en valor.

-Dar la mejor respuesta profesional posible a los problemas y oportunidades -de destino, gestión, mejora o proyecto- que plantea cada situación

El suelo y lo construido son una realidad física, que de por sí ni es tóxica ni deja de serlo. No es una realidad cualquiera, es una realidad de territorio y edificios, de construcciones sin uso y actividades sin local, de viviendas sin usuarios y de usuarios sin vivienda.

La sobrevaloración de estos activos ha generado uno de los mayores agujeros financieros de la historia española provocando la actual o inminente desaparición de más de la mitad de las entidades de crédito españolas y la práctica desaparición del mercado inmobiliario.

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Es importante salvar las cuentas; recuperar y restañar la realidad también.

Las jornadas, organizadas por el COAM en colaboración con instituciones y entidades responsables, tienen por objeto iniciar este debate, necesario para definir y acotar el rol de los distintos profesionales, en el estudio, tratamiento y gestión de esa realidad heredada.

Estructura de la jornada

8:30-9:00 Recepción de los asistentes y entrega de la documentación 9:00-9:15 APERTURA Y PRESENTACIÓN DE LA JORNADA Antonio Carrascosa Director General del FROB José Antonio Granero Decano del COAM 9:15-10:45 MESA 1 ¿QUÉ TENEMOS? ACTIVOS DETERIORADOS Y LA SAREB La rigurosa identificación, valoración y conocimiento de los activos disponibles, y de su encaje en la nueva situación económica y social es la base sobre la que fundamentar correctamente su tratamiento posterior.

• Traspaso de los activos de las entidades bancarias a la SAREB. Plan de negocio y gestión Antonio Carrascosa Director General del FROB • ¿Qué será la SAREB? Miguel Hernández López Arquitecto, Presidente del ULI España • Los activos como realidad física y construida y la sociedad como demandante Bernardo Ynzenga Acha Dr Arquitecto, Urbanista Ex vicedecano del COAM Modera Luis Basagoiti Robles Dr. Arquitecto 10:45-11:15 DEBATE DE LA MESA 1 11:15-11:45 Descanso y Café 6

11:45-13:15 MESA 2 ¿QUÉ QUEREMOS CONSEGUIR? MODELOS Y OBJETIVOS El problema suscitado por los activos inmobiliarios puede y debe convertirse en una oportunidad. La mesa reflexionará sobre los objetivos sociales y financieros que deben dirigir todo el proceso.

• La gestión patrimonial frente a la liquidación.

Concha Osácar Presidenta de AZORA • Sector Inmobiliario y Banca Concepción Álvarez Hernández Directora Estudio de Negocios Banco Sabadell • La experiencia en otros contextos: Estados Unidos, Irlanda, Suecia…

Nicolás LLari de Sangenis Director activos bancarios. Savills • Seamos prácticos, ¿Cómo gestionar activos inmobiliarios?

Javier Kindelán Williams Presidente-MRICS en CBRE Valuation Advisory S.A. • Oportunidades con la SAREB. Patrimonio público de suelo y vivienda Fernando Nasarre Goicoechea Arquitecto Modera Ricardo Aroca Hernández-Ros Dr. Arquitecto, ex Decano COAM 13:15-13:45 DEBATE DE LA MESA 2 14:00-15:30 Comida-Cóctel

15:30-16:45 MESA 3 ¿CÓMO HACERLO? ESTRATEGIAS Frente a la nueva situación, se deben explorar las principales estrategias a seguir para dar salida o destino a los activos inmobiliarios en función de su características y de los diferentes segmentos de demanda.

• La participación privada en la SAREB José Manuel Galindo Arquitecto, Presidente de ASPRIMA • La demanda patrimonial. Vehículos de inversión Luis Sánchez Guerra Director General ACSI • La demanda residencial nacional Lourdes Fuentes Presidenta de ROAN Inmobiliaria • Activos sin demanda óptima: gestión patrimonial, transformación o demolición. Criterios para la toma de decisión Cristina Eguilior Vicente Arquitecta, Dtora. Grandes Cuentas TINSA Modera Javier González Herráez Arquitecto, Tesorero del COAM 16:45-17:15 DEBATE DE LA MESA 3 17:15-17:30 Descanso y Café

17:30-18:30 MESA 4 ¿QUÉ OFRECEMOS? GESTIÓN PROFESIONAL. APORTACIÓN DE VALOR En un contexto sin expectativas de revalorizaciones inmobiliarias a corto plazo, la gestión profesional que aporte valor a cada activo es una vía alternativa de solución, frente a la venta de grandes paquetes.

• La gestión de suelo y del patrimonio inmobiliario Jaime Pascual Jiménez Director Gral. Ejecutivo Aguirre Newman • La adaptación de promociones en curso a la demanda finalista: primera residencia y usos terciarios Luis Hernández Presidente de Renta Corporación • La adaptación de activos de la SAREB a la demanda patrimonial Jesús Vicente Asenjo Director Suelo y Promoción de Metrovacesa • La optimización urbanística de activos Javier Herreros Ortega Arquitecto y Urbanista • La recualificación arquitectónica Carlos de Riaño Arquitecto Modera José Antonio Granero Decano del COAM 18:30-19:00 DEBATE DE LA MESA 4 19:00-19:15 Conclusiones y cierre José Antonio Granero Arquitecto, Decano COAM

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Nota: Los textos de las ponencias presentadas en esta publicaci贸n proceden de la transcripci贸n de las reflexiones expuestas oralmente en las diferentes mesas redondas por sus autores y no de un documento escrito redactado a tal efecto. De igual forma, l贸gicamente, los debates que se publican son el resultado del mismo proceso de transcripci贸n.

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Índice 10

0. APERTURA Y PRESENTACIÓN DE LA JORNADA

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1. ¿QUÉ TENEMOS? ACTIVOS DETERIORADOS Y LA SAREB 1.1. Presentación. Luis Basagoiti Robles 1.2. Traspaso de los activos de las entidades bancarias a la SAREB. Plan de negocio y gestión. Antonio Carrascosa 1.3. ¿Qué será la SAREB?. Miguel Hernández López 1.4. Los activos como realidad física y construida y la sociedad como demandante. Bernardo Ynzenga Acha 1.5. DEBATE

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3. ¿CÓMO HACERLO? ESTRATEGIAS 3.1. Presentación. Javier González Herráez 3.2. La participación privada en la SAREB. José Manuel Galindo 3.3. La demanda patrimonial. Vehículos de inversión. Luis Sánchez Guerra 3.4. La demanda residencial nacional. Lourdes Fuentes 3.5. Activos sin demanda óptima: gestión patrimonial, transformación o demolición. Criterios para la toma de decisión. Cristina Eguilior Vicente 3.6. DEBATE

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4. ¿QUÉ OFRECEMOS? GESTIÓN PROFESIONAL. APORTACIÓN DE VALOR 4.1. Presentación. José Antonio Granero 4.2. La gestión de suelo y del patrimonio inmobiliario. Jaime Pascual Jiménez 4.3. La adaptación de promociones en curso a la demanda finalista: primera residencia y usos terciarios. Luis Hernández 4.4. La adaptación de activos de la SAREB a la demanda patrimonial.

Jesús Vicente Asenjo 4.5. La optimización urbanística de activos. Javier Herreros Ortega 4.6. La recualificación arquitectónica. Carlos de Riaño 4.7. DEBATE

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5. CONCLUSIONES Y CIERRE

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6. ANEXOS

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2. ¿QUÉ QUEREMOS CONSEGUIR? MODELOS Y OBJETIVOS 2.1. Presentación. Ricardo Aroca Hernández-Ros 2.2. La gestión patrimonial frente a la liquidación. Concha Osácar 2.3. Sector Inmobiliario y Banca. Concepción Álvarez Hernández 2.4. La experiencia en otros contextos: Estados Unidos, Irlanda, Suecia.

Nicolás Llari de Sangenis 2.5. Seamos prácticos, ¿Cómo gestionar activos inmobiliarios?.

Javier Kindelán Williams 2.6. Oportunidades con la SAREB. Patrimonio público de suelo y vivienda. Fernando Nasarre Goicoechea 2.7. DEBATE

Apertura y Presentación Buenos días a todos. Vamos a dar inicio a esta jornada.

Quiero, en primer lugar, saludar y dar las gracias a don Antonio Carrascosa, Director General del FROB, que ha tenido la gentileza y la valentía de acompañarnos en esta jornada, la primera que se organiza sobre el tema que tratamos. Quiero también saludar y dar la bienvenida a todos los que asisten hoy a La Sede; que lo es del Colegio de Arquitectos de Madrid, pero que también y fundamentalmente es La Sede de cuantas actividades tienen que ver con los profesionales; de actividades que tienen que ver con todo lo que sucede en la ciudad y con sus ciudadanos; de actividades relacionadas con la calidad de vida, o con el medio ambiente, con la ordenación del territorio, el patrimonio y la cultura, y, evidentemente, también con las que tienen que ver con el mundo financiero y el inmobiliario, con todo, en definitiva, con cuanto es actividad económica.

Hoy se juntan aquí dos mundos cercanos a los arquitectos y a los profesionales - el mundo financiero y el mundo inmobiliario- con los que los arquitectos hemos tenido una relación que, aunque nos necesitamos los unos a los otros, me atrevería a denominar de “picante”. Desde el Colegio de Arquitectos, siempre hemos defendido la necesidad de que, junto a las administraciones y junto a quienes tienen la responsabilidad de tomar las decisiones en todos los ámbitos, estén los profesionales. Y en este caso creemos que, si vamos a hablar de lo que denominamos activos deteriorados o activos tóxicos, que lo son no por razón de su arquitectura o de sus condiciones urbanísticas sino más bien por sus condiciones financieras o de relación con un mercado, debemos participar los arquitectos y los profesionales.

Esta jornada quiere abrirse a la participación de todos los agentes relacionados con este mundo de activos inmobiliarios y en particular a la de los arquitectos; porque hoy más que nunca conviene insistir y destacar que los arquitectos y nuestro entorno somos I+D+I. Normalmente la idea del I+D+I suele relacionarse con la del mundo de la tecnología, pero los arquitectos, además del I+D+I somos una “e” pequeñita: “e” de emprendimiento. Esto es fundamental. El I+D+I, no solo tiene que ver con tecnología sino que además, y también, con el diseño y la gestión; y en la jornada de hoy vamos a hablar de la gestión de nuestro patrimonio inmobiliario y de nuestros suelos. Por tanto, se juntan hoy aquí empresas, instituciones y profesionales que tienen que ver con ese mundo.

En la preparación de estas jornadas, revisando la prensa y las declaraciones, anuncios y rumores relacionados con la SAREB, hemos detectado muchas cuestiones de interés: sobre la forma de participación; sobre cómo va a ser su plan de negocio; cómo va a ser la gestión de la SAREB; sobre cuál va a ser la actitud de las entidades financieras o de las compañías de seguros… También sobre los temores o los recelos que suscita, sobre la participación internacional, o sobre cuál va a ser el impulso o las venta10

D. José Antonio Granero Decano del COAM

“la necesidad de que, junto a las administraciones y junto a quienes tienen la responsabilidad de tomar las decisiones en todos los ámbitos, estén los profesionales”

jas puede tener la SAREB para el funcionamiento del mercado y para la ampliación y mejora del mercado del alquiler. Cuestiones que sin duda van a ir saliendo a lo largo de la jornada.

En la primera mesa redonda hablaremos de qué es lo que tenemos, de la información y la valoración de los activos. En la segunda mesa nos acercaremos a los modelos y objetivos sociales, políticos y financieros que debemos fijar. La tercera mesa tratará sobre las estrategias . Y finalmente, la cuarta, analizará el potencial de aportación profesional a la puesta en valor y la gestión. Esta jornada va a servir para escuchar y, también, para aportar ideas; para que todos aportemos iniciativas que aún no se han puesto en común.

Finalmente, quiero mostrar mi agradecimiento a todas las empresas y a todos los profesionales que participan en este acto. La jornada se realiza con el patrocinio de la Junta de Compensación de Valdebebas, a quién también agradezco su aportación. Y por último, repetir de nuevo que, desde el Colegio de Arquitectos, queremos ser un elemento fundamental de la estructura de la sociedad civil madrileña, un elemento al servicio de los ciudadanos. Desde el mundo profesional y desde la visión profesional, queremos participar en todo lo que tenga que ver con la calidad de vida y con la actividad económica, en nuestra región, desde luego, pero también, sin duda, con vocación nacional e internacional,.

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“desde el Colegio de Arquitectos, queremos ser un elemento fundamental de la estructura de la sociedad civil madrileña, un elemento al servicio de los ciudadanos”

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Sin más y para inaugurar la jornada, doy la palabra al Director General del FROB, don Antonio Carrascosa. Gracias.

Buenos días a todos. Querría, de entrada, decir dos cosas, un agradecimiento y una disculpa.

En primer lugar, quiero agradecer al Colegio de Arquitectos su amable de invitación. Me han comentado que varios posibles ponentes han declinado su participación. No sé yo si soy valiente o si me corresponde otro calificativo, quizá más el de atrevido que el de valiente.

D. Antonio Carrascosa Director General del FROB

En segundo lugar, quiero pedir una disculpa porque, hoy, las autoridades españolas tienen que aprobar los planes de solución y restructuración de las entidades con muchos activos problemáticos o tóxicos, planes que mañana aprobarán las autoridades europeas; por lo cual me han adelantado una reunión y tendré que ausentarme antes de tiempo.

El Decano hablaba de activos tóxicos, de activos problemáticos, para ligarlo con las cuestiones financieras, lo cual justifica mi participación en la jornada. Yo calificaría a estos activos de improductivos porque se han acumulado en los balances bancarios ingentes cantidades de estos activos, de préstamos que no salen de los balances. Y es justo este fenómeno el que pretende atacar el banco malo, la SAREB, que será el tema de la primera mesa. Estos activos improductivos, afectan negativamente a la oferta de crédito. Una entidad financiera da un préstamo para ser repagado y luego dar otro préstamo, y así sucesivamente; y estos activos están afectando al flujo circular del crédito que se detiene abruptamente, como ha ocurrido en España, desde prácticamente 2007-2008.

La SAREB tiene el cometido de sacar de los balances bancarios estos activos improductivos, morosos y no morosos, con el objetivo de facilitar una recuperación del crédito desde el punto de vista de la oferta, que es lo que más atañe a las entidades financieras.

“el objetivo de facilitar una recuperación del crédito desde el punto de vista de la oferta”

Y sin más, de nuevo agradecerles la invitación y su presencia aquí.

Quiero recordar también que la jornada se está retransmitiendo en streaming para los colegiados de Madrid que se han dado de alta. Muchas gracias a todos. Comenzamos con la primera mesa que será moderada por Luis Basagoiti.

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D. José Antonio Granero Decano del COAM

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¿QUÉ TENEMOS? ACTIVOS DETERIORADOS Y LA SAREB La rigurosa identificación, valoración y conocimiento de los activos disponibles, y de su encaje en la nueva situación económica y social es la base sobre la que fundamentar correctamente su tratamiento posterior.

1.1 Presentación Luis Basagoiti Robles 1.2 Traspaso de los activos de las entidades bancarias a la SAREB. Plan de negocio y gestión Antonio Carrascosa 1.3 ¿Qué será la SAREB? Miguel Hernández López 1.4 Los activos como realidad física y construida y la sociedad como demandante Bernardo Ynzenga Acha 1.5 Debate 15

Presentación Buenos días a todos, sean ustedes bienvenidos.

Como ustedes saben, contamos con la presencia de Antonio Carrascosa, Director General del FROB, Miguel Hernández López, arquitecto y presidente del ULI que será el segundo ponente, y el ex vicedecano del COAM, don Bernardo Ynzenga.

D. Luis Basagoiti Robles Dr Arquitecto

Como introducción querría decir que la SAREB tiene que afrontar a corto plazo retos muy importantes. Por ejemplo: cómo constituir un inventario relativamente complejo y amplio; si lo va a afrontar con códigos alfanuméricos o con sistemas piramidales; si los va a organizar por áreas de producto, por zonas geográficas, por áreas de negocio, existencia, suelo, promoción o patrimonio. También: qué tipo de fondos van a entrar en esta sociedad, si fondos COR, COR Plus, valor añadido, oportunistas, fondos buitre. Surgen cuestiones sobre cómo se dirigen esos fondos, a través de qué canal de venta ó cuál es el público objetivo para la venta de los activos.

Y queda por plantear algún otro asunto: cuál va a ser el coste de capital a efectos de rating en la SAREB, si por el subyacente o por las acciones. Es decir, hay muchas preguntas en el aire que seguramente podrán ser despejadas en esta mesa, en este panel.

Y sin más dilación, y por no alargarme más, le cedo la palabra a don Antonio Carrascosa.

Traspaso de los activos de las entidades bancarias a la SAREB. Plan de negocio y gestión Muchas gracias de nuevo.

La SAREB, el banco malo español, se inserta en el memorándum de entendimiento firmado por las autoridades españolas e internacionales a finales de julio. Hay tres pilares fundamentales en este “Memorandum of Understanding - MOU”.

El primero es la identificación de las necesidades de capital de las entidades españolas en un escenario estresado: se diseña un escenario macroeconómico muy severo y se calculan las necesidades de capital, cuál va a ser el deterioro de las carteras de los bancos en ese escenario estresado, y de ahí se derivan unas necesidades de capital. A diferencia de lo que ocurre con otro tipo de ejercicios, como por ejemplo el del Fondo Monetario Internacional, los resultados conllevan la necesidad de capital. Hay otros que informan sobre insuficiencias de capital, pero en este caso la consecuencia es que las autoridades financieras exigen a estas entidades que capten este capital.

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D. Antonio Carrascosa Director General del FROB

Las entidades que no tienen necesidades de capital adicional no tienen que transferir los activos al banco malo. En cambio, las que necesitan ayuda pública para cubrir las necesidades de capital que se señalaban en el ejercicio cuyo resultado se dio en septiembre, tienen la obligación, no es voluntario, de transferir sus activos problemáticos a la SAREB. Esta transferencia sería el segundo pilar de la reforma financiera implícita en el MOU firmado por España.

“Las entidades que no tienen necesidades de capital adicional no tienen que transferir los activos al banco malo”

El tercer pilar de este MOU sería lo que entre hoy y mañana se aprueba: la recapitalización de las entidades. Por aclarar, en el escenario estresado salen unas necesidades de capital y luego hay otro par de ejercicios que las modifican. Uno es la transferencia de activos.

La transferencia de activos tiene, digamos, un triple efecto sobre las entidades, que han de transferir los activos.

El primero es el de unas mayores necesidades de capital. ¿Por qué?, porque el precio de transferencia fijado es relativamente bajo, es un precio por debajo del valor en libros, y eso supone necesidades de capital para las entidades que transfieren los activos. En cambio, los otros dos efectos, son “positivos” entre comillas, por que reducen sus necesidades de capital.

El segundo de los efectos tiene que ver con que el capital que necesitan las entidades es función de lo que se llaman ‘activos ponderados por riesgo’: un préstamo es un activo que requiere más capital que, por ejemplo, la deuda pública. Entonces, la conversión de activos problemáticos, esos activos inmobiliarios o préstamos, en bonos avalados por el Estado, que es lo que se va a dar a las entidades, reduce sus necesidades de capital.

Por último hay un tercer efecto, también derivado de la rentabilidad. Los activos que se les van a dar a las entidades -bonos avalados por el Estadotienen una rentabilidad, lo que tiene un impacto favorable en la cuenta de resultados que, al final, a medio plazo, también reduce las necesidades de capital.

Si a esto le añadimos el llamado ejercicio de reparto de la carga por el cual se aplican las normas mercantiles, que están ahí pero que lo deseable es no tener que utilizar. Cuando hay pérdidas, evidentemente, los accionistas y los siguientes en prelación de créditos tienen que soportar parte de esas pérdidas.

Partimos de las necesidades de capital calculadas en septiembre, la transferencia de activos y el ejercicio de reparto de la carga; y entonces resulta lo que supondría la inyección de capital público, que es lo que anunció ayer el Ministro. Entre el grupo 1, las entidades controladas por el FROB, y el grupo 2, las que necesitan ayuda para cubrir sus necesidades de capital; la necesidad de capital público estará en torno a los 40.000 millones. De los 100.000 que hay en la línea de crédito europea se necesitarán alrededor de 40.000.

Voy a dar unas pinceladas sobre la SAREB. Creo que es casi mejor así para que haya luego más tiempo para el debate y para intentar contestar todas sus preguntas.

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“la necesidad de capital público estará en torno a los 40.000 millones!”

¿Cuál es el perímetro de la SAREB? Tenemos dos elementos.

Uno, el primero, son las entidades. Todo el mundo conoce que solo pueden transferir las entidades que necesitan ayuda pública para cubrir sus necesidades de capital en el Estrés Test, realizado recientemente, o sea no voluntariamente; las entidades del grupo 0, cero, las sanas, por decirlo de alguna manera, no pueden voluntariamente transferir sus activos.

El otro elemento que delimita el perímetro, estaría en los activos que se transfieren; de los que hay dos grandes categorías. Una es el préstamo promotor, dudoso o normal o performing, sobre el que hubo debate en el grupo de trabajo que tuvimos para el diseño de la SAREB. En ese debate se optó por un enfoque prudente, que nos inidcaba que era mejor transferir ahora estos activos que, además, tenían una probabilidad de impago bastante elevada -de 2012 a 2014 la probabilidad de impago de estos préstamos entre el escenario base y adverso del Estrés Test oscilaba entre un 60 y casi un 90%- con lo cual creo que era más prudente, claramente, realizar una única transferencia de activos y no ir a una segunda vuelta, dentro de un par de años, que podría mermar nuestra ya relativamente mermada credibilidad de nuestro sistema financiero. Esos son básicamente los activos y las entidades que determinan el perímetro de la SAREB. La estructura financiera creo que también es bastante conocida. ¿Qué hay detrás, o, la parte del pasivo de la SAREB? Por un lado están los activos que adquiere de los bancos, con ayudas, y eso hay que financiarlo. De alguna manera hay que sacar el dinero para pagar esos activos. Entonces hay dos elementos fundamentales. Una parte viene de recursos propios, tiene un componente de capital y un componente de deuda subordinada; y eso es aproximadamente un 80%, no por necesidades regulatorias, como ocurriría si fuera un banco, si no por una medida de prudencia consensuada con las autoridades internacionales. El resto serían los bonos avalados por el Tesoro que se dan a las entidades por sus activos, no se les da deuda subordinada o un tramo de capital si no que se les dan Bonos Senior con el aval del Tesoro, y ellos podrán ir al Banco Central Europeo para su descuento y obtención de liquidez. La SAREB no va a emitir en el mercado; evidentemente no estamos para emitir ahora unos 60.000 millones de bonos para darles liquidez.

Eso sería lo ideal, darles liquidez a los bancos que transfieren activos, lo cual podría favorecer, por ejemplo, la reducción de su elevado endeudamiento; pero las cosas son como son y ahora mismo no se puede emitir en el mercado esta cantidad.

Ligando con algunas de las sugerencias del coordinador de la mesa, el capital tiene que ser mayoritariamente privado, incluso ya por norma, por ley.

Esto es una carrera contra reloj, a veces una batalla y no solo una carrera; y hay que tenerlo todo finalizado a finales de diciembre. Tenemos básicamente cuatro meses cuando en el antecedente más cercano, que es el caso irlandés, acabaron necesitando alrededor de un año o algo más.

Cómo la ley establece que la mayoría de capital tiene que ser privado, se va a constituir una sociedad, que no puede llamarse SAREB. Será una sociedad promotora que nos dé cierta flexibilidad para hacer una serie de contratos, 18

“Tenemos básicamente cuatro meses cuando en el antecedente más cercano, que es el caso irlandés, acabaron necesitando alrededor de un año o algo más”

ya que es más complicado que los asuma el FROB. Ayer, en la prensa, decían que había quien se quejaba de que las autoridades estaban tomando muchas decisiones que tendría que tomar el consejo de administración formado por los inversores finales que hubiera en la SAREB. Y claro, esto es un problema.

Bueno, ¿esperamos? es imposible. En el FROB hemos tenido que contratar hasta ahora, por cuenta de la SAREB, todo lo necesario para que esté en marcha o se culmine la transferencia de activos a lo largo del mes de diciembre de los grupo 1. Si hubiéramos esperado a tener inversores, consejo, etc., pues al final sí, habríamos cumplido con los principios de buena gestión de que sea el consejo final el que tome la decisión, pero habríamos llegado tarde; habríamos incumplido el memorando de entendimiento con las autoridades europeas. Por lo cual, evidentemente, todas las decisiones que se han tomado hasta este momento por el FROB por cuenta de la SAREB serán ratificadas, incluso los nuevos nombramientos, por el consejo de administración que se constituya una vez que tengamos todo el capital.

El capital tiene que ser mayoritariamente privado. Ahí puede haber una cuestión sobre la gestión: porque se considera que es mejor que haya una gestión privada; pero, sobre todo por una valoración de dónde está el problema fundamental de la economía española. Consideramos que el problema fundamental está en el riesgo soberano, el mayor centro de atención negativa de los mercados es el riesgo soberano; y se considera, y las autoridades internacionales han coincidido plenamente con nosotros, que había que intentar la no consolidación de la deuda de este vehículo, de los aproximadamente 60.000 millones que comentaba, con la deuda del Estado.

Esta es la razón fundamental de la necesidad de mayoría privada en el capital de la SAREB. Un capital privado con criterios más rigurosos de los que se aplican en Contabilidad Nacional. Por ejemplo, Bankia y las otras entidades con mayoría de capital público, como son intermediarios financieros se registran como tales en Contabilidad Nacional, pero a nuestros efectos esas entidades computarían como inversión pública, con lo cual no tienen cabida.

Otros inversores, por ejemplo el ICO. El ICO en Contabilidad Nacional no consolida con el sector público, pero si se planteara -que no se ha planteadouna inversión del ICO, también computaría como inversión pública. O sea que a la hora de evaluar el carácter de los inversores estamos aplicando, o nos están aplicando, criterios más estrictos de los que se aplican en la propia Contabilidad Nacional. Ya han comenzado las gestiones con las entidades financieras nacionales, bancos y aseguradoras sin necesidad de ayuda pública. También se han iniciado contactos, en algunos casos ya de segunda y de tercera vuelta, con inversores internacionales. Los inversores internacionales, además de aportar capital, que siempre está bien, creo que aportarán credibilidad. Ahí, en el tipo de inversores, no nos vamos a poner muy exigentes.

Ayer otro medio decía que habíamos adjudicado a dedo un contrato para trabajar con un banco de inversión. Eso no existe; no hay un contrato con lo cual difícilmente se puede ni adjudicar ni adjudicar a dedo. Lo que hay es un primer contrato con el asesor global, que se firmó con un concurso público, con Álvarez y Marsal. Ellos aportaron tres grandes entidades, que estaban detrás de ellos, una de ellas es un banco de inversión y este banco de inversión está coordinando los contactos.

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“a la hora de evaluar el carácter de los inversores estamos aplicando, o nos están aplicando, criterios más estrictos de los que se aplican en la propia Contabilidad Nacional”

Lo que se pretende es ordenar y organizar un poco estos contactos, y para eso este banco de inversión, que estaba en el primer concurso que se hizo, necesita ayuda y se ha acordado con ellos este reparto de contactos con potenciales inversores extranjeros, que aportan credibilidad al proceso.

Como ya se ha dicho en alguna ocasión, hay dos momentos. La transferencia de activos del grupo 1 tiene que estar realizada a finales de diciembre, pues digamos que los primeros inversores pueden entrar hasta aproximadamente mediados de diciembre, siempre antes de que se produzca la transferencia jurídica y técnica de los activos. Y luego las entidades del grupo 2. Sus planes de restructuración se aprobarán a finales de diciembre, con lo cual la transferencia de activos se producirá aproximadamente en febrero, para lo cual tenemos un margen razonable. Ojalá no demos la razón a este fatalismo que se lee todos los días en la prensa; y ojalá podamos conseguir un número razonable, evidentemente no va a ser mayoritario, de capital en manos de inversores extranjeros.

Voy a ir terminando: la gobernanza. En una primera fase lo que se constituye es una sociedad, una sociedad anónima como ya hemos comentado.

Tendrá los órganos de administración típicos de una sociedad anónima; lo que sí hay, también, es un comité de supervisión, al estilo alemán y de otras jurisdicciones, en el que van a estar autoridades nacionales y alguna internacional. Evidentemente, el objetivo de este comité de supervisión no es el de fiscalizar, el de aprobar cualquier operación de gestión de la entidad. Si hay que vender una cartera no tiene que autorizarlo el comité de supervisión si no el consejo de administración. El comité de supervisión va a ser de alto nivel y lo que pretende es ver o comprobar que se va cumpliendo el plan de negocio, plan de negocio que también se ha filtrado a la prensa aunque era confidencial. Es un plan de negocio provisional, evidentemente, y tiene que ser modificado, ratificado y aprobado por el consejo de administración cuando ya se constituya plenamente la sociedad. No tendrá una labor en el día a día de la sociedad.

El plan de negocio, y con esto acabo, es un plan de negocio a 15 años, que es el plazo que establece la ley. Además, con el ánimo también de cumplir lo que establece la ley, uno de los objetivos que es que se produzca una liquidación ordenada de los activos de la SAREB. O sea que tenemos, por ley, cuando mucha gente habla del posible impacto negativo de la SAREB sobre el mercado inmobiliario, una obligación legal de que no se produzca ese impacto negativo. Lo que es evidente es que la SAREB no va a estar fuera de las tendencias actuales del mercado inmobiliario español. Si hay unas expectativas de bajada de precios de los inmuebles en los próximos dos años ¿de quién va a ser culpa, de la evolución del mercado o de la SAREB? Va a ser complicado ver si lo que hay es causalidad o evolución paralela del funcionamiento de la SAREB y del mercado. Este impacto, además, no creo que sea extremadamente relevante, dado que, como saben, en la cartera que va a tener la SAREB dos terceras partes serán préstamos, de los cuales la mayoría son préstamos normales o performing y una tercera parte serán inmuebles.

Muy probablemente, por lo que decía anteriormente, la probabilidad de impago de estos préstamos normales dentro de un par de años o tres años, sería de un 30% aproximadamente.

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“uno de los objetivos que es que se produzca una liquidación ordenada de los activos de la SAREB”

Luego, por supuesto, también dentro del plan de negocio hay unas consideraciones sobre la liquidez de las diferentes categorías de activos. No se pretende vender el 50% del stock de suelo en los tres primeros años, sería insensato por nuestra parte. Por lo cual, se ha hecho una clasificación según la liquidez de activos, incluso por zonas geográficas. Estsa clasificación es bastante detallada y aún se detallara más cuando este plan de negocio se desarrolle, en los próximos meses, por el equipo gestor de la SAREB y se establezcan objetivos de venta en función del distinto grado de liquidez de los activos. Habrá también un porcentaje no demasiado relevante de lo que se llaman CAPEX, de inversión en capital, en el desarrollo de algunos activos.

Lo que se supone que tendrá que hacer la SAREB, poco a poco, cuando esté plenamente operativa, es desarrollar el plan de negocio prácticamente hasta el nivel del activo, para valorar qué es lo que más valor aporta en la gestión de ese activo. En algún caso será la venta lo antes posible y en algún caso podría ser el desarrollo, la finalización, de una obra que esté en curso, o el desarrollo de la promoción de un suelo. Esto, por restricciones financieras, no va a ser mayoritario. En el plan de negocio hay unas estimaciones, pero es una cantidad que no será demasiado significativa.

Con todos los supuestos que incluye el plan, algunos de ellos muy conservadores, lo que se intenta es demostrar a los inversores que -incluso con esos supuestos conservadores de evolución de precios inmobiliarios- no se pretende decir que el funcionamiento del mercado vaya a ser como dicen los supuestos, si no que, incluso si el comportamiento del mercado inmobiliario fuera como se refleja en esos supuestos muy conservadores, en los que prácticamente el mercado no se mueve en todo el período o no se mueve extraordinariamente, incluso en ese supuesto, el plan da una rentabilidad sobre el equity en torno al 15%. Ese es el objetivo de ese supuesto conservador sobre la evolución de precios en el mercado inmobiliario.

Finalizo con tres conclusiones. Recordar lo dicho al principio, que la SAREB sería un instrumento de restructuración bancaria. Esto no podemos olvidarlo: se está en el marco de un proceso de restructuración bancaria. No es un instrumento de promoción inmobiliaria. Tiene o tendrá, evidentemente, un impacto sobre el mercado inmobiliario, pero de acuerdo con los propios objetivos legales de la SAREB este impacto tiene que ser razonable y prudente. Y, por último, creo que este proyecto de la SAREB es más que la creación de una sociedad que tiene que liquidar ordenadamente una serie de activos. Creo que se puede configurar como uno de los tests más relevantes de la reforma financiera, que se incluye en el memorando de entendimiento firmado por las autoridades españolas con las autoridades internacionales.

Por lo cual estamos haciendo todos nuestros esfuerzos para que este test tenga un resultado favorable en los próximos años.

Muchas gracias.

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“se está en el marco de un proceso de restructuración bancaria. No es un instrumento de promoción inmobiliaria”

¿Qué será la sareb?

Muchas gracias, buenos días a todos. En primer lugar felicitar a José Antonio, nuestro decano, por la iniciativa de esta jornada y por un tema tan, en el fondo, cercano a la profesión

D. Miguel Hernández López Arquitecto.

Presidente del ULI España

Cuando me comentaron que tenía que intentar, en 10 minutos, hablar de lo que será la SAREB, me encontré con la dificultad de estructurar la cantidad de ideas que surgen en torno a este tema. He organizado mis ideas en bloques para intentar explicar dónde estamos en este momento: •Primero, algunas consideraciones en torno a lo que entiendo que es el negocio inmobiliario.

•Después, unas reflexiones específicas sobre la SAREB; •Luego, unos temas de detalle de gestión del día a día; •y al final unas conclusiones.

Para hablar de la SAREB podríamos hacer una historia bastante detallada de todo lo que ha pasado pero, cómo creo que no es el objeto de esta charla, me gustaría centrarme en lo que creo que puede pasar, en cómo va a ser el futuro después de la constitución de esta sociedad de gestión de activos.

Mi primera reflexión es que creo que durante los últimos meses hemos asistido a una limpieza de los balances de los bancos. Evidentemente la constitución de la SAREB corresponde, desde mi punto de vista, a un problema abordado desde la óptica financiera, que va a derivar en una solución inmobiliaria. Pero, de las reflexiones que estaba escuchando al señor Carrascosa en la intervención anterior, se desprende que nos encontramos en la fase en la que los bancos sanean sus balances, y ahora lo que se quiere es intentar generar con esto unos retornos que, por lo menos, logren el saldo cero de la operación, y eso sería un éxito.

También considero que este es un camino para abordar el problema. Es cierto que era un tema que estaba debajo de la alfombra, al nadie quería atacar y me parece positivo que se haya decidido entrar. Si esto, probablemente, se hubiera hecho cuando RBS, ING y todos los bancos franceses y alemanes se recapitalizaron, hace tres o cuatro años, muy probablemente no estaríamos en esta situación. Creo que abordamos el problema tarde pero creo que, por fin, lo abordamos.

Me llamaba la atención cuando el señor Carrascosa decía que gestionar 60.000 millones de euros en activos vinculados al mundo inmobiliario no iba a impactar en el mundo inmobiliario. Porque creo que, probablemente, la SAREB se convierte en la primera inmobiliaria, no sé si del mundo, porque es verdad que en China y otros lugares emergentes puede haber alguna más grande. Lo cierto es que gestionar 60.000 millones en activos, sin tener ningún track record y de un día para otro, no parece tarea fácil, sinceramente. Y además con un tema añadido: que los activos que se pasan a la SAREB son los peores de los peores, los que los bancos durante los 22

“Evidentemente la constitución de la SAREB corresponde, desde mi punto de vista, a un problema abordado desde la óptica financiera, que va a derivar en una solución inmobiliaria”

últimos años no han sabido o no han sido capaces de gestionar. Es verdad que todo esto se puede matizar, pero desde luego la bola que se ha creado no es pequeña.

Muchos activos, además, luego lo explicaré un poco más despacio, desde mi punto de vista van a ser ilíquidos. Van a tener valor prácticamente cero.

Por lo que los valores de transferencia, desde mi punto de vista, probablemente sean altos, incluso después de los grandes descuentos que parece que se han hecho.

Con respecto a las consideraciones sobre el negocio inmobiliario, recuerdo que, cuando realicé un máster en el Instituto de Empresa, un profesor me explicaba el ciclo inmobiliario y me decía: empezamos con proyectos de inversión, edificios, y terminamos con inquilinos que pagan rentas y con empresas patrimonialistas. Cuando luego resulta que hay carencia de producto terminado con buenos inquilinos, aparecen los promotores; evidentemente compran suelo, lo desarrollan, lo alquilan y se lo venden a los inversores. Después, cuando los promotores ven que les falta suelo para poder construir y seguir el ciclo, se introducen en el negocio del suelo, compran suelo, lo gestionan, y después se vuelve a pasar al producto de inversión. Y me preguntaba: ¿pero cómo se pasa del ciclo de suelo al ciclo de inversión? Pues se pasa con un enorme descalabro, como el que acaba de sufrir el mercado inmobiliario español y el que han padecido todos los mercados inmobiliarios que han terminado sus ciclos de suelo. Esto es así y será siempre así.

Creo que, además, en el mundo anglosajón, que llevan ya mucho tiempo con estas historias, en las conversaciones que he tenido con ellos, siempre dicen que no entendían el modelo de las empresas inmobiliarias españolas.

Decían: en España hacéis de todo, y en Inglaterra tenemos las empresas de property, que corresponden con el ciclo de inversión, los developers, que corresponden con el ciclo de promoción y los ensemblers, como los llaman, que son gente que se dedica a gestionar suelo. Tienen bastante segmentado el modelo de negocio de cada uno de los perfiles del ciclo inmobiliario, y creo que, de hecho, aquí se nos ha olvidado. Pero al comienzo de este ciclo, si recordamos los Metrovacesas, los Vallehermosos, Coloniales, eran empresas de perfil patrimonialista en las que los accionistas eran los bancos. Eran empresas que estaban detrás de cada banco. Cuando veo lo que ha pasado en Colonial que, después de todo el proceso en que se dedicaron a comprar suelo y a promover y todo esto, se han deshecho de esa parte de negocio y han vuelto a la parte patrimonialista, separando la parte de lo que ellos han entendido que era mal negocio, creo que las cosas en el fondo van a volver a ir por ahí. ¿Y qué es lo que veo? Que los promotores tradicionales lo tienen muy difícil. Lo tienen muy difícil porque no sé cuántas compañías van a ser capaces de sostener balances sin financiación y sin participación de las entidades financieras en sus accionariados. Lo veo bastante complicado.

Algunas reflexiones en torno a la SAREB: ¿qué es lo que creo que en fondo 23

pasa con la SAREB?. Pues, como ha comentado el señor Carrascosa, es una sociedad para restructurar activos inmobiliarios, sin financiación, sin dar crédito. Lo que sucede es que, desde mi punto de vista, no tiene ninguna definición del modelo de negocio inmobiliario que quiere afrontar. Vuelvo a lo que decía al principio, que esto es un problema financiero, que lo que se intenta es buscar una sociedad que saque los activos, pero que esa sociedad, que puede ser la mayor promotora de Europa, probablemente no tenga un modelo de negocio. Y cuando se habla de un business plan a 15 años, es muy difícil saber qué parte de ingresos van a venir de cada activo y cuáles van a ser las estrategias de desinversión. Creo que todo está todavía demasiado verde.

Además, en mi opinión, hablar de una rentabilidad en torno al 15% sobre fondos propios también es un tema bastante incierto, porque, como decía al principio, se aportan activos, pero esos activos probablemente vengan de tasaciones realizadas por las entidades financieras que seguro que no han hecho su ajuste a valor de mercado. De hecho muy probablemente en esas aportaciones haya muchas que ni tan siquiera sean capaces de cubrir los gastos de gestión de los activos. Porque un tema fundamental del negocio inmobiliario frente a otros negocios es que, en éste, siempre hay que estar invirtiendo dinero. Si se compran acciones en bolsa y si la bolsa se desploma se pierde lo invertido, pero desde la compra hasta la venta no ha sido necesario aportar nada de dinero suplementario. En el negocio inmobiliario no es así. Desde que se compra un activo hasta que se vende hay muchos gastos de gestión, de explotación, de impuestos, de tasas, y eso al final acaba mermando el valor del activo y puede que se produzcan casos de activos con valores hasta incluso negativos.

Otro tema que subyace en todo esto, es el saber qué pasará cuando las entidades que están sanas empiecen a provisionar sus préstamos dudosos y los tengan que, probablemente, añadir a esta bola que hoy tenemos. Porque todavía hay un cierto número de préstamos, yo diría que bastante importante, que aun no han caído en default, pero será cuestión de tiempo.

Y en mi opinión esto es especialmente delicado en el tema del suelo. El suelo, al que luego dedicaré un pequeño monográfico, es un activo que en la mayoría de los países del mundo no se financia. Por ejemplo, está prohibido financiar suelo en Brasil o en Méjico. Recuerdo cuando estuve trabajando en China, que allí no solamente no se financia suelo, si no que se tiene que tener terminada la estructura para poder acceder a la financiación. Recorriendo las ciudades chinas se ven edificios terminados en estructura, parados, esperando a que el banco les de financiación. El producto suelo, como decía al principio, dentro del ciclo inmobiliario es un producto absolutamente arriesgado desde el punto de vista financiero, hasta tal punto que en muchos sitios está hasta prohibido financiarlo.

Con respecto a la SAREB, hay un tema que inquieta. ¿Por qué los bancos, que en teoría tienen que coger el 51% de los fondos de inversión, no toman la participación? Porque no creo que sea por un tema de administración, de que quieran saber el plan de negocio o no. Creo que aquí hay una de dos: o saben que los activos están sobrevalorados, o ven las ingentes 24

“un tema fundamental del negocio inmobiliario frente a otros negocios es que, en éste, siempre hay que estar invirtiendo dinero”

dificultades de gestión que se vienen encima de este asunto. Creo que, desde mi punto de vista, el que no acaben de asumir su participación en la SAREB es una cuestión bastante inquietante.

Por entrar en cuestiones específicas, pues como se dice en muchos sitios, al final el diablo está en los detalles, ¿cómo se han transmitido los activos?

Porque las referencias son, volviendo a lo comentado anteriormente, unas tasaciones que muy probablemente no hayan tenido en cuenta lo voluble que es el mercado, los ciclos fuertes que ha tenido; muchos probablemente estén recogidos en balances con tasaciones que no sé desde cuándo estarán o no actualizadas. Y claro, tampoco es lo mismo la tasación que hemos tenido en España -este sería otro tema que habría que abordar en profundidad, el Real Decreto- que las valoraciones de mercado que suceden en el mundo anglosajón. Porque frente a las valoraciones RICS que se conocen en el mercado anglosajón las diferencias con las tasaciones españolas, son, no me arriesgo a decir infinitas, pero en algunos proyectos que he desarrollado y he podido comparar las dos metodologías, hay diferencias del 30% entre unas y otras. Entonces, ¿cómo van a valorar las entidades extranjeras inversoras que quieren participar, unas tasaciones en las que no reconocen el formato en el que han sido realizadas? Pues evidentemente con dificultades.

Y luego otro asunto: en el mundo inmobiliario es muy difícil comprar sin financiación cualquier activo de los que quiere sacar la SAREB. No conozco muchos fondos que estén dispuestos a comprar con equity. Básicamente porque es carísimo y por otro lado porque no la tienen. Entonces, ¿Se va a financiar a los compradores? ¿Quién les va a financiar: las propias entidades, la SAREB, los bonos que comentan? El mercado inmobiliario necesita la financiación. ¿Qué va a pasar también con las sociedades participadas, todas estas sociedades que se han constituido a medias entre entidades financieras y promotores? ¿Cómo se abordará esta cuestión? Es otro tema: no solo cómo se abordará, si no cómo se gestionará. Es una cuestión difícil.

Y hay un tema, del que he hablado con bastantes compañeros y les preocupa especialmente, que es el tema de la gestión. Cuando se quieran empezar a escriturar los 60.000 millones, parece claro que no se va a ir al notario ni al registro, uno a uno, a escriturar 60.000 millones, porque entonces, como ha dicho, no transcurrirá un año, si no bastantes más. ¿Cuál será el plazo y cómo se hará para tener seguridad jurídica para cualquier comprador que quiera participar?

Otro de estos muchos detalles que os comento es ¿Qué pasa con los créditos mancomunados? Conozco más de un proceso en el que hay varias entidades bancarias financiando mancomunadamente; unas están intervenidas y otras no, unas lo tienen provisionado como subestándar y otras no… ¿Qué va a pasar con todas estas situaciones? ¿Qué pasará si por ejemplo se venden los bancos dentro del grupo 1, si aparece un comprador que lleva Caixa de Catalunya? ¿Qué va a pasar con la posición? Ahí aparece otra bola también importante para gestionar.

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“en el mundo inmobiliario es muy difícil comprar sin financiación cualquier activo de los que quiere sacar la SAREB”

Y en relación con el tema de los préstamos. Dos tercios de lo que se aporta al SAREB son préstamos y el resto ejecuciones. Aunque entiendo que va a ser bastante más, porque, volviendo al tema del suelo, el suelo tiene una dificultad añadida. Si se tiene un suelo, y todos sabemos por la profesión que se tiene que gestionar, si no, como decía un compañero, no tiene el valor que tiene, ya que el procedimiento urbanístico le otorga valor. Si se tiene un suelo en el activo hay dos opciones, o lo pones a producir o carece de valor, pero cuando llega el momento en que se obtiene la clasificación se tiene que urbanizar. Y no conozco ahora mismo absolutamente a ninguna entidad, a ningún promotor, que tenga capacidad de urbanizar suelo.

Porque ni va a conseguir la financiación ni va a tener compradores finales para el suelo parcelado, urbanizado y con las acometidas. ¿Qué es lo que pasará con muchos de estos suelos? Empezarán a pasar a non performing, empezarán a ser créditos morosos y empezarán las ejecuciones; y al final entiendo que todos estos activos irán contra el balance inicial que tendrá la SAREB en su cartera.

Por ceñirme al tiempo que me ha dado Luis, porque he sido muchas veces moderador y me da un minuto, quería acabar con tres conclusiones.

Lo he dicho al principio, entiendo que esto es un problema financiero. Los gestores de este momento del proceso son personas de perfil absolutamente financiero, que lo que están buscando es una solución inmobiliaria. Necesitarán sin ninguna duda el apoyo de los gestores inmobiliarios. Es una gestión, como todos sabemos, muy compleja, lleva mucho tiempo, en la que no se obtienen los resultados inmediatamente de un día para otro, y en la que es menos posible cuantificarlos y dar seguridad a los inversores, en un business plan a 15 años. Ninguno sabemos lo que va a pasar en 15 años.

Tengo la duda de si, en el fondo, esto no deja de ser otra patada para adelante. Me asalta la sospecha de que ante un problema así, se haya cogido, metido en una caja, tapado, y queda allí para ver qué se hace dentro de unos años, cuando toque. No lo sé, el tiempo lo dirá.

Querría acabar con la idea de que no sé si tenemos muchas más soluciones.

Creo sinceramente que esto es lo que hay que hacer. Lo decía al principio: creo que se ha cogido el toro por los cuernos, pero también veo que en el futuro, para que este proyecto llegue a un puerto más o menos cercano al que se había destinado en origen, las dificultades van a ser muy grandes

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“necesitarán sin ninguna duda el apoyo de los gestores inmobiliarios”

Activos como realidad fisica y construida y la sociedad como demandante Quienes me han precedido en el uso de la palabra han descrito elocuentemente y con lujo de detalles el final de una historia y el comienzo de otra.

No estamos aquí porque sí; estamos por que han pasado muchas cosas, porque para cauterizar sus consecuencias se han tomado decisiones de peso y porque se acaba de establecer lo que quiere ser un nuevo punto de partida, en condiciones también nuevas: una lista de activos (permítanme que de momento siga llamándolos así, enseguida dejaré de hacerlo); un nuevo actor, la SAREB, popularmente llamado banco malo, que ni es Banco ni queremos que sea Malo (de nuevo el lenguaje juega malas pasadas y nos traiciona hablando del pasado en lugar de apuntar hacia el futuro); y un conjunto de recursos económicos, en parte públicos, en parte privados, en parte reales (desembolsados) en parte virtuales (capacidad de endeudamiento). Todo ello representa un nuevo punto de partida, en el que lo pasado ya fue. Está cauterizado. Aunque siga estando presente en la memoria, ya fue.

El presente, ha estado precedido de muchas historias; antes, durante y después de la rápida evaporación de la burbuja inmobiliaria (de nuevo el lenguaje: prefiero decir evaporación lugar de explosión, la evaporación es un proceso al que se puede reaccionar pero la explosión es una sorpresa ante la que nada se puede hacer, con lo que eso tiene de coartada). En términos novelísticos, o de metáfora, lo ocurrido puede narrase como algo similar a un naufragio. Los bienes estaban a bordo y ordenadamente entibados. Tenían un punto de destino. Alguien había echado las cuentas y salían bien. Todo navegaba hacia la prosperidad. Pero.. ocurrió un desastre y parte de toda aquella carga acabó en las arenas de una playa. A partir de ahí comienza otra historia en la que los planes y las cuentas que se hicieron dan lo mismo. Lo que queda es lo que hay… y llega el momento de aplicar la estrategia Robinsón Crusoe. ¿Qué es lo mejor que puedo hacer con esto, aquí? incluyendo en la respuesta la posibilidad de que llegue alguien más a la isla, o la decisión de custodiar por si algún día, en un improbable futuro, pasa un carguero que pueda recoger y llevar al mismo o a otros puertos lo que quede y esté en buenas condiciones.

Una nueva situación, una nueva operación. Sabemos que va a ser extensa y compleja.; y en estos casos conviene hacer lo mismo que hacen los equipos de cirugía que se enfrentan a una operación mayor: poner la mesa en orden; colocar cada cosa en su sitio, ordenar el espacio… y su sitio es o debe ser la realidad. Pero la realidad es múltiple. Hay, entre otras una realidad física, una realidad social, una realidad económica..

Hablaré de la primera como arquitecto; de la segunda con la confianza que me da el haber sido dado algún curso en la facultad de ciencias sociales; y 27

D. Bernardo Ynzenga Acha Arquitecto. Dr Arquitecto, Urbanista Ex vicedecano del COAM

“un nuevo actor, la SAREB, popularmente llamado banco malo, que ni es Banco ni queremos que sea Malo”

de la tercera, examinándola desde la perspectiva de las dos primeras, sin pretensiones de especialista.

Empecemos por la realidad física.

El nombre de esta jornada comienza con ¿archivos tóxicos? Entre signos de interrogación; un nombre acuñado como consecuencia de la crisis que es a la vez inexacto y certero, por dos razones.

El sustantivo es inexacto, porque tras la palabra activos lo que hay es un conjunto de realidades físicas inactivas, con presencia material, sin adjetivos ni sustantivo genérico. Son terrenos o construcciones. No hay nada tóxico en ellos. Un terreno no es tóxico. Una vivienda no es tóxica. Independientemente de que se les vista con ropajes de documentos económicos o societarios, son materia y lugar; cosas.

El adjetivo es certero, porque aunque Las cosas no son tóxicas de por sí… lo tóxico vino antes. No estuvo en las cosas y menos cuando no eran cosas sino proyectos. Estuvo en los excesos de expectativas; en la infinitud de cuentas y créditos con poco fundamento; en la confianza injustificada que se depositó en el Shangri-La del crecimiento expansivo de demanda y precios… eso fue lo tóxico.

Como dije antes, no sé lo que son “activos tóxicos”. Mirando alrededor y buscándolos no he visto ninguno. Lo que he visto, lo que se puede ver, son realidades físicas que están donde están y son como son: una finca o un terreno que puede o no tener su cerca, sus plantaciones, sus árboles, más o menos cerca de algún núcleo o ciudad, más o menos accesible, sin nada encima; una urbanización completada o a medias, con poco encima; unas estructuras en las que ya no se trabaja: vigas, pilares, forjados desnudos, al aire, sin nada dentro; edificaciones concluidas o sin terminar, sin nadie dentro; edificios terminados pero parcialmente ocupados, con poca gente y mucho cartel de se vende, con pocos dentro.

No hay nada tóxico en ello. Se pueden tocar, e incluso, si este fuese el mundo de Hansel y Gretel, de caramelo y chocolate, podrían mordisquearse sin que nos pasase nada. En el conjunto de esos activos esta todo el espectro del proceso de hacer ciudad…; todo menos quien habría de usarlo. Simplificando: sitios sin cosas y casas sin gente. El que los activos transferidos también incluyan créditos a promotores y participaciones de control … no cambia mucho las cosas: en gran parte son o se convertirán en realidades físicas… y mientras tanto serán objetos reconocibles de una realidad financiera…

Pese a ser tan heterogéneos, los elementos de realidad representados en los distintos activos comparten al menos dos características.

Primero, alguien los pensó; y los pensó lo bastante como para creer firmemente que las características y la localización del proyecto eran adecuadas, y para convencer de ello. En consecuencia, y como tónica general -aunque sin duda habrá excepciones- lo razonable es que estén en sitios razonable28

“tras la palabra activos lo que hay es un conjunto de realidades físicas inactivas, con presencia material, sin adjetivos ni sustantivo genérico.

Son terrenos o construcciones. No hay nada tóxico en ellos”

mente razonables y que, con matices, tengan proyectos verosímiles. ¿Qué la ambición o la falta de talento diesen pie a algunos -e incluso bastantesdisparates? Sin duda, pero probablemente son excepciones, ruidosas y llamativas; contraejemplos que no deben distraer la atención de lo esencial.

Segundo, se han quedado en su sitio pero sin público. Son objetos inertes, desactivados, a la espera. El puerto imaginario al que estaban dirigidos, ya no está. Las cuentas que se echaron, dejaron de valer.

Sea cual sea el inventario final, la primera realidad es un paisaje discontinuo de objetos reales, distintos y heterogéneos, frente a cuyos elementos nos hemos de hacer, como arquitectos, al menos dos preguntas: cómo son y cómo ponerlos en carga. El cómo son, equivale no solo a tenerlos bien inventariados, valorados, etc… sino, también a conocer sus características, su contexto, su estado y los márgenes de posible intervención que, en su caso, pudiesen brindar, especialmente en el momento actual. Más que un inventario: un mapeo intencionado. El cómo ponerlos en carga es una pregunta que a los arquitectos se nos hace con frecuencia y a la que estamos acostumbrados a saber responder con eficacia propositiva. Porque las cosas construidas y los sitios transformados solo cobran sentido si alguien los usa o los ocupa par algo: el famoso ‘utilitas’ de Vitruvio. Puede ser una pregunta subversiva o al menos disolvente de certezas, porque obliga a superar la inercia y a cuestionar sistemáticamente la razón, las intenciones, las convicciones y los planes primeros para ratificarlos lo o para buscar posibles cambios o respuestas alternativas.

Me permito un pequeño inciso. Hace poco, en un programa de Televisión a propósito de lo que el entrevistador llamaba “esqueletos de hormigón”, alguien me preguntaba qué hacer con las estructuras vacías, de edificios de viviendas cuyas obras estaba paradas y no se iban a terminar. La respuesta fue: Cogerlas con cuidado. Sacudirlas -clack, clack, clack clack- hasta que se desprendan todos los sobreañadidos: los sueños, las cuentas, los planes que ya no son…; volverlas a mirar, y decidir. Lo mismo ocurre con todo.

La estructura que quiso ser viviendas de lujo puede querer ser otra cosa: viviendas menores, biblioteca, almacén…; o seguir siendo simplemente estructura a la espera; o incluso volver a ser solar. La vivienda puede querer siendo igual, o ajustarse algo para servir a otros u ocuparse de otro modo, o en casos extremos despedirse camino de la demolición. La vivienda de temporada puede querer mantenerse igual y para los mismos, o recibir ajustes que la achiquen, o la desdoblen o la agranden o que complementen sus dotaciones o espacios colectivos para poder ser vivienda permanente. El suelo puede querer ser de nuevo territorio, o quedarse a la espera sentado en su calificación, o buscar e modo de continuar con o sin cambios lo interrumpido, o integrarse sólo o con otros en un sistema dotacional…

No hay respuesta universal. Cada caso una respuesta. Lo único que no podemos cambiar, en términos absolutos, es el sitio, y aun así…

Podríamos seguir, pero lo que quiero transmitir, lo que de verdad importa, es: percatarnos de que esta realidad, aunque empezó con los números, no 29

es hoy una realidad de números sino una realidad de cosas; que cada cosa o cada grupo de cosas pide ser conocida, en sí y en su contexto, y requiere, su propio guión de intervención individualizada (como ya lo tuvo por errado que haya sido o se haya convertido). El guión que puede ir desde: no hacer nada y esperar; a hacer algo poco o mucho; a in extremis dar marcha atrás. Y debe, en todo caso, tener en cuenta, que no estamos frente a una realidad estática: porque puede haber y habrá actuaciones y procesos que modifiquen el contexto; y porque la dinámica de entropías negativas desencadena procesos de deterioro, costosos de frenar o compensar.

Junto a esa realidad física, e íntimamente relacionada con ella, observamos, hoy, una nueva realidad social o, mejor dicho, una nueva realidad socioeconómica.

“lo que de verdad importa, es: percatarnos de que esta realidad, aunque empezó con los números, no es hoy una realidad de números sino una realidad de cosas”

No es el momento -otros lo harán- de intentar una descripción o un diagnóstico completo del actual estado de cosas; pero conviene y debemos destacar algunos rasgos básicos o esenciales de esta nueva situación, que se pueden agrupar en tres pares de rasgos contradictorios.

Primero: en España somos menos, con menos dinero disponible, y aun muchos menos con trabajo o expectativas de trabajo adecuadamente remunerado. A eso hay que sumar los estimados muchas decenas miles (por distintos motivos no hay cifras exactas) que desde 2008 han tenido la amarga experiencia de lanzamientos, desalojos y zozobras hipotecarias.

Los impagos han alcanzado el 10%. El ritmo actual de lanzamientos se cifra en más de de 150.000 al año de los que un porcentaje indeterminado, hasta el 20% según algunas fuentes, corresponde a primera vivienda. En todo caso, vivienda o no, ciudadanos escaldados que se lo pensarán mil veces antes de repetir. Resultado: menor contingente total agregado. Frente a eso, -y en gran medida por eso- hay más necesidad objetiva de vivienda.

Una aritmética simple demostraría que el número de núcleos que por edad y desdoblamiento familiar entrarían a ‘necesitar vivienda’ es mayor que el resultante de la sumar incremento neto de alquileres y adquisiciones. Pero aun sin esa aritmética, para confirmarlo basta con mirar al elevado tamaño medio de los núcleos de familiares, y al retraso de la edad de emancipación.

Segundo: hay y habrá menos, mucho menos, crédito hipotecario, y el que haya tenderá a valoraciones más conservadoras, y con menor porcentaje de cobertura, lo que requiere mayor aportación inicial por comprador.

Adicionalmente -si como resultado del debate y presión social se amplía la aplicación de la dación en pago - aumentarán los tipos de de interés. Resultado: significativo aumento del pago inicial exigible. Simultáneamente, hay mayor apego al ahorro como medida de seguridad ya que está disminuyendo el ahorro neto de las familias; lo que equivale a menos demanda potencial de compra, y aun menos tendencia a convertirse es demanda efectiva y materializar compras. Lo confirma la espectacular caída de contratos de compra, hipotecas y cualquier otro indicador similar. Resultado: menos gente dispuesta a desembolsar las cantidades iníciales con merma de sus ahorros; lo que se traduce en disminución muy significativa de la 30

“en España somos menos, con menos dinero disponible”

“hay y habrá menos, mucho menos, crédito hipotecario”

capacidad de agregada compra y del número de compradores potenciales.

Tercero, y en paralelo a lo anterior: hay un reconocimiento creciente de que el derecho constitucional a una vivienda digna no quiere decir derecho a ‘poseer o ser dueño’ de una vivienda sino derecho a vivir en una vivienda, en línea con las capacidades económicas, sin quebranto económico ni sobresaltos; y con obligación publica de garantizar ese derecho a quienes de otro modo no podrían ejercerlo. Por su carácter constitucional, la garantía de este derecho correspondería al Estado. Sin embrago, aunque el garante del derecho a la vivienda es el Estado, las competencias operativas están en las comunidades autónomas, y en las muchas empresas municipales de vivienda, especialmente de ciudades grandes; siendo que tanto comunidades como ayuntamientos han frenado en seco su actividad de construir y están en su lugar enajenando cuanto pueden.

Cuarto: la demanda o las necesidades de la sociedad incluyen muchas otras cosas, públicas o privadas, que no son vivienda, aunque nació de la vivienda, El suelo y la arquitectura son versátiles. Si un matadero puede ser centro cultural, y un bloque de viviendas puede se escuela de adultos o de formación profesional, parte de los suelos, estructuras y edificios vacíos puede destinarse a alguno de los muchos otros usos de los que son responsable las muchas instancias de la administración. Sin embargo, tras años expansivos, las administraciones e instituciones públicas están en retirada, desinvirtiendo, o declarándose incapaces de conseguir espacio o acomodo para actividades necesarias, de vivienda u otras.

Lo dicho hasta aquí se refiere a primeras viviendas para demanda nacional.

Si en su lugar hablamos de viviendas para extranjeros, una gran incógnita planea sobre Europa, y una incógnita aun mayor sobre las expectativas que los europeos ‘amigos’ -nuestros habituales visitantes-compradoresresidentes transitorios o permanentes puedan tener sobre nuestro futuro inmobiliario, en términos de liquidez, precio y riesgos. ¿Consecuencias?: varias, menor alquiler de temporada y mucho menor nivel de compras. Ya está pasando, tal como muestra la aparición de presión hacia incentivos descomunales en términos de reducción de precios o de otras prebendas ‘creativas’.

El primer resultado agregado de todo ello está muy claro, para quien lo quiera ver: − Dificultad objetiva de mantener estrategias de ventas finalistas, basadas en y dirigidas directamente a los usuarios últimos o a compradores limitados de índole pequeño-especulativa: incremento notable del alquiler frente a compra; margen para destinar a usos dotacionales o privados, no residenciales, suelos o edificación.

Alguna de sus consecuencias económicas son también muy claras: cambios en los mecanismos de formación de precios: en función de capitalización de rentas, con efectos cruzados sobre los precios de venta a compradores finalistas; cambios en el tipo de comprador-inversor, y por tanto en el tipo de capital, con presencia cada vez mayor de inversor por rentas; de los que hay pocos en España, por razones estructurales obvias de nuestro mercado 31

“para quien lo quiera ver: − Dificultad objetiva de mantener estrategias de ventas finalistas, basadas en y dirigidas directamente a los usuarios últimos o a compradores limitados de índole pequeño-especulativa: incremento notable del alquiler frente a compra; margen para destinar a usos dotacionales”

de alquiler; uso ‘social’ de suelos o edificaciones disponibles, mediante mecanismos de transferencia a instituciones o administraciones públicas.: en vez de nuevas obras, utilizar, lo que hay, reciclando y adaptando. Es un modo de utilizar/recuperar dineros públicos. Los ajustes contables son fáciles y seguro que aquí hay gente estupendamente preparada para hacerlos bien.

Dos incisos. ¿Alquileres sociales? Por diversas razones (desahucios etc…) se habla de un paquete de viviendas en ‘alquiler social’, al igual que hasta hace no tanto, en otro contexto, se hablaba de viviendas protegidas. No está claro que este tema pueda o no corresponder a la SAREB, puesto que no recibe nada que cueste menos de 100.000 euros. Sea así o no, convendría tener claro en todo caso que la protección debe ir dirigida a las personas no a los edificios; a quienes por la razón que sea están excluidos no puedan por si mismos ver cumplido su derecho, ayudándoles en la cuantía necesaria, y durante el tiempo que haga falta, mientras perdure su condición de exclusión estructural. ¿Otras alternativas? Estudiar otras alternativas de puesta en carga, puede movilizar a actores o agentes no financieros -adquirientes o destinatarios de activos; y sugerir modos alternativos de compensación.

El tercer elemento de esta nueva realidad es la SAREB, o mejor dicho, la SAREB más los Bancos que han retenido activos difíciles (ahora sí, activos) con la idea de gestionarlos por sí mismos. De SAREB se nos ha dicho mucho, pero tras lo dicho hasta ahora interesa destacar algunas cosas: ¿Banco malo?: ni SAREB es un Banco, ni nadie quiere que sea malo.

No es un banco, es un administrador de las cosas que ha recibido. Por un lado entran los dineros, compra (recibe) cosas, y salen por otro. En SAREB quedan solo los recursos justos para administrar, los mínimos. Se mencionan 500 millones; tan sólo el 1% o incluso algo menos del valor de adquisición (transferencia) del conjunto de la operación. Para pagar sus compras, SAREB ha recibido una importante cantidad de dineros públicos y una, algo mayor, cantidad de dineros privados. Los dineros privados, proceden en un alto porcentaje de bancos que a su vez retienen y han de gestionar financieramente importantes cantidades de activos, lo que genera una dinámica de compatibilización y equilibrio cuanto menos difícil. Para e dinero público ese problema o no existe o es menor (bancos rescatados).

El objetivo de la SAREB es ‘saldar la operación con éxito’, entendiendo por ‘saldar’ el transferir a otros o poner en carga lo que tiene y por ‘éxito’ el que quienes aportaron se queden satisfechos con lo que reciben a cambio al final.

Cómo son dineros distintos medir la satisfacción no es lo mismo para los privados que para los públicos. Para los privados, satisfacción igual a rentabilidad, es decir, más dinero; poco que decir sobre esto. Para los públicos, satisfacción debería ser rentabilidad social, que puede obtenerse de muchas formas, una de ellas más dinero (o al menos el mismo). Bastante que decir sobre esto. El dinero público hace muchas cosas, desde ayudar 32

“No es un banco, es un administrador de las cosas que ha recibido”

a la banca a construir y operar hospitales; desde grandes infraestructuras hasta pagar el sueldo de los maestros… Todo es dinero público y todo es igual. En consecuencia, si parte de los activos se utilizan para alguna de esas otras cosas, su uso será tan eficazmente útil y justificado como si se recuperase en dinero: produce ahorros en otras partes del sistema.

En consecuencia, el examen de los activos, además de operar en el doble contexto de realidad física y realidad social debe tener en cuenta la posibilidad de dar respuesta a otras demandas sociales no residenciales, aplicando las contabilidades y/o transferencias internas que correspondan .

Se han mencionado posibles rentabilidades futuras, resultantes de una serie de hipótesis sobre la evolución de los mercados, etc. Los borradores conocidos parecen apostar por una salida ‘comercial’ basada en el restablecimiento de un mercado activo de precios ascendentes tanto para edificios como para el suelo; a tasas significativas… cuyas hipótesis subyacentes no se explicitan; pero, que habrían de estar como mínimo del orden de por encima de la infracción, o del interés medio de tipo de interés correspondiente a la financiación recibida, en su caso.

“el futuro no traerá una reproducción del pasado, ni siquiera una aproximación”

Respecto de la la gestión, y con independencia de la verosimilitud o no de sus cifras -que muchos pueden calificar de optimistas- hay que ser conscientes de que el futuro no traerá una reproducción del pasado, ni siquiera una aproximación: ni en precios, ni cantidades ni en modos. Las tres realidades nos sitúan en una situación distinta, sin marcha atrás. Podrá, si acaso, en lugares privilegiados y a pequeña escala, traer reproducciones parciales: bonsáis.

La gestión ha de ser proactiva. La estrategia de ‘ahí está, ahí está, viendo pasar el tiempo la Puerta de Alcalá’. no funcionaría, ni siquiera para quien quera pasar la pelota adelante. El futuro pasa por saber mirar a los ojos al presente… y saber ver lo que nos dice; mirarlo con ojos de puesta en carga y uso, de enlazar la realidad física y la realidad social… puesta en carga y transformación activa. Las líneas de actuación pueden ir mucho más allá de la compra venta finalista o del aparcamiento en manos de terceros.

Pueden, y deben, también contemplar e incluir: remodelaciones; cambios cualitativos y cambios de usos; creación de nuevas condiciones de contorno; cambios del modo de uso,alquileres, cesiones, intercambios…

La actuación gestora debe ser transversal y debe saber convocar a quienes saben describir y mapear la realidad y su contexto, quienes saben ver lar capacidades y sugerencias que ofrece lo real, quienes saben operar con lo financiero y lo real, quienes saben gestionar o administrar operaciones complejas.

Administrar. Para concluir me quedo, con esta última palabra: administrar.

En el diccionario de la RAE tiene ocho acepciones. Las dos primeras son de uso común, gobernar,.. dirigir una institución ejercer un cargo. Otras son casi metafóricas, administrar cosas, un medicamento, los sacramentos, 33

“La actuación gestora debe ser transversal y debe saber convocar”

… Me quedo con la tercera y con la octava, la última.

3ª) Ordenar, disponer, organizar, en especial la hacienda o los bienes. Respuesta a la necesidad de conocer: ¿Qué y cómo son?

8ª) Graduar o dosificar el uso de algo, para obtener mayor beneficio de ello o para que produzca mejor efecto. Respuesta al ¿Cómo poner en carga?

Juntas, la unión de estas dos definiciones habla de dos actividades: conocer y hacer uso. Vuelvo sobre la última definición. Se refiere a dos objetivos compatibles no excluyentes: obtener mayor beneficio y producir mejor efecto: las dos parejas de baile de las dos mitades de la SAREB. Podría concluir aquí, … pero como arquitecto, puesto que estamos en el Colegio de Arquitectos, y aprovechando esta última definición, debo decir -aunque todos lo sepamos- que los arquitectos estamos formados, preparados y dispuestos para colaborar eficazmente en positivo a ambos objetivos: rendimiento y mejor efecto, desde los distintos frentes transversales que he mencionado. Trabajar con la realidad; pensar, modificar y construir con ella; construir y añadir valor con sus características o condiciones de uso: eso, es parte esencial de nuestro oficio.

Gracias, por su atención.

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“Trabajar con la realidad; pensar, modificar y construir con ella”

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DEBATE Luis Basagoiti Robles Sin identificar (s/i)

Muy bien, vamos a abrir un turno de preguntas.

En relación con lo que ha comentado al final del todo, a propósito de los activos inmobiliarios. Se hablaba de desarrollar promociones en suelo, ¿la financiación de dónde va a venir?,¿de entidades financieras? Cuéntenos un poco de dónde va a venir la financiación.

Y luego, también, en cuanto a las obras en curso, lo mismo: ha comentado que será la SAREB quien va a retomar las obras si lo considera pertinente o no, ¿Con qué dinero?

Antonio Carrascosa

Bueno, como decíamos antes, hay unos fondos, hay liquidez, este vehículo tiene una liquidez de entrada de unos 5.000 millones de euros y va a ir generando liquidez a medida que vaya vendiendo activos, o sea que habrá una parte relevante de activos que se tienen que vender, y hay unos acuerdos para también repagar deuda. Digamos que aquí hay que ir casi cuadrando el círculo, hay que procurar ser rentable, desarrollar algo, repagar la deuda, o sea que hay varios elementos que habrá que gestionar adecuadamente; pero la SAREB primero tendrá recursos líquidos con un importe relevante, y luego irá generando caja a medida que venda activos, carteras, inmuebles, etcétera. Con lo cual, estas hipótesis están incorporadas en el plan de negocio y cuadra perfectamente, dado lo que ya he dicho: que no vamos a ser el primer promotor inmobiliario de España, no se nace con esa vocación, en absoluto.

Paula Pascual

Muy buenos días. Ha dicho, creo recordar, que la SAREB está compuesta de dos tercios de préstamos y un tercio de inmuebles. Esto según ha comentado en cuanto a la situación actual. Entonces yo quería preguntar: ¿En cuánto estima el aumento que puede suponer el stock por ese incremento en los inmuebles que se deriven de los impagos de los préstamos en los próximos dos años? Esa es la primera pregunta que tengo que hacerle, y luego le hago la segunda.

Luis Basagoiti Robles Antonio Carrascosa

Se admiten preguntas intelectualmente no perversas.

En dos años es complicado. Es complicado porque hay que ejecutar una garantía y yo no he trabajado en ejecución de garantías pero eso lleva un plazo, con lo cual digamos que de los préstamos normales (pues antes decía que la probabilidad de impago de estos préstamos oscilaba, según estuviéramos en el escenario base o estresado del ejercicio de estrés que se realizó hace unos meses, prácticamente entre el 60 y el 90%). Esto significa, en función también de la evolución de la coyuntura económica, que eso es una variable muy importante que hay que tener en cuenta.

En principio, si nos fiamos de estas probabilidades de impago, como mínimo, un 60% de estos préstamos, de los préstamos normales que se

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transfieren, pasarían a ser dudosos. Y luego sigue un proceso que no tiene por qué acabar en un adjudicado dentro de dos años ni mucho menos, podría acabar en un adjudicado en un plazo mayor. Ahí también la SAREB tendrá, evidentemente, facultades de renegociación de préstamos, en un momento dado podrá refinanciar, podrá ejecutar la garantía, o sea que en este caso tendrá las mismas facultades que un acreedor bancario.

Luego depende, para no poder dar un importe ni siquiera aproximado, también depende de qué se haga con las carteras. A lo mejor resulta rentable, dentro de este plan de negocio minucioso que elaborará el equipo gestor, a lo mejor resulta que hay carteras de préstamo normal que es interesante agrupar en un fondo, que como saben (eso no lo he dicho) se pueden crear. La norma establece una nueva categoría de fondos, que son los fondos de activos bancarios, que permiten bastante flexibilidad de gestión. Y posteriormente, después de la creación de la SAREB, podrían generarse activos, por ejemplo formando paquetes homogéneos de suelo, determinadas categorías de suelo, viviendas, préstamos, etcétera… con lo cual para tener una idea de lo que me comenta hay que esperar a que el plan de negocio esté culminado y aprobado por el consejo.

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Paula Pascual

Bien. Y la última es una pregunta un poco extraña, pero bueno, a ver si lo consigo. Los que hemos crecido pensando en la utopía de que el patrimonio público va a regular el mercado, por las legislaciones, etc., y teniendo en cuenta que ha indicado que en principio, si no lo he entendido mal, la SAREB no va a incidir de manera directa en el valor de mercado. Yo no tengo esa idea, ¿No cree usted que si la cartera es lo suficientemente amplia para señalar unos valores de mercado va realmente a marcar una presión y que se tenga que ajustar? y lógicamente ¿Qué va a ser de esa famosa afirmación, que venía en todas las legislaciones, de que el mercado vendrá regulado por el patrimonio público de suelo, etc., y en su lugar pase a serlo por esta nueva formación o corporación o entidad?

Antonio Carrascosa

Creo que no debe tener un impacto muy fuerte o muy significativo, por lo menos directo. Porque si dijera que a corto plazo esta sociedad va a poner en el mercado 300.000 viviendas, no sé cuántos metros cuadrados de suelo, etc., en los próximos tres años, en esa hipótesis, evidentemente, el impacto directo sobre los precios podría ser muy, muy significativo. Ya he comentado que, primero, la cartera actual no da para eso. Terminando en un plazo que ahora mismo no recuerdo, aproximadamente un año o dos años, se tendrían yo creo que 90.000 viviendas. Cuando se finalicen algunas de las promociones en curso podemos estar hablando de eso, de unas 90.000 viviendas. Luego, a lo mejor dentro de cuatro o cinco años, ese parque, muy probablemente se incrementará, no por ejecuciones de hipotecas, como también se ha dicho en algún medio, porque las hipotecas no se transfieren (las hipotecas minoristas no se transfieren al vehículo, lo que se transfiere es el préstamo promotor) y entonces, si hay una garantía de una promoción inmobiliaria, evidentemente esos pisos pasarán a ser de la SAREB. Entonces creo que ahí el impacto será relevante, pero no demasiado relevante.

Luego está el impacto indirecto: se podría pensar que los precios de transferencia establecidos pueden marcar suelos, por decirlo de alguna manera. Resulta que ahora para vender una vivienda (era un 54% el precio de transferencia calculado para las viviendas) podría pensarse que ya no se puede vender con un descuento que esté por debajo de este 54%. Yo creo que eso también es relativo. Se compran pocas viviendas pero, si ha habido alguien, ya se están viendo descuentos del 50% de grandes bancos que no van a pasar activos a la SAREB; con lo cual entroncamos otra vez con el tema de la tendencia del mercado. Eso sí que es real y está llevando ahora, según las estadísticas oficiales, a caídas de un 30% aproximadamente en los precios de la vivienda; y no había SAREB ni había nada que se le pareciera.

Con lo cual, digamos que indirectamente, podría tener también algo de efecto. Igual que lo puede tener de manera directa, poniendo a la venta parte de su cartera; pero ya digo: todo esto de manera ordenada, que es lo que nos exige la ley.

Luis Basagoiti Robles

Muy bien, hay muchas preguntas. Voy a atender por petición.

Norberto Beirak

Soy Norberto Beirak, colegiado del Colegio de Madrid. Tengo una pregunta de las intelectualmente perversas, creo yo. Los ayuntamientos tienen una competencia para fijar directamente el precio del suelo a través de la clasificación destinada a vivienda protegida, entonces la pregunta es: ¿Los activos del SAREB van a estar excluidos de esa sujeción o no? Si no están excluidos podría darse el caso que alguno de esos activos fueran reclasificados en procesos de planeamiento urbanístico como suelos para vivienda protegida y su valor quedara fijado oficialmente.

Antonio Carrascosa

Hombre, yo creo la pregunta que es perversa por el grado de dificultad dado mi perfil, lo reconozco. Creo que hay un correo, dado que es problema mío el tenerme que ausentar antes de tiempo, al que pueden enviarlas.

No 400, pero sí las personas que se queden sin poder preguntar. Hay un correo del FROB, creo que es direcciongeneral@frob.es, donde me las pueden remitir. Hay exclusiones -de normas mercantiles, de ley del mercado de valores - pero yo no recuerdo que esté excluido de las normas que cita, pero tendría que confirmarlo.

Luis Basagoiti Robles Agustín González

Siguiente pregunta, breve, por favor.

Hola, buenos días. Soy Agustín González, arquitecto.

Partiendo que parte de la solución, tanto para el FROB como para el resto del sistema inmobiliario actual, está en que no se cumpla el escenario ese pesimista que está en el ambiente, quería saber: ¿Las entidades intervenidas, o las que van a ser intervenidas van a poder participar en la solución del sistema inmobiliario? ¿Una vez saneadas van a poder seguir dando préstamo a promotor, a particulares? ¿Van a poder participar o se van a tener que limitar a su actividad comercial y de préstamo empresarial?

Y en esta misma línea, después de las dos reformas financieras, la alta elevación de provisiones está impidiendo que muchas entidades puedan dar préstamo promotor por las enormes cuantías que exigen actualmente

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las provisiones, a las entidades del grupo 0 o las entidades sanas. Una vez reestructurado el esquema ¿Se les va a liberar de esas altas provisiones para que puedan inyectar algo de economía a la actividad promotora?

Antonio Carrascosa

Mañana habrá una nota de prensa y habrá cierto detalle de esos planes. Lo que es obvio, y yo no descubro nada, es que suponen una reducción significativa del balance de esas entidades, con lo cual sí que habrá obligaciones de todo lo que hay detrás de una reducción de balance: reducción de oficinas, personal, préstamo, etcétera, etcétera; pero no puedo detallar en este momento el contenido de esos planes de restructuración, que evidentemente van a afectar al grupo 1.

Y en cuanto a las provisiones para el grupo 0, se va a volver a la situación anterior a los reales decretos leyes de este año. Estos reales decretos leyes nacían con una vocación extraordinaria, en una situación extraordinaria que había que atacar, y ya para el año que viene está en vigor la circular contable normal del Banco de España, en la que las provisiones son con el mismo sistema, el mismo procedimiento que había antes de los reales decretos leyes; puede haber alguna modificación, pero ya normal, en el marco de las competencias que tiene el Banco de España. La situación excepcional se acaba para el año 2013.

s/i

Antonio Carrascosa

s/i Antonio Carrascosa

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Todos sabemos que es una información de prensa, pero en principio se ha dicho que a la SAREB no iban a pasar activos de menos valor de 100.000 euros, por lo tanto que todas las viviendas de “poco valor”, entre comillas, no pasaban a la SAREB y quedaban en manos de las entidades financieras incluso las del grupo 1, que tienen obligación de pasar todo.

Son 100.000 euros para inmuebles y 250.000 para préstamos, en este caso por acreditado, o sea que se juntan los préstamos de un acreditado y si no llegan a 250.000 euros no se traspasan a la SAREB y, evidentemente, las entidades tienen que seguir gestionándolos plenamente. Lo que también es público, y creo que se ha anunciado, es que en un comienzo, lo que sería la administración más que la gestión de préstamos y de inmuebles recaerá, por lo menos en un comienzo, en los bancos cedentes. Digamos que ahora mismo la SAREB está casi en los papeles, y que dentro de un mes y medio tiene que haber un edificio, personas, equipos informáticos, teléfonos, activos en su balance, etc., o sea que bastante lo que se haga durante el primer año (en principio la administración, no las decisiones por ejemplo de restructuración de un préstamo) para la administración de préstamos y de inmuebles de estos activos que se confieren, quedarán, con los debidos contratos de prestación de servicios, en las entidades participantes, o cedentes. ¿Por cuánto tiempo quedan en las entidades?

Pues en principio el contrato que se está diseñando sería un año renovable. Luego será ya decisión del equipo gestor si convoca un concurso para externalizar esta administración; pero la gestión, lo que es la toma de decisiones fundamentales sobre los préstamos, estarla en la SAREB que

tendrá un departamento de gestión de préstamos y un departamento de gestión de inmuebles.

Carlos Martínez

Bernardo Ynzenga Acha

Carlos Martínez Bernardo Ynzenga Acha Luis Basagoiti Robles Bernardo Ynzenga Acha

Sí, sí te entiendo, lo que pasa es que, sinceramente, no tengo la respuesta, porque yo lo que entiendo es que mientras tú no estés incumpliendo tu obligación de pago de cuotas tú no eres un non performing, tú eres un crédito sano, no eres un crédito tóxico.

Pero me han transferido, ¿no?

Porque estás en una entidad transferida.

Pero ante el hecho de que te vendan un contrato hipotecario …

Sigue siendo el mismo. Tú sigues pagando tus cuotas, lo que pasa es que el que lo cobra es otro. Un caso muy concreto, tú tienes un préstamo de un millón de euros y tienes que pagar las cuotas por un millón de euros durante 15 años, resulta que la entidad lo tiene que vender porque la entidad es fallida y se lo vende a otro fondo por 500.000; tú sigues pagando tus cuotas sobre un millón, lo que pasa es que en vez de cobrarlo Bankia, por poner un nombre, lo cobra un fondo ingles que está en no sé dónde, eso no cambia.

Carlos Martínez

Yo lo que veía es que a lo mejor se podía producir una inseguridad jurídica.

Bernardo Ynzenga Acha

No, porque tu contrato es el mismo. Lo que se vende es tu contrato, que lo compra otro señor con un descuento. ¿Por qué? Porque él dice, a lo mejor no me paga, si es que me paga; y dice, : yo me voy a cubrir, le voy a hacer un descuento…

Carlos Martínez Bernardo Ynzenga Acha s/i

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Hola, buenos, días, yo soy Carlos Martínez, soy madrileño, soy arquitecto, pero ejerzo mi profesión en Valencia, en la Comunidad Valenciana.

En principio yo creo que estoy de acuerdo con los dos compañeros que están en la mesa.

Se ha comentado que de las dos terceras partes de esos préstamos se van a ceder, fallidos o no, a la SAREB, por un valor suponemos que será del 54% en viviendas que ha dicho antes don Antonio. Pero el propietario de la vivienda, el que está viviendo ahora, que no es un fallido pero que potencialmente puede ser un fallido, al bajarle el precio con el cual se está transfiriendo ese valor, ¿No tiene una inseguridad jurídica, o tiene un derecho de tanteo y retracto sobre ese bien a ese valor? No sé si se entiende lo que te quiero decir.

No se cuenta el derecho de tanteo y retracto en ese momento también. ¿Tú crees que lo tiene? Yo no estoy seguro.

Yo creo que es bastante claro, lo tiene -el derecho de tanteo- si se lo vende a otra entidad financiera, es más, no lo harán probablemente, pero tiene

que avisar. La entidad que lo transfiere tiene que avisar al propietario del derecho de compra de ese préstamo al precio al que lo está vendiendo la entidad financiera.

Bernardo Ynzenga Acha Luis Basagoiti Robles

Por poner orden, la titulización de contratos hipotecarios, que se producen por miles de contratos, que se ha desarrollado en España por J.P. Morgan y BBV en los años 90, no ha producido el aluvión de derechos de compra, que aun existiendo no se han producido. Es posible que los contratos hipotecarios estipulen la renuncia al derecho, pero la realidad es que en la titulización que se ha hecho en España, y se hace mucho en Estados Unidos, desgraciadamente con las hipotecas subprime. Muy mal hecho pero se ha hecho titulización en los años 90 y 80 en Estados Unidos y nunca se ha producido ese problema. La venta de un contrato hipotecario, lo mismo que la titulización de un contrato de arrendamiento es posible y en un contrato de arrendamiento puede haber renuncia expresa, o no, al traslado del contrato de renta, todo depende de la redacción del clausulado de los contratos, en ese caso.

Bernardo Ynzenga Acha

Bueno, y depende también de una cosa radical y es el precio al que se pasa esa titulación porque si yo tengo una hipoteca y la transfieren al 30% corro a hablar con mi primo hermano, de Zumosol, a ver si me lo presta y me lo quito de encima.

Luis Basagoiti Robles

¿Más preguntas?

s/i

Sobre este tema, y en el caso de una cooperativa que está terminándose, y se han subrogado a una hipoteca. Es una hipoteca global por todo el inmueble, el banco se lo pasa a quien sea, a ese fondo de inversión buitre, y se lo pasa en el 50% de la hipoteca en la que él se iba a subrogar ¿no tiene derecho, quien a lo mejor ha ya puesto el 30% del valor inicial?

Bernardo Ynzenga Acha

Entiendo que lo que sería razonable por parte de los gestores sería ofrecérselo en primer lugar al comprador final. Pero, por la experiencia de otros temas que estoy reflexionando y estoy viendo, no se han producido en muchos casos ni notificaciones, y se han vendido paquetes de créditos muy grandes que ni tan siquiera se han notificado a los hipotecados.

Luis Basagoiti Robles s/i

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Hombre, sería lógico, no te puedo contestar, pero sería lógico.

El caballero de la corbata azul, que levanta la mano, tenía el turno.

Buenos días. Yo solamente quería hacer una precisión, que es que realmente a la SAREB no se está transfiriendo crédito hipotecario. Se está transfiriendo crédito promotor, por tanto esta circunstancia de la que estamos hablando no se produce.

En segundo lugar, ya lo habéis comentado, el tema de la titulización y todo esto. Hay cantidad de préstamos hipotecarios que se han vendido a fondos buitre, cantidad, con descuentos, y no hay ningún tipo de derecho de tanteo ni retracto ni muchísimo menos. Lo que sí es muy posible es que si en tu caso tu hipoteca ha sido vendida a fondo buitre tienes muchas

posibilidades de llegar a un acuerdo de dación en pago con ellos, suelen ser bastante flexibles para esto porque en la compra que han hecho, como tienen mucho descuento, tienen incluida esta posibilidad y entonces facilitan bastante el tema. Solamente eso.

Enrique Manzano

Soy Enrique Manzano, arquitecto y salgo de esta dinámica que hemos entrado para volver un poquito a la parte que estábamos antes.

Entiendo que solamente van a pasar al SAREB activos que tengan crédito al promotor, entonces, ¿Qué van a hacer con los propios adjudicados que tienen los bancos? (por decir, tal como ellos que los diferencian entre adjudicados y financiados) Resulta que los adjudicados no van a pasar; es una pregunta, yo no lo sé.

Y la segunda no es una pregunta, es una afirmación, o por lo menos una información. Siempre estamos hablando de los del Royal Institution of Chartered Surveyors, los RICS, como si pareciera que tuvieran una metodología o quizá otra manera de hacer. La metodología es la misma, es exactamente la misma. Creo que tenemos, y así lo reconocen desde Europa, una de las mejores. La orden ECO 805/2003, con todas las modificaciones, es quizás de las mejores normativas que tenemos para poder valorar activos; otra cosa es cómo se hace y cómo se sigue. La reflexión no es una reflexión de RICS o no RICS, es una reflexión de empresas de tasaciones o no empresas de tasaciones.

Y luego también otra cosa, que es una información: estamos hablando de valoraciones de activos, efectivamente, y es realmente la mayoría de los últimos movimientos o de los últimos encargos que están haciendo las entidades financieras no piden tasaciones. Si nos leemos la letra pequeña de todos y cada uno, tienen el sello de cada una de las compañías de valoración, pero realmente pone: esto es una valoración que sigue estrictamente la orden ECO; pero no es una tasación. Simplemente para que lo supiéramos.

Y luego, la otra, que yo creo que también es otra afirmación, es que ojalá Bernardo y ojalá Miguel, sepan tener esos ojos de que realmente la gente que les pueda ayudar en esto tiene que salir estrictamente del mundo financiero. Lo que ha pasado hasta ahora, os puedo asegurar, es que no han hecho uso para nada de nosotros. Todo esto ha sido estrictamente financiero, han sido hojas Excel, residuales estáticos y han sacado todos los números con los que ahora estamos viviendo.

Luis Basagoiti Robles Miguel Hernández López

Miguel ¿contestas a la primera?

Pues si quieres, simplemente por alusiones, porque yo soy RICS, soy miembro de la institución, yo diría dos cosas.

Primero, el problema es que las tasaciones no son reconocidas en otro país que no sea España, y ese es un problema de partida grande porque quieres financiarte. Si se tiene alguna operación con bancos nacionales y extranjeros, hay que hacer las dos solo porque el otro no reconoce. Entonces, hay un problema de partida importante, pero sí diría que en la metodología hay un tema diferencial: cuando aplicas el Real Decreto tienes que ir

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aplicando todos y cada uno de los pasos; y en un RICS, si considera que por ejemplo este proyecto no se va a financiar porque el mercado no ofrece posibilidad de financiarlo, vale cero. O sea que puede saltarse en un momento dado la metodología para llegar a valorar de una manera, si quieres hasta subjetiva, y porque es RICS él dice que cree que vale cero y lo pone.

Lo estoy simplificando.

De todas formas, y aquí tocamos otro tema muy delicado. Es el tema de cómo se ha tasado, y lo pongo en general, o valorado en los últimos años con sociedades. Y también aquí toco otro tema sensible, en las que hay entidades financieras que son accionistas de las sociedades de tasación. Yo he visto fluctuar tasaciones para arriba o para abajo, dependiendo de quién las hiciera y quiénes fueran los que fueran a financiar. Este es otro tema también sobre el que habría bastante que debatir.

Luis Basagoiti Robles Miguel Hernández López

Luis Basagoiti Robles Gerardo Mingo

Miguel Hernández López Gerardo Mingo

Y el objetivo de la tasación.

Y el objetivo de la tasación, si era para refinanciarte, para ejecutarte o para qué. Ahí hay otro tema sensible.

Bueno, vamos fatal de tiempo, como es lógico en el Colegio de Arquitectos.

Soy Gerardo Mingo. Realmente no he entendido el porqué la SAREB tiene que tener mayoritariamente capital privado, solamente lo entiendo porque son unas circunstancias que actualmente estamos viviendo.

Para que no consolide deuda.

Sí, sí, si yo eso lo entiendo. Pero el otro día escuché al Consejero Delegado de Banco Sabadell, al señor Jaime Guardiola, y realmente vi que también tenía algunas interrogaciones sobre la incorporación de capital privado en la SAREB. Bueno, yo tengo todas las dudas del mundo, por supuesto, con toda seguridad, y desde luego sobre que hay un conflicto entre las rentabilidades económicas, respetabilísimas, del capital privado y las rentabilidades sociales públicas. De eso no me cabe la más mínima duda, aunque vaya a haber un comité disciplinario que realmente vaya a regular esa sociedad anónima, que es la que se ha constituido con más del 51% del capital privado. Pero, al grano, realmente, si va a surgir todo esto con dos tercios de los préstamos, estos préstamos complicados, de devolución entre el 60y el 90%, que nos decía Antonio Carrascosa, y luego el tercio ese de estos activos. Pero realmente, después de todo esto ¿Qué pasa?¿Qué va a salir al mercado? ¿Cómo va a salir al mercado? ¿Qué rentabilidades entonces van a ser las prioritarias de las que se están aquí barajando?

El otro día escuché, ya un ministro de los nuestros, que realmente iban a ser precios razonables. El concepto de razonable me produce escalofríos permanentes, claro. ¿Qué es lo que yo creo? Mi opinión es que el concepto, independientemente de la situación en la que estamos, que por supuesto es una situación delicada, cada uno le pondrá luego los calificativos que quiera, pero en esa situación, no es una situación mala, peor o lo que sea,

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es una situación delicada como otra cualquiera, pero sin embargo sigo teniendo las mismas dudas que realmente sigue teniendo el banco, ¿Quién se ha incorporado a la SAREB? El banco Santander, Caixa Bank, creo yo, están todavía ahí desojando la margarita, las otras bancas privadas, el Sabadell, el BBVA…, pero, ¿De dónde vienen entonces todos estos activos y todos estos préstamos?

De las cajas de ahorro, que son entidades públicas, públicas, no son bancas privadas: son entidades públicas transformadas ahora de una manera casi forzada en bancos, pero todos estos activos, todos estos préstamos, ¿En qué porcentaje van a surtir a la SAREB? ¿En qué porcentaje van a ser provenientes de las entidades públicas y no de las entidades privadas? Entonces, vienen de las entidades públicas y van a ser gestionados privadamente, mayoritariamente por un capital privado. Yo realmente no lo entiendo.

Aunque estemos en una situación delicada, aunque se nos vaya a acumular, por supuesto, la deuda, por supuesto que va a subir la deuda y todo lo que tú quieras, sigo creyendo que esa es la gran pregunta, ¿No va a haber una conflictividad realmente, al final, casi irresoluble, por mucho comité de disciplina o de supervisión que vaya a haber, entre estas dos rentabilidades que estamos persiguiendo, en unos fondos provenientes de entidades públicas bancarias, que son las cajas.

Luis Basagoiti Robles

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¿Quién quiere contestar? Bernardo, ¿contestas tú?

Bernardo Ynzenga Acha

Bueno, totalmente de acuerdo. Creo que has hecho una observación sobre lo que yo decía antes respecto de las dos variantes. Son dos modelos distintos, con dos lógicas distintas. No dije, pero tú sí lo has apuntado, que la parte privada del dinero en la SAREB está como Horacio, con un pie aquí y otro en el espacio; porque lo que haga con la derecha -en el sentido de degradar, o vender o agilizar la venta de los activos- la puesta en carga de los activos de la SAREB tiene sin el menor género de duda efectos sobre activos idénticos de quienes le están gestionando. Está mirando a la derecha y a la izquierda. Para equilibrar el juego de las dos cosas su visión lateral tiene que ser absolutamente formidable. ¿Que tiene que ser así porque si no qué le vamos a hacer? Pues no lo sé, probablemente hubiera sido más fácil que hubiera sido otro tipo de dinero, no de la banca, que también está en el mismo juego, el que estuviera, pero que el conflicto de intereses existe sin el menor género de dudas.

Serafín Sardina

Soy Serafín Sardina, arquitecto.

Volviendo brevemente sobre las reflexiones, los problemas financieros, las soluciones inmobiliarias o viceversa, las tasaciones, sobre por qué no lo hemos hecho hace cuatro años, sobre la realidad física… quería recordarnos que el punto de enlace precisamente entre el capital físico y la realidad financiera son las tasaciones; y las tasaciones, hoy por hoy, dejando al margen todos los problemas que se han señalado de buenas o malas prácticas, tienen limitaciones objetivas, técnicas, que no incorporan indicadores de riesgo. La orden ECO lo hace muy alusivamente pero de ninguna manera de forma directa; en realidad te pide que sigas al mercado, de manera que cuando le mercado entra en riesgo lo que hacen las tasaciones es seguir el riesgo. Sin embargo, disponemos de indicadores no normalizados pero

indicadores de calidad suficiente, con los que todos trabajamos, dónde tenemos la demografía, dónde tenemos las rentas familiares, qué cantidad de cosas nos pueden pasar en el largo plazo, qué necesitaríamos producir de una forma reglada para tener identificada esa transferencia de riesgo físico, riesgo inmobiliario o financiero, y los excesos de crédito que han movilizado el presente riesgo inmobiliario.

Creo que hay un ámbito de reflexión a completar, que nos permitiría conectar los problemas de liquidez con necesidades reales. Con ese trabajo solo se va a alcanzar la liquidez a medida que vayamos enlazando situaciones inmobiliarias de partida con necesidades reales y con los problemas de precio; es decir, simplemente, que los asociemos a los precios productivos de la construcción, del campo o de la urbanización, y que tengamos controlada esa expansión del riesgo financiero, que es lo que ha alejado los precios de su realización. Lo dejaría aquí de momento; ya abordaremos estas cuestiones en otra mesa.

Luis Basagoiti Robles José Antonio Granero

Es más una reflexión que una pregunta, ¿no?

Quería aprovechar porque en la preparación de esta mesa, en la reunión que tuvimos contigo, Luis, salieron varios temas. Lo cierto es que en la sala no hay solo arquitectos, si no que, además, hay algún representante del FROB y me gustaría que algunas de los temas comentados en la preparación de la jornada pudieran salir ahora.

He quedado con el Director General en que le íbamos a mandar, y de hecho haremos el esfuerzo de preparar, unas conclusiones de la jornada, para enviárselas al FROB junto con buena parte de las cuestiones, dudas o ideas que se planteen en la jornada. Me gustaría, Luis, que tú plantearas algunas de los temas previstos en la preparación.

Luis Basagoiti Robles José Antonio Granero

Luis Basagoiti Robles

O sea que el moderador pregunte.

Que el moderador lance algunas de esas preguntas que salieron en las sesiones preparatorias, porque creo que en el ejercicio de reflexión conjunta que estamos haciendo, y teniendo en cuenta que al final se trata, y el formato en esta sala es siempre así, de una mesa redonda en las que participamos todos, me gustaría que lanzaras esas preguntas.

Bueno, las preguntas eran muy técnicas y la verdad es que estaban pensadas para el caso de que no hubiera preguntas. Suele pasar en estos foros que la primera pregunta no arranca, pero aquí es que ha habido aluvión.

Las preguntas eran bastante técnicas, por ejemplo sobre el caso de que la SAREB alquile viviendas. Si no consigue colocar todo el parque en venta en un plazo relativamente corto, pues la alternativa es alquilar viviendas, y en el caso de alquilar viviendas se produce el efecto de prorrata del IVA. Es decir, cuando uno compra la vivienda con IVA y la alquila sin IVA, puesto que está exenta. El problema es que se produce una regla de prorrata. Esa regla de prorrata, al no ser actividad diferenciada, afecta a todos los gastos

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de la SAREB. Es decir, desde la compra del ordenador hasta los viajes o el pago del alquiler de las oficinas. Esa regla de prorrata puede suponer 30 o 40 millones de IVA en un momento determinado. Entonces, la pregunta es: ¿Cómo se podía solucionar eso, pues con opciones de compra, o sea, con alquiler con opción a compra, se produce una merma en la rentabilidad, porque es alquiler con el IVA al 21 al ser opción?

Todos esos temas técnicos son los que se podrían plantear. A lo mejor es muy prematuro porque la SAREB no está en estos momentos operativa.

Pues hay soluciones alternativas; en general, para el tema de los alquileres, lo que se podría poner es IVA tipo 0 en lugar de IVA exento. El efecto es el mismo pero no solo para la SAREB si no para todos. Eso sería una alternativa, ponemos IVA a tipo 0 en lugar de exención de IVA y todo este tema se soluciona.

Luego, un tema también muy técnico: ¿Cuál es el consumo de capital a efectos de rating? Creo que ya lo había apuntado, pero entendiendo que un colectivo de arquitectos no había querido entrar mucho. El consumo de capital: cuando uno invierte en acciones de una sociedad, si invierte 100 su consumo de capital es muy superior a 100, dependiendo de si es por el subyacente o por las acciones. Eso puede hacer que algún tipo de fondo, los fondos COR o los COR Plus, se retraigan mientras que para los fondos más oportunistas o de valor añadido eso no es tan importante.

Había una serie de problemas, pero claro, no era el momento de preguntarlo puesto que no voy a hurtar la posibilidad al auditorio de que lo pregunte. Insisto, eran temas muy técnicos y solo estaba pensado en el caso de que nadie se arrancara, pero como no ha habido tal caso no he querido intervenir con eso. He hecho la pregunta y he dado la respuesta casi al mismo tiempo: la solución es poner IVA a tipo 0 en lugar de exención de IVA. Eso permite, además, establecer actividad diferenciada. Pero yo no le voy a decir a SAREB cómo debe de hacer las cosas, yo le planteo el problema y me atrevo a darle una sugerencia, pero nada más que eso.

Había más preguntas, el caballero del fondo, al principio. Y vamos a ir acabando.

Gonzalo Bárcenas

Hola, buenos días, soy Gonzalo Bárcenas, arquitecto.

Quería hacer unos comentarios. Uno estar de acuerdo con Bernardo en que la SAREB puede ser una buena posibilidad, una oportunidad, para hacer cosas que a lo mejor en un mercado como el que hemos tenido hasta hace cuatro o cinco años serían imposible, esas oportunidades que pueden existir en edificios inocupados o inacabados y tal.

Por otro lado al compañero contestarle que las cajas no son entidades públicas, son entidades privadas gestionadas por políticos; y ahí introduzco la versión de la administración, y si hay responsables del FROB también estoy de acuerdo con Ynzenga en que debe ser una solución transversal, en cuanto que los políticos, desgraciadamente, aprenden a golpes y algunos no aprenden. Hay que asumir la responsabilidad, deben asumir la responsabilidad que las administraciones han tenido en la crisis, por un lado la fi-

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nanciera y por otro lado todas las que tienen que ver con las cuestiones de gestión urbanística, de tramitación de licencias, porque ha sido, digamos el becerro de oro el sector inmobiliario, como todos sabemos. Entonces, la Administración ha sido la primera beneficiaria y es en parte culpable de que ahora haya suelos que no se puedan desarrollar, procesos con los que la SAREB se va a encontrar ahora, que tardan tres, cuatro o seis años en desarrollarse para poder alcanzar su valor definitivo; estoy seguro que a los representantes y a los gestores del FROB, o ministerios, consejerías de las comunidades autónomas, les van a escuchar, de manera que la carga de la Administración sea cada vez menor. En la Comunidad de Madrid, Luisen Basagoiti el Roble Ayuntamiento, parece que lo han empezado a entender y que están aligerando la carga administrativa tanto en tiempo como en dinero; y a ver si nosotros -que sufrimos en primera línea todas esas complicaciones y esos atrasos y esos sobrecostes tanto inmobiliarios como urbanísticos- pues… pueden intervenir de alguna manera y favorecer que toda esa gestión -como ahora les interesa a ellos, digamos a bancos y a Administración- salga adelante, y seamos pues todos beneficiarios y que podamos aprovechar tal oportunidad.

Luis Basagoiti Robles Ricardo Antuña

Había otra, el caballero que estaba delante. Dos últimas preguntas.

Soy Ricardo Antuña, arquitecto y Director de Formación del European Institute of Real Estate Analysis. Seré breve.

Yo hecho un poco en falta el proceso de optimización de los activos patrimoniales, que es una parte que ha comentado Bernardo Ynzenga. Entiendo que es un elemento fundamental para poder salir de esta crisis, porque si no se tienen en cuenta los parámetros de utilización de los activos lo que haremos es seguir malvendiendo el patrimonio de las entidades bancarias.

Entonces, como bien comentaba Bernardo, la componente utilitas está muy desarrollada en la parte volumétrica y de superficie, pero está muy poco definida la componente de uso óptimo. Lo que ha hecho el Instituto Europeo de Análisis Inmobiliario es definir esta componente de una forma muy detallada y hablar en el mismo idioma que hablan los inversores internacionales: hablamos de tasas internas de retorno y de riesgos vinculados a los desarrollos de procesos de optimización de proyectos inmobiliarios. Entonces, bueno, es una componente que es fundamental para, sobre todo, analizar todos los riesgos que tiene cualquier tipo de desarrollo urbanístico.

En este caso nosotros hemos analizado varios de estos riesgos, y hay muchos de ellos que hacen inasumible la tramitación urbanística. Como bien comentabais, muchos de los activos que se le van a transferir al FROB van a tener valor cero a causa de la variable tiempo, que lo que hace es comerte los intereses, te come toda la tasa interna de retorno que pueda llegar a generar la inversión del desarrollo inmobiliario. Entiendo que es un muy importante y fundamental tema a tratar; y me gustaría que durante la conferencia se hablase sobre estos puntos.

Luis Basagoiti Robles

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Pero, ¿es una pregunta a don Bernardo?

Bernardo Ynzenga Acha

Si no lo es la tomo como tal. Quiero decirte, que una de las cosas que ha surgido del conjunto de las preguntas, pero en la que vosotros habéis incidido muy claramente al final, tanto Ricardo como Gonzalo, es el riesgo de que la mirada hacia el futuro siga siendo una mirada de números, porque es que la que ha permeado por todas partes, ¿Cómo lo financio, cual es, el valor, el no valor?.

Yo no sé el daño que una urbanización detenida en la periferia de Madrid le puede haber causado a Bankia, sí sé el daño que le causa a Madrid; y me interesa mucho más como ‘cosa’ que como lo otro, porque si resuelvo el problema de la ‘cosa’ el problema financiero va resuelto; es como si los matemáticos, al estudiar a Leibniz, en lugar de estudiar las funciones se quedaran todo el día hablando de la primera derivada; lo que me interesa es la función, lo otro es consecuencia.

Estamos frente a una transformación de la realidad, un segmento de la realidad muy amplio que se mide en decenas de miles de viviendas, centenares de miles de metros cuadrados de suelo y aquí no han entrado aun autopistas o aeropuertos o AVES paralíticos, que también los hay. Mientras eso no entre en carga, mientras no sepamos entenderlo, entender qué función puede tener, entender cuáles son sus salidas, entender que a lo mejor la puesta en valor de lo que no vale nada es que no valga nada y que sea suelo, o regalárselo al Ayuntamiento para que haga yo qué sé qué, mientras estemos exclusivamente en el mundo de los números y no entendamos que está íntimamente ligado al mundo de las cosas, de su uso y de su transformación, probablemente el SAREB saldrá cojeando y repetirá, con más acierto probablemente, parte de la dinámica de errores que le precede.

s/i

Claro, el gran problema que tienen los propietarios de activos es que no saben todos los riesgos que tienen los mismos y cómo se pueden resolver esas primas de riesgo que afectan a cualquier tipo de análisis de optimización de un activo inmobiliario, y esa parte es una parte fundamental, bajo nuestro punto de vista, evidentemente.

Luis Basagoiti Robles

Bueno, vamos tarde. Queda un señor que ya ha intervenido. Una pregunta corta y breve, no reflexiones.

s/i

El proceso de comercialización en la SAREB ¿será transparente, será opaco como toda sociedad anónima? No sabemos todavía.

Otra cuestión muy rápida. Las provisiones que los bancos van a tener que desdotar a partir del momento que colocan… ¿Se va a vincular de alguna forma a que esos mayores recursos que esas entidades financieras van a disponer se introduzcan en el mercado de alguna manera, o vamos a seguir comprando bonos del Estado? ¿Sabemos algo? ¿Hay una cierta vinculación del que coloca el activo, con el resultado que eso le supone? Llevan años dotando, habrá cantidad de suelos que efectivamente los adjudicarán al 20% e igual alguno lo tendrán al 100, digo yo.

Luis Basagoiti Robles 48

Pero esa pregunta la mesa no te la puede contestar.

s/i

Luis Basagoiti Robles

En cuanto al análisis de riesgo y de las tasaciones, es evidente, hemos hecho muchas fotos pero no se han analizado las empresas ni el valor del almacén, lo único que se ha hecho es operación a operación; y hemos huido hacia adelante; y llega un momento en el que, evidentemente, el almacén vale muchísimo menos. Son reglas contables simples, pero no se ha hecho y se hubiera detectado un poquito antes de haber mantenido evaluado el riesgo del valor del almacén que tienen de las promotoras y los inversores.

Muy bien. Señores, damos por clausurada esta mesa.

Muchas gracias a todos.

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2

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¿QUÉ QUEREMOS CONSEGUIR? MODELOS Y OBJETIVOS El problema suscitado por los activos inmobiliarios puede y debe convertirse en una oportunidad.

La mesa reflexionará sobre los objetivos sociales y financieros que deben dirigir todo el proceso.

2.1. Presentación Ricardo Aroca Hernández-Ros 2.2. La gestión patrimonial frente a la liquidación Concha Osácar 2.3. Sector Inmobiliario y Banca Concepción Álvarez Hernández 2.4. La experiencia en otros contextos: Estados Unidos, Irlanda, Suecia Nicolás LLari de Sangenis 2.5. Seamos prácticos, ¿Cómo gestionar activos inmobiliarios?

Javier Kindelán Williams 2.6. Oportunidades con la SAREB. Patrimonio público de suelo y vivienda Fernando Nasarre Goicoechea 2.7. Debate 51

Presentación Hemos tenido un largo periodo de “dinero barato” coincidiendo con una baja actividad económica en Europa que no proporcionaba oportunidades de inversión rentable, lo que ha dado lugar a una disponibilidad de capital prácticamente ilimitada, capital que no ha sido invertido directamente, sino a través de préstamos interbancarios, de forma que el riesgo lo corrían las entidades de crédito españolas.

Aprovechando la bonanza, hemos pedido dinero prestado en el extranjero para comprarnos nuestro suelo, unos a otros, a precios siempre crecientes, por lo que durante años ha sido una inversión excelente.

El suelo se da en cuatro formas: A) Suelo sin calificar B) Suelo calificado como urbanizable C) Suelo urbanizado D) Suelo construido (aunque se habla de viviendas y del “ladrillo” la realidad es que al adquirir una construcción se paga fundamentalmente el precio de la localización, ya que la edificación aunque puede fluctuar en precio dependiendo del nivel de actividad del sector, lo hace en escasa medida y la revalorización de una vivienda en un determinado periodo es casi exactamente el aumento de valor en el mismo del suelo en el que está edificada).

El sentido financiero del suelo construido es convertirlo en tangible, despojado de las incertidumbres del proceso constructivo y susceptible de obtener un rendimiento inmediato mediante uso, alquiler o venta, pero no por ello deja de ser fundamentalmente suelo.

En el proceso de producción de suelo, las plusvalías fundamentales se producen en el paso del estado A a B; del B a C y del C a D no hay prácticamente plusvalía y el aumento de valor está ligado al largo tiempo que transcurre en la obtención de licencias y el proceso constructivo, aunque el promotor de la urbanización o la construcción puede hacerse con una parte de alza especulativa de precios de forma anticipada vendiendo sobre plano a compradores que esperan una subida de precios aún mayor.

En el proceso que hemos vivido se ha producido una enorme superficie de suelo calificado, urbanizado y construido, al tiempo que crecía, en la misma medida, el valor del infinitamente mayor patrimonio construido en uso, creando una general sensación de riqueza en el país que ha estimulado, en gran medida, el consumo de todo tipo de bienes con el correspondiente alza de precios y salarios con mucha mayor fuerza que en el centro de Europa, lo que ha erosionado la competitividad de nuestros productos dificultando las exportaciones y facilitando la importación de todo tipo de bienes.

El resultado es que tenemos una enorme deuda externa (mucho más alta la privada que la pública) que ha servido para financiar una gran cantidad de suelo sea: 52

Ricardo Aroca Hernández-Ros Dr. Arquitecto, Ex decano COAM

-solo calificado -urbanizado -construido para el que no hay mercado una vez agotado el ciclo especulativo.

Como el móvil del proceso ha sido un mercado especulativo, no se ha construido con miras a usar, sino a vender. Al mismo tiempo, hay una importante demanda insolvente, o poco solvente, que no puede entrar en el mercado para adquirir vivienda (por mucho que bajen los precios) y un creciente número de personas que son incapaces de seguir pagando los plazos de la hipoteca a que se comprometieron y son desahuciados de viviendas para que queden vacías en manos de la entidad de crédito.

Las entidades de crédito financiaron la adquisición de suelo en todas sus modalidades sin prever que pudiera producirse una baja en el mercado, con lo que las menos prudentes (en general las antiguas cajas de ahorros) se han hecho con un patrimonio de suelo, cuyo valor actual de mercado no cubre los créditos interbancarios de que se valieron para financiarlo, por lo que para evitar su insolvencia, que hubiera provocado un pánico entre los que tienen depositado en ellas su dinero, el estado se ha visto obligado a asumir un descubierto de decenas de miles de millones de Euros, que a su vez ha tenido que tomar prestado, convirtiendo en deuda pública externa una parte de la deuda privada.

Buena parte de los activos inmobiliarios de las entidades intervenidas se traspasa a la SAREB, bautizada popularmente como “banco malo” con fuertes descuentos sobre el precio en libros, con objeto de proceder a su liquidación; cabe pensar que de forma ordenada para no acabar de hundir el mercado inmobiliario y con él el valor de la principal propiedad de buena parte de las familias españolas.

Tal como va la cosa, cabe temer que buena parte del suelo construido o no acabe en manos de “fondos buitres” de inversión que tras adquirirlo con un enorme descuento nos lo volverán a vender dentro de unos años con beneficio, lo que supondrá una nueva pérdida para el país.

No sé si es posible, pero merecería la pena estudiar el cómo hacer un uso socialmente rentable de la ingente cantidad de suelo calificado, urbanizado y construido que no hubiéramos debido producir, pero hemos producido, y ahí van algunas ideas: Tanto la demanda poco solvente como los que no pueden seguir pagando sus hipotecas probablemente pueden pagar un alquiler proporcionado a sus ingresos, lo que implicaría una subvención para cuadrar las cuentas.

Bien es verdad, que la hacienda pública no está ahora para subvenciones, pero tras la fuerte devaluación ya producida al traspasar los activos al “banco malo” puede ser suficiente una ayuda del valor de 2.000 € al año para que bastante gente pueda acceder a una vivienda alquilada y ello “solo” supondría dos mil millones de euros al año, cantidad que no admite comparación con lo invertido, a fondo perdido, en evitar la quiebra de las antiguas cajas de ahorros y que no ha tenido otra rentabilidad social que la de evitar un pánico entre los ahorradores.

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“el móvil del proceso ha sido un mercado especulativo, no se ha construido con miras a usar, sino a vender” “Las entidades de crédito financiaron la adquisición de suelo en todas sus modalidades sin prever que pudiera producirse una baja en el mercado”

En cuanto al suelo no construido, lo ideal sería constituir con él un patrimonio público de suelo que sirviera en el futuro para regular los precios y evitar otra crisis especulativa en el futuro. De todas maneras, como su utilización va para largo, mientras tanto podría plantarse de árboles, destinando parte a huertos familiares, que seguro no carecerían de demanda en la proximidad de las grandes ciudades.

Empezamos la segunda mesa redonda de la mañana. Me acompañan en esta mesa unos reputados expertos en el tema que vamos a tratar. Contamos con Concepción Álvarez, que es directora de Estudios de Negocios del Banco de Sabadell; Concha Osácar, presidenta de AZORA, empresa que se dedica a patrimonio de suelo y vivienda, básicamente patrimonio en alquiler; Javier Kindelán, que es director de Richard Ellis; Nicolás Llari, que es director de activos bancarios de Savills; y Fernando Nasarre, arquitecto y querido amigo de muchos años y antaño Director General de Vivienda y Suelo.

Antes de empezar el debate querría establecer, unas reglas de juego para hacer más ágil la cuestión de las preguntas. Agradecería que el que tenga una cuestión, me pase una nota por escrito y yo trataré de refundirlas y darles verdaderamente forma de pregunta.

Como además de las preguntas, a veces, y es algo que considero lícito y razonable, alguien usa este turno para hacer una manifestación. También podrá igualmente hacerlo. Para ello que escriba en un papel su deseo de manifestar algo y su nombre. Al final daré un turno de manifestaciones para que no haya que convertir una manifestación en una pregunta un tanto distorsionada para poderla formularla.

Los intervinientes tienen 10 minutos para hacer su exposición. Concha Osácar tiene un problema de tiempo (ahora los expertos en estas cosas están enormemente solicitados por todas partes). Por esto intervendrá la primera y me temo que no va a poderse someter al turno de las preguntas correspondientes porque su siguiente compromiso le impide quedarse más tiempo.

Sin más, y pido perdón a los representantes en la mesa, porque para ahorrar tiempo no he hecho exposición de sus muchos méritos, pero ya se entiende que puesto que están aquí es que los tienen, doy la palabra a Concha.

La gestión patrimonial frente a la liquidación Dña. Concha Osácar Presidenta de AZORA

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Presentación de Dª Concha Osácar

Presidenta de AZORA

La Gestión Patrimonial frente a la liquidación

Sector Inmobiliario y Banca La banca es un sector que se está viendo afectado por toda la situación inmobiliaria que estamos viviendo. Los temas que quiero abordar giran acerca de qué representa para nosotros el sector inmobiliario, qué están haciendo las entidades financieras en este sector y cómo estamos abordando esta situación. Comentaré más adelante, algunas perspectivas sobre el sector del inmobiliario.

Es un hecho que las entidades financieras se han convertido en un operador relevante del sector inmobiliario. Nosotros, la banca, somos ahora mismo un competidor relevante como ya se ha comentado aquí. Pero, para las entidades ¿qué representa esto dentro de nuestros balances? En la actualidad, la exposición inmobiliaria de las entidades financieras es aproximadamente un 20% de su crédito más sus activos adjudicados. En el conjunto del sector, dos tercios de esta exposición inmobiliaria es crédito promotor y un tercio son inmuebles adjudicados. Esto supone un total entorno a 300.000 millones de euros.

Sin embargo, esta exposición no es igual por entidades. Si nos fijamos en la clasificación de bancos conforme a la valoración que hizo Oliver Wyman en función de las necesidades de capital de cada una de las entidades financieras nacionales.

En primer lugar, las entidades del grupo 0, son estas entidades que no necesitan capital. Aquí hay siete entidades, entre las que se encuentra el Sabadell. Estas entidades tienen una exposición inmobiliaria del 15% de su crédito más activos en balance.

No obstante si nos fijamos en otros grupos los datos cambian. El grupo 1, que son aquellas entidades que están intervenidas, tiene una exposición inmobiliaria media del 30%.

Las entidades que se encuentran dentro del grupo 2 son aquellas que necesitan capital y que aparentemente no pueden conseguirlo por sus propios medios. También en este grupo estamos hablando de un 29% de exposi55

Dña. Concepción Álvarez Hernández Directora Estudio de Negocios Banco Sabadell

“las entidades financieras se han convertido en un operador relevante del sector inmobiliario”

ción inmobiliaria. Y finalmente, las del grupo 3. Aquí estarían entidades que necesitan capital, pero parece que lo pueden conseguir por sus propios medios, con un promedio del 24%.

Es una exposición inmobiliaria relevante pero desigual por entidades. Para cada uno de nosotros, el tamaño de este problema es distinto. Las entidades del grupo 1 y 2 son las que, como se ha dicho en la primera parte, van a transferir sus activos a la SAREB.Además, la exposición inmobiliaria también es distinta en cuanto al perfil de cartera en cada una de las entidades.

Así el producto acabado respecto a nivel de maduración de las carteras, o el porcentaje de producto acabado sobre la cartera total es dispar en cada banco. En el caso del suelo, también hay diferencias en el porcentaje de suelo urbano sobre el total, con diferencias que van del 40 al 90%.

Si entramos en qué estrategias se están adoptando, descubrimos que igual que hemos visto disparidad en la exposición inmobiliaria y en la composición de estas carteras, también las estrategias que estamos siguiendo las entidades son distintas. ¿Distintas en qué sentido? Son distintas en cuanto al nivel de separación del negocio bancario y el foco que estamos teniendo en la gestión inmobiliaria. Hay entidades, como es el caso de Banco Sabadell, que hemos separado muy claramente lo que es nuestro negocio bancario core, de todo lo que hemos denominado negocio de activos. Lo hemos separado para que el negocio bancario y las personas que se dedican a esto puedan seguir con su foco, crecer y generar rentabilidad, que es el objetivo de las entidades.

Y por otro lado hemos dejado el negocio de activos, para sacar el máximo valor y gestionarlo con el foco que requiere.

En concreto, nosotros hemos incluido activos adjudicados y todo el crédito promotor, y estamos gestionando desde esta unidad todo el riesgo dudoso.

No solamente el de los promotores si no también el de particulares y empresas porque entendemos que hay sinergias en cuanto a la gestión de este riesgo dudoso. Hay otras entidades que están utilizando distintas estrategias, con un mayor o menor grado de separación de su negocio bancario.

También ha habido distintas estrategias en cuanto a la anticipación al mercado y las estrategias de comercialización. Observamos estrategias más reactivas y más proactivas. Hay entidades que hemos empezamos antes y otras que han ido siguiendo después.

También hay diferencias en cuanto a la estrategia de gestión del producto inmobiliario. Hay entidades, como es el caso de banco Sabadell, que han creado empresas inmobiliarias vinculadas. Nosotros tenemos una inmobiliaria, Solvia, que es una inmobiliaria de ciclo completo. En Solvia hacemos promoción inmobiliaria, gestión urbanística y también comercialización.

En cambio, hay entidades que han optado puramente por la comercialización. También encontramos distintas estrategias en cuanto a la gestión del riesgo. Nosotros estamos gestionando el riesgo con una visión integral de todo el flujo, cómo va cambiando el activo en el balance, desde que es riesgo normal, si se convierte en dudoso y hasta que se convierte en un activo adjudicado. Hay otras entidades que el foco lo están poniendo más en los activos adjudicados y en todo el proceso de venta o transformación de estos activos.

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“hemos separado muy claramente lo que es nuestro negocio bancario core, de todo lo que hemos denominado negocio de activos”

“Nosotros tenemos una inmobiliaria, Solvia, que es una inmobiliaria de ciclo completo”

En nuestro caso concreto, en esta unidad de gestión de activos, hemos apostado por dar una visión combinada. Una visión bancaria y crediticia, a la que ya estábamos acostumbradas las entidades y que es necesaria porque al final estamos hablando de un porcentaje muy importante de la cartera, que son créditos. A esta incorporamos una visión inmobiliaria, porque estamos gestionando activos adjudicados y las garantías de estos créditos, que al final son activos inmobiliarios.

Por último, en cuanto a estrategias también me gustaría destacar la capacidad operativa. En anteriores ponencias, se ha señalado que la gestión de estos activos y la administración de los mismos, es tremendamente compleja. Esto requiere unas capacidades operativas que en la banca no teníamos hasta ahora y que hemos ido desarrollando. Consecuentemente en la medida en que seamos capaces de hacer escalable el modelo y de que tengamos unos niveles de servicio adecuados, esto distinguirá a unas entidades de otras en la gestión de estos activos.

En cualquier caso, a pesar de estas distintas estrategias, creo que el objetivo de las entidades es el mismo. Tenemos que reducir la exposición inmobiliaria, y esto pasa por hacer los activos más líquidos por un lado, consiguiendo evacuarlos vía ventas, ya sea a la comercialización de clientes finales, inversores, etcétera. Pero también sabemos que somos claves en la reactivación del sector. Para poder conseguir este objetivo de reducir nuestra exposición, tenemos que lograr que el sector se reactive. Somos un operador responsable de generar más demanda, más transacciones, atraer a más inversores y apostar por nuevos modelos, como puede ser el alquiler u otros que se planteen.

Y por último, quería compartir unas reflexiones sobre el sector inmobiliario. Creo que el sector inmobiliario está viviendo una crisis importante, pero habría que apuntar también otros aspectos. Creo que un aspecto positivo es que buena parte del recorrido lo hemos realizado. Si nos fijamos en la inversión en vivienda sobre PIB, que tenemos ahora mismo en España, estamos en el punto más bajo de la serie histórica desde que se elabora esta estadística (creo que desde el año 71 o 72), y estamos ya en niveles similares a lo que es el promedio de la zona Euro. Esto significa que buena parte del recorrido se ha hecho.

En cuanto a ventas y transacciones, hay algunas noticias positivas. En este año, el nivel de caída de las transacciones ha mostrado, poco a poco, una cierta recuperación en los últimos meses. Es cierto que aquí hay un efecto final de año con el final de la desgravación y el cambio de IVA. Son factores que están afectando, pero lo que vemos es una tendencia positiva, por lo menos en esta última parte del año.

Además estamos viendo que hay segmentos que están creciendo en este mercado. El segmento de extranjeros es relevante, con una tendencia al alza. Además esto es especialmente significativo si tenemos en cuenta que una parte significativa del stock inmobiliario que hay ahora en España, estamos hablando del 25 o 30%, son segundas residencias. Por ello, el hecho de que las transacciones de extranjeros estén creciendo es relevante.

Se ha producido un ajuste significativo de precios. Este ajuste de precios se ha acelerado en 2012. Aquí hay distintas fuentes. Respecto de la caída acumulada desde el pico de demanda estamos hablando de una caída entre 57

“un aspecto positivo es que buena parte del recorrido lo hemos realizado”

un 25% y un 35%. Estamos ya viendo ventas a precios inferiores al coste de la construcción. Es cierto que estas caídas de precio no se dan por igual en todas las zonas porque la realidad de la geografía española es muy diversa.

Si miramos la disparidad geográfica, la necesidad de ajuste no es igual por geografía. Tomando el stock disponible sobre las transacciones que se han realizado en los últimos 12 meses, vemos que hay geografías, como puede ser la Comunidad de Madrid, con una parte relevante del stock, que están en un mejor posicionamiento para vivir antes una tendencia positiva. De hecho el 25% del stock ahora mismo está en geografías con un nivel de rotación por debajo de los 5 años.

Por otro lado, hemos visto que hay un cambio de tendencia. Vamos a ver cuán sostenible es. Es cierto que estamos viendo algo que llevábamos 17 meses sin ver en el sector inmobiliario, que es este repunte de las transacciones. Las entidades financieras estamos haciendo un esfuerzo relevante para reactivar estas transacciones, especialmente en precios. Hace poco, un estudio de Idealista señalaba cómo el precio de las entidades ya estaba por debajo del precio de los particulares, en 2012. Creo que esto está relacionado con el nivel de provisiones que hemos tenido que hacer. El ajuste de precios se ha acelerado, y estamos viendo además este efecto en las ventas, pero obviamente queda camino por recorrer.

Creo que la banca puede aportar mucho a este sector, pues igual que hemos hecho en innovación donde hemos sido un elemento clave en traer mejoras en canales, acompañando a nuestros clientes en la adopción de nuevos usos en canales, en el sector inmobiliario probablemente también podamos ver cómo contribuimos a esta evolución.

También creo que en los próximos meses todos los bancos a poner todavía más foco en la gestión inmobiliaria. En estos años hemos aprendido, pero todavía nos queda camino. Tenemos que dotar de mayores capacidades a nuestros modelos; modelos operativos que hemos empezado a desarrollar, modelos de comercialización que requieren evolucionar. El impacto de todo lo que estamos desarrollando se va a ver en los próximos meses.

Muchas gracias.

Presentación de

Dª Concepción Álvarez Hernández Directora de Estudios del BSabadell

Sector Inmobliario y banca 58

“en los próximos meses todos los bancos a poner todavía más foco en la gestión inmobiliaria”

La experiencia en otros contextos: Estados Unidos, Irlanda, Suecia…

Savills es la tercera consultora inmobiliaria internacional con activos inmobiliarios bajo gestión. Su protagonismo liderando el proceso del NAMA, el banco malo irlandés, creo es lo que animó al COAM a contar con nuestra presencia aquí. Aprovecho para felicitarle por la iniciativa de esta jornada.

D. Nicolás LLari de Sangenis Director activos bancarios. Savills

Respecto de lo dicho esta mañana en la primera mesa, creo que es importante apuntar que banco malo es sinónimo de entidad con algún grado de intervención pública y que cualquiera no se puede acoger al traspaso de activos. Banco malo también es sinónimo de repercusión mediática. Pero esto no ha sido por igual en todos los países. Digo esto porque todos los países han buscado fórmulas para agilizar la salida de activos inmobiliarios de sus balances en aras de lograr los objetivos. Por lo tanto, todo el énfasis mediático se centra, o se ceba, con aquellos países que han tenido un grado de intervención, como puede ser el caso de Islandia, como puede ser el caso de Portugal, el caso de Irlanda o el actual proceso que se encuentra el mercado nacional.

Insisto en que países con una posición de menor aversión al mercado inmobiliario o menor riesgo, como puedan ser Alemania o Reino Unido, también han desarrollado de forma ágil en 2009 vehículos para lograr este cometido.

También quiero apuntar que todos estos países han tenido en común dos elementos a la hora de dar con fórmulas a resolver sus problemas. En primer lugar que el traspaso de los activos se lleve a cabo de una manera ágil, en aras de una rápida recuperación, y en segundo lugar se ha buscado replicar el modelo de Suecia vivido en los años 90.

Suecia inicia su proceso en el año 1991, tras la intervención de su principal Caja de Ahorros, participada por el Estado en un 72% y que entra en bancarrota. El país, en esos momentos, pasa de tener una tasa de desempleo del 2% en el año 89 al 7,5 en el año 94, y vive de una manera especialmente ágil una caída drástica del precio de la vivienda de hasta un 60% en 36 meses. Esto hace que, lógicamente, las posiciones de los préstamos, los saldos vivos, sobrepasen lo que es el valor real de estos activos. En el año 1992 se intervienen tres entidades, pasando a crearse en mayo de 1993 los organismos que ponen en mecanismo todo lo que es la solución al problema.

Por un lado la autoridad de apoyo a bancos, que sería el homólogo a la figura de nuestro FROB, nuestro Fondo de Reestructuración, y en segundo lugar, dos compañías de administración de activos, que son Securum y Retriva. En aras a dar salida a los problemas, separaron lo que es el préstamo promotor de lo que son los activos reales a la hora de la gestión, algo que lógicamente vemos internamente dentro de la SAREB en las distintas áreas de negocio que se van a ir creando. Pero digamos que en este modelo hay diferencias desde un principio.

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“países con una posición de menor aversión al mercado inmobiliario o menor riesgo, como puedan ser Alemania o Reino Unido, también han desarrollado de forma ágil en 2009 vehículos para lograr este cometido”

La autoridad de apoyo a bancos tiene potestad no solo para la venta de grandes paquetes si no, así mismo, para integrar determinadas entidades que estime oportuno en aras a lograr esos objetivos de consolidación y de liberación de balances. Mientras esas compañías de administración de activos se centran en lo que son todas las ventas minoristas, todas las áreas de valoración y lo que es todo el proceso de dar salida a los activos.

Ambas operan bajo un claro principio de minimizar el impacto fiscal que tiene para el Estado esta iniciativa. A todo el mundo nos gustaría vernos en procesos similares a los vividos por el mercado sueco en los años 90, que a principios de 1996 había logrado recuperar el 75% del montante que traspasado a estos vehículos de gestión. Por lo tanto estamos midiendo periodos de cuatro años versus periodos de 10 o 15, que están siendo planteados por alguno de los países que he citado inicialmente.

Es importante también hacer énfasis en lo que es la parte de traspaso de activos, el valor de los mismos. Durante los últimos seis u ocho meses ha sido el gran tema de conversación, la gran duda, hasta que salió el último Real Decreto donde se fijan esos valores. Se pone especial énfasis en lo que es el detalle de valor y la clasificación en subgrupos por la metodología que fija esa autoridad de apoyo a bancos.

Puntos de esta clasificación serían ver la justificación de apoyo o no a determinados préstamos o proyectos, es decir, la viabilidad de los mismos.

En muchos casos debe contar la aprobación de un organismo superior que sería la Secretaría de Hacienda. Así mismo se mide mucho lo que sería la viabilidad de flujos efectivos, a 3-5 años. En el momento en que se estime que ese proyecto no puede ir adelante nos enfrentamos a un proceso de fusión de posiciones o a una liquidación bajista de dichos activos. La valoración del crédito se hace de manera individualizada, desde una base de probabilidad de no pago en los siguientes 12 meses. Llevamos cuatro ejercicios con una política, para mí no incorrecta, por parte de las entidades financieras de continuar refinanciando. Pero, quizás en la estrategia sueca se es más austero a la hora de medir la viabilidad o no de un proyecto, fijando un periodo de tiempo más corto.

Y citar por último a esa comisión de valoración. La llevan a cabo expertos independientes. Es una valoración individualizada de la totalidad de activos, luego se lleva a cabo una segunda evaluación sobre el 25% de la cartera o de esas garantías hipotecarias y esa autoridad de apoyo a bancos se reserva una tercera revisión de hasta un 5% de los activos para contrastar valores. Creo que el valor de traspaso de los activos está directamente ligado al plazo de recuperación, de ahí el énfasis que han puesto algunos de los principales fondos internacionales y la preocupación de los que nos dedicamos a este mercado de que el traspaso de activos se haga a valores correctos. ¿Seremos capaces nosotros de recuperar nuestro mercado, igual que otros países europeos citados en un plazo de tiempo tan corto? Yo creo que es obvio que no, por dos motivos: la coyuntura económica a la que nos enfrentamos no es tan drástica como a la que se enfrentó el modelo sueco, y en segundo lugar, el recorrido que todavía tenía el mercado inmobiliario, 60

“¿Seremos capaces nosotros de recuperar nuestro mercado, igual que otros países europeos citados en un plazo de tiempo tan corto? Yo creo que es obvio que no”

que era muchísimo mayor en los años 90 que el que nos encontramos en esta primera parte del siglo XXI. Si esto lo contrastamos con lo que fue la posición de Irlanda, el NAMA también surge de una manera ágil ante lo que es la problemática. Nos gana en tres años, es en noviembre de 2009 cuando se crea esta sociedad donde se traspasa la totalidad de los activos. ¿Principal diferencia? No se traspasa en la totalidad. Todos hemos oído esta mañana que activos por menos de 100.000 euros no quedan traspasados. El límite que fijan las autoridades irlandesas es muy superior, se fija en 10 millones de euros, lo cual hace que se concentre todo en préstamo promotor, suelos de determinado tamaño o bolsas de suelo y edificios. Cito edificios, a priori lo más líquido de los tres subgrupos que recojo, también ligado a los altos niveles de arrendamiento de vivienda que existen en estos países. ¿Por qué cito el tema de los edificios? Porque algunos habréis leído que el NAMA ha sido capaz, a partir de su tercer año, de poner sus cuentas en positivo. Ha sido capaz de hacer líquidos determinados activos. Lógicamente, los activos que ha sido capaz de posicionar en el mercado, por supuesto ajustados en precio, han sido aquellos que demandan los inversores, que básicamente es producto terminado y producto capaz de generar rentas de una manera inmediata. Creo que esto casa totalmente con la tónica de lo que se está demandando en el mercado nacional.

No me cabe ninguna duda de que, si nuestro mercado de alquiler estuviese mucho más desarrollado, veríamos una réplica en los siguientes 24 meses de este hecho a la hora de aflorar tesorería que permita al SAREB acometer el proyecto, quizás sin tantas incertidumbres.

Si ponemos esto en contexto en nuestro mercado, me gustaría cerrar con unas conclusiones.

Primero que no hemos sido tan ágiles. Creo que no ha habido ningún país que haya ido más allá del verano de 2010 en crear algún vehículo.

Nosotros somos claramente defensores de esta solución. Se podría haber acometido antes, quizá no tan rápido como en otros países, como Portugal, o Irlanda, con poblaciones que no superan los siete millones de habitantes.

Nuestro volumen de la masa clínica es mayor y nuestra exposición del sector inmobiliario en el PIB era altísima. Se podría haber sido más ágil en este sentido. Por otra parte, la duración que se estima del vehículo me parece bien para no pillarse los dedos, pero, plazos tan largos de tiempo crean cierta incertidumbre a la hora de atraer capital. Al margen de que el plan de negocio hable de rentabilidades del 15%. Creo que un plazo más acotado de tiempo nos ayudaría a solventar el problema.

Muchas gracias.

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Seamos prácticos, ¿Cómo gestionar activos inmobiliarios?

Buenos días. Muchas gracias una vez más por invitarnos a esta mesa redonda, que desde luego es de lo más interesante.

Llevamos escuchando en las últimas semanas y a lo largo de la mañana, lo que es el funcionamiento de la SAREB. Poco a poco van saliendo más noticias de cómo se va a acabar configurando, qué objetivos va a tener, cuál va a ser el plan de negocio en ese sentido. Creo que nosotros, las entidades inmobiliarias podemos aportar, nuestro pulso, nuestra visión sobre el mercado, y cómo se puede de la forma más práctica dar una solución a la gestión de activos.

D. Javier Kindelán Williams Presidente-MRICS en CBRE Valuation Advisory S.A.

Entonces, aquí lo que hemos querido básicamente es recoger lo que se ha visto en prensa, dando nuestra visión de lo que hemos aprendido a través de la reflexión y las observaciones que hemos hecho en los últimos años del funcionamiento, evidentemente, del NAMA y otros casos similares, como en del Suecia.

Quería centrarme en una serie de aspectos principales, el plan global, por así decirlo, y el plan individual, tanto por la categoría de los activos como activos singulares. La verdad es que va a ser complicado porque el propio proceso de transferencia, que comentaba Nicolás ahora, va a ser complejo.

La verdad es que hay una comparativa clara. En Irlanda se transfirieron casi 7.500 activos donde el 25% estaba principalmente ubicado en Londres, en edificios singulares. Aquí en España, según el corte que estamos estableciendo como base, esos 100.000 euros, estamos hablando de casi 170.000 activos, con lo cual es una gestión mucho más compleja.

Yo creo que los precios de transferencia, de alguna forma también van a jugar un papel muy importante a la hora de determinar la viabilidad y la liquidez de ese vehículo, de esa sociedad gestora. Creo que esos son elementos que todavía se tienen que crear y que se están haciendo.

El tema de financiación también es crítico. Hoy en día, los bancos están vendiendo, como comentaba Concha, todos estos pisos y en mayor medida en los últimos meses, porque se está concediendo financiación con la venta de esas viviendas. Creo que es importante que también la SAREB encuentre una solución en ese sentido para que los compradores puedan comprar esos activos. No solo el stock de viviendas, si no también otros activos singulares, como que se puedan desarrollar suelos. El tema de financiación en ese aspecto es muy singular e importante.

Yo creo que el plan estratégico global es muy importante, porque su propio diseño va a medir el éxito que pueda tener la SAREB, el vehículo. Y también, evidentemente, llevarlo a un nivel inferior y hacer un plan de detalle por cada tipología de activo y por cada activo, para que de alguna forma se pueda determinar.

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“Yo creo que el plan estratégico global es muy importante, porque su propio diseño va a medir el éxito que pueda tener la SAREB, el vehículo”

Creo que es importante también que conozcamos un poco cuál es la misión de la SAREB en ese sentido. Lo que hemos aprendido nosotros, por lo menos en los casos de Irlanda es que, al margen de dar simplemente salida a ese stock de viviendas o producto terminado que estamos viendo, la misión principal de la sociedad es la creación de valor a través de una gestión eficaz que permita maximizar en el tiempo el retorno de la venta de los activos.

Me gustaría aprovechar y repasar, como ejemplo, los objetivos principales que se tuvieron en Irlanda en el NAMA, y que pueden ayudarnos a entender cuáles son los que deberíamos recoger o cuáles son los que debería tener la SAREB en este caso.

Uno de ellos es, como sucede en el NAMA, es que en los diez años de la vida esperados se pueda compensar como mínimo la deuda y las inversiones en el capital. En la SAREB estamos hablando de un plazo de 15 años.

Esto es porque en la composición de los activos pesan más los suelos, los desarrollos y, evidentemente necesitamos más tiempo para poder darle una salida económica y una habilidad a esos desarrollos.

También es un objetivo en Irlanda el generar transacciones que contribuyan a la renovación del mercado inmobiliario. Todos estamos de acuerdo en que necesitamos recapitalizar la banca, necesitamos volver a encender o reactivar el motor de la economía y la parte inmobiliaria es un aspecto muy importante o muy relevante. Es importante que la SAREB contribuya a la renovación del mercado en ese sentido.

Igualmente, cumplir con el objetivo comercial en el menor tiempo posible teniendo en cuenta la situación del mercado y el valor organizado de los activos. En los últimos años, prácticamente todos los valores inmobiliarios se han ajustado y todavía van a sufrir algún ajuste adicional. Por eso es importante que, tal y como estamos viendo en el plan de negocio que está saliendo en la SAREB, se ordene de tal manera que se pueda dar liquidez de forma más temprana a una serie de activos y que se pueda aportar cierta liquidez al vehículo.

Otro objetivo es contribuir al desarrollo social y económico del Estado.

También es un objetivo muy importante el de gestionar los activos para incrementar los ingresos que estos generan, así como su valor en venta. Y esto no va a ser simplemente la venta de viviendas, va a haber muchos suelos, desarrollos sin terminar, y evidentemente hay que gestionar bien todos esos activos, para que se puedan incrementar los ingresos.

Querría detenerme en uno de los puntos que nosotros entendemos que es muy importante. Es el cuarto, que es contribuir al desarrollo social y económico del Estado. Como decía, nosotros pensamos que tenemos que reactivar el motor de la economía y, como decía antes, la parte inmobiliaria es un aspecto muy relevante. Creo que todos los que estamos aquí coincidimos en ese sentido. Tenemos que conseguir poder propiciar la promoción inmobiliaria, poner en valor todos esos suelos que forman gran parte del problema, y la clave realmente es la disponibilidad de financiación y la existencia de demanda para que se puedan dar salida a todos esos activos.

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Yo creo que en España es importantísimo que creemos puestos de trabajo.

Sabemos que la construcción es un motor económico importante, y tenemos que fomentarla. Decía antes que el tema de la financiación es un elemento muy importante, al fin y al cabo sabemos que los bancos están vendiendo sus viviendas, sus productos, porque le están dando la financiación. Creo que a este vehículo, a la SAREB, tenemos que encontrarle una solución en ese sentido.

“la construcción es un motor económico importante, y tenemos que fomentarla”

Querría también analizar el quinto punto que es gestionar los activos para incrementar los ingresos que estos generan, así como su valor en venta. Tenemos que intentar gestionar esos activos de forma profesional. Tenemos que intentar darle una solución al gran problema, que es el suelo. Gran parte del problema deriva de todos esos suelos finalistas, de esos suelos que están en un estadio urbanístico temprano y que necesitan desarrollarse.

También en todas esas obras en curso para las que se tiene que encontrar una solución, o terminarlas para convertirlas en un producto económicamente viable, o encontrar otra solución alternativa al mismo. Yo creo que el suelo es un aspecto que todavía está sin resolver.

Creo que tenemos que hablar de cómo se pueden delegar también todos estos elementos dentro de los propios equipos de los bancos y las entidades financieras. Al fin y al cabo, los que están en el grupo de las entidades nacionalizadas y que van a hacer esa transferencia de esos activos a la SAREB, tienen equipos muy potentes, que los han ido construyendo a lo largo de los años y que tienen un conocimiento mucho más profundo de lo que puede tener la gente que llega de nuevo a la SAREB sobre esos activos.

Entonces es importante que participen en este proceso y puedan de ser más eficientes, darle continuidad y generar ciertos ahorros también.

Creo que el tema de los tiempos es muy relevante. Como hemos visto en las últimas semanas en los bocetos, o en alguna de las líneas generales de lo que va a ser el plan de negocio de la SAREB, entendemos, que se están ordenando esos activos y sus procesos de venta en función de su grado de liquidez. Deben intentar vender los activos que más líquidos son, que mejor han preservado su valor en los últimos años, durante los primeros en los próximos 18 meses, como se apuntaba en algún artículo en la prensa.

Pero tienen que intentar, de alguna forma, que en esos plazos empiecen a gestionar esos activos que necesitan de inversión, de cierta gestión para desarrollarlo y para convertirlo en un producto, en un activo que se pueda llegar a vender finalmente.

Creo que tiene que haber un criterio inmobiliario. Este no es un problema financiero, en el que simplemente haya que recapitalizar la banca o estas entidades financieras. Creo que el componente principal del problema de éstas ha sido en gran medida los créditos a promotores, en conclusión el inmobiliario. Y creo que, al fin y al cabo, tienen que participar una serie de equipos, de personas, de profesionales, que realmente tengan un conocimiento profundo del inmobiliario y que aporten soluciones reales en ese sentido con el pulso y el conocimiento que hay sobre el mismo.

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“tienen que participar una serie de equipos, de personas, de profesionales, que realmente tengan un conocimiento profundo del inmobiliario y que aporten soluciones reales”

La financiación, vuelvo a repetirlo, es un aspecto muy importante. Ahora mismo, estamos viendo cómo se está buscando una participación de más del 51% por el sector privado en la SAREB. Esto es importante para que no se consolide como deuda pública. Se está intentando generar interés entre inversores internacionales y la propia banca nacional para que tomen cierta participación en la SAREB. Creo que esto va ligado también a la solución de la financiación, tanto a las viviendas, del stock de viviendas que se transfieran, como a la financiación a terceros y a promotores, o a desarrollos de esos suelos o de esas obras en curso que no se han terminado.

La paquetización de activos y las formas imaginativas de comercialización.

Apoyándose en esos canales de venta, de comercialización, que están prestablecidos, que están probados, que han sido eficientes, que están ahí y que desde luego son los que mejor van a poder dar salida a esa serie de activos.

Quería hablar también principalmente de soluciones prácticas de lo que estamos viendo. Creo que uno de los grandes problemas son los suelos en desarrollo y estos van a ser gran parte de los activos que se van a transferir a la SAREB. Creo que aquí hay que aplicar las soluciones existentes actualmente y otras nuevas para intentar propiciar esa promoción. La verdad es que las fórmulas, no es que sean ni muy nuevas ni muy creativas. Lo cierto es que el mercado del suelo en España está totalmente estrangulado. La única actividad que hay realmente es la de los bancos, que son los que de alguna forma están encontrando salida a esas promociones.

Existen alternativas donde se están encontrando diferentes soluciones.

Está el caso de permutas de suelo por producto, donde se vincula a la obtención del préstamo promotor sobre el suelo; hay permutas de suelo por obra futura, con la financiación, evidentemente, del vuelo; hay promociones realizadas por los propios bancos, los que mayor liquidez tienen y mayor capacidad para desarrollarlos, principalmente; existe la promoción delegada, que todavía continúa; y promotores que actúan con entidades financieras, mediante contratos de arras y opciones de compra, donde la compra, de alguna forma está sujeta a comercialización, es decir, situaciones donde los bancos le otorgan una opción de compra mediante unas arras a un promotor, y una vez que cumplen con un programa de preventas, se concede ese préstamo promotor sobre el vuelo.

El suelo finalista, como comentamos, está en la misma situación. Las obras en curso son aquí gran parte del problema. La SAREB va a tener que tomar una serie de decisiones muy importantes sobre esas obras en curso, que están algunas en el 30%, otras en el 60%, pero que se tiene que tomar una decisión sobre si se finalizan o si lo que se hace es tirarlo todo abajo y empezar de nuevo. La verdad es que los riesgos de terminar una promoción desde la perspectiva de un tercero que lo acoge son bastante singulares y lo habitual, en otros países, como Estados Unidos con mercados quizás más maduros, es que prácticamente han tirado las promociones o las obras en curso que tenían y han empezado desde cero.

Y el producto acabado. Aquí volvemos otra vez al mismo elemento que apuntaba antes, la financiación y la rentabilidad en la gestión. Los bancos están vendiendo porque están financiando y la SAREB va a tener que buscar la misma solución si quiere competir con ellos.

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“uno de los grandes problemas son los suelos en desarrollo”

Y la rentabilidad, como apuntaba Concha. La rentabilidad de estos productos en España deben ir creciendo para equiparase con otros países en Europa y ser más atractivos también para inversores institucionales.

Quería terminar básicamente con una nota positiva, si se puede. Todos los mercados son cíclicos y creo que después de esta gran depresión que venimos viviendo en los últimos años, nos vamos a encontrar en una situación donde en los próximos años veremos algo de crecimiento. Creo que es importante que en estos momentos que estamos viviendo esta recapitalización de la banca, que va a incidir directamente sobre la reactivación de lo que yo creo que es el motor o gran parte del motor de la economía, que es la inmobiliaria, es importante insisto que podamos empezar a ver soluciones creativas. Y que los bancos, las inmobiliarias, las consultoras y todos los profesionales que estemos aquí contribuyamos de alguna forma a que esto cambie. Estoy seguro que veremos momentos mejores.

Muchas gracias.

Presentación de

Dº Javier Kindelán Williams

Presidente-MRICS en CBRE Valuation Advisory S.A.

Seamos prácticos ¿Cómo gestionar activos inmobiliarios?

Oportunidades de la SAREB. Patrimonio público de suelo y vivienda Gracias. Buenos días a todos.

Voy a felicitar al Colegio de Arquitectos por la oportunidad de celebrar esta jornada sobre la SAREB y también agradecerle la invitación que me hizo de participar en ella, en esta mesa redonda, que para mí no está formada solo por los seis que estamos aquí en el estrado, sino por todos los que estamos en la sala.

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D. Fernando Nasarre Goicoechea Arquitecto

En primer lugar yo querría decir que de la SAREB sé muy poco. Los demás miembros de la mesa sí saben y, supongo, que el público también. Lo que conozco de la SAREB, parte del Decreto que se publico hace unos días, el 16 de Noviembre. Son 24 páginas que he estudiado un poco, pero sin profundizar mucho. Son 24 páginas complicadas, con un lenguaje que muchos de los arquitectos no dominamos y que nos hace difícil su comprensión.

Por lo tanto, querría que el público me perdone si lo que digo no llega al nivel de conocimiento que tenéis cada uno de vosotros.

La SAREB, el banco malo, como se suele conocer porque así se entiende un poco, no tiene nada de banco, porque no va a prestar. Un banco es una entidad que presta dinero y el banco malo no va a prestar. Y respecto a lo de malo esperemos que no lo sea, porque si fuera malo nos hundiríamos todos. Banco malo se entiende poco, pero SAREB menos todavía. Porque SAREB es una sociedad para la gestión de activos inmobiliarios procedentes de la restructuración de la banca. Ese es el origen del nombre de la SAREB. Es decir, son activos inmobiliarios procedentes de la banca, de la restructuración de la banca, cuatro años más tarde del comienzo de la crisis. O sea, no son los activos que tenía la banca en el momento de la crisis, si no lo que queda después de cuatro años de intentar resolver los problemas. Así pues lo que le queda es lo que va a intentar transferir a la SAREB. Y no solamente lo que le queda a la banca si no lo que le queda, llamémosle a la banca nacionalizada, es decir, a la banca que en teoría peor ha hecho las cosas. Con lo cual el tema es complicado.

Sí sabemos que se está hablando de unos activos valorados en unos 65.000 millones de euros. 45.000 millones procedentes de lo que es la banca nacionalizada y 20.000 millones más de aquella banca que va a necesitar ayudas. Sabemos que cuenta con un capital social en el que el Gobierno intenta que el capital privado tenga más del 50% para que no compute como deuda. Y también sabemos que cuenta con una gestión de la propia SAREB. Son 24 páginas de Boletín Oficial del Estado complicadas porque, en el fondo, se plantea para resolver un problema financiero, para resolver los problemas de las entidades financieras, y no para solucionar los problemas del sector de la construcción.

Sí sabemos que a esta SAREB se le van a transferir activos a través del FROB que van a estar clasificados en cuatro grupos.

Los bienes inmuebles de un cierto tipo. Bienes inmuebles de un valor superior a 100.000 euros por vivienda que, como los activos van a estar ya minusvalorados, es una cifra ya supone cierto valor, con lo cual complica a veces más su salida.

En segundo lugar, los préstamos a promotor, también con una entidad superior, al menos, a 250.000 euros por prestatario.

En tercer lugar las participaciones que puedan tener las entidades bancarias en empresas inmobiliarias, que directamente pueden ser traspasadas a la SAREB. Y en cuarto lugar los activos de suelo.

De esos cuatro paquetes, a nosotros los arquitectos, nos interesan el prime67

“O sea, no son los activos que tenía la banca en el momento de la crisis, si no lo que queda después de cuatro años de intentar resolver los problemas”

ro y el último fundamentalmente, los bienes inmuebles y los suelos.

Todo esto se va a transferir con un valor, que, según dicen, está tomado del informe de Oliver Wyman, recomendación del Banco de España y del propio FROB, en los que se dan unos intervalos de minusvaloración de estos activos.

En lo que se refiere a bienes inmuebles entre el 30 y el 63% de minusvaloración. Un 30% como porcentaje mínimo, y puede llegar hasta un 63% por su situación geográfica. Los bienes inmuebles en procesos de construcción, entre el 40% de minusvaloración mínima y que puede llegar hasta un 75% por su situación geográfica. Y el suelo desde un 58% de minusvaloración como porcentaje mínimo que puede llegar hasta un 88% en relación con su situación geográfica.

Bueno, aun así, y dando estos datos como media, habría que compararlo con la situación de estos activos dentro de cada banco. Concepción nos ha explicado, aportando datos globales, cuáles son por entidades bancarias los porcentajes de, por ejemplo, inmuebles terminados o en proceso de construcción, o en suelo urbanizado o en urbanización, o suelo, llamémosle en bruto, presentando variaciones desde el 90% hasta el 20%.

Conocemos datos globales de los activos que van a ser transferidos pero no podemos evaluar cómo se van a poner en valor cada uno de ellos. O como se decía, aumentar la liquidez del activo, es decir, vender. Porque muchas de las palabras que oímos los que no somos financieros nos hacen perdemos un poco. La máxima dedicación de la SAREB va a ser vender.

Una parte en la que los arquitectos debemos intervenir, o podremos intervenir, será en lo que hay que terminar en los bienes inmuebles en construcción o en lo que hay que transformar en suelos todavía no urbanizado. Y ahí yo creo que los arquitectos podemos y debemos decir algo, los inmuebles terminados hay que venderlos, ¿y quién los vende bien? Pues los comerciales, los comerciales venden bien. Nosotros ahí es más difícil que podamos intervenir.

En el análisis de una promoción en curso, un análisis financiero es muy importante, pero también es importante el análisis que podamos hacer los arquitectos como profesionales vinculados al sector de la construcción.

Creo que ahí podremos decir algo, deberemos decir algo y deberíamos de intervenir en la evaluación de ese paquete de activos que van a ser transferidos al SAREB. Y también el tema del suelo. Respecto al suelo, no es lo mismo un suelo en el que está terminada su urbanización, un suelo urbano o finalista, donde puede empezarse ya a construir que un suelo urbano que requiere algún instrumento de planeamiento de detalle para transformarlo en solar y que, con poca inversión, se crea un gran plus valor. No es lo mismo un suelo urbanizable o no urbanizable, que quizá cuando se adquirió o cuando se prestó el dinero para su adquisición, era meramente una perspectiva de un desarrollo que hoy en día, y seguramente en 10 o en 15 años no se 68

“Conocemos datos globales de los activos que van a ser transferidos pero no podemos evaluar cómo se van a poner en valor cada uno de ellos”

va a producir. El luchar por mejorar el valor de esos activos va a ser más complicado.

En todo caso sí quería, ya que estamos en Madrid, decir que los datos de que disponemos sobre el stock de viviendas, que son los datos únicos que se conocen, no de suelo pero sí en viviendas, el porcentaje que representa en Madrid es mucho más pequeño que lo que existe en otras provincias o en otras comunidades autónomas. Según los datos del propio Ministerio de Fomento la provincia líder es Castellón, que tiene en stock un 12% sobre las viviendas existentes. En Madrid no llega al 1,52%. En Murcia y Almería está en torno del 6%, Toledo también. Madrid, aunque el número absoluto es elevado, en porcentaje representa una proporción pequeña.

Además, siempre tenemos que pensar que algo se venderá cuando haya demanda, y en Madrid todavía y por lo menos para de tipo de vivienda, como es la vivienda protegida, sigue existiendo una cierta demanda. La demanda protegida en la Comunidad de Madrid este año representa más o menos el 30% del conjunto de España, cuando Madrid no llega al 15% en cuanto a población. Por tanto entendemos, con los datos que disponemos, que todavía hay una cierta demanda y por lo tanto habrá una mayor facilidad de sacar estos activos de la SAREB, comercializarlos y cumplir los objetivos que se planteen.

En resumen, sabemos poco de la SAREB. Habrá que escuchar después a los responsables. Ya se sabe quién va a ser la directora aunque no ha hecho todavía declaraciones porque no está nombrada oficialmente. Nos interesa saber cómo empezará su organización, y desde el punto de vista de colectivo profesional, poder participar al menos en el proceso de creación de plusvalor en aquellos activos donde nosotros podemos aportar algo.

Muchas gracias.

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DEBATE Ricardo Aroca Hernández Ros

Muchas gracias a todos los participantes en la mesa. Concha nos ha hecho una glosa de la oportunidad del alquiler, y con la nota, un poco deprimente, de que para hacer bien las cosas es necesario hacer edificios preparados para alquilar. Eso es bueno porque si los que se han hecho no valen, tendremos que hacer otros y eso nos dará algo de trabajo. Pero abre un interrogante sobre qué hacer con los que hay.

Concepción nos ha explicado de manera brillante cómo gestionan sus activos los bancos. En este sentido a lo mejor el nombre de banco malo no es tan desafortunado porque podríamos pensar que los otros son buenos por contraste. Parece que los bancos buenos gestionan muy brillantemente sus activos, y eso también contribuye a tranquilizar la cosa.

Nicolás y Javier han entrado más en los aspectos de la SAREB y de las oportunidades que se le abren, de las enormes dificultades y de cómo juegan unas cosas contra otras y qué ha pasado en otros países. Finalmente, Fernando ha hecho un resumen que me ha evitado una buena parte del trabajo.

En este tema en el que andamos yo volvería a lo que decía Bernardo. Es decir, hay unas cosas que se han hecho y unos terrenos que se han puesto en expectativa o en explotación. Para que eso fuera posible hubo unos mecanismos financieros. Lo mismo que el dinero sirve para facilitar los intercambios, los mecanismos financieros hacen posible estas operaciones, pero el esquema financiero ha fallado de alguna manera. Se está hablando mucho más de cómo remendar el sistema financiero que de la realidad, que es viviendas vacías por un lado y gente que necesita vivienda, suelo que no vale nada mientras que los ayuntamientos o las administraciones no tienen un patrimonio público de suelo. Aparte de arreglar el problema financiero, si se puede, hay que hacer un cierto esfuerzo para tratar de casar estas realidades físicas que tenemos en el país y que no pueden ser exportadas.

Desgraciadamente, traer a algún chino o ruso para que las ocupe, es una solución muy limitada. Hay que ver cómo podemos casar lo que hay con las necesidades reales del país. Son casas que existen y gente que necesita casas. Probablemente estamos en el momento de volver a construir un capital destinado a dar alquiler, capital que existía antes de la guerra civil y que fue deshecho por la congelación de alquileres que siguió en los años 40. Quizá ese es uno de los grandes problemas, reconstruir un capital cuando realmente lo que tenemos son necesidades de capital.

Esperemos que todo esto de la SAREB no termine en la venta en bloque de paquetes a fondos buitre, que nos los vuelvan a vender dentro de 10 años más caro, cuando repunte el mercado inmobiliario.

Bien, termino con mi intervención y empiezo a tratar de ordenar las preguntas en el orden de llegada. Le doy la primera pregunta a Javier Kindelán.

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Javier Kindelán Williams

No entiendo muy bien la letra, pero creo aquí pone ¿qué es para nosotros el criterio inmobiliario?

La verdad es que, como se viene apuntando, para nosotros el problema que vivimos todos es la necesidad de recapitalizar la banca para reactivar de alguna forma el motor de la economía. Esa puede que sea la solución, pero el problema sin ninguna duda es un problema inmobiliario, y la SAREB no va a estar llena de productos financieros, sino de activos inmobiliarios. Entonces, a mí lo que me sorprende es lo poco que se consulta a los profesionales inmobiliarios y cómo se está guiando, una vez más, por una serie de profesionales financieros, por así decirlo, que van a aportar esas mismas soluciones que conocen. Cuando hablo de criterios inmobiliarios, hablo básicamente de que se aproveche el gran conocimiento que existe de diferentes profesionales de este sector de nuestro país. Estos tienen un pulso excelente sobre cómo se están vendiendo, cómo se están liquidando, comercializando activos, qué estrategia es la más apropiada para dar salida a esa serie de activos, en qué plazos, de qué manera, qué canales de venta o qué estrategia debe de seguir. Creo que, al fin y al cabo, no se reduce simplemente a esa posible venta, como apuntabas tú hace un minuto, de ventas en grandes paquetes a fondos buitres o inmobiliarios. Sino realmente un plan concreto por tipología de activos, para intentar optimizar el valor de esos activos, para que, de alguna forma, retorne eso a la sociedad. Creo que es importante que se escuchen y que se observen esos criterios.

Ricardo Aroca Hernández-Ros

Yo creo que se entiende bien. Gracias.

Te he dejado un par de preguntas, Concepción.

Concepción Álvarez Hernández

La primera era: ¿el precio de la vivienda ha tocado suelo? Si no lo ha hecho, ¿cuándo y en qué valor porcentual se estima que lo haga?

Y la segunda era: después de la subida del IVA y la finalización de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda, ¿cuál será, a su juicio, la evolución del mercado de compra para los próximos años?

Creo que no podemos hablar de valores exactos. Si cualquiera de los aquí presentes los supiéramos, tendríamos la respuesta a todo este problema.

No obstante, lo que sí creo, es que respecto al precio de la vivienda, como he mencionado en mi presentación, vemos datos de caídas de precios globalmente, pero al final el mercado inmobiliario por definición es un bien que no es móvil y tenemos que ir a los micromercados.

Entonces, en cuanto preguntamos ¿el valor de la vivienda ha tocado suelo?, creo que hay zonas en las que ya ha tocado suelo. Yo puedo hablar de lo que nosotros estamos vendiendo y de lo que estamos poniendo en el mercado. Este verano hemos visto promociones cuya primera fase ha salido a un precio, se ha vendido en 15 días, y la segunda fase la hemos sacado a un precio un 10% superior y se ha vendido. Esto no está pasando en toda España, pero estamos viendo mercados en los que esto ya está ocurriendo.

Hay otras promociones que se están acabando en plazos muy cortos, y estamos logrando ofrecer lo que el cliente está buscando. Creo que ahí sí que hay demanda embalsada, en lo que el cliente busca y se está poniendo

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el precio adecuado. Estas transacciones se están produciendo.

Es más, creo que en algunos casos estamos vendiendo a unos precios que incluso están por debajo de los costes de construcción, con lo cual hay zonas en las que evidentemente ha tocado suelo.

Y la respuesta a la segunda pregunta: ¿después de la subida del IVA qué va a pasar con las transacciones?

Creo que está muy ligado a la anterior. Hay zonas en las que, si la expectativa de precio es que éste ya no va a bajar más, las transacciones vuelven a la normalidad. Eso es un mercado que se normaliza. En sitios donde todavía hay un sobre-stock excesivo o se oferta un producto que el mercado no está demandando, después de la subida del IVA y de este factor final de año, si vemos la conjunción del IVA con la desgravación fiscal y demás, pues en esos sitios sí que se producirá un freno de las transacciones.

Ricardo Aroca Hernández-Ros

Gracias. Te hago ya otra pregunta, de paso, ¿por qué no liberáis Solvia y la dejáis como una inmobiliaria que no esté pegada al banco?

Concepción Álvarez Hernández

La apuesta de nuestra entidad es tener una perspectiva tanto financiera como de riesgos e inmobiliaria. Para nosotros, el tener esta perspectiva combinada tiene mucho valor. Antes se hablaba de que a la SAREB se transfieren activos inmobiliarios pero también, y nosotros los tenemos en nuestro balance, activos financieros que tienen un subyacente inmobiliario.

Con lo cual, además de la visión financiera, requerimos la visión de riesgos por el crédito que hay ahí y necesitamos también esta visión inmobiliaria para analizar el ciclo o la demanda que puede tener este producto. Solamente con la visión combinada podremos afrontarlo con éxito.

Ricardo Aroca Hernández-Ros s/i

Concepción Álvarez Hernández

Gracias. ¿Son conscientes, todos los bancos, de que la pregunta que acaba de formular Ricardo y que acabas de contestar, es una práctica generalizada?

Es decir, los bancos son ahora una pata inmobiliaria importante. ¿Sois conscientes de eso?

Nosotros, como parte del sector, estamos trabajando también conjuntamente con otros agentes. Por ejemplo con la comercialización de nuestros activos. Nosotros tenemos una comercializadora pero estamos trabajando con APIS también para poner en el mercado nuestros activos. Respecto a la promoción, tenemos una promotora pero también estamos trabajando con otras promotoras. De hecho son nuestras acreditadas en muchos casos.

Yo creo que nosotros tenemos que definir un modelo de gestión y tenemos que definir una serie de estrategias para dar la solución mejor a cada uno de los activos de los que disponemos. Pero siempre desde estos tres puntos de vista que he mencionado antes: financiero, de riesgos e inmobiliario.

s/i 72

Yo no digo si es malo o es bueno, yo digo que esa es la realidad del país,

nada más y que si somos conscientes desde todos los ángulos.

No estoy haciendo una crítica, ya que vamos hacia ese modelo. Tenemos que ser conscientes de que esa es la realidad del país, y que habrá que apoyaros mucho más y que buscar soluciones entre todos. La realidad es que las inmobiliarias son los bancos. Y hay algunos que lo están haciendo fantástico, como el Sabadell. Gracias Ricardo Aroca Hernández-Ros

Hay una pregunta para Javier y para Nicolás, antes de las siguientes, ¿cuánto suelo se utilizó o se puso en el mercado en las experiencias de Suecia e Irlanda?

Javier Kindelán Williams

Yo tengo el dato de Irlanda. Ahí se transfirió un 21% que era suelo u obra en curso. No tengo la distinción entre ellos.

Ricardo Aroca Hernández-Ros

No, la pregunta no se refería exactamente a eso. El caso era que del 100% del suelo, ¿cuánto se puso realmente en uso, si es que tenéis el dato?

Javier Kindelán Williams

Yo creo que es temprano para eso. Lleva solo tres años de funcionamiento.

Quizá Nicolás tenga otro dato.

Nicolás LLari de Sangenis

La respuesta va en esa dirección. Efectivamente, hemos hablado de que ha tardado dos ejercicios en poner en orden su propia casa y que en el tercer ejercicio se ha dado salida a algunos de los activos más líquidos. Y que todavía esa sociedad no ha iniciado a promover, por lo tanto no podemos dar esa respuesta.

Sobre el caso de Suecia en los años 90, no tengo el dato.

Javier Kindelán Williams

La verdad es que en las notas que salieron sobre el plan de negocio del SAREB se apuntaba a que los primeros 18 meses se iban a dedicar íntegramente a vender aquellos stocks de viviendas más líquidos. Y que realmente no será hasta el tercer o cuarto año cuando empecemos a ver realmente desarrollos de suelo. Al fin y al cabo existe un stock importante de viviendas que se tienen que vender y no tendría ningún sentido económico, ahora mismo, dedicar recursos al desarrollo de suelos, cuando no va a haber ningún tipo de demanda para adquirir ese producto final.

En las zonas más dinámicas, tipo Madrid o las grandes urbes, puede que se genere una demanda antes de tiempo. Pero en principio creo que se debe ordenar el proceso de liquidación y de venta en aquellos activos que sean más líquidos ahora y el suelo, desgraciadamente, va a tardar en general algo de tiempo hasta que se pueda iniciar su desarrollo.

Ricardo Aroca Hernández-Ros

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El plan de negocio de la SAREB parece que empieza hablando de hipótesis de subida del precio del suelo, sostenido durante los 15 años, de un 2,5% anual. Parece una hipótesis que choca absolutamente con los tropecientos millones de metros cuadrados de suelo rústico que hay en el cajón. Por eso hacía la pregunta de la experiencia de Suecia y la experiencia irlandesa.

Creo que aquí es mucho más, de esos 170.000 activos frente a los 7.000 irlandeses. Es que no es solamente la cantidad si no también los millones de metros cuadrados de fincas que se han valorado, para miles de viviendas, cuando difícilmente podrían ir 10 viviendas. No es que tenga valor cero porque quizá vale para otra cosa. Ahí estamos los arquitectos. Podemos inventar muchas cosas, si se nos llama, porque nos dedicamos a eso. Pero con números y solo con números, ahí no solamente no sale nada.

Javier Kindelán Williams

La realidad es que el comportamiento de los precios es muy distinto en diferentes zonas geográficas de España y el problema actual con el suelo es que hay que distinguir entre lo que es el precio y su valor, de alguna forma sostenible en el tiempo. ¿Precio? Pues la realidad es que todo el mundo te dirá que está dispuesto a pagar cero o nada. Pero la realidad es que en un plazo razonable, de tres, cuatro o cinco años, en aquellos que estén ubicados en entornos más consolidados y que tengan un desarrollo más plausible, pues tienen un valor económico razonable. ¿Cómo se puede, de alguna forma, medir eso en el tiempo? Pues la verdad es que es muy difícil y va a depender mucho, porque hay cierta correlación entre el sector inmobiliario con la economía en general, de cómo se recupere el resto. Entonces, en la medida que se vaya recuperando la economía y se vayan vendiendo viviendas y que el precio de las viviendas se vaya recuperando, tendremos mayor demanda y mayor crecimiento en los suelos.

Pero al fin y al cabo son predicciones muy a largo plazo, que sinceramente dificultan muchísimo y hoy en día poder dar un valor concreto para un suelo es difícil.

Ricardo Aroca Hernández-Ros Nicolás LLari de Sangenis

Tenías unas preguntas, Nicolás.

Preguntan por aquí, sobre solares con proyectos y licencias en fase de comercialización, con más del 50% de ventas conseguidas, productos buenos, ubicaciones aceptables, de entidades de grupo 2, ¿quién financiará finalmente la promoción y con qué porcentaje de ventas? ¿Qué comités habrá para su aprobación?, y ¿quién da la aprobación definitiva?

Vamos a ver, yo aquí repito lo que comentaba Fernando en su exposición, la SAREB es todo menos un banco. Es una inmobiliaria que se nutre de activos que vienen de un proceso de restructuración bancaria. Por lo tanto la financiación no va a venir de la propia SAREB. Se ha citado en la primera mesa esta mañana que va a tener un capital que permita la viabilidad de esa sociedad. ¿Va a ser esta suficiente para financiar? No, no es su razón de ser.

Esto es una apreciación personal, pero creo que liga mucho con quién va a ser el capital privado que cubra ese 51% para que no pase a computar como déficit público. Creo que las cuatro grandes principales entidades financieras nacionales van a tener un peso muy importante y puesto que van a destinar unos recursos se van a poder permitir marcar algunas de las reglas del juego. Esto va a llevarles, lógicamente, a demorar determinados

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procesos hasta que ellos den salida a gran parte o la totalidad de su stock.

Esto es lo que en definitiva todos necesitamos, que en el primer semestre de 2014, diciembre de 2014, presenten cuentas anuales, semestrales, diciendo que la exposición es cero. Creo que esto es algo que podemos conseguir, siempre y cuando determinadas entidades no compitan de una manera directa. Y lógicamente van a ser estas y otras entidades sanas las que van a entrar a financiar proyectos de aquellas entidades del grupo 2.

Creo que las entidades no van a estar en el grupo 2, como nosotros las conocemos, para el resto de los días. Creo que en los próximos seis meses vamos a ver dos nuevas fusiones, por lo tanto ya solo van a quedar dos en lugar de cuatro. Van a ser la gran banca y las firmas que salgan vivas de todo este proceso complejo, las que van a competir para financiar. ¿En qué niveles? Al final ahí serán los bancos los que fijen las reglas del juego. Creo que no se va a volver a financiar la compra del suelo sin poner equity, un mínimo de un 20 o un 30%. Esta mañana se ha hablado de que en Sudamérica se promueve comprando el suelo con equity. Ojalá que no superemos nunca más ese 50%.

Y, ¿qué porcentaje de ventas? Pues bueno, dependerá de la calidad del suelo y del proyecto. Puede haber un buen entorno que con un 30% de ventas pueda arrancar y antes de la certificación de fin de obra tenga la práctica totalidad vendidas y habrá otros entornos más hostiles, que requieran porcentajes que se acerquen al 80 y al 90%. s/i

Nicolás LLari de Sangenis

s/i

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Hasta ahora, si había un suelo que tenía cargas con una entidad bancaria, ningún otro banco estudiaba ni siquiera la financiación para ese suelo, solo podía sacarlo adelante con la propia entidad financiera que tenía las cargas, según acabas de comentar. ¿Puede ser posible, entonces, que las del grupo 1 lleguen a financiar solares y proyectos que tengan ventas adelante y cargas con entidades del grupo 2? ¿Eso va a ser posible a partir de ahora?

Es que los activos ya no son del grupo 2. En el momento que se traspasan por supuesto pueden concurrir en un libre mercado para acceder a financiación. Otra cosa es que esa entidad, que es a la que te refieres, esté nacionalizada o intervenida.

No, hablo del grupo 2 y no están todavía, van a tener un año en el cual van a intentar sacar adelante el tema

Nicolás LLari de Sangenis

Perdona, tienes razón. Vamos a ver, creo que no va a haber financiación clara sobre entidades del grupo 2. Es decir, creo que los deberes que tenemos que hacer están más concentrados en dar salida al stock y organizar un poco el plan de negocio de cada casa, todavía será pronto en los próximos 24 meses.

Ricardo Aroca Hernández-Ros

Hay una pregunta, creo para Concepción, que es, ¿cuándo darán los bancos créditos? ¿Cuándo empezarán a dar créditos otra vez a cosas que no sean suyas?

Concepción Álvarez Hernández

El crédito se da cuando hay demanda solvente. Ahora, como se ha apuntado, hay un problema inmobiliario al que se está haciendo frente intentando reducir esta exposición. En el mercado hipotecario de este país tenemos unas tasas de mora que son bajas comparadas con otros países de nuestro entorno. Creo que mantener esos criterios de riesgos que la banca ha seguido hasta ahora es muy importante para poder mantener un mercado inmobiliario como el español.

Transferir el problema inmobiliario al mercado hipotecario, creo que al final sería un problema más grande en realidad. Porque estaríamos sacando el problema del crédito promotor o de este tipo de activos adjudicados, para volverlo a meter de otra forma en las entidades. Creo que mantener los criterios de riesgo es fundamental, primero, para tener un sistema bancario saneado y segundo para que el sistema hipotecario siga funcionando como venía funcionando hasta ahora. Yo creo que al final la situación económica es la que va a marcar esa recuperación del crédito, la capacidad de pago de las personas y de las empresas.

Ricardo Aroca Hernández-Ros

Muy bien. Hay una serie de preguntas que yo me temo que eran de la mesa anterior, que son ¿cuándo finaliza la ventana de oportunidad para cesión de activos a la SAREB?, que ya se explicó en la mesa de antes, y ¿cuáles son los porcentajes, etcétera?, que no voy a formular.

Otras me temo que no podemos responderlas, referidas a las cooperativas y al IVA. Yo creo que sería estupendo que las cooperativas no tengan que pagar el IVA al principio puesto que se les devuelve luego, o se les devuelve luego en parte, supongo que sería estupendo, pero imagino que habrá que preguntárselo al señor Montoro.

El tema del IVA y la SAREB se trató en la mesa anterior. Luis Basagoiti habló de este tema. La distinción sutil entre si no hay IVA o el IVA es cero, yo no he llegado a entenderla, pero me pareció muy brillante. Seguro que es enormemente importante.

Creo que de preguntas que podamos responder los que estamos en la mesa hemos llegado al tope. Entonces ahora viene el tema de las manifestaciones. ¿Quién quiere hacer una manifestación? ¿Quién quiere contar algo a la sala? Que levante la mano.

s/i

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Quiero aprovechar, dado que se han hecho dos o tres preguntas sobre el tema de la financiación, sobre todo de las entidades financieras del grupo 1 y 2, y desde mi empresa eso lo hemos preguntado recientemente y hemos estado en conversaciones con el FROB y con Banco de España. Obviamente es un problema gravísimo, plantea situaciones inaceptables y sí se va a dar financiación. Es decir, ellos van a hablar con estos activos problemáticos, que tienen circunstancias especiales con las entidades financieras originarias, esto lo hemos consultado para supuestos de cooperativas casi finalizadas. Se van a habilitar mecanismos entre el FROB y esas entidades financieras, tanto del grupo 1 como del grupo 2, para que esa financiación que originalmente iban a dar esas entidades financieras terminen dándola.

Lo digo porque eso lo hemos hablado precisamente la semana pasada, con casos concretos, y tendrá que haber una solución.

Todos los procesos son lentos, el FROB tiene un marrón importantísimo en la creación de esto. Hay mil casuísticas y, obviamente, todo esto tarda y se generan incertidumbres pero se está trabajando en la línea adecuada para que se resuelvan estos temas.

Ricardo Aroca Hernández-Ros s/i

Muchas gracias. Ahí había dos palabras pendientes.

Buenos días. Yo voy a hacer dos preguntas cortitas. Una es si no hay una política conjunta de los bancos buenos, o los bancos del grupo 0; una política estratégica como, no sé si fue el presidente de Kutxa Bank, quien solicitó hacer un banco o una gestión más o menos colectiva de los bancos buenos. Porque cada banco tiene su estrategia, su política, que va modificando según les van las cosas, con distintas implantaciones territoriales.

Y la otra pregunta es sobre lo que habíais hablado al principio. Porque yo ya estoy cansado. Vamos a empezar a llamar las cosas por su nombre. Creo que hay que trabajar en el cambio de modelo de negocio y en el cambio de muchas cosas. Además para empezar, separar riesgos a promotoras de suelo, a promotoras de inmuebles y a promotoras o gestoras de patrimonios.

Antes estaba todo dentro de una inmobiliaria. Parte del problema es que no se ha podido segregar la actividad dentro de las empresas, y nos pasará igual, si seguimos hablando de inmobiliario globalmente. No analizamos bien la problemática porque la problemática el suelo, evidentemente, no es la misma que el patrimonio.

Entonces, hablando de gestionar, todo nos da igual, tenemos que trabajar, no nos queremos morir de hambre, pero como no empecemos a centrarnos en las actividades que tenemos es muy difícil organizarnos. Tanto los bancos como el sector inmobiliario tiene que empezar a llamar a las cosas por su nombre. A mí, cuando oigo una noticia de inmobiliaria no sé si me afecta o no me afecta.

Ricardo Aroca Hernández-Ros

Se entiende, quedan avisados de que deben llamar a las cosas por su nombre, tanto los inmobiliarios como los bancos.

Había otra anterior, y tú eres el cuarto.

s/i

En mi municipio en concreto, se está haciendo un nuevo Plan General.

Antes teníamos unas Normas y la previsión es de un desarrollo muy “desarrollista”, de 4.000 habitantes actuales a unos 25.000.

La pregunta sería ¿por qué nos paran los pies a los redactores de los instrumentos de planeamiento general o no se advierte a la administración competente en la materia para que hagan medidas paralelas y contenidas de acuerdo a todo lo que se está viendo aquí, y luego a las medidas de rehabilitación que también se están poniendo en marcha?

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Ricardo Aroca Hernández-Ros

Muchas gracias. Respecto a la pregunta de quién mira eso pues ahora hay una cierta supervisión de la comunidad pero la responsabilidad del urbanismo es de los ayuntamientos.

A mí me preguntaban alguna vez si era bueno que volvieran a pasar al Gobierno la supervisión de los planeamientos y yo decía que sí pero al alemán, que está más lejos.

La siguiente palabra.

s/i

Javier Kindelán Williams

Es una manifestación. A mí me da la sensación de que la banca 0 que entra en SAREB, como pone dinero y como va a gestionar, me da la impresión de que también va a entrar como comercializadora y e va a intentar ganar en todos los aspectos. Yo puedo entender que el capital privado intente sacar todo el beneficio posible, pero de lo que se trata es que no nos cueste un duro a todos. Y la comercialización tiene que ser abierta, no puede estar nunca cerrada. No sé si existe en la mesa esa forma de verlo.

Nos damos totalmente por aludidos. La verdad es que lo sufrimos todos los españoles que vamos a participar.

Lo que yo digo, como profesional del sector, es que existen unos canales de venta, de comercialización, más eficientes, más probados, que de alguna forma van a dar mejor con la demanda que pueda existir para ese producto. Por eso ofrezco a los gestores de la SAREB, que estén ahora mismo configurando estos planes, no solo en su conjunto si no también por activos, que utilicen el método de venta de liquidación que mejor preserve el valor, que mejor lo optimice y que sea la forma más eficiente para el conjunto.

Eso no tiene que ser por estas comercializaciones, puede ser vía de la API, vía las propias plataformas de las entidades financieras, que están teniendo éxito en lo mismo.

Creo que de lo que se trata es de reactivar el sector inmobiliario en su conjunto. De alguna forma, los canales preexistentes más eficientes serán los que, con cierta lógica y sentido común se deben de usar. Nuestras compañías, si demostramos ser en ese canal, en ese sector, en esa zona geográfica, el mejor, tendría cierto sentido que se aprovechen de esa situación, con el coste de mercado, no con otro. Desde luego nosotros no somos los que vamos a contribuir a que España se haga más pobre.

Ricardo Aroca Hernández-Ros

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Gracias. ¿Hay alguna pregunta o alguna intervención más?

Pues, para cerrar el tema, yo creo que hay una cuestión que es pertinente recordar.

En la época del auge del sector inmobiliario y de la subida constante de precios también había debates. Entonces iba a mesas redondas en las que la gente preguntaba, ¿por qué no conseguimos que haya viviendas más baratas? Y yo decía: aquí todos somos especuladores y todos querríamos que nuestros hijos tuvieran viviendas más baratas siempre que la nuestra no bajara de precio. Realmente muchas de las cuestiones para la salida de todo este tema pasan, entre otras cosas, por una reconsideración, por una bajada de precios de viviendas.

Pero hay que ver el otro lado de la balanza. El otro lado de la balanza es que la bajada de precios es una descapitalización de la riqueza de un 80% de las familias españolas que ya tienen su vivienda y en esa vivienda están los ahorros de toda la vida. Por eso podríamos decir que una parte del trabajo de la SAREB es contener, de alguna forma la caída de precios, retirando activos inmobiliarios. Esto supone una misión verdaderamente importante.

Y para terminar, trasladar el ofrecimiento que antes hizo Bernardo de que los arquitectos sabemos muchas cosas y si no las sabemos nos las estudiamos y estamos dispuestos a ayudar en todo el proceso. Podemos actuar como valoradores independientes de las entidades que tienen que hacer las cosas y también podemos aportar ideas para tratar de salvarnos o de salir de este agujero.

Muchas gracias a todos por el interés y por el orden que han demostrado a las preguntas y la colaboración en el buen desarrollo de la mesa y desde luego a los fantásticos ponentes que he tenido.

Muchas gracias a todos.

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3

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¿CÓMO HACERLO? ESTRATEGIAS Frente a la nueva situación, se deben explorar las principales estrategias a seguir para dar salida o destino a los activos inmobiliarios en función de su características y de los diferentes segmentos de demanda.

3.1. Presentación Javier González Herráez 3.2. La participación privada en la SAREB José Manuel Galindo 3.3. La demanda patrimonial. Vehículos de inversión Luis Sánchez Guerra 3.4. La demanda residencial nacional Lourdes Fuentes 3.5. Activos sin demanda óptima: gestión patrimonial, transformación o demolición.

Criterios para la toma de decisión Cristina Eguilior Vicente 3.6. Debate 81

Presentación Buenas tardes.

Reanudamos la jornada con la mesa dedicada a las estrategias de gestión, es decir, el “cómo hacerlo”. Trataremos el tema de qué hacer ahora con estos activos que va a tener en cartera la SAREB y que efectivamente pueden ser segmentados por diferentes categorías.

Esta mañana el director del FROB, por su condición financiera, segmentaba por el carácter líquido o ilíquido del activo. Un gestor inmobiliario quizá podría segmentar, como se ha hecho en esta mesa, por tipo de demanda o por tipo de gestión.

D. Javier González Herráez Arquitecto Tesorero del COAM

En primer lugar tenemos toda esa cartera relacionada con la demanda residencial, de la cual nos hablará Lourdes Fuentes, que es presidenta de la empresa comercializadora ROAN. Además, tenemos también la demanda patrimonial, tema que tratará Luis Sánchez, que es director de Ahorro Corporación. Nos encontramos también con aquellos activos que no tienen ahora mismo una demanda óptima. Activos que hay que analizar y juzgar con criterios de tasación y por lo tanto económicos, estudiando qué tipo de gestión se les puede aportar. Para profundizar en esta cuestión contamos con Cristina Eguilior, que es arquitecta y directora de grandes cuentas de TINSA. También nos acercaremos en esta mesa al grado de participación van a tener los promotores, que al final son los agentes que tienen el título de crédito que ahora mismo va a pasar a la SAREB. Nos referiremos a cómo van a establecer su relación con la SAREB y en qué medida la SAREB va a tener una relación con ellos.

Comenzamos por esta cuestión y para ello doy la palabra a José Manuel Galindo, presidente de ASPRIMA, que nos hablará sobre la participación privada en la SAREB.

La participación privada en la SAREB Sí, muchas gracias. Mi participación aquí supongo que viene justificada porque soy arquitecto y porque también soy responsable o representante de los promotores inmobiliarios, lo cual no es excluyente. Lo primero que quiero decir es que me parece muy acertada la jornada ya que los arquitectos también formamos parte del sector privado, aunque algunos desarrollan su actividad en el sector público. Para empezar, creo que es mucho más importante buscar estrategias de cooperación que de confrontación entre el sector inmobiliario y el financiero, pues igual que detrás de cada apunte contable hay un activo inmobiliario, también detrás de cada activo hay un apunte contable en una entidad financiera. Pues bien, creo que la jornada es oportuna, que el tema está muy focalizado y que el Colegio de Arquitectos se comprometa con estos temas es muy enriquecedor.

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D. José Manuel Galindo Arquitecto, Presidente de ASPRIMA

Yo tengo que hablar desde el sector privado o promotor, de cómo vemos el tema de la SAREB. En primer lugar, noticia de hoy, Expansión (martes 27 de diciembre):”el banco malo se atasca por el retraso en la llegada del capital”. El banco malo está muy atascado, pero no solamente por la llegada del capital si no también por la estructura y composición de los activos inmobiliarios que se tienen que administrar y gestionar. Si analizamos el volumen de activos que se van a transferir, veremos la dificultad objetiva en relación con su gestión. Los créditos al promotor que se transfieren a la SAREB se hace en términos de su valor bruto en libros a diciembre de 2011, que sabéis que es la cifra de referencia con la cual se han hecho todas las estimaciones de tamaño de la SAREB, de 67.000 millones de euros, teniendo una valoración los activos adjudicados de 27.000 millones. Es decir, que los activos financiados que están todavía en balance de promotores suman una cifra bastante superior, más del doble, de los activos que ya tienen adjudicados los bancos.

Hasta el momento a la administración pública no le ha importado nada el sector inmobiliario ya que el objetivo ha sido la reforma del sistema financiero, sin preocuparse por los efectos derivados sobre la actividad inmobiliaria y sobre los activos inmobiliarios que componen los balances.

Nuestro discurso ha sido siempre que si, teóricamente, al final de la cadena estamos nosotros como origen del problema, es decir, si es esta imbricación del sector inmobiliario con el sector financiero lo que produce la falta de solvencia de las entidades financieras, evidentemente, habría que atacar también la solución del problema financiero a través del sector inmobiliario. Pero que yo sepa los decretos que se han aprobado han tenido hasta el momento como único objetivo el saneamiento del sistema financiero. Por ejemplo, el Real Decreto Ley de 2012, del 3 de febrero, que es el primero de este curso legislativo, dice, “de saneamiento del sector financiero”; el siguiente Real Decreto Ley de mayo, dice “de saneamiento y ventas de activos inmobiliarios del sector financiero”, es decir, sigue primando el objetivo de saneamiento del sector financiero, ya que la venta de activos inmobiliarios es una manera de sanear el sistema financiero.

El decreto de 24 de agosto de 2012, dice “de reestructuración y resolución de entidades de crédito” y, el último, el de 15 de noviembre de 2012, es el que se establece el “régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos”. Y es en este último en el que entre los objetivos se menciona, finalmente, el tema inmobiliario. Dice, “el objetivo primordial de la SAREB es la gestión y desinversión ordenada de la cartera de préstamos y activos inmobiliarios” y uno de los epígrafes de esta clasificación señala que “en los 15 años tendremos tiempo de optimizar los niveles de recuperación y preservación del valor”. Nosotros deseamos que sea un éxito la configuración de la SAREB, el modelo de la SAREB y la gestión de la SAREB, pero todavía está por ver. Lo que sí que pensamos es que para la consecución de este objetivo es necesario no deteriorar más el valor de los activos inmobiliarios. Es algo que venimos diciendo desde el sector desde hace tiempo.

Yo recuerdo que hace tres o cuatro años, y no hay que llorar sobre la leche derramada, hubo una jornada en donde nosotros argumentábamos que era 83

“Hasta el momento a la administración pública no le ha importado nada el sector inmobiliario ya que el objetivo ha sido la reforma del sistema financiero”

“es necesario no deteriorar más el valor de los activos inmobiliarios”

el momento oportuno de crear un banco malo y así lo llamábamos, porque había que crear un cortafuego al deterioro del valor de los activos.

La caída de valor de los activos inmobiliarios es una realidad como prueban los datos de las estadísticas. Probablemente, si hubiéramos puesto cortafuegos en el momento oportuno, si se hubieran llevado a cabo las reformas necesarias en el momento oportuno, no hubiéramos llegado a la situación actual. Nos gustaría que este último decreto fuera el último de verdad y que no hicieran falta más decretos y que con esto solucionáramos el problema. Y todos los actores, desde la parte inmobiliaria y desde el conjunto económico, entendemos que es necesario resolver un problema financiero. Porque al fin y al cabo nuestra economía necesita financiación y mientras no exista crédito destinado a las actividades inmobiliarias o a cualquier otra actividad productiva nuestra economía no se va a recuperar.

Es necesario sanear el sistema financiero en la medida en que este saneamiento provoque un desarrollo económico pero, ojo, hasta el momento todas las medidas que se han tomado no garantizan el restablecimiento de los flujos de crédito. Lo único que establecen las medidas aprobadas es el trasvase de apuntes contables de una entidad a otra entidad.

Pues bien, dicho esto, creo que llega ya el momento inmobiliario. ¿Por qué? Pues porque es la hora de la gestión y de la administración los activos inmobiliarios, de los que se transfieran a la SAREB pero también de los que se transfieran desde otros bancos buenos a sus propias sociedades de gestión de activos. La gestión y administración eficaz de estos activos determinará que las medidas adoptadas sean suficientes o que haga falta de nuevo otra vuelta de tuerca con más refinanciaciones, con más dinero público, con más necesidades de capital, con más ayudas, con más intervención de Europa, etcétera.

Y no nos olvidemos que el Memorando de Entendimiento (MoU) se firmó ya en julio de 2012 y este documento no es otra cosa que una hoja de ruta que hay que cumplir y la mayoría de los condicionantes que en estos momentos estamos viendo, como la creación de la SAREB, tienen su origen en Europa. Es decir, en los acreedores. Los inversores que prestan el dinero a España ponen las condiciones y nosotros estamos siguiendo una hoja de ruta difícil de seguir y estamos viendo el primer obstáculo que es la escasa contribución en el capital de la SAREB del sector privado, que tiene, como todo el mundo sabe, que participar más de allá del 50% para que se cumplan los objetivos. Es el primer escollo a salvar y después habrá que solucionar los problemas de optimización de valor de administración y de gestión de activos inmobiliarios. Y ahí es donde las empresas promotoras del sector inmobiliario quieren participar y también otros profesionales del sector, como los arquitectos, pueden participar. Los profesionales del sector inmobiliario somos los que conocemos la gestión de un activo inmobiliario, que no tiene por qué parecerse, que no se parece, a la gestión de un activo financiero. Para poner en valor estos activos, para optimizar el valor de esos activos, se tiene que gestionar bien su venta pero también se tiene que hacer una gestión eficiente de manera que se pueda añadir valor en este proceso de transferencia, y no destruir valor, que es lo que puede ocurrir caso contrario.

84

“es la hora de la gestión y de la administración los activos inmobiliarios”

Desde el sector inmobiliario que represento esta es la principal demanda que estamos haciendo a la SAREB: participar en las estrategias y en la administración y gestión de los activos inmobiliarios.

Todavía quedan muchas incógnitas, pero solamente voy a detenerme en una, porque el tiempo es acotado. La principal preocupación del sector inmobiliario es la continuidad del crédito y de su gestión. Por poner algún ejemplo, los activos inmobiliarios que nosotros tenemos están en nuestros balances pero los créditos que financian estos activos ya se han transferido a la SAREB en el caso de las entidades del Grupo 1. Este crédito está financiando suelos, promociones en curso y promociones terminadas. La SAREB no tiene licencia bancaria ni está claro qué entidades van a financiar estos productos. Entonces nos surgen algunas preguntas. ¿Qué pasa con un crédito promotor que antes era de Bankia y ahora es de la SAREB? ¿Quién me concede a mí este crédito? ¿Quién es mi interlocutor?

Bajamos un escalón, el caso de una promoción terminada donde el producto está listo para poder subrogar las hipotecas y tengo viviendas ya vendidas y otras pendientes de venta. En este caso si el crédito promotor ya se ha transferido a la SAREB. ¿Quién es mi interlocutor cuando se produce una venta para poder subrogar este crédito? ¿Quién financia este crédito? ¿Pueden tener interés las entidades que ya han sido intervenidas a las cuales se les ha obligado a traspasar los activos y que ya han cobrado, en conceder un crédito? ¿Cómo valorará Europa el hecho de que una entidad que ha recibido ayuda pública financie unos activos que ya no tienen su balance?

En el caso de los terrenos, imaginemos que sea necesario aportar fondos porque el suelo ya está en una junta de compensación y está en fase de reparcelación o en un proyecto de ejecución ¿Quién aporta los fondos necesarios para que no se paralice el desarrollo de este suelo? ¿Quién representa en las juntas a la SAREB? Por el momento, en la SAREB el equipo de profesionales es todavía muy reducido y como máximo serán unas 100 personas. Es decir, un equipo de 100 profesionales para gestionar 100.000 millones de activos brutos, cuando en la NAMA eran 300-400 personas, 1.000 indirectamente, y tenía un volumen de activos muy inferior. En definitiva, que queda mucho por hacer. En otro evento recordé que en la crisis de los años 80 hubo bancos que pasaron al Fondo de Garantía de Depósitos y yo recuerdo como estos bancos se desentendían de los activos inmobiliarios porque se transferían al fondo todos los activos, la documentación, etcétera. La documentación la metían en furgonetas, tirando los papeles allí dentro. ¿Por qué? Porque ya nos les preocupaba el tema inmobiliario una vez que habían salido. Ahora no estamos en el mismo caso, se ha mejorado en la información relacionada con la administración de activos de las entidades financieras, pero no debemos de olvidar que 100.000 millones de euros en activos conllevan un elevado volumen de papeleo. Imaginemos solamente el número de llaves diferentes que hacen falta para las viviendas que ya se han transferido a la SAREB o la cantidad de visitas que se requieren para el mantenimiento de esos activos, para que no se deterioren más aún.

85

“la principal demanda que estamos haciendo a la SAREB: participar en las estrategias y en la administración y gestión de los activos inmobiliarios”

Es decir, que quedan muchas incógnitas por resolver relativas tanto a la gestión, como a la administración o de índole financiero, es decir, de estructuración de activos, de paquetes que se van a ofrecer para que los compren a fondos buitre o como queramos llamarlos, que ójala entren cuanto antes. Yo me pararía aquí, simplemente decir que quedan muchísimas incógnitas, que hasta el momento lo único que va a hacer la SAREB es un apunte contable y que todo lo demás está por hacer. Desgraciadamente los ritmos nos los está marcando el MOU, el memorando de entendimiento, y son rápidos, ya que al final de diciembre tiene que estar constituida la SAREB y al final de enero de 2013 tienen que estar transferidos los activos de las entidades del Grupo 1. Estarán transferidos, pero desde un punto de vista contable, haciendo una anotación contable, pero no físicamente ni ordenadamente ni estructuradamente, etcétera. Es decir, queda un largo camino por hacer y muchas incógnitas por resolver y espero que la SAREB sea un éxito y esta última reforma del sistema financiero sea la definitiva. Así no serán necesarios más recursos públicos porque los recursos públicos también son nuestros, es decir, salen desde los sectores privados.

Lo que esperamos es que sean suficientes las medidas adoptadas y que todos podamos colaborar para conseguir la mejor administración, gestión y venta de estos activos.

“quedan muchas incógnitas por resolver relativas tanto a la gestión, como a la administración o de índole financiero”

Muchas gracias.

La demanda patrimonial.

Vehiculos de inversión A mí me corresponde hablar de los inversores, de la demanda patrimonial en particular, dentro del amplio espectro de inversores y de vehículos disponibles, relacionando todo esto dentro del contexto de la SAREB. Obviamente los inversores son clave en el momento en el que nos encontramos. Y aún más porque actualmente no están, no sabemos a qué dedican su tiempo libre, y tienen que venir. Ahora mismo, el problema de este país es que no hay inversión. El inversor es el que os va a contratar a los inmobiliarios, a los especialistas y a los técnicos porque es el único que realmente hace una política de generación de valor.

Daros cuenta de que tanto los bancos, como la SAREB hasta ahora, aunque esperemos que esta actitud cambie en el futuro, hacen una política de control de daños, que es una situación muy diferente a la de generación de valor propia del mercado inmobiliario. En España, desde hace mucho tiempo, no hay inversores.

Entonces, empezando a introducir el tema, os diría que para mi, dada la situación en la que estamos, diferenciaría dentro de los inversores, los conservadores, los más agresivos o los buitres, etcétera. Para empezar a hablar de los inversores diremos que se distinguen en dos categorías fundamentales: los anticíclicos y los cíclicos. Luego hablaremos de los inversores 86

D. Luis Sánchez Guerra Director General ACSI Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias

“los inversores son clave en el momento en el que nos encontramos” “hacen una política de control de daños, que es una situación muy diferente a la de generación de valor propia del mercado inmobiliario”

patrimonialistas, que son, obviamente, súpercíclicos pero anticíclicos hay muy pocos y normalmente son estos fondos buitre, o especialistas en distrés, etcétera. Son los únicos que están revoloteando por aquí en los últimos tiempos. Aparte de ciertas operaciones puntuales o micro que se puedan hacer, en lo que es la gran tendencia del mercado, ahora mismo, no hay inversores en España. Los pocos que hay son los buitres, que vuelan de crisis en crisis. Se dedican a esto, son necesarios, son muy necesarios y creo que no los debemos de tratar mal porque cumplen su función. Son los que sientan un suelo con su actuación y empiezan a darle algo de actividad.

Entonces es cuando los cíclicos empiezan a plantearse venir.

Como decía, ahora mismo, dependemos solo de los anticíclicos. Cuando empiece a haber operaciones de estos anticíclicos, con esta liquidación inicial que podría hacer la SAREB, los cíclicos empezarán a percibir cierto movimiento en el mercado y empezarán a tomar la decisión de entrar.

Daros cuenta que España hasta hace poco, antes de verano, se cuestionaba la propia existencia como país desde el punto de vista de tranquilidad económica, de si iba a seguir el euro o no. Es muy difícil que entre ningún inversor y en España ahora mismo la capacidad de inversión está prácticamente muerta. El sector promotor, os lo puede contar José Manuel, está en un momento complicadísimo. Desde luego no tiene capital para tirar del carro y el sector público tampoco. Entonces dependemos de que a este país lleguen los inversores. Y, como decía antes la presidenta de ROAN, con mensajes negativos, como que mañana van a bajar más los mercados, pues así no va a venir nunca nadie a comprar, ni siquiera los propios españoles, que siguen estando embolsados. Hay una bolsa de demanda importante, pero no se van a atrever a comprar.

Los inversores son clave. Si empiezan a entrar estos, los más agresivos, los fondos buitre, luego empezarán a entrar los inversores moderados, y terminarán entrando los inversores conservadores o los más patrimonialistas.

Otra cosa que se necesita, que en España no ha habido nunca y ahora tenemos la oportunidad de ponerlos en funcionamiento, son los vehículos adecuados para hacer la inversión. En este país, y en otros muchos países desarrollados, no tenemos vehículos de inversión adecuados. Las cuantías que ha habido en fondos de inversión son ridículas comparadas con el tamaño del país. No había vehículos adecuados porque no había regulación adecuada. Toda la inversión patrimonial, era muy complicada, y quitando unos pocos family office, venía mayoritariamente de fondos extranjeros, de Estados Unidos, de Inglaterra, de Holanda, de Alemania. Eso ha sido siempre así en este país. No existe un inversor español, quitando Azora que es un caso aislado para un tipo de activos muy concreto. Hay unos pocos family offices que pueden ser propietarios de unas cuantas viviendas y poco más. No hay un mercado que pueda responder y reactivarse si no hay dinero, y no hay actividad ni para vosotros ni para nadie del sector inmobiliario.

Tenemos un problema ahora mismo, es que el mercado todavía no está cambiando el ciclo. España está empezando a dar la sensación de que no es tan peligrosa como parecía antes de verano. Ha cambiado la percepción y eso se refleja en la prima de riesgo del país pero, aunque, desde antes de 87

“En este país, y en otros muchos países desarrollados, no tenemos vehículos de inversión adecuados”

verano hasta ahora han cambiado algo las cosas, seguimos con crecimiento de PIB negativo, seguimos generando más desempleo. Si vosotros fuerais los gestores de grandes patrimonios diríais, no voy a entrar ahora en España, ¿para qué me voy a arriesgar? Cuando un inversor cíclico conservador entra, entra a largo plazo, ¿se va a perder mucho por entrar seis meses más tarde? No. Si fuerais ellos haríais lo mismo, esperar un poco a que cambien los signos que está dando la economía, a que se genere una sensación real de suelo en el mercado. Y eso es lo que están haciendo.

Entonces, ahora la SAREB tiene un reto: atraer a esos inversores. La SAREB va a tener que acudir a dos tipos de mercado, a los inversores inmobiliarios y a los inversores financieros. Tiene dos mercados, uno los que van a entrar en su capital, que es lo que está buscando ahora, y otro muy distinto que es el que le va a comprar los activos. Son dos cosas muy diferentes, y actualmente en España, solo va a haber estos inversores especiales. Aunque, tal como están las cosas, veo muy difícil que la SAREB atraiga dinero a su capital. Tendrán que doblarles el brazo a las entidades financieras. Si estuviera Luis Basagoiti aquí le diría que esta semana les toca doblarle el brazo a las compañías de seguros. Eso es lo que van a hacer, forzar y empujar a que entren unos inversores especiales porque motu propio nadie va a entrar. Cualquier inversor profesional va a entrar, en algo que no se sabe ni lo que hay, ni lo que va a haber, ni cómo se va a gestionar ni qué plan de negocio tiene, por mucho 15% que puedan prometerlo. Si les da un aval el Estado firmando el 15% entrarán todos, pero desde luego con un seudo plan de negocios no se puede esperar que entren inversores.

Creo que esto está enfocado mal, pero no le echemos la culpa a la SAREB porque efectivamente tiene dos personas. Creo que lo estamos criticando demasiado y lo cierto es que todavía no existe. Está la presidenta Belén Romana, está Walter de Luna y se acabó. Ahora tendrán que fichar equipo; están preparando los sistemas informáticos, que ya se han concursado; se está preparando el sistema de contabilidad; etcétera. Todo esto hay que montarlo bien, porque transferir tropecientos mil activos y empezar a gestionarlos, por lo menos administrativamente, es un trabajo ímprobo.

El FROB ha estado desbordado. Ha tenido el reto o el mandato de montar esto en unos pocos meses y mucho están haciendo. Lo que ocurre es que hay demasiada expectación alrededor del tema y es obvio que las cosas hay que trabajarlas bien. Pero para hacerlo bien hay que pensarse mucho qué es lo que se va a hacer, cómo y con quién. El FROB tiene una idea clara, perdón, el FROB en relación a la SAREB. Esta idea es que solo quieren tener unas 100 personas, porque quieren ser un órgano que haga básicamente supervisión y control de todos los activos que va a tener y, finalmente pueda tomar decisiones. Pero por lo que yo sé, lo que sí van a hacer es subcontratar la gestión cuando puedan. Nosotros llevamos cuatro años pretendiendo que se creara esto y por eso llegan cuatro años tarde.

Esta mañana el Director General del FROB ha dicho que, en principio, la gestión la van a dejar como está. O sea que no es gestión, es control de daños, y es gestión administrativa, al menos durante un año, o al menos van a hacer un contrato a un año.

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“la SAREB tiene un reto: atraer a esos inversores”

“solo quieren tener unas 100 personas, porque quieren ser un órgano que haga básicamente supervisión y control de todos los activos que va a tener y, finalmente pueda tomar decisiones”

Yo espero, sinceramente, por el bien de todos y del país, que la gestión pase a manos profesionales mejor antes que después. Pero esto hay que hacerlo bien, pero como son políticos y tendrán que hacer sus concursos públicos para dejarse del miedo de que les digan que se les adjudica a dedo. Las cosas tienen que hacerse como se tienen que hacer pero tristemente nuestro sistema es el que es y los políticos suelen ser lentos en todas estas cosas. Y con la dimensión de esto, os podéis imaginar.

Entonces la SAREB se enfrenta ahora a dos retos.

Uno es conseguir los inversores que entren en el capital, para dar soporte a esa necesidad de que esta inversión no compute en el déficit de España.

Porque entonces sería imposible cumplirlo, y no generaríamos la confianza que hace falta que vuelva a España para que baje esa prima de riesgo, se estabilice al sector financiero y se permita reactivar el mercado. Las cosas hay que hacerlas en el orden oportuno. Hay que alinear los planetas, como digo yo siempre, si no alineamos el planeta de la estabilidad y de la financiación no habrá mercado inmobiliario. No podemos pretender empezar a hacer gestiones inmobiliarias si no tenemos las bases necesarias, sustentadas de manera adecuada. Creo que en esto estamos trabajando todos.

En segundo lugar, como decía antes, creo que son claves los vehículos.

Decía que en España no ha habido nunca vehículos adecuados. Ahora tenemos las sociedades de inversión inmobiliaria y los fondos de inversión inmobiliarios. También tenemos una figura clave que se intentó crear hace tres años pero salió amorfa porque no se dejaron asesorar por los expertos y estaba mal diseñada. Ahora parece que sale la Socimi, el REIT, que es el vehículo de gestión inmobiliaria moderno y el que utilizan los grandes inversores. Ya tenemos por fin una legislación que se va a aprobar en breve.

Está ya en el Congreso y pasará ahora al Senado. Esto permitirá que en España pueda venir dinero que hasta ahora no podía venir. No podía venir porque simplemente no había dónde ponerlo, tenía que seguir siendo dinero que fuese a los fondos de Estados Unidos, de Inglaterra o de Alemania para que luego algo de eso, residualmente, terminara aquí.

Entonces, yo espero que la Ley de Socimis permita que haya iniciativas que empujen y atraigan a los grandes inversores internacionales. Nosotros ya tenemos una en marcha. Nos hemos asociado con Inmoseguros en Ahorro Agrupación y la gente de Inverseguros e Inmoseguros y estamos ya lanzando una Socimi, COR y COR Plus. Como decía esta mañana Luis Basagoiti, para atraer inversión en ese perfil conservador con producto bueno. Estamos empezando el capital raising, es decir atraer esa inversión en capital y esperemos que pueda tener sentido. Pero este vehículo es para activos que normalmente atañen poco a la problemática de la banca nacional o de la SAREB, porque este tipo de activos, en los que se pretende invertir, no son los propios problemáticos o tóxicos si no todo lo contrario. Pero es bueno que venga dinero en cualquier caso y se muevan las cosas.

Va a haber toda una serie de vehículos porque son todas las sociedades de activos, y puede ser una locura. Va a estar la SAREB por un lado. Van a estar las sociedades de gestión de activos que se puedan crear en base a las entidades que necesitan ayudas públicas. Van a estar las que no necesitan las ayudas públicas, o sea las de las leyes 8 y 9 de 2012. Van a estar los FABs 89

“la Socimi, el REIT, que es el vehículo de gestión inmobiliaria moderno y el que utilizan los grandes inversores”

famosos, Fondos de Activos Bancarios, que todavía no se sabe lo que es pero que a priori parece que están correctamente diseñados. Van a estar bien bonificados fiscalmente, etcétera, para atraer a inversores e ir segregando carteras dentro de todos los activos del SAREB. El objetivo es que haya inversores que entren en eso, y que inviertan para que haya verdadera generación de valor, se contrate a arquitectos, se desarrollen las cosas y se saque adelante el producto inmobiliario y se comercialice adecuadamente.

Nosotros tenemos también, por ejemplo, dos proyectos, uno para residencial de primera residencia, una Socimi, y otro para segunda residencia. Es decir, el que haya estos vehículos es clave. Vamos a empezar a crearlos en el país, ahora que tenemos toda la oferta bastante agregadita en unas pocas entidades financieras. Si no lo hacemos ahora no sé cuándo lo vamos a hacer. Y si tenemos la regulación adecuada, con la regulación de las Socimis, la próxima modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, etcétera, pues quizá podamos generar la semilla suficiente para atraer inversores de fuera e incluso inversores españoles que hagan que esto se mueva.

Hay gran cantidad de viviendas y hay déficit en el mercado del alquiler.

Algo se está haciendo mal. Pues sí, lo que se está haciendo mal es que hay muchas viviendas que no se ponen en el mercado del alquiler, y que se podrían comercializar tranquilamente como viviendas en alquiler. Nosotros vamos a crear una cartera de alquiler. En todos los países hay grandes carteras de vivienda en alquiler. En España ahora se podría crear una, nosotros la propondremos a la SAREB, cuando venga algo más de gente que pueda escuchar, porque tenemos el proyecto hecho hace dos o tres años. Se lo hemos propuesto ya a las entidades financieras, pero ponerlas de acuerdo es absolutamente imposible. Al fin y al cabo, como José Manuel sabe, también es difícil poner de acuerdo a los distintos grandes promotores, pues juntar a bichos grandes siempre es muy difícil. No obstante, propondremos crear una gran Socimi que coja todas aquellas viviendas que puedan ser susceptibles de ser alquiladas, y conformemos con ellas una gran cartera en alquiler.

Respecto a la segunda residencia, estoy de acuerdo con Lourdes. Probablemente sea el mercado que se recupere antes porque es donde antes va a llegar el dinero, por lo menos de los particulares europeos. Yo confío más en los europeos en general, incluidos los rusos, que en los chinos.

Pero tenemos un problema en España y es que tenemos muchos hoteles pero no tenemos una oferta agregada y profesional de vivienda turística en alquiler. No somos la Florida o la California de Estados Unidos. No lo somos porque no lo hemos creado y estamos perdiendo una oportunidad de generar un gran valor en este país. Entonces, aprovechando que tenemos otra vez toda esta oferta buena, agregada y terminada, podemos con los touroperadores. Todo esto lo digo porque yo ya lo he hecho, ya me he sentado con los touroperadores. Tenemos preparado el proyecto y a lo mejor si juntamos un mínimo de 5.000 o 10.000 viviendas, haremos dos cosas muy buenas. Uno, empezaremos a alquilarlas, atraeremos a europeos para que vengan. Hoy el señor de Helsinki que se quiera venir a pasar aquí tres meses se tiene que buscar la vida en Internet y hablar con particulares 90

o APIs para buscarse la vida y venir. Pero si resulta que Thomas Cook tienen una oferta en el escaparate de la calle principal de Helsinki y le propone que por 500 euros al mes puede venir aquí a pasar tres meses pues a lo mejor se lo plantea y vienen. Entonces, en vez de venir los ocho gatos que vienen, que se lo alquilan ellos, pues a lo mejor vienen 8.000. Y si aquí empezamos a tener unos millones de visitantes más al año pues generaríamos más empleo porque estos señores no vienen como los de los hoteles, con pulserita, si no que vienen y todos los días tienen que ir a comer o ir al supermercado y compran el periódico y cogen un taxi o alquilan un coche.

Vienen a consumir y a generar empleo porque tienen que ir a la farmacia y al quiosco todos los días y en vez de dejarse su renta en Finlandia pues se la dejan en España.

Y estos son los proyectos que ahora se podrían hacer. Si atraemos a los inversores de manera adecuada y les conformamos el producto, entrarán.

Hablo tanto de inversores especializados en el sector inmobiliario como incluso financieros. Con un buen proyecto de rentabilidad. Ese día que haya inversores, será cuando el mercado se empiece a mover, cuando los arquitectos, los aparejadores, los comercializadores empiecen realmente a tener trabajo. Entonces se generará la sensación de suelo y todos los indecisos, que no compran por miedo empezarán a comprar. El día que en la prensa publiquen que se ha tocado suelo y que los precios empiezan a subir, será el momento.

Y acabo ya, la SAREB tiene la oportunidad. La SAREB y el Gobierno, porque al fin y al cabo la SAREB es el Gobierno y, como se decía esta mañana, el inmobiliario somos todos, igual que Hacienda. Pues la SAREB tiene la oportunidad de generar esa sensación de suelo en el mercado, que haga a los inversores cíclicos empezar a pensar que quizá cambie el ciclo en España. Tiene la oportunidad de que con las figuras jurídicas adecuadas, con la regulación, tanto jurídica como fiscal, pueda venir el dinero, porque hasta ahora, repito, no podía venir porque no existía el modo de hacerlo. Y con la regulación adicional, sobre todo en temas inmobiliarios de gestión, la Ley de arrendamientos urbanos, etcétera, que les hicieran sentirse cómodos para hacer su trabajo aquí.

Y por último la financiación. En el momento en que podamos tener un marco estable de financiación, el sector inmobiliario cobrará vida otra vez.

Desde luego es la gasolina. No hay sector inmobiliario que ese suelo se pueda actuar con equity, luego, Si saneamos a los bancos en el orden que os dije al principio, y pueden volver a financiar, los bancos financiarán, no os agobiéis tanto, que yo los conozco mucho. Su actividad es la financiación y en el momento que puedan tener dinero ellos volverán a hacer lo mismo que han hecho siempre, que es financiar. Y el sector inmobiliario es siempre el mayor porcentaje de su balance. Con lo cual, si ahora limpian lo malo, sobre todo estos que ceden a la SAREB, se quedan limpios de riesgo inmobiliario y tienen que volver a dedicarse a hacer su actividad ya con nuevo capital que les inyectan, financiarán. Tranquilos que financiarán.

Vamos a ponerles proyectos interesantes encima de la mesa y los volverán a financiar. Pero primero tenemos que arreglar al mercado y entonces volverá la actividad.

Muchas gracias.

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“la SAREB tiene la oportunidad de generar esa sensación de suelo en el mercado, que haga a los inversores cíclicos empezar a pensar que quizá cambie el ciclo en España”

La demanda residencial nacional Hola, buenas tardes.

Primero quiero dar las gracias y decir que los arquitectos sois un sector que oficialmente está muerto, y a mí me enorgullece decir que estáis realmente vivos. Y que sois de los primeros, o de los pocos, por lo menos en el Colegio de Madrid, que está en permanente actividad.

Dña. Lourdes Fuentes Presidenta de ROAN Inmobiliaria

Eso yo creo que demuestra algo y vamos a hablar en positivo después de toda la crítica que hemos tenido.

Voy a ofreceros mi punto de vista, con otra perspectiva diferente a la que nos han dado los anteriores expertos. Yo os voy a hablar de España y no me voy a referir al tema internacional, ni a cómo se han abordado estos temas en otros países. Me centraré en cómo creo que tenemos el problema en España, que no se parece en nada a otros países.

Lo primero que quiero decir es que en España, para bien o para mal, las viviendas han formado parte de los ahorros que tenemos todos los españoles. Este banco, por llamarlo banco (creo que lo primero que tenemos que hacer con la SAREB es cambiarle el nombre) ya que no es un banco, es un vehículo que se debería haber creado hace cuatro años. Si esto hubiera sido así nos hubiéramos ahorrado muchos problemas. Y lo que le pido a la SAREB es que realmente haga una ordenación adecuada de este problema que se nos ha caído encima desde el 2006. ¿De qué forma? Pues creo que exactamente igual que lo han hecho los bancos activos, ordenados y teniendo claras las ideas. ¿Para qué nace y para qué va a terminar? Nace como vehículo para eliminar, para absorber toda una serie de bancos. Estamos hablando de que va a llegar a tener 90.000 millones, que se dice pronto. Todo esto requiere una estructura, requiere tener clarísimo cuál es el segmento del producto. No puede asumir que le entren toda la cantidad de activos que le van a entrar sin que no tenga, lo primero, una selección de ese producto. No todo vale para vender, no todo vale para construir, no todo vale para que sea inmediatamente. Lo primero que tiene que hacer la SAREB, desde mi punto de vista, es ordenar, ordenar qué viviendas, qué suelos, qué liquidación tiene que hacer de activos adjudicados rápidamente. Yo no creo que los otros bancos le dejen competir, con lo cual los activos que le entren al SAREB tiene que tener clarísima una liquidación en un tiempo, no se puede eternizar, que es lo que ha ocurrido y por lo que nace la SAREB. En los bancos buenos, por decirlo de alguna forma, han sido rápidos en la ejecución del precio, rápidos en las decisiones, mientras que en otros bancos no se ha tenido y por eso entran aquí.

El primer tema que tienen que abordar es la selección de los activos. Tiene que haber activos de salida rápida, a través de paquetes urgentes, con bajadas de precio y sobre todo contando con el tiempo. No podemos tener un activo de 100.000 euros para venderlo dentro de 15 años porque sería absolutamente catastrófico. Esta sería la primera medida: liquidación rápida de activos.

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“las viviendas han formado parte de los ahorros que tenemos todos los españoles”

“Lo primero que tiene que hacer la SAREB, desde mi punto de vista, es ordenar”

Segundo, la vivienda de obra nueva adecuada. Ahora mismo lo estamos viendo. Antes lo comentaba la persona del Sabadell. Lo ha hecho estupendamente. En los últimos seis meses estamos haciendo una venta rápida. ¿Por qué? Por la subida del IVA y porque realmente los bancos están muy proactivos en el precio y por una financiación 100%. Esa es una realidad.

Aquí para que salga el estocaje tenemos que ser conscientes de que la financiación tiene que ser al 100%. Cuestión que antes se llamaba burbuja inmobiliaria, pero esa es nuestra realidad. Nuestra realidad es que los precios se tienen que adecuar rápidamente a la situación porque además es un dinero de todos.

El tercer aspecto es que, en este país, el alquiler nunca se ha considerado y tiene que plantearse seriamente. Esta mañana, Luis Basagoiti decía que para ello tendríamos que buscar sistemas fiscales. Por supuesto que sí, pero tampoco podemos pensar que la salvación es el alquiler. La salvación es un mix de todo. Y aunque el alquiler tiene que crecer, tampoco creo que vayamos a convertirnos en Suecia porque a nosotros, los españoles, nos gusta el ladrillo, nos gusta el ahorro y nos debemos de sentir orgullosos de ello. Yo por lo menos no creo que sea algo que tengamos que atacar.

Así pues, el alquiler tiene que crecer. Actualmente está en unas cifras del 8%, y creo que tiene que llegar a un 20%. En la primera etapa de la vida, sin lugar a dudas, la opción nunca debería ser la compra, siempre debería ser el alquiler. Cuando las familias ya están más estables, la compra puede ser adecuada. Y a partir de la tercera edad, hay que convencer a nuestra gente mayor de que lo mejor que puede ocurrir es, nuevamente, el alquiler.

Hay que crear una cultura con respecto a los alquileres. No como panacea, si no como necesidad de vida y como opción para la salida de la crisis de una cantidad de inmuebles. Esto se lo propuse a varios bancos al principio, porque donde no hay clientes para comprar porque son insolventes, sí que hay clientes para alquilar. Sí que hay momentos para comprar y sí que hay momentos para alquilar. Con lo cual el 20 o 25% debería de estar destinado a no venta.

Pero el gran problema que tiene realmente la SAREB no es este, no nos equivoquemos, todo lo que está terminado se vende. Todo es cuestión de precio. El problema lo tiene con el suelo y con el suelo volvemos a lo mismo: creo que lo tiene que ordenar. En este país cuando hablamos de la crisis inmobiliaria hablamos de ella como si fuera todo, no es verdad.

La gran crisis está en el suelo, lo que no se vende es el suelo, lo que no está ordenado es el suelo. Donde de verdad los arquitectos tenéis mucho, muchísimo, trabajo con los ayuntamientos, si os dejan, es en esa cantidad de planes que hay, que son inviables.

Pienso que, en este momento, el tema del suelo también se tiene que dividir.

No podemos pretender sacar este suelo en dos años o en tres años. Tendríamos que segmentarlo. Primero, el suelo que es absolutamente viable, que está con aceras, que ya podemos empezar a construir viviendas. ¿Qué problema ha tenido hasta ahora? El problema del precio. Esta era la cuestión que hacía inviable que nadie pudiera llegar a comprar una casa. Porque llegamos a unos precios de suelo que eran completamente inviables.

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“en este país, el alquiler nunca se ha considerado y tiene que plantearse seriamente”

Después del saneamiento, creo que el deseo de todos es que el suelo tenga un precio, donde se puedan hacer cooperativas, donde se puedan hacer residencias de ancianos que, parece una tontería pero no se podían hacer.

El problema que tenían las residencias de ancianos cuando teníamos que hacer que fueran rentables era precisamente que el tanto por ciento del suelo las hacían inviables. Este, creo que es un tema bastante interesante.

Cada día somos una sociedad más mayor. Y no tenemos por qué hablar de esas residencias donde metemos o aparcamos a nuestra gente, si no que los arquitectos con imaginación pueden desarrollar unas residencias importantes, pensando incluso en Suecia, en Irlanda, en todos estos países que han tenido esa crisis pero que tiene otras necesidades y que no tienen sol. No nos olvidemos de que nosotros tenemos sol y que somos un país atractivo.

Yo creo que esa faceta de ver el mundo inmobiliario de una forma diferente a como lo hemos estado viendo hasta ahora, será lo que realmente nos permitirá sacar esto adelante.

Luego, creo que por último hay un suelo que está ordenado. El otro día iba a un pueblo de 100 habitantes y creo que tienen suelo para hacer 4.000 viviendas. No os estoy contando una cosa distinta a la que todos sabéis. Si realmente hubiera un análisis profundo de cuántos pueblos se encuentran en ese caso, que si se adecuaran a las necesidades reales, nos llevaríamos una gran sorpresa.

Creo que en este momento los sectores como el nuestro tienen que ir por encima de las situaciones políticas. Es un reto que creo que tenemos todos encima de la mesa. Entonces, sobre este tipo de suelos, que para mí sería el último, tenemos que plantear otro tipo de recalificaciones, tenemos que pensar otro tipo de proyectos. Tenemos que aspirar, en definitiva, a otro tipo de futuro. El que teníamos ha muerto y como dice el otro “viva el reino, ha muerto el rey, viva el reino”. No podemos quedarnos mirando al ayer. El ayer ha sido dramático, pero sobre todo el hoy. El ayer de hoy nos está situando en una situación dramática, por eso, veamos las probabilidades que tenemos de futuro, que no tienen nada que ver con las que hemos tenido. Pero tampoco dejemos destruirnos como país. Creo que tenemos que seguir pensando que España es un buen país, que tenemos sol, que tenemos unos profesionales muy dignos, muy valorados en este país, y ahora mismo, que por desgracia también tenemos que salir fuera, lo estamos demostrando.

Para ese suelo, yo no he visto ningún planteamiento serio. Me gustaría que vosotros fuerais el pilar para que se haga realmente una recalificación adecuada a las necesidades, a las necesidades urbanísticas, a las necesidades del pueblo de la montaña. Se pueden tener unas casitas monísimas pero no 10.000. Y vosotros, como arquitectos, tenéis mucho que decir.

Eso es lo que yo veo de la SAREB. Lo que a mí me gustaría que hiciera, en definitiva, es ordenar las cosas, que no hablemos de números. Me vais a perdonar, pero como yo no soy nada de números, os hablo de una realidad distinta. Qué hacemos con esas casas que han bajado los precios, que nun94

“ver el mundo inmobiliario de una forma diferente a como lo hemos estado viendo hasta ahora, será lo que realmente nos permitirá sacar esto adelante”

ca tuvieron que estar al precio que estaban. Tenemos que digerirlos. Yo, a diferencia ahora de lo que estaba diciendo mi querido Galindo, creo que las cosas van mucho más lentas de lo que deberían, tienen que ir mucho más rápidas.

La SAREB nace con un fin que, de momento no está cumpliendo, desde mi punto de vista. Me gustaría aconsejarles sobre lo que tienen que empezar a hacer, que es definir el proyecto, pero definirlo de verdad. Venderlo, pero venderlo cuando lo hayan digerido. Cuando sepamos lo que vamos a hacer, porque hacemos muchísimo daño al sector en el que yo estoy, cada vez que sale una noticia del banco malo diciendo que los pisos los van a regalar, porque paralizamos las ventas. Esto lleva a cambiar muchas cosas del pasado porque antes venía un ministro y decía, van a bajar los pisos, ya recordáis aquello, y entonces de repente no se vendía ni uno. Bueno, pues ahora estamos igual, que viene el banco malo y que bajamos los precios, pues ya no vendemos nada. ¿Qué va a pasar con el banco malo? Pues yo creo que el banco malo o la SAREB tiene que transmitirnos ya su proyecto y debemos todos pedírselo. Pero debe ser un proyecto definido, con un tema, con cómo se va a ordenar. Para eso nos tienen a todos los profesionales, llevamos haciéndolo exactamente desde el 2006, hemos recogido llaves, hemos ido por las noches a enseñar cuevas y no es tan difícil digerir esto, es simplemente que las cosas no son solo cifras y números. Hay que empezar a ordenarlo y a planificarlo.

Bueno, no sé si me he extendido mucho.

Con respecto a cómo creo que vamos a salir a nivel de comercialización, creo que las crisis siempre empiezan, o han empezado en la costa, y siempre dije que la costa iba a ser la que primero se iba a reactivar. Ahora mismo, la costa es la que más ha sufrido la segunda residencia y creo que tiene el gran futuro aquí. ¿Por qué lo creo? Porque tenemos unas viviendas magníficas que no vamos a volver a tener nunca más a estos precios. Y tenemos unos rusos, unos chinos, una cantidad de gente nuestra, que se puede hacer con una segunda residencia.

Respecto a las posibilidades que tenemos ahora mismo de vender la segunda residencia, creo que fuera de España estaría aproximadamente entre el 12 y el 20%. Yo os puedo decir que nuestro aumento en este año ha sido del 8%, entre los rusos que van de uno en uno y los chinos que van en bloque. Este es un tema que tendremos también, a nivel de España, que empezar a trabajar. Creo que hay que hacer cosas para alquilar. No las que hay están muy bien pero creo que hay casas que se deben hacer para alquilar, en estructuras terminadas, también creo que en estructuras de hoteles o en estructuras de otras cosas. Vamos a necesitar la imaginación y no podemos pensar que lo que pudo valer ayer vale hoy. No vale y vamos a ver qué podemos hacer, no hagamos lo de los 40 metros de los pisitos.

Creo que el cliente nacional va a seguir pensando que tiene que comprar.

Creo que hay una cosa que los españoles tenemos clara y es que es una forma de ahorro. Cuando hablamos de lo que ha caído el mercado inmobilia95

“tenemos unas viviendas magníficas que no vamos a volver a tener nunca más a estos precios”

rio nos olvidamos de que ha caído la bolsa y de la cantidad de dinero que ha perdido otra gente en otras formas. Yo creo que el español va a seguir apostando por la vivienda. A mí no me parece mal, no me parece que haya que castigarlo, si no que hay que seguir ayudando.

Y por último, también querría decir que necesitamos que el Gobierno se alíe con nosotros. Yo no voy a decir que la última medida me parezca mal o bien, pero creo que necesitamos muchísimas, muchísimas más.

Si tenemos el granero lleno y estamos todos muy preocupados porque tenemos demasiados pisos, no podemos quitar la desgravación la primera vivienda. Le vamos a dar una idea al Gobierno, que la primera vivienda es importante que desgrave porque implica que tiene trabajo. Y sobre todo que la segunda edad de los 55 años requiere un estudio. Yo ya estoy en ella.

Entonces gente que a partir de los 50 años no puede ser tratada ni como la gente de los 20 ni la gente de los 40. Repito, creo que nos toca dejar de hablar de números y empezar a hablar de las situaciones, de las personas y de los proyectos.

Como solo me queda un minuto voy a decir que es el momento de proponer, que es el momento de ilusionar y que es el momento de construir. Está todo tan mal que muchos como yo, me imagino, que nos levantamos por la mañana y nos decimos, bueno, y ¿qué vamos a hacer si está todo roto?

Lo último que digo es que ojalá la SAREB se apoye en profesionales y que vosotros como profesionales, yo como profesional, los bancos y todos los demás seamos absolutamente una ayuda para recomponer esto, en el mínimo tiempo posible y la SAREB tiene que entender que a ella le toca definirse. Que se metan en un cuarto, que definan el proyecto, que nos lo cuenten, que lo cuelguen y que luego se pueda criticar, porque está muriendo antes de que nazca, y eso es malo para todos nosotros, que creemos en él.

Así que gracias.

Activos sin demanda óptima: gestión patrimonial, transformación o demolición.

Criterios para la toma de decisión Hola, buenas tardes.

Gracias al COAM por organizar estas jornadas y por invitarme a compartir con vosotros esta tarde.

En principio los que hablamos a última hora nos encontramos con que casi siempre se ha hablado ya un poco de todo y, como decía mi compañero, nos corresponde dar más vueltas sobre lo mismo.

En cualquier caso me toca hablar de algo tan “atractivo” como los activos sin demanda óptima. Cuando me lo plantearon pensé que me tocaba bailar con la más fea, pero bueno, a lo mejor no está mal porque uno acaba 96

Dña. Cristina Eguilior Vicente Arquitecta Directora. Grandes Cuentas TINSA

encontrando las bondades de la más fea. Y sobre todo porque de lo que se trata es de perseverar, de tener imaginación e inteligencia para conseguir que la más fea al final sea un poco resultona y acabemos casándola.

Creo que no nos da miedo bailar con la más fea, es decir, con todos estos activos que no sabemos si van a salir adelante y cuándo o por cuánto. No nos da miedo, sobre todo a los que hemos participado en las distintas actividades del mundo inmobiliario. Estoy hablando de gestores de suelo, de arquitectos, de promotores o de constructores. Estoy hablando de la gente que lleva patrimonio, de los vendedores y de los valoradores, que siempre, en cada una de estas fases del ciclo inmobiliario tienen algo que decir y tienen su importancia. Porque de lo que se trata es de intentar ver qué es lo que podemos hacer con estos activos sin demanda óptima y cada uno desde nuestra propia responsabilidad.

José Manuel Galindo ha hecho mención a uno de los artículos del escrito de la SAREB que yo quiero repetir porque me parece importante. Es el artículo 3.e del capítulo 1, objetivos de las sociedades de gestión de activos y que dice, “Enajenar los activos recibidos, optimizando su valor dentro del plazo de tiempo para el que haya sido constituida esta sociedad de gestión”.

Hay dos partes importantísimas, una de ellas es enajenar los activos, de eso se trata, no de venderlos, pero para eso hay algo muy importante, que es el conocimiento del valor, sobre lo que volveré al final de la ponencia.

Y luego optimizar el valor, es decir, tener la capacidad de gestionarlo para mantener o crear un valor más alto del que tenía.

A través del FROB nos han contado cómo se ha llegado a los valores de estos activos, que van a ser del banco malo o de la SAREB. Realmente uno pensaría que parece razonable conseguir optimizar ese valor puesto que han bajado muchísimo esos precios para meterlos dentro de ese banco malo. De hecho nos comentaba el otro día Antonio Carrascosa que partían del valor en libros, sobre eso se ha reducido ese valor en base a la fecha de la última tasación que se hizo. Además se ha modificado también en base a los datos de las últimas transacciones reales que se conocen, a la evolución de los precios inmobiliarios a través de los distintos índices y a las tasaciones que las distintas empresas del sector han hecho para Oliver Wyman.

Sobre todas estas bajadas al final se ha seguido bajando y se ha aplicado un 7% adicional de bajada.

Lo que quiero decir con esto es que vender los activos optimizando su valor puede tener sentido.

Evidentemente esos activos, como han dicho otros compañeros en sus ponencias, hay que dividirlos, hay que segmentarlos, hay que paquetizarlos, hay que ordenarlos, hay que organizarlos. Está claro que la primera clasificación, la más obvia, sería hacerlo en función de su estado de construcción. Están los inmuebles terminados, que en un momento dado servirán para la venta o servirán como elemento patrimonial. Lo que hay que decidir es si tiene sentido venderlos o si tiene sentido que sean alquilados y por tanto produzcan una serie de flujos de caja. Luego están los inmuebles en construcción, donde habrá que decidir si se acaban, si se terminan con los usos que tenían, si lo que se hace es finalizarla pero renegociando un uso 97

distinto, porque sea más lucrativo o razonable, o si se decide abandonar esas construcciones. Hemos comentado aquí que nos encontramos por los pueblos de España hileras de adosados en distintas fases de construcción, en estructura, tabicadas, terminadas y en todos los casos vacías. Habrá sitios donde no tenga sentido construir, o terminar de construir y lo que habrá que hacer es demoler.

Y la siguiente clasificación afecta a los terrenos y en este caso habrá que pensar lo mismo. ¿Qué hacemos con ellos? ¿Los desarrollamos, los urbanizamos, los volvemos a su primera situación de suelo rústico? En algunos casos ya hay promotores que lo están haciendo por algo tan sencillo como intentar pagar menos IBI. Ahora mismo esos suelos, que son urbanizables no sectorizados, pagan, en función de su valor catastral, bastante dinero de IBI. En el momento en que den un paso atrás y ese suelo acabe siendo un patatal, como lo era en un principio, algo se ahorra ya que estamos hablando de suelos que no se van a desarrollar en mucho tiempo o no se van a desarrollar nunca.

La segunda clasificación, aparte del estado de construcción de estos activos, sería por la calidad del activo. Dónde está localizado, cuál es su tipología, los usos, los atributos, sus características, la importancia del mercado local, su conocimiento, y también los costes de mantenimiento.

Todos estos inmuebles al final van a tener unos costes de algún tipo, ya sea por la gestión que se tiene que hacer con ellos o por el mantenimiento al que se van a ver sometidos.

Al final lo que encontramos son dos perfiles: los activos líquidos y los activos ilíquidos. Aunque no todo es tan claro como parece, habrá activos líquidos porque parecen más fáciles de vender, pero a lo mejor los estás vendiendo a derribo, cuando lo que habría que hacer es vender optimizando valores. O por lo menos eso es lo que se nos dice desde la SAREB. Luego están los activos ilíquidos, que son los que a priori parece que no son tan fácilmente vendibles. La liquidez de un inmueble, al fin y al cabo, lo que hace es proporcionar directamente la viabilidad de ese activo. Está claro que la liquidez será mayor en activos arrendados, en activos explotados, en activos finalizados. Mucho más que en aquellos activos que están sin arrendar, que están sin explotar o que están sin finalizar. Lo mismo sirve para los inmuebles terminados que serán más líquidos, a priori, que los que están en construcción. Y para los suelos cuyo desarrollo está en curso y conforme van cumpliendo hitos urbanísticos serán, a priori también, más viables que aquellos que todavía no han empezado su desarrollo.

Al fin y al cabo, ¿qué estamos diciendo? Queremos vender pero a un precio justo. Luego hablaremos también de precios. Entonces parece claro que la gestión debe de ser realizada por todos aquellos que son agentes dentro del ciclo inmobiliario. Creo que esto es importante y la SAREB, hoy por hoy, no tiene personas que sean capaces de gestionar todos estos activos que se le vienen encima.

Es importante un conocimiento urbanístico, tanto de planeamiento, de las fases de gestión, de las afecciones sectoriales o de la idoneidad urbanística.

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“habrá activos líquidos porque parecen más fáciles de vender, pero a lo mejor los estás vendiendo a derribo, cuando lo que habría que hacer es vender optimizando valores”

Todos los que estáis acostumbrados a gestionar suelo y desarrollarlo tenéis ese conocimiento y además los mercados son todos muy específicos. Estamos hablando de distintas normativas en cada parte de España, el conocimiento constructivo en cuanto al proyecto, la dirección de obra, los costes de construcción, los plazos de obra, los ritmos de venta, las necesidades técnicas, a la eficiencia energética, etc. Es decir, estamos hablando de cosas muy técnicas. No podemos dejar solo en manos de aquellos que manejan los números todo aquello que implica un desarrollo o un proyecto.

También necesitamos un conocimiento del producto. No es lo mismo un producto residencial que uno comercial, que uno industrial. Además, cada uno de estos productos o de estos sectores, tienen sus normativas específicas, que evidentemente también es necesario conocer para saber si al final ese inmueble se debe vender o se debe de explotar. Y por último el conocimiento del mercado, de la oferta y la demanda, de la venta, del alquiler, de los usos más lucrativos, de la viabilidad, en una palabra.

Creo que esta jornada también está para reivindicar un poco el papel que todos nosotros, desde nuestra responsabilidad en todo el ciclo inmobiliario, tenemos que asumir para que esto salga adelante. Porque pensamos, y supongo que todos conmigo, que es necesaria nuestra participación.

Hay varios ejemplos de cómo todos estos activos sin demanda solvente pueden llegar a tenerla. Realmente es un estudio de cada uno de ellos. Está claro que en mercados activos, lo lógico es que los inmuebles terminados sean vendidos. Respecto a los inmuebles en construcción, tendremos que ver el análisis del coste-beneficio. Al fin y al cabo, para terminar determinadas promociones tendremos que saber si el coste que vamos a tener va a compensar el beneficio que luego vamos a conseguir. Estamos hablando de precios de liquidación, de costes de terminación y mantenimiento, de plazos para la ejecución, etc. Todo esto hay que meterlo en una coctelera para analizar que el coste-beneficio sea el adecuado.

Y respecto a los terrenos, habrá que clasificarlos en base a su situación urbanística. No es lo mismo un solar que un terreno pendiente de urbanización o que un terreno pendiente de desarrollo.

Está claro que en el caso de un solar en el centro de la ciudad puede ser beneficioso terminar la obra y poner el producto en venta. Pero en el caso de un terreno para el que no tengamos un mercado solvente, pues a lo mejor de lo que se trata es de congelarlo hasta que lleguen tiempos mejores, pero siempre realizando un seguimiento de la situación urbanística para mantener su valor. Hay un compañero de mi empresa que siempre cuenta una anécdota que está muy bien. Se refiere a un suelo que se queda una entidad financiera, un suelo situado a las afueras de una población y que no manda nunca a nadie a que mire cómo está aquello. En definitiva, tenemos un suelo en un pueblo, pero no sabemos nada de él. Bueno, pues un día se rompe una tubería y se empieza a encharcar ese suelo. Entonces las aves migratorias empiezan a posarse allí y se forma un humedal, de tal manera que en el momento en que la entidad financiera va a ver cómo está aquello, le han declarado ese suelo como un humedal, de tal manera que 99

ya no puede construir nunca más en él, porque allí ha surgido una colonia de aves y sencillamente ha perdido su valor. Esto es un caso real. Lo que quiero decir con ello es que uno puede congelar un inmueble, en este caso un suelo, pero debe realizar un seguimiento de la situación para que no pierda su valor.

Luego, por supuesto, habrá que ver, en los suelos donde hay pendiente desarrollo urbanístico, si interesa finalizarlo hasta el momento de la urbanización. En ese caso, a lo mejor hay que invertir más dinero o pararlo en ese momento hasta un futuro más o menos cercano.

Pero al final estamos, y acabo con ello, hablando de que necesitamos vender, pero a un valor determinado. En estas jornadas se habla muy poco de valor. Se ha hablado del valor o de cómo van a entrar esos activos en la SAREB. Pero, por la cuenta que me trae, quiero hablar un poco de lo que es el valor una vez que estos activos estén incorporados a la SAREB, se vayan gestionando y se vayan vendiendo. Entonces mis preguntas son las siguientes: primero, ¿quién va a valorar estos activos? ¿Va a valorar estos activos la propia SAREB? ¿Va a necesitar de empresas independientes que le den los valores? Creo que en ningún sitio aparece, dentro de los escritos que la SAREB va sacando, qué se va a hacer con esto. Es importante quién lo valora pero también es importante con qué normativa se va a valorar.

Hemos hablado en la jornada de que había una normativa española específica, que es la famosa ECO, que nos ha servido durante todos estos años para valorar con una finalidad muy clara, que era la finalidad inmobiliaria.

Es, efectivamente, una normativa que no se conoce en el extranjero pero que en España se ha utilizado de manera sistemática. ¿Habrá que valorar con esa normativa o habrá que valorar con las IVS, las International Valuation Standard? También hemos hablado de RICS hoy aquí, que son precisamente esos profesionales que hacen valoraciones en el extranjero bajo normativa internacional. Estamos hablando de que muchas de las personas que vendrán aquí a comprar, ojalá, serán fondos extranjeros que no entienden nuestra normativa, pero sí la normativa internacional.

Pues la SAREB tendrá que decidir con qué normativa se valora.

Antes, un compañero comentaba que las dos normativas tienen la misma metodología. Yo estoy de acuerdo, las metodologías de valoración de inmuebles son las que son. Estamos hablando del método de comparación, del método de actualización de rentas y los métodos residuales. Lo que sucede es que la utilización de esos métodos puede ser diferente en función de que utilices la normativa ECO o la normativa internacional. Sencillamente porque el valor al que quieres llegar es diferente, porque la finalidad para la que lo necesitas es otra. ¿Quién valora? ¿Con qué normativa? ¿Bajo qué supervisión? Aquí en España se ha valorado con la normativa ECO y además hemos tenido al Banco de España detrás, mirando mucho lo que hacíamos las sociedades de tasación. Entonces se va a valorar y ¿vamos a tener un supervisor o no lo vamos a valorar? Pues yo creo que ahí el Banco de España debe implicarse y dejar claro si eso va a ser así o no.

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“Es importante quién lo valora pero también es importante con qué normativa se va a valorar”

¿Cuándo se van a valorar estos activos que están dentro de la SAREB? ¿Se van a valorar de una manera periódica? Pues parece que tendría que ser así, si va a ser un vehículo que va a durar 15 años. Si esos activos pueden sufrir deterioros hay que decirlo y si esos activos van generando plusvalía. Por eso parece importante que haya una valoración periódica de esos activos que van quedando dentro de la SAREB hasta su liquidación. De manera periódica o en el momento de la venta. Es decir, cuando la SAREB vaya a vender un inmueble, un grupo de inmuebles, ¿quién le va a decir a cuánto debe de venderlos? ¿Va a venir el inversor de fuera a decir cuánto quiere pagar? Al fin y al cabo están vendiendo cosas que son de todos, entre comillas, es decir, es nuestro dinero. Sería interesante que alguien pudiera decir en el momento de la venta si estamos vendiendo al valor adecuado.

Todo esto depende, evidentemente de las bases de valor de las que vamos a hablar. No es lo mismo un valor liquidativo que un valor de mercado, que un valor razonable, que otras muchas bases de valor que existen.

Bueno, quería dejaros esta última reflexión sobre el tema de los valores porque creo que son vitales para este caso. Gracias a todos.

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DEBATE Javier González Herráez

Como hemos sido poco disciplinados, vamos muy mal de tiempo, con lo cual resumo las preguntas rápidamente y las dirijo a una persona para poder atender el mayor número de respuestas.

Entonces, la primera, y va dirigida al señor Galindo, se refiere a qué medidas habría que tomar para recuperar la liquidez en el mercado inmobiliario. Es decir, qué medidas habría que tomar para recuperar el mercado de crédito y por lo tanto pasar a normalizar el mercado inmobiliario.

José Manuel Galindo

Mientras que hablábamos todos, me preguntaba qué me gustaría escuchar a mí, si estuviera en el otro lado de la mesa. En el fondo, cada uno hemos vendido nuestro libro y es una pena, porque creo que nos debemos a la otra parte. Supongo que todos estamos aquí porque queremos analizar las cosas que pasan y también porque, en el fondo, a lo mejor buscamos un espacio para poder desarrollar nuestra propia actividad. La SAREB está absolutamente por hacer, lo he dicho al principio. El equipo de profesionales de la SAREB es todavía muy reducido y no sé cómo les han convencido para meterse en este negocio, con lo complicado que es. Es ciertamente muy complicado, y lo que sí es seguro es que van a necesitar a profesionales externos. Yo también pienso que van a necesitar apoyo del sector.

Las sociedades de tasación pensarán que también las van a necesitar y, así, todos los que estamos aquí. Nos van a necesitar a todos, pero en el fondo tenemos que estructurar todos los servicios que se puedan ofertar a la SAREB. En nuestro caso estaría muy bien estructurar la oferta de productos inmobiliarios, aunque sea muy difícil, por la atomización del sector.

Creo que yo había entendido mal la pregunta al principio, pero voy a aprovechar que la he entendido mal, para así contestarla dos veces. ¿Qué medidas habría que tomar para recuperar el crédito y por lo tanto para normalizar el mercado inmobiliario? Yo decía que antes de recuperar el crédito hay que pensar cómo se paga el crédito, y esta es una reflexión que no es baladí. Es decir, cuando se debe dinero y no se puede pagar te tienen que hacer una quita. El número de empresas inmobiliarias se ha reducido significativamente desde que empezó la crisis y las que han quebrado por el camino han perdido todo lo que tenían. Los bancos están haciendo quitas, las provisiones que han tenido que dotar en el fondo son quitas sobre el valor de los activos. En el futuro alguien tendrá que perder aún más dinero y, sobre todo, si comparamos los valores de transmisión de los activos a la SAREB con el pasivo, con los créditos que se deben. En años atrás los suelos eran financiados hasta casi el 100% y en estos momentos un crédito sobre suelo transferido a la SAREB entra con un descuento del 53%, aunque el promotor o dueño del solar sigue debiendo el 80%, si este es el porcentaje que le financiaron cuando adquirió el suelo. En el caso de que el activo transferido a la SAREB sea el propio suelo entonces el descuento es del 80% (como activo adjudicado) entonces resulta que se transfiere un activo que vale 20 y yo como promotor tengo que devolver 80. En estas circunstancias parece muy difícil que los promotores pue-

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dan devolver estos créditos, lo que llevaría a una quita. Puede haber otra manera de hacer quitas, un poco más “a la griega”, que es ganar en plazo y que me pongan un interés más barato, es decir, refinanciaciones. Pero las refinanciaciones solo tienen sentido si se pueden pagar, porque ¿de qué me sirve a mí que me refinancien en unas condiciones que dentro de 5 años me van a tener que volver a refinanciar? Es una patada hacia delante, como ha venido ocurriendo desde que comenzó la crisis. Este desajuste entre activos y pasivos no se va a llevar a cabo normativamente como nos comentó el Director General del FROB. Una propuesta factible sería que se intente llegar a acuerdos de colaboración con las entidades financieras para que se ajusten los valores de forma que el promotor pueda vender el producto y transformar las diferencias entre el valor del activo y del pasivo con un crédito participativo, por ejemplo. De esta forma una de las maneras de devolver los préstamos promotor sería hacer una quita y al mismo tiempo dejarle una participación en el negocio. Quien me financia gana dinero pero yo también, para poder mantener la estructura. Esa es la parte que yo quería decir en cuanto a pagar los créditos porque antes de que haya crédito hay que poderlo pagar. Es una situación muy difícil, con lo cual el sector inmobiliario lo tiene muy complicado y podemos asistir, ya lo estamos viendo, a un deterioro de la actividad empresarial. El número de empresas promotoras en concurso de acreedores es muy elevado pero en todo caso será necesario mantener una estructura empresarial en nuestro sector capaz de hacer frente a las necesidades de futuro. Si algo es real es la demanda de viviendas. ¿Qué está ocurriendo en estos momentos? Está ocurriendo que la demanda se está embalsando. Los jóvenes, que se llamaban antes jóvenes con menos de 25, ahora ya tienen 25 y mucho más, pero se siguen llamando jóvenes, y están todavía viviendo en casa de los padres. Concretamente, hay 750.000 personas de estas generaciones perdidas, que, evidentemente, en estos momentos no tienen ningún tipo de actividad pero tampoco tienen ningún estímulo para generarla. La edad de emancipación en España es aproximadamente 5 o 6 años superior a la media europea, incluida Italia, y eso supone tres millones de viviendas si llegáramos al tamaño medio de hogar europea. Es decir, que si en estos momentos tuviéramos que dar asilo en vivienda individual a todas estas personas, que hoy viven en casa de los padres, para homologarnos con la media europea, harían falta tres millones de viviendas. No lo digo yo, son datos de estructura de hogar y de hogares de primera residencia. Pues bien, no es un problema de necesidad de vivienda, es un problema de capacidad de acceso a esta vivienda.

La segunda parte que me preguntabas es qué habría de hacer para que hubiera crédito, y supongo que yo me he metido en el lío antes, cuando decía que todas las medidas que se estaban tomando no incentivaban el flujo de crédito. Aquí, desgraciadamente, me tengo que volver casi generalista, cuando en el fondo a mí lo que me gustaría es concretar. Tengo, sin embargo, que contestar con una generalidad: hacen falta reformas institucionales y reformas estructurales, que son las únicas que permiten ganar en competitividad y son las únicas que permiten hacer políticas de oferta, en una palabra. Es decir, medidas que permitan desde la oferta producir de forma más competitiva para poder colocar nuestros productos en los mer103

cados, que es la línea que hay que seguir. Estas reformas, que parece que se estén haciendo, no se están llevando a cabo con la verdadera dimensión o profundidad que se deberían hacer. La reforma laboral era absolutamente necesaria, pero sigue existiendo una dualidad entre el contrato temporal y el contrato fijo.

Las reformas institucionales no se están haciendo. Todo el mundo hemos hablado de los ayuntamientos, de que hay que concentrar ayuntamientos, que no tiene sentido tanto ayuntamiento y que se deberían hacer mancomunidades o integraciones de municipios, etcétera. El otro día estaba leyendo un artículo de un economista que vive en Estados Unidos y comparaba un ayuntamiento en Estados Unidos con un ayuntamiento de Madrid, concretamente de la Corona de Madrid, Majadahonda, un perfil de clase media-alta, con donde él vivía allí, y decía, en mi ayuntamiento no hay un alcalde, existe un manager director, es decir, existe un gestor del ayuntamiento, aquí ustedes tienen un político. Comparaba la web de Majadahonda,- y no le tengo manía a Majadahonda, no sé si por aquí estará el alcalde,- con la web de su localidad y allí se decía, mire usted, gestión de residuos, gestión de agua potable, gestión de esto, gestión de lo otro, venían detalladas absolutamente todas las partidas, lo que se estaba haciendo y los costes de gestionarlo. Aquí el enunciado de las páginas de nuestros ayuntamientos es exclusivamente político. Nosotros tenemos que cambiar políticos por gestores, nosotros tenemos que buscar gestores de actividades que no son políticas y nosotros lo estamos confundiendo. No consiste en centrarse en que sobra personal en el Ministerio de Hacienda, o en el Ministerio de Fomento, etcétera, es un poco más profundo ya que se trata de evaluar las capacidades de los profesionales que están al frente de estas actividades. Entonces, reformas estructurales más reformas institucionales y otro tema que también recogía el economista estadounidense y que yo reflexioné sobre él. Decía, en España no nos estamos dando cuenta de lo que está pasando, es bastante más grave de lo que estamos percibiendo y esto va a costar mucho sacrificio y tenemos que ser conscientes de ello.

Eso no significa que no miremos al futuro y que no haya opciones, pero tenemos que darnos cuenta de una realidad si queremos superarla y, en primer lugar, todavía no nos hemos dado cuenta de esta realidad y por ello probablemente ni los políticos y a lo mejor tampoco los empresarios, ni tampoco los profesionales, hemos llegado al límite de todo lo que deberíamos exigir y de todo lo que podríamos aportar. Esa es una primera necesidad, una percepción adecuada de una realidad, reformas estructurales a todos los niveles, reformas también institucionales y eso yo creo que sería el primer paso para tomar unas medidas adecuadas e intentar superar la crisis, que la superaremos, pero que tendrá un plazo largo, creo yo de maduración y también de salida.

Javier González Herráez José Manuel Galindo

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Bueno, después de esta respuesta generalista…

Muy generalista. Lo siento, pero si me hacéis una pregunta más concreta también la puedo contestar, o intentarlo. Es que la pregunta era muy generalista, pero si queréis y si tenemos 5 horas nos ponemos a analizar las reformas institucionales, las reformas estructurales que habría que hacer, etcétera.

Javier González Herráez

Una pregunta muy concreta. Vamos a preguntar, actualmente, en una situación en prensa, ¿qué te parece, Lourdes, la nueva medida que ha sacado el Gobierno en el que se concede el permiso de residencia a quienes compren inmuebles por encima de 160.000 euros?

Lourdes Fuentes

Bueno, yo lo he comentado antes, yo no voy a decir si es buena a mala.

Creo que es simplemente insuficiente. Si necesitamos mil medidas, pues esta sería una. Yo creo que a mí me hubiera gustado que hubiera sido por un millón de euros, ya que 160.000 es muy poco, lo cual lo único que nos puede traer es un tipo de residente muy especial, que estamos viviendo bastantes desahucios, pero me vale, me vale, quiero decir, vamos a ser positivos y vamos a decir que es una medida. Lo que creo es que necesitamos 100 más, esa es una, la número 99, no sé si os he contestado pero creo que es la número 99, nos falta el resto.

Javier González Herráez

Cristina, ¿cómo se desclasifica un suelo? Vamos a hacer un pequeño taller.

Cristina Eguilior Vicente

Pues es complicadísimo. De hecho, he estado hablando antes, cuando nos tomábamos algo con dos compañeros de Catastro, a los que les he planteado precisamente esto. Tenemos clientes que nos preguntan, o que preguntan a sus despachos de abogados, qué tienen que hacer para que esos suelos vuelvan a su situación de rústico. Comentaban que no es una cosa muy habitual. Tenemos que tener en cuenta que los ayuntamientos lo que necesitan es recaudar y por eso no van a tomar medidas en contra. Me refería a eso, a la complicación política, que no técnica.

Javier González Herráez

Vamos a ver, preocupa mucho la situación de la sentencia de los PAUS. Para el público que no esté informado, ha habido una sentencia del Tribunal Supremo que ha dejado sin licencia urbanística a 22 PAUS en la periferia de Madrid. Hay varias preguntas en esa línea y quieren preguntar, por ejemplo a Luis, cómo cree que le va a afectar a la SAREB esta situación.

Es decir, en qué medida esto, al final, puede terminar siendo un generador más de estos activos tóxicos.

Luis Sánchez Guerra

Bueno, obviamente afecta a todos esos suelos porque ahora mismo hay una incertidumbre, no sé si ahora mismo alguien sabe cómo se va a resolver porque desde luego…

Javier González Herráez

Sí, sí que lo sabemos

Lourdes Fuentes

¿Por qué no lo dices?

Luis Sánchez Guerra

Pues ahora lo decís, decirlo, pero vamos, si no se resuelve, bonifica a otros suelos del resto de Madrid, pero obviamente perjudica a esos activos, que los hace inviables. Pero si alguien sabe la solución.

Lourdes Fuentes

Es que si no, creamos otra alarma y es terrible, estamos llenos de alarmas.

José Antonio Granero

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Voy a dar una información que en este momento yo creo que compartimos José Manuel Galindo, desde ASPRIMA, y yo, desde el Colegio de Arquitectos. Nada más empezar, y yo creo que por la importancia del tema me

voy a levantar, nada más que saltó esta noticia, al producirse la sentencia, convocamos en el Colegio un grupo de trabajo con un grupo de expertos y nos pusimos en contacto inmediatamente con el Ayuntamiento y con la Comunidad de Madrid. Nos pusimos en contacto también con los promotores, con ASPRIMA. Teníamos clara una cosa, había que buscar una solución, y sobre todo lo fundamental era, en el momento que existiera esa solución, comunicarla. También fundamental resultaba que la solución se encontrara en muy corto plazo. Estaba claro que no era lo mismo la situación que se produce en Valdebebas, que en otros ámbitos afectados. Voy a hacer una exposición muy corta.

Mañana precisamente tenemos una reunión. Hoy, podemos explicar poco.

Voy a intentar explicar lo que podemos explicar. Mañana tenemos la reunión es con el Consejero de Ordenación del Territorio, con Borja Sarasola, con la Delegada de Urbanismo, el Presidente de ASPRIMA y yo, como Decano. En la reunión esperamos cerrar lo que creemos que puede ser la solución, y poderlo comunicar.

Lo fundamental es que la solución fuera muy rápida y que fuera absolutamente impecable. Se había pedido una aclaración además al Tribunal y el juez, había una duda sobre uno de los suelos, en concreto sobre Arroyo Fresno, que parecía que podía quedar fuera de la sentencia, finalmente en la aclaración del juez queda dentro de ésta.

Había diferentes posibilidades de solución. Se cuenta con informes jurídicos de dos de los despachos de abogados más importantes. Desde el Colegio, habíamos planteado también soluciones. El propio Ayuntamiento había planteado otra y finalmente parece que vamos a una solución de consenso, en la que tanto promotores, en representación de las juntas de compensación, fundamentalmente, así como de promotores y bancos implicados y nosotros, desde los profesionales, nos pudiéramos acercar a una solución que fuera viable y desde luego que fuera impecable. La posibilidad que se ha planteado antes de intervenir, cuando se ha hablado de la reclasificación, de conseguir reclasificaciones de suelo o desclasificar suelos, consistía en conseguir modificaciones sobre algunos de los ámbitos.

Sin embargo, ello parece más complicado, por el efecto que pudiera tener en los balances de los bancos. Con lo cual, eso que en principio era un objetivo profesional nuestro importante, y sobre todo cara a la revisión en curso del Plan General, resulta más complejo. En todo caso, lo que creo que sí que es importante hoy es lanzar un mensaje de que se han puesto a ello todas las partes que tenían de intervenir: de un lado, Administración en su doble vertiente de Ayuntamiento y Comunidad,, de otro, empresas, entidades financieras y propietarios, y también los profesionales. Todos nos hemos puesto a trabajar y yo creo que la responsabilidad ante la sociedad es que lleguemos a una solución razonable y pronta.

No sé si José Manuel quiere añadir algo más, pero en eso es en lo que estamos.

José Manuel Galindo

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Bueno, a preguntas concretas se puede contestar más concretamente. Siento lo de antes, pero la pregunta era la pregunta del millón y el que tenga la solución que levante la mano…

s/i

No tengo la solución, pero quería hacer un pequeño comentario muy rápido, desde el punto de vista de los inversores inmobiliarios internacionales, a uno de los cuales yo represento en España, IVG. Este tipo de cosas dañan gravísimamente la confianza de los inversores internacionales en nuestro mercado. Es decir, que al cabo de todos los años que hace que se aprobó el vigente Plan General, y habiéndose desarrollado los PAUS, que ahora, de repente, haya una sentencia del Tribunal Supremo que dice que todo eso no vale, resulta cuando menos sorprendente. Todo esto ha trascendido, ha salido en la prensa alemana, en la prensa inglesa, etcétera. Esto nos hace un daño gravísimo.

José Manuel Galindo

Sí, estoy absolutamente de acuerdo, el tema se va a solucionar, como lo ha planteado José Antonio Granero. Sin embargo, el problema es el plazo y la forma de cerrar el tema. Se cerró mal la última vez, prueba de ello es que hubo un recurso y que ahora de nuevo se ha abierto. Deben ahora primar dos cosas, el bien-hacer jurídico, de forma que dentro de cinco o de seis años no tengamos otra vez el mismo problema, y, al mismo tiempo, la suficiente rapidez para conseguir que las licencias de primera ocupación se entreguen en Valdebebas, que se puedan reiniciar otras obras y que también los bancos concedan créditos, para seguir terminando las promociones ya en curso y que los compradores, que ya han comprado, no busquen cualquier “margen de excusa”, para desistir.

En eso estamos. Nos consta que hay una comunidad de intereses entre el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid, mañana tendremos más información. El problema es cómo se encuentra la solución. Todos sabemos cuál es la solución definitiva, es la de rehabilitar el planeamiento mediante la motivación, por cuya insuficiencia se cerró en falso la transformación de unos suelos que eran especialmente protegidos en suelos urbanizables. Esta tiene que realizarse con todos los requisitos del mundo, es decir, a través de informes sectoriales, exposición pública, y luego informes medioambientales, y que de nuevo se restablezca el planeamiento. Eso requiere dos fases, crear un marco de cobertura legal que lo posibilite y, a la vez, superar los efectos de la legislación que se ha promulgado en el periodo que va desde la aprobación del Plan General y la publicación de la Sentencia. Una vez interpuestos los recursos, se inventó la ley de las tres alturas, se cambió el tema de cesiones y se cambió también el tema de reservas. Por ello, se tiene que conseguir de alguna manera durante este año, un marco urbanístico que permita rehabilitar el planeamiento original (PG de 1997) desde la no eficacia o no sujeción a la ley de las tres alturas, ni a las reservas y a las cesiones, fundamentalmente.

Esa es una cuestión, y luego puede haber, o puede no haber, atajos, en relación con el artículo 107. Este es un artículo que puede permitir legalmente solucionar el problema de un plumazo, pero lo que tenemos que conseguir es que la solución sea pronta pero también sea jurídicamente segura, y para ello deberían arbitrarse todos los sistemas y todos los procedimientos garantistas, para que no vuelva a ocurrir un cierre en falso que, como digo, perjudica a los mercados. Estamos hablando de que todo esto debería resolverse de alguna forma el primer semestre del año 2013 y en eso estamos.

Estamos colaborando, estamos trabajando, pero absolutamente de acuerdo

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contigo, no puede hacer más daño a unos mercados la percepción de que un mercado es inseguro jurídicamente, porque cuando es inseguro jurídicamente es inseguro económicamente, y los mercados quieren certeza jurídica.

Bueno, mañana podríamos decir más, yo creo que hay una cierta cautela por no desvelar algo que compete a las Administraciones públicas. Lo que estamos haciendo, tanto desde el Colegio de Arquitectos como nosotros, los promotores, es tratar de encontrar una solución, como digo, segura jurídicamente y al mismo tiempo en plazo, para que no empiecen a ponerse nerviosos los actores que en estos momentos participen en el mercado.

Javier González Herráez

Otra pregunta para Luis, dado que no tenía que contestar esta última, es por qué es tan importante el que haya una mayoría de capital privado en la SAREB. Es decir, por qué los financieros, en una sociedad que va a recibir tantas ayudas públicas, que va a recibir un crédito público de 45 millones, por qué quieren tener esa participación mayoritariamente privada

Luis Sánchez Guerra

Sí, es por el paso 1 de la alineación de planetas para resolver esto, que es el riesgo- país España. Si la SAREB, que va a poner dos mil y pico millones para una cartera de 60.000 o incluso hasta 90.000, tuviera mayoría de capital público, esos 90.000 pasarían a constituir deuda pública española.

Ello representa ocho puntos del PIB. Superaríamos probablemente en breve el 100% de endeudamiento, pasaríamos el raiting, se cuestionaría. pues un impacto muy negativo. Además, toda la carga anual iría al déficit del Estado cada año, con lo cual dificultaría el cumplimiento de objetivos.

Javier González Herráez

Perfecto. Y luego, la última pregunta para Cristina, en el marco técnico actual, de valoraciones del suelo, desde las tasadoras, ¿cómo os encontráis? ¿Lo modificaríais, lo eliminaríais, os encontráis cómodos?

Cristina Eguilior Vicente

Tal y como se valora ahora el suelo, yo creo que es como debe de ser.

Ahora mismo existen las dos posibilidades de valorar un suelo: un suelo que esté sectorizado, y por tanto tenga sus parámetros bien claros, y pueda ser un desarrollo de futuro, en el que cabe dar un valor de mercado, y un suelo que tenga un valor de expectativa.

Javier González Herráez

Juan Barrado

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Evidentemente, todos aquellos suelos que, porque no están sectorizados, y por tanto les falta claramente la definición, o que son, directamente, suelos rústicos, su valoración debe ser rústica. Esto ha traído muchos problemas durante muchos años en la valoración de los suelos pero parece la forma más razonable y además tiene bastante que ver con la ley expropiatoria, que va en esa misma línea. Bien, terminadas las preguntas creo que había una propuesta de manifestación por parte de Juan Barrado, luego estaba la persona que había hablado antes por allí por el fondo y luego Bernardo. Y con esto terminamos.

Yo estoy con mi querido Galindo en el tema, tan tremendo, que ha sido el poco caso que en la crisis se ha hecho de los promotores inmobiliarios, condenados por ser eficaces. Es decir, por haber sido capaces de producir millones de viviendas, gestionando el suelo y produciendo. Muchos de

los agentes coadyuvantes han hecho muchísimo daño pero solamente los promotores inmobiliarios son los grandes paganos de esta historia, son los que han perdido el dinero, ya que, hasta ahora, la banca, cuando ha perdido, el Estado la ha subvencionado. Son los únicos que han quedado fuera.

Ahora, se crea un organismo y se intentan nacionalizar las pérdidas a través del SAREB, dándole la gestión a otra empresa pública nueva, de nueva creación, con cientos de profesionales, con mil historias. He sido siempre, y tú lo sabes, un defensor de la gestión pública y creo que se ha hecho mal en este país por una serie de razones, entre otras porque no se ha cuidado adecuadamente esa gestión ni siempre resulta la más idónea.

Creo, por ejemplo, que la sanidad debe ser pública, lo que ocurre es que no puede ser un director de cardiología el director del hospital, debe ser un gerente de hospitales. Antes me decía Bernardo, y tiene razón, que no hay grandes escuelas de gestión de hospitales en España, y tenemos una buena sanidad. Quizas es un referente.

Ahora, de golpe, surge la SAREB, que va a pasar a una gestión pública cuando hay tantos promotores. ¿Por qué no se ha hecho en régimen de franquicia? ¿Por qué, si un promotor tiene un crédito de tanto, y va a pasar al SAREB a mitad de precio, no se rebajan las deudas, no se hacen créditos participativos y no siguen adelante con ellos, los que lo han venido gestionando hasta ahora? Los activos se venderían mejor, se venderían más rápido.

Yo tengo la sensación de que los activos del SAREB, - es una sensación desde fuera y poco precisa-, pero tengo toda la sensación de que lo bueno ya está fuera, es decir, que ya no ha llegado a la SAREB. Por tanto, lo mejor que se podría hacer con la SAREB es, dejar a las dos personas nombradas que recojan las escrituras, que las metan en unos barriles y las entierren en La Mancha. Dentro de 15 años, que las saquemos, podremos ver qué es lo que había ahí y cómo lo podemos gestionar,……. Porque, si ahora nos metemos en una película de 100 funcionarios, unos locales en La Castellana……Por cierto, ¿por qué no se van a un polígono?

Javier González Herráez Juan Barrado

José Manuel Galindo

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Juan, gracias, que hay más gente y ya vamos fuera de tiempo. Un minuto.

Solamente decir una cosa. Una petición a hacer, que las tasadoras, que han tasado como han tasado, no pretendan tasar todos los años esos activos.

Hombre, por Dios, vamos a parar. ¿Me permites un minuto? Solamente una cosa, es decir, se pueden hacer cosas, nosotros tenemos una reunión este jueves a la que hemos invitado a todos los promotores que tengan financiación concedida por las entidades del Grupo 1, de manera que podamos hacer una oferta a la SAREB de aquí a final de año. Fijaros si es preciso, somos capaces de poner en el mercado muchísimos de los productos que hay en juego, por encima de los valores de transferencia, con lo cual no haría falta ni siquiera que se transfirieran a la SAREB porque se venderían antes. ¿Por qué? Porque todavía de aquí a final de año, 2012, hay una entidad que puede dar un crédito y hay un interlocutor. De no ser así, desde el 1 de enero de 2013, el problema será

mayúsculo. Se pueden hacer cosas de aquí a final de año. Lo que estamos diciendo es que si la entidad financiera ajusta el precio y el promotor también, podemos vender ese producto de manera que salga de balance.

Javier González Herráez

Muy bien. Se me había quedado una pregunta colgada, con lo cual la trato de recuperar. Era también para Luis. ¿Qué tamaño debe ser el tamaño óptimo de una sociedad Socimi?

Y luego, ¿pueden los bancos del grupo 0 utilizar las Socimis como vehículo de inversión con liquidez?

Luis Sánchez Guerra

Bueno, el tamaño óptimo internacionalmente se considera que es 1.000 millones de euros, en activos, ese es el tamaño idóneo para generar cierta liquidez, etcétera, y luego, por la parte de los bancos buenos, por decirlo así, del grupo 0, obviamente esto se lo estamos planteando ya. Lo estamos ya hablando con los grandes, tiene muchas ventajas el meter vivienda y ponerla en alquiler, el proyecto ese concreto, y además, para futuras adjudicaciones, es una solución, quitarle a lo mejor a la gente la hipoteca, hacer dación en pago directamente la Socimi. Te ahorras el 95% del ITP. Por ejemplo, para los bancos, ya es una pérdida de casi el 7%, que se ahorran y a lo mejor el señor que pagaba una hipoteca de 1.500€ a lo mejor puede estar alquilado por 500€, y puede mantenerse en su vivienda, cuando en realidad ya la ha perdido prácticamente, porque ya vale más la hipoteca que el valor de la vivienda. Sería entonces una solución que no ralentizaría tanto los procesos.

Javier González Herráez

110

Muchas gracias. Continuamos con las manifestaciones. Había alguien por allí, pero no se identifica, con lo cual, Bernardo, sigue tú.

s/i

Si me permitís un momentito, volviendo al tema de los PAUS. He creído entender, entonces, cuando vais a plantear el tema de los PAUS, que vais a dar más importancia a Valdebebas, pero ¿qué pasa con todos los demás? No más importancia, pero quiero decir, todo lo que se diga o lo que se acuerde, ¿será igual para todos los suelos, tengan cargas o no tengan cargas, o todo lo que son solares, que están afectos ahora mismo en todos los PAUS?

s/i

Han dicho que la diferencia podría estar entre los que ya tienen viviendas y los que no las tienen.

s/i

Mira, desde mi punto de vista, hay que cerrar todos los temas, no necesariamente Valdebebas tiene que estar privilegiado. Lo que sí hay que tener en cuenta son los plazos y cómo está el nivel de gestión, pero se tiene que encontrar una solución para todos los ámbitos afectados.

s/i

Pero, entiendo yo que, cuando hablabais de Valdebebas es porque efectivamente hay muchas licencias de construcción ya otorgadas y lo que falta son las licencias de primera ocupación y se valora lógicamente si darlas. Pero,¿ y en los casos que no haya ninguna licencia y haya que pedirlas ahora?, están sin duda los proyectos, pero hay que pedir la primera licencia de obra, ¿eso se está también gestionando?

s/i

La licencia de obra no te la van a dar en el marco actual. Te pueden dar una licencia de primera ocupación, en su caso, porque es la progresión de la licencia de obra ya concedida, no es una licencia nueva, pero lo que no te van a dar es una nueva licencia de obra. Perdona, yo te lo digo y no soy el Ayuntamiento, es mi opinión.

s/i

Déjame que aclare una cosa, cuando hemos citado Valdebebas, y además como patrocina la jornada podría parecer algo extraordinario. No, lo que ocurre con Valdebebas es que tiene viviendas en construcción y presenta la cuestión de la licencia de primera ocupación, pero tiene además 2.000 viviendas a punto de solicitar licencia o con proyectos en marcha.

Evidentemente, la rapidez de la solución, donde resulta más urgente es en Valdebebas pero la solución debería ser una solución global. Lo que habría que , por mayorr , sería Valdebebas pero a continuación vendría Arroyo y otras que también tienen urbanización Los 22 ámbitos no están las mismas circunstancias, sin embargo, necesidad de solución sí es igual para todas.

Ahora bien el problema que Valdebebas, tendría que estar resuelto en el primer semestre de del 2013. En ese plazo es cuando se deberían poder pedir licencias en Valdebebas y en todos los ámbitos que cumplan esas condiciones. El objetivo está en que en ese plazo, en ese primer semestre de 2013, para que se puedan estar pidiendo licencias nuevas.

s/i

Perdón, probablemente depende de las circunstancias, pero no tiene por qué tener más premura Valdebebas que otros ámbitos. Por ejemplo, en estos momentos hay una junta de compensación que se está jugando la refinanciación de una empresa, que es la que tira, precisamente por la inseguridad jurídica que hay. Eso no significa que Valdebebas tenga más premura o tenga más prioridad frente a las otras, es decir, depende, según se mire, una será por las licencias de primera ocupación y otra será porque las empresas que están detrás, como consecuencia de la inseguridad jurídica que existe en estos momentos, tengan inclusive problemas de poderse refinanciar, la empresay no la actividad. Por lo cual, resulta dificil valorar cuál está delante de cual, ojo, depende.

Bernardo Ynzenga Acha

Mi intervención tiene en un tono muy distinto. Aprovechando que estamos en el Colegio de Arquitectos, y después de esta reflexión tan , no sé si hacerla. Hablábamos esta mañana que los activos no son activos, que son realidades, y al hilo de eso yo pediría a los arquitectos, Cristina, José Manuel, Javier,…. os pediría que os sumaseis a esta petición, que os juramentaseis, para que, en el Colegio de Arquitectos, no decir producto inmobiliario. Las cosas son edificios, suelos… El lenguaje, en esta casa, no incluye lo de “producto inmobiliario”.

s/i

Eduardo Leira

111

Lo siento, yo me opongo completamente, en esta casa se tiene que hablar también de producto inmobiliario, Bernardo.

Sin terciar en esta polémica, más que nominativa, creo que ya empezamos a entrar, a estas alturas del día, en la fase de conclusiones. Propondría, a modo de conclusión de todo lo que venimos hablando, una frase que ha dicho Cristina: no podemos dejar sólo en manos de los que manejan los

números, las decisiones genéricas sobre los activos, los productos inmobiliarios, o como quiera llamárseles. En definitiva, las decisiones sobre unas cosas, sobre unas realidades físicas, que son absolutamente diversas entre sí, y por consiguiente, hay que analizar con muchísimo cuidado y una a una. A eso sí que nos prestamos, y nos comprometemos, todos los profesionales que creo que hemos venido hablando, junto con los señores que tratan eso como un producto financiero, se llame aquí o se llame en el Banco de España, y eso es lo malo, que solo se considere y trate como producto financiero. s/i Eduardo Leira

Perdón, yo creo que son las dos cosas, y que…

No.

s/i

No, no, perdona, yo creo que son las dos cosas. Pero no hay contradicción, yo creo que es absolutamente…

Eduardo Leira

Perdón, ya se que son las dos cosas. no estoy diciendo que la SAREB, que estamos hablando todo el día solo contemple los activos como financieros.

Sin embargo, parece que tiende a considerar el mercado del suelo como si fuera el mercado del cobre, que es como un mercado de materia prima independiente de la vivienda. No señor, es un mercado dependiente y hay que analizarlo entonces caso a caso y en función de lo pueda edificarse en él, base de su precio. Los disparates pagados por fincas rústicas incluso aisladas y distantes de los núcleos urbanos se derivaban de los cientos o miles de viviendas que se concebían que se podían llegar a construir en ellas. Aunque se parezcan entre sí, una finca rústica que está no sé dónde, que puede a lo mejor llegar a contener un desarrollo urbanístico, y otra, a lo mejor muy parecida, puede no serlo. No cabe por lo tanto clasificarla genéricamente como fincas rústicas potencialmente urbanas. Habrá que evaluar en una y en otra específicamente. Ahí viene a cuento el análisis que planteaba Bernardo esta mañana.

Lo que estamos diciendo durante todo el día, cuando se ha marchado el señor del FROB, todos los demás que quedamos, es, continuamente, que hay que analizar esos activos de forma muy pormenorizada, muy cuidadosa, uno a uno, remangándose, viendo uno a uno, para ver qué se hace con ellos, incluida la posibilidad de enterrarlos, que dice Barrado. Esta sería una hipótesis bastante radical y bastante peculiar, pero supuesto que se va a intentar hacer algo con ellos, hay que verlos uno a uno. No vale con decir solo, clase 1, clase 2 por grandes paquetes a partir de las características y condiciones generales. No cabe decir vamos a vender, vamos a completar, vamos a demoler a priori. Para hacer esa evaluación pormenorizada es para lo que nos estamos todos ofreciendo, incluyendo la consideración de alternativas, quizás bien distintas a lo que, sobre todo los suelos, pero no solo, estaban en principio destinados los activos. Y esa oferta se hace, y en ella se insiste, porque, desgraciadamente hasta ahora, y con el primer preplan de negocio que se ha filtrado a la prensa para la SAREB, parece conducir a algo bien distinto. Cuando dicen que la vivienda se va a revalorizar 3% al año en los próximos 15 años, con un 28% acumulado en ese periodo, y el suelo se va a revalorizar autónomamente también al 2,5% todos los

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años parece hoy un cuento de hadas. En su vida operativa se alardea que la SAREB puede llegar a tener un 15% de rentabilidad, como atractivo para los inversores internacionales. El papel lo aguanta todo, pero esos supuestos, ante esos activos, parecieran responder a alguien que desgraciadamente transmite que habla de unos activos, productos, pero que no sabe ni lo que son ni lo que pueden dar de sí, seguramente porque no han manejado nunca e mundo inmobiliario. Y eso es lo que yo creo que tendría que ser la conclusión final de esta mesa y de esta Jornada:no se puede dejar solo en las manos de los señores de los números, los financieros, como decía perfectamente Cristina.

Luis Sánchez Guerra

Javier González Herráez

113

Perdona, yo le contesto muy rápido. Soy de los pocos aquí que no soy arquitecto , pero llevo cuatro años rodeado de arquitectos. Os lo puedo decir, y lo digo delante de José Antonio, que me juramento aquí, en nombre ACSI, que es uno de los que espera ser un gran gestor, especialmente de suelo, para la SAREB( porque ellos no lo van a gestionar y van a contratar a otros para que lo hagan) y vamos a trabajar con tropecientos mil profesionales. Me juramento entonces, a que una de las primeras cosas que haríamos, si llegáramos a poder gestionar esos suelos, sería venir a sentarnos con el Colegio de Arquitectos y empezar a repartir el trabajo y a ordenarlo en prioridades. Eso, si podemos, es lo que se va a hacer.

Para concluir, efectivamente, quisiera recordar únicamente, cuando organizábamos esta Jornada, aquí desde el Colegio, que uno de los principales objetivos era poner en valor la gestión inmobiliaria frente a la liquidación financiera. Creo que es eso lo que venimos, de un modo u otro a lo largo de todo el día. Hay activos que los profesionales podemos aportarles nuevas ideas y gestión y con ello aumentar el valor. Y ese valor, ahora mismo, se aporta a una propiedad pública, por lo que debemos ser capaces de poder intervenir ahí. Creo que, efectivamente, esta Jornada está sirviendo para ello.

4

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¿QUÉ OFRECEMOS? GESTIÓN PROFESIONAL. APORTACIÓN DE VALOR Frente a la nueva situación, se deben explorar las principales estrategias a seguir para dar salida o destino a los activos inmobiliarios en función de su características y

4.1. Presentación José Antonio Granero 4.2. La gestión de suelo y del patrimonio inmobiliario Jaime Pascual Jiménez 4.3. La adaptación de promociones en curso a la demanda finalista: primera residencia y usos terciarios Luis Hernández 4.4. La adaptación de activos de la SAREB a la demanda patrimonial Jesús Vicente Asenjo 4.5. La optimización urbanística de activos Javier Herreros Ortega 4.6. La recualificación arquitectónica Carlos de Riaño 4.7. Debate 115

Presentación Buenas tardes otra vez. Iniciamos la cuarta mesa de esta jornada.Debo pedir disculpas, pues esta mesa iba a ser moderada y presentada por Julián Franco, Vicedecano del COAM, pero ha tenido un problema de salud y por eso la moderaré yo en sustitución suya.

D. José Antonio Granero Decano del COAM

Vamos a hablar ya del último paso, que es la aportación de valor. Durante la intervención con la que concluiremos la jornada trataré de hacer resumen de algunas de las cosas que se han comentado durante el día. Creo que en las anteriores mesas ha sido muy interesante el debate posterior y las preguntas, y para poder tener tiempo para ello vamos a pedir que las intervenciones no duren más de 10 minutos.

Antes de dar paso a las ponencias presentaré a todos los integrantes de la mesa. Están con nosotros Jaime Pascual, que es director general ejecutivo de Aguirre Newman; Luis Hernández, presidente de Renta Corporación; Jesús Vicente Asenjo, que es director de patrimonio y suelo de Metrovacesa; Javier Herreros, arquitecto y urbanista; y Carlos de Riaño, arquitecto.

Vamos a empezar. Jaime, por favor.

La gestión de suelo y del patrimonio inmobiliario Presentación de

Dº Jaime Pascual Jiménez

Director General Ejecutivo Aguirre Newman

La gestión de suelo y del patrimonio inmobiliario 116

D. Jaime Pascual Jiménez Director General Ejecutivo Aguirre Newman

La adaptación de promociones en curso a la demanda finalista: primera residencia y usos terciarios Muchas gracias, José Antonio. Buenas tardes.

Después de estos cinco años y cuatro meses de severa crisis inmobiliaria, me gustaría empezar con unos apuntes para situar el escenario que tenemos en estos momentos.

España ha incrementado en casi medio billón de euros su deuda pública, en 2006 estábamos en 350.000 millones de euros, hoy superamos los 800.000 millones de euros y eso nos genera 29.000 millones de euros de intereses financieros que equivalen a un 3% de nuestro PIB. El Gobierno tiene que reducir en 65.000 millones de euros el gasto público en los próximos dos años. Esto nos afecta a todos los que estamos aquí reunidos.

Tenemos, supongo que se ha comentado durante el día de hoy, un stock de viviendas sin vender cercano a las 700.000 viviendas en España. Este stock se absorberá en los próximos cinco o seis años, a excepción de determinadas zonas, determinados productos y, especialmente, promociones que hay a lo largo del arco mediterráneo, que solo se absorberán en los próximos 10 o 12 años, y en algunos casos no llegarán a absorberse.

El número de viviendas iniciadas en España se ha reducido en más del 90%. Eso ha generado un paro importantísimo en el sector, 4.000 arquitectos han tenido que emigrar, pero lo que es más grave, el 80% de los arquitectos están por debajo de los 23.000 euros en contraprestación económica. Además la banca, como se ha comentado durante el día de hoy, tiene 90.000 millones de euros en adjudicaciones, el 39% en suelo con escasísimas probabilidades de venta. Esta es la situación que tenemos. ¿Cuál es la demanda que hoy existe en el mercado? Pues, brevísimamente, la voy a distribuir en cinco bloques. En primer lugar, la vivienda, en núcleos urbanos, de menos de 200.000 euros; en segundo lugar, activos en renta con arrendatarios solventes y de obligado cumplimiento, entre el 4,75 y el 8,5% de rentabilidad, en función de la localización, el atractivo del activo, la repercusión metro cuadrado y otra serie de parámetro; en tercer lugar, hoteles en determinadas ciudades españolas. Locales prime en grandes núcleos urbanos, en cuarto lugar, y por último, en quinto lugar, viviendas de lujo o viviendas situadas en primera línea de mar para determinados colectivos internacionales.

Desde luego, el mercado presenta también otra demandas, pero en mi opinión estos cinco bloques son los que se comportan de una forma razonable.

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D. Luis Hernández Presidente de Renta Corporación

Quiero también hacerles algún apunte sobre la SAREB, pero creo que después de la Jornada de hoy a lo mejor ya empiezan a tener ustedes mucha más información que los que venimos a dar una charla, porque me imagino que para algo tan desconocido como la SAREB ustedes han recibido un master. Mi opinión es que es un gran desconocido, necesario, que va a tener una importancia enorme en nuestro sector y que nos va a generar muchísimas oportunidades. Es un potentísimo generador de oportunidades.

Me cuesta entender, y por ejemplo por ahí vienen algunas oportunidades, el incentivo, y la capacidad, que van a tener los bancos que transfieran determinados activos inmobiliarios a la hora de gestionarlos o de administrarlos. Con las cifras que va a mover la SAREB, probablemente necesitarán de la ayuda de los profesionales inmobiliarios.

“va a tener una importancia enorme en nuestro sector y que nos va a generar muchísimas oportunidades. Es un potentísimo generador de oportunidades”

En cuanto al valor de transferencia- Jaime lo comentaba con detalle en la Ponencia anterior- yo tengo serias dudas en cuanto al de los créditos. Me parece que el descuento del 45% es poco o muy poco, especialmente si tenemos en cuenta los comentarios de Antonio Carrascosa de esta mañana, cuando mencionaba que entre el 60 y el 90% de esos créditos pueden tener problemas. Pienso que será complicado vender grandes paquetes a fondos internacionales oportunistas. No entiendo cómo casarán estas ventas sin financiación y con un límite en cuanto al descuento que puedan dar a estos fondos, dado que la SAREB tiene una vocación de, como mínimo, no perder dinero. De hecho, tiene una vocación de ganar dinero, y ese es el compromiso con sus socios. Veo entonces muy complicado que sea capaz de vender grandes paquetes, grandes porfolios, a fondos internacionales que estarán exigiendo 70, 80 y 90% de descuento. Sí creo, no obstante, que a 10 o 15 años será un éxito y va a cumplir con su cometido de estabilizar el sistema financiero español.

Permítanme, ya para acabar, un par de reflexiones adicionales. Una, un poquito más en la línea de lo que se me ha pedido, que es la adaptación de estos activos inmobiliarios al mercado. Creo que en momentos de crisis la rehabilitación incrementa su protagonismo. Bien es cierto que determinadas rehabilitaciones son mucho más caras que la obra nueva, pero también existen otras cuyo coste es muy inferior. Pienso que en estos tiempos la rehabilitación va a ser muy importante, al igual que el control de costes. En nuestro caso, esa adaptación de activos inmobiliarios la solemos hacer con actuaciones físicas, rehabilitación, con mejoras de situaciones arrendaticias, normalmente siempre por la vía de la negociación, agregamos, segregamos activos inmobiliarios, intentamos transformar un poco o adaptar esos activos a la demanda del mercado.

En el año 99 nosotros compramos un edificio muy bonito en el centro de Madrid y el negocio era convertir ese edificio de viviendas en oficinas, porque la demanda era patrimonialista y las oficinas pagaban más por metro cuadrado. Al cabo de seis , la aportación de valor era la contraria, convertir ese edificio de oficinas otra vez en viviendas. La demanda eran particulares que pagaban una repercusión por metro cuadrado muy superior en los activos residenciales.

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“en momentos de crisis la rehabilitación incrementa su protagonismo”

Lo que vamos a tener que hacer todos nosotros creo que es ayudar a la SAREB a adaptar esos activos, los que se puedan adaptar. Como decía Jaime, también habrá algunos que no se podrán adaptar y por lo tanto se tendrá que esperar a tiempos mejores.

Ya, mi último punto, y para mí, punto importantísimo y el problema principal que tiene el sector inmobiliario hoy en España, la falta de financiación. El Banco Central Europeo y el Banco de España están dando directrices claras, están aconsejando a las entidades financieras reducir su riesgo inmobiliario. Están saliendo Reales Decretos donde el regulador exige provisionar los riesgos inmobiliarios…… Todo ello desincentiva completamente a la banca a la hora de dar créditos a nuestro sector. Hasta que no se normalice la financiación del sector inmobiliario no saldremos de esta situación, no nos recuperaremos.

“Hasta que no se normalice la financiación del sector inmobiliario no saldremos de esta situación, no nos recuperaremos”

El sector inmobiliario, también se ha comentado en el día de hoy, ha generado empleo, riqueza, turismo, crecimiento y hoy necesita de esa financiación para normalizar su situación y para salir de esta importantísima crisis en la que estamos inmersos. Hemos pasado del 7% de compras al contado, con mínima hipoteca, al 32% y esto es porque las entidades financieras no están proporcionando, ni siquiera al comprador finalista, la financiación.

Me imagino que esto lo sufrirá la SAREB igual que lo sufrimos muchos de los promotores o lo sufren compradores de viviendas en toda España.

España tiene una demanda de alrededor de 175.000 viviendas anuales. Los promotores deberemos valorar bien los riesgos pero asumir riesgos con dinero nuevo. Los profesionales del sector, que probablemente después de este parón están mejor preparados que nunca, tendrán que dar servicio, calidad y plazo a un precio razonable, pero la banca ha de seguir financiando esas 175.000 viviendas.

Por lo tanto, momento de oportunidad, estoy convencido de que la SAREB cumplirá su objetivo de estabilizar el sistema financiero español, pero, sobre todo, la banca tiene que volver a financiar al sector inmobiliario.

Muchas gracias.

La adaptación de activos de la SAREB a la demanda patrimonial Muchas gracias. Buenas tardes a todos.

Bueno, lo primero de todo, quería hacer una precisión sobre mi responsabilidad en la compañía. Soy Director de Suelo y Promoción, con lo cual, lógicamente, el tema que me tocaba a mí era el de Jaime. Después de la presentación de Jaime, está claro porqué se lo han otorgado a él y a mí me han asignado otro. Intentaremos ceñirnos al asunto que me corresponde.

Quería agradecerle a COAM la invitación a participar en esta Jornada.

Creo que es un tema en el que todos los que nos movemos en el mercado 119

D. Jesús Vicente Asenjo Director Suelo y Promoción de Metrovacesa

inmobiliario llevamos mirando desde hace tiempo, que además necesitábamos que la solución fuera relativamente inmediata, porque ha paralizado la poca actividad que podíamos tener. Esta estaba paralizada a la espera de ver qué iba a pasar y cuáles iban a ser los precios de transferencia de los activos. A partir de ahora creo que se abren un conjunto de oportunidades junto a la incertidumbre que vamos a intentar desvelar, como habrán intentado otros compañeros hacer durante toda la Jornada.

Yo me voy a ceñir exclusivamente a lo que era el título de la Ponencia, la adaptación de los activos de la SAREB a la demanda patrimonial. Como habrán visto siete mil veces hoy, los 90.000 millones máximos de activos que se transferían a la SAREB están divididos en dos grandes grupos, un 25- 27% que son activos adjudicados y el 73- 75%, que son créditos. Hoy por hoy, no hablo de los créditos. Es sector financiero y es gestión crediticia. Me voy a limitar simplemente al 27% de activos adjudicados.

Contrariamente un poco a lo que he visto en la ponencia de Jaime, la mayoría de las publicaciones, de los artículos que he leído, hablan de que ese 27% son fundamentalmente viviendas y suelo. No hay un acuerdo, no hay unanimidad, respecto a cuál era la distribución: cuánto son viviendas y cuánto suelo. En todo caso, lo que sí parece es que hay muy poquitos activos en renta. Por la propia naturaleza del activo, el de en renta es mucho más fácil de refinanciar, ya que genera ingresos. Ha habido pues pocos adjudicados de activos en renta y, los pocos que ha habido, las entidades financieras los han recolocado en el mercado. Ello permite centrarnos básicamente en la vivienda en alquiler. Esta será la demanda patrimonial a la que pueda, digamos, acceder, o sobre la que pueda incidir, la SAREB. Aquí aprovecho para hacer un poco lo que habitualmente solemos hacer las compañías, o lo ponentes, en este tipo de ponencias: hablar de “nuestro libro”. Metrovacesa es una compañía que ya hace tiempo abandonó el mercado de la vivienda en alquiler. Creo que ahora mismo tenemos una pequeña UTE, con Vallehermoso, para unas viviendas de alquiler protegidas en el País Vasco, pero es un mercado en el que, a pesar de haber tenido tradicionalmente presencia y haber llegado a tener un gran parque de viviendas en alquiler, ahora mismo no se tiene, ya digo, al margen de esa esa pequeña UTE. Con lo cual, voy a hablar un poco más de lo que yo intuyo que pueda ser y de toda una serie de parámetros que puede haber dentro de lo que pueda influir el SAREB en todo esto.

Respecto al alquiler de viviendas, creo que lo importante es un conocer el mercado, cuál es el mercado de alquiler de viviendas en España. Valgan algunos datos, rápido. Se estima que un 17% de la población reside hoy en , frente al 83% que lo hace en propiedad. Es importante saber que, en el año 2010, ese 17 era un 13,6, o sea que venimos de un escenario cambiante, en el que se demanda más alquiler. Ello parece lógico en la situación actual. Se estima que del parque total de viviendas en España, de unos 25 millones de viviendas. 1,8 millones, están dedicadas al alquiler y 3 millones de viviendas están vacías. A partir de esos datos, cabe plantearse, ¿es el alquiler de viviendas una actividad rentable? La rentabilidad bruta es importante, ya que, luego, la rentabilidad neta, descontados los gastos, 120

impuestos, comunidades y demás, es bastante más baja. La rentabilidad bruta se estima en España en alrededor del 4%. Es cierto que ha subido en los últimos dos años y que el 4% es una media, ya que, evidentemente, la rentabilidad de alquiler en Madrid o en Barcelona puede ser más alta o en algunas otras capitales de más baja que en Lérida, por ejemplo, que es la capital de provincia que tiene la rentabilidad por alquiler más alta de España, casi de un 6%. ¿Es una actividad rentable? Normalmente la actividad de alquiler de viviendas era una actividad que compensaba la rentabilidad con la futura plusvalía de la venta de una vivienda. ¿Eso es factible ahora? Pues yo creo que en el caso de la SAREB se abre una ventana de oportunidad. El producto terminado va a entrar con un descuento del 56%, con lo cual la rentabilidad, primero, si el alquiler se está manteniendo, es más alta, y segundo, hay un margen ahí para recuperar en un momento posterior, vía la venta del inmueble, con lo cual parece que sí pudiera haber fundamentos económicos para que el alquiler de viviendas se fomentara. ¿Qué dos tipos de mercado puede tener el patrimonio de viviendas que asuma la SAREB? Por un lado, está el mercado de particulares, o sea, la demanda de particulares, que parece que está creciendo. Es lógico pensar que, en un escenario en que es muy difícil acceder al crédito por parte de los particulares, una alternativa para los generadores de hogares sea el alquiler de vivienda. Resulta asimismo lógico pensar, que en el momento en que en que el mercado laboral empiece a funcionar, con una devaluación salarial y con una tipología de contratos no fijos, el alquiler sea la única solución. Aparte de que yo, y eso es una posición más personal, creo que es un mercado por el que hay que apostar. ¿Qué puede hacer la Administración? Yo creo que la Administración está haciendo cosas, en agosto de este año el Ministerio de Fomento sacó un anteproyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento al mercado del alquiler de viviendas, que tenía dos componentes: una flexibilización que mejora un poco la situación de los contratos y las obligaciones entre propietario e inquilino, y también otra de fomento, en el sentido de que elimina ciertos requisitos y favorece la creación de las Socimis, un tema que antes, en la Mesa anterior ha salido. Con lo cual, sí que parece que existe una voluntad de la Administración de fomentar el mercado del alquiler.

A su vez, y sin entrar en valoraciones políticas, hay determinados partidos políticos que están solicitando el uso de patrimonio de viviendas que vaya a recibir la SAREB, o que vayan a integrarse, para alquileres sociales. Yo, sinceramente, creo que eso puede ser que sea necesario pero no afectará a una parte sustancial de la cartera de inmuebles de vivienda que reciba la SAREB, pero hay ahí una presión para que el asunto del alquiler social tenga cierta cabida y hay algunas asociaciones, tipo Arrenta, que están promoviendo el alquiler como una de las salidas de ese patrimonio en viviendas de la SAREB. Como decía antes, creo que es importante saber exactamente cuál es el apetito que pueda tener la SAREB a la hora de optar por el alquiler de viviendas. Haciendo una estimación que yo no entro en valorar si es exacta 121

“la actividad de alquiler de viviendas era una actividad que compensaba la rentabilidad con la futura plusvalía de la venta de una vivienda. ¿Eso es factible ahora?”

o no, pero que es asumible, el total de la parte de activos adjudicados que reciba de los bancos puede significar un parque de 100.000 viviendas. Es además una cifra redonda y fácil de manejar para hacer cálculos. Es evidente que tratar de comercializar esas 100.000 viviendas,- que no entro en valorar qué porcentaje de ellas están terminadas y qué porcentaje está en curso, que de eso habrá mucho que hablar-, intentar en definitiva venderlas en un plazo de tiempo corto, se antoja difícil, primero por la debilidad de la demanda pero también por la debilidad de la financiación a los compradores, la inexistencia de esa financiación y por la simple imposibilidad de la gestión en los primeros dos o tres años, hasta que la SAREB sea capaz de organizar toda esa cantidad de activos. Con lo cual, asumiendo que desde el primer día van a generar costes (todas esas viviendas tienen IBIs, tienen gastos de comunidad) parece lógico pensar que una alternativa sea el alquiler de esas viviendas. Al menos para parar el golpe inicial. Aunque ya se nos ha dicho que, en los primeros años, la SAREB no va a ser rentable, sí que tiene un objetivo de rentabilidad final y el alquiler contribuiría a tratar de manejarla. Es evidente que, con la estructura que se propone para la SAREB, la única forma de que esas viviendas, o una parte de ellas, puedan acceder al mercado de alquiler, es a través de gestores profesionales. Aquí es donde juegan las compañías que tienen una especialización en la gestión de alquiler de viviendas, que es una actividad compleja, y yo lo digo porque lo hemos vivido, una actividad que da muchos quebraderos de cabeza y, como digo, la rentabilidad la encuentras en el momento final, cuando sueltas el activo. Se necesita una especialización. Creo que sacarán entonces paquetes de viviendas en alquiler a gestores profesionales, que son los que llevarán esa gestión, y por lo tanto se comerán una parte de la rentabilidad, con lo cual la rentabilidad neta será todavía menor. Aun así, lo importante es que, un primer momento, frene toda esa generación de gastos operativos que va a ir detrayendo, por otra parte, la rentabilidad final.

Además, el asunto de las Socimis yo creo que es un asunto relativamente importante, si de verdad nos creemos que el mercado de la vivienda en alquiler en España va a evolucionar positivamente, en el sentido de que va a haber mayor demanda y va a haber al final un ratio diferente y más similar al que pueda haber en cualquier país de Europa Occidental. Es importante que los inversores vean ese atractivo y demuestren apetito en ese mercado.

En el anteproyecto este que comentaba antes hay una serie de modificaciones sobre las Socimis. Se hablaba antes de cuál es el tamaño ideal para una Socimi. Yo, si el tamaño real son 1.000 millones, la verdad es que creo que va a haber una o ninguna, o sea, yo espero que haya un tamaño más pequeño. La verdad es que los requisitos de capital se han reducido sustancialmente, ahora se han fijado cinco millones de euros y parece que para determinados tipo de inversores, de pequeños inversores family office, puede tener cierto atractivo fiscal, mezclando al final la rentabilidad total con la rentabilidad fiscal. Yo creo que ese es un camino que se ha iniciado, que nosotros no tenemos certidumbre de dónde va a acabar pero que hay que apoyarlo. Yo creo que hay que apoyarlo desde la Administración y hay que apoyarlo desde las iniciativas que pueda hacer la propia SAREB. 122

Para mí, la clave está en la reflexión final de todo esto: la conveniencia de favorecer el mercado de alquiler. Es una reflexión, como digo, más personal que otra cosa. Yo creo que en un mercado laboral como el que tenemos en España, una de las grandes restricciones a la movilidad laboral es el hecho de que la mayoría de la gente tiene vivienda en propiedad. Creo que fomentar el alquiler estimula la flexibilidad del mercado laboral. Es una labor que deberíamos hacer. Hablo también del tema de la cobertura social que pueda tener el alquiler de las viviendas de la SAREB, pero creo que es una parte, digamos no significativa, no sustancial de la cartera.

Creo que es importante buscar soluciones relativamente en el corto, medio plazo, ya que desestocar una cartera de 100.000 viviendas no es sencillo y va a afectar mucho a los precios en general. Tiene sentido asimismo que un organismo como la SAREB, que tiene su origen en el saneamiento del sector financiero,- que hacemos, que cotizamos todos y cada uno de los españolitos,- tenga un fundamento social. En lo que al final consiga , regular por una parte los precios del mercado del suelo y de la vivienda y por otro lado facilitar la vivienda a determinados colectivos que no pueden acceder a la propiedad, estamos de acuerdo, cobra sentido. Que esa doble tarea se pueda hacer y que sea fácil, pues sencillamente no lo sé. Creo que con un poco de voluntad se puede conseguir y creo que efectivamente es un camino que hay que empezar a andar para tratar de conseguirlo en el medio plazo.

Muchas gracias.

“Creo que fomentar el alquiler estimula la flexibilidad del mercado laboral. Es una labor que deberíamos hacer”

La optimización urbanística de activos Buenas tardes a todos.

Vamos a hablar de los suelos como área de oportunidad profesional. Los suelos, como se ha ido viendo a lo largo de la jornada de hoy, de los activos tóxicos o los tóxicos de los tóxicos. Es decir, cada vez que sacaban la palabra suelo los distintos ponentes, había un cierto temblor, y esto es lógico por distintos motivos. En primer lugar, porque la gestión del suelo es una gestión compleja, llena de incertidumbres, y en segundo lugar porque de un banco malo que recoge suelo de otros bancos, que a su vez, han tenido dificultades con su gestión, podemos esperar lo peor. Lo que llega debe ser un suelo muy defectuoso respecto a sus objetivos iniciales. Nos decía Bernardo, no les llamemos “activos inmobiliarios”, las cosas son cosas. Claro que son cosas y tienen a lo mejor otros puntos de vista, otras salidas, pero lo que es cierto es que, en la gestión de ese suelo, que es la que en principio ha quebrado, hay que hablar el lenguaje del suelo. Hay que saber analizar ese elemento dentro del contexto del problema que se nos está planteando.

No tengo ninguna duda de que los profesionales capacitados para hacerlo son los que están ligados, ya hemos estado ligados y venimos desde mucho tiempo trabajando, con los problemas de suelo. Por supuesto son arquitectos en su gran mayoría.

Ese es el punto de partida. Como ya se ha dicho hoy muchas veces, conocemos poco de la SAREB, lo cual tampoco me parece mal porque 123

D. Javier Herreros Ortega Arquitecto y Urbanista

está en su momento incipiente. Entonces, creo que podremos a lo mejor hacer llegar nuestras opiniones, y desde ese punto de partida contribuir a intentar hacer las cosas de una manera más racional. Entiendo que hay una puerta abierta.

Lo que yo vaya a decir, en el fondo, obligadamente basado en presunciones, ya que no conocemos la realidad. Trasciende, a través de los medios, que la cartera de suelo inicial, que va a tener que gestionarla SAREB, son 13 millones de metros cuadrados de suelo. Hablando con otros compañeros, me hablan de 80 millones de metros cuadrados. Tanto 13 como 80 millones de metros s de suelo, en gestión urbanística, son respectivamente 1.300 u 8.000 hectáreas. No es un problema. Si además, están repartidos por el territorio nacional español, es menos problema. Incluso si, como nos pedía Juan Barrado, conviene meterlas en un barril y olvidarnos durante un tiempo, que quizás pudiera ser una solución. ¿Esto qué quiere decir? O bien que el dato todavía no está claro, que es lo que parece, o que no se ha querido, en estos momentos, lanzar a ese apartado de gestión de suelo gran parte de los problemas que pueden venir después, por los impagos de créditos, promoción, etcétera.

Pero bueno, dejando eso aparte, la pregunta que surge es, ¿hay que optimizar ese suelo? O, como parece que yo intuía esta mañana en la presentación que nos hacía el Director del FROB, queremos liquidar, el suelo es un poco molesto y tampoco parece que tenga mucho recorrido el interés por esta componente. Hombre, yo creo que si tenemos un problema, un problema importante en la gestión del suelo. Ante éste, no hay demasiados especialistas capaces de afrontarlo, y aquí estamos muchos. Es además una profesión que necesita activarse en todos los campos, que no debe dejar pasar esta oportunidad. Y no debe dejar pasarla, no solo por el propio interés profesional, si no por el interés social. Yo me siento socio de esta nueva sociedad, la SAREB, porque su capital es público en gran parte, y en la otra gran parte pues casi si me apuran también, porque ha habido grandes inyecciones y ayudas a la banca. Por lo tanto, quiero que se gestione de la mejor manera posible y este “enfermo de suelo” quiero que sea diagnosticado, como os decía, y operado por los mejores profesionales y los mejores especialistas, entre ellos, insisto, los arquitectos sin ninguna duda. En la medida que no se haga así nos estaremos equivocando.

Bajando a la batalla, no me imagino a un magnífico economista hablando en un ayuntamiento, con los servicios jurídicos urbanísticos, en una Comunidad, yendo a gestionar en Medio Ambiente, diciendo a ver qué es lo que ocurre con la escritura, …. Se vuelve loco. ¿Por qué? Porque nosotros, decimos, no nos sentimos muy cómodos hablando el lenguaje financiero, aunque algunos, como hemos visto hoy, desde luego que sí. Por el contrario, hablar el lenguaje urbanístico y comunicarse en el lenguaje urbanístico es enormemente complejo y para ser eficaz (no hay mucho tiempo para aprenderlo) hay que aprovechar todos los recursos que existen. Los recursos están aquí y están en el entorno de todo el proceso inmobiliario, que si de algo nos tiene que haber servido, es para poner todo ese conocimiento en relación con nuevas soluciones.

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“este “enfermo de suelo” quiero que sea diagnosticado, como os decía, y operado por los mejores profesionales y los mejores especialistas, entre ellos, insisto, los arquitectos sin ninguna duda”

Dicho esto, y entendiendo que sí es necesario optimizar, tenemos que tener en cuenta que a lo mejor esos suelos que vamos a recibir ya son disfuncionales respecto al destino para el cual estaban previstos. Es un primer supuesto, y un problema claro, que seguramente va a aparecer. Serán previsiblemente suelos que estaban destinados para vivienda y que ya no pueden serlo, porque no va ser posible que compitan ni en captación de financiación, ni en el mercado. No obstante, esa inviabilidad, lo que quiere decir es que va a haber que reprogramarlos. Es decir, que vamos a tener que ampliar el abanico de oportunidades de salir al mercado y que vamos a tener que flexibilizar sus condiciones.

También es verdad que vamos a lo mejor a tener que empezar a operar con otros parámetros, que no son los del urbanismo tradicional si no más ligados al proyecto empresa. Es decir, ser capaces de poner suelos en valor, optimizarlos, creando las condiciones para que no grandes, si no pequeñas, medianas y modestas inversiones, sean interesadas en generar algún tipo de negocio rentable, en el que el suelo, con ese descuento del entorno 70, 75%, no sea una losa y no sea una pretensión de lucro si no un elemento más del negocio. A partir de ese suelo, ahora supuestamente competitivo, que se ha generado, poder llevar a cabo operaciones de otro tipo en las cuales la rentabilidad del propio negocio que soporte el suelo sea la base para la venta o salida de ese suelo.

Se ha hablado de los costes hundidos. No podemos olvidar que el patrimonio que se va a recibir, solo en costes de mantenimiento, seguridad, tasas, gestión, significa un dineral que no podemos permitirnos seguir gastando.

Esos suelos sin embargo, tienen capacidad de ser activados mediante otro tipo de usos, llamémosles temporales, transitorios, alternativos, diversos,…

Lo mismo, incluso, se tienen que volver a un entorno agrícola. Hay que hablar entonces de los mecanismos para hacerlo. Existen, y si no existen es fácil implementarlos, como si es necesario que ese IBI se traslade a otros momentos del desarrollo del suelo.

Tendremos también esos suelos que han quedado a la mitad de un proceso de desarrollo, y por lo tanto no son todavía nada, pero acumulan ya inversión. Creo que los arquitectos debemos ayudar a llevar esos suelos a un nivel de competitividad razonable. ¿Y cuál es el razonable? El previo a la inversión fuerte, que es la de urbanización, porque no debemos olvidar que este proceso del que estamos hablando, tan complejo, de tanta capacidad de creación, de invención y de profesionalidad, que se nos exige continuamente a los arquitectos, genera un valor tremendo con una inversión muy pequeña. Estamos hablando de llegar antes de urbanizar, y a lo mejor hay que moderar de otra manera los tiempos del urbanismo y activarlos en el momento en el que existe la convicción y la certeza, o riesgo menor, de que esos suelos van a llegar a su destino final. ¿Esto, qué quiere decir? Pues que, cuando oíamos hablar esta mañana de que hay todavía planeamientos que están pensando en un número desmesurado de viviendas en torno a poblaciones pequeñas, hay que aplicar el sentido común, como bien se ha dicho en las ponencias. Tenemos que 125

“vamos a lo mejor a tener que empezar a operar con otros parámetros, que no son los del urbanismo tradicional si no más ligados al proyecto empresa”

hacer un ejercicio de sensatez, empezar a tratar de operar también desde lo micro, microestrategias, porque si activamos suelos de manera que las inversiones sean contenidas y pequeñas, y damos acceso a otros promotores que no son los convencionales, no son los fondos de inversión del mundo mundial, a lo mejor nos encontramos con la sorpresa de que, en determinados pueblos, hay gente que quiere tener una vivienda con una granja y con una pequeña área de implantación social, o a lo mejor, incluso, sorpresa, es que hay un laboratorio que se quiere ubicar allí porque encuentra al lado unos recursos naturales que le son oportunos. Todo esto es posible pero no surge de la nada, es necesario trabajarlo. Como sabemos muy bien, es necesario trabajarlo, es necesario analizarlo, es necesario considerar cuáles son las oportunidades reales de activación y, por supuesto, es necesario saber cuándo hay que decir que no y dónde hay que cortar la gangrena y decir, miren ustedes, este suelo es mejor que vuelva a una actividad productiva cinegética, ganadera, forestal, lo que se quiera, que sea capaz de aguantar sus propios gastos y veremos en un futuro en qué disposición nos encontramos para activarlo o no activarlo, en su caso, para usos urbanos. ¿Cómo podemos hacer esto? Creo que habrá ideas mucho mejores en el conjunto de la sala que las que yo pueda aportar aquí, pero, por quiero dar al menos una pincelada metodológica. De lo que he venido hablando hasta ahora se deduce que, ante todo, es necesario un diagnóstico. Un diagnóstico significa quitarse la chaqueta, remangarse, y mirar uno a uno los papeles, los planos, las cuentas, si las hay. Estamos hablando de un suelo enormemente fragmentado, aquí y allá, pero, con dos potenciales ventajas: en primer lugar, hay ahora un propietario único, que permitirá dar soluciones conjuntas, para cada porción de suelo, y además, trasvasar eventualmente de un fragmento a otro. Y se da la otra ventaja: tiene un precio más contenido respecto a las oportunidades de mercado..

Se decía aquí también: hay que aprovechar el conocimiento que se tenga de ello. Sin ninguna duda, la transferencia de conocimiento respecto a ese suelo, la que sea, si existe, debe ser articulada, aunque no sea fácil, para que no haya que repetir el proceso de actualización y conocimiento de esos suelos. Podremos ahorrar mucho tiempo y el tiempo va a ser vital.

Hecho el diagnóstico, hay que hacer una planificación estratégica y una planificación de corto, medio y largo plazo. Corto, porque la SAREB tiene que transmitir, cuanto antes, capacidad de acción y credibilidad. Estoy hablando del tema del suelo y, en este aspecto, la SAREB necesita identificar cuatro o cinco intervenciones ejemplarizantes, visibles en el corto plazo.

Cuatro, cinco o diez, de las que a lo mejor es solo capaz de consolidar tres, pero que permitan transmitir al entorno promocional y, en último término, a la (y a los que nos sentimos corresponsables de esta empresa), que las cosas se pueden hacer, que hay un camino para hacerlo y que se están haciendo, de cara all medio y el largo plazo, porque sabemos cómo funcionan los tiempos del desarrollo del suelo en nuestro país.

Ahora bien, que haya corto, medio y largo plazo no quiere decir que no haya que empezar ya. Hay que empezar antes de ayer. La SAREB quizá pueda querer tomarse un tiempo en organizarse, me parece muy bien, 126

“la SAREB necesita identificar cuatro o cinco intervenciones ejemplarizantes”

pero yo no sé si realmente tenemos tanto tiempo. Es decir, antes que pretender generar una estructura que funcione, que ya sabemos lo difícil que es, debería contar con los profesionales, que hay muchos aquí.

La estructura de lo micro me parece fundamental, como aproximación que ya he apuntado y en la merece insistir.

Por último, simplemente comentar, ¿la SAREB es una oportunidad profesional? Sí, pero el resto del suelo que está por ahí, también lo es. Por supuesto que todos los bancos se han armado con sus brazos de gestión, pero son brazos que están subordinados a un interés principal y que llegan hasta donde tienen que llegar, obviamente. Todo ello no puede convertirse en nuevo problema pasado mañana.

En esa línea de no volver a generar problemas adicionales, semejantes a los que ya se nos han planteado, está el tema del análisis de la revisión de los planes que han sido aprobados, o que están en vías de cerrar y aprobar , con unas premisas imposibles, que no son las que en estos momentos necesitamos.

Por último, creo que, para disminuir el riesgo de esos inversores que quieren llegar a nuestro, debemos simplificar nuestros procedimientos, nuestros procesos urbanísticos, y dar más seguridad en los plazos de activación de aquellas operaciones que realmente son sólidas.

Muchas gracias.

La recualificación arquitectónica Buenas tardes.

Yo voy a ser muy breve porque soy el último, porque llevamos mucho tiempo y porque yo creo que se ha dicho ya casi todo. Además, supongo que la sala ya estará cansada.

Agradezco mucho al COAM esta invitación para hablar de la SAREB, pero tengo que reconocer una cosa. Fernando Nasarre, esta mañana, nos decía que él sabía muy poco de la SAREB, a pesar de que se había leído sus 24 páginas del Boletín Oficial del Estado. Yo, la verdad, es que no sé nada de la SAREB, lo tengo que confesar, ni me he leído el Boletín Oficial del Estado.

Soy un arquitecto con una experiencia ya bastante dilatada, con mucha experiencia en relaciones con la Administración, con clientes públicos y con clientes privados y yo creo que tenemos mucho que decir. Entre otras cosas, quiero barrer para casa, que es la casa de los arquitectos. Quiero expresar cómo veo yo esta oportunidad de la SAREB y de conseguir trabajo, que es lo que necesitamos todos en estos momentos.

Yo digo muchas veces una afirmación, que a veces parece disparatada.

Para mí la crisis, esta crisis que estamos atravesando, ha tenido ventajas.

Entre otras cosas, ha frenado el tremendo deterioro del paisaje español y de las ciudades históricas. Está en la mente de todos esos planeamientos absurdos y disparatados que, a partir de un campo de golf, propician que se construyan, en un valle maravilloso, 2.000 viviendas.

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D. Carlos de Riaño Arquitecto

“esta crisis que estamos atravesando, ha tenido ventajas.

Entre otras cosas, ha frenado el tremendo deterioro del paisaje español”

No soy ningún talibán, que quede claro. Yo soy de los que dicen que todo se puede hacer pero hay que saber hacerlo. Hay que llamar a un buen arquitecto y que luego la promotora no se gane el último euro, si no que el último euro se lo gane el paisaje. Los arquitectos tenemos mucho que decir. Los arquitectos somos gente capaz, a pesar de la mala fama que tenemos con algunos políticos. No se me olvida, hace años, presentando una exposición a una ministra, entre risas, me decía que los arquitectos éramos gente peligrosa. Claro, me lo puso en bandeja, inmediatamente le contesté, claro, para peligrosos los políticos y entonces no eran estos momentos en que los políticos son el tercero o el segundo problema de los españoles.

Creo que están ya en el segundo, han ascendido en el escalafón. ¿Qué podemos hacer los arquitectos? Los arquitectos tenemos una formación muy completa, hemos estudiado una carrera realmente difícil y las nuevas generaciones, para acceder a la universidad, tienen que presentarse con unas medias muy notables de la época escolar. Además, tenemos una ventaja sobre otros profesionales, que es la visión espacial. La visión espacial yo me he dado cuenta que no solamente me sirve para proyectar, yo la traslado a muchos aspectos de la vida, y la verdad es que me ayuda. Otros profesionales, también metidos en este campo, desde luego carecen de ella. ¿Qué podemos hacer? Pues yo creo que hay una labor por nuestra parte fundamental, de gestión y de asesoramiento, para obtener al final un producto competitivo, dentro de lo que se pueda, porque yo creo que aquí no se puede aspirar a ganar dinero. ¿Qué ocurre cuando nos encontramos con un edificio en estructura? Bueno, pues habrá que plantearse si se termina o se demuele, o a lo mejor hay que demoler parte y, de esa forma, demoliendo una planta o dos plantas, o unos torreones, preservamos un poco el paisaje.

“hay una labor por nuestra parte fundamental, de gestión y de asesoramiento, para obtener al final un producto competitivo”

¿Qué haría yo con estos productos? Pues yo haría una cosa, ante estructuras inacabadas, proyectos a medias, lo que haría sería desvestirlos del folclorismo que suele darse en las casas españolas y en los pueblos españoles. Hay una costumbre de vestir los edificios, y además va por regiones, lo tengo comprobado. En Andalucía, tienen cierta tendencia a vestir los edificios de rocieros o de rocieras; en Cantabria los visten de pasiegas y en Madrid, en el centro histórico de Madrid (donde tenemos una arquitectura que es muy fácil de imitar), se acaban vistiendo los edificios de manolas, con sus geranios, sus barrotitos y sus…

Otro tema fundamental son los usos. El tratamiento de los usos, en el planeamiento español, para mí, es tremendamente rígido. Tenemos el caso de Madrid, los usos están muy limitados, el único, prácticamente, que puede construir edificios comerciales exclusivos es El Corte Inglés.

En otro caso, tienes que plantear una modificación de Plan General, que te supone tres o cuatro años, tres como mínimo. Se me planteó hace poco un caso, cerca de Callao.¿ Por qué no construir un edificio comercial con un uso exclusivo de librería?, como pasa en Estados Unidos, pasa en toda Europa. Resulta que aquí, en Madrid, es prácticamente imposible. Creo que ese tipo de usos es fundamental, usos industriales que se pueden 128

“El tratamiento de los usos, en el planeamiento español, para mí, es tremendamente rígido”

reconvertir en residenciales, terciarios que ahora están de capa caída….., Cambiar programas es fundamentar nuestra intervención. Los programas de la época dorada eran programas mínimos, ¿por qué? Porque el suelo era carísimo, el suelo era carísimo y, entonces, ¿a qué llevaba? A viviendas diminutas, de un dormitorio o de estudios, o de dos dormitorios máximo.

Creo que hay que plantearse que ese mercado además no tiene demanda.

Hay que ir a viviendas más holgadas e incluso a programas, respondiendo a las estructuras familiares han ido cambiando. Las parejas son diferentes, se puede apostar por distribuciones diferentes. Tampoco es lo mismo unas viviendas que se proyectaron para vender y que ahora tal vez se orienten hacia un alquiler, habrá que darles también un cambio quizás radical.

La gestión de licenciases otro capítulo importante. Parece que el arquitecto se limitase únicamente a proyectar y a dirigir las obras. Por el contrario, al final todos nos vemos involucrados en la gestión de las licencias, y la acabamos haciendo muy bien. La hacemos mucho mejor que el promotor. Por tanto, el promotor dice, pues encárgate tú, porque sabes hacerlo mucho mejor y encima me lo haces gratis. Esa es otra que tenemos los arquitectos, que al final gestionamos las licencias como nadie y lo hacemos gratis. Y no digamos si hay que revisar planeamiento, entonces aparecemos como figura absolutamente fundamental.

Algo que, en cualquier caso, habría acelerar al máximo, son las tramitaciones urbanísticas. Son completamente salvajes en España. Podemos hablar de años, si al final se acaba sacando un planeamiento.

Y con todo esto, el otro día se me ocurría una idea, que le brindo directamente al Colegio, pero también a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. ¿ Por qué no se plantean concursos de ideas, de aprovechamiento de los activos , que tiene la SAREB o incluso un ayuntamiento, donde se propongan los usos y la forma de implementarlos, teniendo en cuenta, claro está, la parte financiera y el resultado económico final? Se podría hacer alguna experiencia piloto, que podría servir de referencia. Puede ser que algunos activos haya que demolerlos, pero esa edificabilidad, de acuerdo con el ayuntamiento correspondiente, se podría quizás trasladar a otro lugar del término municipal, que a lo mejor es menos conflictivo.

En fin, yo creo que, hay múltiples soluciones y a mí me parece que podría ser interesante este tipo de propuesta, de concurso de ideas. Cabría plantear cómo se pueden hacer las viviendas, con distinta tipología a lo que anteriormente se planteó. Se necesitará también un arquitecto que haga un estudio determinado, para recomendar ese cambio.

Tema aparte es la rehabilitación. Javier Hernández ha hablado de ello y yo creo que es fundamental. La rehabilitación está muy abandonada y los centros históricos de las ciudades necesitan rehabilitación. ¿Por qué? Pues porque si no se rehabilitan no funcionan y, sobre todo, volviendo al tema de los usos, no tiene sentido, que se mantenga la rigidez. ¿Por qué, por ejemplo, en Lavapiés no puede haber ningún edificio comercial exclusivo?

Seguramente, sería un éxito que avivaría tremendamente.

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DEBATE José Antonio Granero

Aprovecho para formular yo la primera pregunta.

En algún momento, se ha hablado en la Mesa de vivienda social. En Cataluña, la semana pasada, un Consejero anunciaba que iba a haber una medida en relación con esos activos. Indicaba que, por debajo de 100.000 euros, no iban a entrar en la SAREB, para que pudieran ser parte de la política pública de vivienda. Se anunciaba en Cataluña, sin prejuzgar si ese parque de activos “deteriorados”, por debajo de los 100.000 euros, todo fuera útil o viable, suponiendo que un porcentaje al menos podría integrar un parque público de vivienda. Me dirijo a quien ha dicho algo con relación al tema de la política de vivienda o de vivienda social. ¿Qué os parece?¿ Porque, pensáis, que esto se haya propuesto en Cataluña?

Jesús Vicente Asenjo

Creo que es evidente que hay un potencial en todo el parque ocioso, no solo con el que se va a quedar la SAREB, si no con el stock que hay de vivienda en este país. Se puede leer en la prensa que en Irlanda se están tirando viviendas. Creo que un país que tiene un nivel de infravivienda bastante alto, como es éste, ( no hay más que darse un paseo por cualquiera de las grandes ciudades y por sus extrarradios ) esas demoliciones resultarían un lujo que no nos podemos permitir. Entonces, yo creo que el hecho de renovar el parque de viviendas y utilizarlo con un concepto social es una aproximación interesante. Lo que pasa es que no es sencillo de realizar.

Ahora mismo, desafortunadamente, el otro día comentaba un compañero de la competencia, que habían propuesto un cambio de los residentes entre dos edificios distantes entre sí 40 km. Desafortunadamente, me decía, el 80% de las personas que se trasladaban no tenían trabajo, con lo cual les daba igual vivir en un sitio que otro. Básicamente, les han resuelto un problema de transporte que tenían, y por eso, el 80% podía admitir el cambio.

Bueno, es uno de los pequeños dramas que hay pero que evidencia que utilizar el stock para vivienda social es algo que necesita ir acompañado de otras medidas, por ejemplo de localización de centros productivos, que no sé si es algo factible en el corto plazo. Más bien, parece algo que lleva mucho tiempo.

José Antonio Granero

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En relación con el Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler.

Dicen, en aras de una mayor flexibilidad, ¿no se está introduciendo una mayor inseguridad jurídica y financiera para el arrendador y el arrendatario. Se habla de la posibilidad de resolver el contrato para el arrendatario en cualquier momento, con un solo mes de preaviso. Lo mismo para el arrendador, si necesita la vivienda para uso propio. Se habla también de la obligación de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, para que surta efectos frente a un tercer comprador, de manera que desaparezca la subrogación obligada para el comprador en el contrato de arrendamiento..

Creo que esta pregunta la realiza Javier Fernández Clavé, que era uno de los que habían sido posibles ponentes de las mesas. Es un compañero nuestro, y que me comentaba esta mañana que había estado en la jornada que se había producido en la Bolsa en relación con las Socimis y que a lo mejor nos podía comentar algo. De todas maneras, en relación con la Ley de Medidas de Fomento del Alquiler, si te parece, Jaime, podrías decir algo.

Jaime Pascual-Sanchiz de la Serna

Bueno, la verdad es que el texto definitivo no lo tenemos. El objetivo era el contrario, otra cosa es que no siempre se consiguiera el objetivo a través de las medidas. Lo que se pretendía era flexibilizar la relación entre arrendador y arrendatario, y que tuviera menos restricciones de las que tiene ahora.

Con el resumen que yo conozco, y al que he accedido, parece que pudiera ocurrir que se produzca el fenómeno contrario, pero hasta que no tengamos el texto definitivo no seremos capaces de valorarlo.

s/i

Yo apuntaría también que la iniciativa que tiene la ley es flexibilizar. Es cierto que pierdes un poco de seguridad si el inquilino se te puede ir en un mes. Por el contrario, han reducido la obligatoriedad del arrendador a facilitar cinco años al arrendatario, a partir de tres puede hacer una disposición. Han flexibilizado mucho los casos que de impago, para que no tengas que ir por unos circuitos de reclamación tan costosos y tan difíciles como los que había antes. Si bien parece que se ha perdido un poco la esencia de tratar de fijar un poco de seguridad, no parece que ello sea imprescindible a la luz de la experiencia alemana. El mercado alemán es mucho más protector hacia el inquilino que hacia la propiedad y funciona estupendamente.

Tú debes saberlo, Javier, que trabajas para un fondo alemán.

Yo creo que también es algo cultural en España, y la verdad, viéndolo un poco hacia atrás, con perspectiva, también doy gracias a que muchas de nuestras generaciones tienen la casa en propiedad y no tienen, en una situación ciclobajista, la casa en alquiler. Recuerdo que unos analistas de Goldman, hace años nos decían cuál era el principal problema. Eso fue antes del boom, por qué España nunca salía y no tenía suficiente capacidad de consumo, y era porque habíamos enterrado todos nuestros ahorros en algo que era inmueble, y que no sobre-hipotecábamos nuestras casas, hablo de los 90, para el consumo. Lamentablemente, luego entramos en una borrachera de dinero rápido y fácil y probablemente una nueva generación no estuvo tan prudente.

José Antonio Granero

Luis Hernández

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Para Luis Hernández, Gerardo Domingo te formula una pregunta. Esta mañana, dice, el Director General del FROB, Antonio Carrascosa, nos indicaba que la SAREB va a ser una promotora inmobiliaria que además de vender activos los desarrollaría urbanísticamente en el caso del suelo y los podría construir cuando se prevea rentable. ¿No sería mejor que únicamente enajenase, y dejase la producción y el desarrollo del suelo a la empresa privada?

Totalmente de acuerdo, entre otras cosas veo complicado cómo 100 personas que se incorporan a un proyecto nuevo, van a poder gestionar activos

por valor de 50.000 mill de €. Seguro que serán muy buenos profesionales.

Sin embargo, como ya se ha comentado en la Mesa, creo que ha sido una decisión errónea el haber acotado demasiado la contraprestación económica de los profesionales que se van a incorporar a la SAREB. En todo caso me parece muy complicado que puedan gestionar con eficacia y rapidez, esa ingente cantidad de activos inmobiliarios sin apoyarse en los profesionales del sector. Deberán apoyarse en promotoras y servicios inmobiliarios externos. Por lo tanto, la SAREB va a ser un potente generador de oportunidades y de trabajo, estoy convencido.

José Antonio Granero

Hay una pregunta que os voy a trasladar a los dos, pero que abre un melón importante, con lo cual la voy a intentar reconducir. Habla de la viabilidad de la rehabilitación en un contexto normativo y procedimental excesivamente intransigente y rígido. Cita la museización de los centros históricos y su pérdida de vitalidad. Los especialistas que custodian, y esto ya es una opinión de quien formula la pregunta, dice, los especialistas que custodian y protegen el patrimonio son a veces obstáculo para su mantenimiento y pervivencia. Deberíamos presionar para tender a modificar actitudes.

Sobre el tema de la rehabilitación, me gustaría introducir un elemento más, que tiene que ver también con el perfil profesional de muchos de los que estamos aquí, de los que seguro que nos están siguiendo por Internet, desde luego de muchos arquitectos y muchos otros profesionales que tienen que ver con nuestro sector, es decir, los ingenieros, los aparejadores, los abogados, todos los que estamos, todos los profesionales que al final tenemos que ver con lo que hoy estamos hablando. Cuando hablamos de rehabilitación hay un elemento importante que en este momento está sobre la mesa, que es la rehabilitación energética y que, los arquitectos, defendemos que eso no existe como tal: se trata de rehabilitación arquitectónica. Esto es, tratando las envolventes e introduciendo además medidas pasivas, podemos aplicar determinadas tecnologías y conseguir, además de la rehabilitación energética, todo lo que viene añadido. La rehabilitación no puede ser solo energética, pero desde luego aquí se abre una oportunidad extraordinaria. Si en la recualificación de todo ese patrimonio construido además estuviéramos exigiendo una calidad, sería la manera de que habláramos de una rehabilitación integral, que incluyera también medidas de eficiencia energética.

Me gustaría que nos ciñéramos a los dos temas que tienen que ver con la rehabilitación, uno lo que tiene que ver con la normativa y por lo tanto con los usos y cómo se debe conseguir, que ya habéis citado algo, esa flexibilidad. ¿Cómo veis esa posibilidad de flexibilización de los usos, tanto en el patrimonio como también en el urbanismo? Respecto al otro, ¿consideráis que pudieran darse otras condiciones para la rehabilitación, que puedan ser interesantes a efectos del mercado y de los servicios profesionales que nos interesan a los arquitectos y que, a su vez, pueden dotar de valor a ese patrimonio también de cara a los ciudadanos?

Carlos de Riaño

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La rehabilitación, efectivamente, se enfrenta a una la normativa tremendamente rígida. ¿Qué ocurre? Que por otro lado, para intervenir en edificios históricos en rehabilitación hay que tener una formación muy determinada. No es posible ponerlo en manos de una persona sin experiencia.

La mayor parte de los edificios a rehabilitar no cumplen condiciones de seguridad o no tienen ascensores. Son edificios de cuatro y cinco plantas, muchas veces habitadas por personas mayores, como es el caso concreto en el centro de Madrid. Pero, al tiempo hay determinados edificios, cuya propia protección les impide instalar un ascensor. Eso no puede ser.

En cuanto a lo otro, la rehabilitación energética, creo que es fundamental. No obstante, tengo también otra teoría y es que los edificios antiguos realmente funcionan muy bien energéticamente, o sea, son edificios que en muchos casos se plantearon sin calefacción, con lo cual las propias ventilaciones, aislamientos de muros, sistemas de cierres de persianas, funcionan extraordinariamente bien. Yo creo que la rehabilitación energética se tiene que dar mucho más en los edificios construidos a partir del movimiento moderno, en esa falsa interpretación del movimiento moderno. Todos esos edificios que han surgido en los años 60 en el extrarradio, o en el propio centro, de Madrid. En estos, se puede, sin duda, abordar una rehabilitación con una doble vertiente.

José Antonio Granero

Ha venido una última pregunta pero que voy a aprovechar para enmarcarla en las conclusiones.

s/i

Perdona, ¿puedo hacer una pregunta? Son cinco segundos. Tanto a efectos urbanísticos como de la rehabilitación y la eficiencia hablamos de rigidez. ¿No cabría introducir incentivos a que la rehabilitación se produzca?, ¿por qué todavía no se ha planteado que los propietarios del suelo urbano tengan derecho al 140% del aprovechamiento para financiar esa rehabilitación? Es decir, ese tipo de instrumentos que en el planeamiento se plantean mediante determinados convenios. Son cuestiones que ciertamente afectan a los cascos históricos. Pero, por ejemplo, todos hemos visto cómo en según qué ciudades o de qué manera, ha sido posible sencillamente levantar dos plantas. No es para tanto.

Carlos de Riaño

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Totalmente de acuerdo. Y no solo eso, que son mecanismos probados y además eficaces en determinados sitios , siempre que se apliquen con sensatez, si no por qué no cualquier nuevo crecimiento tiene cargas más razonables y entre ellas el refortalecimiento de patrimonio de la ciudad.

Por supuesto, claro que sí.

5

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CONCLUSIONES Y CIERRE Para concluir la jornada voy a dedicar 30 segundos a hacer un pequeño corolario, a modo de conclusiones; pero, sobre todo, lo que me parece más importante es que una vez realizada esta jornada queremos anunciar desde el Colegio que vamos a generar un documento y que nos hemos comprometido con D. Antonio Carrascosa, el Director General del FROB a hacérselo llegar; un documento en el que vamos a recoger lo fundamental de todas las intervenciones, las propuestas, las preguntas. Se lo haremos llegar al FROB, a todos los que habéis estado inscritos en la jornada y a los medios de comunicación.

Evidentemente, hacer todas estas cosas, cuando alguna de las preguntas que hemos recibido son del tipo: ¿Cómo vamos a estar los arquitectos presentes? ¿Por qué no se cuenta con los arquitectos…?...

Cuando digo arquitecto, siempre trato de decir los profesionales. Creo que si los arquitectos, en entornos de arquitectos, solo hablamos de nosotros… puede estar bien; nos podemos dar el gusto pensando que somos estupendos; pero lo cierto es que debemos ser generosos en ese sentido. Cuando alguien a me oye hablar de los ingenieros y de los aparejadores, cuando tratamos de integrar a todos los profesionales, y hablar con la Administración y tratar de marcar la agenda, y acercarnos a las empresas y que nos vean con otros ojos, con unos ojos diferentes a los que nos veían hasta ahora, si queremos hacer ese ejercicio, desde luego tenemos que integrarnos y tenemos que abrirnos, tenemos que hacer que a esta casa puedan venir todos los demás, como creo que se ha producido hoy, y que se sientan en su casa y no como extraños. Pero además, y es muy importante, cuando alguien me dice: no, se van a comer la tarta, es que les vamos a dar… Digo, ¿Qué tarta, si no hay tarta? Vamos a tratar de construir entre todos una nueva tarta, y vamos a tratar de hacerla bien y, desde luego no la vamos a poder hacer solo los arquitectos. Creo que esa es una de las enseñanzas que tenemos que obtener.

Aquí hay muchos compañeros dedicados a temas absolutamente diferentes. En esta sala se ha podido hablar de belleza y de país, pero también se ha podido hablar de TIR; se ha podido hablar de producto inmobiliario y se ha podido hablar de arquitectura; se ha podido hablar de activos y de temas financieros, pero también hemos hablado de gestión de suelo, hemos hablado de la sociedad y de los ciudadanos; hemos hablado de calidad de vida. Si hay algo que caracteriza a los arquitectos es que somos capaces de estar en todo ese entorno, pero no hace falta repetirlo continuamente.

Es mucho más importante que se nos vea de una manera normal, que no tratemos de presionar intentando estar, si no que de verdad nos vean como 135

D. José Antonio Granero Decano del COAM

útiles, como quienes realmente ayudamos a resolver problemas, que es a lo que todos los que estamos aquí nos hemos dedicado toda la vida: a ayudar a nuestros clientes a resolver problemas, no a crearlos.

Es verdad que frente a algunas soluciones algunos compañeros se han dedicado a crear problemas, y también es verdad que eso nos ha hecho mucho daño; pero la mayoría de la profesión no es así. Y como el 99% de la profesión son profesionales que quieren hacer y hacen las cosas bien, vamos a tratar de hacerlo así y sobre todo vamos a contarlo. Lo que os pido es ayuda a la hora de hacerlo, a que tratemos de difundir ese mensaje; pero sin soberbia, con el orgullo que tenemos como arquitectos, pero desde luego con la humildad de saber que también tenemos mucho que aprender.

Podemos hacer muchas cosas y, desde luego, si tenemos algo como arquitectos es voluntad, es decir, queremos resistencia.

Creo que, en este momento, cualquier persona podría pensar que los arquitectos estamos desaparecidos; que tras los cinco años que hemos pasado, a los arquitectos les debía faltar poco, para desparecer. A un compañero, conocido por todos vosotros, que sale mucho en televisión y que enseña casas en televisión - perdonadme esta digresión- me lo encontraba un día en un evento aquí, con la alcaldesa. Me dijo que era un disparate que los arquitectos hubiéramos construido esta sede y que estuviéramos en este pedazo de sitio en el centro de Madrid. Me volví, estaba delante la alcaldesa, y le dije: entiendo que para ti sería mucho mejor que los arquitectos estuviéramos en un apartamento y nos fuéramos disolviendo poco a poco, de manera que tú fueras la voz de los arquitectos. Pero es que eso no va a ser así, necesitábamos un espacio como este, necesitábamos ser fuertes, unirnos y que se nos oiga; y que se nos oiga porque estamos en todos los ámbitos de la sociedad, y estamos de una manera activa. No necesitamos ni reclamar ni manifestarnos, no. Lo hacemos trabajando día a día.

No hay arquitectos en paro, estamos todos haciendo cosas y trabajando; lo que estamos es sin cobrar, infravalorados, pero hablamos de internacionalización y estamos muchos arquitectos aquí, que están trabajando con fondos de fuera a los que podemos asesorar... y quien no está trabajando en concursos, etcétera.

Trasladémoslo, hagámoslo de manera natural. Lo que os pido es ayuda para lanzar ese mensaje y que sepamos que una inversión como ésta ni a los arquitectos ni al Colegio de Arquitectos nos ha costado, porque lo que hemos hecho ha sido cambiar patrimonio. Aquí sí que ha habido una operación inmobiliaria perfectamente normal, en la que hemos cambiado unos activos por otros. Teníamos 6.000 metros y hemos pasado a tener 12.000, que además podemos gestionar. Hemos dado ejemplo de lo que es rehabilitación, de lo que es regeneración urbana, de cómo actuar en el centro de la ciudad, de cómo actuar metiendo nuevos usos, de cómo llegar al Ayuntamiento y decir que en un edificio que era dotacional puede haber comercio, puede haber restauración, que la actividad económica no está reñida con la cultura ni con la actividad de los profesionales y que además podemos servir a los ciudadanos y ser un modelo en Madrid. Creo que es de esa manera cómo lo hacemos. No hace falta que contemos muchas más cosas, si no que con el ejemplo, con lo que llamamos el hacer haciendo, creo que lo estamos demostrando.

136

De esta jornada nos quedamos, y yo desde luego me quedo, con que: tenemos un problema financiero al que se plantea una solución inmobiliaria; que, desde luego, hace falta una gestión particularizada; y con que esa gestión necesita de profesionales, por lo cual debemos convocar a todos los profesionales y probablemente lo lideremos, pero lo lideremos de modo tranquilo. Los líderes no necesitan decir que son líderes, simplemente montan un equipo, se organizan equipos, y quién sabe, quién puede liderar, lidera de manera natural. Es lo que hacemos los arquitectos. Digámoslo bajito. Convoquemos a todos los profesionales y pongámonos a trabajar, y sobre todo, acerquémonos a la Administración y a las empresas, a las que agradezco personalmente y especialmente que hoy estuvieran aquí, que en una jornada - la primera que se monta para hablar de la SAREB- hayamos tenido a empresas relacionadas con todo el sector, con todo el camino y que haya estado el Director General del FROB. Creo que eso es para alegrarnos.

Nada más. Muchísimas gracias.

137

6

138

ANEXOS

Presentación de Dª Concha Osácar Presidenta de AZORA La Gestión Patrimonial frente a la liquidación

Presentación de Dª Concepción Álvarez Hernández Directora de Estudios del BSabadell Sector Inmobliario y banca

Presentación de Dº Javier Kindelán Williams Presidente-MRICS en CBRE Valuation Advisory S.A. Seamos prácticos ¿Cómo gestionar activos inmobiliarios?

Presentación de Dº Jaime Pascual Jiménez Director General Ejecutivo Aguirre Newman La gestión de suelo y del patrimonio inmobiliario

139

COLEGIO DE ARQUITECTOS 140

Noviembre 2012

La situación económica actual esta acelerando un cambio estructural en el mercado inmobiliario hacia la vivienda en alquiler

•

Restricción del crédito generalizada

•

Es previsible que las futuras hipotecas tengan un menor apalancamiento y exigirán un mayor ahorro de los compradores

•

Impacto de la crisis en la mentalidad de propiedad + hipoteca

•

Necesidad de mayor movilidad laboral, nacional e internacional

•

Tendencia creciente de familias pasando de la propiedad al alquiler (nuevas necesidades e imposibilidad de venta de su vivienda)

•

Cambios demográficos en términos de personas por hogar.

Se esta conformando una generación que tendrá mayores dificultades para acceder al mercado de la propiedad. En países anglosajones se ha acuñado el término de “Generation Rent”.

141

141

Sin embargo, la oferta del mercado es deficitaria y no acorde a las necesidades de la demanda

OFERTA DE ALQUILER DEFICITARIA

LA MEDIA EUROPEA ES DEL 33% % de alquileres sobre el total de vivienda

•

Actualmente representa entre el 8% y el 12% del total del parque

70 60 50

•

Estimación viviendas

de

1,8

millones

de

40

1960

30

2004 2010

20

142

•

Parque obsoleto

•

No profesionalizado

•

Escasez de asequible

vivienda

10 0 A lemania

Ho land a

F r anci a

Sueci a

R eino U nid o

Esp aña

3

a

precio

Fuente: Ministerio de Vivienda

Para converger con la media europea sería necesario más de 1.000.000 de nuevas viviendas en alquiler. Supondría la inversión de €180.000 millones (18%PIB)

Hogares principales 15.000.000 x 20% = Viviendas en alquiler 3.000.0000 (-) Parque existente 1.8000.000 NUEVAS VIVIENDAS 1.200.000

ESCENARIO DE INVERSIÓN EN 10 AÑOS 100.000 Viv. alquiler año

X

180.000(1) € Vivienda

18.000 millones € Anuales

Fondos Propios (2): € 4.500 MM (25%)

REFERENCIAS DE VOLUMENES DE INVERSIÓN

•

Fondos de inversión:€123,000 millones

•

Máximo valor Fondos Inmobiliarios: €8,000 millones

Deuda (2): € 13.500 MM (75%) 4

(1) Precio medio estimado de la Vivienda para capitales de provincias y núcleos de población consolidados (180.000 euros) (2) Asumiendo una financiación hipotecaria de 75% del valor de los activos Asumiendodeprecio Datos (1) a septiembre 2012medio de 120.000 Euros por vivienda

143

143

¿Existe capital en el mercado español para financiar la vivienda protegida en alquiler?

Entidades Financieras

Promotores Inmobiliarios 

No es el inversor final en vivienda en alquiler.



Actividad centrada en la promoción / construcción para venta.

CONSTRUIR Y PROMOVER

Mercado financiero (Fondos)

Administración Pública



Inversión directa y gestión de alquiler es una actividad ajena a su negocio.



Inversión tradicional en vivienda social en alquiler (Empresas municipales).



Clase de activo sin gran interés institucional en el pasado.



Actualmente puesta en alquiler de ciertos activos adjudicados.



Inmovilización de recursos financieros



Fondos inmobiliarios españoles cerrados.



A corto / medio plazo necesidad de venta a fondos.

Dificultad probada de gestión (situaciones de guetos)





Interés creciente a nivel internacional en la vivienda en alquiler



Tendencia global (y en España) hacia la privatización.

FINANCIACIÓN VÍA DEUDA

POLÍTICA DE VIVIENDA Y ECONÓMICA

CAPITAL Y GESTIÓN PROFESIONAL

Para promover un mercado de alquiler de escala es imprescindible atraer el capital 5 institucional 144

Como referencia, en otros mercados la inversión institucional en residencial en alquiler está muy presente

•

Estados Unidos (Reits): 54.000 millones de €

•

Reino Unido (46 fondos de inversión) : 32.000 millones de €

•

Alemania: 35.000 millones de €

6

145

¿Por qué no se ha desarrollado en España el mercado institucional en vivienda de alquiler?

•

Inseguridad jurídica del sector inmobiliario (urbanísticos, licencias, etc…)

•

Cambios de planes de vivienda cada 3 / 4 años.

•

Morosidad e incertidumbre en los plazos para recuperar la vivienda

•

Políticas de vivienda / fiscal hacia la compraventa

RIESGO – RENTABILIDAD INSUFICIENTE

7

146

RENTABILIDAD

La rentabilidad total de la inversión (TIR) en residencial en alquiler a nivel global se sitúa entre el 6% y 12%, muy por encima del mercado español

España

Fuente: IPD, NAREIT

VOLATILIDAD 8

147

Por las caracteristicas del mercado inmobiliario español la inversión en alquiler es un producto de rentas (“yield”) frente a inversiones de revalorización del capital COMPONENTES RETABILIDAD ALQUILER

Rentabilidad directa alquiler (yield)

Crecimiento esperado rentas

Crecimiento precio vivienda

148

(-) carga fiscal

Retorno Total (TIR)

El yield bruto de la inversi贸n en vivienda en alquiler en Espa帽a se situa entorno el 3%

YIELD BRUTO ACTIVOS RESIDENCIAL

FUENTE: Global property guide 149

Alcanzar el equilibrio de rentabilidad por medio de un ajuste de mercado es complejo

•

Un incremento de 1% de yield exigiría una descenso del 20% 30% del precio

AJUSTE PRECIO VIVIENDA

SUBIDA DE RENTAS

• •

Dificultad en el entorno actual Demanda muy sensible al precio

El Ajuste en mayor medida del precio de la vivienda que las rentas esta contribuyendo a una mejora de la rentabilidad directa 150

Para consolidar un parque estable de alquiler a largo plazo es conveniente incidir en políticas para promover nuevos activos. El stock de vivienda tiene limitaciones para convertirse en parque de alquiler a largo plazo.

PROS

CONS

Stock Vivienda

Nuevos Activos

Limpieza stock y saneamiento sector financiero Inmediatez

Productos especifico para el alquiler Reactivación sector construcción y actividad económica Parque de alquiler a largo plazo Ayuda a poner en marcha nuevos desarrollos

Producto diseñado para la venta Ubicaciones no optimas para alquiler Dispersión de activos (unidades sueltas) Alquiler como solución a corto plazo

Necesidad de financiación Resultados a medio-largo plazo Necesidad de suelo a precio asequible

Fondos de inversión a corto plazo buscando descuentos y venta con plusvalía

Fondos de inversión a largo plazo y rentabilidad estable por alquiler.

12

151



La política de alquiler precisa una coordinación de medidas en materia económica-fiscal, vivienda, urbanismo y enjuiciamiento civil

1. Vehículos de inversión eficientes (Socimis y SIIs) 2. Fiscalidad de impuestos y tasas.

• IVA, ITP, IBI, AJD • Licencias construcción y otras tasas.

3. Planes de vivienda: subvenciones y subsidios 4. Movilización de suelo hacia alquiler 5. Tratamiento legal de la morosidad 152

Vehículos de inversión eficientes

•

Diferentes alternativas de vehículos en función del origen del capital.

1. Inversores Institucionales: Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SII) es una figura ya regulada.

– – –

•

Vehículo supervisado por la CNMV Sociedad de capital cerrado Posibilidad pero no obligación de cotizar

Las SII precisarían únicamente modificaciones menores: –

–

Permitir la distribución de dividendos que actualmente esta prohibida. Este aspecto fue introducido como una disposición adicional en la primera ley de Socimis de 2009. Esta situación no presenta ventajas aparentes, y sin embargo, supone una gran limitación para los inversores y para el Estado limita los ingresos fiscales que corresponderían a una distribución de dividendos.

Flexibilidad en el plazo exigido de tenencia en alquiler actualmente de 3 años. Permitir la venta de un activo renunciando a la ventaja fiscal

2. Inversores Particulares: SOCIMIs –

153

Sería recomendable alinear las SOCIMIs con los regímenes REITs más favorables a nivel mundial.

Fiscalidad vivienda en alquiler

•

IVA : • IVA en promoción de arrendamiento no es deducible • Supone un sobrecoste del 9% - 10 % en promoción.

• En caso de compra de edificio terminado IVA reducido del 4%

•

ITP • Tributación del 7% / 8% en segundas transmisiones

•

IBI • Para vivienda tipo entre 250 y 500 euros • Próximo a un 10% de los ingresos • Existe una bonificación del 50% durante dos años para VPO que los ayuntamientos están tratando de eliminar.

154

•

Licencias (ICIO), y otras tasas – Entre el 4% y el 6% del proyecto

•

AJD y otros

15% - 22% del coste de la vivienda Aprox. 30.000€ en impuestos por vivienda

Planes de Vivienda

Los Planes de Vivienda a través de la figura de la vivienda protegida en alquiler es el instrumento para canalizar las ayudas directas al sector DERECHO A 1. Subvenciones directas 2. Subsidiación prestamos OBLIGACIÓN / LIMITACIONES 1. Alquilar durante un plazo de 10 o 25 años 2. Precio máximo de alquiler limitado (actualmente próximo a mercado) 3. Público objetivo con ingresos máximos 4. Limitaciones en las condiciones de venta de la vivienda 155

17

Movilización de suelo hacia el alquiler

 Calificación en los desarrollos urbanísticos de suelo específico para el alquiler  Destino del suelo público al alquiler protegido -

Suelo de ayuntamientos y otras administraciones

 Utilización de suelos dotacionales / equipamientos para alquiler

 Utilización de figuras concesionales o régimen de derecho de superficie -

Con una adecuada estructuración son formulas atractivas para la cesión de uso del suelo por la administración sin perder la propiedad



156

Tratamiento legal de la morosidad

 Problemática muy diferenciada de la morosidad hipotecaria -

La deuda se limita a los meses impagados. No hay mayores reclamaciones sobre el patrimonio Flexibilidad en la negociación del precio con carácter inmediato No hay intereses de demora

 Riesgo de analogía por parte de la sociedad ante las nuevas medidas en materia de desahucios por mora hipotecaria.  En el caso del alquiler el retraso en términos de meses supone una incidencia relevante en la rentabilidad del activo.  Actualmente es necesario entre 6 y 12 meses para recuperar una vivienda, existiendo casos con plazos aún superiores.  La legislación es correcta en términos generales y se están realizando los ajustes adecuados.  La principal limitación se esta produciendo en los recursos de los juzgados y consecuentemente plazos dilatados de los procesos. 

157

CONTACTO Azora Gestión Inmobiliaria Serrano 30 28001 Madrid Tel: 91 310 63 70

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158

Sector inmobiliario y banca

27 de noviembre de 2012 159

Índice

• Entidades financieras: operadores relevantes en el sector inmobiliario

• Sector inmobiliario: ¿cerca del final del ajuste?

160

2

Las entidades financieras se han convertido en un operador relevante del sector inmobiliario español

Tan sólo dos promotoras cotizadas, Realia y Reyal Urbis, acuden a la última edición del Salón Inmobiliario de Madrid (Sima), que se celebra este fin de semana en la capital, frente a la presencia mayoritaria de las entidades financieras 14 de Noviembre de 2012

Asumiendo un ratio del 50% entre ambos productos, la cuota de mercado se situaría en el entorno del 27%.

Las grandes promotoras vendieron un 2,4% del total (unas 2.900 obra nueva). El resto fue vendido por el resto de promotores con soporte y dinamización de ventas de las propias entidades financieras 4 de Julio de 2012

Para interpretar cómo se configurará el mercado inmobiliario de los próximos años, es necesario analizar y entender la estrategia inmobiliaria de las entidades financieras Octubre de 2012

Fuente: Prensa

161

3

La exposición inmobiliaria de la banca es relevante …

La exposición inmobiliaria de entidades financieras es del 20%1

Resto del Crédito (80%)

Exposición inmobiliaria

Exposición crediticia + adjudicados

1S2012. Miles de millones de €

Crédito a promotores €215 MM

Inmuebles Adjudicados €95 MM

Total 311 MM

1) Sobre crédito total + activos adjudicados Fuente: Informes auditados de las entidades a 1S2012

162

4

… pero desigual por entidades Exposición inmobiliaria (% Crédito total + adjudicados) 1S2012. Miles de millones de €

153

94 27 36 1S2012

Crédito promotor (A)

Grupo 0

21%

Grupo 2

21%

Total

Activos en balance (B) 5%

10%

Grupo 1

Grupo 3

+

17%

14%

9% 8% 7%

6%

=

Total (A+B) 15% 30% 29%

Transfieren activos a la SAREB

311

24%

20%

Fuente: Informes auditados de las entidades a 1S2012

163

5

‌ y con distintos niveles de maduración de la cartera % de producto acabado sobre la cartera total

% de suelo urbanizado sobre suelo total

Principales entidades - 1S2012

Principales entidades - 1S2012

62%

Entidad 1

58%

Entidad 2

93%

Entidad A

76%

Entidad B

Entidad 3

47%

Entidad C

Entidad 4

47%

Entidad D

71%

Entidad E

70%

42%

Entidad 5 Entidad 6 Entidad 7 Entidad 8

41% 39% 36%

73%

59%

Entidad F

54%

Entidad G Entidad H

42%

Fuente: Informes auditados de las entidades a 1S2012

164

6

Distintas estrategias por parte de las entidades financieras

• Nivel de separación del negocio bancario y foco en la gestión inmobiliaria Negocio bancario “core”

Negocio de activos Adjudicados Promotor R. Moroso

• Nivel de anticipación al mercado y estrategias de comercialización

165

7

Distintas estrategias por parte de las entidades financieras •

Nivel de separación del negocio bancario y foco en la gestión inmobiliaria

•

Nivel de anticipación al mercado y estrategias de comercialización

• Estrategia de gestión del producto inmobiliario: – Ciclo completo (promoción + comercialización) – Comercializadoras

• Gestión del riesgo: – Proceso completo de riesgo – Sólo adjudicados

166

Normal

Dudoso

Activos Adjudicados

Suelo En construcción Acabado

8

Distintas estrategias por parte de las entidades financieras • Nivel de separación del negocio bancario y foco en la gestión inmobiliaria • Nivel de anticipación al mercado y estrategias de comercialización • Estrategias de gestión del producto inmobiliario • Gestión del riesgo

• Capacidad operativa – Escalabilidad del modelo – Calidad de servicio – Nivel de externalización

167

9

… pero el objetivo es el mismo Operador significativo y transformador del mercado

• Reactivar el sector: – Más demanda

– Más transacciones – Más inversores

– Nuevos modelos

Entidades Financieras

Disminución de la exposición inmobiliaria 168

• Más ventas • Activos más líquidos 10

Índice

• Entidades financieras: operadores relevantes en el sector inmobiliario

• Sector inmobiliario: ¿cerca del final del ajuste?

169

11

Recorrido realizado

Inversión en vivienda / PIB (%) 13

12,5

España

12

2006

Zona Euro

11 10 9 8

5,9 en 3T2012

7

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

5

2011

6,4 5,9

6

Buena parte del ajuste de la actividad ya se ha producido

Fuente: Banco de España y AMECO

170

12

Algunas noticias positivas en ventas % Var. YoY

6,3%

Transacciones de vivienda (vivienda libre y protegida)

-9,8% -17,9%

-25,1% 2009

2010

2011

-26,3% Ene

Ago

Sep

-11,6% -11,4%

-22,8% -31,8% Feb

Mar

Abr

May

20122

Jun

Jul

6,05%

5,85%

2008

0,9%

-2,5%

% de transacciones por extranjeros

Cuota de extranjeros

2,5%

4,24%

4,45%

2009

2010

2011

Fuente: INE (Registro de la propiedad) y Colegio de Registradores

171

13

Ajuste de precios significativo Caída acumulada desde pico -35%

(2ª mano: 2T2007 – 3T2012)

-33% (Libre: Dic. 2007 – Oct. 2012)

-29%

(2ª mano: 3T2007 – 3T2012)

-28% (Libre: 3T2007 – 2T2012)

-25% (Libre: 1T2008 – 3T2012)

-21%

(Libre nueva: 4T2007 – 2T2012)

Fuente: Fotocasa, Tinsa (IMIE), Idealista, INE, Ministerio de Fomento y Sociedad de Tasación

172

14

La necesidad de ajuste es desigual por geografía Rotación del stock (Stock 2011 sobre transacciones últimos 12 meses) Stock 2011 sobre transacciones últimos 12 meses ≤ 2,5

2,6 - 5

5,1 - 7,5 7,6 - 10 > 10,1

Media España: 6 años Nota1: Stock de vivienda nueva (libre + protegida) Nota2: Transacciones últimos 12 meses de vivienda nueva (libre + protegida) Fuente: Ministerio de Fomento

173

15

多Cambio de tendencia?

9 de Noviembre de 2012

31 de Octubre de 2012

18 de Noviembre de 2012 18 de Noviembre de 2012

Fuente: prensa

174

16

Esfuerzo importante para reactivar las transacciones ‌

Bankia Casaktua (Banesto)

Solvia Catalunya Caixa

Altamira (Santander)

BBVA Servihabitat

17

175

… y camino por recorrer • Innovación • Más foco en la gestión inmobiliaria • Mayor capacidad de nuestro modelo: –– Comercialización Comercialización –– Capacidad Capacidad operativa operativa –– … …

Reactivación del mercado

• Mayor alcance (extranjeros,…)

176

18

SEAMOS PRÁCTICOS: ¿CÓMO GESTIONAR ACTIVOS INMOBILIARIOS? NOVIEMBRE 2012 177

SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS

EL ÉXITO DE LA COMERCIALIZACIÓN DEPENDERÁ DE:  Plan estratégico global  Plan estratégico por categoría de activos  Plan estratégico por cada activo singular

178

2

MISIÓN Creación de valor a través de una gestión eficaz que permita maximizar en el tiempo el retorno por la venta de los activos

179

3

SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS

I.

En los 10 años de vida esperados para el NAMA compensar, como mínimo, la deuda y las inversiones en capital.

II.

Generar transacciones que contribuyan a la renovación del mercado inmobiliario en Irlanda.

III. Cumplir con su objetivo comercial en el menor tiempo posible, teniendo en cuenta la situación del mercado y el valor de realización de los activos.

180

4

SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS

IV. Contribuir al desarrollo social y económico del Estado.

V. Gestionar activos para incrementar los ingresos que estos generan, así como su valor de venta.

181

5

ELEMENTOS CLAVE PARA PROPICIAR EL ÉXITO DE LA COMERCIALIZACIÓN Tiempo Criterio inmobiliario Ambición Financiación Paquetización de los activos 182

Fórmulas imaginativas de comercialización 6

SUELO EN DESARROLLO - NECESIDAD DE INTERVENCIÓN -

183

SUELO FINALISTA

VIABILIDAD EN EL MERCADO. ANÁLISIS DE DEMANDA - ALTERNATIVAS DE VENTA 184

8

OBRA EN CURSO - ACELERAR SOLUCIONES -

185

PRODUCTO ACABADO  VACÍO: PRECIO FINANCIACIÓN  EN RENTABILIDAD: GESTIÓN

186

10

EL MERCADO ES CÍCLICO

187

188

GESTIÓN PATRIMONIO Y GESTIÓN SUELO La Oportunidad del SAREB 27 Noviembre 2012

189

02. CRÉDITOS 03. CRÉDITOS VALOR 04. GESTIÓN DE SUELO 05. CONCLUSIÓN SUELO 06. ACTIVOS EN RENTA 07. CONCLUSIONES

190

G E S T I O N PAT R I M O N I O Y G E S T I O N S U E L O

01. ANTECEDENTES

AGUIRRE NEWMAN Gestión Patrimonio y Gestión Suelo



ANTECEDENTES

Composición inicial de la SAREB:



Créditos 75%

+ Suelo



Activos 25%

+ Activos

Documento confidencial. Aguirre Newman

191

AGUIRRE NEWMAN Gestión Patrimonio y Gestión Suelo



CRÉDITOS

Necesidad de Información ¿Refinanciamos?

Opciones

¿Aportamos?

Soluciones

¿Adjudicamos?

Decisión sobre criterios Inmobiliarios Documento confidencial. Aguirre Newman

192

AGUIRRE NEWMAN Gestión Patrimonio y Gestión Suelo

 ¿ POR QUÉ ?  CRÉDITOS - VALOR

NO PROBLEMATICOS

ACTIVOS PROBLEMATICOS

SUELOS SAREB

EN CURSO Parado/ ejecución

SAREB

ADJUDICADOS

CREDITOS DUDOSOS

CREDITOS SUBESTANDAR

CREDITOS PERFORMING

60% + 20%

60% + 20%

60% + 20%

7% + 45%

79,5%

55%

55%

55%

50% + 15%

50% + 15%

63,2%

40,3%

40,3%

40,3%

25%

20%

7% + 7%

32,4%

32,4%

32,4%

25% - 30% TERMINADO SAREB

40% - 50% 54,2%

* Fuente : Ministerio de Economía y FROB

193

50% + 15% 24%

7% + 22%

Documento confidencial. Aguirre Newman

AGUIRRE NEWMAN Gestión Patrimonio y Gestión Suelo



GESTIÓN DE SUELO

¿ POR QUÉ ?

En el siguiente esquema se sintetizan los dos niveles del servicio de Gestión de Suelo: GESTIÓN INDIRECTA - DUE DILIGENCE - SEGUIMIENTO ADMON. Y COMPAÑÍAS - CONTROL INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO - ASISTENCIA Y REPRESENTACIÓN EN ÓRGANOS DE GESTIÓN - CONTROL DE LA URBANIZACIÓN

SUELO cliente

ÁMBITO DE PLANEAMIENTO más propietarios

   MERCADO

+ Demanda + Oferta

GESTIÓN DIRECTA REDACCIÓN Y TRAMITACIÓN:  Planeamiento  Gestión  Ejecución

Actual Potencial Futura

- RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD (…)

194

Documento confidencial. Aguirre Newman

AGUIRRE NEWMAN Gestión Patrimonio y Gestión Suelo



CONCLUSIÓN SUELO

1. Gestión intensiva con Inversión prudente

2. Análisis “Micro de cada suelo” 3. Previsión y proyección de valores vinculados Plazos y limitaciones contables

Documento confidencial. Aguirre Newman

195

AGUIRRE NEWMAN Gestión Patrimonio y Gestión Suelo



ACTIVOS EN RENTA

INMUEBLES PASIVOS 

Oficinas



Logísticos



Residencial

Gestión

196

INMUEBLES ACTIVOS 

Centros Comerciales



Hoteles

+ Gestión Alquileres + Cobros y gastos + Capex necesarios Documento confidencial. Aguirre Newman

AGUIRRE NEWMAN Gestión Patrimonio y Gestión Suelo



CONCLUSIONES



 Toma de decisiones inmobiliarias (Estrategia)  Gestión profesional por segmentos y zonas  Necesidad de inversión en profesionales  Agilidad en los procesos

197

Documento confidencial. Aguirre Newman

Muchas Gracias

Documento confidencial. Aguirre Newman

198

199

200

201