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TURISMO - INVERSIÓN - OPERADORES - REGULACIÓN
En el sector constructor e inmobiliario, entre desarrolladores, constructores e inversionistas el término rentas cortas es cada vez más frecuente como tema de conversación, pero, sabemos todos ¿de qué se trata?, ¿qué características tienen estos proyectos y si son una buena oportunidad de inversión?
Para resolver estas y otras dudas, invitamos a Lucas Gómez Cuartas, gerente general y socio fundador de la compañía desarrolladora de proyectos inmobiliarios Trazos Urbanos.
Lucas es Economista y Especialista en Finanzas de la Universidad EAFIT, cuenta con más de 10 años de experiencia en el sector y ha participado en el desarrollo de alrededor de 30 proyectos inmobiliarios entre los que se encuentran 14 del sector turístico. Además, es socio fundador de Jalo Rent, compañía operadora de proyectos hoteleros, vivienda turística y de proyectos de vivienda para la renta.
Por su experiencia y compromiso con la educación del usuario final, en Informe Inmobiliario quisimos invitarlo a responder lo siguiente:
“...Hoy se atribuye que los arriendos de Medellín y de la propiedad están carísimos de cuenta de que han llegado muchos extranjeros, pero, es un debate que se ha llevado mal...”
¿Qué son proyectos de rentas cortas, mixtos y turísticos?
Los proyectos de rentas cortas son los diseñados y estructurados para prestar servicios de alojamiento, entendido como estadías inferiores a 30 días, se pueden dar de dos tipologías; en hotelería o aparta mentos de rentas cortas como Airbnb.
¿Cuál es la diferencia entre la industria hotelera y la vivienda turística?
Tiene que ver con la norma del suelo. Los hoteles se realizan en lotes de alta mixtura y la vivienda turística en lotes que permiten el uso habitacional o de vivien da, en ambos se prestan servicios de hospedaje y en términos generales, aunque no es la regla, en hotele ría se da una monopolización absoluta de todo el edificio con un operador único, mientras que en vivienda turística puede haber varios operadores.
¿Qué características considera que debe tener un proyecto de rentas cortas?
Los inmuebles de rentas cortas no son apartamentos tradicionales, aparece en ellos el concepto de mobiliario, es decir deben ser unidades inmobiliarias listas para ser utilizadas o “turn the key” por su expresión en inglés, esta es una de las principales diferencias respecto a la vivienda tradicional.
Están pensados para alojar personas que van de paso, extranjeros o nacionales y las necesidades de estas personas son distintas, de pronto necesitan un sitio para trabajar, un minimercado para comprar un cepillo de dientes y cosas de esas, pero cada proyecto tiene su particularidad.
¿Para qué perfil de compradores son estos desarrollos inmobiliarios y qué aspectos deberían tener en cuenta al momento de realizar la inversión? Es principalmente para inversionistas, que quieren invertir en propiedad raíz y son capaces de aceptar un poco más de riesgo y esto es bien importante, cuando hablamos de rentas cortas el concepto de ocupación y tarifas se vuelve muy importante, tien-
¿Qué son y por qué son importantes los operadores para este tipo de proyectos?
Los operadores son los que administran las propiedades, hay varios tipos de operadores; hoy estamos viendo unos muy informales y otros completamente reconocidos, formales y con buenos procesos y experiencia.
Ellos son los que hacen la administración del inmueble, quienes llevan la contabilidad, manejan la tesorería, hacen el mercadeo, se encargan de la administración completa de la propiedad incluidos los fondos de reposición, se encargan de pagar costos y gastos, la manutención, la seguridad del inmueble y la administración del riesgo, porque nos encontramos en un negocio donde hay muchos; donde pueden pasar cosas desde que se dañe un televisor, se rompa una sábana, o hay que cambiar ciertas cosas, pero también hay otros riesgos más importantes.
Existe una polémica alrededor de la industria de rentas cortas y el auge del turismo en
de personas, el abuso y la inseguridad. Un tema muy muy delicado, donde hay que trabajar de manera conjunta entre las autoridades y los operadores para el control de esta situación, por eso, es importante que busque que los operadores sean profesionales y serios y un poco sacar la informalidad del sector, hay muchos operadores individuales de Airbnb con bajos controles y que no siempre son los más juiciosos.
El segundo problema tiene que ver con la gentrificación, y es que hoy se atribuye que los arriendos de Medellín y de la propiedad están carísimos de cuenta de que han llegado muchos extranjeros, pero, es un debate que se ha llevado mal, la realidad es que la producción y la oferta de vivienda en Medellín han venido cayendo de manera consistente, que no hay ni los incentivos ni la normatividad para producir muchas más viviendas y por eso suben los arriendos. Entonces hay un problema estructural del mercado, un problema de POT (Plan de Ordenamiento Territorial) que es el que no permite el desarrollo amplio de vivienda y el crecimiento de la oferta que finalmente es el único mecanismo que existe para el control de precios.
¿Qué actores considera que intervienen en esta industria de rentas cortas y cómo los están abordando?
Hay varios actores que participan en esta industria, por un lado, los inversionistas que son los que ponen el capital y tienen los inmuebles, segundo el operador que hace la administración y crea la experiencia y tercero los usuarios que son el cliente final, a quien hay que consentir para que siga llegando a la ciudad.
¿Qué significa para la ciudad y la región el auge de proyectos de turismo y rentas cortas? El sector de la construcción esta pasando por una crisis y si estos proyectos no existieran la situación del sector en el Valle de Aburrá sería mucho más grave. Son proyectos hechos o diseñados para traer flujos de capital en el largo plazo, eso es desarrollo para la región, porque el turismo puede ser uno de los grandes motores de Antioquia y el país, es empleo directo, cada vez que estos edificios se terminan se necesitan personas que hagan el aseo, atiendan restaurantes, los lleven en un tour. Es uno de los sectores donde vemos mayores oportunidades y crecimiento para Antioquia en el mediano y largo plazo.
¿Qué debería pasar con plataformas como Airbnb y Booking, entre otros, con el aumento de oferta de proyectos de este tipo?
Son los motores de búsquedas donde se hace la promoción de los proyectos, son unas buenas herramientas, con estas plataformas se tiene que trabajar de manera conjunta en el control de tipo de viajeros que se están recibiendo en la ciudad, por ejemplo: Airbnb escucha cuando uno tiene turistas malos o con actividades delictivas y permite quitar sus malas calificaciones, con Booking todavía hay retos en ese aspecto.
“...Yo creo que va a ser uno de los sectores más importantes de la economía paisa, veo la ciudad muy pronto llegando a los tres millones de viajeros en cuestión de uno o dos años, el sueño sería que llegaran a unos cinco o seis millones...”
¿Cómo cree que va a evolucionar la ciudad en materia de turismo?
Es difícil saber cómo va a evolucionar, una de las principales amenazas del turismo tiene que ver con la seguridad, en los últimos días han salido bastantes noticias negativas en este tema, necesitamos mucho más control, y no es falta de regulación, en Medellín existe, falta es mucho más control por parte de las entidades municipales.
Es increíble lo que ve uno en las zonas turísticas y que eso todavía no este controlado, necesitamos es gobernantes con determinación que luchen por devolver la seguridad. También hay retos en infraestructura pública, pero en eso se puede trabajar, se necesita la ampliación del aeropuerto, la conectividad con el oriente antioqueño, la peatonalización de calles turísticas y demás.
¿Qué le espera a la industria de rentas cortas en Medellín y Antioquia?
Respecto a la industria turística yo creo que va a ser uno de los sectores más importantes de la economía paisa, veo la ciudad muy pronto llegando a los tres millones de viajeros en cuestión de uno o dos años, el sueño sería que llegaran a unos cinco o seis millones, de todas formas, necesitamos trabajar todos los actores: Gobierno, privados e inversionistas, en generar experiencias mucho más positivas para los turistas y disminuir su riesgo entre otros.
¿Qué reflexión final dejaría sobre el tema de rentas cortas?
Como conclusión creo que hoy debemos trabajar conjuntamente por impulsar el sector del turismo y el de la construcción, ambos son sectores altamente generadores de empleo que traen bastante progreso.
Debemos tener mucho control de qué tipo de turistas recibimos y ahí tenemos que trabajar todos como sociedad, hay que tener mucho cuidado con nuestros menores, combatir la trata de personas, pero en eso la responsabilidad del Estado es fundamental, es el dueño de la seguridad en la ciudad y se tiene que hacer responsable.
Nosotros debemos seguir invirtiendo, creando experiencias y atrayendo turismo de alto valor y resolver el tema de vivienda en Medellín porque si no se resuelve va a entrar en conflicto con los turistas así sea un argumento que no es correcto pero si no se trabaja va a pasar.
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ORIENTE ANTIOQUEÑO
ORIENTE ANTIOQUEÑO (lotes) Llanogrande, Sector Gualanday
El Carmen de VIboral, Sector El Canadá
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Poblado (aptos)
Medellín -Ciudad del Río
ABURRÁ SUR (aptos)
Ciudad Coltejer, Itagüí
DESDE $ 465.450.000
DESDE $ 467.174.000*
DESDE $ 475.128.000
ORIENTE ANTIOQUEÑO
La Ceja- Sector Montesol
de Mayorca
Bilanco Apartamentos
ABURRÁ SUR (aptos)
Envigado
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DESDE $ 476.400.000
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Incluye parqueadero y cuarto útil
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63 m2
Cerca de lugares estratégicos de Envigado
22 Stand
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$8.000.000*
*Aplican términos y condiciones.
ABURRÁ SUR (aptos)
Sabaneta - Tres Esquinas
DESDE $ 511.000.000
ABURRÁ SUR (aptos)
Sabaneta, Asdesilla
POBLADO (aptos)
Medellín - Ciudad del Río
ABURRÁ SUR (aptos)
Itagüí, Sector Las Chimeneas
DESDE $ 511.130.000
DESDE $ 512.823.592
DESDE $ 515.000.000
DESDE $ 521.100.000
ORIENTE ANTIOQUEÑO (aptos)
San Antonio de Pereira
DESDE $ 526.925.000*
ORIENTE ANTIOQUEÑO (aptos) Sector Gualanday San Antonio de Pereira
ORIENTE ANTIOQUEÑO
(aptos) Rionegro
ABURRÁ SUR (aptos)
Envigado - Sector Mayorca
DESDE $ 535.871.300
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DESDE $ 542.550.000
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ORIENTE ANTIOQUEÑA
(Aptos) - San Antonio de Pereira
ORIENTE ANTIOQUEÑO
(Lotes) - El Retiro
DESDE $ 556.000.000
DESDE $ 575.000.000
BELÉN (aptos)
Consumo Belén
ORIENTE ANTIOQUEÑA
(Aptos) - Rionegro, San Nicolás
DESDE $ 576.250.000
ABURRÁ SUR (aptos)
ORIENTE ANTIOQUEÑO (aptos)
El Retiro - Sector Entre Puentes
DESDE $ 588.360.000
DESDE $ 603.390.000*
Incluye parqueadero y cuarto útil
ORIENTE ANTIOQUEÑA
(Lotes) - La Ceja, El Yarumo
DESDE $ 605.730.600*
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24 meses para la cuota inicial
Áreas desde: $11.000.000*
64.9 m2 92.5 m2
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ABURRÁ SUR (aptos)
ENVIGADO - Camino Verde
ABURRÁ SUR (aptos)
DESDE $ 630.219.000
Envigado - Loma de las Brujas
ABURRÁ SUR (aptos)
Sabaneta - Aves María
ABURRÁ SUR (aptos)
DESDE $ 638.970.700
DESDE $650.305.000
Envigado - Sector Cumbres
DESDE $ 668.550.000
Poblado (aptos)
Medellín - Altos del Poblado
DESDE $ 679.370.000
ORIENTE ANTIOQUEÑO
El Retiro - Sector Mall La Fe
ORIENTE ANTIOQUEÑO
(Suites) Don Diego-Llanogrande
DESDE $ 690.400.000*
DESDE $ 730.821.750*
LAURELES (aptos)
Conquistadores
DESDE $ 746.000.000
ABURRÁ SUR (aptos)
Envigado - Sector La Abadía
DESDE $ 787.500.000*
LAURELES (aptos)
Consumo Laureles
DESDE $ 964.375.600
ORIENTE ANTIOQUEÑO
El Retiro / Pantanillo
DESDE $ 1.000.000.000*
ORIENTE ANTIOQUEÑO
EL Retiro / Entre Puentes
ABURRÁ SUR (aptos)
Transv. Intermedia. Loma de los Mesa
DESDE $ 1.065.888.000
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Las imágenes son ilustrativas y servirán como punto de referencia de los espacios, en consecuencia pueden ser modificados sin previo aviso. La decoración no se encuentra incluida en nuestra oferta comercial.
POBLADO (aptos)
Av. Las Palmas
Castropol POBLADO (aptos)
ABURRÁ SUR (aptos)
Envigado - Sector Zúñiga
DESDE $ 1.190.071.597
POBLADO (aptos)
Sector Lalinde
DESDE $ 1.215.496.054
POBLADO (aptos)
San lucas
DESDE: $1.259.000.000*
DESDE $ 1.309.535.332*
DESDE $ 1.540.000.000
ABURRÁ SUR (casas)
Envigado - Sector San Lucas
ORIENTE ANTIOQUEÑO (casas) - Rionegro,
DESDE $ 1.633.853.000
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