LAPORAN INDUSTRI
Januari 2014
Studi Kinerja Industri Properti Residensial Pertumbuhan Harga, Penjualan, Pembiayaan, & Faktor Yang Mempengaruhinya.
DAFTAR ISI I.
PENDAHULUAN………………..…………………………………………………………………………………………………………………….. 1 1.1 Kata Pengantar …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 2 1.2 Cakupan Studi ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 3 1.3 Metodologi …………………………………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………….. 4 1.4 Sumber Data ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 5
II.
PERTUMBUHAN INDUSTRI PROPERTI …...…………………………………………….……….……………………………………… 6 2.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia …………………………………………..…………………………………………………………………………………………………………………………….... 2.2 Pertumbuhan PDB untuk Real Estate ……….………………………………………………..………………..…………………………………………………………………………………………. 2.3 Pertumbuhan Kepemilikan Rumah …………………………………………………….…………………………………………..………………………………………………………………………. 2.4 Pertumbuhan Investasi Properti ………………………….……………………………………………………..……………………………………………………………………………………………
III.
PROPERTI RESIDENSIAL DI PASAR PRIMER .…………………………………………….……….……………………………………… 12 3.1 Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial ......................…………………………………………………………………………………………………………………………….... 3.2 Faktor yang Mempengaruhi Pertumbuhan Penjualan Properti Residensial .......................…………..………………………………………………………………………….. 3.3 Jumlah Rumah yang Dibangun dan Terjual Oleh Perumnas ..........……………………….………………………………………………………………………………………………….. 3.4 Harga Rumah dan Total Nilai Perumahan yang Dibangung Perumnas ……………….…………………………………………………………………………………………………….
IV.
7 8 9 11
13 24 25 29
PROPERTI RESIDENSIAL DI PASAR SEKUNDER ……..…….………………..………………………………….…………………….. 31
4.1. Pertumbuhan Harga Rumah di Pasar Sekunder ......….......................…………………………………………………………………………………………………………………….... 32 4.2. Pertumbuhan Harga Tanah di Pasar Sekunder ………………….……………………………………………………………………………………………………………………………………. 41 4.3. Kecepatan Penjualan Rumah di Pasar Sekunder ………………..…….……………….……………………………………………………………………………………………………………. 49
V.
PEMBIAYAAN PROPERTI RESIDENSIAL ..………………………………………………………..…………………………………........ 55
5.1 Pertumbuhan Pembiayaan Properti Residensial di Pasar Primer ..……………………….…………………………………………………………………………………………………. 5.2 Pertumbuhan Pembiayaan Properti Residensial di Pasar Sekunder ……………….……………………………………………………………………………………………………… 5.3 Perubahan Suku Bunga Kredit Kepemilikan Rumah ......................... ……………….…………………………………………………………………………………………………….. 5.4 Pertumbuhan Kredit Kepemilikan Rumah .........................................……………….……………………………………………………………………………………………………..
56 59 61 62
LAMPIRAN: DATA & STATISTIK PROPERTI RESIDENSIAL …………………………………………………………………………. 65 L.1 Data dan Statistik Pertumbuhan Industri Properti ...........................………………………………………………………………………………………................................... L.2 Data dan Statistik Properti Residensial di Pasar primer …………………………………….…………………………………………………………………………………………….......... L.3 Data dan Statistik Properti Residensial di Pasar Sekunder ……………………………………..…….………………………………………………………………………………........... L.4 Data dan Statistik Pembiayaan Properti Residensial ……………………………………..…….……………………………………………………………………………….....................
www.indoanalisis.co.id
66 69 77 88
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
i
DAFTAR GAMBAR I. II.
III.
PENDAHULUAN ……………………………………………………………………………………………………………………………………….1 PERTUMBUHAN INDUSTRI PROPERTI …...…………………………………………….……….……………………………………….. 6 Gambar 2.1. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia, 2009 – 2013 .............................................................................................................................................. Gambar 2.2. Pertumbuhan PDB untuk Real Estate, 2010 – 2013 ........................................................................................................................................ Gambar 2.3. Pertumbuhan Status Kepemilikan Rumah di Indonesia, 2000 – 2012 ............................................................................................................ Gambar 2.4. Status Kepemilikan Rumah di Berbagai Daerah di Indonesia, 2012 ............................................................................................................... Gambar 2.5. Pertumbuhan Investasi Properti di Indonesia, 2010 – 2013 ...........................................................................................................................
7 8 9 10 11
PROPERTI RESIDENSIAL DI PASAR PRIMER .…………………………………………….……….………………………………….…
12 13 14 15 16 17 17 18 18 19 19 20 20 21 21 22 22 23 23 24 25 26 27 28 29 30
Gambar 3.1. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial di 14 Kota Indonesia Berdasarkan Tipe Rumah, 2012 – 2013 .......................................... Gambar 3.2. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial Rumah Tipe Kecil di 14 Kota Indonesia, 2012 – 2013 ....................................................... Gambar 3.3. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial Rumah Tipe Menengah di 14 Kota Indonesia, 2012 – 2013 ............................................. Gambar 3.4. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial Rumah Tipe Besar di 14 Kota Indonesia, 2012 – 2013 ..................................................... Gambar 3.5. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Bandung, 2012 – 2013 ..................................................................................... Gambar 3.6. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Bandar Lampung, 2012 – 2013 ........................................................................ Gambar 3.7. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Banjarmasin, 2012 – 2013 ............................................................................... Gambar 3.8. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Denpasar, 2012 – 2013 .................................................................................... Gambar 3.9. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Palembang, 2012 – 2013 ................................................................................. Gambar 3.10. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Semarang, 2012 – 2013 ................................................................................. Gambar 3.11. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Yogyakarta, 2012 – 2013 ............................................................................... Gambar 3.12. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Padang, 2012 – 2013 ..................................................................................... Gambar 3.13. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Medan, 2012 – 2013 ...................................................................................... Gambar 3.14. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Makasar, 2012 – 2013 ................................................................................... Gambar 3.15. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Menado, 2012 – 2013 .................................................................................... Gambar 3.16. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Surabaya, 2012 – 2013 .................................................................................. Gambar 3.17. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Pontianak, 2012 – 2013 ................................................................................. Gambar 3.18. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Jabodebek – Banten, 2012 – 2013 ................................................................. Gambar 3.19. Faktor yang Mempengaruhi Penjualan Properti Residensial ........................................................................................................................ Gambar 3.20. Jumlah Rumah yang Tersedia oleh Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia di Awal 2012 ..................................................................... Gambar 3.21. Jumlah Rumah yang Dibangun Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia, 2012 ...................................................................................... Gambar 3.22. Jumlah Rumah yang Terjual oleh Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia, 2012 .................................................................................. Gambar 3.23. Stok Rumah yang Tersisa oleh Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia di Akhir 2012 ........................................................................ Gambar 3.24. Harga Rumah Per Unit yang Dibangun Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia, 2012 ........................................................................ Gambar 3.25. Total Nilai Rumah yang Dibangun Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia, 2012 ................................................................................
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
ii
DAFTAR GAMBAR IV.
PROPERTI RESIDENSIAL DI PASAR SEKUNDER ……..…….………………………………………………….…………………….. 31 Gambar 4.1. Tren Harga Rumah Sekunder Kelas Menengah di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 ........................................................................................ Gambar 4.2. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder Kelas Menengah di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 ......................................................................... Gambar 4.3. Tren Harga Rumah Sekunder Kelas Atas di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 .................................................................................................. Gambar 4.4. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder Kelas Atas di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 ................................................................................... Gambar 4.5. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Selatan, 2012 – 2013 ...................................................................................................... Gambar 4.6. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Timur, 2012 – 2013 ......................................................................................................... Gambar 4.7. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Pusat, 2012 – 2013 .......................................................................................................... Gambar 4.8. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Utara, 2012 – 2013 .......................................................................................................... Gambar 4.9. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Barat, 2012 – 2013 .......................................................................................................... Gambar 4.10. Pertumbuhan Harga Tanah Kelas Menengah di Pasar Sekunder di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 ........................................................... Gambar 4.11. Pertumbuhan Harga Tanah Kelas Atas di Pasar Sekunder di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 ..................................................................... Gambar 4.12. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Selatan, 2012 – 2013 ...................................................................................................................... Gambar 4.13. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Timur, 2012 – 2013 ......................................................................................................................... Gambar 4.14. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Pusat, 2012 – 2013 ......................................................................................................................... Gambar 4.15. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Utara, 2012 – 2013 ......................................................................................................................... Gambar 4.16. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Barat, 2012 – 2013 ......................................................................................................................... Gambar 4.17. Rata-rata Harga Tanah di Beberapa Lokasi Tinggal Ekspatriat di Jakarta, 2012 ......................................................................................... Gambar 4.18. Perbandingan Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di 5 Kota di Jakarta, 2013 ..................................................................................... Gambar 4.19. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Utara, 2013 .................................................................................................................. Gambar 4.20. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Timur, 2013 ................................................................................................................. Gambar 4.21. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Selatan, 2013 ............................................................................................................... Gambar 4.22. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Pusat, 2013 ................................................................................................................... Gambar 4.23. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Barat, 2013 ..................................................................................................................
V.
32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54
PEMBIAYAAN PROPERTI RESIDENSIAL ………………………………………………………..…………………………………........ 55 Gambar 5.1. Sumber Pembiayaan Properti Residensial oleh Developer, 2012 – 2013 ..................................................................................................... Gambar 5.2. Sumber Pembiayaan Properti Residensial oleh Developer Berdasarkan Dana Sendiri, 2012 – 2013 .......................................................... Gambar 5.3. Cara Pembiayaan Properti Residensial oleh Konsumen, 2012 – 2013 ......................................................................................................... Gambar 5.4. Cara Pembiayaan Rumah Sekunder oleh Konsumen, 2012 – 2013 .............................................................................................................. Gambar 5.5. Kredit Pembiayaan Rumah (KPR) Sekunder Berdasarkan Tipe Rumah, 2012 – 2013 ................................................................................... Gambar 5.6. Perubahan Suku Bunga Rata-rata Kredit Kepemilikan Rumah di Bank Umum, 2011 – 2013 ....................................................................... Gambar 5.7. Pertumbuhan Kredit Kepemilikan Rumah Berdasarkan Jenis Bank, 2012 – 2013 ........................................................................................ Gambar 5.8. Nilai Kredit Kepemilikan Rumah Berdasarkan Jenis Bank, 2012 – 2013 ....................................................................................................... Gambar 5.9. Kredit Kepemilikan Rumah di Berbagai Daerah, Oktober 2013 ....................................................................................................................
www.indoanalisis.co.id
56 57 58 59 60 61 62 63 64
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
iii
DAFTAR TABEL Lampiran .......................…………………………………………………………………………………………………………………….. 65 Tabel L.1.1. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia, 2009 – 2013 ..........................................…………………………………………………………………………………………..... Tabel L.1.2. Pertumbuhan PDB untuk Real Estate, 2010 – 2013 ...................................................................................................................................... Tabel L.1.3. Pertumbuhan Status Kepemilikan Rumah di Indonesia, 2000 – 2012 .......................................................................................................... Tabel L.1.4. Status Kepemilikan Rumah di Berbagai Daerah di Indonesia, 2012 .............................................................................................................. Tabel L.1.5. Pertumbuhan Investasi Properti di Indonesia, 2010 –2013 .......................................................................................................................... Tabel L.2.1. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial di 14 Kota di Indonesia Berdasarkan Tipe Rumah, 2011 – 2013 ..................................... Tabel L.2.2. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial Rumah Tipe Kecil di 14 Kota Indonesia, 2011- 2013........................................................ Tabel L.2.3. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial Rumah Tipe Menengah di 14 Kota Indonesia, 2011 – 2013 ........................................... Tabel L.2.4. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial Rumah Tipe Besar di 14 Kota Indonesia, 2011 – 2013 ................................................... Tabel L.2.5 Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Bandung, 2011 - 2013 ...................................................................................... Tabel L.2.6 Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Bandar Lampung, 2011 – 2013 ....................................................................... Tabel L.2.7. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Banjarmasin, 2011 - 2013 ................................................................................ Tabel L.2.8. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Denpasar, 2011 – 2013 .................................................................................. Tabel L.2.9. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Palembang, 2011 – 2013 ................................................................................ Tabel L.2.10. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Semarang, 2011 – 2013 ................................................................................ Tabel L.2.11. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Yogyakarta, 2011 – 2013 .............................................................................. Tabel L.2.12. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Padang, 2011 – 2013 .................................................................................... Tabel L.2.13. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Medan, 2011 – 2013 ..................................................................................... Tabel L.2.14. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Makasar, 2011 – 2013 .................................................................................. Tabel L.2.15. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Menado, 2011 – 2013 .................................................................................. Tabel L.2.16. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Surabaya, 2011 – 2013 ................................................................................. Tabel L.2.17. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Pontianak, 2011 – 2013 ................................................................................ Tabel L.2.18. Pertumbuhan Indeks Harga Properti Semua Tipe Rumah di Jabodebek – Banten, 2011 – 2013 ............................................................... Tabel L.2.19. Faktor yang Mempengaruhi Penjualan Properti Residensial, 2011 – 2013 ................................................................................................ Tabel L.2.20. Jumlah Rumah yang Tersedia oleh Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia di Awal 2012 .................................................................. Tabel L.2.21. Jumlah Rumah yang Dibangun oleh Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia di 2012 ................................................................ Tabel L.2.22. Jumlah Rumah yang Terjual oleh Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia di 2012 .................................................................... Tabel L.2.23. Jumlah Rumah yang Tersisa oleh Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia di 2012 .................................................................... Tabel L.2.24. Harga Rumah Per Unit yang Dibangun Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia, 2012 ....................................................................... Tabel L.2.25. Total Nilai Rumah yang Dibangun Perumnas di Berbagai Propinsi di Indonesia, 2012 ............................................................................... Tabel L.3.1. Harga Rumah Sekunder Kelas Menengah dan Pertumbuhannya di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 ............................................................ Tabel L.3.2. Harga Rumah Sekunder Kelas Atas dan Pertumbuhannya di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 ..................................................................... Tabel L.3.3. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Selatan, 2012 – 2013 ...................................................................................................... Tabel L.3.4. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Timur, 2012 – 2013 ......................................................................................................... Tabel L.3.5. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Pusat, 2012 – 2013 .......................................................................................................... Tabel L.3.6. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Utara, 2012 – 2013 ..........................................................................................................
www.indoanalisis.co.id
66 67 68 69 70 71 71 72 73 74 74 75 75 76 76 77 77 78 78 79 79 80 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 90 91 91
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
iv
DAFTAR TABEL Tabel L.3.7. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Barat, 2012 – 2013 ......................................................................................................... Tabel L.3.8. Pertumbuhan Harga Tanah Kelas Menengah di Pasar Sekunder di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 ............................................................ Tabel L.3.9. Pertumbuhan Harga Tanah Kelas Atas di Pasar Sekunder di 5 Kota di Jakarta, 2012 – 2013 ...................................................................... Tabel L.3.10. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Selatan, 2012 – 2013 ...................................................................................................................... Tabel L.3.11. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Timur, 2012 – 2013 ........................................................................................................................ Tabel L.3.12. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Pusat, 2012 – 2013 ........................................................................................................................ Tabel L.3.13. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Utara, 2012 – 2013 ........................................................................................................................ Tabel L.3.14. Pertumbuhan Harga Tanah di Jakarta Barat, 2012 – 2013 ........................................................................................................................ Tabel L.3.15. Rata-rata Harga Tanah di Beberapa Lokasi Tinggal Ekspatriat di Jakarta, 2012 ......................................................................................... Tabel L.3.16. Perbandingan Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di 5 Kota di Jakarta, 2013 ..................................................................................... Tabel L.3.17. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Utara, 2013 ................................................................................................................. Tabel L.3.18. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Timur, 2013 ................................................................................................................. Tabel L.3.19. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Selatan, 2013 ............................................................................................................... Tabel L.3.20. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Pusat, 2013 .................................................................................................................. Tabel L.3.21. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Barat, 2013 .................................................................................................................. Tabel L.3.22. Rata – rata Sewa Rumah Ekspatriat, 2012 .................................................................................................................................................. Tabel L.3.23. Rata – rata Sewa Rumah Ekpatriat, 2013 .................................................................................................................................................... Tabel L.3.24. Rata-rata Sewa Apartemen di Lokasi Ekspatriat, 2012 ............................................................................................................................... Tabel L.3.25. Rata-rata Sewa Apartemen di Lokasi Ekspatriat, 2013 ............................................................................................................................... Tabel L.4.1. Sumber Pembiayaan Properti Residensial oleh Developer, 2012 – 2013 ..................................................................................................... Tabel L.4.2. Cara Pembiayaan Properti Residensial oleh Konsumen, 2012 –2013 .......................................................................................................... Tabel L.4.3. Cara Pembiayaan Rumah Sekunder oleh Konsumen, 2012 – 2013 .............................................................................................................. Tabel L.4.4. Kredit Pembiayaan Rumah (KPR) Sekunder Berdasarkan Tipe Rumah, 2012 -2013 .................................................................................... Tabel L.4.5. Perubahan Suku Bunga Rata-rata Kredit Kepemilikan Rumah di Bank Umum, 2011 – 2013 ...................................................................... Tabel L.4.6. Pertumbuhan Kredit Kepemilikan Rumah Berdasarkan Jenis Bank, 2012 -2013 ......................................................................................... Tabel L.4.7. Nilai Kredit Kepemilikan Rumah Berdasarkan Jenis Bank, 2012 – 2013 ....................................................................................................... Tabel L.4.8. Kredit Kepemilikan Rumah di Berbagai Daerah, Oktober 2013 ....................................................................................................................
www.indoanalisis.co.id
92 92 93 93 94 94 95 95 96 97 98 98 99 99 100 101 102 103 104 106 107 107 108 109 110 111 112
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
v
PENDAHULUAN
1.1 Kata Pengantar Dengan mengucapkan puji syukur ke hadirat Allah SWT, Laporan
dan investasi bagi para pengusaha, profesional bisnis, dan investor.
Industri: Studi Kinerja Industri Properti Residensial edisi pertama telah selesai. Laporan Industri ini ditujukan untuk membantu para
Analisis kami fokus pada pemaparan potensi sumber daya, peluang
pengusaha, profesional bisnis, dan investor dalam melihat lebih
pasar, dan tantangan bisnis yang ada, dengan mengacu pada data-
dalam mengenai Industri Properti Residensial di Indonesia. Baik dari
data bisnis yang terbaru dan terpercaya yang kami dapatkan dari
sisi produksi, pasar, sumber daya, dan penjualannya oleh para
sumber-sumber terbaik. Sehingga, analisis dan informasi ini dapat
perusahaan yang berkecimpung di bisnis ini.
berguna dalam proses pengambilan keputusan bisnis yang matang.
IndoAnalisis berdiri sejak awal 2012 oleh orang-orang yang telah
Terima kasih atas perhatian Anda terhadap kami. Semoga apa yang
berpengalaman di dunia profesional sebagai analis bisnis, konsultan
kami hasilkan ini dapat membantu Anda sebaik mungkin dalam
strategi bisnis dan para penulis bisnis di beberapa media.
mencapai tujuan Anda.
Visi IndoAnalisis adalah menjadi partner utama para perusahaan di Indonesia dalam hal ketersediaan referensi bisnis dan investasi. Misi dari IndoAnalisis adalah fokus menyediakan berbagai Studi Analisis,
Salam
Profil Perusahaan & Industri, dan Buku Data yang lengkap mengenai
IndoAnalisis
industri-industri di Indonesia sehingga dapat menjadi referensi bisnis
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
2
PENDAHULUAN
1.2 Cakupan Laporan Industri: Studi Kinerja Industri Properti Residensial
b.
Melingkupi data penjualan, harga, dan data yang berhubungan
mempublikasikan berbagai analisis dan data yang sangat bermanfaat
dengan pangsa pasar. Hal ini dimaksudkan untuk membantu
bagi para profesional bisnis, pengusaha, dan investor di sektor
para profesional bisnis, pengusaha, dan investor dalam
Industri Properti Residensial . Untuk itu, diharapkan Laporan Industri
mengoptimalkan tujuan bisnisnya.
ini dapat membantu dalam pembuatan analisis dan strategi pengembangan bisnis.
c.
Melingkupi tren data dengan rentang waktu panjang sampai data yang terbaru. Sehingga membantu para pembaca dalam
Laporan Industri ini fokus membedah perkembangan Industri
melihat data dalam jangka waktu yang panjang.
Properti Residensial, mulai dari kinerja industri Properti Residensial nasional, kinerja Pembiayaan Properti Residensial , sampai faktorfaktor yang mempengaruhi perkembangannya.
d.
Tampilan berupa tabel grafik dan tabel data, untuk memudahkan pembacaan terhadap kebutuhan angka yang jumlahnya cukup banyak dan detail. Sehingga dapat kembali
Secara detail, ruang lingkup Laporan Industri edisi pertama ini
digunakan untuk pembuatan analisis dan strategi bisnis.
adalah:
a.
Memaparkan analisis kinerja industri Properti Residensial nasional, kinerja Pembiayaan Properti Residensial , dan faktorfaktor yang mempengaruhi perkembangannya.
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
3
PENDAHULUAN
1.3 Metodologi
Desk Research Ministry of Mining & Energy
Company Data (Annual Reports)
BPS Publication
Economics & Trade Association
Final Reports & Database Industry Analysis
Industry Association
Others Sources
www.indoanalisis.co.id
Data Validation & Processing STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
4
PENDAHULUAN
1.4 Sumber Data Dalam melakukan riset industri, kami menggunakan berbagai data dari berbagai sumber yang terpercaya untuk mendukung analisis yang lebih tepat dan terbaru.
Selain menggunakan data dari sumber-sumber tersebut, kami juga melakukan pengolahan data dengan menggunakan beberapa metode untuk mendapatkan hasil analisis dan informasi baru. Untuk tambahan, kami menggunakan beberapa sumber media terpercaya untuk mendapatkan berita terbaru seputar industri Properti Residensial.
Sumber-sumber tersebut antara lain: 1. Bank Indonesia 2. Badan Pusat Statistik (BPS) 3. Colliers International Indonesia 4. Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) 5. Berbagai sumber lainnya.
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
5
PERTUMBUHAN INDUSTRI PROPERTI
2.4. Pertumbuhan Investasi Properti 1.647,84
1.050,40
732,7 491,90
401,8 261,7
198,7 58
2010
2011 Investasi PMA (US Juta Dolar)
2012
2013*
Investasi PMDN (US Juta Dolar)
Gambar 2.5. Pertumbuhan Investasi Properti di Indonesia, 2010 – 2013 * Sampai 30 September 2013 Sumber: Diolah dari Badan Koordinasi Penanaman Modal
Pertumbuhan Investasi Properti Tahun 2013 merupakan tahun yang baik untuk bisnis properti di Indonesia, dimana hal tersebut dapat dilihat dari PDB untuk sektor real estate yang relatif tinggi. Hal ini tentu menarik para investor untuk menginvestasikan dananya di sektor properti. Jika kita amati grafik tentang pertumbuhan investasi properti di Indonesia di atas, maka terlihat dimana investor dalam dan luar negeri melihat bahwa pasar properti merupakan pasar yang potensial.
www.indoanalisis.co.id
Berdasarkan grafik di atas, investasi properti invertor asing mengalami penurunan tajam di tahun 2011. Namun nilainya kembali meningkat seiring dengan membaiknya kondisi perekonomian Indonesia. Sementara itu, penanaman modal dalam negeri yang sempat anjlok di tahun 2012, meningkat tajam di tahun 2013, dimana hal ini juga menggambarkan optimisme investor dalam negeri terhadap pasar properti Indonesia. Sedangkan kalau kita lihat selama tiga tahun terakhir ini, investasi dalam negeri menunjukkan tren pertumbuhan yang positif. STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
11
PROPERTI RESIDENSIAL DI PASAR PRIMER
3.2. Faktor yang Mempengaruhi Pertumbuhan Penjualan Properti Residensial 20,94%
20,28%
18,15%
16,90%
21,67%
22,20%
14,58%
21,48%
19,39%
19,41%
22,37%
20,25%
18,40%
19,51%
17,20%
19,62%
15,63%
15,53%
15,51%
13,71%
46,58%
45,55%
44,92%
46,42%
14,85% 18,06%
19,48%
19,40% 14,16%
17,25%
18,41%
16,93%
15,44%
14,09%
43,66%
44,41%
43,34%
42,88%
45,03%
56,41%
2011 2Q
3Q
2012 4Q Faktor Lainnya
1Q
2Q
Perijinan/Birokrasi
2013 3Q
Suku Bunga KPR
4Q
1Q
2Q
3Q
Kenaikan Harga Bahan Bangunan
Gambar 3.19. Faktor yang Mempengaruhi Penjualan Properti Residensial, 2011 - 2013 Sumber: Diolah dari Survei Properti Bank Indonesia
Faktor Pertumbuhan Penjualan Properti Residensial Pertumbuhan penjualan properti residensial sangat dipengaruhi oleh beberapa faktor berikut, yaitu faktor kenaikan harga bahan bangunan, suku bunga KPR, perijinan/birokrasi dan faktor lainnya. Diantara faktor-faktor di atas, kenaikan harga bahan bangunan, jika dilihat per item, menjadi penyumbang terbesar terhadap pertumbuhan penjualan properti residensial dengan persentase ratarata sebesar 20 persen selama 2011 – 2013.
www.indoanalisis.co.id
Sementara itu, faktor suku bunga KPR menjadi faktor penyumbang kedua dengan persentase rata-rata sebesar 18 persen, dimana persentase terbesar terdapat pada kuartal III 2013, sebesar 19,6 persen dan terendah pada kuartal III 2012 dengan 14,8 persen. Faktor perijinan/birokrasi menyumbang rata-rata persentase 16 persen dengan persentase tertinggi terdapat pada kuartal III 2011, dengan 18 persen dan terendah pada kuartal III 2013, dengan 13,7 persen. Sementara faktor lainnya, diantaranya uang muka rumah dan pajak, memiliki persentase sekitar 46 persen. STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
24
PROPERTI RESIDENSIAL DI PASAR SEKUNDER
4.1 Pertumbuhan Harga Rumah di Pasar Sekunder 1.800.000.000 1.600.000.000 1.400.000.000 1.200.000.000
Jakarta Selatan
1.000.000.000
Jakarta Barat
800.000.000
Jakarta Utara Jakarta Timur
600.000.000
Jakarta Pusat
400.000.000 200.000.000
2012
2013
0 1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
(Rupiah/Unit) Gambar 4.1. Tren Harga Rumah Sekunder Kelas Menengah di 5 Kota di Jakarta, 2012 - 2013 Sumber: Diolah dari Survei Properti Bank Indonesia
(Untuk data lengkap silahkan lihat Tabel L.3.1 pada halaman 88 )
Tren Harga Rumah Sekunder Kelas Menengah di Jakarta Selaras dengan meningkatnya pertumbuhan properti yang mencapai puncaknya di tahun 2013, tren harga rumah sekunder juga mengalami pertumbuhan yang signifikan di tahun 2012 - 2013. Pasar sekunder dalam hal ini adalah pasar rumah-rumah bekas. Rumah untuk pasar sekunder masih diminati selain karena harganya yang lebih murah dibanding residensial untuk pasar primer, juga karena luas lahan yang di dapat lebih besar dan lingkungan huniannya lebih nyaman karena sudah terbentuk.
www.indoanalisis.co.id
Jika kita perhatikan grafik di atas, terlihat bahwa selama tahun 2012 – 2013 kenaikan harga rumah residensial sekunder tertinggi berada pada wilayah jakarta selatan. Wilayah ini memiliki pertumbuhan tertinggi salah satunya disebabkan oleh suasana lingkungannya yang nyaman dan juga terdapat banyak fasilitas pendukung, seperti sekolah dan pusat perbelanjaan yang banyak. Sementara itu wilayah Jakarta Pusat tercatat sebagai wilayah dengan pertumbuhan harga rumah residensial sekunder yang terendah di banding dengan empat wilayah lainnya selama 2012 – 2013. STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
32
PROPERTI RESIDENSIAL DI PASAR SEKUNDER
4.1 Pertumbuhan Harga Rumah di Pasar Sekunder Pertumbuhan Harga Rumah Kelas Menengah 4,80%
4,36%
4,16%
3,84%
4,11%
6.661.899.110
6.938.994.457
Pertumbuhan Harga Rumah Kelas Atas
3,70%
3,53%
4,18%
3,90%
4,04% 4,32%
2,85%
6.091.101.590
6.356.826.113
1.286.848.277
1.323.550.862
1Q
2Q
1.374.336.394
7.196.043.493
1.430.868.368
1.490.612.989
4Q
1Q
2012
7.449.992.150
1.548.748.620
7.751.316.387
1.615.645.474
2013 3Q
Harga Rumah Kelas Menengah
2Q
3Q
Harga Rumah Kelas Atas
(Rupiah/Unit) Gambar 4.5. Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Selatan, 2012 - 2013 Sumber: Diolah dari Survei Properti Bank Indonesia
Pertumbuhan Harga Rumah Sekunder di Jakarta Selatan Jika kita perhatikan perbandingan harga rumah sekunder antara kelas menengah dan kelas atas di Jakarta Selatan, secara harga jelas terlihat selisih yang besar. Dimana, pada harga rumah kelas menengah berada pada angka sekitar 1 miliar rupiah. Angka ini termasuk tinggi untuk wilayah Jakarta. Sementara harga rumah kelas atas berada di kisaran 6 hingga 7 miliar rupiah. Untuk pertumbuhan harga rumah sekunder di Jakarta Selatan walaupun di awal 2012 ada gap yang cukup besar, namun menjelang akhir 2013, gap nya cenderung menurun dan mengecil.
www.indoanalisis.co.id
Berdasarkan data di atas, terlihat bahwa harga rumah sekunder kelas menengah tertinggi tercatat sebesar 1,6 miliar rupiah yang berada pada kuartal III-2013. Sedangkan yang terendah ada pada kuartal I2012, yaitu sebesar 1,3 triliun rupiah. Sedangkan untuk kelas atas, harga tertinggi juga terdapat pada kuartal III-2013, sebesar 7,7 triliun rupiah. Sedanngkan harga terendah ada pada kuartal I-2012, yaitu sebesar 6,1 miliar rupiah. Secara umum, data di atas menegaskan bahwa Jakarta Selatan memang menjadi lokasi favorit untuk rumah residensial, terutama karena faktor keasrian dan kenyamanannya. STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
36
PROPERTI RESIDENSIAL DI PASAR SEKUNDER
4.3 Kecepatan Penjualan Rumah di Pasar Sekunder
0%
8% 33%
33%
33%
2Q 2013
Sangat Cepat (<3 bulan)
Sangat Cepat (<3 bulan)
Cepat (3-6 bulan)
Cepat (3-6 bulan)
Sedang (6-9 bulan)
3Q 2013
Sedang (6-9 bulan)
Lambat (>12 bulan)
Lambat (>12 bulan) 67%
25%
Gambar 4.20. Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Selatan, 2013 Sumber: Diolah dari Survei Properti Bank Indonesia
Kecepatan Penjualan Rumah Sekunder di Jakarta Selatan Jakarta Selatan yang termasuk kawasan elit di jakarta memiliki pola yang cepat berubah untuk kecepatan penjualan rumah sekunder. Hal ini dapat kita lihat dengan membandingkan banyaknya kategori pada kuartal II dan III 2013. Pada kuartal II 2013, Jakarta Selatan memiliki range kategori penjualan rumah sekunder dari sangat cepat hingga lambat. Dimana pada periode ini komposisi kecepatan penjualan cukup berimbang, dengan tidak ada yang meraih porsi lebih dari 50 persen.
www.indoanalisis.co.id
Kategori sangat cepat pada kuartal II memiliki persentase yang sama dengan kategori sedang, sebesar 35 persen. Menyusul setelahnya kategori cepat dengan 25 persen dan terakhir ada kategori lambat sebesar 8 persen. Sedangkan pada kuartal III, terjadi peningkatan persentase kategori sangat cepat yang sangat signifikan, dari 35 persen menjadi 67 persen. Sementara kategori cepat juga meningkat menjadi 35 persen dan kategori sedang dan lambat tidak ada sama sekali. Dari data tersebut dapat terlihat betapa dinamisnya pasar rumah sekunder di Jakarta Selatan. STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
52
PEMBIAYAAN PROPERTI RESIDENSIAL
5.1. Pertumbuhan Pembiayaan Rumah di Pasar Primer
56,24%
54,82%
53,00%
53,56%
53,61%
54,91%
59,68%
Dana Sendiri Pinjaman Bank Nasabah Lainnya Pinjaman LKNB
29,40%
31,04%
32,90%
31,97%
33,71%
32,41%
28,07%
10,95% 2,37%
10,68% 1,95%
11,26% 1,55%
9,09% 2,21%
8,85% 1,33%
10,17% 1,26%
9,39% 1,77%
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
2012
2013 Gambar 5.1. Sumber Pembiayaan Rumah di Pasar Primer oleh Developer, 2012 - 2013 Sumber: Diolah dari Survei Properti Bank Indonesia
Pembiayaan Rumah di Pasar Primer oleh Developer Secara umum, sumber pembiayaan utama untuk rumah di pasar primer oleh developer masih berasal dari dana perusahaan sendiri, dengan komposisi di atas 50 persen. Jika kita lihat grafik di atas, penggunaan dana sendiri oleh developer mencapai persentase tertinggi pada kuartal III-2013 sebesar 60 persen. Sementara persentase terendahnya terdapat pada kuartal III -2012 sebanyak 53 persen.
www.indoanalisis.co.id
Selain menggunakan dana sendiri, developer juga menggunakan pinjaman bank sebagai sumber utama pembiayaan properti residensial dengan persentase rata-rata sebesar 27 persen, dimana persentase tertinggi terdapat pada kuartal I 2013 sebesar 33 persen dan terendah ada pada kuartal III 2013 sebesar 28 persen. Sementara itu, sumber pembiayaan developer yang berasal dari nasabah, pinjaman lembaga keuangan non bank (LKNB) dan lainnya hanya mengambil porsi sekitar 10 persen.
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI RESIDENSIAL
56
DATA & STATISTIK
L.1 Pertumbuhan Industri Properti Tabel L.1.2. Pertumbuhan PDB untuk Real Estate, 2010 â&#x20AC;&#x201C; 2013 2012
2013
Pertumbuhan Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
PDB untuk Real estate (Miliar Rupiah)
18.463
18.724
19.295
19.619
19.897
20.185
20.555
Pertumbuhan Per Kuartal (Q to Q)
0,23%
1,41%
3,05%
1,68%
1,42%
1,45%
1,83%
Pertumbuhan Per Tahun (Y to Y)
5,75%
5,49%
6,42%
6,50%
7,77%
7,80%
6,53%
2010
Q4
2011
Pertumbuhan Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
PDB untuk Real estate (Miliar Rupiah)
16.472
16.717
17.020
17.288
17.460
17.749
18.131
18.420
Pertumbuhan Per Kuartal (Q to Q)
0,33%
1,49%
1,81%
1,58%
0,99%
1,66%
2,15%
1,60%
Pertumbuhan Per Tahun (Y to Y)
5,94%
5,79%
5,12%
5,31%
6,00%
6,17%
6,53%
6,55%
Sumber: Diolah dari Badan Pusat Statistik
www.indoanalisis.co.id
STUDI KINERJA INDUSTRI PROPERTI KOMERSIAL
67
TERIMA KASIH Untuk selengkapnya, silahkan hubungi kami di: +62 21 2400 2048 â&#x20AC;&#x201C; 49
|
marketing@indoanalisis.co.id
www.indoanalisis.co.id