LAPORAN INDUSTRI
Januari 2014
Studi Kinerja Industri Properti Komersial Apartemen, Hotel, Perkantoran, Pusat Perbelanjaan, Lahan Industri
DAFTAR ISI I.
PENDAHULUAN………………..…………………………………………………………………………………………………………………….1 1.1 Kata Pengantar …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2 1.2 Cakupan Studi ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….3 1.3 Metodologi …………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………….4 1.4 Sumber Data ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………5
II.
PERTUMBUHAN INDUSTRI PROPERTI …...…………………………………………….……….……………………………………….6 2.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia …………………………………………..……………………………………………………………………………………………………………………………...7 2.2 Pertumbuhan PDB untuk Real Estate ……….………………………………………………..………………..………………………………………………………………………………………… 8 2.3 Pertumbuhan Investasi Properti ………………………….……………………………………………………..…………………………………………………………………………………………..9
III.
PROPERTI KOMERSIAL: APARTEMEN .…………………………………………….……….………………………………………...... 10 3.1 Penyewaan Apartemen……………………………………………………………………………………………………………………………..................................................................11 3.2 Penjualan Apartemen…………..…………………………………………………………………………............................................................................................................13 3.3 Perusahaan Pengembang Apartemen ...........................................................................................................................................................................17 3.4 Pembiayaan Apartemen ................................................................................................................................................................................................18
IV.
PROPERTI KOMERSIAL: HOTEL ……..…….………………………………………………….…………………….......................... 21 4.1. Pertumbuhan Jumlah Hotel ......…………………………………………………………………………………………………………………………………………......................................22 4.2. Pertumbuhan Tingkat Hunian Hotel ………………….……………………………………………………………………………………………………………………………………….............26 4.3. Pertumbuhan Tarif Hotel ………………..…….……………….……………………………………………………………………………………………………………….................................29
V.
PROPERTI KOMERSIAL: PERKANTORAN………………………………………………………..…………………………………........ 30 5.1 Ketersediaan Perkantoran ..……………………….………………………………………………………………………………………………….............................................................31 5.2 Penyewaan Perkantoran ……………….………………………………………………………………………………………………………....................................................................35 5.3 Penjualan Perkantoran ...................................................................................................................................................................................................37
VI.
PROPERTI KOMERSIAL: PUSAT PERBELANJAAN …………………………………………………..…………………………………..39 6.1 Jumlah Ketersediaan Pusat Perbelanjaan ..……………………….………………………………………………………………………………………………….....................................40 6.2 Penyewaan Tempat Pusat Perbelanjaan ……………….………………………………………………………………………………………………………...........................................44 6.3 Penjualan Tempat Pusat Perbelanjaan ..........................................................................................................................................................................46
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
i
DAFTAR ISI VII.
PROPERTI KOMERSIAL: LAHAN INDUSTRI …………………………………………………..………………..……………………..... 48 7.1 Ketersediaan Lahan Industri ..……………………….…………………………………………………………………………………………………..........................................................49 7.2 Penjualan Lahan Industri ……………….………………………………………………………………………………………………………....................................................................50 7.3 Tingkat Hunian Lahan Industri……………………………………………………………………………………………………………………………….................................................... 53 7.4 Tarif Sewa Lahan Industri .............................................................................................................................................................................................. 54 7.5 Distribusi Lahan Industri di Lahan Industri ....................................................................................................................................................................55
LAMPIRAN: TABEL DATA & STATISTIK PROPERTI KOMERSIAL ………………………………………………………………………..... 56 L.1 Pertumbuhan Industri Properti ..................................................................................................................................................................................... 57 L.2 Properti Komersial: Apartemen .................................................................................................................................................................................... 60 L.3 Properti Komersial: Hotel ............................................................................................................................................................................................. 68 L.4 Properti Komersial: Perkantoran .................................................................................................................................................................................. 76 L.5 Properti Komersial: Pusat Perbelanjaan ....................................................................................................................................................................... 80 L.6 Properti Komersial: Lahan Industri ............................................................................................................................................................................... 88
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
ii
DAFTAR GAMBAR I.
PENDAHULUAN ……………………………………………………………………………………………………………………………………. 1
II.
PERTUMBUHAN INDUSTRI PROPERTI …...…………………………………………….……….………………………………………. 6 Gambar 2.1. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia, 2009 – 2013 ............................................................................................................................................ 7 Gambar 2.2. Pertumbuhan PDB untuk Real Estate, 2010 – 2013 ....................................................................................................................................... 8 Gambar 2.5. Pertumbuhan Investasi Properti di Indonesia, 2010 – 2013 .......................................................................................................................... 9
III.
PROPERTI KOMERSIAL: APARTEMEN .…………………………………………….……….………………………………….…....... 10 Gambar 3.1. Jumlah Stok Apartemen yang Disewa di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 ............................................................................ Gambar 3.2. Persentasi Jumlah Stok Apartemen yang Terisi di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 ............................................................. Gambar 3.3. Tarif Apartemen yang Disewa di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 ........................................................................................ Gambar 3.4. Jumlah Stok Apartemen yang Dijual di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 .............................................................................. Gambar 3.5. Jumlah Stok Apartemen yang Dijual di Tangerang, Cilegon, Serang, 2012 – 2013 ......................................................................................... Gambar 3.6. Tingkat Penjualan Apartemen di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 ........................................................................................ Gambar 3.7. Tingkat Penjualan Apartemen di Tangerang, Cilegon, Serang, 2012 – 2013 ................................................................................................. Gambar 3.8. Harga Jual Rata-rata Apartemen di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 .................................................................................... Gambar 3.9. Harga Jual Rata-rata Apartemen di Tangerang, Cilegon, Serang, 2012 – 2013 .............................................................................................. Gambar 3.10. Harga Jual Rata-rata Apartemen di Beberapa Wilayah di Jakarta, 2010 – 2013 ........................................................................................... Gambar 3.11. Komposisi Pengembang Apartemen Teraktif Berdasarkan Perusahaan, 2011............................................................................................... Gambar 3.12. Komposisi Pengembang Apartemen Teraktif Berdasarkan Perusahaan, 2012 ............................................................................................. Gambar 3.13. Tren Kredit Pembiayaan Apartemen Per Bulan Berdasarkan Jenis Bank, 2012 – 2013 ................................................................................ Gambar 3.14. Nilai Kredit Pembiayaan Apartemen Berdasarkan Jenis Bank, 2012 – 2013 ................................................................................................. Gambar 3.15. Nilai Kredit Pembiayaan Apartemen Berdasarkan Propinsi, Oktober 2013 .................................................................................................
IV.
11 11 12 13 13 14 14 15 15 16 17 17 18 19 20
PROPERTI KOMERSIAL: HOTEL ……..…….………………………………………………….……………………......................... 21 Gambar 4.1. Jumlah Hotel Bintang di Indonesia, 2017 – 2012 ........................................................................................................................................... Gambar 4.2. Jumlah Kamar Hotel Bintang di Indonesia, 2007 – 2012 ................................................................................................................................ Gambar 4.3. Jumlah Kamar Hotel Bintang (3-5) di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ....................................................................................... Gambar 4.4. Jumlah Kamar Hotel Bintang (3-5) di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 .......................................................................................... Gambar 4.5. Jumlah Rata-rata Pekerja di Hotel Bintang (1-5) di Indonesia, 2007 – 2012 .................................................................................................. Gambar 4.6. Pertumbuhan Tingkat Hunian Rata-rata di Hotel Bintang (1 – 5) di Indonesia, 2008 – 2013 ....................................................................... Gambar 4.7. Tingkat Hunian Rata-rata di Hotel Bintang (1 – 5) di Berbagai Daerah, 2012 – 2013 .................................................................................... Gambar 4.8. Tingkat Hunian Rata-rata Hotel Bintang (3 – 5) di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ................................................................... Gambar 4.9. Tingkat Hunian Rata-rata Hotel Bintang (3 – 5) di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 .................................................................... Gambar 4.10. Tarif Hotel Bintang (3 – 5) di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 .................................................................................................. Gambar 4.11. Tarif Hotel Bintang (3 – 5) di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ....................................................................................................
www.indoanalisis.co.id
22 23 24 24 25 26 27 28 28 29 29
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
iii
DAFTAR GAMBAR V.
PROPERTI KOMERSIAL: PERKANTORAN………………………………………………………..…………………………………...... 30 Gambar 5.1. Jumlah Ketersediaan (Stok) Perkantoran yang Disewakan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 .................................................. Gambar 5.2. Jumlah Ketersediaan (Stok) Perkantoran yang Dijual di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 .......................................................... Gambar 5.3. Komposisi Ketersediaan Perkantoran di Wilayah CBD di Jakarta Berdasarkan Tingkatan, 2012 – 2013 ....................................................... Gambar 5.4. Komposisi Ketersediaan Perkantoran di Luar Wilayah CBD di Jakarta Berdasarkan Tingkatan, 2012 – 2013 ............................................... Gambar 5.5. Tingkat Hunian Rata-rata Perkantoran yang Disewakan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi., 2012 – 2013 ..................................................... Gambar 5.6. Tarif Sewa Rata-rata Perkantoran di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi., 2012 – 2013 ....................................................................................... Gambar 5.7. Tingkat Penjualan Rata-rata Perkantoran di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi., 2012 – 2013 ........................................................................... Gambar 5.8. Harga Jual Rata-rata Perkantoran di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi., 2012 – 2013 .......................................................................................
VI.
PROPERTI KOMERSIAL: PUSAT PERBELANJAAN …………………………………………..…………………………………....... 39 Gambar 6.1. Jumlah Ketersediaan (Stok) Pusat Perbelanjaan yang Disewakan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ....................................... Gambar 6.2. Jumlah Ketersediaan (Stok) Pusat Perbelanjaan yang Disewakan di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 .......................................... Gambar 6.3 Jumlah Ketersediaan (Stok) Pusat Perbelanjaan yang Dijual di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ................................................ Gambar 6.4. Jumlah Ketersediaan (Stok) Pusat Perbelanjaan yang Dijual di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 .................................................. Gambar 6.5. Distribusi Jumlah Departemen Store di Jakarta, 2012 ................................................................................................................................... Gambar 6.6. Distribusi Jumlah Hyperstore di Jakarta, 2012 ............................................................................................................................................... Gambar 6.7. Komposisi Ketersediaan Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Tingkatan, 2012 ................................................................................................. Gambar 6.8. Komposisi Pengembang Besar untuk Pusat Perbelanjaan di Jakarta, 2012 ................................................................................................... Gambar 6.9. Tingkat Hunian Rata-rata Pusat Perbelanjaan yang Disewakan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 .......................................... Gambar 6.10. Tingkat Hunian Rata-rata Pusat Perbelanjaan yang Disewakan di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ............................................ Gambar 6.11. Tarif Sewa Rata-rata Pusat perbelanjaan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 .......................................................................... Gambar 6.12. Tarif Sewa Rata-rata Pusat perbelanjaan di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 .............................................................................. Gambar 6.13. Tingkat Penjualan Rata-rata Pusat Perbelanjaan yang Dijual di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ............................................ Gambar 6.14. Tingkat Penjualan Rata-rata Pusat Perbelanjaan yang Dijual di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ................................................ Gambar 6.15. Harga Jual Rata-rata Pusat Perbelanjaan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ........................................................................... Gambar 6.16. Harga Jual Rata-rata Pusat Perbelanjaan di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ...............................................................................
VII.
31 32 33 34 35 36 37 38
40 40 41 41 42 42 43 43 44 44 45 45 46 46 47 47
PROPERTI KOMERSIAL: LAHAN INDUSTRI ………..…………………………………………..…………………………………...... 48 Gambar 7.1. Jumlah Ketersediaan (Stok) Lahan Industri, 2012 – 2013 ............................................................................................................................... Gambar 7.2. Tingkat Penjualan Lahan Industri, 2012 – 2013 .............................................................................................................................................. Gambar 7.3. Harga Jual Lahan Industri, 2012 – 2013 .......................................................................................................................................................... Gambar 7.4. Harga Jual Rata-rata dan Pertumbuhannya untuk Lahan Industri Berdasarkan Wilayah, 2012 – 2013 …………………………………………………….. Gambar 7.5. Tingkat Hunian Lahan Industri di Jakarta, Depok, Bogor, Bekasi, 2012 – 2013 .............................................................................................. Gambar 7.6. Tarif Sewa Lahan Industri di Jakarta, Depok, Bogor, Bekasi, 2012 – 2013 ...................................................................................................... Gambar 7.7 Distribusi Lahan Industri di Enam Wilayah, 2013 ............................................................................................................................................. Gambar 7.8 Jenis Industri yang Aktif dalam Penggunaan Lahan Industri, Bogor, Bekasi, 2013 ..........................................................................................
www.indoanalisis.co.id
49 50 51 52 53 54 55 55
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
iv
DAFTAR TABEL LAMPIRAN ........................................................................………………………………………………………………………..... 56 Tabel L.1.1. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia, 2009 – 2013 ........................................................................................................................................... Tabel L.1.2. Pertumbuhan PDB untuk Real Estate, 2012 -2013 ....................................................................................................................................... Tabel L.1.3. Pertumbuhan Investasi Properti di Indonesia, 2010 –2013* ....................................................................................................................... Tabel L.2.1. Jumlah Stok Apartemen yang Disewa di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 ......................................................................... Tabel L.2.2. Tingkat Hunian Apartemen yang Disewa di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 .................................................................... Tabel L.2.3. Tarif Apartemen yang Disewa di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 ..................................................................................... Tabel L.2.4. Jumlah Stok Apartemen yang Dijual di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 ........................................................................... Tabel L.2.5. Jumlah Stok Apartemen yang Dijual di Tangerang, Cilegon, Serang, 2012 – 2013 ...................................................................................... Tabel L.2.6. Tingkat Penjualan Apartemen di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 .................................................................................... Tabel L.2.7. Tingkat Penjualan Apartemen di Tangerang, Cilegon, Serang, 2012 – 2013 .............................................................................................. Tabel L.2.8. Harga Jual Rata-rata Apartemen di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 ................................................................................ Tabel L.2.9. Harga Jual Rata-rata Apartemen di Tangerang, Cilegon, Serang, 2012 – 2013 ........................................................................................... Tabel L.2.10. Harga Jual Rata-rata Apartemen di Beberapa Wilayah di Jakarta, 2010 – 2013 ....................................................................................... Tabel L.2.11. Komposisi Pengembang Apartemen Teraktif Berdasarkan Perusahaan, 2011 & 2012 ............................................................................. Tabel L.2.12. Tren Kredit Pembiayaan Apartemen Per Bulan Berdasarkan Jenis Bank, 2012 – 2013* ........................................................................... Tabel L.2.13. Nilai Kredit Pembiayaan Apartemen Berdasarkan Propinsi, Oktober 2013 ............................................................................................... Tabel L.3.1. Jumlah Hotel Bintang dan Akomodasi Non Bintang di Indonesia, 2017 – 2012 .......................................................................................... Tabel L.3.2. Jumlah Kamar Hotel Bintang dan Akomodasi Non Bintang di Indonesia, 2007 – 2012 ............................................................................... Tabel L.3.3. Jumlah Kamar Hotel Bintang (3-5) di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ..................................................................................... Tabel L.3.4. Jumlah Kamar Hotel Bintang (3-5) di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ........................................................................................ Tabel L.3.5. Jumlah Rata-rata Pekerja di Hotel Bintang dan Akomodasi Non Bintang di Indonesia, 2007 – 2012 ......................................................... Tabel L.3.6. Pertumbuhan Tingkat Hunian Rata-rata di Hotel Bintang (1 – 5) di Indonesia, 2008 – 2013 ..................................................................... Tabel L.3.7. Tingkat Hunian Rata-rata di Hotel Bintang (1 – 5) di Berbagai Daerah, 2012 – 2013 .................................................................................. Tabel L.3.8. Tingkat Hunian Rata-rata Hotel Bintang (3 – 5) di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ................................................................. Tabel L.3.9. Tingkat Hunian Rata-rata Hotel Bintang (3 – 5) di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 .................................................................. Tabel L.3.10. Tarif Hotel Bintang (3 – 5) di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ................................................................................................ Tabel L.3.11. Tarif Hotel Bintang (3 – 5) di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 .................................................................................................. Tabel L.4.1. Jumlah Ketersediaan (Stok) Perkantoran yang Disewakan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ................................................ Tabel L.4.2. Jumlah Ketersediaan (Stok) Perkantoran yang Dijual di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ........................................................ Tabel L.4.3. Komposisi Ketersediaan Perkantoran di Wilayah CBD di Jakarta Berdasarkan Tingkatan, 2012 – 2013 ..................................................... Tabel L.4.4. Komposisi Ketersediaan Perkantoran di Luar Wilayah CBD di Jakarta Berdasarkan Tingkatan, 2012 – 2013 ............................................. Tabel L.4.5. Tingkat Hunian Rata-rata Perkantoran yang Disewakan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi., 2012 – 2013 ................................................... Tabel L.4.6. Tarif Sewa Rata-rata Perkantoran di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi., 2012 – 2013 ...................................................................................... Tabel L.4.7. Tingkat Penjualan Rata-rata Perkantoran di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ........................................................................... Tabel L.4.8. Harga Jual Rata-rata Perkantoran di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 .......................................................................................
www.indoanalisis.co.id
57 58 59 60 60 60 61 61 62 62 63 63 64 65 66 67 68 68 69 69 70 71 73 74 74 75 75 76 76 77 77 78 78 79 79 80
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
v
DAFTAR TABEL Tabel L.5.1. Jumlah Ketersediaan (Stok) Pusat Perbelanjaan yang Disewakan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ..................................... Tabel L.5.2. Jumlah Ketersediaan (Stok) Pusat Perbelanjaan yang Disewakan di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ........................................ Tabel L.5.3. Jumlah Ketersediaan (Stok) Pusat Perbelanjaan yang Dijual di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ............................................. Tabel L.5.4. Jumlah Ketersediaan (Stok) Pusat Perbelanjaan yang Dijual di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ................................................. Tabel L.5.5. Distribusi Jumlah Departemen Store dan Hyperstore di Jakarta, 2012 ....................................................................................................... Tabel L.5.6. Komposisi Ketersediaan Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Tingkatan, 2012 ................................................................................................ Tabel L.5.7. Komposisi Pengembang Besar untuk Pusat Perbelanjaan, 2012 ................................................................................................................. Tabel L.5.8. Tingkat Hunian Rata-rata Pusat Perbelanjaan yang Disewakan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ......................................... Tabel L.5.9. Tingkat Hunian Rata-rata Pusat Perbelanjaan yang Disewakan di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ............................................ Tabel L.5.10. Tarif Sewa Rata-rata Pusat perbelanjaan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ......................................................................... Tabel L.5.11. Tarif Sewa Rata-rata Pusat perbelanjaan di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ............................................................................ Tabel L.5.12. Tingkat Penjualan Rata-rata Pusat Perbelanjaan yang Dijual di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 .......................................... Tabel L.5.13. Tingkat Penjualan Rata-rata Pusat Perbelanjaan yang Dijual di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 .............................................. Tabel L.5.14. Harga Jual Rata-rata Pusat Perbelanjaan di Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, 2012 – 2013 ......................................................................... Tabel L.5.15. Harga Jual Rata-rata Pusat Perbelanjaan di Tangerang, Serang, Cilegon, 2012 – 2013 ............................................................................ Tabel L.6.1. Jumlah Ketersediaan (Stok) Lahan Industri, 2012 – 2013 ............................................................................................................................ Tabel L.6.2. Tingkat Penjualan Lahan Industri, 2012 – 2013 ............................................................................................................................................ Tabel L.6.3. Harga Jual Rata-rata Lahan Industri Berdasarkan Wilayah, 2012 – 2013 ..................................................................................................... Tabel L.6.4. Harga Jual Rata-rata Lahan Industri Berdasarkan Wilayah, 2012 – 2013 ...................................................................................................... Tabel L.6.5. Tingkat Hunian Lahan Industri di Jakarta, Depok, Bogor, Bekasi, 2012 – 2013 ............................................................................................ Tabel L.6.6. Tarif Sewa Lahan Industri di Jakarta, Depok, Bogor, Bekasi, 2012 – 2013 .................................................................................................... Tabel L.6.7. Distribusi Lahan Industri di Enam Wilayah, 2012 – 2013 .............................................................................................................................. Tabel L.6.8. Jenis Industri yang Aktif dalam Penggunaan Lahan Industri di Jakarta dan Sekitarnya, 2012 – 2013 ..........................................................
www.indoanalisis.co.id
80 80 81 81 82 83 83 84 84 85 85 86 86 87 87 88 88 89 90 91 91 92 93
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
vi
PENDAHULUAN
1.1 Kata Pengantar Dengan mengucapkan puji syukur ke hadirat Allah SWT, Laporan
dan investasi bagi para pengusaha, profesional bisnis, dan investor.
Industri: Studi Kinerja Industri Properti Komersial edisi pertama telah selesai. Laporan Industri ini ditujukan untuk membantu para
Analisis kami fokus pada pemaparan potensi sumber daya, peluang
pengusaha, profesional bisnis, dan investor dalam melihat lebih
pasar, dan tantangan bisnis yang ada, dengan mengacu pada data-
dalam mengenai Industri Properti Komersial di Indonesia. Baik dari
data bisnis yang terbaru dan terpercaya yang kami dapatkan dari
sisi produksi, pasar, sumber daya, dan penjualannya oleh para
sumber-sumber terbaik. Sehingga, analisis dan informasi ini dapat
perusahaan yang berkecimpung di bisnis ini.
berguna dalam proses pengambilan keputusan bisnis yang matang.
IndoAnalisis berdiri sejak awal 2012 oleh orang-orang yang telah
Terima kasih atas perhatian Anda terhadap kami. Semoga apa yang
berpengalaman di dunia profesional sebagai analis bisnis, konsultan
kami hasilkan ini dapat membantu Anda sebaik mungkin dalam
strategi bisnis dan para penulis bisnis di beberapa media.
mencapai tujuan Anda.
Visi IndoAnalisis adalah menjadi partner utama para perusahaan di Indonesia dalam hal ketersediaan referensi bisnis dan investasi. Misi dari IndoAnalisis adalah fokus menyediakan berbagai Studi Analisis,
Salam
Profil Perusahaan & Industri, dan Buku Data yang lengkap mengenai
IndoAnalisis
industri-industri di Indonesia sehingga dapat menjadi referensi bisnis
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
2
PENDAHULUAN
1.2 Cakupan Laporan
Industri:
Studi
Kinerja
Industri
Properti
Komersial
b.
Melingkupi data properti apartemen, perkantoran, hotel, pusat
mempublikasikan berbagi analisis dan data yang sangat bermanfaat
perbelanjaan, dan lahan industri. Hal ini dimaksudkan untuk
bagi para profesional bisnis, pengusaha, dan investor di sektor
membantu para profesional bisnis, pengusaha, dan investor
Industri Properti Komersial. Untuk itu, diharapkan Laporan Industri
dalam mengoptimalkan tujuan bisnisnya.
ini dapat membantu dalam pembuatan analisis dan strategi pengembangan bisnis.
c.
Melingkupi tren data dengan rentang waktu panjang sampai data terbaru 2013. Sehingga membantu para pembaca dalam
Laporan Industri ini fokus membedah perkembangan Industri
menganalisis secara mendalam.
Properti Komersial, mulai dari pertumbuhan Properti Komersial nasional, kinerja Pembiayaan Properti Komersial, termasuk beberapa
d.
Tampilan berupa tabel grafik dan tabel data, untuk
properti seperti apartemen, perkantoran, hotel, pusat perbelanjaan,
memudahkan pembacaan terhadap kebutuhan angka yang
hingga lahan industri.
jumlahnya cukup banyak dan detail. Sehingga dapat kembali digunakan untuk pembuatan analisis dan strategi bisnis.
Secara detail, ruang lingkup Laporan Industri edisi pertama ini adalah:
a.
Memaparkan analisis kinerja industri Properti Komersial, kinerja Pembiayaan Properti Komersial, dan data-data lainnya.
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
3
PENDAHULUAN
1.3 Metodologi
Desk Research Ministry of Mining & Energy
Company Data (Annual Reports)
BPS Publication
Economics & Trade Association
Final Reports & Database Industry Analysis
Industry Association
Others Sources
www.indoanalisis.co.id
Data Validation & Processing STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
4
PENDAHULUAN
1.4 Sumber Data Dalam melakukan riset industri, kami menggunakan berbagai data dari berbagai sumber yang terpercaya untuk mendukung analisis yang lebih tepat dan terbaru.
Selain menggunakan data dari sumber-sumber tersebut, kami juga melakukan pengolahan data dengan menggunakan beberapa metode untuk mendapatkan hasil analisis dan informasi baru. Untuk tambahan, kami menggunakan beberapa sumber media terpercaya untuk mendapatkan berita terbaru seputar industri Properti Komersial.
Sumber-sumber tersebut antara lain: 1. Bank Indonesia 2. Badan Pusat Statistik (BPS) 3. Colliers International Indonesia 4. Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) 5. Berbagai sumber lainnya termasuk media-media di Indonesia
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
5
PERTUMBUHAN INDUSTRI PROPERTI
2.2. Pertumbuhan PDB Untuk Real Estate 5,94%
5,79%
5,31%
5,12%
6,00%
6,53%
6,17%
6,55%
5,75%
6,42%
5,49%
6,50%
7,77%
7,80%
1,42%
1,45%
6,53%
Pertumbuhan Per Tahun‌ Pertumbuhan Per Kuartal‌ 1,49%
1,81%
1,58%
0,33%
16.472
16.717
17.020
17.288
0,99%
17.460
Q2
3,05% 1,60%
17.749
18.131
18.420
18.463
18.724
2011 Q3
Q4
Q1
1,68%
1,41%
1,83%
0,23%
2010 Q1
2,15%
1,66%
Q2
19.295
19.619
19.897
2012 Q3
Q4
Q1
Q2
20.185
20.555
2013 Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
PDB untuk Real estate (Miliar Rupiah) Gambar 2.2. Pertumbuhan PDB untuk Real Estate, 2010 - 2013 Sumber: Diolah dari BPS
Pertumbuhan PDB untuk Real Estate PDB untuk real estate merupakan salah satu indikator untuk melihat pertumbuhan ekonomi pada sektor tersebut. Hal ini perlu untuk diperhatikan, karena bisa saja secara nasional pertumbuhan PDB nya tinggi, namun untuk sektor real estate justru sedang menurun. Grafik di atas menggambarkan PDB untuk sektor real estate sejak tahun 2010 hingga 2013 kuartal ketiga, dimana secara nominal angka PDB nya selalu meningkat dengan nilai tertinggi terdapat pada kuartal III-2013 sebesar 20.555 miliar rupiah.
www.indoanalisis.co.id
Jika kita perhatikan pertumbuhan PDB untuk real estate per tahun, maka terlihat bahwa pertumbuhannya selalu positif, dengan pertumbuhan tertinggi ada pada kuartal kedua 2013 sebesar 7,80 persen dimana pada kuartal yang sama 2012 petumbuhannya hanya sebesar 5,49 persen. Hal ini menjadikan tahun 2013 sebagai puncak dari bersinarnya penjualan real estate di Indonesia. Sementara itu jika kita amati pertumbuhan PDB untuk real estate per kuartalnya, maka kita dapati tren pertumbuhan yang selalu rendah pada setiap kuartal kesatu sejak 2010 hingga 2012, dengan angka pertumbuhan yang di bawah 1 persen. Sementara pada kuartal I-2013 walaupun pertumbuhannya menurun namun berada di atas 1 persen. STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
8
PROPERTI KOMERSIAL: APARTEMEN
3.2. Penjualan Apartemen 33.981.607 29.817.081 23.828.588
21.443.924
23.434.989 20.717.032
16.556.357 16.479.008 14.385.008
2010
17.493.209 17.189.527 14.812.173
15.656.812
2011 Wilayah CBD
19.572.483
2012 Jakarta Selatan
21.908.037
16.932.956
2013*
Wilayah di Luar CBD
Lainnya
Gambar 3.10. Harga Jual Rata-rata Apartemen di Beberapa Wilayah di Jakarta, 2010 – 2013 Sumber: Diolah dari Colliers International *Sampai 2Q 2013
Harga Jual Apartemen di Beberapa Wilayah di Jakarta Pada grafik kita akan melihat lebih dekat mengenai harga jual rata-rata apartemen di beberapa wilayah Jakarta. Pembagian ini berdasarkan wilayah bisnis, menjadi wilayah Central Business Distrik (CBD), Jakarta Selatan dan Wilayah di Luar CBD.
Berdasarkan grafik di atas pertumbuhan harga jual rata-rata meningkat signifikan pada tahun 2012, dimana wilayah CBD pertumbuhannya tercatat 26 persen. Sementara pada tahun 2011 pertumbuhannya 11 persen. Jakarta Selatan mencatatkan pertumbuhan 21 persen, naik dari tahun 2011 yang hanya 4 persen. Wilayah di luar CBD pun mencatat pertumbuhan 6 persen di tahun 2012.
Jika dilihat dari segi potensi bisnisnya, wilayah CBD sebagai pusat bisnis memiliki rata-rata harga jual apartemen yang lebih tinggi dibandingkan dengan wilayah lainnya. Lokasi apartemen yang semakin dekat dengan pusat bisnis tentunya menambah value apartemen itu sendiri, sehingga harga jualnya lebih tinggi.
Kenaikan pertumbuhan yang terjadi di seluruh wilayah ini mendorong pertumbuhan rata-rata dari seluruh wilayah sebesar 12 persen di tahun 2012, dari 6 persen di tahun sebelumnya.
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
16
PROPERTI KOMERSIAL: APARTEMEN
3.3. Perusahaan Pengembang Apartemen
Agung Podomoro 29%
29%
Lippo Karawaci Agung Sedayu Pikko Group
2011 4% 4% 4%
Duta Anggada Gapura Prima 13%
8%
9%
Intiland Lainnya
2% 2% 2% 2% 3% 5%
7%
38%
2012
5% 5%
5% 7%
7%
10%
Agung Podomoro Group Intiland Lippo Karawaci Bahama Development Bakrieland Agung Sedayu Group Pakkodian Farpoint Realty Agung Abadi Group Wika Realty Mahkota Asia Graha Gapura Prima Cowell Development Lainnya
Gambar 3.11. Komposisi Pengembang Apartemen Teraktif Berdasarkan Perusahaan, 2011
Gambar 3.12. Komposisi Pengembang Apartemen Teraktif Berdasarkan Perusahaan, 2012
Sumber: Diolah dari Colliers International
Sumber: Diolah dari Colliers International
Komposisi Pengembang Apartemen Teraktif Berdasarkan Perusahaan Seiring dengan membaiknya pertumbuhan ekonomi Indonesia disertai dengan peningkatan daya beli serta gaya hidup, baik di sentra-sentra bisnis maupun di wilayah sekitarnya, telah menjadikan pasar apartemen menjadi pilihan para pengembang untuk lebih banyak lagi membangun apartemen maupun kondominium. Pada tahun 2011, pengembang yang paling aktif membangun apartemen adalah Agung Podomoro dengan komposisi 29 persen dan diikuti Lippo Karawaci dengan 13 persen.
www.indoanalisis.co.id
Gabungan empat besar pengembang teraktif di tahun 2011, menyumbang 59 persen dari keseluruhan komposisi. Sementara sisanya berkontribusi sebesar 41 persen. Sementara itu di tahun 2012, Agung Podomoro berhasil meningkatkan komposisinya sebagai pengembang teraktif, dengan menyumbang 38 persen. Sementara posisi ke dua, di isi oleh Inti Land dengan 10 persen. Lippo Karawaci pada tahun 2012 ini persentasenya menurun menjadi 7 persen. Begitu pula dengan Agung Sedayu Group dengan persentase 5 persen dari 9 persen di tahun sebelumnya. STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
17
PROPERTI KOMERSIAL: HOTEL
4.2. Pertumbuhan Tingkat Hunian Hotel 70
20% 15%
60
10% 50
5%
40
0%
30
-5% -10%
20
-15% 10
-20%
2008
0 1
3
5
7
2010
2009 9
11
1
3
5
7
9
11
1
3
5
7
9
11
Tingkat Hunian (%)
1
3
5
7
2013 2013
2012
2011 9
11
1
3
5
7
9
11
1
3
5
7
-25% 9
11
Pertumbuhan Bulanan
Gambar 4.6. Pertumbuhan Tingkat Hunian Rata-rata di Hotel Bintang (1 – 5) di Indonesia, 2008 - 2013 Sumber: Diolah dari BPS
(Untuk data lengkap, silahkan lihat Tabel L.3.6 pada halaman 71)
Pertumbuhan Tingkat Hunian Rata-rata di Hotel Bintang (1 – 5) di Indonesia Tetap menariknya sektor pariwisata dan juga membaiknya sektor ekonomi telah membuat pertumbuhan jumlah hotel dan kamar setiap tahunnya.
Stabilnya tingkat hunian hotel di Indonesia, salah satunya dikarenakan oleh banyaknya tempat wisata di Indonesia dan juga meningkatnya wisatawan domestik yang tidak mengenal musim dalam melakukan kunjungan wisata.
Berdasarkan grafik di atas, terlihat bahwa tingkat hunian hotel bintang rata-rata cenderung stabil tiap tahunnya. Namun, selalu terjadi penurunan tingkat hunian yang cukup signifikan pada bulan-bulan memasuki bulan puasa dan liburan hari raya Idul Fitri.
Berdasarkan grafik di atas, pada tahun 2013 rata-rata tingkat hunian kamar berada di atas 50 persen. Meskipun adanya pemilu 2014, diperkirakan tingkat hunian kamar di kota-kota besar, khususnya Jakarta akan tetap tinggi.
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
26
PROPERTI KOMERSIAL: PERKANTORAN
5.1. Ketersediaan Perkantoran
335.918
335.918 953.767
1.755.423
Grade A (m2) 1.012.052
3Q 2012
335.918
1.759.864
1.843.864
Grade A (m2)
Grade B (m2)
Grade B (m2)
Grade B (m2)
Grade C (m2)
Grade C (m2)
Grade C (m2)
Premium (m2)
Premium (m2)
Premium (m2)
4Q 2012
1.513.140
937.052 Grade A (m2)
1Q 2013
1.513.140
1.513.140
Gambar 5.3. Komposisi Ketersediaan Perkantoran di Wilayah CBD di Jakarta Berdasarkan Tingkatan, 2012 - 2013 Sumber: Diolah dari Colliers International
Komposisi Ketersediaan Perkantoran di Wilayah CBD di Jakarta Berdasarkan Tingkatan Kawasan Central Business District (CBD) sebagai pusat bisnis tentu menjadi pilihan untuk berkantor bagi perusahaan asing maupun multinasional, dimana faktor lokasi yang bergengsi dan strategis serta aman merupakan prioritas utama dibanding tarif sewa. Untuk kawasan CBD sendiri, terbagi menjadi 4 grade berdasarkan kualitasnya, yaitu Premium, Grade A, Grade B dan Grade C.
www.indoanalisis.co.id
Berdasarkan data di atas, dapat kita lihat bahwa ketersediaan perkantoran untuk grade premium sebesar 335.918 m2. walaupun ketersediaannya lebih kecil dibanding grade lainnya, namun secara tarif sewa tentu lebih tinggi dan umumnya dalam mata uang dolar. Sementara itu, grade A mendapat tambahan persediaan pada kuartal I2013 sebesar 84.000 m2 dan grade B tetap stabil persediaannya. Grade C, dengan luas 937.052 m2 pada kuartal 1 2013, mempunyai luas persediaan yang fluktuatif per kuartalnya, namun luasnya masih lebih kecil dibanding grade A dan B. Disini perusahaan di CBD cenderung memilih perkantoran dengan grade A dan B. STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
33
LAMPIRAN: DATA & STATISTIK PROPERTI KOMERSIAL
L.2 Properti Komersial: Apartemen Tabel L.2.1. Jumlah Stok Apartemen yang Disewa di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 2012
2013
Stok Apartemen Jumlah (Unit)
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
11.782
11.782
11.782
11.917
12.030
12.030
12.030
Sumber: Diolah dari Survei Properti Bank Indonesia
Tabel L.2.2. Tingkat Hunian Apartemen yang Disewa di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 2012
2013
Hunian Apartemen 1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
Belum Terisi
22,78%
22,38%
22,10%
21,87%
21,96%
19,59%
19,69%
Sudah Terisi
77,22%
77,62%
77,90%
78,13%
78,04%
80,41%
80,31%
Sumber: Diolah dari Survei Properti Bank Indonesia
Tabel L.2.3. Tarif Apartemen yang Disewa di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi, 2012 – 2013 2012
2013
Sewa Apartemen Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
166.187
173.620
176.857
178.041
178.740
180.526
183.695
4,47%
1,86%
0,67%
0,39%
1,00%
1,76%
Pertumbuhan Sumber: Diolah dari Survei Properti Bank Indonesia
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
60
TERIMA KASIH Untuk selengkapnya, silahkan hubungi kami di: +62 21 2400 2048 – 49
|
marketing@indoanalisis.co.id
www.indoanalisis.co.id