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Del 29 de juny al 12 de juliol de 2011

Coneix les comissions de la hipoteca i paga menys A l’hora de demanar una hipoteca normalment ens centrem a negociar el tipus d’interès inicial i el diferencial, però ens oblidem moltes vegades de negociar la resta de comissions. Un préstec hipotecari sol tenir una durada de 20-30 anys i és molt probable que al llarg d’aquest temps es produeixi el pagament de diverses d’aquestes comissions, per la qual cosa és molt important tenir-les en compte des del principi. Es poden agrupar aquestes comissions en tres moments de la vida del préstec: 1. A L’INICI DE L’OPERACIÓ - COMISSIÓ D’OBERTURA: és un percentatge sobre el capital del préstec que l’entitat cobra a l’inici del préstec, per una sola vegada. S’inclou per calcular el TAE. Sol oscil·lar entre el 0% i l’1,5% de l’import total del préstec. - COMISSIÓ D’ESTUDI: el banc cobra per la gestió i anàlisis inicials del préstec i sol ser un percentatge sobre l’import sol·licitat. Quan l’entitat no concedeixi el préstec, no podrà cobrar aquesta comissió, però sí pot exigir-nos les despeses que hagi hagut de pagar a tercers, sempre que ho hàgim pactat prèviament. En molts casos aquesta comissió està inclosa en la comissió d’obertura. Poden generar-se altres comissions com per exemple per l’emissió d’un xec bancari. 2. EN MODIFICAR EL PRÉSTEC - PER AMORTITZACIÓ PARCIAL AN-

TICIPADA: remunera a l’entitat pels tràmits administratius corresponents a les actuacions que ha de realitzar així com per la compensació a l’entitat pel que deixa de guanyar en deixar de percebre els interessos pel capital que s’amortitza anticipadament. - COMPENSACIÓ PER DESISTIMENT I COMPENSACIÓ PER RISC D’INTERÈS: si hem signat a partir del 9 de desembre de 2007 i la hipoteca recau sobre un habitatge i el prestatari és una persona física, les entitats només podran cobrar, per amortització anticipada parcial, una quantitat en concepte de compensació per desistiment i, en certs casos, una altra en concepte de compensació per risc d’interès (Arts. 7, 8 i 9 de la llei 41/2007). Les comissions en concepte de compensació per desistiment no podrà ser superior al 0,5% del capital amortitzat, si l’amortització es produeix dins dels cinc primers anys de vida del préstec, o al 0,25% si l’amortització es produeix a partir del cinquè any. En els préstecs de tipus variable, la revisió del qual es produeixi cada dotze mesos o menys, l’entitat no podrà percebre res en concepte de compensació pel tipus d’interès. En la resta de casos, l’import per aquest concepte serà el pactat amb l’entitat. - NOVACIÓ MODIFICATIVA: una novació no és una altra cosa que una modiﬁcació de condicions del préstec, amb reduccions de costos notarials i registrals. Es consideren novacions amb aquests avantatges les escriptures en les quals es pactin una o diverses de les següents modiﬁcacions:

l’ampliació o reducció de capital, alteració del termini, les condicions del tipus d’interès, sistema amortització o qualsevol una altra de les condicions ﬁnanceres del préstec. En els préstecs hipotecaris a interès variable, quan la novació només es refereixi a l’ampliació del termini del préstec, la comissió està limitada al 0,1% sobre el capital pendent d’amortitzar. 3. AL FINAL DEL PRÉSTEC - CANCEL·LACIÓ O AMORTITZACIÓ ANTICIPADA TOTAL: igual que en la cancel·lació o amortització parcial, remunera a l’entitat pels tràmits administratius, així com per la compensació a l’entitat pel que deixa de guanyar – o lucre cessant – en deixar de percebre els interessos pel capital pendent del préstec. En els préstecs hipotecaris a interès variable, aquesta comissió està limitada al 1%. La regulació d’aquestes comissions fa referència sempre a màxims, però el banc té la potestat de reduir aquestes comissions. Des de l’inici hem de pensar quins són les comissions que ens poden ser més interessant negociar. Si volem en el futur fer amortitzacions parcials doncs aquesta serà la comissió que intentarem negociar amb la nostra entitat, o si estem contractant en un moment on els interessos estan molt alts, hauríem de negociar la comissió per subrogació per que, en un futur, quan els interessos baixin, poder renegociar el préstec hipotecari. Font: www.idealista.com

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