Overview do setor de Construção Civil nos EUA. Business Building
29 de maio de 2014
igoracmorais@gmail.com
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Recuperação Lenta... Investimento em Imóveis Comerciais e Ciclo dos negócios
Foi a recessão mais severa no setor nos EUA Reflete a queda no preço dos aluguéis e o aumento do número de imóveis vagos. Produziu impactos negativos na indústria de fundos de investimento no setor Crédito no setor caiu 18% e reduziu o mercado de securitização. Apesar dos números ruins, o mercado é divido entre: Construções existentes: desempenho melhor.
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Construções recuperação lenta.
novas:
Vetores no setor
Redução de impostos e subsídios podem impulsionar o setor.
Política Governam ental e Subsídios
Demogra fia
Business Building
São mudanças mais lentas, porém com o poder de afetar o setor por vários anos.
Taxa de Juros
Afeta o custo dos financiamentos e a demanda. Diversos indicadores que podem sinalizar a saúde da economia
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Econo mia
Spreads sinalizam distorção... CMBS Spreads x 10y Treasuries
Senior Precifica menor risco Junior Ainda normal
não voltou oferece risco
ao
Essa diferença é vista como um sinal de que o mercado de imóveis existentes está melhor que os novos.
Porto Alegre, 13 de março de 2012
...mas crédito retorna... De qualquer forma, o crédito bancário ao setor voltou.
Empréstimos Bancários para “Real Estate” não residencial
Apesar de o estoque de crédito ao setor ainda se encontrar em patamar muito inferior ao período pré crise de 2008.
(var.% sobre mesmo período do ano anterior)
21.2% 16.0%
15.8%
Tem espaço para crescer... 2.7%
-6.7%
Estoque no Q4 de cada ano (US$ tri) 2.58
1981Q1 1982Q3 1984Q1 1985Q3 1987Q1 1988Q3 1990Q1 1991Q3 1993Q1 1994Q3 1996Q1 1997Q3 1999Q1 2000Q3 2002Q1 2003Q3 2005Q1 2006Q3 2008Q1 2009Q3 2011Q1 2012Q3
-5.7%
2.48
2.47
2.34 2.25 2.21
Porto Alegre, 13 de março de 2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2.28 2.22
2012
2013
...produzindo impactos positivos na atividade no setor... Transações com propriedades comerciais (US$ bilhões)
A tendência é positiva e nada garante que atinja o patamar pre crise (estaria aquele nível fora da realidade?). E os preços continuam a reagir de forma positiva, quase no nível pre crise....
Preço dos imóveis comerciais (Nº índice)
Porto Alegre, 13 de março de 2012
...com recuperação na ocupação e crescimento do aluguel... A melhora na ocupação dos imóveis aconteceu em todos os segmentos:
Taxa de Vacância
Office: Para continuar a melhorar é necessário mais queda na taxa de desemprego
Queda lenta.....
Como reflexo, aumenta o nº de unidades alugadas em todos os segmentos: Office: + 2,8%
Unidades Alugadas
Porto Alegre, 13 de março de 2012
...mas isso tem reduzido a taxa de retorno dos empreendimentos... Cap Rate - Office (em% a.a)
Encontra-se no menor patamar histórico: Juros baixos estão impulsionando o preço dos imóveis e reduzindo a taxa de capitalização.
Cap Rate - Indústrias
Cap Rate - Comércio
(em% a.a)
(em% a.a)
Porto Alegre, 13 deTIPS março 2012 Nota: Spread = caprate10y de Treasuries
O menor retorno de fundos ligados ao setor pode limitar os investimentos....
REIT – Real Estate Investment Trust É um tipo de empresa de “real estate” criada tal como um fundo de investimento que aplica seus recursos diretamente no setor “real estate”. Tem 3 tipos: Equity REIT: receitas estão ligadas ao aluguel das propriedades (90% do total de REIT) Mortgage REIT: receitas geradas pelo pagamento das hipotecas. Hybrid REIT: combina as duas estratégias anteriores.
Exemplo de investimentos: Shopping centers, apartamentos, casas, escritórios, hotéis e etc.
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Mercado cresceu depois da crise... Equity REIT (US$ milhões)
700,000 600,000
Capitalização de Mercado
200 190
Nº de REIT
500,000
180 170 160
400,000
150 300,000
140 130
200,000
Capitalização de mercado chega ao máximo de US$ 600 bilhões. Desde a crise foram criados mais de 40 REIT de equity nos EUA
120 100,000
110 100
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
-
Mortgage REIT (US$ milhões)
70,000 60,000
Capitalização de Mercado Nº de REIT
50 45 40
50,000
35 40,000 30 30,000 25 20,000
20
10,000
15 10
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
-
Porto Alegre, 13 de março de 2012
No caso dos REIT de mortgage capitalização também atingiu ponto máximo de US$ 60 bilhões. Sendo criados mais de 20 desde 2008
..mas rendimentos dos fundos de renda são melhores que de hipoteca... Equity REIT (retorno % em 12 meses)
106.68
33.58
32.61
Apr-14
Jan-14
Oct-13
Jul-13
Apr-13
Jan-13
Jul-12
Oct-12
Apr-12
Jan-12
Oct-11
Jul-11
Apr-11
Jan-11
Oct-10
Jul-10
Jan-10
Apr-10
0.87
Mortgage REIT (retorno % em 12 meses)
33.19
Apr-14
Jan-14
Oct-13
Jul-13
Apr-13
Jan-13
Oct-12
Jul-12
Jan-12
Apr-12
Oct-11
Jul-11
Apr-11
Jan-11
Oct-10
Jul-10
Apr-10
(6.57) Jan-10
Questão importante: nesse patamar de retorno é possível acreditar em continuidade na captação de recursos? Aumento dos Treasuries pode prejudicar um pouco o mercado
46.07
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Após render cerca de 30% nos anos pós crise, retorno dos fundos cedeu...
Conclusões Vetor Taxa de Juros A baixa taxa de capitalização dos imóveis comerciais está impulsionado os aluguéis e, na esteira, podemos ter maior investimento no setor (a taxa de vacância continua a cair). Ao comparar essa taxa com outras do mercado, pode-se ver que a mesma ainda é atrativa. Crédito flui para o setor, com impactos positivos sobre transações de imóveis (tem espaço para crescer) e preço (no limite). Um aumento da taxa de juros nos próximos meses pode modificar esse cenário. Reduzir o VPL e diminuir a atratividade dos REIT Mas pode aumentar o CapRate Conclusão: mercado pode ter chego no equilíbrio. Resultados melhores dependem do andamento da economia.
Fundamentos – Real Estate Gasto dos consumidores (Consumer Spending) –
quanto mais os consumidores gastam, mais se tem demanda por novos negócios o que impacta nas obras.
PCE – Gasto dos Consumidores (var% em 12 meses)
(em US$ milhões)
7.2%
11,881
4.0% 10,470 9,975
Porto Alegre, 13 de março de 2012
10/1/2013
3/1/2013
8/1/2012
1/1/2012
6/1/2011
11/1/2010
4/1/2010
9/1/2009
2/1/2009
7/1/2008
12/1/2007
5/1/2007
10/1/2006
3/1/2006
8/1/2005
1/1/2005
10/1/2013
3/1/2013
8/1/2012
1/1/2012
6/1/2011
11/1/2010
4/1/2010
9/1/2009
2/1/2009
7/1/2008
12/1/2007
5/1/2007
10/1/2006
3/1/2006
8/1/2005
1/1/2005
-3.4%
Fundamentos – Real Estate Renda Pessoal Disponível (DSPI) – quanto maior a renda disponível, depois dos gastos com impostos e juros, maior será o consumo e, por consequência, o impacto sobre a venda de imóveis comerciais.
Renda Pessoal Disponível (var% em 12 meses)
(em US$ milhões)
12,789
9.3% 5.8%
11,605
3.3%
11,008
Porto Alegre, 13 de março de 2012
10/1/2013
3/1/2013
8/1/2012
1/1/2012
6/1/2011
11/1/2010
4/1/2010
9/1/2009
2/1/2009
7/1/2008
12/1/2007
5/1/2007
10/1/2006
3/1/2006
8/1/2005
1/1/2005
10/1/2013
3/1/2013
8/1/2012
1/1/2012
6/1/2011
11/1/2010
4/1/2010
9/1/2009
2/1/2009
7/1/2008
12/1/2007
5/1/2007
10/1/2006
3/1/2006
8/1/2005
1/1/2005
-3.2%
7/1/2006 1/1/2007 7/1/2007 7/1/2008
4.5
1/1/2008 1/1/2009 7/1/2009
10.0
1/1/2010 7/1/2010 1/1/2011 7/1/2011 1/1/2012 7/1/2012 1/1/2013
6.3
7/1/2013 1/1/2014
10/1/2005
2.2%
5/1/2006 12/1/2006 7/1/2007 2/1/2008
8/1/2004 3/1/2005 10/1/2005 5/1/2006 12/1/2006 7/1/2007 2/1/2008 9/1/2008 4/1/2009
11/1/2009
11/1/2009 6/1/2010 1/1/2011
8/1/2011
8/1/2011 3/1/2012
10/1/2012
1.7%
5/1/2013 12/1/2013
10/1/2012 5/1/2013 12/1/2013
138,252
3/1/2012
129,655
1/1/2011
-4.9%
4/1/2009 6/1/2010
138,279
9/1/2008
1/1/2004
Total Employment – nonfarm
3/1/2005
(em mil trabalhadores)
8/1/2004
(var% em 12 meses)
1/1/2004
Fundamentos – Real Estate
1/1/2006
Taxa de Desemprego (Unemployment rate) – quanto maior for a taxa de desemprego menor deverá ser a demanda por novos negócios (cassinos, shoppings centers, lojas e etc).
7/1/2005
Taxa de Desemprego
Porto Alegre, 13 de março de 2012
1/1/2005
Fundamentos – Real Estate Taxa de Desemprego (Unemployment rate) –
quanto maior for a taxa de desemprego menor deverá ser a demanda por novos negócios (cassinos, shoppings centers, lojas e etc).
Total Employment – Construção (var% em 12 meses)
(em mil trabalhadores)
7.07%
7,687
3.25%
6,000
Porto Alegre, 13 de março de 2012
12/1/2013
5/1/2013
10/1/2012
3/1/2012
8/1/2011
1/1/2011
6/1/2010
11/1/2009
4/1/2009
9/1/2008
2/1/2008
7/1/2007
12/1/2006
5/1/2006
10/1/2005
3/1/2005
8/1/2004
1/1/2004
12/1/2013
5/1/2013
10/1/2012
3/1/2012
8/1/2011
1/1/2011
-17.70% 6/1/2010
11/1/2009
4/1/2009
9/1/2008
2/1/2008
7/1/2007
12/1/2006
5/1/2006
10/1/2005
3/1/2005
8/1/2004
1/1/2004
5,508
Fundamentos – Real Estate Spread nos Treasuries (10y-3m) – quanto menor o spread menos inclinada a curva, sinalizando atividade econômica aquecida e menores custos para consumidores adquirirem bens, com impactos positivos na venda de imóveis comerciais.
Spread menor (Treas 10y – 3m spread – inclinação menos pronunciada)
2.97 2.5
2.29
Porto Alegre, 13 de março de 2012
5/3/2014
3/3/2014
1/3/2014
11/3/2013
9/3/2013
7/3/2013
5/3/2013
3/3/2013
1/3/2013
11/3/2012
9/3/2012
7/3/2012
5/3/2012
3/3/2012
1/3/2012
1.6
Fundamentos – Real Estate Valor das Construções –
quanto maior o valor dos imóveis, maior o ativo do investidor resultando em mais capitalização de mercado para uma determinada taxa de juros.
Valor das construções (Em US$ milhões)
412,197 309,791
Porto Alegre, 13 de março de 2012
Oct-13
Mar-13
Jan-12
Aug-12
Jun-11
Nov-10
Apr-10
Sep-09
Feb-09
Jul-08
Dec-07
Oct-06
May-07
Mar-06
Aug-05
Jan-05
224,863
Ainda há muito espaço para recuperação de valor dos imóveis comerciais para alcançar o nível do pré-crise.
Fundamentos – Real Estate Valor das Construções –
quanto maior o valor dos imóveis, maior o ativo do investidor resultando em mais capitalização de mercado para uma determinada taxa de juros.
Valor das construções (var.% sobre mesmo período do ano anterior)
Não residencial
Residencial
34.2%
16.0%
18.1%
24.9% 8.6%
-37.9%
O mercado de imóveis recuperação no valor:
apresenta
Em menor magnitude nos imóveis comerciais Porto Alegre, 13 de março de 2012
Oct-13
Mar-13
Aug-12
Jan-12
Jun-11
Nov-10
Apr-10
Sep-09
Feb-09
Jul-08
Dec-07
May-07
Oct-06
Mar-06
Jan-05
Aug-05
Oct-13
Mar-13
Aug-12
Jan-12
Jun-11
Nov-10
Apr-10
Sep-09
Feb-09
Jul-08
Dec-07
May-07
Oct-06
Mar-06
Aug-05
Jan-05
-30.3%
Fundamentos – Real Estate Previsões – NAR – National Association of REALTORS (feb/2014)
2012 Var. % ao ano PIB Employment* Consumer Prices Em % Desemprego Fed funds 3m 10y Spread
2013
2014
2015
2.8 1.7 2.1
1.9 1.7 1.4
2.4 1.7 2.6
2.9 1.9 3.7
8.1 0.1 0.1 1.8 1.7
7.4 0.1 0.1 2.5 2.4
6.5 0.1 0.2 3.2 3.0
6.3 1.0 1.1 3.8 2.7
*Porto Nonfarm Payroll 13 de março de 2012 Alegre,
Expectativa de gerar de 2 a 2,2 milhões de empregos
Fundamentos – Real Estate Previsões – NAR – National Association of REALTORS (feb/2014) 2014 Office Taxa de vacância Var.% no aluguel Industrial Taxa de vacância Var.% no aluguel Retail Taxa de vacância Var.% no aluguel Multi-Family Taxa de vacância Var.% no aluguel
Porto Alegre, 13 de março de 2012
2015
15.7% 2.3%
15.5% 3.2%
8.9% 2.4%
8.7% 2.6%
10.0% 2.0%
9.8% 2.3%
4.0% 4.3%
4.1% 3.5%
Redução gradual da taxa de vacância é um sinal de que o mercado pode ter desempenho mais tímido nos próximos meses.
Conclusões Vetor Economia A economia americana segue com perspectiva positiva Continuidade da melhora no mercado de trabalho aumento do emprego e queda da taxa de desemprego Renda disponível e gasto dos consumidores em expansão Spreads sinalizam continuidade desse cenário Desafios: Evitar aquecimento acima do potencial Equilibrar valorização de ativos financeiros x reais Resposta do setor de imóveis comerciais deve ser positiva, mas não vejo expansão significativa em 2014/15