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“Si vols vendre casa teva, taxa-la primer” Entrevista a Juan Fernández-Aceytuno, director general de St - Sociedad de tasación, que repassa l’actualitat del mercat immobiliari de les taxacions i ofereix consells per vendre l’habitatge. Què recomana a qui estan venent ara casa seva? Si vols vendre casa teva, una bona idea és taxar-la primer. El venedor ha de diferenciar-se i aportar valor, confiança i transparència. Abans es despatxaven pisos i en canvi ara has de vendre-ho. Taxar la casa no només és posar un valor, és molt més, és garantir els metres, les condicions d’accés, l’estat de l’habitatge i multitud de verificacions tècniques de tot tipus. Fent una taxació prèvia el venedor pot garantir el que ven i el comprador pot estar segur del que compra, no hi ha espai per pensar si estarà en mal estat o si el venedor me la vol vendre per alguna cosa que jo no veig. Totes dues parts negociaran millor amb una taxació a la mà que sense ella. I quin preu cal posar? una vegada que comprador i venedor saben sobre el que estan tractant, cal trobar preu. La taxació no ha de ser el preu de compra-venda, ja que és un preu de referència sobre quant pot obtenir-se per un actiu en unes condicions de mercat semblant. Per diferents raons, el valor de compravenda final pot ser qualsevol altre al de taxació, depenent de les presses del venedor, l’interès del comprador, etc... Però, la taxació servirà com a referència… Sí, però el mercat està molt aturat i en determinats casos és una referència per tancar l’operació. Per exemple, on hi ha sobreoferta d’habitatges, el descompte que cal fer per tancar l’operació ha de ser important, del 10 o 15% pel que fa al valor de taxació. Això està passant en zones de costa, segones residències o barris pocs desenvolupats. A més, amb la taxació fas que l’opera-
ció sigui més viable perquè el banc aprovi la hipoteca. Quant està baixant l’habitatge? El mercat de l’habitatge és local i heterogeni. No és el mateix tenir un pis en un carrer o artèria principal d’una gran ciutat que en el carrer de darrera i estem parlem d’uns metres de diferència. Això fa que molts creuen que l’habitatge està baixant a Espanya un 10%, o més segons l’indicador que utilitzis, però el cert és que no totes les zones cauen de la mateixa manera i hi ha zones que baixen molt més i unes altres que no estan baixant. Noten algun tipus d’aterratge en el preu de la vivenda? No ho percebem, no tenim la bola de vidre, però no pensem que s’estigui recuperant. Vivim una caiguda constant des de fa un parell d’anys i crec que seguirà. Les dues variables que mouen el preu de l’habitatge, el crèdit i els ingressos de les famílies, estan a la baixa i normalment han estat bones variables per fer una predicció del preu de l’habitatge. Quan les dues pugin, veurem un gir a l’alça, però amb l’atur i els bancs concedint hipoteques limitades no hi ha raons per a això. Els bancs estan obligats a acceptar la seva taxació? Hi ha un reial decret que diu que si vas amb una taxació d’una signatura homologada a una entitat financera, el banc no pot cobrar-te per fer una altra taxació. El banc pot dir que no li val el valor d’una taxació i demanar una altra, però no pot tornar-te a cobrar si és vàlida. Nosaltres, en societat de taxació, fem aproximadament 160.000 taxacions a l’any i són acceptades per tots els bancs.
I si són taxacions molt diferents? Si les dues taxadores estan homologades, no hauria d’haver gaires desviacions. Nosaltres sempre estem disposats a justificar els nostres informes. S’han inflat taxacions en el passat? Diguem que ha hagut algunes pràctiques no desitjables en el sector. Nosaltres hem vist moltes coses, com a subhastes de taxacions a qui posés el preu desitjat o coses semblants. Però sí, hi ha hagut sobrevaloracions, encara que nosaltres intentem tallar tots els flancs per on pensem que pot decidir una taxació. I ara... és cert el que es percep que es taxa a la baixa? jo no he rebut cap pressió per fer una taxació. Sí que et poden enviar missatges perquè tinguis en compte determinat temes, com “recorda que té dues places de garatge”, o una altra informació important. Et pots equivocar en algun criteri, però no es pot demanar pujar o baixar 30.000 euros perquè sí una valoració i no crec que hi hagi raons per pensar que això passa. Una altra cosa és que hi hagi queixes o valoracions que no agradin. En aquest moment, a nosaltres ens solen criticar més per tenir taxacions més altes que la percepció actual del mercat, però és lògic perquè matemàticament si utilitzes comparables no pots donar el valor més baix. Cada vegada t’acostaràs més al mínim i cada vegada el preu serà menor, però no pots marcar tu el preu més baix perquè matemàticament no et pot sortir. En els anys de bonança ens criticaven pel contrari.
Font: www.idealista.com
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